小区建设项目可行性研究报告

'《千禧花园》住宅小区项目可行性研究报告        二○○三年十月23  目录一摘要1.1项目名称1.2项目地址1.3项目运作主体1.4市场与产品1.5发展目标与思路1.6运作思路1.7投资计划1.8投资效益二项目背景2.1南京市房地产的大环境2.2河西规划已初步形成2.3项目意义三项目承担单位四市场前景预测4.1《千禧花园》地理位置和优势4.2项目市场预测4.3销售策略4.4价格定位23 五项目规划设计5.1设计思路5.2规划面积六投资及筹措6.1项目投资计划6.2资金来源七投资及效益分析7.1全部项目7.2盈利能力分析7.3清偿能力分析八风险分析8.1风险因素8.2风险控制九可行性研究结论附件23 一、摘要1.1项目名称《千禧花园》住宅小区项目1.2项目地址江苏省南京市鼓楼区东宝路18号1.3项目运作主体江苏高能信息产业有限公司1.4市场与产品《千禧花园》住宅小区位于南京市鼓楼区江东街道,是南京市城市规划主城布局近期重点发展的河西8平方公里生活居住区。小区东靠江东北路,西靠长江,南靠东宝路,北靠清凉门大桥,环境优美，交通便利,各类服务设施齐全,是河西仅剩的几块待开发建设的黄金地段。《千禧花园》住宅小区的设计定位为河西生活区顶级居住小区，始终围绕以人为本，居住区全智能化设计，以小高层为主，套型适合各层次消费人群。建筑面积为53206㎡，整个建筑群自外而内体现着简约、流畅、清新、通透的设计理念和健康的生活方式，绿化率达45%。项目周期一年半。1.5发展目标在当前河西房势出现“惜售”的大好形势下，公司以《千禧花园》为契机，加强品牌意识，使公司成为南京地区商品房建设最有特色、最有知名度的开发商。1.6运作思路23 公司运作的重点，是努力探索和创造一种适应未来，适应南京，适应公司的发展需要，又能够被我们很好的驾驭和掌握的房地产经营模式。公司的运作，将始终坚持滚动经营和资本经营相结合的原则，加强和承建商的合作与沟通，将滚动经营和资本经营两者有机地整合，形成互动的“链条”。滚动经营:就是通过本公司东王府花园和朝天宫文博大厦房产相互影响,工程的前后相互促进,销售收入的相互推动来促进发展。资本经营:就是在国家有关政策范围内,凭借公司的实力、信誉、经营业绩,对外进行融资,充分发挥资产的最大作用和功能,为公司的高速发展创造条件。目前，南京河西房地产形势喜人，本项目完工后实现销售不仅可以造福社会，而且也可获取较高的经济效益。1.7投资计划总投资额1.37亿元人民币。1.8投资效益该项目投资具有可观的经济效益和社会效益。项目预计可获得2.03亿销售收入，税收为1140万，利润总额为6642万。23 二、项目背景2.1南京房地产的大环境南京市地处江苏省西南部,长江下游平原,其地理位置优越,东望大海,西达荆楚,南接皖浙,北连江淮,具有两千四百多年的建成史,素有〝十朝都会”之誉,可谓雄踞东南盛名百世,极尽千年繁华。作为全国首批文化名城和著名古都，南京以其悠久的历史，灿烂的文化，雄奇的丰姿，绮丽的风光，在中华民族的发展史上占有重要的地位。南京市地处北纬30°14"-32°27"，东经118°22"-119°14"。东与扬州、镇江、常州市相连，南接安徽省宣州市，西与安徽省天长、马鞍山、芜湖市接壤，北首安徽省滁州市。南京市现辖11区2县，面积6516平方公里，人口640万，其中市区面积975.76KM，人口269.33万，是我国经济发达省份江苏省的省会，华东地区的重要城市，中国七大古都和长江流域四大中心城市之一。南京濒江近海，是中国东部地区重要的交通和通讯枢纽。铁路、公路、水路、空运、管道五种运输方式构成了全方位、立体化和大运量的现代化交通运输网络。南京是我国历史名城，六朝遗迹众多，人文景观荟萃，拥有玄武湖、莫愁湖、雨花台、紫金山天文台、中山陵等知名景点，是中国的著名旅游观光城市，具有较高的国际知名度。南京曾被评为中国城市综合实力“50强”第五名和中国城市投资硬环境“40优”城市之一，1993年南京成为全国24个率先实现小康的城市之一，“十五”时期和本世纪前十年，将是南京经济发展十分重要的时期。23 随着改革达标深入和对外开发力度的加强，南京经济持续、稳定、健康地发展，政治上的安定团结，生活上的安居乐业，加快了房地产的建设发展速度，特别是在国家加大基础建设投入，明确提出了发展住宅上，拉动内需刺激消费，并采取了一系列促进政策。