包头市九原区大成逐鹿会住宅小区开发建设项目可行性研究报告

'包头市九原区大成逐鹿会住宅小区开发建设项目第一章项目总论1.1项目背景与概况1.1.1项目名称包头市九原区“大成·逐鹿会”住宅小区开发建设项目1.1.2项目开发单位概况包头市九原区“大成·逐鹿会”住宅小区开发建设项目由内蒙古大成房地产开发有限责任公司负责开发建设。内蒙古大成房地产开发有限责任公司成立2003年,公司注册资金5008万元,为内蒙二级房地产开发企业，流动资金23000万元，已开发的商住面积达到100多万平米。同时，为政府垫资建设了多个园林景观和社会公益项目。公司被内蒙农行评为AAA信用企业，2010年度授信贷款1.4亿元。一、基本情况：公司下设汇博房地产开发公司、阿盟分公司和包头分公司三个子公司。公司内设机构有开发部、工程部、审计部、财务部、采供部、销售服务部、工会、办公室。现有员工66人，其中中级职称20人、初级职称8人。管理层有总经理1人、总工程师1人、财务总监1人、总经理助理1人。公司办公楼位于乌拉山镇东升街，建筑面积4000平方米，各类工程机械30台（套）。二、开发建设情况：公司自组建以来，先后完成了住宅小区建设项目8个，建筑面积87.4万平方米，市政建设项目10个，建筑面积5万平方米，在建住宅和办公楼项目35.42万平方米。三、包头项目情况：大成地产包头分公司通过公开竞拍竞得位于包头市九原区哈屯高勒路北侧、210国道西侧（新都市中心区）一片土地，总用地面积114636.88㎡(合171.96亩)，净用地79032.43㎡(合118.55亩)，每亩价款146万元／亩（合2190元／㎡），总成交价84 17308.3万元。目前土地价款已全部缴清，正在办理土地使用证，已委托上海博城建筑规划设计有限公司进行规划设计，准备启动开发。1.1.3项目可行性报告编制的依据（1）国家发改委和建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（2）国务院西部开发办《关于西部大开发若干政策措施的实施意见》；（3）《内蒙古自治区实施西部大开发战略规划纲要》；（4）《包头市建设项目城建费用统一征收办法》；（5）国家颁发的各类相关的技术规范；（6）《国家统计年鉴》；（7）《包头市统计年鉴》；（8）建设单位提供的其他与本项目有关的相关资料；（9）现场勘查及市场调查收集的有关资料1.1.4项目提出的必要性1、项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济正处于特殊发展时期，为使得国民经济健康发展，就要求扩大内需，优化消费结构。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2012年，我国城镇居民人均建筑面积将达到32.9平方米，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到45%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2013年达到建筑面积人均40平方米，主要户型为三室两厅和两室两厅。2、项目对城市建设将起到促进作用（1）项目的建设，符合包头市城市发展总体规划，是包头市城市建设和发展的需要，是不断完善城市基础设施，改善城市环境，美化城市面貌的需要。该项目的建设对实现城市发展战略、推进城市提质扩容是有帮助的。84 （2）项目的建设，有利于完善九原区周边的配套设施建设，有利于加强城市总体功能，促进土地升值，繁荣市场经济，进一步促进该区域城市次中心地位的提升。同时，该项目的建设，有助于增加财政收入，筹集城市建设资金，保障城市建设的持续发展。（3）项目的建设，符合国家关于加快实现城市住房商品化和社会化的政策，有利于促进包头市住房货币化分配进程，满足人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平。同时，该项目的建设，可以带动众多第三产业的发展，增加内需，刺激消费，促进包头经济的发展。同时，项目的建设有利于增加社会就业岗位，缓解社会就业矛盾，维护社会安定。（4）项目的建设，有利于建设单位内蒙古大成房地产开发有限责任公司提高企业的知名度和社会信誉度，提升企业形象，提搞企业的经营效益，壮大企业实力。1.1.5项目拟建地点包头市“大成·逐鹿会”住宅小区开发建设项目坐落于包头市九原区新都市中心区的东部，北侧紧邻沙河西街，位于210国道与沙河西街交汇处的南面，毗邻600多亩的世界级生态园林。1.1.6项目规模及预期目标本建设项目的总建筑面积288981.28㎡，其中地上236918.29㎡，地下52063.02㎡，为24层~26层的高层建筑。项目分两期完成，一期工程从2012年开工，2013年底完成；二期工程在2015年完成。其中总建筑面积288981.28㎡。其中，高层住宅222918.29㎡；配套公建4000㎡；商业店铺10000平方米，车库等地下建筑面积52063.02㎡。从目前市场开拓情况看，市场前景良好。本项目主要客户群体为公务员、国企高管、金融界主管及社会高收入阶层。本项目的开发将为其提供一个居住休闲，环境优雅的理想栖息之地，并为小区配置各类的周边配套设施。1.1.7项目主要建设条件（1）符合包头市地区规划要求。本建设项目符合包头市九原区新都市中心区总体发展规划的要求，与新区发展程度相适应，全面推进区域经济适用房的发展，可满足在九原区、昆区、东河区的公务员、国企高管、金融界主管及社会高收入阶层的住房及置业需求。（2）房地产市场需求较大。包头市经济发展迅速，市场需求较大，从而为项目提供了有利的销售渠道。84 （3）项目规划设计布局合理，环境优美，交通便利。1.2主要技术经济指标表1.1项目技术经济指标汇总序号名称单位数值一技术指标1规划总用地面积㎡79032.432总建筑面积㎡288981.283地上建筑面积其中：高层钢筋混凝土结构住宅会所及配套设施高层钢筋混凝土结构商业用房㎡㎡㎡㎡236918.29222918.294000100004地下面积㎡52063.025总户数户10936绿化率%45%7容积率3.08建筑密度%18.5二财务数据1建造投资万元79090.542销售收入万元174617.693销售税金及附加万元9656.364所得税万元25318.195税后利润万元54833.04三财务评价指标1净现值万元24203.7584 2内部收益率48.61%3全部资金静态回收期年2.784全部资金动态回收期年3.115项目投资利润率94.5%6盈亏平衡点50.35% 1.3问题与建议（1）项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及包头市的房地产项目开发程序及规定。（2）根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。（3）包头市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。（4）充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。84 第二章市场分析2.1国家房地产政策宏观分析与预测2008年到2012年，国家宏观调控政策在房地产方面取得显著成效。从2008年来看，这是戏剧性的一年。年初货币政策从“适度从紧”改为“从紧”，而财政政策继续保持稳健。全国商品房交易市场开始萎缩，房地产交易量日渐减少，固定资产投资额也快速降低，国际房地产热心拥护者也纷纷撤离，房价有所下降。再加上，下半年，受到国际金融危机的广泛影响，和“双率”齐降，货币政策再度从“从紧”向“适度宽松”转变，至8月起开始出现价格的环比下跌，全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。深圳、北京、上海一些地区，房价一度比2007年最高点下跌了30%以上。然而，国家的宏观调控才出现一定效果时，政策又一次有所松动，最终导致了前功尽弃。2009年，国家对房地产的调控政策有所下调，适当宽松，这就加快了房地产市场的快速发展，然而，面临2008年的房地产市场供不应求，开发商更加大了对房地产的固定资产的投入，这也是大量持有自由资金的商人、平民的目光转向了投机性房地产，致使房价上涨，产生了泡沫。从而开发商从中获利。为此，年末，国家又采取了紧缩性房地产政策，抑制了一二线城市的房价，但是对于开发商及投资者一直没有采取行动。2010年，国家土地政策进一步出台。为了促进房地产市场平稳健康发展，“国十一条”的相关措施提出，综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。84 对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。申报住宅用地的，经济适用住房，廉租住房和中低价位，中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%；加强了房地产用地供应和监管有关问题，土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年；国土资源部发布2010年各省（区、市）住房供地计划，住房用地计划拟供应量为大数18万公顷,同比增加135%，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%，保障性住房用地为24000多公顷，与去年相比增加一倍多；加强了土地增值税征管理，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%；遏制部分城市房价过快上涨通知提出了四项要求，对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度，暂停其新购置土地；落实了房地产用地调控政策通知，伪造公文骗取用地和非法倒卖土地、非法转让土地使用权、因企业原因造成土地闲置一年以上、违背出让合同约定条件开发利用土地等违法违规违约行为的，不得通过竞买资格审查，严禁保障性住房改变用地性质。这一系列措施的实施，进一步加快了房地产市场的发展，房地产的供应量有所增加，也进一步抑制了囤地炒地的不良行为，一定程度上抑制了房价的上涨，进一步稳定了房地产市场。2011年中央经济工作会议设定的房地产调控目标是，坚持房地产巿场调控政策不动摇，要让房价回归到一个合理水平。而2012年中央经济工作会议，对房地产调控，只提了前半句，少了后半句，没再继续提出要让房价回归到一个合理水平。84 过去10多年来，房地产业为中国的宏观经济发展做出了巨大贡献，这是有目共睹的。尽管出现了房地产过热，出现了经济对房地产的过度依赖，但房地产去经济支柱化之路是不可能一蹴而就的，宏观经济的结构转型也不可能短期就能见到显著成效。可以说，在今后相当长的时间内，房地产业都将是中国宏观经济的重要支撑因素，立足于长远的房地产调控，才是科学合理的。自2010年以来，我国房地产市场就进入了一个密集调控期，调控政策频出，至2011年年末达到高潮，“新国十条”的出台终于遏制了房价的不断攀升，开始理性回归。全国房价保持稳中有降，这样的局面基本上已经达到政府的要求。2012年是一个“试探之年”，“土地财政”因房地产市场的冷淡降幅严重，土地溢价率和成交率双降，各地方政府被巨大的财政压力倒逼，开始不断试探政府调控底线。截至2012年11月，各地方政府纷纷推出形式多样的微调政策，其中以“公积金”为最。提升公积金贷款额度，降低公积金贷款首付，降低公积金贷款门槛，外地公积金互贷等方式全线放开，以求促进房地产市场的回暖。部分地方政府以高技术人才补贴、小户型住房补贴、短期税费减免、房交会等方式对政策进行微调，除2012年初的芜湖、成都等4个城市被叫停外，其他微调政策都被默许，显示出政府对房地产市场的放松态度。2012年11月8日，中共十八大中也未明确提出对房地产市场的再次调控，甚至未提及房地产市场，2013年，“保增长”将成为经济的主要目标。综合以上分析可知，2013年，中国房地产市场或将呈现稳中有升的格局，房价大幅下跌的概率小，但涨幅将进一步收窄。不过，房地产市场将呈现区域分化特征：一、二线城市相对乐观，成交将稳中有增，房价上行概率较大；三、四线城市由于高库存等客观原因的存在，而人口数量难以暴增，行情可能不会很理想。2.2包头市房地产市场分析及预测内蒙古包头市位于内蒙古自治区中部偏西，东部与呼和浩特相邻，西与巴彦淖尔市连接，北与蒙古国接壤，南濒黄河与鄂尔多斯隔河相望，是国务院首批确定的十三个较大的城市之一，是内蒙古最大的工业城市，是国家重要的基础工业基地。84 图2.1包头各区分布图包头市是内蒙古经济实力最强的地区，城镇居民收入水平较高，且该地的地理位置优越，位于呼包鄂中心，往来交通便利。包头市土地面积27768平方公里，其中，山地占14.49%，丘陵草原占75.51%，平原占10%，已开发和利用的土地中，市区面积为140.5平方公里，耕地面积占土地面积比重14.3%，森林面积14920平方公里，草原面积208650平方公里。包头市GDP总量800亿元，按可比价格计算，2010年比上年增长24%，为近九年以来增长速度最快的一年，其中第一产业增加值32亿元，增长3%；第二产业增加值444亿元，增长29%；第三产业增加值324亿元，增长20%。按常住人口计算，人均GDP为32000元，在经济快速增长的同时，经济运行的质量明显提高，包头市实现财政总收入102.2亿元，增长39.4%，创历史新高。包头人均GDP指数已经逼近4000美元大关。2010年至2012年，包头市共计供应商品房（住宅及综合）72375套，共计成交44034套，现剩余库存28341套。2011年是包头房地产市场供应高峰期，主要受2008年至2010年房地产市场一路走高，开发商集中拿地，在2011年集中释放造成，同时也造成了2011年近4万套的高库存，2011年调控开始后，各开发商谨慎拿地，2012年释放的可售房源有所降低，供应量低于成交量，开始小部分消化前期库存。（见下图2-2）84 图2.2包头市预售套数从下图2-3、2-4所反映各区域的供求情况来看，可知昆区及九原区呈现供小于求的局面，其他区域仍呈现供大于求。图2.3各区域商品房供求情况图2.42012年各区域剩余货量84 下图2-5为包头市近四年来的房价走势，图2.52009-2013年包头房价走势由上图看出，近四年来，虽然房地产行业有下滑的趋势，但包头市的房价走势基本呈增长趋势，波动较小，供需也相对持平。预计受当前全国主要城市房地产价格下跌的影响，包头市的房地产价格走势短期内不会有很大的上涨空间，但从长期趋势来看，仍呈上升态势。总的来说目前包头市房地产市场状况可以概括为以下几点：1.房地产发展较为稳定，市场供应充足。2.2009年至今市场呈现良好势态，由于包头市万达广场、保利拉菲公馆、恒大华府等一系列高端项目的拉动，房价有所提升，上涨到了3300-5500所浮动的均价。3.包头土地储备量较为充裕，大部以商住为主。4.住宅市场产品格局合理，以满足刚性需求的80-130平米户型为主力。5.由于供应充裕价值土地储备丰富，价格报复性上扬的可能性很小。6.对于供需市场因素方面，房地产市场以消费者为主导，如果房价合理，且消费者有一定的支付能力，那他们才愿意进入到这样的市场，由此，房地产市场才存在并健康的发展。而对于区域市场有如下特点：1.区域市场内，有较强的消费能力；2.由于整体规划原因，市场有效需求量巨大，短期内市场会持续繁荣；3.多方面因素支撑，短期内市场价格稳定上涨的趋势不会改变；84 4.近几年来，随着经济的快速发展，城市居民人均可支配收入的增加，城市基础设施建设力度的加大以及城市绿化美化工程的实施等多种因素的促进，包头市房地产市场成为越来越多区内外资本投资的热土。2.3项目市场情况分析2.3.1需求分析为了能够更好的了解包头的房地产市场，我们利用了两周时间对包头的商品房消费群体进行了问卷调查。调查的主要范围为昆都仑区、青山区、九原区和东河区。本次调查的主要内容包括：居住情况、购房需求、户型、房价、配套设施、面积、影响因素、住宅风格、车位要求等。再对上述问卷进行分析研究，得出相关结论，并为下面的市场分析、制定营销策略等打下基础。本次调查以发放问卷的形式进行，共发放600份问卷，其中有效问卷为570份。通过对调查问卷的整合分析，我们得到以下有效信息：1、首先调查了居民现在的居住情况，经过对调查问卷系统的整理和分析，结果显示接受调查居民的现居情况为：有34%的居民和父母同住，所占比重最大，而大约26%的居民在租房、20%的居民自购住房一套，9%的比例拥有自购住房两套，此外还有11%的比例是其他情况。（见图2-6）根据以上数据可以得出如下结论：包头市大部分居民住房非自己所有，说明市场上存在潜在的住房消费者，他们很有可能成为本项目的购房消费者。由此可得出结论，目前居民还是存在很大的住房需求的，对未来房地产行业的发展有很大的推动作用。2、居民购房计划时间的调查。其中所占比例最大的有4184 %计划在一年到两年内买房，26%的居民计划三年购房，18%的居民计划两到三年才购房，而一年内购房的比例只有15%.由此可看出，虽然我国房地产业出现了下滑的状况，但是包头市依靠其良好的经济发展趋势和巨大的发展潜力，居民的生活水平继续稳步提高，所以包头市房地产业受到的冲击相对较小。目前包头市购房居民基本处于观望待购状态，由于本项目的建设周期较长，售房阶段正好能够与消费者的计划相吻合，所以前景良好，从而说明包头市未来几年的房地产行业需求会有稳中求涨的趋势。3、住宅类型的分析。