康桥别墅项目报告

'一、方案选择篇由贵公司所提供的四个别墅设计方案各有特色。首先我们将在此对各个方案分别进行简评，其次指出我们的选择及其理由，给贵公司进行方案选择提供一个参考。1.1滨水雅筑1.1.1基础指标房型配比房型面积（平方米）数量（户）比例（%）A315.97729.6A2316.47328.2A3316.8103.8B282.93111.9B2271259.6C369.53111.9D408.8135总计260100经济技术指标单位数量规划总占地面积平方米366666.7住宅总面积平方米82903.3公建平方米9720规划住宅总套数套260建筑密度%12容积率0.23公共绿地%10.4绿化率%74.31.1.2方案特点17 此方案有一个形象的比喻：“一个中心，三个果子，几片叶子。”整个地块由道路分割成几个大的片区，每个片区又有小的组团。地块正北面为主入口，主入口正对中心湖面形成一个大的景观。小区东侧为车行入口，南侧为人行入口。此方案的在设计上的特点是小区内分区组团明显。小区内建筑为欧美风格，其前院小后院大的设计符合欧美人士的生活习惯。小区规划在上是沪上比较常见的设计，未找到特别有创意的亮点。此方案最大的问题出在其路网上。小区内路网的定位比较困难，而且主次道路的区分不明显，在使用上有可能会使人产生混乱。17 1.2康桥别墅区设计方案1.2.1基础指标房型配比房型面积（平方米）数量（套）A38730B29847C29812D34574E24869F29741经济技术指标单位数量总用地面积平方米420000住宅建筑面积平方米101593会所面积平方米7500公共绿地（水景）面积平方米25000每户别墅庭院占地面积平方米750绿化率%751.2.2方案特点本方案同前一方案类似，同样由路网将小区分为几大片区。小区北面为主入口，南面为此入口，两个入口各做了一个弧形广场。在小区的中心规划有水面级及湖心岛等景观。本方案同样是沪上常见的规划设计，但在规划上避免了前一方案在路网系统上的问题，主次道路区分较明显。但是在其房型立面上过于平淡和凌乱，毫无风格和特色可言。17 1.3上海康桥正阳别墅规划设计1.3.1基础指标房型配比房型面积（平方米）户数（套）比例（%）A20011030B2509125C3009125D3503610E4003610合计364100经济技术指标单位数量总用地面积平方米421376别墅面积平方米99050公建面积平方米16500容积率%28绿化率%47.2集中绿化率%17.31.3.2方案特点本方案的设计可以说是四个方案中最抢眼的。其放射状的规划使小区形似一个“太阳”。环行主干道及其他放射状道路将小区分为了几个片区。小区中央和四角作景观设计，水系呈带状由小区内穿过。小区内规划住宅呈放射性分布，使整个小区产生一种向心的感觉。南面为主出入口，其他三面设计有次出入口。尽管本方案在设计上比较抢眼，但是问题却很突出。首先呈放射状布局的住宅有一种强烈的向心感，这与别墅所倡导的个性化生活相悖。其次，太阳形的布局使得各个别墅之间除了位置不同外的差异被消除，使别墅这种住宅中的顶级产品量产化。。1.4康桥别墅17 本方案是由设计中科大研究生院的SAA/CMP公司设计。由于是同一家设计公司，因此在设计上将别墅小区与中科大研究生院作了整体规划，这也使得小区与研究生院在建筑风格上比较的和谐一致。此方案在小区中心规划有大面积的湖面，这比较符合目前上海的流行设计。在南侧和东侧各有一个车行入口，入口处水道与道路平行的设计较有特点，可以产生很好的视觉效果。整个小区的布局尽管在局部上有所变化，但是总体仍是兵营式的布局。特别是在小区的西北角有两条排列密集的别墅带，使整个布局变得很局促，不符合别墅小区舒适化生活的要求。小区的道路系统比较清楚，但是别墅的朝向上有较大的问题，有大量的别墅是东西向的，这和上海建筑布局采用南北向的生活习惯不相符。