物流配送仓储中心项目可行性研究报告

'目录第一章总论一、项目概括二、申办单位基本情况三、项目建设必要性四、可行性研究编制的依据和范围五、项目建设的可行性六、项目技术经济指标第二章市场分析第三章项目选址及建设条件一、地点与地理位置二、自然条件三、公用设施及其他条件第四章项目建设方案一、项目建设目标二、配套设施设备投资三、公用设施投资四、土地征用五、土建工程六、总平面布置图及全景图七、公用工程设施方案第五章节能39 一、建筑节能措施二、给排水节能及节水措施三、电气节能措施第六章环境影响和水土保持方案一、环境影响分析二、项目水土保持方案第七章劳动安全与消防一、安全措施方案二、消防措施第八章项目实施进度与工程管理一、项目建设期二、项目实施进度安排三、工程施工与管理第九章投资估算与资金筹措一、项目投资估算依据二、项目投资估算结果第十章项目社会效益分析一、社会对项目适应性和了受接程度分析二、项目经济效益分析第十一章可行性报告结论一、可行性研究报告结论二、建议39 第一章总论一、项目概括1.项目名称：物流配送仓储中心项目2.项目拟建地点：3.项目建设单位：4.项目负责人：5.项目性质：新建6.项目建设内容设置物流信息中心管理网络系统，运输车，铲车，行车，吊车等设施，项目征用土地70亩，建筑面积22576平方米（办公综合楼3200平方米，全封闭仓储用房10820平方米，客服公寓5120平方米，半封闭仓库3000平方米，其他附属436平方米）。7．项目拟建规模项目拟建成一个集货物运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、修理及配套服务为一体的大型综合物流中心，项目总投资1.1亿元，形成年货运量300万吨能力，年营业收入达2.4亿元（按正常不变价计）。二、申报单位基本情况XX物流有限公司是杭州舜天成物流公司和杭州物盈物流公司股东廖冬海和胡志华拟在X县产业集聚区物流园区新设立大型的综合性物流企业，公司注册资金1000万元。X物流旨在强强联合，增强投资实力，提高企业的市场竞争力，增加社会效益和经济效益。三、项目建设必要性39 物流是指原材料，产成品从起点至终点及相关信息有效流动的过程。现代物流运用全新的管理理念，通过对物流全过程多要素的计划，实施和控制，将运输，仓储，装卸，加工，整理，配送，信息等环节有机结合，形成完整的供应链，从而为用户提高效率，多功能，一体化综合性服务。它对加速经济循环，降低成本和提高企业竞争力有十分重要的作用。XX物流有限公司是在X县委、县政府全面落实X省交通“三大建设”发展战略，坚持以“实干兴县，项目强县”总要求下应运而生的，它将以科学发展观为指导，紧紧围绕经济建设中心，实施“工业立县，绿色发展”战略来统领物流业发展，按照现代物流理念，统筹规划，扎实物流基地硬件基础设施和软件信息系统建设，为构建X具有较强综合竞争力的，高效、开放和环保型的现代物流体系做一个先锋者。按照X县服务业发展“十二五”规划要求，物流园区建设是现代物流发展的关键，针对现代交通迅猛发展的需要，X已成为区域经济最具发展前景与活力的经济重镇之一，但物流产业发展相对滞后，成为限制当地经济发展的制约因素，因此加快园区的物流业发展显得尤为重要。X县2011年货运量达到2000万吨，使物流中心有良好的客户资源，巨大的物流量是物流中心建立成为必然趋势。物流中心主要是为X县的工业企业及其他行业提供服务，解决目前运输委托外地物流公司造成的不便，为进一步降低成本，同时也增加当地财政收入。因此本项目建设对加快物流资源整合，推进物流园区基础设施建设，推进现代物流业集聚发展，实现X县现代物流业的社会化，专业化，规模化发展具有重要意义，项目建设非常必要也是可行的。四、可行性研究编制的依据和范围1.可行性研究报告编制的依据（1）XX物流有限公司提供的有关项目资料39 （1）X省人民政府关于进一步加快发展现代物流业的若干意见。（2）X县人民政府关于进一步促进现代物流业的若干意见。（3）X县服务业发展“十二五”规划。1.可行性研究报告编制的指导思想和原则（1）可行性研究报告内容和深度，参考国家资源节约和环境保护有关政策。（2）根据物流公司配送要求。做到合理规划，统筹安排，节省工程投资，提高新增装备的利用率，促进企业能源利用和经济效益的提高（3）依据《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）的要求进行本工程决图布置，建筑设计方案及设备的布置方案，做到防火措施的落实，劳动安全有保障（4）尽量采用节能，性能良好的单体设备及采取有效的节能措施（5）遵照国家有关建设项目环境保护管理规定，三废治理设计严格执行国家有关规定，严格执行“三同时”，做到各种有害物达标排放，尽量减少环境污染（6）认真搞好职工生产安全和卫生，对安全，卫生有危害的环境采取防范措施2.可行性研究报告编制范围本可行性研究报告以物流配送中心做为研究对象，对该工程的建设理由，建设条件，工程方案，投资估算，初会评价作为研究重点，具体研究内容包括、项目建设必要性和可行性，建设方案，投资估算和资金筹措等内容，以提供项目管理部门在审批项目时参考。五、项目建设的可行性39 1.建设单位股东会一致通过创办XX物流有限公司2.用地已与当地政府形成初步意向。3.本项目得到当地政府和相关部门的大力支持4.经过初步可行性研究，XX物流有限公司成立以来将会有较好的社会效益和经济效益5.XX物流有限公司可以依托杭州舜天成物流公司和杭州物盈物流公司为基础进行扩张性的外延并辐射至全国各地，可以为X物流园区的建设作出一定的贡献。6.项目建设符合X县服务业发展“十二五”规划及X县产业集聚区物流园区的总体规划。