成都远大华阳住宅项目报告

'成都远大华阳项目策划报告 第一部分成都市宏观经济及房地产总体市场状况一、城市概况²历史文化成都是四川省省会，是一座有2300多年悠久历史的古城，秦汉以后一直为西南的政治、经济、文化中心，军事重镇。世称“天府”，又有“锦官城”、“锦城”、“芙蓉城”、“蓉城”、房地产E网http://www.fdcew.com/“花城”等称呼。武侯祠、杜甫草堂等名胜古迹千百年来向人们讲述着成都的重要地位。成都是国务院首批公布的24个历史文化名城之一。随着西部大开发的推行，成都凭借GDP及科技人员拥有量名列西部城市第一的实力，理所当然地成为西部大开发的战略高地。²地理位置和自然资源成都市位于四川省中部，四川盆地西部，全市总面积12390平方公里，至2000年城区建成区面积208平方公里。全市地势差异显著，西北高，东南低。气候资源独特，年平均气温在16.4℃左右，晴天少，日照率在24~32%之间；水资源、生物矿产资源、旅游资源、劳动力资源丰富。²生活特色成都气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，适合居住。成都人喜欢饮茶，大街小巷的茶馆、茶倍讯易http://www.pxyi.net/楼成为蓉城一景，且茶楼设施、服务俱佳。成都人闲暇舒缓的生活心情与清茶一起飘香。成都被称作“最适合居住的城市”，大部分原因也许就归功于成都的气候、人文及闲适的生活习惯。²行政区划目前，成都市辖8区4市（县级市）7县，即：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、双流县、郫县、新都县、大邑县、蒲江县、新津县。 二、城市规划1、成都市都市区总体规划：²都市区是由大弯、龙泉、柳城、桂湖、郫筒、东升、华阳等七个卫星城与中心城共同构成的高度城市化和现代化的城市群，是形成成都现代化都市的主体，都市区幅员面积3260平方公里、也是中心城规划区范围，各卫星城按照各自的职能分工，优势互补，共同发挥都市区的整体功能。²都市区是市域城市化及第二、第三产业的重点发展区域；都市区以内为一体化的城市地区，区内经济、环境、基础设施和城市功能在2010年以前逐步实现一体化；各卫星城既相对独立地承担所在区域的中心职能，又分别承担中心城的部分功能。²另外，市政府同时提出了要构建“30分钟大成都”的概念，即从成都市中心城区到每一个外围功能片区最多只要30分钟车程。2、区域定位：随着3260平方公里的大成都概念提出后，初步拟定将一环路作为城市中心区，重点发展商务、文化功能；一环路至三环路以内，作为主城区，主要作生活区；三环路至外环路之间，作为环城区，重点发展各类产业；温江、郫县、华阳、龙泉等周边城市届时作为“大成都”的外围功能片区，将形成产业跟生活配套的格局。3、城市发展方向成都市位于四川盆地的西部，西北高东南低的特征决定了城市要向更容易开发、开阔平坦的东、南方向发展；而西、北方向由于海拔高、开发难度大的因素，同时又多自然风景区，因此不适合进行大规模城市开发。从将来将成都与周边城市共同发展为经济圈的角度来说，城市业应该向东、南方向发展。²向东发展： 根据成都市政府审议通过的《成都市向东向南发展规划》，以市中心城东地区、西临外环路、南至成龙路及成仁路，范围约76平方公里，总体结构为1个副中心，1个片区中心，3个片区，15个居住区，四纵五横的干道系统。该规划区是以生活居住功能为主的生态型新城区，是城市副中心。²向南发展：根据《成都市总体规划（1995～2020年）》、《成都市向东向南发展规划》，成都市南部副中心是以人民南路南延线（火车南站外环路）周边为核心的34平方公里地区，重点以发展科研、教育、文化及高科技术产业等功能的，以高新技术发展导向的综合性城市科技产业文化区；人南延线和火车南站立交桥有机地连接了旧城区与城南副中心，未来地铁线穿越人民南路主干道使城南副中心畅通无阻。 4、城市发展热点区域²城东区域——改造热点区城东片区2000年以来市场发展迅速，《东郊工业区结构调整规划》、《成都市中心城市向东发展规划》、《成都市沙河综合整治工程规划》三大规划的出台，极大的刺激了该片区房地产业的发展。成都市向东发展城市设计²城南城市副中心区域——建设热点区城市向南发展方向的确定，城市副中心建设启动；同时，临近成都市高品质楼盘开发集中区——城南，使得城市副中心规划发展地带更加令人向往。成都市向南发展城市设计²周边卫星城——辐射热点区城市向南发展方向政策出台、天府大道开通成就了华阳；撤县变区、成温公路的施工带热了温江；同时其他卫星城镇也正越来越受到业界关注。目前已经有众多实力开发商，如华新国际、建信、新希望、棠湖集团等进入卫星城，未来几年内，周边卫星城的发展将持续升温。成都市华阳卫星城城市总体规划三、宏观经济1、发展目标：²发展总目标：21世纪前10年，成都加快发展的总体目标是：构建西部战略高地，基本实现现代化。“十五”期间，要为实现这一总体目标奠定基础，加快进程。²经济总量目标：国内生产总值年均增长10%以上，2005年人均国内生产总值达到2500美元。经济质量和效益明显提高，财政收入增长幅度高于国内生产总值增长幅度。2002年成都市国内生产总值奋斗目标为增长13%。²结构调整目标：2005年一、二、三产业增加值比例调整为7：45.5：47.5，高新技术产业增加值占国内生产总值的比重达到15%以上。调整优化城乡经济结构，加快城市化进程，2005年城市化水平达到38%以上。²人口就业目标：人口自然增长率控制在4‰ 以内，2005年全市总人口控制在1070万人，非农业人员比重达到60%，城镇登记失业率控制在4%以内。²城市建设目标：加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架；建设成以中心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。²居民收入目标：城乡人民收入水平和生活质量稳步提高，城镇居民人均可支配收入年均增长8%；农民人均可支配收入年均增长6%。²社会发展目标：2005年恩格尔系数加权平均值降到43%，其中城市为37%，农村为47%。（成都市统计局《成都2001统计手册》）从上述发展总目标和各分项发展目标来看，大力发展经济，调整产业结构，控制人口，解决就业，加快城市建设，努力提高居民生活水平，社会发展等六大方面均有明确的目标和规划，其中加快城市化进程和加快城市副中心建设尤其值得我们注意。这表明不仅从国民经济发展自然带动卫星城的发展，更加从城市宏观发展目标方面对卫星城的发展提出了明确的规划和目标。项目位于成都最近的卫星城镇之一的华阳，必将是城市化发展的最大受惠者和卫星城发展的重点区域。2、人口：²2000年末成都市总人口1013万人，在全国特大城市中，仅次于北京、上海、重庆，居第四位。其中，市区人口336万人，县（市）人口667万人；女性人口497万人，男性人口516万人；全市共317万户，其中，市区为111万户，县（市）为206万户。全市平均每户3.2人，其中，市区平均每户3.0人。全市人口密度为每平方公里818人，其中，市区人口稠密，平均每平方公里达2370人。（中国统计出版社《2001成都统计年鉴》）²最新数据，2001年末，全市户籍人口1019.9万人，比上年末增加6.6万人。全年人口出生率7.1‰，死亡率5.5‰，自然增长率1.6‰；全市计划生育率96.2%。（成都市统计局《成都2001统计手册》）从2000年和2001年人口数据可以看出，2001年的人口自然增长率仅为1.6‰，远低于“十五”人口发展目标中4‰ 的指标，成都市的人口数量发展应该能够得到有效的控制；但同时我们也可以看到，由于城市人口基数大，绝对增长数量还是比较大的。庞大的城市户籍人口加上大量的流动人口，中心城区人口已经过于密集了；为减轻城市负担，城市向外围发展势在必行，卫星城将成为最佳的人口疏散地。同欧美大城市一样，城中上班、卫星城居住将成为大城市解决人口不断增多、土地日渐稀少问题的基本方式。3、GDP、人均可支配收入及一二三产业发展状况：成都历年GDP、人均可支配收入及一二三产业发展状况一览表年度GDP（亿元）第一产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元）人均GDP（元）人均可支配收入（元）1990194.0940.5677.0776.4621231870.911991236.9542.1488.07106.7425652062.981992300.6749.19112.60138.8832252254.441993418.6358.41177.74182.4744442807.351994558.3582.63244.65231.0758804239.481995713.67104.29309.36300.0273885075.821996869.34116.53385.18367.6389065700.7119971007.03120.60456.37430.05102246046.8419981102.26123.51497.27481.82111036490.1819991190.03123.74532.39533.90118977140.9620001312.99125.56587.00600.43130207694.9520011490.86132.54676.13682.19146658128（中国统计出版社《2001成都统计年鉴》34页，2001年资料来自成都市统计局《成都2001统计手册》,2000年及以前年份人均可支配收入资料来自中国统计出版社《2001成都统计年鉴》146页）GDP及一、二、三产业增长趋势图 从上图可以直观地看出，第二产业和第三产业增长趋势齐头并进，第一产业增长缓慢。一、二、三产业比例从1990年的20.90：39.71：39.39调整为2001年的8.89：45.35：45.76，从1999年开始第三产业首次超过第二产业。今后，第一产业将持续低速增长，所占比例进一步萎缩；第二产业将保持稳定增长，第三产业将高速增长，进一步增大在国民经济中所占的比重。在第二产业和第三产业良好增长势头下成都市的国内生产总值将保持稳定高速的增长，能够完成“十五”相关目标。而第二、第三产业的增长势必带动成都市房地产业的的发展。人均GDP、人均可支配收入随GDP增长关系图从上图可以看出，GDP、人均GDP基本是按相同轨迹发展的，说明城市经济和人口的发展速度是同步的；与此同时，人均可支配收入也在稳步上升，2001年成都市人均可支配首次突破8000元大关。人均可支配收入的快速增长大大增强了居民的实际购买力，而住房消费作为居民消费重要组成部分的不断增加，保证了成都住宅需求市场的稳定发展并不断壮大。4、房地产相关政策²国家计委、建设部通知降费：2002年1月30日，国家计委、建设部联合发布《关于规范住房交易手续费的通知》，统一规范了住房交易手续费名称、服务内容及计费方式，并制定了最高收费标准。²中国人民银行降低金融机构人民币贷款利率：2002年2月21日，中国人民银行第8次降低了金融机构人民币贷款利率。相应的，个人住房商业贷款的利率也随即下调。根据央行文件规定：五年以上住房按揭贷款利率将由5.58%下调为5.04%，五年以内下调为4.77%。