苏州市城市房屋拆迁评估技术规范

'苏房〔2008〕3号市房管局关于印发苏州市城市房屋拆迁评估技术规范的通知各市、区房产管理（规划建设）局，其他各有关单位：为进一步规范城市拆迁评估行为，维护房屋拆迁当事人的合法权益，现将《苏州市城市房屋拆迁评估技术规范》印发给你们，请遵照执行。本规范自发布之日起施行。原苏州市房产管理局《苏州市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》（苏房〔2004〕11号）同时废止。二○○八年四月十五日 苏州市城市房屋拆迁评估技术规范第一章总则1.1制定依据为规范城市房屋拆迁评估行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，国务院《城市房屋拆迁管理条例》，建设部《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》，《江苏省城市房屋拆迁管理条例》和《苏州市城市房屋拆迁管理条例》等有关规定，制定本规范。1.2估价目的适用本规范的评估目的统一为：为确定被拆迁房屋的货币补偿金额而评估其房地产市场价格。1.3价值定义房屋拆迁评估的价值定义为：不考虑被拆迁房屋在评估时点所受抵押、租赁等权利限制情形下最可能达成的公开市场价值。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含房屋拆迁过程中的搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业补助费等其它费用。1.4适用范围本市国有土地上拆迁房屋价格的评估。1.5评估时点房屋拆迁的评估时点为房屋拆迁许可证颁发之日。—2— 1.6拆迁房屋用途、建筑面积、占地面积的认定拆迁房屋用途、建筑面积、占地面积应以委托人依法确定的为准。1.7评估方法房屋拆迁补偿价格评估采用市场比较法、成本法等评估方法进行。1.8评估程序（1）根据委托要求，明确评估时点，明确评估的范围及评估对象的基本情况；（2）收集评估所需要的资料，包括评估对象的权属、面积、用途、房地产交易实例等；（3）实地查勘，根据结构、用途等不同类别，对评估范围内的房屋进行分类，并对评估对象的位置、环境等状况进行记录；（4）拟定评估作业方案，包括拟采用的评估方法及评估技术路线的选定，拟定整体评估及分户评估的作业步骤和作业进度；（5）采用实地分户调查、丈量、摄影等方法，收集评估所需的数据和有关资料；（6）选定评估方法，计算确定评估结果；（7）撰写整体评估报告及分户评估报告；（8）将评估报告交委托人。对有异议的评估报告进行答疑、复核。对通过技术鉴定，要求重新评估或修正的部分，进行重新评估或修正；（9）评估资料归档。1.9评估报告拆迁评估机构按《房地产估价规范》规定的内容出具整体评估报告及分户评估表，并须经注册房地产估价师及参加评估的人员签名并加盖评估机构公章。具体参考格式见附件1、2、3、4。—3— 1.10资料存档评估机构应当将下列资料与评估报告（含技术报告）共同整理归档保存：（1）评估委托协议；（2）拆迁许可证；（3）评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；（4）评估对象的实地查勘纪录、照片等资料；（5）可比实例的实地查勘纪录、照片等资料；（6）确定评估结果的有关系数、参数等资料；（7）其它涉及评估项目的必要资料。评估报告及有关资料至少应保留10年。1.11证据保全评估依法代管的房屋、产权不明确的房屋，估价机构应将评估报告（含技术报告）及评估过程中形成的有关评估资料另行提交委托人。第二章市场比较法2.1市场比较法将需评估的拆迁房屋与在评估时点近期交易已成交的类似房地产进行比较，根据技术规范对交易实例的已知价格作适当修正，测算出拆迁房屋的客观合理价格的方法。