（房地产）建设项目工程监理规范管理

'第十篇!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!建设项目工程监理规范管理!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 第十篇建设项目工程监理规范管理·!&%$·第一章建设项目监理单位的选择项目的建设过程执行工程监理制，是现行建筑市场规范化管理的一项重要制度，并与国际上通行的项目建设管理方法接轨。工程建设监理是指业主聘请监理单位，对项目的建设活动进行咨询、顾问，并将业主与第三方为实施项目建设所签订的各类合同履行过程，交予其负责管理。推行工程监理制，在项目建设阶段管理机构组织模式的主导思想是，建立小业主大监理的组织模式，即业主仅需派出少量人员直接负责项目建设的管理工作，从较为宏观的角度对项目建设过程进行控制，如对总工期和重要阶段工期（里程碑工期），总投资和重大合同外价款支付，最终建筑产品和重要工程部位质量等方面进行控制。具体的实施过程，由监理单位派人，对第三方履行合同义务的工作加以控制、监督和管理。这种管理模式一方面可以由专业化的监理单位对项目的实施过程进行管理，保证项目的建设达到预期目的；另一方面也可以使业主将更多的精力投入到后续工作的规划、决策，搞好保证项目建设顺利实施的外部协调工作。目前，我国各项项目业主聘请的工程监理，大多仅限于施工阶段，为了能够保证项目的正确实施，以及监理单位能够有效地对实施过程进行监理，应将委托的监理工作内容进行一步向前推进到项目的设计阶段，甚至项目建设的可行性研究阶段，进行项目实施的全过程监理。由于项目业主将项目建设过程中某一阶段或各个阶段与有关第三方所签订的各类合同履行过程中的监督、协调、管理、控制任务交予监理单位，因此，监理单位选择的好坏与项目建设的成败有密切的关系。项目业主选择监理单位应当采用邀请招标方式，选择程序如图!"#!#!所示。下面仅就其中的某些工作要点作一简单介绍。一、业主项目管理班子的组织推行项目法人责任制后，作为投资方的业主不仅是项目的所有者和资金持有人，还要对项目的经营管理负有直接责任。项目投产前建设期间的工作能否达到预期目的，对后续的生产经营起着举足轻重的作用。为此，业主应按照建设期间项目管理的各方职责组成精干的项目业主班子，并任命负责人作为业主代表。其人员不仅应对项目建设过程中的有关情况和需求非常了解，而且要熟悉咨询、监理事务、合同管理、法律的相关知识和技能。项目业主具体负责项目建设期间各项工作的决策、管理工作，其中包括选择监理单位。组织内容包括组织机构的设置、人员编制、职责划分、管理制度等。 ·!&%$·最新建设项目业主规范管理与操作实务全书图!"#!#!招标选择监理单位工作程序二、确定委托监理工作的内容建设部和国家计委联合颁布的《工程建设监理规定》中明确指出，应当执行工程建设监理的范围包括：大中型工程项目；市政、公用工程项目；政府投资兴建和开发建设的办公楼、社会发展事业项目和住宅工程项目；外资、中外合资、国外贷款、赠款、捐款建设的工程项目。工程建设监理的主要内容是控制工程建设的投资、建设工期和工程质量，进行工程建设合同管理，协调有关单位间的工作关系。一个项目建设，按照实施程序来看，可划分成如下几个阶段的监理内容：建设前期阶段监理，设计阶段监理，施工招标阶段监理，施工阶段监理，工程保修阶段监理。各阶段监理单位应承担的工作内容如表!"#!#!所示；按照业主与第三方所签订的经济合同，从需要委托监理单位负责协调、监督、管理的合同类型来看，大致可包括：勘察设计合同，工程施工合同，建筑安装合同，物资采购供应合同，设备加工订购合同等。因此，在选择监理单位前，应首先确定委托监理的工作内容和范围，既可以将整个建设过程委托一个单位来 第十篇建设项目工程监理规范管理·!+%*·完成，也可以按不同阶段的工作内容或不同合同的内容分别交于几个监理单位来完成。在划分监理委托工作范围时，一般应考虑以下几方面的条件。!"工程规模。中小型工程项目，有条件时可将全部监理工作委托一个单位；大型复杂工程，则应按阶段和工作内容分别委托监理单位。如设计和施工两个阶段分开。表!#$!$!各阶段委托监理的工作内容项目实施阶段委托监理内容（!）投资项目的机会研究。建设前期阶段（%）建设项目的可行性研究。（&）参与设计任务书的编制（!）提出设计要求，参与评选设计方案（%）参与选择勘察、设计单位，协助业主签订勘察设计合同。（&）监督初步设计和施工图设计工作的执行，控制设计质量，并对设计成查进行审核。设计阶段（’）控制设计进度满足建设进度要求，并监督设计单位实施。（(）审核高概（预）算，实施或协助实施投资控制。（)）参与工程主要设备选型（*）协调设计单位与有关各方的关系（!）编制招标文件和评标文件。施工招标阶段（%）协助评审投标书，提出决标评枯意见。（&）协助业主与承建单位签订承包合同（!）协助业主编写开工报告。（%）审查承建单位各项施工准备工作，下达开工通知书。（&）督促承建单位、建全施工管理制度和质量保证保系，并监督其单位（’）审查承建单位提交的施工组织设计、施工技术方案和施工进度计划，并督促其实施（(）组织设计交底及图纸会审，审查设计变更。（)）审核和确认承建单位提出的分包工程项目及选择的分包单位。（*）检查工程使用的原材料、半成品、成品、构配件和设备的质量，并进行必要的测试和监控。施工阶段（+）抽查工程施工质量、对隐工程进行复验签证，参与工程质量事故的分析及处理。（,）监督承建单位严格按技术标准和设计文件施工，控制工程质量。重要工程要督促承建单位实施预控措施。（!#）抽查工程施工质量、对隐工程进行复验签证，参与工程质量事故的分析及处理。（!!）分阶段进行进度控制，及进提出调整意见。（!%）处理合同纠纷和索赔事宜。（!&）督促检查安全生产、文明施工。（!’）组织工程阶段验收入及竣工初验，并对工程工质量提出评估意见 ·!("(·最新建设项目业主规范管理与操作实务全书项目实施阶段委托监理内容（!）协助组织和参与检查项目动用前的各面准备工作。保修阶段（"）对保修期间发现的工程质量问题，参与调查研究，弄清情况，鉴定工程质量问题的责任，并监督保修工作"#项目的专业特点。不同的施工内容对监理人员的素质、专业技能和管理水平的要求也不同，所以在大型复杂工程的建设阶段，划分监理工作范围时应充分考虑不同工作内容的要求，如将土建工程与安装工程分开。若需有特殊专业技能要求时，如特殊基础处理工程，还可将其工作进一步划分给有该项技能的监理单位。$#合同履行的难易程度。由于建设期间，业主与有关第三方所签订的经济合同较多，较易履行的合同监理工作可以并入某项监理工作的委托内容之中，或者不必委托监理，如一般建筑材料供销合同的履行监督、管理等。而设备加工订购合同，则需委托专门的监理单位，负责合同履行的监督、控制和管理。%#业主的管理能力。当业主的技术能力和管理能力较强时，项目实施阶段的某些工作内容也可以由自己来承担，如施工前期的现场准备工作等。三、对监理单位进行资格审查业主根据项目的特点确定了委托监理工作的范围后，即应开始选择合格的监理单位。《工程建设监理规定》中指出，“项目法人一般通过招标投标方式择优选定监理单位”。目前采用较多的是邀请招标和议标方式选择监理单位。由于监理单位是受业主委托进行工程建设的监理工作，用自己的知识和技能为业主提供技术咨询和服务工作，与设计、施工、加工制造等承包经营活动有本质的区别，因此，在招标和投标的程序上有很大区别。项目管理班子根据项目的需要和对有关咨询监理公司的了解，初选$&!’家公司，并分别约请每一家公司来进行委托监理任务的意向性洽谈。首先向对方介绍拟建项目的简单概况，监理服务的要求、工作的范围、拟委托的权限和要求达到的目标等情况，并听取对方就该公司业务情况的介绍，然后针对所提供的该监理公司资质证明文件中的有关内容，请其作进一步的说明。选择监理单位的第一阶段工作，主要目的是对初选名单中的监理单位进行资格审查，但它不同于施工招标时采用招标单位规定的表格请投标申请人填报，而是采用分别座谈的形式进行。这种作法，一方面是由于初选名单范围较宽，没有必要让监理单位作更多的准备工作，因为接照惯例，对未末标的监理单位应按其所完成工作量的大小给予一定的费用补偿，因此可以节约招标费用；另一方面通过当面会谈，有助于更全面译细地了触对方的资质情况，以及听取他们对完成该项目监理工作的建议，与初选各家公司会谈后，再对各家的资质进行评审和比较，确定邀请投标的监理公司短名单。