北京某大型房地产综合体项目可行性研究报告

'北京某大型房地产综合体项目第1章概述1.1引言改革开放后我国房地产业的发展经历了四个发展期：从1984年—1988年大约5年的时间，实现了从无到有、从理论到实践的历史性发展；从1991年—到1995年大约5年的时间，由弱到强、由不规范到理性发展的第二个发展期；从1998年—2002年，国内市场逐步完善和成熟、加入世贸组织及举办奥运、新经济高科技与房地产业的结合等诸多影响因素，为我国房地产业实现第三次飞跃提供了内外部条件，房地产业进入了新的快速发展时期。2004年起，全国的房价一路高企、供应结构性矛盾浮出水面，面对严峻的市场形势，政府部门的发展理念由增长、效率转向民生、公平，“8.31”大限、“新旧国八条”、“国六条”、“37号文”等政策性文件接踵而来，土地供应方式、金融政策、住宅交易规则、产品供应结构等均发生了很大的变化，这些调控措施将更加有利于房地产市场持续健康稳定的发展。近年政府实施的一系列宏观调控措施主要针对住宅市场，对已有商业地产项目并未产生较大的影响。加之目前中国经济处在高速增长期，国内局势稳定，并且受人民币升值预期和国内优质收益型物业的高回报率（海外基金对购买北京物业的回报率要求一般在税后8-10％，相对于新加坡4％、日本5％、美国6-7％的投资回报预期，明显高出不少）的吸引，海外资本在北京的首选高级写字楼、商场、酒店等持有型物业，更多的投资从住宅转向商业地产市场。临近200810 年，近两年将是建设高峰期，商业地产短期内供大于求的态势明显，竞争也将越来越激烈。2006年是中国入世过渡期的最后一年，年底之前中国将全面开放零售、金融等市场，外资机构的大量进入对商业物业的需求将越来越大，因此商业地产将迎来更多的机遇与挑战。未来商业地产市场将向多元化方向发展，根据不同位置、规模、产品特点而设计的社区型、主题型、生态型、体验型等商业尤其是综合体类的大型商业地产项目将具有较大的发展潜力和良好的发展空间。而未来商业地产的竞争主要体现在对稀缺土地资源的占有、高度发达的设计施工水平、丰富的运营经验等综合竞争力上。随着整体持有商业物业水平的提高，后期商业运营水平的高低已经成为商业地产成败的关键，同样对于商业企业来说寻找合适的经营场所对未来经营也是至关重要。在外部政策、市场、项目合作等环境发生重大变化的情况下，本文对该大型综合体项目从宏观经济、市场研究、产品定位、投资效益分析等多个方面对该项目的可行性进行研究，对项目的赢利能力进行综合了分析。1.2宏观经济环境概述2001年中国经济在世界经济低迷的大环境中继续保持了稳定增长，国内生产总值的总量为95800亿元，增长率为7.3％。与世界经济明显回落的态势比较，中国经济稳步增长的态势明显。自2001年以来，中国经济进入新一轮扩张周期，国民经济出现较快增长态势；同时经济发展过程中也出现了投资膨胀、结构性矛盾突出等不稳定、不健康因素。国家积极采取宏观调控措施，使国民经济总体形势连续保持了前所未有的良好状态。2005年，是1998年以来我国宏观经济运行最好的一年，国民经济呈现高增长、低通胀的良好发展态势，经济运行的稳定性有所提高，发展的协调性有所改善，整个经济朝着宏观调控的预期目标继续发展。2005年全年GDP增长9.9％，与上年基本持平；粮食连续两年获得丰收；工业企业利润增长22.6％10 ；科技、教育、文化、卫生、体育等事业全面发展。固定资产投资增速继续放缓；消费水平进一步提高，结构升级步伐继续加快；对外贸易总额仍保持较快增长。城镇新增就业970万人；城乡居民收入继续保持较快增长；CPI涨幅仅为1.8％。在宏观调控四大目标中，除国际收支逐步平衡的问题更加突出外，经济增长、物价和就业问题更加协调。重要领域改革取得突破性进展：农村综合体制改革试点继续推进，国有商业银行股份制改革进程加快，上市公司股权分置改革试点顺利实施，人民币汇率形成机制进一步完善，国有企业建立现代企业制度步伐加快。但是，国内经济运行中出现了企业利润增幅回落、部分行业产能过剩等新问题，外部经济环境的不稳定和不确定因素也在增加，如盲目投资、低水平扩张造成的产能过剩矛盾，有可能进一步显现；农业的基础地位在整个发展过程中还不稳定；对外贸易不平衡加剧增加了贸易摩擦的几率；能源价格波动、国际资本投机等问题，都不可避免地反映到我国经济发展中来。2006年是我国"十一五"规划的开局之年，也是我国加入世界贸易组织5年过渡期的最后一年，针对当前经济运行特征，中央政府提出2006年宏观调控基本取向是保持政策的连续性和稳定性，为此将进一步扩大消费需求，优化投资结构，推进社会主义新农村建设，促进资源节约，转变贸易增长方式，加快科技发展，推进教育、医疗、金融、财税、价格等体制改革。在这一政策背景下，2006年我国经济增长速度将进一步回落，宏观经济形势将朝着更加健康的方向发展。其中，针对住宅价格增长过快对房地产进行的一系列宏观调控还会进一步加强，房地产市场将朝着更加规范、健康、有序的方向发展，而对房地产开发企业的综合能力也提出了更高的要求。1.3北京市经济背景10 北京是中华人民共和国的首都，政治、文化、国际交往中心；世界著名的历史文化名城；中国吸引外资公司投资数量最多和中国经济实力最强的城市之一。拥有丰富的旅游资源、完善的基础设施和城市道路交通系统。未来北京将建设成为经济繁荣、社会安定和各项公共服务设施、基础建设及生态环境达到世界一流水平的现代化国际宜居城市。·国内生产总值及实际增长率2005年北京市实现国内生产总值6814.5亿元，比2004年增长11％，经济增长率连续五年稳步上升。2005年人均国内生产总值达到4.49万元，比上年增长8.19％，是2000年的1.9倍。2001至2005年，北京经济年均增速达到10％；全市国内生产总值累计超过10000亿元。2001－2010年北京实际国内生产总值的平均增长率的目标为9％。图1.1北京国内生产总值及增速数据来源：北京市统计年鉴·通货膨胀图1.2北京零售价格指数10 数据来源：北京市统计年鉴自2003年起，消费品价格指数低速增长，通货膨胀得到有效抑制。·外商直接投资金融全球化促进国际资本流动加速，加入WTO后，对外开放领域拓宽，外商投资环境得到改善。政府鼓励外商进行危旧房改造和城市基础设施建设。直接利用外资持续增长，外资投向趋于合理。2001年-2005年“十五”期间，全市共签订利用外资项目7821个，合同外资金额219.6亿美元，分别比“九五”时期增长90.8％和87.3％。实际利用外资五年累计达123.2亿美元，比“九五”时期增长24.6％。图1.3北京直接利用外资情况数据来源：北京市统计年鉴·产业结构2005年全市实现地区生产总值6814.5亿元，比上年增长11％。其中，第一产业增加值97.7亿元，下降1％；第二产业增加值2100.5亿元，增长11.7％；第三产业增加值4616.3亿元，增长11.2％。北京第三产业的产值在北京市国内生产总值中所占的比例为43.7％10 。北京市经济结构中，高新技术产业成为北京市经济的重要增长点和首都经济的核心，并已形成一定的总量规模。现代服务业呈现良好发展态势。银行和保险、批发和零售、交通和运输以及远程通讯业是北京第三产业的支柱行业。加入WTO不仅对居民消费有积极影响，也是北京市产业结构调整升级的重要时机。2010年，第三产业预计将达到当年国民生产总值的63.1％，第一产业和第二产业分别为2.7％和34.2％。·固定资产投资图1.4北京历年完成投资情况数据来源：北京市统计年鉴2004年初，全市固定资产投资增速偏高，通过坚决贯彻落实中央宏观调控措施，投资增速逐步放缓。全年全社会固定资产投资2528.3亿元，比上年增长17.2％，增幅下降1.7个百分点。其中，基本建设投资631.4亿元，增长22.7％；更新改造投资175.3亿元，下降18.9％；房地产开发投资1473.3亿元，增长22.5％。2005年全年完成全社会固定资产投资2827.2亿元，比上年增长11.8％。房地产投资完成1525亿元，增幅仅为3.5％。 投融资体制改革继续深化，非国有单位投资成为带动全市投资增长的主要力量。基础设施建设和运营市场全面开放，截止到2004年底，京承高速二期、卢沟桥污水处理厂、高安屯生活垃圾焚烧厂、亦庄路东新区燃气等16个项目实现市场化融资56亿元。全年基础设施投资447.4亿元，比上年增长7.1％，占全社会固定资产投资的比重为17.7％。10 1.4北京市社会政策环境·人民生活水平2005年末全市常住人口（在京居住半年以上人口）1538万人，比上年末增加45.3万人，比2000年末增加174.4万人。据公安部门统计，年末全市户籍人口1180.7万人，比上年末增加17.8万人，比2000年末增加73.2万人。图1.5北京历年人均可支配收入和生活支出数据来源：北京市统计年鉴图1.6北京历年社会消费品零售总额数据来源：北京市统计年鉴2005年城市居民人均可支配收入达到17653元，比上年增长12.9％，扣除价格因素，实际增长11.2％。其中，20％低收入户人均可支配收入增长10 15.9％，20％高收入户人均可支配收入增长11.2％。“十五”期间，城市居民人均可支配收入年均实际递增10.4％，高于“九五”时期3.3个百分点。2005年城市居民恩格尔系数为31.8％，比2000年降低4.5个百分点。消费结构逐步升级，住宅、轿车、通讯、旅游等新型消费不断升温，消费热点扩大。社会消费品零售总额不断增长，2005年达到2902.8亿元。城镇居民人均住房使用面积19.5平方米，比上年增加0.4平方米，比2000年增加2.7平方米。年末城镇登记失业率为1.18％。北京市是中国最为富裕的城市之一。·北京与奥运北京赢得2008年奥运会的承办权，为北京的发展增添了强大动力，将对城市基础设施投入1800亿元人民币，重点建设142个项目。其中900亿投资建设高速公路、城市快速路以及环路快速联络线，轨道交通，提速城市交通，到2008年，新增轨道交通线路100公里以上，首都机场旅客吞运能力达到每年5000万人次；450亿建成2000公顷绿化隔离带，市区工业用地将降至7％，北京的污水处理达到90％，垃圾无害处理率将达到98％。300亿元用于信息化建设，奠定“数字北京”的基础；150亿元将用来建设和改造水、电、热等生活设施。北京还将增加天然气管线和电网改造。用电量由现在的318亿千瓦时上升到500亿千瓦时，最大负荷由678万千瓦上升到1000万千瓦。在2008年前，北京将建设和改造32个体育比赛场馆，其中包括新建奥林匹克公园、国家网球中心、顺义奥林匹克公园等19个场馆，改扩建13个场馆和建造奥运村、记者村、新闻中心、广播电视中心等4个附属设施。集中力量建设中关村科技园和北京商务中心区，与奥林匹克公园共同构成北京市的三大重点功能区。同时，加强金融街，王府井、西单及前门等重点商业中心区，现代化口岸及物流基地等重点功能区的开发建设，提高北京城市综合服务能力。·加入世界贸易组织的影响10 加入世界贸易组织的直接影响是高进口关税的大幅度消减和其他非关税贸易壁垒的取消。对于保险、银行、远程通讯、汽车和货物运输行业的国外投资会有所增长。外商在金融保险、电信、汽车和商品批发等领域的投资限制将会逐步撤销。另外，中国加入世界贸易组织也会造成对于法律、会计和金融服务等方面的职业咨询服务的需求大幅上升。对国外投资开放的市场是同北京市产业结构紧密联系在一起的，并且对于促进北京市经济的长期发展，特别是服务业的强劲增长都会起到基础性的作用。但由于国内缺乏统一的与国际接轨的法律系统；太多的政府管制和政策调节；中国企业普遍落后的企业管理模式和思维方式，缺少高素质的人才和科技创新的能力等因素导致入市的影响将是长期和深远的。·城市基础设施环境在北京市大力进行基础设施改造过程中城市面貌得到显著改善2008年城市基础设施各领域的发展目标是：－能源结构得到明显改善，为实现城市大气环境质量达到国家二级标准创造条件－加强电网建设，提高供电可靠性，供电能力达到9100兆瓦－天然气供应量达到30－40亿立方米/年－发展以清洁能源为燃料的多种形式的供热方式，完善管网系统－提高市区供水能力，完善供水系统，市区自来水供水能力达368万立方米/日－污水管道普及率达到85％，处理率达到90％－建成城市快速路系统，完善主次干道和支路系统，道路密度达到1.877公里/平方公里－轨道交通运营线路达到138公里、地铁线网覆盖率达到13％，客运量7.64亿人次－本地网电话主线普及率达到58线/百人，电话话机普及率69部/百人，移动通信用户普及率达到70户/百人－市区人均公共绿地面积10平方米，绿化覆盖率40％。201010 年，基本解决城市交通、水资源和生态环境问题，建立以城市快速路、主干路为主的快速道路系统、城市快速轨道交通为主的四通八达的公共交通体系和现代化城市交通管理系统；城市供水、供电、供气、供热、通讯等设施服务功能基本达到现代化水平。10 第2章项目简介第2章项目简介2.1项目的提出该项目位于朝阳区，属于北京市96年启动的绿化隔离带7号文项目，是整个新区建设的一部分，土地一级开发由乡的直属房地产公司B公司负责，原用地为批发市场以及农村居住用地。2002年，A公司与土地方签定合作协议，约定南侧5.49公顷建设用地采用买断方式，而北侧4.78公顷用地则采用物业分成的合作方式，由A公司负责全部投资，B公司负责提供“七通一平”的建设用地。由于原粗放式的批发零售市场经济与北京市产业布局以及整个新区建设的整体定位不符，结合新区整体规划，在对该项目土地用途深入市场研究的基础上，2002年，申请对原规划进行了调整，根据《控制性详细规划》，规划为商业金融用地，可兼容部分公寓，控高100米。2003年，分别以C公司为主体，取得该项目5.49公顷的一、二期立项批复，以D公司的名义取得第三期立项批复。2004年，在完成一系列开发前期开发手续后，顺利通过“8.31”大限，在用地分割协议的基础上，分别以C公司、B公司、D公司为开发建设主体，签定了该项目的《北京市国有土地使用权出让合同》。2.2规划条件2002年，由C公司组织了该项目总体规划设计的国际招投标工作，集合各家之长，形成最终规划设计方案，并于2003年7月，取得了由市规划委核发的《设计方案审查意见》，建设用地面积10.27公顷，代征绿化用地面积13.87公顷，代征道路用地面积5.93公顷，总建筑面积63.42万平方米，其中地上总建筑面积41.08平方米，地上6—25层，高度100米。该项目共分为三个区域，最南侧为商业中心区，中间为高档公寓区，北侧为商务办公区，该项目是集商业、办公、酒店、居住、休闲娱乐为一体的大型综合体项目。该项目共分三个建设区域，见表2.1、2.2、2.3，其中A区工程总建筑面积272256平方米，周期建设自2006年到2008年底；B区总建筑面积216743平方米，为了加快该项目的整体建设进程，通过对D14 第2章项目简介公司进行股权转让，实现了B区工程的项目转让；C区工程总建筑面积145209平方米，建设周期自2008年到2011年底。表2.1A区工程建筑面积（单位：平方米）酒店商业综合楼地下室总计6981210400198443272256表2.2B区工程建筑面积（单位：平方米）高档公寓写字楼配套商业地下室总计95640375961235271155216743表2.3C区工程建筑面积（单位：平方米）写字楼配套商业地下室总计还建物业31408196123011681136自有物业3164387672366364073总计6305128379537791452092.3项目的区位条件2.3.1地理位置该项目位于北京市朝阳区，东北三环路与京承高速路交汇处的东北角，坐落于新区的西南部。项目北面为北京最大规模的住宅社区——望京社区，西北有亚运村国际商圈和未来的奥运村，南与国际展览中心为邻，西有芍药居小区相伴，东与燕莎国际商圈接壤，距CBD约5公里。2.3.2交通环境n机场高速路、京顺路两条成熟交通距离本项目只有1.5公里；14 第2章项目简介n城市快速路三环路、四环路分别从项目南北两侧通过；n轻轨13号线已于2003年初开通，由北京西部的交通枢纽西直门经中关村、上地、回龙观社区、望京新区，经过本项目北侧后开往北京东北部的交通枢纽东直门；n京承高速路紧邻项目西侧。建设中的京承高速路是进出北京的主要路口，位于项目的西南面50米位置，被定为北京的第二条机场高速路，其三环至四环联络线已于2004年9月底开通；n地铁10号线与13号线在本项目形成交叉。