2.2选取可比实例选取的可比实例应符合下列要求：（1）与评估对象所处的拆迁区位或道路等级相同或接近；—4— （2）与评估对象相类似，包括用途、体量、层次、建筑结构相同或类似等；（3）交易价格为正常交易价格或可修正为正常交易的价格；（4）成交日期与评估时点接近，不宜超过1年，通常应选择6个月以内成交的实例；（5）应当选取3个以上的可比实例；（6）选取的可比实例成交的最大单价与最小单价之间的差异一般不超过20%。2.3各项因素修正在建立价格可比基础上，对可比实例价格进行交易情况、交易日期、区域、个别因素修正。2.3.1计算公式为:评估对象的评估价格＝可比实例价格±交易情况修正±交易日期修正±区域因素修正±个别因素修正可比实例价格——建立价格可比基础上的房地产实际成交价格，如房产交易部门登记的成交价格、拍卖价格及市房地产行业协会估价专业委员会信息库提供的实例或其他实际成交实例等；交易情况修正——修正因交易行为中的某些特殊因素所造成的价格偏差，测定方法可以利用已掌握的同类型房地产交易资料或市场行情分析测算；交易日期修正——将可比实例在其成交日期时的价格调整为评估时点价格，可用房产交易部门公布的价格信息等为依据进行调整；区域因素修正——将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为评估对象外部环境状况下的价格，主要包括区域的繁华程度、交通便捷程度、环境、景观，公共配套设施完备程度，规划限制等因素；—5— 个别因素修正——将可比实例在其个体状况下价格调整为评估对象个体状况下的价格，主要包括新旧程度、结构及装修状况、设施设备、平面布局、楼层等。2.3.2评估对象优于可比实例的，正值修正；评估对象劣于可比实例的，负值修正。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合全部调整不得超过30%。2.3.3在房屋成片拆迁区域内，当类似房屋较多时，可以采用市场比较法，先求取某一典型房屋的价格，再将其作为该区域内类似房屋价格的修正样板。2.4住宅的区域和个别因素修正2.4.1区域因素修正系数表序号项目内容系数参考范围（%）1周边环境自然景观、周边住宅分布、环境优劣状况±22交通便捷程度离市区主次干道距离及公交线路情况±23规划现状小区布局、建筑间距、绿化率、小区设施及停车情况±74物业管理物业管理情况±35其它配套设施各类商业、学校、医疗机构配套分布情况±26其它2.4.2个别因素修正系数表—6— 序号项目内容系数参考范围（%）1成新新旧程度调节±52布局与功能单元内布局与功能的适应程度±23楼层多层住宅的楼层调节±24建筑结构式样结构差别及外形区别±15装修根据装修差异调整±46其它2.5商业用房的区域和个别因素修正2.5.1区域因素修正系数表序号项目内容系数参考范围（%）1繁华程度商业聚集程度±22交通便捷程度道路及停车状况±23人流量主要指步行及非机动车流量±24其它2.5.2个别因素修正系数表—7— 序号项目内容系数参考范围（%）1成新新旧程度调节±52体量进深及高度±63装修根据装修差异调整±44设备电梯、中央空调、消防喷淋、弱电设施±45其它注；多层房屋评估不能选取平房作为可比实例。选取多层房屋作为可比实例时，评估对象应与可比实例的对应层进行比较，至多只能相差一层。2.6综合用房的区域和个别因素修正一般适用于办公类的单体建筑。2.6.1区域因素修正系数表序号项目内容系数参考范围（%）1交通便捷程度道路、公交及停车状况±42集聚程度同类用途房屋集聚程度±23物业管理物业管理状况±24商业配套设施周边金融、通讯、信息服务、商店等状况±25其它2.6.2个别因素修正系数表—8— 序号项目内容系数参考范围（%）1成新新旧程度调节±52装修根据装修差异调整±43设备电梯、中央空调、消防喷淋、弱电设施±44其它2.7工业仓储用房的区域和个别因素修正工业仓储用房，因建筑构成及用地的不确定性，一般不适用于市场比较法评估。如有相类似的房地产，采用市场比较法评估时，可参考综合用房的系数进行修正。