华融战略项目报告第二分册外部环境和行业分析

'北京华融综合投资公司发展战略项目报告第二分册====外部环境和行业分析====2002年11月5日中国北京机密2002年11月5日0保密文件、版权所有 目录一、报告摘要二、宏观政策和环境分析三、房地产开发行业分析四、物业管理行业分析五、金融行业分析六、文化旅游行业分析七、高科技行业分析八、多元行业分析九、问题和回答2002年11月5日1保密文件、版权所有 外部环境和行业分析概述外部环境和行业分析的内容包括宏观政策和经济环境分析，行业政策和发展趋势分析，行业吸引力分析。所涉及的行业包括：房地产开发行业、物业管理行业、金融行业、文化旅游行业、高科技行业和多元行业分析。房地产开发为华融的核心业务。房地产开发行业研究的目的是为了确定华融今后的房地产业务发展方向。物业管理为华融现有业务。物业管理行业研究的目的是为了确定物业管理在华融发展战略中的定位和相应的业务发展方向。金融、文化旅游为华融“四业”的组成部分。研究这些行业的目的是为了确定这些行业在华融发展战略中的定位以及可能选择的发展方向。对于高科技行业的分析主要着眼于华融曾经和现在考虑的宽带产业，判断是否值得华融进入。多元行业分析是通过扫描中国加入WTO后各行业的发展趋势，判断是否有值得华融关注的业务。2002年11月5日2保密文件、版权所有 新华信土地政策分析认为：随着国家新的土地政策的完善和严格执行，土地价格将高于原来的协议出让价格，长期的土地价格将趋向市场化，理性化，政府不会人为抬高土地价格，以保持市场价格的稳定和房地产市场的稳定土地供应总量将受到严格的限制土地供应方式和供应结构将在源头得到有效控制土地价格比协议转让价格总体水平上升，但长期价格趋向市场化、理性化。招标、拍卖方式出让土地使用权不会人为地抬高地价，政府通过土地供应总量来调控地价。房地产开发行业竞争将趋向激化，实力决定开发机会新土地政策对外来经营有利，但对本区域经营有较大的压力新土地政策对华融短期经营有利，因为华融目前拥有的土地储备有更好的升值潜力新土地政策对华融在北京以外经营长期有利，可以较低的风险快速进入外地市场2002年11月5日3保密文件、版权所有 新华信房地产行业分析认为：现在的房地产业正处在一个周期内的快速发展阶段，但开发的发展速度开始超过市场本身的增长速度，风险积累不断增大，不可过分乐观我国房地产业正处于成长期，产业处于“有限竞争阶段”房地产开发业的产业特性可以总结为：周期性、关联性、地域性、政策性我国房地产企业数量多，普遍规模小而竞争能力弱，产业集中度低，房地产业的主要技术已经成熟化，行业进入壁垒低商品住宅是房地产投资的主要组成部分；办公楼的投资额总体上无明显增长，比例呈下降趋势；商业用房的投资额近年来稳步增长长远来看，中国居民住宅市场容量巨大，发展前景看好。购买方分析表明，个人消费逐渐成为市场需求的主体，购房目的是为了改善住房条件中国房地产企业未来发展方向是规模化、品牌化现阶段我国房地产行业普遍负债较高，行业整体风险较大；部分地区商品房供给出现结构性过剩，商品房空置率开始加大近年来“圈地运动”愈演愈烈，土地价格不断攀升，房地产相关贷款增加迅猛，政府已经表示“关注”2002年11月5日4保密文件、版权所有 新华信北京写字楼市场分析认为：北京写字楼市场供给总量充足，需求增速减缓，地域之争加剧，风险逐步加大通过对北京市场8大商圈，199座写字楼的统计发现：甲级写字楼市场竞争激烈，CBD一圈独大，顶级写字楼市场分化严重，乙级写字楼发展缓慢北京写字楼市场的供应量在2007年之前将继续保持强劲的供应量中资机构、大型企业集团和部分跨国公司将成为北京写字楼的主要需求者，原有的客户群体将出现一定的分化金融街产品的市场定位建议：加大甲级写字楼大客户竞争力，完善商圈配套设施，提高商圈档次，拓展市场占有率根据新华信对北京写字楼市场未来供需关系的三种预测：建议华融在这一市场应该采取谨慎和稳健的发展策略，规避风险和回笼现金将是首位2002年11月5日5保密文件、版权所有 新华信北京住宅市场分析认为：对华融在住宅市场的建议是主要定位中低档“市民花园住宅”，实现统一规划投资、统一找地设计、统一营销策划、统一宣传品牌、统一管理城市人口的增加和改善住房条件的要求，使得北京住宅市场总需求量不断增长，大规模的需求刺激越来越多的房地产商进入北京市的住宅市场统计表明，伴随着供给的增加和价格的不断上扬，北京住宅市场供给的增长已经开始超过销售增长，住宅的空置率有所上升支付能力与住宅价格的矛盾，使得北京普通居民对住房的承受能力减弱，住宅从必需品变成奢侈品：北京住宅5000元以上的需求量占总需求13%，但5000元以上的供给量占总供给的75%。价格层次分布与实际需求的不对称，使得北京住宅供需极不平衡，需求与供给出现20比80的矛盾从需求的角度讲，中低档住房将继续保持大的份额，其中4000元左右的住宅由于市场和政策面的缘故，可能将会成为未来住宅市场的主流品种高档住宅由于北京独特的背景，将继续延续其独特的市场魅力，但品牌和实力的争夺将更加激烈，这一市场将有可能被一些有实力的国内外开发商所垄断2002年11月5日6保密文件、版权所有 新华信物业管理行业分析认为：对华融物业管理业务的建议为明确定位，主要为中高档写字楼提供物业管理服务；从服务型物业管理向经营型管理过渡；充分利用华融集团优势，塑造物业管理品牌；与华融整体战略相一致中国物业管理行业的现状分析表明，物业管理行业发展时间短，市场规模较大，但行业竞争激烈，整体盈利水平较低中国房地产业的发展给物业管理行业带来了巨大的潜在机会，物业管理行业具有朝阳产业的特征从全国范围看，中国目前物业管理覆盖面小，且不均衡，一定程度上与地区经济发展相关中国物业管理行业存在四大问题：行业规范滞后、市场化运作不够、人员素质不强、专业化程度不高中国物业管理行业发展的“五化”趋势：市场化、品牌化、规模化、专业化、标准化物业管理行业从发展到成熟，从管理服务为主的物业管理观念到经营型物业管理观念的形成，需要经历三种模式的转变，物业管理行业的产品结构和利润贡献的分析表明，对技术要求较高的物管产品，其相对利润回报较高2002年11月5日7保密文件、版权所有 新华信金融行业分析认为：金融行业是华融未来可以考虑进入的行业，华融可以考虑以不同方式进入的领域有：集团财务公司、大中型银行、房地产信托、大型综合类券商以及全国性寿险公司金融业目前处在由管制垄断竞争向有限竞争的过渡阶段，行业的净资产收益率高于社会平均水平；中国GDP高速稳定增长，经济发展水平不断提高，金融行业有着广阔的发展前景；国家对金融行业的监管较严，行业的整体准入壁垒较高；国家现阶段对金融行业仍然实行分业管理，但混业经营是大势所趋；随着中国加入WTO,中国金融行业将逐渐对外资开放，面临着较大的国外竞争压力；在金融行业内部的银行、证券、保险、信托四大行业中，大中型银行、大型综合类券商和全国性人寿保险公司的行业投资价值较高，如果华融采取投资参股模式进入金融业的话，应选择这三类金融机构；新华信认为华融当前尚不具备条件以独立经营模式进入金融业中投资价值较高的领域，如大中型银行、大型综合券商等，伴随着企业的发展，2007年以后可以考虑；如果华融采取整合经营模式进入金融业的话，可以考虑经营房地产信托投资公司，如果国家对房地产产业基金政策放开的话，华融2005年以后可以考虑进入；华融也可以组建集团财务公司从企业内的金融开始做起，为将来采取全面进军金融业打下良好的组织和人才基础，但时间也不会早于2005年。2002年11月5日8保密文件、版权所有 新华信文化旅游行业分析认为：由于旅游资源质量劣势，阜景街区不应是华融进入旅游业的切入点。在国家有关景点经营权政策明晰以前，华融的文化旅游产业应该是在打基础，培养能力阶段。阜景街区应该考虑如何做好旅游商业房地产开发旅游行业将成为我国的核心支柱产业之一，但目前产业还处在成长期，地域分布极不均衡，西部开发将带动产业逐渐西移加入WTO将根本性地改变我国旅游行业的竞争环境旅游饭店业经营不良，主要原因是产业结构不合理，供求矛盾突出和较高的退出壁垒，但五星级酒店的经营状况要好于其他低档次酒店旅游社业利润率连年在低水平徘徊，集约化经营成为行业的大趋势，未来小旅行社在市场中的竞争地位将进一步减弱旅游景点的特征是地域性资源垄断，而不是市场垄断，外资投入加大及景点经营权市场化将成为行业趋势旅游景点行业相比旅行社、旅游酒店业更有发展前景。发展旅游景点行业的大前提是能否获得优质旅游资源，阜景街区不能说是优质旅游资源，发展旅游景点经营业值得商榷。在国家有关景点经营权政策明晰以前，华融的文化旅游产业应该是在打基础，培养能力阶段。2002年11月5日9保密文件、版权所有 新华信高科技行业分析认为：华融可以将宽带的接入和增值服务作为物业增值和获取投资收益的手段，但不是战略性业务方向我国宽带网络产业建设处在一个低起点加速发展时期随着骨干网和城区网的相继建成，“最后一公里”成为宽带接入的关键问题。宽带产业价值链分析表明：前端市场基础较好，后端极为薄弱。在经历了“宽带圈地”热潮后，业界越来越意识到产业链的完整性。投资已经出现由基础设施转向运营和增值服务领域。由于体制和成本的原因，宽带ADSL和以太网是现阶段采用较为广泛的技术，但有线接入将在广电获取执照后迅速发展，未来我国宽带发展将呈现多种技术并存竞争的态势。未来宽带运营商与房地产的合作模式将是风险和收益并存，具体的协议取决于双方的讨价还价能力。在宽带骨干网和城域网市场，由于进入壁垒极高，华融没有可能进入。从市场供求状况分析，这两个市场也处于供大于求状态。在小区接入市场中，ADSL及有线接入市场由于被电信及广电资源垄断，华融同样不可能进入。华融可能进入的小区以太网接入由于市场开放程度高，竞争激烈。目前的市场参与者全部亏损，未来的幸存者是目前资本雄厚的市场领先者。目前小区接入没有进入和直接运营的价值。华融可以参与写字楼和商业物业宽带的接入。华融可以将宽带的接入和增值服务作为物业增值和获取投资收益的手段，但因为不确定因素很多，并且和具体楼宇的客户质量以及宽带运营商的讨价还价能力有关，所以这个方向不是独立发展的战略性业务方向。2002年11月5日10保密文件、版权所有 新华信多元行业分析认为：目前华融没有必要投资这些行业。主要原因是其他行业的盈利水平和成长性并不比华融目前的主业更有吸引力，而且和华融的资源、能力之间的匹配度及协同效应较差经过和上市公司行业平均净资产收益率对比发现，2001年华融公司的净资产收益率相对较高达9%，高于上市公司平均净资产收益率。平均净资产收益超过或者接近华融水平的几个行业是农业、采掘业、公用事业、金融、交通运输等，主要集中在资源垄断和国家垄断的重要行业。环保产业因为国家环保政策的严格实施，具有良好的成长前景。根据中国加入世界贸易组织的承诺，逐步开放这些严格管制和垄断的行业，给华融提供进入这些行业的机会研究表明这些行业要求比较大的前期投入，投资回报周期较长，而且和华融目前的主业的协同效应较差，囿于华融自身的经济实力和资源结构，新华信认为目前没有必要进入这些行业。2002年11月5日11保密文件、版权所有 目录一、报告摘要二、宏观政策和环境分析三、房地产开发行业分析四、物业管理行业分析五、金融行业分析六、文化旅游行业分析七、高科技行业分析八、多元行业分析九、问题和回答2002年11月5日12保密文件、版权所有 我国宏观经济政策主要由四个政策：“财政政策+货币政策+产业政策+地区发展政策”组成，一般都是多种政策综合配套应用我国的宏观经济管理目标既多元又复杂,例如公平分配与社会稳定、公共福利与社会保障、环境保护与可持续发展等。按照西方经济学理论，市场经济国家的宏观经济管理目标通常是：促进经济增长、满足充分就业、控制通货膨胀和平衡国际收支。宏观经济管理目标在一定意义上是矛盾抉择。例如在满足就业方面，一方面要满足宏观经济管理的就业目标，政府要创造新的就业条件，拓宽就业渠道，保证适度就业；另一方面，政府又要加大企业改革的力度，推动企业加快减员增效、下岗分流。宏观经济政策的目标财政政策：主要是涉及到国家的投资政策、收入政策货币政策：主要涉及外汇政策、信贷政策等产业政策：产业发展的引导和调控地区政策：地区开发的鼓励措施宏观经济政策2002年11月5日13保密文件、版权所有 过去五年宏观调控的主要手段是积极的财政政策和稳健的货币政策强化中央银行宏观调控能力，中央银行停止向财政透支，中央银行的货币政策目标是稳定币值、支持增长，对内保持物价稳定，对外保持汇率稳定。通过取消贷款规模限额管理，代之以资产负债比例管理，注重运用存款准备金、再贴现、再贷款等多种手段对货币供应量的调节。灵活运用利率手段，积极试点公开市场业务；发行特别国债充实银行资本金，降低不良资产，防范金融风险。核心内容是增发长期建设国债，扩大政府支出，加强基础设施建设。调整收入分配政策，提高低收入者的生活水平，增加机关事业单位职工工资和离退休人员的养老金；提高部分产品出口退税率，加大退税力度，支持出口投资向中、西部倾斜，支持西部大开发等等。分税制和税制改革，加强预算外资金的管理，加快“费改税”步伐，扩大中央财政收入，强化转移支付制度，加大对社保基金的支持。积极的财政政策稳健的货币政策2002年11月5日14保密文件、版权所有 为保持经济稳定发展，我国积极的财政政策将维持一段时间积极的财政政策是中国经济保持较快增长的重要因素。2002年高达3098亿的预算赤字表明积极财政政策的力度在继续加大。同时国家通过转移支付等手段调整了不同地区的可支配收入，扩大了社会的有效需求。中国目前经济发展对国债投资的依赖程度在逐年下降，但是为实现国民经济持续稳定增长，中国政府将继续采取积极的财政政策，继续发行长期建设国债，保持必要的投资拉动力度。2002年11月5日15保密文件、版权所有 未来的投资政策走向分析表明，国家继续保持原有的国债投资力度，同时大力吸引社会资本参与符合国家产业政策和地区政策的投资，对华融涉足一些垄断的服务行业有利2001年实施积极财政政策的主要内容：一是增发1000亿元建设国债，用于弥补前期基础设施在建项目后续资金不足；二是发行500亿元特种国债，以支持西部开发；三是继续调整收入分配政策，提高机关事业单位职工工资和离休人员的养老金。2002的主要内容：新增的1500亿元长期建设国债投资，主要安排要求今年建成的项目和西部地区的项目。1500亿元国债投资中安排西部地区的投资占40%以上。国家鼓励投资主体多元化，鼓励民间资本和国有资本以及外资在符合国家产业政策和地区政策的前提下，扩大投资，促进经济增长和就业。根据建立社会主义市场经济体制和加入WTO的要求，逐步建立“谁投资、谁决策、谁收益、谁承担风险”的投资决策体制，除国家重点项目和有特殊规定的项目外，企业投资的一般性的竞争性项目，符合国家产业政策的，应逐步过渡到由企业自主决策，政府主要通过制定产业政策、发布投资信息等方式引导企业投资活动，并对投资项目的土地、环保等方面进行必要的审批。扩大基础设施和公益性建设领域的开放程度，除有特殊规定的项目外，允许和鼓励不同所有制的投资者参与建设。加入WTO后形成全方位、深层次、宽领域的开放局面2002年11月5日16保密文件、版权所有 收入分配政策表明国家将继续加大对低收入家庭的帮助和加大农民的收入，解决中国有效需求不足和社会稳定的问题数据来源：国家统计局，新华信分析中国的有效需求不足，主要是一个结构性需求不足问题中国农村人口占全国人口的62%，广大低收入家庭和农民收入过低。根据国家统计局分析，城乡居民实际收入可能高达6：1解决农民收入问题，有几个途径：减轻农民负担加大对农业基础设施的投资将农村剩余劳动力转移出来。而要转移剩余劳动力，就要通过解决城市通货紧缩的势头，将过剩的生产能力消化掉。按照比较优势的原则，发展以中小企业为主的劳动密集型产业。中国目前的城镇失业人超过800万，口增加就业是十五时期经济发展的重要目标，也是保持社会稳定的基础。把扩大内需同增加就业结合起来，通过增加投资需求和消费需求，加快多种所有制经济和服务业的发展，拓宽就业渠道，增加就业岗位，有利于形成扩大需求与扩大就业的良性互动，解决当前的突出矛盾。2002年11月5日17保密文件、版权所有 我国货币政策通过公开市场，充分利用利率杠杆，加强金融监管，防范金融风险，增强货币的透明度1、加大公开市场操作力度，保持基础货币和货币供应量稳定增长2、充分发挥利率杠杆的作用，合理确定本外币利率水平3、制定和实施信贷政策，引导商业银行贷款投向，发挥调整经济结构的作用4、加强金融监管，防范和化解金融风险5、增加货币政策透明度，继续发挥窗口指导作用自2001年第一季度起，中国人民银行定期发布关于货币政策执行情况的季度报告。这些措施对增进社会各界对货币政策的理解和共识，改善货币政策的传导效果起了积极的作用。2002年11月5日18保密文件、版权所有 未来五年货币政策既要防止通货紧缩，又要防止通货膨胀，预计利率也将在一段时间维持较低的水平，对华融的经营发展比较有利货币供应量平稳增长，与经济增长基本适应由于通货膨胀率仍较低，国际上主要货币的短期利率持续下降，预计人民币利率在今后一段时间内仍将维持在较低水平今后国家将继续实施稳健的货币政策，进一步加大金融对经济发展的支持力度M0＝流通中现钞M1＝M0＋企业单位活期存款＋农村存款＋机关团体部队存款；M2＝M1＋居民储蓄存款＋单位定期存款＋单位其他存款＋证券公司客户保证金2002年11月5日19保密文件、版权所有 产业政策主要是为了经济结构调整：产业结构、所有制结构、区域结构、市场主体结构。现阶段我国目前有五种不同的产业政策：倾斜、鼓励、竞争、限制、保护调整经济结构、产业结构、所有制结构、区域结构、市场主体结构，提升国家竞争力倾斜性政策这类政策的支持对象是，对提高国家竞争能力、对产业升级起重要作用的特定产业、企业及特定的产品。国家将通过注入资本金、财政贴息、发行债券、债转股等手段来支持这些行业、企业的发展。在市场经济条件下，这个面会不断缩小，但支持力度将会加大。鼓励性政策对于国家鼓励的传统产业改造，以及成长性的战略产业、成长性的战略产品，在一定时期内，国家将给予减免税收的办法，鼓励其发展。可以采取减免税收、先征后返的方法扶持其发展。竞争性政策除了涉及国家安全、骨干企业外，大多数行业、企业、产品都属竞争性产业。对于竞争性产业，国家将从公平的投资税收政策、严格的技术质量标准、规范的反垄断法规和快速的市场信息服务等四个方面创造公平、公正和透明的政策环境，实现优胜劣汰。限制性政策对污染环境、技术水平落后、严重供大于求的产品，就实行限制性产业政策，坚决予以淘汰。保护性政策针对农业和服务业这两个国际竞争能力较弱的产业，特别是针对一些幼稚产业，就可以实施既不违背世贸组织法律框架，又能适度保护我国产业安全，又有利于加快幼稚产业以及农业和服务业发展的保护性产业政策。2002年11月5日20保密文件、版权所有 为了解决产业结构不合理的问题，政府一再强调重视发展第三产业，其中中心城市“退二进三”给华融提供了很多的房地产开发机会中国的第三产业的比例偏低，表现在就业人口的比重27.7%，而发达国家都在60%以上。国内生产总值的三个产业的构成可以看出，第三产业的增长缓慢。国家鼓励第三产业的发展，“十五”期间服务业发展的目标是：占国内生产总值的比重由2000年的33.2%提高到2005年的36%；服务业从业人员年均增长4%以上，累计新增就业人数争取达到4500万人，占全社会从业人员的比重由2000年的27.5%提高到2005年的33%。放宽行业准入限制，逐步改变电信、铁路、电力、市政、金融、教育等行业的垄断局面，积极引导和规范社会资金参与竞争和发展，鼓励和促进非公有制经济在更广泛的领域参与服务业发展。鼓励中心城市“退二进三”：调整城市市区用地结构，减少工业企业用地比重，提高服务业用地比重，即“退二进三”。中心城市要根据城市总体规划，逐步迁出或关闭市区污染大、占地多等不适应城市功能定位的工业企业，工业企业退出的土地，要优先用于服务业。鼓励外资投向与“退二进三”相关的城市基础设施及回报率高、成长性好、带动性强的服务业项目。2002年11月5日21保密文件、版权所有 我国吸引外商投资的产业政策有四个特点,从吸引外商投资从重视数量转向重视质量,国家制定了鼓励和限制外商投资的目录,引导外商投资的健康发展主要是为了引导外商投资于资本密集型和资本产出效率比较高的行业，提高工业部门整体的技术装备水平吸引外商投资改造和提升传统产业部门的技术水平、产品质量允许外商风险资金参与创业型企业投资，促进高新技术产业发展放宽市场准入限制，吸引外商投资促进垄断行业的改革和升级继续鼓励外商投资于第三产业和资本装备程度比较高的劳动密集型产业，扩大社会就业基础一、利用外资的重点从引进资金向先进技术、管理和专门人才转变二、利用外资的领域将从加工工业向服务领域大力推进三、利用外资的方式从以吸引外商直接投资为主的同时向多方式引资拓展四、利用外资的管理将从行政性审批为主向依法规范引导、监督转变2002年11月5日22保密文件、版权所有 根据加入WTO后的发展要求，中国调整了限制外商投资产业目录，在“11类限制外商投资产业”中给华融提供了一段时间来培养自身的能力和寻找合资合作的机会证券公司、证券投资基金管理公司保险公司：1、非寿险保险公司2、寿险保险公司：外资比例不超过50%代理公司：1、船舶：2、货运3、外轮理货4、广告货物租赁公司音像制品（除电影外）的分销：限于合作，中方控股商业公司以及物流配送；图书报纸期刊的批售；成品油批发及加油站建设经营电信公司铁路货物运输公司水上运输公司出入境汽车运输公司保险经纪公司：外资比例不超过50%；2002年11月5日23保密文件、版权所有 中国的地区政策是以东部沿海先行，分阶段分层次逐步向内陆地区推进。中国目前的地区政策的中心是西部大开发，国家提供了一系列的配套政策和优惠措施中国的对外开放首先以东部沿海地区先行，分阶段，分层次逐步向内陆地区推进的。东部地区的投资环境比较优越，优惠政策比较多，绝大部分改革措施率先在东部地区进行。5个经济特区、14个沿海开放城市、上海浦东新区都在东部地区。因此到目前为止，绝大多数外商投资企业设在此地区，外商到中国中西部地区的投资项目较少。近年来，随着中国经济发展战略重点逐渐西移。中国政府对中西部地区制定了相应的扶持政策，大大加强了对这一地区的投资，加快了水利、交通、通讯等基础设施的建设；在支持东部地区积极发展资金、技术密集型产业和出口型产业的同时，积极引导和鼓励外资投向中西部地区。西部各省市地方政府根据国家的政策，纷纷制定了比较完善的配套政策。大大减少了市场准入方面对外资、民营企业的限制；简化了审批手续；提供了土地、税收等方面的优惠为了引导外商向中西部地区投资，中国政府颁布了《外商投资产业指导目录》和《中西部地区外商投资优势产业目录》。以前的地区政策现行的做法和趋势2002年11月5日24保密文件、版权所有 西部大开发政策是一项重大的战略决策，为中国经济可持续发展提供了广阔的空间，鼓励东、中部企业和个人到西部地区投资。除法律有特殊规定外，凡对外商开放的投资领域，国内各种所有制企业均可进入西部开发放宽多种所有制企业市场准入，简化国内投资项目审批程序，相应简化外商投资项目审批程序。积极引导西部地区个体、私营等非公有制经济加快发展，鼓励东、中部企业和个人到西部地区投资。除法律有特殊规定外，凡对外商开放的投资领域，国内各种所有制企业均可进入。鼓励个体、私营等非公有制经济主体以独资、合资、合作、特许权等多种方式进行投资。西部开发有广阔的空间西部开发有配套的政策和地方政府的支持西部的土地和劳动力成本有优势西部有独特的资源优势优惠措施主要有以下几个方面：扩大鼓励外商投资的领域。外商投资西部地区优势产业项目，可享受外商投资鼓励类产业的优惠政策。对外商投资企业实行税收优惠。扩大服务贸易对外开放。拓宽外商投资渠道。放宽利用外资条件。西部开发的优势鼓励外商投资的优惠政策华融机会2002年11月5日25保密文件、版权所有 现阶段我国宏观经济环境良好，目前的高成长，低通胀的趋势将持续一段时间，人民币汇率保持稳定在世界经济增长明显放缓的情况下，中国经济保持了快增长、高效益、低通胀的发展势头，中国政府将坚持扩大内需的方针，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，2002年中国经济仍将维持较高的经济增长率7.8%左右。中国已连续五年实现低通货膨胀率，目前没有潜在的通货膨胀压力外汇收支表现良好，外汇储备继续增加，外债余额下降说明：CPI=CONSMUERPRICEINDEX2002年11月5日26保密文件、版权所有 社会文化发展趋势分析表明，中国的人口构成和结构变化比较大，贫富差距在扩大，社会结构和消费倾向以及意识都发生了较大变化人口趋势收入趋势社会结构消费倾向意识趋势中国人口的自然增长率逐渐下降到千分之七，家庭人前已经下降到3.44。小家庭趋势非常明显；中国人口老龄化的趋势非常明显；目前中国的人口流动大军高达12107万，城镇人口由17245万人增加到45594万人，占全国总人口的比重由17．92％上升到36．09％。整体收入水平不断提高，但是贫富差距不断扩大，两极分化现象严重。新的社会阶层逐步形成，原有的身份阶层被打破，经济分层的地位在上升。中国富裕阶层的消费弹性很小，大量的资金不知道如何投往何处；中间收入阶层由于住房、医疗、子女教育等未来开支压力增加，不确定因素大，而住房、汽车等消费门槛较高，消费结构在提升，目前的消费热点集中在住房、教育、汽车上；低收入阶层人均可支配收入比较低，仅能满足温饱。随着对外开放的深入，个人意识、自由择业和平等竞争以及法律意识在不断增强，社会的宽容程度也在不断上升。2002年11月5日27保密文件、版权所有 中国人口的增长趋势减缓，家庭小型化和城市化进程以及就业的流动和收入水平对华融的核心产业房地产业务带来比较大的影响中国家庭平均人数的不断降低，表明中国小家庭化趋势非常明显，在一定程度上增加了住房的需求。城市化进程将对中国房地产市场最大的影响因素。大量的农业人口向城市迁移，使房地产需求的最大的支撑。目前中国的流动人口高达1.2个亿，主要是从农村向城市流动,向经济发达地区流动,对流入地区的房地产的需求又比较大的刺激作用。收入水平和房价的比值有扩大的趋势。有收入支持的消费需求才是真正的需求。华融的核心房地产业务2002年11月5日28保密文件、版权所有 总结：宏观政策和环境分析对华融有四大机会和三大威胁。华融可以采取四大应对策略国家宏观经济将维持一个高速稳定的增长态势相当长时期能维持一个相对低的利率水平国家鼓励竞争，很多经济领域将对内外开放平等的竞争机会华融经面对更多的竞争对手如外资和民营企业开放和放松管制，市场化竞争对华融的冲击人才竞争更加激烈，华融的非市场化的人才结构华融的四大应对策略：利用目前的有利机会，培养市场竞争能力充分利用现有机会加大对即将放松的垄断领域的投资利用国家产业政策和地区政策的优惠，扩大对国家鼓励的产业和地区投资注意国家宏观经济调控的动向，及时调整经营方向和策略四大机会三大威胁2002年11月5日29保密文件、版权所有 目录一、报告摘要二、宏观政策和环境分析三、房地产开发行业分析四、物业管理行业分析五、金融行业分析六、文化旅游行业分析七、高科技行业分析八、多元行业分析九、问题和回答2002年11月5日30保密文件、版权所有 房地产行业分析思路国家土地政策分析房地产行业概述北京房地产市场分析2002年11月5日31保密文件、版权所有 我国土地利用结构显示：我国土地的可利用的潜力有限我国土地总面积居世界第三位。但人均土地面积0.777公顷(11.65亩)，相当于世界平均水平的三分之一；人均耕地面积0.106公顷(1.59亩)，不足世界人均数的43%。我国土地资源供应有限。适合人类居住生产的土地比较少，人口和环境压力比较大，可利用的潜力有限。资料来源：1996年全国土地利用现状调查2002年11月5日32保密文件、版权所有 我国各省（区、市）人均耕地比较，东部沿海和经济发达地区的耕地极有限。可开发为耕地的约667万公顷主要分布在西北和东北地区资料来源：1996年全国土地利用现状调查目前我国人均耕地比较多的地区都是集中在中西部经济比较落后的省份，随着国家的西部开发和环保政策的落实，西部14省市的生态建设的退耕还林、还草的面积扩大，我国的耕地面积将还会下降。中国是一个人口大国又是一个农业大国，国家的粮食安全和农业的稳定对国家未来的经济发展非常重要，因此国家非常重视耕地保护问题。