success_浅谈高层住宅施工

'浅谈高层住宅施工王荣涛随着社会经济的发展，人们日益追求的高质量的居住条件与土地的有限资源形成了极大的矛盾，这就促使高层住宅成为房地产商热衷的开发模式，笔者总结了几年来组织高层住宅施工的经验和教训，希望能给大家一定的启示，对将来组织类似工程的施工有一定的借鉴意义：一、高层住宅的特点：高层住宅，顾名思义，一是表示为高层建筑，二是住宅工程，它是综合了高层建筑与住宅建筑的所有特征，既是高层，又是住宅。因此，作为高层住宅工程，我们需要保证和侧重的就是两条；一是结构安全，二是使用功能。其具体的建筑特点有以下几点：1.施工工期较短，且不宜更改。2.剪力墙、阳台较多，垂直度要求高。3.防水任务重。4.涉及个人利益（住户）较多，对质量问题的反应强烈，投诉较多。5.由于吊顶较少，故对房间的顶棚平整度、房间的方正性要求较高。6.墙体的防串音要求较高。二、组织施工 1、计划的重要性高层住宅工程的施工工期往往非常紧张，房地产商与住户已签订交房日期，住户已交房款，延期交付，就会导致赔款。这就要求我们，一方面，平时要注意搜集整理由于业主原因导致工期拖延的证据资料，另一方面，从主观上，要保证我们自己的工作有条不紊，计划严谨，一步扣一步，从而优质高效地按计划完成工期，既保证了我们的效益，又赢得了业主的好评，这里面，计划是至关重要的，有时，我们有的项目认为施工组织设计以及月、周计划都编出来的，是给业主看的，从而在制定计划时，不严谨，不科学，随意性太强，实际上，精心编制进度计划，是一个非常复杂的过程，从我们的劳动力情况、模板的配制、工序穿插到施工段的划分、机械配备、季节性施工等等，一个严谨、可行的施工进度计划，是我们成功的一半。所以说计划务必应该成为我们工程管理的核心内容，通过编制计划，使我们对工程的每一步，每一层有个详尽的了解，通过编制计划，使我们的每一工序得以有条可循，有的放矢。2、结构施工作为高层住宅工程，在结构施工中，一般有以下四个特点：a、剪力墙较多，阳台较多。 由于高层住宅的剪力墙、阳台较多，从而要求我们对于砼结构垂直度的控制要成为工程质量和技术管理的重点之一。剪力墙不是砌筑结构，一旦成型，无法改动，如若剪力墙出现偏差，势必造成房间尺寸有误，导致不可避免的索赔事务，所以，作为剪力墙的施工，笔者认为要严格控制经纬仪前后镜的复核，同时要通过模板支完以后，对房间尺寸的复核反向检验轴线的偏差；对于阳台结构的施工，笔者认为还是后浇法较好，在主体施工中，在阳台平栏板上预留栏板钢筋，在主体施工至十层以后，再对阳台栏板后续浇筑，可采用五~七层一浇的模式，既保证了主体施工速度，又能较好控制阳台栏板的上下垂直问题。b、砼楼板平整度度、水平度的控制作为高层住宅工程，安装工程量较少，一般顶棚不会吊顶（公共区域除外），而是采用一般抹灰或直接刮腻子、刷涂料。这就要求楼板必须水平、平整。否则，就会影响住户的装修，使用，所以，在施工砼楼板时，必须在楼层模板支模完毕后，用水准仪对楼板的四角、中心进行测平，作为楼层测量的重要内容予以实施。c、外墙裂缝、渗水问题 高层住宅工程往往是开发项目，为了控制成本，业主对于外墙装饰，往往采用喷涂或饰面砖做法，而不是采用铝板、玻璃幕墙、干挂花岗岩等，这就要求外墙不能有裂缝，不能有渗水，这方面，我们是有过教训的，尽管其中大都属于设计原因，但损失是巨大的，教训也是深刻的。对于这一点，笔者认为在外墙抹灰前，一是严格控制脚手架眼、砼剪力墙对拉螺栓孔的封堵质量，这里面应该成立QC攻关小组，二是对于砌体封闭的外墙，应该满挂钢丝网片，经隐蔽验收后，进行抹灰。另外，抹灰时，应严格控制操作工人的抹灰层数和抹灰速度。d、串音问题我们在高层住宅施工时，往往能够对外墙的对拉螺栓孔予以重现（防水需要），而对内墙对拉螺栓孔不加重现，从而造成房之间、住户之间的串音严重，影响了住户的使用，对于这一点，我们应逐步予以重现起来，应该派专门小组对对拉螺栓孔予以封堵，建议应采用双面封堵法，然后再进行小锤空鼓检查。3、装饰工程这里，我想重点提一下抹灰工程。在住宅工程中，我们应务必控制好抹灰的安全性、平整性，所谓安全性，就是不能空鼓，不能往下掉，黏结性要好，强度要到位；所谓平整性，更确切地说，是抹灰的尺寸控制，要求平整，房间尺寸要统一、房间要方正，不能大小头，同时门、窗尺寸要统一，要上下一条线，否则就会影响住户的使用和装修。4、使用功能 住宅用户往往是几十万及至百万购置的大型耐用商店，尽管其对结构质量不了解，不内行，但对使用质量却是显而易见的，极其重视的，这里面，最突出的问题就是渗水问题，包括屋面、卫生间、厨房（个别有要求）、阳台、外墙、地下贮藏室等等，在施工中，笔者认为首先是渗水试验要到位，要至少分两次，防水层施工完毕做一次，保护层施工完毕做一次，同时要确保蓄水深度，蓄水时间（应至少48小时以上）最好，同时应务必注意找平层的坡度问题，流水要顺畅，不能积水，这是防水的必要条件。在使用功能中，要注意的第二点，笔者认为应该是上下管道的通水、通球、通气试验，要请业主、监理、物业公司参加、签字，并且应在验收前，做两遍甚至更多。三、客户访问这也是高层住宅工程特点之一，现在的住户的质量意识越来越高。在工程施工期间，已购住户往往就要经常到工地，看看自己的房子，因此，在这方面，我认为一是要严格履行探访程序，不能随意上楼察看（也是建筑安全的需要），即使有业主陪同，要也有所限制；另一方面，这就对我们的工程质量有了更多的要求，不但要结果，还要重过程，也就是那句“过程精品”，也许我们一个细节的疏忽，就会造成住户不满，甚至四处宣扬。四、注意回访和投诉的处理 高层住宅的用户往往个体用户，对于质量问题的反映也就比较强烈，我们在这方面采用的是变被动为主动，比如在名人广场竣工后，我们主动每一位用户送出了质量维修保证函，上面有我们公司的地址，联系人、负责人的电话、手机，以及维修的内容，期限等等，让住户心理塌实，而且不会随意向政府以及新闻媒体投诉，同时，我们在接到投标有第一时间就要赶到现场，处理质量问题，从而避免了索赔或减轻了索赔。另外，我们要严格履行公司的回访程序，提高业主对我们的满意度。以上仅仅是高层住宅施工技术与管理方面的经验心得，对于管理利润方面没有赘述，大家知道，由于高层住宅大多由房地产公司开发建设，装修量、安装量较少，故其利润渗出点也就较少，正因为如此，精心组织施工，增加管理效益，也就成为我们目前面对的重要课题。'