九龙坡区荒沟旧城改造及土地整治建设项目可行性研究报告

'九龙坡区荒沟旧城改造及土地整治建设项目总论1.1基本情况1.1.1项目名称：九龙坡区荒沟旧城改造及土地整治建设项目1.1.2项目性质：旧城改造1.1.3建设地址：九龙坡区荒沟－石坪桥－水碾片区1.1.4项目业主：1.1.5注册地点：九龙坡区直港大道17号1.1.6注册资金：23550万元1.1.7法定代表人：1.1.8建设规模及建设内容：根据重庆市人民政府渝府地［2003］15号文关于九龙坡区土地储备中心进行土地整治储备的批复，本项目涉及的旧城改造区域包括荒沟—石坪桥—水碾片区N29-3、N30－1、N31－1、N31-2、F9-1、F9-3、F9-4、F9-5、F9-6和F9-8十个地块。旧城改造总面积452.56亩。建设内容包括红线范围内的全部拆迁安置工程、旧房拆除工程、土地整治工程。具体内容包括：1、住宅拆迁面积38904.69m2，补偿安置居民426户；4 2、非住宅拆迁面积96728.83m2；3、拆迁企事业单位4家；4、旧城改造场地整治整治面积452.56亩，其中：挖方：489000m3；填方：85160m3；边坡：4110m3。1.1.1投资估算：项目总投资为63049.68万元，其中工程费用2528.62万元，工程建设其它费用52084.10万元（含拆迁安置费51906.34万元），预备费4369.02万元，建设期利息4067.94万元。1.1.2资金筹措：1、项目业主自筹18909.68万元，占总投资的30%；2、商请银行贷款44140.00万元，占总投资的70%。1.1.3项目建设周期：3年。1.2项目业主简介4 重庆市九龙坡区土地整治储备中心成立于2002年11月，为区政府直属的事业单位，现有人员编制20名，注册资金23550万元。按照区委、区政府的要求，成立九龙坡区土地整治储备中心的目的是：为企事业单位盘活存量土地服务，有利于加快企业结构调整步伐，促进企业改革；规范土地交易行业行为和土地市场的统一管理，加快旧城改造步伐，防止国有土地资产的流失，加强政府对土地利用和供应的有效调控能力。中心的主要职责包括：1、贯彻国有土地储备，整治及其管理相关的法律、法规、规章和政策；负责根据控制性详细规划、产业结构调整、国有土地供给与需求实际，制定年度国有土地储备计划，明确储备土地的范围，办理相关储备手续。2、负责根据土地利用总体规划和城市规划，对辖区内需要调整的国有土地和其他需要调整的城市存量土地实施储备、整治和管理；负责实施土地评估。3、负责管理和储备区政府依法征用的农村集体土地或依法收回、收购、没收、置换的土地。4、加强与金融机构配合，多渠道、多途径筹措资金，管理、运作好土地收购和储备资金。5、负责对储备土地进行场地平整、道路铺设、供水、供电、供气等相关基础设施建设的前期开发整治；负责储备土地的征地拆迁工作。6、负责储备土地的意向性招商和办理土地招牌挂手续；负责投入资金的回收，推进旧城改造及新区建设，承担西部新城建设中土地储备、利用的相关工作。7、负责市级土地储备机构在我九龙坡区储备土地的相关服务工作。8、负责区委、区政府交办的其他工作。1.1编制依据1、重庆市九龙坡区国民经济和社会发展“十一五”规划纲要；2、重庆市主城区大杨石组团N标准分区控制性详细规划；4 3、重庆市人民政府关于《主城区大杨石组团N标准分区控制性详细规划》的批复文件；4、重庆市人民政府关于九龙坡区土地储备中心进行土地整治储备的批复（渝府地［2003］15号文）；5、九龙坡区计委关于同意本项目立项的批复；6、《投资项目可行性研究指南》（试行版）；7、项目业主提供的有关资料。1.1主要研究结论荒沟片区旧城改造的实施是按照重庆市城市总体规划及大杨石组团N标准分区控制性规划的要求，推进袁茄路拓宽改造工程的实施，带动荒沟—石坪桥—水碾片区的房地产开发，提升土地利用价值，改善城市形象及风貌，促进主城区企业“退二进三”的进程，提高当地居民生活质量，促进地区经济发展，促进社会稳定，推进我市城镇化建设和西部大开发具有突出意义，满足我市宏观经济政策和城市规划的要求，项目实施是必要的。本项目总投资63049.68万元，其中业主自筹18909.68万元，银行贷款44140.00万元，以土地出让收入作为还款来源，其中土地出让总收入113770.80万元，在借款偿还期内可供还款资金总计为65817.10万元，大于借款本息和47953.70万元，且偿债备付率大于1.2，还本付息资金充足。因此，本项目具有较强的借款偿还能力。综上所述，该项目具有显著的社会和经济效益，其实施是必要的，也是切实可行的。4 1.1主要技术经济指标表1－1主要技术经济指标序号指标名称单位指标备注1建设规模1.1旧城改造亩452.56完成拆迁安置及土地整治1.2可出让地亩316.031.3不可出让地亩136.53道路及绿地2投资数据　　2.1总投资万元63049.68　2.2其中：工程费用万元2528.62　2.4工程建设其它费万元52084.10　2.5基本预备费万元4369.02　2.6建设期利息万元4067.94　3融资数据　　3.1业主自筹万元18909.68　3.2银行贷款万元44140.00　4财务数据　Ic＝10%4.1土地开发总成本万元71052.04　4.2土地开发总收入万元113770.80　4.3土地开发利润万元52323.24　4.4财务内部收益率%25.09　4.5年平均投资利润率%16.60　4.6全部投资回收期年4.12　4.7财务净现值万元25322.19　4.5贷款偿还期年5　24 1九龙坡区经济社会现状及发展战略1.1地区经济社会发展现状1.1.1地区自然地理、行政及人口现状九龙坡区位于重庆市主城区西部，地处长江与嘉陵江交汇的腹心地带，与渝中区、沙坪坝区、壁山县、江津市、大渡口区、巴南区和南岸区等区、市、县接壤，面积432km2，辖11个镇、7个街道、113个村民委员会、84个居民委员会，人口约90万，是重庆市主城区之一。九龙坡区具有特殊的区位、交通、工业和科技优势，是重庆市最大的工业基地，重要的蔬菜、副食品生产基地。区域内有长江上游最大的深水货运水陆联运码头九龙坡港—每日吞吐量达5千多吨，成渝和川黔铁路，李家沱长江大桥、鹅公岩长江大桥，成渝高速公路从九龙坡区入口横跨东西，构成了区域内的水陆交通网。九龙坡区水、电、气供应充足、通讯设施国内领先。国家级重庆高新技术产业开发区、全国体育产业试验区、四川美术学院、重庆工学院等6所大专院校，机械工业部第三设计院等14个科研机构座落在辖区内，辖区内中级职称以上的科技人员达3万多人；九龙坡区有亚洲最大的有色金属加工厂—西南铝加工厂、有重庆市工业50强之首的庆铃汽车制造有限公司、有实力强劲的建设工业集团、有重庆市轻工行业“五朵金花”之一的重庆啤酒集团，有重庆市乡镇企业50强之冠的隆鑫集团，还有宗申机车工业公司、三峡油漆集团、重庆变压器总厂、重庆发电厂等骨干企业。九龙坡区已成为重庆市最具发展潜力的经济大区。4 1.1.1区域经济发展概况经济发展实现逆势上行。2009年地区生产总值完成500亿元，同比增长12.1%，总量继续位居全市区县榜首。全社会固定资产投资240.2亿元，增长19%。社会消费品零售总额突破200亿元，达到215.5亿元，增长19%。地方财政收入23.2亿元，同口径增长31%（其中一般预算16.9亿元，增长29%）。三次产业比重调整为1.3：47.2：51.5。新签约柳工机械等招商项目51个，实际到位资金81.5亿元。进出口总额7.9亿美元，下降32.7%，降幅较年初收窄7.6个百分点。城市居民人均可支配收入17210元，农村居民人均纯收入7440元，分别增长9.4%和10.6%。地区生产总值、固定资产投资等21个指标提前一年实现“十一五”规划目标。1.2九龙坡区“十一五”规划纲要（节选）1.2.1总体思路和发展目标1、总体思路未来5年（2006－2010年），九龙坡区在服从国家和重庆市发展战略的前提下，按照“三大战略”构建区域经济体系，按照“五大片区”实行分类指导，继续实施高新技术战略、城市化战略、都市农业战略“三大战略”，突出高新技术战略先进制造的内涵、城市化战略现代大都市的内涵、都市农业战略生态文明的内涵；大力发展杨谢石黄都市区、华岩（中梁山）新城区、九龙园区、西彭特色工业园区、都市后花园“五大片区”，积极推进西部生态新城建设，促进东部都市区优化发展，统筹东西协调互动发展。2、发展目标4 “十一五”总体目标：“十一五”期间要实现全区经济社会发展既快又好，综合实力持续位居全市前列，经济更加发达，功能更加完善，环境更加优美，社会更加和谐，主要指标达到或接近全面小康水平，初步建成基本现代化的框架。——经济增长。在推进经济增长方式加快转变、优化产业结构的基础上，地区生产总值（GDP）确保年均增长12%，人均GDP达到5000美元以上；财政收入年均增长18%；固定资产投资年均增长10%；工业经济结构进一步优化，工业增加值年均增长13.5%；自主创新体系初步形成，全区R&D指数提升到2.4%；资源利用率不断提高，力争单位地区生产总值能耗降低20%。——城市建设。基础设施条件进一步改善，到2010年，全区骨干公路里程达到881公里，城市污水处理率达到65%，生活垃圾无害化处理率达到92%。城市面貌有较大改变，2010年完成房地产开发面积250万平方米以上，城市化率达到80%以上。——生态环境。生态环境进一步改善，主城区空气质量满足Ⅱ级以上天数比例达到73%以上，城市集中式饮用水源水质达到100%，环境噪声符合国家标准，森林覆盖率达到24%以上，建成区绿化覆盖率达到40%以上，人均拥有公共绿地8平方米。——社会发展。社会事业取得新进步，公共服务水平和质量不断提高。高中阶段教育普及率达到100%，万人拥有文化设施达到480平方米，万人体育人口达到5000人，万人拥有医生数达到30人，万名老人拥有养老服务机构床位数达到100张。——人民生活。社会保障度明显提高，4 城乡居民生活进一步改善。城市居民人均可支配收入达到1.5万元以上，农村居民人均纯收入达到6000元以上，城市人均住房面积达到30平方米，城镇登记失业率控制在4.5%以内，农村富余劳动力转移年均达到1.2万人以上；城镇基本保障覆盖率达到65%；人口自然增长率控制在3‰以内。1.1.1推动区域协调发展1、优化提升东部都市区。按照分类指导原则，促进东部都市区优化发展，构建东部发达经济体系。——杨谢石黄都市区。以完善提升城市功能为重点，强化综合功能配套，优化城市设计，凸显都市景观。对杨谢石黄区域进行整体规划设计，加强重点地块修建性详规编制指导，加大“退二进三”力度，以房地产开发和公共服务设施建设为重点，大力改善人居环境，提升城市形象；加大招商引资力度，着力打造长江滨江经济带，积极引进大型商贸、金融等企业，配套发展相关产业，促进杨家坪商圈上档升级；加快信息、技术、金融、文化的集聚和创新，增强区域的辐射带动能力，建成重庆城市副中心。——华岩（中梁山）新城区。充分发挥区位优势，加强市政基础设施建设，加快城市开发、改造建设和产业发展，重点发展房地产业、商贸物流业、现代装备制造业和佛教特色旅游业。培育和发展商贸服务业，以玉清寺为中心，构建区域性商贸中心；依托铁路东站、西站，建成全市重要物流园区；依托九龙园区B区，增强庆铃、ABB、佳通等大型企业的辐射带动作用，建成新型工业化展示区；重视保护和开发中梁山地区独特的生态功能，发展生态旅游休闲业，打造都市特色生态旅游区。力争“十一五”4 城市面貌、产业发展有较大改观，形成承东启西的重要枢纽。——石桥铺（二郎）片区。充分利用国家级高新技术开发区的科技创新资源，通过市场调节与政府引导，着力提高区域自主创新和产业集聚能力，重点发展具有自主知识产权和具有发展前景的高新技术产业，增强对全区产业的辐射带动作用。建立东西部联动发展机制，促进东部地区丰富的资金资源、人力资源、技术资源和产业等要素有序向西部快速扩散，形成以东带西、优势互补、产业相融、资源共享、经济共荣的区域协调发展新格局。2、启动建设西部新城区。贯彻落实区委九届六次全会《决定》精神，按照“统一科学规划、加强基础建设、突出产业特色、繁荣社会事业、美化人居环境、丰富新城内涵”的总体思路，坚持规划先行，全面完成西部新城控制性详规全覆盖，高起点策划一批市级以上重大投资项目，高标准建设新城道路、供排水、电气通信网等综合基础设施，初步形成新城“三纵六横”交通体系。坚持“以园拓城，以城兴园”，以三大园区建设为重点，构建新城产业体系。积极争取国家、市政府及相关部门的支持，用好用活各项优惠政策，实施个案特殊优惠政策，招引国内外知名开发投资者、制造商和服务贸易企业入驻。