六、项目技术经济指标表1-1主要技术经济指标表序号项目名称单位数量备注一建设规模万吨300年货物吞吐量及服务二年工作日天300三劳动定员人50四建筑面积平方米22576五总投资万元1100039 六主要财务计算指标营业收入总成本税金利润总额所得税税后利润万元万元万元万元万元万元240001920084039609902970七主要财务评价指标全投资内部收益率投资回收期资金贷款偿还期投资利润率投资利税率%年年%%42.04.733643.6含建设期一年含建设期一年39 第二章市场分析X省物流基地总体概况　　交通物流基地是指依托交通枢纽（港口、机场、公路货运场站、邮政网点及其他综合交通枢纽），集聚各种物流要素，充分利用交通区位优势，以交通运输为助推器和载体，服务于第三方物流的公共综合型物流基地。　　交通物流基地主要有四大业态：物流园区、物流中心、配送中心、农村物流站点。物流园区：物流基地体系的最高功能层次，是具有较强物流资源集聚功能的特定区域，实现物流设施集约化和物流运作一体化的骨干物流节点。物流中心：从事物流组织及服务，具有完善信息网络的交易市场，是物流园区有效运转的重要支撑。配送中心：处于物流体系末端，根据客户要求，对物品进行必要的流通加工并按时送达指定地点的场所。农村物流站点（含农村邮政物流网点）：是沟通城乡流通的最末端物流节点（包括广大的农村邮政物流网点），单纯服务于广大农村地区的农副产品、农村手工或小作坊产品的流通需求。　　一、规划目标　　物流园区：到2020年，X省共规划形成22大物流园区，布局方案如表1所示：表1 2020年全省22大物流园区分布节点城市园区编号园区类型主要功能杭州（3个）1综合服务型服务于杭州湾产业带高新技术产品的仓储、中转、配送及国际物流需求，服务于杭州都市圈快速消费品配送需求39 杭州（3个）2国际物流型服务于杭州萧山机场的国际航空物流，包括保税仓储、中转运输、第三方物流增值等3公共配送型服务于杭州城市经济圈的快速消费品配送服务宁—舟（5个）4国际物流型服务于宁波梅山港国际中转、仓储配送、转口和出口加工业务5生产基地型服务于杭州湾产业带高新技术产品的保税仓储、中转物流6中转枢纽型服务于宁—舟港集装箱的国际中转，支撑临港工业的发展7综合服务型服务于沿海产业带各类产品及原材料的仓储、装卸及宁波港的集疏运服务8中转枢纽型服务于宁—舟港大宗物资的中转转运，支撑临港工业发展，以及宁波都市圈快速消费品配送服务温州（3个）9公共配送型服务于温州都市圈区城内部及与周边地区快速消费品配送需求，以及其他产品的中转、仓储配送需求10综合服务型服务于温州港大宗散货、集装箱的集疏运服务11生产基地型服务于温州各类轻工制造业产生的物流需求金—义（2个）12商贸流通型依托义乌国际小商品市场，为商贸流通业和专业市场提供专业的物流服务13综合服务型依托金华“无水港”，支撑浙中区域的国际物流绍兴（2个）14商贸流通型服务于以中国轻纺城为核心的纺织产业集群和专业市场的物流需求15生产基地型服务于袍江工业区各类生产制造业及绍兴块状经济物流需求服务于杭州湾南岸产业带（绍兴、上虞）各类生产制造业及绍兴块状经济物流需求嘉兴、湖州（3个）16、17公共配送型服务于杭州都市经济圈各类物资和快速消费品的中转、仓储、加工配送等需求39 18生产基地型服务于湖嘉地区各类产业发展产生的物流需求台州（2个）19生产基地型服务于台州地区加工制造业产业集群的物流需求20综合服务型服务于台州大型专业市场的物流需求，辐射国内大市场衢州（1个）21公共配送型有效发挥其四省边际地区的交通区位优势，服务于四省边际地区物流集散与中转丽水（1个）22公共配送型服务于城市区域内部快速消费品的配送物流需求，以及丽水经济开发区及浙闽两省边际城市的工业产业的物流需求　　物流中心：到2020年全省共规划形成80-100个物流中心。在地市级城市主城区以外，每县（市、区）布局规划1个综合性物流中心，少数经济欠发达、山区交通不便的除外。　　配送中心：配送中心原则上由企业主导，具体方案可有地方政府自主决定。其布局规划应坚持以下标准：一是与区域内物流园区、物流中心布局规划的有效衔接，便于发挥末端物流服务功能；二是布局载体主要依托县级以上城市，便于发挥其在物流体系中的纵向延伸和网络覆盖功能；三是紧紧依托区域内生产加工企业、商贸流通企业（如大型连锁超市等）的物流配送需求，有利于促进配送网络的优化，形成积聚效应。　　农村物流站点（含农村邮政网点）：基于普遍服务、推进新农村建设的原则，对于纳入全省“中心镇培育工程”的200个左右重点中心镇，每个乡镇各布设1个乡镇公路货运站（即总规模200个左右），鼓励建设客货运一体站和货运网络站。同时加快农村邮政网点与乡镇公路货运站的融合，构建客货邮一体化的农村物流站点。39       物流基地发展现状：全省现有物流园区（中心）、货运场站等大型集散经营单位83个，占地面积7000多亩。另在建物流园区23个，占地面积3300多亩。X省具有得天独厚战略区位优势，并逐步形成了适应自身条件的独特经济发展模式。当前，全省社会经济发展正步入工业化高级阶段，在全面推进工业化、城市化、国际化发展和经济转型升级大背景下，全省的城镇空间结构、产业结构和交通网络结构不断优化调整，随着全省物流需求的不断转型和升级，客观上要求全省物流基础设施网络在布局、结构、功能上要实现集聚和集约发展。　　二、总体空间布局　　以全省未来总体物流需求格局为导向，依托全省各类综合交通枢纽，以沿海港口为主导、以空港、陆港（公路、铁路场站）、邮政网点为支撑，力争2020年，在全省逐步形成“层次清晰、疏密有致、相互协调”的“一主三辅、四层次、多节点”的交通物流基地空间布局，服务于X省对接全球市场的国际物流、以及引领全国经济和长三角一体化的区域物流和区内物流的快速发展。　　