物流园区建设项目建设可行性研究报告

'目录一、项目总论11.1项目基本情况11.2项目可行性研究报告编写单位11.3项目可行性研究报告申报单位11.4项目可行性研究报告编制依据21.5项目可行性研究报告研究范围31.6项目投资单位、建设内容及投资规模31.6.1项目投资单位31.6.2项目建设内容31.6.3项目投资明细41.7项目经济及社会效益41.7.1经济效益及评价41.7.2社会效益及评价6二、项目建设背景、必要性、可行性、紧迫性82.1项目建设背景82.1.1政策支持发展现代物流是XXXX区发展的黄金机遇82.1.2山西省物流业运营效率低，不利于经济高效运转112.1.3豫晋陕黄河金三角的设立为临汾物流发展提供重大机遇122.1.4临汾产业结构相对滞后，现代服务业发展缓慢122.2项目建设必要性132.2.1引导和转化临汾潜在物流需求的必要132.2.2支持有效的物流市场机制建立的必要152.2.3提升生产企业竞争力的需要162.2.4加快流通方式创新的需要172.3项目建设可行性172.3.1物流需求放量支撑项目可行172.3.2开发建设模式合理支撑项目可行182.3.3政策推动支撑项目可行182.3.4经济效益显著支撑项目可行192.4项目建设紧迫性202.4.1产业转移承接地区基础设施建设亟不可待202.4.2加快物流园区建设提升临汾在豫晋陕示范区内竞争力迫在眉睫215 2.4.3临汾承接国家产业转移政策红利势在必行22三、临汾市物流产业发展环境分析243.1临汾基本市情243.1.1地理位置243.1.2行政区划243.1.3资源分布243.1.4自然人文253.1.5经济发展及现状253.2城镇体系规划263.2.1两带263.2.2三轴263.2.3三城273.2.4九区273.3市域经济空间布局283.3.1一带283.3.2两廊293.3.3四通道293.4临汾市市域综合交通现状303.4.1公路303.4.2铁路303.4.3其他运输方式31四、物流园区市场调查324.1全国物流园区地理分布调查324.2全国物流园区建设状态调查334.3全国物流园区类型调查344.4全国物流园区投资建设主体及园区资金来源调查344.5全国物流园区占地规模及投资规模调查364.5.1物流园区占地规模调查364.5.2物流园区投资规模调查374.6全国物流园区内入驻企业和实体的主要类型调查374.7全国物流园区的收入来源及产值调查384.8全国物流园区发展过程中遇到的阻力调查384.9全国物流园区内的典型设施、设备调查385 4.10全国物流园区相关政策调查394.11全国物流园区创税能力调查39五、物流园区规划建设总体思路415.1指导思想415.2基本原则415.2.1坚持可持续发展的原则415.2.2坚持统一规划的原则425.2.3坚持高起点现代化的原则425.2.4坚持创新驱动和资源集成原则425.3比较优势425.3.1区位优势425.3.2产业基础较好435.3.3资源独厚435.3.4文化旅游资源丰富445.4园区定位455.4.1黄河金三角地区物流集散中心455.4.2黄河金三角地区公共服务型航空物流基地455.4.3黄河金三角地区外部物流供应方承接基地455.4.4黄河金三角地区物流信息中心455.4.5黄河金三角地区物流市场的交易中心465.4.6黄河金三角地区物流发展创新基地465.5园区发展战略目标475.5.1近期战略目标475.5.2中期战略目标475.5.3远期战略目标47六、园区建设486.1园区建设目标、思路、策略及依据486.1.1园区建设目标486.1.2园区建设思路486.1.3园区建设策略486.2园区选址496.2.1园区选址496.2.2选址地现状505 6.2.3园区与周边关系516.3园区功能规划516.3.1物流园区功能规划原则516.3.2园区功能规划构成526.4园区物流企业类型规划556.5园区分区规划576.5.1园区分区规划依据576.5.2园区分区规划原则576.5.3XXXX区分区构成586.6园区配套基础设施规划596.6.1项目设计、施工及安装规范596.6.2基础设施基本布局616.6.3园区道路交通基础设施规划616.6.4园区给水工程设施规划626.6.5园区排水工程规划646.6.6园区电力设施规划656.6.7园区通信工程规划666.6.8园区环卫设施规划686.7园区景观界面规划686.7.1物流功能区696.7.2综合服务区696.7.3交易区696.7.4各个交叉口706.8园区绿化种植规划706.8.1道路绿化种植区706.8.2仓储种植区706.8.3货运站种植区716.8.4综合管理配套种植区716.8.5公共绿地配套种植区726.8.6拟选植物总揽726.9园区建设分期规划746.9.1起步阶段建设发展目标756.9.2关键阶段建设发展目标756.9.3完善阶段建设发展目标76七、园区运营785 7.1组织机构797.2经营范围807.3运营策略817.4物业支持827.5园区竞争优势塑造及提升827.5.1积极开展供应链金融服务837.5.2有效推动供应链管理优化837.5.3广泛整合资源构建供需体系847.5.4积极借力资本推动当地企业发展84八、项目环境影响评价及保护措施858.1项目环境影响评价及环保措施858.1.1建设期环境影响分析及环保措施858.1.2营运期环境影响分析及环保措施868.1.3水土流失来源及防治措施878.2环境影响评价结论88九、投资规模估算及融资投资计划899.1建设投资估算899.1.1工程费用估算909.1.2工程建设其他费用估算939.1.3建设投资估算939.2流动资金估算959.3总投资估算969.4资金筹措设想969.4.1筹资方式969.4.2资金来源渠道及方式97十、项目经济效益分析9810.1项目测算参考依据9810.2项目测算基本假定9810.3项目经济效益测算9910.3.1项目总成本费用估算9910.3.2项目效益、营业税金测算10410.3.3项目利税测算1055 10.3.4项目现金流量测算10610.3.5项目资本金现金流量测算10710.3.6项目回收期、净现值及内部收益率10810.3.7盈亏平衡分析10810.3.8敏感性分析10810.3.9偿债能力分析109十一、经济效益和社会效益评价11111.1经济效益评价11111.2社会效益评价11111.2.1增加和转移临汾市就业机会11111.2.2加速临汾市经济发展，优化产业结构11211.2.3加快临汾市城市化进程11211.2.4加快完善临汾市城市功能结构11211.2.5加快改善临汾市投资环境11211.2.6加快推动临汾市物流产业发展11211.2.7加快提升临汾市管理物流市场的能力水平113十二、项目风险分析11412.1建设风险11412.2市场风险11412.3管理风险11512.4资金风险116十三、综合评价结论118附图1—XXXX区总平面布置图119附图2—XXXX区效果图1215 一、项目总论1.1项目基本情况项目名称：XXXX区建设项目；项目性质：新建(2014年山西省重点项目）；项目地址：；用地规模：本项目规划面积2300亩；经营期限：1.2项目可行性研究报告编写单位XXXX股份有限公司。1.3项目可行性研究报告申报单位本项目申报单位为XXXX有限公司。XXXX有限公司扎根于临汾市尧都区乔李镇空港经济区，公司注册资本人民币2000万元，员工100余人。公司以为临汾市提供商贸物流服务、物流配送服务为己任，围绕“绿色园区”的发展思路，结合临汾市经济、产业、交通特征，以日用消费品商贸、电子商务、城市配送、企业货物集散地为主体，形成集物联网、大数据、云计算、电子商务、网络金融、跨境贸易等于一体的国际物流服务网络，带动商流、物流、信息流、资金流“四流合一”，致力打造百亿级物流园区。72 1.4项目可行性研究报告编制依据本项目可行性研究报告论证参考依据如下：1.《产业结构调整指导目录（2011年本）》（修正）；2.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；3.《山西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；4.《山西省土地利用总体规划(2006—2020年)》；5.《临汾市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；6．《国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知》（国发〔2009〕8号）；7．《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（国办发〔2011〕38号）；8.《关于深化流通体制改革、加快流通产业发展的意见》国发〔2012〕39号；9.《关于鼓励和引导民间投资进入物流领域的实施意见》发改经贸[2012]1619号；10.《临汾市土地利用总体规划(2006—2020年)》；11.《临汾市空港新区控制性详细规划》；12.《尧都区乔李镇土地利用总体规划（(2006—2020年)）》；13.《物流园区分类与基本要求》（GBT21334-2008）；14.《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，国家发展与改革委员会2006年审核批准施行；72 15.《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会2002年；16.申报单位提供的有关材料。1.5项目可行性研究报告研究范围本报告将从临汾市国民经济发展现状、社会环境分析入手，结合临汾市物流产业发展现状和趋势，确定XXXX区的功能、建设规模、投资估算，以及对周边环境的影响，评价园区建成后产生的社会经济效益以及其直接产生的财务经济效益，论证建设物流园区建设的必要性和可靠性。1.6项目投资单位、建设内容及投资规模1.6.1项目投资单位XXXX区建设项目是由中信信通国际物流有限公司与XXXX有限公司共同发起设立。1.6.2项目建设内容项目拟投资302337.5万元，征地2300亩，建设国内先进的现代化综合型物流园区。根据项目规划，项目建设将主要包括商务配套区、高端仓储区、商贸物流仓储区、第三方物流区、综合服务区。主要建设内容包括：1.商务配套区：包括商务办公、商务酒店、物联网数据中心、会展中心、公寓及空乘人员住宿等。72 2.高端仓储区：包括国内知名快递及电商企业、航空理货区、保税仓储库、医药仓储库、冷链仓储库。3.商贸物流仓储区：包括食品、家电、家居、建材、汽配五大商贸物流仓储区。4.第三方物流区：包括当地及全国各地知名的第三方物流公司、城市配送中心、物流信息交易中心、货物堆场等。5.综合服务区：包括加油站、加气站、消防设施、医院、银行、便利店等。1.6.3项目投资明细经测算，本项目总投资共计302337.5万元，具体构成如表1-1所示：表1-1XXXX区建设项目总投资单位：万元序号项目总计投资占比1建设投资234524.5477.57%1.1建筑工程费144096.861.44%1.2设备购置费206908.82%1.3安装工程费1034.50.44%1.4工程建设其他费用49338.8121.04%1.5基本预备费19364.438.26%1.6涨价预备费00.00%2建设期利息640.960.21%3流动资金6717222.22%4项目总投资302337.5100.00%1.7项目经济及社会效益1.7.1经济效益及评价72 项目总投资302337.5万元，其中，建设投资235165.50万元，流动资金67172.00万元。经初步测算，物流园区正常经营年份年收入即园区宏观年产值为146.52亿元、年均总成本费用1059729.86万元、年均经营成本1043917.53万元、年均增值税54096.01万元、年均营业税金及附加46508.46万元、年均利润总额139181.68万元、所得税34795.42万元、年均税后利润104386.26万元、总投资收益率46.07%、投资利税率61.42%、税后财务内部收益率31.94%、税前财务内部收益率39.09%、税后财务净现值FNPV（I=12%）301314.51万元、税前财务净现值FNPV（I=12%）443027.88万元、税后投资回收期5.57年（含建设期）、税前投资回收期5.10年（含建设期）、盈亏平衡点（生产能力利用率）43.08%。以上数据表明，项目在为企业创造利润的同时，还可为国家上缴可观的税收。可以说项目在财务上具有较好的盈利能力和抗风险能力，因此，项目从经济效益角度看是可行的。表1-2项目综合经济指标序号科目单位指标备注1项目规模总投资万元302337.50建设投资万元234524.54建设期利息万元640.96流动资金万元67172.002正常年销售收入万元1465200.003年均销售收入万元1245420.004年均总成本万元1059729.86年固定成本万元105321.71年可变成本万元954408.155年均经营成本万元1043917.5372 6年均利税总额万元185690.14年均营业税金及附加万元46508.46年均净利润万元104386.26年均所得税万元34795.427财务内部收益率%31.94税后8财务净现值万元301314.51税后9税后投资回收期年5.57含建设期10财务内部收益率%39.09税前11财务净现值万元443027.88税前12总投资收益率%46.0713投资利税率%61.4214项目资本金净利润率%51.5915还款年限年4.06含建设期16盈亏平衡点%43.081.7.2社会效益及评价XXXX区的开发建设，将达到以下社会效益：1.物流园区按照标准化、信息化、智能化、集约化的原则，将众多物流企业集中在一起，建立战略协作关系形成跨行业的优势互补与协作，共享相关基础设施和配套服务设施，实现物流集聚的集约化、规模化效应，促进载体城市的可持续发展；2.建立和完善临汾市现代物流社会化体系，加速临汾现代物流业和制造业进程，强力推动临汾市经济和社会发展；3.新型物流产业将产生一批新型物流增值；4.促进区域产业结构调整，带动区域经济发展；5.园区运营后,将实现年宏观经济产值过百亿，为临汾市带来巨大的财税收入；72 6.项目建设的物流基础设施和引进的国内外专业的第三方物流企业，将满足临汾市制造企业日益迫切的物流需求，降低运营成本，提升竞争力；7.物流园区将提供8000个左右的工作机会，吸纳、安置部分拆迁居民。72 二、项目建设背景、必要性、可行性、紧迫性2.1项目建设背景2.1.1政策支持发展现代物流是XXXX区发展的黄金机遇“十二五”时期，世情国情继续发生深刻变化，我国经济社会发展呈现新的阶段性特征。综合判断国际国内形势，我国发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期。为保证国内经济健康有序的发展，调整产业结构，建设资源节约型、环境友好型社会，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出“把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，推进服务业规模化、品牌化、网络化经营，不断提高服务业比重和水平。深化专业化分工，加快服务产品和服务模式创新，促进生产性服务业与先进制造业融合，推动生产性服务业加速发展”。