突出新城生态特色，坚持保护与开发并重，积极发展循环经济，力争初显经济发达、环境优美、社会和谐、富裕文明的生态新城和重庆都市拓展示范区轮廓。——九龙园区。4 改造提升传统优势产业，大力发展新兴支柱产业，积极培育高新技术产业。A区主要是提升现有产业的发展水平，重点引进高新技术改造升级汽摩及相关配套产业群；B区重点发展汽摩、机电和装备制造业产业集群，壮大发展印刷包装产业。“十一五”将以C区建设为重点，大力发展以汽车摩托车、机械加工、装备制造、家用电器为主的现代制造业，积极培育以生物工程、环保为主的高新技术产业，建成全市新型工业示范区。——西彭工业园区。以铝产业为特色，发展铝材精深加工及中下游产品，逐渐形成铝及铝镁合金产业链，同时接纳主城区“退城进园”企业，争取国家和重庆市的支持，围绕“百亿西南铝”建设，打造中国铝加工之都，建成重庆市特色产业基地。——都市后花园。以重庆市农业科技城和重庆市花卉苗木产业城“两城”建设为核心，大力发展以白市驿为中心，包括含谷、金凤等地区在内的都市农业、都市旅游休闲服务、科教文化产业，建成重庆市都市后花园。3、建设社会主义新农村。按照“建设新农村、培养新农民、发展新农业”的要求，切实抓好九龙坡区的市、区级新农村建设试点，努力建设“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的社会主义新农村。坚持“多予少取放活”的方针，建立以工促农、以城带乡的机制，加大对西部农村的建设投入和政策扶持力度，加强农村公共服务建设，全面推进乡村道路、农田水利、改水改厕、农村沼气等基础设施建设，切实改善农村生产生活条件。以促进农民持续增收为根本，加快镇域经济发展，鼓励各镇结合本地区条件，突出自身特色，依托城区市场需求和西部新城建设，大力发展具有良好经济效益和生态效益的优势产业。白市驿镇主要布局花卉苗木、农业科技、会展服务业；含谷—4 寨山坪片区主要布局教育科技服务业、主题休闲娱乐业；金凤—走马片区主要发展都市生态农业、都市体育休闲度假业；中梁山山脊、山麓地带包括含谷、白市驿、石板、陶家、铜罐驿等镇主要布局观赏林业、都市生态旅游业；巴（福）、石（板）、陶（家）和西彭片区，积极发展与工业园区主导产业配套的服务型、加工型产业，促进镇域经济与园区经济协调共生发展。加强对农民的职业技能培训，提高农民素质，加快农村劳动力转移步伐，采取多种措施拓展农民增收渠道。加快农村文化教育卫生事业发展，对义务教育阶段农村学生免收学杂费，对贫困家庭学生提供免费课本和寄宿生活费补助。创新农村集体土地承包经营权流转模式，引导企业和个人适度规模经营，依法保护农民土地权益，妥善安置农转非人员，切实关注失地失业农民生计。引导和发展农村各类专业合作组织，在各镇搞好1－2个农村基层组织建设试点，鼓励和引导集中建设农民新村，努力构筑农村新型社区。1.1.1优化提升产业结构1、大力发展先进制造业，打造全市现代制造业基地。坚持自主创新为主，集成创新与引进、消化、吸收创新相结合，做大做强汽车摩托车、机电设备制造、材料加工和高新技术产业四大主导产业，培育扶持一批产值上十亿元、百亿元的重点龙头企业集团，形成大集团支撑大工业带动大发展的格局。——做强汽车摩托车产业。4 积极支持庆铃、铁马等整车企业不断推出新款新品，加快拓展市场，提高市场份额，支持发展改装车，引导有实力的摩托车企业进入汽车产业，集中搞好关键零部件的研发和生产，加快延长汽车产业链条，在国内市场形成较强竞争实力，努力构筑“中国汽车名城”重要板块；加快整合摩托车产业资源，鼓励企业开发拥有自主知识产权的新产品，加强国际国内合作，引进国际先进适用技术，提升产品档次，优化产品结构，增强企业核心竞争力，加强出口基地建设，重点支持一批技术含量高、附加值高、效益好的优势产品出口，鼓励企业采取资本输出和技术输出等形式走向国际化，力争形成全国技术水平高、创新能力强、生产规模大的“摩托车之都”核心区。——提升机电设备制造业。加大龙头企业引进力度，用信息化手段改造提升传统装备制造业研发设计、制造工艺和管理水平，重点发展机电一体化设备、重型机械、输变电装备、通用机械、精密机械等产品，建设成为全市重要的“现代装备制造业基地”。——做大材料加工产业。以西彭工业园区为依托，充分发挥西南铝业、天泰铝业和重庆镁业的龙头带动作用，搭建技术研发、成果转化、人才聚集服务平台，鼓励企业进一步扩大规模，加快铝产业装备升级和使用新工艺和新技术，加强铝镁材料的深加工，吸引一批上下游企业集聚，形成集冶炼、初加工、深加工为一体的产业链，促进产业互融共生，打造“中国铝加工之都”。——大力发展高新技术产业。发挥国家级高新技术开发区的辐射带动作用，积极引进和培育IT、生物制品、环保、印刷包装和新材料等高新技术企业，提高高新技术产业对全区经济增长的贡献度。积极发展都市型工业，促进二三产业融合、互动发展。2、加快发展第三产业，构筑全市现代商贸物流基地。——优先发展房地产业。加大主城区旧城改造力度，结合“4 退二进三”进程，加快开发杨谢石黄地区建设集团、铁马集团等退出地块，采取统一规划设计、成片规模开发的方式，引进实力雄厚的房地产企业加盟，重点打造一批品位高、规模大、配套齐全的地标性精品楼盘；加强规划控制，引导有实力的开发商进入华岩新城和西部新城，有序开发工业物业、商业物业、住宅小区等，形成全市规模大、档次高、配套全、人气旺的房地产开发区。——推进商贸服务业上档升级。对接渝中半岛CBD，做靓杨家坪都市商圈，继续扩大商圈规模，逐步建成包括杨谢石黄等地区在内的大商圈，增强辐射能力，引进和培育一批国内外著名商贸企业入驻；结合新城建设，完善中西部商贸服务体系，建设华岩、白市驿、西彭等区域性次级商业中心，培育繁荣新城商圈；不断丰富产业内涵，引进一批金融、保险、信息、中介等现代服务机构，大力发展楼宇经济，吸引企业和其他组织总部入驻。——重视做强现代物流产业。继续支持九龙港建设，充分发挥长江深水港口、铁路西站和西部工业基地的优势，加快西站物流园区、白市驿农副产品物流中心、西彭铝材市场等物流基地建设，引入国内外知名物流企业入驻，力争建成西部最大物流基地。——大力发展餐饮娱乐产业。积极引进市内外知名餐饮娱乐企业，突出餐饮特色，提升娱乐档次，扶持做大龙头企业，提高服务水平和行业形象，着力打造长滨路、直港大道、杨家坪步行街、谢家湾商务区、九龙美食文化街等餐饮娱乐特色产业带。——4 引导都市旅游业逐步壮大。加快星级酒店等配套设施建设，搞好旅游景点包装规划，拓展旅游内涵。依托华岩风景区，大力发展佛教文化旅游；依托重庆市动物园、都市巴国城、杨家坪步行商业区，努力发展都市观光购物旅游；瞄准城市休闲健身消费新潮流，依托白市驿花卉苗木示范区、上邦高尔夫社区，统筹规划海兰云天、天赐温泉等景点建设，加快发展生态休闲旅游。3、稳步发展都市农业，建设全市现代农业示范基地。配合新农村建设试点，全力推进“两城”建设，打造全市现代农业示范基地。充分发挥重庆市农业科技城的带动作用，积极推进农业综合开发，加强农业设施建设，实施一批重点农业产业化项目，提升农业科技水平和支撑能力。以白市驿花卉苗木产业城建设为重点，打造花卉苗木研发、繁育、生产、展示、交易平台，做大做强花卉苗木产业，促进农业产业结构调整。继续发展果树、蔬菜等五大特色农产品，实施无公害行动计划、无规定动物疫病区建设，健全农技推广、农产品市场、质量安全和动植物病虫害防控体系。积极推进农业产业化经营，大力扶持天五博士农业园、白市驿板鸭食品公司等一批重点龙头企业，延伸农业产业链。不断丰富都市农业内涵，优化都市农业生产布局，促进都市农业服务、生态旅游、科教文化等产业融合发展。包装策划好走马桃花节、铜罐驿的金秋采果节等节会，鼓励发展各具特色的节会经济。1.1.1加强基础设施建设1、加快综合交通建设。配合重庆市“半小时主城”的快速路、主干道等重大交通项目建设，启动实施水碾立交、袁茄路改造，启动建设长江滨江路，力争南北干道实施，打通杨、谢、石、黄地区二环线和启动建设三环线，完成华福大道主体工程向4 北延伸与主城干道、二郎立交形成有机连接，形成主城核心区三环主干道交通系统；配合外环高速公路西段、渝滇高速公路、西部中纵线等市级重点工程建设，加快西部新城纵向、横向城市主干道骨架建设，同时根据需要建设城市次干道，启动高速立交接口路段及连接线路的建设，完善中梁山隧道、华福路隧道西出口横向干道与联络道的路网，加快完善西部镇村公路路面硬化，初步形成西部新城主干道呈“三纵六横”主骨架布局。加快发展城市公共交通，协调解决好公共交通场站以及交通枢纽、停车设施的建设，合理布局客运站点。做好对接城市轻轨二号线向南延伸至中梁山段、五号线（冉家坝—西彭）、城市铁路菜白线（菜园坝—白市驿）、中环线（菜园坝—九龙坡）、北津线（北碚—铜罐驿）等快速铁路的建设工程，改善疏通沿线公路与铁路连接的路网，规划建设转接站场。配合重庆港（九龙坡作业区）的扩建工程，完善九龙港区、铁路南站、西站周边仓储、集运系统，建设重庆综合交通枢纽和物流中心；适时推进铜罐驿港区、黄矸码头建设。基本形成公路、铁路、水运畅通完备的交通运输网络系统。2、完善市政水利设施。4 加快城区背街小巷改造，不断完善东部都市区道路灯饰、绿化景观建设，加强社区综合功能设施的建设，提升城市功能和形象；加快推进西部城镇市政基础设施建设，逐步实施完成西部新城主要道路沿线灯饰和绿化设施工程。完善东部都市区供排水系统，支持市级水务部门按照人居和商用需求，不断完善东部主城区供水系统建设，实施并普及直饮水工程；启动实施东部主城区排水三级管网建设，接入主城区一、二级污水集排网，实现雨污分流。配合西部新城建设，全面启动西部供排水系统建设，规划建设三级供水管网，加快水厂建设，提高西部供水能力；初步完成西部污水集中排放管网系统，推进污水处理厂建设。合理规划新建垃圾中转站，建设完善垃圾收运系统，改造和新建一批公共厕所。完善消防基础设施，加快消防队（站）建设，建成消防特勤分中心。启动西部供水铜罐驿长江提水站、马家沟中转站供水管网的建设，为西部新城和新型工业示范区提供洁净水源；继续抓好区域内病险水库的综合治理。3、健全能源供给设施。配合电力公司、燃气公司，对辖区的供电系统、供气网站进行改造扩容，提高供电、供气保障能力，满足区域经济社会发展需求。配合电力公司提高东部都市区电网的供电能力，力争形成全覆盖，支持燃气公司不断完善输气管网，加大储备能力，保证居民的正常用气。引导、支持电力公司、燃气公司对西部新城，特别是西部新城中三大园区的供电、供气网站进行改造扩容，建设西部新城西彭500千伏变电站等输配电设施，不断扩大西部新城区燃气供应覆盖面。4、强化信息基础建设。积极搞好规划，提出需求。在信息网络建设上，不断完善九龙坡区域的基础电信传输网、有线电视传输网，优化宽带接入网，进一步提升“数字九龙”的网络结构。支持通信网络运营商在东部都市区扩容，提升城区的通信网络质量，优化增值服务；在西部地区适时跟进西部新城基础设施建设和园区开发进度，同步进入开展布网等业务，为西部新城的政府机构、企业、公众提供基础网络及增值服务。在信息平台建设上，加强基础数据库的建设，促进区域信息资源整合，构建区域城域网，建设协同统一的信息资源体系。鼓励物流企业开展电子商务，实现商业流通服务信息化；4 适应企业信息资源使用扩大的需求，打造信息资源共享平台，提高信息资源综合利用水平。14 1项目背景及建设必要性1.1项目建设背景1.1.1重庆加快建设统筹城乡综合配套改革试验区2007年3月8日，在参加十届全国人大五次会议重庆代表团审议时，胡锦涛总书记对重庆未来发展作了“314”定向导航，寄语重庆要“加快建设成为西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市”，“在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标”。6月7日，经国务院同意，国家发展改革委批准重庆为全国统筹城乡综合配套改革试验区。尽管目前试验区方案尚未报经国务院批准，但国家将给予试验区更大的改革空间和一定的政策环境却是可以预期的，毫无疑问这将给重庆发展注入新的动力。一是来自中央的政策支持将会更大。自重庆试验区获批以来，国家有关部委纷纷表示与重庆合作共建统筹城乡试验区，商务部批准重庆为全国首个城乡商贸统筹发展试点区，国务院扶贫办将重庆作为统筹城乡扶贫开发试验区，信息产业部将与重庆共建统筹城乡信息化试验区，科技部与重庆签订了部市合作协议，海关总署、国家开发银行、中国进出口银行等明确了对重庆的支持意向，国家发展改革委、财政部、国土资源部、劳动保障部、建设部等部门也表示要大力支持重庆开展改革试验。