但是经济的快速发展导致目前的耕地面积不断减少，已经接近警戒状态。我国耕地总体质量不高，全国大于25度的陡坡耕地有607.15万公顷(0.91亿亩)，有水源保证和灌溉设施的耕地面积只占40%，中低产田占耕地面积的79%。我国可开发的后备土地资源不足，其中可开发为耕地的约667万公顷主要分布在西北和东北地区。2002年11月5日33保密文件、版权所有 近年我国耕地呈继续减少趋势，全国共有916个开发区，158万公顷规划面积，土地开发中存在的圈地和违法现象必须得到有效控制1999年全国耕地面积减少84.2万公顷(1262.5万亩)，其中：非农业建设实际占用耕地20.5万公顷(307.9万亩)，占24.39%；生态退耕减少耕地面积39.46万公顷(591.9万亩)，占46.88%；农业结构调整占用耕地10.7万公顷(160.7万亩)，占12.73%；灾毁耕地13.5万公顷(202万亩)，占16%。目前全国省级以上开发区共有916个，批准规划面积达158万公顷，其中已开发面积84万公顷，已建成面积17万公顷。开发区完成基础设施投资2669亿元，完成项目投资13697亿元。1992年的“开发区热”使得各类开发区一哄而起，超出了实际发展需要和经济承受能力，占用了大量耕地，沉淀了巨额资金，造成大量土地闲置和浪费。资料来源：国土资源部土地利用通讯2002年11月5日34保密文件、版权所有 为了保护土地资源，国家进一步完善国土资源规划体系，强化了规划的实施管理，制定了一系列的比较严格的规范的管理办法国家法律和国务院文件中华人民共和国农村土地承包法(2002年)外商投资开发经营成片土地暂行管理办法(2000年)中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例(2000年)中华人民共和国土地增值税暂行条例(2000年)外商投资开发经营成片土地暂行管理办法(2000年)大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例(2000年)中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(2000年)土地复垦规定(2000年)基本农田保护条例(2000年)中华人民共和国土地管理法实施条例(2000年)中华人民共和国城市房地产管理法(2000年)中华人民共和国土地管理法(2000年)部门规章招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(国土资源部令第11号)(2002年)土地利用年度计划管理办法（中华人民共和国国土资源部令2号）(2001年)建设用地审查报批管理办法（中华人民共和国国土资源部令3号）(2001年)地质灾害防治管理办法（中华人民共和国国土资源部令4号）(2001年)闲置土地处置办法（中华人民共和国国土资源部令5号）(2001年)在京中央国家机关用地土地登记办法（中华人民共和国国土资源部令6号）(2001年)建设项目用地预审管理办法（中华人民共和国国土资源部令7号）(2001年)国土资源行政复议规定（中华人民共和国国土资源部令8号）(2001年)《1997-2010年全国土地利用总体规划纲要》于1999年4月2日经国务院批准实施。需报国务院审批的112个省、市级土地利用总体规划，31个省级规划和64个市级规划经国务院批准实施。1999年全国土地利用计划实施效果良好，有效地控制了建设占用耕地。2002年11月5日35保密文件、版权所有 已经基本形成了完善的土地管理体制和政策体系资料来源：新华信分析农村集体/村集体决策国务院行政法规法律地方政府规章中华人民共和国土地法中华人民共和国城市房产经营法中华人民共和国农村土地承包法等国务院颁布的条例国务院的通知、命令国土资源部的文件建设部文件、国家计委等各省市自治区人民政府的相关政策和文件集体土地的实际决策集中在村民委员会，但是受地方政府左右程度较大36 国家关于国有土地管理的总体指导思想体现在：两个“严格”、两个“加强”、一个“规范”、一个“推行”1、严格控制建设用地供应总量2、严格实行国有土地有偿使用制度6、规范土地审批的行政行为3、大力推行国有土地使用权招标拍卖5、加强地价管理4、加强使用权转让管理2002年11月5日37保密文件、版权所有 国家重新制定了划拨土地目录，严格界定了获得划拨土地适用的范围和使用要求，经营性用地必须以招标、拍卖或挂牌出让适用的范围基本原则2002年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。符合目录的建设用地项目，由建设单位提出申请，经有批准权的人民政府批准，方可以划拨方式提供土地使用权。对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以以划拨方式提供土地使用权。对以营利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，应当以有偿方式提供土地使用权。以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途等不再符合本目录的，应当实行有偿使用。党政机关和人民团体军事用地城市基础设施和公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利、等基础设施用地其他特殊用途如监狱等。2002年11月5日38保密文件、版权所有 经营性土地的供应方式发生了大的变化开发商回收闲置土地土地供应土地供应土地供应招标挂牌拍卖土地市场和土地储备中心市场机制配置土地资源，对土地供需进行合理调控，引导房地产市场有序发展，充分实现土地的价值。保证了土地交易的公开、公平与公正，提高交易行为的规范化程度，可以从源头上有效地遏制腐败。市场的完善和市场作用的发挥，有利于促进政府进一步转变职能，改革行政方式，提高管理和服务水平。2002年11月5日39保密文件、版权所有 规定经营性土地必须采取公开招标等方式。全国各地开始严格执行，效果明显，目前有31个省市开始展开。随着土地供应制度改革的深入，全国土地拍卖收入增长迅速截止2001年：全国已经有1142个市县建立了信息发布制度；1515个市县建立了土地登记信息可查询制度；1212个市县制定了协议出让最低标准；1087个市县建立了土地有形市场；1604个市县建立了土地资产管理重大事项集体决策制度；1002个市县建立了土地收购储备制度。土地供应制度改革资料来源：国土资源部，Chinainfobank2002年11月5日40保密文件、版权所有 我国土地资源的权属构成表明，未来土地供应的主要来源是集体土地。北京土地权属调查显示：集体土地占绝大多数，未来发展的土地供应主要来自集体土地资料来源：国土资源部我国的土地构成中适宜人类生活和生产的比例不高，大多数集中在农业活动的集体土地上。根据国务院批复的北京总体规划，到2010年，确保全市耕地保有量不低于34.427万公顷，实现市域内耕地总量动态平衡；中心城（包括主城区和10个外围组团）城市建设用地规模控制在610平方公里以内。北京未来的土地供应将进一步受到限制北京市土地权属示意全国土地权属示意2002年11月5日41保密文件、版权所有 集体土地的供应方式变更是大势所趋集体土地以前的办法由用地单位与但地集体土地所由人协商，签订用地协议，保国家有关部门立项、调整规划，办理征地手续，然后才可以开始建设。缺点：周期长，容易滋生腐败，农民的安置容易出问题，不稳定因素。补偿在1万-50万/亩之间不等。但是大部分被截留。优点：可找到有利的地段/成本优势。以后的发展趋势国家变为土地供应方，首先按照土地的利用规划和建设需要征用集体土地，经过开发平整后，公开转让。各地政府将制定有关的征地补偿标准。公开优点：价格波动小，建设周期短纠纷比较少，开发风险小。比较有利于农民安置和利益保护。缺点：转让价格可能高，竞争激烈。而且调整规划难度比较大。江苏省率先在全省范围内各项建设需征用集体所有土地或使用国有土地的，均实行统一征地、统一供地。省、市、县人民政府土地行政主管部门依照有关法律法规和政策规定，代表同级政府对集体所有土地实施征用，代表同级政府将国有土地使用权以出让、租赁、划拨等方式提供给土地使用者。其他任何单位和个人不得征地、供地或擅自与被征地单位私下协议征用土地。2002年11月5日42保密文件、版权所有 新土地政策将对土地供应总量、价格、房地产业竞争态势以及跨区域经营都带来重大变化区域经营打破了地区、行业垄断，大大加快了区域竞争的进程。对地主的威胁比较大介入外地经营的范围和速度加快竞争态势重新洗牌，淘汰一批地主，加大了行业竞争的激烈程度，对核心能力提出更高的要求。规模和品牌对企业的生存发展更加重要。供应总量国家将通过土地规划控制供应总量土地结构和性质，政府完成一级开发，减少生地供应。土地利用计划公开透明价格总体价格比协议转让的价格高，长期走势趋向市场合理价格各地的价格水平不一43 根据目前国家的有关政策和未来预期，土地供应总量将实行适度从紧的趋势，主要有三个原因土地总体规划宏观调控/引导开发违法现象减少1997-2010年全国土地利用总体规划纲要》于1999年4月2日经国务院批准实施。需报国务院审批的112个省、市级土地利用总体规划，31个省级规划和64个市级规划经国务院批准实施。1999年全国土地利用计划实施效果良好，有效地控制了建设占用耕地。各地政府在新的管理框架下，违法批地的现象有所遏制。国家根据规划的总体要求，可以从源头控制土地供应的数量和性质，有力地引导房地产开发的方向和力度，减少市场波动国家将在土地公开市场化中，严格管理土地供应总量和用途及建设时间，改变了以前开发商替政府作规划的被动局面2002年11月5日44保密文件、版权所有 土地市场供应者土地多头供应的局面将得到更本性好转国家成为土地的唯一供应商。土地统一供应将成为一种趋势。需求者国民待遇。对内和对外的开放，外资和民营的需求将大幅上升尤其是开发服务领域，政府审批公开、公正、公平市场化配置土地资源，维护国家土地政策的稳定性减少行政审批和政府划拨中介服务国外评估机构的进入带来了先进的管理理念、成熟的评估技术、服务手段和实践经验市场化价格将合理回归目标：形成平等、公开、竞争有序、统一规范的土地市场秩序加入WTO对中国土地市场的影响主要是规范政府的审批行为和公开、透明，规范45 公开土地市场有利于有实力的房地产开发商跨地区经营发展提供更多的机会促进规模化专业化缩短开发时间控制经营风险行业和地区垄断被打破，开发商可以在全国1400多个地区选择合适开发地区和项目，选择面大大宽于以前自己凭关系找地的开发模式目前政府主要供应属地，大大减少了开发商自行进行一级开发的时间和风险由于土地成本透明，开发商可以选择自己的优势项目开发，便于控制风险只有规模化、专业化才能有更多的开发能力和获得更多的开发资金获取新的开发项目，有利于形成全国性的大开发公司2002年11月5日46保密文件、版权所有 土地公开市场供应将对现有的房地产开发商重新洗牌，改变目前的竞争态势外商、外地、外行的竞争成本降低，房地产的门槛降低，更多的竞争对手进入房地产开发市场，竞争将更加激烈，价格战将不可避免，房价将更趋向市场化。新开发商增多竞争方式改变土地价格因素排除在价值链外，对企业的核心竞争力提出更高的要求，促进房地产行业规模化，专业化，以降低成本，控制风险重新洗牌没有实力的地方开发商将被市场淘汰，房地产行业的兼并重组将维持一段时间。2001年深圳市土地使用权出让建筑面积在20万以上的大地块均落入万科、泰华地产、振业集团、百仕达地产等品牌公司囊中。2002年11月5日47保密文件、版权所有 针对新土地政策的颁布施行，业内人士分为支持者与反对者两大类别,支持者多为吃市场饭的本地民营企业、外地准备进京企业及外资,反对者主要有国企地产公司和部分上市公司市场更透明，充分发挥市场形成价格的机制；土地公开交易将使北京楼市重新洗牌土地市场有望规范；开发效率将大大提高；土地市场的规范，将促使地产商的竞争更加激烈，导致北京楼市在房价性能比上将有大的提高支持者观点会导致土地供应单一化；公开交易可能会抬升地价；房价可能会由于地价提高而抬高；土地公开交易可能会导致外行开发商涌入楼市；土地公开交易可能会形成新的垄断和腐败；取消土地协议出让可能不是时机反对者观点2002年11月5日48保密文件、版权所有 业内人士对新土地政策对价格走势的观点，总体看是上涨占上风中房集团董事长孟晓苏：土地招标、拍卖可能造成的不合理地价，包括参与拍卖企业由于获得信息不完整而造成的过高地价。这肯定会推升房价，影响政府对房价的宏观调控。万科董事长王石：加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展；会带动土地价格上涨。北京新华远董事长任志强：新政策还是给协议出让开了口子，北京很多开发商还有地够他们开发几年。这样看来，这次土地交易的改革对北京的地价、房价就不会有什么大影响。SOHO现代城总经理潘石屹：北京土地供应方式可以“革掉关系、革出效率”。政府可以通过控制土地的供应来宏观调控房价。土地招标可能拉高北京房价资料来源：ChinaInfobank2002年11月5日49保密文件、版权所有 业内人士对新土地政策对价格走势的观点，总体看是上涨占上风（续）天鸿宝业总经理巴峥嵘：土地要走市场化道路，国有企业在拿地方面的优势必然逐步丧失，还有别的渠道能拿到地，就绝不参加有可能花更多的钱才能拿到地的招标活动。北京万科总经理张力：招标不会使土地价格降低。有四点原因：北京近2到3年，招标、拍卖政策不可能完全实行，而由于多种利好因素，大量资金将涌入北京楼市，土地稀缺性将继续加大，供不应求将使北京地价总体呈上升趋势。“七通一平”的熟地成本在加大。政府做土地招标或拍卖，本身也不希望土地价格太低。北京土地需求仍在加大，一些人为了拿到地，会不惜一切代价。首创总裁刘晓光：从广渠门外的土地使用权拍卖的成交价看，土地价格确实比较高。资料来源：ChinaInfobank2002年11月5日50保密文件、版权所有 官方人士观点是:招标、拍卖方式出让土地使用权不会人为地抬高地价，政府通过土地供应总量来调控地价。但是拍卖比其他协议出让方式价格要高国土资源部副部长李元：公开交易价格的决策是建立在对供求关系的理性分析的基础上，不可能因此而人为提高整个城市的地价和房价。政府可以调节土地供应的总量来调控地价。过去一些人通过特殊“关系”低价得到的土地，有的经过多次转让，最终的开发商得到的土地价格并不低，即使是真正用“一手地”开发的有特殊关系的企业，也不会自动把“优惠”让给消费者。所有的开发商平等的进行竞争，杜绝了不正当途径的获利，但只要规划设计得当和建造质量高，同样有钱可赚，消费者才能真正得到实惠。国土资源部土地利用司资产处处长岳晓武：对一部分开发商来说，利润肯定会下降，但这部分开发商是过去有“关系”，能靠“条子”拿到便宜的开发商，过去挣的就不是正常利润，对他们而言，现在只是挣他应该挣的正常利润。大多数开发商而言，大家公平竞争了，靠实力说话了，干该干的事，前期的成本和投入也减少了，相应来说，开发的风险也少了。国土资源部政策法规司王守智副司长：从国外和国内通常的情况看，拍卖比其他协议出让要高出２０％－３０％。资料来源：国土资源部网站2002年11月5日51保密文件、版权所有 1999年以来，全国房地产企业购置土地面积以年平均40%的速度增长，但同期开发的土地面积增长只有6.4%，一方面显示近几年新的“圈地”运动发展迅猛，另一方面显示企业更多地注重土地储备对未来发展的价值尽管国家对闲置土地的监管进一步加强，但数据显示，房地产企业的“土地储备”总量仍在增加房地产企业对未来土地价格上涨的预期是加强“土地储备”的主要动因集团开发、规模经济的发展模式被多数大型房地产企业采纳，对重点地区土地的战略攫取成为主要竞争手段大面积的“土地储备”将面临政策和资金两方面的风险，但却有助于实力强的企业抓住时机，完成连贯动作的快速发展2002年11月5日52保密文件、版权所有 全国今年前三季度土地交易价格指数有比较大的提高，根据国家计委和国家统计局的调查，主要原因是因为土地基准价格的提高和公开出让方式从全国范围看，由于政策性因素（土地基准价、公开出让方式）的影响，全国土地交易价格从2001年起有较大幅度提高部分省市的市场交易价格指数增幅惊人，太原市2001年至2002年增幅为26.6%，在土地价格市场化的初期，公开出让价格与协议出让价格相比，增幅较大北京地区的市场化进程较慢，公开出让的土地占总开发面积的比例相对较小；很多本地大的开发企业手中还有大量的土地储备，因此土地价格指数的反映不十分明显，但未来的趋势将可能与全国走势保持一致注：土地交易价格指数以前一年为100计算2002年11月5日53保密文件、版权所有 沈阳的土地不同出让方式价格比较说明，公开出让土地的价格远远高于协议出让的价格江苏省苏州市举办2002年度第二次土地拍卖会。来自深圳、上海、温州、宁波等地的49家企业和个人参与竞拍，７宗土地成交总额11.02亿元，平均超出起拍价91.8%从目前看，公开价格比协议转让的价格高。但是从长期看，应该趋向一个公平的市场价格，有利于稳定发展。以后的开发商数量将逐步减少，有利于规范竞争2002年11月5日54保密文件、版权所有 未来土地价格的趋势是由行政与市场两种因素共同制约和决定的，行政因素更侧重于供给的调控，市场的作用集中体现在对需求的影响上土地资源的总体数量和质量国家法律的规范要求各地政府部门执法的力度国家土地资源的总体利用规划土地供应渠道单位时间土地供应量闲置土地处理压力地方政府的财政收入压力土地储备的管理措施基准地价土地供应的影响因素城市化发展水平居民消费能力居民消费偏好市场垄断和行业垄断程度国家的房地产开发政策现行土地价格土地获利大小目前土地储备情况土地需求的影响因素2002年11月5日55保密文件、版权所有 综合因素分析表明，土地资源的有限性和国家行政调控对未来土地供给有相当强的制约作用影响土地供给的因素近期中期长期土地资源的总体数量和质量较强强强国家法律的规范要求较强强强各地政府部门执法的力度较弱较强强国家土地资源的总体利用规划强强强土地供应渠道强较弱较弱单位时间土地供应量强强强闲置土地处理压力较强较弱较弱地方政府的财政收入压力较强较强较强土地储备的管理措施较强较弱较弱基准地价强强强各因素的分析表明：土地资源的稀缺性和国家对土地的规划将影响未来土地供应总量市场化进程的深入，并没有削弱国家对土地的监管力度未来国家对土地供应总量的控制将直接体现在数量和价格的指导2002年11月5日56保密文件、版权所有 行政调控机制的作用来自两方面的影响：一是政府对有限土地资源利用的规划，二是市场的理性反应，总的来说，在未来土地市场中，行政调控将对价格和数量起指导作用城市规划和土地建设规划限制了土地利用的“效率”，也就是说，行政调控机制对土地的规划是以社会效益最大化为大前提的土地资源的稀缺性和“国有”的独特属性，决定了行政调控在未来土地市场中发挥指导作用房地产开发市场的价格指数、产品结构将成为政府调控的借鉴指标，表现为短期内将形成市场价格的波动从未来发展的趋势来看，行政调控的作用无论从中央还是到地方，对土地市场的影响都只会加强，不会削弱2002年11月5日57保密文件、版权所有 对需求影响因素分析表明，对未来土地需求的影响因素由现在的高利润驱动逐渐向成熟市场过度影响土地需求的因素近期中期长期城市化发展水平强强强居民消费能力较强较强强居民消费偏好较弱较强较强市场垄断和行业垄断程度较弱较强强土地交易成本较弱较强较强土地价格较强较强强土地获利大小强较强较强目前土地储备情况较强较弱较弱各因素的分析表明：高利润回报的逐渐回落使得需求驱动因素由单一逐渐向综合型过渡土地价格与需求的相关性逐渐加强，为政府的行政调控提供了依据土地的需求可能会集中在少数大型有实力的企业集团中2002年11月5日58保密文件、版权所有 房地产市场日趋成熟，其作用主要表现在行业整体利润和产品结构趋于合理，土地价格因供需关系的缓和，将处于合理区间房地产企业是以利润最大化为经营目标和基本原则，预期利润的高低和获取利润能力的强弱是企业判断土地价格高低的标准过高的土地交易价格可以使房地产企业得到资源和市场机会，但增加了开发成本，使得最终商品失去市场竞争力对于整个市场而言，土地交易价格将由企业的利润预期和成本控制能力等要素决定，最终的趋势是趋向于实力雄厚，获利能力强，成本控制好，规模大的开发企业的最终定价从市场竞争的角度看，土地市场化进程的加快会引发新一轮房地产开发企业的优胜劣汰，在这一阶段中，土地交易价格的表现为快速增长到平稳增长，开发企业数目减少，整体利润降低，但存留开发企业的资质普遍较好从中长期来看，土地价格的市场化趋势是回归到合理的区间，也就是说，整个行业的利润相对稳定，价格波动幅度逐渐减小2002年11月5日59保密文件、版权所有 新华信认为，未来房地产市场突出的几个变化将表现在土地价格短期内的增长、利润率的下降和房地产企业数量的减少短时期内土地价格的增长伴随土地出让政策的改变不可避免，部分地区可能出现增速过快的局面，中长期内，土地价格将会对短期的增速进行修正，但土地资源的短缺决定，价格不会低于现有水平开发成本的增加、供需结构性矛盾、市场竞争的加剧和成本构成的逐渐透明可能导致利润的整体下滑，市场优胜劣汰的竞争法则决定房地产市场中将走向成熟，行业整体利润将逐渐趋于稳定合理土地价格和出让方式市场化导致房地产行业和市场进入门槛提高，一批规模小、资质差的企业将被逐渐淘汰，行业内企业的整体质量将得到提高2002年11月5日60保密文件、版权所有 新华信认为，国家土地政策的变化将对整个房地产市场带来较多变数，对华融房地产业务的影响体现在四大方面由于国家土地供应总量将受到严格的限制，未来华融获取大面积优质土地的难度将增加土地出让方式的转变将促使华融从资源优势型企业向能力优势型企业转变，能力优势的形成与华融市场化进程速度相关土地价格比协议转让价格总体水平上升，长期价格趋向合理区间，但总体价格水平将高于现在水平，这对华融未来的利润产生较大的影响，华融应及早准备寻找新的利润增长点房地产开发行业竞争趋向激化，实力决定开发机会，资本运作、技术创新、专业人才、投资策划等方面都对华融提出了更高的要求2002年11月5日61保密文件、版权所有 由于房地产开发的地域性很强，地方政府的因素还是提供了一些政策上的回旋余地地方倾斜政策灰色地带西部地区的各地政府根据国家的有关政策提供了很多优惠的土地政策和税收政策。成都：新建居住生活小区，由试点镇按小城镇项目上报城建成管理部门审批后，可纳入经济实用住房建设计划，享受有关优惠政策；社会资金投入市场建设、供水设施及文化、教育、卫生等公用事业，谁投资，谁拥有，谁受益。北京市规定的绿化隔离带项目、小城镇建设项目、危旧房改造项目以及其他重大建设项目中的经营性项目用地，因和其他非经营性项目确实不可分割，而不能进入市土地交易市场公开交易的项目用地；属于规划为高科技、工业用途的经营性项目用地确需协议出让的；市政府批准的其它经营性项目用地等可以不进入土地市场。2002年11月5日62保密文件、版权所有 华融可以利用国家和北京市的小城镇开发政策寻找一些具有投资潜力的土地资源北京市30号文件指出中心镇建设用地法律规定可以划拨的以外，一律实行有偿使用。在2000年17号文件中更加明确的指出，凡小城镇经营性用地，要实行公开招标、拍卖。经营性用地是指的是用于商业、旅游业、商品房的用地。因此通过小城镇获得土地资源优势的渠道目前还不顺畅。33号文件又指出，小城镇项目可以通过协议出让土地。北京市有进一步规定，小城镇项目可以不通过公开的土地市场获得土地。国家对小城镇政策提供了一些指导性意见，小城镇是一个比较有发展前景的市场从政策的演变看，政府是鼓励小城镇开发。但是鉴于目前小城镇的建设投资风险和购买力问题，具备大规模投资开发的条件的项目比较少。2002年11月5日63保密文件、版权所有 北京市绿化隔离带开发主要涉及6个区县，总用地241.79平方公里市区绿化隔离地区主要涉及6个区县（朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区、昌平区、大兴）、26个乡镇和市农工商总公司的3个农场。朝阳区16个乡（洼里乡、大屯乡、小红门乡、太阳宫乡、十八里店乡、东风乡、来广营乡、豆各庄乡、三间房乡）海淀区3个乡（海淀乡、四季青乡、东升乡）；丰台区3个乡（卢沟桥乡、花乡、南苑乡）；昌平区1个镇（东小口镇）；大兴县2个乡镇（旧宫镇、亦庄乡）。3个农场是：东郊农场、卢沟桥农场、南郊农场。2002年11月5日64保密文件、版权所有 北京市政府提供了一定的优惠政策支持绿化隔离带开发不通过公开市场地理位置优越有一定政策减免可以土地置换绿化隔离带建设项目目前不需要通过公开土地市场，不列为土地储备范围目前的地理位置比较优越，靠近城区边缘集团，可以通过联合开发等途径获得比较有优势的土地。可以提供部分商品房销售。建设项目（包括上市商品房）免交以下17项收费：土地复垦费、征地管理费、拆迁管理费、房屋产权登记费、房屋安全鉴定费、市政公用设施建设费、四源费、防洪费、建筑工程质量管理监督费、建设工程规划许可证执照费、临时用地和临时工程费、居住区绿化建设费、绿化补偿费、新菜地开发建设基金、地下水资源费、消防安全审批许可证费、占道费国有企业用地或者其他国有建设用地与农村集体土地进行置换的，经双方同意，报市国土房管局审核，经市政府批准后，可利用整理国有建设用地复垦出的农用地（绿化用地）与需占用农村集体耕地进行置换。根据访谈，目前的绿化隔离带项目的分成比例在65-60%之间，拆迁和绿化工作有合作单位完成。按照绿化隔离带常住人口每人25平方米的面积建设商品楼，有相当的空间。2002年11月5日65保密文件、版权所有 北京市以前的土地供应渠道多，造成土地供应、开发失控，未来开发预留空间不足城市危改地块国有开发企业的划拨土地储备中央在京单位划拨土地工业拆迁土地近郊的20多个开发区征用集体土地绿化隔离带2000年市区建成区面积达500平方公里，已达到市区城市建设用地控制规模的上限。据规划和土地部门统计，1990年至2001年12年间，全市经规划审批各类建设用地249.8平方公里，土地部门审批新增城市建设征用土地达332平方公里，因此从总量上看，实际城市建设用地规模已大大超出了总体规划的控制要求，这样未来预留发展用地不足的矛盾日益突出。按照国务院批复的北京市2010年总体规划，未来8年的开发总面积不足110平方公里。2002年11月5日66保密文件、版权所有 北京土地供应政策的发展方向，实行严格的计划管理，严格控制供应总量和方式土地供应计划有偿使用规范审批加强调控实施土地供应计划管理，严格控制建设用地供应总量集中统一管理、统一供应，经批准设立的工业园、科技园、开发区等各园、区土地，必须纳入全市城市用地统一管理、统一供应严格实行国有土地有偿使用制度；建立土地有形市场，加强土地使用权转让管理，大力推行国有土地使用权招标、拍卖和挂牌出让加强地价管理；规范土地审批的市场行为，建立最低地价制度和集体审批、公开透明的原则建立土地收购储备制度，增强政府对土地市场的调控能力2002年11月5日67保密文件、版权所有 为了保证北京市土地供应的平衡，北京市明确规定了闲置土地处理办法和土地收购储备范围新增用于经营性开发的土地；已列入危旧房改造计划的土地；因单位搬迁、解散、撤销、破产、兼并或其他原因调整出的原划拨国有土地，包括原有城市基础设施改造中调整出来的划拨用地；依法收回的闲置土地；政府依法收购和整理的国有土地；使用权期限已满、政府依法收回的土地；以出让方式取得使用权后无力继续履行出让合同、又不具备转让条件的土地；使用者要求政府收回的土地；市区范围内无合法使用权的国有土地；其他依据法律、法规可以收回的土地取得建设用地批准文件以后，连续满1年或者超过1年未动工开发建设的。超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期1年以上（含1年）未动工开发建设的。已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一的或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续1年以上（含1年）的。