“大力发展现代物流业，加快建立社会化、专业化、信息化的现代物流服务体系，大力发展第三方物流，优先整合和利用现有物流资源，加强物流基础设施的建设和衔接，提高物流效率，降低物流成本。推动农产品、大宗矿产品、重要工业品等重点领域物流发展。优化物流业发展的区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区有序发展。”72 新发布的《产业结构调整指导目录（2011年本）》（修正）将现代物流业划分为鼓励类，并制定了包括商品现代物流设施建设，物流信息系统及仓储技术开发应用，物流信息平台建设，海港空港、产业聚集区、商贸集散地的物流中心建设等十一项现代物流行业的鼓励指导意见。为适应新形势下经济社会发展需要，加快推进流通产业改革发展，国务院制定了《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》国发〔2012〕39号，“到2020年，基本建立起统一开放、竞争有序、安全高效、城乡一体的现代流通体系，流通产业现代化水平大幅提升，对国民经济社会发展的贡献进一步增强”的发展目标。并“鼓励民间资本进入流通领域，保障民营企业合法权益，促进民营企业健康发展。进一步提高流通产业利用外资的质量和水平，引进现代物流和信息技术带动传统流通产业升级改造”。为进一步加大对民间资本投资物流领域的支持力度，为民营物流企业发展营造良好的环境，国家发改委联合多部门共同制定《关于鼓励和引导民间投资进入物流领域的实施意见》发改经贸[2012]1619号，《意见》提出要“积极支持民间资本投资从事社会化物流服务，进入物流业重点领域，支持民间资本投资运输、仓储、配送、分拨、物流信息化以及物流园区等领域的物流基础设施建设”。山西省政府为促进全省产业结构调整、转变经济发展方式和增强区域竞争力，加快山西物流业快速协调有序发展，制定了《山西省现代物流业发展“十二五”规划》。《规划》提出“以建成中西部现代物流中心为目标，按照‘一核、三区、多节点’的总体布局，构建专业化、信息化、集约化的现代物流体系。‘一核’是以太原都市圈为中心，建设现代物流业发展的核心区。‘三区’72 指晋北物流功能区、晋南物流功能区、晋东南物流功能区。晋北物流功能区以大同和朔州为中心，构建煤炭物流中心和核心服务区，形成煤炭和装备制造物流中心区。晋南物流功能区以侯马为中心，建立临汾、运城与陕豫的跨区合作机制，建成山西省南部面向邻近省份的桥头堡、大通道和综合物流集散中心。晋东南物流功能区以长治和晋城为中心，以建立综合物流基地和晋东南煤炭枢纽为目标，构建链接我国东部沿海大通道的物流基地。并规划到2015年，‘全省物流业增加值比2010年翻一番，力争达到1600亿元，年均增长15%左右，占GDP的比重达到10%左右，全省物流费用占GDP的比重由2010年的28%下降到23%左右，实现由物流大省向物流强省的跨越’。”根据《临汾市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，“到2015年，全市多元产业格局初步形成，工业产品附加值和技术含量稳步提高，科技进步对经济增长的贡献率逐年提高，第三产业增加值占生产总值比重每年提高一个百分点，三次产业比重趋于合理，比例调整为6∶54∶40。临汾市将进一步改善临汾产业结构，加快发展服务业，把推动服务业发展作为产业结构优化升级的战略重点。规划建设“以侯马、尧都为中心的黄河金三角区域现代物流基地，把主导产业物流拓展为全市范围的综合物流业。充分发挥临汾市区作为179个交通枢纽城市的区位优势，“十二五”末形成以侯马和临汾市区为核心的大运现代物流隆起带，建设以其余县城为节点的物流体系，继续完善枢纽中转型、县市配送型、专业市场服务型为主的区域性现代物流中心。72 2.1.2山西省物流业运营效率低，不利于经济高效运转“十一五”时期，山西省物流业得到快速发展，2010年，全省社会物流业实现增加值790亿元，占GDP的8.7%，占同期全部服务业增加值的23.5%，比2005年物流业增加值的403.4亿元增加了386.6亿元，增长95.8%，年均增长14.38%；全社会货运量达12.5亿吨，有力地支持了国民经济快速发展和发展方式的转变。“十一五”期间山西省物流业在各方面都取得了很大的发展，但是整个山西物流业发展存在诸多问题，不利促进山西经济的发展，提高物流流通效率。主要体现在：物流效率低、成本高。2010年山西省物流总成本约为2062亿元，物流总成本占GDP比重高达28％，高出全国平均水平10个百分点左右，更高出欧美发达国家16～18个百分点，与全国平均水平相比，山西省每年在物流环节的费用多支出700多亿元，造成巨大的效益流失；企业规模小，竞争力弱。物流企业普遍存在竞争力不强、组织化程度低、服务水平低、盈利能力低、物流效率低、信息化程度低和人才缺乏等问题，物流形态突出表现为“小、散、弱”，能够全方位承接大型工商企业物流业务的综合第三方物流企业少；衔接能力差，共享能力不强。物流业与综合交通网络、物联网公共信息平台和保税政策功能尚未进行充分有效衔接，货物运输方式的转换不够顺畅，物流基础设施的系统性、兼容性、共享性有待提升；物流业与实体产业的有机融合、相互促进不够。72 2.1.3豫晋陕黄河金三角的设立为临汾物流发展提供重大机遇根据《中共中央国务院关于促进中部地区崛起的若干意见》和《国务院关于中西部地区承接产业转移的指导意见》，2010年5月14日，国家发改委正式批准设立豫晋陕黄河金三角承接产业转移示范区。金三角示范区地跨三省且囊括临汾、运城、三门峡和渭南四市，设定的目标是建设成为中西部地区重要的能源原材料与装备制造基地、区域性物流中心、区域合作发展先行区和新的经济增长极。建设豫晋陕黄河金三角承接产业转移示范区，有利于突破行政区划界限，整合区域优势资源，创新区域合作机制，增强整体竞争实力，为中西部地区合作承接产业转移探索新途径、新模式，发挥典范示范和辐射带动作用，推动豫晋陕黄河金三角地区经济社会又好又快发展。临汾市位于豫晋陕黄河金三角示范区的北部，是示范区向北链接山西太原、银川、呼和浩特、河北石家庄等省市的门户。豫晋陕黄河金三角的设立，三省地的产业交流和合作将得到更广泛的开展，临汾市也将发展成为承接河南和陕西地区的物流运输的基地，为临汾物流行业提供了重大机遇。2.1.4临汾产业结构相对滞后，现代服务业发展缓慢临汾市是山西省的资源型工业强市，2010年，全市生产总值达到890.1亿元，排名全省第三。2010年三次产业结构为7.5∶58.3∶72 34.2，与同省的太原、大同和阳泉三个资源型城市及全省平均产业结构比较看，临汾市第一产业的比例偏低，第二产业中工业结构技术含量低，第三产业比例偏低，现代服务业发展不高（全国和全省的产业结构为调整前数据）。临汾市现代服务业增加值占整个服务业的比重较低，新兴服务行业发展不快，市场化程度低，技术创新能力不足。交通运输邮电通信业、批发零售贸易、餐饮业等传统行业仍占据临汾第三产业的较大比重。现代物流业、金融服务业等行业发展相对滞后。现代服务业从业人员较少，现代服务业龙头企业不多。临汾市发展现代物流业既具有政策优势，又拥有地域优势，大力支持临汾现代物流业的投资建设，必将可以有效地改善临汾的产业结构，提高临汾经济产值，促进临汾经济健康的发展。基于上述背景，为紧抓历史机遇，全新定位物流业，科学合理地构建物流网络平台、物流信息平台、物流企业平台，提升临汾物流地位，落实“十二五”期间各项重点工作，促进临汾市社会经济全面发展，特编制《XXXX区建设项目可行性研究报告》。2.2项目建设必要性2.2.1引导和转化临汾潜在物流需求的必要物流活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。虽然临汾及其区域内当前存在着巨大的物流需求，但多是一种低水平的物流需求，表现为相当部分传统商业企业与生产企业仍保持着以自我为中心、“大而全”、“小而全”72 的传统经营组织模式，尚未认识到通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链体系改善生产供应与产品销售；企业在生产、销售的经营活动过程中，对建立在供应链管理基础上的跨企业、跨行业的联合重视不够，在推行各自的技术标准。尚未意识到建立共同的物流标准的重要性，真正意义上的物流需求难以形成。随着临汾整体经济的发展，这种初步意义上的物流需求必然将向现代高水平的物流需求转化，在这一转化的进程中，提高临汾在物流服务供给能力方面的水平是至关重要的。临汾空港物流园区的建设将使临汾物流服务设施与物流服务企业在园区建设与运行过程中得到有机结合，从而有力地加强现有铁、公、航的设施衔接以及交通运输设施与库、场设施的衔接，使现有物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以提高。同时，大批具有现代物流服务能力的企业在园区的进驻与经营服务，使得临汾物流服务的整体水平得到充分的展现，其群体效应所构成的系统服务能力的加强。对快速、及时的物流服务要求的满足，以及因物流系统性能的改进、物流过程环节的调整、物流组织化程度的提高所形成的对服务目标企业管理成本中的巨大物流费用的节省，将对物流服务目标企业的现行经营管理模式形成具有积极意义的正面冲击和主动诱导；产业园内物流服务企业群体不断增加和改进的物流服务功能，将使服务目标企业对应用现代物流服务的主动性和积极性得到较大的增强，这将意味着临汾物流服务需求的增加与转化开始向主动、积极的方向发展，从而将有效扩大临汾市范围的物流需求规模。2.2.2支持有效的物流市场机制建立的必要72 物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场开放、管制相关联。有效的物流市场机制建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学。物流活动具有网络化的特点，物流园区只是其网络上的一个结点，需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组并进行以资本运作为手段的企业经营网络建设，并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服务。同时，物流服务活动存在着一系列委托与被委托、代理与被代理的关系。服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的主体等，往往涉及多个方面，需要强有力的制度保障和执行机制，包括市场准入与退出机制、市场保障机制及商业信用机制等等。临汾空港仓储物流园区的建设，将使在全市范围内运作的各类物流企业在园区建立其各自的运作控制系统与经营组织架构，有利于行业自律与良性竞争，也有利于管理部门对其进行监督和核查，使市场准入和退出以及法律制度保障和执行机制在其建立和运行初期尚不完善的情况下，能够取得相对得力的监控空间和相对有效的监控渠道。同时，临汾空临港物流园区的集中服务运作，可在一定程度上为改善信用体系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践，有助于改善当前商业信用不健全的情况，支持和强化货主对物流服务需求的积极态度，减少自营物流，扩大物流服务的市场需求不足。72 因此，临汾空港仓储物流园区的建设与运营，对临汾、豫晋陕黄河金三角示范区及周边重要的经济中心城市实现市场管制的合理化和科学化，建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的良性规范与积极引导，具有十分积极和现实的意义。2.2.3提升生产企业竞争力的需要由于市场环境发生了根本变化，产品生命周期越来越短，越来越具有高度的替代性，制造业进入了一个以结构调整为主线的新的发展阶段，抢速度、降成本成为竞争的焦点。同时由于生产技术和管理水平不断提高，产品生产成本下降的空间越来越小，物流成本的降低就成为关键。只有通过有效的物流管理，才能对市场需求做出快速和灵活的反应，进而降低生产、流通成本，提高企业市场竞争能力。目前，临汾市在工商部门注册的从事与物流业务有关的企业超过1000户。但是，随着区域经济的发展、产业聚集地的建设、入驻企业的增加，已经满足不了企业的现代物流需求。受基础条件的制约，现在的物流企业只能提供配载、仓储、装卸、住宿、加油、汽车维修等比较简单的传统物流服务，远不能适应未来区域经济发展对现代物流的要求。当前临汾生产企业竞争力水平的提升，一方面依赖于企业内部机制的改善，另一方面需要外部支撑条件的完善。提升和改善本地区的现代物流条件，将有效地支持区内企业，尤其是生产企业竞争力的提升。2.2.4加快流通方式创新的需要72 随着市场经济体制改革不断深化，我国商品市场出现全局性买方市场的格局，市场竞争日趋激烈。过去单纯靠一买一卖赚取价差的营销方式已很难发展下去，必须向以增值服务为主要竞争手段的物流配送等现代营销方式转型。发展社会主义市场经济，搞好流通极为重要，其原因在于消费通过流通来决定生产，大规模的流通方式才能带动大规模生产。因此，要大力支持和推动连锁经营、集中配送等现代流通方式，推动经济发展，提高竞争力。而现代化的流通体系需要完善的基础设施作为支撑，在区域内建立高效的流通体系，依赖于现代化的物流基础设施，有效规划物流节点。从这个意义上讲，建立临汾空港仓储物流园区可以有效加快本地区并支撑辐射区域内流通方式的创新。2.3项目建设可行性2.3.1物流需求放量支撑项目可行XXXX区建设的初衷是满足日益放量的物流需求，适应新形式下的物流产业发展需要。随着公路、铁路、航空基础设施的不断完善，临汾作为山西省中部交通运输枢纽、豫晋陕示范区北部运输门户的地位凸显，综合交通运输将面临前所未有的发展机遇。临汾空港的建设、晋陕豫黄河金三角地区一个半小时经济区圈的规划，临汾地区的交通运输体系将更加完善，公路、高铁、航空三个快速运输体系的形成，必将促进临汾物流量的大幅度提升。物流需求量的上升为建设临汾空港物流园区提供了可行性依据。72 2.3.2开发建设模式合理支撑项目可行根据对国内外先进的物流园区建设模式的研究，结合临汾市自身的特点，采用政府统筹规划、政府扶持建设、以企业为主体分期开发的综合运作发展模式。具体而言，采用“物流园区管委会+开发公司”的模式推进园区建设，开发公司负责征地、招商建设等诸多事宜，后期将引进大型央企财团，保证项目投资来源稳定可靠。同时，在企业投资列入本次规划的物流基础设施建设项目时，应鼓励其通过银行贷款、企业债券、股票上市、增资扩股、企业兼并、中外合资等途径筹集建设资金。政府创造条件，加强银企合作，积极向金融部门推荐物流项目。对重大物流基础设施项目建设临汾市政府安排一部分资金，以财政补助、资本金注入、贴息等方式给予支持。从国内外园区建设经验来看，上述模式被广泛采用，典型的成功范例众多，临汾空港物流园区的建设应该遵循学习成功经验、采用成熟模式的方式，保证项目在运作上可行。2.3.3政策推动支撑项目可行就产业政策而言，国家大力推动物流产业发展，《物流业调整和振兴规划》作为物流产业综合性应对措施的行动方案，引导物流业健康、快速、全面地发展。物流业成为列入国家调整振兴规划的十大产业中惟一的生产性服务业，反映出我国物流业大发展的时代正在来临。72 就地区政策而言，设立豫晋陕黄河金三角示范区、方略保税物流中心等一系列发展战略措施陆续出台实施，为临汾市发展进入新的战略机遇期，从而也为物流园区的建设提供战略机遇。