建设中的地铁10号线南起宋家庄，沿东三环贯穿CBD后抵达该新区，之后向北经过亚运村通往中关村，最后抵达蓝靛厂，该线路将于2008年前进入运营。该线路将与13号线芍药居站组成换乘站，站点位置距本项目北侧仅100米。届时，位于两条快速轨道交通交叉点上的该项目必将拥有大量的商业人流；n根据北京市规划部门对该地区的交通规划，区内还将建设更多方便快捷的道路体系，其中城市主干路有新区大街（60米宽）、新区中路（45米宽）、城市支路有新区西路（25米宽）、新区一号路（20米宽）、新区二号路（20米宽）等。综上所述，该项目区域内道路系统四通八达、分布合理、快捷方便，有望继三元桥后成为第二国门，是该项目参与市场竞争的有力保证。2.3.3周边自然环境“新区”是一个以“绿色生态”为导向的国际化社区，规划总占地面积298公顷，绿化用地占158公顷。新区将采取多种形式实现绿化产业，包括沿京承路设置林带、建设体育公园及北部标准18洞的高尔夫球场用地，西部另辟的水上乐园以及水波旖旎的北京观光河“坝河”。这些将与规划中的奥林匹克公园及森林公园相呼应，使“新区”成为串连都市商脉的绿色生态空间。新区已逐渐成为一个有水、有树、有美景的休闲娱乐区。14 第2章项目简介2.3.4人居文化环境市场的激烈竞争使得区域的配套设施成为决定市场表现的重要因素。新区周边不仅集中了家乐福超市、燕莎购物中心两大标志性商场，而且周边拥有对外经贸大学、金融学院、化工大学等高等学府，中日友好医院、和平里医院等知名医院及不少以多元化为主题的休闲公园，文教卫生、邮电储蓄、公安消防、运动休闲、餐饮娱乐、商业服务、物业管理等齐全的配套服务设施及功能，满足了新区运行各层次多方面的需求。14 第3章写字楼研究第3章写字楼研究3.1写字楼市场研究3.1.1北京总体市场研究3.1.1.1市场供应图3.1北京甲级写字楼历年供应情况数据来源：仲量联行研究部八十年代中期，随着中国改革进程的加快，越来越多的跨国公司进入中国市场，北京作为首都吸引了大量跨国企业在此设立办事处和公司。当时北京还没有纯写字楼，所以许多公司把办公场所选择在高档酒店里。1985年国际大厦落成，成为北京第一座涉外高档写字楼。在此之后，一些高档写字楼陆续在北京建成，1989年随着“中国国际贸易中心”和“京广中心”的落成，使得北京甲级写字楼的供应量有了大幅度的提高，当年供应量达到了14万平方米。以后的几年里，燕莎商圈、机场辅路等周边区域陆续有一些甲级写字楼投入市场。从1990年到200171 第3章写字楼研究年，随着经济的腾飞，北京房地产市场的甲级写字楼新供给量大幅度增加。在这一时期，写字楼总供应量增加了约十五倍，其中主要的增加发生在1996年之后。在1996-2001年间，平均年新增量为45万平方米，1998年是供应的高峰年，当年竣工量超过100万平方米，2001年新增量为65万平方米。截止2001年底，北京市甲级写字楼总供应量约274万平方米。2001年网站泡沫爆破，世界经济疲软，2002、2003年新增供应量减少。由于北京经济的持续增长，尤其是第三产业的快速发展，以及奥运、WTO等利好因素，2004年新增供应量大幅度提高，约50万平方米，2004年供应总量约313万平方米。2005年新增供应量达到高峰，约85万，截止2005年底，北京市甲级写字楼总供应量约400万平方米。2006一季度金融街地区的长安兴融中心和盈泰商务中心等新增写字楼供应市场，新增办公面积近17.4万平方米，北京写字楼的市场存量已上升至418.3万平方米。预计2006年新增94万，2007年超过50万。北京2005—2007，三年甲级写字楼的供应量将超过300万平方米，包括国贸三期、财富中心、银泰中心、LG大厦、通用时代等大型工程在内的一系列甲级写字楼，其中59％位于东部地区（CBD和东二环），其它区域约100万。2004-2007集中供应，2008年之前，北京市甲级写字楼的供应非常巨大。3.1.1.2市场吸纳情况1993年至1994年间，随着中国经济改革开放，外商和外资开始大量进入北京市场，使北京写字楼市场迎来了第一个高潮。由于当时写字楼的供应极为有限，以至于当时的一些写字楼都卖出了天价，甲级写字楼的租赁价格也水涨船高。强劲的市场需求和高额的投资回报吸引了房地产投资商，一时间北京市内的写字楼项目遍地开花，盲目开发直接造成几年后的高空置率。1998及199971 第3章写字楼研究年，虽然中国尤其是北京的强劲内需继续拉动经济高速增长，但是东南亚金融危机还是给北京的经济发展带来了一定程度上的负面影响，该两年的外商直接投资的增长幅度有所减少；加之，大量新开发的写字楼此时陆续进入市场，造成了北京写字楼的甲级写字楼吸纳量赶不上新供应量，致使甲级写字楼的空置率不断攀升，在1998年末至1999年初达到历史最高位37.7％。由于网络经济的滑坡，2001年吸纳量比2000年的顶峰时期下降了33％，2001年未的空置率有所回升。2000年甲级写字楼的吸纳量为70万平方米，2001年才20万平方米。2002年，中国加入世界贸易组织和北京成功申办2008奥运会成为市场的利好消息，受之影响，市场吸纳量有所提高，空置率逐渐下降。2002年四季度至2003年第三季度吸纳量为21万平方米（2003年一至三季度受非典的影响），2004年吸纳量为32.3万平方米；2005年增长70％，达到54万平方米；2006年第一季度吸纳量为12.1万平方米，同比增长69％。中国加入世界贸易组织、成功申办2008奥运会将吸引更多的跨国公司到中国。随着金融业开放日期的临近，越来越多的国际金融机构的进入和设立将进一步推动写字楼的市场需求。虽然上海发展迅速，具有吸引跨国公司的实力；但是，北京作为中国的政治文化中心和奥运会主办城市，对外商的吸引力不可低估。同时，北京政府预测在未来的五年内，平均国内生产总值增长率为9％，经济高速增长将进一步刺激境内公司对高质量写字楼的需求，国内企业对写字楼的需求强劲，尤其使国字头的企业更新办公条件的需求巨大，购买或租赁高档次写字楼将可能成为国内公司提高企业形象、增强竞争力的一种有效手段。预计2006年的吸纳量超过60万平方米。2007至2008年受中国加入WTO和申奥的积极影响，估计吸纳量会有较大的增加。甲级写字楼1998年空置率35.2％，1999年空置率21.3％，2000年空置率10.5％，2001年空置率14.9％，2003年平均空置率为14.8％。虽然市场需求稳定，但是由于大量集中供应投放市场，新增的供应量无法完全被市场吸纳，供应过剩使北京甲级写字楼平均空置率逐年上升，2004年13.24％，2005年16.8％，预计2006年为19.7％。据戴德梁行发布的2006北京市一季度甲级写字楼空置情况介绍，一季度空置率达到了18.3％，为近年来最高，而后续的空置率高企使得写字楼直面价格压力。2008年之前，除室内装修外，所有房地产项目不允许开工，以便为200871 第3章写字楼研究年奥运会营造一个良好的环境，开发商们将会争取在此禁令实施前完成写字楼项目，并推向市场。由于2006—2008年的大量集中供应，空置率会有所上升。3.1.1.3租售价分析图3.2北京甲级写字楼租金指数和售价指数数据来源：仲量联行研究部20世纪90年代中期，由于供应极度缺乏，北京成为全球写字楼租金第一高的城市。从过去10年租售指数可见，自1995年底至1999年，租金大幅下调，其间空置率明显上升；2000年由于网站热潮，空置率大幅下降，租金明显上升；2001年网站泡沫爆破，空置率上升。自2002年起，新增供应减少、空置率维持于较稳定水平，租金稳步下降，2003年探底24.85美元；虽然自2004年起房地产宏观调控力度不断加大，整顿市场、平抑房价的核心是通过限制投资性商品房转售、严格控制房贷来打击投资和投机、挤压房地产泡沫。国八条主要针对住宅，对纯写字楼项目没有直接影响，纯写字楼项目的投资比例较小，主要受供需关系调控。2004年，甲级写字楼市场逐步回暖，全年走势相对稳定，月平均出租价在每平方米25美元，较1995年平均出租价每平方52美元已下降不少，2004年平均售价2107美元。71 第3章写字楼研究2005年东热西冷，CBD、燕莎、东长安街为主导，入住率节节上升，租金水涨船高，售价由几年前的1.6万元上升到1.8-2.4万元/平方米。2006年一季度220元/月/平方米（27.5美元/月/平方米），售价19195元/平方米（2399美元/平方米），比上季度增长0.5％。从表中可以看出，售价与租金指数大致同步上下，但售价指数波动较少。这一现象的原因是写字楼用户大多采取租赁方式，租赁需求稳定，发展商在买卖市场不理想时，把物业出租，较少大幅减价出售。3.1.2主要区域市场分析北京甲级写字楼项目主要分布在以CBD为代表的东部区域、金融街区域及中关村区域。以上三个区域集中了北京市90％以上的2004-2007年完工的甲级写字楼，是否坐落于这三大传统商圈现今仍然是衡量甲级写字楼的重要标准之一。nCBD区域北京写字楼三大主力商圈中，尤以CBD最为重要，浓郁的商业氛围，成熟的配套设施，奠定了CBD区域内写字楼在北京高档写字楼市场上独一无二的地位。北京各大商圈中，CBD写字楼的售价及租金水平一直居前列，北京CBD总建筑规模将达到1000万平方米，其中写字楼约50％，公寓25％，其它25％左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。05-06年CBD区域的新建写字楼将出现集中放量的局面，而相对于大量释放的供给而言，需求的增长相对平稳，且其他区域亦有大量的高品质项目投放市场，势必对客户产生分流作用。但由于这些项目大多还未实现入住，因此目前CBD区域的平均入住率在90％以上。CBD区域甲级写字楼的平均租金在25-27美金/月/平方米的区间。售价集中在18000元-21000元/平方米的区间。2005年年租售情况乐观，矛盾不突出，但是2006-2008年的放量集中，波动比较大。金地中心、万达广场、华贸中心、万通中心、银泰中心的写字楼将会集中入市，海量供应将会冲击租赁市场，CBD市场会逐渐升温，在2006-2008年竞争将达到白热化。71 第3章写字楼研究表3.1CBD区域主要写字楼情况（单位：万平方米、元）项目名称总建筑面积写字楼面积销售价格销售率租金北京财富中心72.725.22988095％36$/月.平米SOHO尚都173.81850090％只售万达广场484.325000未开售银泰中心351520000建外SOHO70102200095％25$/月.平米中环世贸23.523.52490095％40$/月.平米金地中心171017000只卖公寓通用国际中心7.55.916600只整层卖只售光华国际21.3101826090％只售国际财源中心2424未开售LG大厦151530％30$/月.平米富力双子座13.9111600090％5.5元/天.平米合计364.9157.7数据来源：市场调研成果n中关村区域按总体规划，中关村区域的写字楼总供应量将达到500-600万平方米，基本会在2007年之前全部建成。而据中原地产统计，中关村区域的写字楼存量已达420万平方米左右，2004年全年中关村区域的新增供应量为80万平方米左右，而在2005～2006年还将有将近100万平方米的写字楼推出。中关村区域的甲级写字楼当中，新建项目占了相当比例，因此该区域项目的品质并不逊色于CBD及金融街商圈。然而，受供应量、客群及商务环境的影响，中关村区域甲级写字楼的租金水平及入住率在各大商圈中最低。区域甲级写字楼的租金多在18-20美金/平方米/月的区间。甲级写字楼售价集中在13000-17000元/平方米的区间。71 第3章写字楼研究中关村写字楼下半年还将有大量供应，包括中关村科贸中心写字楼、中关村e世界写字楼、新中关写字楼、第三极写字楼等。此外在中关村外围还将陆续有写字楼供应。这几个写字楼由于其功能的综合性（都包含大量商业），不太可能有大单成交，而散户销售市场情况并不乐观，因此整体销售价格还会下降。表3.2中关村区域主要写字楼情况（单位：万平方米、元）项目名称写字楼面积销售价格销售率租金（$/月.平米）中关村科贸中心1013000中关村E世界617000新中关3.5第三极4.5130001+1大厦2.412000—14000天创科技大厦3.3139004.5元/天.平米理想国际大厦795％30$/月.平米威新大厦360％26$/月.平米融科咨询中心（C座）1040％辉煌时代大厦6.61900060％6元/天.平米首创拓展大厦3.64.5元/天.平米中国电子大厦理想中心630％23-24$/月.平米清华科技大厦18.8135005.7元/天.平米现代中芯大厦2鼎好电子大厦86.7128004元/天.平米数据来源：市场调研成果n金融街71 第3章写字楼研究金融街是北京市政府特别打造的国际化金融商务区，由北京市政府的金融街控股公司投资、开发。西城区政府也为落户金融街的金融企业提供了不少优惠政策。很多内地的金融企业和政府机构均以金融街为总部。包括了中国金融业最高监管机构：中国人民银行总行、中国证券监督管理委员会、中国保险监督管理委员会，以及不少国内银行：中国工商银行、中国建设银行和中国农业发展银行等。金融街周边设备完善，除了写字楼外，还有商业、住宅和酒店等配套。三座世界知名的五星级酒店：丽思卡尔顿、洲际、威斯汀也选址于此。金融街区域内绝大多数项目的平均租金为24-26美金/月/平方米。甲级写字楼售价集中在2000美金的水平。金融街在经历了2002和2003年的断档以后，04年上半年有2个项目约11.8万平方米的写字楼新开盘进入市场。按照计划，所有建设项目将在2006年竣工，在2007年投入使用，因此2005年-2007年是金融街写字楼供应的高峰期。在此之前，金融街的供应量和客户需求一直比较稳定，租金随商务氛围的成熟平缓上涨，一直达到目前的水平。2005年金融街及其辐射区内的项目：长安兴融中心、西环广场，英蓝国际中心、新盛大厦等集中入市，对下半年的影响比较大，随着未来三年新盘的集中放量，各项目将面临激烈的竞争，租金势必有一番波动。表3.3金融街区域主要写字楼情况（单位：万平方米、元）项目名称总建筑面积写字楼面积销售价格销售率租金凯晨广场19.413.226394长安兴融中心18.81421580只售不租英蓝国际中心128只租不售35$/月.平米丰汇时代42.551500080％只售不租置地星座7.141900060％只售不租远洋银港85中国证券大厦14.711新盛大厦10.781750070—80％只售不租国际投资大厦14.7五栋大楼1691250075％只售不租西环广场26.491448020％22$/月.平米71 第3章写字楼研究企业总部5.25.213800只售不租合计195.591.4数据来源：市场调研成果除上述三大写字楼商圈外，燕莎商圈、建国门／东长安街一带、东二环也是写字楼集中供应的地区，其中距离本项目较近的燕莎商圈位于机场高速路和东三环的交界处，这里的写字楼集中了北京市场上早期开发的项目如燕莎中心、京城大厦、发展大厦、亮马大厦等。由于靠近机场路，商业气氛好，配套齐全，这一区域对于跨国公司尤其是欧洲公司具有较强的吸引力。现时该区甲级写字楼总量约46万平方米，近期只有佳程广场入伙，带来约8万平方米的新增供应。甲级写字楼成交租金在18-20美金/月/平方米的水平。燕莎商圈为北京的第三使馆区的所在地，而且地铁10号线将于奥运会前通车，加上该区未来两年的新供应比其他区域相对较少等各种因素，预计燕莎一带的写字楼会渐被市场吸纳。以上提到的区域是北京发展得较为成熟的写字楼区域，它们或者占据位置优势、或者受到政府的大力支持，都有一批忠实的境内外客户。在未来一段时间内，北京不会出现同等级的新的商务区。3.1.3周边及竞争物业市场分析3.1.3.1竞争区域该项目位于北京朝阳区某新区，该地区已经由为北京市区内最后一处尚未改造的棚户区逐渐发展为大型的高品质居住区，但商业环境一般，在该地区目前没有任何写字楼物业；无论是现在还是将来中期，该地区将不太可能超越燕莎商务区（本项目东南侧）和中关村（本项目西侧）而成为北京市的另一个核心商务区。因此将该项目的竞争区域定义为燕莎商务区以西、中关村以东的中间地带，竞争区域的具体界线如下所示：·东向：东直门外斜街/首都机场高速公路·南向：二环路·西向：安定门外大街/安定路71 第3章写字楼研究·北向：北四环东路由于竞争区域内甲级写字楼数量极少，为了充分了解周边市场的供求关系，将一并考虑竞争区域内的乙丙级写字楼。