特别是2007年6月27日国务院常务会原则通过重庆市城乡总体规划，更是体现了国家对重庆开展统筹城乡改革试验的支持。重庆市城乡总体规划是全国第一部城乡总体规划，4 国务院在全国人大常委会正式通过《城乡规划法》前，先行批准重庆城乡总规，既是支持重庆先行从规划上开始统筹，也是为重庆统筹改革试验提供必要的依据，创造基础条件。种种迹象表明，中央对重庆试验区的支持才刚刚开始。此前国务院批准的上海浦东新区、天津滨海新区在开放、金融、行政管理体制等方式得到的先行试点机遇亦为我们提供了镜鉴，重庆打综合配套改革试验区这张牌，在中央可以得到支持的。重庆发展的宏观政策环境将更加优化，企业投资重庆亦必将受益。从统筹城乡发展的重点领域分析，重庆在土地改革、金融改革和行政管理体制改革方面的举措，将给企业发展构造良好的外部环境，有利于降低企业外部成本，无形中将增强企业的竞争力。二是重庆的市场价值将得到更好的发掘。试验区效应带来了外界对重庆的广泛关注，重庆成为全国统筹城乡综合配套改革试验区后，来渝考察和投资的企业显著增多，6月，重庆利用外资新签合同项目和合同数外资利用金额与上年同期比较分别增长了19.1%和3.4倍，接待国际旅游人数增长了28.1%。重庆房市和股市的激烈回应也从一个侧面反映了市场对重庆的关注。6月15日，重庆获批成为试验区的消息对外发布之后，改革试验区被外界称为“新特区”，立即爆发出“特区效应”：6月17－25日9天内重庆房价上涨7.6%，重庆股票轮番几个交易日涨停。外地来渝购房增长较快，8月商品房成交中市外购房比例上升为13.02%，增长了5.2个百分点，投资、居住各占一半。4 尽管股价与房价上涨有一些非理性的因素，但也显示出投资重庆的潜力，毕竟，适当的泡沫对投资和消费会产生正向的刺激作用。一方面，有市场主体认同重庆直辖十年发展成就的因素，另一方面更是对重庆试验区未来发展前景普遍看好的表现。预期未来随重庆城镇化、工业化的提速，相对于中西部同类大城市，重庆的资产价格将有不小的“补涨”空间。目前虽然重庆房地产已有一定的涨幅，但与成都、贵阳等城市房地产价格相比仍然还有一定差距，与重庆的功能定位有一些偏离，因此还有较大的投资价值。总之，试验区建设带来的市场价值还可进一步提升，投资重庆可以说正当其时。1.1.1以主城区为核心的一小时经济圈开发提速从大城市、大农村、大库区的特殊市情出发，考虑到重庆三峡库区和渝东南地区生态环境脆弱与产业空虚、就业压力大等矛盾尖锐的实际情况，重庆提出了要构造“一圈两翼”区域发展格局。也就是对适宜发展的以主城区为核心的“一小时经济圈”“做加法”，通过加快城镇化和工业化增强对产业及人口的承载力；对渝东南和渝东北两翼地区实行“减压增效”，少数具备条件的点状区域要加快发展，大部分地区要将人口和不适宜发展的产业转出去，实现减轻人口压力、资源环境压力和经济发展压力，以此促进人与自然和谐发展，保障长江上游水环境安全。集中力量建设“一小时经济圈”是实施“一圈两翼”战略的核心和根本。“一小时经济圈”指以重庆主城为核心，一小时车程半径范围内的23个区县，面积2.87万平方公里，占全市34.8%。2009年常住人口1673.59万人，占全市59.6%，GDP2724.15亿元，占全市的78.2%，人均GDP16278元。到2020年，一小时经济圈的GDP要在2005年基础上翻三番，人均GDP达到77300元，常住人口达到2200万人，城镇化率提高到80%，主要经济社会发展人均指标达到东部地区平均水平，成为西部地区重要增长极的核心区域、长江上游地区经济中心的主要载体、城乡统筹发展直辖市的战略平台。4 打造“一小时经济圈”，关键在于发挥重庆主城核心区的引领带动作用。按照最新的城乡总体规划，主城九区是“一小时经济圈”的核心区域，集中进行建设的区域面积约2737平方公里，将承载900多万人口，占“一小时经济圈”的40%以上。按照规划，将进一步完善主城特大城市集聚功能、服务功能和创新功能，全面提升综合竞争力。突出国际性和大区域性商务功能，建设中央商务区，加快构建以生产性服务业为主体内容的现代服务业集聚区，突出以高技术产业为主的第二产业，建设我国重要的现代制造业基地，成为西部地区的科技、教育、文化、卫生等社会事业高地。1.1.1国内大城市及重庆市旧城改造背景城市现代化建设是我市经济建设的重要组成部分，针对现阶段我市城市发展水平低下、城市老化现象严重，城市发展与经济发展不同步，使旧城改造成为城市发展的重要任务之一。1、旧城改造与新区开发城市的发展与人类社会生产和生活方式的进步有着密切的关系。在特定的历史时期，城市的发展水平总是与当时的生产力发展水平和人类的生产方式相适应。随着生产力发展水平的提高，人类生产和生活方式变化，城市在不断地发展变化以适应社会发展的需要。在科学技术高度进步、人类生产和生活方式急剧变化、城市迅速发展的今天，城市旧区的基础设施不健全，土地利用率低下，布局混乱，环境恶化等问题日益突出，城市老化无法适应社会发展的要求，旧城区衰落现象严重。为了保证城市社会经济的持续发展，必须对城市旧城区进行有计划的改造。4 城市再开发是指在布局混乱、城市功能完全丧失、城市环境质量严重恶化的城区，根据城市总体规划、拆除全部建筑物和构筑物，拓宽城市道路，新建各种必要的城市设施，重新安排合理的城市土地利用，完善城市功能，提高环境质量，彻底改变原有地区景观的大规模城市改造建设。这一类地区在我市占有一定数量。旧城改造的主要目的是从根本上解决旧城区存在的各种城市问题，实现城市社会经济的持续发展。可以说旧城改造是以城市土地的合理利用，改善城市环境质量、强化城市整体功能为主要目的的，在城市老化地区有计划地实施再开发、修复和保护为一体的综合性城市改造建设。新区开发与城市再开发建设内容基本相同，它是城市总体规划的具体体现。目前的各种类型的开发新区星罗密布，有大有小。它们都是对城市功能的补充、城市建设的扩展，亦即城市社会经济发展的需要。在建新城区开发建设热潮高涨的今天，正确认识开发区在城市经济发展中的作用，有利于城市整体功能的发挥和旧城问题的解决。它不是贪大求洋、铺摊子，不求实际盲目建设，浪费土地。应该有目的的、高标准分期分批实施。如我国的浦东新区建设，瞄准了世界先进国家和城市标准，城市建设全国堪称一流；大连的城市建设风景锦秀如画。这些都是旧城改造与新区开发的典范。2、重庆旧城改造特点4 长期以来，重庆的城市建设受国民经济发展水平的限制，城市建设规模一直很小，城市发展速度缓慢。八三年作为综合体制改造的试点城市后，城市建设规模逐渐扩大，特别是九七年成立直辖市以来，城市发展速度进一步加快。但是，由于历史欠帐很大，城市基础设施落后，城市用地紧张、布局混乱、环境质量恶化，城市功能难以发挥、交通堵塞问题越来越严重，很大程度上制约了城市功能的发挥，影响城市经济的可持续发展，与直辖市地位极为不相称，不能担负起长江上游经济中心城市重担。因此，解决这些问题已成为我市城市现代化建设的首要任务。旧城改造任务繁重。旧城改造量大面广，主城区城市功能划分不明显。首先把旧城区改造成功能健全的、环境优美的现代化城市，再考虑城市用地向外围地区的发展自然是现阶段城市现代化建设的正确选择。在旧城区对土地、住宅、交通、环境等问题进行研究。对市中心进行重点改造，可以分成旧居住区改造、旧商业区改造、城市重要设施改造等。由于城市住宅问题关系到城市居民的生活大事，又关系到社会安定的特殊性，所以城市旧商业区和城市设施改造通常是与居住区改造结合起来的。从这个意义上讲，我市旧城改造是以旧居住区改造为主；从改造的方式来看，主要以成片改造和主要道路沿线改造等大规模拆迁改造为主。这种以城市旧居住区的大规模拆迁改造为主的旧城改造，有利于城市基础设施的配套建设，提高了城市土地的利用率，改造了城市居住条件，缓解了城市的住宅、用地、环境、交通等问题，改变了城市的面貌，对于我市城市现代化建设起到了明显的促进作用。1.1.1荒沟—石坪桥—水碾片区基本情况荒沟—石坪桥—4 水碾片区旧城改造项目位于杨家坪中心商圈西南，袁茄路左侧，距杨家坪不足一公里。东部与重庆市动物园相邻，南至水碾立交，西为九龙园区，区位优势明显。由于近年来杨家坪地区房地产市场发展态势良好，龙湖·西城天街、斌鑫·世纪城、百康年·世纪门、骏逸新视界等楼盘的热销，进一步带动了杨家坪中心及周边地区商圈繁荣，土地也将进一步增值，随着袁茄路改造工程的实施和水碾立交工程的开工建设，荒沟片区升值潜力巨大，必然被广大房地产开发商看好。荒沟—石坪桥—水碾片区旧城改造项目所涉及地块范围共计452.56亩，经渝府地［2003］第15号文件批复，将该地块纳入重庆市九龙坡区土地整治储备中心储备，并负责旧城改造。范围内需拆迁的企业有：重庆双菱电器厂、重庆聚兴交通工业集团、重庆联运总公司、重庆红星酿造厂等单位，占地面积301706.68平方米。项目位于大杨石组团N、F标准分区N29-3、N30－1、N31－1、N31-2、F9-1、F9-3、F9-4、F9-5、F9-6和F9-8十个地块，用地性质为商业居住用地，容积率3.0－5.61。地块西面为规划中的小学，距西郊医院为步行十分钟的路程，该片区配套设施完善，交通方便。袁茄路将拓宽至54米，设计为双向六车道。改造路段起点为水碾转盘，终点为大渡口育才小学门口，全长3公里左右，预计工期为6个月。整条道路将按城市一级干道建设，沿线景观建设也将同期启动。拓宽改造完成后，袁茄路将设具有11条公交线路的停车港，直接使建设村片区连通至主城各区，并与轻轨平安站相连，实现轻轨交通系统与公交线路交互换乘。4 通过拆迁整治将彻底改变荒沟片区目前落后的城市面貌，袁茄路的拓宽、水碾立交的建设将彻底改变现有交通条件及状况。通过荒沟片区旧城改造，加快了主城区企业“退二进三”战略的实施，为重庆弹簧厂、重庆双菱电器厂、重庆聚兴交通工业集团、重庆红星酿造厂、重庆巨汇工程机械租赁公司等企业进入九龙工业园区，获得更大的发展空间提供了助力。旧城部分的拆迁将促进该地区城市建设按照科学规划，有序发展，为推进城市化战略作出贡献。荒沟—石坪桥—水碾片区旧城改造项目已纳入九龙坡区的区级领导组团式重点工作项目，目前九龙坡储备中心正全力推进该片区的拆迁。荒沟片区作为九龙坡区的又一亮点工程，必然会进一步推动该区的经济建设。1.1项目建设必要性1.1.1实施西部大开发和加快地区经济发展的需要根据《重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，国家实施的西部大开发将作为我市重点实施的五大战略之一。重庆市在西部大开发中的战略定位是将其建设成为长江上游的经济中心，更好的发挥中心城市的战略支撑、对外窗口和辐射带动功能。做大做强“都市经济发达圈”，形成全市经济新的增长极，是我市实施西部大开发战略的重要步骤。改革开放以来，九龙坡区在城市建设、房地产开发和能源、交通、通讯、园林绿化等基础设施的建设取得了可喜的成绩，工业基础、城市面貌和生活环境得到了明显改善。实施西部大开发战略，“都市经济发达圈”的进一步做大做强，为九龙坡区社会4 经济发展带来了良好的发展机遇。因此，实施本项目，加快旧城改造，加快城镇化建设，优化土地结构，提高土地利用价值，完善基础设施，改善投资环境，提高城市品位，优化经济结构，增加财政收入，对实现九龙坡区“十一五”规划、推动西部大开发进程具有现实意义。1.1.1贯彻实施主城区“退二进三”战略的需要根据重庆市人民政府关于印发《“十五”后期重庆加快发展服务业的工作意见》第二十四条：采取综合措施推动“退二进三”。对“退二”企业土地建立统一的收购、整理、储备、出让机制，为工业企业的退出创造条件。把企业的“退二”与国有企业改革、职工下岗分流、企业技术改造、产品结构调整有机地结合起来，配套相应的国企改革政策、职工安置政策、企业技改资金，调动工业企业退出的积极性。以产业园区的税收、土地、工商等方面的优惠政策为引导，将产业园区作为“退二进三”过程中企业迁入的基地，为迁入企业的长远发展创造条件。搬迁企业划拨土地使用权出让后，其土地出让金可以作为国家资本金注入企业。国有企业进行土地置换，其使用权处置后所得收益，全部用于企业搬迁、分流安置职工和清偿债务，也可用于合资、融资、开发等活动。按照我市“退二进三”的战略思路和该片区的城市规划要求，项目实施对区域内现有的重庆双菱电器厂、重庆聚兴交通工业集团、重庆联运总公司、重庆红星酿造厂等单位企业异地搬迁。通过实施本项目，对该区域进行旧城改造，为企业搬迁提供建设资金，同时工业企业的退出又可改善城市环境，项目实施对推进了主城区企业“退二进三”的进程对促进城市生态环境的改善都将作出积极贡献。