土地闲置不满2年的，责令土地使用者在规定限期内动工开发建设。土地闲置满2年的，经原批准机关批准可以无偿收回。土地闲置处理办法土地收购储备范围2002年11月5日68保密文件、版权所有 新土地政策对华融的发展提出了新的要求有利于华融切入外地市场。外地的市场开放程度扩大，介入外地市场的速度快，风险减少。并可考虑有效利用地方政府的不同政策。华融目前的储备土地升值潜力大。目前的项目获利空间进一步扩大。华融目前的土地主要通过协议转让方式获得，有相对的成本优势。华融目前的项目有一定的政策支持。华融综合实力还不很强，缺乏市场化运作的综合能力和经验。市场门槛降低，价格战不可避免，盈利水平降低。一级开发的机会大大减少对华融以后的发展方向和增长模式提出了新的要求，华融必须通过目前的运作培养核心能力，摆脱对土地成本优势的依赖。三大机会四大威胁2002年11月5日69保密文件、版权所有 华融未来的应对策略：应充分利用现有的政策，慎重使用现有的土地储备，在能力许可的范围内加大土地储备珍惜现有土地储备。根据企业的发展规划，适当加大储备，尤其在北京土地资源比较丰富的周边区县：如昌平、通州、大兴、朝阳、海淀研究、利用国家的地区政策、产业政策，例如北京市的高新技术政策。获取划拨土地、小城镇、绿化隔离带等项目培养核心竞争力和市场竞争能力，减少对土地成本优势的依赖。积极转变经营方式，可以积极参与承包政府的一级土地开发工作。充分利用地方政策中的灰色地带利用政府的关系获得城市危改项目和重点项目。华融应对策略2002年11月5日70保密文件、版权所有 新华信土地政策分析七大结论土地供应总量将受到严格的限制土地供应方式和供应结构将在源头得到有效控制土地价格比协议转让价格总体水平上升，但长期价格趋向市场化、理性化。招标、拍卖方式出让土地使用权不会人为地抬高地价，政府通过土地供应总量来调控地价。房地产开发行业竞争将趋向激化，实力决定开发机会新土地政策对外来经营有利，但对本区域经营有较大的压力新土地政策对华融短期经营有利，因为华融目前拥有的土地储备有更好的升值潜力新土地政策对华融在北京以外经营长期有利，可以较低的风险快速进入外地市场2002年11月5日71保密文件、版权所有 房地产行业分析思路国家土地政策分析房地产行业概述北京房地产市场分析2002年11月5日72保密文件、版权所有 根据新华信的“中国产业竞争发展四阶段”模型，华融的核心业务房地产业处于“有限竞争阶段”企业经营侧重点-品牌推广-扩大有效需求代表行业证券，保险金融，汽车，电信，电力，石化，媒体入世对行业影响最大-专业-规模房地产化工品不大-综合-资本运营消费电子品日用化妆品家电最小管制垄断竞争阶段有限竞争阶段充分竞争阶段市场竞争垄断阶段-产业资源-新技术无大2002年11月5日73保密文件、版权所有 根据新华信“产业生命周期模型”，我国房地产业正处于成长期引入期成长期成熟期衰退期增长率水平缓慢增长加速增长衰退销售额低顶峰衰退每个客户的成本高一般低产品线很短增长缩减平均利润率负增加可以很高竞争对手很少增加减少典型定价方式竞争价格成本加成价格渗透减价进入障碍技术竞争对手竞争对手典型广告方式认知和教育大众市场认知减少衰减产量过盛更多但稳定多样化低上升2002年11月5日74保密文件、版权所有 统计数据显示：1995年以来房地产投资在我国经济和投资增长中起到了重要作用，在吸纳劳动力和就业方面也有突出贡献资料来源：《2002年中国统计年鉴》1995-2001年固定资产投资和房地产投资统计分析1990-2001年房地产企业就业人数占总就业人数比例统计2002年11月5日75保密文件、版权所有 在历经起步（1979-1991）、过热（1991-1993）和调整阶段（1993-1997）后，1998年房地产业步入复苏阶段从各阶段的波动幅度可以看出，房地产市场的成熟度日益加强，市场逐渐趋于理性发展。1999年以来虽然进入复苏期，但发展进入2001年后有所调整。这实际上有利于整个行业的持续稳定发展。房地产投资的增幅近年一直高于固定资产投资增幅，说明房地产对固定资产投资有较强的拉动作用，在国家“加大投资，拉动内需”的政策不变前提下，房地产投资还会有所增加。过热期复苏期调整期资料来源：《2002年中国统计年鉴》1987-2001年固定资产投资与房地产投资增长率统计分析2002年11月5日76保密文件、版权所有 房地产开发业的产业特性可以总结为：周期性、关联性、地域性、政策性周期性我国的房地产周期有三方面的特殊性：第一是房地产周期的频率，大约是7到8年为一个周期；第二个就是我国房地产的周期中，衰退期和低谷期比较短，而增长期和繁荣期时间比较长，这显示出市场需求持续旺盛这样的特点，它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区；第三，从销售增长和投资增长的关系来分析，销售增长直接影响到投资的增长。因此房地产公司应更为理性的把握项目投资、开发和销售的时机，避免盲目发展。关联性房地产与国民经济的许多行业如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都有着密切的产业关联性。随着国际一体化的发展，我国国民经济与全球经济的相关度越来越高。而新的国际贸易保护主义的抬头，如美国对我国钢铁业实施反倾销制裁，使房地产相关行业的发展不稳定性增加，同时入关后，这些行业将面临跨国公司的强大竞争压力。因此，房地产公司需要密切关注相关行业的发展状况给房地产行业带来的影响地域性房地产地域性很强，各地房地产市场发育程度、政策措施、居民收入和消费偏好等千差万别。北京地区由于对奥运概念和入世概念的过度挖掘，使市场面临较大的压力。房地产行业的地域性特征使得房地产公司在进行地域扩张时，必须针对各地具体情况进行逐一分析，谨慎投资。政策敏感性房地产在国民经济中具有一定的先导性，受国家宏观经济政策的影响非常大。虽然我国国民经济的发展势头良好，预计今后几年仍会保持7%的增长速度，但国际形势的不稳定也有可能给我国经济带来较为严重的影响。同时，房地产开发中的大量短期行为，对生态环境造成极大的破坏，大量商品房空置，以及开发失控，无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失等情况都有可能导致国家相关政策的变化。房地产开发业2002年11月5日77保密文件、版权所有 因为受国家宏观经济环境的影响大，房地产业同国民经济发展一样具有很强的周期性与宏观经济周期波动的趋势基本一致；波幅大于后者衰退期较短而增长期、繁荣期较长发展领先于宏观经济增长而衰退迟于宏观经济，体现了先导经济的特点。资料来源：《中国统计年鉴》1991-2001年GDP、固定资产投资及房地产投资增长率比较分析2002年11月5日78保密文件、版权所有 房地产业具有很强的产业关联性，因此房地产业对国民经济的贡献率很高，据统计目前我国GDP增长速度中，有1%~1.5%是由房地产业贡献的房地产业的发展能促进这些产业的发展，其比例达到1:1.7，即每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售。房地产业的发展也促使一些新行业的产生，如物业管理、房地产评估、房地产中介等资料来源：《2002年中国统计年鉴》五种主要工业品在房地产业中应用比例统计2002年11月5日79保密文件、版权所有 房地产有很强的地域性，当一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能通过地区之间的流动减少不平衡或差异房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，若某一地区经济发展水平高，相应的当地居民收入水平也高，从而当地的房地产市场的需求就大，房地产价格就高，当地的房地产业就会呈现出良好的发展势头资料来源：《中国统计年鉴》，中国经济信息网2002年11月5日80保密文件、版权所有 近年来商品房销售成稳步迅速增长的趋势。1992-2001年商品房销售额年平均增长率（CAGR）为32％，显示出强有力的发展势头资料来源：《中国统计年鉴》2002年11月5日81保密文件、版权所有 作为占总商品房总销售额的80%以上的商品住宅的销售额近年来也保持着20%-30%的增长率，全国商品住宅的价格也保持着稳步上升的态势资料来源：《中国统计年鉴》2002年11月5日82保密文件、版权所有 世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。无论是与先进国家的人均住房面积比较，还是按中国政府规定的家均居住面积60平方米要求(每家按三口人计算)，中国居民住宅市场容量巨大60平米以上占24%60平米以下占76%2001年中国标准住房面积市场容量分析资料来源：《2002年中国统计年鉴》2001年世界主要国家人均住房面积统计2002年11月5日83保密文件、版权所有 购买方分析表明，个人消费逐渐成为市场需求的主体，近年来个人消费占住宅消费的90%左右。根据目前购房目的是为了改善住房条件的现状，中国住宅市场的发展趋势是应该继续保持稳定增长资料来源：《中国统计年鉴》2002年11月5日84保密文件、版权所有 房地产业供给分析表明：商品住宅是房地产投资的主要组成部分，近年来稳步占据总投资额的近70%资料来源：《中国统计年鉴》2002年11月5日85保密文件、版权所有 房地产业供给分析表明：办公楼的投资额总体上无明显增长，比例呈下降趋势；商业用房的投资额近年来保持20%左右的增长速度住宅供给的内部结构有所变化，其中高档住宅比例近年来有所下降，安居工程比例逐渐上升。办公楼市场供给的地区差异加大，办公楼的供需主要集中在北京、上海和广州这些经济发达城市。商业用房的供求矛盾开始表现。由于近年来消费疲软困扰着我国国民经济的发展，在部分地区商业用房出现了供大于求的局面。资料来源：《中国统计年鉴》2002年11月5日86保密文件、版权所有 根据建设部的发展规划，2000-2010年的房地产业的四大发展前景发展前景房地产业将以每年12%的速度增长。商品房住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比例达80%。实行社会、专业化物业管理和修缮的房屋占社会房屋总量的50%。城镇（非农业人口）人均住房使用面积2010年达到18平方米，建设住宅33.5亿平方米，平均每年新建3.35亿平方米。2002年11月5日87保密文件、版权所有 我国房地产企业数量多，但普遍规模小，竞争能力弱我国房地产数量多，截止2001年底，共有房地产企业近30000家。但平均规模小，平均资产在4000万左右，资质结构有待优化。企业的区域分布具有较高的集中性。全国一半以上的房地产开发商分布在广东、上海、北京、江苏、浙江等东部地区的12个省市中，西部地区不仅开发商数量少，而且企业规模也不大。近年来，更有众多的上市公司和民间资本被房地产开发业的高利润率所吸引进入房地产开发领域。房地产业的产业集中度低，主要技术已经成熟化，行业进入壁垒低。这造成房地产开发商和投资商多而小，整体层次较低。资料来源：《中国统计年鉴》2002年11月5日88保密文件、版权所有 房地产企业的资产负债率高，近年来一直在76%左右。房地产需要大量投资，而房地产企业自有资金普遍不足，自筹资金开发不到30%，主要依靠负债经营，经营风险大资料来源：《中国统计年鉴》2002年11月5日89保密文件、版权所有 根据建设部的统计数字，近几年房地产业的毛利率在40%左右。但是，房地产业的利税率却不断下降，主要原因是行业竞争激烈，以及商品房供给出现结构性过剩，商品房空置率大资料来源：建设部统计数据，《中国统计年鉴》国家统计局有关人士认为，我国目前比较合适的商品住宅空置率应在5%-14%之间。自1995年起，全国商品住宅空置面积每年以1000多万平方米的速度在递增。1999年末，全国商品房空置面积累计为9124万平方米，商品住宅空置率达到19％,处于空置危险期之间。近年来，商品房空置面积继续增大。2002年11月5日90保密文件、版权所有 空置率高的一个主要原因在于商品住宅价格高，超过了中国普通居民的承受能力。根据世界银行资料，当一个国家的住房售价与家庭年收入的比例在3到6之间，居民才能负担得起。而我国的比例在绝大多数地区偏高，北京为12资料来源：《新财富》7.85.97.27.08.85.96.97.08.910.35.05.98.18.18.78.911.97.27.47.79.010.16.17.28.18.512.512.47.47.58.27.19.69.710.613.72002年11月5日91保密文件、版权所有 我国加入WTO在给房地产业带来三大机会的同时，也带来了四大威胁1、外商的加大投资将使对写字楼、工业用房和高档住宅的需求增长。2、入世带动的经济发展和部分建筑用进口原材料关税的降低将使住宅的有效需求增大，并使住宅的消费层次更加分明。3、国外金融机构的介入将促进我国房地产金融业发展。三大机会1、入世带来的政策透明性和中国目前房地产业的相对高利润必将吸引国外大型房地产集团进入，国内规模小、资金量低、管理技术水平差的企业将受到冲击。2、外资房地产开发商将首先进入高档外销公寓及写字楼市场，凭借其先进的物业管理模式、营销网络和更加专业化、人性化的服务理念，对国内房地产开发商的业务将形成威胁。3、国内房地产开发商的政府背景优势和天然的地区优势将逐渐淡化。4、房地产企业正面临新一轮“洗牌”，相当数量的房地产企业将被市场淘汰。四大威胁2002年11月5日92保密文件、版权所有 加入WTO后，中国将在过渡期内，逐渐取消进入房地产相关行业的市场壁垒资料来源：WTO协议200020012002200320042006年允许建筑设计、工程服务、城市规划服务允许设立独资企业准许外商进入中国的房地产及服务行业，高档公寓写字楼外商不许独资收费和合同为基础的房地产服务仅限于合资企业形式，允许外方拥有多数股权建筑设计服务（CPC8671）及工程服务，集中工程服务、城市规划服务，仅限于合资形式，外资可以拥有多数股权建筑及相关工程服务（CPC511，512，513，514，515，516，517，518），外商可以独资2005外商可以独资在中国建设、改造和经营饭店和餐馆设施2006市场开放度2002年11月5日93保密文件、版权所有 从发展走向成熟，中国房地产业未来发展将形成以下五大趋势行业竞争日益激烈。房地产开发商向规模化、品牌化的方向发展。地区性品牌由于在资金实力、开发经验等方面处于整体劣势，生存空间收到严重挤压。房地产供给将向多元化发展，住宅供应体系将包含商品住宅、经济适用房、低租金公寓等面向不同消费层次的房地产产品。商品住宅价格将呈现稳中回落的趋势。住房二级市场将对房地产业的发展起着越来越大的作用。房地产金融业将不断完善和发展，并对房地产业的发展起积极作用。规模化品牌化供给多元化价格趋势住宅二级市场房地产金融业2002年11月5日94保密文件、版权所有 房地产行业关键成功要素总结整合才能发展向集约化大型企业发展---房地产开发企业应当通过实施资产重组、内外兼并，在短时期内快速组建成庞大的企业集团，形成开发优势规模化产品开发趋势---考虑到开发建设房地产利润已接近社会平均值，只有开发规模化产品，薄利多销，才符合开发企业的根本利益打造企业的核心竞争力核心竞争力概括为六个要素：土地资源市场把握产品设计营销管理品质控制资本规模创新——永远不变的就是变化定制个性化的产品---对功能性和文化性的把握和创新管理体系创新---第一步达到科学管理，与市场经济接轨；第二步实施知识管理，与知识经济衔接战略联盟---“为竞争而合作，靠合作来竞争”的新联盟含义正在被房地产发展商所接纳一体化/多元化经营为了节约交易成本，或者是实现多元化经营，众多的大企业实行前向一体化，或（和）后向一体化战略。房地产开发企业可以采用从建材制造、建材供应到房地产开发、建筑安装、室内装饰装潢（包括装饰材料的制造）、然后到物业管理等等一体化的经营战略，或者是进入其他相关性不大的行业，实行多元化经营行业成功要素分析2002年11月5日95保密文件、版权所有 新华信房地产行业分析八大结论我国房地产业正处于成长期，产业处于“有限竞争阶段”房地产开发业的产业特性可以总结为：周期性、关联性、地域性、政策性我国房地产企业数量多，普遍规模小而竞争能力弱，产业集中度低，房地产业的主要技术已经成熟化，行业进入壁垒低商品住宅是房地产投资的主要组成部分；办公楼的投资额总体上无明显增长，比例呈下降趋势；商业用房的投资额近年来稳步增长长远来看，中国居民住宅市场容量巨大，发展前景看好。购买方分析表明，个人消费逐渐成为市场需求的主体，购房目的是为了改善住房条件中国房地产企业未来发展方向是规模化、品牌化现阶段我国房地产行业普遍负债较高，行业整体风险较大；部分地区商品房供给出现结构性过剩，商品房空置率开始加大近年来“圈地运动”愈演愈烈，土地价格不断攀升，房地产相关贷款增加迅猛，政府已经表示“关注”2002年11月5日96保密文件、版权所有 房地产行业分析思路国家土地政策分析房地产行业概述北京房地产市场分析2002年11月5日97保密文件、版权所有 北京房地产市场总体评述发展历程北京房地产业本轮恢复性增长走势先于全国一年，从1997年起步，至今已持续了四年多，年均增长率高达51.7%左右，无论是启动时间还是增长速度均走在全国前面驱动因素在支撑性因素中，属于外在动力的政策性因素相对较多也较强，主要的如城建、房改、降息、信贷、按揭等。而属于内在动力的经济性因素相对较少也较弱供需关系几年来的投资额大幅度上升，但销售增长率低于竣工增长率，空置率开始抬头，外部环境的促进性因素和抑制性因素出现了较强烈的对冲，供需矛盾开始显现市场特点房地产开发建设成本在全国范围内一直居高难下，加上对房屋的档次品质要求较高，房价高于全国平均水平，房价与居民收入比位居全国末席，市场逐渐进入买方市场，价格稳中有降。企业状况截止2001年底，北京房地产开发企业756家，其中内资548家，从业人员42341人，2001年完成投资额784亿元人民币，营业收入592亿元，营业利润-10亿元。总体评述写字楼市场住宅市场2002年11月5日98保密文件、版权所有 北京写字楼市场是甲级写字楼一统天下，顶级、甲级、乙级写字楼形成1：7：2的分布式北京写字楼市场的最大特征。顶级、甲级、乙级写字楼形成1：7：2的分布式北京写字楼市场的最大特征。地域特征明显，写字楼市场的竞争更像是各区实力的展现和较量。CBD的概念制造出一个写字楼的巨人。金融街整体的实力现在仍然不强，市场竞争力有待加强。资料来源：新华信分析总体评述写字楼市场住宅市场2002年11月5日99保密文件、版权所有 北京商圈各级写字楼的价格差异直接反映了目前各商圈的市场表现和对客户的吸引度价格的分布差异基本上反映了各商圈的各自优势，新建商圈整体表现好于老商圈。CBD的整体表现较强，说明这一商圈的整体吸引力强。金融街商圈甲级写字楼价格与CBD相等，说明金融街甲级写字楼有较强的市场竞争力。资料来源：新华信分析2002年11月5日100保密文件、版权所有 通过对北京市场8大商圈，199座写字楼的统计发现：甲级写字楼市场竞争激烈，CBD一圈独大，顶级写字楼市场分化严重，乙级写字楼发展缓慢北京写字楼市场实际上是甲级写字楼的竞争。CBD对整个市场的辐射力巨大，影响整个北京写字楼市场的供求变化。金融街写字楼尚处于起步阶段，甲级写字楼增长潜力大。金融街写字楼整体不配套，顶级写字楼发展缓慢，影响整个商圈的市场定位。CBD东长安街金融街资料来源：新华信分析2002年11月5日101保密文件、版权所有 顶级写字楼市场发展极不平衡，金融街应该利用现有资源开发这一市场，提升金融街商圈的整体档次，增加商圈的市场竞争力目前金融街商圈只有一家顶级写字楼（远洋大厦），与自身高档商圈的定位不相匹配，降低了商圈的档次。顶级写字楼通常是一个商圈的标志性建筑，起到聚集“商气”的作用。顶级写字楼市场竞争中，金融街已经处于明显劣势，应当利用现有资源，即使开拓这一市场。目标：在商圈内建造标志性顶级写字楼，力争市场占有率扩大到20%以上。资源枯竭，已无继续发展的可能资料来源：新华信分析2002年11月5日102保密文件、版权所有 甲级写字楼的竞争目前主要是市场占有率的竞争，如何在面积增加的基础上，保持较高的出租和出售率，是金融街面对的根本问题土地资源的有限性决定了金融街在总量供应上不可能超越CBD。保持较高的出租和出售率是金融街商圈提高市场占有率的关键。CBD巨大的规模效应和辐射效应将对金融街商圈内的流动业主产生较大影响。大客户营销是金融街甲级写字楼法宝，配套设施的完善是当务之急。目标：30%以上的市场占有率，否则将会因为CBD高占有率而损失较大市场份额。资料来源：新华信分析2002年11月5日103保密文件、版权所有 金融街商圈为中高档客户服务，发展乙级写字楼将影响整个商圈的定位乙级写字楼市场分布比较均匀，市场占有率层级分布比较明显，说明这一市场不是各商圈发展的重点。由于甲级写字楼内部层次有分化，使得乙级写字楼市场吸引力有所降低。金融街由于定位的原因，在土地资源有限的条件下，不适于发展乙级写字楼市场。目标：退出这一市场的竞争。资料来源：新华信分析2002年11月5日104保密文件、版权所有 金融街产品的市场定位是，加大甲级写字楼大客户竞争力，发展顶级写字楼市场，完善商圈配套设施，提高商圈档次，在夹缝中拓展市场占有率随着土地资源的枯竭，甲级写字楼的增长率将会降低，加大营销力度，完善配套设施，将会加大市场占有率，以阻击CBD的蚕食，争夺其他商圈的份额。利用现有资源拓展顶级写字楼市场，提升商圈档次，拉开同级商圈的距离，减小CBD的影响。甲级写字楼增长率降低，市场占有率增加顶级写字楼增长率与市场占有率同步增加CBD资料来源：新华信分析2002年11月5日105保密文件、版权所有 分析认为，北京写字楼市场的供应量在2007年之前将继续保持强劲的供应量宏观政策地区政策投资/投机市场概念发展惯性“扩大内需”的政策，促使加大固定资产投入，房地产对固定资产增加有拉动效应2008年奥运会使得北京市政府将积极支持北京城市改造和升级2003-2007年北京写字楼供应总量预测其他投资机会的消失，使得一部分资金转移到房地产市场CBD等一系列商圈概念的兴起，使得房地产行业在舆论上处于一个旺盛期几年的投资和吸引度的不断提高，一些新企业和资金不断涌入这一市场，成为发展的继动力2002年11月5日106保密文件、版权所有 对现有大客户的统计和分析表明，传统优势客户群体将发生变化，使得写字楼市场大客户定位发生转变金融电信类企业的需求将显著减少，新保险公司会有一定需求政府机关的需求不会有显著增加，持平大型国有企业集团仍将是有较大需求的客户群外资企业有可能增加，但现有驻京企业有外迁趋势外省市驻京办事机构比较稳定，不会有大的需求增长趋势结论：现有大客户的需求增长普遍不会太高，将较明显低于现有供应量的增长现有大客户的贡献率注：根据北京写字楼信息网的调查，1997至2001年五年内认购10000平方米以上写字楼面积的大单成交数量达到66家，认购面积达150万平方米以上2002年11月5日107保密文件、版权所有 在可以预见的一段时期，中资机构、大型企业集团和部分跨国公司将成为北京写字楼的主要需求者，原有的客户群体将出现一定的分化大型中资企业国际化进程的加快，可能导致对高档写字楼的需求增加受入世的影响，外资企业的进入将带动一部分的写字楼的销售，但大宗交易的多发地应该在上海等地区民营企业的迅速发展壮大将可能成为另外一支需求大军投资性买家有较大的潜力，但方向不确定，且多分散成交新的热点行业的出现，有可能带动行业内一批企业的发展，对写字楼的寻求将增加结论：国内企业和投资者的需求将占据主导地位，外资的需求短期内将小于预期未来潜在大客户的贡献比率预期2002年11月5日108保密文件、版权所有 根据新华信对北京写字楼市场未来供需关系的三种预测：华融在这一市场应该采取更为谨慎和稳健的发展策略，规避风险和回笼现金将是首位供给曲线将呈上扬态势，但市场的理性发展自发地调整增长率，使得上扬角度趋缓；需求曲线增涨幅较大，快速向供给曲线靠拢，市场达到可以接受的供需状态。建议：华融公司有选择地继续开拓新的写字楼市场。可能性：20%供给曲线将呈上扬态势，但在一段急速上扬后在外界的干预下，被迫调整增长率，使得上扬角度趋缓；需求曲线增涨幅一般，供需曲线间仍有较大差距，市场供大于求。建议：华融公司维持现状，不再拓展新的写字楼市场。可能性：50%供给曲线将呈上扬态势，并且增长率呈加速状态，使得上扬角度加大；需求曲线增长幅度缓慢，远远小于供给曲线增长幅度，供需曲线间差距进一步增大，市场出现泡沫。建议：华融公司维持现状，不再拓展新的写字楼市场。可能性：30%资料来源：新华信分析2002年11月5日109保密文件、版权所有 新华信北京写字楼市场分析认为：北京写字楼市场供给总量充足，需求增速减缓，地域之争加剧，风险逐步加大通过对北京市场8大商圈，199座写字楼的统计发现：甲级写字楼市场竞争激烈，CBD一圈独大，顶级写字楼市场分化严重，乙级写字楼发展缓慢北京写字楼市场的供应量在2007年之前将继续保持强劲的供应量中资机构、大型企业集团和部分跨国公司将成为北京写字楼的主要需求者，原有的客户群体将出现一定的分化金融街产品的市场定位建议：加大甲级写字楼大客户竞争力，完善商圈配套设施，提高商圈档次，拓展市场占有率根据新华信对北京写字楼市场未来供需关系的三种预测：建议华融在这一市场应该采取谨慎和稳健的发展策略，规避风险和回笼现金将是首位2002年11月5日110保密文件、版权所有 城市人口的增加和改善住房条件的要求，使得北京住宅市场总需求量不断增长，大规模的需求刺激越来越多的房地产商进入北京市的住宅市场2001-2010城市新增人口的住宅需求城市居民改善现有住房条件的需求补偿旧房拆建的需求普通住宅高档住宅总体评述写字楼市场住宅市场2002年11月5日111保密文件、版权所有 统计表明，伴随着供给的增加和价格的不断上扬，北京住宅市场供给的增长已经开始超过销售增长，住宅的空置率有所上升造成供大于求的原因：价格的不合理可能是造成供需矛盾的问题之一结构上的不合理同样也可能造成供需矛盾资料来源：北京市统计局2002年11月5日112保密文件、版权所有 支付能力与住宅价格的矛盾，使得北京住宅从必需品变成奢侈品在被调查的35个城市中，住宅价格与户均消费支出比，北京是第三高的城市。也就是说，尽管北京的人均收入在全国排位靠前，但是，北京居民的房价承受力却是全国靠后的。房价与家庭可支配收入比世界银行业界公认全国平均北京市沈阳市3--65--67.812.413.22002年11月5日113保密文件、版权所有 北京5000元以上的需求量占总需求13%，但5000元以上的供给量占总供给的75%。