1、一主三辅　　——一主：以沿海港口（宁波—舟山港）为主导　　作为海洋大省，X具有全国最广、长三角地区最丰富的岸线资源，沿海港口（宁波—舟山港）依托其强大的集聚和辐射功能，成为全省和长三角地区、乃至安徽、江西、湖南、湖北等省物流的主要集聚地和各类能源、外贸及战略性物资的集散中枢。在全省物流体系中，宁波—舟山港处于最顶层位置，发挥着最为关键的功能。全省交通物流基地布局必须以宁波—舟山港为核心依托，围绕港口集疏运和相关配套服务，构建以宁—舟港为龙头的放射状物流基地体系，支撑宁—舟港的物流集聚枢纽功能的有效发挥。39 　　——三辅：以公路场站、铁路场站、空港为支撑　　公路场站、铁路场站、空港是全省交通物流基地的重要基础，是支撑全省区域和区内物流的重要交通枢纽。在全省物流基地布局中，必须按照构建综合运输体系的要求，对各类交通枢纽设施进行优化、整合，提升设施的功能，促进设施的融合，利用综合枢纽的交通区位优势，促进物流资源的有效集聚，以支撑全省物流体系的有序运转。　　2、四层次　　在全省规划建设物流园区、物流中心、配送中心、农村物流站点（含农村邮政物流网点）四大层次和类型的交通物流基地，逐步形成“以物流园区为核心、物流中心为骨干、配送中心为基础、农村物流站点为补充”交通物流基地体系。　　（1）物流园区　　物流园区为大型、公共性物流节点，交通区位显著，集聚力强，功能齐全，是辐射全省和全国、对接全球的重要物流枢纽。物流园区是全省交通物流基地体系的核心。全省物流园区的基本技术条件要求为：至少有两种运输方式衔接；物流强度达到500万吨/km2·年；辐射范围1万平方公里，辐射半径50公里；用地面积大于100万平米。　　（2）物流中心　　物流中心为有效衔接物流园区和配送中心、发挥配送和集散运输功能的中游节点，集聚力较强，功能较齐全，是全省交通物流基地体系的骨干。全省物流中心的基本技术条件要求为：平均物流强度达到300万吨/km2·年；辐射范围1500-2000平方公里（一至两个区县），辐射半径20-30公里；用地面积不低于3万平米（50亩）。39 　　（3）配送中心　　配送中心为物流体系的末端节点，主要服务于特定客户和末端客户，从事单向的仓储配送业务，是全省交通物流基地体系的基础支撑。全省配送中心的基本技术条件要求为：辐射范围为250-400平方公里，辐射单个区县、或区县内若干乡镇、社区以及若干商业中心网点；用地面积为1-10万平米（约20-150亩）。　　（4）农村物流站点（含农村邮政物流网点）　　农村物流站点为主要服务与广大农村地区的末端节点，辐射范围和功能较为有限，是全省交通物流基地的有益补充。农村物流站点辐射范围局限于单个乡镇，或单个乡镇内若干行政村，其辐射范围大致在50-100平方公里。　　3、多节点　　依据全社会物流量的预测，综合考虑规划目标年份第三方物流量占全社会物流总量的比重、物流园区（中心）作业系数（全社会物流量中通过物流园区、中心的作业量所占比例）、物流园区（中心）物流强度、物流园区（中心）占地面积等因素，通过构建数学模型对物流园区（中心）的需求数量进行测算，结果如表2所示。表2 全省物流基地数量规模预测表年份物流量（亿吨）物流园区数量（个）物流中心数量（个）2012年20-2312-1540-602020年28-3220-2280-100　　三、2012年前建设重点39 　　在与地方政府充分沟通的基础上，遴选出省级交通部门重点扶持12大物流园区（如表3所示），建议纳入本届政府的优先实施序列，于2012年前实施。节点城市园区编号名称园区类型区位交通连接方式状态服务对象及功能杭州（1个）1下沙物流园区综合服务型杭州经济技术开发区公路、水运扩展型为杭州经济技术开发区各类高新技术产品仓储、中转、装卸、配送服务。为进出口货物保税仓储、国际物流分拨配送服务辐射杭州都市经济圈，为城乡居民日常生活提供快速消费品的仓储、流通加工、配送服务宁波—舟山（3个）4宁波梅山保税港物流园区国际物流型梅山港海运、铁路、公路新建型国际中转、配送、采购、转口贸易和出口加工等功能业务服务于石化、能源、钢铁、造纸和汽车临海工业群5宁波空港物流园区生产基地型栎社国际机场公路、航空扩展型服务鄞奉产业聚集区和周边地区的工业企业（服装、电子产品等）为高新技术产业提供全方位的仓储、配送物流服务，为栎社机场、宁波港提供集疏运服务39 6舟山金塘岛港口综合物流园区中转枢纽型金塘港区公路、海运新建型集装箱的中转及国际物流服务（流通加工、保税仓储等）服务于临港制造业各类物资的中转物流需求温州（1个）11　　温州物流园区生产基地型温州瑞安公路、铁路整合型为轻工业、小型装备制造业、高新技术产业提供物流服务；为大中型商贸市场提供物流服务和城市快速消费品配送服务。金华—义乌（2个）12义乌物流园区商贸流通型义乌国际商贸城铁路、公路扩展型以小商品国内货运代理为核心，服务于小商品配载、仓储、城市配送、流通包装、货物分拣等；小商品外贸出口、国际物流服务。13金华国际物流园区综合服务型金东经济开发区铁路、公路扩展型金华及周边地区各类产品的国际物流服务，以现代仓储和其他物流服务为辅的现代化内陆口岸；全省快速消费品区域分拨中心绍兴（1个）14中国轻纺城物流园区商贸流通型中国轻纺城公路扩展型服务于中国轻纺城以及柯桥城区的大型商贸流通企业的物流需求（仓储、流通加工、运输等）；国际物流服务功能嘉兴（1个）16水运、公路整合型39 嘉兴现代综合物流园区公共配送型嘉兴市区西南侧服务于上海等生产流通企业的仓储、配送业务逐步向嘉兴转移后产生的服务需求；辐射长三角地区，甚至全国的快速消费品和高附加值产品的配送和分拨物流服务；国际物流及保税服务台州（1个）19台州物流园区生产基地型台州路桥区公路、铁路扩展型服务于台州汽摩及零配件行业、模具塑料行业、家用电器等产业集群的物流需求；服务于台州大型专业市场的物流需求；城市物流配送服务湖州（1个）18德清临杭物流园区生产基地型湖州德清公路、铁路、水运整合型服务于浙北产业基地的物流需求；服务于杭州北部各类生产加工企业的综合物流需求衢州（1个）21衢州综合物流园区综合服务型衢州工业园公路、铁路新建型为衢州东港工业园、衢州经济开发区及浙闽赣皖四省边际城市的工业企业的原材料供应及产成品外销提供仓储、生产配送、产品运输等物流服务国际集装箱直通关等口岸式国际物流服务　　物流中心在全省物流节点网络体系中发挥着系统衔接、承上启下的关键作用，对于提升物流系统整体效率至关重要。