工程施工图与营销合同附图核对的案例

'79工程施工图与营销合同附图核对的案例—、问题出现2002年龙湖花园西区交房时出现施工图与合同附图不一致的情况，问题集中在底层和顶层跃层，设计变更导致的尺寸不一致、窗型不一致、门洞位置不一致、房间形状不一致占了问题的大部分等。由此产生的后果不言而喻：客户报事增大，工程师们疲于奔命，公司的整改、解释、协调的返工成本颇高。虽然公司靠真诚的态度赢得了大部分顾客的谅解,但公司形象仍受到或多或少的影响。二、两图不一致为什么会出现？1、营销部在绘制合同附图的时候，施工图尤其是顶层和底层的施工图都没有确定，导致施工图与户型图不一致；2、施工过程中出现的设计变更没有与合同附图进行对比。3、施工图与合同附图核对时，由于经验不够，方法不当和重视程度不够，导致核对结果事倍功半。三、怎么办？1、合同附图的绘制（营销部）——尽量由有专业能力的人员，并按建筑制图规范绘制。绘制、修改一定要由专人负责。——绘制完合同附图后，两人以上（其中一位是工程师）进行审查。审查完毕后，营销部将户型图的电子文档和书面文档发工程部，进行交底,交底内容包括房间编号、特殊标记的含义等。2、施工图审查阶段（工程部） ——满足户型图是施工图审查的前提条件。如果二者有差异，必须在施工图审查阶段对施工图进行调整。——审查重点是核对建筑、结构施工图，水电气等配置与合同附图是否一致。——方法：建筑、结构施工图与合同附图核对时，可采用天正建筑制图中块的方法，用相同比例的建筑、结构施工图与合同附图重合对照，提高速度又保证准确度。3、施工过程中（工程部）——项目工程师应有相关专业的合同附图。——建筑方面的设计变更工程师一定要和户型图对照，确实要作修改一定要及时通知营销部，并注意版本控制。4、把户型图装订成册，由监理与我们共同进行审查和监督。5、在砌体施工完成后，项目部应和营销部一起到现场对照合同附图进行一次实物检查。 80再谈合同附图的制作及审核星座合同附图尺寸标注错误的问题一、情况：2003年3月初，营销部员工在将合同附图与星座施工现场核对时发现：实测房屋开间尺寸与合同附图标注尺寸不符，具体情况如下：实际尺寸比合同附图大20厘米：1、9、8、16号，共计88套。b）实际尺寸比合同附图大5厘米：4、5、12、13号，共计88套。c）实际尺寸比合同附图小5厘米：3、6、11、14号，共计88套。d）实际尺寸比合同附图小20厘米：2、7、10、15号，共计88套。352套房屋的合同，以及1000余份海报上，均采用了错误的尺寸。—、原因：仔细检查后发现，合同附图标注的房屋开间尺寸取自施工图的轴线尺寸，一般情况下，二者是一致的，但在星座的图纸中，二者并不一致。在销售组设计协调人员制作合同附图，以及支持组项目管理员审核合同附图的过程中，凭经验处理，均忽略了这一情况。根据回忆，星座合同附图的制作其实颇费周折，设计协调员与项目管理员在取得图纸后立即开始做作，在制作过程中，因为是第一次面对该类建筑形态，大家陆续对按套标注还是按层标注，是否详细标注内部尺寸等问题产生讨论，导致多次的返工，甚至到开盘前一晚，才最后确定出图标准。未严格执行作业指导书，未通过编前会的形式保证仔细读图、全面确定制图标准后再开始制图这一基本环节，是导致问题的根本原因。 三、影响:我们不得不为自己在工作中出现的问题付出代价，综合多方面因素，最后决定长期关注客户对此的反应，随时准备就此问题进行个别的交流沟通。侥幸的是星座的合同附图采用了楼层平面图的形式，特别是整体楼盘投资价值的提升，为我们留下了沟通的空间。