初选审查还只限于对邀请的监理单位资质、能力是否与拟实施项目特点相适应的总体考查，而不是评定他如何实施该项目监理工作的建议是否可行、适用，因此审查的重点 第十篇建设项目工程监理规范管理·!)$(·应侧重于表!"#!#$所示内容。为了能够对监理单位有较深入全面的了解，应通过以下方法收集有关信息：索取监理公司的情况介绍资料；与他们的高级人员交谈；向他们已监理过工程的业主咨询；考查他们已监理过的工程项目。监理单位资质等级及监理单位资制的审批机构，请见表!"#!#%、表!"#!#&。表!"#!#$对监理单位初审的内容审查内容审查重点判别原则（!）资质等级，由哪一级主管部门颁发的证书。（!）监理公司的资质等级应与项目的（$）营业执照、江册范围工程级别相适应。（%）隶属关系（$）注册的监理工作范围满足工程项资格条件（&）公司的组成形式，以及总公司的所目的要求。在地。（%）监理单位与可能选择的施工承包（’）法人条件和公司章程商或供货商不应有行政隶属关系或合伙关系，以保证执行监理工作的公正性（!）公司人员。（$）已监理过类似的工程项目（!）通过一览表考察在其注册范围内，监理过哪些行业的工程，以及哪些专业项目具有监理经验或是其特长。经验条件（$）已监理过理中，类似工程的数量和工程规模，考察他是否适应本项目。应当要求他已完成过或参予过与拟委项目级别相适应的监理工作（!）公司人员。（$）开展正常监理工作可采用的检测方（!）对可动用人员的数量，专业覆盖法或手段。面，高、中、初级人员的组成结构，管理人员（%）计算机管理能力和技术人员的能力，已获得监理工程师证书人员数量等考查，看其是否满足本项目要求。现有的资（$）自有的检测仪器、设备不作为考查源条件是否胜任的必要条件，若有的话，可予以优先考虑。但对必看其是否能满足项目监理工作的需要（%）已拥有的计算机管理软件是否先进，能不能满足开展正常监理工作的需要 ·!(#%·最新建设项目业主规范管理与操作实务全书审查内容审查重点判别原则（!）监理单位在专业方面的名望、地位。（!）在通过已监理过程项目业主的咨（"）在以往服务过的工程项目中的信询，了解监理单位在科学、诚实、公正方面誉。是否有良好信誉。（#）是否能全心全意地与业主和承建商（"）以往监理工作中有否因其失职行合作为而给业主带来重大损失情况。公司信誉（#）是否有因与发生合同纠纷而导致仲裁或诉讼的记录，事件发生的责任同哪方承担。（$）是否发生过因监理单位或其监理人员接受被监理单位佣金、回扣、津贴等而违背应忠诚地为业主服务原则的行为（!）正在实施监理工作工程项目的数（!）依据监理单位所拥有的有人力、物量、规模。力资源，判别若交予他该项目后可投入的（"）正在实施监理工作各项目的开工和资源能力能否满足需要。预计竣工时间。（"）若暂时不能全部满足时，能从基他（#）正在实施监理项目的工程地点承接新项项目上临时调用或其他项目监理工作完成目的监理后对本项目补充资源的条件能否满足工程能力进展的需求。（#）对部分不满足专业要求的监理工作。其提出的解决方案是否可接受（包括分包监理工作的单位，或拟临时聘用的监理人员资质条件等）表!%&!&#监理单位的资质等级级注册允许承接负责人人员组成监理资历别资金监理范围由取得监理工程师资取得监理工程师资格不少应监理过’个一等一可以跨地格证书的在职高级工证书的工程技术与管于!%%般工业与民用建设项区、跨部门程师、建筑题师或经济理人员不少于’%人，且万无目，或者"个一等工监理一、二、甲而作单位负责人，或者专业配套。其中高级业、交通建设项目三等的工程级由取得证书的高级工工程师或建筑师不少程师、建筑师作技术负于!%人，高级经济师不责人少于#人 第十篇建设项目工程监理规范管理·%+!%·级注册允许承接负责人人员组成监理资历别资金监理范围由取得了监理工程师取得监理工程师资格不少应监理过#个二等一只能监理本资格证书的在职高级证书的工程技术与管于#"般工业与民用建筑项地区、本部工程师、建筑师或经济理人员不少于!"人，且万元目，或者$个二等工门二、三等乙师作单位负责人，或者专业配套。其中高级业、交通建筑项目的工程级由取得证书的高级工工程师和建筑师不少程师、建筑师作技术负于#人，高级经济不少责人于$人由取得监理工程师资取得监理工程师资格不少应监理过#个三等一只能监理本格证书的在职高级工证书的工程技术与管于%"般工业与民用建筑项地区、本部程师、建筑师或经济师理是人员不少于%"人，万元目，或者$个三等工门三等的工丙作单位负责人，或者由且专业配套。其中高业、交通建程级取得证书的高级工程级工程师和建筑师不设项目师、建筑师作技术负责少于$人，高级经济师人不少于%人表%"&%&’建设监理单位的审批机构政府部门审批权限建设部审批甲级监理单位省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批本行政区内乙级、丙级监理单位国务院各工业、交通等专业部审批直属的乙级、丙级监理单位四、邀请投标初选后，向列入短名单的监理公司发出投标邀请。参与竞争性投标的公司数量，应限于!(#家范围内。为了指导监理公司正确地编制投标书，招标文件中应对以下几个方面作出说明，以及提供必要的资料：（%）拟委托监理工程的项目特点。（$）要求的专业知识领域和服务类型。（!）表明该项目服务要求的工作说明。（’）时间计划表。（#）项目地区的特殊要素。（)）拟采用的监理合同条件。（*）投标书的形式和内容要求等。 ·&-’(·最新建设项目业主规范管理与操作实务全书五、评审标书（一）评标方法监理招标的评标方法，一般有专家评审法和计分评审法两种。专家评审法是由评标小组的各专家分别就各投标书的内容充分进行优缺点评论，共同进行讨论、比较，最终以投票的方式评选出最具实力的监理单位。这种方法的优点是各评审专家可充分发表自己对各标书的优、劣意见，能集思广益进行全面评价，节约评标的时间。但其缺点是以定性的因素作为评审原则，没有量化指标对各种标书进行全面的综合比较，评审人的主观因素影响较大。计分评审法是采用量化指标考查每一监理公司综合水平，以各项因素评价得分的累计分值高低，排出各标书的优劣顺序。由于评标是对各投标人针对本项目的实施方案进行审查比较，因此，评定的原则主要是技术、管理能力是否符合工程监理要求，监理方法是否科学，措施是否可靠，监理取费是否合理。首先，应根据项目监理内容的特点划分评审比较的内容，然后再根据重要程度规定各主要部分的分值权重，在此基础上还应细致地规定出各主要部分内的打分标准。各投标书的分项内容经过评标委员会专家打分后，再乘以预定的权重后，即可算出该项得分，各项分数的累计值组成该标书的总评分。监理投标书的形式，一般以投标单位准备如何实施委托监理任务的建议书方式编报。评审时应划分成技术建议书评审和财务建议书评审两大部分。这两部分在评审记分时可以分别考虑也可以同时综合考虑，采用哪种方法要根据委托监理工作的项目特点和工作范围要求的内容等因素来决定。技术建议书评审主要分为监理单位的经验、拟完成委托监理任务的计划方案和人员配备方案三个主要方面；财务建议书评审主要评价报价的合理性。若两大部分同时记分时，技术评审权重为!"#$%"#；财务评审权重为&"#$’"#。其中技术评审所考虑的三个方面在技术评审总分中所占的权重分配一般为：监理经验占&"#$("#，工作计划占()#$*"#，人员配备占*"#$+"#。（二）技术评审内容&,公司监理经验评审从以下两个方面考查。（&）监理一般经验考查。主要通过投标人提供的最近几年所承担的工作项目一览表，从数量、规模、专业性质、监理工作内容等方面进行评价。（(）特殊工程项目经验考查。此时应根据工程项目的专业特点，考查其是否具有所要求的监理经验。一方面要审查他所监理过的工程中是否有与本工程同类的项目；另一方面还要根据本工程特殊要求的专业特点，如复杂地基的处理、特殊施工工艺要求（特殊焊接工艺、大型专业设备安装）等，看其监理经验是否能满足要求。在这些方面应预先订出基本的及格标准。(,实施方案计划从以下几方面考查。 第十篇建设项目工程监理规范管理·!+##·（!）监理工作的指导思想和工作目标。看其是否理解了业主对该项目的建设意图，工作目标在内容上是否包括了全部委托的工作任务，监理目标是否与投资目标和建设意图相一致。（"）项目监理班子的组织结构。在组织形式、管理模式等方面是否合理，是否结合了项目实施的具体特点，能否与业主方的组织关系和承包方的组织关系相协调等。