1.1.2完善基础设施，提高土地利用价值，促进社会稳定项目实施旧城改造的荒沟—石坪桥—4 水碾片区，现有建筑多为上世纪60－70年代建筑，目前存在城市布局混乱、城市面貌脏乱差旧，区域经济发展滞后，区内居民收入低，低保户比重高，社会治安不稳定等储多问题，这些问题既影响了城市形象，又未能将土地的资源价值体现出来。通过实施本项目，促进袁茄路拓宽改造工程的实施，形成快速、便捷的连接外部交通的城市干道，并完善给排水、供电、供气、通讯等基础设施，为城市建设创造良好的条件，对加快加大吸引房地产开发商进入该区域的力度及时间，促进整个荒沟—石坪桥—水碾片区内商品房升值起到重要的作用。同时通过旧城拆迁，采取有效的安置补偿措施，该地区居民在改善居住条件的同时还能得到一定的经济补偿，旧城改造开发后，吸引其他区域的人群入住，对促进该地区的餐饮、休闲、小区配套服务等三产业起到良好的促进作用，提供大量的就业岗位，有利于该地区的下岗人员、失业人员的安置，对社会环境稳定起到较好的作用。综上所述，实施本项目，对完善基础设施，带动片区开发，提高土地利用价值，改善城市形象及风貌，促进主城区企业“退二进三”的进程，提高当地居民生活质量，推进我市城镇化和西部大开发具有典型意义，项目实施是必要的，也是迫切的。4 1土地市场分析预测1.1重庆市房地产业发展现状1.1.1主要政策影响近年来，针对一些地区房地产投资和价格增长过快，空置房大量增加的情况，国家从宏观上采取一系列强有力的措施对全国的房地产业进行了十分有效的调控。2003年、2004年从房地产开发用地管理方面进行了有力的调控，2004年从房地产金融方面进行了有力的调控，2005年从房地产税收管理方面进行了有力的调控。一年一个重点，三年三项重要措施，使我国房地产业整体发展比较健康，市场规范有序。重庆市结合自身实际，坚决贯彻国家宏观调控决策，采取一系列有效措施，稳定住房价格，调控开发总量，优化供应结构，2007年，我市房地产市场保持了稳定健康的发展态势，总体上保持了“四个基本协调”：房地产开发投资增长与全社会固定资产投资增长基本协调；房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重基本协调；商品房住房供应结构与市场需求结构基本协调；房价增长与经济增长、城镇居民可支配收入增长基本协调。2007年6月初，国家发展和改革委员会下发《国家发展改革委关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知》，明确：国务院同意批准设立成都市全国统筹城乡综合配套改革试验区。9月27日，央行和银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称“927新政”4 )，对房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款、商业用房购房贷款、房地产信贷征信制度等做了全面规定，其中主要针对购买“第二套房”提出了一些建议。根据央行、银监会国庆节前发布的相关通知，贷款购买第二套(含）以上的住房首付款将提高至40%以上，利率不得低于同档次基准利率的1.1倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。根据最新消息，央行联合银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，确定第二套房以家庭为单位界定。1.1.12007年全市商品房成交情况从2007年月度成交可以明显看出2007年政策对于重庆楼市的重大影响，7、8、9月重庆楼市成交火爆，正是因为6月新特区政策的出台；而9月底为限制房地产发展过热的房贷政策一出，成交量立刻萎缩，10月和12月成交量跌落到今年最低水平。新特区政策出台后，大量的外地投资客涌入重庆，他们的出现正式重庆楼市爆发的导火索。在7-9月这个时间段内，主城区各大楼盘的投资客和外地购房客户比例明显上涨。重庆的新特区实际是城乡统筹综合试验区，特区实质在于加快重庆城市化进程，在新特区政策之后主城区项目周边区县客源增长较多。104 月后，由于房贷新政对于投资客户打击较大，投资客在重庆市场急剧减少。表3－1　2007年全市商品房市场整体供求情况（面积单位：万平方米、套数单位：套、价格单位：元/平方米）时间上市面积（万M2）成交面积（万M2）成交比成交套数成交均价（元/M2）07.163.83113.621：1.811919352407.27.297.841：13.610164334807.384.7102.81：1.210755336707.488.55153.261：1.715895342207.5101.59152.091：1.517279363707.660.2156.651：2.616642380307.792.95221.311：2.422886388407.831209.761：6.825953408007.964.15238.331：3.723815397707.1098.5118.481：1.210227442307.11138156.81：1.115814442507.12142105.21：0.741088648654 供求关系：2007年重庆商品房市场总体来看明显是供不应求的局面。成交量：2007年重庆式成交量较大，远高于之前各年的水平。成交量最大的时间段是7－9月，主要是受新特区政策影响。成交均价：07年重庆主城区商品房均价整体上涨幅度较大，12月成交均价相比上半年上涨27%左右。从目前的市场走势来看，受房贷新政的影响，2007年年底到2008年年初重庆楼市将会处于淡季阶段。1.1九龙坡区房地产业发展现状2007年重庆市房地产市场活跃，交易量大幅上升，住房价格适度增长。进入12月，国家宏观调控继续加强，《土地储备管理办法》的出台将加强土地调控，规范土地市场运行，金融方面，存款准备金率和贷款基准利率二率齐动，开发融资难度将继续加大，此外受央行和银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》的影响，居民住房消费日趋理性，九龙坡区房地产市场总体稳定。4 房地产开发力度继续加强，2007年全年九龙坡区土地出让面积139.15万平方米，同比增长98.4%。全年房地产开发投资98.9亿元，同比增长34.0%，占固定资产投资的52.2%，累计新开工面积194.48万平方米，竣工面积223.16万平方米，新开工面积增幅不高，预计未来两年商品房市场供应增长有所减缓。商品房供应稳定。2007年全年九龙坡区商品房批准预售面积163.72万平方米，其中12月批准预售面积10.54万平方米，较上月上涨258.5%，其中金科云湖天都批准预售面积达6.18万平方米，占12月区域批准预售房的58.6%。商品房交易活跃。2007年九龙坡区商品房成交面积203.88万平方米，同比增长94.7%，其中住宅成交面积184.75万平方米，同比增长100.3%，住宅仍占据市场的主导地位。随着调控政策出台，消费者观望情绪有所增加，12月九龙坡区商品房成交量出现下滑，商品房成交面积12.83万平方米，同比下降1.5%，环比下降21.5%。二手面方面，2007年全年九龙坡区累计成交面积7.91万平方米，同比下降27.4%，其中住宅成交面积6.02万平方米，同比下降31.6%。4 商品房交易均价稳步上升，2007年九龙坡区商品房交易均价3867元/平方米，同比增长3.8%，其中住宅均价3643元/平方米，同比增长2.2%。12月九龙坡区商品房成交均价4070元/平方米，同比增长10.2%，环比下降2.5%，其中住宅均价3546元/平方米，同比下降7.2%，环比下降10.9%。12月商品房交易均价下降的主要原因为西彭等较边远的外围区域的成交放量以及经济适用房项目成交量增加，拉低了整体成交价格，如位于西彭的帝景豪园，本月成交0.77万平方米，成交价格仅为1416元/平方米。此外位于中梁山玉清寺彭家大田的经济适用房项目，成交面积1万平方米，成交价格仅为2070元/平方米。二手房方面，2007年全年九龙坡区二手房均价为2840元/平方米，同比增长18.3%，二手住宅均价2687元/平方米，同比增长12.4%。2007年以来，重庆市城市化进程进一步加快，城市基础设施日益完善使得重庆市房增价值进一步提升，尤其是2007年6月成为全国统筹城乡综合配套改革试验区后，更加坚定了市场信心，旺盛的需求拉动房价稳步增长。九龙坡区作为统筹城乡综合配套改革的试点区，发展速度也一直保持稳健态势，房地产市场健康平稳。1.1重庆市房地产业发展前景分析1、重庆正逐步建设成为宜居城市重庆主城坐落在长江与嘉陵江的交汇处，四面环山，江水回绕，城市就建在这山水之间。山给重庆城以雄浑的气度，水给这里带来了不尽的灵气，大自然的神奇造化给这座城市带来的无限魅力。整个城市建筑依山傍水，层叠错落，别有意味。夜晚，现代化建筑鳞次栉比、灯火辉煌、气势磅礴，整个渝中半岛恰似一艘夜航在水中的巨轮。与其他平原城市相比，重庆的江水绵延曲折，江岸线更具魅力，充满韵味。重庆山水楼盘的价值越来越被人们重视。近些年，掀起了滨江、滨湖、山居楼盘开发热潮，市场上出现了一大批高质量、高品位的山水楼盘。新的山水楼盘讲究建筑与自然生态的融合，讲究观景、亲近自然。同时楼盘品质更为优秀，建筑更具档次，给城市居民提供了和谐、恬静、温馨的居家场所。2、房地产业在国民经济中的重要地位日益稳固，产业发展处于上升期20034 年，国家作出把住宅业培育成我国新的经济增长点和消费热点的决定，我市历来十分重视房地产业的发展。通过多年培育，房地产业开发投资占全社会固定资产投资的1/4，房地产行业已成为拉动我市经济和投资增长的支柱产业；从消费看，住房与汽车、教育等已成为新的消费热点，这种支柱产业和消费热点的地位和作用，将为我市房地产业在未来一段较长时期内的持续快速发展奠定坚实的基础。3、城市化进程的加快将为房地产业发展带来良好的发展机遇重庆作为一个城市化水平还比较低的直辖市，在未来相当长的一段时间内，提高城市化率将是一项重要任务。目前，我市的城市化率为46.7%，按照建设一小时经济圈及城乡统筹试验区的要求，预计在2020年重庆城市化率将达到80%左右，每年将有50－60万农村人口因城市化转为城市人口；重庆市现有城市居民人均住房建筑面积水平为20平方米（根据重庆市统计年鉴，按常住人口测算，但按重庆市政府工作报告该数据为24.3平方米/人，由于统计口径不同形成数据不统一），同时，根据重庆市城市发展相关规划，到2020年将达到人均住宅面积35平方米的目标，因此从2007－2020年平均每年将有3000多万平方米的新增住房需求。为实现这一目标，我市计划将主城区幅员面积从上一轮规划的600平方公里扩展到本轮规划的2737平方公里。城市范围的拓展，城市化率的提高，城市居民住宅标准的提高将为我市房地产行业的持续发展奠定坚实的需求基础。4、中央“把重庆建设成为长江上游经济中心”的定位为房地产业发展创造了良机4 重庆作为西部唯一的直辖市，在资金、项目、政策等多方面得到国家的大力支持和帮助。十多年来，重庆的城市竞争力、吸引力已得到较大提高，对周边地区的辐射与带动作用逐步增强。随着我市的加快发展，重庆作为长江中上游经济中心的作用将进一步发挥，已成为重庆经济支柱产业的房地产业也必将获得更多的发展良机。5、基础设施建设提速和环境友好城市建设的推进为房地产业的蓬勃发展奠定了良好基础完善的基础设施是房地产业发展的基础。“十五”期间，我市基础设施建设全面提速，“8小时重庆”通达工程、“半小时主城”畅通工程顺利完成，机场、铁路、港口、轨道、桥梁的建设从水、陆、空搭建了与市外地区的直接联系通道，降低了市内交通成本，城市扩展提速，为房地产业的蓬勃发展奠定了良好基础。另一方面，我市十分重视对重庆这座老工业基地城市的环境净化与保护，“蓝天”、“碧水”、“绿地”、“宁静”四大行动的加速推进使重庆的人居环境得到较大改善，“十一五”期间，我市将继续推进这四大工程，我们有理由相信，重庆的山水一定会更加美丽，她的独特魅力将会吸引更多的人士到重庆置业、定居。1.1重庆市主城区土地市场预测1、城市人口根据《重庆市城市总体规划》，2020年重庆市都市区城镇人口预计将达到980万人，2009年都市区常住人口为658.96万人。在未来的11年内，主城区城市常住人口将增加320万人。2、居住面积现状根据重庆市政府工作报告（2009年），该数据为24.3平方米/人。4 3、规划人均居住面积根据建设部政策研究中心发布的《2020我们住什么样的房子－－中国全面小康社会居住目标研究》，为小康社会定义了城镇人均居住面积为35平方米。