3.1.3.2供给水平该项目周边甲级写字楼的供应量十分缺乏，仅有静安中心与该项目相邻，而南银大厦、佳程广场距离本项目较远，位于机场高速公路以西，三个甲级大厦共计约30万平方米；其余相邻写字楼均为乙丙级，相对于甲级写字楼，乙丙级不具备较强的竞争力，周围乙丙级写字楼约19万平方米。该区域的写字楼供应情况与全北京市的情况类似，受1994年和1995年的写字楼高租金和高售价的驱动，发展商开始大量开发写字楼，经过两至三年的建设期后，在1996年至1997年周边市场写字楼（含所有级别）新供应达到高峰。1997年后，该区域写字楼供应量逐渐滑落，其原因主要在于东南亚金融危机的影响，国家宏观调控和投资人对其它优质写字楼地段的高度关注。在2001—2003年，亦无新增供应量；随着写字楼市场的整体向好，2004年、2005年，新增第三置业和佳程广场两个项目。关于该区域未来的新供应量，据有关消息，改造完成后，该新区总建筑面积为220万平方米，其中住宅建筑面积150万平方米，写字楼、商场和宾馆等配套设施共计70万平方米，其中，写字楼可能占整个配套面积的50％即35万平方米。这些写字楼项目正在申报过程中。据有关消息，在机场辅路沿线，华远集团将投资新建大型房地产项目，其中写字楼面积将达50万平方米。目前，该项目正在申报过程。由于关于上述项目的公开信息非常缺乏，加之，项目尚未获得有关部门的最后批准，因此这些未来项目存在有较大的不定因素。如果上述项目都能最后落实，本项目写字楼项目将要面对较为激烈的市场竞争。71 第3章写字楼研究表3.4竞争区域内的竞争项目序号物业开发商/持有人区域写字楼规模（平方米）完工日期空置率备注1静安中心北京静安物业发展有限公司朝阳区91,891199710％租2中旅大厦（1）中旅集团朝阳区10,00019933％租3国门大厦北京国门商务有限责任公司朝阳区12,00819951％租4三元大厦汇鑫物业发展有限公司朝阳区30,00019995％租5南银大厦南银发展公司朝阳区70,00019967％租/售6安贞大厦三桥公司东城区12,000199910％租7中路大厦（2）中国路桥集团东城区15,00019972％租8安华发展大厦安华发展大厦房地产公司朝阳区25,50019983％租/售9长新大厦长新集团朝阳区38,900199815％租/售10第三置业恒阳华隆房地产朝阳区500002004.12租/售11佳程广场佳程房地产朝阳区1400002005.6租合计495,299数据来源：市场调研成果说明：（1）中旅集团自用中旅大厦5,000平方米（2）中国路桥集团自用中路大厦7,500平方米（3）个别项目在开盘时曾经出售，目前所有项目全部为出租状态表3.5竞争区域竞争项目分类甲级静安中心、南银大厦、佳程广场乙丙级安华发展大厦、长新大厦、中旅大厦、国门大厦、三元大厦、安贞大厦、中路大厦、第三置业71 第3章写字楼研究n空置率由于该区域的交通环境良好，位于东北三环，同时临近北京国际机场，因此，一直以来，该处各种级别的写字楼都受到众多国内公司的偏好。目前项目周边的写字楼（含甲级和乙级）平均空置率为7％。与目前北京甲级写字楼整体市场大约16％的空置率相比，显然项目周边的所有级别的写字楼均具有较好的市场表现。其原因如下：在北京全市范围内存在着甲级写字楼供大于求的局面；而在项目周边区域的写字楼供应量较少，但需求较旺盛，因此，在一定程度上形成了项目周边所有写字楼较高的入住率。北京市的甲级写字楼有相当数量的仍未进入稳定期，它们的空置率较高；相反，项目周边的写字楼全部在1999年前完工入住，已经基本进入稳定期；因此，项目周边的写字楼具有较高的入住率。图3.3竞争区域竞争项目的空置率n租金71 第3章写字楼研究周边项目中只有南银大厦、静安中心、佳程广场为甲级写字楼，其余的项目均为乙级写字楼。南银大厦、佳程广场位于机场辅路以东、北京主要商务区燕莎商务区中，并且是由机场进入市区的标志性写字楼。得益于燕莎商务区优越的地理位置和良好的可见性，南银大厦、佳程广场的租金明显比其它项目要高。另一个甲级写字楼静安中心则与它周边的乙丙级写字楼在租金上差别不大，主要是因为：（1）目前该区域甲级写字楼供应量小，乙丙级写字楼是当地的主流物业品种。（2）与其它乙丙级写字楼相比，静安中心虽然在建筑硬件上具有一定的优势，但是其位置距离东北三环较远，不如其它乙丙级写字楼的位置优越。图3.4项目周边物业租金数据来源：市场调研成果从长远的观点来看，在区域内甲级写字楼和乙丙级写字楼的租金差距会逐渐扩大，其原因如下：（1）该地区的环境改造和轻轨的开通，将提升该区域的整体形象，改变人们对该区域的习惯认识。良好的社区环境和方便的公共交通将可能吸引一批较高档次的租户，从而推动对甲级写字楼的需求，拉高甲级写字楼的租金。（2）在WTO的协议下，未来中小型的境外公司将会加快进入北京市场的步伐，国内企业将面临激烈的市场竞争。为了提高企业形象和竞争实力，国内企业将会更为倾向于使用高档次的写字楼，有可能从乙丙级写字楼逐渐搬迁至甲级写字楼。71 第3章写字楼研究（3）该区域未来将会有相当规模的写字楼面市，其中大部分由华远集团投资，预计项目为甲级写字楼。甲级写字楼的大量供应将分流相当多的乙丙级写字楼租户，从而相对降低乙丙级写字楼的租金。n租户特征通过对周边所有楼盘的研究，发现该区域的50％的租户来自于信息科技和顾问行业，形成支撑该地区写字楼的中坚力量（见下表）。信息科技包括硬件、软件和资讯服务；顾问包括管理、投资、法律和移民等等。表3.6竞争区域内的竞争项目租户特征统计行业静安中心三元大厦中旅大厦国门大厦安贞大厦中路大厦安华发展长新大厦南银大厦平均值信息科技32％21％7％29％37％31％37％85％29％34.1％顾问21％29％37％18％11％19％11％4％14％18.2％制造13％13％17％26％4％8％16％12％12.0％贸易17％15％6％19％8％21％8％10.4％金融5％7％4％8％7％6％4.3％建筑建材23％5％3.1％旅游8％4％4％2％2.1％储运9％1.0％医药7％0.8％房地产4％0.4％其它25％13％13％12％19％11％4％29％13.7％总计100％100％100％100％100％100％100％100％100％100％数据来源：市场调研成果得益于燕莎商务区成熟的商业环境，南银大厦、佳程广场吸引了大量的境外租户；其它包括静安中心在内所有位于机场路以西的项目都是以国内租户为主。预计随着该地区的改造，在长期来看，该区域可能会吸引更多的境外客户；但是，在中短期内，国内租户仍将是该区域的主流客户。n租赁期和免租期71 第3章写字楼研究该区域写字楼的租期一般为最少一年，中旅大厦等也可提供半年租期，但月租金将明显提高；承租人可以获得一周至一个月的免租期，这取决于与业主的谈判和承租人的实力和背景。n售价该区域内的写字楼目前全部为出租状态；个别楼盘如安华发展大厦和长新大厦在1998年开盘时分别出售过一些物业，其资料如下：表3.7竞争区域内部分物业售价项目级别出售时间当时售价（USD/平方米）安华发展大厦乙级1998年初1810长新大厦乙级1998年12月1680第三置业乙级2003年6月1500数据来源：市场调研成果近年写字楼供应增加，品质也不断提升，写字楼需求旺盛，写字楼售价呈上升趋势，目前安华发展大厦和长新大厦这样的乙级楼售价理论上应该低于1998年价格。但是目前该两个项目均没有出售记录，全部用于出租。在研究区域之外，目前距离较近的如下两个项目在售：表3.8竞争区域周边部分物业售价项目级别区域售价（USD/平方米）备注北环中心乙级朝阳区北三环马甸立交桥1075—1500整层出售华龙大厦乙级朝阳区北三环马甸立交桥1113整层出售正东国际大厦乙级东城区东直门外小街1625数据来源：市场调研成果3.2本项目写字楼市场定位3.2.1目标客户（1）本项目写字楼目标客户群71 第3章写字楼研究根据该地区写字楼客户特征，同时由于目前北京写字楼市场，外资公司大多倾向租赁写字楼；而写字楼销售市场主要以国内公司为主，所以我们将本项目写字楼部分应面向的目标客户群分为购买/投资和租赁。·物业用于出售的客户群·由于项目位置并非处于目前的成熟商务区，而且将来该区域也是一个以居住为主的大型社区，难以吸引大量国际投资人，中国国内公司/机构将是主要的销售对象，他们包括：本地金融、保险机构、本地的企业集团、本地的电信业、外地政府驻京办事处目前周边地区（不包括燕莎商务区）写字楼售价在＄1800－＄2000每平方米之间，该价位适中，具有一定的市场承接力。·本物业用于出租的客户群·目标客户群主要为国内租户，他们包括：IT行业（软件、硬件、网络和IT资讯等）、咨询行业（管理、投资和法律等）、制造业和贸易业、展览业、金融业。上述定位基于如下原因：（1）与目前周围写字楼的租户组合相一致，利用现有的商业环境远比重新创造一个新的商业氛围要节省人力、物力和财力的投入。（2）紧邻北京市目前最重要的展览场地-中国国际展览中心，有可能聚集为展览行业服务的相关公司（3）部分行业（如IT和咨询）对位置并无特别要求3.2.2本项目的产品定位本项目位于燕莎商务区和中关村商务区的中间地带，建立高档次甲级写字楼。主要是由于：（1）虽然本地区属于中高挡居住区，并且随着房地产开发商的运作和政府的投资，该区域的整体环境、商务配套设施和社会形象将发生巨大变化，因此将具有一个与甲级写字楼相称的外部环境。71 第3章写字楼研究（2）根据对汉城、巴塞罗那、亚特兰大和悉尼等奥运会主办城市的研究，奥运会在不同程度上提高了举办城市的基础建设、商业环境和就业技能。随着奥林匹克运动场地在本项目西北地区的陆续开工，奥运会场馆周围地区（包括本项目地区）的商业气氛和基础建设将会有所改善。因此，本项目可能将吸引一些高质素的租户，只有建设甲级写字楼才可能满足他们的要求。（3）随着加入世界贸易组织，面对境外企业的竞争，中国国内企业需要提高企业形象，增强行业竞争力，其办法之一是拥有一个形象和功能良好的办公环境。因此，即使是国内的中小企业也将提高对写字楼的要求。在未来，甲级写字楼可能是他们大部分人的选择。（4）周边地区可出售可租的甲级写字楼较少，建设甲级写字楼对未来出售有优势。（5）据了解，在机场辅路到三元桥之间将建设一个大型的建筑群，其中写字楼使用面积将达到50万平方米，这将使得机场高速公路以西的写字楼市场格局发生较大的变化。由于该地段的位置具有优势，建设一个高质量的甲级写字楼是与该未来项目竞争的唯一办法。（6）据研究，高档次甲级写字楼虽然建筑成本略高于乙丙级写字楼，但其租金、售价和入住率都明显较高。作为高档次的甲级写字楼，无论从投资和自用客户而言更具有竞争性。（7）本项目所处位置有较好的易接近性，紧邻三环、京承高速路和机场高速公路，距离轻轨芍药居站咫尺之遥，通往燕莎商圈、亚运村、首都机场的交通便利，有利于设立办公场所。开发甲级写字楼可实现该土地的最大价值。3.3本项目写字楼建筑设计3.3.1写字楼的表现形式由于本项目所处地区与成熟商圈有一定距离，并且附近甲级写字楼很少（只有静安中心），商务氛围不如燕莎商务区。所以本项目写字楼应突出自身独特性，提高竞争力度，包括：71 第3章写字楼研究·临近三环快速道路、首都机场和轻轨13号线、10号线，交通较为方便，易接近性较好，拥有公路、铁路和机场相互配套的立体交通优势。·营造“绿色建筑”的理念，配合2008“绿色奥运”主题和该地区的绿化改造工程。但是，“绿色建筑”并非指狭义的园林绿化，它的内涵是利用生态的想法来创造健康而舒适的空间生活及工作空间，从而节能及减少运行费用，并改善空间用户的生产效率。由于开发成本原因，并不全盘引进，采用最具有实用性的绿色概念，以增强项目的竞争力。·引入“智能化大厦”的理念，“智能化大厦”具有对环境的变化和用户的要求作出反应并迅速适应的能力，可以为用户尤其是IT、顾问和金融等公司提供一个现代化的办公环境。由于开发成本原因，并不全盘引进，采用最具有实用性的智能化概念，以增强项目的竞争力。·通过标志性建筑的高度和外立面，提高本项目的可见性，吸引客户的注意。·利用项目代征绿地面积大的特点，可以加强绿地面积和园林建设，提高客户对本项目写字楼的兴趣。3.3.2写字楼规模目前北京甲级写字楼规模的标准在2.5万平方米以上，国际甲级写字楼规模的标准在5万平方米以上。考虑到本项目周边多为住宅项目，同时该项目附近的机场辅路到三元桥之间将开发约50万平方米写字楼，本项目写字楼规模不宜过大，本项目写字楼的总体规模为10.06万平方米，本项目写字楼部分相对独立，车流与人流有独立的出入口，使得商务与居住互不影响。具体安排如下：·3.76万平方米写字楼一栋：该写字楼位于京承高速路辅路，同二期公寓部分的开发权进行了转让。71 第3章写字楼研究·3.14万和3.16万平方米写字楼各一栋，3.14万写字楼用于还建，3.16万写字楼用于整层出售和自营。该写字楼安排项目最北侧，紧邻京承高速路辅路，并靠近轻轨站。3.3.3写字楼内部硬件设施根据本项目的市场定位，参考北京目前甲级写字楼和国外同类物业的硬件设施标准，写字楼硬件设施作如下：·楼面形状：长方形，实用率较高。·实用率：在70％以上。·楼层面积：2000建筑平方米，便于整层出售或整层出租，也有利于散租（两至三个公司一个楼层），同时具有较高使用率。·净高：借鉴国外高档写字楼和目前北京甲级写字楼实际情况，标准层办公区域净高应达到2.7米。·通讯：楼内铺设光缆进行语音、数据和图像多种信号传输与宽带网连接（IP或ATM），充足数量的DDN（E1，T1）、ISDN、DID（所有分机拥有直线号码）等独立的无线通讯、卫星通讯设施。·电梯：保证高峰时等候时间30－60秒。·停车位：目前已建成的写字楼中，停车问题有日趋严重的趋势，考虑到未来汽车数量，尤其是私家车拥有量的快速增长，写字楼所需车位数量会有所增加。平均100平方米（可出租面积）0.85个地下车位。·空调：四管制FCU或VAV空调系统，新风量不低于50立方米/人/小时。3.3.4写字楼配套服务设施设立与写字楼定位一致的、完善、高质量的配套服务设施，以提高整个物业的价值，这些配套设施不与酒店共享。·商铺在本项目中，应利用较小面积建立方便写字楼内部租户使用的2471 第3章写字楼研究小时营业的、以超市为主的商铺，满足租户的基本购物需求。若无法24小时营业，可以考虑安置自动售货机出售饮料和食品。·餐饮由于本项目附近餐饮场所较少，所以本项目提供：员工餐厅和两家以上不同风味的高档餐厅并提供送餐服务以满足员工就餐和商务往来客人用餐的需求。员工餐厅应保证午餐的质量，因为国内外大公司越来越关注其雇员对午餐的满意度，并将其作为办公选址的重要因素之一。·其它服务设施除标识牌、邮局（50-200平方米）、银行（500平方米）、机票代理（50-200平方米）、商务中心（100-500平方米）这些写字楼必备的配套服务外，为提高物业市场竞争力，还应提供以下服务设施：（1）电视会议系统（200-1000平方米）（2）健身房（1000-2000平方米）（3）自行车存放；（4）医疗保健中心（包括牙医）（200-500平方米）（5）提供中国银行、工商银行的ATM自动提款机等24小时自助银行服务；（6）洗衣店（10-100平方米）（7）音乐室/游戏室（200-1000平方米）3.3.5智能大厦参照中华人民共和国建设部发布的《智能建筑设计标准》，智能化大厦是以建筑为平台，兼备建筑设备、办公自动化及通信网络系统，集结构、系统、服务、管理及它们之间的最优化组合，向人们提供一个安全、高效、舒适、便利的建筑环境。它的基本系统包括3A即建筑设备自动化系统（BAS）、通信网络系统（CNS）、办公自动化系统（OAS）。目前市场上所谓的5A、7A均是从上述最基本的3A分离出来的。3A的基本概念如下所示：71 第3章写字楼研究·通信网络系统（CNS）是楼内的语音、数据、图像传输的基础，同时与外部通信网络（如公用电话网、综合业务数字网、计算机互联网、数据通信网及卫星通信网等）相联，确保信息畅通。·办公自动化系统（OAS）是应用计算机技术、通信技术、多媒体技术和行为科学等先进技术，使人们的部分办公业务借助于各种办公设备，并有这些办公设备与办公人员构成服务于某些办公目标的人机信息系统。·建筑设备自动化系统（BAS）将建筑物或建筑群的电力、照明、给排水、防火、保安、车库管理等设备或系统，以集中监视、控制和管理为目的，构成综合系统。