《山西省现代物流业发展“十二五”规划》、《临汾市“十二五”规划》等战略性规划均为物流园区的建设提供了政策可行性依据。临汾空港物流园区是临汾市物流产业发展的基础。临汾市政府提出现代物流战略定位及发展目标，为XXXX区的建设提供了坚实的后盾。以国策调整为支点，以市政府支持为契机，以产业发展为动力，以市政府推进为保障，临汾空港物流园区呼之欲出。2.3.4经济效益显著支撑项目可行建设临汾空港仓储物流园区的最终目的是发展临汾市物流产业，带动临汾市经济发展。项目总投资302337.5万元，其中，建设投资235165.50万元，流动资金67172.00万元。经初步测算，物流园区正常经营年份年收入即园区宏观年产值为146.52亿元、年均总成本费用1059729.86万元、年均经营成本1043917.53万元、年均增值税54096.01万元、年均营业税金及附加46508.46万元、年均利润总额139181.68万元、所得税34795.42万元、年均税后利润104386.26万元、总投资收益率46.07%、投资利税率61.42%、税后财务内部收益率31.94%、税前财务内部收益率39.09%、税后财务净现值FNPV（I=12%）301314.51万元、税前财务净现值FNPV（I=12%）443027.88万元、税后投资回收期5.57年（含建设期）、税前投资回收期5.10年（含建设期）、盈亏平衡点（生产能力利用率）43.08%。72 以上数据表明，项目在为企业创造利润的同时，还可为国家上缴可观的税收。可以说项目在财务上具有较好的盈利能力和抗风险能力，因此，项目从经济效益角度看是可行的。2.4项目建设紧迫性2.4.1产业转移承接地区基础设施建设亟不可待改革开放以来，随着产业和要素向东部地区持续集聚，沿海发达地区面临的资源约束日趋加剧，要素成本持续上升，出现传统劳动密集型企业生存压力显著加大的局面。中西部地区的资源优势､劳动力要素优势和市场潜力正吸引越来越多的沿海劳动密集型企业，在这种背景下国家开始逐步推进产业区域转移战略。未来5～10年，产业区域转移对中国经济的宏观意义在于扩大内需、化解中国经济内外部失衡、实现区域间协调发展。产业转移需要产业承接地区迅速发展相关配套产业，迅速完善相关基础设施建设，这样方可实现承接产业和本地区的融合发展，例如物流业就是产业承接地区需要重点打造的产业。从全国范围内来看，拥有物流产业禀赋并将物流产业作为重点产业打造的地区增加，园区建设速度加快，以此取得先发优势。在产业向中西部转移的背景下，中部地区物流园区建设速度在加快，但是园区数量仍有扩充空间，另外，多数内陆物流园区仅依靠传统的公路和铁路运输，运输速度慢，效率低，无法满足日益加速的物流流通需求，依靠临汾空港，打造中部地区陆空运输中心枢纽，前景十分看好。72 临汾作为豫晋陕黄河金三角示范区的北部门户、山西的中部城市，是山西省内部的重要节点城市，具备承接发达地区产业转移的先天优势。临汾市应充分抓住第四次国际性产业转移的契机，加快相关基础设施建设，从树立先发优势、支撑产业转移、促进区域经济结构合理的角度上，本项目建设具有紧迫性。图2-1全国物流园区最新统计情况资料来源：中国物流与采购联合会2.4.2加快物流园区建设提升临汾在豫晋陕示范区内竞争力迫在眉睫临汾市是豫晋陕黄河金三角示范区的重要组成部分，豫晋陕示范区是一次三省市突破地域、行政限制的一次尝试，也是内陆地区经济发展的一种创新。临汾位于金三角的北部，是豫晋陕示范区的北部门户，承担着示范区北部、山西中部的物资流通的重任。发展空港物流是临汾市基础设施建设是先决条件，完善的临汾市基础设施能够进一步拓宽物流运输的辐射范围，实现更大范围的经济带动。没有完善的基础设施，就形不成大进大出的物流。72 目前，临汾市周边地区的物流体系迅速发展，周边大同、太原、长治和运城机场发展迅速，为进一步提升临汾陆港的竞争力，与周边的地区的航空物流协调发展，形成山西内陆健全的航空物流体系，进一步促进本地区物流产业集聚，这一工作的重点是物流园区的建设。临汾市是山西的内陆城市，先天的地域竞争优势不够明显，传统的物流体系无法胜任现代高速的物流流通，发展现代物流，打造临汾空港物流园区，是提高临汾在豫晋陕黄河金三角地区竞争力的关键，临汾空港物流园区建设迫在眉睫。2.4.3临汾承接国家产业转移政策红利势在必行2010年9月《国务院关于中西部地区承接产业转移的指导意见国发》〔2010〕28号正式发布，要求各地政府要紧紧抓住国际国内产业分工调整的重大机遇，以市场为导向，着力改善投资环境，促进产业集中布局，提升配套服务水平；着力引导劳动力就地就近转移就业，促进产业和人口集聚，加快城镇化步伐；着力深化区域合作，促进要素自由流动，实现东中西部地区良性互动，逐步形成分工合理、特色鲜明、优势互补的现代产业体系，不断增强中西部地区自我发展能力。从世界各国经济发展史中可以发现，国际产业转移对承接国家或地区经济实现跨越式发展起到国重大作用，日本、西德“二战”后以及亚洲“四小龙”20世纪70年代的成功发展皆得益于有效地承接产业转移，我国东部沿海地区经济在改革开放以后得到迅速发展，原因也在于充分利用区位、资源和政策优势，主动承接亚洲“四小龙”72 及发达国家和地区产业转移。因此我国中西部承接发达地区产业转移具有重大的意义和作用。主动承接发达地区产业转移可以使当地自身发展融入到东部发达地区及世界体系之中，加快当地经济的发展。临汾市应当在产业发展中率先谋局，根据国家中西部产业转移政策规划本市物流产业，同时结合《山西省“十二五”规划》政策重点，努力争取中西部产业转移投资带来的政策红利。在当前宏观政策背景和区域竞争格局下，将临汾空港物流园区建设项目及早立项并规划实施，以取得先发先行优势。72 三、临汾市物流产业发展环境分析3.1临汾基本市情3.1.1地理位置临汾市位于山西省西南部，东倚太岳，与长治、晋城为邻；西临黄河，与陕西省隔河相望；北起韩信岭，与晋中、吕梁毗连；南与运城市接壤。3.1.2行政区划全市总面积20275平方公里，占山西省13%。辖尧都区、侯马市、霍州市、曲沃县、翼城县、襄汾县、洪洞县、古县、安泽县、浮山县、吉县、乡宁县、大宁县、隰县、永和县、蒲县、汾西县。全市共有乡镇151个，其中镇75个、乡76个，街道办事处20个。3.1.3资源分布临汾市矿产资源丰富，已探明的矿种有38种，其中燃料矿产2种、金属矿产12种、非金属矿产24种，煤、铁、石膏、石灰岩、白云岩、膨润土、花岗石、大理石、油页岩、耐火黏土等在省内及全国均占重要地位，矿产资源综合优势度为0.73，在全省11个市中位居第二位。全市已探明储量398亿吨，占全省的14%；铁矿总储量4.2亿吨,其中磁铁矿储量为1.8亿吨,富矿比例高,占全省富矿的70%以上；大理石储量1.5亿立方米,石英石储量2000万吨,石膏的远景储量为234亿吨。72 3.1.4自然人文临汾市历史悠久，是华夏民族的重要发祥地之一和黄河文明的摇篮，有“华夏第一都”之称；临汾市是华北地区重要的粮棉生产基地，盛产小麦、棉花等，素有“棉麦之乡”和“膏腴之地”美誉；临汾已形成多元产业体系，是山西省新型能源和工业基地建设的重要组成部分；自然资源丰富，是中国三大优质主焦煤基地之一；该市非物质文化种类繁多，有蒲州梆子、威风锣鼓等多种民间艺术形式，被誉为“梅花之乡”、“剪纸之乡”和“锣鼓之乡”。3.1.5经济发展及现状改革开发以来，临汾经济社会蓬勃发展，经济建设蒸蒸日上，社会事业全面发展。2012年,全市上下在市委市政府的坚强领导下，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，充分运用转型综改试验各项有利政策，牢牢把握“稳中求进、好中求快”的工作基调，突出“主攻项目，加快转型，打造特色，改善民生，推进跨越”的工作重点，经济和社会发展取得了新进展。初步核算，全年全市生产总值1220.5亿元，比上年增长10.1%。其中，第一产业增加值80.5亿元，增长5.8%，占生产总值的比重为6.6%；第二产业增加值758.8亿元，增长11.2%，占生产总值的比重为62.2%；第三产业增加值381.2亿元，增长9.1%，占生产总值的比重为31.2%。第三产业中，金融保险业增加值36.4亿元，增长17.5%；住宿和餐饮业增加值22.1亿元，增长10.4%；交通运输、仓储和邮政业增加值91.8亿元，增长9.5%。72 人均地区生产总值28019元，按2012年平均汇率计算为4439美元。人均地区生产总值26199元，按2011年平均汇率计算为4056美元。全年全市财政总收入201.6亿元，增长7.0%。一般预算收入110.8亿元，增长24.3%。税收收入51.6亿元，增长3.2%。全年全市城镇新增就业5.64万人，转移农村劳动力5.42万人。3.2城镇体系规划临汾根据城市现状发展的整体格局特征，以大运高速公路、城市外环线、汾河、铁路、涝洰河为基本框架，将城市划分为若干个功能拓展片区。未来临汾市形成“两带三轴、三城九区”的城市空间结构。3.2.1两带城镇发展带：形成一条贯穿临汾市中心城区南北的城镇发展带，并且向北沿续到屯里——甘亭组团、连系洪洞县城，向南延续到邓庄组团、连系襄汾县城。汾河景观公建带：依托汾河、在汾河两翼布置行政中心、文化中心、会展中心、医疗中心、教育园区等大量的区域性公共服务设施，进一步提升临汾市的区域性服务功能。3.2.2三轴老城区—河西新城城市联系轴：依托鼓楼东西大街——西关大桥联系主城区和河西新城的城市生活服务轴。南部新城—河西新城城市联系轴72 ：依托高铁站前路东延而形成的联系河西新城和南部新城的城市商贸、产业轴。东部产业联系轴：串联起以临钢为代表的传统产业区和南部重点发展的以新兴产业区，并且向南联接邓庄循环经济园区、向北联接甘亭工业物流园区。3.2.3三城主城区：由临汾老城区、铁东片区共同构成，起到承担城市以及市域服务职能，包括城市的生活服务中心、市域政治文化中心。河西新城：位于汾河西部、临汾市近期重点发展的新城区，主要依托高铁站场地区带动作用，通过加强老城区的有效引导，达到疏解老城人口和发展其他规划功能的作用。南部新城：位于临汾市南部、是临汾市远期重点发展的新城区，南部新城近期的发展将依托尧庙旅游区的开发和高教园区的启动，形成临汾市南部的专业功能区；远期随着军用机场的搬迁，将本地区建设成为辐射晋南地区、重要的商贸服务中心和产业升级示范地区。3.2.4九区分别为高铁站场片区、行政中心片区、老城区、铁东生活片区、传统产业提升片区、尧庙旅游带动区、南部新城区核心区、循环产业示范区、文化教育园区。72 图3-1临汾市城市规划3.3市域经济空间布局为更好地发挥中心城区的带动作用，加强城镇与城镇之间的横向联系，促进经济的合理分工，实现地区经济与社会的协调发展，将临汾市按照“一带两廊四通道”的市域城镇空间结构规划发展。3.3.1一带一带指平川城镇发展密集带，作为全市人居环境优化、产业转型、城镇化推进的重点地区，其中培育临汾市区为市域中心城市，侯马——曲沃为市域副中心城市。72 3.3.2两廊市域南部侯马——曲沃——翼城一线和市域中部吉县——乡宁——临汾市区——洪洞——古县——安泽一线依托复合交通设施，形成两条区域性交通走廊，促进与东部沿海和中西部地区的区域交流联动，推进走廊地区城镇的发展。3.3.3四通道依托交通干线形成两纵两横四条城镇发展联系通道，分别是翼城浮山——古县通道、乡宁——吉县——大宁——隰县通道、尧都区——蒲县——大宁通道和安泽——霍州——汾西——隰县——永和通道。加强通道内主要城镇的建设，促进各城镇间的交流联系。图3-2临汾市城镇经济带布局72 3.4临汾市市域综合交通现状临汾市地处太原、郑州、西安三大省会城市的三角地带，区位优势突出。国道、高速公路、铁路四通八达，交通运输便捷，是山西省重要的物流基地之一。在《临汾市域城镇体系规划（2009—2020）》中，临汾提出构筑尧都区为中心的1小时交通圈，平川2小时交通线和市域4小时交通网的发展目标。3.4.1公路临汾拥有便捷的公路运输网络。京昆高速公路和国道108贯穿临汾南北，晋侯高速公路自西向东紧邻临汾南方，构成了临汾公路交通的三条主干道。此外，临汾境内还有国道309、国道209，以及众多省级公路，如省道224、省道230，构成了临汾与外界进行物资流动的通畅便捷的公路网络。据统计，截至2012年末，全市公路线路里程17816公里，其中高速公路462公里，比上年末增加119公里。2012年全市共完成旅客运输量4570万人，同比增长2.01%，旅客运输周转量27.20亿人公里，同比增长2.00%，货物运输量11486万吨，比上年增长10.00%，周转量186.38亿吨公里，同比增长15.00%。3.4.2铁路临汾拥有便捷的铁路交通条件，同蒲铁路纵贯临汾南北，位于临汾境内的临汾火车站共计49趟列车以此为始发站、终点站，或中途停靠站，将临汾的城市触角伸向了全国各地。根据《临汾市域城镇体系规划（2009—72 2020）》，临汾规划建设晋中南出海铁路，完成既有南同蒲线、侯月线的电气化改造，侯西线的复线建设；新建沁源——安泽——洪洞地方铁路、安泽——长治支线铁路，新建洪洞——蒲县——午城——隰县地方铁路，新建张礼——台头——大宁地方铁路。并计划为有条件的产业园区或矿区建设铁路专用线，如古县——洪洞，西坡——台头铁路专用线。3.4.3其他运输方式临汾乔李机场规划定位为支线机场，主要为本地区社会经济和周边旅游市场服务。规划机场按飞行区4C标准建设。规划一级公路和机场衔接，提级X529为二级公路并衔接S230，规划机场北侧二级公路与大张—曲沃公路衔接。72 四、物流园区市场调查根据本物流园区的发展预期及建设规模，将物流园区市场调查范围划定在国内，有针对性地对全国范围内物流园区进行调查有利于形成对本项目发展定位和建设规划的正确认识。调查数据引自中国物流与采购联合会最新一次全国物流园区普查调研情况，具体信息如下：4.1全国物流园区地理分布调查中国物流与采购联合会将全国划分为八大经济区域进行针对物流园区的专项调查，经济区域划分为东北经济区（辽宁、吉林、黑龙江）、北部沿海经济区（北京、天津、河北、山东）、东部沿海经济区（上海、江苏、浙江）、南部沿海经济区（福建、广东、海南）、西南经济区（云南、贵州、四川、重庆、广西）、西北经济区（甘肃、青海、宁夏、西藏、新疆）、黄河中游经济区（陕西、山西、河南、内蒙古）、长江中游经济区（湖北、湖南、江西、安徽）。在调查收集到的754个物流园区中，从物流园区的区域分布来看，长江中游经济区最多，为139家，然后依次是北部沿海经济区128家、西南经济区98家、黄河中游经济区93家、东部沿海经济区93家、南部沿海经济区84家、西北经济区63家、东北经济区56家。如下图所示。72 图4-1全国物流园区地理分布及数量构成资料来源：中国物流与采购联合会4.2全国物流园区建设状态调查调查显示，全国754家物流园区中，运营的348家，占46%；在建的241家，占32%；规划的165家，占22%。与2008年相比，处于规划状态的物流园区占比由原来的28.2%下降至22%，处于在建状态的占比由原来的46%下降至32%，而运营状态的占比则由原来的26%大幅上升至46%。表4-1全国物流园区建设状态单位：个区域运营在建规划中东部沿海经济区651414南部沿海经济区52256北部沿海经济区88355东北经济区26237黄河中游经济区354711西南经济区284129长江中游经济区403168西北经济区14252572 合计1222191344.3全国物流园区类型调查依据中华人民共和国国家标准《物流园区分类与基本要求》中给出的物流园区类型进行分析，具体分为：（1）货运枢纽型物流园区；（2）生产服务型物流园区；（3）商贸服务型物流园区；（4）综合服务型物流园区。