（一）政策调整激活房市。近年来，南京市政府和部门出台了一系列激活房市的政策，用政策的引导来调动房地产消费的积极性。如：减免税费、简化程序、一门式服务，降低交易门槛激活了房地产市场，为房地产的开发起到了积极地推动作用。（二）日益增长的房地产投资。加大住房建设投资，促进房地产的发展，2003年1-8月南京市房地产投资保持了稳健的增长态势，全年房地产开发投资完成了104.62亿元，比上年增产50.5%,住宅投资乃是房地产投资的热点。全市用于住宅建设投资69.14亿元,同比增产44.8%,房地产投资的迅猛增产也预示着今后房地产规模将进一步扩大。（三）金融青睐房地产。金融部门支持房市效果显著，国家对住房消费实施金融支持，提高了居民即期消费能力。个人住房贷款余款从1997年190亿，到2002年达到825.3亿元,年均增长1倍以上。而南京市2003年1—6月份，银行对房地产企业与房地产消费的新增贷款余额比年初增长均超过20%。23 （四）个人购房成主体。实现了房地产消费主体由集体向个人平稳过渡。商品房销售持续旺盛，2003年1-8月销售面积为190.24万平方米，其中住宅销售174.86万平方米，分别增产15%和23.2%，个人已经成为商品房销售的主要对象。商品房销售的旺盛，不仅给开发商增强了投资的信心，也给了消费者入市的信号，这无疑会从投资和消费两个方面推动房地产业的发展。（五）大规模城建促使购房热。大规模城市和道路改造货币化折迁量大，是住宅消费实实在在的即期现实需要，导致人们对房地产市场的预期充满信心，这是房地产快速发展的基础。卖旧买新、以小换大、二次置业者为改善居住条件，追求生活品位，在南京购买群体中所占比重日益增大，南京都市圈的形成，对周边城镇的辐射，吸引周边居民购买南京房产，从各种需求和数量来看，房地产价格会继续走向稳步发展。2.2河西规划已初步形成河西新城区位于老城区西侧，外秦淮河和凤台南路以西，新秦淮河以北，长江以东，总占地55.7平方公里，现有常住人口约21万人。通过5-10年的开发，将建成可容纳56万人口的现代化新南京的标志区。三大功能的定位：一是以文化、体育、商务等功能为主的新城市中心；二是以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览地；三是居住与就业兼顾的中高档居住区。新城区规划居住人口56万人左右。根据河西地理和现状的特点，规划形成三大类型的居住区域。一是北部中档住宅区；二是中部中高档住宅区；三是南部高档住宅区。23 规划新城与外秦淮河（南河）以东老城区的道路联系通道共有23个：快速路通道3个，主干道通道6个，次干道通道6个，支路通道9个。地铁线3条：1号线，2号线和4号线。规划安排了两处工业用地：北部为鼓楼科技园区，东南部为都市工业园区。规划利用该区滨临长江和秦淮河的地理优势，建成滨江大道，新秦淮河大道及道路两侧的绿化带，形成滨江景观带和滨江旅游基地，展现城市滨江特色。新城区当前建设目标是：在2005年全国十运会召开前，河西南部建城区达到3-5平方公里，同时还将建成纬八路西延，青石埂路，纬九路，江东路，上新河路，滨江大道等六条景观大道。体育中心周边将以便捷的城市交通，完善的配套设施和宜人的环境迎接十运会。2.3项目的意义该项目是公司由高科技向房地产开拓的标志性建筑，是公司在房地产品牌战略的重要步骤。公司以最优的建筑质量和人性化景观将《千禧花园》打造为河西的一颗耀眼明珠。23 二、项目承建单位公司名称:江苏高能信息产业有限公司成立时间:1984年注册资本:702.54万公司性质:有限责任公司荣誉称号:重合同守信用企业全国优秀民办科技实业国家火炬计划项目省最佳形象企业荣誉证书中国民营科技企业百强23 二、市场前景预测4.1《千禧花园》的地理位置和优势（一）区域因素。鼓楼区是南京市经济文化较为发达的一个区，它以浓厚的文化氛围，发达的商贸业在南京市整体经济构架中占有重要地位。“显山、露水、见城、滨江”南京新一轮的“百亿新城计划”的启动，凸现在《千禧花园》住宅小区所在河西地块。因它处于城区或邻近区、也聚集了高档的建筑以及相关的商业、旅游、文化、体育、服务等行业。