南京市幕府山曙光地块创意产业园规划思路-老厂房改造创意地产-pw

'www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 一、地块隐含的三大价值体系：www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 三、本案地块存在的决策因子：定位决策www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 具体问题：产业概念嫁接问题；地产开发、商业引进与产业经营的互补关系处理；商业与地产的开发比例；具体问题：市场可行性论证：文化产业、科技产业、休闲产业等发展成熟度，以及人力、财力投资力度与相关政策辅助；具体问题：地块自然环境的再造和利用；旧有建筑的包装利用；园区内三大实体的空间布局关系；www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 一、创意产业园概念：智慧型产业www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 二、创意产业的概念：www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 三、国外发展总体特征：www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 四、各国发展概况：到2002年，美国文化-创意产业产值达到5351亿美元，占GDP的比重达到2002年，创意产业增加值达809亿英镑，成为英国第二大产业；到6月，创意产业雇佣总人数为190万，其后继续增长，成为该国雇用就业人口的第一大产业。2005年韩国的游戏产业市场规模将达到43亿美元。其中网络游戏2002年创意产业增加值占GDP的2.8%－3.2%。www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 五、国内发展概况：www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 五、国内发展概况：北京——6大创意中心，尽显文化魅力上海——争创“国际创意产业中心”www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 五、国内发展概况：广州——网络游戏及下游产业为主导深圳——比肩国际的设计人才，未来“创意设计之都”www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 杭州——视觉艺术设计见长成都——数字娱乐消费型城市www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 66～205～9www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 故，对本案114亩的厂区面积来说，具备了建设创意产业园的空间容量。同属地段优势不强的本案，在未来的经营上，也会面临短期内投入和产出比例不对称的情况，这便对后期经营思路创新及运作资金链提出了高要求。树立产业个性，形成产业链条，这对本案的定位决策具有科学的指导性。www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 █www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 自然资源优势：¾¾¾地块资源优势：¾¾¾www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 地块周边配套优势：¾¾¾地块交通优势：曙光—幕府东路—中央路—鼓楼—珠江路—新街口曙光—幕府东路—和燕路—（迈皋桥地铁站）—红山路—南京站（玄武湖）曙光—水吉路—神农路—和燕路—燕子矶www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 ¾区域人群消费能力本案地块www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 地块毗邻工厂区，环境乱差；3、机会分析（(Opportunity)：市场机遇：经济基础：人才及机构：www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 政策支持：www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 4、威胁分析（Threat）：竞争威胁：“世界之窗”世界之窗创意产业园“文化产业园”www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 5、项目总结：通过对本案地块的地理位置、自然风貌、人文底蕴、区域特征、交通环境、地块特征分析，及对南京经济环境、创意产业发展、产业政策等的综合分析，对于本案地块投入打造创意产业园是具备产业支撑和政策支持的，同时，本案地块优越的环境资源和地块特点，是办公和居住的佳境，是真正意义上的生态办公和绿色生活，这将是对城市中写字楼型办公革命性的变革和升级，如美国科罗拉多州的水园办公园区（Waterpark）、美国加州的硅谷（SiliconValley）、澳大利亚的北瑞德、爱尔兰都柏林的西区花园（ParkWest）、德国慕尼黑的伊萨办公园区等。