中国物流与采购联合会依据《物流园区分类与基本要求》国家标准给出的物流园区类型进行调查，结果表明，综合服务型物流园区数量最多，占69%；其余依次是商贸服务型物流园区占15%，货运服务型物流园区占11%，生产服务型物流园区占5%。与2008年调查相比，综合服务型物流园区仍占主流，但商贸服务型物流园区近年来受到较多关注。4.4全国物流园区投资建设主体及园区资金来源调查中国物流与采购联合会最新调查表明，我国物流园区建设呈现投资热情高、投资主体多元化特点。目前，我国在建、运营的物流园区多数由民营企业、政府或国有企业作为投资主体建设，外资、合作投资占比较小。72 图4-2全国物流园区投资建设主体资料来源：中国物流与采购联合会从投资来源来看，园区建设资金以自筹为主，其次是国内贷款。根据近年来国际大型物流地产开发商进入中国市场的情况，可以预见，未来几年外资占比将会持续增加。图4-3全国物流园区投资资金来源资料来源：中国物流与采购联合会72 4.5全国物流园区占地规模及投资规模调查4.5.1物流园区占地规模调查中国物流与采购联合会将物流园区占地面积划分为6个等级：（1）0.1～1平方公里；（2）1～2平方公里；（3）2～3平方公里；（4）3～5平方公里；（5）5～10平方公里；（6）10平方公里以上。调查显示，占地面积在0.1～1平方公里之间的数量最多，占46%；物流园区占地面积在1～2平方公里之间的占14%；物流园区占地面积在2～3平方公里的占10%；物流园区占地面积在3～5平方公里的占3%；物流园区占地面积在5～10平方公里的占10%；物流园区占地面积在10平方公里以上的占17%。图4-4全国不同占地规模物流园区数量占比资料来源：中国物流与采购联合会4.5.2物流园区投资规模调查72 中国物流与采购联合会将物流园区将园区总体投资规模分为5个等级：（1）1亿元以下；（2）1亿～10亿元；（3）10亿～20亿元；（4）20亿～30亿元；（5）30亿元以上。调查显示物流园区总投资在1亿元以下的占14%；总投资在1亿～10亿元之间的物流园区数量最多，占44%；总投资在10亿～20亿元之间的物流园区占16%；总投资在20亿～30亿元之间的物流园区占8%；总投资在30亿元以上的物流园区占18%。如图4-4所示。图4-5全国不同投资规模物流园区数量占比资料来源：中国物流与采购联合会4.6全国物流园区内入驻企业和实体的主要类型调查调查表明，入驻物流园区的企业和实体中，物流公司和商贸企业数量较多，且相对持平；生产企业、快递公司、银行服务机构以及其他机构的数量占比相对较少；部分海港型物流园区中货代公司数量较大，这和其依托港口的功能定位相符合。72 4.7全国物流园区的收入来源及产值调查物流园区的赢利模式中有多种收入来源。问卷调查显示，物流园区的主要收入来源首先是库房/货场租金；其次是办公楼租金、配套设施租金/管理费和物业管理费；最后是所属物流企业、增值服务费、设备租金、土地升值后出租或出售、税收优惠以及国家拨款获得的收益等。表4-2典型物流园区产出举例序号物流园区名称占地面积（亩）年产值（亿元）单位面积年产值（万元/亩）1宁夏现代商贸物流园54104007392天津华康物流园24052083宜昌三峡物流中心3256.152916254吉林省东北亚农资物流园525407625邯郸国际陆港物流园1700603536青岛保税物流园区15001891260资料来源：市场调查4.8全国物流园区发展过程中遇到的阻力调查物流园区在规划、建设和发展过程中会遇到各种各样的阻力。调查显示，物流园区发展过程中遇到的阻力，首先是规划不充分、征地困难和资金不能及时到位；其次是没有优惠政策、战略定位不明确、配套设施没有及时跟上以及审批困难；再次是招商不力、地理位置不理想、功能单一、通关不便以及其他原因。4.9全国物流园区内的典型设施、设备调查72 调查显示，具有信息系统及相关设施的物流园区占84%；典型设施、设备中应用最多的是计算机系统；立体仓库、集装箱、条码或射频识别设备、冷库、GPS系统均有不同程度的应用。物流园区信息系统的开发主要表现为多种方式并存，有自行开发、委托定制开发以及外购成熟产品等多种形式。入驻企业对信息化的需求按照频数依次为互联网网络接入、行业公共信息发布、车货配载、定位跟踪服务、咨询服务、电子商务类服务、EDI报关、办公自动化系统平台以及物流软件租用服务。4.10全国物流园区相关政策调查调查显示，使企业获益最大的优惠政策首先是用地政策优惠、税收返还支持以及融资优惠；然后依次是简化行政监管和审批手续、制定国家或行业标准、加大信贷、放宽行业准入、公平竞争以及用电优惠。随着我国土地政策的调整，与土地相关的各种成本均有明显提升，导致物流园区的发展过程中经营成本不断增高。考察全国其他地区典型物流园区，政府均在用地政策上给予优惠，保障建设方有足够的资金用于物流园区地上建筑物建设及物流设施的购置等，对物流园区建设起到至关重要的推动作用。4.11全国物流园区创税能力调查72 地区经济发展需要以物流园区为主体的现代物流系统为支撑，物流园区的合理建设与高效运营将促进地区经济更快、更好发展，对于改善地区投资环境、提高地区经济和工商企业市场竞争力、推动区域经济协调持续发展具有重要的促进作用。同时，物流园区的建设主要依托所在区域现有运输组织枢纽、交通枢纽或制造业基地来整合区域中的现有资源。通过有效管理，物流、商流、信息流和资金流，提高商品的周转速度，降低企业运营成本，推动商品高效流通，最终建立多层次、全方位、快捷高效的综合物流服务体系。调查显示，在已经运营的348家物流园区中，多数发展势头较好。出现了北京空港、上海外高桥、浙江传化、苏州物流中心、济南盖家沟等业内普遍认可的物流园区（基地）。他们在提高物流的组织化水平和集约化程度、转变物流运作模式，调整区域经济结构、促进区域经济发展等方面发挥了重要作用。问卷调查结果显示，在有税收数据反馈的园区中，年纳税额超过1000万元的占45%；其中，年纳税额超过1亿元的园区占21%，如下图所示。从园区平均新增就业人数来看，2009年平均一个园区新增800人、2010新增1271人、2011年新增1843人，显示出物流园区吸纳就业的作用越来越大。图4-6全国物流园区税收情况统计72 资料来源：中国物流与采购联合会五、物流园区规划建设总体思路5.1指导思想XXXX区发展的指导思想核心就是按照园区建设、运营的原则推进其发展。物流园区建设在确立发展原则时，必须对建设、运营原则的理由进行论证，为明确指导思想奠定基础。基于现代物流的地位和作用，充分考虑到临汾市的地理区位特征和经济发展特点，在临汾市范围内推进现代物流的发展，必须从园区物流基础设施建设和物流技术应用环境建设的层面上确立科学和适应物流效率不断提高所需要的正确的物流园区发展指导思想。5.2基本原则XXXX区的规划建设是一项“前期投入大，政府因素多，社会效益好，发展后劲强”的系统工程，既要按市场经济的原则运作，又要坚持政府的协调引导。在运作中，应主要坚持以下原则：5.2.1坚持可持续发展的原则坚持园区建设与生态环境保护的有机结合，做到在发展物流产业的同时，对生态环境的保护也同步跟进，实现经济、社会、生态效益的同步提高，达到企业效益与社会经济共同发展，打造新时代的绿色经济。5.2.2坚持统一规划的原则建设XXXX72 区必须按照社会经济发展的要求和现代物流业发展的规律，按照区域经济的功能、布局和发展趋势，适应社会需要，发展园区。5.2.3坚持高起点现代化的原则规划建设XXXX区，必须要瞄准世界物流业发展的先进水平，以现代化技术为指导，坚持高起点和现代化的XXXX区。5.2.4坚持创新驱动和资源集成原则在国家物流业发展总体框架下，根据区域和行业经济的特点，积极探索、突破瓶颈，寻求集约化建设、合作共赢的新途径和新方式，实现信息流、资金流和物流三个核心环节的协调发展。将园区发展成国内一流的物流园区，以物流业的倍增效益带动经济社会的快速发展。5.3比较优势5.3.1区位优势临汾地处太原、郑州、西安三个省会城市连接中点，区位优势突出，交通通讯便捷。南同蒲铁路贯穿南北，侯西线、侯月线横穿东西，是我国东西方向的第二条大动脉和欧亚大陆桥的重要区间；大同至运城高速公路、霍州至侯马一级公路、国道209线、309线以及晋(城)韩(城)公路纵横全境。所辖侯马市是华北铁路交通大枢纽、中国四大货运中心站之一。72 图5-1临汾市区位优势图5.3.2产业基础较好改革开放以来，临汾市经济建设蒸蒸日上，社会事业全面发展。工业初步形成煤、焦、钢铁、化工、电力等五大体系。交通运输、批零贸易、服务等第三产业蓬勃兴起，成为国民经济的重要经济增长点；交通、邮电、通讯、市政等基础设施建设成就喜人；城市建设日新月异，科技教育、卫生体育、广播电视等社会事业发展迅猛，新型农村合作医疗试点全面推进。综合来看，临汾市已经形成一定的产业基础，并可作为进一步发展物流产业的支撑条件。5.3.3资源独厚72 临汾市矿产资源丰富，目前已探明的矿种有38种，其中燃料矿产2种、金属矿产12种、非金属矿产24种，煤、铁、石膏、石灰岩、白云岩、膨润土、花岗石、大理石、油页岩、耐火黏土等在省内及全国均占重要地位，矿产资源综合优势度为0.73，在全省11个市中位居第二位。煤炭是全市第一大矿产资源，探明储量398亿吨，占全省的14%。主要煤种有主焦煤、气肥煤、贫煤、瘦煤、无烟煤等，其中乡宁为全国三大主焦煤基地之一，且煤层厚，埋藏浅，易开采。铁矿是临汾市第二大矿产资源，总储量4.2亿吨,其中磁铁矿储量为1.8亿吨,富矿比例高,占全省富矿的70%以上。大理石储量1.5亿立方米,石英石储量2000万吨,石膏的远景储量为234亿吨，被誉为“有千种用途黏土”的膨润土分布在本市永和县、大宁县和吉县。2011年，全市原煤产量4813万吨，占全省5%；焦炭产量1920万吨，占全省21.2%；生铁产量1053.7万吨,占全省27.96%；钢产量864.4万吨,占全省24.77%；钢材产量943万吨，占全省27.99%。5.3.4文化旅游资源丰富临汾市旅游资源得天独厚。现有各级文物保护单位8691余处,其中国家级28处,省级67处，市级30处。各级文物藏品14万件，其中三级以上珍贵文物2847件（套），博物馆15个。著名旅游景区有：黄河壶口瀑布、洪洞广胜寺、大槐树祭祖园、尧庙、姑射仙洞、蒲县东岳庙地狱、霍州七里峪、陶唐峪、隰县小西天、襄汾丁村文化遗址等。2011年，全市共接待国内外游客1377.3万人次，旅游综合收入达121.4亿元人民币。5.4园区定位5.4.1黄河金三角地区物流集散中心72 高效服务黄河金三角地区运输市场，建设一个集货代、货运、仓储、分拨、加工、配送、保税、服务等于一体的综合性空港物流园区，形成区域性航空物流集散中心。5.4.2黄河金三角地区公共服务型航空物流基地作为临汾市主导建设的物流基地，主要为第三方、第四方物流企业搭建公共服务平台，具有社会公共性，满足各类物流企业集聚发展及业务运作的需要。5.4.3黄河金三角地区外部物流供应方承接基地本物流园区建成后，将有效吸纳国内知名实体企业、电子商务企业进驻，物流园区承接该类企业分拨需求从而进一步壮大园区物流量。5.4.4黄河金三角地区物流信息中心信息化是现代物流发展的灵魂与核心，是提高物流效率、有效整合物流资源的必然选择，XXXX区功能的有效发挥和服务空间拓展必须依托强大的信息网络和完善的信息服务功能。因此，应从战略高度充分重视园区信息化建设，利用自身的良好资源条件，搭建起政府与企业之间、企业与市场、企业与企业之间信息高度共享与有效衔接的物流信息网络平台。在建设水平上，建立国际一流的面向全域的开放型综合信息平台，平台参考国际先进水平，以“一个平台、一个标准、八个系统”的框架进行规划建设，实现对辐射区域的信息无缝对接。5.4.5黄河金三角地区物流市场的交易中心72 结合商品展示与交易、电子商务和物流信息网络平台的发展，依托园区完善的物流配套设施，形成区域重要的有形物流交易市场，加快物流要素向园区集聚，发挥规模效应和集聚效应，从而确立园区在物流市场中的交易中心地位。本着超前原则和广域市场覆盖原则，物流园区将在线上和线下同时打造涵盖工业品、生态农产品及消费品的协同型交易体系，以此来树立区域交易中心地位。图5-2XXXX区线上线下交易体系架构示意5.4.6黄河金三角地区物流发展创新基地通过为客户提供个性化定制物流服务、物流金融服务、物流网络经济、基于供应链管理的一体化物流服务设计等一系列高端物流服务，探索全新的物流园区运营模式、盈利模式，开辟物流园区发展的新思路，形成黄河金三角地区重要的物流发展创新基地。5.5园区发展战略目标5.5.1近期战略目标72 以现有规划用地为基础，完成园区基础设施建设以及功能区的划分，提升园区知名度，服务于空港建设，将其发展成为主要服务于临汾市的现代综合物流园区。5.5.2中期战略目标扩大园区规模，建设成为具有保税功能的综合物流园区（和现有保税区以“跨界飞地”模式建立合作关系）；落实园区运输环境发展战略，与黄河金三角地区物流良性发展趋势，带动黄河金三角地区现代物流圈形成。5.5.3远期战略目标整合周边地区资源，进一步完善和周边城市的铁路、公路、航空通道对接的物流体系，进一步借助保税区、周边机场功能，以其为外围辐射支撑点，建立面向全国的物流业务和服务体系，发展成为国内一流、国际知名的综合型空港物流园区。72 六、园区建设6.1园区建设目标、思路、策略及依据6.1.1园区建设目标以临汾市物流产业发展方向为依据，借山西省物流产业高速发展的机遇，以物流园区带动地方经济的发展，并最终完成公司的战略目标。6.1.2园区建设思路在详细的现状调研的基础上，重点解决交通组织、用地布局、设施支撑等方面的问题，进行规划方案设计。在园区规划方案的基础上，根据未来业务的需要，合理完善各类设施。6.1.3园区建设策略（1）道路交通策略进行合理的物流量预测，建立便捷畅通的道路组织，形成快捷的货运系统，实现“高效物流”。（2）土地开发策略通过对空间组织和功能布局的研究，推导各功能布局模式，确定合理的功能布局结构及用地规划，通过各类型地块控制研究，制定可操作的地块控制指标体系，为建设和管理提供技术支持。（3）设施建设策略根据园区发展需求，完善各项公共服务设施和市政基础设施，为园区正常运营提供有保障的设施服务体系。72 （4）分期建设策略由于园区的建设是长期的、滚动性的开发，存在诸多可变因素，因此规划将以园区实际发展需求为基础，根据园区阶段性发展要求和目标导向，分步开发园区。6.2园区选址6.2.1园区选址根据《山西省现代物流业发展“十二五”规划》，山西省将以建成中西部现代物流中心为目标，按照“一核、三区、多节点”的总体布局，构建专业化、信息化、集约化的现代物流体系。“三区”指晋北物流功能区、晋南物流功能区、晋东南物流功能区。晋北物流功能区以大同和朔州为中心，构建煤炭物流中心和核心服务区，形成煤炭和装备制造物流中心区。晋南物流功能区以侯马为中心，建立临汾、运城与陕豫的跨区合作机制，建成山西省南部面向邻近省份的桥头堡、大通道和综合物流集散中心。晋东南物流功能区以长治和晋城为中心，以建立综合物流基地和晋东南煤炭枢纽为目标，构建链接我国东部沿海大通道的物流基地。物流园区是物流产业集聚地，具有强大的物流交接和辐射作用，物流处理能力和用地需求大。本项目拟选址在山西省临汾市尧都区乔李镇区内，物流园区总用地面积2300亩，园区以北为机场大道，南接王村、北侯村，西侧有交通要道（规划）通过，东侧为基本农田。