旧城改造可行性研究报告

'旧城改造项目可行性研究报告目录第一章总论41.1项目概况41.2项目业主简介41.3评估的依据、原则、主要范围51.4评价结果61.5评估结论及建议6第二章承贷企业评价72.1借款人基本情况72.2公司资信情况82.3公司组织管理82.4人力资源配置9第三章项目建设背景及必要性93.1项目建设背景93.2项目建设的必要性13第四章地产及土地市场前景分析184.1中国房地产市场宏观经济分析184.2xxxx经济及城市建设发展234.3xxxx房地产市场概况分析304.4xxxx主城区房地产市场分析384.5xxxx土地市场分析434.6xxxx房地产业发展前景分析47第五章项目合法性评价49第六章拆迁内容、规模及进度计划506.1拆迁内容和规模506.2项目进度计划50第七章投资估算及资金筹措5069 7.1投资估算507.2资金筹措537.3资金使用管理计划53第八章还款能力评价538.1还款来源538.2项目评价548.3贷款偿还能力分析558.4不确定性分析568.5评价结果57第九章项目风险评价589.1风险因素分析589.2不确定性分析599.4风险评价结论60第十章社会效益分析60第十一章结论6169 第一章总论1.1项目概况项目名称：xxxx旧城改造项目（下称本项目）项目业主：业主地址：法人代表：建设地址：xxxx，东邻宏声路，南靠xxxx转盘（xxxx百货），西临原西南大饭店，北临玛瑙花园整治规模及内容：项目总用地面积：17.59亩（11729平方米）；总拆迁面积：20693.25平方米其中：住宅12926.76平方米；非住宅7766.49平方米。项目整治期限本项目建设期拆迁整治工作计划1年完成，销售及回款期3年。项目总投资及资金来源本项目总投资22747.77万元，其中业主自筹5747.77万元，占项目总投资的25.27%，申请银行贷17000万元，占总投资的74.73%。1.2项目业主简介xxxxxxxx城建发展有限公司成立于2008年5月27日,该公司成立的背景是在xxxx加大危旧房改造，提出按照“一个主体、三个捎带”69 的方式,对主城危旧房全面改造。即除786万平方米的“主体”危旧房外,还将“捎带”改造违章建筑、内环范围的“城中村”、按规划红线需要与“主体”部分一并拆迁的1969年底以后建成的房屋的方针政策下建立的，同时xxxx2008年改造的重点,主要是房屋安全隐患突出地区、主城两江四岸、城市主干道两侧、轻轨沿线和重要节点，该公司正是为了实施xxxx危旧房改造的进程，加快南岸城市整体规划和发展的步伐而成立的。xxxxxxxx城建发展有限公司注册资本50000万元人民币，实收资本21000万元均为现金出资，剩余29000万元在2010年5月21日之前缴足，注册资本金已经xxxx金汇会计师事务所出具验资报告确认。xxxxxxxx城建发展有限公司为有限责任公司，主营业务为房地产开发；房屋销售、租赁；土地整治；物业管理；从事建筑相关业务（取得相关行政许可后）。1.3评估的依据、原则、主要范围1.3.1主要依据1、《xxxx城乡总体规划（2007—2020年）》2、《投资项目可行性研究指南》3、国家计委、建设部《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》和《关于发布房地产开发项目经济评价的通知》4、xxxx08定额5、xxxx人民政府印发关于加快主城区危旧房改造实施意见的通知（渝府[2008]36号）6、xxxx人民政府印发关于加快主城区危旧房拆迁补偿安置工作知道意见的通知（渝府[2008]37号）7、xxxx人民政府印发关于加快主城区危旧房改造拆迁安置房建设有关意见的通知（渝府[2008]38号）8、xxxxxxxx人民政府关于加快主城区危旧房改造的实施意见（南岸府发[2008]106号）9、《国务院关于推进xxxx统筹城乡改革和发展的若干意见》（国发【2009】3号文）10、委托方提供的其他资料69 1.3.2编制原则1、独立、客观、公正、科学原则；2、谨慎性原则；3、合理预期原则；4、社会效益与经济效益并重原则。1.3.3主要范围根据项目本身特性，本可行性报告通过对项目实施的必要性进行论证，通过项目未来市场需求分析、对区域资源状况进行分析、项目实施的依据及合法性分析、实施条件分析后，确定项目规模、实施进度及投资估算等。研究本项目方案的技术可行性、经济可行性、社会可行性，并对该项目的社会效益进行分析和评价。1.4评价结果相关的主要财务指标如下：1、利息保障倍数7.73，大于2；2、偿债备付率1.59，大于1.2；3、贷款偿还期为3.48年，小于贷款期；4、银行利息收益为4398.90万元；5、项目产生利润5653.12万元。6、项目投资内部收益率8.35%。计算结果表明，该项目可获得较好的经济效益，贷款偿还期略小于贷款期，同时利息保障倍数和偿债备付率均较好，同时可获得利润5653.12万元，因此可以保证银行本金在顺利按时回收的同时，银行也可以获得较高且风险较低的利息收益。1.5评估结论及建议1、项目的建设实施是全面深入落实胡锦涛总书记关于xxxx“有步骤地推进城市建设和改造，优化城市功能，改善人居环境，提高城市建设质量”的相关指示精神的重要举措。2、该项目符合当前市场需要，该项目的实施将有利于提高xxxx69 土地供应量，促进区域地产的健康稳定发展。3、项目还款来源稳定，可以保证银行贷款资金的安全和本息的顺利偿还。4、该项目建成后，完善了所在地段的规划功能，提升了区域中心城市形象、推动了城镇化进程；改善了房地产市场的供应体系，提升了人居质量；增加了社会有效需求，促进地区社会经济协调发展。由此该项目会对板块的房地产市场开发档次有一个较大的提升，对改变xxxx在xxxx房地产市场大格局中的地位将产生积极有利的影响。5、通过项目的实施解决困难人口就业、教育、生活等困难，对切实解决民生问题，提高人民群众居住质量、保障人民群众生命财产安全等有着十分深远的意义。综上所述，本项目是可行的，也是必要的，因此建议银行可发放贷款。建议企业加强员工的培训，提高管理能力和效率；企业应加强应加大宣传和推广工作，在征地补偿中作好居民的安置补偿，以促进项目能够按照规划进度进行或加快征地进度；企业加强项目建设管理工作，降低管理费用等开支，做好成本管理控制，以节约投资成本，提高项目的风险控制能力，缩短项目贷款偿还期。为保证贷款银行的利益，建议委托方在贷款发放后，密切监控其贷款资金的使用，帮助企业加强资金的运用效率，同时对资金使用的安全性及效率加强监督管理，以降低银行风险，保证贷款本息如期收回。第二章承贷企业评价2.1借款人基本情况xxxxxxxx城建发展有限公司成立于2008年5月27日,注册资本50000万元人民币，实收资本21000万元均为现金出资，剩余29000万元在2010年5月21日之前缴足，注册资本金已经xxxx金汇会计师事务所出具验资报告确认。xxxxxxxx城建发展有限公司直接隶属区政府管理，为区政府事业单位。公司为xxxx政府指定的区级机构，统筹各种资源，负责对全区危旧房拆迁和组织实施全区城乡安置房建设和管理。xxxxxxxx城建发展有限公司为有限责任公司，主营业务为房地产开发；房屋销售、租赁；土地整治；物业管理；从事建筑相关业务（取得相关行政许可后）。69 公司营业执照注册号码：500108000018443，证照合法、有效，具备合规合法的贷款主体资格。公司由xxxxxxxx土地整治储备中心、xxxx江南城市建设资产经营管理有限公司、xxxx南岸资产经营管理有限责任公司和xxxxxxxx征地办公室等共同出资成立，根据公司章程具体的出资情况如下：股东姓名或名称出资额出资方式出资比例xxxxxxxx土地整治储备中心15000万元货币和实物30%xxxx江南城市建设资产经营管理有限公司1000万元货币2%xxxx南岸资产经营管理有限责任公司33000万元货币66%xxxxxxxx征地办公室1000万元货币2%2.2公司资信情况公司自注册成立以来，未发生信贷违规违约情况，因此无不良信用记录。2.3公司组织管理公司设立股东会，为公司权力机构，设立董事会经理和监事会管理公司时常经营活动，公司依照国家法律规定制定了公司财务制度，主要负责人由各股东分别派出，无不良经营事件发生。同时该项目由xxxx危旧改造领导小组领导实施，领导小组由区长刘宝亚同志担任组长，区委常委、区政府副区长朱维同志和区常委王平昆同志担任副组长，相关部门领导为成员。公司实施总经理负责制的直线职能组织机构，统一指挥，分级管理，下设5个职能部门，分别为：办公室：合理、有效地配置公司人力资源，为员工提供各项服务和保障，并通过日常的行政管理达到公司运行的有序和高效行政办公室：负责内部管理和对外接待，协调有关工作；工程管理部：工程管理部的主要职责包含三个方面：现场管理、技术管理和项目报建，保证在实现项目的进度、质量和成本控制的前提下高质量完成项目的实施；69 征地拆迁部：负责征地拆迁事项；成本管理部：负责项目整体的成本预算和控制，达到成本的优化，使公司决策更加高效和精确。财务部：负责财务工作。2.4人力资源配置公司各部门主要人员配备如下：部门名称配备人数备注公司领导1总经理3副总经理办公室3工程管理部6征地拆迁部6成本管理部4财务部3合计26第三章项目建设背景及必要性3.1项目建设背景3.1.1xxxx整体规划xxxx69 作为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各行业迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，xxxx房地产市场持续升温，房地产经济发展态势总体良好。根据《2007-2020年xxxx城市总体规划》，将通过努力建设，将xxxx这座年轻的直辖市打造成国家级历史文化名城，我国重要的工业城市、交通通讯枢纽和贸易口岸；是西南地区和长江上游的经济中心城市和科技、文化、教育事业中心城市。2007年３月14日，胡锦涛总书记在参加十届全国人大五次会议xxxx代表团审议时指出“经过十年的发展，xxxx已站在一个新的发展起点上。希望xxxx坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，紧紧抓住国家实施西部大开发战略和老工业基地振兴战略的宝贵机遇，进一步完善思路，真抓实干，把xxxx加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标。”