通过调查分析，得出：多层（7层）有电梯类型住宅的需求量最大，占到24%，小高层（7-12层）的需求比例在18%，多层（7层以下）无电梯所占比例14%，而别墅的需求比例在13%，花园洋房和其他都在10%左右。由此可得出，在未来开发房地产，可以把多层（7层）有电梯类型住宅、小高层（7-12层）的建筑比例加大，较为受客户欢迎。而近年来，居民的人均收入、消费水平等方面的变化，使得对住宅类型的要求更高，别墅、花园洋房的建筑比例也应在未来房地产开发中，适当加大比例。84 4.购房户型的调查，结果显示，目前包头市民的住房需求主要以经济型的户型为主。其中二室二厅一卫的所占比例最大，占了36%。主要因为包头现有家庭结构主要是以简单为主，一般为三口之家，所以小户型相对受到欢迎的几率较大。选择三室二厅的比例在30%，这可以看出市民的购房需求正在渐渐提高，住房的多项需求度正在日益受到市民的关注。随着包头经济的发展，也已经有不少数量的市民拥有较多的闲置资金可以用来购置房源。他们为的不仅是有住房，更是享受住房带给自己的舒适度。再加上把资金投入到固定资产上，在当今社会也是一种时尚的趋势和一种心理的保障。然而，选择一室和四室的比例相对较少，主要归于家庭结构，一室相对较小，四室又较大，一定程度上形成了浪费。84 5、对包头市民购房面积的需求进行调查。调查结果显示，大部分居民需要中等面积的商品房，例如，10.71%的居民选择90m2以下的商品房，有36.03%的人选择90-120m2的房子，有25%的人选择120-150m2的房子，有16.07%的人选择150-180m2的房子，有12.29%的人选择180m2以上的房子。表2.10包头市居民对于购房面积的需求面积小于90m290-120m2120-150m2150-180m2大于180m2比例10.71%36.03%25%16.07%12.296、对于包头市民对于商品房价格的接受范围进行调查。调查结果显示，可接受价格在2500-3000的人占59.82%，可接受价格在5000-7000元/m2的人占21.78%，可接受价格在7000-9000元/m2的人占12.86%，可接受价格在9000元/m2的人占7.14%。7、对项目的整体性进行调查。结果显示：选择周边环境的比例为62.5%，选择交通的比例为50%，房价为42、86%这远远大于其他选项，显然，包头市民对住宅周边环境、交通、住宅房价的情况，较为重视。另外，户型设计和物业管理比例也很大。由此可见，包头市购房消费者在购房时最关注的因素依次是：周边环境价格、交通状况、房价等。从总体来观察，包头市居民的购房观念越来越理性，越来越贴近生活。价格也是包头市消费者购房时关注因素，是因为价格的多少大大的影响着居民的选择购房和房型的能力。交通状况之所以受购房者的关注是因为好的交通更能方便居民的物质和文化生活，能够节省时间。其它各方面的关注主要是由于人民生活水平的普遍提高，对家居环境及精神享受的要求逐步提高。而且物业管理服务的受欢迎程度，也说明物业管理的优劣也是另一个决定家居生活质量的重要因素。8、调查结果显示消费者购房时，所期望的小区配套设施顺序比例依次是：商场超市58、04%，肉菜市场55、36%，娱乐场所41.96%，停车位41、96%、学校33、93%等。商场超市和肉菜市场是居民日常生活当中必不可少的配套设施，可以方便居民的日常生活，节约时间；而娱乐场所，说明居民的生活水平有了很大的提升，注重享受生活；停车位的重视，也充分说明居民的收入水平在不断的提高；84 住房消费者对学校的选择是因为学校附近的文化气息较好，同时还可以方便子女的学习，能够更好的照料子女。通过以上各项需求分析可以推断今后几年内包头市地区的住房需求还是很大的，在包头市经济不断发展的同时居民对住房的需求受经济危机的影响较小，同时关系到消费者未来生活的文、教、体、卫的设施在包头市正变得更加完备。开发商要把握住这次机遇，开发适合消费者需求的楼盘，从而创造最大的开发价值和利润。2.3.2包头市消费基础及房地产房地产供应的分析1、包头市人口统计情况见下表表2.112012年包头市人口统计情况地区名称面积（平方千米）人口数量（万人）包头市27,768265.0364昆都仑区30172.6838青山区6748.1216东河区8551.2045九原区1,77619.5831石拐区6193.5805白云鄂博矿区3032.6050固阳县5,02117.5574土默特右旗2,36827.6453达尔罕茂明安联合旗17,41010.14862、包头市人均收入情况2012年，我市城镇居民人均可支配收入33485元，首次突破3万元，比上年增加3857元，同比增长13.02%，居自治区各盟市之首，高出自治区平均水平10335元，分别高出排名第二位和第三位的鄂尔多斯市、呼和浩特市345元、839元。农牧民人均纯收入11421元，同比增长13.54%，居自治区十二盟市之首，高出全区平均水平3810元，高出鄂尔多斯市5元，高出呼和浩特市60元。3、包头市居民居住情况84 随着生活水平的不断提高，城镇居民用于居住方面的支出持续增加，人均住房面积日益扩大，居住质量和配套设施性能不断提高（见下表）。2009年，全市城镇居民人均居住消费支出为1665元，比2000年增加了1286元，增长了3.39倍；2009年城镇居民人均住房面积为31.3平方米，比2000年增加了14.3平方米，增长了0.84倍。同时城镇居民对居住环境也有了更高的标准，不再是涂料刷墙、水泥地平的基本要求，而是瓷墙、高档地板砖、塑钢窗为主题的绿色环保装修。表2.12：1999-2009年包头市城镇居民家庭居住情况年份城镇居民人均居住面积（平方米）城镇居民人均居住支出（元）199917.0269200017.0379200117.9488200218.8714200325.0764200425.8811200527.0879200627.71013200728.41164200829.21300200931.31665由表2-12可看出，自1999年至2009年，包头市城镇居民人均居住支出一直在不断增加，而人均居住面积也呈增长态势。近几年来，这种增长的势头越来越明显。由此可反映出，包头市房地产区域市场表现良好，仍会有住房需求。4、2012年包头市部分区域房地产销售状况表2.132012年昆区成交楼盘详情楼盘名称成交套数成交均价成交户型一室两室三室四室四室以上保成上元名府3075167159148保利拉菲公馆941562229115583209北大恒苑2059802084 碧水山庄13948285913112东亚世纪城136049217112821213富华雅苑11441963480华发新城17682543892415恒大名都319531024204109嘉园泊景湾2715315763315192京奥港帝景750517011112749220禧瑞都5915090126731571聚福园3736342116凯旋中央公园216737674214819昆仑国际50682250米兰春天224312798126睿瀛豪庭6752853829神龙苑140332812515新星美地6165142480136燕赵大厦52596152中冶世家85658531531紫金华府354445613219725中恒商务楼20598020保利香槟花园60545933378224东方红CBD9253108723东源大厦250002番茄社区7063475490216海湖豪庭391549021310078海威小区1727761124江南文枢院547659828153今晨置业大厦13765028849金茂豪庭514037223620宁馨佳园73329151瑞煕佳苑1323314132晟泰园79439165104万和城1043382137318香林美地193958145新星水岸花园101837981693270阳光尚品397441283881总计106604973.0261428534533784762884 图2.142012年昆区成交楼盘户型图分析表2.152012年青山区成交楼盘详情楼盘名称成交套数成交价格成交户型一室两室三室四室四室以上保利花园837383221合志家园8334726佳福小区113867533田成康都苑1149851271宝林苑13350058绿苑豪庭13539894健康新城1336782182阳光翠景175087161边防佳苑214008516左岸绿洲29544046172欧鹿生活城37515561813银海湾443772404福满园5128173813源和嘉苑604169223341尚书苑684685164111明大颐园78587412588正翔国际10993602956222时代财富城111501178519文化创意园114565097143锦龙世家123583345168绿海印象1236749760542晶典丽舍12661661011078意城晶华1844288467645884 兵工佳苑423316248243132万郡大都城680545427262354361上景园8113450168643松石国际城886385154492340总计41724759.0373381585207710765图2.162012年青山区成交楼盘户型图分析表2.172012年九原区成交楼盘详情楼盘名称成交套数成交价格成交户型一室两室三室四室四室以上惠得花园5484037430118和发紫薇园35244722626660永茂泉阳光小区29739612925恒大华府27262182151786512远洲国际城25522944914957屹林广场23243501914271鹿安家苑167265011156龙苑小区1362869411517美室层双10657776145景观家园9539546332兰溪花园28313331015新桃源小区2634006182华贵园19322319巨力时代小区14352021284 金沙华府83308611春阳苑526262111总计25603737178153069614115图2.182012年九原区成交楼盘户型图分析从以上各个区域楼盘销售状况和户型图分析，反映出，包头市的房地产行业市场供应量充足，发展稳定，未来势态良好。同时，可以看出在户型选择上，两室和三室是大多数市民的首选，而四室及四室以上的户型需求，也较以往呈增长之势。总体来说，包头的经济发展水平良好，城镇居民可支配收入的增幅也逐年大增，居民潜在的住房购买力较大。包头市民对商品房的刚性需求很大，经济的发展和社会的需要更进一步拉动了居民购置高品质商品房。包头房地产市场的供给特点：1.包头市房地产市场供应较充足，市场监管严格。近几年来，随着经济水平的发展，房地产已跃然成为包头经济支柱之一，高品质的楼盘也频繁涌现市场，市场潜在购买力大；另一方面，包头市土地资源丰富，供应充足，商品房的刚性需求较大。因此，在这种情况下，短期内包头的房地产价格不会大幅上升。2．本地开发商控制了50%以上的房地产销售。84 早期进驻包头房地产行业的开发商，随着市场的发展，以其自身的优势占领了大半的市场，而随着时间的推移，消费者优先选择本地的开发商的观念也更深入人心。3．消费者对住宅建筑设计的要求越来越高。在建筑设计风格上，商品房建设的环境性能、绿化性能、人文性能等越来越受到消费者的关注，住宅建设也广泛应用了新材料、新产品、新技术，住宅品质迈上了一个崭新台阶。当今社会，节能环保的概念也被应用在建筑方面，现代住宅高度执行节能标准，住宅小区更是注重舒适、环保。针对豪宅市场长期来看，更是受到欢迎。豪华、西方化、现代化的生活方式被包头市高收入阶层广泛接受。综合分析来看，包头房地产市场的供给量正在上升，市场趋于活跃，同时，房地产逐步成为包头经济主要支柱之一。2.3.3项目SWOT分析项目所在地包头九原区环绕包头市区，北靠大青山，南临黄河，东与土默特右旗相邻，西与乌拉特前旗接壤。九原区是东西城区的结合部，全区辖1个乡、6个镇，10个居委会，115个村民委员会，总面积1700平方公里，总人口28.19万人。区政府所在地为沙河镇。九原区具有得天独厚的自然资源和较雄厚的经济基础。已探明的矿产有煤、黄金、粘土、铁、大理石、石灰石、石英石、长石、石墨、矿泉水等，储量丰富。九原区是全国重点产煤区县之一，煤可采储量4800万吨，发热量4000-7500大卡；黄金远景储量50吨，平均品位5-6克/吨；铁矿石储量约1000万吨;石墨可采储量为148.6万吨。九原区是包头市重要的蔬菜副食品生产基地，以蔬菜为主的副食品生产发展迅速。近年来，九原区全力推进工业化、产业化、城镇化发展进程，经济和社会各项事业取得快速发展。综合经济实力已跻身内蒙古自治区101个旗县区的前20位。九原区也是包头市的重点规划区域，今后的大规模建设将会连接东西城区，可以说是包头未来都市新中心。从而吸引了一大批大型开发企业前来投资建设。如山东冠鲁集团建设的国际会展中心项目、广东恒大集团的15084 万平米的恒大华府高档社区项目、龙宇国际新城项目以及百万平米的井坪新村改造项目等。未来，九原区的房地产开发面积将会超过其他区块。从包头市经济发展情况来看，包头大成逐鹿会项目符合西部大开发、住房制度改革和加快实现城镇化建设的政策。因此，开发商应把握好此时的投资机会，开发出质量高、具有品牌意识的优质楼盘，从而巩固本企业在包头房地产市场中的地位。本项目周边聚集了许多中高档住宅小区，如：“九郡世纪广场”、“和发紫薇园”、“恒大华府”、“东方俪城”、“惠德花园”、“居然青年城”、“鸿德·和谐新城”等，现有的住宅小区将会进一步促进本地区的经济发展速度，进而提高房地产价值。1、优势分析（strengths）（1）大成·逐鹿会位于包头市新都市区中轴线上，是包头市新的政务商务核心区域，包头市党政办公大楼及各行政机构从今年开始陆续迁入该区。同时该项目毗邻包头市最大的城市主题公园——包头鹿园，处于包头市城市森林体系中心，其人居环境可谓得天独厚，首屈一指。图2.20项目所在地交通图（2）该项目由内蒙古大成房地产开发有限责任公司开发建设，具有深厚金融背景与经济实力，是具有综合能力的房地产开发商，易受信于消费者。（3）84 交通条件优异。项目位于九原区哈屯高勒路北侧、210国道西侧（新都市中心区）乘坐35路车到扶贫医院下车，公共交通方便。（4）拥有较为完善的娱乐和服务配套设施，周边配套沙河小学、建设银行、农行、工行、中国银行、扶贫医院、宁鹿酒店、新市府，市府广场等设施。（5）建筑设计优异；大成·逐鹿会由上海博城建筑设计院规划设计，导入我国先进的规划设计理念，人车分流、新风换气、恒温恒湿、智能化管理，打造包头市一流的高尚人居典范。项目会所设计建筑面积为4000平方米，两个会所拥有两个豪华的双开门并排设计，挑高4.8米的星级酒店式大堂，置身于此，尊贵之感油然而生。会所功能规划有书画院、多功能阅览室、景观茶室等，会所功能规划有健身会所、棋牌娱乐室、及私人会所等功能，地下一层为水疗中心，地下二层为健身室内游泳馆，泳池大厅又与小区中央景观中的下沉式庭院相连，互为借景。闲暇之余，您也可选择到室内的茶室去坐坐，边欣赏优美的古典音乐，边欣赏社区内风情美景，做做香薰SPA，体验惬意极致的生活。在这里，可以让您及您的家人尊享上层生活。一卡通；新风系统；7重安防（门禁；周界报警系统、电子巡逻系统、可视对讲系统、监控系统、）等高科技的投入使用，更为居民的生活提供了便利。（6）小区物业管理比较到位，与业主积极互动，且物业管理费用相较其他楼盘较低，大成·逐鹿会的楼盘绿化率45%，远远高于同类项目。2、劣势分析（weaknesses）（1）周边紧挨商业中心、闹市、国道，相比较而言，周边环境略微喧嚣。（2）楼盘价格偏高；该楼盘的均价在6500元/平方米左右，跟周边同类型楼盘相比偏贵，如周边的九郡世纪广场均价5450元/平方米，居然青年城4250元/平方米，性价比不高，缺乏竞争力。3、机会分析（opportunities）（1）项目开发时的竞争市场整体较好，且商品房销售处于稳定时期，而可类比项目较少，有效需求较大。（2）大成·逐鹿会位于包头市新都市区中轴线上，是包头市新的政务商务核心区域，包头市党政办公大楼及各行政机构从今年开始陆续迁入该区，增加了该项目的市场竞争力。84 （3）宏观经济指标均显示利好，对房地产开发提供了良好的基础。（4）周边新都市区繁华的商业中心和商业街，有利于吸引更多的消费群体，也为该楼盘的升值带来一定的影响。4、威胁分析（threats）（1）项目周边楼盘竞争威胁越来越明显，在未来的时间里，该地区楼盘数量大幅度增长，针对不同目标顾客群体，各个地产开发商推出了自己的新楼盘，会对本项目的销售带来冲击。（2）楼市新政的压制；“新国十条”出台踏入十月，各细则纷纷出台，调控力度不断加大。增城虽然不限购，但“新国八条”将二套房贷首付提高至60%，给投资客增加了很大压力，从而减少成交量。（3）银行利率变化；包头市民按揭贷款消费观念比较成熟。但央行不断上调存款准备金率，银行银根收紧，贷款难、放款时间长等，造成市民住房贷款负担增加，交易难促成，楼盘成交量下降。（4）本楼盘销售均价与其他楼盘相比优势不大，价格略高。2.4项目的市场定位2.4.1项目的功能定位本项目地处九原区，该区属于包头较为繁华区，该区居民也大部分是中等偏上人群，且考虑到周边商业区、交通、地段及市场调查的结果，本项目定位为中高档商品住宅小区，其主要功能是用来居住，也有商铺等。2.4.2项目的目标客户定位综合考虑本项目的优势以及问卷调查的各方面的情况，预计本项目的需求客户为：1.城市官员、企业高管、商界人士以及来包经商置业的精英阶层。2.在昆区、青山区、高新区工作、创业的人群；3.向往西方化、高品质住宅的居民。2.4.3项目的形象定位根据目前包头市的房地产发展方向和步伐，该项目属于环境好、绿化多、集文化、商业、休闲于一体的高品质住宅小区，该项目的优质建设、良好环境、文化氛围、配套设施、交通位置等条件必然会确84 定其能够引领包头高品质住宅小区的风尚。