营销部销售支持组2003-3-18 81关于枫香图户型彩页宣传图纸有误的案例枫香庭户型单页中7幢房屋中的楼幢关系与模型所表现的楼幢关系有较大差别，主要表现在EF幢的位置上。由于户型图表现的EF之间的关系较开阔且不相干扰，故先选房的客户大都选择了E幢。户型图是沈海浪根据赵男男提供的图纸调整，模型是根据枫香庭设计规划调整，二者之间的差异是如何产生的呢?］、户型图经手人沈海浪在三月上旬知道枫香庭总规有调整，即开始工作。调依据是天街项目主管赵男男提供的一号图纸。调整工作完成后，沈海浪按审批程序请赵男男确认，赵男男请沈海浪自定，沈海浪请主管审核后开始付印。印刷合同签定时间是3月13日。2、模型经手人赵男男向模型公司提供新调整的CAD图和原有景观效果图。合同签定时间是3月2日。3、为避免规划前期调整引起的变化，公司决定销毁原有户型图重新印刷。但新户型图与实际的差异依然存在。原因:3.1项目负责人赵男男在提供图纸时未提供CAD图。有关天街项目的最新调未向营销部内的项目资料及时更新。3.2部门文控人员辜苹对天街项目的异动情况未及时跟进，导致天街项目存档资料与实际情况有很大差异。3.3推广负责人沈海浪未向部门文控要求最准确资料。3.4天街销售人员对调整后的总规了解不够，新户型图自26日运抵售场后，无—人对规划情况提出异议。此案例引致的启发:1、项目资料的最新情况由项目负责人向文控交接，文控必须保证存档资料的更 新，最新版本的存档时间控制在改变后一天以内。2、部门的资料查询需由文控提供。3、项目负责人在新方案确定后必须在一天以内与文控联系最新资料的存放。 82销售手续办理案例时间事件分析10.5在客户交税后，在产权登记台办理手续时，有时工作人员复印了税票（听唐莹的），有时没有复印（听徐菱的），于是弄不清楚到底该不该复印。1、首先，办理产权登记手续房管局需要房款票，但不需要交税的票据？般而言，销售组的员工不了解这一点，这是正常的。2、唐莹安排复印是为了确定客户是否交税，——反正多复印一张票也花不了什么事；3、徐菱安排不复印是认为确认客户是否交税只能以财务报表为准，——既然无须复印，何必费一分力，一张纸？4、此事处理不妥在于唐、徐未事前统一工作流程，造成了混乱——虽然事情很小。10.8安水阁某客户送回手上经变更后的合同，客户指出，单价大小写不一致，总价大小写也不一致；同时我们发现，本合同的变更完全采用了刮掉原文字的形式，痕迹明显；本合同变更经手人：张乙1、第一个问题，价格填写的错误是低级错误。2、第—个问题，大面积的刮涂痕迹说明我们的员工法律意识不够，同时也说明我们没有把规矩立好。3、即日起，合同变更均采用2笔划去再填写正确文字的做法。10月1、西苑业主徐红与老公前来申请变更业主姓名，过程中，徐红因故离开，经薛雪与徐红电话确认委托书随后即可补来，由老公代其签署变更申请。2、徐红事后未及时补委托书；3、数日后，徐红后悔转让行为，并为此与老公大闹。同时，希望我们能联络新业主归还房屋。低级错误。因为我们与业主太熟悉太熟悉，常常忽略了手续的完善，忽略了最基本的工作流程。销售手续办理案例时间事件分析 10月某业主前来办理面积退款手续，出示了我们发出的通知书，葛自力叫来薛雪接待该业主。薛雪了解情况后只说了一句话：“请到财务部”1、问题之一，为什么葛自力不能说出这句话？一一面积差价款的退补由财务部办理，此为工作常识，更何况客户手上的通知书已经写得清清楚楚。2、问题之一，向享湖苑业主发出办证通知一事，销支组未正式向销售组全体作通告；3、工作不能死板一一客户完全可以要求只作面积补差，不申请办证。