按照“立足实际、抓住关键、分步推进”39 的总体原则，在2012年前，在全省遴选出53大市级交通部门重点扶持物流中心（如表3所示），在2012年前实施。　　表3 纳入2012年实施序列的53大物流中心地市编号物流中心地市编号物流中心杭州市A1石大路物流中心嘉兴市F1嘉兴滨海新区现代物流中心（独山港综合物流园、海盐港区临港工业及物流中心）A2杭州九乔物流中心F2嘉兴内河港多用途港区A3X萧北物流中心F3嘉兴多式联运物流中心A4转塘物流中心F4桐乡市振西综合物流园A5仁和物流中心金华市G1永康市物流中心A6康桥物流中心G2金华现代物流中心A7富阳东洲物流中心G3金华中宇物流中心A8建德寿昌物流中心G4东阳物流中心A9临安青山湖物流中心衢州市H1衢州大华物流中心宁波市B1慈溪市慈东物流中心H2巨化物流B2宁海物流中心H3龙游县物流中心B3宁波陆港物流中心H4X县物流中心B4宁波城西港区物流中心台州市J1临海现代物流中心B5中国塑料城综合物流中心J2三门公路运输物流中心温州市C1温州潘桥物流中心J3X天啸物流中心39 C2温州双屿物流中心J4X山鹰物流中心C3温州浙闽物流中心J5陆通物流中心城北分中心C4平阳双羸物流中心丽水市K1龙泉市交通运输物流中心C5苍南县新联货运中心K2缙云县物流中心C6瓯北物流中心K3庆元超大物流中心绍兴市D1绍兴市集亚物流中心K4遂昌县货运物流中心D2诸暨市现代物流中心K5松阳县工业园区物流中心D3上虞市交通物流中心舟山市L1老塘山现代粮油物流中心D4新昌陆海国际物流中心L2舟山六横物流中心D5嵊州长运物流中心湖州市E1湖州西塞港物流中心E2长运祥瑞物流中心E3湖州万顺达物流中心E4长兴综合物流中心X县县域概况X县以“绿色发展、生态富民、科学跨越”为指导，以强化绿色GDP为方针，加强工业环境要求，近年来工业取得了快速发展。XX工业园区属省级工业园区。总规划面积为7平方公里，长远规划面积19平方公里，园区主要布局机械、纺织、食品、电子及印制等产业。园区现已初具规模，开发面积已达6平方公里，基础设施累计投入近4.2亿元，各类配套臻完善，已基本实现“39 三通一平”，并逐步做好绿化亮化工作。目前，落户该园区企业数已达150余家。除X工业园区外，X县辉埠新区近几年来取得了较大的发展。改新区位于县城西北郊，是X县“一体两翼”发展框架中重要的羽翼组团，总面积19.92平方公里，由产业、物流及生活三大功能区组成。辉埠新区境内资源丰富，已探明石灰石地表储量10亿吨，储量、品味均为全省最高；石煤储量3亿吨，能源极其丰富。全省最大的单个水泥生产项目-XX水泥有限公司日产3万吨水泥生产线落户新区北部，为X省三个年产千万吨级水泥熟料基地之一。截止目前，新区入驻已投产企业122家。已形成建材（水泥）、轻工机械（轴承、轻纺、钙类产品）三大支柱产业。同时，我县不断加大招商引资力度，陆续出台了一系列工业、农业、三产和有关专业行业的扶持优惠政策。近期170家永康企业正在办理落地手续，这批企业主要生产五金、有色金属、冷轧薄板等行业。除两大工业区外，球川、芳村、青石等的工业平台不断显现，县政府出台了《关于印发调整促进现代物流业发展的若干政策的通知》为我县物流产业发展奠定了基础。X县工业经济的快速发展，带动了物流运输的需求。2010年全县工业原材料、产品运量达2000万吨。170家永康企业完成投产后，预计新增货运量1000万吨以上。第三章项目选址及建设条件39 一、地点与地理位置X县位于金衢盆地西部、钱塘江上游，北纬28°51′，东经118°30′。总面积1099.07平方千米。X县地属X省衢州市，毗邻江西省，区位独特，交通便利，素有“四省通衢，两浙首站”之称。周围与柯城区、衢江区、江山市、开化县；江西省上饶市的玉山县相接壤，总人口32.48万，辖14个乡镇，341个行政村。城区天马镇，建区面积8.9平方公里，人口9.11万。二、自然条件所在区域属热带季风气侯区，全年四季分明，温和湿润，日照充足，雨量充沛。由于地形起伏升降大，气温差异明显，具有“一山四季，山前山后不同天”的垂直立体气候特征。台风暴雨长出现在6-8月之间。冰雹灾害主要出现3-8月之间，为全省多雹地带之一。X县的地质，构成年代较长，上层分布一般为复渣层、沾土层、砂土层、岩石层，为无震区。地耐为15t、m2。是一个具有河谷平原，后坡岗地、丘陵地带多种地形的地区。X县地处中亚热带夏干冬湿区，由于冬季受大陆气团控制，夏季受海洋团影响，所以四季分明，降雨充沛。根据统计资料，其主要气象特征如下：气温：年平均气温17.3℃，极端最高气温39.1℃，极端最低气温-10.4℃，最高月（七月）平均气温28.9℃，最低月（一月）平均气温5.2℃.降水量：年平均降水量1643.2㎜,最低月（五月）平均降水量228.8㎜，最小月（十二月）平均降水量29.5㎜。风向风速：全年主导风向东北偏东风，占29.65%，次主导风向为东风，占12.02%。年平均风速3.0m/s，年静风频率为8.98%，冬季最大。相对湿度：年平均相对湿度79%，最大月（三、六月）平均相对湿度为82%，最小月（八月）平均相对湿度为76%。39 蒸发量：年平均蒸发量1405.1㎜，最大月（七月）平均蒸发量222.7㎜，最小月（一月）平均蒸发量为45.8㎜.