²成都降低住房交易手续费：成都市七委局发布正式通知，根据国家计委、建设部精神，使成都市交易税费收取工作进一步公开化、规范化。²土地交易“阳光工程”：7月1日起，成都将实行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，土地交易将公开化、透明化，暗箱操作将不复存在。国家和成都市房地产相关政策法规的不断出台，使成都市房地产业的发展更加规范化、市场化，从更多方面给普通消费者以实惠和保障，使开发商和消费者能够在更加公开、透明、规范的条件下进行交易，充分保护了在交易中弱势群体的利益；在政策的压力下，促使开发商不断成熟，不断壮大实力，也必将淘汰部分实力弱、运作不规范的开发商，从而十分有利于房地产业朝健康的方向发展。 同时，房地产交易过程中各种费用的不断降低、银行按揭贷款利率的不断下调，更将进一步刺激居民的购房欲望，扩大了购房的基本消费群体数量，保证了房地产需求市场持续繁荣。四、房地产总体市场状况1、房地产总体供需情况房地产总体供需情况一览表房地产开发面积情况商品房销售情况年份房屋施工面积（万m2）新开工面积（万m2）房屋竣工面积（万m2）实际销售面积（万m2）实际销售额（万元）空置面积（万m2）1996881.50382.32332.89231.09324788105.3619971046.52336.94372.10292.42441953170.8719981103.85307.48454.59331.61491736110.7719991326.83593.45476.60370.50682642136.5420001553.51769.46541.81433.62782108152.3020011991.38无数据815.62701.211297300188.24（中国统计出版社《2001成都统计年鉴》114页，2001年资料来自成都市统计局《成都2001统计手册》60页）房屋开发和商品房销售走势图从上图可以看出成都市房地产供给和销售市场的一些特点：（1）表现良好的一面：²整体市场向好，房屋开发面积、房屋竣工面积、商品房销售面积均呈现上升趋势；²同时，在供给市场不断放大的情况下，商品房空置面积稳定，没有出现大幅度增加；虽然绝对面积增加，但是空置率在下降，说明市场消化能力较强。²商品房销售面积不断增长，说明需求市场逐渐旺盛，而竣工面积与销售面积的同步增长为房地产业的良性发展提供了一定条件；（2）在市场整体向好的条件下，也存在一定的隐忧：²如房屋施工面积增长过快，但竣工面积与之绝对量相差巨大，说明开发商的资金投入不充足，影响了工程进度；² 虽然空置面积没有出现大幅度上升，但是绝对量仍占竣工面积近1/4，表明有效需求仍显不足或产品供给出现了问题，如产品设计落后造成滞销。²值得注意的是供给市场的增长过快，给后市带来一定压力。虽然市场需求旺盛，但是未来2、3年内市场竞争必将更加剧烈，这就对开发商的专业能力、资金能力提出了更高的要求。2、住宅总体供需情况住宅总体供需情况一览表住宅开发面积情况住宅销售情况年份施工面积（万m2）新开工面积（万m2）竣工面积（万m2）实际销售面积（万m2）实际销售额（万元）空置面积（万m2）1996630.20298.81235.40208.4327255482.421997730.13277.20314.45262.65352990122.371998726.53206.10359.90310.9243141661.9919991003.57502.97375.18336.9154428885.9020001244.38667.00464.77400.12643201100.7520011597.64无数据716.14638.121052500无数据（中国统计出版社《2001成都统计年鉴》114页，2001年资料来自成都市统计局《成都2001统计手册》60页）住宅开发和销售走势图住宅空置面积和空置率走势图从上图中不难看出，成都市的住宅市场情况与房地产市场情况的走势基本吻合。前面对房地产总体市场的总结也基本反映了住宅市场的成绩和存在的问题。因为住宅市场占整个房地产市场绝大部分份额，房地产宏观市场的主要特点集中表现在住宅市场上。3、住宅价格走势2000年1月至2002年4月成都住宅价格指数走势图 2000年1月至2002年4月成都住宅价格指数一览表1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2000年9989929839869929939909879869869859832001年9819869889929939919919929939959959962002年995992993995（资料来源于成都市房地产信息中心《成都房地产市场报告》）从以上图表可以看出：²成都市住宅价格从2000年1月至2002年4月的28个月内，价格指数浮动不大，为17点，其中最高为998点（2000年1月），最低为981点（2001年1月）。近12个月内价格指数浮动范围仅在5点之内，说明成都住宅的价格是稳定的。²后市住宅价格指数应该继续保持稳定。从沿海住宅发达城市的经验看，成都的住宅价格应该在现有价格平台上反复整理，蓄势待发，在国民经济和房地产行业发展到更高水平的条件下，价格将寻求新的突破。²随着国民经济的不断发展，人民经济能力的提高，对住宅物业的要求会进一步提高。开发商为了适应居民的要求，会加大投入成本，从而会促使住宅价格进一步走高；²同时，市场供应量的不断放大，导致市场竞争加剧，价格大战一触即发。²上述两方面决定了成都市住宅价格将会保持平稳态势，不会出现价格大起大落的现象。第二部分成都房地产市场描述一、成都市区域市场分析城市分区：根据成都市城市结构及房地产发展现状，我们将成都市分为六个大片区：城东、城南、城西、城北、中心城区和城郊结合区。（一）城东区域分析1、市场现状分析(1)供应量日益增长 城东片区近2000年以来市场发展迅速，《东郊工业区结构调整规划》、《成都市中心城市向东发展规划》、《成都市沙河综合整治工程规划》三大规划的出台，极大的刺激了该片区房地产业的发展。商品房市场供应量明显增加。现在在售楼盘总建筑面积约92万平方米。(2)供应楼盘质素不断提高早期开发的楼盘都以经济适用房和中低档住宅为主，2001年开发的万科城市花园、蜀都花园、河滨印象等大规模高质素的楼盘把东区的房产开发提到了一个新的高度。成都许多著名开发商，如岷江新希望、冠城集团、仁和房产、嘉祥地产等。片区的楼盘开始往品质高档化，开发规模化的方向发展。(3)楼盘销售状况良好从市场表现来看，各楼盘的销售速度良好，如万科城市花园一期基本售磬，蜀都花园一期销售率也达85%左右。该区域总体销售率约80%。多数大盘都开始进行二期开发。（4）高尚社区初具规模。经过近两年来的发展，特别是在众多中高档楼盘的开发建造的催化下，如万科城市花园、蜀都花园、河滨印象等，高尚、宁静、文明的社区逐渐成型。再加上目前在城东储地的都是成都知名开发企业，城东的住宅开发将呈现“规模+品牌”的理想格局。预计在3至8年内，区域将逐渐成熟。（5）优越的教育环境片区内有四川师大、电子科大、成都理工大学、四川师大附属中学、成都七中育才学校、东光实验小学、双林中学等大中小学，提供了良好的教育背景。（6）区域配套尚不完善由于片区建设时间较短，许多公共性的市政配套、生活配套尚未健全。居民的购物、生活不方便（7）片区现有人居环境不理想由于该区域是老工业区，规划配套都不完善。东区在成都市民的眼中还是一个脏乱差，环境不好的区域，要改善现状，还需要时日。2、市场产品分析(1)楼盘主要以中档为主城东区域在整个市区属于比较乱、穷的地方，该区域楼盘主要针对区域客户，楼盘的开发主要以中档为主，最终体现在价格上。万科城市花园、蜀都花园、河滨印象等一批高质素楼盘的进入，将带动该区域往中高档开发发展。(2)户型面积丰富，多种多样 经过对在售楼盘户型的统计分析，本片区的户型面积从40—300m2，从面积上可以看出，本片区的户型是一房、两房、三房、四房以及跃式、别墅都有。在片区内的可选择性大。(3)价格主要在1700-3000元/平方米之间统计分析表明，片区市场的行情价格在1700-3000元/m2左右。随位置的不同、开发质素不同，价格也随之变化。主力总价稳定在2400左右。从全市范围内比较，片区的行情价格处于中等价位。3、未来市场预测（1）价格呈上升趋势随着片区规划工程的启动，高素质楼盘将不断出现，地区物业的价格呈上升趋势，由原来的2000-2500上升3000左右。（2）需求趋旺随着旧城改造的开始，将涉及城镇居民6460户，拆迁面积达407405平方米；涉及农村人口2155人。这些居民都将成为本区域置业的生力军。而且随着本区域的不断发展，置业者的目光将更多的关注本片区，市场需求趋旺，片区市场的消化能力将逐年增加。（3）竞争加剧未来一段时间内，该片区将出现若干个大型楼盘。供给市场的增长过快，给后市带来一定压力。虽然市场需求旺盛，但是未来几年内市场竞争必将更加剧烈，这就对开发商的专业能力、资金能力提出了更高的要求。（4）市场差异化加大各发展商为规避风险，所开发楼盘的市场形象将各有特点，宣传的主题也各有侧重，赋予产品不同的附加值。形成市场差异，区分出不同的目标市场。4、城东区域楼盘资料列表（一）城南区域分析城南区域是成都市商品房开发较早的区域，由于开发较早，其交通、环境、教育、金融、商贸、医疗、休闲、餐饮等具有其它社区不可替代的优势。玉林和棕南、棕北的10年繁华在城南奠定了富人区的基础。该区域开发多以中高档楼盘为主，形成了成都著名的高档社区。1、市场现状分析 (1)供需市场稳定对住宅位置的选择，城南仍是消费者的首选。而该区域也有新盘不断推出，供需市场比较平稳。（2）区域配套较完善城南区域整个片区综合质素较高，多年的开发积累已经形成了完善的生活配套，交通、环境、教育、金融、商贸、医疗、休闲、餐饮等都具一定规模。居民生活十分方便。(3)开发中心转移由于土地供给的有限性，城南新开工项目位置明显外移，桐梓林、棕树、紫荆、外双楠、人南延线将有明显的发展。根据《成都市总体规划（1995～2020年）》，成都市南部副中心是以人民南路南延线（火车南站外环路）周边为核心的34平方公里地区，城南房产将向外转移。2、市场产品分析(1)楼盘主要以高档为主城南区域在是有名的富人区，该区域楼盘的开发主要以高档为主，城南楼盘在规划设计上将小区环境作为主体，将大面积的土地用于绿化。采用围合式设计，在大环境中穿插一些小景和娱乐设施。充分考虑业主的社区文化活动，建立文化广场和背景音乐系统以及游泳池、儿童乐园和网球场等休闲娱乐设施，把居住休闲以及健康运动融入一体，体现了“以人为本，天人合一”的开发理念。城南楼盘在规划上讲究室内室外环境的协调搭配，如锦绣花园、锦官新城、银都花园、碧云天、置信丽都等，把一些天然的路径融入到小区中，修建一些循环水系统，用大量的水体和绿化点缀小区环境，依托外环境对周边的市政设施作一些改进，美化周边环境。形成了高档社区。(2)户型面积丰富，以中大户型为主经过对在售楼盘户型的统计分析，本片区的户型面积跨度也较大，户型从一房、两房、三房、四房到跃式、别墅都有。其中以100-250的面积区间为主，体现其高档楼盘的质素。(3)价格主要在2500-4500元/平方米之间统计分析表明，片区市场的行情价格在2500-4500元/m2左右。