这就为xxxx加大力气，努力发展作出了全面的更准确的定位，使xxxx的发展迎来不可多得的机会。胡锦涛同时强调，xxxx是中西部地区惟一的直辖市，一定要规划好、建设好、管理好，真正使xxxx城区的综合服务功能和辐射带动作用得到充分的发挥。要努力实现城市规划的科学化，把保持城市原有的特色和展示城市发展前景有机地结合起来，真正使城市规划经得起实践和历史的检验；要努力实现城市建设的集约化，充分考虑本地经济社会发展水平和资源环境的承载能力，有步骤地推进城市建设和改造，优化城市功能，改善人居环境，提高城市建设质量。胡总书记高屋建瓴地对一个城市的发展和建设提出如此明确而具体的指示，其思想内涵丰富，涵盖广博。同时也为xxxx更快更好地实施城市建设，改变城市居住生活条件提供了一个最好契机。根据《xxxx城乡总体规划（2007－2020年）》。xxxx在发展战略上，计划通过重点发展以xxxx主城区为核心的一小时车程的“一小时经济圈”，并对渝东南及渝东北片区这两块覆盖三峡库区的区域采取有限度发展的策略。此规划思路将使未来在渝东南及渝东北片区内大致400多万人转移到“一小时经济圈”。这一人口转移数量是该市承担的三峡移民数量的4倍。至2020年，当地将为此转移约230万人口。按照建设全国统筹城乡综合配套改革试验区的要求，在规划区范围内，实行城乡统一规划管理。加快以都市区为核心的“一小时经济圈”发展，引导渝东北和渝东南地区协调发展，逐步缩小城乡差距和地区差距。3.1.2xxxx经济发展及规划69 xxxx位于川东平行岭谷区，背斜、向斜平行分布，有明月峡背斜、广福寺向斜、南泉背斜、铜锣峡背斜、纳溪沟——江北向斜、xxxx向斜。背斜成山，向斜成谷，构成低山、丘陵、平坝、河流的组合地貌特征。低山主要分布在南山、黄桷垭、广阳三个镇，一般海拔在500米以上，最高峰为春天岭，海拔681.5米。丘陵主要分布在xxxx、涂山、鸡冠石、峡口、长生桥、迎龙、广阳7个镇及沿江7个街道，一般海拔在200-500米之间。平坝面积小，零星分布，其中以广阳坝园艺场和铜元局等地面积为较大河流以长江为主，过境段长45公里，流经7个镇；另有流域面积大于80平方公里的河流2条，流域面积10平方公里及其以下的河流9条。xxxx地处亚热带季风区的四川盆地南部长江河谷，热量丰富，雨量充沛，无霜期长，冰雪少，风小日照少，湿度大，云雾多，春早夏长，秋短冬暖，四季分明，多年年平均气温18.5C°，无霜期347天，降雨量1097.8毫米，雾日67.8天。一直以来，xxxx的GDP增长倚重的是发展迅猛的工业，2010年，南岸的工业已经占到了全区GDP的半壁江山，预计xxxx2010年全年工业总产值将达到610亿元，增长22%，已连续五年被评为全市工业十强区县。xxxx商圈通常是指商店吸引顾客的地理区域，是商店对顾客吸引力的所及范围或地域，它以商店为中心向四周扩散，并形成一定的辐射范围。作为现代商业重要标志和特征的商圈，已成为现代商贸发展的“引擎”。20世纪90年代以来，我国开始重视商圈的作用。随着社会经济的不断发展，人民生活水平的不断提高，其消费需求越来越趋于多样化，客观上需要对消费环境有一个大的变革；随着加入WTO后，对外开放进程的加快，将会有更多的商业资本投入到商贸流通领域中来，市场竞争将更加激烈；随着零售商业在国民经济中作用的日益增强，对国民经济增长的贡献率的扩大，零售商业已开始成为引导生产和消费的先导型行业。商贸流通的这些变革，必将加速传统业态的重组改造，而商圈的发展与建设则是其战略重点。xxxx商务圈发展规划重点阐述以下问题：xxxx商务圈的现状，发展基础及市场潜力，发展目标及战略，总体规划布局和业态调整，实施步骤及政策措施。xxxx商务圈现状xxxx商务圈系xxxx主城区五大核心商务圈之一，是展示南岸乃至xxxx直辖市新貌的窗口和大都市商贸形象的标志。xxxx直辖以来，按照xxxx委、区政府提出的发展“大市场、大商贸、大流通”的战略目标，xxxx商务圈得到迅速发展。xxxx是xxxx69 确定的会展中心，会展经济发展取得了一定成效，但总体来说还处于起步阶段，还满足不了经济发展的要求，特别是第三产业发展的要求。为此，如何加快发展，特别是加快第三产业发展，推动xxxx经济迈上新台阶，就成了区委区政府考虑的重要战略议题。在经过全区范围内的解放思想大讨论后，最终形成了共识：xxxx的经济发展，除继续抓好茶园新区建设、培育新型工业这一经济增长极外，还要抓住亚太城市市长峰会、中央商务区建设这两大机遇，大力发展会展经济、总部经济等现代服务业，使其成为全区的第二经济增长极。通过发展会展经济，带动第三产业上档次上规模，进而推动第二产业和第一产业的发展，促进全区经济迈上新台阶。新的xxxx国际会展中心的建成和投入使用、亚太城市市长峰会的成功举办，标志着xxxx及整个xxxx的会展经济进入了一个崭新的历史时期，“会展在南岸”的品牌效应开始凸现。2008年，xxxx正式开始经济社会发展规划、土地利用总体规划、城乡建设规划和环境保护规划“四规合一”的试点工作，原本并没被列为试点区县的xxxx却主动请缨。实行“四规合一”有利于形成规划一张图、规划一体化，生产、生活、生态“三生共进”，最终实现城乡统筹发展目标。2008年，xxxx与北京市海淀区有望签署点对点的产业转移承接机制协议，在未来的产业承接中采用“工业飞地”模式，在共建园区内由xxxx提供土地等要素，与沿海省市进行税收分成。在政府大力支持下茶园新区动画基地预计用５年时间整合本地动漫资源，着力培育并完善动漫产业链，推动动漫衍生产品的发展。在未来xxxx将形成xxxx、茶园新区、zzz等几大中心，以及工业园区等，从而形成多员化发展，成为居住、商业、物流、休闲等集中的区域，成为xxxx经济增长的主要贡献力量。在这一背景下，地处xxxx与zzz之间的本项目未来发展具有十分良好的前景，同时该项目地形地貌较好，具有较好的江景资源，对项目后期发展具有较好的带动作用。xxxx近年来经济发展迅猛，商贸增长尤其令人瞩目，是xxxx经济发展最快地区之一。xxxx在地质学上称为台地，即边坡呈陡崖或阶梯状，顶面起伏和缓的高地。1980年长江大桥通车后，使xxxx得到飞速发展。如今，人们所称的xxxx早已不局限xxxx场或南城坪。xxxx商务圈以xxxx转盘为中心，北至长江大桥南桥头,南连四公里转盘,东接海棠溪立交桥,西邻xxxx经济技术开放区,商贸区域方圆4平方公里。经过近年来城市建设的大规模开发，xxxx商业设施取得了突破性发展，已建成占地面积1.5万平方米的xxxx商业步行街，正在扩建占地面积3万平方米69 的新的商业步行街,年内还将开工建设占地面积4.5万平方米的xxxx转盘中心广场。xxxx商圈拥有以商社电器、江南商都、浪高百盛、zzz南丰商场、xxxx商业大楼、诺玛特超市等为代表的20个大中型商场、超市、连锁店和专业市场，吸聚了20万以上的消费人口，已成为xxxx主城区五大购物中心之一。今后发展的总体思路将以xxxx转盘为轴心，东西南北路为轴线，商业旅游步行街为核心，商贸布局向东、南方向拓展。东接南滨风情路，南连学府大道，着力打造商贸购物、烟草配送、医药物流、汽摩展销、建材销售“五大中心”，加快建设会展中心，使之尽快成为带动全区三产发展的龙头，新崛起的xxxx南部中央商务区。购物中心已基本形成，大中型商场多达20多家，其中不乏本地零售巨头和国内外著名品牌，其经营面积近26万平方米。该商圈去年社零总额达24.5亿元，占全区比重的70%。同时商务办公、金融、会展等也已初露峥嵘。3.2项目建设的必要性3.2.1项目的实施是实现胡锦涛总书记3.14总体布署，加快xxxx城市发展的重要举措2007年3月14日，胡锦涛总书记在参加十届全国人大五次会议xxxx代表团审议时指出“把xxxx加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标。”xxxx要“有步骤地推进城市建设和改造，优化城市功能，改善人居环境，提高城市建设质量。”胡总书记高屋建瓴地对一个城市的发展和建设提出如此明确而具体的指示，其思想内涵丰富，涵盖广博。同时也为xxxx更快更好地实施城市建设，改变城市居住生活条件提供了一个最好契机，改变城市形象指明了发展的方向。这就为xxxx加大力气，努力发展作出了全面的更准确的定位，使xxxx的房地产业发展迎来不可多得的机会。xxxx作为西部大开发的龙头城市，目前xxxx正处于跨越式发展阶段，居民消费能力不断提高，政府不断加大基础设施的投入，已先后完成“八小时xxxx”和“半小时主城”工程为主的基础设施建设。《2007-2020年xxxx城市总体规划》确定的城市发展目标是：力争在2020年把xxxx建设成为经济发达、社会文明、生活富裕、环境优美、富有历史传统文化和山水城市特色的现代化城市。按照《总体规划》xxxx69 将建设国家级历史文化名城，我国重要的工业城市、交通通讯枢纽和贸易口岸；是西南地区和长江上游的经济中心城市和科技、文化、教育事业中心城市。这一切必然有力地推动城市房地产的高速发展。3.2.2项目地理位置优越，处于xxxx商圈核心地带，是提升城市形象具有积极意义该项目从地理位置上看，处于xxxx商圈东侧，紧邻zzz，工商银行xxxx分行，交通便利，地段优越，升值潜力巨大。xxxx商圈作为xxxx主城区五大核心商圈，xxxx政府目前正在大力改造提升xxxx商圈。以现在的xxxx转盘（改造后的xxxx中心商业广场）为中心，以五条特色步行街的建设为核心，并以沿东、南、西、北四条轴线的不同业态发展为重点，真正使xxxx商务圈成为xxxx乃至西部地区最具活力和影响力的中央商务区之一，成为xxxx江南商务中心的核心组成部分。1、商贸流通：xxxx商务圈地处xxxx经济核心区，拥有新世纪江南商都、麦德龙、和平药房、渝能汽配城等多座大型零售商场、大型超级市场和专业市场；文体娱乐休闲设施齐全。商圈注重以载体建设增强商业拉动力和辐射力。一号步行街望旺街、二号步行街帝景MALL、五号步行街金阳xxxx映像，三号步行街协信•城市广场计划，四号步行街万达广场，进展顺利。五条特色步行街是未来xxxx商圈发展的核心商业区，随着项目的逐步实施，增加了商贸流通设施，吸引了更多商业要素的聚集、提升了商业街的人气。五条特色步行街、酒店业“60颗星”、100万平方米商业面积，150万平方米商务写字楼等规划的逐步落实，xxxx商务圈商贸流通中心和商务中心的地位将得到进一步加强。