连拆发【2009】96 连云港市城市房屋拆迁评估技术规范(试行)

'关于印发《连云港市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》的通知   各区房产局、物价分局、拆管办，各房屋拆迁估价机构、房屋拆迁实施单位：   现将《连云港市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》印发给你们，请遵照执行。                           二OO九年八月六日连云港市城市房屋拆迁评估技术规范(试行)第一章总 则第一条为了规范城市房屋拆迁评估工作，维护拆迁当事人的合法权益，保障房屋拆迁评估工作的顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《连云港市城市房屋拆迁管理规定》等相关规定，结合本市实际，制定本规范。第二条在本市城市规划区范围内的国有土地上涉及房屋拆迁的房地产评估活动，适用本规范。第三条从事房屋拆迁的房地产估价机构（以下简称估价机构）应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质,并经过市房产局的审核准予其在本市执业的估价机构。市房产局、市拆管办应当每年向社会公布估价机构名录，供拆迁人、被拆迁人选择。第四条每个拆迁估价项目，估价机构均应派出至少二名专职注册房地产估价师，其他人员则应当持有市房产局、市拆管办共同颁发的《拆迁评估上岗证》。第五条拆迁评估的估价对象：拆迁范围内，经确认持有合法产权证明的被拆迁房屋（含其占用范围内的国有土地使用权）及其附属设施。1995年航测图上标明的无证房屋参照有证房屋评估。第六条拆迁评估的估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。第七条拆迁评估的估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。第八条拆迁评估的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 房屋拆迁评估价格不包含室内、外自行装饰、装修的补偿金额及房屋拆迁中的搬迁补助费、临时安置补助费和非住宅用房一次性综合补助费等政策性补贴费用。第九条拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。第十条拆迁评估估价报告的有效期：自提交正式估价报告之日起，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止。第十一条拆迁评估机构被确定后，估价机构应当按照下列程序操作：1、明确评估基本事项，签定拆迁评估委托协议；2、查阅相关资料，拟订作业方案，开展前期调查；3、进行实地查勘，对照产权资料，明确估价对象的实体、区位和权益状况，核实其房屋用途、性质；4、参照技术规范，进行评估测算；5、确定评估基准，并将基准价格报市拆管办审查备案；6、确定分户估价结果，将评估结果及相关明细资料汇总报送委托方；7、根据拆迁当事人的要求，现场咨询答疑，或对其做出书面解释和说明；8、完成评估资料的归档、验收。 第二章被拆迁房屋性质认定及分类第十二条依据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十八条和《连云港市城市房屋拆迁管理规定》第三十八条的规定，房屋性质认定应以房屋所有权证书上标明的用途为准，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。但对取得工商营业执照和税务登记证、依法连续缴纳营业税（免税的应有免税证明）、土地年租金，并已持续经营一年以上的合法住宅房屋（以下简称“住改非”房屋），可以参照经营用房评估。第十三条被拆迁房屋一般分为住宅房屋、非住宅房屋和“住改非”房屋。 第三章拆迁估价方法及应用第十四条住宅房屋估价方法及应用住宅房屋拆迁估价通常采用市场比较法评估（可比实例的选择参见“附件一”）。对适用市场比较法评估的一般住宅房屋，其拆迁评估的技术路线为：1、确立评估基准。