由于智能化大厦技术基本成熟，国际、国内水平十分接近，在项目设计中采用国家标准即《智能建筑设计标准》。该标准将每一个系统的设计标准划分为甲、乙、丙三个级别，三个级别以甲级的智能化程度最高，因而造价也相应最高。通过研究，采用如下智能化标准：表3.9拟建写字楼系统标准系统设计标准原因通信网络系统甲级满足目标客户（IT租户）的需求确保该系统在中长期内保持市场竞争力办公自动化系统甲级满足目标客户（IT租户）的需求确保该系统在中长期内保持市场竞争力建筑设备监控系统乙级满足监控需要降低建筑成本智能化大厦设计施工时要确立如下目标：·确保建筑物（群）内环境舒适·提高建筑物自身以及人员与设备的整体安全水平和灾害防御能力·通过最佳控制节省消耗·提供可靠的、经济的最佳能源供应方案，进行节能管理·使设备高效运行，减轻人员劳动强度71 第3章写字楼研究·不断地、及时地提供有关设备运行情况的资料，集中收集、整理，作为设备管理决策的依据，实现设备维护工作的自动化。下列建筑设计要素在智能化设计中非常重要，值得关注：·为办公自动化创造的条件：一部分楼板荷载定为300kg/m2；在楼层高度和平面管井布局中予留配管空间；办公室净高大于2.7米，采用架空地板（10厘米高度）·提高大厦的舒适性：宽敞的门厅、休息厅、绿地、水池、庭园。在办公室和整个大厦内部的空间环境、色彩环境和光环境设计中尽求舒适宜人。·注意节能，外窗及玻璃幕墙用双层中空反射玻璃，外墙、屋顶、地下一层车库与首层之间做好保温。·注意智能系统与建筑的接口环节，包括以下几项：（1）设备和控制机房智能系统的中枢和动力源（2）管道井、吊顶空间、楼面布线空间智能系统的传送中介环节（3）办公空间智能系统的输出与应用3.3.6绿色建筑理念·绿色建筑通过生态的想法来创造健康而舒适的空间生活及工作空间，从而节能及减少运行费用，并改善空间用户的生产效率。绿色建筑设计涉及众多方面，而且部分技术尚未成熟，部分设备需要进口，整体建筑费用较高，采用最具有实用性的绿色概念，以增强项目的竞争力。3.3.7写字楼标准本项目定位为国内甲级写字楼，其标准如下：表3.10写字楼建设标准甲级写字楼标准国际甲级国内甲级地点位于主要商务区的核心区极佳的可接近性，临近两条以上的主干道主要写字楼区71 第3章写字楼研究好的可接近性，至少临近一条主干道开发商的背景经验丰富并且资金雄厚没有具体的要求总建筑面积超过50,000平方米超过25,000平方米建筑要素较大的层面积，2500－3000平方米之间灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率宽敞的大堂和走廊从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米高档次的国际化外装修如大理石大堂和玻璃幕墙中央空调良好的电梯系统，客货梯分区长途电话设施对于写字楼智能化方面，由于发展迅速，在建设写字楼时应保持预留空间，以便随着发展进行扩充与顶级物业类似的特征高档次的内外装修服务配套设施满足日常生活的商店适合商务会餐的饭店宾馆银行邮电局充足的车位午间放松或娱乐设施其他如公园、运动设施和图书馆至少有顶级写字楼中所述服务配套设施的五种销售/出租仅用于出租，或者整层销售/整栋出售在销售和出租上没有限制物业管理由经验丰富的知名公司管理由经验丰富的公司管理租户组合国外知名公司的租户组合知名公司的租户组合71 第4章商业物业研究第4章商业物业研究4.1商业地产市场分析本文研究的商业地产是指除写字楼、酒店之外的用于百货、零售、餐饮、娱乐等用途的商业物业。4.1.1供应分析（1）概况北京商业地产在过去三年发展迅速，但建设完工开业的项目所占比重比较小，开业的有金源MALL，金四季购物中心，第五大道，巨库，百荣世贸，中关村科贸中心，鼎好电子城等，绝大多数项目处在在建阶段。而在建项目进入市场的准确时间难以预测，不少商业地产项目的开发商因为缺乏专业能力原因，往往一再延迟建设、操作、甚至开业。从开发商项目操作的成长速度看，北京2005年、2006年进行营销的商业地产项目数量比较大，但真正开业估计集中在2007、2008年。尽管对于大多数开发商而言，商业地产操作还不够成熟，但北京的商业地产市场依旧如火如荼。2004年北京商业地产供销两旺。根据北京市统计局数据，2004年北京市商业用现房销售面积60.21万平方米，同比增长18.5％；竣工面积225.26万平方米，同比增长91.6％；商业用期房批准预售面积182.8万平方米，同比减少3％；预售登记61.8万平方米，同比增长了95.8％。预售率为33.8％，比2003年同期高17.1个百分点。2071 第4章商业物业研究05年商业地产形式严峻。2005年1-6月商业用现房销售面积21.2万平方米，同比增长14.4％；竣工面积50.2万平方米，增长48.9％。1-6月商业用房批准预售面积78.72万平方米，同比下降5.9％；预售成交24.9万平方米，下降了3.9％。商业用期房买卖价格为15308元/平方米，同比下降203元/平方米，降幅为1.3％。商业营业用房空置面积为42.7万平方米，占商品房空置面积的10.6％，同比涨幅为133.2％。总体上表现出销售面积降低而竣工面积激增，致使空置量高涨，销售价格下降。（2）北京在建商业地产项目的供应结构图4.1北京市在建商业供应结构数据来源：赛睿顾问研究部从上述统计数据可以看出，北京中大型商业地产项目的数量占市场的主体，这完全符合商业地产的发展规律。中小型商业地产项目的市场结构比较稳定，而且商业功能及招商等问题不容易发生大的偏差。目前北京新兴商业地产项目（包括在建）总规模达600多万平方米，其中规模在5万平方米以上的中大型项目的总规模达441万平方米，占总在建规模的73％以上。根据欧美市场的发展经验，中小型商业是市场的主要类型，所以北京商业地产投资市场对此趋势应于足够关注。从上述统计也可以看出，建筑规模在3万平方米以下的商业地产项目总规模101万平方米，虽然所占比例较低，但是鉴于很多社区商业及底商项目未进行营销，很难被统计进来，所以北京3万平方米以下商业地产的市场规模要大很多，保守估计应该有50万以上的供应量未被统计进来。71 第4章商业物业研究北京大型商业地产项目，尤其是大型购物中心项目，开发商整体上看，比较谨慎，越来越注重以长期出租经营的核心思想，进行项目的运做。北京市10万m2以上商业项目主要如下：表4.1北京市10万m2以上商业项目统计项目名称区位占地面积总建面积商业面积备注大钟寺国际商业广场海淀大钟寺140000350000250000物流中心中关村国际商城海淀上地403756472500350000ShoppingMall金源时代购物中心海淀世纪城182000680000550000ShoppingMall万柳购物中心海淀万柳37000110000110000ShoppingMall郦城海淀四季青桥西12800001000000200000社区商业清河商业中心海淀清河50000150000150000农产品国门第一广场东城东直门154400850000100000配套商业王府井富阳广场东城王府井1400010000070000百货商场置地星座西城西单143207139925000百货商场华贸中心朝阳CBD3000001000000160000配套商业北京万达广场朝阳CBD10000048000065500配套商业财富中心朝阳CBD9210072000055000配套商业苹果社区朝阳CBD16000070000080000社区商业远洋新干线朝阳三元桥5000024000018000配套商业朝阳北辰1050001400000200000配套商业71 第4章商业物业研究北辰绿色家园太阳星城朝阳太阳宫7000001500000150000配套商业数据来源：市场调研成果（3）北京市各区域在建商业项目供应情况图4.2北京市各区域在建商业供应情况数据来源：赛睿顾问研究部从上述分析资料可以看出北京三环到五环之间商业地产项目的在建规模几乎占未来市场供应量的一半以上，这说明这一区域将会成为未来北京商业地产激烈竞争的区域。从城市扩张的角度看，这一区域属于住宅开发最集中的地区，未来潜在的庞大的消费群体将会成为市场的保证，不必过多担心竞争产生的压力，最重要的是如何专业化操作。（4）北京市在建商业项目类型供应比例如图4.3中统计结果，购物中心/综合项目所占比例最高，达到40％以上，社区商业供应量占近25％。购物中心/综合项目的比例印证了当前中国购物中心投资开发趋热的状况。71 第4章商业物业研究图4.3北京市在建商业项目类型供应比例数据来源：赛睿顾问研究部（5）北京市各商圈在建商业项目供应分布北京市商业地产的供应呈现极大的不均衡特点，CBD和中关村地区是商业地产供应量最大的地方，看好其投资价值，但也也潜藏风险。而该区域长期市场需求强劲，风险更多来自开发商专业化操作的风险，而不是市场风险。4.1.2不同类型的商业地产项目（1）百货/购物中心/大型超市从总体情况看，北京购物中心、百货、大型超市总供应量达到236.59万平方米，到2007年，新增加的供应量将达到294万平方米建筑面积；2003年北京市社会消费品零售总额1916.7亿；其中百货、超市、购物中心的零售额合计占去了80％以上的市场份额。从百货、购物中心、大型超市未来发展趋势来看，北京市未来百货、购物中心、大型超市的发展将有以下趋势：体量规模超大化，以Shopping71 第4章商业物业研究Mall的模式出现于北京；购物中心内各业态集中化；体验业态成为中高档商业市场需求的动力；文化底蕴深入化；消费者对大型购物中心的需求不断增强；商品经营将向功能性转变；从大众化经营向中高档经营转变；百货商场将由多种经营转向主体性经营、主题经营。北京百货商场和购物中心的租金支付方式大多数为流水倒扣，有些项目采取固定租金加流水倒扣的复合方式。流水倒扣的扣点：超市扣点为3％—10％，服装20％—25％，化妆品30％左右；北京市大型百货、购物中心的平均营业额为1662元/月/平方米；百货、购物中心租金范围20—120美金/月/平方米，平均租金约为40美金/月/平方米；东方广场的租金水平最高，最高达到260美金/月/平方米，其次为国贸商场城平均80—100美金/月/平方米。综合来看，北京百货业处于经营的萎缩期，随着各种新兴零售业态的不断发展和创新，传统百货业态受到的冲击非常明显，未来百货业态的发展需要对经营模式等进行合理的再定位和发展思路的调整。表4.2北京市主要大中型百货营业面积名称营业面积名称营业面积三利百货10000北京当代商城30000银座百货20000双安商场22000太平洋百货40000北辰购物中心18000中粮广场60000华堂十里堡店14700时代广场6000华堂亚运村店21000百盛购物中心20000安贞华联18000恒基中心13000翠微大厦36000新东安市场16800城乡贸易中心36600国贸13000君太百货63000燕莎友谊商城22000西单商场30000丰联广场16000崇光百货60000赛特购物中心13000世都百货18000蓝岛大厦30000天桥百货商场14000新世界商场38000北京市百货大楼1740071 第4章商业物业研究东方新天地120000中友百货27000华联商厦18000数据来源：市场调研成果主要集中在长安街沿线和二环内，以东区居多上述主要大中型百货总营业面积约为887500m2表4.3北京市主要家居建材城营业面积家居建材城经营面积家居建材城经营面积东方家园来广营50000红星美凯龙100000东方家园西三旗8000环三环家具建材城120000东方家园丽泽桥20000城外城60000东方家园八角31000家和佳美家居建材城30000东方家园大屯5000怡和家居建材20000东方家园管庄30000名流爱心家居装饰中心40000好美家家居西三旗16000居然之家玉泉营40000好美家家居四季青7200居然之家十里河30000碧溪家居广场50000居然之家北四环东路56000宜家家居15400正时家居广场44000西三环丽泽建材城14000百安居四季青桥17000爱家家居100000百安居广渠路12200集美家具建材市场60000百安居来广营15100恋日家居建材市场20000家世界五棵松12000上地建材城100000家世界成寿寺10000金五星家居建材市场20000清河建材家居市场20000蓝景丽家大中寺100000京昌回龙观建材城22000蓝景丽家六里桥50000万家灯火装饰城15000数据来源：市场调研成果主要集中在三、四环沿线上述主要家居建材市场总营业面积约为1359900m271 第4章商业物业研究（2）商业街北京现已形成大型商业街有两条，分别为王府井商业街、西单商业街。从经营情况看，西单商业街平均日客流量达到20万人次，周末在40万人次左右，年社会消费品零售额达到60多亿元；王府井商业街具有很浓厚的老北京的文化气息，已成为北京商业的品牌标识；王府井商业步行街包括，东方新天地、新东安市场、世都百货、王府井女子百货、工艺美术商场等多家商场组成的半封闭商业街，平均日流量60万－80万人次；大都市街坐落在广安大街核心地段，全长1.8公里，两侧建筑总面积预计达30余万平方米，总投资额达到35亿元。未来北京将重点发展培育三里屯酒吧街、秀水服装街、潘家园旧货市场、方庄餐饮街、大红门服装街、牛街民族街、天桥民俗街、银街、隆福寺民俗商业旅游文化街、海淀图书城等10条特色街。未来商业街的定位具有清晰可见的特点，商业竞争加剧不可避免的，增加适合年轻人的娱乐休闲功能，体验业态比重，向开放性、参与性、多元性的方向发展，商业街将成为北京文化底蕴的体现舞台。北京比较有代表性的商业街有：方庄美食街；东直门簋街；后海酒吧街；三里屯酒吧街；马连道茶叶街；大都市街；王府井商业街；西单商业街；建外SOHO商业街等。北京的商业街的租金状况千差晚别，这和商业街的位置，商业街的类型，以及商业街的市场成熟度等有关，租金从每平方米每天1元到50元不等。（3）社区商业及底商2004年社区商业和底商成为北京商铺市场的主要类型，增长速度持续放大，竣工面积不少于30万平方米，同比增长100％以上；北京大批住宅项目都进行社区商业、底商的开发。从经营情况看，北京社区商业及底商总体来说阶段性供过于求；北京商铺空置率25％-30％。71 第4章商业物业研究售价方面，普通社区商业售价1—2万/平方米；中档住宅、写字楼、公寓底商售价2—3万/平方米；高档住宅、写字楼、公寓底商售价3—4.5万/平方米。租金上大致可分三档商铺；3—5元/天/平方米，5—8元/天/平方米，8—10元/天/平方米；其中以5—8元/天/平方米为主要商铺租金档次，占有率为50％左右；南城商铺在未来几年中，租金提升空间较大。从未来发展趋势分析，社区底商市场供需两旺；社区商业仍将以超市、餐饮、美容美发等服务业态为主要经营内容；未来社区商业经营重点是生鲜方面；小型底商需求量有增加趋势；北京底商商铺成交急升，投资潜力大。（4）综合/专业市场初步统计南城固定交易场所，进行经常性常年交易，并设有专职管理人员的现货商品交易市场约115个；总营业面积约为96万平方米；市场摊位容量约35000个；已出租摊位数量25000个，摊位出租率71.43％；其中个体摊位数量约22600个，占已出租摊位数的90.4％；2003年，商品交易市场总成交额约170亿元，比上年增长26.4％，平均每个市场成交额为1.48亿元。从经营情况看，绝大多数市场以常年性营业，经营环境较好；在115个市场中有75家以零售为主，有40家以批发为主，97.3％的市场是常年营业，65.8％的市场为经营环境较好的封闭式市场，其余为露天市场或其他形式市场；以农产品为主的综合市场，与以纺织品服装鞋帽、家具、建材装饰材料市场为主的专业市场平分秋色，在115个市场中除1家为其他市场外，综合市场与专业市场数量相当。在专业市场中居前三位的市场为：纺织品服装鞋帽市场20家，建材装饰材料市场12家，家具市场8家。2003年，区域成交额上亿元的市场9家，实现成交额146.5亿元，占总成交额的90.4％，其中成交额超十亿元的市场有3家，分别是。丰台区新发地农副产品批发市场、华垦岳各庄批发市场、京温服装市场等成为丰台商品交易市场的主导力量。71 第4章商业物业研究从未来发展趋势分析，商品交易市场由单一、少门类向着综合、多门类发展；市场投资向多元化发展；市场的整体实力在不断增强；未来市场将加强管理，管理制度有所健全；市场开发规模仍存在盲目性；市场治安情况将有所好转。