2、支柱产业：根据商务圈五年发展规划，结合商务圈自身发展优势，确定打造汽车、医药、家居平台，作为xxxx商务圈商贸流通业发展的重点，逐步将汽车、医药、家居产业发展成为我区的支柱产业。3、特色经济：xxxx会展资源丰富，主要集中在xxxx商务圈。以占地543亩，面积达28万平方米的“xxxx国际会展中心”的为基础，xxxx69 商务圈先后举办了亚太市长峰会、全国药博会、2007年全国春季糖酒交易会、全国图书展等国际国内知名展会，“会展经济”初见成效，带动了我区社会经济的快速发展，使“会展在南岸”成为我、区又一强势品牌。目前正加紧建设会展中心二期项目。4、交通状况：作为xxxx南大门，xxxx商务圈近年来交通状况得到了极大的改善和发展，内有长江大桥，鹅公岩大桥与渝中区、九龙坡区相连，渝黔高速横穿境内，并且长江大桥复线桥、菜园坝大桥已建成通车，轻轨3号线、四公里交通换乘枢纽正在实施建设，xxxx转盘中心枢纽改造已列入实施计划，正在完善周边配套路网。随着xxxx商务圈内交通系统的改造和完善未来的区域交通将达到国际城市AA级标准。本项目地处xxxx商圈门户位置，周边商业氛围浓厚，配套成熟，随着周边商圈改造接近尾声，商圈周边可供出让地块日益稀缺，这将更加凸显本项目的巨大升值空间。3.2.3项目实施有利于改善百姓居住条件和居住环境等民生问题xxxx主城各区的危旧房，往往集中在各个组团区域的核心地段，其建筑的散乱无序、缺乏规划会直接影响对城市交通、水电气、通信设施等基础设施的通盘考虑和总体规划设计，为xxxx城建的现代化带来障碍；其次，这些危旧房所处的地块一般都具有较高的附加值，却没有得到很好的开发利用，造成资源的闲置浪费。而最直观的一点则在于，危旧房周边常常乱搭乱建，建筑间距小，采光通风不足，缺乏绿地与公共空间。从城市肌理上看，在日渐亮丽的xxxx主城景观中，危旧房的存在已影响到xxxx的对外形象和投资环境。危旧房改造的首要任务是解决住房的安全隐患。两江四岸、城市主干道两侧、轻轨沿线和重要结点区域的危旧房改造是现在拆迁的重点。目前，xxxx主城区各区政府正结合区内的城市建设规划目标，划定危旧房改造片区的拆迁红线范围，以求使整个城市发展和人居改善能够得到同步、健康的发展。项目区域危旧房比较集中，城市建设和功能配套没有跟上，包括路灯、监控设备等设施都只能陆续完善，也增加了治理的难度。教育、居住条件、居住环境等民生问题一直影响着人民的生活，尤其是项目区域危旧房呈现老、多、散的特点，房屋结构十分简易，受损较为严重，存在严重的火灾、洪灾、地震等安全隐患，危及人民群众的生命财产安全。尤其是遭受2007年“7.17”69 特大暴雨袭击该区域地处重灾区边沿，给人民群众造成了损失，同时加剧了危旧房对人民生命安全的威胁，该区域在暴雨等灾害中道路、山体等出现了较大的滑坡现象，居住条件、安全隐患都进一步恶化。在2008年5.12四川的大地震发生后，房屋安全问题更被全社会所普遍关注，项目区域房屋结构简易，抗震能力极差，同时洪水、火灾等灾害也时刻威胁着人民群众的生命安全，这些因素使得该项目必须加快进行。市政府提出了三年实际完成主城区危旧房改造的总目标，体现了市政府关心人民群众、切实为人民群众生命财产安全负责任的态度，该项目的实施正是积极落实市政府的号召，在项目实施过程中本着以人为本，坚持将“让群众受益、使群众满意、为群众排忧”为工作基本出发点，通过项目的实施解决困难人口就业、教育、生活等困难，因此该项目的实施对切实解决民生问题，提高人民群众居住质量、保障人民群众生命财产安全等有着十分深远的意义。3.2.4项目实施是顺应xxxx地产发展的需要xxxx由于历史形成的关系，城市的人口密度已经达到香港的港岛、九龙这样的水平，但是目前xxxx的市政环境和经济条件不足以支撑这样高人口密度的高品质生活。从生活的角度来讲，人们永远是向往更加休闲、更加宁静，充满人和人之间交流的生活环境，不管是xxxx的人还是xxxx的城市都需要一个喘息的机会。本项目的建设实现了将南岸中心商圈的改造升级，将对南岸和xxxx城市的形象有积极意义，同时由于该项目地形呈现台地趋势，可形成较好的景观，具有较佳景资源，将形成xxxx美丽夜景的一部分，因此项目的时候司是顺应了xxxx发展的需要。3.2.5该项目实施有利于推动xxxx危旧房改造进程，促进城市发展和城乡统筹规划，提高人民经济生活水平主城大量建设新型住宅的同时,危旧房也将全面改造。主城还有786万平方米危旧房,将在3年内拆迁、5年完成改造,以改善居民的居住条件。尤其值得关注的是,危旧房改造后,原址“绿地率”指标将达到50%。 主城区危旧房改造范围包括渝中区、江北区、xxxx、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区和北部新区。786万平方米要改造的房屋,分“危房”和“旧房”两部分,均指具有房屋产权产籍证明的房屋,住宅为473万平方米,非住宅313万平方米。按照“一个主体、三个捎带”的方式,对主城危旧房全面改造。即除786万平方米的“主体”危旧房外,还将“捎带”改造违章建筑、内环范围的“城中村”69 、按规划红线需要与“主体”部分一并拆迁的1969年底以后建成的房屋。根据计划， 2008年首先对房屋安全隐患突出的地区、主城两江四岸、城市主干道两侧、轻轨沿线和重要节点区域实施先期改造。2009年拆迁改造的“重头戏”，2010年则是危旧房改造的“收尾”工作。危旧房改造不仅解决困难群众住房问题，而且是调整经济结构、提高土地利用效率的现实需要，更是构建和谐社会的客观要求。同时在改造过程中，政策方面给予更多的惠民政策，这些政策事实将提高城市人民的生活水平，政府政策规定，在规定搬迁期限内选择货币安置的，除按规定享受货币安置补偿费和提前搬迁奖励费外，还可获得特别奖励费。对于低收入住房困难家庭，人口在2人及以下的，现住房建筑面积不足30平方米，按建筑面积30平方米给予等值或实物补偿安置；家庭人口在3人及以上，现住房建筑面积不足45平方米，按建筑面积45平方米给予等值或实物补偿安置。根据市规划局的统计，直辖以来，xxxx城市化从1997年的28%提高到2009年的51.3%，年均提高1.92个百分点，增幅高于全国平均水平。xxxx的城市空间每年以拓展10公里左右的半径向外推进，不少农村人口因为城市化建设转为城市人口。危旧房对于城市建设及服务功能的影响绝非只体现在居住条件恶劣、安全隐患严重等方面。主城各区的危旧房，往往集中在各个组团区域的核心地段，其建筑的散乱无序、缺乏规划会直接影响对城市交通、水电气、通信设施等基础设施的通盘考虑和总体规划设计，为xxxx城建的现代化带来障碍；其次，这些危旧房所处的地块一般都具有较高的附加值，却没有得到很好的开发利用，造成资源的闲置浪费。而最直观的一点则在于，危旧房周边常常乱搭乱建，建筑间距小，采光通风不足，缺乏绿地与公共空间。从城市肌理上看，在日渐亮丽的xxxx主城景观中，危旧房的存在已影响到xxxx的对外形象和投资环境。xxxx政府明确承诺，将用3－5年的时间，投入1000亿元把主城九区的危旧房全部改造。xxxx危旧房改造按照建设宜居城市的标准，在改善老百姓居住环境的同时，还要提升城市形象，其中最大的变化就是旧城区的绿化，700万平方米危旧房拆除后，用地面积的一半将用来搞绿化。其中，15%是集中的公共绿地，35%是随项目配套的绿地。旧城区将采取减量的措施。一是减少旧城区居住的人口量，通过旧城改造与一些新建项目结合起来，把旧城区的一部分老百姓转移到其他地方居住。二是减少建筑的量，让旧城区能有空间建设绿地。因此本项目是顺应了xxxx69 大力加大危旧房改造，建设宜居城市的整体思路，对城市的绿化、居民的经济生活水平的提高有较大的帮助，同时也可以解决部分市民就业的问题，缓解社会就业压力，另外也顺应了城乡统筹发展的需要，对提高xxxx城市化率有着积极的推动作用，对城市的整体形象有建设性意义。第四章地产及土地市场前景分析4.1中国房地产市场宏观经济分析4.1.1宏观经济方面：中国经济持续稳定地增长 2010年，我国国民经济运行态势总体良好。初步测算，我国全年实现国内生产总值397983亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比去年加快1.1个百分点。分季度看，一季度同比增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，四季度增长9.8%。分产业看，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。农业生产稳定增长，粮食连续七年增产。全年粮食总产量达到54641万吨，比上年增长2.9%，连续七年增产。其中，夏粮产量12310万吨，下降0.3%；早稻3132万吨，下降6.1%；秋粮39199万吨，增长4.8%。油料产量增长2.7%，糖料下降1.9%。肉类产量保持稳定增长，全年猪牛羊禽肉产量7780万吨，增长3.6%。其中，猪肉产量5070万吨，增长3.7%。工业生产平稳增长，企业效益大幅提高。全年规模以上工业增加值比上年增长15.7%，增速比上年加快4.7个百分点。分季度看，一季度同比增长19.6%，二季度增长15.9%，三季度增长13.5%，四季度增长13.3%。分登记注册类型看，国有及国有控股企业增长13.7%；集体企业增长9.4%；股份制企业增长16.8%；外商及港澳台投资企业增长14.5%。分轻重工业看，重工业增长16.5%，轻工业增长13.6%。分行业看，在39个大类行业中，38个行业实现比上年增长。分地区看，东部地区增长14.9%，中部地区增长18.4%，西部地区增长15.5%。工业产销衔接状况良好，全年规模以上工业企业产销率达到97.9%，比上年提高0.2个百分点。投资保持较快增长，投资结构继续改善。69 全年全社会固定资产投资278140亿元，比上年增长23.8%，增速比上年回落6.2个百分点，扣除价格因素，实际增长19.5%。其中，城镇固定资产投资241415亿元，增长24.5%，回落5.9个百分点；农村固定资产投资36725亿元，增长19.7%，回落7.6个百分点。在城镇投资中，第一产业投资增长18.2%，第二产业投资增长23.2%，第三产业投资增长25.6%。分地区看，东部地区投资增长22.8%，中部地区增长26.9%，西部地区增长26.2%。全年房地产开发投资48267亿元，增长33.2%。消费平稳较快增长，热点商品销售旺盛。