在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。2、测算“标准样本住宅”的基准价格。依据相关评估技术规范规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基本公式为：V0=Vs××100P1×P2100×100P3×100P4其中V0为标准样本住宅的基准价格；Vs为住宅房屋可比实例的价格；P1为交易情况修正系数；P2为交易日期修正系数，该系数由拆迁评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况自行确定；P3为可比实例实体状况修正为待估房屋的实体状况修正系数，参见“附件二”；P4为可比实例区位状况修正为待估房屋的区位状况修正系数，参见“附件三”。3、确定“标准样本住宅” 的基准价格。应选取多个可比实例，经过上述各种修正后，再计算平均值，得出的结果为“标准样本住宅”的基准价格。4、确定被拆迁房屋的评估价格。各被拆迁房屋分别与“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，得出各被拆迁住宅房屋的评估价格。对一些特殊地段的住宅房屋，在不适用市场比较法的情况下，可选用其它估价方法评估。第十五条非住宅房屋估价方法及应用非住宅房屋根据其用途又可以分为营业用房和非营业用房。营业用房拆迁估价首选市场比较法；因实例收集等原因无法采用市场比较法时，可采用收益法或其它估价方法。非营业用房拆迁估价首选市场比较法；因实例收集等原因无法适用市场比较法时，可采用成本法或其它估价方法。1、采用市场比较法评估，应当综合比较房地产的成新、商业繁华度、临街面宽、房屋进深、朝向、层高等因素，按照《房地产估价规范》的要求进行评估。2、采用收益法评估，一般采用有限期收益法公式，并以稳定收益情形测算，通常采用如下公式计算：V=ar[1- 1 (1+r)n]其中V为被拆迁房屋评估价格。a为估价对象年纯收益。估价对象的年纯收益，一般采用年租金收益计算，客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金水平。在无法取得客观租金收益数据时，商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算，客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均收益水平。对于大型综合性建筑可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的方法进行。年纯收益计算的成本费用扣除项目应对照估价对象现实情况分别按出租型、商业经营型、生产型及尚未使用或自用房地产的净收益求取规定进行。r为资本化率。估价对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行，资本化率的求取方法推荐采用市场抽取法和安全利率法计算。其中采用市场抽取法计算时，必须选取3宗或以上数量的房地产交易实例作为测算的可比实例；采用安全利率法计算时，资本化率=安全利率+风险调整值，安全利率选用当时中国人民银行一年定期存款年利率或者一年期国债年利率;风险调整值则由评估人员根据估价对象当时当地经济现状及对未来的预测、估价对象用途及新旧程度等确定。n为收益年限。收益年限的求取主要根据估价对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限考虑。3、采用成本法评估，应当确定在估价时点重新取得土地的价格、建筑物重新购建价格和建筑物折旧。其公式为：Ｖ=V１+V２－V３其中Ｖ为被拆迁房屋评估价格。V１为土地重新取得价格。土地重新取得的价格应首选市场比较法测算。在无法适用市场比较法时，可采用基准地价修正法、成本积算法等方法求取。土地重新取得价格内涵包括土地取得成本、土地开发成本、土地取得所涉及的税费、土地开发利润；V２ 为建筑物重新购建价格。建筑物重新购建价格通常采用成本积算法求取。建筑物重新购建价格内涵包括建筑物建造成本、管理费用、投资利息、销售税费、建筑物开发利润（可参见“附件十”）。V３为建筑物折旧额。