（#）工作计划。在工程进展中各个阶段的工作实施计划是否合理、可行，审查其在每个阶段中如何控制项目目标，以及组织协调的方法。（$）对工期、质量、投资进行控制的方法。对各方面的控制手段还应进一步划分审查内容，看其如何应用经济、合同、技术、组织措施保证目标的实现，方法是否科学、合理、有效。（%）计算机的管理软件。审查他所拥有和准备使用的管理软件类型、功能是否能满足项目监理工作的需要。（&）提出的管理方案是否有创造性。这部分内容主要审查用于监理服务的技术手段是否独特先进，附有详细说明的替代方案是否有独特的实用价值，是否有技术转让的内容及其采用价值如何等。#’人员配备方案应从以下几个方面考查。（!）总监理工程师人选。工程项目建设监理我国实行的是总监理工程师负责制，因此，总监理工程师的人选是否合适，是执行监理任务成败的关键。主要根据项目本身的特点，考查以(方面的条件：学历、专业、现任职务、年龄、健康状况、以往的工作成就等一般条件。除此之外，更应侧重于考查他在以往所监理工程中担任的职务，与本项目类似工程的工作经验，对项目的理解和熟悉程度，应变与决策能力，对项目实施监理的具体设想、专业水平和管理能力、责任心，以及能否与业主顺利交流及善于与被监理单位交往等。（"）从事监理工作的其他人员。参与监理工作的人员除了总监理工程师外，还包括监理工程师和其他监理人员。从标书中所提供的拟派驻项目人员名单中，主要审查监理工程师的学历、专业成就、现任职称或职务，参与过哪些工程的监理工作，从中判定是否有不合格人员。（#）拟派驻监理人员的专业满足程度。应根据项目特点和准备委托监理任务的工作范围，审查其人员时，不仅考虑是否包括经济师、土建工程师、机械工程师等能够满足开展监理工作的需要，而且还要看其人员专业是否覆盖了项目实施过程中的各种专业要求，以及高、中级职称和年龄结构的组成。（$）人员数量的满足程度。主要评价拟派驻项目从事监理工作人员在数量和结构上的合理性。按照我国已完成监理工作的项目资料统计测算，大中型工程项目每年完成!))万元人民币的工程量所需监理人员为)’&*!人，监理工程师、一般监理人员和行政文秘人员的结构比例为)’"；)’&；)’"。专业类别较多工程的派驻人员，数量可适当增加。（%）专业人员不足时采取的措施计划。大中型工程由于技术复杂、涉及的专业面宽，当投标单位的技术人员不足以满足全部监理工作需要时，应审核其监理分包计划或拟临时聘用的监理人员。分包监理时，主要评定分包单位的资质和专业人员的素质；对临时聘 ·(.#-·最新建设项目业主规范管理与操作实务全书用的人员，也应认真审核他的条件。（!）派驻现场人员计划表。大中型工程随着工程项目建设的开展，不同阶段对所需要的监理人员在人数和专业等方面的要求不同，应评价以横道图展示的各阶段所派驻现场监理人员的专业、数量计划是否与工程建设的进度计划相适应。此时，还应预估正在其他项目上执行监理业务的人员，是否能按预定计划进入本项目参加监理工作。（"）参与监理工作人员的独立性。按照《工程建设监理规定》要求，“监理单位应按照公正、独立、自主的原则，开展工程建设监理工作，公平地维护项目法人和被监理单位的合法权益。”因此，应遂个审核派驻计划中的监理工程师，他们不得在政府机关或施工、设备制造、材料供应单位兼职，不得是施工、设备制造和材料、构配件供应单位的合伙经营者。（三）财务评审内容目前，我国监理委托合同的计价方式主要有两种形式，一种是成本加酬金方式，即聘请的监理工程及其人员按人月报酬取费，核定各阶段所需派驻的监理人员，根据实际出勤人员和职务、职称等级付给相应酬金，一般按照监理工作年度的平均人数#$%万&%万元（’人·年）标准计算；另一种是按投标报价双方达成协议后，依据监理工程概（预）算百分比计算总酬金，国家规定的取费标准见表()*(*%如果不宜按上述两种办法计收时，也可以按双方商定的其他方式计取。表()*(*%工程建设监理收费标准序工程概（预）算设计阶段（含设计招标）监理取费施工（含施工招标）及保修阶段监理取费号!（万元）"（#）（$#）(!+%)))$,)+",$%+$,%))!!+())))$(%)+"!)$,),$))+$!,$%)#()))!!+%))))$()+"!)$(%($-)+$!,$))#%)))!!+()))))$).+"!)$()($,)+$!($-)-())))!!+%)))))$)%+"!)$).)$.)+$!($,)%%))))!!+())))))$)#+"!)$)%)$!)+$!)$.)"()))))!!"!)$)#$!)$!)审核监理单位的财务建议书时，应重点评价以下几方面内容。($计算取费项目的合理性。取费计算的内容应是用于开展监理工作的直接成本、间接成本开支，以及需交纳的税金和合理利润。,$审查每一类人的人月费率和应报销费用表。人月费应当包括基本工资、福利、公司管理费和利润。#$评价监理公司自有并准备用于本工程监理工作可能提供的计算机、仪器、设备的取费合理性。侧重于审查预计使用的实际时间和取费标准。 第十篇建设项目工程监理规范管理·$+-#·!"审查监理单位要求业主提供的设施、设备及其他服务要求的合理性。#"如采用人员年报酬取费报价时，审核其取费的标准。投标人应当提供上一年度该公司的工作时间记录和其他会计记录，评标时以此核查管理费、社会福利费等的取费标准是否合理并与其他投标书进行比较。（四）记分评审分法评标委员会依据审重点内容和权重及评分原则，对技术建议书和财务建议书分别评审打分，而且在技术建议书评定后再对财务建议书进行打分。如果技术建议书评审后某个标书的得分低于及格标准分，则不再对其财务建议书进行评价。根据最比利时得分的高低，排出各标书的优劣次序，然后再依次与监理公司谈判，最终确定中标单位。$"技术建议书评分举例：某项目评标的内容分为公司经验、实施方案、人员配备三大部分，分值权重发配比例分别依次为$%&、!%&和#%&。各大部分又分别归为几类，各类内不仅有权重，而且列出具体取分的分项内容（表中略），各项以百分制打分。四位评委分别打分后，对!、"两家公司的评分结果列于表$%’$’(中。从比较结果看，"公司的标书较优。表$%’$’(技术建议书评审计分权!公司"公司评价因素重（&）评委打分平均得分加权得分评委打分平均得分加权得分$"公司经验$%（$）一般经验!*%，+%，*%，+%+#，-"!%+%，,#，,#，,#,(")#-"%#（)）特殊技术经验(+%，,%，,#，+#,,"#!"(#*%，*%，+#，+#+,"##")#!)"实施方案!%*#，*%，+#，+%（$）组织机构(*%#"!%+%，+%，,#，+#+%!"+%,%，,#，+%，,#（)）工作计划(,#!"#%*%，*%，+#，+#+,"##")#+%，+#，,#，,#（-）三控制手段$!,+",#$$"%-*%，*%，+#，+#+,"#$)")#+%，+%，*%，*%（!）计算机软件水平(+(")##"$++%，,#，,%，,%,(")#!"#+(%，#%，#%，##（#）方案的创造性+#-",#!"-%+%，+#，+%，+#+$")#("#%#%-"人员配备+%$)"+%,%，,#，,#，,%,)"#$$"(%$(+#，+%，+%，,#（$）总监人选,+",#,"+++%，+%，+#，+%+%")#+"$-$%+%，+#，,#，,#（)）其他人员资质*,"#,"+%*#，*%，*#，*%*)"#,"!%+$%%，*#，$%%，*#（-）专业（!）人员数量*$")#,"-%*%，+#，*%，+#+,"#,"%%+*#，*%，*%，*%（#）人员计划+$")#("#%*%，+#，+%，+#+#("+%++%，+#，+%，+%合计$%%+%",#+)"($ ·%,-.·最新建设项目业主规范管理与操作实务全书!"财务建议书评分举例：如果将报价也作为选定中标单位的条件时，投标书的优劣应以技术建议书得分和财务建议书的得分合计值进行比较。由于业主进行监理招标时，一般都不预先编制带有价格的标底，因此通常采用的方法是，首先规定技术监理招标时，一般都不预先编制带有价格的标底，因此通常采用的方法是，首先规定技术建议书和财务建议书的评分权重，然后各投标书报价计算的报价折算分乘以权重后算出财务建议书和财务建议书的评分权重，然后各投标书报价计算的报价折算分乘以权重算出财务建议书的评分，再与技术建议书得分相后评出各标书的优务次序。