2.8修正结果计算所选取的若干个可比实例价格经过上述各项修正后，可用算术平均法或加权平均法等方法计算评估结果计算公式：修正单价1＝可比实例1单价±交易情况修正值±交易日期修正值±区域因素修正值±个别因素修正值修正单价2＝可比实例2单价±交易情况修正值±交易日期修正值±区域因素修正值±个别因素修正值修正单价3＝可比实例3单价±交易情况修正值±交易日期修正值±区域因素修正值±个别因素修正值修正值＝±可比实例单价×系数变动百分比算术平均法：修正后的单价＝(修正单价1+修正单价2+修正单价3)/3—9— 加权平均法：修正后的单价＝(修正单价1×权重1+修正单价2×权重2+修正单价3×权重3)/权重之和估价对象的评估价格＝修正后的单价×建筑面积第三章成本法3.1成本法的适用范围可比实例难以收集时，可采用成本法评估。在建工程应当采用成本法进行评估。3.2成本法采用房屋重置价加区位价的评估方式。即根据政府及有关部门定期公布的房屋基本重置价及区位基准价，通过调整、计算评估值。3.3房屋重置价评估公式房屋重置价＝〔基本重置单价×（1+层高增减率）〕×成新率×建筑面积3.3.1单元式居住用房的楼层调节系数见附件5。3.3.2层高增减率见附件6。3.3.3成新率见附件7。3.3.4装修设备及附着物分项价格，可根据委托方需要作专项评估。3.4区位价评估公式区位价＝评估对象所处区位的区位基准价×（1±区位修正系数）×建筑面积当土地使用面积大于房屋建筑面积时，大于房屋建筑面积部分的土地，按区位基—10— 准价评估。3.5区位价修正限制修正后的区位价一般不超过区位基准价的20%（商业用房的进深与层次调节除外）。3.6区位修正系数表3.6.1住宅用房区位修正系数表序号项目内容区位修正系数（%）1交通便捷程度处在市区主次干道、汽车通达0～32物业管理状态按物业管理等级0～53区位中的位置区位交界地段0～33.6.2商业用房区位修正系数表序号项目内容区位修正系数（%）1商业氛围商业聚集程度0～52交通便捷程度便于停靠汽车0～33区位中的位置区位交界地段0～33.6.2.1商业用房需另加进深及层次调节，公式为：商业用房区位价＝Σ〔估价对象所处区位的区位基准价×（１+区位修正系数）×进深调节系数×层次调节系数×建筑面积〕—11— 3.6.2.2进深调节系数表进深（m）≤567891011进深调节系数1.11.081.061.041.0210.99进深（m）12131415161718进深调节系数0.980.970.960.950.940.930.92进深（m）192021222324≥25进深调节系数0.910.900.890.880.870.860.85注：不沿街的房屋，按0.85调整3.6.2.3层次调节系数表一层二层三层四层及以上调节系数1.40.90.70.63.6.2.4当商业用房修正后的区位价与市场价相差较大时，可另行测算。3.6.3综合用房区位修正系数表—12— 序号项目内容区位修正系数（%）1交通便捷程度有停车位0～32物业管理状态有物业管理0～33区位中的位置区位交界地段0～33.6.4工业仓储用房区位基准价不作调整。3.7评估对象评估价格评估对象的评估价格＝房屋重置价格+区位价格第四章附则4.1其它房屋拆迁评估价格以人民币为计价货币单位，精确到元，并附大写金额。房屋拆迁评估中涉及原始成本、建筑设备、工程造价等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。未超过批准期限的临时建筑,评估其建筑物按批准年限进行折旧，无土地使用权的，不计区位价。本规范附件属本规范的组成部分。4.2解释部门本规范由苏州市房产管理局负责解释。—13— 附件：1.整体评估报告格式2.苏州市城市房屋拆迁房地产市场比较法分户评估表3.苏州市城市房屋拆迁房地产成本法分户评估表4.苏州市城市房屋拆迁房屋装修设备及附着物专项分户评估表5.苏州市多层单元住宅在市区拆迁评估中的楼层调节系数6.苏州市房屋重置价评估层高增减率7.苏州市房屋重置价评估成新率抄报：市政府、省建设厅抄送：市建设局—14—'