价格层次分布与实际需求的不对称，使得北京住宅供需极不平衡，需求与供给出现20比80的矛盾对北京562个住宅楼盘的统计2000-5000的需求量占总需求的86%2000-5000的供给量占总供给的31%5000-8000的需求量占总需求的12%5000-8000的供给量占总供给的54%2001年北京秋季房展对潜在购房者的统计2002年11月5日114保密文件、版权所有 市场的选择在与供求关系的平衡，中档房市场的分化趋势将更加明显高档住房中档住房低档住房北京的特殊地位和特殊人群的存在，必然决定高档房市场的发展会优于其他地区，方向会朝更高功能、更高文化性发展中档方式常会出现分化现象：一部分仍然会保留现有模式，为年轻高薪白领服务，既中高档住房；一部分会向下游发展，价格低一个档次，以较高的性价比吸引购房者，价位在4000元左右；一部分会以较低的价位和规模化运作方式吸引低档房消费群体将继续拥有大量消费群体，但较低的利润必须以规模经济运作方式为前提从需求的角度讲，中低档住房将继续保持大的份额，其中4000元左右的住宅由于市场和政策面的缘故，可能将会成为未来住宅市场的主流品种高档住宅由于北京独特的背景，将继续延续其独特的市场魅力，但品牌和实力的争夺将更加激烈，这一市场将有可能被一些有实力的国内外开发商所垄断2002年11月5日115保密文件、版权所有 各档住宅开发的关键成功要素分析高档住宅中档住宅低档住宅功能性户型设计个性化设计，引入创新理念设计合理，符合潮流实用设计施工质量优质优良合格硬件设施设施完备齐全基本齐全物业管理提供专业化、信息化，个性化服务专业化、高质量提供物业管理服务文化性品牌吸引品牌效应明显品牌效应明显不明显环境营造要求十分高强调交通、绿化、安全等基本要素安全和卫生人文关怀健康、尊严、情趣、儿童、老人等多体现在基础的社区服务和老人、儿童问题不明显增值服务网络、健身网络不明显功能性上突出设计的创新理念，提供较优质的物业管理服务文化性上要借鉴高档住宅，强调品牌效应和人文关怀因素中低档住宅的关键成功要素2002年11月5日116保密文件、版权所有 新华信北京住宅市场分析认为：对华融在住宅市场的建议是主要定位中低档“市民花园住宅”，实现统一规划投资、统一找地设计、统一营销策划、统一宣传品牌、统一管理城市人口的增加和改善住房条件的要求，使得北京住宅市场总需求量不断增长，大规模的需求刺激越来越多的房地产商进入北京市的住宅市场统计表明，伴随着供给的增加和价格的不断上扬，北京住宅市场供给的增长已经开始超过销售增长，住宅的空置率有所上升支付能力与住宅价格的矛盾，使得北京普通居民对住房的承受能力减弱，住宅从必需品变成奢侈品：北京住宅5000元以上的需求量占总需求13%，但5000元以上的供给量占总供给的75%。价格层次分布与实际需求的不对称，使得北京住宅供需极不平衡，需求与供给出现20比80的矛盾从需求的角度讲，中低档住房将继续保持大的份额，其中4000元左右的住宅由于市场和政策面的缘故，可能将会成为未来住宅市场的主流品种高档住宅由于北京独特的背景，将继续延续其独特的市场魅力，但品牌和实力的争夺将更加激烈，这一市场将有可能被一些有实力的国内外开发商所垄断2002年11月5日117保密文件、版权所有 目录一、报告摘要二、宏观政策和环境分析三、房地产开发行业分析四、物业管理行业分析五、金融行业分析六、文化旅游行业分析七、高科技行业分析八、多元行业分析九、问题和回答2002年11月5日118保密文件、版权所有 中国物业管理行业的现状分析表明，物业管理行业发展时间短，市场规模较大，但行业竞争激烈，整体盈利水平较低行业历史新兴行业，1981年深圳诞生了第一家物业公司行业规模全国物业管理公司已超过20000家，从业人员超过200万人企业规模北京的1029家物业公司的管理面积为1.5亿平方米，平均每家物业管理公司管理的面积不足15万平方米行业利润利润低。北京物业管理公司的利润率约为10%。一些企业基本处于亏损状态现有状况行业的稳定性和低风险仍然吸引着新的企业加入2002年11月5日119保密文件、版权所有 中国房地产业的发展给物业管理行业带来了巨大的潜在机会，物业管理行业具有朝阳产业的特征几年来房地产业的迅速发展，使得大批的商品房进入市场，为物业管理行业的发展打下了基础今后几年房地产业的发展趋势表明，大量的商品房将进入市场，为物业管理行业的向深层次发展提供了契机资料来源：北京市统计局2002年11月5日120保密文件、版权所有 从全国范围看，中国目前物业管理覆盖面小，且不均衡，一定程度上与地区经济发展相关80%以上20%-30%30%-40%10%-20%5%-10%5%以下覆盖率图例目前物业管理覆盖面小。全国的平均覆盖率约为30%，但区域发展很不平衡以深圳为代表的华南地区和以上海为代表的华东地区，已经步入了市场化、专业化和规模化发展的轨道，其目标是寻求更大的发展空间其他地区所面临的是寻求生存空间的问题资料来源：中国房地产2002年11月5日121保密文件、版权所有 中国物业管理行业存在四大问题行业规范滞后市场化运作不够没有形成一种市场化的竞争格局，更谈不上优胜劣汰。选择物业管理公司的招投标制度并没有完善的执行。目前，全国70％以上的物业管理企业或者由房地产开发企业派生出来，或者由原房管所转制而来。这种建管不分的“父子兵”体制对行业的发展是消极因素人员素质不强从业人员素质良莠不齐，大都未经过严格的职业培训，管理人员观念陈旧，手段落后，行业技术价值低专业化程度不高现有物业管理模式基本上采取统包统管的原始模式，即便有专业化的管理公司，也都规模较小，并且存在专业不精，合作不畅等问题物业管理市场不规范，法制法规不健全，这导致一些物业管理企业的经营缺乏规范和监督，物业管理纠纷不断，在与购房有关的问题中，消费者最担心的也是最关心的问题是物业管理服务问题，其不满意度高达90％2002年11月5日122保密文件、版权所有 中国物业管理行业发展的“五化”趋势市场化目前，全国性的《物业管理招投标管理办法》已经出台，深圳、上海、北京等城市已经开始实施物业管理招投标立法工作，建立市场体系和竞争机制、规范物业管理行为、破除行业保护、打击违法行为的力度在加强标准化ISO9000和ISO14000的认证时的行业暂时有了标准，但标准的实施还需要经过市场的检验和认证。随着优胜劣汰机制的进一步健全，更高和更有力度的执行标准将在业内实行品牌化树立品牌，运用品牌头展战略来扩大市场份额，使物业管理行业的新趋势。万科、中海等国内知名物业管理品牌的成功经验，足以证明品牌化拓展模式将成为物业管理开拓市场的利器专业化专业化经营使物业管理发展的必然趋势，是专业市场细分的必然结果，是企业规模膨胀的必然要求。“择利而为、抓大放小”是物业管理公司的经营法则规模化适度的经济规模，才能最大限度地创造经济效益。改变小兵团作战，走集约化发展模式，向规模发展要效益是必然趋势2002年11月5日123保密文件、版权所有 加入WTO对物业管理行业的影响较大，尤其是高档住宅和写字楼市场，现在已经呈现出“洋管家”进展的趋势ＷＴＯ带来的是公平竞争的市场环境，对国内外企业是共同的机遇，中国的物业管理行业将出现越来越多的外资企业（这些企业大多原来是物业顾问身分出现，而现在直接进入物业管理市场竞争）。越来越多的“洋管家”开始为国内楼市管理物业，且呈现出由广东北进上海、北京之势。他们的市场定位很明确，以中高档写字楼、商务楼和高挡住宅为主。强的对手的进入和行业的走向市场化将加剧行业的竞争性，对行业内企业的核心竞争力提出了更高的要求行业的集中度将会提高物业管理企业规模化发展方向是趋势与狼共舞格局出现新的游戏规则主宰未来市场2002年11月5日124保密文件、版权所有 物业管理行业从发展到成熟，从管理服务为主的物业管理观念到经营型物业管理观念的形成，需要经历三种模式的转变，服务型物管经营型物管服务型物管收益型物管经营型物管现代模式发展模式日常管理服务配套的特约服务收入来源以基础物业管理服务为主代理租售业务日常管理服务收入来源：基础物业管理服务、租售代理费为主多存在于写字楼、零售商业中心、高档公寓代理租售业务日常管理服务新开发项目的相关服务收入来源：基础物业管理服务、租售代理费、其他收入多存在于写字楼、零售商业中心、高档公寓趋势是由服务型物业管理向经营型物业管理发展，将物管项目外延扩大，通过以资产作载体，整合资源，创造需求，获得收益。服务型物管传统模式2002年11月5日125保密文件、版权所有 物业管理已在房地产业与其他服务业相结合的基础上发展形成了一个相对独立的行业。从房地产产品的生产到销售的每个环节，物业管理行业都应参与进去提供合理化建议，并负责物业资产的管理和运营投资策划土地获取规划设计施工管理销售管理土地开发利润人力资源融资能力组织机构研发能力服务型物业管理收益型物业管理经营型物业管理参与程度强弱2002年11月5日126保密文件、版权所有 物业管理行业的产品结构和利润贡献的分析表明，对技术要求较高的物管产品，其相对利润回报较高利润预期技术要求低低高高高档写字楼酒店商业中心厂房高档住宅中档住宅低档住宅中低档写字楼单纯的服务型物业管理利润较低。其中，在目前行业成熟度低的情况下住宅小区的物业管理利润尤其低，且管理复杂性高；写字楼相对利润贡献好，但技术性要求较高2002年11月5日127保密文件、版权所有 新华信物业管理行业分析七大结论中国物业管理行业的现状分析表明，物业管理行业发展时间短，市场规模较大，但行业竞争激烈，整体盈利水平较低中国房地产业的发展给物业管理行业带来了巨大的潜在机会，物业管理行业具有朝阳产业的特征从全国范围看，中国目前物业管理覆盖面小，且不均衡，一定程度上与地区经济发展相关中国物业管理行业存在四大问题：行业规范滞后、市场化运作不够、人员素质不强、专业化程度不高中国物业管理行业发展的“五化”趋势：市场化、品牌化、规模化、专业化、标准化物业管理行业从发展到成熟，从管理服务为主的物业管理观念到经营型物业管理观念的形成，需要经历三种模式的转变，物业管理行业的产品结构和利润贡献的分析表明，对技术要求较高的物管产品，其相对利润回报较高2002年11月5日128保密文件、版权所有 新华信对华融物业管理的产品定位建议：培养核心能力、品牌优势，依托华融现有优势，进入中高档写字楼市场华融的物业管理产品应结合公司长远发展战略要求，集中培养中高档写字楼物业管理核心能力，对于住宅物业管理应视住宅开发的具体产品和市场状况决定利润预期技术要求低低高高高档写字楼酒店商业中心厂房高档住宅中档住宅低档住宅中低档写字楼物业管理产品定位2002年11月5日129保密文件、版权所有 新华信对华融物业管理的建议：品牌的培养在现阶段的物业管理市场尤为重要，华融物业管理的发展要充分利用品牌的威力，现阶段要强化对品牌的培养物业管理品牌战略与华融公司统一品牌/以产品确定品牌有明确的产品市场定位（高档写字楼、中高档住宅）利用合资关系或华融公司本身的影响，推广自己的品牌突出自己品牌的核心要素：质量、服务、技能、规模等市场初起稳定发展“泡沫”阶段无序竞争注意力经济抢占最佳领域追求模式个性“圈地”阶段迅速扩大战略蚕食更多领域快速烧钱模式不断变换胶着状态稳定增长市场份额优胜劣汰单纯销售额价格竞争服务质量品牌效应品牌规划品牌利用品牌培养2002年11月5日130保密文件、版权所有 新华信对华融物业管理的建议：作为华融物业经营管理业务的重要组成，华融的物业管理业务应该形成明确的发展思路明确定位主要为中高档写字楼提供物业管理服务从服务型物业管理向经营型管理过渡塑造品牌在现有阶段，充分利用华融集团优势，塑造物业管理品牌力争在一段时期内，建成北京地区有影响力的品牌统一品牌，扩大市场影响力集中精力主攻细分市场利用与“戴维斯”合资的优势，主攻中高档写字楼建议不进入低档住宅物业管理市场（不培养劣势）与华融房地产整体战略相一致现阶段培养核心能力，突出竞争优势在物业投资阶段，成为华融的核心能力之一2002年11月5日131保密文件、版权所有 目录一、报告摘要二、宏观政策和环境分析三、房地产开发行业分析四、物业管理行业分析五、金融行业分析六、文化旅游行业分析七、高科技行业分析八、多元行业分析九、问题和回答2002年11月5日132保密文件、版权所有 新华信认为，按照进入目的和方式，企业进军新业务可以分为三种模式：投资参股模式、独立经营模式、整合经营模式投资参股模式独立经营模式整合经营模式目的方式获取投资收益投资参股，基本不参与新业务的经营管理开发第二主业，实现业务多元化投资控股，参与新业务的经营管理，但无需与主业相关开发第二主业，且能够与主业产生协同效应投资控股，参与新业务的经营管理，且与主业的资源与能力匹配2002年11月5日133保密文件、版权所有 新华信新行业进入选择评估“四步法”行业壁垒行业前景好差低高行业现实盈利水平A行业准入壁垒行业竞争壁垒高低低高A行业吸引力高低低高A与主业资源、能力匹配程度行业投资价值高低低高A投资参股模式独立经营模式整合经营模式新华信行业投资价值分析模型新华信行业整合分析模型新华信行业吸引力分析模型新华信行业壁垒分析模型第4步“四步法”总论投资价值分析模型行业吸引力模型行业壁垒分析模型整合进入分析模型第1步第2步第3步2002年11月5日134保密文件、版权所有 新华信认为：投资参股模式进入的评判标准主要是行业的投资价值，主要评判指标为行业现实盈利水平和行业前景行业现实盈利水平行业前景高低差好01010实际上，企业在选择进入新行业时，所要关注的指标可以简化为未来行业ROE水平，但由于这一指标的未来不确定性，如果仅凭对未来盈利水平的憧憬给出行业投资价值的话，会产生误导（网络泡沫的前车之鉴）。新华信行业投资价值分析模型将这一指标拆解为两大指标体系：即行业现实盈利水平（包含现实行业ROE水平和收益波动两大指标）和行业前景（包含市场潜力、成长速度和未来盈利水平预测三大指标），各占50%权重，两大指标体系的加权平均值为行业投资价值的最终分值。新华信行业投资价值分析模型行业A“四步法”总论投资价值分析模型行业吸引力模型行业壁垒分析模型整合进入分析模型2002年11月5日135保密文件、版权所有 新华信认为：独立经营模式进入的评判标准主要是行业的行业吸引力，主要评判指标可以简化为行业投资价值和行业壁垒两大指标体系根据新华信行业吸引力模型：行业吸引力被拆解为行业投资价值和行业壁垒两大指标体系，各占50%权重行业投资价值分值可由新华信投资价值分析模型得出行业壁垒数值可由新华信行业壁垒分析模型得出两大指标体系的加权平均值为行业投资价值的最终分值。位于行业投资价值“高”和行业壁垒“低”这一象限中的行业将是优先选择对象行业投资价值行业壁垒高低低高10010行业A新华信行业吸引力分析模型“四步法”总论投资价值分析模型行业吸引力模型行业壁垒分析模型整合进入分析模型2002年11月5日136保密文件、版权所有 而行业壁垒可以分解为行业准入壁垒和行业竞争壁垒两大指标体系，位于行业准入壁垒“低”和行业竞争壁垒“低”这一象限中的行业应被优先考虑行业竞争壁垒行业准入壁垒高低低高10010行业A根据新华信行业壁垒分析模型：行业壁垒被拆解为行业准入壁垒和行业竞争壁垒两大指标体系，各占50%权重行业准入壁垒又被分解为资金准入壁垒、人才准入壁垒和政策准入壁垒三大指标行业竞争壁垒则被分解为行业集中度、外国竞争者进入威胁和竞争手段同质化三大指标，并分配了各自的权重这些指标的加权分值之和即为行业壁垒指标的分值。应该是越低越好必须指出，行业壁垒指标分值的大小并不能说明全部问题，有些壁垒是硬性约束指标，可以“一票否决”，如某些国家行业准入政策等新华信行业壁垒分析模型“四步法”总论投资价值分析模型行业吸引力模型行业壁垒分析模型整合进入分析模型2002年11月5日137保密文件、版权所有 新华信认为：整合经营模式进入的评判标准除了行业吸引力以外，还要考虑行业与主业资源与能力的匹配程度与主业资源、能力匹配程度行业吸引力高低低高行业A新华信行业整合分析模型“四步法”总论投资价值分析模型行业吸引力模型行业壁垒分析模型整合进入分析模型2002年11月5日138保密文件、版权所有 金融行业分析思路金融行业概述金融行业进入方向和进入方式分析2002年11月5日139保密文件、版权所有 本次金融行业分析将研究现代金融业的四大支柱—银行、证券、保险、信托现代金融体系银行证券保险信托2002年11月5日140保密文件、版权所有 根据新华信的“中国产业竞争发展四阶段”模型，中国的整个金融行业处于从管制垄断竞争阶段向有限竞争阶段过渡的时期，整个行业存在垄断利润，但随着中国加入WTO,这种超额垄断利润将随着国外竞争者的加入而被逐渐侵蚀企业经营侧重点-品牌推广-扩大有效需求代表行业证券，保险银行，汽车，电信，电力，石化，媒体入世对行业影响最大-专业-规模房地产化工品不大-综合-资本运营消费电子品日用化妆品家电最小管制垄断竞争阶段有限竞争阶段充分竞争阶段市场竞争垄断阶段-产业资源-新技术无大2002年11月5日141保密文件、版权所有 根据“产业生命周期模型”，我国金融业正处于成长期引入期成长期成熟期衰退期增长率水平缓慢增长加速增长衰退销售额低顶峰衰退每个客户的成本高一般低产品线很短增长缩减平均利润率负增加可以很高竞争对手很少增加减少典型定价方式竞争价格成本加成价格渗透减价进入障碍技术竞争对手竞争对手典型广告方式认知和教育大众市场认知减少衰减产量过盛更多但稳定多样化低上升2002年11月5日142保密文件、版权所有 由于金融行业尚处在管制垄断阶段，属于国家限制进入、投资回报率较高的特殊行业，但随着市场的逐渐开放和竞争的加剧，投资回报率呈逐渐下降的趋势资料来源：中国资讯行注：金融类上市企业2000年平均ROE的大幅下滑与“鞍山信托”的效益不佳有关2002年11月5日143保密文件、版权所有 中国金融监管机构对投资金融机构的股东资格要求构成了华融进入金融行业的一大障碍中央银行对普通工商企业入股金融机构的要求经营业绩良好，按期足额归还银行贷款，且必须最近三年连续赢利；年终分配后，净资产不得低于资产总额的30%，即：资产负债率要低于70%；企业对外投资累计金额（含对金融机构的投资）不得超过企业拥有净资产的50%；严禁以银行贷款向金融机构投资；严禁工商企业与金融机构之间、金融机构之间换股形式相互投资；单个股东投资金额超过金融机构资本金10%以上的， 必须报经中国人民银行批准。华融在近三年内应不具备大规模进入金融业的条件2002年11月5日144保密文件、版权所有 在行业监管方面，国家对金融行业实行分业管理银行证券公司保险公司信托公司人民银行证监会保监会监管机构金融机构新华信认为，从发展方向看，混业经营、统一监管是趋势。但现在因为现今金融机构混业经营状况已相当严重，存在许多监管漏洞，隐藏着不小的金融风险，分业经营的原则不会变，也不应该变。2002年11月5日145保密文件、版权所有 但市场经济发达的国家出现了混业经营的趋势，中国金融行业也出现了混业经营的金融控股集团，未来混业经营将是中国金融行业监管的发展趋势国际金融混业经营的三大模式德国模式日本模式美国模式“全能银行”金融机构投资设立金融机构子公司无实际业务的金融控股公司中国金融混业集团的雏形——更类似于美国模式中信集团中信实业银行中信证券中信兴业信托信诚保险首创证融首创证券佛山证券银华基金首创安泰保险首创资产管理公司2002年11月5日146保密文件、版权所有 改革开放以来，中国经济快速增长，为金融业的成长提供了广阔的市场空间据国家统计局副局长邱晓华介绍，今年中国GDP的增长率可望达到7.8%，GDP金额将超过10万亿元人民币。今后若干年，我国GDP增长率仍可维持在7%-8%的水平2002年11月5日147保密文件、版权所有 随着住房、医疗、退休、教育改革的进一步深化、中国社会的老龄趋势进一步发展、社会民众消费行为以及投资行为的改变，中国金融业也将受到深刻影响福利分房制度转变为商品分房制度医疗社会福利化程度越来越低社会保障制度需要商业保险的补充非义务教育的商品化趋势越来越明显人均预期寿命越来越长消费习惯的变迁—“花明天的钱”居民投资意识加强居民不但是资金的供应方，而且是资金的需求方；居民的储蓄和投资边际倾向仍然会很强保险，尤其是人寿险，将有很大的发展空间储蓄存款将被其他投资方式有效分流，储蓄占居民金融资产的比例将逐渐下降消费信贷、住房信贷将蓬勃发展2002年11月5日148保密文件、版权所有 金融创新将为中国金融业的未来发展注入活力金融体系的制度创新开放性的金融危机处理机制的形成中央银行的相对独立地位的确立建立完全意义上的商业银行，允许银行所有制的多样化加强监管体系建设，形成中央银行宏观监管、同业公会同向约束、金融机构的自我监管相结合的三级监管体系，确保央行宏观调控的有效性金融市场的结构创新中国经济证券化的比例将逐渐提高：国有股的减持二板、三板市场的建立与完善金融机构的体系创新四大国有资产管理公司对国有银行巨额呆账通过“债转股”和“股转债”，盘活存量资产，实现良性循环信托投资公司、金融租赁公司、财务公司等非银行金融机构的重要性将得到提升中小银行，尤其是中小民营银行的发展将促进经济活力，化解金融风险混业经营金融衍生工具的品种创新银行传统存贷工具的创新，如：住房信贷二次按揭、利率期货、利率掉期、信贷违约掉期等证券市场金融衍生工具，如：股指期货、期权等的应用金融创新2002年11月5日149保密文件、版权所有 金融电子商务的飞速发展为中国金融业的发展增添了动力，并将深刻影响中国金融业的未来竞争格局电话银行网络银行电话证券经纪委托网上证券经纪银证通网上保险银保合作中国金融机构的很多原有竞争优势，如网点优势、地域优势等将不复存在技术的发展为行业的重新洗牌、新进入者的脱颖而出提供了机会技术使服务成本降低，进一步刺激了对金融产品的需求2002年11月5日150保密文件、版权所有 银行、证券、保险、信托四大行业未来主要机会与威胁分析银行证券保险信托机会威胁未来中国的利率市场化受到政策扶持的中小银行将蓬勃发展多种投资方式将分流储蓄客户，尤其是优质客户将被外资银行分流中国证券市场将进一步规范、发展，中国资本市场将受到一定程度的保护券商进一步整合，更细的专业化分工为中小券商提供生存空间债券市场将蓬勃发展中国证券市场的结构性矛盾很难解决，券商轻松挣大钱的日子一去不返随着经济和社会的发展，中国的保险深度和保险密度将向发达国家靠拢，市场机会巨大保险资金投资限制将进一步放松开放彻底，受外国竞争者威胁最大前期“利差损”是一大隐患《信托法》的颁布规范了信托市场信托业务的独特之处为信托机构提供了差异化竞争的机会细分业务，如房地产信托将有较大市场机会银行、证券公司也能涉足信托业务市场前景仍存在不确定性2002年11月5日151保密文件、版权所有 银行、证券、保险、信托四大行业关键成功要素分析银行经济规模网络的便利与快捷价格竞争力市场的细分与定位产品与服务的质量证券经济规模市场的细分与定位产品与服务的质量人员的专业素质总体管理水平保险经济规模网络的覆盖市场的细分与定位产品与服务的质量投资与风险控制水平信托市场的细分与定位人员的专业素质业务的灵活性产品与服务的质量总体管理水平行业成功要素分析2002年11月5日152保密文件、版权所有 金融行业分析思路金融行业概述金融行业进入方向和进入方式分析2002年11月5日153保密文件、版权所有 根据国家对金融四大行业的业务分类、资本金要求以及地域限制等规定，新华信将华融可能考虑投资经营的金融机构归纳为九大类别金融机构类别包含机构类型大中型商业银行小型银行综合类券商经纪类券商全国性寿险公司全国性财险公司区域性寿险公司区域性财险公司信托投资公司资本金要求全国性商业银行、区域性商业银行10亿元以上城市合作银行、信用联社等1亿元2亿元2千万元5亿元2亿元3亿元——————————————2002年11月5日154保密文件、版权所有 新华信认为：行业现实盈利水平和行业前景是行业投资价值评判的重要指标。具体考虑如下指标名称权重得分含义行业盈利水平（50%）行业前景（50%）现实ROE盈利波动市场潜在规模成长速度盈利保持惯性40%10%15%10%25%分值为0、2、4、6、8、100和10为极端值，2、4、6、8分别代表差、较差、较好和好投资价值分析模型行业壁垒分析模型行业吸引力分析模型整合进入分析模型2002年11月5日155保密文件、版权所有 行业净资产收益率的评分过程如下指标名称得分标准数据取得方法行业ROE2%以下为02-4%为24-7%为47%-10%为610-12%为812%以上为10一般取近三年的数据，权重由近及远分别为0.5、0.3和0.2,如果只有两年的数据则权重为0.6和0.4；如果由全行业统计数据，则使用；如果没有，则使用样本机构的ROE中位数替代；如果行业数据和样本机构数据都不能取得或样本机构数量太小的话，则使用访谈结果、逻辑推断结果和先进国家的数字。2002年11月5日156保密文件、版权所有 银行业整体收益较为平稳均衡，除四大国有商业银行外，近期行业的净资产收益率的平均水平大体在8%左右资料来源：《中国金融年鉴》注：1999年这九家银行的净资产收益率中位数为8.81%，2000年为7.16%。ROE2002年11月5日157保密文件、版权所有 证券业由于受到1999年、2000年股市泡沫的影响，导致1999和2000年的行业净资产收益率大大高于其他行业，但在2001年中期股票价格整体下滑后，证券业净资产收益率大幅回落，基本维持在金融业的平均水平2000年，证券业的净资产收益率高达24.1%，但到了2001年，根据《证券时报》提供的数据，全国106家券商的净资产总额为923亿元，利润总额近为65亿元，比上年下滑近70%，行业净资产收益率为7%。业内众多中小券商甚至陷入亏损，发生支付危机。资料来源：《中国金融年鉴》、《证券时报》注：1999年和2000年“中煤信托”的主要收入和利润（70%以上）都来自于证券业务。ROE2002年11月5日158保密文件、版权所有 中国保险业行业净资产收益率在业务分布上极不平衡，财产险公司的净资产回报率明显低于人寿险公司，区域性保险公司的净资产回报率明显低于全国性保险公司资料来源：《中国金融年鉴》注：本表中缺失区域型寿险公司，根据新华信资料，区域性寿险公司多为合资寿险公司，近几年普遍效益不佳，许多该类型公司的负责人都因而去职。ROE寿险公司财险公司2002年11月5日159保密文件、版权所有 由于国家《信托法》在2001年10月1日刚刚生效，因此严格意义上的信托业务在中国刚刚起步。根据新华信资料，信托投资公司的行业净资产收益率水平在金融行业中处于中等，在6%~7%左右《信托法》出台前以1979年中国国际信托投资公司的成立为标志，中国信托业已经做过了20多年的历程；由于以前没有相关的法律依据，中国的信托投资公司一直是“金融百货店”，经营除银行零售业务和保险业务以外的几乎所有金融业务，经营很不规范；信托投资公司多是所属部门或地方政府的“小金库”，加上混业经营，因而是金融秩序混乱的“重灾区”；当时多数信托投资公司问题很多，效益很差，一直是金融监管机构的重点整顿对象；因而，这之前的ROE不说明问题。《信托法》出台后经过从1998年开始的信托业大整顿以及《信托法》、《信托投资公司管理办法》等法律规定的出台，中国信托投资公司的数目已经大幅减少，从200多家减少到60家左右，业务也开始规范；上市的三家信托投资公司中，鞍山信托效益很差，属于应被撤并的信托投资公司；爱建信托和陕国投2001年的ROE分别为6.51%和7.27%；根据新华信对北国投总经济师的访谈，北国投目前的净资产收益率在7%左右，他的评价是“应在行业内处于中上水平”。2002年11月5日160保密文件、版权所有 中国的证券市场投机性较强，波动很大，因而，证券公司的盈利波动性较大。相对而言，其它类型的金融机构主要随GDP波动，ROE波动小于证券公司资料来源：《中国统计年鉴》注：2000年中国证券公司的行业整体ROE为24.1%,而2001年伴随着股市泡沫的破灭，行业盈利水平大幅下跌，行业整体ROE只有7%。2002年11月5日161保密文件、版权所有 新华信分析认为，综合类券商和全国性寿险公司的现实盈利水平较高机构类别ROE说明大中型商业银行小型银行综合类券商经纪类券商全国性寿险公司全国性财险公司区域性财险公司区域性寿险公司信托投资公司659776435波动幅度664266665收益较好，也比较稳定6由于规模小以及中国利率尚未市场化，因而收益应低于大中型银行，但收益也应比较稳定收益最好，但波动幅度大2001年前收益很好，但2001年股市下滑、佣金下调，收益下降最大，收益波动幅度非常大收益好，也比较稳定收益不及寿险公司，但比较稳定收益较差，但比较稳定收益不好，但比较稳定较难判断，因而基本给了中间值2002年11月5日162保密文件、版权所有 随着国家整体经济实力的提升，国民财富迅速增加，为中国金融业的发展提供了广阔的市场空间近几年，我国城乡储蓄存款的增长速度（平均10%以上）一直高于GDP的增长速度，国民财富的增加为中国金融业的发展提供了强大动力。资料来源：《中国金融年鉴》2002年11月5日163保密文件、版权所有 随着国内生产总值和城乡储蓄存款余额的快速增长，中国信贷市场规模近年来保持平稳增长，市场前景良好资料来源：中国人民银行中小银行的发展已经被国家提到重要的议事日程之中，中小银行作为支持中小企业和私营经济发展以及化解金融风险的重要手段得到了国家的高度重视，并将出台相应政策鼓励民间资本进入这一领域，因而，有着良好的发展前景。