建筑物折旧应根据实地勘察，对照“附件四”、“附件五”及土地使用年限等因素确定。建筑物折旧应考虑物质折旧和功能折旧等。第十六条“住改非”房屋估价方法及应用“住改非”房屋又分为沿主次干道“住改非”房屋（仅指单体建筑）和不沿主次干道“住改非”房屋。1、对沿主次干道（以市城市总体规划确定的主次干道为准）“住改非”房屋进行估价，其估价方法：先分别计算被拆迁房屋的住宅房屋评估价格和非住宅房屋的评估价格，再根据实际营业年限取其住宅房屋性质的权重和非住宅房屋性质的权重进行计算，其计算公式为：Ｖ=V１×Ａ+V２×Ｂ其中Ｖ为“住改非”房屋的评估价格；V１为被拆迁房屋的住宅房屋评估价格；V２为被拆迁房屋的非住宅房屋的评估价格；Ａ、Ｂ的取值见“附件六”。2、对不沿主次干道“住改非”房屋进行估价，其估价方法：在计算被拆迁住宅房屋评估价格的基础上，根据实际经营年限，增加相应的“住改非”补偿。见“附件七”第十七条“地大于房”的估价方法：１、“地大于房”的面积仅指土地使用权证（或同类有效证件）载明的面积大于该宗地上被确认合法房屋建筑面积的面积。２、“地大于房”面积补偿价格的计算公式：Ｚ＝（Ｍ１－Ｍ２）×Ｕ×Ｔ其中：Ｚ为“地大于房”面积补偿价；Ｍ１为土地使用权证（或同类有效证件）上载明的面积；Ｍ２为房屋所有权证上载明的面积（以及拆迁当事人协商确定的合法房屋建筑面积），若Ｍ１－Ｍ２为负值，则取零；Ｕ为市政府最新公布的基准地价；Ｔ为个别因素调整系数，（1）国有划拨土地调整系数按60%计取；（2）国有出让土地调整系数=（批准出让年限-已使用年限）/批准出让年限。3、“地大于房”部分不得重复评估。第十八条被拆迁房屋的附属设施的补偿金额，由拆迁当事人依据“附件八”协商确定；协商不成的，可以委托具有相应资质的评估机构参照“附件八”评估确定。 第四章拆迁估价工作准则第十九条被确定的拆迁估价机构应与委托单位签订拆迁估价委托协议，并将委托协议原件报市房屋拆迁管理部门备案。第二十条 估价机构应当确定受委托拆迁估价项目的估价技术负责人，估价机构技术负责人应为该机构的专职注册房地产估价师。估价技术负责人最终确定估价技术方案，并对估价方法的选用和应用以及估价结果的合理性承担技术责任。第二十一条所有拆迁估价项目均须开展现场勘察工作，承担估价业务的估价机构应派出有拆迁估价资格的专业人员进行勘察和调查。现场勘察记录资料是拆迁估价测算和撰写估价报告必备的基础资料。第二十二条估价人员应佩戴由市房产局、市拆管办统一监制的《拆迁评估上岗证》逐户逐项估价，做到实地勘测准确，估价到户。第二十三条拆迁评估价格结果应当经估价机构内部审核评议，经项目估价技术负责人签字认可。估价机构在提交正式估价报告前负有审查、调整、复核估价报告的技术责任。第二十四条拆迁估价机构在估价委托协议约定的时间内，应向拆迁人提交正式的拆迁估价分户报告，并由拆迁人委托实施单位将分户报告送达被拆迁人。第二十五条拆迁估价机构、估价技术负责人以及其他估价专业人员负有解释估价报告技术问题、接受拆迁当事人就估价报告相关问题咨询和质疑的义务，并负有向拆迁评估专家委员会报告和答复技术质询的义务。 第五章拆迁估价报告第二十六条拆迁估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式，参照本规范的要求出具拆迁估价报告。异地执业房地产估价机构（即在其工商注册所在地行政区域外从事房地产估价业务的估价机构）在向委托方出具估价报告前，应先向市房产行政主管部门留存估价报告（含技术报告），备查。第二十七条拆迁估价机构出具的估价报告应当由至少两名以上专职注册房地产估价师签名盖章，并加盖估价机构单位公章。在估价报告上签名、盖章的专职注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责。第二十八条房屋拆迁估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。 第六章拆迁估价工作资料存档第二十九条估价机构应当将下列资料（原件或复印件）与估价报告（含技术报告）一并整理存档：1、评估委托协议；2、拆迁许可证；3、估价对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；4、估价对象的实地查勘记录、照片等资料；5、标准样本住宅的实地查勘记录、照片等资料；6、可比实例的实地查勘记录、照片等资料；7、确定估价结果的有关系数、参数等证明资料；8、其他涉及估价项目的必要资料。