日照：年平均日照1630.2h，最短月（二月）平均日照时数为68.9h，最长月（七月）平均日照时数为239h。地面风向、风速：地处浙西南，其污染气象条件受地形影响的比重相对较大，因此根据X县气象近年（1996-1999年）气象观测资料进行统计，可知，X县全年平均风速1.97m/s，全年主风向为ENE（频率23.21%），次主导风向为（12.05%），其对应的风速分别为2.89m/s/2.49m/s。三、公用设施及其他条件⑴公用设施条件X县投资环境优良，基础设施完备，供电、供水、排污、排水、通讯等直接提供到位。⑵社会条件本项目得到当地政府大力支持，在政策和具体条件方面充分给与支持和优惠。上级主管部门具体指导该项目的组织实施。银行系统在资金筹措方面也给予积极支持。项目实施社会条件优越。⑶环境条件项目建设符合环境保护主管部门对本工程项目提出的要求，并完成相关工作。第四章项目建设方案39 一、项目建设目标完善物流公司体系、强化物流公司功能、提高物流公司档次、适应X县工业发展需要；建成便利、管理规范、综合性的物流公司。二、配套设备、设施投资，具体见下表：序号设备、设施名称数量金额（万元）备注1铲车6台2102叉车10台803行车4台1184吊车3台705物流信息平台1套2606自卸车、挂车70台/辆56007其他附属设备1套100合计6438三、环境保护、消防、供水投资，具体投资如下表：序号项目金额（万元）1环境保护1202消防1003供水804变配电设施80合计380四、用地规模该项目用地70亩。建设地址为X县物流园区（X县产业集聚区物流园区），用地复符合土地利用总体规划和集镇设建规划。39 五、土建工程1、设计依据《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）(2001版)《混泥土结构设计规范》（GB50010-2002）《砌体结构设计规范》（GB5003-2001）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）2、建筑设计主导思想⑴满足物流要求，方便经营管理，为经营人员提供安全、舒适的工作环境是物流中心设计是首要宗旨。设计注重企业形象及突出自身的行业特征。⑵合理完善主用房的配套设施，根据用途的需要及工作人员便捷、安全和舒适的要求，配置辅助用房。⑶土建面积项目新建货物联托运站房3000平方米，仓储10820平方米，大型停车场7573平方米，小型停车场1206平方米，综合办公楼（信息中心、司机之家）及客服公寓8320平方米，其他附房136平方米。总平面布置1、布置原则满足物流公司经营需要；适应自然条件，提高土地利用率；绿化、美化物流中心。2、总面积布置总面积布置时以现代建筑规划为指导思想，充分考虑物流中心周围环境，主导风向影响，以达到功能合理，布局完善。39 物流中心主要建筑四周设置运输道路，以满足物流中心货物运输和消防要求。在建筑物周围及边角余地布置大面积草坪绿化，以改善环境，美化物流中心。注重建筑与周围的环境统一、协调，给人一种现代感。2、道路与运输本项目道路结合厂区规划布置，形式采用环状式。道路主干道大于12米，道路转弯内缘半径不小于9.5米。道路路面采用城市型混凝土面层。3、绿化本项目在厂前重点布置绿化，布置了草坪、花卉，并充分利用车间级道路两侧布置草坪机冠径小的灌木和乔木，绿地率达到12.42%，以美化环境，提高景观质量，使物流中心形成一个优美园工作环境。4、总图主要技术经济指标项目需用土地46666平方米建筑占地面积15876平方米容积率0.80（停车场、堆场地计算容积率面积）建筑密度47.77%绿化率12.42%绿地面积5800平方米公用工程设施方案1、电气⑴、设计依据（a）《10KV及以下变配电所设计规范》GB50053-94(b)《供配电系统设计规范》GB50062-95(c)《低压配电设计规范》GB50054-95（d）《建筑设计防火规范》GBJ16-87(2001版)（e）《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-9839 ⑵、设计范围项目所需变配电与照明配电系统的设计。⑶、供电电源厂区电源采用10KV单回路进线，电源引自当地变电所。⑷、供电设计（a）负荷等级本工程所有用的设备均为三级负荷。（b）变配电所技改项目动力采用380V电源，照明采用380/220V电源。本项目新增1台100KVA节能型变压器。（c）继电保护与计量10KV进线采用定时限速电保护，出线采用返时限速断保护，电能计量采用高供低计，动力和照明放开计量。（d）功率因数补偿方式采用在低压配电室设置集中自动无功率补偿电容柜，补偿后的功率因数为0.46.（e）电力设计配电系统采用放射式配电系统，线路敷设方式主要采用电缆桥架。变配电设备变压器采用节能的BS9型系列变压器，高压开关柜为ZGN-10箱型固定式交流金属开关，低压开关柜为MCN型低压抽出式开关，动力配电采用QGBD安全型配电柜，照明配电采用安全型QDB配电箱。建筑物内照明采用新光源和节能灯具（f）电气安全保护及接地方式39 项目低压配电系统采用三相互线制，TN-S制接地保护系统，所有点设备及金属管道均采用接地保护。1、给排水⑴程概况本项目用地周围供排水管网完善，水量和水压均能满足本项目生活、消防要求。周围排水十分方便。⑵设计依据国家现行的给排水和消防设计规范及各有关规定。⑶给水（a）给水系统厂区生活、消防用水合用一个供水系统，从工业区给水管网引入给水管，在厂区内环状布置。（b）用水量根据劳动定员确定生产用水量详见下表；用水种类用水部门用水时间（人）要求水压（Mpa）用水量备注日用水量（m3/d）平均时（m3/h）最大时（m3/h）新水生活用水公司职工500.27新水总计7本工程日用水量7m3/d…⑷排水生活污水中粪便污水化粪池处理，食堂含油废水经隔油处理后与洗涤废水合流经自备污水处理场初级处理后排入附近污水管网。