南京城市的独特魅力与经济潜力在这里将得到展示与发展。“百亿新城计划”彻底打破了一条秦淮河将南京分为内外两城印象，将河西板块拉入了城市的怀抱，通过新区建设消化城市人群，使河西房地产悄然升温，这一地区成为百姓安家热线，2002年房价就上升了500-800元/平方米。（二）区位交通。宗地所在区域内有江东路、凤凰西街、茶亭东街、水西门外大街、草场门大街、清凉门大街、汉中西、水厂路等城市主次干道，道路通达度高，附近有57路、39路、18路、23路、307路公交汽车，是19路、60路的停靠站，交通十分便利。（三）区域基础设施条件。供水、供电保证率100%，排水设施就近排入城市排水体系，通信设施煤气管网齐全到位，所在区域毗邻长江，主要为居住小区、空气清新、噪音较小、环境质量好，周围各种服务设施一应俱全，吃、穿、住、用、行、教较为方便，能够充分满足项目建设需求。4.2项目市场预测23 纵观河西板块的房价走向，似乎是一路直线攀升。从2年前不到3000元的起价到今天突破5000的均价，证明该地段的发展势头不可小觑，除南京楼市整体“旺盛”的因素外，政府规划政策倾斜也是带动价格的大幅度上升的原因，相信未来两三年内在南京楼市大环境不变的前提下，河西板块房价持续上扬将是不争的事实。另外，目前河西可供开发的土地越来越少，土地的稀缺性，从而使那些本身具有良好环境资源与配套资源的产品将在今后一段时间内继续升级，河西板块的楼盘将有很大的升值空间。4.3销售策略针对河西板块开发的情况和人们的心理，主要运用引导、启发、比较的销售策略。引导：引导客户认识到购房是长期规划，在户型、大小配套上要有远见和超期意识。启发：主要启发客户要将购房当作投资，可以通过借款、按揭等多种方式筹集资金。比较：就是将近几年河西板块房价直线上升，以及邻近楼盘来进行比较。4.4价格定位《千禧花园》的定价为4000元/㎡，该宗地的东面:清凉门大街《千秋情缘》小高层5100元/㎡(均价)。南面:东宝花园嘉景园4600元/㎡(均价)。西面:育才公寓4200元/㎡(均价)。北面:江东北路《金陵御沁园》高层5100元/㎡(均价)由此可见《千禧花园》的定价极具竞争23 二、项目规划设计5.1设计思路《千禧花园》住宅小区的设计定位为河西生活区顶级居住小区，始终围绕以人为本，居住区全智能化设计，以小高层为主，套型适合各层次消费人群，整个建筑群自外而内体现着简约、流畅、清新、通透的设计理念和健康的生活方式，绿化率45%。5.2规划面积。项目位于南京市鼓楼区江东北路18号，宗地东靠江东北路，西临长江，南靠东宝路，北靠清凉门大街，土地总面积32691㎡，呈正方型，土地权属性质为国有出让土地，土地级别为五级，容级率为1.6，项目规划总建筑面积52306㎡.23 六、投资及筹措6.1项目投资计划。23 千禧花园项目资金计划（万元）时间流出流入结余经营性流出摘要金额融资性流出摘要金额经营性流入摘要金额融资性流入摘要金额200310土地转让费4850自有4850011劳动力安置268借贷8000773212补交出让金825690720041土地变更费7368342财务费12067143市收规费436627845财务费1206158678财务费1206038910建安费1500453811财务费120441812管理费504368200512财务费12042483建安费1500274845财务费120262867工程费15024788财务费1202358910管理费50230811财务费120218812销售费1502038200612建安费13107283销售费50还贷2000销售收入20006784税收110还贷2000销售收入20005685销售费50还贷2000销售收入20005186税收220还贷2000销售收入20002987销售费50销售收入200022488税收220销售收入200040289税收110销售收入2000591810销售费110销售收入2000780811税收220销售收入2000958812税收270销售收入237511693建安费20011493小计12772896020375800023 6.2资金来源。总投资为1.32亿。其中自筹5000万，融资和施工队部分垫资为8000万。用款计划贯穿整个工程，所以投资总额1.37亿分两年建安费用分三批。