2.4.4项目的价格定位根据大成·逐鹿会的建筑设计、质量品质、环境、功能、位置等一系列优势因素，考虑精装修成本，我们初步将价格定位在5500--6500元/平方米。第三章项目建设条件3.1项目建设的自然条件项目数据年平均气温6.3℃年最高气温36℃年最低气温-28.3℃平均风速1.82米/秒年日照时数3168小时年平均相对湿度52.1%霜期无霜期125-145天平均气压990.1Pa年降水量326毫米84 全年沙尘天气7．2天3.2项目建设的用地条件大成·逐鹿会坐落于包头市九原区新都市中心区的东部，北侧紧邻沙河西街，位于210国道与沙河西街交汇处的南面，毗邻600多亩的世界级生态园林。项目总建筑面积288981.28㎡，项目场地平整，为项目施工提供便利。3.3项目市政配套条件大成·逐鹿会位于包头市新都市区中轴线上，是包头市新的政务商务核心区域，包头市党政办公大楼及各行政机构从今年开始陆续迁入该区。本项目各项基础设施比较完善，具有良好的外部配套条件：供电：主要是设备及生活用电，市电力部门具有为本项目的供电能力；给水：主要是生活及消防用水，为城市自来水水源，就近引接城市供水管；排水：市政给排水系统接口；通迅：网通、移动、铁通等；热源：市政集中供暖；供气：天然气。市政设施能够满足项目开发的要求。3.4项目配套等公用设施条件（1）休闲娱乐方面：项目北侧紧邻包头世界鹿园，同时该项目周围临近7590亩中央公园、新世纪青年园、赛罕塔拉生态园等，为居民生活提供了便利。（2）教育方面：南面是规划教育用地，沙河小学、包头机械工业职业学校等，文化氛围浓重。（3）周边其他设施：临近扶贫医院、包头平禄骨科医院等，周边还有许多酒店方便居民就餐，还有很多银行配套，建设银行、农行、工行、中国银行等，方便居民的各项生活。（4）该项目本身又设有自己的商业建筑，主要包括购物中心、高尚的社交运动会所、五感养生园林、三重厅双会所、休闲棋牌室等，可以说大成·逐鹿会集中了购物、超市、餐饮、娱乐、教育于一体，为周边居民提供全面的一站式服务。3.5项目建设的交通条件该项目位于九原区哈屯高勒路北侧、210国道西侧（新都市中心区）乘坐35路车到扶贫医院下车即可。项目84 北抵40米宽城市主干道沙河西街，东临30米幸福路，西接30米宽日陶亥街，南面毗邻规划中的城市次干道，交通出行非常便利。第四章项目规划方案4.1规划设计的指导思想1.符合“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的原则，符合城市规划要求，满足消防、交通、安全疏散、环境保护等要求；2.尊重场地环境特征，合理利用地形地貌，塑造具有识别性与归属感的居住小区；3.“以人为本”，充分考虑居民的行为模式与心理需求，合理组织交通和空间布局，尽能提升居住空间的环境品质；4.2规划设计的原则1.本项目的规划按照包头市总体城市规划要求进行规划设计，充分考虑社会、经济和环境三方面的效益；2.结合当地自然条件、社会条件84 等方面进行设计，创造包头市的一个最佳的城市空间环境;3.挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区；4.以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作；5.节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间；6.人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏；7.全面遵循国家、省、市有关规定。4.3项目规划设计方案设想4.3.1项目的建设规模方案根据包头房地产市场的状况和本区域的规划要求，结合本项目的实际用地情况，再加上要满足绿化率和容积率等技术指标，在此提出本项目的开发方案。大成·逐鹿会总占地面积8万平方米，总建筑面积约29万平方米，规划总户数有1093户，拟建10栋高层住宅，其中包括顶层为跃层设计。地上建筑面积约23.8万平方米，其中，住宅面积约22.4万平米，主要为高层住宅，；商业建筑面积约1万平方米，主要包括商业中心等，项目会所建筑面积约0.4万平方米高尚的社交运动会所、室内恒温泳池、器械健身房、休闲棋牌室等，地下建筑面积约5.2万平方米，地下车位2层，数量约1100个。4.3.2总平面布置1.住宅用房本项目的整体形状呈长方形，社区内10栋高层错综排布，规划出了优美的建筑布局，同时拥有60-120米的阔绰楼间距，南北最大楼间距达到120米，开阔了居民视野，成为附近抢眼的的建筑。2.商业用地在靠近沙河六小一面建设底商，这样不仅方便本小区居民，也利于附近居民的采购，把服务范围辐射到周边小区。在小区内部建立大型的商业区，并且对外开放，使之成为附近的商业中心之一。3.小区入口沙河西街是九原区的主要街道之一，所以靠近该街一面设置一个小区入口，由于小区挨近沙河六小，为方便学生上学，故在靠近学校一面设置一个入口，在小区的南面再设置两个便于居民的小入口。84 4.3.3户型设计根据市场调查结果可知，主要户型为两室两厅（约90—120平方米左右），三室两厅（约120—150平方米左右），四室两厅（150—180平米左右），还有少量的顶层复式跃层（180平米以上）。4.3.4建筑规划设计依据包头市九原区对本项目的规划要求，建筑立面强调突本地民居文化的底蕴与意境；建筑材质选用环保建材，着力表现自然色泽和纹理的美观，使风格与造型趋于和谐统一，淡雅明快的色调勾勒出民居文化特点，使之成为既符合地域文化内涵又具有时代特色的理想家园，从而创造出新的本地民居的建筑风格；另外，大量采用环保型新技术、新工艺、新产品、新设备最大限度上降低建筑对环境的污染和破坏。努力为小区营造宜人的生产、生活环境，使该项目成为集商业、办公、娱乐为一体的新型居住区，打造包头市九原区“大成·逐鹿会住宅小区——精英小区”这一一流的高尚人居典范品牌。4.3.5结构设计方案1.设计规范依据《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2004）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）《钢结构设计规范》（GB50017-2003）《包头地区建筑地基基础勘察设计规范》（DBJ50501-92）等2.楼面活荷载取值本项目的楼面活荷载按下列各项取值：住宅1.5KN/㎡公建楼3.0KN/㎡挑出阳台2.5KN/㎡不上人屋面0.7KN/㎡上人屋面2.5KN/㎡84 走廊、门厅、楼梯、卫生间按规范规定与使用功能对应取值。结构的安全等级取为二级，基本风压取为0.5KN/㎡，基本雪压取为0.3KN/㎡，标准冻深1.5米，设计使用年限取为50年。抗震设计烈度为七度。3.结构选型项目主要结构选型方案拟采用：高层住宅楼采用钢筋混凝土结构，钢筋混凝土条形基础；多层商业型楼采用钢筋混凝土结构，钢筋混凝土独立基础；多层配套公建采用砖混结构，毛石条形基础。4.3.6户型设计1.细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式；2.充分考虑包头市的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质；3.住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑；4.户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点；如：阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。5.采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。包头市九原区大成·逐鹿会住宅小区开发建设项目户型设计主要为二室一卫二厅，二室二卫二厅和三室二卫二厅和四室两厅，面积在90—120平方米的户型控制在30%左右。4.3.7道路规划整个小区利用外围环形车道，结合地下车库以及主要道路两侧通车，将机动车活动范围限制在组团庭院外围。道路设计贯彻“通而不畅，顺而不穿”的原则，以限制区内车速、噪音，确保小区内的安静及交通安全，从而基本实现人车分流。4.3.8小区绿化该住宅小区的拟建绿化率45%，除小区中心绿地外，实现各栋楼都有绿地环绕。同时注重栽培常绿植物，绿地内配有花坛、凉亭、喷泉等园林景观，形成优雅、轻松、生机勃勃的充满大自然韵味的住宅小区。（1）绿化设计将配合建筑设计的平面布局和地形特征，使户外绿化与建筑空间有机地融为一体，使住户不管在地面还是在楼上，均可欣赏到优美的景观；84 （2）植物种植将强调四季色彩变化，以植物的形、色、香等特征来创造出一个诗情画意的环境。植物材料将采用适合本地生长的植物做多层次的密集种植，并布置于住宅与车道之间，以减少噪音、美化环境。4.3.9项目智能化1.安全系统：家庭紧急报警、红外探测、可视对讲防盗门、电子巡视、车库管理等；2.“一卡通”：IC卡门禁、住宅区内停车、消费；3.信息网络系统：小区网络、有线电视等。4.3.10社区配套设施规划1.供电及电讯系统（1）根据国家规范及有关规定，本项目属一类高层建筑，电力负荷按一级考虑。项目用电主要是设备用电及生活用电，经初步估算项目总装机容量为2000KW。电力由区域变电站统一供电，市电力部门具有为本项目供电的能力；（2）楼中设有线电视线路；（3）楼内敷设电话线路，每户预留电话接口；（4）小区内各房间、路边、停车场均采用节能型灯具照明；（5）安装无线及有线网络。2．给排水消防系统给水：主要是生活用水及消防用水，水源为城市自来水，由市政给水管网供应，水质也满足国家生活用水的卫生要求；排水：按照规定，排水实行雨污水分流制。项目所在区域已经有完善的雨水和污水管网，生活污水、雨水可排入市政污水管和雨水管网，项目建成后排水可以保障。消防：小区室外设有消防给水管，由市政供水，小区室外有按规范设置室外消火栓。3、采暖通风工程本项目区热力工程只供应本项目采暖及空调工程，室内外设计为一次管网，本方案采暖供热管网使用氰聚塑管直埋保温管，敷设于冰冻线以下。本项目的高层建筑考虑设置中央空调系统，公建采用管道通风系统，电梯前室采用正压送风，走到排烟，地下室防排烟，其余多层建筑均采用自然通风。84 4.4项目的主要技术经济指标经过小区的规划设计，可以得出本项目的技术经济指标，见表4-1：表4.1项目的技术经济指标序号名称单位数值1规划总用地面积㎡79032.432总建筑面积㎡288981.283地上建筑面积其中：高层钢筋混凝土结构住宅会所及配套设施高层钢筋混凝土结构商业用房㎡㎡㎡㎡236918.29222918.294000100004地下面积㎡52063.025总户数户10936绿化率%45%7容积率3.08建筑密度%18.5第五章项目开发进度及组织安排5.1项目建设方式本项目的设计采用总承包制，小区集中规划、统一设计。采用公开招标方式选择施工单位，并聘请具有较高资质的监理工程师，使工程达到优良的工程标准，使其成为包头市的精品住宅小区。5.2项目开发的程序1.选址研究，即选址定点；2.对项目进行可行性研究；3.与土地所有者就行协商，获得土地使用权；4.规划总图、审查及确定规划设计；5.办理项目招投标，签订有关合作协议；6.施工报建7.竣工验收备案；84 8.进行市场营销和物业管理。5.3项目开发进度安排由于该项目规模较大，因此应考虑滚动开发，分期建设的方式，这样既可以使项目迅速启动，又可以按照市场变化情况适时调整开发方案，降低投资风险。考虑到本项目的投资状况、经营周期、风险情况，本身的规模和所处的市场来看，本项目的开发建设分为两期为宜。5.3.1前期准备本项目前期准备工作工期为3个季度，主要是获得土地使用权、规划总图、审查、确定规划设计、获取规划部门许可、安排信贷、签订有关合作协议等。5.3.2建设期本项目施工定额工期为2年，考虑到一些不确定因素，定为9个季度。项目在2012年第一季度开始前期准备工作，2012年第四季度开始土建施工，项目分两期滚动开发。5.3.3销售期根据市场调查，高层住宅的销售期一般为2—3年，由于本项目规模较大，再考虑到不确定因素，销售期定为10个季度。5.3.4开发方案的确定为保证资金的正常运转，先建成一期住宅进行销售，然后用出售所得的收益投资于后一期的开发，即实现滚动开发。本项目的二期基础的开发在一期主体完工后进行，即与一期装饰同步进行。室外工程在前期准备工作完工后开始，一直到二期工程装饰完毕。在一期主体结构封顶后开始销售工作。5.3.5计算期的确定项目建设期为12个季度，销售期为10个季度。滚动开发，由此确定计算期为16个季度，即为4年。本项目的总进度计划为4年。5.3.6项目实施进度横道图（详见附图二）84 图5.1项目实施进度横道图第六章项目营销方案6.1项目定位、物业价格定位6.1.1市场定位经过详细的调查和市场分析，可将本项目的形象定位为环境好、绿化多、集文化、商业、休闲、娱乐、居住于一体的高档住宅小区。6.1.2客户定位本项目定位为高档住宅小区，面向的目标客户群为：1.城市官员、企业高管、商界人士以及来包经商置业的精英阶层。2.在昆区、青山区、高新区工作、创业的人群；3.向往西方化、高品质住宅的居民。6.1.3产品定位产品必须根据消费者的需求，体现项目自身的特色。84 本项目为“大成·逐鹿会”，是集文化、商业、休闲、娱乐、居住于一体的高档住宅小区，主要有如下体现：1.规划布局与设计：(1)南北的楼栋排布，实现良好的通风及阳光日照；(2)区内最大南北楼距超过120米并设有大尺度绿化园景；(3)建筑立面上采用了时尚建筑外观，现代、简洁又颇具品质感。2.内部设施：(1)项目配有近4000m2的三重厅双会所、10000m2商业购物中心、13000m2五感养生园林；(2)约1：1的车位配比，结合项目打造的人车分流系统，未来的有车家庭将更加从容和便利；(3)入户大堂均采用中空设计，并设计有无障碍通道。3.楼型设计及设计：(1)采用两梯两户和两梯三户的设计；(2)板楼的设计形式避免户型之间及对景观的视线干扰。4.户型设计及设计：(1)所有户型均带南北双阳台设计，南北通透；(2)餐厅、客厅互相独立，互不干扰；(3)全飘窗设计，观景采光俱佳；(4)入户门采用主副门设计，更显人性化。5.建筑风格：小区因地制宜，充分根据包头的气候特点和人居习惯，着力表现自然色泽和纹理的美观，使风格与造型趋于和谐统一，淡雅明快的色调勾勒出民居文化特点，创造出新的本地民居的建筑风格6.1.4价格定位本项目利用房地产估价中的市场比较法进行定价。可比实例通过个别因素、区位因素和交易价格的调整，再取调整后的均价，最终得出本项目各类物业的价格。但是，运用市场比较法有一定的局限性，主要表现在以下两个方面：（1）世上没有完全一样的房地产，即使再相近，他们也会在一些方面存在差异，所以，房价的定位存在着许多差异性。（2）随着市场的变化，房价也在适当变化，可参考的房地产交易记录可能也在变化，所以周边房地产的价格也只能作为参考，真正的交易价格还得根据自身房地产的各项因素来决定。因此，我们对包头市九原区房地产供给市场做了具体的抽样调查。6.1.4.1高层住宅价格确定84 （1）选择可比案例从可比案例中选择与本项目在用途、功能和结构以及层数上较为接近的有：恒大华府、九郡世纪广场、和发紫薇园三个项目，见表6.1：可比实例情况表6.1实例项目恒大华府九郡世纪广场和发紫薇园地理位置九原政府东侧，巴音高勒公园北门九原步行街沙河一小对面九原哈屯高勒路与文明路交汇处路南均价8500元/m25450元/m25200元/m2（2）修正因素的确定三个方案与本项目在结构上比较接近,功能上相同，但在以下因素存在差异：区域因素、个别因素、交易情况、交易时间。本项目将从以上四个方面对本案进行价格修正，计算修正系数。（3）计算修正系数对项目的各方面因素修正见表6.2、表6.3、表6.4所示:修正系数的计算方法如下：区位因素比较表表6.2可比实例区位因素恒大华府九郡世纪广场和发紫薇园地段相同相同稍差交通稍好相同稍好配套稍好稍差相同设估计对象所在地为100，则判断恒大华府所在地为102，九郡世纪广场所在地为99，新星美地所在地为100。个别因素比较表表6.3可比实例个别因素恒大华府九郡世纪广场和发紫薇园小区规模稍好稍小稍小84 建筑质量稍好相同相同开发商信誉稍好相同稍差通过对个别情况比较，估价对象为100，则恒大华府为103，九郡世纪广场为99，和发紫薇园为98。可比实例各因素修正系数计算表表6.4可比实例比较因素恒大华府九郡世纪广场和发紫薇园区位因素100/102100/99100/100个别因素100/103100/99100/98交易情况100/99100/99100/101交易日期100/100100/100100/101修正系数1.040.971.00（4）权重确定恒大华府离本项目稍近，竞争较大，仍对项目有不小的影响，所以权重确定如下：恒大华府：5九郡世纪广场：4和发紫薇园:4（5）比准价格的确定根据以上结果，各实例比准价格的确定如下：恒大华府：8500×1.04=8840元∕m2九郡世纪广场：5450×0.97=5286.5元∕m2和发紫薇园：5200×1.0=5200元∕m2（6）项目最终比准价格的确定项目的价格为以上三个案例的比准价格的加权平均，计算如下：项目价格=（8840×5+5286.5×4+5200×4）∕（5+4+4）=6627元∕m2综合考虑，高层住宅最终定价为6627元∕m26.1.4.2商铺定价（1）选取交易实例表6.5可比实例84 名称项目保利·拉菲公馆三期恒大名都九晟·商务广场地理位置包头市昆区黄河路与林荫南路交汇处东100米包头市昆区校园路9号包头市昆区团结大街与三八路交叉口西北角均价16000元∕平方米12500元∕平方米10000元∕平方米（2）修正因素的确定三个案例与本项目在距离上较远，并存在差异：区位因素、个别因素、交易情况、交易时间。