北京市比较有代表性的综合市场、专业市场有：京温服装批发商城；天雅服装精品商厦；大红门服装商贸城；百荣世贸商城；木樨园世贸商业中心；永外城文化用品城；万朋文化办公用品商城等及其他批发市场。表4.4北京综合/专业市场项目名称建筑面积（万平方米）租金（元/天/平米）百荣世贸4610.5木樨园世贸104—13永外文具城34—8温州灯具城0.74—5永外鞋城0.156—10大伟鞋城110京温3大红门6.510—60新世纪36—10才华窗帘0.53—6天海服装0.310—30瑞安童装0.33—4大摩鞋城620—40中联华都红门55.5合计93.12数据来源：市场调研成果从综合专业市场的发展情况来看，南城各类批发市场经营状况良好，但未来的巨大供应规模可能影响到商铺的租金和价格走势。从发展的特点来看，批发市场开始出现进一步细分化的态势，未来专业市场的发展方向将主要体现在物业功能的不断完善和产品形式更加明晰的细分。71 第4章商业物业研究4.1.3主要区域市场分析（1）城市中心区域2005年城市中心区出现了一些商业地产项目，虽然总规模并不大，但是在市场上受到广泛关注。这些项目大都处于黄金位置，如三里屯3.3和中国红街同时出现在三里屯。同时这些项目的更加重视商业定位和后期经营，通过聘请专业顾问公司、知名广告公司、开展高调宣传等方式增加大众的信心。由于位置好，规模不大，市场前景比较看好。表4.5城市中心区域新建商业项目项目名称商业面积（万平方米）商业定位商业规划销售方式开盘时间销售价格（万元/平方米）三里屯3.33文化服饰商业旗舰服装市场只租不售2005.6.25开始招商中国红街1国际风尚街区双向立体商业街区租售并举2005.5.76-8（一层）SOHO尚都5.8办公底商小商铺现代化商业街只售不租2005.14国瑞城10高端一站式消费购物中心只租不售2005.6合计19.8数据来源：市场调研成果（2）CBD区域CBD及其周边地区商业供应量最大，是全北京市商业供应最集中的区域。其中，CBD核心区新增商业供应36万平方米，包含万达广场、华贸中心和建外SOHO。CBD周边新增商业供应54万平方米，以大型社区的社区商业为主。该区域商业售价较高，平均23800元/平方米，远高于北京市平均商业用房预售价格15308元/平方米，见表4.6。71 第4章商业物业研究表4.6CBD区域商业项目项目名称建筑面积（万平方米）商铺面积（万平方米）销售价格（万元/平方米）开盘时间业态万达广场4833.22004.1购物中心、国际精品店、涉外连锁中心华贸中心100162005.6购物商城、专卖店、超市、多厅电影院和文化娱乐餐饮区建外SOHO70173.52004.8沿街底商、美容美发、餐饮富力城星光大道139432005.3商业街商铺、餐饮、购物、娱乐为主苹果社区70272.72005.8院落式体验商街、超市、餐饮、EVD影院珠江帝景90632004.9欧洲风情商业走廊、欧尚消费体验中心SOHO尚都175.842005.1小面积商铺的底层商业街后现代城6021.52005.3底商商业街、酒吧风情街沿海塞洛城86101.82005.6底商商铺、商业街区合计68090.8数据来源：市场调研成果71 第4章商业物业研究（3）中关村地区中关村核心地区目前在售商业总规模约20万平方米。除第三级、中关村e世界、中关村科贸三个返租商业项目外，其余都是以写字楼底商形式出现。由于返租类商业项目比例较高，该区域平均商业售价高于CBD区域，为27386元/平方米。除了核心区商业之外，在中关村周边地区将新增加大量商业供应。其中，大钟寺国际广场规模达30万平方米，2005年3月底开始正式招商，计划2006年底开业，该项目以招商为主。表4.7中关村区域商业地产项目项目名称商业面积（万平方米）可销售商业面积销售率销售价格（万元/平方米）开盘时间第三极600004403515％265862004.4辉煌时代138006346100％300002003.3天创科技大厦150001404024％170092004.41+1大厦60001945未销售首创拓展大厦2500中关村E世界600005499223％280002005.3中关村科贸500004210365％300002002.6新中关4000030％合计247300数据来源：市场调研成果（4）规划新城2005年3月发布的北京市商业白皮书中，鼓励新城及社区商业的开发，这是在北京市整体规划“两轴－两带－多中心”指导方针下，为方便人民生活做出的正确决策。望京、通州、亦庄几个重要的新城正在形成商业中心。其中望京的商业走在前列，而通州和亦庄仍然处于酝酿期。71 第4章商业物业研究望京过去商业极其匮乏，居民生活不便，与其发展十余年之久的历史不相匹配。但是从望京新规划出台以来，商业比例明显增大，形成了区域商业中心、商业次中心、社区商业等梯级分布。沃尔玛、家乐福、宜家等国际商业巨头纷纷落户望京，而新开项目也纷纷增大商业比例。预计成熟后的望京地区商业面积将超过50万平方米。表4.8新城商业地产项目项目名称商业面积（万平方米）商业定位商业规划开盘时间销售方式望京国际商业中心12综合体，商业作为望京地区的大型服务配套大超市、大百货、餐饮正在招商只租不售望京宝星国际三期商业4.5社区及区域商业大超市、百货、餐饮06年开盘，08年开业望京嘉美风尚购物中心6社区及区域商业购物中心（亦庄）大雄商业中心1.4目前是亦庄较完整的商业配套超市、银行、餐饮、健身中心年底开工，06年开盘以租代售，出租率100％亦庄中国第一MALL60MALL项目停滞通州世纪星城MALL25MALL2008年之前完成合计108.9数据来源：市场调研成果（5）大型社区商业71 第4章商业物业研究以国美第一商街为代表的超大型社区商业在2005年成为市场的主角。这类商业项目通常已经不仅定位于社区商业，而是达到了地区级商业的级别，例如国美第一商街定位于朝阳北路区域商业中心、万年花城定位于西南三四环区域性商业中心。从商业形式上，由于规模大多超过10万平方米，因此包含了商场、商业街、娱乐城等多种形式，综合性更强，成为一般社区底商的升级版。它们的商业街部分全部散售，价格平均在1.5万元左右。由于商业街店铺独立性强、目标客户群明确、比较易于管理，因此投资风险相比返租型商铺低很多，将成为投资热点。表4.9大型社区商业项目名称商业总面积（万平方米）商业定位商业规划开盘时间销售方式售价（万元）国美第一商街10社区服务特色风情商业街超市、大商场、风情商业街、餐饮娱乐街、体育馆05.6.14一期街铺散卖1.2—1.5万年花城13社区商业及西南三四环区域性商业分三级商业：社区商业、步行街、大商场（8万平方米）一期底商9-10月份开盘一期街铺散卖1—1.5苹果社区27社区商业及双井地区商业中心院落式体验商街、超市、餐饮、EVD影院2005年8月散卖2.7沿海塞洛城10社区商业及东南四环区域性商业超市、大商场、风情商业街、餐饮娱乐街2005年6月散卖1.8合计60数据来源：市场调研成果71 第4章商业物业研究4.2周边及竞争物业市场4.2.1周边商业设施本项目区域目前已经具备较为良好的商业环境，商业设施具备了一定的档次。其中，5公里商圈内大型百货店类5家：燕莎、太平洋、华联、东方银座、北辰；圈内大型综合超市4家：望京燕莎、京客隆、家乐福、华堂；商圈内大型专业店共3家：大中、国美、高尔夫大世界；商圈内大型商品批发零售市场：居然、四环灯具城、女人街、雅秀；商圈内商业街：女人街、簋街、霄云路、三里屯酒吧。附近的主要综合性商业设施有华堂，安贞华联和燕莎购物中心，这三座商业设施的规模在3-5万之间。主要消费人群是周边地区居民和工作人员。其中，燕莎购物中心位于东北三环，紧邻中央商务区和使馆区，商圈消费人群购买力强，商品档次较高。华堂购物环境优良，设施较为先进，商品主要为中挡。安贞华联为原有的商业设施的重新开业，购物环境一般，商场定位在中低端市场。燕莎、华堂和华联对该地区均有辐射作用，但由于与该地区均有相当的距离，因此辐射力均不大。未来随着该地区的大规模开发，综合性商业设施将是该地区所需要的。本项目基地与家乐福超市隔三环而望，距离在方便的步行范围内。如果本基地开发为综合性商业设施，将可能利用家乐福的人气，并与之相补充，形成一站式购物地点，从而扩大消费人群和提高消费频率。该地区与望京地区的联系道路已完成，未来，该地区将位于望京地区居民进入市区的一条主要道路上。目前，望京地区主要的商业设施为燕莎望京购物中心、沃尔玛、家乐福、宜家，主要是大型超市和家居超市为主，望京居民购买主要的比较商品多前往燕莎或蓝岛。未来望京地区将有望京国际购物中心、一佰本等项目陆续建成，商业设施将更加完善。本开发基地如果开发为中端综合性一站式购物休闲娱乐设施，则存在着吸引望京地区居民的可能性。71 第4章商业物业研究表4.10商圈内大型商业设施分布一览表编号名称地址业态营业面积（平方米）1燕莎友谊商城亮马桥路52号百货22,0002北辰购物中心安外安立路8号百货18,0003蓝岛大厦朝阳区朝外大街8号百货24,0004家乐福国展店朝阳区北三环东路乙6号连锁超市6,3005华堂商场亚运村店朝阳区北四环东路8号量贩店21,0006太平洋百货盈科店朝阳区工体北路盈科中心百货37,0007安贞华联北三环中路安贞桥西北100米百货31,8008东方银座东二环路东直门桥东南角百货22,0009飘亮购物中心位于亚运村地区百货20,00010丰联广场东二环朝阳门东侧专卖店16,00011燕莎望京购物中心北四环四元桥西北侧仓储店12,00012宜家北京市西城区北三环中路27号商房大厦连锁专营店15,00013大中电器城北三环马甸桥东１００米路北连锁专营店14国美　连锁专营店15万客隆北京市朝阳区酒仙桥路12号仓储式连锁会员店数据来源：中海首佳商业顾问公司71 第4章商业物业研究4.2.2竞争商圈的分析与比较表4.11竞争商圈的分析与比较亚运望京东直门朝外本项目地理位置位于四环北路中部，由国家奥林匹克中心、亚运村和住宅小区等组成位于京东北，西邻亚运村，北接机场，南接燕莎.机场高速、快速三环路和社区内规范的现代化公路使交通快速便捷东二环外重要交通枢纽，市内公交、郊区公交、地铁、城市轻轨、机场高速铁路、出租车、水上交通游艇等换乘地朝阳门外商业街连通东二环和东三环路，长度不到1.5公里.位于东北三四环之间的新区距离CBD约5公里，距离亚奥商圈约3公里，距离望京大社区约2公里客层成熟的社区，50万常住人口，30万流动人口。主要高消费人群：私企老板和国企高管，消费能力十分可观。成熟的社区，居住人群主要是从事金融、通信、商业的高级白领与商人，IT新贵、外国高级打工者（韩国人居多）及那些喜欢安静、崇尚自然的居住者。消费能力强旧楼和回迁居民占本地区人口多半，购买能力相对弱.新建楼盘价高，居住者消费能力强.依托交通中心的优势，很多外区人在此路过并消费新旧楼主购买力差别大.附近写字楼的白领们（人寿、华夏、浦东、交通银行等10余家金融机构以及美国辉瑞制药、苹果计算机等驻华分支机构），提升了该地区的消费能力。新旧楼主购买力差别大。但旧居民占比例较小，特别是随着本区超级大盘的竣工。零售业布局现有北辰购物中心伊藤洋华堂和物美大卖场、飘亮购物中心、旺市百利超市、东方家园建材超市和“第五大道商业街”等超市：燕莎望京百货：中福百货。专业店：正时家居，电子大世界，大中电器，居然之家，环四环建材银座百货：面积2.2万平方米，含6千－7千平方米超市。主攻消费对象是25－35岁之间的时尚青年，基本没有世界名牌。蓝岛大厦、旺市百利、百老汇、丰联广场、华普超市等全业态区域内：无。距本区1公里：国展家乐福，距本区2-3公里：燕莎望京。均为超市71 第4章商业物业研究餐饮休闲及文体餐饮：多，高质量。安慧北里两条餐馆街，中餐为主，夹杂日韩，但欠缺西餐。休闲：星巴克咖啡、钱柜KTV健身：奥体、康乐宫、高尔夫练习场餐饮：东来顺、福华等连锁店。休闲设施少。健身：社区内少量，无连锁店。高尔夫球场多餐饮：簋街。东环广场内设有潮粤菜、上海菜、杭州餐、日本料理、火锅、川菜、西式快餐。无健身中心餐饮：水上人家、潮好味。休闲：钱柜、麦乐迪。健身：人寿和华埔有两个健身中心区域内：无。优势和前景餐饮居领先地位，超市、普通百货趋于饱和。北部紧邻奥运村，未来发展空间大生活气息浓厚的大社区。随着西门子爱立信和三星等世界著名公司的迁入，本区商务气氛加强，消费能力进一步提升。交通枢纽给本区带来人气在建项目东华广场集交通枢纽、写字楼、酒店、公寓、会议中心、展览中心、商业设施于一体本区商务气氛浓郁，消费潜力大。未来建成“国际品牌环绕步行商业街”将成为“北京第三商业街”。东北三环边最后一块处女地，大规模的开发，商务和商业气氛兼备，发展潜力最大。缺陷缺乏高档百货和专业店。大型的专业店目前只有东方家园建材超市和国美电器两家餐饮和娱乐欠缺，百货档次不高。无专业店百货档次略低。餐饮以麻辣为主，欠缺多样化。无专业店百货缺乏整体性，欠缺精品。餐饮欠缺品牌效应。无专业店而目前商业业态处于空白数据来源：中海首佳商业顾问公司虽然以上商圈各有优缺点，但他们的共同问题是：n欠缺专业店n文体和休闲方面比较薄弱n没有商圈能做到业态齐全，也就是说消费者需要跨越不同商圈才能享受全方位的购物和休闲的需要71 第4章商业物业研究本项目商圈由于目前尚未发展完善，最有可能顺应市场需要，弥补其它商圈的缺陷和不足。4.2.3竞争态势比较表4.12竞争商圈的分析与比较客户群及商品定位北京燕莎友谊商城太平洋百货北京盈科店北京华联安贞店北京华堂亚运村店该项目平均客单价980元左右248元左右188元左右108元左右600元左右主力价格带900—1500元200—600元160—550元100—300元200—600元市场定位都市型中高档百货都市型时尚百货都市型休闲百货都市型量贩店复合商业年龄构成28至50岁18至25岁18至45岁25至45岁20至40岁财力状况月收入5000元以上城市中产阶级和其家庭月收入3000元以上年轻白领消费群。月收入2000至3500元的都市个人消费者月收入2000元左右的工薪收入阶层月收入5000元以上年轻白领消费群次级目标顾客演艺界高收入消费群，外国游客，外企驻中国机构的中高层人员，集团购买者18岁至20岁无其家庭成员40岁至50岁隶属商圈情况燕莎商圈区域型，距该项目2.4公里太平洋商圈地区型，距该项目5公里安贞华联商圈地区型，距该项目3.6公里华堂亚运村商圈地区型，距该项目2.8公里本项目商圈，建立中购买力来源·45％左右商圈五公里内：朝阳区，北京CBD中央商务区，东直门附近使馆区。·35％左右北京市其它各区。·50％左右商圈五公里内：北京CBD中央商务区、使馆区，·40％左右·50％左右商圈五公里内：安贞、安华、亚运村，朝阳、海淀区东北三环沿线·50％左右·90％左右商圈一到三公里内：亚运村（新兴住宅区＋商务区＋大学）、朝阳商圈·10％左右·50％左右商圈五公里内：朝阳区，新区和西坝河地区。·35％左右北京市其它各区。71 第4章商业物业研究·10％左右中国各省市游客。·10％左右世界各国游客。身所处物业：盈科中心写字楼租户包括国际商业机器（IBM）、诺基亚（Nokia）、波音（Boeing）、阿尔特（Alcatel）、三菱电机、西安杨森等国际知名企业的工作人员北京市其它各区（因为“商场活动力度大”有吸引力而前来购买的消费者）北京市其它各区（因为平价、独有品牌有吸引力而前来购买的消费者）·10％左右中国各省市游客。·5％左右世界各国游客。数据来源：中海首佳商业顾问公司4.3需求分析4.3.1北京商业地产需求特点Ø北京市场对商业用房的需求结构呈现多元化趋势分布。对大型购物中心、高档综合商场、家居商场、电器商店等到各种中、小型专业店铺都有不同需求。其中大型商场的数量增长有限，但所占的面积比重较大：相对而言，小型商场和中、小型店铺的数量增长较快，年租赁成交量也较大，需求增长较快。超级市场、专卖店及便利店加速扩张，强劲的租赁需求使得北京优质商铺租金指数在2006年第一季度较上季度增长1.8％。Ø按行业分类，北京市对商业用房的消费集中分布在超市连锁业、餐饮服务业、服装服饰业等行业。超市连锁业需求最为强劲。超市倾向于在新建或在建住宅小区，尤其是有规模的住宅小区附近建立商业网点。对商业用房需求较大的另一行业是餐饮服务业。许多名牌餐厅饭店往往投入巨资铺设商业网点，达到竞争占领市场的目的。