首付30%为1500万，销售费用410万也主要发生在工程后期，融资8000万同样也贯穿整个工程。销售收入2.03亿。在工程完工后按每月实现销售2000万元预计，分十个月完成。23 七、效益分析7.1全部项目《千禧花园》住宅小区投资效益测算序号名称单价计量单位数量计量单位金额（元）元/M2　【项目概况】　　　　　　1土地总面积　　32,291m2　　2容积率　　1.5　　　3建筑面积　　48,437m2　　4户数　　544　　　5用地性质　　　工业　　　　　　　　　　　【有关费用估算】　　　　　　一土地费用　　　　60,152,5001,186.551土地转让费用1,000,000元/亩48.50亩48,500,000　2退二进三补交出让金170,000元/亩48.50亩8,245,000　3土地用途变更费0.015%48,500,000元727,500　4劳动力安置40,000万/人67人2,680,000　　　　　　　　　二市收规费　　　　4,362,44190.071市政公用基础设施配套费40元/m248,436.50m21,937,460　2防空地下室易地建设费30元/m248,436.50m21,453,095　4发展新墙体材料专项费用10元/m248,436.50m2484,365　5散装水泥专项基金5元/m248,436.50m2242,183　6新建房屋白蚁防治费1元/m248,436.50m233,906　9城市建设档案资料服务费1元/m248,436.50m248,437　10城市规划设计费1元/m248,436.50m248,437　11环境报告编制费8,000元1份8,000　12建设项目综合服务费2.2元/m248,436.50m2106,560　　　　　　　　　三建安费　　　　45,122,0619321建安费800元/m248,436.50m238,749,200　2勘察费4元/m248,436.50m2193,746　3项目可行性研究费1元/m248,436.50m248,437　4设计费15元/m248,436.50m2726,548　5电梯费200,000元/台16台3,200,000　6建设工程标底编制费0.0012%38,749,200元46,499　7建设工程标底审核费0.0003%38,749,200元11,625　9工程建筑招标代理服务费0.0090%38,749,200元348,743　10招标公证费0.0005%38,749,200元19,375　23 11招标合同鉴证费0.0001%38,749,200元3,875　12建筑施工安全监督管理费0.0006%38,749,200元23,250　13监理费0.01%38,749,200元387,492　14小区配套费　　估算1,000,000　15工程(劳动)定额编制费0.001%38,749,200元38,749　16建设工程质量监督费0.0015%38,749,200元58,124　17建筑验线费0.50元/m248,436.50m224,218　18固体废气物管理费5.00元/m248,436.50m2242,183　　　　　　　　　四供电费用　　　　200,0004.131电增容费0元/户544户0　2内外线工程费　　估算　200,000　　　　　　　　　五电信费用　　　　484,365890.381电信设计费4元/m248,436.50m2193,746　2电信工程费6元/m248,436.50m2290,619　　　　　　　　　六给水费用　　　　200,0004.131自来水管网建设工程费0元/m248,436.50m20　2供水管线材料工程费　　估算　200,000　　　　　　　　　七排水费用　　　　200,000　1排水管线建设费　　估算　200,000　　　　　　　　　八煤气费用　　估算　200,000　　　　　　　　　九宽带通信费用　　估算　200,000　　　　　　　　　十管理费用0.02%50,968,868元1,019,377　　　　　　　　　十一财务费用0.12%80,000,000元9,600,000　　　　　　　　　十二销售费用0.02%203,746,000元4,074,920　　　　　　　　　