主力总价在3600左右。从全市范围内比较，片区的行情价格处于较高价位。这也能体现该区域的特征。（4）市场出现纯小户型项目，销售成绩十分好该区域出现了一些纯小户型的楼盘，如曼哈顿、新绿彩世界等，深受市民喜爱，销售火爆，开盘不久销售率就能达到80%左右。 3、未来市场预测（1）房地产发展持续升温根据《成都市总体规划（1995～2020年）》，成都市南部副中心是以人民南路南延线（火车南站外环路）周边为核心的34平方公里地区，重点以发展科研、教育、文化及高科技术产业等功能的，以高新技术发展导向的综合性城市科技产业文化区；人南延线和火车南站立交桥有机地连接了旧城区与城南副中心，未来地铁线穿越人民南路主干道使城南副中心畅通无阻。这些有利因素必将带动城南房地产业往新高发展。（2）近期会出现一些大盘随着房地产开发不断向外转移，向南发展政策的出台，许多开发商纷纷在人南延线囤积土地，如深长城地产的五洲花园，占地面积1300亩。(3)项目更具特色从1999年开始，城南开始大量开发高档楼盘，这就消化了大量的高档住宅消费群体，并沉淀了大量的空置面积。再加上城南的特殊居住环境以及周边已有竞争楼盘的定位，促使新项目定位也只能是中高档次，且在项目特色和营销等方面创造性的要求增加。（4）成都市其他区域的消费者南向购房增加城市向南发展方向的确定，城市副中心建设启动；同时，临近成都市高品质楼盘开发集中区，使得城市副中心规划发展地带更加令人向往，市场需求趋旺，带动其他片区客户到城南市场。6、城南区域楼盘资料列表（一）城西区域分析“城西是上风上水的宝地”，成都人如是说。城西是成都的历史文化保护区和风景旅游区，杜甫草堂、青羊宫、文化公园、永陵等风景名胜区，清水河、摸底河两条主要水系以及去年发掘的金沙遗址，共同构成了城西的独特人文景观。由此，也造就了城西房地产开发独有的川西民居特色。该片区与城南片区一样成为近年房产开发的热点。1、市场现状分析(1)较大的需求市场保证了该区域房地产的发展城西无论是自然环境，还是生活环境，或是人文环境，都是非常适合居住的区域。据市房产管理局调查，有购房需求的消费者中有39．3％的人选择在城西购房（摘自《成都房地产市场报告2002-1》），强大的需求市场为该区域房地产的发展起到了很好的支撑作用。 (2)楼盘总体质素高，销售状况良好该区域有很多高素质楼盘，如春天花园、博瑞都是花园、置信逸都等等，都很具有代表性。这些楼盘的出现提高了整个区域的开发水平。从市场表现来看，各楼盘的销售速度良好，如置信大华情融苑，开盘半年销售率就已攀升至80%。（3）楼盘区域划分比较明显城西的房地产开发近几年十分火爆。如今在城西三环以内的房地产开发，已初步形成了羊西线、金沙、双楠、成灌路、浣花风景区、光华路和清水河等七大版块争锋的局面。各个片区无论从风格还是价格上都形成了自己的特色。2、市场产品分析(1)楼盘供应多样化城西分为几个典型片区，也造就了整体区域高中低楼盘并存。既有高档楼盘，如成都花园，锦城豪庭、御都花园别墅等，也有置信金沙园、蜀风花园城、博瑞都市花园、齐力花园、嘉逸花园等中档楼盘。表现在价格上价格区间跨度大。(2)户型面积以中等为主经过对在售楼盘户型的统计分析，本片区的户型面积主要集中在100-180平米之间，属于居家型的二房、三房为主(3)价格主要随片区不同起伏较大紧邻风景区的项目，特别是在浣花版块，价格普遍偏高，几乎为成都其他地区价格的3倍。而其他片区中从2100-3500元/m2不等，属于中高水平价位。(4)产品以生态型为主说到城西，大部分都会联想到杜甫草堂，百花潭公园，青羊宫等。风景区内的房产项目如草堂之春、舜园、春天花园、浣花溪山庄等都成为了成都精品房产的代表之作。在目前城西的众多已建成或正在建设中楼盘中可以发现，提出“健康”、“绿”等概念的不在少数。另外如成都花园、新天地、嘉逸花园等都在小区的生态规划方面各具特色3、未来市场预测（1）房地产发展前景良好作为省市“一号工程”——— 高新西区发展迅速，近两年内吸引了大量资金、科研项目、科技人才，对生活社区、配套设施及服务的需求与日俱增，特别是外企经营管理者更需要环境优美、设施完善、服务良好的高档生活社区。可以预见的是，在高新西区周围，特别是靠近城市的地带，近年内房地产业及配套服务产业具有十分良好的发展前景。（2）城西住宅今后将以高层、小高层为主目前，困扰城西楼市的因素很多，一是房价偏低，地价不断上涨，二是政府规划对房屋类型、层高、绿化率等限制很多。因此，为分摊地价，降低房价，城西住宅今后将以高层、小高层为主。（3）购房者中，青年人和外地人不断增加城西现在有一个很好的依托——高新西区，作为政府的“一号工程”，周围现在还没有居住用地，随着高新西区的建设，入驻的外资企业员工都要住房子。因而购房者中，青年人和外地人将逐渐增多，他们主要购买中小户型，从而市场形成梯级消费。4、城西区域楼盘资料列表（一）城北区域分析多年以来，作为成都商贸集散（物流）中心和交通枢纽的城北，商贸流通及货运储运已成规模，然而由于物流缺乏统一的计划、组织和协调，使得城北十分杂乱，不是一个理想的安居之地。该区域的房地产开发也不被看好。相比成都其它区域，城北住宅开发水平比较低。1、市场现状分析(1)有一定的需求市场长期在城北生活工作的人以及经商的外地人，他的工作地点、亲朋好友、社交娱乐都在城北，他一般很认同城北，愿意在城北选择环境优美的房屋，要让他到其它区域去买房，可能性并不大。城北有数十万人，其中不乏有购房能力的人，他们需要提高居住质量，城北需要一批上规模上档次的楼盘来满足这部分人的需要。(2)楼盘供应量少城北由于其特定的环境影响，造成该区域房地产开发一直比较低迷，近段时间的供应量相对于其他区域也比较少。（3）片区人文环境差由于城北一直以来都是成都市重要的交通枢纽和物资集散地，该区域流动人口多，人文环境差，其他区域如城西、城南的居民一般都不会考虑在城北购房。（4）区域配套不完善 由于片区的规划，该区域主要发展各专业市场，而居民的许多生活配套并不健全。居民的购物、生活不方便。（5）商业氛围浓厚，居家氛围弱城北是商品及专业市场的集散地，商业氛围十分浓厚。但住宅项目较少，并且许多市政配套，生活配套跟不上，造城整个区域居家氛围较弱。2、市场产品分析（1）规模不大，以中低档为主所开发的楼盘规模都不大，一般在30-70亩左右，很少超过100亩。这也造成其开发的档次不高，以安居型为主。（2）户型以中小面积为主该片区的户型以二房，三房为主，面积二房70-90，三房100-130，属于中小户型结构。（3）价格在1800-2300元/平方米之间整个区域由于开发水平及承受能力所限，其价格在1800-2300之间，均价在2100左右。3、未来市场预测(1)市场潜力巨大城北住宅开发起步晚，商业房产开发量却最大，单是各类大中型专业市场就有上百多个，在这里经商的人达10多万人，加上其他人口，市场潜力巨大。他们中不少人都想就近买房，而不想每天为回家而穿城奔波，更不想频繁地更换临时居所。他们对家的要求不仅仅是遮风避雨，更想舒适地生活。城北的房地产市场也蕴涵了巨大的潜力。（2）开发环境不断改善。为推动城北成华区一带的发展，营造良好的投资环境和市场环境，市府、区府酝酿并出台了一系列的城市规划和发展大计，成都物流基地———城北商贸区的建设、“二横三纵”的建设、“公路集装箱”的建设等等。城北环境的改善将推动该区域房地产的发展。（3）呼唤成规模、高档次的产品城北的优势可能就在于开发量的短缺，低价位的地价，以及更容易营造环境。而成华区境内大量的人流对区域的发展起到很好的支撑作用，他们也期待着成规摸高品质的楼盘出现。4、城北区域楼盘资料列表 （一）市中心区域分析中心区是成都市的政治、经济、金融、科技、文化中心，是国务院确定的“商贸繁华区”，辖区内驻有省人大、省政府、省政协及众多省、市新闻媒体机构，春熙路、盐市口汇集了太平洋等一大批商贸企业，集聚了成千上万的中、小商家和店铺，五星级酒店及冠城广场等豪华商务楼，是成都市最繁华、最重要的区域。当然也就成为地价最贵的区域。1、市场现状分析(1)有较多潜在客户人们总是习惯将城市划分为若干区域，买房时总会选择最合适自己的。据成都市房地产局的一项调查数据显示，希望在一环路内购房的比例高达46％。在成都人眼中，仿佛在市中心买房才能满足他们的“中心意识”和归宿感，不过过高的房价将限制许多人在中心区购房的想法。（2）明显的区位优势高度成熟的中心区无论在位置、配套等各方面都有不可取代的优势。只要提供合适的价格和优越的品质，相信大多数人都愿意置业于此。（3）府南河开启新河居时代。府南河改造工程总投资大大改善了城市中心区的居住环境。府南河的整治工程，带动了沿岸房地产的开发，大量“亲水”概念的房地产项目应运而生，蓝色港湾、国嘉华庭、新城俊园等楼盘形成市中心一道靓丽的风景线。（4）地价高由于土地资源的有限性，导致了中心区地价高涨。虽然市民都希望能在一环内购房。但过高的价格将成为大多数人置业的阻碍。2、市场产品分析(1)产品以小规模的商厦，写字楼及电梯公寓为主市中心具有极强的区位优势，其特殊的位置决定了该区域地块资源的有限性和高昂的土地成本。在上半年一次中心区土地拍卖会上，两个总计7000余平方米的地块拍出了1524万元／亩和1240万元／亩的惊人天价。由此也就决定了中心区开发都以商厦、写字楼及高层住宅为主，并且规模都不大。这样摊低成本后房价才易被接受。(3)均价在3000-4500元/平方米之间市中心由于其明显的区位优势，房价较高，均价在3000-4500元/m2左右。 3、未来市场预测（1）旧城改造将给中心区的房产开发带来新的机遇。目前，市政府正在加强旧城改造力度。成都市中心区共有多个低洼棚户区正在改造。政府对旧城改造给予了很多政策上的优惠。开发商降低了开发成本，直接效应就是商品房的价格降下来了，普通市民也买得起市中区的房子。万科地产、国嘉地产、长富集团、新城置业等有实力的开发商都纷纷参与。（2）中心区土地资源有限，城市开发的中心逐步外移虽然有旧城改造工程，但是中心区的土地资源还是很有限的。在该区域不可能开发大规模的项目。城市开发的中心都在逐步外移。3、市中心楼盘资料列表。（一）郊县分析近几年，住宅郊区化的趋势越来越明显。随着成都市城市向东向南发展战略规划的实施和“五路一桥”等一系列重点基建工程的迅速推进，顺应四川省优先发展“成都一个特大的城市，绵阳一个大城市，德阳、彭州、邛崃等十个中等城市”的成都平原都市群发展战略，成都市十四个郊区（市）县将以集约化、规模化发展的方式形成包围成都市中心区域的环状生态绿化走廊带。许多大的发展商早已关注到这个市场。在城郊开始了一轮“圈地运动”。置信实业、新希望房产、交大房产、合力达集团等等纷纷进军郊县。1、郊县房如何获得人们的青睐呢？主要有以下因素：（1）土地供应量大郊县目前可供开发的土地较多，有实力的开发商可以大规模的开发，充分体现自己的特色。（2）土地价格低郊县的土地价格与成都市区比较，几乎要低50%左右，如此的价格优势让众多发展商将目光投向这些区域。（3）自然环境优美 喧嚣的大城市与快节奏的生活方式压抑了人的个性，悠闲快乐的绿色健康生活成为人们的追求。郊县由于其特殊的地理和优美的自然环境，受到了许多崇尚自然的人们的喜爱。在城区要呼吸到新鲜的空气都要以提高土地成本、建筑成本、绿化管理成本为代价，郊区住宅的价格优势、环境优势便显露出来。