第三十条 完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。估价报告及有关资料一般应保留15年以上。第三十一条对涉及《连云港市城市房屋拆迁管理规定》第十八条的规定，需要办理证据保全手续等情形的房地产进行评估时，估价机构应将估价报告（含技术报告）及估价过程中形成的有关估价资料同时提交委托方。 第七章附 则第三十二条本规范附件系本规范的必要组成部分。第三十三条凡房屋拆迁估价中涉及的特殊专业性技术评估，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助估价。第三十四条选择产权调换形式作为房屋拆迁补偿安置方式的，对所调换房屋的估价，按照本规范实施。第三十五条本规范未作规定的事项，应当按照《房地产估价规范》和《城市房屋拆迁估价指导意见》执行。第三十六条各县可根据本地实际，参照本规范制定实施规范。第三十七条本规范自2009年9月6日起施行。2009年9月5日之前已领取《房屋拆迁许可证》并已实施拆迁的项目，拆迁评估仍按原规定执行。   连云港市城市房屋拆迁评估技术规范附件 附件一:可比实例选择要求采用市场比较法、收益法时可比实例的选择应当符合以下要求：1、应与估价对象所处的区位相近；2、评估对象的用途相同；3、应与估价对象的建筑结构相同；否则，应当调整结构差价。建筑结构主要指大类建筑结构，一般分为：（1）钢结构，（2）钢筋混凝土结构，（3）砖混结构，（4）砖木、木结构，（5）简易结构；4、应与估价对象的规模相当；5、交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格；6、成交日期与估价时点接近，通常应为近期六个月内成交的类似房地产实例作为可比实例，一般不应超过十二个月；7、采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上；8、各可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%，即使在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过30%；9、对可比实例的成交价格的系数修正每项不得超过20%，综合系数修正不得超过30%。附件二：房屋实体因素修正系数表（一）住宅房屋成新因素修正系数表待估房屋三成新四成新五成新六成新七成新八成新九成新及以上 修正系数50-5960-6970-7980-8485-8990-9495-100（二）朝向因素修正系数表卧室朝向北西东一间朝南两间朝南三间朝南修正系数969899100101102（三）住宅房屋层次因素修正系数表          层次总楼层一二三四五六七一100      二10098     三10010298    四10010210398   五10010210310298  六10010210310310096 七1001021031031009894说明：顶层带阁楼的多层楼房、小高层及高层修正系数视情况确定。（四）住宅房屋层高因素修正系数层高（米）2.52.62.72.82.93.03.13.23.3修正系数979899100101102103104105（五）实体因素修正系数测算说明1、住宅房屋成新因素、朝向因素、层次因素、层高因素的修正系数权重分别为[wi]=(0.3，0.2，0.3，0.2)；2、可比实例和待估房屋进行实体因素修正时，可比实例实体因素调节系数为K3s，待估房屋实体因素调节系数为K3d。3、如被拆迁住宅房屋在成新因素、朝向因素、层次因素、层高因素方面评定的修正系数分别为[Si]=(S1,S2,S3,S4)，则K3d=[wi]×[Si]=0.3×S1＋0.2×S2＋0.3×S3＋0.2×S4；4、可比实例修正为待估房屋实体修正系数P3=K3sK3d×100P3的取值范围为80-120。  