全年社会消费品零售总额154554亿元，比上年增长18.4%；扣除价格因素，实际增长14.8%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额133689亿元，增长18.8%；乡村消费品零售额20865亿元，增长16.1%。按消费形态分，餐饮收入17636亿元，增长18.0%；商品零售136918亿元，增长18.5%。其中，限额以上企业（单位）商品零售额58056亿元，增长29.9%。热点消费快速增长。其中，金银珠宝类增长46.0%，家具类增长37.2%，汽车类增长34.8%，家用电器和音像器材类增长27.7%。进出口总额较快增长，贸易顺差有所减少。全年进出口总额29728亿美元，比上年增长34.7%。其中，出口15779亿美元，增长31.3%;进口13948亿美元，增长38.7%。进出口相抵，顺差1831亿美元，比上年下降6.4%。城乡居民收入稳定增长，农村居民收入增速快于城镇。全年城镇居民家庭人均总收入21033元，比上年增长11.5%。其中，城镇居民人均可支配收入19109元，增长11.3%，扣除价格因素，实际增长7.8%。在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增长10.7%，转移性收入增长12.8%，经营净收入增长12.1%，财产性收入增长20.5%。农村居民人均纯收入5919元，增长14.9%，扣除价格因素，实际增长10.9%。其中，工资性收入增长17.9%，家庭经营纯收入增长12.1%，财产性收入增长21.0%，转移性收入增长13.8%。货币供应量稳定增长，人民币存贷款增量减少。12月末，广义货币（M2）余额72.6万亿元，比上年末增长19.7%，增幅同比回落8.0个百分点；狭义货币（M1）26.7万亿元，增长21.2%，回落11.2个百分点；流通中货币（M0）4.5万亿元，增长16.7%，加快4.9个百分点。金融机构人民币各项贷款余额47.9万亿元，比年初增加7.9万亿元，比上年少增1.6万亿元；各项存款余额71.8万亿元，比年初增加12.0万亿元，少增1.1万亿元。69 当前，国民经济正处于由回升向好向稳定增长转变的关键时期。要按照中央经济工作会议的总体部署，坚持以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性，加快推进经济结构调整，大力加强自主创新，切实抓好节能减排，不断深化改革开放，着力保障和改善民生，巩固和扩大应对国际金融危机冲击成果，保持经济平稳较快发展，促进社会和谐稳定。4.1.2全国房地产市场发展前景国家统计局今天发布2010年全国房地产市场运行情况，数据显示，2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。1．房地产开发投资完成情况2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%。2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积方米，增长2.7%。2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。12月当月，房屋新开工面积1.86亿平方米，同比下降1.1%；房屋竣工面积2.75亿平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面积2.19亿平方米，下降4.5%；土地购置面积4889万平方米，增长1.5%，土地购置费1061亿元，增长5.8%。2．商品房销售情况2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。3．房地产开发企业资金来源情况69 2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；利用外资796亿元，增长66.0%；自筹资金26705亿元，增长48.8%；其他资金32454亿元，增长15.9%。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。4．70个大中城市房屋销售价格指数12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。12月份，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%，高档住宅销售价格上涨12.8%；经济适用房销售价格上涨1.0%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨0.1%。12月份，二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。5．全国房地产开发景气指数12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.79，比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。全国房地产开发景气指数趋势图69 从分类指数看：房地产开发投资分类指数为103.87，比11月份回落0.95点，比上年同期提高3.45点；本年资金来源分类指数为102.66，比11月份回落2.08点，比上年同期回落8.11点；土地开发面积分类指数为96.03，比11月份回落0.39点，比上年同期提高0.34点；商品房待售面积分类指数为103.66，比11月份提高0.56点，比上年同期提高6.79点；房屋施工面积分类指数为104.81，比11月份回落1.44点，比上年同期提高2.30点。4.1.32011年房地产市场发展态势分析2010年，全国房地产市场整体呈现波浪式走势，一季度延续上一年的高速增长态势，二季度起，受“国十条”政策的影响，销售形势回落，三季度，市场出现反弹，但在9月开始的二轮调控政策影响下，重新进入平稳回落期。2011年，全国房地产市场整体平稳增长，投资、资金来源、施工面积、销售等增幅保持相对平稳，而房屋价格指数增幅则继续平稳回落，但依然保持上涨，新开工面积增幅则出现明显回落。通过对1998年2月—2010年10月房地产各相关统计数据的分析，考虑到国内外经济环境的变化，根据ARIMA模型，我们对2010年和2011年全国房地产产业的主要指标预测如下：1.房地产开发投资继续增长，增幅小幅回落预计2011年全年，城镇固定资产投资于房地产开发投资增幅将保持平稳增长。其中，诚征固定资产投资完成29.18万亿，增长22.9%；房地产开发投资完成5.7万亿，增长21.5%；商品住宅投资完成4.14万亿，增长25.6%。2.房地产开发资金来源增长平稳预计2011年全年，房地产开发资金来源保持平稳增长，全年房地产开发资金来源预计达93228亿元，增长27.8%，增速与上年基本持平。3.房屋建设增长平稳，新开工面积增幅出现明显回落2011年，预计全年商品房施工面积为46.01万亿平方米，同比增长15.6%，其中商品住宅施工面积为36.03万亿平方米，增长16.8%，与2010年相比，商品房和商品住宅施工面积增幅分别回落12.7个百分点和10.1个百分点。预计2011年全年商品房新开工面积将达到192283万平方米，同比增长9.5%；商品住宅新开工面积161371万平方米，同比增长14.9%，与2010年相比，竣工面积增速明显回落，商品房和商品住宅新开工面积增速分别回落41.3和35.6个百分点。69 预计2011年全年商品房竣工面积将达到78708万平方米，同比增长6.7%；商品住宅竣工面积65430万平方米，同比增长8.6%，与2010年相比，鞠躬面积增速略有加快，商品房和商品住宅竣工面积增速分别加快5.2和7.6个百分点。4.销售面积和销售额增幅保持平稳增长2009年，房地产市场快速回暖，商品房销售面积和销售额增速创历史新高，2010年销售增速出现理性增长。2011年，预计房地产销售形势会保持平稳增长，预计2011年全年商品房销售面积和销售额分别实现11.72亿平方米和62663亿元，分别增长18.1%和24.8%，其中，商品住宅销售面积和销售额分别实现11.03亿平方米和55913亿元，分别增长23.1%和31.7%。5.房屋销售价格指数平稳回落从房地产销售价格指数上看，自2010年5月份起，全国房屋销售价格指数就出现平稳回落。预计2011年，房屋销售价格指数将继续平稳回落，到2011年12月份，房屋销售价格上涨2.5%，其中，新建商品房价格上涨3.4%，新建商品住宅价格上涨2.7%。4.2xxxx经济及城市建设发展4.2.1xxxx经济稳步发展2010年，xxxx人民在市委、市政府的带领下、积极贯彻落实“314”总体部署和中央宏观调控要求，主动适应国内外形势变化，以内陆开放高地和金融高地建设、民生工程、“两翼”农户万元增收工程等项目为抓手，扩内需、调结构、控通胀、惠民生，不断改善经济发展环境，推动经济社会持续快速健康发展。2010年，全xxxx经济发展取得良好成绩，经济增速再创新高。地区生产总值达到7894.24亿元，同比增长17.1%，是直辖以来发展最快的一年,经济增速居全国第2，西部第1位，连续两年居全国前3位。全市经济结构进一步优化，工业化程度进一步加深。全年第一产业实现增加值685.39亿元，增长6.1%；第二产业4356.41亿元，增长22.7%；第三产业2852.44亿元，增长12.4%。三次产业比重8.7：55.2：36.1；非农产业比重超过90%，较上年提高0.6个百分点；第二产业比重提高2.4个百分点。2010年，全xxxx工业经济总量首次突破万亿元大关，全口径总产值达10332.45亿元，开启xxxx工业发展“万亿时代”。全年工业实现增加值3697.83亿元，同比增长22.9%；占GDP的46.8%，对经济发展的贡献率达到59.1%69 ，工业成为推动全市经济发展的主动力。支柱产业产集群发展壮大。2010年汽车摩托车产业总产值达2781.71亿元，同比增长23.7%，仍是支柱产业中份额最大的产业；笔记本电脑基地建设的快速推进，促进电子信息产业的高速发展，全年总产值达400.90亿元，增长48.1%%，在五大支柱产业中增速最快（见表1）。表1：2010年规模以上工业总产值绝对额（亿元）增速（%）占比（%）规模以上工业总产值9087．