雨水经雨水系统收排入城市雨水管网。第五章节能39 一、建筑节能措施建筑节能是一项综合性的系统工程，包括总体规划、建筑结构、通风、给排水、电气等各专业，还应包括建筑材料及相关设备。本项目应在上述各方面采取技术措施，实施建筑节能。1、设计依据《X省公共建筑节能设计标准》2、总体规划节能措施（1）建筑采取合理的布置方式，以取得良好的日照，，避开冬季主导风向和西晒；（2）日照间距满足城市规划规范要求；（3）绿地率达到12.42%，减少太阳辐射对建筑的影响；（4）建筑布置迎合当地主导风向，有利于室外气流组织。3、建筑专业节能措施遵照《公共建筑节能设计标准》的要求，采取如下节能措施；（1）墙体采用蒸压加气混凝土砌块墙体或其它热工性能良好的围护结构，并采取相应的保温隔热措施。（2）消防前室及防烟煤楼梯尽量采用自然排风方式。（3）各种使用房间尺度适宜，避免过高过大的空间造成能源浪费。（4）建筑物窗户大小适应，窗墙面积比不应大于0.45。玻璃的可见光透射比不应小于0.65。使自然风达到良好。（5）房屋的自然进风设计使窗口开启朝向和窗扇的开启方式有利于向房间导入室外风，房间的自然排风设计应能向室外顺畅排风。（6）屋面设置有效的保温层和隔热层，房屋的外墙和屋顶总热阻分别不少于0.66m2.K/W和0.9m2.K/W。4、结构节能措施（1）全部采用轻质砼块作填充墙及内隔墙，取代传统的粘土砖；（2）现浇板采用冷轧钢筋等高效钢筋，节省钢材。二、给排水节能及节水措施39 （1）卫生洁具采用自动冲洗，卫生洁具全部选用节水零配件。经常操作使用的DN15火龙头或阀门使用陶瓷芯产品，节水节能。（2）卫生间内的洁具（除大便器外）采用红外线感应冲洗设备、而蹲式大便器采用卫生节水型延时阀，对节约水量起到很大作用。（3）水泵加压采用变频供水设备，节能节电。（4）所有给水管道采用内壁光滑、水阴小的PE管，降低能耗。（5）排水系统采用雨污分流排水体制，污水经过污水处理站处理后才进行排放，其中一大部分用于中水回收利用，对城市污水处理起了节能作用。（6）设计中所选设备采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定的淘汰的低效高耗能设备。三、电气节能措施电气设计思路以科技、节能、增效、环保为理念，在工程设施中积极推广及采用先进的变、配电技术和设备，采用合理的供配电方案，减少中间过程的各种损耗，以降低电能消耗、提高电能利用率。选用低损耗的变压器，以降低其运行费用；选择适当的变压器及其负载率，使变压器处于较佳的运行状态。采用高效率节能型荧光灯及气体放电灯光源及灯具，并选用高品质电子镇流器，提倡绿色照明，确保环境清洁。第六章环境影响和水土保持方案39 一、环境影响分析1、环境保护标准按照国家环境保护有关规定，本项目主要采用如下标准：《开发建设项目水土保持方案技术规范》（SL204-98）《水土保持综合治理技术规范》（GB/T16453.1-16453.6-1996）《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）《环境空气质量标准》（GB3095-1996）《城市区域环境噪声标准》（GB3096-1996）《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）《城市区域环境振动标准》（GB10070-88）《污水排放综合标准》（GB8978-1996）《饮食业油烟排放标准》（GWPB5-2001）其它有关标准2、项目运营期环境影响分析（1）水环境影响分析本项目产生的污水为厕所、食堂废水。厕所污水类化粪池处理，合并纳入污水管道，对周边水体环境无直接影响。食堂废水须经格栅、隔油池、沉淀池等处理，再经生化处理后排往污水管道，由于本项目废水主要是生活污水，废水中各种污染物浓度较低，经处理后对环境影响较小。（2）噪声及固废影响分析本项目噪声源主要是物流中心货物装卸时产生，噪声较小，且离周围居民有一定距离，影响不会很大。（3）大气环境影响分析本项目废气易对外环境产生影响的主要有油烟。油烟经油烟净化装置处理后（≦2mg/m3），可经屋顶高空排放或排至水中经隔油池后排放，对外环境影响较小。（4）固废物影响分析39 本项目产生的固体废弃物主要是生活垃圾。项目在物流中心内设固定垃圾堆场，并采取围护、加盖等防风防雨措施，每天及时清运垃圾，减少对物流中心内外的影响。在物流中心内外设置垃圾箱，以便于垃圾收集。3.项目建设期环境影响分析（1）项目建设对环境影响只要有以下几个方面：1）施工扬尘对环境的影响：在整个施工期，产生扬尘的作业有原有土地的平整，打桩，回填，砼灌注，建材运输，露天堆放，装卸和搅拌等过程，如遇干旱无雨季节，加上大风，施工扬尘将更加严重。2）施工噪声对环境的影响：施工的噪声源主要有挖土机，推土机，装卸机，打桩机，水泥搅拌机，吊车，砂轮机，电钻，电梯，切割机及各种车辆等。3）施工排水，弃土及垃圾对环境的影响：施工期间施工人员日常生产需排放一定的生活废水，施工过程中将产生一定的建筑废弃物，同时在建设施工期间需要挖土，运输弃土，运输各种土筑材料，如砂石，水泥，砖瓦，木料等（2）施工期间环境保护措施项目应严格按照当地有关规定进行文明施工，落实各项具体的安全文明施工措施1）施工扬尘对运输黄沙，石子，建筑垃圾等车辆应严密覆盖，绝对防止散落，对施工场地和道路应实施洒水和抑尘，对露天砂石等建筑材料堆场必须用帆布或塑料纺织布封盖，禁止在大风天气进行建材的露天堆放及搅拌作业2）施工噪声本项目评价噪声防治主要针对施工期。