而国内近年来也出现了北京总部基地、清华科技园玉泉慧谷等，也都在较好地发展中。而本案所处的幕府山景区正是这样的一个方向，具有十分强的市场竞争力和广阔的发展前景。6、项目定位原则：www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 1、产业定位：2、功能定位：办公、住宅、商业比例组合：www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 3、客源定位：（1）办公物业：公寓类：www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 别墅区LOFT办公商业街区www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 1、主体保护，局部加工；www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 “超现实主义印象派建筑”www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 1、办公物业——LOFTOFFICE新锐企业总部外立面：www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 攀岩的六大好处：www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 独栋别墅——CEO官邸/企业第一会所www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 “蜂巢”www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 1、解决营销限制问题：2、经营之道：先炒概念树立品牌影响力招商洽谈园区建设商业配套www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 上海——八号桥：www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 www.cg35.cn最有价值房产策划2000案 创意工作室上海道置投资管理有限公司 上海道置投资管理有限公司 多媒体工作室 上海道置投资管理有限公司个性产品工作室 2.2项目定位—定位演示 艺术品展红色年代展画展 上海道置投资管理有限公司 创意精品展示 上海道置投资管理有限公司 CONCERTS+EVENTS音乐会+活动shanghaidesignweek上海设计周创意活动filmfestivals电影节 创意产业概念“创意产业”（CreativeIndustries）最初源自20年代90世纪的英国，又称文化创意产业,是指源自创意或文化积累，通过知识产权的形成与运用，具有创造财务与就业机会潜力，并促进整体生活环境提升的行业。政府在界定文化创意产业范畴，除了考量符合文化创意产业的定义与精神外，亦加上了产业发展面上的考量依据，其原则为：¾就业人数或参与人数多；¾产值大或关联效益高；¾成长潜力大；¾原创性或创新性高；¾附加价值高。特性：低能耗、低物耗、高环保性、高附加值、高流通、高效益上海道置投资管理有限公司 创意产业分类及说明（一）产业名称产业概括说明例示产业1.文学与艺术（部分）2.绘像3.雕塑品凡从事绘画、雕塑及其他艺术品的创作、艺术品的拍卖零售、画廊、艺术品展览、艺术经纪代理、艺术品的公证鉴价、艺术品修复等之行业均属之。视觉艺术产业4.古玩书画批发5.雕塑品批发6.古玩书画零售7.雕塑品零售8.字画裱糊1.剧团、舞团凡从事戏剧（剧本创作、戏剧训练、表演等）、音乐剧及歌剧（乐曲创作、演奏训练、表演等）、音乐的现场表演及作词作曲、表演服装设计与制作、音乐及表演表演造型设计、表演舞台灯光设计、表演场地（大型剧院、小型剧院、音乐2.音乐演奏3.其他技艺表演4.节目安排、演出代理5.音乐词曲版权代理6.艺人及模特儿等经纪服务7.服装指导服务艺术产业厅、露天舞台等）、表演设施经营管理（剧院、音乐厅、露天广场等）、表演经纪艺术代理、表演艺术硬件服务（道具制作与管理、舞台搭设、灯光设备、音响工程等）、艺术节经营等之行业均属之。8.灯光指导（设计）服务1.舞台音响设备出租2.剧院经营文化展演设施产业凡从事美术馆、博物馆、艺术村等之行业均属之。3.音乐厅经营4.博物馆、历史遗址及类似机构上海道置投资管理有限公司 创意产业分类及说明（二）1.陶瓷艺术品3.珊瑚制品2.玻璃饰品、艺术品4.金银宝石加工5.手工艺品6.金银饰品批发凡从事工艺创作、工艺设计、工艺品展售、工艺品鉴定制度等之行业均属之。7.珠宝饰品批发8.手工艺品及材料批发工艺产业9.贝壳纹石品、琥珀品、玩赏石批发10.贝壳纹石品、琥珀品、玩赏石零售11.金银饰品零售业13.其他饰品零售业12.珠宝饰品零售业14.手工艺品及材料零售1.广播电台业2.