4、住宅总需求分析（1）新增城市人口住宅需求新增城市人口住宅需求＝新增城市人口×人均居住面积＝320万人×35＝11200万平方米（2）现有建成区居民住房平均面积增加需求现有建成区居民住房平均面积增加需求＝现有城市人口×增加指标＝660万人×（35平方米－24.3平方米）＝7062万平方米（3）住宅总需求＝新增城市人口住宅需求＋现有建成区居民住房平均面积增加需求＝11200万平方米＋7062万平方米＝新增城市人口×人均住房面积＋现有城市人口×人均增加住房面积＝18262万平方米。5、重庆市主城区居住用地需求（1）规划居住用地平均容积率：统一按2考虑；（2）居住用地需求：住宅商品房总需求/规划居住用地平均容积率＝18262万平方米/2＝9131ha。本项目总供应居住用地为21ha左右，约占新增居住用地总需求的2‰左右。本项目位于重庆主城核心区，距重庆主城副中心杨家坪仅1km距离，区位条件非常突出，土地出让前景非常良好。4 1.1项目土地开发的优势1、区位优势荒沟—石坪桥—水碾片区区旧城改造项目位于杨家坪中心商圈西南，袁茄路左侧，距杨家坪不足一公里。东部与重庆市动物园相邻，南至水碾立交，西为九龙园区，拥有极佳的区位条件。2、交通优势荒沟—石坪桥—水碾片区交通条件极佳，袁茄路是进入片区的主要道路，该道路拓宽改造后将达到城市Ⅰ级主干道的标准，与长江路、谢陈路、鹅公岩大桥、红光大道形成进入荒沟片区的城市交通网络。轻轨二号线及224（朝天门交通广场－陶瓷市场）、225（大坪－陈家坝）、918（松树桥－九宫庙）、252（园丁小区－绿洲龙城）等多路公交线通过该区域。交通进出非常便利。3、基础设施配套优势荒沟—石坪桥—水碾片区基础设施配套齐全，通过袁茄路拓宽工程的实施，道路两侧配套管网工程将同步改造建设，荒沟片区供电、给排水、供气、通讯均由市政管网供给，满足未来使用的需求。4、地块面积及形状项目出让的六个个地块连成一块，地块净用地面积452.56亩左右，外轮廓线较为平整，适宜建设大－中型居住区；土地使用权出让金总价11亿元左右，可分开出让，有利于开发商进入。4 1建设内容及建设规模1.1建设规模旧城改造规模：根据重庆市人民政府渝府地［2003］15号文关于九龙坡区土地储备中心进行土地整治储备的批复，本项目涉及的旧城改造区域包括荒沟—石坪桥—水碾片区N29-3、N30－1、N31－1、N31-2、F9-1、F9-3、F9-4、F9-5、F9-6和F9-8。总面积452.56亩。旧城拆迁后，根据重庆市主城区大杨石组团N、F标准分区控制性详细规划，项目范围内将形成可出让的商业居住用地，总面积210686.77平方米。1.2建设内容1、拆迁安置补偿住宅拆迁面积38904.69m2，补偿安置居民426户；非住宅拆迁面积96728.83m2；拆迁企事业单位4家；2、旧城改造场地整治整治面积452.56亩，其中：挖方：489000m3；填方：85160m3；边坡：4110m3。4 1建设地址及建设条件1.1建设地址九龙坡荒沟—石坪桥—水碾片区旧城改造项目地址位于现九龙坡区石坪桥－－荒沟－－水碾一带，距杨家坪中心区约1km。1.2建设条件主要工程建设内容为旧城改造区场地平整，场地面积不大，现性质为城市建设用地，建设条件良好。1.2.1自然气候条件属亚热带季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，全年以温暖湿润天气为主，雨量充沛，雨热同步，四季分明。年平均气温15.5℃，无霜期360天，年降雨量1100～1300mm。1.2.2地形地貌工程区属浅丘地貌，一号地块地面标高254－261m，地势较为平坦；二号地块地面标高256－298m，三号地块地面标高252－292m，二、三号地块相对高差较大，场地现状呈台阶状分布，各台阶内部较为平坦。1.2.3不良地质作用场区现为建成区，经现场踏勘，未见滑坡、泥石流、危岩崩塌等不良地质作用。1.2.4基础设施条件4 项目用地位于袁茄路两侧，部分用地将作为袁茄路拓宽改造用地，目前的交通、供电、给排水、供气、通讯均可利用现有市政工程。项目施工条件良好。袁茄路拓宽改造工程实施后，道路两侧的供电、给排水、燃气等管网均同时改造，为下一步实施房地产开发提供良好条件。14 1土地整治方案1.1现状概述为达到土地出让的五通一平的条件，项目土地整治部分包括编号为N29-3、N30－1、N31－1、N31-2、F9-1、F9-3、F9-4、F9-5、F9-6和F9-8十个地块内原有房屋进行拆除，并对场地进行平整。平整场区属浅丘地貌，地面标高从261－306m不等，起伏较大，从大体上可分为四大块。（1）西北部：面积约82000平方米的场地，场地标高从270－276m左右，中部有规划的城市支路穿过，基本不需要作平整。（2）东北部：面积约12000平方米，场地标高从271－276m左右，场地内部也较为平坦，但与东、北两侧市政道路（标高258－261m），部分用地将作为城市道路拓宽用地，必须作挖方。（3）东中部：面积约40000平方米，场地标高261－267左右，场地内部也较为平坦，与周边道路标高大致相同，但该区域中西侧有一小山坡，高差约11m左右，并延伸出红线范围。（4）东南部：面积约160000平方米，场地标高284－306左右，分为两台，各台场地内部也较为平坦，高出周边道路标约20m，部分用地将规划为城市道路拓宽用地，必须作挖方。1.2场地平整原则1.2.1合理确定场地标高，减少土石方工程量4 根据袁茄路道路标高（253m－275m）为基准标高，各个地块采用不同的竖向布置形式，合理确定场地标高。竖向布置形式将根据自然地形坡度，所需场地宽度，建筑物基础埋设深度的不同方式、运输技术条件等因素进行选择。用地采用台阶布置形式，尽量节约土石方量，考虑挖填方量平衡，以减少运土和弃土量。1.1.1保证物流人流有良好的运输和通行条件。1.1.2场地排水畅通，考虑建筑物基础埋设深度。1.2整治方案1、分区设计西北部不需作平整，东部两侧需作挖方处理，中部局地区需作回填，东中部中西侧的小山坡予与保留。2、设计标高根据袁茄路（经过本项目区域）平均道路标高267m提高1m作为东部场地平整的基准标高。3、护坡处理道路护坡处理方案采用混凝土挡土墙支护，方案如下：（1）钢筋混凝土挡土墙取地基承载力200KN/m2，土的摩擦角30°，地面荷载q=10KN/m2，r=18KN/m3，基底摩擦系数f＝0.3。（2）材料：钢筋混凝土挡土墙用C20混凝土及HPB235（ф12）和HRB335（Φ20）钢筋。（3）若基底土为弱土或地基承载力达不到设计值时，应采用换土夯实或其它人工地基，夯实系数不小于0.94。基础埋置深度不应小于1m，若以中风化基岩位持力层，基础嵌岩不小于0.5m。4 （4）墙身沿长度每隔10~20m设一道宽20mm（沉降缝）伸缩缝，缝处塞以沥青防水层，或嵌入涂以沥青的木板。（6）排水措施：墙身宜在适当位置设ф100的排水孔，孔眼间距2~3m，纵横交错布置，在泄水孔附近用具有反滤作用的粗颗粒材料覆盖，以免淤塞，为防止反滤层下沉，将墙后0.4m范围内的原土分层夯实。4、工程量统计采用网格法计算东部小区的土石方工程量，计算结果：挖方：489000m3；填方：85160m3；边坡：4110m3。1.1旧房拆除根据不同的拆除对象，拆除施工应当采取不同的拆除方法和拆除顺序，但应遵守“先上后下、先非承重结构后承重结构”的基本原则。1、人工拆除方案拆除对象：砖木结构平房。拆除顺序：屋面瓦→板→椽子→檩条→屋架或木架→砖墙（或木柱）→基础。4 拆除方法：人工用简单的工具，如倒链、撬棍、大锤、铁锹、瓦刀等。上面几个人拆，下面几个人接运拆下来的建筑材料。至于砖墙的拆除方法一般不许用推倒或拉倒的方法，而是由上而下拆除，如果必须采用推倒或拉倒的方法，必须有人统一指挥，待人员全部撤离到安全地方才可进行。拆屋架时可用简单的起重设备，三木塔挂导链或滑轮拆下。2、人工与机械相结合的方案拆除对象：混合结构多层楼房拆除顺序：屋顶防水和保温层→屋顶混凝土和预制楼板→屋顶梁→顶层砖墙→楼层楼板→楼板下的梁→下层砖墙，如此逐层往下拆，最后拆基础。拆除方法：人工与机械配合，人工剔凿，用机械将楼板、梁板构件吊下去，人工拆砖墙、用机械吊运砖。3、机械拆除方案有些被拆除建筑物有用的材料少，或者为了加速拆除则采用破坏性拆除方法，如用液压锤、液压剪、挖土机或重锤锤击等机械拆除方式。为了保证安全拆除，必须先了解拆除对象的结构，弄清组成房屋的各部分结构构件的传力关系，才能合理地确定拆除顺序和办法。一般说来房屋的结构组成，由屋顶板或楼板、屋架或梁、砖墙或柱、基础四大部分组成。其传力关系也很明确。屋顶板或楼板传力给屋架或梁，屋架或梁传力给砖墙或柱，砖墙或柱传力给基础。因此，拆除的顺序，原则上就是承受力的主次关系，或者说按传力关系的次序来确定。即先拆最次要的受力构件，然后拆除次之受力构件，最后拆主要受力构件。拆除顺序是：屋顶板→屋架或梁→承重砖墙或柱→4 基础。如此由上而下，一层一层往下拆。至于不承重的维护结构，如不承重的砖墙、隔墙可以最先拆，但有的砖墙虽不承重，可是起到木柱的支撑作用，这样的情况就不急于拆除，可以等到拆木柱时一起拆。本项目可根据具体情况，对普通居民住宅可采用手工拆除方案，对厂房可采取人工与机械相结合的方案或机械拆除方案。红线范围内的旧房予以全部拆除，其中：人工拆除面积：27162.70m2。人工与机械结合方案108506.82m2。1.1管网工程根据大杨石组团N标准分区控制性详细规划，拓宽改造后的袁茄路将同时进行管网改造，本项目所需的给水、排水、供电、供气、通讯等可以直接从道路旁接入，不需要作任何工程即可满足五通的要求。24 1环境保护1.1施工对环境的影响1、社会环境该项目的建设造成一定范围的人口迁移，给当地的社会经济带来暂时的不利影响。本工程施工作业面小，施工期影响较小。2、生态环境工程沿线地区为城市区域，植被覆盖率不高，无野生动物，显示城市生态特征。对植物的影响主要是施工期对征地范围内树木、花草的砍伐、铲除、掩埋和践踏等，可以通过对道路的绿化进行弥补。3、环境空气施工期的环境空气污染主要是扬尘，施工过程中产生的扬尘、粉尘对施工地段附近有明显影响，但施工期短，影响是可逆的。4、声环境施工期，由大型设备和运输车辆等施工机械产生的噪声在昼间距施工场地40m，夜间距施工场地150m外，可以满足《建筑施工场界噪声限值》（GB12523－90）的要求。1.2运营对环境的影响本项目为土地一级整治，不实施下步开发方案，因此不考虑运营期影响。4 1.1环境保护措施主要考虑施工期对环境保护措施：1、水土流失防治：路基挖方、填方应及时防护，土石方调运应防止沿线抛撒，弃土场应及时做好防护，排水和植被绿化、禁止乱堆乱放；2、扬尘污染防治：加强运输道路的洒水养护，对易扬尘土的材料加蓬运输、堆放，以减少扬尘对空气环境的污染。3、噪声污染防治：在需高填深挖等工程相对集中的场地，除必须连续作业的工程项目，一般不应安排深夜加班施工，以免过分影响周围居民休息。路基石方工程爆破应固定放炮时间，并先行安民告示。4、施工垃圾、废水处理：在项目施工承包合同中应有不得造成环境污染的内容，施工队伍的固体垃圾应作掩埋处理，生活废水须处理后才能排放农田，沟渠和江河。24 1征地拆迁及安置1.1基本情况旧城改造及市政基础设施建设项目征地拆迁工作前期调查、测算工作量较大，拆迁安置费用较高，占总投资比重大，引起激发社会矛盾的因素多，因此应特别加以重视。项目对该部分测算主要依据国家相关征地拆迁的规定，作好基础资料调查统计，尽可能提高准确度。本项目旧城改造的总用地面积为452.56亩，基本情况如下表：表9－1　征地拆迁基础数据统计表项目面积（m2）备注房屋类型住宅38904.69平街营业用房294.21其他非住宅96434.62无证建筑9800.85不足35m2补贴1289.99户数426企业数41.2征地拆迁费用测算执行的文件标准1、国务院（2001）305号文，《城市房屋拆迁管理条例》；2、渝府发（2002）92号文，《重庆市人民政府关于印发重庆市房屋拆迁费额标准的通知》；3、参考重人发（2003）5号文相关规定；4、参考渝府地（2002）888号文相关规定；4 5、参考九计固（2003）8号文相关规定；6、参考相邻地块拆迁安置的测算标准。1.1补偿安置方案本项目为土地整治工程建设，不新建房屋，因此住宅一律实行货币安置。住宅实行货币安置和住宅产权调换（房屋安置）两种方式，由被拆迁人自行选择，本项目未详细列出房屋安置方案，计算时均以货币安置为准。