附件三：区位因素系数表（一）区位因素调节系数评分表序号因素名称标准分值考察项目       评分等级一等二等三等四等1自然环境10自然景观、风向a117.56.565.5空气污染、噪音、水文a127.56.565.52规划设计15建筑或小区布局a217.56.565.5建筑密度、外观等a227.56.565.5绿地率、室外公共活动空间与绿化景观a237.56.565.53物业管理10物业管理情况a31109874交通条件20离市区主干道的距离a4113121110公交线路情况a42131211105教育医疗20所在学区学校情况a5116151311医疗机构分布情况a52141312116商业配套25重要商业配套设施a6130282624（二）区位因素调节系数评分等级说明表序号因素名称考察项目一等二等三等四等1自然 环境自然景观公认的自然环境优越的地方。如：苍梧公园附近。自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。附近有少量绿地和绿化，卫生环境欠缺。附近无绿化，拥挤、杂乱、环境差。环境污染空气清新、无污染；无噪音；水域清洁，达卫生标准。空气良好，少量污染；白天都有部分交通噪音；水体局部污染。空气局部受污染；靠近大马路，白天和晚间均有噪音影响。靠近污染源；靠近车站、机场等，有严重噪音。2规划  设计建筑或小区布局布局合理、错落有致，满足通风、日照等健康要求布局一般，排列整齐。布局过于局促。任意不止，拥挤。建筑密度在30%-40%建筑密度在40%-50%建筑密度在50%-60%建筑密度在60% 建筑密度与外观等，外型美观。，外观比较整齐。，外观陈旧。以上，外观破旧杂乱。室外公共活动空间与绿化景观绿地率在30%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富。绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。少量绿化，基本无公共活动空间。无绿化，无公共活动空间。3物业管理物业管理情况全封闭物业管理。半封闭物业管理。有物业管理。无物业管理。4交通 条件离市区主干道的距离300米以内。在300-600米之间。在600-800米之间。在800米以上。公交路线情况距离公交站点100米以内，有3条以上的重要公交线路距离公交站点100-200米内，有1-2条重要公交线路。距离重要的公交线路的距离在200-500米。距离公交线路的距离在500米以上。5教育 医疗所在学区学校情况属于省级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。属于市级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。属于区级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。一般中小学学区。医疗机构分布情况距市级及以上医院1000米以内。距市级及以上医院1000-2000米。距市级及以上医院2000-2500米。距市级及以上医院2500米以上。6商业配套重要商业配套设施 在400米范围内有大型的市级商业配套设施。在400-800米范围内区级商业设施比较集中。在800米范围内有零散分布的商业网点，基本满足生活需求。在800米范围内基本上无商业网点。（三）区位因素修正系数测算说明1、区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，其中住宅房屋区位因素调节系数其中f1=2,f2=3,f3=1,f4=2,f5=2,f6=1;2、对可比实例和待估房屋进行区位修正时，可比实例区位因素调节系数为K4s，待估房屋区位因素调节系数为K4d，则可比实例修正为标准样本房屋区位状况修正系数P4=K4sK4d×100； 3、当选取的可比实例处于拆迁项目范围之外时，必须进行区域因素修正；4、P4的取值范围为80-120； 附件四：房屋成新评定说明表完损等级成新评定说明新旧程度折余率完好房按《房屋完损等级评定标准》的相关规定执行。