本项目将从以上四个方面对案例进行价格修正。（3）计算修正系数对项目的各方面因素修正见表6.10、表6.11、表6.12所示。修正系数的计算方法如下：表6.6区位因素比较表可比实例区位因素保利·拉菲公馆三期恒大名都九晟·商务广场地段稍好稍好稍好交通稍好相同相同配套稍好相同稍差设估计对象所在地为100，则判断保利·拉菲公馆三期所在地为103，恒大名都所在地为101，九晟·商务广场所在地为100。表6.7个别因素比较表可比实例个别因素保利·拉菲公馆三期恒大名都九晟·商务广场项目规模相同稍大稍小通过对个别情况比较，估价对象为100，则保利·拉菲公馆三期为100，恒大名都为101，九晟·商务广场揽胜苑为99。84 表6.8可比实例各因素修正系数计算表可比实例比较因素保利·拉菲公馆三期恒大名都九晟·商务广场区位因素100/103100/101100/100个别因素100/100100/101100/99交易情况100/101100/101100/100交易日期100/100100/99101/100修正系数1.041.020.99（4）权重的确定各案例的权重确定如下：保利·拉菲公馆三期：4恒大名都：3九晟·商务广场：3（5）比准价格的确定根据以上结果，各可比案例的比准价格确定如下：保利·拉菲公馆三期：16000×1.04＝16640元/m2恒大名都：12500×1.02＝12750元/m2九晟·商务广场：10000×0.99＝9000元/m2（6）项目最终合理比准价格的确定项目的价格为以上三个案例的比准价格的加权平均，计算如下：项目价格＝（16640×4＋12750×3＋9000×3）/（4+3+3）＝13181元/m2综合考虑商铺最终定价为13181元/m24.车位定价本项目的车位共有1100个，该项目拟建地下停车场两层，建安造价比较高，取120000元/个。6.2营销方式内蒙古大成房地产开发有限责任公司有自己的营销队伍，采取自行销售的方式进行销售。6.3项目销售准备6.3.1文件准备84 本项目为两期滚动开发，需要进行预售。因此应当按规定办理商品房预售许可证。6.3.2销售资料的准备本项目需要有相关法律文件，包括建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、土地使用权证、预售许可证等。制作宣传资料，突出卖点、更具吸引力，符合项目定位，进行美案设计，有渲染力度。可采用功能楼书、形象楼书和单页结合的方案。6.3.3人员准备选择综合素质较强的销售人员，同时要对他们进行培训，包括物业详情、销售技巧、签订买卖合同等程序等。6.3.4现场准备1.售楼中心。最好在迎着主干道（或主要人流）的方向，人车都能方便到达，周围环境和实现较好，也能方便到达样板房。2.看楼通道。保证路线尽可能短，有充足的采光、照明。3.样板房。选择主力户型两室室两厅两卫作为样板房，设在朝向、视野、环境最好的位置。6.4营销策略本项目规模巨大，按项目销售时间及进度，可将房地产销售分为以下几个阶段：开盘销售期、强销期、持续销售期、清盘期。各阶段有不同的销售策略。6.4.1导入期的销售策略在项目开盘前1~2个月，小区内的配套设施、绿化、景观等没有展现出来，因此首要任务是提高消费者对本项目的知晓程度。本项目的正式销售还未开始，为使开盘时能达到开门红，在此期间可以对下一期的销售提前进行准备。具体做法如下：1.提前发布信息。项目虽然不具备销售条件，但提前发布将要销售的信息可以吸引客户等待。2.价格优惠战略。84 3.户外广告。在项目周边以及包头市主要繁华的路口、人流集中的公共场所以简单的文字描述项目，必要时辅以鸟瞰图以醒目，使其在消费者心中留下初步印象。4.品牌战略。本项目开发单位大成房地产公司的品牌象征着高品质的生活，通过介绍该房地产的情况，使更多的人了解本公司，并对其建造的楼盘产生充分的信任。，出本项目与其他楼盘的差异，提高企业的知名度。6.4.2项目强销期策略1．举办楼盘推出盛典仪式作为一个大型的居住小区成功开盘，开发商可以举行盛大开盘仪式，安排电视台进行专题采访，借助新闻媒体和顾客的宣传，对项目推向市场进行报道，同时邀请他们参观楼盘及在建工程的施工。2．广告宣传（1）媒体。通过包头市的给大媒体，例如电视台、广播台等，进行广告宣传。（2）报刊。当一期主体完工后项目开始预售，这时就可以在报刊上发布广告，告知人们项目进入销售阶段，有购房意向者可到项目所在地参观。此时推出项目理念、广告主题，并在价格上给以优惠。刊登半页的彩页广告，标明项目的特色及卖点。住宅部分突出本项目的生活品质，商铺部分突出投资价值。（3）网站。在包头搜房网、中国房产超市等相关网上发布信息，适时开展网络营销。因为相当一部分购房者主要通过网络来获取房产信息。（4）精美售楼书、宣传海报。开盘日在楼盘周边区域派出大批人员派发海报，吸引顾客上门看楼，要求设定固定摊点，人员统一着装，附送气球等小礼品。制作的售楼书和海报应当注重品质，因为它不仅传递着本项目的各种信息，而且传递着项目开发单位的品牌。通过它可以进一步提高其知名度。3．适当的价格调整价格调整一般每次不应超过1％，在客户可以接受的前提下，可以采用小步慢跑式价格调整（即提价可多次，每次较少）6.4.3销售持续期策略84 项目经过大规模的广告及促销后，进入平稳的销售期。此期间上门客户数量逐渐趋于平稳，广告量也不如前一阶段那么大，因此在此阶段应多根据项目特点和所剩房源挖掘个性进行销售。如果中小户型畅销，可以将面积过大的户型进行分割出售。把销售表填充的满一些，让前来购买的潜在客户感觉楼盘的销售势头仍很强。6.4.4清盘期的销售策略项目进入清盘期，销售速度明显减缓。此时应当注意的问题有：（1）既要考虑售价，也要考虑时间，即尾盘不能追求高价格，否则不能变现反而加大风险。（2）这时的宣传应重点放在优惠促销上，同时为了企业将来的品牌也应体现出对消费者的大力支持表示感谢。（3）广告频率也应减小，从而降低宣传开支。（4）以工程形象、人脉关系进行尾盘促销。6.5项目营销进度安排本项目在不同时期有不同的营销目标，具体安排详见下表表6.9分期销售安排表时间销售阶段销售目标销售方法2013.07—2013.09一期开盘销售10%概念引入2013.10—2013.12一期强销20%强势推广2014.01—2014.05一期集中推广20%集中推广2014.06—2014.10一期尾盘清理5%稳定销售84 2014.11—2015.01二期开盘销售10%稳定销售2015.02—2015.05二期强销20%稳定销售2015.06—2015.09二期集中推广10%稳定销售2015.10—2015.12二期尾盘清理5%人脉促销6.6项目销售计划为实现资金的快速回笼，本项目住宅与商铺都实现销售。其中住宅和商铺的价格由市场比较法得出。6.7项目资金回笼计划资金回笼计划按照销售计划表来做，销售从一期主体主封顶后开始。6.7.1住宅类本项目拟定预售期间资金回笼按全部房价的10%收取订金，项目开盘后回收30%的房款，本期竣工后再回收60%。开盘后1-2季度销售部分按全部房价的30%回收，竣工后回收70%,且以后的销售拟定一次性回收。在对销售价格的调整后，使得最终销售价格与初步所定价格有差异，高层住宅的最终销售价格为6627元/m2，商铺的最终销售价格为13181万元/m2，地下车库的最终销售价格为120000元/个。6.7.2商铺类商铺拟定各期主体竣工后销售。6.7.3车位本项目车位均为既有地下车位也有地面车位，其中地下停车位有两层，总共1100个。地下车位价格按120000元/个计算。84 第七章项目总投资估算及资金筹措7.1项目投资估算的依据1.内蒙古自治区建筑安装工程综合概预算定额（2003）；2.内蒙古自治区建设工程其他费用定额；3.包头市建设项目城建费用统一征收标准；4.本项目的规划设计方案；5.整个项目按中、低档建造水平计算；6.各项调查的房地产开发的费用标准；7.整个项目的投资费用是在专业的投资监理工程师监督下使用；8.银行贷款的年利率按项目的贷款年限及包头市现阶段颁布的银行贷款利率计取。84 7.2投资估算的原则1.项目投资估算应实事求是，尽可能反映项目的实际情况；2.项目总投资尽量符合节约和安全的原则，形成有利于资源最优配置和效益达到最高的经济运行机制；3.选择最优的投资方案；4.项目总投资估算对于无法准确估算的项目在不可预见费中考虑。7.3项目建设的投资估算7.3.1项目建设的投资估算1.建筑安装工程费表7.1建筑安装工程费估算表名称面积（平方米）单位价格标准总计费用（万元）高层钢筋混凝土结构住宅222918.291580元∕m235221.08982高层钢筋混凝土结构商铺100001800元∕m21800双层钢筋混凝土结构会所40001600元∕m2640双层钢筋混凝土结构地下车库52063.021800元∕m29371.3436合计：总的建筑安装工程费：35221.08982+1800+640+9371.3436=47032.43342（万元）其中三通一平的费用，按建筑面积每平米12元计取，则：12元/㎡×22000=26.4（万元）84 即房屋建筑工程费为：47058.83342万元。2.室外工程费（1）室外道路、停车场等，按每平方米140元计取，140元/㎡×21467.9㎡=300.5506（万元）（2）室外绿化，按每平方米50元计取，50元/㎡×35564.5935㎡=177.8230（万元）（3）给排水（含供水、排水管网、加压设备等），按建筑面积每平米15元计取，则：15元/㎡×288981.28㎡×2=866.944（万元）（4）供热（含热力管网、加压设备等），按建筑面积每平米36元计取，则：36元/㎡×288981.28㎡=1040.3326（万元）（5）供电（含高低压电缆铺设、变电室、变压器设备、通讯、网络等），按建筑面积每平米42元计取，则：42元/㎡×288981.28㎡=1213.7214（万元）（6）消防工程，按建筑面积每平米10元计取，则：10元/㎡×288981.28㎡=288.9813（万元）（7）围墙、大门等：70万元表7.2室外工程费序号名称费用（万元）费用标准1室外道路、停车场300.5506140元/㎡2室外绿化177.823050元/㎡3给排水工程866.94415元/㎡4供热1040.332636元/㎡5供电1213.721442元/㎡84 6消防工程288.981310元/㎡7围墙、大门等70由上表可知，室外工程费总计为（1+7）项之和：3958.3529万元。3.项目前期费用前期工程准备费用包括土地征用费、规划勘察设计费、其他基建费用。（1）土地征用费按每亩146万元（2190元/平方米）计算2190元/㎡×79032.43㎡=17308.3（万元）（2）规划勘察设计费等：按建筑面积每平米25元计取，25元/㎡×288981.28㎡=722.4532（万元）（3）其他基建费用：3653.5912万元其中：城市基础设施配套费：按建筑面积每方米60元计取，60元/㎡×288981.28㎡=1733.88768（万元）招标代理费：按建安工程总造价的2.5‰计取，51017.18632×2.5‰=127.5430（万元）工程交易费：按建安工程总造价的1.0‰计取，51017.18632×1.0‰=51.0172（万元）标底编制费：按建安工程总造价的3.5‰计取，51017.18632×3.5‰=178.5602（万元）审计费：按建安工程总造价的3.0‰计取，51017.18632×3.0‰=153.0516（万元）工程监理费：按建安工程总造价的1.7％计取，51017.18632×1.7％=867.2922（万元）工程质量监督费：按建安工程总造价的2.8‰计取，84 51017.18632×2.8‰=142.8481（万元）施工图审查费：按建安工程总造价的1.8‰计取，51017.18632×1.8‰=91.8309（万元）人防费：配套公建、商业用房按20元/平方米建筑面积计取，（10000+4000）㎡×20元/㎡=28（万元）防雷审查费：按建安工程总造价的1.8‰计取，51017.18632×1.8‰=91.8309（万元）消防审图费：按建安工程总造价的3.0‰计取，51017.18632×3.0‰=153.0516（万元）抗震审查费，按建筑面积每平方米1.2元计取，则：1.2元/㎡×288981.28㎡=34.6778（万元）表7.3项目前期费序号项目单位金额1土地征用费万元17308.32规划勘察设计费万元722.45323其他基建费用万元3653.59123.1城市基础设施配套费万元1733.887683.2招标代理费万元127.54303.3工程交易费万元51.01723.4标底编制费万元178.56023.5审计费万元153.05163.6工程监理费万元867.292284 3.7工程质量监督费万元142.84813.8施工图审查费万元91.83093.9人防费万元283.10防雷审查费万元91.83093.11消防审图费万元153.05163.12抗震审查费万元34.6778综上所述，项目前期费用共计为：21684.3444万元。4.建设单位管理费这里主要指开发建设单位在项目建设期间从事工程管理所要的费用，包括管理人员工资、职工福利费、办公费、折旧费、修理费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费等，按以上1至3项总和的2%计取。72701.5307×2%=1454.0306万元表7.4建设单位管理费序号项目计算标准1管理人员工资按1至3项总和的2%计取2职工福利费3办公费4折旧费5修理费6职工教育经费84 7劳动保险费8待业保险费5.不可预见费（预备费）基本预备费=（建筑安装工程费+工程建设其他费用）×基本预备费率=51017.18632×3%=1530.5156（万元）涨价预备费=50728.20502×5%=2550.8593（万元）预备费共计：4081.3749万元。6.建设期贷款利息：793.6万元建设期的第一年，一次性向银行贷款24800万元，项目计算期四年内还清。建设期贷款利息率为现行3—5年的中长期银行贷款利率6.40%。则建设期贷款利息计算如下：第一年：0.5×24800×6.40%=793.6（万元）即建设期贷款利息为：793.6万元。7.流动资金：60万元8.项目总投资的确定表7.5项目总投资估算表序号项目费用名称造价或费用(万元)备注1房屋建筑工程费47058.84　2室外工程费3958.3529　3项目前期费21684.3444　4建设单位管理费1454.0306按1至3的2%计取5预备费4081.3749　6建设期贷款利息793.6　利率：6.40%84 7流动资金60总计项目总投资79090.547.4项目资金筹措、来源及使用计划本项目的建设开发总面积为近29万平方米，建设项目总投资为79090.54万元。本项目计划向银行申请24800万元的贷款，占总投资的31%，其余的54290.54万元靠开发企业自有资金和以预售方式进行滚动开发取得的房屋预售款解决，占总投资的69%。全部建设投资按实际情况投入项目建设。详见，附表一《项目总投资估算表》、附表二《资金来源与使用表》。第八章项目财务评价8.1财务评价基础数据的测算8.1.1银行利率建设期贷款利息率为现行3—5年的中长期银行贷款利率6.40%。8.1.2基准收益率本次评价基准收益率选择15.8%，作为本可研项目的基准收益率更符合本地房地产开发市场收益的实际情况。8.1.3计算周期84 依据本地房地产市场行情和本项目所定的中低价位售房的原则确定以四年作为本项目的计算期，以该项目开始建设的当年2012年作为基准年，到2015年售完房为止，即2012年至2015年，四年作为计算期。8.2项目收入与税金估算8.2.1经营收入估算项目建成以后，其主要的经营收入来源就是所开发项目的售房款。本项目将按照拟定的价位售房的原则分为期房预售和现房销售两种形式，对各类房屋的预售价格将适当予以优惠。各类销售收入情况具体计算详见附表四：《销售收入与销售税金及其附加估算表》8.2.2销售税金估算销售税金含营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加，各年的具体计算详见附表四：《销售收入与销售税金及其附加估算表》。8.2.3项目运营成本费用估算本项目竣工验收以后，每年所需的主要运营费用为所开发出房屋的销售费用和经营期间的开发单位管理费，销售费用即销售推广费，包括销售人员工资、资金、福利费、差旅费、物料消耗、折旧费、广告宣传费、销售服务费及预售许可证申领费等。各年的具体计算详见附表四：《销售收入与销售税金及其附加估算表》。8.3项目财务评价8.3.1盈利能力分析1．项目全部资金现金流量表（附表七）所得税后：财务内部收益率（IRR）=48.6%（大于基准收益率15.48%）财务净现值（ic=15.48%）=24203.75万元＞0元静态投资回收期=2.78年动态投资回收期=3.31年财务内部收益率均大于基准折现率，说明盈利能力满足了行业最低要求，财务净现值均大于零，该项目在财务上可以接受。2.项目损益表（附表六）利润总额=销售收入－总成本费用（投资资本、管理费用、销售费用、财务费用）-销售税金及附加84 本建设项目的利润测算详见，附表六《项目损益表》。、其中利润总额为：80151.23万元。