十三税收　　　　11,409,7762361营业税0.05%203,746,000元10,187,300　2城建税0.07%10,187,300元713,111　3教育附加税0.04%10,187,300元407,492　4印花税0.0005%203,746,000元101,873　　　　　　　　　　投入合计　　　　137,225,441　23 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【经济效益测效】　　　　　　一销售收入　元/m248,436.50m2203,746,0004,2061住宅房4,000元/m243,436.50m2173,746,000　2商业房6,000元/m25,000.00m230,000,000　　　　　　　　　二利润　　　　66,426,000　7.2盈利能力分析。项目计划营业收入2.03亿元,应缴税款约1140万,预计可获利润6642万元。7.3清偿能力分析。本项目投入资金38%的自筹，其余的借贷。通过效益测算及市场分析，资金回收期应在2年左右，回收率在90%以上，清偿能力完全可以达到100%。23 八、风险分析8.1风险因素。投资房地产业,具有高的投资回报,同时也存在一定的投资风险,投资风险主要包括以下几种:(一)融资风险。国家最近在土地和房地产上出台了许多新的政策以防止房地产过热.中国人民银行6月13日下达的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》等，不排除国家还有新的政策出台的可能。这些都将对项目开发产生很大的影响，而国家在土地方面政策的变化，也会给地价带来相当大的影响。（二）管理风险。本项目是公司由高科技产业向房地产这个新的经济增长点开发的新项目。目前还没有成熟的模式和经验，需要公司管理层结合两方面的情况，摸索出符合公司实际和地区特点的管理模式。（三）规模设计风险。项目的规划设计究竟适不适合这里的人文环境。（四）市场风险。项目能不能准确的确定市场的接受能力和目前南京楼盘炒房族太多。（五）融资风险。项目的运行有赖于资本的投入，在公司自有资金不足的情况下，需通过融资解决资金问题。（六）其他风险。不可抗力和不可预测事件的出现。8.2风险控制（一）对政策风险。将加强对有关政策、法规的研究，掌握国家法规政策的新动态，及时调整项目的发展目标和经营战略。23 项目将努力加快开发速度，缩短项目的周期，减少政策变化所带来的风险。公司将充分利用政府对河西的优惠政策，提高公司的实力和抗风险能力。（二）针对管理风险。加强企业组织机构建设，建立具有充分弹性、敏感性和适应能够性的组织机构，同时建立合理的监督制约机制。加强管理者自身素质的提高，掌握先进的管理知识和科学技术知识，培养创新意识。加大促销力度、多渠道、多方式推广促销，降低各项开发建设成本。（三）针对规划设计风险。项目将会请有经验、有影响的设计院共同参与规划设计在初步规划设计出台后，项目将会邀请当地各界人士广泛听取意见，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减少项目的设计风险。（四）针对市场风险。项目将保证商品房的高质量，以优质的产品和服务，创立公司的品牌，从而战领市场；通过降低开发成本，减少市场风险。（五）针对融资风险。公司将科学合理地安排融资结构，加强资金的使用管理，合理地进行利润分配和债务偿还，保证投资者信心，保证融资渠道的顺畅和资金的合理使用。23 九、可行性研究结论项目经过了充分的市场调研和分析，赶上了河西房地产价格一路攀升的好时机，项目运作单位有丰富的经验和各方面的人才，项目具有良好的经济效益和社会效益抗风险能力较强，所以本项目是可行的。附件23 1、市计委批文2、《建设用地许可证》3、《国有土地证》4、《千禧花园》地理位置图5、企业营业执照荣誉证书：6、《重合同守信用企业》7、《全国优秀民办科技实业》8、《国家火炬计划项目》9、《省最佳形象企业荣誉证书》10、《中国民营科技企业百强》联系方式:地址：中国江苏南京东宝路18号电话：025-6521990传真：025-6521997E-mail:xhong99@sina.com联系人：谢先生23'