不过，从保障客户利益、以及提高服务品质和降低工作成本出发，我们希望客户早办证。4、借题发挥一一学习不仅仅是来自坐在一起的培训和面对面的交流，同志们要善于扑捉信息和举一反三。 时间事件分析10.23房交会上，有业主（同时是公司员工）反映未收带关于房交会的正式通知。1、记住，业主就是业主。2、记住，无论是否本公司或本部门员工，不要因为他（她）必然知道此事，就节约那一张纸、一个信封和一句话。3、我们的员工业主见过了各种各样的业主,对如何做业主是非常内行的。4、物业公司投递《龙湖大家庭》就做得很好。10.24钻石公寓某业主从海外归来，提岀家人代办的业主姓名变更手续未经她本人同意，签字是假的，她不能承认。事情是这样：钻石公寓办理按揭时，业主本人不在国内，无法办理，但不办理又不行，于是她的家人岀示了伪造的业主委托书，在合同上增加了一个名字，凭此名字得以办理按揭。事情的处理：特事特办。我们的问题：业主姓名变更意义重大，如何既方便业主购房办手续，又能严格执行原则，其实我们处理得不好，这会有长期隐患。销售手续办理案例时间事件分析11.710450业主办理合同变更时，发现营销部档案柜无合同。1、结果：经历若干连锁询问以后，在唐莹抽屉中找到公司所存的2本合同。2、经过：11月4日业主前来变更，当时因手续未齐未能办理，由于预计业主会下午再来，程自龙将公司所存合同交唐莹暂存，唐莹将其放入个人抽屉。此事后来无人过问。3、问题1:作为直接经办人员程自龙，考虑将合同交给唐莹是算归还档案还是借抽屉用一用？为什么不随当日合同交接统归还？何况当日还是你负责销控。4、问题2:作为销支组成员唐莹，为什么让合同在个人抽屉中过了数夜？为什么不在接受的当时与程自龙明确交接关系？ 83关于国土证年限的案例整理时间：2002年月日整理人：唐莹一、事件背景：11月1日商报《渝州楼市》刊登一则消息：购买沙坪坝某商铺的业主发现,国土证上使用年限为40年，与原售房合同的国土证年限50年不符，以被欺诈为由诉诸商报。西苑小学外商铺也存在以上问题。该商铺于2001年4月售出，买卖合同上写明国土使用年限为50年。但实际上根据1990年5月颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：商业用地的土地有偿使用年限为40年。即客户国土证上的土地使用年限只能办为40年。这极可能引起客户纠纷。差后续处理部分。二、出现以上问题的原因分析:1、经办人了解信息后未及时向上级汇报，商讨应对方案。2001年7月，唐莹在办钻石公寓国土证时得知商业用地的土地使用年限为40年，但未立即向上级汇报，也未将此事当作重要问题，未考虑已售西苑商铺的解决办法，未向其他同事强调并传达这一政策变化。2.对政策法规的了解不够，敏感度不高。这条规定并不是新政策，而是国务院在1990年就已颁布但国土部门一直未严格执行的文件，所以当2000年6月重庆市政府第92号令再重申了商业土地年限最高为40年时，国土部门并未作为新政策而特别通知开发商，因而公司目前与国土部门、规划部门打交道的所有员工在此事发生之前均不知有此文件的执行。而唐莹在后来知道这一情况后，也未通知上述相关人员。营销部对相关重要政策文件没有引起高度重视，对相关政策文件的长期收集、研究不够。三、不良后果：险些引起与客户间的合同纠纷。 四、改进措施：（需具体一些，如每月举行一次或小组例会上学习政策，每月向政策相关部门收集一次即将岀台的政策。）1、立即清理、收集与销售有关的政府部门政策、文件，并认真学习。2、高度重视对新政策的收集，并保持与相关部门的长期联络。