由此可以计算如下指标：投资利润率=利润/总投资=80151.23/84810.09=94.5%；投资利税率=（利润总额+销售税金及附加）/总投资=（80151.23+9656.36）/84810.09=105.9%8.3.2清偿能力分析清偿能力分析是通过对《借款还本付息表》（见附表三）和《项目资金来源与运用表》（见附表二）的计算，考察项目计算期内财务状况及偿债能力。全投资所得税后的动态投资回收期为2.78年，所得税前的动态投资回收期为3.11年。8.4项目财务评价结论本项目的财务评价主要体现在两个方面。第一，盈利能力分析。第二，清偿能力分析。通过计算各指标数据，可以看到项目的盈利能力、清偿能力都是符合要求的。第九章项目的不确定性分析9.1项目的盈亏平衡分析盈亏平衡分析是确定销售收入等于生产总成本即盈亏平衡点的一种方法。各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会使方案的损益情况产生质变。进行盈亏平衡分析，找出这种临界值，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，为决策提供依据。总销售收入：R；总成本费用：C(C=F+V×Q)；式中：V——销售费用及营业税及附加；F——固定成本；B——利润；Q——销售量（比重）；84 令:利润B=R-C=0则有：B=R-C174617.69×Q-(79090.54+2227.20+174617.69×（2+5.5）%×Q)=0（其中销售税金及附加为5.5%，销售推广费用2%）则Q=50.35%由上面的计算得知，当Q=50.35%时，即项目的盈亏平衡点为50.35%。一般来说，盈亏平衡点为75%时，项目的抗风险能力适中，本项目盈亏平衡点为50.35%﹤75%，说明本项目具有很强的抗风险能力。9.2项目敏感性分析敏感性分析是指影响方案的因素中一个或几个估计值发生变化时，引起方案经济效果的改变，以及变化的敏感程度。本项目主要针对当销售收入、建设投资分别发生变化时对全部投资内部收益率的单因素敏感性分析。进行单因素敏感性分析时，假定其他因素都不发生任何变动。9.2.1敏感性分析的步骤（1）选定需要分析的不确定性因素。本项目选择销售收入、建设投资为分析对象；（2）确定敏感性分析的经济评价指标；本项目选择NPV、IRR为评价指标对项目进行分析；（3）计算因不确定性因素的变动而引起的评价指标的变动值；（4）计算敏感度系数并对敏感因素进行排序；（5）计算变动因素的临界点。9.2.2全部资金敏感性分析选择该项目建设投资额、销售状况两方面因素作为变动因素，分别对该项目的净现值和财务内部收益率进行单因素敏感性分析。取变化率为10%，起计算结果见下表：表9.1：可变因素对全部资金评价指标的影响全部资金敏感性分析（单位：万元）项目比例净现值（NPV）内部收益率（IRR）84 原始方案0%24203.7548.61%销售收入变化（其他不变）-20%7375.5225.4%-10%15789.6337.1%10%32617.8659.9%20%41031.9771.0%建设投资变化（其他不变）-20%35892.6847.8%-10%30048.2148.2%10%18359.2849.0%20%12514.8249.4%销售收入和建设投资变化对内部收益率的敏感性分析，其结果如表9.1和图9.1所示：内部收益率变化率图9.1销售收入和建设投资敏感性分析图根据表9.1的数据，计算各因素的平均敏感度：销售收入的平均敏感度=（71—25.4）/48.61/40%=2.35建设投资的平均敏感度=（49.4-47.8）/48.61/40%=0.08由此表明，内部收益率对销售收入变化的反应最为敏感。因此要严格控制商品房的销售价格的变化，但是同时也要对建设投资的控制。9.3项目风险控制对策9.3.1风险回避从敏感性分析来看，本项目的风险有些偏大。尤其是销售收入的影响很大，这就提醒开发商在开发建设过程中争取一些积极有效的措施来回避风险。比如：1.缩短施工工期，减少由于资金占用的时间价值带来的不利影响。84 2.项目前期增加销售费用，创造良好的销售业绩，使资金能尽快的回笼，以便于下期开发。3.在营销期间，合理搭配广告周期，充分利用各种广告媒体，选择合适的形式，争取以最小的投入获得最佳宣传效果，树立企业及项目形象，创造品牌效应。4.招标投标过程中，应尽量选择施工水平高；信誉好的施工承包单位，又如在施工过程中坚决不采购、不使用不合格的材料，确保工程项目的质量；9.3.2风险转移1.为了减少筹资融资的经济风险，保证工程项目的顺利实施，公司应认真策划，采取多种方式和渠道进行筹资融资。2.通过正当途径，在不违反法律、法规的情况下，将风险部分转移。如在商签招商引资合同时，应尽量争取有利于自己的条款；在签订施工承包合同时明确承包商的工程质量永久责任制的合同条款，工程款支付方式，外部条件不足时的责任等；3.加强保险意识，按国家的规定，向保险公司投保，如工程保险、财产保险、人身意外险、第三方险等。9.3.3风险监控风险监控过程就是要跟踪识别风险，识别剩余风险和出现的风险，修改风险管理计划，保证风险计划的实施，并评估消减风险的效果9.4不确定性分析结论经过以上分析，本项目有一定的的抗风险能力。但是，由于销售收入的变动对本项目影响较大，应当提高项目的风险意识，采取一些防范风险的措施。本项目的销售面积或销售收入达到总销售的50.35%，项目即可保本，而低于这个比率时，项目将会出现亏损，高于这个比率，项目才可能出现盈利。84 第十章社会评价我们从项目开发对居民收入及生活水平的影响、对就业的影响以及对文化、卫生等多方面的影响，分析本项目建设的可行性和必要性。10.1社会影响分析10.1.1项目的社会影响分析本项目开发建设对完善市政规划起了极大的推动作用，并且改善了包头市九原区的商住条件，有利于积聚人气，拉动城市框架，促进经济发展，对社会发展有利。10.1.2项目与社会相互适应性分析84 本项目总用地近8万平方米，占用了大量的土地，在实施中土地开挖会造成水土流失，对周围环境有一定的影响。本项目的建设有利于改善当地居民的居住水平，项目中的绿化、道路等基础设施的实施有利于改善居住环境质量，提升城市品味。项目建设规模较大，建设期课为当地提供大量劳务工作日机会，可增加地方收入，对稳定社会秩序具有重大意义；项目建设需要大量建筑材料，对当地经济发展，提高人民生活水平作用也很大；项目建设需配套绿化等工程，可以绿化城市、美化环境；项目建成后，将增加物业管理等就业岗位需大量劳务人员。10.2社会影响分析表表10.1社会影响分析表社会因素影响范围程度可能出现后果措施建议对居民收入影响项目市场价格与中等收入相平，对低收入影响较大无严重后果可采用分期付款等多种付款方式对居民生活水平和质量影响影响小区内的居住人员提高居住质量和小区人民的生活水平对居民就业的影响对下岗职工相关单位等产生积极影响提高居民就业率吸纳无业居民就业对地区、文化教育卫生的影响文化、卫生方面范围广增添文化气氛、形成健康卫生环境持续发展对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响基础设施、社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展10.3社会影响分析结论本项目符合本市的经济发展规划，不仅能改善城市面貌，带动本市第三产业的发展，解决城市居民就业问题，而且能带动地区发展，促进本事经济发展。只要资金到位，项目的建设具有较好的社会效益，也会取得好的社会效果。84 第十一章项目综合评价结论及建议11.1项目的综合评价包头市九原区“大成·逐鹿会”项目开发建设项目属于包头市九原区建设范畴。本项目的开发单位相应包头市委、市政府的号召，依据包头市九原区的城市规划要求，初步决定在该小区建设住宅类房屋222918.29平方米，公建类房屋14000平方米，提供1100个车位，总建筑面积近29万平方米，并对其提供优质的的物业管理。84 该工程项目主要目标是在包头市九原区建设一处大规模的集商业、娱乐、居住为一体的多功能小区，此举既可为在包头市供职的公务员等高收入人群在该区提供一处具备居住休闲，环境优雅的理想栖息之地，又可为包头市九原区的房地产业发展做出了一定贡献，同时也可使得包头市九原区的居住环境与居住品位提高档次。本项目具有以下结论：1、市场分析结论通过对当前宏观经济形式、包头市房地产市场的调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规、政策规定，经济效益和社会效益显著。2、经济分析结论通过分析，项目的全部投资财务内部收益率为48.6%＞15.8%（基准收益率）；财务净现值为24203.75万元＞0；静态投资收回期为2.78年，动态投资回期为3.11年，由以上数据可得出：该项目投资收益率较高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能力，本项目在经济上是合理的。综上所述，本项目的实施，其社会、经济效益显著，建议尽快办理相关审批手续，做好规划设计，投入开发建设。11.2建议11.2.1认真做好开发的各项准备工作项目所处区域房地产市场日趋竞争激烈，消费者需求也越来越强烈，良好的规划建设住宅已成为中、高档物业必备的前提条件，公司结合消费者的心理，按照规划设计方案尽快完成景观、庭院详细设计及施工。11.2.2积极认真做好市场推广工作从资金来源看，银行还贷、销售转投入对销售回笼款的依赖性较强，公司密切关注市场变化，加强市场调研，针对目标客户，有针对性地做好宣传推介，尽快开展楼盘的形象展示，尽快聚集人气，创造竞争优势，保障销售方案的顺利实施，加快销售款回笼。11.2.3在施工过程中，保证施工质量和进度本项目能否按规划工期、设计竣工标准完工，以及工程施工过程存在一定的不确定性；在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度的监管力度，确保该项目按计划正常施工；同时，还应注意资金的保障也是施工进度的有效保证。否则，施工进度不能保证，则直接影响销售及完工交付。84 11.2.4做好建设期贷款工作为了降低市场风险，保障贷款资金的安全性、流动性，同时减少开发商的资金压力，保障项目顺利建设，贷款银行对开发商销售款开设专用帐户，对销售款进行监管，保障销售款及时偿还贷款本利。11.2.5加强现代化的物业管理，降低运营费用在本项目开发建设完成之后，建议开发单位加强现代化的物业管理，认真做好各类房屋、设备的维护工作，提高各类房屋、设备的完好率和利用率；另外还应广泛开源节流，努力创收，并注意降低各种运营费用，以取得更好的经济效益。参考文献[1]中国房地产估价师与房地产经纪人学会.《房地产开发经营与管理》.北京：中国建筑工业出版社[2]丁芸、谭善勇.《房地产投资分析决策》.北京：中国建筑工业出版社，2005[3]王勇、陈延辉.《项目可行性研究与评估典型案例精解》.北京：中国建筑工业出版社，2008[4]陆参.《工程建设项目可行性研究实务手册》.北京：中国电力出版社 ，2006[5]叶义仁.《建设工程经济》.北京：中国建筑工业出版社，2006[6]刘晓君.《工程经济学》.北京：中国建筑工业出版社，2003[7]王勇、方志达.《项目可行性研究与评估》.北京：中国建筑工业出版社，200484 [8]国家发改委、建设部.《建设项目经济评价方法与参数》.北京：中国计划出版社，2006[9]潘蜀健、陈琳《房地产市场营销》.北京：中国建筑工业出版社，2003[10]《2010中国统计年鉴》[11]《2010包头市统计年鉴》[12]包头市搜房网[13]中国楼盘网[14]包头房产超市网[15]MartinWynn.《housinginEurope》.NewYork:CroomHelm&Canberra.ST.Martin’s[16]GeoffreyRandall.《PrinciplesofMarketing》.EconomicScience.Press附表附表一：项目总投资估算表序号工程项目（费用）名称基础数据计量单位单价或费率造价或费用(万元)备注（计费标准说明）一、土地成本1土地征用费79032.43平方米2190元17308.30二、前期开发准备费4376.041勘察设计费288981.28平方米25元722.45按总建筑面积25元/㎡2其他基建费用元3653.592.1城市基础设施配套费288981.28平方米60元1733.89按总建筑面积60元/㎡84 2.2招标代理费51017.19元0.25%127.54按建安工程总造价2.3工程交易费51017.19元0.10%51.02按建安工程总造价2.4标底编制费51017.19元0.35%178.56按建安工程总造价2.5审计费51017.19元0.30%153.05按建安工程总造价2.6工程监理费51017.19元1.70%867.29按建安工程总造价2.7工程质量监督费51017.19元0.28%142.85按建安工程总造价2.8施工图审查费51017.19元0.18%91.83按建安工程总造价2.9人防费配套公建、商业平方米20元28.00按20元/㎡建筑面积2.10防雷审查费51017.19元0.18%91.83按建安工程总造价2.11消防审图费51017.19元0.30%153.05按建安工程总造价2.12抗震审查费288981.28平方米1.2元34.68按总建筑面积1.2元/㎡3三通一平费22000.00平方米12元26.40按其建筑面积三、建筑安装工程费47032.431高层钢筋混凝土结构住宅222918.29平方米1580元35221.09按其建筑面积2高层钢筋混凝土结构商铺10000.00平方米1800元1800.00按其建筑面积3双层钢筋混凝土结构会所4000.00平方米1600元640.00按其建筑面积4双层钢筋混凝土结构地下车库52063.02平方米1800元9371.34按其建筑面积四、室外工程费元3958.351室外道路、停车场21467.90平方米140元300.55按其建筑面积2室外绿化35564.59平方米50元177.82按其建筑面积3室外给水系统288981.28平方米15元433.47按总建筑面积4室外排水系统288981.28平方米15元433.47按总建筑面积5供热系统288981.28平方米36元1040.33按总建筑面积6供电系统288981.28平方米42元1213.72按总建筑面积7消防工程288981.28平方米10元288.98按总建筑面积8围墙大门元70.00直接费元72701.53前四项之和五不可预见费元4081.37基本预备费51017.19元3.00%1530.51按建安工程总造价涨价预备费51017.19元5.00%2550.86按建安工程总造价84 建设投资元76782.90前五项之和六建设单位管理费72701.53元2℅1454.03按前四项之和的2%计取七建设期贷款利息24800.00元6.40%793.6间接费元2247.63六项至七项之和八流动资金元60.00总计总造价79090.54附表二：项目资金来源与运用表（单位：万元）序号项目合计2012年2013年2014年2015年1.00总投资84810.0939545.2722220.3021633.491411.031.10固定资产投资79090.5439545.2719772.6419772.640.001.20销售费用3492.35　860.461220.861411.0384 1.30财务费用2227.20　1587.20640.000.002.00资金筹措84810.0939545.2722220.3021633.491411.032.10自筹资金70010.0924745.2722220.3021633.491411.032.1.1自有资本金24745.2724745.27　　　2.1.2销售款转作投资45264.82　22220.3021633.491411.032.20借款14800.0014800.000.000.000.002.2.1中期借款14800.0014800.00　　　2.2.2流动资金借款　　　　　2.2.3短期借款　　　　　附表三：借款还本付息表（单位：万元）序号项目建设期还贷年份2012年2013年2014年1.00银行贷款及还本付息　　　1.10年初借款本息累计0.0024800.0010000.00　本金24800.0010000.000.0084 　建设期利息793.60　　1.20本年借款　0.000.001.30本年应计利息793.601587.20640.001.40本年偿还本金　14800.0010000.001.50本年支付利息793.601587.20640.00　期末贷款本息累计24800.0010000.00　　本年利率6.40%6.40%6.40%2.00还本息资金来源0.0043023.2161042.862.10未分配利润　　　2.20折旧费　　　2.30摊销费　　　2.40未分配利润0.0043023.2161042.86附表四：销售收入、税金及附加估算表（单位：万元）序号年份销售比例2013年2014年2015年合计(万元)一销售收入(万元)　43023.2161042.8670551.61174617.6912013年销售收入（占总收入的40%）43023.21　　43023.2122014年销售收入（占总收入的40%）　61042.86　61042.8684 32015年销售收入（占总收入的20%）　　70551.6170551.61二税金及附加(万元)　