1.1.1拆迁补偿、安置1、货币安置按合法建筑面积给予一次性货币安置，旧房价格按房屋评估机构评定的拆迁价格为准。现有天然气按2600元/户，数字电视按1300元/户，电表分表300元/户、水表分表500元/户（含智能电表），总电表500元/个、总水表8000元/个，电话70元/部，变压器1102元/kVA。给予一次性货币安置。公有房屋使用人选择货币安置方式的，须经房屋所有权人同意，仍按以上标准补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人优先承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。4 2、对住宅户他处无住房并属自住的，建筑面积低于35平方米的按35平方米计算（如有非住宅产权房，住宅非住宅合并计算面积），其差额面积由拆迁人按拆除房屋住宅评估价格给予补偿，直接补偿给私房产权人或公房使用人。3、拆除违法建筑、超过批准使用期限的临时建筑和虽无规定使用期限但已使用两年以上的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准使用期限的临时建筑不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。4、被拆除房屋的装饰物，由所有人（或使用人）自行拆除，不予补偿；不能自行拆除或拆除后丧失使用价值的，给予适当补偿（由双方协商或按房地产评估机构评估的金额进行补偿）。1.1.1搬迁补助住宅：搬家补助费货币安置发一次，现房（期房）安置发二次（搬出、搬进各发一次），8000元／户。非住宅：搬家补助费发两次，按合法建筑面积30元／平方米。1.1.2拆迁期限及奖励1、搬迁期限：以《房屋拆迁公告》规定的时间为准，30天完成规定范围内住（用）户的搬迁工作。2、奖励住宅：凡在动迁期限内前10天搬迁的奖励9000元／户，从第11天起每延后一天每天每户减少奖励50元，超过搬迁期限的不予奖励；非住宅：在前10天内搬迁（或签协议）的奖励200元／平方米，第11－20天搬迁（或签协议）的奖励150元／平方米，后10天内搬迁（或签协议）的奖励100元／平方米，超过搬迁期限的不予奖励。单户不超过9000元。3、超过搬迁期限拒不搬迁的，将依照《重庆市城市房屋拆迁管理条例》有关规定申请拆迁主管部门裁决。4 1.1拆迁安置费用测算表9－2　拆迁安置费测算表序号工程量单位数值估算指标估算值备注一货币安置房款　37169.18　1住宅平方米38904.6925009726.17　2平街营业用房平方米294.2115000441.32　3其他非住宅平方米96434.62280027001.69　二搬家补助费　630.99　1住宅户426.008000340.802次2非住宅平方米96728.8330290.192次三提前奖励搬家费　2317.98　1住宅户426.009000383.40　2非住宅平方米96728.832001934.58　四设施补偿费　1076.53　1分电表个426.0030012.78　2分水表个426.0050021.30　3总电表个71.005003.55　4总水表个36.00800028.40　5天然气个426.002600110.76　6数字电视个426.00130055.38　7电话个426.00702.98　8变压器kVA7635.001102841.38　五室内装饰补偿费　1938.31　1住宅平方米38904.69175680.83　2非住宅平方米96728.831301257.47　六低于35m2补贴费平方米1289.993000387.00　七新、旧房公摊系数调整房平方米28327.613801076.45　八临时过渡费　1308.09　1住宅户426.008000340.80　2非住宅平方米96728.83100967.29　九空地补偿费亩86.914000003476.40　十堡坎、围墙、花台、水池立方米17318.89400692.76　十一无证建筑平方米9800.85600588.05　十二道路路面补偿费平方米23253.47150348.80　十三企业解体工作费个4500000200.00　4 十四拆迁评估费、公证费　260.00　十五拆迁代办费　435.81　　合计　51906.34　4 1组织机构与人力资源配置1.1组织机构本项目实施业主为重庆市九龙坡区土地整治储备中心，成立于2002年11月，为区政府直属的事业单位，现有人员编制20名。机构功能：为企事业单位盘活存量土地服务，有利于加快企业结构调整步伐，促进企业改革；规范土地交易行业行为和土地市场的统一管理，加快旧城改造步伐，防止国有土地资产的流失，加强政府对土地利用和供应的有效调控能力。中心下设征地拆迁科、规划设计科、工程建设科、办公室、财务室等5个科室。征地拆迁科：负责征地拆迁事项；规划设计科：负责联系规划设计单位及相关主管部门，协助规划设计单位做好规划设计工作；工程建设科：负责工程实施的具体工作；办公室：负责后勤保障；财务室：负责财务工作。1.2人力资源配置九龙坡区土地整治储备中心现有人员编制20人，配置如下：中心主任：1人；征地拆迁科：6人；规划设计科：3人；4 工程建设科：4人；办公室：4人；财务室：2人。中心现有人员能够满足工作开展的需求，不需新增人员。14 1实施进度及招标方案1.1实施进度项目主要涉及452.56亩地的拆迁安置及场地整治；主要工程内容为土地整治工程，参照同类项目，实施进度安排如下：2010年9-12月，完成项目可行性研究报告及审批。2011年1月－2012年3月，完成全部拆迁安置补偿工作。2012年4月－2013年7月，完成整治范围的旧房拆除及场地平整工程。2013年8月，工程竣工验收。建设周期安排为3年。1.2招标方案根据《中华人民共和国招投投标法》、国家发展计划委员会第3号令以及重庆市有关工程招投标文件规定，本项目拟采用公开招标形式确定工程建设管理单位、施工单位和监理单位。1.2.1招标形式由项目法人或项目法人授权单位按国家招投标法及有关规定采用公开招标形式确定工程建设管理单位、施工单位及监理单位。1.2.2施工及监理单位资质要求工程建设管理单位资质：甲级施工单位资质：一级施工监理单位资质：甲级4 1.1.1招标信息发布公告及其它需公告的信息应按政府要求在指定的媒体上公开发布。1.1.2招标工作组织由项目法人或项目法人授权单位委托具有甲级资质的招标代理机构组织实施本项目的招标工作，招标代理机构须按公平、公开、公正的原则组织完成编标、公告、资审、标书编制、评标等工作。参加投标的施工单位不得少于5家，参加投标的工程建设管理单位、监理单位不得少于3家。24 1投资估算及资金筹措1.1投资估算1.1.1估算范围本项目投资构成包括旧房拆除及场地平整、道路及管网工程建设费用，工程建设其它费用，预备费，建设期利息。1.1.2估算依据1、1999年《重庆市市政工程预算定额》；2、1999年《重庆市建设工程费用定额》；3、2010年《重庆工程造价信息》；4、项目业主提供的相关资料。1.1.3估算说明1、工程费用：包括旧房拆除及场地平整工程费用，按照相关定额标准进行估算。2、工程建设其它费用，取费标准如下：（1）征地拆迁费用，详见第9章，征地拆迁及安置，共计51906.34万元。（2）设计费：按建安工程费用的2.5%估算；（3）招投标管理费：按建安工程费用的0.08%估算；（4）招标代理费：按建安工程费用的0.3%估算；（5）工程监理费：按建安工程费用的1.4%估算；（6）工程质量监督费：按建安工程费用的0.2%估算；4 （7）建设单位管理费：按建安工程费的1.8%计取；（8）工程地质勘察费：按建安工程费用的0.5%估算；（9）施工图审查费：按设计费用的10%估算。3、预备费：按8%计列。4、建设期利息：项目建设期3年，按年初贷款考虑，贷款年利率按基准利率取，为5.76%。1.1.1项目总投资项目总投资为63049.68万元，其中工程费用2528.62万元，占总投资的4.01%，工程建设其它费用52084.10万元（含拆迁安置费51906.34万元），占总投资的82.61%；基本预备费4369.02万元，占总投资的6.93%，建设期利息4067.94万元，占总投资的6.45%。详见投资估算表12－1。1.2资金筹措项目总投资为63049.68万元，资金主要由两个来源渠道：一是项目业主自筹18909.68万元，占总投资的30%；二是商请银行贷款44140万元，占总投资的70%。4 表12－1投资估算序号工程或费用名称单位数量单价（元）金额（万元）占总投资比例（%）备注一工程费用　2528.624.01%　1旧房拆除工程　623.910.99%　1.1人工拆除m227126.7030.0081.380.13%　1.2机械拆除m2108506.8250.00542.530.86%　2土地整治工程　1904.703.02%　2.1挖方m3489000.0035.001711.502.71%　2.2填方m385160.0014.00119.220.19%　2.3边坡护理m34110.00180.0073.980.12%　二工程建设其他费用　52084.1082.61%　1拆迁安置费　51906.3482.33%　2勘察费　12.640.02%3设计费　63.220.10%4招投标管理费　2.020.00%5招标代理费　7.590.01%6工程监理费　35.400.06%7工程质量监督费　5.060.01%8建设单位管理费　45.520.07%9施工图审查费　6.320.01%三基本预备费　4369.026.93%　一+二+三　58981.7393.55%　四建设期利息　4067.946.45%　五合计　63049.68100.00%　4 1经济效益评价1.1评价依据和原则1.1.1评价依据1、《建设项目经济评价方法与参数》；2、《投资项目可行性研究指南》；3、国家的相关税费法规及地方政府的相关文件；4、工程设计方案及有关资料。1.1.2评价原则1、遵循动态分析为主，静态分析为辅，定量分析与定性分析相结合的原则；2、遵循效益与费用计算口径一致的原则；3、保守估算各项收入，打足各项费用，采用稳妥可靠的原则。1.2评价假设项目按预期实施顺利，土地转让能如期实现，建设资金顺利到位，国家宏观政策保持相对稳定，工程按计划进度完成，建设成本标准保持目前水平。1.3基础数据1、开发规模：旧城改造452.56亩，形成316.03亩可出让的商业居住土地。2、计算期：计算期取5年，其中建设期为3年。4 3、基准收益率：按土地一级整治开发10%计取。1.1成本估算1、土地成本：涉及征地补偿及拆迁安置（含相应的预备费），合计56241.91万元。2、场地平整及基础设施成本：包括基础设施占地范围内的场地平整、工程建设其它费用及相应的预备费用，合计2739.83万元。3、财务费用：银行贷款按年初贷款，年利率按5.76%计算，全部贷款利息为7881.64万元。4、土地招商、推介费用：按土地出让直接收入的1%计算，合计1137.71万元。根据以上测算，项目开发总成本为68001.08万元。开发成本估算详见附表1。1.2开发收入测算1.2.1土地价格测算本项目采用基准地价系数修正法、成本逼近法分别评估土地使用权出让价格，并参考邻近地块土地价格，赋予三个价格相应的权重，计算出综合价格。1、土地基本情况（1）城市规划情况4 根据大杨石组团N标准分区及F标准分区控制性详细规划，项目涉及的N29-3、N30－1、N31－1、N31-2、F9-1、F9-3、F9-4、F9-5、F9-6和F9-8十个地块可出让的商业居住用地总面积186328平方米，容积率为3-5.61。（2）成熟度情况道路：城市Ⅰ级干道－－宽54m的袁茄路从旁而过，中部有城市支路穿过。五通：给水、排水、供电、燃气、通讯等可直接从袁茄路侧市政管网引入，不会存在容量限制问题。场平：由本项目业主实施，是本项目工程建设内容之一。（3）区域位置位于重庆市九龙坡区，属主城区范围，距九龙坡区政府所在地杨家坪仅1公里，目前以杨家坪为中心的周边2km以内的土地价格已达到1000万元/亩，区域位置非常优越，由于本项目所在区域目前属旧城区，地产开发商直接拆迁难度大，一直未能实施；因此本项目实施后，该片区必将成为商家与房地产商争夺的黄金地段。（4）个别因素繁华程度：由于目前属旧城区，该片区目前较破旧，但上段接杨家坪中心区为城市繁华区。交通：现有11条公交线通过本地，距轻轨2号线站点约1km。环境：普通城市环境，毗邻重庆市动物园。