所以，在郊区买个好风景，买个闲暇的好心情，成为城区购房者的新理念（4）城市规划的优越性政府出台了一系列优惠政策措施以及市政的规划，如人民南路南延线将正式通车，撤消温江县，设立成都市温江区等。这些规划加快了郊县城市化进程。2、区域分析（1）华阳国务院1999年6月22日批准的成都市7个卫星城中，华阳便是其中之一。并且在2002年元旦，人民南路南延线正式通车。驱车从人南立交桥到华阳只需10分钟左右时间。成都市将向南率先进行城市经济整体推进，这使得2-3内华阳的房地产将快速发展。现有的华阳市场呈现以下特征：A、楼盘整体质素不断提高随着华阳不断的发展，消费者对项目的要求也将越来越高。近段时间，以府河音乐花园、华阳滨河花园、绿水康城、黄金海岸、翠拥天地为代表的一批中高档楼盘的涌现，将提升华阳项目的总体品质。B、房价不断提升商品房和土地的价格上升幅度都比较明显。商品房均价由2000年的800-900元/平方米到现在的1500-1600元/平方米。土地价格也上涨了2倍左右。C、各大开发商纷纷进入早在人南延线规划之初，华阳的土地就成了抢手货，三佳房产、双流向阳房产、宏城房产、森宇实业、三和房产等都在华阳搞开发，有的开发项目还不止一个。时至今日华阳的土地几乎已被慧眼独具的开发商们抢占贻尽。D、整体配套欠缺从市政配套来看，华阳整体还是比较差，商业、金融、行政、医院、学校等均未形成一定规模（2）温江 随着光华大道、成温邛高速公路、绕城高速公路等城市快速通道的建成，以及今年4月14日，国务院正式批准撤消温江县，设立成都市温江区，越来越多的开发商将目光转向了成都以西的温江。在短短的几个月时间里，置信房产、华新国际、森宇集团、亚都房产、华隆房产、天合房产、合力达等房地产开发商迅速抢滩温江，总征地量数以千亩计，一场金温江圈地大开发已拉开帷幕。现有的温江市场呈现以下特征：A、需求市场以本地人为主温江房地产市场潜在需求较大，并与市场供给保持一定程度的同步增长。目前温江全县商品房销售态势良好，空置率很低。旧城改造项目的消费群体主要为温江本地人，外地购房者所占比例较小，仅“芙蓉古城”的客户群以成都市内消费者和外地消费者为主，其中35－50岁的消费者成为购房的主力。B、项目品质不断提升2002年后，温江境内的大盘已有建信奥林匹克花园、置信芙蓉古城、置信柳城谊苑、森宇音乐花园、天祥边城水恋几个项目公开亮相，此举提升了温江房地产开发的整体形象，抬高了行业竞争的门槛，促使市场更加规范，加速了区域版块市场的形成C、水景及田园特色成主流几个亮相的项目，如建信奥林匹克花园、置信芙蓉古城、置信柳城谊苑、森宇音乐花园、天祥边城水恋都各具特色．边城水恋，在水及生态环境上做文章，柳城谊苑，营造的是一种的亲水生态主题等。6、郊区楼盘资料列表。（以温江、华阳地区为主）二、典型楼盘分析我们再以价格为分类标准把楼盘分成高档、中档和低档三种来分别列举典型楼盘，希望以另一种角度总结成都的住宅市场。高档楼盘：价格3000元/m2以上，其中价格在4500元/m2以上楼盘为豪宅；中档楼盘：价格2000～3000元/m2；低档楼盘：价格2000元/m2以下。典型楼盘的选取原则：²产品较有特色²值得借鉴和思考²目前仍在售高档楼盘 成都市高档楼盘分布图成都市高档楼盘的主要特点：1、从区域上：主要分布在城南、城西片区和1环路以内的中心区域及府南河沿岸。2、从价格上：均价集中在3000-4500元/平方米。少数运作水平和开发成本较高的精品豪宅价格在4500元以上如锦绣家园、银都花园。3、目标客户：中心区多为有区域情结的老成都，他们普遍不喜欢远离市区生活，这类楼盘正好满足了这类人群的要求；二环内则多为有一定经济基础的成功人士；二环外目标客户则较广。4、从户型上：基本集中在较宽松的中大户型，有少量小户型；户型供给多样，有平层、错层、跃层；5、从规模上：一环路以内的楼盘相当部分为小规模项目；二环外则较大。6、从产品本身：运作水平较高，各具特色，能体现目标客户的身份和品位。7、从项目优势上：Ø1环路以内的高档楼盘的价格支撑点主要源至于“区位”，便利的交通、成熟的市政配套为楼盘带来了“先天”的附加价值。产品的质素和自身配套则一般。Ø城南片区是传统意义上的高尚住宅区、富人聚居地，具有不可比拟的片区优势。此片区的楼盘本身的质素都普遍较高，一般拥有比较完善的配套设施，诸如：商业街、泳池、会所，甚至学校、医院等。Ø府南河沿岸项目以临河自然风景作为项目优势吸引客户。Ø二环路外的则多以项目的规模效应、品牌优势、产品硬件价值、可感受价值、居住文化、生活方式、社区配套等综合因素取胜。8、主要价格支撑因素：²靠近城市中心的区位²片区人文环境²临河自然风景²高品质的建筑²有品位的园林²完善的社区配套²成熟的市政配套 ²优质的物业管理服务三、典型楼盘分析一、春天花园【项目点评】项目处在历史文化旅游景区浣花地块，自然环境较好，具人文氛围且交通方便；楼盘的综合素质较高，细部处理精致恰当，较好地体现了项目的品质和格调。社区景观绿化空间充足，景观系统、协调、精致、具有层次感，营造了清幽、浪漫的居家氛围。【价格支撑点】自然景观、立面用材、园林设计、专用林木基地、社区配套。项目基本状况：1、地理位置：浣花风景区百卉路12号2、发展商：成都春天花园房地产开发有限公司3、建筑规模：占地面积：29314.88平方米总建筑面积：42136平方米总户数：228户4、绿化率、容积率产品分析：1、主题概念:以自然、生态、园林作为核心概念，强调人与自然的和谐互动。倡导一种人文的、幽雅的、高尚的生活方式。2、规划设计：Ø建筑风格:造型恬淡，富有质感，立面用材均系天然石材，简约、大气又不乏软柔细腻；门廊、门厅设计独特，较人性化，Ø建筑规划：多为5层跃6层住宅，共24幢，31个单元；其中，14个单元安装电梯，并局部设置叠加式Town-house住宅。Ø园林规划：（1）兴建以银杏等珍贵乔木为主的项目专用的林木基地形成绿色生态社区，以提升和完善人居生活环境，并体现生活的品质感； （2）设计由日本著名的园林规划大师担纲，追求自然、随意、生态环保的景观风格；（3）社区由山水等园林与外部空间有机结合，有水景系列贯通；多种树木高低错落有致，衬托出园区内层次丰富的缓坡状起伏地面。户型供给：130—270平方米，以三、四房为主，户型设计基本为错层和跃层，采用大阳台、大飘窗价格状况：3980—5500元付款方式：8成30年按揭，一次性付款98折配套服务:一期设有景观游泳池、儿童嬉水水池；二期采用双会所配置（内设茶吧、棋牌包间、健身房、台球、乒乓球等）；设网球场、便利店、干洗店、儿童活动中心等；另设九重设防的安防体系及三表远程、电子巡更、电子公告、电信宽带入网、背景音乐系统。销售状况：二、成都花园【项目点评】项目为开发商与政府联手运作，具规模效应，配套优越，产品的质素较好。但外立面颜色沉闷、中心广场虽视野宽阔、大气但显空旷单调；园林显得单调且杂乱，无层次感，观赏性不够；总之，整个项目的规划设计没有与本土文化很好的结合；物业价格相对偏高【价格支撑点】规模效应、完善的配套、名校带动、户用中央空调项目基本状况：1、地理位置：青羊区青羊大道8号2、发展商：成都市成都花园开发建设有限公司3、建筑规模：占地面积：总占地1400亩总建筑面积：90万 总户数：63504、绿化率、5、容积率：0.79产品分析：1、主题概念:2、规划设计：Ø建筑风格:Ø建筑规划：由16栋10-12层小高层、108栋联体别墅、28栋联排别墅、4栋花园洋房组成，中央为10000平方中心广场；40—100米楼间距，Ø园林规划：组团式环境规划，设七大主题公园，各公园为不同的异域风格户型供给：91-304，小高层131—163平方米，以三房二厅、四房二厅为主；价格状况：花园洋房均价3800元/平方米；小高层平层2850—3100元，跃式均价3600元；Town-house均价5100元付款方式：8成30年，一次性付款96折配套服务:配备幼儿园、小学、中学、购物中心、游泳池、医疗中心、8000平方米会所等设施；实行全智能化物业管理，功能较全；小高层配中央空调销售状况：2000年开盘，Town-house已销90%；花园洋房已销20—30%；小高层剩余较多三、置信丽都花园（3期） 【项目点评】为置信的代表作之一，建筑水平相当高，户型设计有创意成为项目的重要支撑。同时发展商提供的8角每平米的廉价优质的物管服务业成为了一大卖点。但是从总体感觉上看，其产品的系列特质并不明显，即楼体、园林、及其他细节的衔接并不算太流畅，还没有达到系列开发的那种层次。【价格支撑点】产品质素、泛景观、泛会所、空中花园、为业主修建的生态健康主题公园项目基本状况：1、地理位置：成都市二环路南四段2、发展商：成都置信实业有限公司3、建筑规模：总用地面积39249平米总建筑面积123471.1平米4、绿化率：61.5%5、容积率：3.15产品分析：1、主题概念:生态环境社区2、规划设计：Ø建筑风格：立面以白色为主调，配合窗台及大型空中花园的支柱的纵向线条，带出强烈的现代气息和不凡的气派。Ø建筑规划：U型半围合让每一户都能够看到内部的大型喷泉景观，同时保证了楼体间的空气流动。Ø园林规划：采用中式园林的造景方法，20亩的中庭水景园林，采用中心会所与全龄化时尚泛会所结合的新颖方式，散点布局：1）气势宏大的喷泉及梯级瀑布组成的大型水体景观；2）花木竹林栽种了多种乔木，配合毛竹林烘托出自然生态景观。3）入口处掘土成山，营造园中山林的感觉。户型供给：从149.57+42.15平米的4房，到306.17+73.15平米的跃式单位，共5种户型。其中每户都带有40-70平米的空中花园为其最大特色。 价格分析：住宅均价3800元，花园1300元/平米配套服务：设空中恒温泳池、会所茶楼，可依仗项目前两期的配套及丽都公园的配套（网球场、足球场、文娱广场等）销售状况：四、凯莱帝景花园【项目点评】项目投资开发商具国际性地产开发经验；位处成都的高尚住宅区，周边区域30层高层住宅还没有，能较好地展示项目的整体形象；作为成都酒店式公寓的典范，其建筑外形、酒店式会所，宽大的户型，高品质的服务都恰当的体现了其定位；现场布置典雅、大气，给人一定的想象空间，较好地展示了项目的品质【价格支撑点】建筑外型、用材；富人聚集地；酒店式会所；高品质的物管；项目基本状况：1、地理位置：成都市人民南路四段桐梓林北路2、发展商：成都凯莱物业发展有限公司3、建筑规模：总建筑面积95673平米总户数：498户4、绿化率：55%产品分析：1、主题概念:城南中心豪华景观电梯公寓2、规划设计：Ø建筑风格：建筑外形现代、挺拔、宏伟具都市感、品质感 Ø建筑规划：由3幢30层电梯公寓组成Ø园林规划：户型供给：主力户型：138.67平方米、159.91平方米、177.83平方米；三房两厅：139-160，四房两厅：178价格分析：起价3600，均价4000元，层差20-60配套服务：商务会所，网球场，恒温游泳池，儿童游乐中心，咖啡厅等销售状况：销售率达70%五、中海名城【项目点评】项目地处城南高新区，是中海地产在西部投资开发的首个项目。采用了中海的一向手法，整个楼盘的统一性非常明显，纯美欧洲园林，完美配套，户型多样。各个细节都做得较本地发展商更加细致。楼盘中，紧凑实用的户型设计得到了运用，但是消费者的反映并不太好，是值得借鉴的地方。