9928.6--汽车摩托车2781.7123.730.6天然气是石油化工533.8629.75.9装备制造1655.413818.2材料工业1334.6837.314.7电子信息400.9048.14.4工业结构出现新的可喜变化。一方面体现在工业规模化、集群化程度大幅提高，2010年规模以上工业总产值占全口径工业总产值的比例为88.0%，较上年提高2.8个百分点。规模以上工业企业数达到7130家，较上年增加718家。另一方面体现在工业产业结构的优化，汽车摩托车“一业独大”的局面在逐步改变，2010年汽车摩托车总产值占规模以上工业的比重较上年下降2.5个百分点，其他支柱产业比重均有不同程度的提升，其中装备制造业提高1.9个百分点。2010年，全市金融业取得了长足的发展，存贷款余额较快增长，金融对经济增长的贡献率日益加强。全年金融业实现增加值481.22亿元，同比增长19.8%，占GDP的6.1%；金融业上缴营业税35.79亿元，增长27.4%；金融机构年末存贷额余额达到24613.84亿元，增长23.4%。随着金融资产交易所等7个金融要素市场相继成立，加工贸易离岸结算开始运转，企业上市直接融资规模扩大，长江上游地区金融中心建设正快速推进。一是贷款余额与GDP比例进一步提高，2010年末全市本外币贷款余额10999.87亿元，同比增长24.2%；贷款余额与GDP的比例达到139.3：100，较上年提高3.7个百分点。二是金融资金分布形态进一步优化，2010年末本外币存款余额13613.97亿元，同比增长22.8%；企业存款余额4666.88亿元，居民储蓄存款余额5839.66亿元，企业存款与居民存款的比例达到79.9：100，较上年提高3.1个百分点。三是存贷比突破80%，达到80.8%，较上年提高0.9个百分点，信贷资金“洼地效应”69 进一步显现。四是金融机构加大对中小企业扶持力度，中小企业融资环境不断改善。2010年有72.9%的规模以下工业企业将银行贷款作为融资的主要渠道，占比较上年提高36.3个百分点。4.2.2固定资产投资较快增长2010年，是“十一五”计划收官之年，也是巩固经济复苏势头，在“后危机时代”寻求快突破、上台阶、大发展的关键年。xxxx以“314”总体部署为总纲，紧紧把握“三号文件”等重大政策机遇，以“五个xxxx”、两江新区等建设为载体，抓好各项投资工作，投资力度不减、规模不降，结构更科学、体制更完善，有力地促进xxxx经济结出“累累硕果”，“十一五”精彩收官。2010年，全市上下着力抓好“五个xxxx”、统筹城乡、内陆开放、改善民生等重点工作，全面发力、提速推进，促使投资稳步增长，全年全社会完成固定资产投资6934.80亿元，同比增长30.4%。2010年xxxx投资运行呈现出稳定性较强的特点。尤其是4月以来，投资增速一直保持在30-32%的区间范围内窄幅波动，二季度三个月增势波峰波谷差值为0.3个百分点，2009年同期则为3.1个百分点；三季度三个月波峰波谷差值为0.4个百分点，2009年则为1.0个百分点。四季度三个月波峰波谷差值为1.0个百分点，2009年则为3.6个百分点。各月单月投资完成量相对稳定。3-5月各月当月增量均在500亿元内，6-10月各月增量在500-700亿元之间，最后两月单月增量有所提高，总体保持了一个稳定逐渐上升的态势。全市投资稳步增长有两点支撑因素：第一，中国经济基本面未发生改变。推动中国经济发展的内在本质因素是工业化、城市化、市场化和国际化，宏观经济发展的这些基本面没有发生重大改变。从国家层面看，2009年以来出台了“保增长、调结构”一揽子宏观调控政策，运用财政、税收和货币杠杆以及多项刺激增长手段保证了经济的平稳增长。第二，xxxx发展环境持续向好。xxxx作为西部唯一的直辖市，目前处于历史上最好的发展时期，“三号文件”对xxxx的定位、两江新区设立带来的诸多优惠政策、城市化战略的加速实施、新型工业化和城乡统筹一体化的不断升级、对外开放水平和市场化程度的逐步提高、“五个xxxx”主导下的大型投资项目的全面展开，等等，诸多利好因素形成强大合力，成为带动xxxx投资稳步增长的主轴线。69 全市“城市建设大会战”全面开展。建设与改造项目投资规模在亿元以上施工项目个数为1705个，比2009年同期增加331个。其中，新开工亿元以上施工项目个数为582个，比2009年同期增加240个；完成投资1059.27亿元，增长31.7%，拉动建设与改造项目投资增长9.7个百分点。西永微电园基建工程、轻轨一号线建设等亿元以上政府类重点项目支撑作用显著，重钢环保搬迁工程、渝利铁路建设等新开工亿元以上项目更是成为拉动全市建设与改造项目投资平稳增长的强劲动力。一圈两翼统筹并进2010年，xxxx投资的地区结构继续向经济发展水平相对较低的“两翼”地区倾斜。一小时经济圈全社会固定资产完成投资5155.47亿元，同比增长29.7%，占全市投资比重较2009年同期下降0.4个百分点。渝东北翼完成投资1258.41亿元，增长34.2%，比重由17.6%提高到18.1%。渝东南翼完成投资520.91亿元，增长28.6%。从增长速度看，有25个区县城镇投资增长速度高于全市平均水平，其中增长速度高于40%的有11个区县，多为“两翼”地区。投资增速低于全市平均水平有15个区县，多为“一圈”地区。工业交通双擎助推   在工业化和城市化加速发展的背景下，工业投资一直是xxxx传统投资支柱行业。2010年工业累计完成投资2233.69亿元，同比增长24.6%，占投资总量的32.2%,3月以来各月工业投资占比均在百分之三十以上。其中制造业投资表现突出，完成投资达到1766.29亿元，同比增长27.9%，占工业投资总量近八成。部分制造业行业投资高速增长：通信设备、计算机及其他电子设备投资增长1.9倍，石油加工炼焦及核燃料加工业投资增长1.3倍；医药制造业投资增长1.1倍。另外，采矿业投资176.36亿元，增长13.2%；电力、燃气及水的生产和供应业投资291.04亿元，增长13.4%。   全市交通运输业完成投资758.79亿元，同比增长13.6%，占投资总量的10.9%。高速公路和铁路作为“畅通xxxx”的重要载体，项目建设进展顺利，带动交通投资较快增长。云阳—奉节高速、成渝高速复线等8个高速公路重点建设项目同步推进，全市高速公路投资总量123.60亿元，占整个交通投资的16.3%。渝利铁路、渝万城际铁路、成渝客运专线xxxx段等铁路项目进展顺利，铁路运输完成投资150.86亿元，增长92.0%。69 投资结构三进三退   一是地方投资比重提高，中央投资比重下降。1-12月，全年地方项目投资速度有所加快，在本轮投资增长中发挥着重要作用，累计完成投资6408.83亿元，同比增长31.4%，占投资总量的92.4%，比重较去年同期提高0.7个百分点。新增中央投资项目亦进展顺利，全年新争取到中央预算内投资52亿元，开工2342个项目，中央项目累计完成投资525.97亿元，增长19.4%，占投资总量的7.6%，比重较去年同期下降0.7个百分点。   二是一、三产业投资比重提高，二产业投资比重下降。各区县积极贯彻中央1号文件精神，进一步加大“三农”投入，第一产业累计完成投资264.77亿元，增长33.0%，高于全社会投资增速2.6个百分点，占投资总量的3.8%，比重较2009年同期上升1.0个百分点。第三产业完成投资4246.90亿元，增长31.6%，占比61.2%，较去年提高0.5个百分点。其中，批发和零售业完成投资92.08亿元，增长144.6%，住宿和餐饮业完成投资36.87亿元，增长100.0%；此外，全市还进一步加大对教育、文化等社会事业方面的投入，教育行业投入达121.55亿元，增长10.9%；文化、体育及娱乐业完成投资53.69亿元，增长40.4%。同期第二产业累计完成投资2423.12亿元，增长28.1%，增速比2009年同期下降3.5个百分点，比重下降0.6个百分点。三次产业投资的比重为3.8:35.0:61.2。   三是农村投资比重提高，城镇投资比重下降。随着中央新增投资对农村基础设施和民生领域的倾斜力度不断加大，带动我市农村投资持续快速增长。2010年全市农村累计完成投资591.81亿元，增长64.8%，占投资总量的8.5%，比重较去年同期上升1.7个百分点。同期城镇累计完成投资6342.98亿元，增长27.9%，占投资总量的91.5%。资金来源四大支撑   资金是项目投资的铺垫。2010年，我市争取中央支持和扩大招商引资两手抓，以农村土地交易所、农畜产品交易所、金融租赁公司、私募基金公司、风险投资公司等全国性要素市场和“另类金融中心”69 为平台，拓宽投资资金来源渠道。全市到位资金8557.96亿元，同比增长41.4%，高于同期投资增速11.0个百分点，资金到位率123.4%，项目资金保障程度不断提高。从投资资金来源情况看，内需项目资金的陆续到位使国家预算内资金大幅度增加，到位总量达651.15亿元，增长64.0%。银行贷款政策虽然有所收紧，但总体仍然保持适度宽松基调，信贷支持力度稳定有力，国内贷款到位总量为1747.71亿元，增长45.1%。投资信心的恢复及增强带动企业自主投资增加，自筹资金到位量达3820.15亿元，增长32.6%。商品房销售等因素有效带动其他资金增长，到位总量为2156.49亿元，增长51.6%。国家预算内资金、国内贷款、自筹资金、其他资金四大资金来源占全年全市到位资金总量的97.8%，有力地保障了项目顺利建设。   值得注意的是，资金来源中利用外资涨势尤其突出。截至12月底，全市投资项目利用外资到位资金149.23亿元，增长100.6%，为3年来同期最高增速，高于全部资金来源增速59.2个百分点；占资金来源比重也由去年同期的1.2%提高到了1.7%。4.2.3城乡居民收入及消费上升迅速2010年，全市农民收入呈现高速增长的态势，全年人均纯收入5277元，同比增长17.8%，高出全国水平高2.9个百分点。其中，农民工务工工价提高及就业岗位的增加，拉动工资性收入快速增长，全年人均工资性收入2335元，增长21.7%。随着农村养老保险试点的扩大、农村居民最低生活保障线标准的提高、户籍制度改革一次性补偿的发放，农民转移性收入大幅增加，全年人均转移性收入527元，增长39.1%。2010年农村居民生活水平不断提高，全年人均生活消费性支出3625元，同比增长15.4%。