2002年11月5日164保密文件、版权所有 尽管中国证券市场从2001年中开始进入调整时期，但目前与国际先进水平相比，中国经济的证券化水平仍然很低，中国证券业仍有很大的发展空间注：中国证券市场流通市值仅占国内GDP的7.26%资料来源：新华信分析2002年11月5日165保密文件、版权所有 中国沪深两地上市公司数目由1997年的745家增加到2001年的1154家，五年时间里增长了54.9%资料来源：《中国统计年鉴》2002年11月5日166保密文件、版权所有 中国保险业近十年来高速发展，市场前景广阔资料来源：《中国金融年鉴》2001年，中国保费总收入达到2109亿元。其中，寿险增长明显快于财险增长，产寿险比例已由1992年的2.3左右变为2000年的0.6。我国1998年的保险密度和保险深度分别只有1.49%和11.4美元，而日本的相应指标分别为11.73%和3584.3美元。因此，我国保险业的市场潜力还相当大。保险密度=保费/GDP，保险深度=人均保费2002年11月5日167保密文件、版权所有 各类金融机构盈利保持惯性分析机构类别大中型商业银行小型银行综合类券商经纪类券商全国性寿险公司全国性财险公司区域性财险公司区域性寿险公司信托投资公司正面因素负面因素科技进步降低铺网点成本；金融创新开辟新收入来源不良债权增多；外国银行加入竞争，夺走优质客户；其他金融手段分流资金国家政策鼓励扶持，利率的市场化趋势，大银行退出一些市场规模经济差、利率在短期内不可能完全市场化、只能在缝隙市场竞争国家对证券市场的保护与扶持，投行业务本身的高营利性中国证券市场泡沫需要长时间消化，佣金下调国家对证券市场的保护与扶持中国证券市场泡沫需要长时间消化，佣金下调，规模经济差国家对保险市场的开放分步骤，国家对保险资金运用管制的放松外国竞争者的竞争重点，利差损隐患，美国的承保业务早已陷入亏损国家对保险市场的开放分步骤，国家对保险资金运用管制的放松外国竞争者的进入，美国的承保业务早已陷入亏损国家对保险资金运用管制的放松规模经济差、外国竞争者的进入，美国的承保业务早已陷入亏损国家对保险资金运用管制的放松规模经济差、获准进入的地区都是竞争最激烈的城市，美国的承保业务早已陷入亏损一系列立法确立了信托的地位，竞争手段最灵活，暂时没有直接的外国竞争威胁其他金融机构都可以用不同的方式开展“大信托”业务，其他金融手段的分流作用最明显；开展业务受到很多限制2002年11月5日168保密文件、版权所有 新华信分析认为，小型银行和寿险公司在市场前景方面较为突出机构类别市场潜力说明大中型商业银行小型银行综合类券商经纪类券商全国性寿险公司全国性财险公司区域性财险公司区域性寿险公司信托投资公司576476777成长速度556476665未来盈利547264425未来会平稳发展，但会受到其他金融手段的竞争国家支持，前景良好，但利率不能市场化则其未来收益水平不会太突出虽然现在处在调整阶段，但市场前景仍然突出随佣金下调以及竞争的加剧，前景不佳前景广阔，但竞争的加剧会降低盈利水平前景广阔，但竞争的加剧会降低盈利水平前景广阔，但竞争的加剧会降低盈利水平虽然前景广阔，但如果不能变为全国性寿险公司，则前景堪忧为公众提供了一种灵活性很强的投资选择，但也同样面临其他金融机构的竞争，2002年11月5日169保密文件、版权所有 根据新华信分析，金融行业投资价值示意如下行业现实盈利水平行业发展前景A大中型商业银行B小型银行C综合类券商D经纪类券商E全国性寿险公司F全国性财险公司G区域性财险公司H区域性寿险公司I信托投资公司2002年11月5日170保密文件、版权所有 具体得分表2002年11月5日171保密文件、版权所有 新华信认为：华融如果选择投资参股模式进入金融业的话应选择全国性人寿险公司和大型综合类券商,而不应考虑经纪类券商和区域性保险公司行业现实ROE行业前景高低差好DA/EB/ICHG图例A:大中型商业银行B:小型银行C:综合类券商D:经纪类券商E:全国寿险公司F:全国财险公司G:区域财险公司H:区域寿险公司I:信托投资公司01010与华融主业风险关联度低与华融主业风险关联度中与华融主业风险关联度高E2002年11月5日172保密文件、版权所有 金融行业虽然很有吸引力，但也蕴含着较大风险。在选择以投资参股模式进入金融行业时，被选择的公司必须具备以下先决条件综合类券商全国寿险公司拥有获得行业成功所必需的各种资源市场定位清晰，产品和服务有自己的特色规模较大（人寿险公司至少在行业内处于前五名、证券公司至少在行业内处于前十名）拥有较高的管理水平；竞争力已经在过去得到证明参照以上标准，新华信认为，值得投资的公司并不多。可以选择的对象为：保险公司如平安保险，证券公司如中信证券、广发证券、海通证券等大型综合类券商。2002年11月5日173保密文件、版权所有 如果企业不但投资、还要控股经营金融机构的话，行业进入壁垒就是除投资价值外另一重要的评判指标。以下为新华信行业壁垒模型包含的各项指标、权重和相应说明指标名称权重得分含义行业准入壁垒（50%）行业竞争壁垒（50%）人才国家审批集中度外国竞争竞争手段同质化25%20%20%10%20%分值为0、2、4、6、8、100和10为极端值，2、4、6、8分别代表低、较低、较高和高实际资本金5%资本金要求越高，壁垒越高，是硬的约束条件人才专业水平要求越高，壁垒越高审批越难，壁垒越高，是硬的约束条件集中度越高，壁垒越高开放程度越高，对外国竞争者的吸引力越高，壁垒越高竞争手段越单一、越容易被模仿，壁垒越高投资价值分析模型行业壁垒分析模型行业吸引力分析模型整合进入分析模型2002年11月5日174保密文件、版权所有 行业壁垒是评估行业吸引力的一个重要指标。对金融业而言，新华信认为，行业准入壁垒和行业竞争壁垒是评价行业门槛的两大基本指标体系。总体来说，我国对金融业实行比较严格的准入和监管政策，进入门槛较高银行证券保险资本金要求人员要求管制要求信托商业银行10亿元；城市合作银行1亿元；农业合作银行5千万元。银行主要负责人需要有金融专业研究生学历，从业5年以上或其他经济工作20年以上，并经过金融专业培训1年以上。需满足8%资本充足率的要求；行长任命要由人行审批。经纪类券商需有净资本2千万元以上；综合类券商需有净资本2亿元以上。经纪类券商拥有从业资格人数在15人以上综合类券商拥有从业资格人数在50人以上。需满足8%资本充足率；流动比率>1、对综合类券商L/E<9,对经济类券商L/E<3。全国性保险公司5亿元；区域性保险公司2亿元。从业人员中需有60%以上的人员从事过保险工作或由保险专业毕业，寿险公司至少有一名精算人员。对保险资金的运用有特殊规定；有最低偿付能力标准。资本金要求为3亿元人民币。将实施信托资格考试，实行信托从业人员的资格认证。不得办理存款业务、不得发行债券、不得借外债；受托资金的运用有对关系人的限制。2002年11月5日175保密文件、版权所有 资本金要求仅仅是人行规定的底线，实际上，即使不算象工、农、中、建这样的国有巨无霸商业银行，组建金融机构通常都要有巨量的资本金投入证券公司（2001）保险公司（2000）信托公司（2000）商业银行（2000）金融机构的权益金额（亿元）华夏银行：34福建兴业：37光大银行：126中信实业：86浦东发展：74广东发展：47民生银行：60招商银行：99烟台住房储蓄：3海通证券：49银河证券：42国泰君安：41申银万国：39中信证券：38北京证券：16中关村证券：15宏源证券：5.2天津证券：1.2首创证券：2.3太平洋保险：32中保人寿：70平安保险：58华泰财险：14泰康寿险：18永安财险：3华安财险：3北京国投：13重庆国投：9上海国投：29中煤信托：7山西信托：12吉林信托：13平安信托：7江西信托：4海南国投：3四川信托：3资料来源：《中国金融年鉴》、《证券时报》2002年11月5日176保密文件、版权所有 根据对部分证券公司的不完全统计，15%左右的持股水平即可成为一家大型证券公司的第一大股东，但这并不意味着能够控股经营；正常情况下，如果要想控制一家较大规模金融机构的经营，仍需较高（40%左右）的控股水平1999年11家大型券商股东情况资料来源：国泰君安研究所注：红字显示为中位数2002年11月5日177保密文件、版权所有 新华信对控股经营一家金融机构所需资本金投入的初步判断如下机构类别大中型商业银行小型银行综合类券商经纪类券商全国性寿险公司全国性财险公司区域性财险公司区域性寿险公司信托投资公司资本金投入8亿元以上5千万元4亿元以上1千万元4亿元以上2亿元以上1亿元1亿元2亿元2002年11月5日178保密文件、版权所有 新华信对国家对各类金融机构进入审批政策的初步判断如下机构类别大中型商业银行小型银行综合类券商经纪类券商全国性寿险公司全国性财险公司区域性财险公司区域性寿险公司信托投资公司进入审批政策新建与收购都很难新建较难，收购较容易，“壳”成本较高新建较难，收购较容易，“壳”成本高新建较难，收购容易，“壳”成本较高新建很难，收购较难新建很难，收购较难新建很难，收购较难新建较难，收购较难新建很难，收购较容易，但“壳”成本高2002年11月5日179保密文件、版权所有 新华信分析认为，小型银行和经纪类券商的进入壁垒较低机构类别资本金说明大中型商业银行小型银行综合类券商经纪类券商全国性寿险公司全国性财险公司区域性财险公司区域性寿险公司信托投资公司846266444人才646466664审批846288686各方面门槛都很高各方面门槛都较低门槛较高各方面进入门槛都很低门槛较高，尤其是审批关门槛较高，尤其是审批关门槛较低，但审批有一定难度门槛较低，但审批很难门槛较低，但审批有一定难度2002年11月5日180保密文件、版权所有 银行业市场集中程度分析表明：中国银行市场中，无论在规模上、业务量上、金融商品的推广上，工、农、中、建四大国有商业银行均处于垄断地位四大国有商业银行其他金融机构其他商业银行城市信用社农村信用社资料来源：中国人民银行2002年11月5日181保密文件、版权所有 证券业市场集中度分析表明：今后中国的证券市场上，经纪类券商和小型综合类券商将很难生存92.7%92.4%1998、2000年一级市场前20名券商份额比较1998年2000年44.6%78%1998、2000年二级市场前20名券商份额比较1998年2000年55%利润前5名券商在2001年全行业利润比例5%个数比例利润比例在证券一级承销市场上，98年和2000年，占证券公司数量20%的机构垄断了九成的业务；在证券经纪市场上，2000年占证券公司数量20%的机构垄断了近八成的业务，集中度比98年有了较大提高；在利润上，2001年占证券公司数量二十分之一的公司获得了整个行业一半多的利润。资料来源：全景网络2002年11月5日182保密文件、版权所有 保险业集中度分析表明：中国的保险市场是典型的寡头垄断市场，人保的一枝独秀并不意味着它的竞争力强，而是行业限制进入的结果，随着保险业的逐渐开放，这一状况将得到改观。据统计，2001年平安保险的寿险全国市场占有率已经由1999年的21%上升到28%资料来源：中诚信1999年全国人寿险市场份额1999年全国财产险市场份额2002年11月5日183保密文件、版权所有 信托业集中度分析表明：现阶段集中度不高，虽然面临其他金融工具的竞争，但生存空间广阔未来预计历史和现状由于没有相应的法律依据，信托业自1979年在中国出现以来的角色一直是“金融百货店”，是混业经营的模式，真正意义上的信托是2001年10月1日《信托法》实施以后才有的；信托业原来是金融秩序混乱的重灾区，众多机构违规经营、资产质量很差，一直是国家金融监管机构整顿的重点；目前经过整顿，信托投资公司数量已经由200多家下降到60家左右，一般情况是各省市各有一家，大的部委各有一家，其余的一般为某些大型企业集团所有；这些公司的规模虽然参差不齐，但由于信托法刚刚颁布，没有特别的领先者，行业集中度不高。虽然信托是众多金融工具中运用最灵活的品种，但面临其他各类金融机构的竞争也是最激烈的。例如：银行可以从事委托贷款、证券公司可以发起成立证券投资基金以及从事委托理财、保险的投资型保险、外国银行本身就有代客理财的私人银行业务，而至少在证券投资领域，信托投资公司比之于其他各类金融机构没有优势；但由于信托方式非常灵活，存在众多缝隙市场（NicheMarket)，如：房地产信托、公益信托、遗嘱信托等，因而新华信判断，信托公司的生存空间还是非常广阔的，在相应的缝隙市场上，会出现少数的领先者，依靠自己在相应领域的专业水平占领市场。2002年11月5日184保密文件、版权所有 作为回报较高的特殊行业，金融业的对外开放在中国谈判加入WTO的过程中备受关注。中国入世为中国金融业的对外开放规定了详细的日程表。中国金融业融入世界金融体系，参与国际竞争已经是大势所趋业务领域股权结构地域限制银行证券保险数量限制外汇业务完全开放；人民币业务分阶段、地域逐渐开放，5年后取消所有限制；5年后外资银行可从事人民币零售业务。准许外资财险公司设立子公司。外资券商有资格获得交易所特别席位，入世3年后可交易除A股以外的中国证券；新批证券业务国民待遇；外资券商可从事咨询。可经营A股的证券公司允许外资参股33%；可从事资产管理的证券公司允许外商参股33%，入世三年后可达49%。过渡期内外资寿险公司参股可达50%。人民币业务5年内分5批开放20个城市。开放城市由上海、广州扩大到其他城市。外资保险公司进入数量不再受限制。2002年11月5日185保密文件、版权所有 各类金融机构竞争同质化比较表明：小型银行和信托投资公司存在细分市场，比较容易做到个性化机构类别大中型商业银行小型银行综合类券商经纪类券商全国性寿险公司全国性财险公司区域性财险公司区域性寿险公司信托投资公司分析强存在细分市场，可以为客户提供特色服务较强强强强较强强比较容易做到个性化2002年11月5日186保密文件、版权所有 新华信分析认为，小型银行和信托投资公司竞争壁垒较低机构类别集中度竞争壁垒说明大中型商业银行小型银行综合类券商经纪类券商全国性寿险公司全国性财险公司区域性财险公司区域性寿险公司信托投资公司847688884外国竞争826488885同质化645886664非常高较低较高较高非常高非常高非常高非常高较低2002年11月5日187保密文件、版权所有 根据新华信分析，金融行业进入壁垒评估示意如下行业准入壁垒行业竞争壁垒大中型商业银行小型银行综合类券商经纪类券商全国性寿险公司全国性财险公司区域性财险公司区域性寿险公司信托投资公司机构类别2002年11月5日188保密文件、版权所有 具体得分表2002年11月5日189保密文件、版权所有 相对而言，经纪类证券公司、小银行、信托投资公司的行业壁垒较低行业竞争门槛行业准入门槛高低低高GDABCFE图例与华融主业风险关联度低10010与华融主业风险关联度中与华融主业风险关联度高A:大中型商业银行B:小型银行C:综合类券商D:经纪类券商E:全国寿险公司F:全国财险公司G:区域财险公司H:区域寿险公司I:信托投资公司HI2002年11月5日190保密文件、版权所有 但是，仅凭指标分值判断壁垒高低方法有片面之处。事实上，许多壁垒指标本身就是硬性的约束条件例如：资本金投入受到企业自身财务资源的限制，根据新华信对金融机构注册资本金的研究以及行业内人士访谈的结果，投资控股投资价值较大的大中型金融机构所需投入的资金数额应该远远超出华融在可预见的未来所拥有的能力部分寿险公司2000年实收资本净资产15-20名证券公司2001年净资产额按照40%的控股标准投资金融机构并控制其经营，即使控股新华（注：新华人寿刚刚引入了一些外国战略投资者，实收资本将达到16亿元）这样规模不大的寿险公司，也需2亿元的资本金投入。以后的门槛只会越来越高！资料来源：《中国金融年鉴》按照40%的控股标准投资金融机构并控制其经营，即使控股净资产额排名在同业中处于第二十名的兴业证券公司，也需3.5亿元以上的资本金投入。随着中国证券业整合力度加大，以后的资金进入门槛也会越来越高！资料来源：《证券时报》2002年11月5日191保密文件、版权所有 综合行业投资价值、行业门槛这两项关键评估指标，新华信认为：华融不应该采取独立经营模式进入金融业行业投资价值较高的综合券商类和寿险公司如果要想有竞争力的话，门槛较高，尤其是资金方面，构成了华融进入金融业的硬性壁垒；而门槛较低的经纪券商、小银行和信托投资公司这三类机构中，经纪类券商的投资价值较低，小银行和信托投资公司的投资价值指标数值也很一般。行业投资价值行业门槛高低低高10010GDABCFEHI投资价值分析模型行业壁垒分析模型行业吸引力分析模型整合进入分析模型2002年11月5日192保密文件、版权所有 虽然小银行和信托投资公司的行业投资价值并不高，但相对而言，门槛都不是很高。特别是，属于这两类机构的住宅储蓄银行和房地产投资信托与华融目前在房地产主业的资源和能力有着潜在的匹配住宅储蓄银行与华融主业资源、能力匹配程度体现在银行可为客户提供贷款购买华融的产品华融自身的资源和能力能得到一定程度的利用住宅储蓄银行在德国已有成功先例信托投资公司与房地产业的协同效应体现在信托投资公司吸纳的信托资金可用来支持华融房地产的开发（但要受到相关监管规定的限制）房地产信托本身就是非常有前景的行业，如果选择美国式的房地产信托，华融自身的资源与能力能够得到充分利用房地产信托在美国有成功先例2002年11月5日193保密文件、版权所有 新华信认为：考虑到行业吸引力以及与华融主业资源能力匹配程度两项关键因素，如果华融选择整合经营模式进入金融业的话，应该选择信托投资公司和小型银行与华融主业资源、能力匹配程度行业吸引力高低高低小银行信托投资公司投资价值分析模型行业壁垒分析模型行业吸引力分析模型整合进入分析模型2002年11月5日194保密文件、版权所有 金融行业风险很高，华融在选择整合经营模式进入金融行业时，无论是做小银行还是信托投资公司，都必须具备相应先决条件小银行信托投资公司利率市场化存在有潜在需求的细分市场（无论是地域还是功能）如果选择“买壳”进入，需是相对较干净的“壳”外部内部存在有潜在需求的细分市场（无论是地域还是功能）如果选择新建，需是在国家对信托业审批放宽之后如果选择“买壳”进入，需是相对较干净的“壳”华融在房地产业已经真正“做大作强”华融有足够的“入门”资金；华融有自己合格的金融专业人才。2002年11月5日195保密文件、版权所有 小型住宅储蓄银行作为一种特殊类型的银行，在德国有成功的经验，我国也开始在这方面进行了有益的尝试德国的主要住房融资体系是住房储蓄银行。建立这个体系的目的，是通过政策促进居民积极参与住房储蓄，来实现建房筹资的自助、社会互助和政府资助。住宅储蓄银行在德国出现时，最初的理念就是大家共同集资建房、购房。例如，一栋住房的价格是1000欧元，10个人每人每年储蓄100欧元，10年中每年有1个人用大家的储蓄购房，10年内参加住宅储蓄的10个人就都可以买到房子了。而如果单靠自己存钱，要一直等到第10年才可能买到房子。德国政府对住宅储蓄银行有各种优惠政策，而住宅储蓄银行的收入来源主要是存贷利差，收入比较稳定。我国目前虽然实行住房公积金制度，但这一制度在2000年的城镇居民覆盖面也仅有32%，相当多的住房需求者尚不能从这一制度中收益目前的商业住房贷款和混合贷款门槛较高根据北方网的报道，中国第一家合资住宅储蓄银行将在天津诞生，合资双方为中国建设银行和德国施威比豪尔住宅储蓄银行。案例可行性2002年11月5日196保密文件、版权所有 房地产投资信托在美国有着成功实践，而在我国是一个有着很大市场潜力的信托细分市场简而言之，美国的房地产投资信托（REIT）就是一家致力于持有，并在大多数情况下（75%）经营那些收益型房地产（如公寓、购物中心、办公楼、酒店、工业厂房和仓库）的公司。公司的资产主要是由长期持有的房地产组成；公司的收入主要来源于房地产；公司至少90％的应纳税收入应分派给股东。REIT分为三种：权益型REIT、按揭型REIT、混合型REIT。权益型REIT拥有和经营收益型房地产，业务包括出租、开发和租户服务。按揭型REIT直接贷款给房地产业主和经营者，或通过收购贷款和由按揭支持的证券来间接地施放信贷。混合型REIT既拥有物业，又提供信贷。REIT目前的规模现在美国大约有300个，它们的总资产超过3000亿美元，大约2/3在国家级的股票交易所上市。随着中国人民银行出台关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件，使房地产开发企业通过银行间接融资变得不再那么容易。房地产企业能够上市融资的也仅仅是少数，房地产开发企业的融资变得越来越艰难。另一方面，房地产业目前仍是“暴利”产业，对民间资本有着很大的吸引力。北国投CBD开发集合资金信托的热销也证明了这一点。案例可行性2002年11月5日197保密文件、版权所有 举例：美国办公物业权益信托(EOP)简介房地产信托与房地产开发公司的一个重要区别在于：房地产投资信托收购和开发物业，最终是为了经营和拥有物业，将其作为资产组合的一部分；而不象房地产开发商，在开发完物业后卖掉。美国的办公物业权益信托，是美国最大的房地产投资信托公司，是全美最大的办公物业所有者，1976年成立，1997年上市。在美国纽约证券交易所的交易代码为EOP；EOP是典型的权益型房地产投资信托，2001年底的市值为270亿美元，拥有和管理了1150万平方米的办公物业，包括分布在全美37个大都市的774座甲级写字楼；自从成立以来，EOP拥有得物业面积已经扩大了四倍，由288万平方米增加到1150万平方米，之所以取得这样的增长速度，主要是依靠收购和兼并实现的；EOP是美国标准普尔500指数的成分股之一，2001年的现金分红收益率（分红/股价）达6.7%，是标准普尔500家公司中现金分红收益率最高的公司。2002年11月5日198保密文件、版权所有 无论是中国的信托投资公司还是房地产开发企业，都已经关注到了这一潜在的巨大市场，并做出了有益尝试2001年中国五矿集团房地产、北京首钢集团房地产、北京城建集团房地产、中国石油天然气管道局房地产、万年投资集团共同发起设立北京世纪华夏资产管理有限公司，进行房地产类的金融资产管理、金融产品创新和资本运作。万通的冯仑曾于去年试图在香港发起房地产投资基金，但因不能绕开法律障碍而最终没能成功。房地产开发企业信托投资公司由北京国际信托投资有限公司(北国投)推出的总额为15亿元的“北京商务中心区(CBD)土地开发项目资金信托计划”近日已成为投资者普遍关注的热点，尽管这是北国投在中国人民银行刚刚允许信托投资公司从事资金信托业务后，首次向公众发行房地产类资金信托计划，但投资者对此反应十分踊跃。据了解，自9月9日起到20日，该计划已募集到4亿余元，其中个人投资所占比例达到80%。此前，上海爱建信托投资公司和上海国际信托投资公司向公众推出的近5个亿的上海外环隧道工程及2.3个亿的国投大厦建设项目、1.88亿的磁悬浮轨道项目均在短时间内被投资者购罄。2002年11月5日199保密文件、版权所有 举例：CBD土地开发项目资金信托计划简介发行规模发行机构信托期限资金运用信托收益资金运作方式资金安全保障不超过15亿元北京国际信托投资公司5年用于北京CBD土地开发和基础设施建设项目主要来自于贷款利息收入等。贷款利率参照中国人民银行同期贷款利率。在扣除信托财产承担的费用后，预计受益人可获得4.8%的年平均收益率。以信托贷款形式贷放给北京市土地整理储备中心商务区分中心，主要用于北京CBD土地开发和基础设施建设项目。一级土地开发的直接净收益；在北京商务中心区开发过程中，可由朝阳区财政支配的其它各种收益；前述资金不足时，由朝阳区财政统筹安排资金，予以补足。2002年11月5日200保密文件、版权所有 对比住宅储蓄银行和房地产投资信托，新华信认为，房地产投资信托对华融更有吸引力优点缺点住宅储蓄银行房地产投资信托收益稳定；能在很大程度上规避房地产主业的经营风险。收益不会很高；与主业关联程度不大，华融现有的资源和能力不太容易被利用；市场能否形成尚有疑问；在监管方面，华融被允许进入该市场的机会比较小。收益可能很高；华融在主业上的资源和能力能够得到最大限度的利用；现在股市低迷、利率较低，投资人希望分享房地产的高收益，因此，市场前景较好；能够解决华融自身的资金链问题；无论是“买壳”还是新建，华融将来获准进入该领域的可能性较大；执行起来灵活性大，风险小。收益的不确定性较大；不能很好地规避房地产主业的经营风险；华融在房地产主业上的核心竞争力必须非常强；近期内新批准成立一家信托投资公司的机会几乎为零，未来则不好预计；而“买壳”的话，现在信托业的牌照奇货可居，代价会很高，将来则有很大不确定性。2002年11月5日201保密文件、版权所有 新华信金融行业分析九大结论金融业目前处在由管制垄断竞争向有限竞争的过渡阶段，行业的净资产收益率高于社会平均水平；中国GDP高速稳定增长，经济发展水平不断提高，金融行业有着广阔的发展前景；国家对金融行业的监管较严，行业的整体准入壁垒较高；国家现阶段对金融行业仍然实行分业管理，但混业经营是大势所趋；随着中国加入WTO,中国金融行业将逐渐对外资开放，面临着较大的国外竞争压力；在金融行业内部的银行、证券、保险、信托四大行业中，大中型银行、大型综合类券商和全国性人寿保险公司的行业投资价值较高，如果华融采取投资参股模式进入金融业的话，应选择这三类金融机构；新华信认为华融当前尚不具备条件以独立经营模式进入金融业中投资价值较高的领域，如大中型银行、大型综合券商等，伴随着企业的发展，2007年以后可以考虑；如果华融采取整合经营模式进入金融业的话，可以考虑经营房地产信托投资公司，如果国家对房地产产业基金政策放开的话，华融2005年以后可以考虑进入；华融也可以组建集团财务公司从企业内的金融开始做起，为将来采取全面进军金融业打下良好的组织和人才基础，但时间也不会早于2005年。2002年11月5日202保密文件、版权所有 目录一、报告摘要二、宏观政策和环境分析三、房地产开发行业分析四、物业管理行业分析五、金融行业分析六、文化旅游行业分析七、高科技行业分析八、多元行业分析九、问题和回答2002年11月5日203保密文件、版权所有 在经历了十年加速发展后，中国旅游业已步入稳定快速的发展阶段，国际排名从第41名上升到第6名来华旅游者为６３４７．８万人次，旅游创汇１２６亿美元502001001501988199819782008起步发展阶段加速发展阶段稳定发展阶段接待海外旅游者１８０万人外汇收入２．６亿美元。接待人数和外汇收入纳入国民经济发展计划，经济产业化的开端海外旅游者６３０万人次，创汇３９．５亿美元经济产业夯实基础、起步发展的阶段。邓小平提出“旅游事业大有文章可作，要突出地搞，加快地搞”国家旅游局提出“管理上轨道、招徕上措施、服务上质量、创汇上台阶和连续５年系列主题促销活动受亚洲金融危机和世界经济环境影响，我国旅游业承受了压力，由此步入稳定发展阶段41986旅游创汇国际排名旅游业总论旅游酒店业分析旅行社业分析旅游景点业分析华融旅游业分析2002年11月5日204保密文件、版权所有 2001年我国旅游服务业总收入接近5000亿元人民币，占GDP的5.25%，已成为我国国民经济支柱产业之一资料来源：《中国旅游年鉴》2002年11月5日205保密文件、版权所有 1997年以来，尽管我国经济增长速度有所放慢，旅游业仍然以超过各行业平均速度60％左右的速度蓬勃发展。过去五年，我国旅游业的平均增长率达到13%，大大高于同期GDP增长增长率（%）资料来源：《中国旅游年鉴》国际旅游增长国内旅游增长GDP增长2002年11月5日206保密文件、版权所有 在国际旅游平均消费回升的同时，国内旅游平均消费稳步增长入境旅游平均消费（元）国内旅游平均消费（元）资料来源：新华信分析2002年11月5日207保密文件、版权所有 与此同时，我国旅游业已经完成了从接待国外游客为主，到接待国内外游客并重的转变。国内旅游的平均增长率已经超过国际旅游，成为我国旅游业新的增长点年平均增产率14%10%资料来源：《中国旅游年鉴》2002年11月5日208保密文件、版权所有 在国内旅游上，农村居民旅游消费增长远高于城镇旅游消费的增长速度在城乡居民旅游消费快速增长的同时，农村居民旅游消费增长速度远高于城镇居民旅游消费的增长速度无论是人均旅游消费水平还是居民旅游消费总量的增长速度，农村居民均远远领先于城镇居民。农村居民旅游消费之所以能够以2.8倍于城镇居民的速度增长，主要原因来至于人均旅游消费支出的增长，农村居民人均旅游消费支出的增长速度4倍于城镇居民资料来源：《中国旅游年鉴》（百万）2002年11月5日209保密文件、版权所有 旅游行业的从业规模看：酒店、旅行社和旅游景点的数量规模差异较大。