无线电视台业凡从事新闻、杂志（期刊）、书籍、唱片、录音带、电脑软广播电视产件等具有著作权商品发行之行业均属之。但从事电影发行之3.有线电视台业5.配音服务业4.其他电视业6.广播电视节目制作业8.广播电视发行业等业行业应归入电影片发行业细类，从事广播电视节目及录音节目带发行之行业应归入广播节目供应业细类。7.录影节目带制作1.报社业2.期刊出版业3.杂志出版业5.唱片出版业7.录音带出版业9.录影带业4.书籍出版业凡从事无线电、有线电、卫星广播、电视经营及节目制作、供应之行业均属之。出版产业6.雷射唱片出版业8.录影带出版业10.碟影片业等1.影片生产2.幻灯片制作3.影片代理业5.电影片租赁业7.影片放映业9.电影冲印厂业11.影片剪辑业4.电影片买卖业6.映演业凡从事电影片创作、发行映演及电影周边产制服务等之行业均属之。电影产业8.电影制片厂业10.卡通影片制作厂业12.电影录音厂业等上海道置投资管理有限公司 创意产业分类及说明（三）1.视觉传达设计业3.工业设计业2.视觉艺术业4.工商业设计业6.产品外观设计业8.专利商标设计业10.设计管理业5.机构设计业7.模型制作业9.产品设计企划业11.产品造型设计业13.时尚造型设计业15.工艺产品设计业凡从事产品设计企划、产品外观设计、机构设计、原型与模12.电脑辅助设计业14.流行时尚设计业16.包装设计业型的制作、流行设计、专利商标设计、品牌视觉设计、平面视觉设计、包装设计、网页多媒体设计、设计咨询顾问等之行业均属之。设计产业17.企业识别系统设计业18.品牌视觉设计业19.平面视觉设计业21.数位设计业20.广告设计业22.网页设计业23.动画设计业24.多媒体设计业26.视讯传播设计业等25.媒体传达设计业1.广告制作业2.广告装潢设计业4.户外广告板3.户外海报制作业5.广告塔制作业7.庆典彩排业凡从事各种每体宣传物之设计、绘制、摄影、模特、制作及装置等行业均属之。独立经营分送广告、招揽广告之行业亦归入本类。广告产业6.霓虹灯广告制作业8.广告工程业9.广告代理业10.广告创意形象设计业11.广告行销活动制作业12.其他广告等1.造园业2.景观工程业3.建筑设计服务业5.电路管道设计业7.室内设计业4.土木工程顾问服务业6.景观设计业建筑设计产凡从事建筑设计、室内空间设计、展场设计、商场设计、指业标设计、庭园设计、经管设计、地景设计之行业均属之。8.花园设计等上海道置投资管理有限公司 创意产业分类及说明（五）凡从事以设计师为品牌之服饰设计、顾问、制造与流通之行业均属之。设计品派时尚产业1.上网专门店2.电子游艺场业（益智类）3.游乐园业凡从事数位休闲娱乐设备、环境生态休闲服务及社会生活休闲服务等之行业均属之。4.儿童乐园1.数位休闲娱乐设备－３DVR设备、运动机室、格门竞赛机室、导览系统、数位休闲娱电子贩卖机室、动感电影院设备等。乐产业5.综合游乐场2.环境生态休闲服务－数位多媒体主题园区、动画电影场景主题园区、博物6.电动玩具展览馆等。7.电子游乐器3.社会生活休闲服务－商场数位娱乐中心、社区数位娱乐中心、网路咖啡厅、亲子娱乐学习中心、安亲班/学校等。8.电动玩具店（益智类）上海道置投资管理有限公司 ¾部份发达国家和地区的创意产业发展简况英国美国香港创意产业产值就业人口创意产业产值就业人口创意产业产值476.65港元就业人口96年97年占总就业人数5%美国版权产业净1977-1997年间就业人口达517港元产值为3484亿到380万人，占美国就业人口总数的2.9％美元（占美国国内生产总值的4.３％）00年600亿英镑（占生115万（占总就250亿港元，约占香港本地总产产总值的7.9%）业人数的4.1%）值2%01年1,125亿英磅（占GDP的5%）195万人02年5351亿美元800万个（占461.01亿港元）占总就业人数5.3%总就业人数6%占GDP5.24%备注1997～2001年间每年约有15%的高文化产品成为美国最大宗的出口2000年的出口总值达100亿港元，产品，美国音乐制品占全球音乐占香港服务出口总额3.1%市场份额的1/3，海外销售额达到600亿美元成长率，而同期英国所有产业的出口成长率平均只有4%.十年来英国整体经济增长70%，而创意产业增长93%上海道置投资管理有限公司 创意产业与经济发展(一)在当今世界，创意产业已不再仅仅是一个理念，而是有着巨大经济效益的直接现实。进入知识经济时代后，文化活动在社会生活中所扮演的角色已经发生了变化，它不仅仅是起到愉悦身心、陶冶情操、传承文明等作用，而且可以作为一种产业，通过文化产品的生产、传播、消费等来达到提供就业、增加出口、提高税收、创造财富等目的。约翰·霍金斯在《创意经济》一书中明确指出，全世界创意经济每天创造220亿美元，并以5%的速度递增。在一些国家，增长的速度更快，美国达14%，英国为12%。上海道置投资管理有限公司 创意产业与经济发展(二)我国也不例外，创意产业的旗帜随处可见。但创意产业并不是一个简单的口号，而是需要一个总体规划，确定未来若干年发展的政策导向，完善和优化创意产业发展的内部与外部的环境，建设一批以高新技术为基础的创意产业基地及以创意为导向的中心集散地。随着人们对创意产业的了解，已经开始行动起来，去淘得创意产业经济发展的第一桶金。对于房地产市场来讲，创意产业可以带动经济架构的改变，近而引发城市规划，区域经济，产业模块的变化，这些因素直接影响着房地产市场的发展。