报价折算分通常采用的方示如下：最低报价各标书的报价折算分#$%&&’各家报价表%&(%()中示出对*家投标人的技术建议书评分和各标书报价折算分。按照招标文件中的规定，若技术建议书评分的权重占+&’，价格的评分权重占%&’时，在表%&(%(,的计算中可以看出，!公司的分数最高；如果规定技术建议书评分权重点)&’，价格的评分权重占-&’时，依据表%&(%(+的计算结果，"公司分数最高。表%&(%()计入加权字数前的评分投标公司!"#$%技术得分+!+&,-)..,报价（万元）%*%!%&"*%%%."*报价折算分)&"&&,)"*&%&&+*"/*.-"./表%&(%(,价格权重为%&’的评定分投标公司权数!"#$%技术得分+&’,!",&,%"&&)/")&.,"/&.%"!&报价得分%&’)"&&,")*%&"&&+"**."-.最终得分,+",&,+")*,/")&))"+*.)"*.表%&(%(+价格权重为-&’的评定分投标公司权数!"#$%技术得分)&’./"/&.-"&&*,"%&*-"!/)".&报价得分-&’!%"&&!."!*-&"&&!,"./%+"+最终得分,*"/&,+"!*,,"%&,%",/..".+六、合同谈判业主与中选的监理公司洽谈工程建设监理合同是选聘过程的最后阶段。业主首先与 第十篇建设项目工程监理规范管理·")%(·评标中确定的第一备选中标人谈判，若双方能够达成一致，则签订监理合同，并相应通知其他未中标单位。如果与第一备选中标人达不成一致，再与第二名备选单位谈判，依此类推，直到与某一监理公司达成一致为止。一般来说，通过谈判已被放弃的备选中标人，以后不再与他进行谈判。业主在发出的谈判通知书中，应当说明监理公司在谈判时还需携带哪些补充资料，以及对该投标书建议的人员配备、工作计划等的主要保留意见，让监理公司有时间考虑进行适当的修改或补充。谈判的内容主要是针对委托监理工程项目的特点，就《工程建设监理合同》示范文本中专用条件部分的条款具体协商议定。谈判的顺序通常是，先谈工作计划、人员配备、业上方的投入等问题，这些问题谈完后再开始价格谈判。双方谈判达成一致，并且签订!监理合同后，监理公司投标时所提建议书就不再具有法律效力了。（一）监理服务内容的谈判"#首先对投标书中的完成计划和建议进行细致讨论，根据讨论的决定形式正式的监理任务大纲。$，监理公司提出的人员配备计划是应着重讨论的另一个问题。包括主要人员的情况和职责、专业不足人员的补充方式，对业主认为不合格人员的更换人选等问题。%#各专业监理人员派驻现场时间计划，落实各监理工程师派驻现场的工作时间。谈判中应当讲明，签订监理合同后，除非有正当的理由（如生病或确实不适应工作等），名单内的人员一律不许私自更换。确需更换时，监理公司应提出合格人选并由业主批准后才可替换。而且在履行监理合同过程中，如果业主认为监理人员中有不胜任者时，可以随时据实提出更换人员要求。&#业主应为监理开展正常的服务工作提供的办公、生活条件，以及必要的设施、设备、物资等内容。如果有些设备可由监理方提供的，也应明确约定内容和计费标准。’#双方关心的其他问题。（二）监理合同的财务谈判监理合同的财务谈判，通常是在单纯按技术标准评选后才进行。当价格已经作为选择标准之一时，再降低价格的余地已经不大。若业主企图通过谈判而降低价格，就会损害监理服务的质量。如果最佳的技术建议书报价较高，因而想让报价最低的监理公司完成技术最佳建议书的工作内容，或是让提最佳建议书的公司按最低价格承接监理任务，都是不适当的。工作计划虽然有一定的灵活性，但也不能为了迁就预算，而去削减规定任务所必须的投入。财务谈判的主要内容包括：（"）合同的计价方式和酬金的支付。（$）附加监理工作和额外监理工作的取费标准。（%）监理公司提供设备、仪器的取费标准。（&）：应由监理公司交纳税费的种类。 ·%$($·最新建设项目业主规范管理与操作实务全书（!）长期合同的价格调整方式。（"）预付款的支付和扣还。（#）业主愈期付款的利息。（$）其他有关经济问题。（三）谈判对象的优先次序标书经过评审后，最先找哪家监理公司洽谈合同，依据招标文件中规定投标书的编制方法和确定中标原则不同，选择谈判对象的先后次序也不尽相同。按照惯例，有以下几种方式。%&技术建议书与财务建议书同时评审。此时选择谈判对象的次序是，以两项评分从高向低排列依次会谈，与某一投标人达成一致后就不再与其他公司谈判。’&不带报价的投标。这种招标方式要求投标人在标书内只提技术建议书而不带报价，则在技术建议书评审后，按照评分高低的次序，分别与备选中标人就合同的计价方式、合同的价格进行谈判。这种招标方式的目的是，如果监理任务复杂，完成任务的好坏对项目最终成果的影响很大，或是对委托的监理服务任务要求各投标的监理公司发挥较大的创造性，从而使各家的技术建议书缺乏相互间的可比性，为了选择最优的监理服务，则不宜将价格作为一项评选标准。如委托可行性研究、咨询服务等任务时，在很大程度上取决于监理单位咨询专家的个人专业知识与业主的相互信任和密切的工作关系而决定完成委托任务的好坏，所以在选聘中不应考虑价格因素。(&先作技术建议书评审，然后再附带考虑财务建议书的报价。这种方法要求投标人将技术建议书和财务建议书分别封装，并在封套上注明内容。财务建议书在对各投标书的技术建议书评审阶段结束之前均不得开封，以便确保技术建议书的评审不受价格因素的影响。技术建议书评审后，再对符合预定标准投标书开启财务建议书，评分未达到技术建议书评分预定范围内的投标书，将不再启封财务建议书。对于这种评标方式，按照预定的评审原则，又可有如下两种情况：（%）只对与技术建议书最高得分相差某一百分比范围内的标书考虑报价因素，并且考虑报价较低者。以表)*#为例，若规定与最高技术建评书得分相差!+范围内的标书才予以考虑财务建议书时，技术建议书得分最高者为!公司，技术评审分,’分，与其相差!+的最低应达分标准为,’-,!+.$#&)分，评分结果只有!、"两家在此分数线以上，则只开启这两家的财务建议书。由于!公司的报价为%!万元，而"公司的报价为%’万元，因此业主应首先选"公司进行合同谈判。若达不成协议，再找!公司谈判。（’）规定技术建议书的评分达到某一最低分以上的标书，才考虑财务建议书。仍以表)*#为例，若招标文件中规定，只对技术建议书达到$/分以上者才考虑财务建议书时，!、"、#三家公司均已达到$/分上，故应启封这三家财务建议务书。由于报价次序分别为：!公司报价为%!万元，"公司报价为%’万元，#公司报价为%/&!万元，因此谈判合同的依次顺序为，先#，后"，最后才是!。这两种方式的差异主要是对及格线的要求不同，只要达到及格线以上，即认为该公司 第十篇建设项目工程监理规范管理·$#"!·已具有顺利完成监理任务的资格，此时的报价因素将起主要作用。业主按顺序与某一家公司谈判达成一致，即可发中标通知书，在约定的时间内签订监理合同，并相应通知未中标的投标人。由于参与投标的监理公司所作技术建议书是一种智力的投入，按照惯例或地方的有关规定，应对未中标的监理公司按其投标工作量的大小人事后给予一定的补偿。七、招标选择监理单位的注意事项（一）邀请参与投标的单位数量邀家哪家监理单位以及几家监理单位来投标，应根据项目的本身特点、监理单位的信誉、专业特长和能力适当确定。如果召集过多的监理单位参加竞争，以期在众多的竞争者中好中选优，往往只能起到事倍功半的效果。因为监理招标目的是选择以知识、技能和经验为业主提供监督、管理、咨询服务的对象，每一个监理公司的投标书都会提出具有独特见解或创造性的技术建议书，而且每个标书都会有其长处和短处，只能通过对比选择较大优秀的技术建议，不可能某一个标书是十全十美的。因此邀请过多的监理公司参与投标，对于业主来说并没有明显的好处，他不仅要用较多的时间评审各标书，还要分别与各投标人会谈，然后再进行比较，而且定标后还要给未中标的投标人以相应补偿，邀请过多的投标人无疑增加了招标的时间和费用消耗。（二）注意对监理单位能力的选择监理服务是一种智能的投入，监理任务完成的好坏不仅依赖于实施该项专业性工作所采用的程序和方法，更多的取决于从事监理工作人员的专长、经验、判断、创新及想象力和预测能力，因此，业主采用竞争性招标选择监理单位应注重的是能力的竞争，而不是价格的竞争。如果对资格和能力的竞争不予重视，只依据价格的高低来选择监理单位就可能忽视了高质量的服务，报价最低的单位不一定就是最能胜任工作者。