17 总结我们通过对以上的四个方案分析结果的综合考虑，建议采用第四套方案——由SAA/CMP公司设计的康桥别墅方案。此方案在规划上是比较有特色的，通过和中科大研究生院的设计做整体考虑使得两者在风格上比较的和谐统一。但是其缺点和优点同样突出。因此我们有必要对方案进行局部的修改，规避其缺点，突出其优点，达到产品的均好性。17 二、产品建议篇在此，我们将对该项目的规划设计提出建议，以使产品可以更大限度的满足目前上海市别墅类物业购买者的需求。特别要指出的是，以下建议都是根据我们所推荐的第四套设计方案所提出的。2.1、总体规划建议¨在小区布局上应避免兵营式的排列。别墅在设计中要体现个性化，而兵营式的排列会将别墅的个性减弱，因此必须避免。本方案在设计中尽管在小区的局部作了变化的处理，但是总体感觉上仍是兵营式，建议在建筑的布置上多一些变化。可以考虑利用道路的角度变化使建筑之间的位置产生错落，以削弱兵营式的感觉¨利用水系将小区分为四个大的组团，再利用道路将大的组团进一步的分割，使小区有层次感。¨在建筑的安排上，应该的面积越大的别墅所处的位置越好，以利于销售。¨在小区的西北角的水系两侧各有两条排列很紧密的别墅带，其高密度不符合别墅生活中个性化及舒适生活的理念。这样排列的别墅在销售中也会产生困难，因此建议将其密度减小。2.2出入口及道路系统建议2.2.1出入口建议¨出入口应避免车流量较大的主干道。同时为了使用方便及安全的考虑，出入口的数量应在两个以上。本案建议在浦三路和秀浦路上各开一个出入口，浦三路上的出入口较大且进入小区后由河道分成两条道路进入不同的组团。¨由于别墅类小区人行进出的数量有限，因此出入口不建议做人车分流处理。¨出入口不建议做弧形广场，建议只做一个精致现代的出入口管理中心及智能化管理系统，以避免广场的滥用。17 ¨进入小区后河道与车道平行的设计可以给人极好的视觉效果和心理感觉，应该保留，此景观可作为本案的特色之一。2.2.2道路系统建议¨本案道路系统以连接各个组团的环路为主要道路，道路系统弯曲有致，各分支道路与小区中心环形道路相连，形成一个完整的道路系统。¨分支道路与主要道路之间形成一定的角度，使小区布置富余变化，同时使不在南北向上的别墅可以在南北方向形成一定的角度。2.3绿化景观设计建议本案景观以大面积的水景及河道为主，使用水做景观是目前沪上流行的设计，比较讨好。同时，其河道与车道平行的处理比较少见，使其有自己的特色。我们在景观上的建议主要有以下三点：¨建议将中心湖面的面积做一定的缩小。本案的卖点不应是大面积的湖面，因此大面积的水面对土地是一种浪费，缩小以后对改善小区西北两条别墅带的密度有好处，使整个小区的规划可以更宽松。¨建议将中心湖面北面及西面的大面积公共绿地取消或做大幅度的减少。对于别墅类型的物业来说，大面积的公共绿地没有太大的意义，而更大的私人空间及舒适的布局才是考虑的重点。公共绿地取消后可以改建为别墅，既可以缓解两条带状别墅的密度又可以提高容积率。同时在此位置修建的别墅因其背后靠水，可以成为本案中的高价位产品。¨17 由于此方案中很多别墅都是后院紧邻的，使得别墅的私密性大打折扣，在销售中会产生抗性。为改善这一情况，建议在各幢别墅之间种大量的密集排列的树木，最好是枝叶较茂密且高度适中的常绿树种。一方面可以使别墅私密性的问题得到解决，同时可以大大提高小区的环境品质，符合个性化的绿色人居概念。2.4房型建议对于房型的建议包括建筑风格和面积配比两个部分。特别要提到的是建筑设计应请国外知名的设计师设计。2.4.1建筑风格建议本项目的总体风格可以定位于现代风格。在总体风格上与紧靠小区南面的中科大研究生院一致。立面上较简洁，同时又应有较多的变化以体现别墅的个性。屋顶宜采用坡顶，便于业主使用上的方便。