就目前房地产市场而言，已经有部分房地产项目以创意产业为导向，进行项目定位。随着项目的完成及推介，一批以创意产业为龙头的创意产业基地将建成，可以预见的是，这必将带动新一轮的企业聚集，并形成以产业为核心的特色区域。上海道置投资管理有限公司 创意产业与经济发展小结综合以上分析，我们可以看出，进入知识经济时代后，创意产业的迅速成长已经成为发达国家和地区产业发展的一个突出趋势，并且把创意产业作为一个重要的战略产业，不遗余力地通过各种政策措施和手段积极推动创意产业的发展，以达到进一步提升国家或城市的综合竞争力的目的。国际大都市的地位之所以与创意产业的繁荣联系如此紧密，主要基于以下两点原因第一、进入经济全球化时代后，任何一种技术、工艺、商业模式在竟争激烈的市场中都会在很短的时间内为竞争对手所模仿，领先对手，唯一的办法是不断创新；第二、国际大都市往往土地资源有限，商务成本很高，高成本要求高产出。上海道置投资管理有限公司 南京与上海创意产业现状上海道置投资管理有限公司 南京创意产业分析(一)历史文化名城南京，既有丰厚的文化遗存，又有丰富的当代高新科技教育资源，是创意产业形成和发展的得天独厚的有利条件。南京创意产业“萌动”伊始，其强劲的发展潜力与优势便已显现。具体表现为：¾雄厚的人文资源和区位优势、强大的综合实力为创意产业提供了优越的投资发展环境。¾规模初具的文化产业、发育完善的文化市场为创意产业发展奠定了较好基础。¾政府高度重视发展具有自主知识产权的高新技术产业和现代服务业，为创意产业发展提供了积极的政策扶持。¾区域经济在产业升级中谋求创意文化支持已成基本趋势，创意产业的孵化范围和发展力愈发扩大和增强。¾市民对创意产品日趋旺盛的需求，催生了一些创意文化产业雏型，成为繁荣创意文化产业的“星星之火”。上海道置投资管理有限公司 南京创意产业分析(二)目前南京的产业结构：农业对GDP的贡献已经趋于零，制造业对GDP的贡献开始进入稳态，将来推动南京经济增长的主要动力将来自第三产业（其中创意产业为主要构成）；目前来看，第三产业在南京GDP的比重只占到30%左右，且去年以来还有所下降，而在上世纪90年代中期，伦敦、东京、纽约、香港等国际中心城市的同类指标就已经超过了70%；在南京第三产业内部，一些传统行业即商业及低水平的服务业等占了相当大的比重，金融服务业、创意产业等高附加值产业在第三产业中的比重还比较低。上海道置投资管理有限公司 上海创意产业现状2002年上海创意产业实现产值约390亿元，占全市GDP比重7%左右（2004年增长至8%）。创意产业不仅是新型产业，更是都市产业，而且从国际经验来看，将成为上海的主要支柱产业之一。创意产业是智能化、知识化的高附加值产业，它以几十倍、几百倍的增幅升值其产品价值。创意产业的发展可以提高产品附加值，提升传统产业的品牌知名度和国际竞争力。上海道置投资管理有限公司 上海创意产业部份代表名称地址规模特征业态（活动）田子坊卢湾区泰康路210弄改建于2万平方米以创意设计产业为主的私人工作室、艺术左右的旧厂房创意产业基地，引入18中心、音乐沙龙、个国家和地区及本土160余家的创意设计机构和艺术企业加盟钢琴咖啡吧、时装发布会、摄影展、收藏展等八号桥建国中路8-10号占地733337平方米建筑设计、设计咨询、影业制作国外设计公司、时尚生活用品店等创意仓库光复路181号上海四行仓库，位于苏州城市规划、环境艺术等时装发布、广告设计、创意工作室等河北岸传媒文化园2昌平路990号占地5300m，建面动漫、影视、网络各类设计公司12700m2，入驻企业20余户和1000号传媒旅游纪念品发展中河南中路33建面50000m2，入旅游纪念品、艺术品设纪念品研发、艺术心计、工艺品制作品设计工作室、礼品设计等号驻企业30余户上海道置投资管理有限公司 创意产业应用之一:与休闲娱乐商业的结合上海道置投资管理有限公司 创意产业与休闲娱乐型商业的结合(一)创意产业特别是市场上已经存在的集聚形态，均是以产业经济出现，其中仅自带有部分酒吧，零售店等商业业态，只起点缀作用，因此始终存在产业客户面过窄，商业气氛平淡的状况，而不易做大做强。普通的休闲娱乐型商业往往缺乏文化的底蕴，品位不高难免流于肤浅和物质享受至上，不利于长期和持续性的发展。因此，将两者巧妙结合，创建新型商业形态，取长补短，即可短期内做大做强又可长期持续性发展。上海道置投资管理有限公司 创意产业与休闲娱乐型商业的结合(二)创意产业通过提供就业、增加出口、提高税收、创造财富等来提升国家或城市的综合竞争力，所以已成为发达国家的一个重要经济发展战略；目前南京现有的创意产业只是处在起步或成长阶段，需要大力发展；南京的高档商业、娱乐休闲场所据市场需求量来看是极度缺乏；优秀的景观资源结合特色商业区，有利于提高区域的整体活力和知名度，从而提高经济水平、增加就业人口、提高税收等；从开发商的市场影响度和南京的旅游环境来看，客源丰富；创意产业与休闲商业的互动组合，也是现有景观资源与商业的完美结合，同时也应南京经济发展的要求，符合政府“建设创新型国家”的宏观路线。上海道置投资管理有限公司 我们的战略合作伙伴¾上海市创意产业协会¾上海市社科院创意产业研究中心上海道置投资管理有限公司 专业创造价值Professionmakesvalue感谢阅读Thanksforreading上海道置投资管理有限公司'