3、对巳签出的20户合同进行修改，并向客户说明。 84整理办理两证过程及注意事项步骤具体过程需注意问题西苑案例组织面积测绘签定勘测合同-确定测量时间及进度-取得竣工图（工程部）-进行测量->跟踪报告书A、提前与各部门落实工程进度确定测量时间；B、跟踪面积报告书。面积报告书未及时跟踪，致使迟迟未取得，办理产权总证时只缺其一，影响办理进度。取得面积报告书交款-取回面积报告书图纸核对面积核对A、图纸与现场核对；B、面积与预售面积核对：重点关注小于预售面积的情况和大于预售面积2%以上的情况；注意合同约定的计价标准是套内面积还是建筑面积。C、面积报告书规范格式；D、协商报告书一式三份（含红线图）。1、图纸及面积未与现场及预售面积核对，致使1-9、2-8、1-10公摊计算错误、出图错误，导致面积出入较大，甚至1-10已办完产权证后才发现有误；2、面枳报告书格式不规范，致使顶楼跃层及阁楼容易漏掉顶上面积不算。办理产权总证取得资料（行政部、发展部、造价采购部）-整理-报件f交费-领证-完善借证手续（产权总证留房交所办分证）A、提前与造价部联系单体工程结算表；B、从2002年5月1日起新建登记按每套80元标准收取。 产权分证收件确定收件标准（房交所）f集中收件f零星收件A、向房交所办件主管人员确定收件标准（比如按揭房办证是否需提供抵押合同、资料用何种纸张标准等）；B、请业主先到财务处换票核;•示11、集中收件完成后，准备了第一批资料交房交所，审到复审后被返下来，要求加上抵押合同；2、零星收件一定请业主先到财务处核票、换票，以防止如南苑面积核增款等项未缴即已办证等情况出现，西苑主要是大 步骤具体过程需注意问题西苑案例修基金缴纳情况。准备资料登记合同/抵押合同补给f面积汇总表及红线图的标注f户位/面积/价格等要素的填写与检查f房款票第四联的补给f检查A、提前确定申请表上各要素填写内容；B、面积汇总表/红线图/房款票第四联严格清单与实物核对；C、面积填写时注意顶楼跃层/阁楼面积两层相加；D、按房交所要求准备好一套资料后交其初审/复审/终审等各环节经办人员认可后，方可批量准备。1、西苑出现已准备好办证资料在审批过程当中，接房交所通知，产权证暂时停办，因行政区划调，需重新到人和派出所落实门牌号，通过物业公司与人和派出所联系后，被告知人和派出所正与新牌坊派出所划界，待其划定后才能开出门牌号证明，耽搁大概半个月时间。2、由于面积报告书格式不规范及准备人员不细致，阁楼或顶楼跃层有漏掉上层面积的情况。3、将办证资料按要求准备好后，送房交所交初审经办人员审核后，觉得符合要求，于是按此标准大量准备。待第一批办证资料通过初审，到复审阶段时，被返回红线图要求划阴影，填写面积数据，即耽误办证进度。报件了解房交所办理进度及时间安排-报件名单与实物核对f点交A、取得收件受理单由于诸方面因素，办证进度迟缓。但取得房交所受理办证名单，公司免责。 步骤具体过程需注意问题西苑案例交件跟踪清理资料所处环节，跟踪经办人员。A、多跟踪，多沟通。B、协助房交所制定新的标准，优化办理流程。西苑刖两批件分别是按惯例先办产权证，再办国土证，并且所处新区，两证办理均在同一部门，急了产权证势必影响国土证进度，左右为难。后经办人员过程中沟通协调，将两证合为一证并案办理，大大缩短两证办理周期，效率明显提高。缴税取得税费缴纳明细-*与财务税费明细核对-请款-缴税-取回税票了帐领件领取两证及税票f完成录入完成与财务交接f发出领证通知A、业主姓名及户位是否正确；B、证号录入完毕后的检查；C、领证通知上写清领证需带资料。