2.4.2面积配比建议根据调查的结果，别墅类物业的面积段宜采用的比例如下表：面积比例2.5车位建议建议大部分的别墅采用一个车位的配置，少量大面积高价位的别墅应配以两个车位。2.6建材配备使用进口高档建材，以提高别墅的品质。不建议本案做全装修房，但是样板房的装修材料及家具设备应采用进口著名品牌产品。2.7会所17 本案的会所位于中心湖面旁，临水而建，有得天独厚的环境位置优势，可以提供高档的会所服务，给业主创造一个绝佳的公共场所。根据购买本案的客源多为高收入的白领，外籍人士，以及其个性化生活的特点，因此建议服务内容为：¨网球场。此为高尚生活社区必备的服务。¨多功能大厅。可以成为小区业主聚会的场所。¨儿童活动中心。给小区内的儿童提供一个室内的共同玩耍的场所，并可解决小区业主的后顾之忧。¨亲水观景咖啡厅。给小区业主提供一个环境优美的休憩场所，使不在水景旁居住的业主也能享受到水景。¨健身中心。这也是不可或缺的设施。2.8智能化建议因本小区紧靠中科大研究生院，因此智能化系统应做的比较完善，以突出此优势。整个小区的智能化系统可以分为小区内系统和智能住宅两个部分。2.8.1小区智能化系统：¨出入口监控及周界红外对射报警系统智能社区外围设施有社区摄像监控系统，在住宅社区的出入口，主要路段，围墙绿化带及存车场装有监控摄像机，监控机房值班人员24小时值班，并可24小时录像存储，提供录像证据。¨保安巡更系统在社区相应位置设立巡更签到器，规定保安人员的巡更路线和时间。¨社区通信自动化系统由光纤直通社区物业中心连接有线电视双向网络，为用户同时提供电话、传真、数据和会议电视服务。高速接入Internet17 。可以进行远程网络登录股票实时操作，在线购物，远程医疗诊断等等。¨车库管理系统对于长期居住该小区的用户可用月卡，而对来访车辆可用临时IC卡，所有IC卡均经读卡机自动收费，在车库出入口设置摄像机对来往车辆进行自动监控。¨自动抄表远传系统社区自动抄表远传系统是指每个家庭配备的水表、电表、燃气表输出的脉冲信号通过网络中继器，集中控制器，传到物业管理中心进行统计，并通过物业管理中心打印出每户每月用电、用水、用气的读数及应交纳的金额并与银行联通，定期通过银行系统扣费。业主也可使用IC卡等统一缴费和查询，从而实现远程抄表与自动收费结合。¨小区设备管理系统作为小区的管理中心必须具备管理、报警、信息采集自我检测等功能。使设备运行于最经济最合理的模式中，当设备发生故障时控制设备发出声光报警，并提醒和通知管理人员及时处理事故。2.8.2智能住宅¨家居安防报警系统该系统包含着几个方面的内容，如：防侵人（盗）、防火灾，防煤气泄漏，紧急求救等。　¨门禁及可视对讲系统¨住宅通信网络自动化系统17 它应建立适用信息社区的家庭网络，实现智能化的家务管理，建立连接家庭网络的社区信息网，保障实现社区管理自动化，实现社区内部的资源共享和信息共享。¨物业管理与收费系统将房产事物管理引入计算机系统辅助物业管理，从而达到高效快捷的效果，在社区内建立先进的房产事物管理系统，增加物业管理者与业主之间的交流，提高物业管理的效率和业主的满意度。¨物业报修与收费系统¨社区信息服务系统现代化的智能社区可通过社区内的计算机网络为居民提供各种信息服务，社区内建立社区信息库，为社区内的居民提供各种各样的信息咨询服务。2.9物业管理建议建议聘请境外有品牌，有知名度的物业管理公司进行物业管理，如第一太平戴维斯等。使小区类的住户得到完美的服务。服务内容包括：¨房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查。¨园林绿地的管理养护。¨环境卫生的管理服务。¨公共秩序的维护。¨物业档案资料的建立及入住管理。17 ¨物业装饰、装修、施工、监督管理。¨车辆行驶、停放的管理¨提供保安力量，并在适当情况下安装、运用、维护保安设施。