72 园区选址远离临汾市市区，具备空运、公路多式运输的条件，综合运输便捷，为物流园区辐射临汾市及周边县市，逐步向晋南及整个山西地区不断拓展，提供了基础。同时，园区周围商贸市场基础雄厚。周边有奥特莱斯商城、居然之家、华强家居市场、神州装饰城、普国装饰城等大型商贸市场，具备产业优势。园区建成后以临汾市及周边县市内大型建材、家居、服装、医药、食品等仓储、配送以及电子商务、城市配送等为服务重点。项目建设地址图6-1物流园区在乔李镇中的相对位置图6.2.2选址地现状现状调研结果显示，物流园区所处区域用地性质较为简单，功能也较为单一。现状土地利用性质主要包括少量居住用地、道路交通用地、市政公用设施用地、城市建设用地等。规划区内建筑建设密度较低，且绝大部分为村民居住建筑。72 6.2.3园区与周边关系项目建设地址图6-2本项目与周边关系图6.3园区功能规划6.3.1物流园区功能规划原则物流园区是区域物流系统运行的载体，也是区域经济发展中各产业的纽带和通道，做好物流园区的功能设计工作可以促进经济的可持续发展。为了合理发挥其功能，XXXX区功能规划应遵循以下四个原则：（1）前瞻性原则，园区的功能定位既能满足现在客户的需求，又要满足未来客户的需求；（2）综合性原则，园区的功能定位应综合调查的结果、物流产业的发展趋势、经济结构的调整及外来竞争压力等许多因素综合确定；72 （3）阶段性原则，园区的功能应体现不同规划阶段的特点，能根据不同阶段内的需求变化进行扩展；（4）层次性原则，园区的功能应体现出层次性，在发展建设初期应以物流基础性的服务功能为主，而在发展成熟期应逐步拓宽到增值服务功能。6.3.2园区功能规划构成（1）运输转运功能运输是物流的核心，是XXXX区的一个重要功能。运输主要是为了使用户的产品和货物及时运送园区，并通过物流园区进行合理运输组织运送到所需的地方去。转运以衔接不同运输工具为主。物流园区设有大容量的大件杂件货仓、堆场、停车场、装卸作业场等，可进行货物的卡车——卡车转运作业并通过转运通道实现公路、铁路、航空联运。（2）仓储功能仓储功能包括了对进入XXXX区的货物进行堆存、管理、保管、保养、维护等一系列活动。本物流园区临近临汾市经济技术开发区、甘亭工业园，可为各型工业企业、商贸市场、建材市场、装饰城、服装市场等提供物流服务，并向周边县市区辐射，具有良好的经济地理位置。XXXX区以货仓支持生产的形式，为有关企业提供稳定的材料供应。（3）流通加工功能流通加工功能是为了促进产品销售、维护产品质量和实现物流效率化，对物品进行加工处理，使物品发生物理变化和化学的功能变化。72 流通加工功能也是一项服务增值功能，它能为XXXX区增加服务增值方面的收入。（4）装卸搬运功能装卸搬运是随运输和保管而产生的必要物流活动，是对运输、保管、包装、流通加工等物流活动进行衔接的中心环节，以及在保管等活动中进行检验、维护、保养所进行的装卸活动，如货物的装上、卸下、移送、分类等。装卸作业的代表形式是集装箱化和托盘化，使用的装卸机械设备有吊车、叉车、传送带和各种台车等。（5）配送功能XXXX区的配送功能是指按用户或服务对象的订货要求，在物流据点进行分货、配货工作，并将配好的货送交给收货人。配送功能的设置可采用物流园集中库存、共同配货的形式，使用户或服务对象实现零库存或只需保持少量的保险储备，减少物流的成本投入。（6）包装功能为使XXXX区的货物完好的运送到用户手中，并按照用户和服务对象的要求，需要对大多数商品进行不同方式、不同程度的包装。可以为物流园区增加物流增值服务方面的收入。（7）信息服务功能物流信息准确及时地传递与处理对物流园区的正常运作具有十分重要的意义。根据规划，XXXX区将建设综合信息系统，目的在于以最短的流程、最快的速度、最少的费用传输高质量的信息。XXXX72 区是多个物流实体在空间上集中布局的场所，是具有一定规模的综合物流服务与管理设施的集结点。物流园必须以网络为平台、供应链为主体、电子商务为手段，集成商流、信息流、资金流等，并将信息提供给需求方。（8）商品展示交易功能作为一个物流园区，展览展销区是必备的功能区，它能为企业提供产品或服务的展示场所。XXXX区通过设立商品展示厅，提供贸易机会，借助完善的信息系统和网络，对各个物流作业的信息进行实时采集、分类、传递，并向客户提供明确的作业信息及咨询信息，为客户提供物流市场调查与预测、物流咨询、物流方案选择与规划、库存控制、决策建议等增值服务。（9）保税物流功能鉴于临汾市进出口贸易的快速发展、市内多家企业都开展了一定规模的国际业务，且发展趋势明显，而乔李机场的建成必将大大促进整个临汾与国际经济的互动来往，尧都空港物流园应该综合其依托机场、国道的交通优势、在临汾市物流、商贸中心枢纽的经济地理优势，尧都空港物流园在日后的发展建设中，有资格且应当申请保税园区功能，为整个园区和临汾市吸引更加宽广范围内的业务、资源和资金。园区规划引进多家物流企业进驻，内陆国际物流需求量较大，选址靠近公铁航空交通枢纽，交通便利，便于设立海关机构并进行海关集中监管。保税物流园区向出口加工型企业提供保税服务，其中包括进口保税服务、出口退税服务和海关监管服务等。72 （10）金融服务功能XXXX区邀请银行、保险等机构派驻，并将园区的信息系统与银行联网，最大限度地提供与物流有关的结算、保险等服务。（11）综合配套功能XXXX区需要具备面向社会的餐饮、娱乐、住宿以及车辆维修保养、清洗、加油和面向园区内部的机修、停车等服务功能。6.4园区物流企业类型规划现代物流作为当代经济发展过程中新的专业化分工产生的一种新兴产业，必然形成其自身的较为完整的产业链条。物流园区内积聚了大量的物流及其相关产业。根据对临汾市辐射区域的物流需求分析，XXXX区应该建立能够满足不同层次物流需求的较为完整的物流产业链。按照物流产业链上的链接关系，可区分上游、中游、下游三种物流组织分工。物流咨询、物流人才培养、物流信息服务、第四方物流等属于上游物流业；提供综合物流服务功能的第三方物流业属于中游物流业；提供仓储、运输、装卸等物流功能性服务的企业属于下游物流业。（1）上游物流运作主体——第四方物流企业；（2）中游物流运作主体——第三方物流企业；（3）下游物流运作主体——功能性物流企业（从事单项物流环节服务企业）。72 图6-3XXXX区物流企业构成临汾市现有的物流产业链构成特点是缺乏上游物流运作主体，已有部分中游物流运作主体，下游物流运作主体数量占有较大比例。这些物流运作主体将是物流园区的主要经营主体或入驻企业。XXXX区的功能是在物流需求基础之上，围绕着这些企业的物流运作模式和组织特点而进行设置的。6.5园区分区规划6.5.1园区分区规划依据功能区的确定对物流园区的规划具有决定性意义。一方面，确定功能区也就大体确定了物流园区的内部总体结构；另一方面，功能区是物流园区内部布局的基本空间单元。确定功能区主要有三个方面的内容：一是确定功能区的数目；二是确定功能区的类型、承担功能、主要服务对象；72 三是确定功能区内部的组成和相互关系等。其基本确定方法是将功能类型相同或相近的各个单一服务功能进行归并和整合为一个物流功能区，可得到所需的物流功能区数目和类型。6.5.2园区分区规划原则（1）市场性原则，即园区的功能区设定必须以物流市场需求为基础，立足现有物流需求，同时功能区的类型和服务对象必须明确，能在市场经济的原则下进行规划、建设和运作；（2）整合性原则，即园区功能区的选定必须能有效整合现有的物流资源和设施，能对原有物流系统进行补充和完善；（3）系统性原则，即园区功能区之间功能上必须具有互补性、协作性和整体性，使这些功能区既能独立承担物流服务业务，同时能共同承担层次更高、技术含量更高的增值物流服务，体现出园区物流系统化、层次化运作的能力；（4）柔性化原则，即园区功能区选择既要能满足现有市场的需求，又要满足未来发展的需求，具有一定的可扩展性和前瞻性；（5）动态性原则，即园区功能区的选择应根据市场需求环境的变化进行多阶段修正，具有一定的动态特性。6.5.3XXXX区分区构成根据XXXX区的功能特点，将功能区划分为以下几个区域：（1）商务配套区功能定位——72 以整个园区的办公、金融服务为主要功能，兼容商业、酒店、物联网中心、产品展销等配套服务；主要包括：商务办公、商务酒店、物联网数据中心、会展中心、公寓及空乘人员住宿等。（2）高端仓储区功能定位——以服务机场快速物流和城市居民日常生活消费为主导的高端仓储区；主要包括：国内知名快递及电商企业、航空理货区、保税仓储库、医药仓储库、冷链仓储库。（3）商贸物流仓储区功能定位——以服务城市居民日常生活为主的大型商贸服务区，形成终端式集中专业仓储市场；主要包括：食品、家电、家居、建材、汽配五大商贸物流仓储区。（4）第三方物流区功能定位——以为物流企业提供集散地，整合物流信息资源、促进当地物流业的迅猛发展；主要包括：当地及全国各地知名的第三方物流公司、城市配送中心、物流信息交易中心、货物堆场等。（5）综合服务区功能定位——以为园区提供消防、公安、供电、医疗、银行等基础配套服务；主要包括：加油站、加气站、消防设施、医院、银行、便利店等。72 6.6园区配套基础设施规划6.6.1项目设计、施工及安装规范本项目的设计、施工与安装必须按照国家现行的专业技术规范与标准执行。其规范与标准主要有：（1）设计《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）《给水排水工程管道结构设计规范》（GB50332-2002）《给水排水工程构筑物结构设计规范》（GB50069-2002）《民用建筑电气设计技术规范》（JGJ/T16-83）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）（2）施工《给水排水管道工程施工及验收规范》（GB50268-2008）《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002）《钢结构工程施工及验收规范》（GB50205-1995）《钢筋焊接及验收规范》（JGJ18-2003）《防腐工程施工操作规程》（YSJ441-89）《地基与基础工程施工操作规程》（YSJ402-89）《钢筋混凝土工程施工操作规程》（YSJ403-89）《结构安装工程施工操作规程》（YSJ404-89）《特种结构工程施工操作规程》（YSJ405-89）《砌筑工程施工操作规范》（YSJ406-89）72 （3）安装《电气装置安装工程起重机电气装置施工及验收规范》（GB50256-1996）《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002）《机械设备安装工程施工及验收通用规范》（GB50231-1998）与设备供货方进行的技术联络与技术谈判，将由在买方主持下承担项目设计的单位会同项目执行单位参加，技术联络、技术谈判及设计资料的提供，有关细节问题应在商务合同中明确。（4）工程验收工程验收工作应邀请设计单位、施工单位、监理单位和质量监督部门共同参加，有关验收等工作的技术文件必须存档备案。6.6.2基础设施基本布局XXXX区基础设施规划参考同类项目，同时结合自身现状对关键性控制指标作出设定，对道路、给水、排水、电力、供热、燃气、环保、防灾、安全保卫等设施进行总体规划，统一施工。6.6.3园区道路交通基础设施规划园区道路交通规划，按照用地功能区布局，开辟本园区的对外交通干道，作为园区联系外界的主要交通干道。园区干道为规划区内部联系的重要通道，宽18米。72 图6-4物流园区交通主干道横断面示意图物流园区交通次干道接入主干道，形成网络化干道体系，次干道宽12米。图6-5物流园区交通次干道横断面示意图交通政策与管理建议：建议加强交通标志建设，控制不合理开口，减少行车干扰；采用电子监控系统，全天候进行管理；合理建设停车场，严禁占用市政道路排队等候；园区内各功能片区运输信息共享，提高综合调度能力，减少空车行驶率；必要时引入智能交通管理系统。72 6.6.4园区给水工程设施规划（1）规划原则①给水规划应具有超前意识，近期从实际需要出发，远、近期结合，统一规划，分期实施，留有发展余地；②用水量预测，采用综合指数法，取综合值；③自来水水质应符合国家现行生活饮用水卫生标准；④给水管网规划以环状布置为主，确保供水安全。（2）规划依据①《城市给水工程规划规范》（GB50282-98）；②《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；③《城市地下水开发利用保护管理规定》；④《临汾市城镇体系规划》；⑤《临汾市城市总体规划（2004—2020）》；⑥其它相关技术资料。（3）给水现状及用水预测根据《城市给水工程规划规范（GB50282-98）》中所规定的用水标准，结合规划区的实际情况确定本规划区用水量标准，各类型用地用水标准及用水量测算如下表：表6-3物流园区用水量测算72 园区按照365天运行考虑，测算保守年用水量为16.85万吨/年。（4）给水工程规划物流园区给水水源由空港新区统一规划，沿水源修建供水管道接入园区。给水管网系统。结合道路实施敷设给水主干管，分期、分批建设给水次干管和支管；给水管道以环状布置为主，规划至主、次干道级，主干道给水管道为控制管道，园区给排管道按照道路走向布置，给水管道主干管采用600毫米，支线管采用400毫米或200毫米两种。水源保护应参照我国《生活饮用水卫生标准》、《生活饮用水水源水质标准》、《饮用水水源保护区污染防治管理规定》、《水污染防治法》、《水法》执行并由供水主管部门结合当地卫生防疫部门建立必要的卫生防护制度。6.6.5园区排水工程规划（1）污水排水工程规划排水体制：采用雨污分流制。72 污水排水管，主管采用600毫米，支线管道采用300毫米，配套建立污水处理厂。规划区分为南、北两大流域，在规划区北端设置1处污水加压泵站。污水由截污干管统一收集后，集中进入新生污水厂进行处理。新生污水处理厂原设计规模为1万立方米/日，中远期规模扩大至3万立方米/日。（2）雨水工程规划1）规划依据①《中华人民共和国城乡规划法》；②《中华人民共和国环境保护法》（1989年）；③《城市排水许可管理办法》（建设部令第152号）；④《城市排水工程规划规范》（GB50138-2000）；⑤《室外排水工程规范》（GB50014-2006）；⑥《临汾市城市总体规划（2004—2020）》，临汾市建设委员会，2005年；⑦其他相关技术资料等。2）雨水工程设计根据已形成的城市总排水管渠走向，宜采用分流制，将生活、物流作业废水收集接入当地处理厂。雨水量按历年平均降水量和临汾市雨强度公式以下式计算：Q=q×ψ×F式中：Q—雨水量（L/s）；72 q—暴雨强度（L/s·ha）；ψ—径流系数；F—汇水面积（m2）。考虑园区径流模数平均2.2L/s·km2，雨水规划重现期5年，排放管径主干管DN1000～DN1200，次管道DN600～DN800。6.6.6园区电力设施规划（1）电源本项目采用两回路10千伏电源直供方式供电，在物流园区的适当位置配置若干电房；10千伏电源采用电缆直埋方式进入配电房，经变压器后引出低压电缆至各用电点。（2）用电负荷计算XXXX区现有总规划面积为2300亩，按照18.26千瓦/亩计算，同时系数按0.8测算，则用电负荷为33600千瓦。根据用电的有关要求，按功率因数cosΦ=0.9计算，则变压器的容量：S=33600/0.9=20444千伏安，选用容量为400千伏安的变压器供电则至少需要该类变压器52台。