当费用过低时，监理单位很难把业主的利益放在首位，为了保证自己的经济利益，常常采用减少工作人员的时间和数量，或多派业务水平低、工资低的人员。其后果必然会导致业主的利益受到损害、工期延长、投资超支、质量低劣等。作为付给监理单位的酬金，在工程项目总投资中所占比例是很小的，如果通过监理单位提供的高质量服务能直接降低成本，如在施工过程中对承包商所完成的工程量进行严格的计量和审核、控制变更工程和额外工程费用、处理索赔事宜等工作；促使承包商按时或提前完工，能使工程项目早日产生效益；监理工程师提出的改进建议能节约投资等等。所以，业主若过多地考虑监理价格，往往是得不偿失。基于能力选择这一主导思想，一般在评标时都将技术建议书和财务建议书分开评审，首先在能力可靠的基础上再考虑获得较为低廉的价格服务。 ·!%$"·最新建设项目业主规范管理与操作实务全书（三）审阅标书与会谈、调查相结合前述评标的内容中很多项目并非是通过标书的描述就可以进行准确判断的，如监理任务完成的好坏关键在派驻项目的总监理工程师，在评定该人的胜任能力时，往往要依据与其进行对项目实施设想的会谈来加以判断；对以往完成监理任务的好坏，要通过访问该项工程业主来获得。因此，评标时会谈和进行必要的调查是不可少的工作内容。（四）严格控制合格性条件的标准由于监理单位的能力表现为技术胜任能力、管理能力、资源的利用、业务的独立性、执业的诚实性诸方面，如果经过评定，总分已达到合格标准，但某一单项分过低，应予以特殊考虑。对于拟派驻现场人员，若发现某一人员不符合要求，也应要求监理单位更换。在对监理工程师以上人员的资格逐个进行评审时，不应当过分强调学历，对于有!"年以上工作经验的工程师来说，事业上的成就、在公司中的职位和承担的工作性质，要比所取得的学位更为重要。（五）注意与施工招标在程序方面的区别选择监理单位招标，业主是为了挑选最有能力的监理公司为其提供咨询和监理服务，而施工招标则是为了选择最有实力的承包商来完成施工任务，并获得有竞争性的合同价格。由于二者的选择目的不一样，因此，在招标程序上有较大差异，业主应对此加以注意，见表!"#!#!"。表!"#!#!"监理招标与施工招标的差异内容监理招标施工招标招标文件或邀请函中提出的任务范围不招标文件中的工作内容是正式的合同条是已确定的合同条件，只是合同变羊的一项任务范围件，双方都无权更改，只能在必要时按规定内容，投标入可以而且往往会对基提出改时予以澄清意见公开招标要发布招标广告，而不是在小一般不发招标广告，业主可开列短名单，招请范围范围内的直接邀请，并进行资格预审；邀请并且只向短名单内的监理公发出邀请函招标的范围也较宽，且要进行资格后审标底不编制标底需编制标底以技术方面的评审为产，选择最佳的监理以技术上达到标准为前提，将合同授予选择原则公司，不应以价格性或建设性的建议最低报价的投标单位投标书的可以对招标文件中的任务大纲提出修改必须严格按招标文件中要求的格式和内编制原则意见，提出技术性或建高性的建议容填写投标书，不符合规定要求即为废标 第十篇建设项目工程监理规范管理·!#"!·内容监理招标施工招标一般要进行公开开标，宣布所有投标人开标不进行公开开标，不宣布各投标入的报价的报价允许并且往往必须进行合同谈判，包括技一般不进行合同谈判定标术和财务两方面合同条件的谈判不需要提交投标保函和履约保函一般要求提交投标保函和履约保函投标保证和履约保证 ·(,*’·最新建设项目业主规范管理与操作实务全书第二章建设项目监理委托合同一、监理委托合同的文本结构为了规范建筑市场的管理，建设部和国家工商行政管理局以国发文件的形式颁布了《工程建设监理合同》示范文本。示范文本由《工程建设监理合同》、!"—#$%&’&《’工程建设监理合同标准条件》和《工程建设监理合同专用条件》三部分组成。（一）工程建设监理合同《工程建设监理合同》是一个标准化的合同法律文件，业主和监理单位就《工程建设监理合同专用条件》中的各条款经过协商达成一致后，只需将该文件中的委托监理工程的概况、执行监理业务的起止时间和正副本份数等空白栏目具体填写，并经合同双方签字盖章后，监理委托合同即发生法律效力。该文件中工程概况栏目下需填写的内容包括：工程名称、工程地点、工程规模、总投资、监理范围。该文件中明确规定，对双方有法律约束力的合同文件，除了该文件之外，还包括以下几部分文件：（(）监理委托函或中标函。（’）工程建设监理合同标准条件。（)）工程建设监理合同专用条件。（*）在实施过程中共同签署的补充与修正文件。（二）工程建设监理合同标准条件标准条件是指只要属于工程建设监理范畴之内的委托合同，不论工程建设项目的行业性质如何，工程项目的实施地点在哪一地域，该标准条件均可适用。该文件中明确规定了合同正常履行过程中业主和监理单位的权利、义务和职责，合同履行过程中规范化的管理程序，以及合同履行过程中遇到非正常情况时的责任界限和应遵循的处理程序。标准条件共分为((小节，*+条。内容包括：词语定义、适用语言和法规；监理单位的义务；业主的义务；监理单位的权利；业主的权利；监理单位的责任；业主的责任；合同生效、变更与终止；监理酬金；其他；争议的解决等几部分。标准条件作为通用性的范本，各条款内容规定得明确、具体，双方在签订合同时不需要作任何改动或补充内容。业主和监理单位都应当遵守。 第十篇建设项目工程监理规范管理·!("&·（三）工程建设监理合同专用条件由于标准条件适用于所有类型工程项目建设的监理委托合同，其规定的责任条件和管理程序属于共性因素，而某一具体委托的监理任务又会受到项目的专业特点，工程所在地域的条件，以及业主委托的监理工作范围不同而具有各自的独特性，因此示范文本中要求合同当事人双方经过协商一致后，针对工程项目的个性、所处的自然和社会环境具体编写专用条件。专用条件中的条款，一般基于以下几种情况：（!）标准条件中的条款指明，该部分内容需在专用条件中予以具体明确规定。如标准条件第!"条指出，“业主免费向监理机构提供合同专用条件约定的设施”，那么在专业条件中就必须具体写明业主应提供设施的种类、品名和数量。（#）修正标准条件中条款的具体规定。如标准条件第"$条规定，“如果业主对监理单位提交的支付通知书中酬金或部分酬金项目提出异议，应当在收到支付通知书#"%内向监理单位发出异议的通知”，若业主认为限定在一天内既要审核支付通知书，又必须找出其中不合理之处而发出通知时间太短的话，双方可在签订合同前通过协商达成一致后，将此时限适当延长并写入专用条件内，修正标准条件内的规定。（&）增加约定的补充条款。如果就具体委托的工程项目监理任务而言，当事人双方可就某些标准条款中没有涉及到的内容达成一致后，写入专用条件内，作为合同的一项约定内容。附加协议条款的序号，应从第"’条开始按序排列。标准条件和专用条件起着互为补充说明的作用，专用条件内的条款顺序号应与被补充、修正或说明的标准条件条款序号一致，即两部分内容中相同序号的条款共同组成一个内容完备说明某一问题的条款。若标准条件内的条款已是一个完备的条款时，专用条款内可不再列此序号，因此专用条件内的条款只是按序号大小排列。二、专用来获的主要内容由于示范文本中的标准条件已是规范化的文件，条理清晰、责任明确，签订合同时双方无需讨论，合同履行过程中必须遵照执行，因此不再赘述。专用条件中的条款是针对具体工程项目委托的监理任务而具体协商议定，下面仅就其中的某些条款内容在议定时应注意的问题作一简要说明。（一）执行监理业务适用的法规和依据监理单位执行监理任务除了必须严格履行监理合同外，还必须遵守国家的法律和行政法规。这些法规除了国家颁布的法律和法规外，还包括部门规章及工程所在地的地方法规和规章，可能除了建设法规外，还会涉及其它方面的有关法规，如环保法、文物保护法等。对于部门和地方的法规、规章应在专用条件内具体写明法规、规章的名称和文号。作为开展监理工作的依据文件，也应根据委托任务的特点明确写入专用条件内不可 ·!’$$·最新建设项目业主规范管理与操作实务全书遗漏。依据文件通常包括：（!）上级主管部门对本项工程的有关指示文件或批件。（"）业主与第三方所签订的承包合同。（#）批准的可行性研究报告或设计文件。（$）现行的工程质量评定标准及施工验收规范。（%）工程造价管理制度等。（二）监理工作监理单位受业主委托负责工程项目建设的全过程或某一阶段的监理服务工作。按照标准条件的规定，工作内容可分为正常的监理工作、附加监理工作和额外监理工作三类。正常监理工作是专用条件内明确约定的监理工作范围和内容。