除了超市连锁和餐饮业以外，服装服饰业也是商业用房市场的重要需求者。71 第4章商业物业研究Ø目前，北京人均商业面积仅为0.78平米，而与上海1平米/人、国外发达城市1.2平米/人的标准尚有较大差距。因此，北京的商业需求并未满足，而是存在定位和区域的发展失衡，导致有效需求不足。Ø2001年，我国加入WTO，承诺将进一步扩大商业领域的开放，放宽开放的地域、数量及投资条件等限制。经过3年的过渡期，2004年12月11日，中国零售市场全面对外资开放。而北京作为首都，进京的外资零售商和业态最多、最全，这些新增需求将成为北京零售物业市场需求的主力。中国商业市场正在吸引越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目已成为众多国外商家扩大规模、占领市场的基础。Ø大批国际知名零售品牌涌入中国，越来越多的国际奢侈品牌零售商在2006年加快了其进军北京市场的速度，从而使得专卖店和展示厅的需求上涨。Ø同时，顺应城市郊区化的进程，购物中心、大型连锁超市如家乐福、洋华堂、百安居等在北京的扩张也基本顺应了这一趋势。预计2006年中外零售商仍将继续在中国的扩张势头，优质商业物业的需求继续上升。Ø随着生活方式的不断改善和提高，过去传统消费模式吃、穿、住、行等逐步满足后，新的体验式消费方式不断涌现，如健身中心、网吧、高尚俱乐部、汽车4S店、会展中心等进入新的商业生活。这部分新型商业业态随着城市居民恩格尔系数的改变，对新消费方式的追逐将提出更多、更高的对商业物业的需求。Ø人民币升值的预期直接推动了基金广泛进入中国房地产市场，许多境外资金纷纷在北京、上海等地寻找商业地产投资机会。2003年以来，中国房地产业全面进入宏观调控时期，金融、土地、税收各项国家宏观政策纷纷出台，给房地产业降温。国内许多地产投资者也开始保持比较谨慎、观望的态度。而国外投资机构主要是看好中国商业地产巨大的前景与成长空间以及人民币再次升值的预期。宏观调控被这些投资机构认为是进入中国地产业的一个绝好机遇，在宏观调控国内资金环节收紧的关头，正是外资比较容易和开发商谈判的有利时机。71 第4章商业物业研究Ø 有关数据显示，2001-2005年社会消费品零售总额逐年增长，2005年北京社会消费品总额达到2902.8亿。随着经济发展，人民生活水平的不断提高，社会消费品零售总额存在很大的成长空间，国内外的商业公司不断加强对商业网点的铺设，未来对商业设施的需求巨大。4.3.2本项目基础消费群通过专业公司的统计数据可以看出，无论是按照行政区划，还是按照住宅项目统计，未来二至三年，本地区都会产生大量的固定人口。庞大的人口规模将对本项目的商业功能产生巨大的消费群支持。下列表格是按照1、2、5公里为辐射半径，分三级商圈对区域人口进行统计。表4.13商圈人口统计商圈级别建筑面积（万平米）家庭数（户）人口数一级259.262213366399二级303.983159294776三级225.731965458962合计788.9773379220137数据来源：中海首佳商业顾问公司通过以上统计可以看出，区域现有人口超过30万，新建楼盘在未来2-3年内将吸引新增人口超过20万。保守估计，未来区域内总人口将达到40万左右，如此众多的人口构成了区域内庞大的固定消费群，按照现代大都市人群商业面积超过1.2米的生活需求，本区域对商业设施的需求将是十分可观，中高档商业的需求将超过50万平米。商圈内上规模的商场总面积约为30万平米左右，随着人民生活水平的提高，东北部地区对于商业的要求其档次要高于蓝岛商厦或京客隆超市的水平，本地区满足高端消费者需求的商业设施约10万左右，正是“该项目”能够提供的。加上所处的良好的交通位置，为该商业项目提供了巨大的需求市场。71 第4章商业物业研究4.4商业开发的SWOT分析4.4.1优势（1）地理位置优越该项目地处燕莎商圈、亚运商圈和CBD的交汇处，该地区正在成为北京新热点投资区域。周边居住人口庞大，收入水平高，消费能力较强，商业环境优越，并且缺少具有竞争力的大型商业项目。（2）便捷的交通临近京承高速、北三环、轻轨13线、地铁10线，交通环境便利，到达国展、机场、CBD、市中心、中关村等标志性地点的距离适中，方便快捷。（3）可出租面积使用率高由于商业中心的规划设计是以每种业态独自占用一至二层或半层，因此在室内的公共空间安排上均由承租户自行考虑，与一般的购物中心或商场只计算店铺面积比较，在可出租面积上大大提高至与一般办公楼的使用率接近；初步的估算应在70％以上,对总体租金的收益上有所增加。（4）业种业态丰富、灵活为了尽量归避现有商业市场的竞争风险，商业中心的业种业态尽量照顾到不同阶层的消费人群，其中包含了大型超市、品牌店铺、精品家具城、运动主题馆、电影院、娱乐场所、健身中心、精品街等。由于业种业态组合丰富，可随时根据市场需求的变化而调整业态，以引进特殊的新兴业种，此对商业中心的前期招商和后期的经营有着多变而灵活的操作性。（5）临街贵重店铺面积多按照目前最新的规划，3幢建筑物在首层的临街面总长度超过8625米，当然尚要扣除出入口通道等，但余下临街面的总面积仍为一个非常可观的体量，在出租理想的情况下，临街店铺租金收益将占整体项目中一个非常大的收益比例。（6）公共空间共享较充分71 第4章商业物业研究三幢楼体规划时均有两面与其他楼体相对，形成楼体的外部公共空间能有较好的相互共享效果；对日后商业中心内的车道、停车、人流空间等节约了不少的资源，亦大大提高了公共空间的使用效率。4.4.2劣势商业规模庞大，对产品定位、规划设计和经营管理要求高，同时对建筑成本的控制也提出了更为严格的要求。4.4.3机遇（1）商业类物业市场状况孕育着巨大的机遇随着北京经济的持续发展，人民生活水平的不断提高，社会消费品零售总额逐年提高，商业市场不断繁荣，尤其是我国加入WTO，2004年12月11日，中国零售市场全面对外资开放。北京作为首都将在吸引越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目已成为众多国外商家扩大规模、占领市场的基础。（2）价格商业用房目前预售均价1.53万/平方米，是写字楼预售价格的1.2倍，是住宅预售价格的2.9倍。朝阳区商业用房平均预售价格最高，超过2万元/平方米。建外SOHO的商铺卖到了3万元/平方米，某些商务区的报价达到了6万-10万元/平方米。2002年每平方米使用面积每月租金最高为120美元，2003年下半年的相应数据已经提升到130美元到150美元。2004年新加坡77街集团（77thStreet）入主的西单地下商铺2004年开出最低500元/平方米/月的租价。多方数据显示北京市商业物业市场的发展已经步入了快速发展期，伴随着城市化进程的发展，北京市作为中国的政治、经济和文化中心，其商业物业的价格在未来50年的中国城市化进程中总体趋势向好，这一点无庸置疑。这对于一个地处城市中心的地标性商业项目而言是千载难逢的机遇，该项目拥有巨大的升值空间。71 第4章商业物业研究（3）商圈辐射范围内需求潜力巨大该项目周边由于商业设施布局较为零散，层次不够丰富，数量不够充足，因此区域整体商业未能达到较大的规模和较高水平。商业设施的不足，加上所处的良好的交通位置以及区域内庞大的消费群，为该商业项目提供了巨大的需求市场。4.4.4挑战该项目开发投资大、但对工期要求紧，项目如要想取得预期的投资回报一定要在2008年前完工。能否利用好奥运会这一历史性的契机，使该项目一鸣惊人是项目所面临的巨大挑战。4.5商业项目定位4.5.1文化定位该商业项目建筑的不仅是购物与休闲的场所，也是E时代的前沿生活方式的体现，该项目意图营造的不仅仅是建筑的美观，物流的便利，温度的舒适，音乐的悠扬，购物的便利，还要营造一种理念、一种文化，引领生活方式的变迁。多维文化的融合配合着各种前沿商业业态组合，该商业项目将传统商业业态赋予更多地精神内涵，让时尚随需而动。该商业项目将率先演绎创新商业业态与人们日常生活的完美结合，放松成长，轻松教育，成人休闲都将贯穿在该商业项目的主题空间之中。4.5.2商业定位n目前，商圈内的现有商业设施以超市经营日常生活必需品为主。随着人们生活水平的不断提高，追求个性、文化休闲型的消费替代生活必需品的消费成为人们消费的热点。n该项目周边大型专营店只有大中、国美；71 第4章商业物业研究n缺少集中的金融服务设施；n对于专业店，在亚运村地区也比较缺乏的，大型的专业店目前只有东方家园建材超市和国美电器两家，而宜家家居和苏宁、大中电器距离亚运村在2公里以上，其他类型的专业店铺尚未出现，特别是目前欧美流行的大型体育用品专业店和日本的大型汽车美容店没有进入国内，这些店铺却是亚运村商圈缺乏的。n该地区未来消费者多数是现代白领阶层，时尚、美学、后现代、名牌的品牌化、系列化、个性化的商品菜单张扬了更为鲜明的青春主题将是日益细分化的一种趋势，时尚百货店、娱乐、健身将填补该地区未来消费的空白。该项目采用差别化的定位理念，由于该地区没有大型集购物、娱乐、餐饮为一体的复合商业项目，复合商业具有较大的发展空间。同时该项目零售设施作为大型商务、酒店和休闲居住综合区的一部分，需要增强开发项目的整体功能和吸引力，集购物、餐饮、娱乐和服务于一体，营造崭新的面向中高端市场的商业环境。其中，餐饮和娱乐设施将保证商场在傍晚具有持续的活力。4.5.3整体主题定位“引领时尚潮流•体验五彩生活”通过深入的市场调查与分析，该商业项目在整体主题定位的基础上，营造红、蓝、绿三大主题，引领北京时尚潮流，以五彩缤纷生活满足时尚人士更深层的物质与精神需求。现概述如下：n蓝色主题，倡导时尚感受，彰显“前卫、时尚、先锋、活力”，通过“时尚主义百货”业态，使人们感受到国际时尚流行同行的脚步。n绿色主题，体验精品生活，以家居生活的智能化管理、环保安全，表现为舒适、现代、环保、科技的家居新理念。n红色主题，激情无限，人们通过动感、魔幻、神秘、激情的娱乐与健身，艺术与刺激，充分放松身心，使其青春永驻。71 第4章商业物业研究4.5.3.1该项目时尚百货特点（1）经营理念引入了国际流行百货理念，构筑全新的百货零售经营模式，全面实施计算机系统管理。单品管理、一级进价核算、进销分离，与国际百货零售业理念、发展潮流接轨。先进的计算机管理技术，高效完备的计算机支持系统，对经营活动进行全程支持，实现及时数据联网，确保资讯的快速传递，与供货商、顾客共享信息资源。“追求卓越，引领时尚”的经营理念，立于时尚、流行的最前沿，目标消费群体为白领阶层以及新型家庭，全力为白领阶层营造一个时尚高贵的购物氛围，打造一个品味高尚的购物天堂，让众多的白领享受购物的乐趣。国际化风格为主，致力于组合最畅销的国际知名时尚品牌，秉承“时尚生活、品位人生”的定位目标，引进全球最流行的时尚品牌，倡导国际最休闲的生活方式，引领潮流最尖端的消费观念，为都市人全新打造最完美的生活体验。（2）商品布局要一改过去传统百货按商品品类来划分的方法，以消费对象的性别、购买习惯、年龄层次来区分，带来更人性化、更专业化、更系列化的消费享受。（3）注重功能经营作为都市窗口，时尚百货商场的主导地位，在于领导潮流、改变消费观念、引导示范等方面，具有其他零售业态无法比拟的优势。目前传统百货业正经历着空前的变革，国内不少大型百货商场纷纷寻求创新。上海第一百货商店把发展转向品牌经营和主题经营，引入房产销售、汽车展销、旅游超市，而请出缺乏竞争力的大家电；浦东第一八佰伴专门辟出1500平方米用于汽车销售；王府井新东安市场建起了一个能容纳近300人的影厅；百盛购物中心将餐饮搬进了商场；西单文化广场建起了游泳池；新世界购物中心架起了攀岩墙……这些新鲜商业元素的引入，表明现代百货已从传统的商品经营转入功能经营，不仅卖商品，还通过卖环境、卖品牌、卖功能、卖服务来提升对消费者的吸引力，从而形成自身的商业竞争力。无疑，创新能够为百货业带来一定的新颖性和人气，而要长时间吸引消费，更重要的还在于促成各种优势的整合，更好地满足消费的需求。71 第4章商业物业研究（4）时尚信息传播时尚百货传达的也是一种时尚的感觉。可以把商家搜集到的时尚信息传递给顾客，并通过各种商业活动、VIP会员PATY活动的举办来向顾客“出卖”时尚。可借鉴英国一百货店：通过增设了“网上购物”和“消费课堂”，吸引了一大批时尚人士的追随。借鉴巴黎春天：每年必请巴黎著名的服装设计师举行展示会，甚至请他们专门为商场设计独家出售的系列时装。巴黎春天则在妇女高档用品和首饰上下功夫，并在去年专门推出了7000平方米的高级体育服装精品店，汇总了250种各路体育名牌，以适应欧洲近年出现的运动服饰热潮。经济的飞速发展使得消费向个性化和多样化发展，传统百货商场已不能够满足所有人的所有购物需求；新兴的零售业态也对传统百货商场经营比重较大的商品构成冲击。在迅速变化的市场环境下，国内百货零售业呈现低迷态势。对此，业内统一的观点是传统百货商场必须转型或者是由传统向现代过渡，以适应环境的改变。（5）特色增值服务许多人喜欢在双休日一家子出去逛百货公司。因为百货公司所展示的不仅是“正在流行”的生活图景，让人们享用、欣赏和品味；更重要的是，百货公司还展示“明日”的生活图景，激发人们对未来美好生活的憧憬和渴望。加强特色服务及各种经营附加值也成了百货业人气看涨的又一利器，不仅商品更加细分，而且从店堂布置到货品摆放甚至是品牌组合上，都符合各自的目标顾客群。而且这些著名的商家有着很强大的品牌影响力和号召力，它们能够引入大量国际国内的知名品牌，更好地满足消费者的需求。可以说，时尚百货是在引入一种购物、休闲的新理念，目的在于打造消费者心中的“时尚之都”。4.5.3.2温馨家园家居广场71 第4章商业物业研究目前，北京的大型家居商场多在四环以外，且多数集中在西南方向，城北缺乏大型高档的家居商场，居然之家是距本项目最近的家居商场（北四环约2公里），其经营品种以国产中高档家居产品为主，而我们定位在高科技、智能化，国际知名品牌家具及高档卫浴产品，满足高消费人群的需要，与其所面对的消费群体不同，位于马甸的和项目北侧筹备中的宜家以经营品种齐全的家居用品及板式家具为主，面对工薪消费群，与本项目属错位经营，不会对我们的经营造成太大的影响，而目前北京国际精品家具广场中粮广场、丰联广场同属于蓬安迪集团管理，面积较小，没有形成规模，不能给顾客提供一站式的购物享受，且租金较高，给商家带来很大的资金压力，项目东面的克拉斯、伊力诺依两个品牌专营店以经营欧美家具为主，品种比较单一，不具备与我们竞争的能力，通过以上比较，本项目是有很大的竞争优势的。（1）市场潜力本项目地处燕莎商圈、CBD及亚运商圈交汇处，周边高档公寓与住宅众多，瑞景家园、国展新座、和泰园、太阳星城、万方阿波罗、UHN国际村、半岛公寓、凤凰城、第三置业，价位在12000-15000元，与望京大型社区仅相隔2公里，未来2-3年竣工的楼盘还将吸引近20万人口入住，常住人口将超过50万，且以公司白领及年轻人居多，购买力旺盛，消费水平较高，有固定的消费群体，且新楼盘的入住将有庞大的精品家具家饰的需求量，高档的家居将有巨大的发展潜力及良好的市场前景。（2）主题定位温馨家园为家庭智能化、绿色环保家居广场，并结合地产项目特色形成房产、家居设计、环保装饰、家庭智能化管理一站式服务的新型家居时尚购物场所，主题为环保健康、温馨舒适、高科技、智能化的家居广场。随着人们对居住环境质量要求的提高及家居装饰业的发展，人们在运用各种新颖、别致、具有时代感和时尚装饰效果的家居家饰将居室装扮的温馨舒适的同时，越来越多的人们也更加注意到绿色环保以及高科技智能化的家庭管理系统对家居生活的重要性，实现家庭生活现代化、智能化，满足快节奏都市生活的需要，是今后家居发展的新趋势，因此，我们将绿色环保、高科技智能化定为家居广场的主题。（3）功能划分家居广场按功能可划分为：欧美家具厅、传统家具厅、休闲家具厅、现代家具厅、设计家具厅、办公家具厅、软体沙发厅、睡眠中心、金属厅、展示厅等，具体功能如下：71 第4章商业物业研究欧美家具厅：华丽典雅，用鲜明饱满的色彩和起伏动荡的曲线，细致典雅的雕花，精致的缎面和闪亮的镀金部件展示欧洲数个世纪的古典文明、奢华风情、及异国情调。传统家具厅：汲取中国传统文化的精髓及泱泱大国传世风华，将传统理念与现代工艺相结合，沉稳厚重的木质和细致入微的工艺，散发着浓郁的古香古味，突显大户人家的尊贵身份。休闲家具厅：张扬个性，不再一成不变，抛掉限制，打破规矩，可以任意变化组合的睡床、沙发、衣柜及卡通造型的家具，充分满足善变求异的新生代。