全新100%九成新90%八成新80%基本完好房七成新70%六成新60%一般损坏房五成新50%四成新40%严重损坏房三成新30%危险房不足三成新30%以下 附件五：房屋直线折旧参数说明表1、房屋折旧率：房屋折旧率=房屋剩余使用年限×（1－残值率）/房屋耐用年限2、房屋耐用年限与残值率建筑结构耐用年限残值率（%）钢结构非生产用房80年10%生产用房70年受腐蚀的生产用房50年钢砼结构非生产用房60年0%生产用房50年受腐蚀的生产用房35年砖混结构一等非生产用房50年2%生产用房40年受腐蚀的生产用房30年砖混结构二等非生产用房50年2%生产用房40年受腐蚀的生产用房30年砖木结构一等非生产用房40年6% 生产用房30年受腐蚀的生产用房20年砖木结构二等非生产用房40年4%生产用房30年受腐蚀的生产用房20年砖木结构三等非生产用房40年2%生产用房30年受腐蚀的生产用房20年简   易10年0%注：钢结构根据实际情况确定 附件六：沿主次干道“住改非”房屋评估权重系数表经营年限1-23-56-89-1112-1415-1718-2021年以上营业用房权重0.20.30.40.50.60.70.80.9住宅房屋权重0.80.70.60.50.40.30.20.1 附件七：不沿主次干道“住改非”房屋营业补助标准表 经营年限1-23-56-89-1112-1415-1718-2021年以上补偿标准(元/M2)一层100150200250300350400450二层80120160200240280320360三层70105140175210245280315四层以上6090120150180210240270附件八：附属设施补偿价格表 序号名 称单位金额（元）备 注1围墙(12砖墙或混凝土砌块墙)M245-65含基础、双面抹灰2围墙(24砖墙)M275-105含基础、双面抹灰3围墙(空斗或乱砖石)M250-65含基础、双面抹灰4普通门楼个300—1000 5琉璃瓦檐坡M280-130含基层结构6混凝土道路M270-90含垫层 7水泥地坪M230-50含垫层8砖石地坪M215-30 9下水道（管）米20-30 10给水设施套120-200 11水磨石水池只28-50含底脚12陶瓷水池只50-70含底脚13面盆只50-100含底脚14砖砌炉灶个300-700含烟道15电总表只300房屋配套电表外增加的电表16水、电分表只40 17普通灯头只8-20 18普通瓷便器套250-450 19普通浴缸套300-600含底脚20石砌水井(井口内径1米以内)眼600-800超过3米深，每米增加300元21钻孔水井米100不含压水机22农用厕所M2有盖200无盖150含大小便槽23化粪池M3150-260 24猪羊圈舍M260-120 25牛马圈舍M280-160 26禽舍M240-60 27热水器拆装套100 28油烟机拆装套60 29太阳能热水器拆装套200 30分体式空调拆装台200 31柜式空调拆装台260 32窗式空调拆装台100 33管道燃气移装表按有关部门规定执行34有线电视移装套35电话移机部36三相动力电千瓦37阁楼（指不够规定檐高及上下层高度达不到标准，不能折半计算面积的）M2200-300正规木楞、阁板、楼梯100-200砼楞铁楞、水泥阁、较差木板38隔热层M230-50水泥板、圆孔板或砖瓦39吊顶石膏线M8-15含骨架、灯光板、油漆等。塑料扣板吊顶M225-40石膏板吊顶M235-50三合板吊顶平顶M225-60 三合板吊顶凹凸M260-100纸板平吊顶M230纸板凹凸吊顶M235玻璃板类吊顶普通M260-120玻璃板类吊顶雕花M2100-160铝合金扣板类吊顶M290-160纤维板吊顶M225-45钙塑板压条吊顶M225-45板条抹灰吊顶M220-3540内墙面普通涂料M24-81、为房屋使用中另增加部分；2、含水泥、砂等。 仿瓷涂料M25-10普通乳胶漆、立邦漆M26-12普通贴墙布或墙纸M220-40普通墙面软包M215-30纸板墙面M225纸板简易壁柜M245墙面喷塑M230-40墙面喷涂M210-20三合板墙裙M235-70普通瓷砖墙裙M230-4541外墙面外墙面砖M230-45含水泥、砂等。外墙普通水涮石M215-25外墙彩色水涮石M220-35外墙马赛克M230-45外墙干粘石M210-2042内地面 马赛克地坪M225-40含水泥、砂等。