附加监理工作内容包括由于业主或被监理方的原因使正常服务工作受到阻碍或延误而导致增加工作量或持续时间，以及如果业主不能按约定提供人员或设施，经协商后改由监理单位自己承担增加的工作内容。额外监理工作则是指因非监理单位原因暂停或终止执行监理业务时的善后工作量或持续时间，以及如果业主不能按约定提供人员或设施，经协商后改则监理单位自己承提增加的工作内容。额外监理工作则是指因非监理单位原因暂信或终止执行监理业务时的善后工作及恢复监理业务前的准备工作。导致额外监理工作的原因一般为：因所监理合同某一方的违约行为导致监理工作的暂停或终止；因不可抗力事件发生而导致的暂停；因所监理合同以外的第三方原因而使所监理合同的履行暂停或终止，如因政策变化工程项目停建或缓建；重大的设计变更而需停工等待图纸等。由于附加工作和额外工作都是签订监理合同阶段没有预计或不可能合理预见到的情况，在标准条件内对其已作出了明确的责任划分，所以在专用条件内可不必再具体约定。而正常的监理工作则属于委托的监理工作内容，应在专用条件的相应条款内作出明确具体约定。委托正常监理工作的内容可参见表$&!，但在协商和写明监理工作范围时要注意应与工程项巳总概算、单位工程概算所涵盖的工程范围相一致，或与工程总承包合同，分包合同所涵盖工程范围相一致。填写时首先要注明委托哪个阶段的监理业务，如设计阶段的监理业务、施工和保修的监理业务，或全过程的监理业务；其次要详细定明委托阶段内每项具体监理工作，应当避免遗漏。如果业主还要求监理单位承担一些咨询业务和事务性工作，也应在专用条件内详细列出。咨询工作一般包括进行工程项目的可行性研究、编制概预算、编制标底、提供某些技术改造项目的方案等。事务性工作可能是办理征地拆迁，提供临时设施的设计和监督其施工等。（三）执行监理业务的时间虽然在《工程建设监理合同》内双方经过协商已明确写明了开展监理业务的起始和终止时间的年、月、日，但由于监理单位不直接承担工程项目建设的实际实施义务，只负责业主与第三方所签订合同履行过程中的监理，因此监理业务的终止以被监理合同的完成为 第十篇建设项目工程监理规范管理·!*%)·先决条件。合同内注明的起止时间，是在签约时双方按开展正常监理工作所预计的时间，监理单位的报价和业主接受的合同价格也是以此为基础，但合同履行过程中往往会因附加工作和额外工作而延长预定的监理工作时间。标准条件内规定，因第三方违反合同规定的质量要求和完工（交图、交货）时限，以及不可抗力导致监理合同不能全部或部分履行，监理单位均不承担责任，因此监理合同的有效期不一定等于签约时注明的时间间隔。如果因工程建设进度的推迟或延误而超过约定的日期，双方应进一步约定相应延长的合同期。（四）业主应提供的必要方便条件为开展正常的监理业务，业主应在可能的范围内提供外部和内部的方便条件，而这些条件均应详细写入专用条件内。!"业主应当负责工程建设的所有外部关系的协调，为监理工作提供外部条件。这些外部条件要根据工程项目的特点、委托监理业务的范围和项目的实施阶段具体要求，写明在专用条件内，这是业主的义务之一。#"向监理单位提供与工程有关的所需工程资料。这些资料可以在开展监理工作前一次性提供，也可以在开展监理业务过程中陆续提供，但为了保证监理工作的正常进行，也需在专用条件内具体注明应予提供资料的名称和提供时间。$"为监理单位提供必要的信息服务，以利于监理工作的顺利进行。但业主的信息服务虽然是其义务之一，但他的责任只是协助性质的，而且在签约时也无法明确具体内容。因此不必在专用条件内约定。%"为开展监理工作提供必要的物质条件。必要的设备或设施一般是指检测试验设备，测量设备，通信设备，交通设备，气象设备，照相录相设备，电算设备，打字复印设备，办公用房和生活用房等。由于这些设施和设备的使用费均不包含在监理单位的报价之内，理应由业主免费提供其使用。然而就某一具体监理合同而言，监理单位有条件自备时，如专项检测试验设备和测量仪器等，业主可以对这些设备在监理期间的使用给予相应的补偿费。为了明确责任，在专用条件内应写明双方各应提供的设施和设备清单，以及对监理单位自备设备的补偿使用费的计算方法和金额。自备设施或设备的使用补偿费计算方法如下：补偿金额&设施在工程上使用时间占折旧年限的比率’设施原值(管理费合同内约定由业主方提供的设施和物品监理单位可以免费使用，但仍为业主财产。当监理工作完成或合同中止时，应将设施和剩余物品的库存清单提交给业主，并按合同专条件内约定的时间和方式归还。)"为监理单位提供必要的人员服务。如果双方约定，为开展正常的监理工作，由业主免费向监理机构提供职员和服务人员的话，则应在专用条件内具体注明人数和时间，如设立业主的工程检测试验室等。一般来说，涉及监理服务工作时，业主提供的职员和服务人员应接受监理单位的指示。监理单位也应和这些服务人员密切合作，但不对他们的失职行为负责。 ·!)’(·最新建设项目业主规范管理与操作实务全书（五）监理酬金!"正常监理工作的酬金：监理单位的正常监理工作酬金，即为业主在监理中标函中注明的取费方式和金额。在专用条件内应写明计算方法、各阶段应支付的时间和金额。#"附加监理工作酬金：专用条件内对附加监理工作应写明附加监理工作酬金的计算方法和影响事件发生后多少天内支付。附加监理工作一般是指两类情况，第一类为业主未能按专用条件内的约定提供监理设施或人员服务，监理单位为了监理业务的正常开展不得不采取相应措施予以解决，因此而导致的所有额外费用均应由业主给予完全补偿。第二类是指由于业主和第三方的原因使监理工作受到阻碍或延误，导致增加了工作量或持续时间。计算方法一般如下：附加监理酬金$附加工作日数%监理业务日平均酬金额附加工作日数是指实际增加的工作天数，监理单位应在事件发生后及时通知业主，从而确定实际天数。监理任务日平均酬金额应在专用条件内写明，以便事件发生后以此费率执行。该项费率应以中标函中接受的正常监理工作总酬金或该阶段（某一部分监理范围）酬金，与相应委托监理时间之比取其平均值计算。&"额外监理工作酬金：额外监理工作是指因非监理单位原因导致终止执行监理业务的善后工作，或暂停执行监理业务时的暂停日后的善后工作和恢复监理业务前的准备工作。导致额外监理工作的原因可能包括：业主或第三方的违约行为，不可抗力事件的发生，施工过程中的重大设计变更，业主负责订购的大型设备交货日期严重推迟，国家政策法规的变化导致工程停建或缓建等。当监理合同签订后，实际情况发生变化而导致监理单位不能全部或部分执行监理业务时，应立即通知业主，以便确定额外工作时间。当恢复监理业务前，应当增加不超过’#天时间用于恢复监理业务前的准备。额外工作酬金与附加工作酬金的计算方法大致相同：额外监理酬金$额外工作日数%监理业务日平均酬金额’"奖金：工程建设监理合同与业主在工程项目建设过程中所签订的其他经济合同的最大区别，在于其标的特殊性。监理合同的标的是为业主提供“服务”，它不存在经营的好坏而获得利润的高低，而且不允许监理人员从被监理单位获得与监理工作有关的任何好处，他完满地执行委托监理任务后只能获得规定的酬金。为此，双方可在监理合同的专用条件内写明，如果由于监理单位的优质服务而使得工程监理项目的施工工期提前，或因工程质量优良而给业主带来经济效益时，可给予监理单位一定奖励的计算方法，以及监理单位所提出的合理化建议而节约投资的奖励办法。后一种情况，奖励办法可参照国家颁布的合理化建议奖励规定。由于附加监理工作的酬金、额外监理工作的酬金和奖金，都是合同价外的额外支付，所以应在专用条件内明确规定计算方法、适用条件和支付时间，以利于合同履行过程中的执行。 第十篇建设项目工程监理规范管理·!*%)·（六）业主方的违约责任业主应当履行监理合同约定的各项义务，如有违反则要承担相应违约责任，赔偿监理单位所造成的经济损失。承担违约责任的形式包括以下几方面。!"以增加附加工作或额外工作的形式延长监理合同有效期并给予相应的经济补偿。这些情况一般指：（!）业主未能完成外部协调工作而影响了正常监理工作的进行。（#）业主未能按时向监理单位提供有关的工程资料。（$）未能在专用条件约定的时间内，对监理单位书面提交要求作出决定的有关事宜及时作出书面答复而影响监理工作的正常进行。（%）未能按专用条件的约定提供开展监理工作所需的设施或服务人员，而导致监理单位发生额外的支出。（&）因业主方的原因而导致监理工作的暂停或被迫终止等情况。#"补偿拖欠支付酬金的利息。