规划区电源由空港新区220千伏变电站提供。（3）供配电房保护供配电房高压采用反时限过流跌落式熔断器保护；低压采用速断、过流长延时和短延时保护。（4）园区供电及照明72 变电所至各用电点低压供电主回路采用VV22电缆直埋或穿钢管方式敷设；路灯照明采用PVC管穿线敷设，主要道路采用造型优美的路灯照明，以衬托场区优美环境。（5）防雷接地保护建筑物防雷等级为二级，建筑物屋顶设置避雷带，利用基础钢筋作接地体，钢柱作引下线组成接地装置，接地电阻应小于10Ω。变电所工作接地采用接地极加接地带焊接埋地而成，接地电阻小于4Ω，仓库所有动力设备采用接零保护。6.6.7园区通信工程规划本园区信息系统设计包括综合布线系统、通讯系统、闭路/卫星电视系统、公共/消防广播系统、保安监控系统等。（1）综合布线系统园区语音通信及计算机局域网络系统采用光缆及铜缆的综合布线方式。主干线采用多模光缆传输数据、图像信号，大对数三类铜缆传输语音信号、水平线均为六类八芯铜缆。布线形式为星形结构，系统采用二级网络跳线，信息终端基本为双孔。该综合布线网络将满足主干为千兆信息传输速率的要求。（2）通信系统本园区语音及传真通讯考虑以下方式：对公务繁忙的办公室设置直线通讯和分机通讯；对一般的办公点、会议室和设备机房采用分机通讯；在公共场所采用IC卡公共电话。对分机系统设置虚拟数字程控电话交换机，并设置计费、补充业务、电话会议、语音信箱等功能。72 预测电话总需求量约为2万线。规划区通信电缆引自现状临汾市通信局，规划布置2座通信模块局，每座模块局规划容量为1万门。（3）闭路/卫星电视系统本园区办公楼区域设置有线电视系统（含闭路电视系统）及广播卫星电视系统，以供功能空间所需。电视系统设置按电视图像双向传输方式，并采用光纤和同轴电缆混合网（HFC）组网。闭路电视信号源的取向视具体情况定。（4）公共消防广播系统公共消防广播系统平时可用作公共广播或背景音乐广播，在火灾、地震或其它意外情况时可以能够被对应区域的消防控制中心强行切换，进行全音量紧急事故广播。紧急事故广播分区控制可进行手动选择或者通过火灾报警系统楼层译码装置自动选择。广播优先级依次为消防广播、紧急广播、普通广播。广播系统采用定压传输。（5）保安监控系统保安监控系统包括防盗保安报警和闭路电视监察系统。覆盖范围包括园区各个电梯轿箱、主要出入口、主要通道等。在外部主要出入口等安装低照度CCD摄像机，对监控区域内主要交通流线和安防重点区域进行监视和管理。各摄像信号均返回保安控制中心集中监控。控制中心设置硬盘录像机及监控显示设备，实时监控安全情况。6.6.8园区环卫设施规划为了应对未来物流团地及生活居住区的垃圾处理需求，规划区内需要新增环卫设施，具体新增设施及数量如下表所示：表6-4环卫设施规划72 序号环卫设施数量备注1垃圾转运站1处0.58公顷2垃圾收集点23处每100亩1个3公共厕所10处每250亩1个6.7园区景观界面规划园区建筑特点是建筑体量巨大，道路断面宽阔，因此在考虑车行主导界面时，道路两侧的绿化要符合车行视点转移的速度。绿化配合大体量的建筑形体应采用大面积覆盖、颜色统一、简洁的形式。以车行为主的园区内部交通性道路，路侧绿带为3～5米。布置以地被植物为主，结合灌木形成图案性的沿路绿化景观，沿建筑一侧种植乔木，使沿道路两侧的绿化具有递进的视觉效果，具有一定的层次感。6.7.1物流功能区物流功能区（仓储区、流通加工区、保税库）为现代物流建筑风貌，应保持界面的连续性，尺度肌理的整齐和现代感，采用素雅、明度高的色彩。6.7.2综合服务区综合服务区建筑的风格形式应具有现代特征，符合平面布局简练并与周边环境相协调。建筑色彩应采用素雅轻快的色调。72 图6-6综合服务区透视示意图6.7.3交易区交易市场建筑风貌和体量，有大厅和专业街两种模式，以建筑本身围合成各自的公共空间。独立的单元可以分别独立的控制其内部形态，形成若干各有特色的空间形态，由区内人车分流的交通系统连接，形成市场物流区内半开放半独立的空间组合。建筑采用素雅，明度高的色彩。6.7.4各个交叉口有足够的视距，建筑有醒目的提示和入口。景色、场地特征和建筑的序列展示适于全天候和夜间行车，有合理的照明设施和安全保障。6.8园区绿化种植规划秉承物流园区的功能分区，将植被种植分为5个区：道路绿化种植区、货运站种植区、仓储种植区、综合管理配套种植区以及公共绿地种植区。72 6.8.1道路绿化种植区道路沿线绿化种植以乔木景观为主体，根据道路右行的视觉景观特征，结合城市主导风设置通风廊道，打破常规行道树种植形成的单调界面，以斜线型景观视觉空间形成特别的韵律。乔木层：香樟、杜英、二球悬铃木、合欢、木荷、枫香、黄山栾树、无患子、桂花、紫薇等。灌木层：火棘、红花檵木、金边黄杨、金叶女贞等。地被层：马尼拉、红花酢浆草、沿阶草、三色堇、花叶蔓长春花等。6.8.2仓储种植区本区以种植乔—灌—草复式层结构为主。以常绿树种为主，点缀些有色树种。此外，将大量运用诸如洒金珊瑚、八角金盘等，具有净化空气功效的，能吸收二氧化硫、氯、一氧化碳、过氧化氮等汽车尾气的树种，以及例如桂花、腊梅等能吸滞空气中的飘浮微粒及烟尘的树种。乔木层：香樟、栾树、合欢、无患子、银杏、广玉兰、枫香、桂花、腊梅、樱花、鸡爪槭等。灌木层：火棘、红花檵木、枸骨冬青、八角金盘、十大功劳、洒金珊瑚、夹竹桃、南天竹等。地被层：常青藤，阔叶山麦冬花、花叶蔓长春花、小叶扶芳藤、千屈菜、绣线菊、沿街草等。72 6.8.3货运站种植区本区以种植乔—草双层结构为主，上层是冠幅较大的落叶乔木，夏天能达到一定的遮阴功效，下层主要为低矮地被。总的来说，以能吸收有害气体的物种为主。乔木层：枫香、木荷、二球悬铃木、黄山栾树、杜英、红枫、七叶树等。地被层：绣线菊、沿街草、小叶扶芳藤千屈菜、草珊瑚等。6.8.4综合管理配套种植区乔木层：广玉兰、枫香、黄山栾树、鸡爪槭、红枫、樱花、腊梅、桂花、紫薇等。灌木层：十大功劳、杜鹃、茶花、火棘、红花檵木、金边黄杨、八角金盘、含笑、龟甲冬青、栀子花、海桐、金叶女贞、云南黄馨等。地被层：玉簪、阔叶山麦冬、花叶蔓长春花、鸢尾、红花酢浆草、白三叶、吉祥草、沿阶草等。6.8.5公共绿地配套种植区利用植物配置烘托自然风情，体现人工中的自然美。临水种植如黄菖蒲、睡莲等挺水、浮水植物，亦对进化水有一定作用。乔木层：广玉兰、枫香、黄山栾树、无患子、鹅掌楸、樱花、腊梅、红枫、银杏、桂花、紫薇、香樟、垂丝海棠等。灌木层：十大功劳、杜鹃、茶花、火棘、红花檵木、金边黄杨、八角金盘、含笑、云南黄馨、南天竹月季、金叶女贞等。72 地被层：玉簪、阔叶山麦冬、花叶蔓长春花、鸢尾、红花酢浆草、白三叶、吉祥草、沿阶草、睡莲、荷花、金钱蒲等。6.8.6拟选植物总揽图6-7拟选乔木一览72 图6-8拟选灌木一览图6-9拟选地被植物一览73 北京华经纵横咨询有限公司XXXX区建设项目可行性研究报告6.9园区建设分期规划表6-5园区建设时序74 XXXX区建设项目可行性研究报告6.9.1起步阶段建设发展目标此期间为XXXX区建设发展的起步阶段。处于现代物流理念引入、市场培育和现代物流业整体规划全面起步发展时期，工作的重点是整合社会物流资源，进行园区主要基础设施和综合服务设施建设，逐步完善园区物流服务功能。该阶段完成项目立项，土地出让、土地整理并开始基本建设；正式建设预计从2014年启动。基本完成XXXX区水、电、道路、绿化等基础设施建设，同时完成变电站、配气站、燃气调压站、污水提泵站、加油站、配电用房、公用开闭所、通信模块局等基础设施建设；基本建成仓储物流区及仓储展示区，为周边生产厂商入驻提供基础设施条件，并开始提供交易展示服务；园区内货运站已基本建成，开始提供货运车辆停靠、货运集输运、货物中转等货运站所能提供的相关物流服务。6.9.2关键阶段建设发展目标此期间为XXXX区建设关键阶段。XXXX区外向型经济将开始发力，客户企业和社会公众对物流园区及第三方物流认同程度将上升，物流需求呈现较快的增长，将要求物流园区服务供给能力的进一步提高。提供供应链金融服务，为物流园区的投资和经营商及入园的物流企业提供更强的投资扩张能力，另外在基础设施建设与改造、物流服务功能完善和拓展、招商工作的扩展、物流信息化、标准化水平的提升和园区辐射服务能力的提高等方面实现全面的成长和扩张。89 XXXX区建设项目可行性研究报告在该阶段的主要任务有：基本建成辅助作业区，能承担为园区作业的设施设备（如叉车、龙门吊等）及运输车辆提供维修服务等；综合管理服务区也基本建成，为维护园区内企业的利益，物流园区的建设发展起到积极作用。同时，开始推进并实施物流园区电子商务建设，为园区内企业提供良好的信息平台；仓储区建设基本成型；基本建成流通加工区，能为客户企业提供产品或部件的组装、深加工、调试以及货物分拣、产品分装、改换包装等相关流通加工服务。扩展和增强以物流园区为依托，面向周边地区的物流服务辐射带动能力，逐步形成XXXX区的物流服务网络体系。6.9.3完善阶段建设发展目标此期间是起步阶段建设的完善阶段。物流企业数量将快速增长和对物流服务质量要求也将大幅提高，应着力加强物流园区内商贸、物流专业和各入驻企业的理念创新、机制创新、技术创新、管理创新、服务创新等系列创新活动，不断增强物流园区的市场竞争力和向外的辐射带动能力，实现物流园区的跨越式发展，同时物流园区的功能将进一步完善。物流园区远期发展应包括以下重点工作：物流园区功能更加全面，基本能完成全部的物流服务，能为客户提供一体化的物流服务。89 XXXX区建设项目可行性研究报告进一步拓展完善物流园区综合信息服务体系、辅助决策支持系统，加强与外部其它物流信息系统的互联互通，为起步阶段功能的充分发挥提供强有力的技术支持。89 XXXX区建设项目可行性研究报告七、园区运营本项目所实行的目标是在临汾设立物流园区，实现供应链金融服务、物流仓储、电子商务、展示博览、品牌塑造、渠道对接、采购交易、结算支付、公共信息等现代服务功能，成为内贸与外贸相联动、实体与虚拟相融合的内外贸产业服务平台。主要服务于临汾乃至山西的物流市场。对于地区而言，物流园将会通过上下游产业链、配套企业的整合，奠定临汾作为山西乃至西北的物流中心,抢占新市场的制高点，并成为商流、物流、资金流以及人才的洼地。本项目将建设山西省的供应链基地，集生活日用品、建材、汽配的品牌展销中心、总部基地和全球采购展示交易中心。实现供应链金融服务、物流仓储、电子商务、展示博览、品牌塑造、渠道对接、采购交易、结算支付、公共信息等现代服务功能，成为内贸与外贸相联动、实体与虚拟相融合的内外贸产业服务平台。89 XXXX区建设项目可行性研究报告供应链基地将对接各大金融机构，建立资金运作平台，与专业市场、港口、大型企业共同搭建专业交易及服务平台，通过对信息流、物流、资金流和商流的有效控制，对行业上下游的供应商、经销商提供会员授信、第三方支付、贸易融资、信用担保、抵押贷款、结算支付等综合性金融服务，仓储、运输、第三方物流管理、VMI管理等供应链实体的一体化解决方案，库存实时跟踪、运输车辆实时监控、物联网构网、电子商务平台、货源全追溯系统等高端信息平台，对物流、信息流、资金流的价值深挖，逐步发展成为山西最大的供应链金融服务商。图7-1物流园对当地企业的推动作用7.1组织机构图7-2项目运营组织组织架构采取项目公司制，由项目公司总经理进行管理，并分设不同部门，进行整体项目运营。89 XXXX区建设项目可行性研究报告7.2经营范围公司经营范围：道路普通货物运输、货物中转、货物专用运输、货物专用运输（罐式）、大型物件运输（一类）；仓储服务；供应链管理及配套服务；国内货物运输代理；国际货物运输代理；物流信息咨询服务；供应链管理；计算机软硬件及网络设备的技术开发与销售；机电产品、电子产品、工程机械、农业机械、柴油机及配件、金属材料（钨、锡、锑、黄金除外）、化工产品（除危险品）；建筑材料；润滑油、生铁、矿砂的销售；进出口贸易；对物流产业的投资等。从整体规划而言，项目将达成如下两个目标：1.分销网络分销网络的概念是整合临汾现有的经销商，对其提供服务支持以及扶持，以供应链基地为基础，并依托供应链基地提供服务，从以基地提供服务，延展至经销商上下游，并最终将全国各地的供应链基地有机结合到一起，最终给予全国经销商网络化的服务，从采购、分销、金融各方面进行整合以及合作，并成为生活日用品、建材、食品等的主要经营者。2.电子商务平台电子商务平台将秉承以提供供需双方直接交易的电子平台作为宗旨，初期将以O2O作为发展方向，中期以天猫为模板，以高监控性、服务全方位性进行商户商业活动的辅助工作，并将物流、商流、信息流都给予足够的整合与支撑，并最终整合多方资源，实现自营业务。89 XXXX区建设项目可行性研究报告图7-3战略示意图7.3运营策略图7-4企业运营策略分解图7.4物业支持89 XXXX区建设项目可行性研究报告建立供应链基地：所有经销商都有仓储需求，供应链基地是进行供应链管理以及货物监管的必要环境，同时也是电子商务的物质基础，是不可或缺的硬指标。图7-5供应链基地作用示意图7.5园区竞争优势塑造及提升物流园通过完善的物流服务，优质的信用，以及建设专业的供应链基地，提供专业化、高标准、全方位的供应链一体化服务，物流园可以针对已有的企业所遇到的难题，提供解决方案，解决企业所遇到的问题，带动行业发展，推动地方经济，达到双赢的效果。表7-1服务概要表经销商需要服务开发公司给予的服务仓储难以租到适宜的仓库专业的供应链基地。资金难以获得资金扩大企业规模供应链金融产业基金综合性金融服务平台销售分销商需要平台扩大业务范围厂家需要缩短贸易链条电子商务平台分销网络物流快速低成本的物流服务快速配送中心7.5.1积极开展供应链金融服务89 XXXX区建设项目可行性研究报告一个特定商品的供应链从原材料采购，到制成中间及最终产品，最后由销售网络把产品送到消费者手中，这个供应链中，竞争力较强、规模较大的核心企业因其强势地位，往往在交货、价格、账期等贸易条件方面对上下游配套企业要求苛刻，从而给这些企业造成了巨大的压力。而上下游配套企业恰恰大多是中小企业，难以从银行融资，结果最后造成资金链十分紧张，整个供应链出现失衡。“供应链金融”最大的特点就是为供应链提供金融支持。一方面，将资金有效注入处于相对弱势的上下游配套中小企业，解决中小企业融资难和供应链失衡的问题；另一方面，将银行信用融入上下游企业的购销行为，增强其商业信用，促进中小企业与核心企业建立长期战略协同关系，提升供应链的竞争能力。在“供应链金融”的融资模式下，资金这一“脐血”注入配套企业，也就等于进入了供应链，从而可以激活整个“链条”的运转，还为中小企业赢得了更多的商机。物流园依托依托产业园的银行授信以及第三方金融机构，可以通过整合资源，提供更优质的服务，与当地银行、企业共建第三方金融辅助平台，以促进地区发展。7.5.2有效推动供应链管理优化指在满足一定的客户服务水平的条件下，为了使整个供应链系统成本达到最小而把供应商、制造商、仓库、配送中心和渠道商等有效地组织在一起来进行的产品制造、转运、分销及销售的管理方法。物流园可以提供的供应链管理是一种集成的管理思想和方法，可以协助其他企业执行供应链中从供应商到最终用户的物流的计划和控制等职能。89 XXXX区建设项目可行性研究报告从单一的企业角度来看，是指企业通过改善上、下游供应链关系，整合和优化供应链中的信息流、物流、资金流，以获得企业的竞争优势。物流园可以依托临汾已有的产业优势，以及本身强劲的物流服务，建立供应链服务平台，发展供应链增值服务。7.5.3广泛整合资源构建供需体系供应体系通过与地区企业合作，满足小商户的物流、信息流、资金流的需求，为小商户提供服务，以此带旺地区经济，促进中小企业发展。