从人均营收上看：景点行业和旅行社要明显高于旅游酒店业资料来源：中国旅游网2000年数据2002年11月5日210保密文件、版权所有 从地域分布上看，我国旅游市场发展极不均衡，呈现东，中，西三个层次，广大西部地区旅游资源有待开发10亿以上3-10亿1-3亿图　　例1亿以内单位：美元资料来源：《中国旅游年鉴》2001年旅游创汇分布2002年11月5日211保密文件、版权所有 根据“产业生命周期模型”，整体上我国旅游业正处于成长期，西部地区的旅游业还处在引入期，许多资源尚待开发引入期成长期成熟期衰退期增长率水平缓慢增长加速增长衰退销售额低顶峰衰退每个客户的成本高一般低产品线很短增长缩减平均利润率负增加可以很高竞争对手很少增加减少典型定价方式竞争价格成本加成价格渗透减价进入障碍技术竞争对手竞争对手典型广告方式认知和教育大众市场认知减少衰减产量过盛更多但稳定多样化低上升2002年11月5日212保密文件、版权所有 入世后竞争虽然加剧，但伴随客源的扩大及国民待遇的逐步实现，我国旅游业作为国民经济支柱产业的地位将进一步加强《国务院关于进一步加快旅游业发展的通知》明确指出，旅游行业是国民经济的支柱产业之一，应该同其他行业享受同等的国民待遇，一些符合条件的旅游企业将可以直接发行股票上市融资《国务院关于进一步加快旅游业发展的通知》明确指出，旅游行业是国民经济的支柱产业之一，应该同其他行业享受同等待遇，一些符合条件的旅游企业将可以直接发行股票上市融资。广大西部省区的国内旅游收入将出现大幅度的增加，旅游业在当地经济中的地位将继续得到强化。随着我国加入WTO，东部地区的国际旅游收入将呈现快速增长。中国加入WTO后立即允许外资设立、更新和经营外资控股的合资酒店。四年以后允许外资独资酒店进入中国市场。加入WTO以后，符合以下条件的外资可以合资的方式在北京、上海、西安、广州的国家旅游胜地从事旅行社业务。旅游行业将逐步与其他行业享受同等待遇旅游行业将成为我国主要的支柱产业加入WTO将根本性地改变我国旅游行业的竞争环境2002年11月5日213保密文件、版权所有 旅游子行业—酒店业在经历了十年高速增长之后，逐渐走入低谷1978198319931998高速增长阶段，旅游饭店大批兴建起步阶段,通过引进外资，兴建一大批中外资、中外合作旅游酒店缓慢增长阶段，旅游饭店业利润率同时大幅度回落酒店业连续三年全行业亏损，大量企业退出市场旅游业总论旅游酒店业分析旅行社业分析旅游景点业分析华融旅游业分析2002年11月5日214保密文件、版权所有 占总量92%的国资旅游饭店，绝大多数依然经营不良营业额（亿元）旅游饭店数过去五年旅游饭店变动和营业额变动基本一致，但出租率一直徘徊在50%-60%之间国家统计局统计表明：数量占8%的非公有制企业，却占到市场份额的25%和利润的80%，绝大多数的国资旅游饭店依然经营不良酒店星级越高，出租率越高，经营状况越好利润率利润（亿元）资料来源：《中国旅游年鉴》2002年11月5日215保密文件、版权所有 造成旅游饭店困境的主要原因是供求矛盾突出，产业结构不合理和较高的退出壁垒旅游饭店的增长速度过快公寓写字楼改变功能成为长期经营饭店招待所，培训中心，办事处进入旅游饭店市场纺锤型产业结构，中型企业多，大，小规模企业少涉外饭店多，适应国内游客饭店少单体经营多，连锁酒店少旅游企业资产专门性强，不易转为他用现有企业重组仅限于产权转移，客房类型改变，真正退出市场的少亏损微利企业由于产权关系不愿退出市场供需矛盾大退出壁垒高结构不合理出租率低（50-60%），房价下降，利润水平下降或亏损2002年11月5日216保密文件、版权所有 旅行社子行业的现状可以概括为“行业火，企业难”尽管2001年度旅行社行业营收同比增长25.5%,行业利润率依然保持了自90年代初的下滑趋势全国旅行社多而散，大家都在基本无差异的服务水平上从事着以价格为主的低层次竞争，因此旅行社业利润率非常微薄营业收入（亿元）资料来源：《中国旅游年鉴》旅游业总论旅游酒店业分析旅行社业分析旅游景点业分析华融旅游业分析2002年11月5日217保密文件、版权所有 旅游社业中，分“蛋糕”的企业增长速度远高于“蛋糕”自身增长速度，造成利润率连年在低水平徘徊市场的规模在扩大，但产业规模的增长速度更大。2000年中国旅行社已达8993个，同比增长22.8％，旅游饭店达10481家，同比增长49％。不仅抵消了已经扩大了的市场增长额，而且导致供大于求，市场竞争激烈，拉低了行业利润率。年平均增产率26%（2001年以前）21%13%资料来源：《中国旅游年鉴》2002年11月5日218保密文件、版权所有 从业务组成来看，国内及入境旅游业务占到了旅行社业务总量的86%，但出入境旅游是利润贡献的主要来源从业务组成来看，国内及入境旅游业务占到了旅行社业务总量的86%，值得一提的是我国出境旅游业务正成为旅游业的重要生长点。国内旅游业务虽然增长迅速，其1%的利润率相比出入境旅游的3.5%仍然有较大差距。资料来源：《中国旅游年鉴》2002年11月5日219保密文件、版权所有 百强国际旅行社在行业中处于绝对优势地位，但与国外旅游集团相比仍然有相当的规模差距百强国际社国际社业务总量资料来源：《中国旅游年鉴2002》2002年11月5日220保密文件、版权所有 占总量1.1%的百强国内旅行社利润水平占总量99%。旅行社业的集约化经营将成为行业的大趋势，未来小旅行社在市场中的竞争地位将进一步减弱。百强国内社国内社业务总量资料来源：《中国旅游年鉴2002》2002年11月5日221保密文件、版权所有 旅行社业的低进入门槛是造成众多小旅行社无序竞争的主要原因持有国家旅游局《旅行社经理资格证书》总经理1，部门经理3最低限额150万元入境业务：60万出境业务：100万增加注册75万，质量保证金30万（要求接待旅游人数10万人以上）持有国家旅游局《旅行社经理资格证书》总经理1，部门经理2最低限额30万元国内旅游：10万注册15万，质量保证金5万最低限额400万元人民币国际旅行社国内旅行社中外合资旅行社人员要求注册资本质量保证金设立分社要求2002年11月5日222保密文件、版权所有 机制落后是现有旅行社业的“小散弱差”的原因行业开放缓慢结果营运现象企业竞争力不强计划经济下的国有控制比例过高市场营销能力不强扩张缓慢竞争战略模糊市场问题管理问题问题综合长期战略不明根源责任人不明投资主体单一产权部门多头管理管理水平低下缺乏专业人才市场定位盲目项目选择不良旅游网络不健全机制问题经营者缺乏积极性行业开放缓慢运营效率不高2002年11月5日223保密文件、版权所有 旅行社业将逐渐形成“大型旅行社－中型旅行社－小型旅行社”行业格局集团化负责产品开发（适合大众旅游市场的标准化旅游产品）市场开拓和旅游接待国旅集团、中旅集团和康辉旅行社总社，中国青年旅行社专业化销售业务现有的双百强旅行社网络化销售，代理业务众多小旅行社（现有部分退出市场，部分被收购）经营模式市场定位代表企业大型旅行社中型旅行社小型旅行社2002年11月5日224保密文件、版权所有 在入世，申奥及产业政策三个因素的冲击下，旅行社业竞争加剧，网络化、集团化将成为业内趋势入世申奥国家产业政策变化竞争态势加剧，民营、合资企业大量进入，并夺取较大市场份额多数国资逐渐退出市场，有实力的国企加快集团化进程批发-零售-代理商三级层次逐渐形成其它行业将不断侵入旅行社行业营销网络化，网上旅行社的作用增强，全球分销系统（GDS)进入中国旅游产品由观光旅游为主转向商务旅行，休闲度假，修学与特种旅游目标客户由组团转向散客资源规模经营，资源整合专业化，创新服务规范管理主要冲击因素结构变化行为变化业绩变化2002年11月5日225保密文件、版权所有 旅游子行业—旅游景点业的发展历程1985199619782002第一阶段：从改革开放初的1978年到1985年，为了大力发展旅游业，我国首先对一些名山大川、历史名胜古迹等传统旅游景区、景点，进行了恢复性、抢救性的修建和建设。第二阶段：从1985年到1996年间，我国旅游产品从观光型向观光度假型转变。旅游度假区的建设使中国旅游产品的开发实现了由点到面，由景点设施等单体项目建设转变为区域开发、成片发展。第三个阶段，从1996年实行每周双休日至今。全国各地掀起了建设人造景点的高潮，其中包括主题公园。景点数量旅游业总论旅游酒店业分析旅行社业分析旅游景点业分析华融旅游业分析2002年11月5日226保密文件、版权所有 旅游景点业包含旅游资源、景点、旅游产品三个层次在特定时代和地域空间中，人类认知能力所能够发现的一切具有旅游吸引力的客观存在。名山大川民风民俗都市文化工业农业、科技成就节日庆典重大事件等旅游资源景点旅游产品景点是已经充分开发出来的旅游资源，是激励游客旅行的主要因素。区域性不可复制性季节性文化性区域性旅游产品是商品化了的景点及各种服务的集合。举例：胡同游2002年11月5日227保密文件、版权所有 旅游景点业的特征是地域性资源垄断，而不是市场垄断自然环境山川河流湖泊不很大由于不可复制，不能任意进入最初并非为吸引游客而建造的人造景观庙宇，教堂，古代园林，纪念碑，名人故居不很大同上特殊活动民俗，宗教仪式，历史纪念日不很大同上专门为吸引游客而建造的人造景观游乐园，主题公园，展览馆，可靠品牌、规模经济壁垒、服务特色区别资本需求壁垒景点产品虽然差异度很大，但互相之间可替代性也很强从休闲娱乐的角度来说，带给客户的价值具有一致性景点类型代表可否复制产品差异度进入壁垒2002年11月5日228保密文件、版权所有 对旅游景点类型的需求分析表明：山水风光和文化古迹仍是我国旅游人群选区最高的旅游资源资料来源：中国旅游年鉴20022002年11月5日229保密文件、版权所有 旅游景点资源的供需特征造成淡季资源浪费，旺季供应不足，旅游产品质量下降《国务院关于进一步加快旅游业发展的通知》明确指出，旅游行业是国民经济的支柱产业之一，应该同其他行业享受同等的国民待遇，一些符合条件的旅游企业将可以直接发行股票上市融资中国加入WTO后立即允许外资设立、更新和经营外资控股的合资酒店。四年以后允许外资独自酒店进入中国市场。加入WTO以后，符合以下条件的外资可以合资的方式在北京、上海、西安、广州的国家旅游胜地从事旅行社业务。加入WTO三年后，允许外资多数股权在北京、上海、西安、广州的国家旅游胜地从事旅行社业务。广大西部省区的国内旅游收入将出现大幅度的增加，旅游业在当地经济中的地位将继续得到强化随着我国加入WTO，东部地区的国际旅游收入将呈现快速的增长我国资源开发不足，我国旅游区管理和服务水平与海内外旅游者日益增长的旅游需求不相适应景点供给容量在一定的时空中总是有限的。自然景观的供给和宏观经济周期完全不相关，属于不可再生资源，即使需求无限，也不能使它有所增加经济周期影响：景点产品属于奢侈消费品，需求弹性很大，和宏观经济周期有很强的相关性假日周期：由于人们可支配时间的趋同造成了假日型的淡旺季，目前元旦、春节、五一、十一等长假期都是旅游旺季季节周期：资源的季节特征和人们的消费习惯形成了旅游季节型的淡旺季。从整个行业来说，春秋季节是旅游旺季，秋冬季节是淡季景点产品的供给刚性景点供给质量和数量整体上还不足景点需求的周期性2002年11月5日230保密文件、版权所有 外资投入加大及旅游景点经营权市场化将促进我国旅游资源开发案例模式四川省把包括三星堆遗址，九寨沟国家公园等十大景区实行对外合作经营开发，方式由合资，合作，租赁，出让开发权等华侨城与曲阜孔子旅游有限公司等五家公司共同设立“曲阜孔子国际旅游股份有限公司”，共同经营“三孔”旅游资源德国阿贝尔勒公司投资1.5亿元，取得了兴文县石海景区50年的经营权，从而成为在国内景区出让经营权方面第一个外资民营开发的碧峰峡模式国营企业海螺沟模式沿海股份制企业的中华熊猫园模式2002年11月5日231保密文件、版权所有 但是景点经营权市场化的有关政策还不明晰赞成反对剥离开发经营权，与有实力企业合作，解决自身资金短缺的矛盾开发不意味着破坏，旅游资源的保护可通过有效监管实现加入WTO后，我国承诺外资，民营对旅游资源经营开发市场化开发必将导致景区资源的过渡开发，客观造成无可挽回的损失国内还没有旅游无形资产评估的标准，转让经营权会导致资产流失代表：国家旅游局，地方政府代表：建设部，林业部，文物局2002年11月5日232保密文件、版权所有 行业吸引力分析表明：旅游景点行业前景看好，但前提是国家对旅游资源的经营权市场化权重(%)酒店业旅行社旅游景点市场规模50.0750.0750.1增长率152.252.253利润率301.52.46竞争程度100.50.52资金要求150.750.451.5进入壁垒252.52.51.5行业吸引力1007.588.1813.85资料来源：新华信分析2002年11月5日233保密文件、版权所有 旅游上市公司的财务分析表明：在三个子行业也当中，旅游景点业的盈利前景最为乐观景点上市公司的利润率明显高于旅游服务和酒店上市公司。2001年，景点公司的收益率从8.34%提高到10.72%，旅行社和酒店业变动不大。资料来源：湘财证券2001年研究报告旅游上市公司净资产收益率变动旅游上市公司业务利润对比(%)2002年11月5日234保密文件、版权所有 政府扶持力度及行业吸引力矩阵分析表明：旅游景点的发展前景较好政府扶持力度低财政税收政策列入中长期发展规划旅游地整体形象策划旅游社人员资格考核及相关法规资本市场开放高旅游景点酒店高市场规模利润水平竞争程度行业增长和成熟度投资要求行业进入壁垒行业吸引力2002年11月5日235保密文件、版权所有 通过对三个旅游子行业的分析，旅游业关键成功因素可以总结如下规模（客源网络）规模资源质量品牌品牌产品创意人力资源人力资源人力资源成本管理市场开拓能力运营能力酒店业旅行社旅游景点2002年11月5日236保密文件、版权所有 北京是国内最大的旅游市场，分别占到国内旅游人次的14%和国内旅游收入的25%第一级市场第二级市场第三级市场2001年北京市国内旅游人次达到1.1亿，国内旅游收入887亿元，分别占到了全国市场份额的14%和25%北京市客源一级旅游市场包括周边省份和沿海发达地区及若干人口大省北京市居民占北京国内旅游市场的33.8%,旅游收入的7.4%北京市居民出游极少选择参加旅行社，个人或与亲友结伴为主，以单位组织次之资料来源：新华信分析旅游业总论旅游酒店业分析旅行社业分析旅游景点业分析华融旅游业分析2002年11月5日237保密文件、版权所有 北京的国际旅游人数及创汇收入仅次于广东，列全国第二。过去20年，北京市旅游外汇收入平均增长率达到16%，接待人数10%，高于全国平均水平资料来源：北京旅游局统计数据旅游外汇收入2002年11月5日238保密文件、版权所有 旅游者来京花费构成统计国际旅游者花费组成国内旅游者花费组成资料来源：北京旅游局2001年统计数据2002年11月5日239保密文件、版权所有 北京市旅游资源按照到访率可划分为四个阶层，阜景一条街属于第四阶层60%40%20%旅游景点资源质量到访率故宫（78%）颐和园（65%）天安门城楼（65%）毛主席纪念堂（65%）军博香山公园自然博物馆、天文馆、白塔寺、帝王庙八达岭长城、北海公园、天坛公园、动物园、圆明园、定陵和世界公园外地/国际游客为主本地游客为主休闲娱乐为主知名度较低的新发景点资料来源：中国信息报20022002年11月5日240保密文件、版权所有 运用雷达图评价华融旅游资源：阜景一条街在规模、知名度、吸引力方面处于劣势富景公司旅游资源的知名度，规模和吸引力远不如北京市内其他景点北京市类似定位（皇城文化，民俗文化）的旅游资源众多，互相之间可替代性强阜景一条街开发的转换成本非常高阜景的优势在于其区位优势和所在区域居民消费能力资料来源：新华信分析2002年11月5日241保密文件、版权所有 把富景公司作为华融进入文化旅游业的切入点值得商榷富景现状富景公司目前的旅游业务只有三级旅行社和帝王庙，旅行社的规模小，经营亏损。帝王庙开业后的门庙收入甚至难以维持人员开支旅行社在自身经营压力下，难以完成旅游资源载体的战略任务富景公司目前实际上是一个房地产开发商富景未来公司未来的定位是文化旅游和综合服务商，但目前拥有的旅游资源非常有限。未来是否可以获得更多的资源取决于北京市产业政策。街区内资源管理部门众多，旅游资源差异较大，未来定位有相当难度如果未来富景客流量小，发展综合服务业的目标也难以实现现有资源是否可以成功整合为定位清晰的特色旅游产品？未来阜景文化街旅游客流及现金流预测？未来华融可以获得多少旅游景点经营权？富景公司在华融集团中的战略定位？文化旅游业在华融集团中的战略定位？华融应当立足富景，形成景区开发核心能力之后再外部扩张？还是外部扩张，取得资源的同时培育富景业务？2002年11月5日242保密文件、版权所有 取得优质旅游资源开发特色旅游产品形成景区经营能力资金+社会资源产品策划人力资源新华信认为：华融文化旅游业的发展战略应该遵循资源-产品-能力的思路，华融目前亟待培养自身的策划和经营能力细化产品细化市场输出景区管理经验发展战略2002年11月5日243保密文件、版权所有 华融旅游业的SWOT分析优势劣势机会威胁SWOT分析较强的政府背景和政策支持；较多的资金渠道；房地产领域内丰富的经验；现有企业单体运营，规模小缺乏旅游业专业管理人才企业运营状况不佳居民旅游需求迅速增加国家/北京市大力扶持旅游产业西部开发提供旅游资源和市场申奥/入世增加客源旅游景点经营权市场化。现有酒店旅行社业连锁网络化国家产业政策鼓励国资退出中国加入WTO后，外国竞争者将在各个领域与国内经营者展开直接竞争，从而打压平均盈利水平。2002年11月5日244保密文件、版权所有 运用新华信行业整合模型初步判断华融旅游业的发展方向旅行社/酒店业入世，国家产业政策调整使原本恶化的竞争态势加剧，利润率极低行业趋势是连锁网络化华融不具备在这两个子行业成功的关键要素：规模，人力资源和品牌，建议华融考虑退出经营未来金融街区域内的酒店应该考虑采取华融拥有股权，让国际著名品牌酒店集团管理的经营模式。旅游景点由于其地域性垄断特征，未来前景看好阜景算不上优良旅游景点资源，华融应该考虑改变业务前景，通过旅游商业房地产的开发推动发展资源、能力匹配程度行业吸引力高低低高建立能力或撤资改进业务的前景发展或稳固成功撤资/清理旅游社旅游景点酒店新华信行业整合分析模型2002年11月5日245保密文件、版权所有 案例分析一：上海新天地概况：总投资约１．５亿美元，１９９９年初动工，于２００１年建成。作为开发商的瑞安集团为动迁这个地块上居住的２３００户近万名居民，花费了超过６亿元的人民币。由汇丰银行、东亚银行、建设银行上海分行和恒生银行组成的银团提供了４５００万美元贷款，新天地每天接待数万名来自海内外的旅游者，已经成为沪上都市观光的名牌产品。定位：上海传统的石库门建筑与现代设施相结合，融海派文化和欧陆风情为一体，面向年轻高薪白领和驻沪外商。商务模式：项目建成后仅供出租，租户须配合整体设计规划，长线发展，估计七至八年可以回本，三年後不排除将其包装成一个旅游概念的项目在证券市场上市。2002年11月5日246保密文件、版权所有 案例分析二:上海多伦路概况：由上海虹口区政府和上海星科投资管理有限公司共同斥资２０亿元人民币打造的这条“文化名人街”，是上海继“新天地”后实施的又一“修旧如初”的大型开发工程。多伦路至今保留着许多名人故居，如鲁迅、茅盾、郭沫若、叶圣陶、柔石、冯雪峰及日本友人内山完造等。在一期开发取得成功的基础上，虹口区政府与星科联手制定了多伦路二期改造蓝图，拟用三至五年的时间，在多伦路周围方圆八十万平方米范围内，逐步建成一个以名人为核心，集商贸、文化、旅游和居住为一体的国际性、多功能的都市休闲及文化社区，使多伦路这一文化品牌成为上海乃至中国的亮点。定位：在保持“名人故居、海上旧里、文博街市、休闲社区”区域特色的基础上，使这一地区在文化上成为孕育未来的艺术熔炉，在商业上成为时尚中心，在居住、休闲功能上成为国际化社区。商务模式：项目建成后仅供出租。2002年11月5日247保密文件、版权所有 案例分析三：天津鼓楼概况：天津龙城投资发展有限公司斥资12亿兴建，总规划建筑面积２３．９７万平方米，是集“旅游、文化、休闲、娱乐、购物”于一体的大型商业步行街，商业街一期商业用房已出租、出售近９０％，入驻客商逾４００家定位：天津老城厢文化与商业文化结合，以重修的鼓楼为中心，向南、北、东三方延伸，北街延续津派古迹文脉，形成工艺品古董一条街；东街吸纳国内外知名品牌进驻，建成精品购物街；南街为天津风情街，汇聚众多津门老字号商务模式：租售结合。广泛采用了产权酒店（客栈）和旅游超市概念。2002年11月5日248保密文件、版权所有 新天地、多伦路和鼓楼都有开发时间短、与文化底蕴结合的好、迅速聚集人气和商气的特点。通过对这三个成功功能街区开发经验的分析，新华信认为关键成功因素在于：清晰的定位、先进的管理和取得政府的政策支持目标人群统一管理文化内涵新天地多伦路鼓楼高收入的白领阶层旅游和文化人群中低消费能力的旅游客源香港瑞安香港和黄香港才富海派文化名人文化民俗文化2002年11月5日249保密文件、版权所有 新华信建议：阜景街北侧定位为：选择民俗文化为切入点，兼顾帝王庙和广济寺的客流需要，借鉴鼓楼文化商业街的经验，以房地产开发带动综合服务业的发展开发理念：在有限的资金人力投入下，迅速聚集人气和商气，形成富景良性开发的趋势目标人群：一般旅游人群开发顺序：由于富景旅游资源特点，建议民俗文化、佛教文化，然后是皇城文化和名人故居建议举措：争取西城区政策扶持，包括贴息、财政返还及优惠政策挖掘宫门口东西岔古老庙会，引导胡同两侧商家向市井民俗文化市场转换通过拆迁、收购和置换一部分房产以引导经营，租赁、合资、合作等多种方式朝着民俗文化经营方向转变。如开展中国传统手工艺制作，表演等招揽游客通过政府行政手段及华融经济手段，加大资源整合力度2002年11月5日250保密文件、版权所有 新华信建议：阜景街南侧定位为：借鉴新天地和多伦路的一些经验，开发为现代文化休闲区。但对未来人流、市场规模和租户需求需要进一步研究开发理念：以文化名人遗迹为底蕴，兼顾金融街的时代气息，突出国际化、艺术化、时尚化特色（参照巴黎的“沼泽地”、纽约的SOHO等国际著名文化社区的建设经验）目标人群：白领阶层和外籍人士建议举措：可以通过引进外资和专业管理来降低投资和经营风险招商对象不应仅限于书吧、茶吧和酒吧，广义范围的文化娱乐都可以包含：如影吧，特色音像店，艺术馆、艺术画廊、小剧场、音乐茶座等引进一批国际知名的艺术代理公司，设计事务所和各种文化创意类公司等，以活跃这里的文化艺术市场氛围争取国际著名连锁书店如Border、Barnes&Noble的加盟，他们正考虑进入中国发展业务，吸引他们入驻可以对北京的外籍人群形成号召力2002年11月5日251保密文件、版权所有 新华信文化旅游行业分析八大结论旅游行业将成为我国的核心支柱产业之一，但目前产业还处在成长期，地域分布极不均衡，西部开发将带动产业逐渐西移加入WTO将根本性地改变我国旅游行业的竞争环境旅游饭店业经营不良，主要原因是产业结构不合理，供求矛盾突出和较高的退出壁垒，但五星级酒店的经营状况要好于其他低档次酒店旅游社业利润率连年在低水平徘徊，集约化经营成为行业的大趋势，未来小旅行社在市场中的竞争地位将进一步减弱旅游景点的特征是地域性资源垄断，而不是市场垄断，外资投入加大及景点经营权市场化将成为行业趋势旅游景点行业相比旅行社、旅游酒店业更有发展前景。发展旅游景点行业的大前提是能否获得优质旅游资源，阜景街区不能说是优质旅游资源，发展旅游景点经营业值得商榷，应该考虑如何做好旅游商业房地产开发。在国家有关景点经营权政策明晰以前，华融的文化旅游产业应该是在打基础，培养能力阶段。2002年11月5日252保密文件、版权所有 目录一、报告摘要二、宏观政策和环境分析三、房地产开发行业分析四、物业管理行业分析五、金融行业分析六、文化旅游行业分析七、高科技行业分析八、多元行业分析九、问题和回答2002年11月5日253保密文件、版权所有 互联网基础建设的高速发展为宽带接入行业提供了广阔的舞台1987年9月20号，钱天白教授的第一封中国电子邮件，揭开中国人使用互联网的序幕1993年3月20号，中科院高能物理所连接美国的互联网第一条专线开通1994年4月20日金桥网正式开通，面向商务用户截止到1997年10月31日，我国共有上网计算机29.9万台，上网用户62万，国际出口带宽18.64Mbps1998年12月31日，我国共有上网计算机74.7万台，上网用户数210万，国际出口带宽143Mbps截止到2001年10月31日，我国共有上网计算机1613万台，上网用户4580万，国际出口带宽10576Mbps2002年初，我国宽带骨干网络基本建成，甚至出现供大于求的现象2002年11月5日254保密文件、版权所有 随着骨干网和城区网的相继建成，“最后一公里”成为宽带接入的关键问题核心骨干网城域网小区接入网2002年11月5日255保密文件、版权所有 现阶段我国互联网用户已经超过4580万户，其中94%是窄带用户资料来源：2002中国互联网研究报告2002年11月5日256保密文件、版权所有 市场调查显示：宽带的主要吸引力还仅限于速度，公司用户占了相当比重；用户不使用宽带的主要原因在于不具备条件及高额初装费用资料来源：2002中国互联网研究报告2002年11月5日257保密文件、版权所有 接近25%受访者表示将在一年内使用宽带；宽带接入可接受价格应当控制在200元以内资料来源：2002中国互联网研究报告2002年11月5日258保密文件、版权所有 我国宽带小区建设正处在一个低起点加速发展时期资料来源：2002中国互联网研究报告2002年11月5日259保密文件、版权所有 目前，我国现有的几大宽带接入商依赖自有垄断资源占据着绝大部分市场份额资料来源：通信世界2002接入商优势劣势竞争策略目标顾客群中国电信用户资源丰富品牌优势对市场缺乏敏感，部分投资冗余制约宽带接入市场开拓利用现有资源区分不同顾客，提供不同接入产品企业用户，家庭用户（从低端到高端）中国网通新形象规范经营用户资源丰富资源整合是个挑战，市场目标尚需明确商业用户是市场开发重点，提供高质量产品企业用户，家庭用户（从低端到高端中国联通缺乏用户资源关注移动通讯，对互连数据业务没有积极拓展企业用户中国铁通特有的顾客群，忠诚度较高缺乏运营经验目标市场狭窄低价策略市场追随者家庭用户长城宽带运作灵活，公司治理结构完善缺乏运营经验，LAN市场成熟度低专注小区接入市场，尽量避免开与其他运营商的竞争家庭用户（高端），企业用户2002年11月5日260保密文件、版权所有 宽带产业价值链分析表明：前端市场基础较好，后端较为薄弱骨干设备骨干网运营住地网运营增值服务系统集成服务城域网运营人力资源融资能力组织机构研发能力线路市场内容市场设备市场宽带运营市场美国思科,巨大中华竞争激烈电信，网通供大于求管制垄断网通，电信，长城宽带有限竞争长城宽带蓝波万维竞争最为激烈，市场竟争TOM，长城宽带，网易市场引入期众多公司市场引入期2002年11月5日261保密文件、版权所有 在经历了“宽带圈地”热潮后，业界越来越意识到产业链的完整性投资，已经出现由基础设施转向运营和增值服务领域资金投入时间运营骨干网/城域网2002增值服务200120002002年11月5日262保密文件、版权所有 总的来说，我国宽带市场发展还正处在“运营前期”，要实现真正运营阶段需要有大批内容服务商的参与时间网络建设时期运营前期运营中期后运营期配置硬件设备，拉光纤，建设骨干网络边发展客户，边建设网络，服务接入为主，包月计费达到收支平衡，大量ICP开始提供丰富的宽带内容，服务计费运营上实现跨区域，跨媒体联合营收2002年11月5日263保密文件、版权所有 现有宽带内容服务可以分为四大类宽带服务平台远程医疗电子商务智能社区电子商务网络接入远程会议远程监控VOD视频点播互动游戏网络电视远程教育工作生活娱乐学习2002年11月5日264保密文件、版权所有 市场调查显示用户对宽带内容服务需求最大的是VOD和远程教育资料来源：中国电信研究20022002年11月5日265保密文件、版权所有 现有宽带内容市场参与者都具有雄厚的资金和行业背景，行业壁垒很高通过收购的美亚在线www.cnmaya.com以VOD为切入点，提供大量宽带影视作品，成为目前互联网影视资料库。