农民“吃、穿、住”等消费较快增长，全年人均食品消费支出1750元，增长13.5%；恩格尔系数为48.3%，较上年下降0.8个百分点；人均衣着消费支出224元，增长12.9%；人均居住消费支出548元，增长34.9%。家电下乡政策效应持续显现，家庭设备消费档次不断提升。全年人均家庭设备用品及服务消费支出为261元，增长24.5%。　　全市城镇居民人均可支配收入17532元，同比增长11.3%。四项收入中，除工资性收入增速（7.7%）较低以外，经营净收入、财产性收入、转移性收入增速均超过20%，分别为24.0%、23.1%和20.1%。我市开展的一系列“送温暖惠民生”工程带来低收入群体收入的较快增长。全年城镇居民10%的最低收入户人均可支配收入为7506元，增长11.1%；最高10%收入户与最低10%收入户的可支配收入比由上年的4.92∶1缩小至4.88∶69 1。全年城镇居民人均消费支出13335元，同比增长9.8%。食品、衣着、居住等八大类消费呈现全面增长态势。其中，人均食品消费支出5013元，增长9.5%；恩格尔系数为37.6%，较上年降低0.1个百分点。得益于医疗体制改革和覆盖全体城乡居民的医保制度的建立，我市城镇居民医疗保健支出增速放缓，全年为1021元，增长3.9%，增速较上年下降8.0个百分点。从以上数据分析，xxxx经济运行良好，投资继续增加，居民收入有所上升，居民购买住宅或进行商业地产投资的需求旺盛，购房能力有所增强。4.2.42011年xxxx经济进入新扩张时期xxxx在中央政府和各省市的大力支持下，在自身不断努力下，年轻的直辖市正以蓬勃的发展势头向世人宣告他的崛起。2010年6月，xxxx直辖13周年之际，两江新区正式挂牌成立将极大地促进了xxxx经济和社会发展步伐，为xxxx更快更高地发展提供了良好的契机。2011年是“十二五”时期开局之年，也是完成“314”总体部署，实现科学发展，加快转变经济发展方式，走民生导向发展之路的重要一年。“五个xxxx”建设、十大民生工程、内陆开放高地和金融中心建设等将继续支撑全市经济持续较快发展。　　综合分析国内外形势，2011年经济发展环境将延续2010年的良好态势。主要表现在：一是国外环境尽管仍具有不确定性，但截至目前为止，美国和欧盟等主要发达经济体继续延续着温和复苏状态；二是随着我国“十二五”时期扩内需、调结构、加快经济发展方式的转变等重大战略性调整，全国区域经济发展格局或将发生重大变化，东部产业转移将加快，西部优势将进一步凸现。三是全市工业化、城镇化、信息化进程将进一步加快，经济发展内生动力依然强劲。“十一五”期间2万多亿投资的综合效应将持续释放，汽摩产业、电子信息、装备制造、化工等支柱产业的发展壮大将保障全市工业继续在健康快速的轨道中运行；“五个xxxx”建设，将进一步提升城市形象，改善发展环境，吸引各种资源要素，促进内陆开放高地、长江上游金融中心的推进；2011年是十大民生工程和“两翼”农户万元增收工程的关键之年，随着民生的改善，居民消费需求进一步稳固，内需进一步增强。　　从不利因素来看，一是货币政策由适度宽松转为稳健，国内信贷规模有可能趋紧。二是食品价格的长期上涨趋势短期不可能扭转，物价上涨压力仍然突出，通货膨胀预期仍然存在。三是房地产和汽车消费调控政策有可能对相关工业和商贸行业的发展带来一定的负面影响。总体而言，2011年全市经济发展将呈现“先低后高再企稳”的态势。69 经过14年直辖的高速发展，依靠良好的经济基础和口岸优势，xxxx国民经济、城市建设、居民收入等都得到跨越式的发展，城市地位快速提升，已经逐渐成长为长江上游经济中心、中国西部桥头堡和领头羊。而其城市价值却被严重低估，随着直辖14年、城市引力、“新特区”、保税港区、五个xxxx建设等各种利好政策的实施，xxxx的城市价值将得到极大提升。4.3xxxx房地产市场概况分析4.3.1政策影响分析近年来，针对国内部分地区房地产投资和价格增长过快，空置房大量增加的情况，国家从宏观上采取一系列强有力的措施对全国的房地产业进行了十分有效的调控。随着房地产市场的快速发展，国家也相继出台一系列宏观调控政策，目标是让我国房地产业步入持续健康发展的轨道，市场规范有序。xxxx结合自身实际，坚决贯彻国家宏观调控决策，采取一系列有效措施，稳定住房价格，调控开发总量，优化供应结构，2010年，我市房地产市场保持了稳定健康的发展态势，总体上保持了“四个基本协调”：房地产开发投资增长与全社会固定资产投资增长基本协调；房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重基本协调；商品房住房供应结构与市场需求结构基本协调；房价增长与经济增长、城镇居民可支配收入增长基本协调。当前，xxxx房地产市场整体是健康的，新出台的房产税政策重点在抑制高端住宅的过度消费，对于快速发展的普通商品房市场基本没有影响；随着“五个xxxx”稳步实施，xxxx经济快速发展，户籍制度改革推进，房地产宏观调控政策的完善，xxxx房地产市场将步入更加健康可持续的发展轨道。新一轮楼市调控政策具体内容主要措施具体内容一、各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度    要立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区,要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格施行问责制,对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任。69 二、完善差别化的住房信贷政策    各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行,一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。三、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策    加强对土地增值税征管情况的监督和检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。四、切实增加住房有效供给    各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度,切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设,抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。五、加大住房交易市场检查力度,依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。    对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为,有上述违法违规记录的房地产开发企业,要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地,各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。:新一轮调控政策解析与展望两次楼市调控对比4.17国十条表述9.29调控措施表述首套房首付比例要求对购买首套住房建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。不分住房大小，一律要求首套贷款首付要30%及以上。第三套及以上住房贷款在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。不分地区，要求各商业银行一律暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款。非本地居民购房非本地居民住房贷款未做明确限制。对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。限购只有后来北京版调控细则中采取限购措施，要求同一家庭在北京只能购买一套住房。对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。问责停留于空泛问责。明确要求地方政府未出台新政细则的要出细则，已经出台细则的要完善。69 4.3.2xxxx经济发展对房地产市场强劲推动2010年，全xxxx经济发展取得良好成绩，经济增速再创新高。地区生产总值达到7894.24亿元，同比增长17.1%，是直辖以来发展最快的一年,经济增速居全国第2，西部第1位，连续两年居全国前3位。全市经济结构进一步优化，工业化程度进一步加深。全年第一产业实现增加值685.39亿元，增长6.1%；第二产业4356.41亿元，增长22.7%；第三产业2852.44亿元，增长12.4%。三次产业比重8.7：55.2：36.1；非农产业比重超过90%，较上年提高0.6个百分点；第二产业比重提高2.4个百分点。近年来，全市经济快速发展，“五个xxxx”的迅猛推进，城市环境大幅改善，基础设施的日益完善，对房地产市场起到积极的刺激作用，购房需求快速释放，企业资金状况不断好转，给房地产开发企业带来年初时难以预见的惊喜与信心，市内各大开发商纷纷抓住机遇，迅速调整开发策略，2010年延续了2009年的全市房地产开发投资于今年11月突破千亿元大关，并以25.9的增幅创全年新高，全年共计完成投资1238.91亿元，同比增长25.0%。4.3.32011年xxxx房地产市场发展支撑因素分析（一）经济发展基本面的持续强化和稳固是助推xxxx房地产市场全面复苏的本质因素推动中国经济发展的本质因素是城市化、市场化和国际化，即便受金融危机的深刻影响，宏观经济发展的基本面却未发生任何改变，也就决定了经济必将较快走出低谷步入复苏轨道。xxxx作为内陆开放型城市，长江中上游地区的经济、金融中心，当前处于历史上最好的发展时期，经济增长的核心动力趋于强化和稳固，不断加速的城市化进程、城乡统筹一体化以及不断提高的对外开放水平和市场化程度，是推动2011年xxxx房地产市场发展的主轴线。从“十五”开始，xxxx经济发展进入新一轮上升通道。十五时期，xxxx经济平均增速达到10.9%，比“九五”时期提高1.6个百分点。进入“十一五”后，xxxx经济发展进一步提速，“十一五”前三年，xxxx经济平均增速达到14.0%。