对于本项目施工期间产生的噪声可通过减少设备的使用，合理安排施工时间和加强对一线操作人员的环境意识教育来控制，在施工过程中尽量使用机械噪声较低的设备，对于必须使用的高噪声设备要尽量安排在白天使用，因抢修，抢险，施工工艺或特殊要求必须连续施工的，需事先申报环保局，经批准后方可使用，各施工点严格执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523—90）中的有关规定。4.施工排水，弃土及垃圾39 施工过程中的泥浆废水，机械清洗废水，施工队伍和生活污水应经处理后方可排放，不能综合利用的建筑垃圾及多余建筑材料不能随意堆放，应及时清运，妥善处理二：项目水土保持方案项目在施工建设中的地基开挖及施工车辆的频繁往来将不可避免的损坏原土地的自然地貌和地表植被，损坏水土保持设施，导致水土流失，这种土壤侵蚀和水土流失现象尤其是梅雨季节和台风蘋发的强将水季节变的更为突出，因此要严格做好各项水土保持措施，处理好场地的排水，防止发生水土流失，并接受水土保持监督管理机构的监督检查。施工建设过程所需石料填方拟商业采购，同时在石料运输途中，应防止石料抛洒路面造成新的水土流失，施工过程中应尽量做到挖填同步，完善排水设施，筑好排水沟，有效汇集水流，避免水流冲走沙土，破坏周边水土，施工结束后，应及时对场地进行平整和复原，按照要求及时建设好草皮及植树绿化工作，以保护当地的天然生态环境。第七章劳动安全与消防39 一、安全措施方案1.电气安全：严格按照《供配电系统设计规范》GBJ50052—95要求进行电气安全设计。设备全部按照国家有关标准和规范进行布置，所有政策不带电的电气设备金属外壳均妥善接地，电气设备和线路绝缘良好，设备的电气控制设有安全开关。2.防雷：按三类防雷建筑设置防雷装置，在屋面采用明敷设避雷带与避雷针相结合的避雷方式，利用建筑物结构柱子内的主筋做引下线，利用结构基础内的钢筋网做接地体。3.防触电：高地侧10KV为中性点不接地系统，低压380/220V系统保护采用TN/S系统，所有电气设备不带电的金属外壳，构件等均需与接地系统连成电气通路。4.防火防暴：物流中心建筑物防火等级二级，各类建筑物布置及占地面积均符合防火规范要求。同时也考虑了物流中心道路贯通，物流中心主要通道考虑消防车的回旋余地。5.防暑降温：物流中心用房内设置排风设备，以增强空气流通，降低室内温度。二、消防设施1.设计依据（1）《建筑设计防火规范》GBJ16—87(修订版)（2）X省消防管理条例（1994年8月31日）（3）中华人民共和国公安部第30号令《建筑工程消防监督审核管理规定》（4）各有关消防法规的要求2.概述工程项目消防应严格贯彻执行国家颁布的现行各种消防规范，以防止和减少火灾危害，建筑防火技术，做到安全生产，方便使用，经济合理，本项目建筑物耐火等级不低与二级。a)总图布置：各建筑物间均留有符合消防要求的防火间距，所有建筑物四周均设有环形消防通道，物流中心内道路呈网络状，道路主干道大于12米，道路转弯内缘半径不小于9.5米，满足防火要求。39 a)建筑部分：根据《规范》要求，合理布置建筑物的建设面积，各建筑物疏散走道和安全出入口按规范设置。3.消防给水部分根据《规范》要求物流中心内设室内外消防。室外消火栓用水量25L/S，火灾延续时间2H，室内消火栓用水量15L/S，火灾延续时间2H。自动喷淋30L/S。室内外消火栓系统：在室外连接成环状并延道路两侧按间距100M设置室外消火栓，在每层楼层内设置室内消火栓，在物流中心建筑最高部位设置高位消防水箱。4.防雷，接地，电气安全防雷：为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮，钢管等与电气设备接地相连。建筑物为三类防雷建筑，在屋顶明缚镀锌圆钢避雷带作为接闪器，利用柱子由钢筋作为引下线，引下线不少于两根，基础内的钢筋作为接地级，要求接闪器，引下线，接地极相互焊接联通，接地电阻不大于1.接地：强弱电共用联合接地装置，要求接地电阻不大于1，计算机机房等弱电设备用房的接地利用大楼统一接地装置，独立引下线。电气安全：各建筑的电缆进线均应可靠的重复接地，各用电设施不带电的金属外壳，电缆的金属外皮，电线的保护钢管均需与保护线可靠连接，每路照明干线中设有专用接地线，配电箱至插座（箱）回路应设有专用接地线，在各建筑内主要通道和出入口均设应急照明和疏通指示标。5.火灾报警在物流中心设置火灾自动报警及联动控制装置物流中心内设消防报警控制室，电源经双电源切换箱切换后供给报警控制器，报警控制器拟用智能型火灾控制器，在各建筑物内安装烟感探测器，在走道及楼梯间安装并联动消防泵开泵。并专设火警电话，与当地公安消防部门建立通讯联系，以便失火时有利于当地公安消防队及时施救。第八章项目实施进度与工程管理39 一、项目建设期项目建设工程为22个月。资金按建设进度分散投入。二、项目实施进度安排2012年5月—2012年6月，完成项目可行性研究报告编制，并上报审批。2012年7月—2012年9月，完成初步设计及施工图设计，通过招标落实施工单位。2012年10月—2013年5月，完成项目联托运用房、综合办公楼、停车场建设。2013年6月—2014年2月，完成仓储区、公寓等项目建设。三、工程施工与管理本项目从方案设计单位到监理单位、施工单位的选择均实施招投标制度，以公示招标的方式选择资信业绩良好、报价合理、能够满足建设工期要求且质量、安全有保证的单位。为保证工程质量，今后工程实施过程中严格控制原材料的质量，施工单位采购的材料、半成品、构配件，须采用大中型厂家生产的优质产品，符合施工图纸和有关标准、规范的要求，并有相关的产品合格证明及相应的检测数据，其产品品牌、产地、质量均须发包方和监理签证认可，在使用前应按发包方和监理要求进行检验和试验，不合格的不得使用。