【价格支撑点】品牌优势、概念设计、产品的品质、两大公园环抱、完美的配套项目基本状况：1、地理位置：成都市高新区神仙树南路8号2、发展商：中海兴业（成都）发展有限公司3、建筑规模：占地面积：约460亩，分三期开发，建筑面积：450000平米， 总户数：3900户，4、绿化率：49%产品分析：1、主题概念：城南欧洲小镇2、规划设计：Ø建筑风格：采用欧洲小镇主题，配合现代的建筑手法，塑造出带有欧洲风味的现代立面。主入口采用了双肩塔的歌德式设计，成为整个项目的精神堡垒。Ø建筑规划：规划将分为法国“枫丹园”、荷兰“千色园”、西班牙“赛乐园”等四期园林规划：欧陆风情的居住建筑与自然环境交融，营造出现代欧陆风情的生活空间和社区文化户型供给：60-239平米价格分析：多层、小高层，3100-4200，均价3500，花园洋房均价5000配套服务：商业街、运动健身休闲会所、幼儿园、小学、网球场、游泳池销售状况：六、雅典国际社区【项目点评】 利用罗马雕塑，主打雅典风格概念，临府南河具有较佳的景观优势。不错的社区品质及优秀的地理区位称为项目成功的主要因素。户型设计注重采光和通风，公共通道都采用自然采光，值得借鉴。现场包装典雅、大气，符合项目的定位。【价格支撑点】临河景观优势、社区品质项目基本状况：1、地理位置：志民路23号2、发展商：成都倍特新时代置业有限公司3、建筑规模：建筑面积130000平方米4、绿化率：48%产品分析：1、主题概念：雅典风格概念，营造了宁静、祥和、尊贵、典雅的居住氛围2、规划设计：Ø建筑风格：浓重、典雅的立面设计，色彩浓重，传统的欧陆风格设计Ø建筑规划：5栋21-30层，半围合布置，1期与2期间存在着5、6米的高差，形成起伏效果。Ø园林规划：中庭式设计，以林木为主。配合具有古罗马特色的雕塑，给人与典雅、大气的感觉及浓厚的文化气息。户型供给：165-169的三房，176的四房，户型面积集中价格分析：装修房起价3980，清水房起价3180，层差50-100，付款方式：一次性97折配套服务：会所、游泳池、咖啡屋、酒吧、茶坊、健身中心 销售状况：已销80%，销售现场：售楼处旁设有样板房，内部装修典雅，设有3尊铜质雕像。售楼员主动性很强，接待有序，现场设有多种饮料供看房的人选择。为1环路以内销售现场较好的楼盘七、银都花园.欣苑【项目点评】城南区域标志性的高档楼盘，进入早，已开发五年时间，产品多样化，小区内配套十分完善，获得多项奖项。【价格支撑点】富人聚集区、品牌优势、完美的配套、产品品质、优质物管项目基本状况：1、地理位置：成都市高新区新光路8号2、发展商：成都银都发展有限公司3、建筑规模：总占地面积：154507平米（226亩）欣苑（第五期）占地：44500平米总户数：947户4、建筑形态：多层和TOWNHOUSE5、绿化率：59%产品分析：1、主题概念:完美源于生活的品位2、规划设计：Ø建筑风格：色彩比较亮丽的现代风格，带有比较重的热带风格味道Ø建筑规划：采用围合布置，利用中部空间造景Ø园林规划： 中庭园林形象还没有得到很好的展现，只是初步成型。户型供给：主力户型三房两厅、四房两厅、五房三厅，面积：124-280价格分析：多层：4000，电梯公寓：3800，别墅：5500付款方式：配套服务：高尔夫推杆练习场，会所，餐厅，商业街，幼儿园，银都小学，游泳池，网球场，篮球场，沙滩排球场等营销特征分析：销售现场：现场布置整齐干净，但是人气不足。接待有序，但热情不高。广告宣传：2期的广告很少，只打形象广告，依靠品牌效应支撑销售销售状况：达68%八、万科城市花园【项目点评】有一定的品牌优势和良好的市场口碑，定位和开发水平较高；户型设计有独到之处，160平方米的townhouse设计紧凑之余，体现出舒适感，前、中、后三庭设计为其最大特色。；倡导的远离城市喧嚣的坡地生活新主张，能迎合目标客户的心理。自然特性与建筑个性能很好地融合。【价格支撑点】品牌优势、规划设计、商业街、会所、文化氛围、townhouse的户型设计项目基本状况：1、地理位置：2、发展商：成都万科房地产有限公司3、建筑规模：占地面积：占地760亩,一期开发150亩建筑面积：一期51825平方米4、绿化率：50% 5、容积率：1.1产品分析：1、主题概念:坡地新城，假日风情2、规划设计：Ø建筑风格：欧式风格立面，采用了暖色调涂料墙面，突现出“小镇之家”的感觉。Ø建筑规划：利用地块起伏多变的特点，将楼体错落有置地分布，使小城内的景观角度丰富变化。Ø园林规划：以楼体、道路、水景及商业街为主，注重生活气息的营造，并没有像其他楼盘那样用大型主题园林做支撑，值得借鉴。户型供给:户型多样，有酒店式公寓、花园洋房、联排别墅、独立别墅，面积80—210平方米。价格分析：多层2600元/平方米，Town-house4600元/平方米付款方式：配套服务：社区内配套完善，1．8万平方米的社区中心，大型谷底公园、景观泛会所、商业街、游泳池、幼儿园、小学等销售现场：现场布置采用了万科一向的手法，售楼处风格与产品风格完全一致。现场人员接待有序，耐心讲解。部分售楼员来自外地，在深圳、广州等地有售楼经验。销售状况:一期基本售磬，二期开始内部认购,还未正式销售九、曼哈顿【项目点评】项目位于人民南路四段，未来的CBD，位置较好；作为成都不多的高层住宅，用在空中设置7个主题花园的方法，维持了建筑与生态的平衡性；克服了传统小户型在设计上的一些缺陷；拥有居住、办公、投资等多种功能； 【价格支撑点】地段、户型设计、空中主题花园、赠送面积、多功能、物业管理项目基本状况：1、地理位置：2、发展商：3、建筑规模：占地面积：总建筑面积：3。4万平方米5、绿化率：55%6、容积率：1.5产品分析：1、主题概念:生态摩天大楼里的酒店式空中翠庭小别墅2、规划设计：Ø建筑风格:现代风格，充满时代感。Ø建筑规划：由一幢14层的高层组成Ø园林规划：每层“品”字型绿化，各设一个主题花园。户型供给：全为跃复式，面积23-118平米共5类价格状况：2800—4500元，均价3400元付款方式：8成20年配套服务:7100平米会所设咖啡厅、酒吧、商务中心、健身运动俱乐部、快餐厅；七个主题泛会所、酒店式大堂；酒店式管理销售状况：中档楼盘 成都市中档楼盘分布图成都市中档楼盘的主要特点：a)从区域上：主要分布在城东、城北片区和二环路以外、城郊结合区b)从价格上：均价集中在1500-3000元/平方米，总价在15—30万的较多。c)目标客户：多为工薪阶层、需成家立业的年轻人、外来打工人口，年龄集中在25—35岁之间d)从户型上：户型面积选择面较大，户型设计从实际生活上考虑较多。e)从功能上：主要用作居家，办公、居家两用的较少。f)从规模上：一环路以内的楼盘相当部分为小规模项目；二环外则较大。g)从产品本身：注重产品的实用性、社区环境注重居家氛围的营造，社区文化则强调邻里交往。h)社区配套：多为能满足大众消费的娱乐项目如茶坊、棋牌室、麻将馆、乒乓球室、游泳池等i)物业管理：以保障安全为重点，服务规范化j)主要价格支撑因素：（1）成熟的配套设施。（3）便利的生活条件（4）性价比高、使用性能好的产品（5）灵活的付款方式（6）社区配套较全8）规范化程度高的物业管理服务（9）良好的社区环境（10）亲切怡人的社区文化三、典型楼盘分析一、博瑞都市花园【项目点评】低密度、低层数；小区的规划较好，讲究间距、强调空间；在对水的运用上给予了精心的考虑；【价格支撑点】产品的规划设计、成熟的配套、多层景观系统、园林、物管、项目基本状况：1、地理位置：青羊区光华大道与青羊大道交汇处西侧2、发展商：成都博瑞房地产开发有限公司3、建筑规模： 占地面积：214亩总建筑面积：总20余万平方米5、绿化率：55%6、容积率：1.5产品分析：1、主题概念:健康、文明、快乐、时尚的新都市空间2、规划设计：Ø建筑风格：Ø建筑规划：清华大学建筑设计研究院深圳分院担纲建筑规划以6层的多层为主，有一幢9层电梯公寓。规划上采用了错动式庭院规划，讲究间距、强调空间，通过院落的组合形成整个小区；Ø园林规划：美国EDSA担纲园林景观设计在两条景观轴线上安排共享空间和运动空间，而绿化组团内则强调私密性和安静园林设计注重人与景观的交融，对于花园，则通过树阵、硬地、草坪等对空间的划分形成相对安静的空间户型供给：二房二厅（79—109平方米）、三房二厅（101—171平方米）、四房三厅（133—187平方米）、五房二厅（170平方米）、有部分跃式，大都带平台花园价格分析：2500—3100元/平方米，均价2800元/平方米付款方式：8成20年（满足一定条件可30年）、一次性付款97折；配套服务：休闲生活长廊集中超市、药店、饼屋、茶肆、托管中心等生活设施；中心庭院汇集了景观泳池、缓坡草坪、儿童戏水池、木栈道、休闲廊架等特色景观，另还有壁球场、会所、幼儿园；周围有学校、公园、医院等市政配套设施；由博瑞物管实行“温莎式”星级居家服务。销售状况：四月开盘，已销80% 二、置信大华情融苑【项目点评】项目定位于大型生活类住宅小区，较好地利用了既有的居住环境和规模市场；社区规划承续了置信丽都花园的文化内涵与氛围：安逸、恬适；【价格支撑点】成熟的配套、便利的生活条件；大社区；品牌优势项目基本状况：1、地理位置：二环路西一段2、发展商：成都置信实业有限公司3、建筑规模：占地面积：置信逸都花园总占地300余亩总建筑面积：情融苑78371平方米小区公园占地：30亩住宅总户数：324户4、绿化率：60%5、容积率：1.76产品分析：1、主题概念：以现代都市村落，自然纯真的风情为主题概念2、规划设计：Ø建筑风格：现代物业与传统川西文化相融合Ø建筑规划：北侧是6000平方米的水景内庭花园，设下沉式广场，南侧是占地30亩的小区公园Ø园林规划：紧邻占地30亩的社区公园；小区内设6000平方米的水景内庭花园；同时建立20—90平方米的私家空中花园；三者结合创造了全方位的绿化和多重景观，使小区生态环境更趋完美。户型供给：四房二厅和136—193平方米的跃层，带20—40平方米的私家空中花园，跃层客厅与空中花园挑高4.9米，并配宽幅落地窗。 价格分析：2600—3180元/平方米配套服务：小区内设幼儿园、游泳池、儿童戏水池、网球场、露天茶座、篮球场等为业主提供的VIP专属服务；同时可享有双楠社区的各种基础配套。实行智能化物业管理，服务内容包括日常保洁、绿化管理、客户服务中心销售状况：2900—3180元/平方米三、新城俊园【项目点评】项目位于玉双路（一环内），所处区域教成熟；户型多样，选择面大；净挑2.7米的阳台构成室内外结合的花园概念；小高层板式结构能更好地通风采光，具有户户见景的优点。【价格支撑点】区域优势、小高层板式结构、产品性价比高项目基本状况：1、地理位置：玉双路（一环内）2、发展商：成都龙基集团有限责任公司3、建筑规模：占地面积：13722平米建筑面积：431014、绿化率：46.8%5、容积率：3.14产品分析：1、主题概念：新城市住宅典范2、规划设计： Ø建筑风格：现代风格，小高层板式结构Ø建筑规划：4幢11—12层小高层按地势成倒“U”字排列，形成围合式纯居住小区Ø景观规划：重室外景观与室内景观的有机结合户型供给：户型多样，50-206平方米，价格分析：2700-3050，跃式3800付款方式：一次性97折配套服务：会所、幼儿活动场地、智能化系统销售状况：去年11月开盘，销售率达95%四、成都现代城【项目点评】项目所处区域较成熟、环境较好，周围有六大公园；物业可用作居家、投资、办公；项目本身配套全且提供24小时免费供餐服务和家政、物业、酒店式服务；形象包装时尚、有个性，符合目标客户的口味【价格支撑点】区域、户型、配套、物管、推广手段项目基本状况：1、地理位置：市中心内环线锦里西路2、发展商：四川省林凤房地产开发有限责任公司 3、建筑规模：占地面积：11300平方米建筑面积：86060平方米4、绿化率：305、容积率：7.9产品分析：1、主题概念:都市中心时尚精品小户型，倡导新锐意识形态的都市生活2、规划设计：建筑风格：建筑规划：园林规划：户型供给:以小户型为主力户型，45—96平方米共30多种户型价格分析:起价2680，均价3000元。