需求体系通过电子商务平台的打造，建立B2B2C网络，最终形成山西地区的电子商务服务体系。7.5.4积极借力资本推动当地企业发展利用临汾当地雄厚的资本以及全球资本市场，对精英企业进行股权投资，整合零散社会资源，优化股份结构，促使当地产业健康发展。89 XXXX区建设项目可行性研究报告八、项目环境影响评价及保护措施8.1项目环境影响评价及环保措施8.1.1建设期环境影响分析及环保措施本项目在施工期内主要环境问题为施工过程中进行平整场地、基坑开挖、建筑材料的运输及施工作业等，将产生扬尘、废水、施工噪音及建筑垃圾等固体废弃物等。（1）噪声本项目建设期的噪声主要来自建筑物建造时各种机械设备运作产生的噪声及运输、场地处理等工作的作业噪声。施工机械一般位于露天，噪声传播距离远，影响范围大，是重要的临时性噪声源。施工队伍进驻现场时，将增加该区域的噪声负荷，因此，施工期间必须按《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）对施工时间和施工噪声进行控制。施工现场靠近集中居民点或农居点附近时，要避免夜间施工；白天施工时，也要尽量选用低噪设备。加强施工机械的维修、管理，保证施工机械处于低噪声、高效率的状态。（2）扬尘89 XXXX区建设项目可行性研究报告在整个施工阶段，整理场地、打桩、挖土、材料运输、装卸等过程都会发生扬尘污染，特别是冬季干燥无雨时尤为严重。施工工地的扬尘主要有施工作业扬尘，混凝土搅拌、水泥装卸、加料等扬尘，地面料场的风吹扬尘，汽车行驶扬尘等。因此建设单位在施工时应采取相应的措施，尽量减少和防止扬尘的产生和扩散。（3）废水本工程在建设工期对水环境的影响主要来自施工人员的生活污水，故对建设施工人员的粪便污水必须进行妥善处理。建议在施工人员驻地设简易化粪池，生活污水中粪便经化粪池处理后排放，不得随地排放。只要加强管理，生活污水不会对周围环境造成很大影响。（4）固体废弃物建设施工期间需要挖土，运输弃土，运输各种建筑材料如水泥、砖瓦、木材等，工程完成后，会残留不少废弃建筑材料，建设单位应要求施工单位规划运输，加强管理，这些建筑垃圾应尽量分类后回收利用，对无利用价值的废弃物应送至建筑垃圾填埋场，不得随意丢弃倾倒，以减少对周围环境的影响。8.1.2营运期环境影响分析及环保措施（1）废水项目运营期内的废水主要为园区人员所产生的普通生活废水。应在场地内修砌排水沟及沉淀池，对废水统一收集后进行沉淀处理。生活污水经化粪池处理后外排，预期生活废水排放水质为CODcr380mg/L，BOD5为200mg/L，SS为200mg/L，NH3-N为100mg/L。（2）噪声项目运营期内场界噪声主要声源为流通加工机械、仓库加压泵及运输车辆。89 XXXX区建设项目可行性研究报告加工机械采取减振措施，加工车间宜砌整墙，并对墙壁和顶棚安装隔、吸声材料进行处理，降低噪声向外传播强度。加强对物流运输车辆停泊的进出管理，尽量缩短汽车的怠速停留时间，禁止车辆鸣笛，尽量缩短汽车出入口通流时间以减少汽车噪声和汽车尾气对周围环境和自身的影响。（3）固体废弃物项目运营期内的主要固体废弃物为园区内的生活垃圾，项目建成后将合理配备垃圾站收集生活垃圾，配备垃圾车及清扫人员，及时把生活垃圾运送到垃圾处理场。8.1.3水土流失来源及防治措施（1）水土流失来源项目施工建设过程中需进行大量的挖、填土工程，这些作业过程将破坏项目区原有水土保持设施，改变原有地形地貌，破坏原有植被，扰动土体，使土壤松动、搬移、堆积和裸露，若不采取有效水土保持措施，在雨季很容易遭受雨水及地表径流的冲刷，造成一定程度的水土流失。（2）水土流失防治措施项目区水土流失防治按照“谁开发，谁保护，谁造成水土流失，谁负责治理”的原则和建设项目的水土保持措施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”制度采取有效防治措施。①对项目建设过程中形成新生面如开挖面，填土边坡应采取截洪沟，边坡种草，修筑挡土墙等护坡工程。89 XXXX区建设项目可行性研究报告②加强施工和运行管理，认真落实土方施工边挖、边运、边填、边压的方式，尽量减少松土堆放裸露时间和避免大量松土存放。施工和运行过程中修筑好临时截洪、排水系统和沉沙池，并及时清理，确保水系畅通。③结合项目区绿化，将表土集中堆放到指定地点，并用薄膜覆盖存放，以解决工程绿化时缺乏表土回填问题。土方施工完毕后，及时进行裸露面的硬化和绿化种植，减少疏松裸露面积，保持水土，美化环境。④根据当地气象条件，选择适宜的土方施工时间，应尽量避免在暴雨集中的季节进行场地平整或土石方工程施工，以减少暴雨对裸露地表的侵蚀和冲刷。⑤生产期间废弃渣石应选择专门的存放场地，并修筑好拦渣坝，防止废渣乱堆乱放，废渣场堆满后要采取覆盖表土、植树种草的水土保持措施。8.2环境影响评价结论根据以上评价指标结果分析，XXXX区项目的正常营运对周围环境不造成负面影响，符合国家环保标准。从该项目所属业务的开展上看，本身不具有污染，在设计中已充分考虑了排水、排废等措施，且已安排了绿化地带，项目在实施及建成后的营运过程中也将对应落实具体的环保措施，因此该项目不具有环境污染，从可持续发展战略看是一个十分清洁的项目。89 XXXX区建设项目可行性研究报告九、投资规模估算及融资投资计划9.1建设投资估算本可行性研究报告仅估算项目建设涉及的大项资金，小额资金归并到大额资金项目中，估算结合国内已建成物流园区相近规模的物流园区实际造价和临汾市地区的工程造价，在明确规模和工程技术标准的情况下对各项投资估算依据及估算内容如下：①本项目新建建筑和构筑物，根据其建设面积、结构特点、参照同类建筑、构筑物造价及当时当地造价水平，套用概算指标计算。②相关取值标准参考建设工程概算定额，同时结合同类型物流园区取值数据。③估算涉及的区域面积为2300亩。89 XXXX区建设项目可行性研究报告9.1.1工程费用估算表9-1工程费用估算（万元）一物流设施建筑构建物用地面积（亩）　　建筑面积（平米）建筑工程造价安装工程建筑工程费安装工程费小计1商贸物流仓储区857　　2384001100100262242384286082第三方物流区273　　1432001100100157521432171843高端仓储区290　　673001200808076538.48614.44高端配套区200　　111600157020017521.2223219753.25综合服务区112　　256600150030038490769846188二配套建筑构建物用地面积（亩）建筑基底（平米）层数建筑面积（平米）建筑工程造价安装工程建筑工程费安装装修费小计1通讯营业大楼（1个）28002160190025014414014812配气站1处832021320290015028814829293燃气调压站（4个）28001800900150720127324垃圾转运站1个93602136022502590099095垃圾收集点23个31201112012502530033036公共厕所10个41601116012502540044047污水提升泵站1个28001800400120320103308加油站1个1248021480212030576145919社会停车场4个9360213602100　360036010消防站（1个）280018007503506002862811配电用房（8个）41601116019507515211215331210千伏公用开闭所（3个）1400140080075320332313通信模块局（2座）28001800600754806486三基础设施工程建设费用单位施工量施工单价施工造价　　　　小计1道路工程平方米728400805827.2　　　　5827.297 XXXX区建设项目可行性研究报告2给水工程米25000300750　　　　7503排水工程米350003501225　　　　12254污水工程米25000250625　　　　6255雨水工程米15000300450　　　　4506供电工程米1000001001000　　　　10007电信工程米6000080480　　　　4808供热工程米300003501050　　　　10509绿化工程平方米266600501333　　　　1333四核心设备购置及安装费用单位数量单价（万元）购置费用（万元）　　　　小计1悬吊式集装箱起重机台540200　　　　2002轨道式集装箱起重机台555275　　　　2753牵引车台530150　　　　1504半挂车台525125　　　　1255集装箱内叉车台54.522.5　　　　236地磅台304120　　　　1207空箱堆高机台306180　　　　180820尺柜集装箱个1525375　　　　375940尺柜集装箱个1528420　　　　42010重型载货车辆80352800　　　　280012轻型载货车辆50251250　　　　125013仓储配送区托盘个25000.075187.5　　　　18814仓储配送区输送机（出库入库）台508.5425　　　　42515轨巷道堆垛机台5015750　　　　75016升降机台4012480　　　　48017拣选设备台1202240　　　　24018包装设备台1502.5375　　　　37519监控机台2020400　　　　40097 XXXX区建设项目可行性研究报告20管理机台2015300　　　　30021流通加工设备套201202400　　　　240022其他核心设备套1500500　　　　50023办公及生活配套设备单位数量购置单价购置费用（万元）　　　　小计五台式电脑台20000.35700　　　　7001笔记本电脑台10000.5500　　　　5002复印机台10000.15150　　　　1503打印机台10000.12120　　　　1204生活电器台25000.12300　　　　3005绘图仪套8000.180　　　　806办公桌椅套120000.05600　　　　6007清洁工具套10000.0044　　　　48燃气供应设备套2035700　　　　7009宿管设备套40000.0280　　　　8010监控设备套3003900　　　　90011环保设备套280160　　　　16012消防车辆830240　　　　24013变压器及配电设备套53301590　　　　159014绿植树木株100000.05500　　　　50015水处理设备套1035350　　　　35016照明设备套140000.06840　　　　84017供电系统设备套3300900　　　　90097 XXXX区建设项目可行性研究报告9.1.2工程建设其他费用估算表9-2项目工程建设其他费用估算（万元）工程建设其他费用49338.81土地使用权46000.00建设单位管理费857.21工程勘察费497.46工程设计费580.37工程监理费480.88工程前期咨询费247.00招标代理服务费315.06施工图预算编制费145.09施工图审查费126.68环境影响咨询服务费87.069.1.3建设投资估算根据以上估算，合并对应的建筑工程费、设备购置费、安装工程费、工程建设其他费用，并估算预备费及建设期利息，得到建设投资：表9-3项目建设工程投资估算表单位：万元序号工程或费用名称建筑工程费设备及工器具购置安装工程费其他费用合计1工程费用144096.8020690.001034.500.00165821.301.1主体工程120347.600.000.000.00120347.60商贸物流仓储区28608.000.000.000.0028608.00第三方物流区17184.000.000.000.0017184.0097 XXXX区建设项目可行性研究报告高端仓储区8614.400.000.000.008614.40商务配套区19753.201.001.001.0019753.20综合服务区46188.002.002.002.0046188.001.2设备购置20690.001034.5021724.501.3辅助工程23749.200.000.000.0023749.20配套建筑构建物11009.000.000.000.0011009.00基础设施工程建设费用12740.200.000.000.0012740.202工程建设其他费用0.000.000.0049338.8149338.81土地使用权0.000.000.0046000.0046000.00建设单位管理费0.000.000.00857.21857.21工程勘察费0.000.000.00497.46497.46工程设计费0.000.000.00580.37580.37工程监理费0.000.000.00480.88480.88工程前期咨询费0.000.000.00247.00247.00招标代理服务费0.000.000.00315.06315.06施工图预算编制费0.000.000.00145.09145.09施工图审查费0.000.000.00128.68128.68环境影响咨询服务费0.000.000.0087.0687.063预备费0.000.000.0019364.4319364.43基本预备费0.000.000.0019364.4319364.43涨价预备费0.000.000.000.000.004建设投资合计144096.8020690.001034.5068703.24234524.5497 XXXX区建设项目可行性研究报告9.2流动资金估算本项目流动资金估算采用分项详细估算法。估算主要公式为：流动资金＝流动资产－流动负债流动资产＝应收账款＋存货＋现金流动负债＝应付账款流动资金本年增加额＝本年流动资金－上年流动资金周转次数＝360/周转天数存货＝外购原辅材料＋燃料动力＋在产品＋产成品经估算本项目达产年需增投流动资金67172.00万元。表9-4XXXX区建设项目流动资金估算表单位：万元97 XXXX区建设项目可行性研究报告9.3总投资估算表9-5XXXX区建设项目总投资结构单位：万元9.4资金筹措设想9.4.1筹资方式本项目由企业作为筹资建设主体筹集项目资本金，企业根据其负责的建设内容以一定比例筹集债务性资金。同时，由政府部门牵头、企业为申报单位申请相关补助性资金。表9-6不同资金融资方式比较序号融资方式特点一国内融资1企业内部积累融资成本低，速度快，融资规模小2商业信用贷款成本低，融资时间短，资信要求高3长期银行贷款成本较低，手续较简单，还息压力大，存在财务风险，受保护性条款限制97 XXXX区建设项目可行性研究报告4短期贷款主要满足流动资金需要，较易获取5股权融资（IPO、配股、增发）融资规模大，无固定股利负担，资本成本高，且易稀释控制权，同时对企业的要求高6债券融资对象广，市场大，成本高，风险大，限制条件多二国际融资1国外银行贷款利率高，但用途不限2利用我国在国外开设的银行类似于与国外银行贷款3国际金融机构贷款条件优惠，有些是软贷款4外国政府贷款大多低息或无息，期限较长没，为软贷款5中外合资合资入股，按比例分成6在国外发行债券、股票政策限制较多7外来直接投资可以享受一些优惠政策9.4.2资金来源渠道及方式从资金的性质角度来讲，可以分为债务资金和项目资本金，本项目建设过程中会涉及多个建设投资方，我们仅从资金的性质角度对资金筹措做计划和分析如下表：表9-7资金来源渠道及方式（单位：万元）97 北京华经纵横咨询有限公司XXXX区建设项目可行性研究报告十、项目经济效益分析10.1项目测算参考依据1．