网络新闻经营权和宽带节目播映权，并且建成了中国最大的互联网影视资料库，是目前国内最大宽带内容提供商双威通讯网络公司(www.turbo163.net)163卫星进行空中宽带的合作，成为中国第一家利用卫星进行网站广播的网站、台湾飞行（www．music．com．tw）合作的音乐软件KURO窄带服务商的先驱，长期IT行业经验，用户资源及知名度“视网联网站”，各地有线的视频点播多媒体信息资源，成熟的采编系统，庞大的电视剧，电影制作队伍宽带梦网：提供新闻，娱乐，游戏，电信增值业务，个人功能包括宽带邮箱，视频聊天最大的小区接入商新华宽频网媒体资源背景TOM网易广电系统长城宽带传媒机构市场参与者举措竞争优势2002年11月5日266保密文件、版权所有 现有宽带接入技术层面比较中国电信广电部门通信运营商、系统集成商、房地产商各通信运营商可利用现有资源电话网络可同时使用，用户独享带宽安全性好利用有线电视网络，用户端不需改造。接入速率较高与IP网络无缝连接，接入速率高带宽极宽，性能稳定初期投入大线路质量制约发展线间相互干扰接入和主干间需模数转换，技术难度较大；带宽共享，容量有限；容易产生噪音积累而形成漏斗效应；上行和下行频率存在干扰，滤波技术难度大投入高，施工难度大；接入距离有限；网络管理和维护复杂；安全性欠缺铺设费用高居民区，办公楼居民区居民区，办公楼办公楼ADSLHFC以太网光纤投资商优点缺点应用范围2002年11月5日267保密文件、版权所有 宽带ADSL市场被电信基础运营商垄断，但ADSL的先天不足决定了它只是一种过渡技术由于ADSL涉及到本地固定电话线，中国电信实际上是目前中国最大的ADSL业务运营商。随着本地固定电话市场的开放，联通、铁通等拥有固定电话牌照的公司也正在开展ADSL业务截止2001年4月底，我国固定电话用户已达15740.9万户，远超出有线电视用户数量。而且，中国电信拥有的互联网国际出口带宽占我国国际出口总带宽的近70%。ADSL凭借全国全程全网、有国际独立出口、保密性、稳定可靠性等特点，在面向商业用户和机构用户时具有独特的竞争力。和HFC市场类似，具有规模优势和抗风险能力，可以来其他业务补贴宽带市场的亏损，中国电信拥有大量垄断资源价格相对较高，安装和使用比较复杂，需要消费者掌握一定的计算机和网络知识，由于ADSL是对电话线挖掘潜力而来的，决定了其只是一种过渡技术。连接速度对未来视频方面还是略显不足。市场主要参与者潜在用户竞争优势竞争劣势2002年11月5日268保密文件、版权所有 宽带HFC市场被广电系统垄断，目前还处在培育期。一旦政策放开发展前景广阔广电系统的有线电视网络公司投资有线电视网络的系统外公司，这些公司以上市公司为主，如中信国安、聚友网络、信联股份、青鸟天桥，青鸟华光中国有线电视系统规模列世界之最。有三千多个社区网、二千多个县级网和一千多个企业网。用户已超过九千万，“十五”期末，全国有线电视用户将达到1.2亿户以上，每年增加500万户。目前尚未有一个权威的统计数字。受政策限制，有线电视网络公司开展宽带业务仅在少数城市试点，这个规模现在还很小，估计不会超过20万用户，仍然处于市场培育阶段潜在规模大，可通过广告收入获得其他营收，抗风险能力强，价格便宜，现有内容优势将成为未来核心竞争能力市场市场开放程度差，经营管理老化市场主要参与者潜在用户现有市场规模竞争优势竞争劣势2002年11月5日269保密文件、版权所有 宽带以太网市场市场开放度最高，竞争也最激烈小区以太网目前暂时是一个自由、开放的市场，所以参与者数量众多，竞争激烈。其中规模比较大的有长城宽带、蓝波万维小区以太网的定位非常清晰，就是新建小区。跟随土建工程一起铺线，可以降低建设成本，比有线电视网老区改造的成本还低。新建小区住户的收入和受教育程度较高，有现实的需求和购买力。据建设部预测，“十五”期间我国将新建住宅27.9亿平方米，按照户均100平方米估算，将有2790万住户搬入新家，小区以太网前景可观。价格低廉，经营灵活，定位清晰抗风险能力差，收入来源单一，但是由于既没有内容，又是孤立的网络，与外界合作显得尤其重要。市场主要参与者潜在用户竞争优势竞争劣势2002年11月5日270保密文件、版权所有 由于体制和成本的原因，宽带ADSL和以太网是现阶段采用较为广泛的技术资料来源：中国通信世界2002年11月5日271保密文件、版权所有 但有线接入将在广电获取执照后迅速发展，未来我国宽带发展将呈现多种技术并存竞争的态势046810市场增长率相对价格ADSL(35%)小区以太网(55%)有线通(10%)资料来源：中国通信世界注：圆圈大小代表市场份额2002年11月5日272保密文件、版权所有 行业吸引力分析表明：增值服务及宽带内容开发将是未来宽带行业的主要利润来源低骨干网高宽带内容高纵轴市场增长率未来盈利水平竞争程度行业投资价值有线接入小区接入行业壁垒应用软件/增值服务横轴资金需求政策准入技术壁垒圆圈大小代表现有市场规模新华信行业吸引力分析模型2002年11月5日273保密文件、版权所有 投资宽带产业链的可能选择分析—接入市场电信，网通骨干网的建设已经基本完成，目前供大于求高不介入电广传媒，中信国安，歌华有线有线接入网已广泛开展视频业务，具有良好的现金流收入，近期还可开发数据广播、专业频道等业务，属于既有较大成长空间又不失稳健的投资对象中参股长城宽带，中国电信，网通，蓝波万维，聚友网络小区宽带网由于目前接入率较低、面临的价格竞争激烈，在短期内不可能实现盈利低楼盘策划，小区物业等各环节战略联合可能介入领域市场参与者市场前景进入壁垒可能进入方式骨干网有线接入网小区接入网2002年11月5日274保密文件、版权所有 投资宽带产业链的可能选择分析—服务市场多家IT公司高中参股多家，包括目前的网络运营商高高参股巨大中华，思科，阿尔卡特等竞争激烈，利润呈下降趋势高不投入可能介入领域市场参与者市场前景进入壁垒可能进入方式软件、服务平台宽带内容增值服务网络设备2002年11月5日275保密文件、版权所有 宽带接入市场各种收费模式分析表明：现阶段以太网接入占有优势小区以太网HFCADSL费用构成开户费+月租机顶盒+月租开户费+月租一次投入（人民币）50020001500月租费（人民币）150150150-200以太网宽带接入无论在价格还是带宽上都具有明显优势有线接入如果能降低用户前期投入，加上广电系统庞大的网络和内容资源，未来将在市场中占据一席之地ADSL在价格带宽上均处于明显劣势，但由于中国电信的大力扶持及国家保护投资的出发点，目前有一定市场份额2002年11月5日276保密文件、版权所有 即使如此，小区以太网的投资也要6-7年才能收回依据最乐观的估计，在开户和月租费用不变的情况下，宽带小区的投资要3-4年才能收回，根据北京地区宽带开通率的现状，现实的估计可能是6-7年宽带运营的关键在于规模及是否能降低租用成本2002年11月5日277保密文件、版权所有 北京市宽带小区接入市场现有竞争状况分析表明：长城宽带、蓝波万维占据着绝大部分市场份额51015202530354045市场份额企业实力中国网通蓝波万维长城宽带北京电信首创网络北大方正聚友网络资料来源：新华信分析2002年11月5日278保密文件、版权所有 长城宽带已经将定位调整为“接入与增值并重”的全面宽带运营商“能够为家庭和商业用户提供高品质宽带接入、增值、内容服务的全面宽带运营商”接入业务是宽带的根本，而内容增值服务业务将成为未来长宽的重点发展方向。第三大业务是向商业用户提供基于接入服务基础上打包的整体解决方案。长宽网络注册资本一亿元人民币,长城电脑，及深科技分别投入1500万元，各占注册资本的15％；长城科技投入7000万元人民币,占注册资本的70％。三家公司将有计划地分三期投入资金,首期投资3亿元人民币长宽已经进入全国27个城市，签约用户超过1500万，开通用户超过200万，累计实际使用宽带用户已逾10万，是我国宽带网领域的领头，拥有60％的市场份额长城宽带更加注重宽带产业链上各方的利益分配，更注重合作，比如上面提到的与新浪、美亚等的合作，共建宽带内容；长城宽带认识到内容在宽带产业链上的重要性，提出了以内容促“两通”进而扩大用户的使用率；更加注重后续发展所需的资金投入，引入中信注巨资入长城宽带，使注册资本飙升到6亿元。资本实力市场定位市场份额重要举措2002年11月5日279保密文件、版权所有 另一小区宽带接入商蓝波万维则面临资金压力系统集成转向宽带的公司，它的优势主要体现在比较深厚的行业背景和与房地产商紧密的合作关系上2000年3月份成立，注册资本600万，股东之一北京蓝波科技发展公司早在1996年就参与到了北京各大房地产公司的智能化小区的建设中，另一股东北京丰联广场大厦签约小区528个，占北京市已签约小区的60%，覆盖用户90多万。建成小区100个。累计实际使用宽带用户6500户蓝波在开拓外地市场时改变了过去完全包办从筹资到建设再到后期服务的做法，采取与当地公众资本和电信部门联手合作，蓝波输出自己的技术、管理和经验的模式开拓市场，有效地解决了发展宽带网络所需大量资金的问题。这种合作和重点进攻的策略使蓝波得以在强手林立的宽带市场站稳脚跟，并获得快速发展资本实力市场定位市场份额重要举措2002年11月5日280保密文件、版权所有 多数宽带运营商采用三级代理制实行迅速的圈地扩张，现在看来圈地的目的达到了，却遗患无穷。未来与代理商的合作必然是平等互利的模式宽带运营商地域总代理地域总代理二级代理二级代理二级代理房地产开发商物业管理安装，维护，运营负责资金投入合资公司，运营商控股这种模式的弊病在于：代理商按照签约客户数收取佣金，为了扩大签约小区的数量，盲目与许多不备条件小区签约，导致开通率极低运营商资金沉淀，回收缓慢，许多代理协议现在已经中止2002年11月5日281保密文件、版权所有 现有“免费午餐”模式不会长久，宽带运营商不能也不愿承担所有的风险保证社区内“最后一公里”宽带管网的预留区内设备的安装调试、入楼入户的市线及对业主提供后期的各项服务。非常少前期较大，（100万/1000户小区）增加了楼盘卖点，（正常可以获得签约费用）客户资源和未来由接入，增值服务带来的现金流排他性宽带服务，容易与未来业户发生纠纷在开通率低的条件下，无法收回投资，资金沉淀量大宽带服务商借用开发商的“地盘”修路，自然未来养路费的收益也归宽带服务商开发商看似只赚不赔，但一旦意识到客户资源拱手出让，必将寻找更有利益的合作方式责任分工资金投入利益所得风险开发商宽带服务商2002年11月5日282保密文件、版权所有 未来合作模式都是风险和收益并存，具体的模式取决于双方的讨价还价能力宽带运营商投资建网,但是运营收入给房地产商提成房地产商与宽带运营商共同投资网络设备及接入，但不参与运营和维护，提高分成比例共同投资成立公司,该公司投资并运营社区宽带网,双方风险共担、收入共享是合资建网,房地产商同样享有宽带的所有权,向社区提供服务的ICP、ISP或其他形式的服务公司也向房地产商交纳费用,房地产商也有权利为社区用户选择ICP、ISP等公司,同时房地产商也可以做内容提供或开展社区商务无需技术和管理资源投入资金投入，但没有人力投入资金，人力资金，人力，技术，管理没有经营风险，但取决于楼盘客户质量中高高，取决于增值服务的发展模式投入风险提成出资但不经营合资经营社区集成参与内涵2002年11月5日283保密文件、版权所有 未来合作模式图示宽带运营商A社区网络平台宽带运营商C宽带运营商BInternet网视频点播远程会议电子商务远程医疗远程教育互动游戏—骨干网—接入—增值服务INTERNET—终端用户华融可能获取的收益所在2002年11月5日284保密文件、版权所有 在写字楼宽带接入领域，开发商与运营上的合作方式有三种：开发商自建、开发商发包、运营商自建开发商自建开发商发包运营商自建写字楼或小区在建筑的时候就已经对本楼或区作了综合布线，即使还未布线，也为通信线入户预置了槽道。这样，无论光纤入户(FTTH)或超五类线入户，都是相当容易的事。这类已经布好线的写字楼发展商，拥有其物业各类通信线道的所有权。因而他们可审定价格、服务等因素再来决定选取哪家城域主干网的运营商。更趋向于国际做法，建筑开发商在建设屋宇的时候，将布线与选择电信运营商的任务统一承包给专业的电讯公司。这类电讯公司基本为外资企业，它们与各大房地产发展商之间关系融洽并有较好的专业知识，基本上会为业主选择较好的技术类型与宽带运营商。由电信运营商直接投资某写字楼的管线建设，当具体租户进入该写字楼时，便立刻可以享用宽带服务了。由于这种方式风险较大，因而较少电信运营商会采用。而实力雄厚的中国电信，则通过该方式在商业用户方面略占先机。2002年11月5日285保密文件、版权所有 三种合作方式的比较开发商自建开发商发包运营商自建优点缺点开发商拥有自建网络的经营权和收费分成权，如果租户质量高，可以带来长期稳定的收益；开发商对写字楼的关键成功要素之一形成控制。须承担基础设施投资，又要面临宽带接入本身的经营风险；用户有自己的选择权，有可能使开发商的如意算盘落空。可以得到更专业的服务；开发商避免了宽带接入本身的经营风险；可以得到一部分宽带接入的收益。主要的收益由承包商获得；开发商对写字楼的关键成功要素之一基本丧失了控制权。开发商最省心省力，不承担任何宽带接入的经营风险；目前情形下也能从运营商那里取得一定补偿。开发商从宽带接入服务中得到的收益最少；运营商对自身利益最大化的考虑可能会损害写字楼用户的利益，从而降低写字楼本身的吸引力。2002年11月5日286保密文件、版权所有 华融在处理自己开发的写字楼楼盘的宽带接入服务问题时，应当以这些楼盘中的业主质量为基本出发点，采取逐案分析的策略选择与运营商的具体合作方式开发商自建开发商发包运营商自建适用情况针对华融“只租不售”的楼盘，租户以客户质量较高的中型客户为主；租户对宽带接入的增值服务，如视频会议等需求较大；华融的资金较为宽裕且拥有自己的专业人才。针对华融拥有相当部分产权的楼盘，租户以小客户为主；租户对各种宽带接入增值服务的需求存在一定的不确定性；华融的资金比较紧张，且缺乏自己的专业人才。针对大型客户用有的楼盘（在这种情况下，运营商会直接与这样的租户或业主谈判）或者楼盘租户的价值表较低的情况；华融的资金非常紧张；租户或业主对增值服务的需求比较少。2002年11月5日287保密文件、版权所有 综合考虑各种因素，新华信认为华融不宜与某些大的电信运营商成立合资的驻地网宽带接入服务公司来控制整个金融街地区的宽带接入服务市场，而是针对自己能够控制的物业做逐案分析来开展宽带接入和增值服务的业务金融街地区集中了很多大客户，包括中国电信、中国网通、中国人民银行总行、证监会、保监会、工总行、建总行等。这些入住客户有些本身就是电信运营商，如：电信、网通；有些是国家金融监管机关，如人总行、证监会、保监会；有些是大型行业客户，如各大总行等。这些单位都会拥有自己的专网，任何公司都无力控制他们选择接入服务商，因此，企图通过建立垄断性的接入服务合资公司来控制市场的行动很难达到目的；金融街入住的单位包括中国电信和中国网通这两家中国最大的电信运营商，华融的合作对象必定是这两家中的一家，但如果另外一家选择为金融街地区的大客户提供直接服务的话，华融及其合作者根本无力阻止，合资公司的地域垄断性无从谈起；即使对中小客户，从理论上讲，他们也有选择宽带接入供应商的自由，垄断市场的行为在法律上必将遭遇严峻的挑战；因此，对华融来讲，更现实和风险小的做法是针对自己能够控制的物业做逐案分析来考虑与电信运营商合作开展宽带接入和增值服务业务。2002年11月5日288保密文件、版权所有 附件一：主要写字楼宽带接入增值服务简介DIA语音产品VPN宽带电话视频会议互联网专线接入服务（DedicatedInternetAccess，简称DIA），通过运营商的全光纤骨干网及各地城域网，利用多种接入方式，为企业级用户提供端口速率为2M-622M各规格的高速接入。同时为用户提供包括用户端设备选型、网络规划设计、引接工程实施、售后支持与维护在内的一体化解决方案。为大客户提供电信运营商开通范围内的国际、国内长途电话；客户的用户交换机或IP电话网关通过数字中继线E1电路接入运营商的话音网络，运营商提供E1端口总帐单。VPN（VirtualPrivateNetwork）是利用公共网络资源为客户构成专用网的一种业务。通过对网络数据的封包和加密传输，在公网上传输私有数据、达到私有网络的安全级别，从而利用公网构筑专网（即VPN）。它是一种逻辑上的专用网络，它向用户提供一般专用网络所具有的功能，但本身却不是一个独立的物理网络。宽带电话即宽带IP电话业务，是指基于宽带IP技术通过宽带传输网络，包括主叫和被叫业务的电话业务，其发起端和接收端均可为基于IP的产品。并且可以和传统电话互连互通的"电话业务"。利用通信网，通过会议终端设备把相隔两地或若干个地点的会议室连接起来，实时传送各种图像、语音信号，同时还可以附加静止图像、文件、传真等信号。2002年11月5日289保密文件、版权所有 DIA（互联网接入专线服务）适用范围适用客户群：楼宇内商户、酒店旅客、工业/科技园区中小企业、校园网等有集中接入需求的企业客户。楼宇资源：该城市楼宇具备光纤接入条件，楼内已实施综合布线用户资源：楼内商户对互联网专线接入的用量需求与承受价格有较明显的分档，便于产品的差异化与多样化。拓扑结构合作方式指由楼内商户拥有并维护，或运营商拥有并维护的路由器、以太网交换机、调制解调器等数据通信设备。华融可根据楼宇的具体情况投资于用户侧设备，并与运营商谈判业务分成比例，原则是投入越大，潜在收益越大，所承担的经营风险也越大。2002年11月5日290保密文件、版权所有 语音产品适用范围产品种类：大客户专线接入、CLEC接入。大客户专线适用范围：话务量大、信誉度高且具备数字交换机的大型企业。CLEC适用范围：包括ISP、社区和酒店网络等。而CLEC接入是将上述客户通过数字中继线E1电路接入运营商的话音网络，计费对该E1电路计费。拓扑结构合作方式用户侧PBX交换机（或网关设备）通过E1电路直接接入前置交换机，从而进入运营商的VOIP网络。运营商只对E1端口计费，由用户交换机完成分机的计费，对原计费系统没有任何影响。在CLEC接入情况下，华融可根据楼宇的具体情况投资于用户侧PBX交换机或网关，并与运营商谈判业务分成比例、与楼内租户谈判收费水平，这时开发商起到了运营商代理商的作用。2002年11月5日291保密文件、版权所有 VPN适用范围产品定义：采用MPLS技术在公共IP网络上构建企业IP专网，实现数据、语音、图像多业务宽带连接。可适用于各类大中型企业，尤其是其中商务活动频繁，数据通信量大，对网络依靠较高，并且有分支机构的企业与组织。例如网络公司、IT公司、金融业、贸易行业、新闻机构等。拓扑结构合作方式PE设备由运营商提供，CE设备由客户自己购买或从运营商租用。对CE路由器没有特殊要求。华融可根据楼宇的具体情况投资于CE设备，相对而言，开发商在这项增值业务中的运作空间不是很大。2002年11月5日292保密文件、版权所有 宽带电话适用范围产品定义：宽带电话即宽带IP电话业务，是指基于宽带IP技术通过宽带传输网络，包括主叫和被叫业务的电话业务，其发起端和接收端均可为基于IP的产品。并且可以和传统电话互连互通的"电话业务"。可适用于各类企业，通过多种类型的用户终端，用户可使用不同类型的产品。拓扑结构合作方式IAD、IP电话、智能终端；华融可根据楼宇的具体情况投资于用户端设备，起到运营商代理商的作用，如何分成则要看具体的谈判结果。2002年11月5日293保密文件、版权所有 视频会议适用范围会议电视用户群和VPN用户重合度很大写字楼开发商或物业管理方可以投资视频会议系统出租给楼宇内中型客户（自购VC系统不经济）使用。拓扑结构合作方式用户终端平面：即各种类型的电视会议终端。如H320/H323/H321可视终端或桌面型/会议室型/机顶盒型可视终端。用户通过VPN接入互联网；华融可根据楼宇的具体情况投资于VC设备，并与运营商谈判业务收入的分成比例。该项业务较有前途，华融可重点考虑。2002年11月5日294保密文件、版权所有 附件二：房地产商与运营商合作的具体案例举例运营商房地产商合作涵盖范围中国网通嘉里中心（包括两座写字楼以及附属配套设施）国际光缆专线服务、光纤租赁服务、国内专线服务、互联网接入服务、MPLS-VPN、FR-VPN、VOICE-VPN互联网数据中心、虚拟ISP业务、虚拟拨号专网VPDN、卫星线路租赁、宽带接入服务。具体做法网通先和物业签署协议，在楼宇内预先建设好网络设施，其次，网通在后台将所有的应用内容都准备齐全。这除了网通自己的资源整合外，还需要其它一些厂商提供服务朝阳区的设想为：未来北京CBD的宽带接入将采取收取一定运营平台费用的管理模式，建立一个开放的平台，把所有的运营商，包括一级电信运营商和其他一些二级电信运营商资源引入平台，让用户去选择接入服务商2002年11月5日295保密文件、版权所有 新华信高科技行业分析七大结论我国宽带网络产业建设处在一个低起点加速发展时期随着骨干网和城区网的相继建成，“最后一公里”成为宽带接入的关键问题。宽带产业价值链分析表明：前端市场基础较好，后端极为薄弱。在经历了“宽带圈地”热潮后，业界越来越意识到产业链的完整性。投资已经出现由基础设施转向运营和增值服务领域。由于体制和成本的原因，宽带ADSL和以太网是现阶段采用较为广泛的技术，但有线接入将在广电获取执照后迅速发展，未来我国宽带发展将呈现多种技术并存竞争的态势。未来宽带运营商与房地产的合作模式将是风险和收益并存，具体的协议取决于双方的讨价还价能力。在宽带骨干网和城域网市场，由于进入壁垒极高，华融没有可能进入。从市场供求状况分析，这两个市场也处于供大于求状态。在小区接入市场中，ADSL及有线接入市场由于被电信及广电资源垄断，华融同样不可能进入。华融可能进入的小区以太网接入由于市场开放程度高，竞争激烈。目前的市场参与者全部亏损，未来的幸存者是目前资本雄厚的市场领先者。目前小区接入没有进入和直接运营的价值。华融可以参与写字楼和商业物业宽带的接入。华融可以将宽带的接入和增值服务作为物业增值和获取投资收益的手段，但因为不确定因素很多，并且和具体楼宇的客户质量以及宽带运营商的讨价还价能力有关，所以这个方向不是独立发展的战略性业务方向。2002年11月5日296保密文件、版权所有 目录一、报告摘要二、宏观政策和环境分析三、房地产开发行业分析四、物业管理行业分析五、金融行业分析六、文化旅游行业分析七、高科技行业分析八、多元行业分析九、问题和回答2002年11月5日297保密文件、版权所有 WTO意味着权利和义务的平衡1、享受非歧视待遇2、享受作为发展中国家的权利3、获得市场开放和法修改的过渡期4、保留国营贸易体制5、对国内产业提供规则允许的补贴6、维持国家定价和政府指导价的权利7、保留征收出口税的权利8、保留对进出口商品进行法定检验的权利9、逐步开放外贸经营权1、遵守非歧视原则2、统一实施贸易制度3、确保贸易透明制度4、为当事人提供司法审议的机会5、遵守WTO有关国营贸易的规定6、实施《与贸易有关的投资措施协定》7、接受过渡性审议中国的权利中国的义务中国加入WTO意味着既有机会也有威胁,不同的行业影响不一。WTO的主要职能和基本原则WTO的主要职能1、制定多边贸易规则并监督其实施2、组织多边贸易谈判，开放市场3、解决成员之间的贸易争端WTO的基本原则1、非歧视原则：最惠国待遇和国民待遇2、透明度原则3、公平竞争原则4、开放市场原则5、统一实施原则总论环保产业分析传媒产业分析物流产业分析2002年11月5日298保密文件、版权所有 我国的承诺和具体的进展逐步降低关税逐步开放服务贸易电信：允许外资逐步进入，不承诺外商拥有管理控制权银行：逐步允许外资银行提供本币业务保险：寿险允许进入，但外资不超过50%，不承诺管理权证券：不开放A股交易音像：承诺开放录音和录像制品的分销电影：每年允许20部分账电影进口分销：2004年1月1日前取消佣金代理及批发业务的地域、股权、数量限制。5年内取消所有的限制。一、货物贸易领域：1、关税：下调了5000多种商品的进口关税，关税总水平由15.3%降低到12%。2、非关税措施：取消了粮食、化肥等产品的配额许可证管理。3、颁布《反倾销条例》、《反补贴条例》、《保障措施条例》二、服务贸易领域：颁布修改《外国律师事务所驻华代表机构管理条例》《外商投资电信企业管理规定》《外资金融机构管理条例》《外资保险公司管理条例》《国际海运条例》等。三、知识产权领域：完成对《专利法》、《商标法》、《著作权法》、《计算机软件保护条例》等法规的修改，制定了《集成电路布图设计保护条例》等的修改。四、投资领域：《中外合资企业法》、《中外合作企业法》和《外资企业法》等进行了修订，新的《外商投资产业指导目录》和汽车产业政策已经公布。五、透明度领域：外经贸部通报咨询局自我国成为WTO成员之日起，即正式开展工作。我国的主要承诺我国履行承诺的现状2002年11月5日299保密文件、版权所有 中国加入WTO在有利于我国拓展国际市场的同时，将大大促进我国的产业升级和转移加入ＷＴＯ将对我国的比较优势产业和竞争优势产业产生有利的影响，这些竞争优势产业在我国工业增加值中大约占到３０％左右，这些产业竞争优势更为充分的发挥，对我国经济增长的拉动作用还是比较大的。加入ＷＴＯ将对我国不具备竞争优势或处于竞争劣势的产业产生冲击，这些产业主要集中在资本密集和技术密集型产业上，短期内随着贸易壁垒的撤除，国外产品会对这些产业造成冲击。但从长期看，由于我国具有劳动力质优价廉和国内市场庞大的优势，会促使国际跨国集团采取本土化战略，资金和技术的进入会提升这些行业的竞争力。入世就是投资和贸易自由化。对产业结构的影响主要表现为产业结构会逐渐偏离比较劣势和竞争劣势产业，向比较优势和竞争优势产业倾斜。总的来讲，加入ＷＴＯ使我国各行业面临一个全新的发展环境，比较优势原则将得到更为充分的体现，使比较优势产业的优势得到最为充分的发挥和不断提升、将贸易自由化带来的产品冲击转化为投资自由化带来的国际资本注入，加入ＷＴＯ就将成为我国产业结构调整和升级的重大机遇。2002年11月5日300保密文件、版权所有 中国加入WTO预计会推动中国经济的进一步增长,但是对某些行业和领域有相当的不利影响加入世贸拉动的增长进口增长+1.3%出口增长+1.7%年人均GDP增长+1.15%年均GDP增长以及十年累计增长+1%/+34%外商直接投资2005vs1999+500亿美元城市及农村收入2005vs2000+4.6%/-2.1%资料来源：国务院发展研究中心减让关税对某些行业和产品冲击大；取消非关税措施使一些竞争力弱的产品失去保护；开放流通领域对商业零售和批发和工业生产都会产生较大的影响；履行投资及工业补贴有关规定，将对企业竞争力和产业升级带来一定影响。2002年11月5日301保密文件、版权所有 中国加入WTO对中国重点行业的影响总体上可以分为三类生产能力居世界前列，出口比重大，有较大的市场份额，有优势企业和知名品牌，有明显的成本和资源优势。大多数属于劳动、资源密集型，产品多属于中低档，附加值低，自创品牌不多创新能力不足。骨干企业具备较好的技术装备基础，但是整体差距大，生产集中度低，产品结构不合理，高中档产品大量进口冲击较大。工厂多，布局散，规模小，成本高。产品结构不合理，技术水平低，自主开发能力弱，售后服务体系落后。入世后，尤其对轿车有严重的冲击。高高汽车等冶金、石化、机械纺织轻工煤炭有色金属有利不利农业开放程度比较优势中性2002年11月5日302保密文件、版权所有 入世对汽车等高保护高一体化的行业的影响最大。未来的市场机会应该在保护壁垒比较高，正在逐步开放的行业，如公用事业、交通运输仓储、出版传媒或者成长性好有政策支持的环保行业运输服务农产品贸易服装贸易电信服务业媒体出版汽车专业服务高高全球一体化程度保护壁垒进入门槛批发分销建筑公用事业烟草石油环保投资机会较少投资机会较多投资机会一般2002年11月5日303保密文件、版权所有 从上市公司的平均净资产收益率看，1999-2001年的平均收益比较高的是农业、木材家具业、采掘业、交通运输、公用事业等华融2001年的净资产收益率为9%。行业收益率超过或者和华融差不多的有公用事业、交通运输、木材家具和金融业。但是木材家具只有两家企业，不具备代表性。