付款方式:8成20年，一次性95折配套服务:网球场、游泳池、健身房、酒吧、空中艺术走廊和星级会所销售状况:销售率达60%五、金房.汇景新村【项目点评】【价格支撑点】项目基本状况： 1、地理位置：金房苑西路2、发展商：金房集团3、建筑规模：占地面积：约50亩建筑面积：46096总户数:3444、绿化率：45%5、容积率：产品分析：1、主题概念:2、规划设计：Ø建筑风格:Ø建筑规划：9幢多层Ø园林规划：坡式园林户型供给：平层、错层80-124、复式182-188价格状况：起价：2200、均价：2480付款方式：配套服务:坡式半地下会所，品茗、聚会、健身场所，中庭花园 销售状况：销售率50%六、交大吾家【项目点评】项目是交大房产继“数码村”后推出的又一精品小户型社区，【价格支撑点】大社区、项目基本状况：1、地理位置：交大路2、发展商：西南交通大学房地产研究中心3、建筑规模：占地面积：约60亩建筑面积：63650平方米4、绿化率：5、容积率：产品分析：1、主题概念:精彩小户型、温馨大社区2、规划设计：Ø建筑风格:三角形回廊设计Ø建筑规划：小区由8幢全框架三角形6层建筑组成Ø园林规划：户型供给：平层40-80、跃层70-140 价格状况：均价2600付款方式：配套服务:园林广场、读书廓、休闲沙龙、商场销售状况：销售率达75%七、蓝色空间【项目点评】【价格支撑点】项目基本状况：1、地理位置：成都交大路中段2、发展商：四川富森实业投资有限公司3、建筑规模：占地面积：约6万平方米建筑面积：约9万平方米总户数：700户4、绿化率：42%5、容积率：产品分析：1、主题概念:用蓝调演绎生活优雅2、规划设计：Ø建筑风格: Ø建筑规划：11栋6层多层、2栋12层小高层，五个半围合式多层组团，Ø园林规划：三层绿化景观户型供给：69-210价格状况：均价2200付款方式：配套服务:会所、中央园林、水景公园、南国泳池、商业步行街销售状况：销售率40-50%八、蜀都花园【项目点评】【价格支撑点】项目基本状况：1、地理位置：成都市蜀都大道东端水碾河路14号（二环内）2、发展商：成都华盛实业3、建筑规模：占地面积156亩4、绿化率：53.3%产品分析：1、主题概念：2、规划设计：Ø建筑风格： Ø建筑规划：Ø园林规划：户型供给：两房两厅：94-102，三房两厅：133-139，四房两（三）厅：136-222，五房两厅：146价格分析：均价2300，现阶段出售房价在2700左右付款方式配套服务：生态水景，羽毛球场，儿童游戏乐园，高尔夫击球练习场，迷宫花园，茶室，花房，中英双语幼儿园，3万平米的会所等销售状况：销售现场火爆，销售率达80%左右九、凤凰栖【项目点评】在成熟社区选址，在城西浓厚的历史人文背景下演绎出现代川西民居，较有特色；社区营造吸收了传统园林简洁明快、轻灵实用的特点，为底层住户设计的园林花墙围台的独门小院为整个园区营造了传统院墙街区的生活氛围。【价格支撑点】成熟区域、川西民居特色、项目基本状况：1、地理位置：二环路西三段金房苑东路2、发展商：成都乐民房屋开发有限公司、成都金房集团公司3、建筑规模：占地面积：约35亩建筑面积：43000平方米4、绿化率：32%5、容积率：产品分析：1、主题概念：现代川西民居2、规划设计： Ø建筑风格：川西民居的建筑风格。Ø建筑规划：Ø园林规划：传统的庭院式园林风格，其亭、台、门、廊各具特色，相互交融，与明快整洁的楼群彼此呼应，相得益彰，采用社区大园林与家庭小园林相结合的方式社区户型供给：三室两厅双卫（102–123）、四室两厅双卫（140–187）、跃层（154–245）价格分析：起价：2500、均价：2680付款方式：配套服务：销售状况：销售率达65%四、成都市住宅市场总结从以上成都市整体楼盘调查，成都市住宅市场呈现以下特点：1、开发商成熟，品牌开发商的带动促使整体水平不低成都的开发商在观念、手法、策划概念比较成熟，水平与全国最高水平差距不大。重环境、重服务、重质量已经成为市场趋势。2、住宅开发类型区域性强成都的“南富西贵”之说就是因为城南为高档楼盘聚集区，城西为中档优质楼盘聚集区，同区域内不同项目大同小异，市场定位相近，从而达到了区域共荣。消费者首先是区域认同然后是项目认同。 3、主题概念多。从河居生活到法式风情，从坡地文化到生态居家，从智慧生活到康居典范，成都市项目的主题概念层出不穷，其中也不乏精品，但是也有部分项目概念比较空洞，缺乏演绎的基础。4、在户型面积方面，主流户型面积偏大受地域消费特点影响，成都市住宅户型面积与沿海地区相比普遍偏大，户型面积从使用角度来说属于舒适型的户型面积。住宅二房在90～100m2左右，三房在130～140m2左右，四房在160～180m2左右。5、在户型定位方面，单个项目户型面积跨度大、户型多。成都市住宅项目的户型面积跨度非常大，户型种类设置多，户型面积差在100m2以上的项目很多，个别项目面积差竟达到200m2以上，跨度之大令人吃惊。6、在产品类型方面，小高层电梯公寓和多层为主，TOWNHOUSE和低层花园阳房受青睐。一环以内受用地限制，高层较多，除此之外小高层和多层居多，TOWNHOUSE和低层花园阳房受青睐。7、在建筑风格方面，通常与地方文化相结合。以川西民居为代表的蜀风建筑在建筑风格上体现较多，而融入本土文化的项目基本都能够取得成功，采用与本土文化相近的南方风情、异域风情的项目，也能够为消费者接受。8、价格方面，成都住宅绝对价格不高，而且价差不大。相对同等城市，成都市住宅绝对价格不高，从而也直接导致了价差不大，如市区内价格普遍在2000—4000以内，中高端市场的准入门槛高，然而边际收益不大。9、配套设施较全，但将配套设施作为重要卖点的项目才刚刚起步。相当部分项目的配套设施都很多，如会所、儿童游乐园、游泳池、网球场等。大规模的项目还配有幼儿园、小学、高尔夫练习场、商业街。但大都只做局部宣传，没有铺开来作为重要卖点，更没有提升到概念高度。10、郊区盘凭借价格和自然环境渐被认可随着交通条件的改善，虽然综合质素一般，但是凭借良好的自然环境和较低的价格还是受到越来越多消费者的青睐。五、大盘情况1、大盘的界定项目总用地面积城区500亩左右，郊区在1000亩以上。 2、成都的大盘按上述标准，成都目前的大盘有以下楼盘：²城区大盘：成都花园（1400亩）、蜀风花园城（1000余亩）、万科城市花园（760亩）、中海名城（460亩）、深长城成都五洲花园（1500亩）。²近郊大盘：我们将目标锁定在可以作为成都市民第一居所的近郊区域温江和华阳。温江板块：锦绣花园西区、建信奥林匹克花园、森宇音乐花园；华阳板块：远大集团（2000亩）、新希望南方新城（2000亩）、剑南春（1000亩）、美国OFA、棠湖集团、心怡（另外，紧靠近华阳的万安辖区内有郎酒集团项目）。目前华阳各项目均处于前期启动或未启动，因此具体资料不详。3、在售的大盘情况成都花园（1400亩）、蜀风花园城（1000余亩）、万科城市花园（760亩）、中海名城（460亩）在售。上述楼盘详细分析见报告相关部分。4、至2003年上半年将公开发售的大盘情况²成都五洲花园：深长城集团项目，位于三环以外、武侯大道以北、人南延线东侧、府河以西，是政府规划未来城市副中心居住地。项目总占地1500亩，预计2002年底开工，预计售价未2400元/m2左右。²锦绣花园西区：成都华新国际城市发展有限公司2002年1月16日正式签约进入温江，所开发地块位于温江涌泉镇光华大道旁，预计总投资5－6个亿。项目总用地号称上千亩，总建筑面积约30万平方米。一期开发用地500余亩，预计3年内开发完成，拟建低密度小区，建筑形式有联排别墅，多层，以联排别墅为主，首推5—10万平方米，计划今年底开工，明年3月份推出。联排别墅主力面积在180~190平方米左右，预计售价在2500~2800元/m2左右。²建信奥林匹克花园：成都建信奥林匹克投资置业有限公司2001年11月26日，奥林匹克花园落户温江。项目总用地1600亩，总投资20多个亿，开发周期3—5年，力争3年开发完毕。奥林匹克花园是成都的超大型社区，预计居住人口3—4万，引水入城，打造一座名副其实的健康生态城。产品以小高层电梯公寓为主，兼有联排别墅等类型，公寓每套面积在100m2左右，联排别墅在150m2左右；预计今年下半年开盘，预计售价在2000元/m2左右。²森宇音乐花园： 成都森宇实业集团去年10月开始在温江征地开发“森宇音乐花园”，项目总用地1600亩。一期开发用地300余亩，开发面积25万平方米，一期开发及公建配套环境建设计划总投资4亿元，今年十月前后动工，一年内完成。计划总开发期三年左右。产品以高层、小高层电梯公寓为主，每套面积在100m2左右，预计下半年开盘，预计售价1700元/m2左右。5、成都市大盘市场的总结²成都还没有建成的郊区大盘，没有成功案例；²成都市区大盘均由外来集团开发，如万达、万科、中海、中房、长城；一方面说明成都市本地开发商操作能力不够，另一方面说明大盘需要强大的资金来运转，对资金能力要求非常高；²分期开发，控制每期推出量是大盘成功的一个共同特征，统一大社区、不同小组团是项目不断创新和变化，不断制造项目在市场中的热点；²大盘如果不能与本地文化相融合即使规模大也会失败，如北方设计风格的成都花园；²目前成功的大盘都是居住型，这对将要推出大盘有借鉴意义；²大盘配套设施不仅要齐全，更要不断成为项目阶段卖点；²今年后1—2年郊区大盘将陆续推出，竞争将更加剧烈。六、结论通过市场调查的总结和对成都市大盘的总结，在成都市住宅市场的现时水平下，在目前的市场竞争条件下，项目应该做到以下几点：²项目要成为成为华阳板块（朝阳板块）的标准，制造准入门槛，阻隔竞争，甚至配套为板块服务；²项目需要有易于分期延展、包容性强的总体概念支撑整个开发过程；²项目是否可以在主流户型面积之外，补充些紧凑面积的户型；²项目应该设置多种户型，扩大客户层面；²项目应该以低层和TOWNHOUSE为主；²项目风格应该采用与川西文化相融合或易于被本地市场接受的异域风情；²项目应该以相对较低的价格制造项目的高性价比，对市区形成同品质下的价格优势，对郊区形成同价格下的品质优势；²项目配套不仅要齐全，而且要有特色，要成为项目的重要卖点，甚至提升为分主题；²项目定位要有一定的居住和度假兼容性； ²项目应该分期开发，并控制分期开发规模，可以即降低市场风险，又减轻资金压力。第三部分消费者分析一、解读成都Ø成都市地处成都市平原中心，物产丰富，气候宜人，商旅如云，文星汇萃，在历史上未遭大的变革，少有战乱之虞，民安逸乐，历史和生活给了他们充裕的时间、精力和志趣，狭隘的地域文化和平均主义使成都人习惯了无所事事、与世无争。