2379.183375.673901.509656.361营业税及附加(销售收入的5.5%）2366.283357.363880.349603.974印花税（销售收入0.3‰）12.9118.3121.1752.39附表五：总成本费用估算表（单位：万元）序号项目建设期（年）建设销售期（年）合计2012201320142015一建设投资39545.2719772.6419772.640.0079090.54二财务费用0.001587.20640.000.002227.20三销售费用0.00860.461220.861411.033492.35　合计39545.2722220.3021633.491411.0384810.09附表六：项目损益表（单位：万元）序号项目年份建设期（年）经营期（年）合计2012年2013年2014年2015年84 1.00销售收入　43023.2161042.8670551.61174617.692.00销售税金及附加(5.5%)　2379.183375.673901.509656.363.00总成本费用39545.2722220.3021633.491411.0384810.094.00利润总额（1-2-3）-39545.2718423.7336033.7065239.0880151.235.00所得税(25%)　　9008.4216309.7725318.196.00税后利润-39545.2718423.7327025.2748929.3154833.046.10盈余公积金　　　　0.006.20公益金　　　　0.006.30未分配利润-39545.2718423.7327025.2748929.3154833.04　累计未分配利润-39545.27-21121.545903.7354833.04　附表七：项目全部资金现金流量表（单位：万元）序号项目年份建设期（年）建设销售期（年）2012年2013年2014年2015年合计1现金流入0.0043023.2161042.8670551.61174617.691.1销售收入　43023.2161042.8670551.61174617.691.2回收固定资产余值　　　　0.001.3回收流动资金　　　　0.0084 2现金流出39545.2724599.4834017.5921622.31119784.652.1总成本39545.2722220.3021633.491411.0384810.092.2销售税金及附加0.002379.183375.673901.509656.362.3所得税0.000.009008.4216309.7725318.193净现金流量(1-2)-39545.2718423.7327025.2748929.3154833.044累计净现金流量-39545.27-21121.545903.7354833.04　5折现系数（ic=15.8%）0.860.750.640.56　6折现净现金流量-34149.6313739.1717403.8127210.39　7累计折现净现金流量-34149.63-20410.46-3006.6524203.75　计算指标IRR=48.6%NPV=24203.75　静态投资回收期=2.78动态投资回收期=3.11　附表八：项目全部资金现金流量（单位：万元）序号项目年份建设期（年）建设销售期（年）2012年2013年2014年2015年合计1现金流入0.0043023.2161042.8670551.61174617.691.1销售收入　43023.2161042.8670551.61174617.6984 1.2回收固定资产余值　　　　0.001.3回收流动资金　　　　0.002现金流出39545.2724599.4834017.5921622.31119784.652.1总成本39545.2722220.3021633.491411.0384810.092.2销售税金及附加0.002379.183375.673901.509656.362.3所得税0.000.009008.4216309.7725318.193净现金流量(1-2)-39545.2718423.7327025.2748929.3154833.044累计净现金流量-39545.27-21121.545903.7354833.04　5折现系数0.670.450.300.21　6折现净现金流量-26611.008342.788235.1210033.11　7累计折现净现金流量-26611.00-18268.22-10033.100　　内部收益率48.6%　　　　附表九：项目自有资金现金流量表（单位：万元）序号项目年份建设期（年）建设销售期（年）合计2012年2013年2014年2015年1现金流入043023.21361042.858870551.6134174617.68521.1销售收入　43023.21361042.858870551.6134174617.68521.2回收固定资产余值　　　　084 1.3回收流动资金　　　　02现金流出24745.2714826.8479419044.951421622.3057280239.375062.1自有资金24745.2700024745.272.2销售费用0860.464261220.8571761411.0322683492.3537042.3销售税金及附加02379.1836793375.6700923901.5042219656.3579922.4所得税009008.42413316309.7692325318.193362.5借款本金偿还01000048000148002.6借款利息支付01587.264002227.23净现金流量(1-2)-24745.2728196.3650641997.907448929.3076894378.310144累计净现金流量-24745.273451.09506145449.0024694378.31014　5折现系数（ic=15.8%）0.8635578580.7457321750.643982880.556116476　6折现净现金流量-21368.9723721026.9366427045.9333527210.39419　7累计折现净现金流量-21368.97237-342.035728726703.8976253914.29181　计算指标IRR=127.1%NPV=53914.29　静态投资回收期=1.877604966动态投资回收期=1.012646475　附表十：项目自有资金现金流量表（单位：万元）序号项目年份建设期（年）建设销售期（年）合计2012年2013年2014年2015年1现金流入043023.21361042.858870551.61353137.61.1销售收入　43023.21361042.858870551.613174617.68584 1.2回收固定资产余值　　　　01.3回收流动资金　　　　02现金流出24745.2714826.8479419044.951421622.30638980.22.1自有资金24745.2700002.1销售费用0860.464261220.857181411.032335988.52.1销售税金及附加02379.1836793375.670093901.50422991.62.1所得税009008.4241316309.7693539.42.1借款本金偿还0100004800002.1借款利息支付01587.2640003净现金流量(1-2)-24745.2728196.3650641997.907448929.30814157.54累计净现金流量-24745.273451.09506145449.002594378.31-9796.15折现系数（ic=15.8%）0.4404316230.1939800150.085434930.0376282　6折现净现金流量-10898.599435469.5313043588.088391841.124　7累计折现净现金流量-10898.59943-5429.068123-1840.97970　　自有资金内部收益率127.1%　　　　相关原文及翻译ThesustainabledevelopmentofChina"srealestateAbstract:Atpresentourcountry"seconomicandsocialdevelopmenthascometoacriticaloftheorderSection,howeverthedevelopmentofestateindustryofthenationaleconomyhasaprofoundeffect.EstateProductionofsustainabledevelopmentisrelatedtorealizeindustryitselfgoodcirculationofnewwayofthinking,isSocialharmony,soitisaveryimportantposition.ThispaperdiscussesThedefinitionofsustainabledevelopmentofrealestate,problemsandsolvingthinkingandevaluatingsquareMethodarereviewed.84 Keywords:SustainabledevelopmentRealestate1econnotationofsustainabledevelopmentofestateSustainabledevelopmentisthe1980sproposedanewconcept.In1987worldcommissionofenvironmentanddevelopmentinthefutureofourcommonreportfirstexpoundstheconceptofsustainabledevelopment,gettheinternationalcommunity"sbroadconsensus.Sustainabledevelopmentreferstosatisfytherequirementofmodernanddoesnotdamagetheabilityoffuturegenerationstomeetdemand.Therealestateindustrysustainabledevelopmentconsistsoftwopartyofmeanings:onereferstotherealestateindustrydevelopmentshouldnotonlymeetthepeopleofvariousrealestateproductdemandandtomeettheneedsofthedevelopmentoffuturegenerations.Amongthem,includingthesustainableutilizationoflandresources,thestabilityofthehousingindustrycoordinateddevelopment,realestatemarketofperfectandlivingenvironmentimprovement,etc.;2itisweshouldnotonlykeepindustryunceasinglygrowthwhilethenationaleconomyandsocietyandcoordinateddevelopmentofotherindustries,includingsocialequity;Thesustainabilityofresourcedevelopmentandutilization,suchaslandresources,spatialresources,buildingthesustainabilityofresourceutilization,Industrialdevelopmentofcoordinationandsoon.Therealestateindustrysustainabledevelopmentshouldbethehouses,ownerandenvironmentalthreeelementsasawhole,theemphasisontheuseofnaturalresourcesandprotection,toreachthedemandfornaturalnaturewiththebalancebetweenthereturns.Theconceptofsustainabledevelopmentofrealestateindustrycanbesummarizedastwopoints:oneistomeetpeopleandtheirchildrenforhousingandotherrealestateproductneeds,Twoistokeeptherealestateindustryandurbanplanningandnationaleconomycoordinateddevelopmentofotherindustries,maintenanceandconstructionandgoodecologicalenvironment,itsconstructionandhowtouseitifinharmonywiththeenvironment,willcreatebeautifulenvironmentandurbanlayout.Thesustainabledevelopmentofrealestateindustry,isindealingwithgoodurbanplanning,energysaving,onthebasisofsolvingthemomentaryinterestsandlong-terminterestsrelation,thelocalinterestandtheoverallbenefitrelations,economicbenefitsandsocialbenefitrelations,sustainabledevelopmentandsustainablegrowth,achieverealestateconstructionplanningform,residentialfunction,environmentalbenefitsandculturalfeaturesofsustainabledevelopment.Anyhowdomesticscholarsonitsdefinitionisalmostthesame,wecanbeinthemonthebasisofsustainabledevelopmentofrealestatedefinedas:shouldnotonlymeetthediverseneedsofcontemporaryofrealestate,andrationalutilizationoflandresources,protecttheecologicalenvironment,forfuturegenerationsofproductionandlife,createthenecessaryspacedevelopmentcondition,isrealestateeconomyandpopulation,resources,environment,socialcoordinateddevelopmentresult.84 