西苑办证，几经波折，自2002年1月31日交房以来，目前办结1100户，平均月办结量73户,低于目前了解到的市场标准（参照南方上格林月均100户）。 85香樟林变更登记费风波2003年6月，香樟林业主办理第一批产权证的过程中，北部新区房管局提出，由于公司易名，需要交变更登记费80元/户。经办人辜平总结人辜平在与行政部门的交道中，经办人员譬如我，常有如履薄冰之感。对方的一个NO,会让我们花更多的精力和时间。长此以往，好象养成了一个习惯：不轻易拒绝对方，尽量满足对方的要求。在办事过程中花费了大量精力，但效果并不理想。问题究竟出在什么地方？是不是按照房管所提的最严格要求办了，就OK7?好象也不是。借用其经办人员的一句话：在办件中要挑问题太容易了。应该学会聪明地做事，控制是从自已所做开始的，它可以发展到整个过程中,包括对他人行为的控制。这需要训练。从我自己的感受来看，首先克服的是畏难情绪，不自我设限，不轻易给自己留后路，在权衡了公司利益客户利益后，严格按既定目标做，不轻言让步；底气要足，对方虽是行政管理的执法者，解释权在其手中，但在其要求不合理时，也要敢于说NO,公司形象也是在与行政管理部门的交道中建立的。但凡可为不可为或者有弹性者，一定要争取最优条件，这是原则。为达到这个目的，去搜集有利于你的信息，说服你的对手，而非帮对手说服你的反对者或者主管。有了这种心理支称，你看到的让步者不是你，更不是你的主管，而是你的对手。经历了“变更登记费”风波，我自已感觉思维上上了一个台阶。自信心再次充溢我的心中。翻过个这个坎，我替自己喝了一声彩。86钱的教训——通过枫香庭入户门谈售房合同中的房屋配置部分2003年1月，公司造价采购部在购买枫香庭住宅入户门的时候，发现售房合同中的约定配置为邙方火防盗门”，感到不能理解，提岀疑问：在枫香庭项 目实施中，并没有特别提出入户门有防火需求，而且公司其他项目的售房合同关于入户门的约定也只是“防盗门”，为什么枫香庭售房合同会约定邛方火防盗门”。重要的是，同样情况下，“防火防盗门”比“防盗门”价格高100余元，整个枫香庭就是十余万元。“防火”门是怎样产生的为什么在合同中首次出现了“防火”一说，已经难以准确考证，有以下两种可能:1、枫香庭在设计初期有从电梯前室直接入户的房屋，这种入户方式要求入户门必须防火，后来，设计改变了，这个防火要求也事过境迁，但入户门要防火的要求被保留下来，并被写入了合同；2、枫香庭的配置在龙湖西苑配置的基础上进行，而西苑的防盗门实际上就是防火防盗门，于是误导我们以为西苑的门就是枫香庭的门，或者以为防盗门等于防火防盗门；“防火”门是怎样通过会签的枫香庭合同配置的经办人是营销部前期设计协调人员赵男男，根据查询2002年3月的枫香庭售房合同会签记录，发现几个有趣的情况：1、在“防火”一词上，并非没有会签人提出异议，有人在文本中圈出“防火”—词，但没有说明意见（不说明意见、也不署名，别人就不能了解，是“要防火”、 “不要防火”、或“无所谓要不要防火”）；2、该合同会签人中没有当时的造价采购部经理田禾、营销部销售支持主管唐莹、和经理助理徐菱，进一步的查询表明以上三人当时均出行欧洲。3、会签结束、经办人调整文字时，没有重视这个模糊的意见，于是定稿。回顾与展望今天，距离当时的会签时间已经基本一年，在这一年中，公司的合同会签方式和营销部对售房合同会签的控制方式已经经历了重要的变化，目前可以做到的是：1、漏会签人的情况很难再出现：这在2002年公司对合同、方案会签权限、办法的规范中、以及OA系统中，得到强大的支持和保障。