普通釉面砖地坪M230-50大理石M250-90含水泥、砂等。花岗岩、大理石的边角料铺设的地面，按标准的60%以内给予补偿。花岗岩M250-120木地板（低档）M230-60木地板（普通）M260-100木地板（中档）M2100-200地板革M28-15地毯M210-2043门窗铝合金门与木门差价M280含内外包门窗、门窗套、油漆、门锁等。塑钢门与木门差价M280铝合金窗与木窗差价M280普通全包门套300-400普通包窗套150-20044防盗卷闸门M280-120  普通防盗门M2100-120不锈钢防盗网M2100钢质防盗网M260注：1表中所列价格为十成新价格，实际补偿应当据实际情况予以折旧补偿。2表中未列项目及高档装修材料的补偿价格，可以参照市场价格结合成新、折旧等因素协商或评估确定。树木砍伐费补偿价格树 木 名 称规  格金额（元/株）苹果、梨、枣、栗、柿、樱桃、山楂、石榴、桃、杏等直径15厘米以上200直径11-14厘米150直径5-10厘米80直径5厘米以下30无收益6葡萄有架有收益80无收益20一般树木直径31厘米以上60直径21-30厘米50直径11-20厘米以下40直径10厘米以下6注：1表中所列砍伐费补偿价格为被拆迁人住宅房屋周边的零星树木；   2表中未列树木结合市场价由拆迁当事人协商确定；3、树木直径指米径，即从地面向上一米处的直径。 附件九：政策性的补偿标准非住宅用房一次性综合补助费标准明细表单位：元/平方米年纳税额10以下10—5051—100101—50050—10001000以上补助费标准4080100120140160说明：1、上表中年纳税额指前2年每平方米营业面积纳税额的平均值。     2、有免税证件的用户，补助费标准为每平方米60元。临时安置补助费标准单   位标  准100平方米以下超过100平方米部分元/平方米·月84说明：1、月临时安置补助费不足400元，按400元计算；     2、选择货币补偿的，按6个月计算；     3、选择产权调换的，按连政发[2004]85号文第二十七条的规定计算。搬迁补助费标准单   位标  准100平方米以下超过100平方米部分 元/平方米·次84说明：搬迁费一次不足400元，按400元计算，二次搬迁以二次计算。附件十：房屋重置价格（一）住宅及一般非住宅房屋重置价格                                单位：元/平方米类别等级结构、装修及设施情况重置价格钢筋混凝土结构一级层高3.8-4.5米，一层楼，桩基，框架，外墙面砖或涂料，内墙中级抹灰、涂料，铝合金门窗，水、电设施及卫生间三具齐全，通讯、消防设施齐全。1350二级层高3.0-3.8米，桩基，框架，外墙面砖或涂料，内墙中级抹灰、涂料，铝合金门窗，水、电设施及卫生间三具齐全，通讯、消防设施齐全。1250小高层层高2.8-3.0米，桩基，框架，电梯，外墙面砖或涂料，内墙中级抹灰、涂料，铝合金门窗，水、电设施及卫生间三具齐全，通讯、消防设施齐全。1500五层以上砖混结构一级层高2.7-2.8米，桩基，抗震柱，层层圈梁，现浇楼梯，阳台，现浇屋面有保温层，水、电设施及卫生间三俱齐全。电话、电视插座。1050二级层高2.7-2.8米，满堂基础，抗震柱、层层圈梁，现浇楼梯，阳台，现浇屋面有保温层，水、电设施及卫生间三具齐全，电话、电视插座。950四层以下砖混结构一级层高2.7-3.0米，砖带基、满堂基础或带形基础，构造柱，层层圈梁，现浇楼梯，屋面有保温层，水、电设施及卫生间三具齐全。850二级层高（檐高）2.7-3.0米，底圈梁、构造柱，方套石或240mm砖墙，墙内外抹灰较好，圆孔板层面或瓦屋面木（水泥）桁条，有水、电设施。750三级层高（檐高）2.6-2.8米，毛块石或240mm砖墙，内外抹灰一般，圆孔板屋面或瓦屋面木（水泥）桁条，有水、电设施。