2AboutsustainabledevelopmentofrealestateexistingproblemsOurcountryisintheharmonioussociety"stransformationperiod,theeconomicdevelopmentandenvironmentprotectionproblemsaremoreprominent.Andrealestateindustryofourcountrylatestart,foundationisbad,andfacingthepopulation,resourcesandthehugerestriction.Thereforeitisnecessarytounderstandthesustainabledevelopmentofrealestateinourcountryfacepossibleproblems.Ourcountryexists4ofsustainabledevelopmentofrealestateindustryinourcountrypressurefactors:consumerdemandpressure,speculativedemandpressures,environmentandresourcepressureandinternationalcompetition.Ourexisting3unsustainableaffectsrealestatedevelopment.Thefirstforlandresourcesandlaborresourcesofunsustainable.Intheonlylandresources,amongwhichtherearemostisthatthereisnowayforthedevelopmentofregionaldevelopmentoflandresourcesmorescarce.Alsoexistwasteofresourcesanderosion.Throughtherelevantdomesticinstitutionsofpopulationpredictiondescriptionofthepopulationagestructurechangingtrendsfoundthatsupplyconditionwillbedecreasedyear.Accordingtothetheoryofsupplyanddemand,ifthesupplyreducethenwillbringpricestorise,whichwillbringaboutlabordemandhigherrealestateindustryadversely.Thereare4mainproblemsinthesustainabledevelopmentofrealestatemustsolve.Firstofallawasteofresourcesanderosion.Duetodevelopoutofcontrolanddisorderlydevelopment,causeoflandresourcessquanderedandthelossofstate-ownedassets.ThenisthecommodityhouseKongZhiLiangincrease,andarefurtherexpanded.Thethirdisrealestatedevelopmentintheshort-term,causingdamagetoecologicalenvironment.Thedeveloperone-sidedpursuitofeconomic,causebuildingdensityhigh,cubageisexorbitant,lackofgreenspace,somerealestatedevelopmentandconstructiontoneglecttheecologicalenvironmentprotectionandconstruction.Thelastpartistherealestateindustrydevelopmentandfinancialrelationshiphasnotstraighten,realestatedevelopmentlackofstablesourceoffunds.China"srealestatedevelopingproblemsmainlydisplaysin:first,developoutofcontrol,causedisorderdevelopmentoflandresourcessquanderedandthelossofstate-ownedassets,Thesecondoverall,structuraldistortionsinsupplyanddemandandcausedalotofvacancy,Thethirdestatedevelopmentoflargeshort-term,ontheecologicalenvironmentenormousdestruction;Housingdesign,unreasonabledistribution,technologycontentislow,causingthewasteofresourcesanddestruction.Inconclusion,wecanbesummarizedasproblem3.Thefirstaspectisthewasteofresourcesandenvironmentaljealousy.Inordertoobtaintheexistinginterests,developersbehaviorcausedsocialincreasedcosts.Thesecondaspectisthemarketsupplyanddemandstructure,alargenumberofvacancycommodityhousecauseddistortionsinsupplyanddemand.Andthethirdwayismarketpolicyenvironment,includingthedevelopersofpoliciesandrealestatefinancemarketpolicies.84 3AffectthepricesoffactoranalysisFirstlyistheinfluenceofinflation.Forthetimebeing,thereareindeedmanyhousingestatesinvestorswhowanttoavertinflationrisks.TheseinvestorsholdthatoccidentalcountieswithAmericaastheheadusemoreoftentheprintmoneymachinesinordertosavefinancialcrisis,andourcountryalsocarryouttheloosecurrencycreditpoliciesthatarerarelyseen.Thesewillsurelyleadtoaseriousinflationofbothhomeandabroadinthefuture.Howtoavoidthefateofcashdepreciationbecomesaknotconfrontedpeople,especiallyrichpeople.Iftheyaretoinvestinthestockmarket,stockpricesmightfalloneday;iftheyaretoinvestinthegovernmentloanorinthebank,thelowproceedscannothedgeagainstinflation.Therefore,choosingtoinvestinrealestatebecomestheirprioritytochoose,becauserealestateisrootedinsoilwhilethenon-regenerativesoilcannotonlymoreandmorerarelyseen.Besides,withtheconstantadvanceofurbanizationofourcountry,demandsofurbanhousepropertyareonanincrease,resultinginahigherandhigherpriceinhouseproperty.Therefore,investmentinhousepropertybecomestheirbestchoicetocounterinflation.Secondlyistheconstantemergenceofnewprimesites.Whatneedstobenotedisthatthisroundofprimelotquotationisdifferentfromthatin2007inthatin2007,thoseprimesitesaremostlyinvestedbyHKordomesticprivate-ownedenterprises,whileinthisyear,theymostlyfallintothestate-ownedenterprises.Thesestate-ownedenterprisesdonotevenblinkeyesevenwhentheypaytwiceorthreetimesofthetransactionprices.Becauselandpriceisthemaincostofhousingprices,sowheneverthereappearsaprimesite,thehousingpricesintherearesurging.Forexample,inJuly,23rd,2010,JindiGroupsgottheprimesitenamedQingpuzhaogangintheUrbanareaofShanghaiwith14495yuanpersquaremeter,withhousingpricesintheUrbanShanghaiswiftlysurging.InJiading,thehousingpricespersquaremeterexceeded10thousandyuanforthefirsttime,whileinJinshan,itsurgedby90.38%.Thirdlyistheencouragementandsupportoflocalgovernment.Becausethelandgrantfeeisabigfinancialresourceoflocalgovernments,sogovernmentsinallplacesallwantaconstantriseofrealestatewhichcanresultinariseinlandprice.Forthispurpose,governmentswouldadvertisethattheirhousepropertiesbelongtovaluelow-lyinglandindifferentversionswhilethelocalgovernmentswouldnotcarefullycarrythemoutwithvariousreasonsandmeans.Whenthecentralgovernmentlaunchesmarket-rescuepolicies,localgovernmentwouldalwaystakemeasuresfirsttolaunchsomelooserandmoreactivemarket-rescueencouragementmeasures.Allthesemakehousingmarketinvestorsgainconfidence.Fourthlyaretheloosecreditbehaviorsofcommercialbanks.In2009,preferentialcreditpoliciesofthecentralbankswereoriginallygiventoconsumerswhowantedtopurchasehouses,butagainstthebackdropofrichmobility,commercialbanksarescramblingforedgeballsforstrivingforthisexcellentasset,whichwouldgrantinvestorsofhousingadownpaymentof20%84 andprivilegesofdiscountininterest,thosetwosetsofconsumersarenoexceptions.Manyinvestorspurchasehouseswithrelativelylittlemoneyandtheseinvestorscontrolthemaingistofrealestatemarketwhodoeverythingtomakerealmarketinvestmentmoreandmoreprosperouswiththehousingpriceshigherandhigher.Theabove-saidfactorsareinterrelatedandinterpenetrated,whichformsathickchainofhousinginvestmentwithonelinkconnectingwithanother,makingcommercialhousesbecomingconsumablesofthemassestransfertoinvestmentoftheminorityofpeople.Ifthistendencyistosprawl,theconsequenceswillbeextremelyserious.4propertyofsustainabledevelopmentofevaluationsystemAccordingtothecompleteness,practicability,correlationandforward-looking,createtheprincipleofcombiningurbanrealestateindustrysustainabledevelopmentevaluationindexsystem.Itincludeseconomicevaluationfactors,populationevaluationfactors,socialevaluationfactors,resourceevaluationfactorsandenvironmentalevaluationfactorsfromfiveaspects.Amongthem,theeconomicevaluationfactorsincludingpercapitaGDP,urbanresidents"percapitaconsumerspending,developmentofrealestateinvestmentgrowth,therealestateindustryaddedvalueofGDP;Populationevaluationfactorsincludeurbanpopulationdensity,urbanpopulationgrowthrate;Socialevaluationfactorsincludingurbanizationlevel,therealestateindustryemployment,citygaspopularization,realestateprofessionalsLabourremunerationrate,Environmentalevaluationfactorsincludeurbanpercapitapublicgreenbeltarea,citylifesewagetreatment,thefinishedgreencoverage,Resourceevaluationfactorsincludinglanddevelopmentarea,urbanpercapitagrowthresidentialusablefloorarea,onaverage,life-waterquantity,housingconstructioncompletionrate.Usingtheseindexestablishedefficacyfunction,drawevaluations,andtheresultdelimited5grades.Willrecycleeconomytheoryisintroducedbasedonrealestate,constructionoftherealestateindustryrecyclingeconomyindexsystem.Theythinkthatrealestateindustryalsohavetheirown3Rprinciple,reduction,REUSEmt,REUSEandRECYCLERECYCLE.Andtheirenergy,resourcesindex,landuseindex,thespecificcontentsoftheenvironmentalindicatorswith3Rprincipleforanalysis,thatthefinalconclusion.Throughtheeconomy,resourcesandenvironment,populationandsocietyareanalyzed,intermsofmacroscopicperspectiveofthesefactorsontheinfluenceofrealestateindustry,foundedtherealestateevaluationindexsystem,itincludesfourindexsystem:economicindexsystem(includingeconomiclevel,theeconomicstructure,economicbenefitsandeconomicabilitytwo-levelindex);etc.Resourceutilizationofindexsystem(includingwater,land,forest,mineral,energy,andcomprehensiveutilizationtwo-levelindex);etc.Environmentalindexsystem(includingwater,land,atmosphere,waste,noiseandenvironmentalprotectionindexclass2);Populationandsocietyindexsystem(population,employment,people"slife,publicsecurity,satisfaction);Systemwithscienceand84 