2008年在经济危机影响下，xxxx经济增速有所放缓，但在2009年1季度触底后（9.0%），经济增速开始逐步回升，三季度再次攀升至14.9%，并最终实现全年14.9%的增速。进入2010年，这是“十一五”的最后一年，xxxx69 经济再次得到了巨大发展，令人侧目，全年实现17%的增速，排在全国第二，中西部第一。而在“十二五”的开局之年——2011年，我市经济在“坚持解放思想”和“五个xxxx”的引导下，表现出了强劲的发展势头，为“十二五”开了好头。与此同时，财政收入、工业增加值、社会消费品零售总额、城乡居民收入等宏观经济指标全面向好，为房地产市场全面复苏提供了强劲动力。（二）旧城改造快速推进，城市居住环境大幅提升是刺激xxxx房地产市场需求快速释放的关键因素“宜居xxxx”建设力度加大，主城区拆迁改造加速，导致全市购房需求大幅增长。2009年全市计划投入325亿元，完成主城各区400万平方米的危旧房改造，捎带153㎡万，涉及115个片区。政府拆迁整体购进安置房和货币补偿拆迁户后的新房购置，对全市商品房销售面积提供较大支撑，推动销售面积增速加快。最后是来自于“3.14”总体部署以及《关于推进xxxx统筹城乡改革和发展的若干意见》等一系列重要文件对xxxx的发展定位，提升购房者信心，导致潜在需求的积极释放，推动市场进一步繁荣。以“五个xxxx”建设为载体的迅猛推动，xxxx主城区的城市面貌得到大幅改观，从广告整治到主干道街面整治，让城市亮起来，城市聚集功能和辐射效应强化，城市品牌价值极大提升。（三）市场量跌价升2010年，严厉的楼市调控政策一个接一个出台，但是，庞大的刚需数量以及严重的通货膨胀，全年共销售商品房4314.39万平方米，同比增长7.8%。2010年xxxx主城房价5720元/平米。体现出销售面积小幅上升，销售价格创新高的基本态势。（四）购房档次提升和土地价格上扬是影响xxxx房地产商品房价格上涨的重要因素首先，购房档次提升，目前主城包括万科、恒大、富力等外来品牌带动精装修成品房销售，整体上拉升了销售价格，一环以内大部分楼盘价格均在6000元/平米以上，好一点地段在7000—8000元/平米，带精装修的基本在10000元/平米左右。其次是土地价格上涨，从房地产开发企业购置土地面积与成交价款增速情况来看，购置面积仅增5.4%的情况下，成交价款增长76.9%，土地价格明显上扬，特别是前文所提到的两大“地王”项目，楼面地价均达到3000元/平方米以上，对周边区域甚至全市的房价上涨均已起到一定的催化作用。69 4.3.4xxxx房地产市场总体分析4.3.4.1xxxx商品房市场投资分析2008—2010年xxxx房地产投资情况数据来源：国家统计局研究中心整理2010年第三季度xxxx完成房地产投资415.42亿元，与2009年同期相比增长了25.62%，低于全国市场平均增长水平约5个百分点，同比也达到了近几年来的较低值，较2季度约低20个百分点，整体看，xxxx房地产投资增长良好，xxxx房地产投资占全国市场的比呈现波动性增长的特点，最低占比为2.73%，随后在09年4季度占比达到了4.24%的高点，2010年3季度占比为3.02%，为1年来的中间值，但相比2009年同期占比增长较稳定，这说明xxxx房地产投资在全国平均水平来看增速良好，呈现稳步上扬的态势，走在全国的前列。从投资增速来看，xxxx短期增速较全国平均水平更加稳定，波动性略小，2010年xxxx短期投资增速小于全国平均水平，3季度xxxx房地产投资环比增长7.95%，较全国水平增长幅度高约3.3个百分点。从长期增速看，xxxx房地产投资增速保持在全国平均水平之上，房地产投资发展较全国平均水平更加良好，同时从图上看，xxxx长期增速保持更加稳定的走势。3季度xxxx同比增长与全国水平相比增速有逆转的趋势，曲线转变为下行通道。从图上看，同比增速的低点都出现在去年2季度，随后随着刺激性政策的深化逐步渗透，房地产投资增速迅速增长，使得房地产的投资增长上升到了新的高度，本季度xxxx同比增速有较大幅度所回调，xxxx房地产在房地产调控政策的影响下吸引投资的能力有阶段性调整。69 2008—2010年xxxx房地产投资增速数据来源：国家统计局研究中心整理2008—2010xxxx住宅投资情况数据来源：国家统计局研究中心整理2010年3季度xxxx住宅投资279.56亿元，占房地产投资的比重为67.3%，可见3季度xxxx住宅仍为xxxx发展最快的投资物业，较去年同期增长27.24%，低于全国平均水平约5个百分点，整体看，xxxx住宅投资增长较xxxx房地产投资增长更加良好，增速更加迅猛，在xxxx加快城市化的进程中，我们认为xxxx住宅投资增速还将在较长的时间内保持快速良好的增长。69 2008—2010xxxx住宅投资增速数据来源：国家统计局研究中心整理从住宅投资的增速变化看，短期变化较大，变化区间较宽，但与全国水平比较看，变化范围略小，环比震荡更加平稳，整体增长较全国水平更好。从长期增速看，xxxx住宅投资在一年内保持了良好的增长，同比增长水平在去年2季度达到了最小值，可见进入2009年在金融危机的影响下，房地产受到了较大的影响，同比增长迅速放缓，随后在中国政府大力的刺激性经济政策推动下，市场流动性充裕，融资环境发生了巨大的转变，企业获得了更加良好的资金支撑，从而使得住宅投资迅速走高，在09年4季度住宅同比增长超过了40%，进入2010年3季度同比增速出现了波动上扬的态势，较上季度增速下降了约29个百分点，保持了较稳定运行。4.3.4.2xxxx商品房市场供需关系分析69 2008——2010年xxxx房地产市场供需关系数据来源：国家统计局研究中心整理从xxxx房地产市场供销关系看，xxxx商品房销供比基本处于0.8-3.5之间，平均销供比处于1.5以上，而全国商品房销供比比xxxx要小，xxxx商品房销供比始终处于全国水平之上，这说明xxxx房地产市场销售增长快于供应量的增长较多，销供比略高，尤其是在去年xxxx房地产疯狂上涨阶段使得销供比大幅脱离理性区间，从xxxx商品房和住宅的销供比看，住宅大多数区间均处于商品房之上，这说明xxxx住宅是带动xxxx销供比走高的主要的力量，同时在销供比上升的阶段中，住宅销供比较商品房销供比增加的幅度也逐步走高。因此住宅是使得xxxx销供关系是否合理的主要制约因素，3季度住宅供销比达到了2.57，商品房供销比也达到2.41，这说明住宅供销比走势加快，供需关系失衡，同时高出全国供销比约32%，可见xxxx销售相对更加旺盛，市场平衡性更差。从xxxx房地产市场供需变化趋势比较看，竣工面积和销售面积周期性基本相当，季节性影响也基本一致，但供应量的短期趋势看，变化幅度较大，稳定性较差，在去年房地产走势相对低迷的时期，供应量短期出现了环比的持续走低，这说明在房地产景气程度较低的时期，开发商推盘意愿下降，延缓工期的主观性和客观性都较高，从而促使市场呈现出供应短缺的迹象，从而达到拉升房地产价格促使房地产步入增长的轨道。3季度短期趋势看，销售面积增速滞后于竣工面积，但从长期趋势来看，在调控政策影响下，销售面积虽未受到实质性的影响，但仍有所回落，在1年后首次出现了销售面积的增速低于竣工面积，我们认为随着后期仍将可能更加严厉的常态化调控政策xxxx房地产市场还将面临较大的不确定性。69 2008—2010xxxx房地产供需变化趋势数据来源：国家统计局研究中心整理4.4xxxx主城区房地产市场分析4.4.1主城区房地产市场供应分析2008—2010年主城区各季度商品房新增供应量数据来源：国家统计局研究中心整理69 从商品房新增供应量看，2010年连续2个季度表现出供应持续增长的趋势，这符合我们前期的预测，4季度供应量达到了630.81万平方米，仅次于2季度，环比小幅回落1.57%，连续保持高位运行趋势，2010年全年新增供应2096.28万平方米，较去年同期增长14.15%，也符合我们队今年供应量将呈现稳定增长的预测。整体看，2010年全年xxxx主城区供应状况增长稳定良好。2008—2010年主城区各季度商品房新增供应量增速趋势数据来源：国家统计局研究中心整理从供应量的增速趋势看，呈现出较长周期的特点，主要浮动范围保持在-20%-40%之间，波动性较大，仅仅08年3季度同比增速超过了100%，3季度xxxx供应量呈现稳定反弹的形式，同比增幅约20%增长稳定健康，同时从图形看，同比增速下基本结束下降通道，曲线表现趋于健康稳定，由此也可以看xxxx供应量同比增速有逐步收窄的趋势。这说明xxxx商品房市场供应有逐步更加稳定发展的趋势，增速波动性有望逐步减小，从而保持供应量的平稳，在价格逐步走高和房地产开发进入更加成熟的时期后，供应量大幅度波动不利于开发商资金链的控制，也不利于供求关系的稳定发展，从而容易造成交易市场的不稳定以及促使市场空置面积的继续上扬。因此我们认为供应量将更加稳定的发展，从而使得xxxx房地产价格继续保持平稳增长的趋势。4.4.2主城区房地产市场需求分析从商品房的供销关系发展趋势看，二者出现了巨大的差异，形成了相反的发展方向，表现出反周期的特点。但进入2010年以后，二者出现了一致的走势，从图上看，二者方向一致，同时二者的差异也较小，出现了共同趋稳的走势特点。69 本季度调控政策的作用逐步消失，成交和供应双双稳定上扬，但二者的差异略有扩大，成交面积增速低于供应面积的增长，这主要由于2009年3季度销售市场已经进入爆发性增长的季节，成交量创下新高，技术较高，同时2010年4季度前期受到调控政策的作用相对较大，成交量较小，4季度整体呈现成交量前低后高的特点，因此随着政策力量的逐步下降，成交量快速拉升使得成交量保持了较好的增速，但在3季度末4季度初，宏观调控政策相继出台，2011我们认为调控政策或将进一步严厉,政策针对性和可操作性进一步完善。2008年4季度—2010年4季度xxxx主城区商品房供销关系发展趋势数据来源：国家统计局研究中心整理2008年3季度—2010年4季度xxxx主城区商品房销供比发展趋势数据来源：国家统计局研究中心整理从商品房的销供比发展趋势看，在08年3,4季度，销供比处于低位运行，该时间段供应量快速增长而销量却出现了大幅度的下滑，这主要是在金融危机的影响下，市场预期变化剧烈，开发商资金链也受到了巨大的压力，从而加快了推盘的速度，而市场在经济和预期发生改变的情况下销量出现下降，但进入2009年后出现了报复性的反弹，随后逐步稳定，保持在1.0-1.5之间，结合前面全xxxx的分析看，主城区销供比较全xxxx69 相对较低，说明xxxx主城区销供关系相对更加合理，本季度销供比1.05，再次有所回调，我们认为在这一趋势下，后期调控力度加强将使得xxxx房价增长速度得到有效的控制。