650                                                                                                                                                                                                                                         单位：元/平方米类别等级结构、装修及设施情况重置价格砖 木一级层高（檐高）2.8-3.0米，带形基础圈梁，方整石或240mm砖墙，松杉木屋架、水泥或木桁条，瓦屋面，水、电表、灯具齐全。800  结 构二级层高（檐高）2.6-2.8米，毛石基础，毛石墙或240mm砖墙，瓦屋面，较好杂木桁条或水泥、木屋架，室内采光、通风较好，水、电、表、灯具齐全。750三级层高（檐高）2.4-2.6米，毛石墙或240mm砖墙，内外抹灰一般，瓦屋面，杂木或毛竹桁条，简易屋架，采光、通风一般，水、电表、灯具齐全。650简易结构一级檐高2.0-2.3米，乱石墙或120mm砖墙，简易瓦屋面（石棉瓦），杂木或毛竹桁条，采光、通风，保温较差。360二级檐高2米以下，炉渣砖或土坯墙，毛竹桁条，常年潮湿，采光通风很差。270 说明：1、附件十仅作为估价机构在采用其它市场化评估时的参考依据。2、表中所列房屋的层高（檐高）在规定的标准以外（3.6M以内），每超出或低于10cm，每平方米的重置价格增加或减少2%；层高超过3.6M的，每超出10cm，每平方米的重置价格增加1%。檐高不等的按平均高度计算。3、房屋借山的，每借一山折减4%。       （二）单层工业厂房及仓库房屋重置价格                              单位：元/平方米类别特征结构、装修及设施情况重置价格钢混排架结构带行车  结构为：钢筋混凝土基础，钢筋混凝土排架结构；钢屋架和钢筋混凝土屋架，钢筋混凝土屋面板；有吊车梁；砖墙维护结构；檐高6.0-7.2米。门窗为：实腹钢门窗。墙面及天棚为：内墙面一般涂料；外墙面水泥沙浆；无吊顶。屋、楼、地面为：混凝土地面或水磨石地面；有组织排水屋面，保温屋面。设备为：有动力电源，排气（风）设备。该类别房屋典型的是机修车间，金加工车间；吊车吨位为3-10吨；当吊车吨位、檐高等条件不符时，另行调整。  1080不带行车  结构为：素混凝土、砖条形基础，钢筋混凝土地圈梁，钢筋混凝土独立柱基或杯形柱基；预制或现浇钢筋混凝土柱承重；实砌砖墙；钢筋混凝土预制屋架及钢筋混凝土预制板屋面或钢屋架、彩钢板屋面；檐高6.0-7.2米。门窗为：普通钢门窗；铝合金卷帘门或钢木大门。墙面为：内外粉混合砂浆，内刷普通涂料。屋、楼、地面为：混凝土地坪或水磨石地坪；有组织排水屋面，带保温层。设备为：有动力电源、排气（风）设备。  900 钢结构 结构为：有梁式钢筋混凝土带形基础；1.2米高实砌砖墙；1.2米以上C型钢墙架，钢柱；钢梁或钢屋架、C型钢檩条、单层彩钢板屋面；檐高6.0-7.2米。门窗为：铝合金或塑钢门窗；彩钢板门或彩钢板（铝合金卷帘门）。墙面为：内外粉混合砂浆，彩钢板墙面。屋、楼、地面为：混凝土地坪，可开汽车；超细玻璃棉保温层、钢丝网托底，彩钢板天沟。设备为：有动力电源，排气（风）设备。  750砖混结构   结构为：素混凝土、砖条形基础，砖柱基或钢筋混凝土独立柱基；砖柱、组合砖柱或砖墙承重；钢屋架、混凝土檩条、屋面板或纤维板、瓦屋面；檐高4.5-6.5米。门窗为：普通钢门窗，铝合金卷帘门或钢木大门。墙面及天棚为：内外粉混合砂浆，内刷普通涂料。屋、楼、地面为：混凝土地坪或水磨石地坪；一般为无组织排水、屋面板或纤维板、瓦屋面。设备为：必要的水电到位。`  730简易结构搁料房屋  结构为：简易砖基础；乱砖墙，空斗墙承重，杂木或毛竹檩条、椽子。门窗为：无门窗或简易门窗。墙面及天棚为：无粉刷、刷石灰水或纸筋灰粉刷。屋、楼、地面为：简易水泥地坪或砖地坪；石棉瓦屋面、单层彩钢板或压型金属板屋面。设备为：有电无水。 360钢架大棚  结构为：简易砖基础；土坯墙；杂木或毛竹立柱、檩条；简易钢柱、钢桁架；无围护。门窗为：简易木门窗。墙面及天棚：无粉刷。屋、楼、地面为：简易水泥地坪或砖地坪；石棉瓦屋面、单层彩钢板或压型金属扳等屋面。设备为：无水电。 300说明：1、层高调整范围为：檐高在6.5米以上应调增，4.5米以下应调减（不含6.5米/4.5米）。调整值为：每增减0.3米，价格增减2%。2、特殊的厂房及仓库视实际情况评估。'