如果业主在规定的支付期限内未支付监理酬金，自规定之日起，应当向监理单位补偿应支付酬金部分的利息。利息额按规定支付期限最后一日银行贷款利率乘以拖欠酬金时间计算。如果业主对监理单位提交的支付通知书中酬金部分或部分酬金项目提出异议，应当在收到支付通知书#%’内向监理单位发出异议的通知，但不得拖欠其他无异议酬金项的支付。$"承担因其违约行为而导致监理单位单方面终止合同的后果。标准条件内规定，监理单位在发生两种情况时可以单方便要求终止监理合同。第一种情况是属于业主应承担的合同风险责任而导致暂停执行监理业务的时间超过半年。原因包括监理合同履行过程中实际情况发生变化迫使监理单位不能全部或部分执行监理业务而导致的暂停，以及因外部条件的改变业主通知监理单位全部或部分暂停执行监理业务后半年内不能恢复监理业务。虽然这种情况给监理单位造成的损失也应给予适当补偿，但其不属于业主的违约行为。第二种则是指业主严重拖欠监理酬金支付的违约行为。监理单位在应当获得酬金之日起$(天内仍未收到支付单据，而业主又没对监理单位提出任何书面异议时，监理单位可向业主发出终止合同通知。如果终止监理合同的通知发出后!%天内未得到业主答复，可进一步发出终止合同的通知。若第二次通知发出后%#天内业主仍未予以任何答复，监理单位单方面提出的终止合同生效，业主承担相应责任。（七）监理单位的违约责任监理单位的合同义务和职责是运用自己的知识和技能协调、监督、管理委托范围内工程项目的实施，以及提供技术咨询服务，他们应公正地处理实施过程中所遇到的各种问题，保证工程项目按预定目的实现。监理单位的违约行为大致包括以下几个方面。!"派驻现场的监理人员不符合合同中的约定；监理单位在签署监理合同后，首先应向业主报送委派的总监理工程师及监理机构的主要成员名单和派驻现场的时间计划。由于 ·&*’*·最新建设项目业主规范管理与操作实务全书监理单位派驻现场总监理工程师的人选、监理机构派驻人员的数量和资质条件是业主选择监理单位时主要考查因素之一，所以在合同履行过程中不得擅自更改计划。总监理工程师是监理单位派驻项目监理组织的全权负责人，对外代表监理单位对业主负责，对内向本单位负责。正、副总监理工程师经业主认可后不能挂名、不能兼职，重要问题应亲自处理，如发现挂名总监理工程师，业主有权提出调换。当监理单位根据自身需要准备调换总监理工程师时，必须首先征得业主同意而不能随意更换。其他监理人员也必须按计划派驻现场，如发现人员短缺时，业主有权要求按计划补齐。执行监理业务过程中，发现有严重玩忽职守或失职行为时，业主随时有权要求监理单位更换不称职的监理人员，直至终止合同。!"赔偿业主损失：执行监理业务过程中，如果监理机构未取得业主的同意而擅自越权发布指令导致较大幅度地提高工程建价或延长工期，以及因其严重失职行为而给工程项目的建设带来损害时，应承担违约赔偿责任。由于监理单位不承担施工的直接义务，而且在合同内也没有经营利润，所以因其过失行为导致的经济损失不应负全部赔偿责任，只是扣除该部分的监理酬金。赔偿损失的计算方法应在专用条件内具体约定，一般原则如下：赔偿金#直接经济损失$酬金比率式中的酬金比率是指扣除税金后的监理酬金与委托监理范围内工程总投资之比。但累计赔偿总额不应超过扣除税金后的约定监理酬金总数。应予指出，此条仅指监理机构应承担过失行为责任的赔偿，对第三方违反合同规定的质量要求和不能按期完工，以及不可抗力导致的合同不能全部或部分履行均不承担责任。%"业主单方面终止合同：监理单位严重违约而使监理合同无法继续履行下去时，业主有权单方面决定终止合同。这些情况一般如下：（&）监理单位派驻现场的人员资质严重不合格或人数短缺而使监理工作不能正常进行。（!）监理单位因其严重过失行为给业主带来重大损失，已不具备完成合同义务的能力。（%）事前未在合同内约定，事后又未征得业主的同意，而将主要工程部位的监理工作分包给不具备资质的单位执行监理业务。（’）私自转让监理合同。（(）监理单位参加与合同规定的业主利益相冲突活动，而严重损害了业主利益。（)）未经业主同意，监理单位及职员接受被监理方的赂贿。标准条件内对业主单方面终止合同的程序是，当认为监理单位无正当理由而又未履行合同义务时，业主可向其发出指明他严重违约行为的通知。若业主在发出通知后!&大内没收到满意答复，可在第一个通知发出后的%(天内发出终止监理合同的通知，监理合同即行终止。（八）合同争议的解决标准条件内规定的解决合同争议的方式与《经济合同法》一致，即因违反或终止合同 第十篇建设项目工程监理规范管理·$#"!·而引起的对损失和损害的赔偿，业主与监理单位之间首先应当协商解决；如未能达成一致，可提交主管部门协调；仍达不成一致时，根据双方约定提交仲裁机构仲裁，或向人民法院起诉。对于发生合同争议后，通过协商和第三方调解后仍不能解决时，最终的解决方式应在专用条件内注明。签订合同时，双方应通过协商确定是否采用仲裁方式作为解决合同争议的最终手段，若达成共识，应在专用条件的相应条款内注明拟提请仲裁的机构名称。如果双方不在专用条件内约定仲裁机构，事后又没有达成仲裁协议时，只能向人民法院起诉来最终解决合同纠纷。一般来说，因仲裁比诉讼省时、省钱，处理起来又比较灵活，而且对双方的声誉也没有太大影响，故多在合同内约定仲裁机构。 ·!,)’·最新建设项目业主规范管理与操作实务全书第三章建设项目监理合同的履行监理委托合同签订后，业主除了为监理单位提供合同内约定的外部协调、物质和人员服务外，委托监理工作范围内的项目建设活动就交予监理单位具体负责协调、管理、监督，业主仅对重大问题的决策作出决定，对超越监理授权范围的事项给予指示，对三大目标进行较为宏观的控制。为了保证工程项目建设的顺利实施，业主应依据监理合同对监理机构履行合同的行为给予监督和检查。一、开工前业主方的责任和义务!"负责完成工程开工前所需的外部协调关系，满足开展正常监理工作的外部条件。#"向监理单位提供专用条件内约定的资料、设施和人员服务。$"授权一名熟悉本工程情况，能迅速作出决定的常驻代表，负责与监理单位建立工作联系。如果需要更换常驻代表时，要提前通知监理单位。%"审核并批准监理单位报送的总监理工程师及其监理机构主要成员名单。总监理工程师由与业主签订监理合同的单位派出，他应是该单位的在职人员，具有中级以上技术职称并取得监理工程师资格的专业技术人员担任。监理机构主要人员配备应合理，具有中级专业职称以上人员的比例应不少于&’(。监理单位聘请的技术顾问或业主方提供的职员和服务人员不能作为监理班子的成员。合作监理单位必须是持有相应监理资质等级证书的监理单位。)"审查监理单位报送的监理规划，对其中不满意之处提出修改意见，并最终批准监理规划。监理规划应包括的主要内容见表!’*$*!。+"将授予监理单位的监理权利，以及监理机构主要成员的职能分工，及时书面通知已选定的第三方，并在与第三方签订合同中予以明确。表!’*$*!建设监理规划内容规划的条目主要内容备注（!）项目特征项目名称、地点、总投资、部建筑面积等项目部分（#）合同细节项目内各种合同要点（$）项目目的和内容项目建设的、工程范围、工程内容、项目结构图、项目组成等 第十篇建设项目工程监理规范管理·!(%!·规划的条目主要内容备注（!）总投资或合同价包括预测和分析项目目标（"）总工期或同期（#）质量要求项目有关单位的组织系统（!）项目组织机构项目组织（"）参与项目有关各方关系（!）监理机构的设置和人员构成。（"）总监一工程师的职权范围。监量机构（#）监理工程代表的职权范围。（$）监理员的工作（%）监理工作制度包括设计、土建和安装工程各方面的质量标准，及各分部工（!）质量目标程的质量要求（"）质量控制依据包括合同文件，相应的规程、规范和标准的要点（#）全过程质量控制的要求质量控制（$）质量控制流程图（%）质量控制风险分析主要分析最可能出现问题的部位、工艺或操作过程，最需要（&）质量管理表格的制定和防范的不合格材料或施工方案发放（’）质量控制的组织措施（!）投资分解。（"）投资控制流程图（#）投资风险分析包括影响工程成本的因素、控制工程量的难点，暂定金额使投资控制（$）投资控制的措施用等方面的分析预测（%）投资分析制度（&）计量支付报表的审核 ·!’%"·最新建设项目业主规范管理与操作实务全书规划的条目主要内容备注（!）总进度计划。（"）进度目标风险分析。进度控制（#）进度控制流程图。