Ø另一方面，成都作为西南政治、经济、文化枢纽，吸引了很多外来人口的加入，同时随着“西部大开发”政策的推行，凭借其西部龙头的实力，很多外地企业纷纷前来抢滩，这无疑给成都带来很好的发展机遇，也给成都这个城市注入了新的活力。Ø一个城市的历史造就了一个城市的文化烙印，封闭与开放，进取与闲散，创新与守旧，传统与现代，盆地意识与国际化趋势等等矛盾交织在一起，形成了今日成都独特的地域文化和生活品性。二、生活形态分析1、生活方式：追求一种舒缓、休闲、张扬、注重沟通、具亲密的亲朋关系、和睦的邻里关系的生活方式。表现在：Ø对穿着、饮食、休闲娱乐的大众时尚潮流投入较多：这从成都人喜欢坐茶馆、打麻将、进歌厅、看足球、吃火锅及成都女孩时尚的穿着可体现出来。Ø家庭理财方面选择股票及风险较小的储蓄较普遍。Ø家庭观念较重，对亲情比较看重。2、生活态度：追求享受，享受多一些、享受好一些是他们的生活信条3、工作态度：不喜欢工作强度、精神压力太大的工作，投资创业的意识不强，缺乏创新与锐意进取的精神4、热衷的消费Ø仍以穿着、饮食、娱乐的大众消费为主Ø上网已作为一种时髦的生活方式渐流行，“你的伊妹儿在找你”已成为时尚。Ø到郊区和国内其他地方旅游逐成热点Ø既可成为交通工具又可体现个人身份的购买汽车已作为一种时尚消费被逐日接受Ø对更个人化，讲求品位与地位，能舒缓工作压力的消费场所如西餐厅、咖啡厅、健身房、网球场、高尔夫消费较少。 5、消费观Ø消费心理开放，乐于接受新的产品，有追求时髦和个性的心理，敢于超前消费是他们的一大特色Ø消费较实际，仍注重产品的实用价值。Ø消费取向不太注重专家的建议，凭自己的直观感觉和亲朋的介绍较多。Ø因为生活节奏较慢、生活压力不大，热衷于购物，花在购物上的时间较长，对速食、信用卡、电话订货不太热衷。三、住宅消费特点建筑是一门艺术，也是一门文化，住宅消费最能反映人们骨子里的观念，以上反映在住宅消费上，则集中体现为如下特点：Ø选择买房比租房更普遍，期望拥有自己的物业，真正能落地生根，成为他们储蓄消费的最大目标。Ø购房目的：仍以改善居住环境、成家立业日常居住、孝敬父母为主，以置业投资、休闲度假为辅。Ø敢于超前消费的特点，使具有特点、产品质素较高的中高档住宅市场容量大。Ø消费较理性，选择住宅的首要因素仍为价格、位置、户型，居住位置则注重交通、购物、上下班是否方便。Ø注重亲情的特性使购买住宅时有一定的区域情结，喜欢离父母、朋友、离工作地点较近的区域。Ø购买物业时较谨慎，注重产品带来的实际利益，凭单一的营销手段和概念推广较难打动他们。Ø倾向选择有生活情趣，社区环境能使休闲的生活氛围得以充分彰显的物业，如小区住宅的架空层植绿化，并放置桌椅供业主聊天、打牌、沟通。Ø骨子里仍偏爱传统文化，对以传统文化为主题的住宅更青睐。Ø在物业类型的选择上，因习惯和爱好，对多层和小高层的选择比例大于高层。Ø在户型面积的选择上，选择大户型时倾向宽松型。Ø对强调社区邻里交往的社区文化较认同，喜欢有共同归属感、利害关系及心理认同的亲切怡人的社交氛围。Ø有个性主题、综合配套好、总价低、有投资价值的小户型对年轻人有很大的吸引。Ø消费心理开放、购买转向快，有特色的项目受到追捧。 Ø积极、开放环境的逐日形成，对外来文化与事物的包容性和接受性强的特点，使他们对那些能挖掘其隐性需求，引导一种国际化的居住观念，让消费与国际潮流接轨和能彰显文化内涵的住宅产品逐渐产生认同感。第四部分项目分析一、项目概况项目位置图项目位于成都市南向，双流县华阳镇境内，府河以南、人民南延线（天府大道）东侧，与高新区紧一河之隔，是华阳镇最靠近成都市区的区域。地块处于双流华阳地界沿府河老成仁路至中和镇范围内。项目总占地2000亩，前三期1500亩，预留用地500亩。其中项目一期开发450亩。地块现状双流县介绍面积1072平方公里，人口85万，下辖26个乡镇。县城距成都市区仅16公里，成都双流国际机场位于该县。（再详细点）华阳镇介绍位于成都市南部，与成都市高新区相接，华阳为双流县主要对外窗口及商贸中心城镇，同时也是成都市规划的城市扩张卫星城镇。华阳受成都市城市向南发展规划的影响，在近两年已成为成都市最主要的城乡居住开发区域之一，由于连接城市快速道路——天府大道的贯通，缩短了城乡之间的距离，华阳区域已基本融入成都市城市大格局，目前该区域作为居住区已经越来越得到成都市场的认同。华阳未来规划目标为成都高品质卫星城。国务院1999年6月22日批准的成都市7个卫星城中，华阳便是其中之一。据悉，到2020年，华阳城区将由目前的8平方公里增加到27平方公里，城市居住人口达到30万。高品质住宅将是华阳房地产业的发展主流。 有关人士介绍，未来的华阳将以发展居住、商务、高新技术产业为主。规划的7个组团中，一个是城市副中心组团，一个是高新技术园区组团，其余为居住组团。组团之间以生态隔离带连接。而且在新开发居住区中坚决不建商铺，小区围墙建成通透式。在北部新区，在建项目已严格按照这些要求在执行。对于新开发住宅小区，要求绿化率要达到40％以上，容积率在1．5以下。高品质社区不仅是广大购房者的希望，也是政府和开发商们的愿望。据了解，目前在华阳的购房者中，有约70％是成都人。这其中除了一部分投资行为外，大部分人买房是用来居住。成都人能来华阳买房居住，对房子的要求自然较高。而事实上，近年来华阳的房屋品质迅速提高，有的已经和成都城区的房子不相上下。今年华阳一本地开发商还向购房者郑重承诺：不满意，无条件退房！充分说明了华阳开发商建设高品质房的决心。而近期开盘和即将开盘的几个项目，如绿水康城、黄金海岸、翠拥天地等，其联排别墅比例都不小，这也从侧面反映了开发商修高品质房子的动向。二、项目地块分析1、华阳镇征地分析随着天府大道的开通，使得位于人南延线终点的华阳板块迅速升温；而城市向南发展方向的确定及城市副中心规划更是使华阳溶入成都市主城区的一部分。华阳境内府河延线较长，蜿蜒曲折，景色多样，使沿岸楼盘极具特色。随着府河音乐花园的成功，华阳已经越来越受到人们的关注。早在天府大道规划初期，众多精明的开发商便开始了在华阳的“圈地运动”。华阳镇征地示意图从华阳镇征地示意图我们可以看出华阳的征地情况为：华阳15平方公里规划用地已经全部划分。其中，已报土地有三利、珠峰、青年亿达等7块；已批土地有森宇、华兴、三佳、三和等共14块；未报土地有远大、丰瑞、三环、南方新城、森宇、心怡、棠湖、剑南春等共约22块。从征地单位可以看出：由于华阳没有进行前期规划，所以开发地块较乱，影响了地产品牌企业的进驻，进驻本区域的开发单位基本不是地产品牌企业，基本是华阳本地开发商，关系公司以及成都和外来的实力企业集团。由于存在众多不知名小单位或关系单位拥有小块土地，使土地开发存在较多的不确定性。各单位征地的特点有三个：力求地块面积大、靠近人南延线、靠近府河。地块面积大：可以使项目有规模优势，即使不开发，等土地升值后也可以高价分块出让，所以地块在不在一起并不重要；靠近人南延线：可以使项目直觉上有交通优势、展示性强，也可以有比较直接的出入口； 靠近府河：可以使项目具有景观优势，尽管水质不好，但前景光明（河水治理），景观将是项目的一大卖点。远大项目地块在竞争中的位置我们从规模大小、地块规整度、与成都市距离远近、景观面长度4个方面看。从用地规模来看，棠湖、远大、心怡、三佳、OFA、剑南春、南方新城规模较大，远大在三甲之列，从地块规整度来看，心怡、剑南春、棠湖、三佳较好，远大地块分散；从与成都市距离来看，远大位置最近；从景观面长度（指沿府河长度）：心怡、森宇、剑南春、润兴等较长，远大并无优势；综上所诉，虽然远大总体规模较大，但是地块的分散降低了项目的整体规模优势；景观方面没有优势。可以最明确的就是距成都市区近，但是同为郊区盘、道路条件好，与其他几个较大规模的地块相比，交通时间相差只有3分钟左右，因此从这个层面来看距离近对起作用的方面是从成都市区来华阳最先看到的华阳楼盘就是远大集团的项目。当然这在后期营销过程中有很重要的作用，但是从客户生活的角度没有太大意义。2、周边环境分析（1）人民南延线（天府大道）²背景简介：2002年1月1日，天府大道正式通车，全长13.465公里，主车道为双向8车道，设计时速为60公里，是目前成都市已使用道路中路幅最宽的道路，其附属设施也堪称国内高等级城市道路中的一流水平。天府大道与火车南站立交桥、人民南路共同构成成都的“中轴线”，是城市向东、向南发展和连接市中心与卫星城的重要通道。同时该道路还将承担起串联沿线高新步行区、棕树、琉璃北、琉璃南、新园、站南、大源、华阳九大组团的功能，未来的城市南部副中心也包含在站南组团中。²现状实景：与成仁路交叉口辅道及隔离带路面及路灯宽阔的路面²与项目关联点： 位于项目一期西面，是未来项目业主的“回家之路”，其良好的路况已经为成都市民所皆知。项目沿道路的展示面长约500米左右，是项目对外充分展示形象的最重要区域。²关键驱动因素：¨回家之路的包装¨沿线的包装与导示系统¨项目沿路的建筑形象设计与功能设计（2）成仁路²背景简介：成仁路过去是成都至仁寿的主要道路，随着城市规划及道路设施的不断完善，成仁路的作用将逐渐被削弱，但仍然会保留，并且可能进行线路调整。路面较窄，为双向四车道，无辅道及绿化隔离带等附属设施。路矿况较差。是华阳至中和镇和成都的另一条道路。²现状实景：成仁路全貌路面及行道树²与项目关联点：成仁路贯穿项目用地，并将项目一期分成东西两块。是项目需要改造的道路，解决其形象、来往车辆噪音等相关问题，使其不利方面的影响对消费者购房不会产生影响，是项目成功的必要条件。同时，成仁路也是项目对外展示形象的另一个重要区域。²关键驱动因素：¨道路的路线整改¨沿线的包装与导示系统¨项目沿路的建筑形象设计与功能设计¨项目一期东西两地块的关系处理¨项目一、二、三期通过道路的衔接处理（3）高压线²背景简介：沿人民南延线路东侧，项目靠近道路区域是南北走向高压线。高压走廊控制区域内不宜进行住宅建设。²现状实景：高压线通过地块上空紧临人南路的高压线²与项目关联点： 虽然高压走廊下不宜建造房屋，但是由于高压线基本在道路路边，由于项目需要退一定的红线距离，因此高压线虽然影响观瞻，但对项目实际建设、使用及品质影响不大。完全可以通过煽情的建筑设计和环境设计转移消费者的视线（如深圳万科四季花城紧靠铁路）。²关键驱动因素：¨高压线控制范围内的功能设计，怎样利用是关键（如置信丽都花园）¨通过项目沿路建筑形象设计与功能设计的特色和品质感营造，转移消费者视线（4）府河²背景简介：府河是成都市的母亲河，项目相临的府河河段为成都市的下游，华阳镇的上游，水质一般。府河及各延伸段的治理工程已经全面开始，对府河的全面治理是成都市重点工程之一。²现状实景：紧临项目一期的府河现状项目二期附近的府河水面府河河道现状一府河河道现状二²与项目关联点：府河流经项目地块距离虽然不长，但是项目依然有相当丰富的河水资源可以利用。由于项目地块分散，所以府河就理所应当地成为联系项目总体的一条纽带。²关键驱动因素：¨熟悉掌握府河及各延伸段的整治进度，做到心中有数，有问必答¨沿项目地块区域内府河的河岸绿化和改造，使之成为最美丽的一段，体现项目特色¨对河水资源的合理利用，亲水文化的演绎全面体现在临水、观水、听水等几个方面（5）厂房、营房²背景简介：项目地块东面及地块中间现存大量的军队用房，各类工厂等设施以及少量民房和餐饮用房。对使项目地块的土地构成不纯粹。军队用房不可能拆迁，其它类型用房均可以拆迁。