educationindexsystem(includingscienceandeducationinvestment,scienceandtechnologydevelopmentdegree,scienceandoutputandsystemfortwo-levelindex),therealestateindustrysustainabledevelopmentprovidesevaluations.Andintroducedtheuseofanalytichierarchyprocess(AHP)realestateindustrysustainabledevelopmentlevelassessmentmethod.Anyhow,scholarscreatedrealestateindustrysustainabledevelopmentevaluationindexsystem,thispaperintroducesthelevelofthesustainabledevelopmentofrealestateindustryassessmentmethod.Forthesustainabledevelopmentofrealestateappraisalsystemestablishedthefoundation.Inmyopinion,toestablishthesystemofsustainabledevelopmentofrealestateindustrymustbefrommanyaspects,whetheringovernment,developersorbuyersallshouldwithrelevantprinciplesasguidance,toestablishrealestatesustainabledevelopmentsystem.5AboutsustainabledevelopmentofrealestatesolutioncountermeasuresandmethodsPushtherealestateindustrysustainabledevelopmentneedsthreeaspects.Oneistointernalizetheexternality,drivemarketmainbody.Solveexistingexternalityproblem.Amoreeffectivewayisthroughtherelevantfinancialandtaxpolicydesign,bepossibleexternalityinternalizestheeconomiccostorincome,soastodrivemarketmainbodyintosustainabledevelopmentmode.2itistoestablishastandardizedmarket,callingforlong-termeconomic.Threeisguideandpromotethehealthydevelopmentofexcessdemand.Toincreasenationalmacro-control,improvethelandresourceutilizationefficiency,throughtheeconomyapplicableroomcontrolpricesandperfectingrelevantlegislationtosolvetheexistingproblems.Facefoamscientificregulation,topreventtheeconomyfromoverheatingthereistobeapowerfulmacroeconomiccontrol.Third,regulatelandmarket,insisttocherish,rationalutilizationoflandandprotectingcultivatedlandbasicstatepolicy.Hethinksthatrealestatesustainabledevelopmentdependsonunceasinginnovation.Therealestateindustrysustainabledevelopmentofbasicideas:thefirststandardlandmanagementandplanningmanagement,improvetherelationsoftheurbanplanningscientific,Thesecondtakeeffectivemeasurestopromotethevacancyofsaleofcommodity,Thethirdadjustmentrealestateproductstructure,preventnewvacancyappear;Thefourthattachedgreatimportancetoenvironmentalprotectionandmaintainingecologicalbalance,Thefifthimprovedesignlevel,increasethehouseshigh-techcontent.Accordingtotheaboveproblems,wealsocanbedividedintothreeaspects.CountermeasuresThefirstisthegovernmentshouldstrengthentherulestoprotectresourcesandenvironmentaldamage.Thesecondistostrengthenmacro-controlistoguidethedeveloper"sbehavior.Thethirdistoperfectandrealestatemarketrelevantpoliciesandregulations.References:84 [1].ZhaoHuaPing,zhangSuodi.RealestateinChina"ssustainabledevelopment.[J].Technicaleconomy,2006(4).[2].GuoSu.Theoryofsustainabledevelopmentofrealestateindustry[J]Industry.Scienceandtechnologyinformation,2006.[3]TongKeKe.PromoteChineserealestateindustrysustainabledevelopmentresearch.[J]Industry.,2006.[4]PinYongfu,Realestateindustrymustwalkonthepathofsustainabledevelopment[J].China"srealestate,2003(11):34-35.论我国房地产的可持续发展摘要：目前我国的经济和社会的发展已经到了关键的阶段，然而房地产行业的发展对国民经济有着深刻的影响。房地产的可持续发展是关系到实现行业自身良好循环的新思路，是构建和谐社会的目标，因此具有极其重要的地位。本文对我国房地产可持续发展的定义、存在的问题、解决思路以及评价方法进行了综述。关键词：可持续发展房地产正文：1.关于房地产可持续发展的含义可持续发展是20世纪80年代提出的一个新概念。1987年世界环境与发展委员会在《我们共同的未来》报告中第一次阐述了可持续发展的概念，得到了国际社会的广泛共识。可持续发展是指既满足现代人的需求又不损害后代人满足需求的能力。房地产业可持续发展包括两个方而的含义：一是指房地产业的发展既要满足当代人对各种房地产品的要求，又要满足子孙后代未来发展的需要。其中，包括土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场的完善及人居环境的改善等；二是既要保持产业自身不断增长，又要与社会以及国民经济其他产业协调发展，主要包括社会的公平性；资源开发利用的可持续性，如土地资源、空间资源、建材资源利用的可持续性；产业发展的协调性等等。84 房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体,重视对自然资源的使用和保护,争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。房地产业可持续发展的涵义可概括为两点：一是满足当代人及其子孙对住房以及其他房地产产品的需求；二是要保持房地产业与城市规划和国民经济其他产业协调发展，维护和建设良好的生态环境，其建设和使用方式若与环境相协调，将创造优美的环境和城市布局。房地产业的可持续发展，是在处理好城乡规划、节约能源的基础上，解决好眼前利益和长远利益的关系，局部利益与整体利益的关系，经济利益和社会利益的关系,可持续发展与可持续增长的关系,达到房地产建筑的规划形态、住宅功能、环境效益、人文特色的可持续发展。总之国内学者对其所下的定义都大同小异，我们可以在他们的基础上将房地产可持续发展定义为：既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境,为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件，是房地产经济与人口、资源、环境、社会协调发展的结果。2．关于房地产可持续发展存在的问题我国正处于和谐社会的转型时期，经济发展和环境保护的问题比较突出。而我国房地产业起步晚、基础差，又面临人口资源的巨大制约。因此必须认清我国房地产可持续发展可能面临的问题。我国存在4个我国房地产业可持续发展的压力因素：消费需求的压力、投机需求的压力、环境和资源压力和国际竞争压力。我国存在的3中不可持续性影响着房地产的发展。第一为土地资源和劳动力资源的不可持续性。在仅有的土地资源中，其中尚有大部分是没有办法开发的地域，可供开发的土地资源更加稀缺。而且存在资源的浪费与流失。通过国内相关机构对人口的预测所描述的人口年龄结构的变化趋势发现，供给状况将逐年下降。根据供求理论，如果供给降低那么将带来价格的上升，这将对劳动力需求较高的房地产业产生不利的影响。有4个主要问题是房地产可持续发展必须要解决的。首先是资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。然后是商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。第三是房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。最后为房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。我国房地产开发中存在的问题主要表现在：第一开发失控，无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失；第二总量性、结构性供求失衡，造成大量商品房空置；第三房地产开发中的大量短期行为，对生态环境造成极大的破坏；房屋的设计、布局不合理，科技含量低，造成资源的浪费和破坏。84 总之，我们可以将问题归纳为三个方面。第一个方面是对资源的浪费和对环境的破环。为了获得现有的利益，开发商的行为造成了社会成本的增加。第二方面是市场供求结构，大量的空置商品房造成了供求失衡。第三方面是市场政策环境，其中就包括对开发商的政策和房地产金融市场政策。3．影响房价的因素分析首先是通胀预期的作用。时下，为规避通胀风险而进行房产投资的人确实不在少数。这些人认为，以美国为首的西方发达国家为挽救金融危机而大开印钞机，我国为防止经济过分下行也实行罕见的宽松货币信贷政策，这些都必然导致未来国内外严重的通货膨胀。如何避免手中货币贬值的命运，成了人们特别是有钱人面临的一道难题。投资股市吧，说不定哪天股价大跌；投资国债或放银行吧，收益率低得不足以抵御通涨。于是，选择投资不动产就成了他们最优选择，因为不动产生根于土地，而不可再生的土地只会越来越稀缺，再说随着我国城市化不断推进，城市房产的需求只会越来越大，从而房产的价格在未来只会越来越高，于是投资房产就成了他们抗通胀的最好手段。第二是新地王不断涌现。值得注意的是，这一轮地王行情与2007年的一个显著差别是，2007年拿下地王的多为港资和内地民企，而今年地王大多落入国企手中。这些国资背景的房企在土地市场上出手阔绰，叫价毫不手软，成交价高出起价一倍或者两倍也不眨眼。因为地价是房价的主要成本，因此，只要什么地方有个地王出现，那里的房价立刻应声而涨。如今年7月23日金地集团以每平方米14495元的楼板价拿下地处上海郊区的青浦赵巷地王，上海郊区房价迅速大涨。嘉定区首次突破万元大关，金山区上涨90.38%。三是地方政府的鼓励和撑腰。由于土地出让金是地方政府一大财源，因此各地政府无不希望本地房价节节攀升，因为房价升了地价就能涨。为此，不仅各地政府总以不同形式宣传本地房价属价值洼地，而且总在税收，信贷、户籍等等方面给投资者以优惠。中央政府出台抑制房产投资和投机政策时，地方政府总以种种理由和手法不认真执行，而中央政府出台救市政策时，地方政府总先行动，出台一些更宽松、更积极的救市鼓励措施。这都使房市投资者信心倍增，底气更足。四是商业银行的宽松信贷行为。2009年央行的优惠信贷政策本来是给购房的消费者的，但在流动性充裕的大背景下，各商业银行为了争夺房贷这块优良资产，纷纷打起擦边球，给购买住房的投资者以首付20%和利率打折的优惠，不以二套房贷论处。许多投资者以较少自有资金买了房，又在税收优惠的大气候下，迅速在房地产投资市场上呼风唤雨，大显身手，使房产投资烈火越烧越旺，房价也越来越高。以上这些因素相互联系，相互渗透，一环接一环地形成了一根住房投资的粗链条，使商品住房从本来供广大人民居住的消费品逐渐演变成少数人手中的投资品。这一趋势如果让其蔓延，后果将十分严重。84 5．地产可持续发展的评价体系根据全面性、实用性、相关性和前瞻性相结合的原则，创建了城市房地产业可持续发展评价指标体系。它包括经济评价因子、人口评价因子、社会评价因子、资源评价因子和环境评价因子5个方面。其中，经济评价因子包括人均国内生产总值、城市居民人均消费性支出、房地产开发投资增长率、房地产业增加值占GDP的比重；人口评价因子包括城市人口密度、城镇人口增长率；社会评价因子包括城市化水平、房地产业就业率、城市用气普及率、房地产从业人员劳动报酬增长率；环境评价因子包括城市人均公共绿地面积、城市生活污水处理率、建成区绿化覆盖率；资源评价因子包括土地开发面积增长率、城市人均住宅使用面积、人均日生活用水量、房屋建筑竣工率。并利用这些指标建立了功效函数，得出评估值，并将结果划为5个档次。将循环经济的思想引入房地产行业，构建基于房地产业的循环经济指标体系。他们认为房地产行业也有自己的3R原则，减量化REDUCE、再使用REUSE、以及再循环RECYCLE。并将能源、资源指标，土地使用指标，环境指标的具体内容用3R原则进行分析，得出最后的结论。通过对经济、资源、环境、人口与社会等的分析，从宏观角度分析了这些因素对房地产业的影响，创建了房地产业指标评价体系，共包括四大指标体系：经济指标体系(包括经济水平、经济结构、经济效益、经济能力等二级指标)；资源利用的指标体系(包括水、土地、森林、矿产、能源、综合利用等二级指标)；环境指标体系(包括水、土地、大气、废物、噪声、环境保护等二级指标)；人口与社会指标体系(人口、就业、人民生活、公共安全、满意度)；制度与科教指标体系(包括科教投入、科教发展程度、科教产出、制度等二级指标)，为房地产业可持续发展提供了评价依据。并介绍了利用层次分析法(AHP)进行房地产业可持续发展水平评价的方法。总之，学者们创建了房地产业可持续发展评价的指标体系，介绍了对房地产业可持续发展水平评价的方法。为房地产可持续发展的评价体系建立了基础。笔者认为，要建立房地产可持续发展的体系必须从多个方面着手，不论是政府，开发商还是购房者都应该以相关的原则为指导，来建立房地产可持续发展体系。4．地产可持续发展解决对策和方法84 推动房地产业可持续发展需求三方面着手。一是内化外部性,激励市场主体。解决存在的外部性问题。一个比较有效的方法就是通过对相关金融和税收政策的设计，将可能产生的外部性内化为经济成本或者收益，以此来激励市场主体投入到可持续开发的模式中来。二是建立规范市场，呼唤长期经济。三是引导过度需求,推动健康发展。要加大国家的宏观调控力度，提高土地资源利用效率，通过经济适用房控制房价和完善有关立法来解决存在的问题。正视泡沫科学调控，防止经济过热政府要实行强有力的宏观调控。再者就是规范土地市场，坚持十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策。他认为房地产可持续发展还要依靠不断的创新。房地产业可持续发展的基本思路：第一规范土地管理与规划管理的关系，提高城市规划的科学性；第二采取有效措施，大力促进空置商品房销售；第三调整房地产产品结构、防止新的空置出现；第四重视环境保护，维护生态平衡；第五提高房屋设计水平，加大高新技术含量。针对上面的问题，我们也可以将对策分为三个方面。第一是政府应加强法规制定来保护资源和环境的破坏。第二是加强宏观调控来引导开发商的行为。第三是完善与房地产市场有关的政策法规。参考文献：[1]赵华平.张所地.论中国房地产业的可持续发展[J].技术经济,2006(4).[2]郭苏豫.论房地产业的可持续发展[J].科技信息,2006.[3]佟克克.促进中国房地产业可持续发展研究[J].产业论坛,2006.[4]骈永富.房地产业必须走可持续发展的道路[J].中国房地产,2003(11):34-35致谢经过近一学期的准备，毕业论文终于顺利结束，首先，我要感谢我的指导教师张爱琳老师。从初稿到定稿，张老师不厌其烦，一审再审，最终有了这篇论文的成型。同时，我要感谢建工学院所有给我授过课的老师，感谢你们传授给我各方面知识，让我可以顺利的结束四年的大学生活。同时，我还要感谢学院的各位工作人员，他们认真84 的工作使我和同学们的学习和生活井然有序。还有，感谢我们毕业小组的所有关心和帮助过我的同学们，是你们的陪伴，彼此的相扶相持，才会使得毕业设计更加顺利的完成。最后谢谢我的父母，谢谢你们。此致敬礼陈丹清2013年6月84'