¨提供钟点工服务，照顾小孩或老人。¨根据本案的情况，有必要采取双语服务。17 三、战略合作篇3.1公司简介上海同策房产咨询有限公司成立于1996年底，是一家专业从事房产销售代理、广告策划、市场研究与咨询等业务的综合性房产服务机构。公司主要成员由同济、交大、复旦、华东师大等高校的优秀本科及硕士毕业生组成。历经6年的发展，公司在建筑规划、市场调研、广告企划、房产销售等诸多领域逐步形成了自身的风格、品牌和特色，并在房地产业界树立了良好的口碑。随着公司业务的不断扩大、经营服务内容的逐步延伸和管理体制的日益健全，同策从原有的8名员工发展到目前的150人。其销售业绩亦节节攀升，从1997年10万平方米上升至2001年的33万平方米，销售业绩排名上海诸大代理公司前列，在业界的知名度也不断攀升。随着本地业务的不断发展和壮大，公司在立足本地市场的前提下，涉足外地市场并取得了可喜的成绩。2000年，公司成功地与四川成都华盛集团签定了成都远景天下30万平方米项目代理合同，目前此项目已进入销售阶段。2001年末，公司又在常州顺利拿下了金红梅公寓和聚丰苑2个项目。2002年初，北京通州以及宁波等地的项目均已进入合作意向阶段，外地市场业务发展前景喜人。经过5年的发展，公司已由成立之初注册资金50万元到目前拥有固定资金5000万元，已由单一的房产销售发展为多元化的房地产服务机构，同时已于1999年开始从事房地产项目开发。通过提高员工素质，增强员工凝聚力，整合多方资源，规划在5~8的时间内，涉足引进其他产业，目标是跻身于上海知名综合性集团公司行列。3.2服务内容17 根据具体项目的进度情况，我司所能提供的服务内容大致分列如下：市场调研方面：¨市场动态、政策法规、行业最新信息的收集与分析¨项目周边市场调研¨周边市场分析、评估及未来发展预测（包括潜在竞争）¨区域宏观房地产市场研究¨项目自身条件及特点研究（交通条件/商业娱乐设施/公建配套/周边环境/区域发展规划和重大市政建设/住宅市场开发程度/地块特性等）¨区域客源消费能力、消费习惯和区域认同度分析¨细分市场深化研究（竞争个案客源构成情况/去化分析/卖点分析/营销推广策略分析/广告投放量分析等）产品定位方面¨产品核心思想定位¨价格定位¨客源定位产品规划方面¨小区总体规划建议¨建筑单体立面建议¨房型配比及面积建议¨房型设计建议¨会所立面及功能¨建材设备建议¨公建配套建议¨出入口建议¨环境设计建议¨智能化设施¨会所设施建议17 企划服务内容¨个案推广指导思想（完整的策划报告）a、精神及理念b、由此精神理念而产生的产品建议（如环境、会所等）c、本案广告主标语及广告重点d、阶段性硬广告策略及阶段性软新闻造势策略e、阶段性SP造势活动（包括开盘前、开盘中）f、媒体策略g、本案广告费预支预算明细¨参与或协助甲方售楼处及销售道具VI设计1）现场表现部分a、接待中心设计：①精神堡垒②吊顶设计③销控台设计④LOGO墙设计⑤LOGO板设计⑥绿化布置⑦裱板设计b、条幅（或横幅）c、引导旗d、门口彩旗设计e、门口看板设计f、户外广告板2）广告企划部分a、LOGO设计b、销平销海设计c、DM（信封）设计d、名片设计e、NP稿设计f、软新闻宣传设计g、SP活动h、车体广告17 a、广告费预算b、广告投放计划及检讨c、本案价格定位及付款方式建议d、推案时机及策略m、公开前作业内容业务方面：¨销售周期建议¨销控建议¨定价策略建议¨付款方式建议¨资金回笼预估物业管理方面¨知名物业管理公司推荐及协助物管公司筛选投标的工作。¨物业之管理费范围建议¨小区智能化配制标准建议¨协助建议物业管理服务内容（包括有偿服务）¨协助建议物业管理小区配套设施3.3服务模式建议总代理：按销售总金额的一定比例提取佣金。一般为总销金额的2-3%。风险代理：由开发商承担一部分广告费用。17'