2、售房合同根据合同内容的性质分类分岗位会签，这将避免出现相同条款多次会签、工程技术人员会签付款方式、财务人员会签房屋配置的情况，保证会签人的关注点。另外，作为售房合同的控制岗位——销售支持，应当以“控制”的目标创造工作形式，在容易出现问题的地方“规范”地提醒各专业条款的拟订人注意，比如，对变化条款通过特殊颜色或字体注明。后记固然，此事的解决，不一定最后会导致10万元的费用损失，但为此又投入的人力物力，同样是一笔公司的财富。但愿大家从此事得到启发，相似错误不再出现第2次。 87香樟林会所装修竣工时间一再延期的分析香樟林会所装修迟迟不能竣工，原因如下：1、装修设计单位（尤其是异地）的选择，除了该单位的实力外，设计师的现场处理能力十分重要。装修施工过程中难免有调整，异地设计师能否在现场及时处理问题显得尤为重要，差旅一趟，成本既高又耽误时间。2、注意效果图与现场的差异。装修设计的效果图在视觉、视点等处往往有些夸张，需要我们分外注意，避免工程实施后与效果图差异过大造成修改。3、工期时间要合理。须考虑很多预料外情况。诸如方案确定的时间，材料选择的时间，谈价时间，供货周期，交叉施工的干扰，必要的调整所花费的时间，施工准备的时间等。4、施工图审查一定要仔细，尤其是节点大样。此次会所装修前期正值一期交房冲刺之时，我与杨建奋均无暇顾及会所，导致施工图审查不力，为后期现场调整埋下苦果。施工单位也因招标读图时间太短，对图纸理解不够，再次错失对图纸审查的良机。5、充分理解公司和设计师的想法和要求，将二者有机的结合在一起，避免出现重大偏差。会所装修因为对此重视和沟通不够，加之效果图与现状差异较大，导致部分返工较大。6、对功能配套须倍加重视。装修不仅是平面、立面设计，诸如灯光效果、音响、空调、等。此次装修，因设计单位对此考虑不周，加之自身对此不熟，导致后期增加许多灯位，延误时间，造成返工。 7、后期跟踪过程中，碍于情面，对工程部督促力度不够。希望上述总结能对新办公楼的装修及各位同仁有指导意义。 88关于B・13业主雷友锋付款计划的案例—、事实概述2002年5月销支组在发电话催款通知时，业主称另有付款，合同管理员查阅业主档案确有业主签字的付款计划，付款计划截止日期为2002年6月30日，此事就暂搁置。2002年6月29日晚，销支组根据财务名单发催款通知，客户称已与蔡总联系，于7月2日来交款。7月1日，客户来交清房款（未交税费），销支组与蔡总电话确认，并将付款计划交财务部。二、问题剖析1、5月份销支组电话催款时就发现付款计划上无公司领导签字确认，但对此事引起重视，未作跟踪。销支组在发现付款计划上无公司领导签字确认时，就应该有警惕性，敦促接待组完成签字确认手续。2、6月份发电话催款时，查阅客户档案知6月30日付款期限到，按程序向客户发欠款通知，客户称与蔡总确认过付款计划。7月1日晚销支组与蔡总电话确认,蔡总回忆签合同时（即2001年12月）客户与其确认后，就已告知吴总此事，当时营销部未将付款计划交吴总签字确认。提醒我们在有特殊事例出现时，应及时总结，及时形成针对特殊事例的工作流程，而不是直到特殊事例多起来，事情大起来才引起重视。3、营销部在确定别墅客户办理登记及按揭的前提是必须交清首付款及税费的标准后，及时通报到了财务部，但7月1日客户前来交款时，财务未收其税费，导致客户需再次前来。工作屮将标准传达到每一个人是必须的，但不能认为只要转达到了就完成任务了，而就通过各 种形式了解每个人对此事此标准的理解程度、认知程度、执行程度，从而保证将工作标准贯彻到工作屮去。'