市政：纳入城市市政管理范围。临街状况：临城市主干道，中部有城市支路穿过。面积及形状4 ：地块分为三块独立的小地块，分别为117、97、102亩，适宜规划中型居住小区。地块形状呈不规则形，一、三号地块外形线总体规则，较好利用。二号地块由于地形线限制，不是太好利用。地质：城市熟地，适宜建设。（5）土地级别根据重庆市土地级别册（主城区），石坪桥－－荒沟－－水碾地段，商住土地级别均为6级。2、采用基准地价系数修正法测算根据《城镇土地估价规程》和重庆市国土房管局关于印发《重庆市国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准实施细则》的通知［渝国土房管发（2002）486号文］，基准地价系数修正法评估宗地地价（综合地价，含国有土地出让金）的计算公式为：评估地价＝基准地价×（1＋成熟度修正系数＋区域和个别因素修正系数＋土地使用权类型修正系数）×容积率修正系数×年限修正系数×期日修正系数（1）基准地价重庆市国有土地使用权基准地价：住宅用途70年期，城市熟地［成熟度：五通一平（通水、通电、通讯、通气、通路、平整场地）］容积率分别为1的平均价格，6级住宅用地基准地价为959元/平方米，6级商业用地基准地价为4334元/平方米。（2）成熟度修正系数成熟度修正系数如下：土地开发程序修正系数三通一平（路，水，电，平场）0缺平整场地－0.12～－0.154 缺通路－0.12～－0.15缺通上水－0.05～－0.07缺通下水－0.05～－0.07缺通电－0.10～－0.12通气+0.06～+0.08通讯+0.04～+0.06根据本项目实际情况，本项目成熟度修正系数取0.14。（3）区域和个别因素修正系数综合考虑繁华程度、交通、环境、市政、临街状况、面积、形状、地质等影响因素而得出的修正系数。根据前述分析，本项目区域和个别因素修正系数取0.15。（4）土地使用权类型修正系数按规定，本项目出让土地使用权修正系数为0。（5）容积率修正系数查容积率修正表，得容积率为3的用地修正系数为1.88。（6）年限修正系数由年限修正系数公式：u＝（1－1/（1+r）n）/（1－1/（1+r）*50）其中：u－－年限修正系数，r－－土地还原率0.0873，n－－实际使用年限。本项目住宅取70年，计算u=1.0054商业取40年，计算u＝0.9954 （7）期日修正系数估价期日没有超过重庆市公布的基准地价有效期，所以修正系数为1。（8）扣除国有土地出让金由于采用基准地价系数修正法预测的单位地价包括有国有土地出让金，须扣除。单位土地出让金＝单位面积×土地出让金标准×容积率×楼层修正系数＝（楼层修正系数≤1，按保守估算收入，打足成本的原则，项目取1）。6级商业用地国有土地出让金标准＝330元/平方米；6级住宅用地国有土地出让金标准＝250元/平方米；（9）采用基准地价系数修正法预测的单位地价住宅用地＝综合价金－国有土地出让金＝959×（1＋0.14＋0.15＋0）×1.88×1.0054×1－250×3＝1588元/平方米＝106万元/亩。商业用地＝综合价金－国有土地出让金＝4334×（1＋0.14＋0.15＋0）×1.88×0.995×1－330×3＝9468元/平方米＝631万元/亩。平均地价＝（住宅用地单价×住宅用地面积＋商业用地单价×商业用地面积）/总出让用地面积＝175万元/亩。2、成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。基本公式如下：4 地价＝［（土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益）×土地使用年限修正系数］×（1＋区位因素修正系数）（1）项目总投资（含建设期利息）根据第12章投资估算，总投资63049.68万元。（2）税费项目无税费。（3）财务费用根据项目还款安排计划，利息（不含建设期利息）小计6869万元。（4）招商及管理费按收入的1%估算，约1138万元。（5）利润利润按总投资的20%计算，约12610万元。（6）采用成本逼近法预测的单位地价＝［（1）＋（2）＋（3）＋（4）＋（5）］/316.03亩＝83666.68/316.03＝264.74万元/亩（商住均价）。3、邻近地块市场价格表13－1　邻近地块土地价格土地位置用途土地面积建筑规模(m2)/容积率起始价(万元)竞得单位竞得时间成交价(万元)九龙坡区大杨石组团J分区J06-2/03、J02-8/03号宗地居住、商业金融业、广场39713≤21842116027重庆业瑞房地产开发有限公司09-10-2951000.0九龙坡大杨石组团R18-2/02、R18-1/02、R13-1/02、R18-3/01宗地二类居住、商业金融业、公共绿地水域、桃花溪及滨溪绿地91928≤37690438105恒大地产集团重庆有限公司09-8-6117759.0资料来源：重庆市国土局。4 以上两宗地出让时间较近，土地位置、用地性质、土地级别等要素与本项目非常接近，具有较高的参考价值。表中最近成交的两宗地平均地价为854万元/亩，考虑这两宗地容积率较本项目高，分别为5.5和4，修正系数分别为2.21和2.48，平均较本项目的1.88高25%左右，故市场价格按以上两宗地平均价格的75%计算，取640万元/亩。4、综合测算根据前述三种方法预测及采用的结果，本项目按照33.33%：33.33%：33.33%的权重进行测算，即＝175万元/亩×0.333＋264.74万元/亩×0.333＋640万元/亩×0.333＝360万元/亩。本项目土地综合测算价格取值360万元/亩。5、土地价格验算本项目可出让土地主要用于房地产开发，为验证土地使用权出让金测算的可行性，因此有必要对房地产的开发效益作一初步测算，以此来验证土地价格的准确性。（1）房地产开发收入商业：根据前述分析的数据，该宗地可修建商业建筑约126412平方米，该地段目前商业用房市场价在12000－20000元/平方米，项目取15000元/平方米，收入约189618万元。住宅：根据前述分析的数据，该宗地上可修建住宅建筑约505648平方米，目前该片区住宅房价均价在4000－5000元/平方米，项目取4500元/平方米，收入约227542万元。开发收入总计：约42亿元。（2）开发成本4 1）土地成本土地出让综合价金＝土地使用权出让金＋国有土地出让金＝360＋55≈415万元/亩，316.03亩地约131152.45万元。2）工程费用商业建筑：根据前述分析的数据，该宗地上商业建筑约126412平方米，按1200元/平方米计算造价，投资约15169.44万元。住宅：根据前述分析的数据，该宗地上商业建筑约505648平方米，按1000元/平方米计算造价，投资约50564.80万元。道路、场地、绿化及管网工程：按200元/平方米（用地面积）框算，投资约1700万元。工程费用合计67434.24万元。3）二类费用及预备费用工程建设二类费用及预备费用按工程费用的10%考虑，约6743.42万元。总投资＝（1）＋（2）＋（3）≈205330.11万元。资金筹措方式：银行贷款∶自有资金＝7∶3。4）开发商管理费用、销售费用根据同类项目的经验数据，该项费用约占销售收入的5%，约为20858万元。5）财务费用房地产开发按70%左右的贷款额度，利率按8%计，5年期一次性还款，贷款利息约73918.84万元。4 总成本：加总前5项，总成本约为300106.95万元。（3）营业税及土地增值税包括营业及附加税、土地增值税，约占总收入的9%左右，计64554.03万元。（4）所得税前利润＝总收入－总成本－营业税及土地增值税≈52499.02万元。（5）所得税后利润＝税前利润－所得税＝52499.02（1－33%）＝35174.34万元。（6）自有资金投资回报率＝税后利润/自有资金=税后利润（总投资×自有资金比例）＝35174.34/（205330.11×30%）＝57.10%，回报较好。从以上分析可知，本项目以360万元/亩的价格出售土地，房地产开商取得土地进行二次开发可以取得较好的经济回报，项目预测的土地价格具有较好的市场可行性。1.1.1收入测算根据前述分析预测所确定的土地平均价格360万元/亩，项目总收入为113770.80万元。1.1.2土地出让税金项目业主为政府授权投资者，代表政府实施一级土地开发，按照国家税务局（1993）149号文规定及相关解释，一级土地开发收入免征营业税及附加费。4 1.1财务评价报表附表1土地开发总成本估算表；附表2开发收入估算表；附表3开发损益估算表；附表4全部投资现金流量表；附表5贷款偿还计划表；1.2盈利能力分析项目财务内部收益率＝25.09%；财务净现值＝25322.19万元；投资回收期＝4.12年（含建设期）；利润总额43290.71万元；年平均投资利润率＝16.60%；从上述评价指标可知，项目具有较好的经济效益。1.3贷款偿还能力分析1、还款期项目按建设期第一年贷款12242.00万元，第二年贷款22070万元，第三年贷款8828.00万元，第四年偿还贷款22070.00万元，第五年偿还贷款22070.00万元，当年利息照付的方式安排还贷，还款期为5年。2、偿还能力分析（1）利息备付率表13－1利息备付率计算表　　　　　　　　　年份项目第1年第2年第3年第4年第5年可用于利息支付的利润――----56316.5556316.55当期应付利息--381.371398.362288.222542.464 利息备付率――----22.1544.30备注建设期，项目业主自有资金支付从上表可以看出，第4年的利息备付率为22.15，远大于2，说明利息偿付的保证度很大，偿债风险小。（2）偿债备付率项目可供还款资金为土地出让收入，截止至还款期限（第5年），累计可用于还款的利润为89158.34万元，利息及本金和计52021.64万元（不含建设期利息）。平均偿债备付率＝可用于还本付息的总资金/应还本付息金额＝89158.34/52021.64＝1.71＞1，表明项目具有较好的偿债能力。还款计划详见附表5。1.1不确定性分析不确定性分析包括盈亏平衡分析和敏感性分析，由于项目为非生产性项目，因此只需对敏感性进行分析即可。敏感性分析考虑基础设施工程费用、土地成本、出让价格、财政收入返还等因素变化，将对项目的财务内部收益率产生不同程度的影响，本报告对上述因素在±10%变化幅度内进行了敏感性分析，结果详见表13－2。表13－2敏感性分析表变化因素变化幅度财务内部收益率备注4 基础设施建设成本10%26.54%　5%25.82%　基本方案25.09%　-5%24.37%　-10%23.64%　征地成本10%15.55%　5%20.32%　基本方案25.09%　-5%29.86%　-10%34.63%　土地出让价格10%38.42%　5%31.76%　基本方案25.09%　-5%18.43%　-10%11.76%　从表13－2可知，对项目财务效益影响程度分别为：土地出让价格和征地成本，当其他指标不变，在土地出让价格降低10%或征地成本上升10%时，项目内部收益率仍然略高于设定的基准收益指标10%；其他因素变化时对项目财务影响较小。项目敏感性分析表明，项目抗风险能力比较好。1.1评价结论4 通过以上测算可以看出，项目财务评价指标基本满足评价要求，财务上是可行的。但是征地成本上升10%或土地出让价格降低10%时，对项目财务指标影响较大，考虑土地拆迁安置经区拆迁办作了摸底调查，较精确，绝大部分都已经签订了协议，预计变化幅度不会超过10%；目前我市土地需求旺盛，缺口较大，但仍有一定风险，建议业主作好土地出让的包装策划工作，在与开发商谈判时争取好的价格；考虑项目性质是以社会效益为主，旧城拆迁的成本较高，难度大，同时项目还为袁茄路改造及城市绿地拆迁约136.53亩土地，直接拆迁成本就达51906.34多万元，加上道路护坡、财务费用等相当于为袁茄路拓宽改造工程及城市建设直接投资近2528.62万。建议业主申报主管部门争取更多政策作为预防方案（如国有土地出让金区属部分返回，房地产开发税收区属部分返还等），更好地保证业主自有资金回收，保证银行贷款的偿还，保证国有资金的保值增值。14 1社会评价社会效益评价旨在系统调查和预测拟建项目的建设、运营产生的社会影响和社会效益，分析项目所在地的社会环境对项目的适应性和可接受程度。社会效益评价为项目评价提供了财务评价以外的项目评价方法，是本项目实施的重要目标之一，通过社会评价为项目的可行性研究提供了更全面的评价标准。