采掘业和农业以及水电燃气属于自然垄断行业或者目前垄断程度较高，而且进入的壁垒较高，对华融而言，目前大举进入的机会不多。通过对1999-2001年上市企业的平均净资产收益率整体扫描，行业盈利水平较高的几个行业是农业、采掘业、金属非金属、交通运输、木材家具、公用事业等资料来源：新华信分析2002年11月5日304保密文件、版权所有 从2002年上半年的上市公司报表分析可以看到公用事业、交通运输、和环保行业的盈利能力较强资料来源：新华信分析2002年11月5日305保密文件、版权所有 根据新华信行业分析模型，新华信认为华融可以考虑投资参股公用事业和交通设施行业；但由于公用事业和交通设施行业壁垒较高，华融目前可以投资这些行业以获取回报，但没有能力和必要作为主业之一进军投资大、回报期长的这些行业行业壁垒行业前景好差低高行业现实盈利水平公用事业行业投资价值高低低高新华信行业投资价值分析模型新华信行业吸引力分析模型交通设施公用事业交通设施环保环保物流物流农业采掘业农业采掘业2002年11月5日306保密文件、版权所有 环保产业分析表明，该行业具有良好稳定的成长性，1993年到2000年的平均增长率高达24%环保产业主要包括三个领域：即环保设备（产品）的生产和经营、资源综合利用和环境服务，产品品种达到了3000多种。至2000年底，全国已有1万多家企事业单位专营或兼营环保产业，职工总数180多万人，固定资产总值800亿元。平均利润10%。资料来源：国家环保总局总论环保产业分析传媒产业分析物流产业分析2002年11月5日307保密文件、版权所有 环保产业的十五发展规划给该行业的稳定发展提供了有力的保障，预计未来5年的年平均增长率在15%左右十五”环保产业发展的主要目标：预计到2005年，我国环保产业总产值将达到2000亿元，其中环保设备（产品）生产550亿元，占27.5%；资源综合利用产值950亿元，占47.5%；环境服务产值500亿元，占25%。“十五”期间，国家计划对环保的投资高达7000亿元我国环保产业总产值年均增长率为15%左右资料来源：国家环保总局，《十五规划》2002年11月5日308保密文件、版权所有 目前环保行业存在的主要问题是产业结构不合理，技术水平低，集中程度低，自我开发能力不强，比较容易切入产品结构不合理环保产品结构不合理，环保设备成套化、系列化、标准化、国产化水平低，低水平重复建设现象严重。一些急需的污染治理设备还没有自己的制造技术，特别是在大型燃煤电厂烟气脱硫、城市垃圾资源化、城市生活污水处理和高浓度有机废水治理等重点领域，国外设备占有相当大的市场份额。企业规模结构不合理企业规模结构不合理，还未形成一批大型骨干企业或企业集团。目前大型环保企业只占全国环保企业总数的2.8％（其中约65％为兼营），近90％都是小型企业，技术装备落后，专业化水平低，难以形成规模效益。我国最大的环保企业年销售额只有3亿元人民币。相比之下，美国惠民公司2000年的营业额已超过130亿美元。切入机会较多2002年11月5日309保密文件、版权所有 环保行业SCP分析表明：环保行业有比较多的发展机会中国加入WTO环保法律的健全民营企业的壮大和市场准入的放开行业成长快，新进入者多，微利目前的集中度低，90%为小企业国家加大了环保的投入和政策支持将出现行业领头的环保集团外国企业竞争上市公司纷纷投资进入规模和科技成为重点和外商的合作越来越多生产和服务成为并重的的基本活动企业成本下降、利润进一步提高提供服务更加全面主要冲击因素结构变化行为变化业绩变化2002年11月5日310保密文件、版权所有 SWOT分析表明：环保行业有进入机会优势劣势机会威胁环保业SWOT分析有较强的资金优势有相当的政府背景有强烈的扩展意图缺乏相应的人才缺乏相应的技术缺乏行业的经验国家大量投入和政策支持环保是高成长的朝阳产业环保行业目前的集中度低，没有形成稳定的格局入关后大量民营资本进入跨国企业的大举扩张上市公司纷纷涉足环保目前总体盈利水平一般2002年11月5日311保密文件、版权所有 环保行业的成功关键要素是科技水平、规模化和资金科技水平资金规模化目前行业总体水平不高，大量的设备和技术无法满足中国环保要求的需要。科技水平决定企业的经营能力和盈利能力。目前行业的集中程度较低，绝大部分属于中小企业。迅速规模化，扩大市场份额是成功的关键因素之一。环保产业的前期投入也比较大。而且环保产业的建设周期也比较长，需要比较雄厚的资金实力支持。2002年11月5日312保密文件、版权所有 随着社会信息化水平的提高，依托高科技的应用，传媒产业成为新兴的朝阳产业。但是该行业是一个资本密集型行业，还有比较高的政策壁垒。其特点是大投入，大产出；小投入，无产出广义的传媒概念包括报纸、杂志、电视、广播、电影、图书、音像制品，以及被称作“新媒体”的互联网站。其中，报刊、电视、广播和互联网站被公认为是“四大媒体”。从全球范围看，随着社会信息化水平的提高，传媒业依托高科技的应用，通过传播信息、实现信息资源的分配和影视文化娱乐等方式，成为新兴的“朝阳行业”。“政治上层建筑和经济信息产业”的双重属性。“高投入、高收益”的特征。媒体产业是个资本密集性的产业，规模竞争十分激烈。在成熟的市场，资本的大小往往是决定媒介生存废退的基本标志，即“大投入，大产出；小投入，无产出”。媒体向受众群体传播信息具有速度快和影响广的特点，这也使得传媒能迅速形成规模效应和盈利能力。媒体高收益的特点还归因于媒体所具有的垄断特点。“二元产品市场”的特征。即媒体虽然只生产一种产品，却要在两个完全不同的市场上运作。第一个市场是媒体产品市场，第二市场是广告市场。传媒业这种独特的商业模式，据研究显示，广告收入在传媒业整体收入的比重占四分之三多。这种商业模式在报纸、无线电视和互联网等媒体领域尤其明显。广告市场的繁荣和萧条与宏观经济景气度具有高度的相关性，这也使得传媒业极易受到宏观经济形势的影响。行业主要特征总论环保产业分析传媒产业分析物流产业分析2002年11月5日313保密文件、版权所有 传媒行业SCP分析表明：传媒行业的进入门槛还是很高中国加入WTO国家管理的逐步放松信息技术的普及目前的集中度较高，国家管理相对严格，垄断现象依然存在国家承诺逐步开放部分产业信息技术的普及加大了行业的竞争的资本要求外国企业加入竞争企业纷纷多元化发展，兼并重组，形成集团规模和资本投入成为生存的保障新技术的应用越来越普及，竞争激烈新产品不断涌现企业的利润相对还是较高提供服务更加全面主要冲击因素结构变化行为变化业绩变化2002年11月5日314保密文件、版权所有 SWOT分析表明：传媒业资金和政策门槛限制华融的进入和发展优势劣势机会威胁传媒业SWOT分析有较强的资金优势有相当的政府背景有强烈的扩展意图缺乏相应的人才缺乏相应的渠道缺乏行业的经验国家逐步开放传媒业有大量的寻求合作的机会国家比较严格的管制市场格局比较稳定收入不稳定，进入门槛高2002年11月5日315保密文件、版权所有 传媒行业的成功关键要素是资金投入和政策支持资金投入广告收入政策支持传媒产业的一个突出特点是搞资本投入。高投资，高收益，低投资，无收益。媒体向受众群体传播信息具有速度快和影响广的特点，这也使得传媒能迅速形成规模效应和盈利能力。没有强大的资金作为后盾，传媒也无法成长。目前传媒还处在政府的高度管制之下，没有政策支持，很多业务和渠道无法利用，甚至无法获得经营资格。广告收入占传媒产业收入的75%。广告收入比较容易受宏观经济的影响。2002年11月5日316保密文件、版权所有 中国期刊出版事业发展非常迅速，到2000年已经有近9000种，但是盈利状况不乐观1949年，我国仅有期刊257种；1979年达到1470种，其中社会科学期刊与科学技术期刊约各占二分之一；2000年发展到8725种，总印数达到29.42亿册，全国人均2册多。其中月刊2767种，双月刊2773种，季刊2583种。但不亏损的只有1／5，赢利的不过上百家。发行量1000—10000册的有5000多种，10万册以上的仅500多种。2002年11月5日317保密文件、版权所有 2002年1-6月广告投放比较说明，期刊的广告收入比例很低。而且主要集中在时尚、经济和综合新闻类期刊上四大媒体中，期刊杂志的份额较少。期刊广告量大的杂志主要集中在四类，即时尚类、IT类、经济类和综合新闻类。广告投放集中在时尚类杂志上。经济类杂志目前只有3种进入前20名，份额相对较少。资料来源：慧聪报刊商情2002年11月5日318保密文件、版权所有 2001年1-10月经济类广告客户统计表明，主要客户来自计算机、汽车和通讯等行业资料来源：慧聪报刊商情注：代表期刊选取世界经理人文摘、IT经理世界、证券市场周刊、财经、财富（中文版）、商业周刊、中国企业家、环球企业家等9种20004000(万元)计算机机动车通讯房地产商业日用品服装服饰家电旅游餐饮教育2002年11月5日319保密文件、版权所有 目前期刊的主要收入来自发行，期刊的发行量和定价之间有矛盾渠道目前期刊的发行渠道多样化，除邮局订阅、自办邮购，机场、酒店高档路线刊物行销的一个重要场所，报摊零售是大众杂志的一个重要渠道。书店占的发行比重很小。定价策略高档路线：首创集团出版的《资本市场》，定价比较高，32元，除邮局订阅外，主要在机场、酒店等地销售，没有在报摊上发售。低档路线：重庆出版的《商界》，唯一一个出版超过25万册的财经类杂志。走的是低价扩张、大面积占领市场的路线。它盯住的不是高层次的阅读人群，而是普通大众。用唤醒大众，做市场经济的启蒙工作—“我们希望全社会能弘扬一种商业财经精神”。2002年11月5日320保密文件、版权所有 目前比较有知名度和特色财经期刊大多依托于研究机构或者报业集团证券市场周刊财富中文世界经理人文摘中国企业家环球企业家IT经理世界中华文学基金会财经中国证券市场设计公司国家信息中心中咨公司/时代华纳经济日报中国证券市场设计公司财经界电子科技情报研究所中国计算机世界出版服务公司环球资源集团2002年11月5日321保密文件、版权所有 期刊市场发展冷热不均，经营相当困难，主要是因为市场定位困难和经营人才难觅期刊成功的关键要素市场定位经营人才广告收入发行渠道必须有自己的细分市场定位和经营特色，才能获得比较稳定的读者群。目前人才是制约发展的重要因素。懂新闻的人不懂经济，懂经济的人又不懂新闻，或者更愿意从事收益较大的经济实务工作而不愿干媒体。渠道建设需要大量的投资，目前很不规范，主要通过邮局订阅和书店发行，以及报摊等零售。广告收入直接决定期刊的盈亏，平均占收入的40%。只有规模和一定的声誉才能获得更多的广告收入。资金和依托需要强大的资金支持和一定的背景依托，分摊成本获得获得独特的信息和社会资源。新办期刊的投入少则100万，多则500到1000万，无论遇到什么情况都要坚持下去，中途不许停刊。因此办刊物利大风险大。2002年11月5日322保密文件、版权所有 新的经济期刊如何脱颖而出：除了要有比较规范的东西外，还应该从三个方面培养特色对政策的解释要做在对策上，要告诉读者怎样利用这项政策，政策有什么新规定，还存有什么空隙，背后有什么投资机会。政策背后的投资机会是最大的，也是读者最想知道的。经济期刊的读者潜藏着很强的利益需求。期刊应该前面告诉他机会，后面告诉他方法。每一个企业、经营的故事背后，都有决策方法。这是最重要的。面对激烈竞争，读者想知道，别人面对同样情况时如何决策？财经杂志的人物报道，一定要从专业角度展示他的成长过程、变化过程、决断过程。政策和对策故事和方法人物与决断2002年11月5日323保密文件、版权所有 我国物流业近年来发展非常迅速高速公路的通车里程已经达到1.9万公里，总长度居世界第二位。我国港口的吞吐能力也有了大幅提高，2000年我国大陆主要港口完成货物吞吐量16.42亿吨。物流企业的数量和从业人数达到空前规模。目前我国在册的专门从事物流的企业总数达到16000多家，从业人数超过100多万人。一些大型物流企业在硬件设施、管理水平、管理信息系统建设等方面的建设获得较大发展，有些已达到较先进的水平。一些物流配送企业在研究开发物流信息技术和物流配送管理技术上取得了许多成果，对于推动我国现代物流的发展发挥了积极作用。大量的国外先进的经验和技术在应用推广。物流基础设施建设逐步健全物流业规模大大型物流企业水平较高物流技术研究取得一些进展国际合作机会多总论环保产业分析传媒产业分析物流产业分析2002年11月5日324保密文件、版权所有 我国物流业总体上还处于发展的初期阶段，与发达国家的发展水平相比还有较大的差距。但我国物流业还有非常广阔的发展空间但是现代物流业巨大的发展空间和良好的发展前景，也吸引着很多上市公司的积极介入。截至2002年3月31日，沪深两市与物流业密切相关的上市公司共有42家，主要集中在以公路、水运、港口、空运等主营业务为主的企业中。它们利用自身得天独厚的资金、技术、管理、设备等许多优势，积极拓展现代物流业，并且在较短的时间里,取得了明显的成效。目前发达国家物流成本占GDP的9.5%～10%，一般商品物流费用占商品总成本的10%～32%，物流企业占物流市场份额的57%～80%；而我国分别是16.7%～20%、50%～60%和18%左右。我国物流成本高有专家估算：我国仅汽车空驶率就高达37%，相当于150万辆载重汽车来回空跑。一件商品从生产出来到消费者手中，要经过十几次的搬动、装卸、长时间的储存、保管。因此每年造成的全国物资损耗约在3000亿元以上。我国物流业效率低资料显示：美国、日本等国家使用第三方物流企业的比例已达30%以上；而我国工业企业把原材料物流交给第三方物流的仅占18%，把销售物流交给第三方的仅占16%。传统流通模式仍占很大比例2002年11月5日325保密文件、版权所有 物流行业SCP分析表明：这个行业目前的变化较大中国加入WTO国家管制的放松科技的普遍应用行业成长快，新进入者多，目前的集中度低国家加大了物流的政策支持已经有一些有规模的物流企业集团外国企业加入竞争纷纷扩大规模采用新高科技成为重点外商的合作越来越多网络化成为竞争的重点企业成本下降、利润进一步提高提供服务更加全面、快捷物流的科技水平越来越高主要冲击因素结构变化行为变化业绩变化2002年11月5日326保密文件、版权所有 SWOT分析表明：物流业相对进入门槛较低，但是需要迅速规模化和采用新的科技优势劣势机会威胁物流业SWOT分析有一定的资金优势有相当的政府背景有强烈的扩展意图缺乏相应的人才缺乏相应的技术缺乏行业的经验国家的政策支持物流是高成长的产业行业目前的集中度低，没有形成稳定的格局入关后大量民营资本进入跨国企业的大举扩张前期投入资金巨大2002年11月5日327保密文件、版权所有 物流行业的成功关键要素是规模化、网络化和信息化规模化信息化网络化物流行业依靠规模化来承接业务和创造利润。因为庞大的前期投入和固定成本开支，只有规模才能够分摊成本。物流业最主要的工作是将货物和服务从一个地方输送到另外的一个地方。网络化的覆盖率将直接决定该企业的竞争能力和获利能力全球一体化经济到来，物流全球配送业务越来越多，对配送速度和实效的要求越来越高。没有强大的现代化的实时信息化系统支撑，现代物流业无法发展。2002年11月5日328保密文件、版权所有 多元行业扫描分析结论：目前没有很好的投资机会。主要原因是其他行业的盈利水平和成长性并不比华融目前的主业更有吸引力，而且和华融的资源、能力之间的匹配度及协同效应较差行业名称行业成长性回报率投资回收期环保产业高稳定、较高物流产业高稳定、较高较长交通设施高稳定、较高非常长传媒出版高高，不稳定较长公用事业高稳定、较高非常长资金要求高高非常高高非常高较长协同效应差差一般差差2002年11月5日329保密文件、版权所有 新华信多元行业分析五大结论经过和上市公司行业平均净资产收益率对比发现，2001年华融公司的净资产收益率相对较高达9%，高于上市公司平均净资产收益率。平均净资产收益超过或者接近华融水平的几个行业是农业、采掘业、公用事业、金融、交通运输等，主要集中在资源垄断和国家垄断的重要行业。环保产业因为国家环保政策的严格实施，具有良好的成长前景。根据中国加入世界贸易组织的承诺，逐步开放这些严格管制和垄断的行业，给华融提供进入这些行业的机会研究表明这些行业要求比较大的前期投入，投资回报周期较长，而且和华融目前的主业的协同效应较差，囿于华融自身的经济实力和资源结构，新华信认为目前没有必要进入这些行业。2002年11月5日330保密文件、版权所有 目录一、报告摘要二、宏观政策和环境分析三、房地产开发行业分析四、物业管理行业分析五、金融行业分析六、文化旅游行业分析七、高科技行业分析八、多元行业分析九、问题和回答2002年11月5日331保密文件、版权所有 对房地产行业分析的意见意见新华信的答复1.对北京土地政策走势必须十分清楚，北京财政收入是过多依赖土地收入，沈阳拍卖高收入，政府炒楼是饮鸩止渴。新华信认为：随着国家新的土地政策的完善和严格执行，土地价格将高于原来的协议出让价格，长期的土地价格将趋向市场化，理性化，政府不会人为抬高土地价格，以保持市场价格的稳定和房地产市场的稳定。对土地政策的分析在报告的31-71页有详尽的叙述；北京财政是否应当依靠土地收入，是政府决策行为，报告不便评论；报告中引用沈阳的案例是为了说明“协议出让”与“市场出让”的价格差，政府作为卖方，价格在市场交易中实现，是市场行为。政府如何定价、定价原则、方式等国家是有严格规定的，“为了政绩”而过分高估的说法是片面的。如果价格高的不合理，市场是不会接受的，2000年北京“广渠门外”45万平米因价格过高流拍就是例子。2002年11月5日332保密文件、版权所有 对房地产行业分析的意见（续）意见新华信的答复2.全国房地产公司的负债要分清贷款负债和按揭负债新华信认为：行业整体负债率较高，存在风险国家对房地产业是否存在风险的评估时，不仅要看房地产企业的贷款负债，同时也要看与房地产交易发生的一切相关负债，才能对整个行业的风险以及对整个国民经济运行的影响做出判断中国人民银行已经对部分地区的房地产过热现象提出警告，理由就是该地区房地产业整体负债水平高，对金融市场稳定存在风险。另外，一些商业银行近期也对房地产贷款采取了限制性措施朱镕基总理近期在香港也指出：内地房地产业负债太高，有很大风险，不要太乐观！2002年11月5日333保密文件、版权所有 对房地产行业分析的意见（续）意见新华信的答复3.土地储备：在实行土地批售后，土地是无法进行储备的，没有土地储备。新华信认为：土地储备不是无限期的占据而不开发，而应当是房地产企业的一种战略规划和业务拓展连续性的体现。按照国家现有政策，获得土地后是有2-3年左右的运作时间的，这为土地储备提供了政策运作空间。土地储备是由房地产企业的资金实力和投资策划能力决定的。获得土地的模式是多样的，如置换、旧厂房改造等，为土地储备提供了可能性4.什么叫“写字楼街区”开发商新华信认为：“写字楼街区”开发商是指有成片规划和开发商业区写字楼能力的开发商，区别于单体开发楼盘的开发商。“写字楼街区”开发商不仅要对写字楼进行规划设计，还要对整个区域的主题设计、附属设施负责。也可以叫做“商业街区开发”或者“区域开发”。2002年11月5日334保密文件、版权所有 对房地产行业分析的意见（续）意见新华信的答复5.市民花园：定义是不必要的，谈谈市场分析，新华信此项目不必给出。这是新华信对华融住宅建设市场主要定位于中低档住宅的一种建议。北京住宅市场分析详见第一阶段分析报告111-117页。6.不能随便讲“奥运后房地产退潮”这是新华信引用并认同的行业内的一种观点。由于奥运会的因素，北京现在的城市建设“高潮”提前，2007年北京房地产大项目都要完工，2008年奥运会不可能有很多新项目，两年的断档可以说是“退潮”7.为什么要谈华融做住宅因为华融现在正在做住宅项目，并且新华信认为：华融将来还应该继续做住宅项目2002年11月5日335保密文件、版权所有 对房地产行业分析的意见（续）意见新华信的答复8.房地产波动性不等于周期性，周期性无法测量，不能随便讲，房地产96年的客户和2002年的客户是不同的。房地产行业的波动性和周期性的争论是行业中的不同观点。新华信认为：房地产周期平均7-8年一次，报告中图例显示波动是2-3年，并不是用波动去推算周期的行业的周期性是客观存在的，无法测量不等于不存在，更不能不去考虑周期的影响96年与2002年客户的不同正是两个不同发展周期的表现之一，其他例如政策、产品、运作模式等9.对房地产的分析：应加上房地产金融分析（个人贷款+开发商贷款）参见报告89页。2002年11月5日336保密文件、版权所有 对房地产行业分析的意见（续）意见新华信的答复10.北京房地产价格“高居不下”是不对的，房地产价格不具备可比性不同地区的房子价格当然不具备可比性。正因为绝对价格的不可比性，新华信才引用了“房价与收入比”进行说明。无论从绝对价格还是“房价与收入比”来判断，北京房价高是事实，普通居民住房承受力弱也同样是事实。11.“集团化规模化经营”房地产企业利润和规模没有关系，美国都是单独的项目新华信认为：产业不同的发展阶段中，利润和经营方式是有不同的体现的。中国房地产业现正处于高速发展时期，在这一时期中，规模化的经营发展模式是有利于实现快速发展的，也才有可能赚取更多的利润。美国的房地产业处于成熟期，表现自然就与中国市场不同；但二战后的美国、欧洲和日本等发达国家市场与中国现在是相同的2002年11月5日337保密文件、版权所有 对房地产行业分析的意见（续）意见新华信的答复12.房地产业品牌的兼容和扩张很差单独的一个项目根本称不上“品牌”，或只是个“概念”，谈不上什么扩张问题。好的房地产企业建立的是真正的“品牌”，“万科”就是一个优秀的房地产品牌，并有着很强的地域渗透力。13.北京的高房价问题：没有计算隐性收入，不能这么说新华信引用和分析的数据都是来源清楚、权威性强、统计方法正确的。隐性数据既然隐性就无法测量和分析。有隐性收入的人毕竟只是极小一部分，对80:20的需求分析影响不大，消费主体是没有隐性收入的。14.顶级写字楼：建材和设备贬值，风险十分大新华信认为：建材和设备的贬值只会对写字楼的成本造成一定影响，但写字楼的投资风险绝大程度上来源于对市场供需关系的把握。统计分析表明：北京顶级写字楼几年来的平均出租率要比甲级高，价格也是稳步上升。2002年11月5日338保密文件、版权所有 对房地产行业分析的意见（续）意见新华信的答复15.写字楼销售不是卖楼花，全是现售，北京现在买不到写字楼新华信认为：现有写字楼的经营模式大都采取以租为主，经营模式的改变，可能是买不到楼的主要原因，并不能证明写字楼市场供小于求60%以下的平均出租率，说明了北京写字楼市场并不景气的总体现状买不到写字楼的原因是：没有、还是没有合适的（价格、地点..)？16.房地产业竞争对手分析少详细的办公楼市场竞争对手分析见报告99-106页。房地产行业的特点是区域性很强，华融目前的项目多是政府任务，没有直接的竞争对手。第一次报告新华信分析过万达、万科等对手作为标杆企业，可供参考。2002年11月5日339保密文件、版权所有 对土地政策分析的意见意见新华信的答复1.土地拍卖后，土地价格是上升还是下降新华信认为：从目前看，拍卖价格比协议转让的价格高。但是从长期看，应该逐步趋向一个公平的市场价格。2002年11月5日340保密文件、版权所有 对物业管理行业分析的意见意见新华信的答复1.物业管理：先入住，才谈物业管理，客户满意度不等于物业管理的满意度如果是想说明业主不应当把全部的抱怨都集中在物管身上，这正说明了新华信的观点：物业管理政策法规制定滞后，有时候物管不得不替开发商背黑锅市场不成熟，“父子兵”现象普遍存在，业主不满意也只好父债子偿了2.物业管理的经营讲得不错，但缺少量化指标，规模效应如何物业管理因为行业发展还不成熟，规模效应目前缺乏统计数据的支持，根据业内人士观点：通常情况下，物管公司管理的楼盘需在5个以上才能挣到钱（资料来源：《中国智能建筑信息网》）一般物业管理在10—20万平方米左右，方能达到一定规模，产生效益（资料来源：《上海统计之窗》）2002年11月5日341保密文件、版权所有 对金融行业分析的意见意见新华信的答复1.信托问题：CBD信托业务被停CBD信托业务被停是因为涉及信托方式的融资规模问题，与新华信的观点并不矛盾。2.对金融业分析太多，但有些突出不够：为什么银行回报比较突出—建议加上利差表报告中已经说明了这个问题，分析过程和方法详见报告的132-202页。3.外资金融公司为什么不来金融街？现有的外贸、保险基金公司从地理分布上如何？准确回答这部分内容应该是一个市场调查项目。新华信初步判断，外资金融公司不来金融街是因为：生活、娱乐配套还不完善缺乏外商氛围4.中国目前基金已经比较全（180指数基金、专业性基金），建议华融做这是对华融的建议。新华信认为：基金公司从根本上而言属于信托业，而中国目前的基金是证券投资基金，属于证券业范畴。关于信托和证券的行业分析，参见报告132-202页。2002年11月5日342保密文件、版权所有 对金融行业分析的意见（续）意见新华信的答复新华信对于金融业的分析详见报告132-202页。新华信认为：如果华融采取投资参股模式进入金融业的话，应考虑大型综合类券商和全国性人寿保险公司。华融不应该考虑采用独立经营模式进入金融业。华融可以考虑采取整合经营模式进入房地产信托业。华融目前进入金融业在资金、政策、经验、人才上都不具备条件，所以现阶段的任务是积累资金和经验、储备人才，等待时机成熟。5.金融业应该及早进入，进入有难度，但是有所松动，浙江的中小银行发展势头很猛。2002年11月5日343保密文件、版权所有 对金融行业分析的意见（续）意见新华信的答复6.对于金融业的分析：前半部分很精辟，说到综合类劵商、寿险有投资价值，后面又说进入房地产信托，出发点不抬明确，好象是为进入金融而进入。房地产之外要有一个反周期的产业收入。对于综合券商和保险公司，需要讨论在什么条件下，什么时候，什么背景下进入。在战略的初步设想部分，新华信认为：综合类券商和寿险公司值得华融采用投资参股模式进入，目的是获得投资收益。但是综合类券商和寿险公司有很高的行业壁垒，所以不建议华融进入这些行业去经营。房地产信托虽然投资收益的吸引力目前没有综合类券商和寿险公司高，但是具有良好的发展前景，且可以和华融在房地产业的专业能力形成很好的协同效应。另一方面，华融进入物业投资需要有良好的资金支持，房地产信托可以以物业证券化这一崭新的方式获得融资渠道，将来也可以信托基金的方式上市。所以这一领域值得华融考虑战略性进入经营。2002年11月5日344保密文件、版权所有 对旅游行业分析的意见意见新华信的答复1.十大结论当中阜景项目进一步分析包括两部分，一个是历史文化古迹的房地产开发，还有一个白塔寺景点的经营，这两部分要分开来讲。对华融是做文化街区的旧城改造和土地开发还是新东西，如上海的“新天地“，白塔寺是政府交给的任务，我们不能退出，我们要解决的问题是如何在约束条件下把它经营好的问题，考虑到项目是政治任务新华信认为：阜景项目旅游景点的经营业务没有发展潜力，阜景项目应该是旅游商业房地产开发项目，分析和建议见报告246-251页。2.几个行业的分析要结合华融的实际情况，比如阜景的项目，酒店现在我们已经有了两个，你们说酒店不能做，但所有高档的品牌公司管理的酒店都盈利新华信行业分析中主要分析了指酒店业普遍的行业状况，指出（见第215页）：占总量92%的国资旅游饭店，绝大多数经营不良高档酒店的盈利状况要好于一般酒店根据中国旅游饭店业协会的资料，外资品牌酒店以占总数10％的床位资源赚取了中国酒店市场这块“大蛋糕”95％—98％的利润。新华信认为：金融街中心区内的酒店应该采取华融拥有物业，但自己不经营，而让国际著名酒店专业管理集团管理或合资的经营模式，这是可以的，报告中也是这个意思。2002年11月5日345保密文件、版权所有 对高科技行业分析的意见意见新华信的答复1.对于宽带分析，小区的分析结论我是同意的，对宽带商务区的接入模式再进一步研究新华信的行业分析观点为：小区接入由于竞争激烈和盈利前景不良建议华融不考虑。商务区接入可以做，但是由于具体取决于客户质量和开发商的讨价还价能力，缺乏成熟的经营模式，应该是作为物业的增值服务而不是一个独立发展的战略性业务。关于宽带接入模式的分析详见报告276-296页。2002年11月5日346保密文件、版权所有 ==完，谢谢==2002年11月5日347保密文件、版权所有'