²现状实景：军事管理区远景军事管理区近景地块内厂房地块内工厂餐饮用房蜀阳制药厂²与项目关联点： 军事管理区不会对项目产生负面影响，但是其他工厂房屋对项目综合质素影响较大，拆迁工作也会增加项目开发成本。²关键驱动因素：¨拆迁工作按计划进行，保证不影响项目进度¨协调政府关系，力争降低拆迁成本（6）度假村²背景简介：在项目一期北面是竹岛度假村，在成都较有名气，大部分市民都知道该度假村，度假村紧临府河，村内竹林葱郁，客房、泳池等各种娱乐设施俱全。度假村紧临项目一期是其储备用地。²现状实景：度假村远景度假村入口度假村外景度假村内河景观²与项目关联点：项目可以争取与度假村联手统一改造河岸绿化及设施，使本区域河岸形象统一；另外前期可以利用度假村的知名度使客户对本项目的位置有清晰的认识；再有度假村的消费者也将是本项目的目标客户，后期可以进行针对性的促销；当然也可以与度假村联合搞活动营销。²关键驱动因素：¨理顺关系，明确共同利益¨府河河岸的统一规划和整治三、项目SWOT分析优势²本区域所在华阳镇现在是城市热点发展区域（城市向东向南发展）天府大道开通、城市向南向东发展方向的确定、环境较好、与市区距离较近等几方面因素使得华阳成为城市发展的一个重要区域。²道路条件好（天府大道开通）成都最畅通的路。交通管制少，车道多，道路设施好，绿化好，车流量不太大，车行速度快，不塞车，客户的心理距离已经拉近。²空气清新、环境较好 相对与拥挤的市区，人口密度小，污染源少，因此空气非常清新，区域内绿化多，车辆少，水资源丰富，虽然没有特别好的风景，但人处其中很放松，是个休闲的好地方。²项目处于华阳镇进出成都的龙头地位项目位于华阳镇最北面，与高新技术开发区仅一河之隔，距离市中心很近。²项目临天府大道的展示面长，利于对外展示项目形象项目临天府大道的展示面有500多米长，可以充分将项目形象和特色展示出来。²项目紧临府河，景观较好府河的华阳最上游位置，景观较好。劣势²郊区概念虽然几乎所有人都知道华阳是发展的热点区域，但是在意识中还是认为华阳是郊区概念，生活品质不高。²公交设施严重不足现在往来项目所在地没有公交巴士，无法吸引无车族。解决公共交通问题是头等大事。²生活配套不成熟项目所在区域缺乏学校、幼儿园、菜市场、商场等生活配套设施。如果要满足长期居住，则解决生活配套将是必要条件。²心理价位偏低虽然华阳目前是热点发展区，价格区间也比较大，从800—2300元/m2，但是普遍认为价格在1400—1500元是中档楼盘的合理心理价位。²项目地块完整，增加规划难度，社区的整体性稍差项目地块内存在一定数量的不可拆迁房屋，使项目规划设计难度加大。²成仁路贯穿项目用地，增加规划设计难度和改造成本成仁路贯穿项目用地，将项目分成四块，增加了一定的设计难度；成仁路的改造也会增加成本。²项目真正临府河的区域不大由于绿岛度假村的影响，项目与府河相临的区域不大，府河利用难度大。²府河河岸未经过规划，如果改造要增加项目成本为使项目区域内的府河成为项目的卖点，必须改造府河的现状，这需要增加成本。 机会²郊区生活、市区上班的概念正在逐渐北居民接受随着城区生活环境的日渐变差，楼价居高不下，郊区良好的生活环境，相对便宜的楼价已经开始吸引部分置业者。²随着华阳板快的变热，市民对华阳的认同度在增加政府明确的城市发展方向对市民对区域的印象有意识导向作用。²双流县可能撤县变区，将使华阳地区首先受惠。作为双流县最靠近成都的城镇之一，华阳将会受到前所未有的关注。²成都的住宅产品设计水平已经很高，但营销水平提升空间很大成都市住宅设计水平较高，但是营销水平一般。威胁²市区内中等价位，质素较好的楼盘市区内价位在2000元/m 2左右的楼盘将是卫星城楼盘的有力竞争者。²其他卫星城楼盘的竞争如华阳、温江、都江堰等地的楼盘，包括双流县其他区域的楼盘均会分流部分客户。五、项目战略思考1、定位思路探讨物业功能消费群物业类型度假贵族别墅第二居所社会上层TOWNHOUSE长期居住中产阶级低层大面积其他功能白领多层主流面积投资、养老中低收入小高层紧凑面积教育、艺术是辅助功能 地块条件片区特征成都市场特征竞争因素人南延线人南线交通度假资源丰富双流自然环境府南河下游高新区规划TOWNHOUSE2、3环价格成仁路分割双流撤县建区锦绣花园高压走廊目前配套缺乏银都花园区域军事用地心理距离郊区印象——创造市场可行其他待拆迁地非高品质地段2、大盘特征抓大客户量；抓主流客户市场如：万科四季花城、南国奥园、丽江花园——吸引普通购买力民众倾向：居住社区中等、中偏高品质高性价比3、初步定位思路基本定位+个别卖点带动基本定位：成都首席白领社区白领：他们是城市消费主力，也是最具潜在消费力的群体不但包括通常意义上的工薪族即普通白领而且包括了高级经理人以及亲力亲为的中小企业主，也可以称作领带老板他们具有相似的社会心理、共同向往的生活方式、审美观及归属感个别卖点带动：教育、运动、商业、休闲会馆、景观初步定位思路配套局部完善物业类型环境TOWNHOUSE 低层多层小高层整体完善高层一期：白领社区+名校带动第五部分项目定位一、项目档次定位中等偏高品质的郊区大盘二、客户定位1、目标客户群需求分析依据近期对成都市商品住宅消费群体的调查分析,目前郊区购房客户大体分为三种类型,即度假休闲型、实际居家型、投资型。他们在消费动机、人员构成等方面各有侧重及特点，现分述如下：（1）度假休闲型购房目的主要是看好郊区优美的自然环境，渴望在快节奏的都市生活闲暇之余，能亲近自然，呼吸新鲜空气。这类客户多为二次置业或三次置业，他们有条件享受“1+1”“5+2”的生活模式。其购房考虑的主要因素有：自然环境――度假型首要考虑该项目位置，天然的自然环境。交通状况――交通不便的项目不以吸引度假型客户，他们一般与城市有着密切的联系，要随时往返市区与郊区之间。便捷的交通是他们选择的要素之一。配套设施——包括有物业管理、超市、娱乐设施等（2）实际居家型购房目的主要为满足实际居住的需求，如自住．给亲人住或养老等，他们购房并非一时冲动，而是一直在市场上寻找合适其条件的物业，故对物业要求较多，亦会考虑很多细节问题，如：楼盘素质――包括位置．采光．朝向．装修标准．自身配套．实用率．物业管理等；社区及周边配套情况――包括有学校．医院．银行、菜市、超市、交通状况等；价格―― 实际用家大都有预算之后才购房，购房款多是他们储蓄资金的大部分，故一般而言，他们对价格比较看重，常常针多方搜集资料．反复比较，追求“价廉物美”，性价比高的产品。总体而言，实际用家是较理性的消费者，一般的购房考虑时间较长，下定速度慢，偏向选择现楼、短期楼花或能看到未来居住环境的物业。（3）投资型购房主要出于看好物业前景,希望作长线收租或将来（入伙之后）楼价升值之目的，而非自住。他们的主要考虑因素有：物业升值潜力——位置．交通．用料．配套．档次情况．发展商背景．宏观投资环境等皆为反映物业升值潜力主要因素。物业租金回报率——高回报可减轻部分贷款利息，亦有利于长线投资，故物业若能提供可观的租金回报，对投资者的吸引力较大。前期投入资金——即按揭贷款额度，一般投资者都抱着分散投资的心态入市，他们不愿意将大量资金积压于一个投资项目上，宁可付出利息亦不希望前期投入资金过多，故按揭成数愈大，愈能使其尽快下定认购。2、目标客户群特征分析（1）年龄构成A、年龄在25～30岁，参加工作3～5年，成立家庭需置业的首次置业者，需求户型为2房、3房。B、年龄在30～40岁，成都市本地居民或到成都工作有一定时间，多为二次置业者，需求户型为3房、4房、复式房。C、年龄在40～50岁，厌倦市区生活，追求居住环境质量，又有充裕积蓄的多次置业者，需求户型为3房、4房、复式房。（2）区域判别从区域的角度划分本项目的客户构成，可分为成都市区客户和华阳地区客户市区客户将是本项目的第一客户群。华阳区客户为第二客户群。所占比预计市区客户约占85%，华阳区约占15%。（3）客户特征描述经济基础扎实、收入丰厚，尤其是部分先富裕起来的人士；家庭年收入5万以上的管理人士；营商有成的私营企业老板、个体经营者；来蓉创业，并取得一定成就的外地成功人士； 参加工作不久，需要成家立业的首次置业者；不满足原有物业，或将原有物业转手获利，拟作二、三次置业之人士；有一定灰色收入的政府机关、事业单位的公务员，拟作休闲度假用；因城市改造而得到货币补偿的拆迁户；长期居住本地的居民，拟作“小屋换大屋”进一步提升生活质素；为直属亲人（父母）置业的人士；三、形象定位成都首席白领社区四、项目分期建议建议项目一期分2期开发，其中首期开发为250亩，建筑面积为10万平方米。原因是：²首期需要做较多的配套设施，需要较大面积土地；²项目应该先营造环境，提升项目品质，需要大面积用地；²项目建筑面积10万平方米，即有一定的规模，展示项目的气势，又能够规避一定的市场风险（2001年住宅销售600多万平方米）。类别户型类型户型面积(m2)面积比低层花园洋房二房二厅紧凑型70～805%主流型90～10010%三房二厅紧凑型90～11010%主流型120～14025%四房二厅紧凑型120～1405%主流型160～18015%五房以上户型200以上5%TOWNHOUSE四房二厅180～2008%五房二厅200～24012%六房以上户型220以上5%四、产品定位主流户型为主，紧凑户型做适当补充。建筑层数以4层为主，最高不超过6层。五、项目的配套设施内容 成都人很小资，项目产品应注重生活情趣，要融入成都地域生活品性，配套设施设置为 “享受型+舒适型+务实型”。l休闲会所l商业功能l教育l医疗l体育运动设施1、关于会所项目的建议作为大社区的会所，当然它的功能也应该多样化，但是可以在不同的区域设置不同档次和不同功能的会所设施，来针对不同层次的客户群。会所可以设置如下的项目：休闲――大堂、休闲茶馆、露天啤酒屋、小吃园、老年活动中心娱乐――小型影视厅、酒吧、棋牌活动室、室内泳池、健身房、壁球室、保龄球馆、桌球室、网吧文化――小型展馆、图书阅览室商务――大、小会议厅、商务中心以后售楼处设置在会所，售楼处=会所=全城最好的茶馆在室外设置一些项目，形成泛会所 n垂钓区n攀岩区n烧烤区n种植区n散步区n练功区n疗养区n儿童游乐区整个会所的基调体现一种放松、休闲的氛围。2、商业功能1）商业项目的配置社区里应该配备一定规模的超级市场、肉菜市场、便利店、药店、以及餐饮和茶社等辅助生活服务设施，来满足社区生活的基本需要。同时可以加配一些有特色的店铺，如精品店、小酒吧、咖啡屋等。可以采用商业一条街的形式文化主题广场――周末组织戏曲演出、民俗社火、乡村集市，设置民俗传说的雕塑小品。主题特色街――传统农舍民俗建筑街市，设传统手工艺作坊街，美食街、购物街。3、教育在郊区安家置业的业主都会比较关注小孩的就学问题，创办好社区的教育体系将有效的解除客户的后顾之忧，并且创出项目的一大特色。建议推出“名校社区”，如北大附中等，不是本地学校。A、幼儿园国际双语幼儿园，与成都市知名幼儿园联办，业主子女适龄自动入园，适当吸收其他生员B、小学与国内名校联办，提升质量品牌，还可加设一些特色教育，如加设特长训练班；业主子女适龄自动入学，适当吸收其他生员。4、医疗功能社区的规划中还应考虑到居民的就医问题。在社区内设置医务工作站、药店也是必要的。5、体育运动设施无论度假还是居家，运动已成为一种时尚。社区需配备完善的体育运动设施游泳池、网球场、篮球场、足球场、高尔夫练习场 房地产E网http://www.fdcew.com/'