1.1社会影响分析1、有利于城市土地的合理利用及土地增值由于旧城是在历史发展过程中自然形成的，普遍存在布局混乱，九龙坡荒沟—石坪桥—水碾片区城市地域分区不明显，居住区、工业区、商业区混杂，相互干扰，严重影响城市功能的正常发挥。一些低级城市职能单位占用了区位条件优越的位置，通过旧城改造及基础设施建设，极大地提高了该片区土地开发的成熟度、区域及个别因素，提高了土地的利用价值。2、对地方财政和城市建设的贡献作用九龙坡荒沟—石坪桥—水碾片区将新增约63多万方的商住建筑工程，政府将收取土地出让金约113770.80万元，城市建设配套费（140元/平方米）约8820万元，契税（1.5%）收入约1706.56万元，建筑营业税（5.75%）约3622.50万元，总计达到12.79亿元的收益。同时，项目业主实施本项目，还将为政府实施袁茄路拓宽改造工程提供道路、绿化、交通设施用地136.53亩，相当于为袁茄路拓宽改造工程直接投资49150.80万元。4 3、对城市形象的提升作用通过拆迁整治将彻底改变荒沟旧城目前脏、乱、差的城市面貌，随着旧城新开发工程的进行，一个环境优美、配套齐全的城市居住小区将出现在人们面前，彻底改变了该地区的城市形象。4、促进企业搬迁、改制及解体工作的实施通过荒沟旧城拆迁，重庆双菱电器厂、重庆聚兴交通工业集团、重庆联运总公司、重庆红星酿造厂等单位向九龙园区迁建的资金问题，切实推进了主城区企业“退二进三”的进程，改善了城市环境。5、提高居民生活质量及水平，促进社会稳定改善了旧城区的居住、生活环境，让很多老百姓从平房搬进了崭新的楼房，旧城部分的拆迁将有助于解决426多户城市居民的居住问题，有效地提高了当地人民的生活水平。随着房地产开发的深入进行，大量外区人群进入九龙坡荒沟—石坪桥—水碾片区，刺激地区消费，对餐饮、休闲、娱乐等服务业起到带动作用，为该地区下岗人员、失业人员提供大量就业岗位，有效维护了社会的稳定。6、完善地区的基础设施项目实施将为袁茄路拓宽改造工程提供建设用地，因此项目实施对推进城市基础建设具有重要作用。1.1互适性分析1、不同利益群体对项目的态度和参与程度项目主要涉及两大利益群体：当地居民和企事业单位。根据调查，当地的居民对旧城改造非常支持，他们普遍认为4 旧城改造工程的实施，将极大地改善他们目前的生活环境，增加他们的就业机会及择业机会，从而提高收入，改善生活状况。其次，旧城改造必然伴随大量拆迁安置，而广大居民按照国家相关政策，将会获得大量现金，是拆迁安置的直接受益者，因此该群体对项目实施普遍持欢迎态度。按照我市“退二进三”的战略要求及城市规划的要求，该区域内的工业企业均需搬迁，通过拆迁安置补偿，企业获得了大量的资金，可用于易地迁建或企业解体的安置费用。因此该群体对项目实施普遍持欢迎态度。2、各级组织对项目的态度及支持程度九龙坡区非常重视对本项目的建设，将该项目列入该区的重点工程之一，并以政府文件的形式为项目建设提供资金回收上的优惠政策。1.1社会风险分析虽然广大居民及企业事业单位从态度上是支持项目建设的，但征地拆迁历来是工程项目的社会敏感点，本项目业主已经对拆迁安置工作进行了深入开展，制定了详细的拆迁安置方案，目前正在与拆迁户及企业事单位进行拆迁合同谈判，项目业主具有大量征地拆迁和旧城改造的经验，总的来说项目社会风险不大。1.2评价结论通过以上分析，得出如下结论：项目实施可以提升土地利用价值，提升城市形象与环境、为地方财政贡献收入、完善基础设施、促进我市“退二进三”4 战略的实施，提高当地居民生活及收入，社会影响良好；但应特别注意拆迁安置工作中问题的妥善解决，采取各种有效手段积极规避了容易引起矛盾的社会风险，争取做到百姓欢迎，政府支持。总的来说，项目实施的社会效益及社会可行性较好。4 1风险分析1.1主要风险因素本项目的主要风险因素存在于市场、资金、社会、财务等方面，如表15－1所示。表15－1风险因素和风险程度分析表序号风险因素风险程度说明1市场一般1.1土地价格一般土地使用权出让金经过多方法综合测算，具有较强的科学性，测算倾向较为保守，但由于市场的不确定性，仍存在一定风险。1.2竞争力较小区位、交通、市政配套等条件突出，地块形状方正，面积适中，竞争力较强。2融资一般2.1债务资金一般有待银行评估。2.2自有资金较小项目业主为代表政府实施土地整治与储备的部门，自筹部分可通过各种渠道解决。3社会风险较小详见社会评价章节。4财务风险较小详见财务评价章节。从上表可以看出，影响本项目的主要风险因素及其程度总体一般，无对项目可产生灾难性的风险存在。1.2防范和降低风险的对策1、市场风险加快与开发商的衔接工作，委托房地产开发的中介机构作好包装策划，协助房地产开发搞好运作，降低市场风险。2、融资风险4 加快与银行的接洽，尽可能地扩大选择范围。上报主管部门，积极落实自有资金。3、财务风险建议业主尽快落实建设资金，确保工程在预定时间内完成；建议业主进一步与银行接洽，落实贷款金额、利率及还款期，争取较好的融资条件，尽量降低财务费用。建议业主作好土地出让的包装策划工作，在与开发商谈判时争取好的价格。建议业主申报主管部门争取一些政策作为预防方案（如房地产开发税收返还、城市建设配套费返还、土地出让金返还等），保证资金回收。14 1结论与建议1.1结论荒沟旧城改造的实施是按照重庆市城市总体规划及大杨石组团N标准分区控制性规划的要求，推进袁茄路拓宽改造工程的实施，带动九龙坡石坪桥－荒沟－水碾一带城市发展，通过实施旧城改造，改善城市形象及风貌，提升土地利用价值，促进该片区企业“退二进三”。项目的实施对加速城市化进程，提高当地居民生活质量，推进地区经济发展，促进社会稳定具有突出意义，满足我市宏观经济政策和城市规划的要求，项目实施是必要的。项目主要建设内容为九龙坡荒沟—石坪桥—水碾片区452.56亩内的拆迁安置及土地整治工程；项目主要工程投资为拆迁安置，通过九龙坡区拆迁工程处认真细致的摸底调查工作，掌握了基本情况，制定出较细致的补偿安置方案，土地整治工程建设内容单纯，建设条件具备，项目业主经验丰富，易于推进实施；受国家土地政策的影响，目前我市土地供应较为紧缺，市场需求量极大，土地以高于项目预测价格出让的可能性较高，市场风险不大；项目总投资约6.3亿元，主要依靠银行贷款及业主自筹；经济分析表明，项目主要指标满足财务评价的要求，经济上可行；社会评价表明项目对社会的影响效果良好，与地区适应程度高，社会风险较小，百姓欢迎，政府支持，社会效益较好。项目实施具有较好的可行性。4 1.1建议1、项目时间紧迫，尽快落实建设资金启动建设。2、尽快邀请房产中介评估机构对拆迁房屋进行评估，准确落实工程造价。3、严格执行城市规划的相关要求和国家关于工程建设的各种规定。4、进一步推进拆迁安置工作，完善并签订拆迁协议。5、项目社会效益较好，建议项目业主积极争取地方政府的经济政策（如土地出让金返还、房地产开发税收返还），更加有力地保证业主自有资金回收，保证贷款的偿还。6、鉴于可研阶段工程深入程度较低，目前的场地平整方案弃方量较大，建议在下步设计阶段进行优化。附表1土地开发总成本估算表；4 土地开发总成本估算表单位：万元序号年份合计开发周期项目123451征地成本56241.9116872.5728120.9511248.38　　2基础设施建设成本2739.83821.951369.91547.97　　3财务费用7881.64381.371398.362288.222542.461271.234土地招商、推介费用1137.710.00　　568.85568.85　合计68001.0818075.8930889.2214084.563111.321840.094 附表2开发收入估算表；收入估算表单位：万元序号年份项目出让面积（亩）平均地价合计开发周期备注123451　出让进度　　　　　　50%50%　2土地出让收入316.03360.00113770.80　　　56885.4056885.40　3开发总收入合计316.03　113770.80　　　56885.4056885.40　4 附表3开发损益估算表；开发损益估算表单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年第4年第5年1开发收入113770.800.000.000.0056885.4056885.402营业税金及附加0.000.000.000.000.000.003开发成本61447.5617253.9429519.3113536.60568.85568.854开发利润52323.24-17253.94-29519.31-13536.6056316.5556316.555弥补往年亏损　　　　56316.553993.306所得税税基　-17253.94-29519.31-13536.600.0052323.247所得税0.000.000.000.000.000.008税后利润52323.24-17253.94-29519.31-13536.6056316.5556316.559盈余公积金5232.32-1725.39-2951.93-1353.665631.655631.6510累计盈余公积金　-1725.39-4677.33-6030.98-399.335232.3211未分配利润47090.92-15528.55-26567.38-12182.9450684.8950684.894 附表4全部投资现金流量表；投资现金流量表单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年第4年第5年1现金流入　　　　　　1.1土地出让收入113770.800.000.000.0056885.4056885.401.2回收固定资产余值0.00　　　　1.3回收流动资金0.00　　　　　　流入小计113770.800.000.000.0056885.4056885.402现金流出　　　　　　2.1征地成本56241.9116872.5728120.9511248.380.000.002.2基础设施建设成本2739.83821.951369.91547.970.000.002.3建设期利息4067.94381.371398.362288.220.000.002.4土地招商、推介费用1137.710.000.000.00568.85568.852.5所得税　　　　　　　流出小计64187.3818075.8930889.2214084.56568.85568.853税前净现金流量49583.42-18075.89-30889.22-14084.5656316.5556316.554累计税前净现金流量　-18075.89-48965.11-63049.68-6733.1349583.425税后净现金流量49583.42-18075.89-30889.22-14084.5656316.5556316.556累计税后净现金流量　-18075.89-48965.11-63049.68-6733.1349583.42计算指标所得税后所得税前　　　　财务内部收益率（FIRR）25.09%25.09%　　　　财务净现值（i=10%）25322.1925322.19　　　　投资回收期（年）4.124.12　　　　4 附表5贷款偿还计划表；贷款偿还表单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年第4年第5年　　　建设期3年、运营期2年1中长期借款　　　　　　1.1期初借款余额　0.0013242.0035312.0044140.0022070.001.2当期借款本金44140.0013242.0022070.008828.00　　1.3建设期借款利息4067.94381.371398.362288.22　　1.4运营期借款利息3813.70　　　2542.461271.231.5当期还本付息52021.64381.371398.362288.2224612.4623341.231.5.1还本44140.000.000.000.0022070.0022070.001.5.2应付利息7881.64381.371398.362288.222542.461271.231.6期末借款余额　13242.0035312.0044140.0022070.000.002累计偿还借款本息的资金来源　　0.000.0056885.4089158.343年度偿还借款本息的资金来源113770.80　0.000.0056885.4056885.403.1土地出让收入113770.800.000.000.0056885.4056885.404'