现代家具厅：时尚新潮、简约明快、经济实用，可拆可分，自由灵活，采用金属、板材、塑料、玻璃等新式材料制成，前卫流行，生机勃勃，符合现代都市人追求时尚简约的生活品位。设计家具厅：量身定做，因人而异，满足有个性追求人群的需要展示张扬个性。办公家具厅：以现代、简约、舒适的办公家具，塑造良好的工作氛围，美化工作环境，让工作有更多的乐趣。软体沙发厅：奢华的皮质沙发、温暖的布艺沙发、古色古香的木制沙发、时尚的设计沙发，给居室更添温馨舒适的感觉。睡眠中心：精致的床架、舒适的床垫，或清新淡雅、或绚烂鲜活、或简洁明快的各种被套、床单、枕头组成一个温馨的角落，一个温柔的港湾。金属厅：炫目而极具后现代风格，或冰冷前卫，或炫烂奢华，晶莹璀璨、变幻莫测的色彩使金属家具充满了迷人的诱惑。展示厅：最新家居流行时尚发布，绿色环保家居讲座，流行设计前沿，创意设计大赛…4.5.3.3红磨坊（1）北京市娱乐场所的分布与特征首先对娱乐业的四个主要业态，即电影院、成人游戏、KTV、健身中心及会所，在北京的分布情况做一个说明。表4.14电影院的主要品牌及位置北京华星国际影城双榆树科学院南路新影联东环影城东环广场北京新东安影城王府井新东安71 第4章商业物业研究东方新世纪影城王府井东方新天地表4.15成人游戏的主要品牌及位置北京金源方特主题公园金源时代购物中心表4.16KTV的主要品牌及位置钱柜K·T·VPartyWorld朝外泛利大厦西直门外腾达大厦麦乐迪朝外店　中关村店　月坛Party概念店乐圣崇文门外正仁大厦　中关村店歌来美量贩式KTV朝阳区麦子店音乐王KTV中关村寰太大厦东环俱乐部东环广场第五俱乐部和平街22号音乐之声量贩KTV白家庄锦湖园公寓魔方王府世纪大厦蓝黛俱乐部世纪金源大饭店地下不夜城同一首歌西直门桥向北300米路东表4.17健身中心的主要品牌及位置北京青鸟健身中心CBD兆龙店SOGO店丰联广场店金融街百盛店新世界店中关村店　炫特区店亚运村五大道店UHN国际村黄寺UHN国际村71 第4章商业物业研究北京宝迪沃-英派斯健身中心西直门成铭大厦　知春路希格玛丽都广场　中体倍力健身俱乐部光华长安店建外SOHO店亚运村店航天桥金域店望京店左安门店　左岸工社店国航大厦店　亚历山大会馆CBD会馆中关村会馆　东直门会馆　　从上述资料可以看出，现阶段虽然北京的休闲娱乐设施数量众多，但布局分散，在综合水平方面尚处在比较初级的阶段，与国际先进水平还存在明显的差距，并不能满足现今人们时尚的集购物、休闲、娱乐与餐饮为一体的一站式消费的消费理念。（2）新区核心地区的娱乐业现状据调查，新区核心地区（一公里以内）的娱乐基本上属于空白，人们缺乏最基本的娱乐休闲去处。随着新区核心地区周边众多中高档住宅的竣工，预计未来几年将有超过50万的人口入住此地区，消费潜力不容小视。所以为了满足这些中产阶级对高品质生活的追求，应该在本项目中集合尽可能丰富多彩的休闲、娱乐项目，方便各年龄、各层次人士在一天24小时都有的吃、有的乐。（3）本项目的定位与特色与项目总体定位“引领时尚潮流•体验五彩生活”相配合，S3的分主题是以“红色”为基调的“动感与休闲”。结合此主题，S3中的商户集中了电影院、成人游戏、KTV、健身中心，根据这些业态一个共同的特点—激情、动感、活力、青春，故取名“红磨坊”。表4.18红磨坊的业态组合业态目标商户健身中心香港舒适堡/北京宝迪沃KTV量贩店香港加州红/台湾钱柜影院香港百老汇影院--成人游戏深圳方特/香港百老汇西餐/休闲店洗浴中心71 第4章商业物业研究电影院—适合各年龄层的人群虽然现在家家都有电视、影碟机，但人们还是想念宽银幕上浩大的画面，撼人心魄的环绕立体声音响，电影院正是这样一个带给人们和在家看DVD完全不同的震撼感觉的地方，让人们在了解故事情节的同时得到一种享受　　成人游戏—让成年人释放自己，在高科技营造的神秘氛围中体验魔幻的真实成年人其实一样需要简单的快乐，策划一场童心派对，让孩子和成年人都能体味童年的纯净与快乐。KTV—健康的全民式的娱乐方式，带给人们K歌激情和聚会的快乐KTV是广泛意义上的音乐休闲空间，它在为顾客提供唱歌空间的同时，也为顾客提供更多的休闲娱乐服务。比如朋友聚会，甚至全家扶老携幼去KTV唱歌过年，当然也是辛苦的上班族减压、放松的好地方。健身中心—引领白领阶层健康的生活方式，是一个修身养性的世外桃源无论发达国家还是发展中国家，缺乏运动已经成了现代人的流行病，人们的健康状况在下降。现在社会的生活节奏加快、工作效率提高，白领工作压力和心理压力更是非常大。所以在健身中心大汗淋漓，为自己的情绪宣泄找一个出口越发成为流行趋势。因此“红磨坊”就成为一个适合各年龄层次人士消费的的娱乐场所，这众多8小时之外的休闲娱乐设施和概念，填补了北京商业业态布局分散这一缺陷。综上所述，该项目所在新区区域附近没有休闲娱乐商业设施，而周边有潜在很强的消费能力，所以红磨坊这个集多种休闲娱乐设施于一体的消费场所必然会引领该地区的生活新时尚，给人们带来全新的娱乐体验。这种市场定位迎合了国际流行的时代潮流，区域内和商业物业遥相辉映的写字楼、公寓、会议中心等多种物业形态全方位的满足了用户的各种办公、生活需求，该项目必将成为北京东北三环标志性商务建筑群。71 第5章项目投资效益评价第5章项目投资效益评价5.1合作方式该项目由原土地方提供“七通一平”的建设用地，其中A区采取买断方式，B区和C区采用物业分成的方式，并承担1400人的劳动力安置费用；该项目C区的B0C0栋楼为还建物业，总建筑面积为8.11万平方米。因项目规模较大，开发建设周期长，总投资额较高，因此通过项目公司股权转让的方式，实现了该项目B区的转让；以代建的方式提前实现了A区9.38万平方米的酒店整栋销售，保证了项目的前期启动资金。因此C公司最终持有物业为该项目A区商业和C区6.4万平方米的写字楼。本文从C公司的角度进行该项目的投资效益分析。5.2现金流出分析5.2.1土地开发费用主要指根据合作开发协议支付给原土地方的土地补偿款、劳动力安置费用以及还建物业投资；后期需要追加的拆迁费用，根据国有土地使用权出让合同应缴纳的土地出让金，其中，A区：2004年商业的出让金水平为800元/平方米，写字楼740元/平方米，2006年酒店、商业的出让金水平为830元/平方米；C区商业出让金水平为770元/平方米，写字楼出让金水平为710元/平方米；绿化隔离带项目需要交纳的大市政费，计费标准100元/平方米。表5.1土地开发费用支出计划（单位，万元）　2002200320042005200620072008200920102011合计土地补偿款4954198158256　　　　　　　33024劳动力安置费用　　　　　　8400　　　8400还建物业投资　　　　　　　1680111201　28002拆迁增加投资　　　1000135001600010000　　　40500土地出让金及契税　　18618　628　　　　　19246大市政费　　2723　641　　　　　3363合计4954198152959710001476916000184001680111201013253576 第5章项目投资效益评价5.2.2前期工程费房地产前期应支付的勘察、设计、可研、监理、咨询、招标等费用，为简化起见，经过分项测算，A、C区取200元/平方米，由于B区进行了土地转让，所以其前期工程费约11元/平方米。其中规划立项约占建安费的0.1％，市场研究策划占建安费的0.15％，勘察测绘占建安费的0.25％，设计费为建安费的3％，筹建开办费为建安费的1％左右，工程建造期各项费用（标底编制费、招投标费、质量检查费、工程监理费、合同预算审查费、竣工图费）为建安费的1.3％左右。表5.2前期工程费支出计划　2002200320042005200620072008200920102011合计前期工程费1454219119416831327125788339426208675开办费1454　　　　　　　　　1454规划立项　219　　　　　　　　219可研　　329　　　　　　　329设计　　8661443577757757　　　4400勘察测绘　　　240　　126　　　367工程建造　　　　750500　394262　19075.2.3建安工程费该项目酒店为五星级皇冠假日酒店，写字楼为国内甲级，商业定位为中高档，公寓定位为高档公寓，参照北京市同类物业的建安成本，在对整个工程的基础、结构、外装修、室内装修、机电设备等分别测算的基础上，确定综合建安成本如下：表5.3建安总造价估算区域物业类型面积单方造价建安投资A区酒店69812500034906商业综合楼104001400041600.4地下车库酒店部分2397620004795.2商业部分74467200014893.4合计272256　96195Ｂ区高档公寓95640380036343.2写字楼37596450016918.276 第5章项目投资效益评价商业配套1235240004940.8地下车库71155200014231合计216743　72433.2Ｃ区写字楼还建物业31408450014133.6自持物业31643450014239.35商业配套还建物业1961240007844.8自持物业876740003506.8地下车库还建物业3011620006023.2自持物业2366320004732.6合计Ｃ区145209　50480.35还建物业81136　28001.6自持物业64073　22478.75总计634208　219108.6表5.4建安费用支出计划　2002200320042005200620072008200920102011合计B1S4号楼　　　　2382115880　　　　39701S1-S3号楼　　　　2824728247　　　　56494B3C2号楼　　　　　　　134878992　22479合计00005206844127013487899201186745.2.4市政配套设施费根据测算，A、C区按照地上建筑面积400元/平方米计算，B区因部分红线内配套设施由D公司负责投资，因此市政配套设施费按250元/平方米计算。表5.5市政配套设施费支出计划　2002200320042005200620072008200920102011合计A区　　　　34763476　　　　6953B区、C区　　　　　　　36483648　7297合计0000347634760364836480142495.2.5不可预见费取建安造价的3％计算76 第5章项目投资效益评价表5.6不可预见费支出计划　2002200320042005200620072008200920102011合计不可预见费　　　　61061061061061061036585.2.6税费（1）开发期间税费：主要包括营业税、城市建设税和教育附加税（营业收入的5.5％）、土地增值税（土地增值部分的30％—60％，累积税率制）、企业所得税（应纳税所得额的33％）由于项目投资集中在前期，而利润集中在后期，在房地产开发操作过程中，土地增值税和企业所得税采取了预征的方式，待项目完成后再规定另行审计相关税额，多退少补。土地增值税为销售经营额的2％，企业所得税为销售经营额的3.3％。设定销售收入中扣除11％，用于所有税费。（2）经营期间税费：营业税、城市建设税和教育附加税（营业收入的5.5％）；房产税（租金收入的12％、资产余值的1.2％）、土地使用税。设定出租经营收入中扣除18％用于所有税费；期末处理物业资产余值时，余值扣除7％用于所有税费。表5.7税费　2002200320042005200620072008200920102011合计开发期间税费01650066060501686833290332675832640租赁经营期间税费00000015501848214830798625合计0165006606050168684878184854743837412655.2.7管理费用按建安工程费的3％计算。表5.8管理费用　2002200320042005200620072008200920102011合计管理费用512512512512512512512512512512512576 第5章项目投资效益评价5.2.8销售费用按销售总额的3％计算。表5.9销售费用　2002200320042005200620072008200920102011合计销售费用　　　759759227715181518759　75925.2.9经营成本经营成本主要包括：维护管理费、设备维修费、设备设施使用费、市场推广费、其它费用，按照房地产的经验数据，本文进行投资经济分析时取经营成本为出租收入的25％。在建设投资期不考虑折旧费用。表5.10经营成本　2002200320042005200620072008200920102011合计经营成本00000021522567298442761197976 第5章项目投资效益评价5.2.10现金流出汇总表5.11现金流出汇总序号　2002200320042005200620072008200920102011合计1土地开发费用495419815295971000147691600018400168011120101325352前期工程费14542191194168313271257883394262086753建安工程费00005206844127013487899201186744市政配套设施费0000347634760364836480142495不可预见费000061061061061061061036586税费0165006606050168684878184854743837412657管理费用51251251251251251251251251251251258销售费用000759759227715181518759075929经营成本00000021522567298442761197910合计6920221963130446157957185129289544138634442923534375290 第5章项目投资效益评价5.3现金流入分析5.3.1土地转让收入根据相关合作协议，土地转让收入如下：表5.12土地转让收入　2002200320042005200620072008200920102011合计土地转让收入　15000　6000　160004000　2676　436765.3.2酒店预售收入根据相关合作协议，酒店预售收入如下：表5.13酒店预售收入　2002200320042005200620072008200920102011合计酒店预售收入　　　　55000600006924　　　1219245.3.3物业租售收入根据公司既定租售计划，公司持有物业的租售比例如下：90 第5章项目投资效益评价表5.14商业、写字楼租售计划　地上建筑面积可销售面积销售率销售面积出租面积A区商业10400111440140%4576068641写字楼316433417460％2050513670底商8767946840％37875681表5.15地下车库租售计划　总停车数销售率出售数出租车位数集中商业地下车库（辆）86040％344516写字楼地下车库（辆）32055％176144根据市场情况以及本身的项目定位，租金情况预测如下：表5.16A区商业租金收入预测A区商业20082009201020112012—出租率0.50.60.70.80.9实际出租面积3432041184480485491361777租金（元/月/平方米）200200200200200年租金收入82379884115321317914826资产价值7410490 第5章项目投资效益评价表5.17A区商业地下车库租金收入预测A区商业地下车库20082009201020112012-租金（元/月/辆）600620650672672年租金收入372384402416416资产价值2080表5.18B3C2号楼写字楼、商业租金收入预测　写字楼底商20112012—20112012—出租率0.90.90.90.9实际出租面积123031230351135113租金（元/月/平方米）150150200200年租金收入2215221512271227资产价值198806133表5.19B3C2号楼地下车库租金收入预测写字楼地下车库20112012—租金（元/月/辆）400400年租金收入6969资产价值35490 