施工过程中必须严格施工图纸、国家现行有关标准和规范、工程质量检验评定统一标准等文件及双方确认的施工组织设计，精心施工、记录、检验，通过健全质量保证体系和检查制度，严格把好每道工序的质量关，以确保全部工程达到良好的质量。施工过程中还应保证安全、文明、协调施工，采取严格的安全措施，并符合市政、市容、交通等要求。第九章投资估算与资金筹集39 一、项目投资估算依据1、估算依据①业主对本工程项目的使用要求，意见及设想。②国家发展计划委员会、建筑部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）、类似的工程投资估算指标进行估算。③主要材料价格以市场信息价为编制依据。2、估算范围本工程为新建项目，土地性质为出让，本可研报告投资估算范围为：土建工程、安装工程、装修工程、相应的公用工程、工程建设其他费用、预备费等。3、取费标准本投资估算按新计价依据编制，民用三类工程取费。给排水、电气、消防，采用类似工程概算指标估价。因跨年度建设涨价预备费按60万元计算，建设期管理费按工程总价1.2%计算，设计费、配套费等按有关计费标准估算。二、项目投资估算结果经估算，本项目总投资为11000万元，其中购置土地按每亩13万元估算，计910万元。项目土建2092万元、停车场及道路和绿化等300万元，车辆5600万元、设备及安装工程费用为1218万元（包括电、水、消防、环保配套的设备）、工程建设其他费用为460万元、其他费用200万元、预备费为220万元。工程费用构成详见总投资估算表。总投资估算表39 序号项目单位数量（金额）万元一土建工程平方米222762092二停车场、道路平方米30450300三设备及安装费用1218四车辆辆705600五工程建设期利息460六建设用地费910七其它费用200八预备费220九总投资一+二+三+四+五+六+七+八110001）、估算以大概数据显示2）、建设管理费按《X省工程建设其他费用定额》编制。3）、勘察设计费参照国家计委、建设部《工程勘察设计收费标准》（2002年修订本）。4）、工程监理费按《建设工程监理与服务收费管理规定》（建建发[2007]129号）文件执行。5）、基本预备费按工程费用加其他费用一定比例计列。涨价预备费暂不计列。三、资金筹措本项目总投资11000万元，资金商请银行贷款6000万元，企业自筹5000万元。项目社会效益和经济效益分析一、社会对项目适应性和可受接程度分析1、本项目建设得到了当地企业的认可，并用各种方法为本项目的建成献计献策。2、本项目建设得到了各级政府和有关部门的大力支持，项目已列入城镇发展规划，各职能部门对项目建设所需的基础条件已作出统筹的安排，确保项目顺利实施。社会对项目适应性和可接受程度分析详见下表。39 社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应和谐可能出现的问题1不同利益群体积极参与该项目建设无2当地组织机构非常支持该项目建设无3当地技术支持条件适应该项目的要求保证实现项目既定目标无二、项目经济效益分析1、产品成本估算（1）工资按劳动成员中设岗位进行估算，年均工资定为25000元，附加费按工资额的25%计取，主要用于医药费、保险费、职工困难补助和其他福利开支，项目工资及附加总额为157万元。（2）折旧按平均年限折旧法计算，设备和建筑物折旧年限为10年，年折旧率为9.5%，残值率取5%，房屋为30年，年折旧率为3.17%，残值率取5%，土地使用权按50年摊销，固定资金其他部分进行递延资产进行摊销，摊销年限为3年。本项目年折旧和摊销费用约为1390万元，固定资产余值为460万元。（3）财务费用主要用于固定资产贷款及流动资金贷款利息支付，按年均贷款额6000万元，以目前贷款利率计年利息约为460万元。（4）其他费用包括水、电、油、设施维护等各种费用，按营业收入约72%计算。年总成本估算详见表10-1表10-1年总成本估算表序号成本和费用项目总成本费用（万元）1其他费用171932工资及附加1573折旧13904财务费用4605总成本费用192002、财务分析（1）营业收入39 经估算，本项目运输吞吐量300万吨，每吨运费按80元计算，营业收入为24000万元。利润估算（2）利润计算方法利润总额=营业收入—总成本费用—税金及附加税后利润=利润总额—所得税（3）税金及附加项目营业税费约为营业收入的3.5%，税金及附加=24000*3.5%=840万元（4）估算结果本项目经营后营业收入、总成本费用、税金、利润情况如下：营业收入：24000万元总成本费用：19200万元销售税金及附加：840万元利润总额：3960万元所得税：990万元税后利润：2970万元第十一章可行性报告结论一、可行性研究结论本项目主要经济指标评价如下：（1）总投资11000万元（2）年营业收入24000万元（3）年利润总额3970万元（4）年税金840万元（5）投资利润率36%（6）投资利税率43.6%（7）营业收入利润率16.5%39 （8）营业收入利税率20%（9）投资回收期4.7年（含建设期一年）（10）资金贷款偿还期3年（含建设期一年）从以上各项经济指标来看，本项目有较高的投资利润率和投资利税率，投资回收期都较短，在项目全部计算期内经济运行和财务状况良好。由此可见，本项目安全系数较大，抗风险能力强。安全可靠，并有较高的经济效益和社会效益。本项目的建设是十分必要的，也是切实可行的。二、建议本项目不仅具有地理位置等方面优势，而具备投资少、见效快、无污染、效益显著、政策吻合的特点。项目实施后，对当地工业发展具有积极推动作用，项目符合国家产业政策，具有良好的经济效益和社会效益，建议加快项目实施。XX物流有限公司(筹)日期:二O一二年五月二十二日39'