《中华人民共和国会计法》，[主席令第24号]，2000年1月1日起实施。2．《企业会计准则》，[财政部令第5号]，2007年1月1日起实施。3．《中华人民共和国企业所得税法实施条例》，[国务院令第512号]，2008年1月1日起实施。4．《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》，[财政部、国家税务总局令第50号]，2009年1月1日起实施。5．《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，国家发展和改革委员会2006年审核批准施行。6．项目必须遵守的其他工商税务法律文件。10.2项目测算基本假定1．项目测算期为12年，项目测算将整个物流园区假定为一个独立经营体，对其进行效益综合测算。2．项目销售收入参考同类园区测算方法，以单位面积平均收入和规划面积的乘积为园区正常经营的总收入。3．鉴于园区开发利用是一个渐进性过程，根据规划预期，设定物流园区建设第三年开始形成收入，第三年园区综合效能利用率为25%，第四年为45%，第五年为80%，第六年开始及以后均为100%。100 北京华经纵横咨询有限公司XXXX区建设项目可行性研究报告4．项目折旧是项目建设形成的房产、设备等固定资产的折旧，其中房产折旧期限为20年，设备折旧年限为10年，房产和设备残值率为5%。5．项目运营期间，修理费按折旧的20%计算。6．项目涉及的营业税参考物流行业营业税率，为3%。7．项目涉及的增值税率为17%。8．项目涉及的贷款利率按照8％计算。9．项目涉及的城市维护建设税按增值税与营业税之和的7%计算，教育费附加税按增值税与营业税之和的3%计算。10．项目涉及的园区经营所得税率按照25%计算。11．项目涉及的其他附加税种涉及金额较小，本项目不予考虑。12．项目财务基准收益率按12%计算。13．项目测算以万元（人民币）为基本单位。10.3项目经济效益测算10.3.1项目总成本费用估算（1）直接成本在计算期内按不变价格计算，项目涉及的直接成本主要是园区内企业为保障经营采购的原料、燃料及动力等，根据物流行业平均水平，园区综合效能利用率达到100%时年直接成本为1090833.12万元。（2）工资及福利费用100 北京华经纵横咨询有限公司XXXX区建设项目可行性研究报告参考同类型物流园区，可以提供8000～10000个新增就业岗位，保守估算用工总量为8000人。平均工资及福利费用参考临汾市当地水平，结合项目情况，人均工资及福利费用按人均4万元计算，园区综合效能利用率达到100%时的工资福利费用支出为32000万元。（3）折旧及摊销本项目固定资产折旧采用平均年限法，房产按20年进行折算，设备按照10年折算，残值率均为5%，项目无形资产及递延资产摊销期为5年，项目固定资产的年折旧和摊销参阅下表：100 北京华经纵横咨询有限公司XXXX区建设项目可行性研究报告表10-1园区综合折旧表（单位万元）表10-2园区综合摊销表（单位万元）101 北京华经纵横咨询有限公司XXXX区建设项目可行性研究报告（4）修理费本项目的修理费主要是为园区固定资产（包括基础设施及相关设备等）进行维修发生的费用，费用发生在各个企业，估算按照按固定资产折旧值计提，参考费用率为20%，同时园区修理费用和园区综合效能利用正相关，为此，在历年修理费用估算就中需要以园区效能利用率作为园区修理费估算修正系数，园区综合效能利用率达到100%时的年修理费约为2331.42万元。（5）财务费用在本项目测算中，财务费用主要考虑项目建设期贷款，具体数据参阅总成本费用表。（6）其他费用主要包括其他营业费用（园区企业经营期间发生的营业费用）和其他管理费用（园区企业经营期间为服务发展、企业管理费用、咨询费用、办公费用等）。①其他营业费用主要用于产品的推广和宣传费用以及经营销售人员差旅费等，按园区产值的3%计。②其他管理费用103 北京华经纵横咨询有限公司XXXX区建设项目可行性研究报告主要是园区企业经营期管理组织经营活动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费，坏账损失，存货盘亏、毁损和报废（减盘盈）损失等，按园区产值的4%计。经估算，园区综合效能利用率达到100%时的其他费用共计102562.30万元。103 北京华经纵横咨询有限公司XXXX区建设项目可行性研究报告表10-3XXXX区项目——园区企业综合总成本费用测算单位：万元10.3.2项目效益、营业税金测算鉴于物流园区涉及的经营个体繁多，为了简化明了期间，项目以物流园区坪效值和物流园区占地面积乘积估算项目物流团地的经营收入，坪效值保守取值为637.04万元/亩，物流园区占地总面积为2300亩，经初步测算，物流园区正常经营年份年收入即园区宏观年产值为146.52亿元，基于园区营业收入和税法中的相关税率，可以得出营业税金情况，下表为园区营业收入和税金分年数据：107 北京华经纵横咨询有限公司XXXX区建设项目可行性研究报告表10-4物流园区综合营业收入和税金分年数据估算单位：万元10.3.3项目利税测算表10-5XXXX区项目利润与利润分配单位：万元107 北京华经纵横咨询有限公司XXXX区建设项目可行性研究报告10.3.4项目现金流量测算表10-6XXXX区项目现金流量测算单位：万元107 北京华经纵横咨询有限公司XXXX区建设项目可行性研究报告10.3.5项目资本金现金流量测算表10-7项目资本金现金流量测算单位：万元107 XXXX区建设项目可行性研究报告10.3.6项目回收期、净现值及内部收益率表10-8XXXX区项目动态回收期、净现值及内部收益率测算指标单位税后税前内部收益率%31.94%39.09%净现值万元301314.51443027.88投资回收期年（含建设期）5.575.1010.3.7盈亏平衡分析图10-1项目盈亏平衡图10.3.8敏感性分析图10-2项目敏感性分析121 XXXX区建设项目可行性研究报告本项目方案收益率大于基准收益率，项目可行。10.3.9偿债能力分析1.借款偿还：项目以年末未分配利润及以每年应提取的折旧费和摊销费偿还银行贷款，根据项目具体情况，融资的100000万元从第3年开始还款，分3年还清：第3年还款34619.58万元、第4年还款59577.49万元、第5年还款5802.93万元。项目银行贷款偿还期经估算为4.06年（含建设期）。2.利息备付率、偿债备付率：项目借款偿还期内利息备付率分别为57.67、123.70、2789.37，均大于2；偿债备付率分别为1.06、1.08、19.38，均大于1，满足规定要求。可见项目具有良好的还款能力。121 XXXX区建设项目可行性研究报告表10-9XXXX区项目借款还本付息计划表（单位：万元）121 XXXX区建设项目可行性研究报告十一、经济效益和社会效益评价11.1经济效益评价项目总投资302337.5万元，其中，建设投资235165.50万元，流动资金67172.00万元。经初步测算，物流园区正常经营年份可实现产值146.52亿元、年均总成本费用1059729.86万元、年均经营成本1043917.53万元、年均增值税54096.01万元、年营业税金及附加46508.46万元、年均利润总额139181.68万元、所得税34795.42万元、年均税后利润104386.26万元、总投资收益率46.07%、投资利税率61.42%、税后财务内部收益率31.94%、税前财务内部收益率39.09%、税后财务净现值FNPV（I=12%）301314.51万元、税前财务净现值FNPV（I=12%）443027.88万元、税后投资回收期5.57年（含建设期）、税前投资回收期5.10年（含建设期）、盈亏平衡点（生产能力利用率）43.08%。以上数据表明，项目在为企业创造利润的同时，还可为国家上缴可观的税收。可以说项目在财务上具有较好的盈利能力和抗风险能力，因此，项目从经济效益角度看是可行的。11.2社会效益评价XXXX区的开发建设将达到以下社会效益：121 XXXX区建设项目可行性研究报告11.2.1增加和转移临汾市就业机会XXXX区在建设期和建成后都将为当地居民提供众多的就业机会和岗位，缓解就业压力。尤其是项目建成后，保守可以提供8000～10000个新增就业岗位，可将更多的农业人口吸引进入物流产业及园区配套的服务行业，增加当地居民增收渠道，提高居民收入水平，利于社会长治久安。11.2.2加速临汾市经济发展，优化产业结构XXXX区建成后将吸引大量物流企业入驻，推动物流产业发展，从而进一步加快临汾市产业结构调整进程，为临汾市经济发展注入新的活力，为临汾市实现区域内具有重要影响的物流枢纽的发展目标提供强力支持。11.2.3加快临汾市城市化进程随着园区开发建设进程的推进，将部分解决当地农民的工作，并使园区成为城市建成区很重要的一部分。11.2.4加快完善临汾市城市功能结构XXXX区建设，对改善临汾市城市的结构和功能，优化产业布局，实现工业经济、农业经济、旅游经济、新产业经济的联动，形成新经济形态，具有重要战略意义。11.2.5加快改善临汾市投资环境XXXX区的建设定位清晰、配套齐全、位置优越，将完全改善临汾市的投资硬环境。121 XXXX区建设项目可行性研究报告11.2.6加快推动临汾市物流产业发展《临汾市物流产业发展规划》对未来本市物流产业发展做出明确规划，将现代物流业作为临汾市社会经济可持续发展以及构建和谐社会的支撑保障体系之一，未来将把现代物流产业发展作为临汾市社会经济发展的主要支柱产业之一。本项目的实施是对临汾市物流产业的直接支撑，对加快推动物流产业发展具有重大意义。11.2.7加快提升临汾市管理物流市场的能力水平物流园区的建立有利于实现资源整合，将不同规模、不同服务项目、不同专长的物流服务企业，将银行、电信、保险、法律、会计等专业化服务，将汽修、汽配等工具设备的维护保养服务，将餐饮住宿等生活配套服务，将工商、财税、运管、公安等政府的监督管理服务职能集聚到同一平台上，从而有利于促进政策协调、节约行政资源，实现物流市场的高效管理和政府的对外服务。一些物流基地的建成为社会零散车辆运营服务的税收管理提供了便利条件。121 XXXX区建设项目可行性研究报告十二、项目风险分析经研究，本项目可能存在的风险主要有建设风险、管理风险、市场风险、资金风险等。12.1建设风险本项目建设方面存在的风险主要是在设计、施工方面存在的风险，造成项目不能顺利施工或施工质量差，不能如期交工，影响项目的正常经营。虽然XXXX区建筑面积较大，但是所有建（构）筑物均是常规建筑物，设计、施工技术难度不高。在项目设计、施工方面，临汾市内就有众多具有承担此类项目设计、施工资质的专业设计和施工单位；在项目建设管理方面，建设管理单位可通过招投标方式择优选择，保障项目按期保质执行。为此，只要设计单位按国家有关设计规范精心设计，施工单位按照设计图纸和施工要求规范细致施工，监理单位恪守职责，严格按工作程序进行监理，严把材料质量关、施工进度控制关和投资控制关，做好合同管理和信息管理，协调好项目业主、施工单位、设计单位、材料供应商之间的关系，项目的施工质量就可得到保障。综上所述，本项目在建设方面存在的风险从性质来看，属于一般性风险，通过采取适当防范措施，是可以避免的。即使风险发生，也能够采取得力措施，及时得到补救。12.2市场风险121 XXXX区建设项目可行性研究报告本项目市场方面存在的风险主要表现为项目建成后招商工作进展不顺利，经营面积不能得到及早有效利用产生效益，给项目运营带来的风险。经分析，本项目是根据临汾市总体发展规划，在充分研究分析周边地区经济发展现状的基础上，以目前形成的优势产业产品及物流需求为依托而提出的一个旨在发挥区位优势、促进商品流通、面向临汾市、辐射山西省乃至全国提供多方位多层次服务的项目。从物流园区的功能定位、建设布局、所在区位、拟采取的经营方式等方面来看，项目建成后的招商工作是可以顺利开展的。项目建设管理单位从现在起，就应在前期已有工作的基础上有计划、有步骤地采取多种有效的宣传手段和策略，开展项目的前期招商宣传等工作，以做到未雨绸缪、运筹帷幄。综上所述，本项目在市场方面存在的风险从风险性质来看，属于一般性风险，通过采取强化宣传、规范服务、加强管理等措施，项目招商是可以顺利进行的。12.3管理风险本项目在管理方面存在的风险主要表现在以下两个方面：一是在项目前期工作中，由于项目管理单位缺乏管理经验而给项目建设带来的风险；二是项目建成运营后由于缺少专业管理人员或主要管理人员流失等，造成管理效率低下，给项目经营带来的风险。121 XXXX区建设项目可行性研究报告关于项目建成后的运营管理问题，将通过招商选择物流园的管理机构，负责项目的运营管理，并招聘职业的物流园管理人员进行专业化管理，政府为市场管理创造良好的外部环境条件，为项目的正常运营保驾护航。同时，在项目运营过程中，将敦促企业根据项目经营的实际情况，构建和实施现代企业制度，注重以人为本的人力资源管理，逐步建立符合企业实际，包括具有激励体制的薪酬和福利待遇制度体系的完整的管理制度体系，不断将企业整体利益与员工个人利益密切结合，将短期利益和长期利益密切结合，并随着情况的改变而不断调整改进，稳定主要管理人员和核心员工队伍，不断提升员工的整体素质，实现其人生价值，促进企业的良性循环和健康发展。综上所述，本项目在管理方面存在的风险从风险性质来看，属于一般性风险，通过采取适当防范措施，是可以避免的。即使发生，也能够采取有力措施，及时得到补救。12.4资金风险本项目存在的资金风险可能主要以下两个方面：一是建设资金未能及时落实和到位，致使项目无法按期实施；二是项目建成后，运营效益差，不能如期收回投资。经研究分析，建设资金不能及时落实和到位是本项目存在的较大风险。一旦项目开工建设，建设资金不能及时投进，影响工期延长，目前测算的经济效益指标将会发生变化。121 XXXX区建设项目可行性研究报告综上所述，本项目在建设资金方面存在的风险从风险性质来看，属于较大性风险，需要给予足够的重视。应充分考虑项目建设资金筹集的难度和拟解决的各种渠道和方法，并制定周密细致、具有可操作性的建设资金筹集方案，以保证项目建设的顺利实施。项目运营时存在的效益风险从风险性质来看，属于一般性风险，通过采取适当防范和补救措施，是可以避免和得到及时挽救的。121 XXXX区建设项目可行性研究报告十三、综合评价结论通过对XXXX区项目的可行性研究，有如下结论：1.该物流园区的建设是紧迫的和重要的。从临汾市目前交通运输及其发展来看，XXXX区的建设可以改变临汾市物流业现状，提升临汾市的物流形象，改善临汾市的投资环境。2.随黄河金三角区域快速发展，对物流提出了更高要求，而目前的临汾市的物流业仍较滞后，显然不能适应经济的发展和满足客户的需求。一个集运输、仓储、配送、装卸、分拣、流通加工、信息流管理于一体的现代物流对临汾市具有重要的意义。3.经社会效益和经济效益评价，结论是该项目可行。该项目不仅具有巨大的社会效益，更具有明显的经济效益，投资回收期适中，投资回报率稳定，风险偏小，是交通运输行业一个难得可选的好项目。从环境影响评估结论看，也是一个清洁型项目，因此该项目是切实可行的。该项目符合中西部大开发重点搞好基础设施的政策，市政府已经给予高度重视，应该迅速推进项目实施。121 XXXX区建设项目可行性研究报告附图1—XXXX区总平面布置图121 XXXX区建设项目可行性研究报告121 XXXX区建设项目可行性研究报告附图2—XXXX区效果图121'