第5章项目投资效益评价5.3.4物业租售收入汇总表5.20S1-S3租售收入汇总　　项目2002200320042005200620072008200920102011合计A区商业销售收入732171830491521出租收入82379884115321317942832资产价值7410474104合计00000732172654198841153287283208456A区商业地下车库销售收入412810325160出租收入3723844024161574资产价值20802080合计000004128140438440224968814合计00000773452794510268119348977921727090 第5章项目投资效益评价表5.21B3C2租售收入汇总　　项目2002200320042005200620072008200920102011合计B3C2写字楼销售收入21325533126656出租收入22152215资产价值1988019880合计0000000021324.92742648751B3C2商业销售收入454511365681出租收入12271227资产价值61336133合计000000004545849613041B3C2商业地下车库销售收入16904222112出租收入6969资产价值354354合计0000000016908452535合计　0000000027559367686432790 第5章项目投资效益评价表5.22现金流入汇总序号　项目2002200320042005200620072008200920102011合计1土地转让015000060000160004000026760436762整栋出售收入000055000600006924.40001219243销售收入00000773451933602755968901311304出租收入0000008608102681193417106479175资产价值0000000001025511025516合计01500006000550001533453886910268421701265464471985.4资金缺口估算表5.23项目资金缺口估算序号项目2002200320042005200620072008200920102011合计1现金流入01500006000550001533453886910268421701265464471982现金流出692022196313044615795718512928954413863444292353437523（1）-（2）-6920-7196-313041385-24571682169915-3111877281173114累计资金赢余-6920-14116-45420-44035-68606-3909525-21593-13865103446通过对现金流入和、流出进行分析，该项目总投资343752万元，总收入447198万元，利润103446万元，资金缺口约68606万元左右，发生在2006年。90 第5章项目投资效益评价5.5资金来源与运用该项目资金来源主要包括自有资金、母公司资金投入、银行贷款三部分，其余通过项目转让、整栋出售、预售以及滚动开发等方式实现项目的现金流平衡，详见表5.24资金来源与运用表：表5.24资金来源与运用表序号项目20022003200420052006200720082009201020111资金来源1.1土地转让0150000600001600040000267601.2整栋出售收入0000550006000069240001.3销售收入00000773451933602755968901.4出租收入00000086081026811934171061.5资产价值0000000001025511.6自有资金50001.7母公司资金10000100001.8银行贷款5000300001500057000200001.9合计100002500030000210001220001533453886910268621701265462资金运用2.1投资经营692022196313044615795718512928954413863444292352.2偿还本金50000100001000010000270002.3付息3003002100300064203420282022203020140090 第5章项目投资效益评价2.4合计72202249633404761513599198549417745360664462106352.5本期资金盈余27802504-340413385-1399154796-2905-43338-22921159112.6累计赢余资金2780528418801526512745607053165982775351234465.6投资效益评价5.6.1全投资现金流分析表5.25全投资现金流分析序号项目20022003200420052006200720082009201020111现金流入01500006000550001533453886910268421701265462现金流出692022196313044615795718512928954413863444292353净现金流量-6920-7196-313041385-24571682169915-3111877281173114折现系数0.92590.85730.79380.73500.68060.63020.58350.54030.50020.46325现金流出现值640719030248503392541555364516894223601723042786累计现金流出现值64072543750287536791078341614791783742007332179632222417折现净现金流量-6407-6170-248501018-16723429885785-168123866543388累计折现净现金流量-6407-12577-37427-36409-53132-10144-4359-21171-173053703390 第5章项目投资效益评价假设自有资金成本为16％，融资成本为6％，资产负债率为80％，则WACC为8.00％，作为折现率。净现值37033，净现值指数0.17，项目可获得比预期收益率更高的收益。5.6.2自有资金现金流分析表5.26自有资金现金流分析序号项目20022003200420052006200720082009201020111现金流入　　　　　　　　　　1.1租售收入01500006000550001533453886910268.242169.823995.61.2资产价值0000000001025511.3贷款50000300001500057000000200000　合计50001500030000210001120001533453886910268621701265462现金流出　　　　　　　　　　2.1开发经营投资6919.8822196.231303.64615.0379571.485128.628954.141386.134441.99235.492.2偿还本金0000500001000010000100002700002.3支付利息300300210030006420342028202220302014002.4合计7219.92249633404761513599198549417745360664462106353折现系数0.862070.743160.640660.552290.476110.410440.353830.305030.262950.226684.1流入折现4310.3411147.419219.711598.153324.762939.1137533132.0516347.7286864.2累计流入折现4310.3415457.834677.546275.699600.316253917629217942419577222445890 第5章项目投资效益评价5.1流出折现6224.0416718.421400.24205.7264747.340448.514780.916351.216950.52410.895.2累计流出折现6224.0422942.444342.748548.41132961537441685251848762018272042386.1净现金流量-2219.9-7496.2-3403.613385-2399154796.1-2905.1-43338-2292.21159116.2折现净现金流量-1913.7-5570.9-2180.57392.4-1142322490.7-1027.9-13219-602.7326275.16.3累计净现金流量折现-1914-7485-9665-2273-136958795.37767.4-5452-605520221净现值20221，净现值指数0.10，项目可获得比预期收益率更高的收益。5.6.3投资利润分析表5.27项目投资利润分析1总收入4471982总投入3437523贷款利息250004利润784465自有资金250006资本金50007母公司资金200008自有资金利润率313.78%9总投资利润率21.27%该项目总收入44.72亿元，总投资36.87亿元，投资利润率为21.27%，自有资金利润率为313.78%。90 第5章项目投资效益评价5.6.4敏感性分析5.6.4.1基准条件本文敏感分析以全投资现金流量分析为基准条件。5.6.4.2确定分析指标项目在实际操作过程当中，很多因素处于变动状态，有可能向积极的方向转变，也有可能向消极的方向转变，为了提高项目的可行性，因此选取净现值指标对项目进行敏感性分析5.6.4.3确定变动因素该项目总建设周期为四年的时间，销售周期约为5年的时间，出租起点自2012年，建筑功能定位基本清晰，在国内外宏观经济形势不发生突发性变化的前提下，结合项目开发建设的实际情况，经济分析当中的不确定性因素主要集中在拆迁成本的变动、建安成本、建设周期、销售价格、转让收入的回款速度、2008年以后的租金水平等因素上，为简化计算，又不影响工程经济总体评价方向性的前提下，选取开发成本、开发收入两个因素，进行该项目的经济敏感性分析。5.6.4.4开发成本的敏感性分析按开发成本自0增至+20％，每间隔5％对净现值进行敏感性分析，计算结果如表5.28：90 第5章项目投资效益评价表5.28开发成本敏感性分析变动率-20％-15％-10％-5％0％5％10％15％20％净现值3703325921148093687-74155.6.4.5开发收入的敏感性分析按开发收入自0减至-20％，每间隔5％对净现值进行敏感性分析，计算结果如表5.29：表5.29开发收入敏感性分析变动率-20％-15％-10％-5％0％5％10％15％20％净现值-14822-185811106240693703390 第5章项目投资效益评价5.6.4.6敏感性分析图净现值敏感性分析汇总图如图5.1。图5.1敏感性分析图90 第6章结论第6章结论6.1项目可行性1、尽管国家对房地产市场的宏观调控不断加强，但是已有商业金融类项目受其影响较小，写字楼、商业物业市场需求主要取决于国内经济的发展状况。随着中国经济的持续发展，人民生活水平的不断提高，对于优质写字楼和商业设施的需求依然会持续增强。本项目位于京承高速路和第二机场路的起点，相对三元桥而言具有第二国门的地位，地理位置优越，周围基础配套设施完善。本项目定位为甲级写字楼，以及提供集购物、休闲、娱乐、家居于一体的复合商业，可以说填补了市场的空白，市场需求和销售前景也较为乐观，并且和项目高级公寓、五星级酒店部分形成有效互动，进一步提升了物业价值。该项目建成后，不但可以解决由于征地而形成的农村劳动力就业问题，而且对完善区域配套设施，提升城市形象具有积极的作用和良好的社会效益。2、在确定建设方案和经营策略的基础上，结合该项目的实际运作方式，通过对项目开发现金流入流出进行了预测，计算所得该项目的全投资状态下净现值为37033万元，净现值指数为0.17；自有资金投资状态下净现值为20221万元，净现值指数为0.10，该项目具有较好的投资效益，经济上可行。3、通过投资利润分析，在既定开发模式的前提下，项目总投资为36.87亿元，项目总投资利润率为21.27％，投入自有资金为2.5亿元，自有资金利润率达313.78％。4、本项目的总体方案已经基本确定，并且对二期工程进行了项目转让，实现了9.8万平方米酒店的整栋楼的预售，极大的缓解了项目开发的资金压力。设定租售收入和开发成本的变动范围在+92 第6章结论20％之内，在全投资的状态下，当开发成本增加约16.7%以上时，该项目的净现值小于0,不能能够达到投资回报要求；当租售收入比预定收益水平减少14.3％以上时，净现值小于0，不能达到预期投资回报的要求。由于本项目在进行收入和成本预测时，对未来销售收入、租金水平、开发成本的预测相对保守，收入下降15％，成本增加15%以上的概率较小，因此该项目在租售市场不理想，或者意外成本增加的情况下，依然能够取得预期的经济效益，项目的抗风险能力较强。6.2项目可能存在的风险1、通过对资金来源与应用作平衡分析，项目资金缺口估算，该项目资金缺口约为6.9亿元，发生时间在2006年，2006年的融资规模为5.7亿元，融资压力较大，应注意做好现金流的平衡和控制。如果项目前期回款不能按时到位，可能会推迟部分的开发建设，对此应予足够的重视。2、商业地产项目虽然市场前景较好，但项目是否成功，除了前期准确的市场定位、良好的设计施工水平，更取决于商业项目的专业化运作水平，以及后期的经营管理能力。后期的商业经营管理水平是预期现金流入能否实现的保障，也是影响物业保值升值的最重要因素。3、另外，该项目南区全部和北区一半达到了三通一平的用地条件，但剩余部分的拆迁压力不容忽视，也是影响项目整体开发进度的不确定因素之一。6.3结束语通过上述分析论证，本项目可行，市场风险不大，但在融资、拆迁、合作开发等项目运营环节，以及后期商业项目的经营管理等方面面临一定的压力，开发建设单位应当予以足够的重视，不断提升自身的专业能力和管理水平。由于该项目是具有代表意义的综合房地产开发项目，其开发模式、可行性研究内容、方法，对类似的房地产项目具有一定的借鉴作用。92 参考文献参考文献[1]陈琳，潘属键。《房地产项目投资》。中国建筑工业出版社，2003年。[2]陈溥才，郭镇宁。《房地产开发项目可行性研究与方案优化策略》，中国建筑工业出版社，2005年。[3]郑华。《房地产市场分析方法》，电子工业出版社，2003年。[4]杜海鹏。《房地产投资风险与防范》，经济科学出版社，2003年。[5]王学东。《商业房地产投融资与运营管理》，清华出版社，2004年。[6]WilliamB.Brueggeman：《RealEstateFinanceAndInvestments》[7]方克城，吴芸。《21世纪顶级商业地产项目经营解码》，广东经济出版社，2004年。[8]傅家骥，仝允桓。《工业技术经济学（第三版）》，清华大学出版社，1996年。[9]严俊爱主编：《房地产投资分析与决策》，中国物价出版社，2003年。[10]商海栗，潘麒麟。《房地产开发法律程序与税费详解》，法律出版社，2004。[11]中国房地产估价学会。《房地产估价理论和方法》，2003年。93 致谢与声明致谢本文是在导师王洪副教授的亲切关怀和精心指导下完成的。论文期间，导师自始至终给予了精心、关键的指导，使我受益匪浅。导师渊博的学识，严谨治学的态度将是我终身努力的方向。论文期间，还有许多同学、朋友从各个方面给予了极大的帮助，对本文提出了许多有益的意见和建议，在此深表感谢！另外还要特别感谢经管学院的各位老师在校期间对于本人的帮助和指导。最后，感谢我的家人给予我的无私的支持和关爱！声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，在市场调研的基础上，进行研究分析所取得的成果。对本论文所引用的数据来源，均已在文中以明确方式标明。签名：日期：95 个人简历个人简历1975年2月11日出生于河北乐亭县1992-1996在河海大学土木系学习，并于1996年获工学学士学位1996-2001年在北京银地房地产有限责任公司工作2002年3月考入清华大学经济管理学院攻读工商管理专业硕士至今95'