（$）进度控制措施（%）进度表的格式合同结构各合同之间的关系合同文件资料管理包括各合同管理负责人、合同各项内容的监督分工、与工程监督合同执行的措施师代表及其他部门的协调制度等合同管理合同执行情况的综合分析索赔控制和管理监理合同管理方法合同文件的修改信息流结构图反映各部门、各层次、各有关单位之间的信息关第和传递过程信息目录表包括信息名称、来源、时间，信息的接受形式，信息的类型等信息管理会议制度各种会议的名称、时间、地点、参加考，会议记录的保存方式等信息的处理系统收集、整理、保存信息的制度和措施二、工程实施阶段业主方对监理合同的管理业主是工程项目的投资方和项目的所有者，项目建设的成败直接涉及业主的利益，因此他必然要关注建设的进展，参与项目实施过程中的管理。然而业主与监理单位签订监理委托合同，是将建设过程中业主与第三方签订各类经济合同履行过程中的合同内管理交予监理单位执行，只对超越授予监理单位权限的重大事项作出决策，以便对三大目标进行总体控制。按照《工程建设监理合同标准条件》的规定，业主对监理合同的管理表现在以下几个方面。（一）合同正常履行过程中的管理!&负责满足工程正常进行和开展监理工作所需外部环境条件的协调工作。"&选择可靠的承包商负责实施工程项目的建设或承担某一部分工作。业主有选定工 第十篇建设项目工程监理规范管理·*+$!·程总设计单位和总承包单位，并与其签订合同的权利；监理单位在选择过程中只有建议权，并负责配合招标工作。但业主不与分包单位发生直接关系，而将总包单位选择的设计分包单位和施工分包单位的确认或否定权授予监理单位。!"及时将自己对工程项目实施的某些意图或想法通知监理单位并与其协商，由监理单位在协调管理过程中贯彻实施。为了避免指令系统的多元化而造成合同履行过程中的管理混乱，合同正常履行过程中对承包单位的各种指令都应由监理单位发布。#"对监理单位提交的各种要求作出决定的事宜及时给予书面回答，不应因其延误而耽搁工程的进展。$"落实筹措资金的到位，按时支付承包商的工程进度款和监理酬金，以保证各个合同的顺利履行。在工程承包合同约定的工程价格范围内，监理单位有对工程款支付的审核和签认权，以及结算工程款的复核确认权和否定权。未经监理机构签字确认，业主不应给承包单位支付工程款。但对属于承包合同价外支付的变更工程款和索赔款，虽已经过监理机构签字确认，还应进行严格审查后再支付。同样，对监理单位酬金支付通知书中的附加监理酬金和额外监理酬金部分，也需审查其取费的合理性和计算的正确性。如有异议时，应在%#&内发出异议通知，然后双方通过协商解决，但不应拖延无异议部分的支付。’"参加协调会议。业主应定期与监理单位举行协调会议，交流信息及交换各自对施实工程进展中所发生问题的看法或建议，也可就某一问题召开临时会议，业主能及时与监理单位沟通是保障监理工作正常开展的有效措施。内容包括对风险的预测，应采取的防范措施，以及特殊事件发生后的处理方法等。业主派驻工地的代表还应参加各种有关协调会议，包括第一次工地会议、工地协调例会和专业协调会议。第一次工地会议由业主代表和总监理工程师主持，项目建设所涉及的单位共同参加，包括各总承包单位代表、设计单位代表，可以邀请分包单位代表参加。会议的目的是检查工程的开工条件，创造良好的合作环境。后的各次协调会议虽然由总监理工程师主持，但业主方也应派人参加，一方面可以了解程进展的实际情况，另一方面也可就某些问题发表自己的意见。第三类会议是由业主召监理单位代表和有关总承包单位参加的专题会议，这类会议内容大多属于就工程实施过程中程发生的某些特殊事件协商采取有效措施，包括洽商对原合同某些条款的变更问题。("文档管理工作。业主的项目管理机构应建立各种文件、报表等的管理系统，用计算机进行档案管理，及时发现工程实施过程中可能发生的各类风险，以便及时采取有效措)小风险损失或预防风险事件的发生。（二）对监理单位授权范围之外事件的决策按照《工程建设监理合同标准条件》的规定，业主的决策权表现在以下几个方面：*"业主有对工程规模、设计标准、规划设计、生产工艺设计和设计使用功能要求的认定权，监理单位只有建议权。%"对工程结构设计和其他专业设计中的技术问题，监理单位可以按照安全优化的原则自主向设计单位提出建议，并向业主提出书面报告。如果由于拟提出的建议会提高工 ·),$#·最新建设项目业主规范管理与操作实务全书程造价或延长工期，应当事先取得业主的同意。也就是说，业主对工程设计变更拥有审定权。!"监理单位对施工组织设计和技术方案，按照保质量、保工期和降低成本的原则，可以自主向承建商提出建议，并向业主书面报告。如果由于拟提出的建议会提高工程造价、延长工期，应当事先取得业主同意。#"监理单位有对参与建设有关单位进行组织协调的主持权，但重要协调事项应事先向业主报告。$"监理单位须报经业主同意，才能发布开工令、停工令和复工令。停工令和复工令的发布，或多或少都会影响工程项目的建设按照预定的目标实现，因此应由业主作出决策。如果属于发生了紧急情况，监理机构不能事先向业主报告时，则应在发布停工令后的%#&内向业主作出书面报告。’"监理机构在业主授权下，可对任何第三方合同规定的义务提出变更。但如果这种变更会严重影响工程费用，或质量、进度，则须事先经过业主批准。("有权单方面中止监理合同。业主提出中止合同的原因可能基于以下三个方面的考虑：一是监理单位严重违约使得监理合同已无法顺利实施；二是项目实施过程中发生了不可抗力事件，导致双方无法再履行合同义务；三是由于国家政策的调整，工程项目停建或缓建。对于前两种情况，前文已经述及，如属于第三种情况，业主要求监理单位全部或部分暂停执行监理业务或终止监理合同，则应当在$’天前通知监理单位，监理单位接到通知后则应立即安排停止执行监理业务的交接工作或善后工作。三、督促监理单位履行合同义务)"对监理机构的人员进行控制。控制的内容包括：对业主批准的总监理工程师人选监理单位不得随意更换；监理机构的参与监理工作人员必须按批准的人员进驻计划按时、按量执行监理任务；有权要求监理单位更换不称职的监理人员等。%"通过监理机构提供的监理工作月报，监督工程的进展情况和检查监理机构的工作质量，并对其不满意之处及时提出处理意见。监理工作月报应包括的内容见表)*+!+%。在确有必要时，业主还有权要求监理机构就其监理业务范围内的有关事项提交专项报告。!"追加或减小对监理机构的授权范围。虽然在标准条件内已规定监理机构有权作出决定的内容，但要求其对工期和投资有较大影响的事件作出决定前须先征得业主的批准。为了保证工程项目建设过程中的协调、监督、管理工作高效有序地进行，业主应授予总监理工程师独立自主作出决定的一定权限范围，不必对工期或投资产生某种程度影响的事件作出决定前事事请示业主。业主对总监理工程师的授权权限可根据工程项目的特点、工程进展的实际情况，以及总监理工程师的管理水平和能力，随时扩大授权范围或减少授权。但在授予权限时，以及变更授权范围时均应相应通知被监理单位。 第十篇建设项目工程监理规范管理·!+((·表!"#$#%监理月报基本内容!!月报条目主要内容月报条目主要内容!!!&工程概述：!!&工程计量。!（!）工程正在施工部位的基本情况。!工程计量%&预付款支付证书。（%）总平面示意图。!工程慨况!与支付$&月工程款支付证书。%&施工概述：!’&索赂情况（!）工、料、机具配备动态。!（%）本期施工情况!工程变!&各项变更概述。!!及治商%&未经监理工程师认可的供应施工单位的项!本月施工组织描述目组织系统!!工地材料、!&工地材料、构配及设备供应的数!!&本期正在施工部位的平面、剖面示!构配件及设备量及质量情况。意图。!供应%&工地材料、构配件及设备预控情况工程形象部位%&工程形象部位完成情况。!!完成情况$&工程形象部位完成情况分析。!!&正常施工情况的描述。’&当月末正在施工部痊的完成进度!施工现场情况!%&非正常情况下的施工状况示意图或工程照片!主要提供影响正常施工的不利气候!气象数据!条件!&分项工程验平情况。%&本期分项工程一次验收合格率统!!!&监理组织机构框图计。!%&驻地监理人员构成。$&分项工程优良率控制图。!监理单位$&监理工作统计：!’&分部工程验评情况。!（!）监理会议。工程制质量(&施工试验情况。!（%）监理复测。)&质量事故。!!（$）监理抽查*&暂停施工指令。!!&监理对本月工程施工总的评价。+&本期工程质量分析：!%&投资、进度、质量控制及信息、合同!监理结论（!）产生工程质量问的原因。!!管理方面的工作情况。（%）质量对策一览表$&存在问题及建议'