4.4.3主城区房地产市场成交量分析2010年4季度主城区成交面积663.98万平方米，环比增长12.34%，增幅较去年同期同类指标回落约6个百分点；较去年同期回落4.71%，较上一个季度明显好转。从季度数据看，4季度内形成了本年度最大值的快速上升的趋势，与上一个季度形成了相反的走势，这说明调控政策未起到了预期的作用，也说明宏观调控政策对主城区的影响较全xxxx更大。2008—2010年xxxx主城区各季度商品房成交量数据来源：国家统计局研究中心整理2010年4季度主城区成交金额457.1亿元，环比增长28.55%；较去年同期同类指标下降幅度较大，同比增长36.82%，较去年同期同类指标约下降100个百分点，本季度再度呈现同比增长幅度下降的趋势，从图上看，结束从2009年2季度以来的震荡下行的格局。在两江新区的带动下使得xxxx房地产注入了新的发展题材，也使得几个区域价格出现了大幅增长，尤其渝中区、北部新区价格突飞猛进，但新的调控政策和信贷政策的力度明显更加严厉，尤其是xxxx将推出房地产税政策，预期2011成交量将受到政策的较大抑制性作用，因此我们认为2011成交量环比将有所下降。69 从商品房成交量的发展趋势看，在2008年成交金额和成交面都表现为下降的趋势，但成交金额下降幅度快于成交面积，在随后的增长中，成交面积也快于成交金额的增长，在去年2季度成交面和成交金额增速发生了交叉，从市场看，该时点是去年价格调整结束的时点，在成交面积的增长下，市场逐步活跃，开发商开始了大力推动价格的增长，从而使得3,4季度成交额同比快速拉升，顺利反超成交面积，在价格增长的过程中，购买力逐步受限，成交增速明显下降，4季度成交量再度下行的趋势，尤其预期2011年初出台房产税政策，同时成交金额的增速明显快速成交面积的增速，另外在下行趋势中，成交金额增速始终保持正的增长，这也是xxxx房价始终保持上涨调控作用不能较好发挥的重要原因。2008—2010xxxx主城区各季度商品房成交量发展趋势数据来源：国家统计局研究中心整理2009年2季度—2010年3季度xxxx主城区住宅成交量发展趋势69 数据来源：国家统计局研究中心整理4.5xxxx土地市场分析4.5.1土地成交量及其发展趋势分析2008年—2010年xxxx主城区土地市场交易面积和建筑面积数据来源：国家统计局研究中心整理2010年4季度共计成交土地57宗，较去年同期上涨幅度较大，上涨超过50%，较3季度也放量较大，增加16宗，平均单宗成交土地面积环比也出现了小幅增长，但较去年同期下降23%，为近三个季度平均单宗面积最大值。成交土地面积392.18万平方米，环比上升41.12%，全年土地成交状况相对平稳，变化范围较去年同期大幅度缩小，同时整体较去年同期相比土地市场在政策高压下出现了大幅回落，一方面宏观调控更加严厉对土地违反的处罚力度加大，使得土地购置到土地开发时间缩短从而加大了开发商资金的要求，另外在二级市场调控政策趋势逐步趋紧的状况下开发商对房地产市场中期预期发生改变。69 4季度成交土地建筑面积416.1万平方米，环比下降36.10%，同比下降了31.82%，大幅低于土地面积的同比增长，这说明4季度成交土地的平均容积率大幅下降，造成这一变化的原因主要是4季度成交工业土地占比继续保持大幅上升的趋势。本季度平均单宗建筑面积为7.3万平方米，较上季度下降20%，同比更是下降56.93%。土地建筑面积表现出全面下降的态势，说明市场预期在政策的调控下已经发生了较大的转变，由于土地市场的指标最终将转化为二级市场供应的变化从而影响销售市场供需和价格，因此我们认为后期房地产市场将有所调整。2008—2010年xxxx主城区土地市场成交金额状况数据来源：国家统计局研究中心整理2010年4季度土地成交金额164.44亿元，环比大涨225.14%，同比上涨30.77%，上涨幅度超过成交土地面积的上涨幅度，这主要由于工业用地本季度占比再次大幅上升，同时在房地产价格高企，宏观调控政策逐步加强，国土部多次加大对土地的调控力度，也使得地方政府土地储备机构推地的力度暂时放缓，土地供应结构发生较大的改变。从图上看，土地成交金额走势依然乐观良好，这说明开发商对房地产发展长期仍然保持乐观的态度，虽然土地调控政策更加严厉，房地产调控政策更是空前，但开发商投入土地的资金并没有出现大幅直线式的下降。从土地市场的成交量长期发展趋势看，成交面积和成交建筑面积走势基本保持一致，但成交建筑面积的走势整体好于成交面积，但波动性也略大，从图上看，2009年时土地价值增长最快的一年，成交金额和成交面积的敞口迅速扩大的趋势十分明朗，进入2010年后，而差距有快速的下降，同时成交面积和成交建筑面积也呈现快速靠拢的趋势，3季度三者同比差距大大减小，也成为两年来增速最低的季度，预期在4季度这一趋势将开始反转。从成交金额的发展趋势看，特点更加突出，去年出现了高增长，同比增幅最高接近10倍，可见交易活跃，土地投入巨大，地王频频出现，而3季度成交金额同比继续表现出了快速的下降，但下降势头放缓，下降的能量逐步走弱。69 2009—2010xxxx主城区土地市场成交量长期发展趋势数据来源：国家统计局研究中心整理2008—2010年xxxx主城区土地市场成交溢价趋势数据来源：国家统计局研究中心整理从土地市场成交的溢价趋势看，在2009年以前受金融危机的影响，土地市场交易清淡，同时溢价水平走低，连续三个季度土地溢价为0，进入09年2季度后在刺激性经济政策的渗透下，房地产进入高速疯长的轨道，开发商资金逐步充足，同时信贷的支持也使得房地产拿地进入快速发展的周期，从而使得土地市场地王再次频频出现，土地溢价迅速拔高，在09年3季度土地溢价近30%，较08年最高溢价超出了约20个百分点。进入2010年后尽管房地产调控政策更加严厉，但xxxx两江新区等利好政策下，土地市场溢价依然较高，这说明开发商对xxxx69 未来经济发展和房地产的长期趋势保持了较高的认同度。4季度土地溢价快速拉升，成为2年多来的最大溢价，这主要是由于本季度北部新区土地出让较多，溢价较高。4.5.2主城土地市场成交价格及其趋势分析2008—2010xxxx主城区土地市场成交均价情况数据来源：国家统计局研究中心整理2010年4季度土地成交均价279.53万元/亩，环比大涨130.4%，在3季度呈现出震荡式下降的趋势后，本季度出现了大幅度的回升，成为一年来土地价格的新高，这主要还是由于住宅等其他性质用地的占比快速拉升的因素，同比上升6.81%，上升增长有扩大的趋势，这一方面是由于成交结构的影响，同时也是由于2009年增长过快所致。4季度楼面价格3951.93元/平方米，保持大幅上涨的走势，在土地集约度越来越高的情况下，我们认为主要是受到居住、商业土地楼面价格快速增长的影响较大。从图上看，除本季度外，前三季度楼面价格整体表现较为良好，波动性较低，整体保持在1500元/平方米左右。从土地市场土地均价和楼面均价的发展趋势看，4季度2曲线呈趋稳回升态势，快速下降的势头得以遏制，整体看，楼面价格的走势相对平稳，而土地价格受到的影响更加剧烈，这和政策以及成交土地的板块、供地的策略等都有较为密切和复杂的关系，但楼面价格稳中大幅上涨表明xxxx土地市场整体表现较为良好，发展前景光明。从图上看，2者在09年4季度达到了峰值，进入10年后开始放缓，进入2季度在政策的打压下，2者加速回落，土地价格下降更快，3季度房地产市场开始恢复性反弹，4季度延续恢复性上涨态势，土地市场也开始止跌企稳。69 2009—2010年xxxx主城区土地市场成交均价发展趋势数据来源：国家统计局研究中心整理4.6xxxx房地产业发展前景分析4.6.1“五个xxxx”发展计划的实施正逐步将xxxx建设成为宜居城市xxxx主城坐落在长江与嘉陵江的交汇处，四面环山，江水回绕，城市就建在这山水之间。山给xxxx城以雄浑的气度，水给这里带来了不尽的灵气，大自然的神奇造化给这座城市带来的无限魅力。整个城市建筑依山傍水，层叠错落，别有意味。夜晚，现代化建筑鳞次栉比、灯火辉煌、气势磅礴，整个渝中半岛恰似一艘夜航在水中的巨轮。与其他平原城市相比，xxxx的江水绵延曲折，江岸线更具魅力，充满韵味。xxxx山水楼盘的价值越来越被人们重视。近些年，掀起了滨江、滨湖、山居楼盘开发热潮，市场上出现了一大批高质量、高品位的山水楼盘。新的山水楼盘讲究建筑与自然生态的融合，讲究观景、亲近自然。同时楼盘品质更为优秀，建筑更具档次，给城市居民提供了和谐、恬静、温馨的居家场所。4.6.2房地产业在国民经济中的支柱地位日益稳固，产业发展处于上升期69 2003年，国家作出把住宅业培育成我国新的经济增长点和消费热点的决定，我市历来十分重视房地产业的发展。通过多年培育，房地产业开发投资占全社会固定资产投资的1/4，房地产行业已成为拉动我市经济和投资增长的支柱产业；从消费看，住房与汽车、教育等已成为新的消费热点，这种支柱产业和消费热点的地位和作用，将为我市房地产业在未来一段较长时期内的持续快速发展奠定坚实的基础。4.6.3城市化进程的加快将为房地产业发展带来良好的发展机遇xxxx作为一个城市化水平还比较低的直辖市，在未来相当长的一段时间内，提高城市化率将是一项重要任务。目前，我市的城市化率为51%，按照建设一小时经济圈及城乡统筹试验区的要求，预计在2020年xxxx城市化率将达到70%左右，每年将有50－60万农村人口因城市化转为城市人口；xxxx现有城市居民人均住房建筑面积水平为20平方米（根据xxxx统计年鉴，按常住人口测算，但按xxxx政府工作报告该数据为24.3平方米/人，由于统计口径不同形成数据不统一），同时，根据xxxx城市发展相关规划，到2020年将达到人均住宅面积35平方米的目标，因此从2007－2020年平均每年将有3000多万平方米的新增住房需求。为实现这一目标，我市计划将主城区幅员面积从上一轮规划的600平方公里扩展到本轮规划的2737平方公里。城市范围的拓展，城市化率的提高，城市居民住宅标准的提高将为我市房地产行业的持续发展奠定坚实的需求基础。4.6.4中央“把xxxx建设成为长江上游经济中心”的定位为房地产业发展创造了良机xxxx作为西部唯一的直辖市，在资金、项目、政策等多方面得到国家的大力支持和帮助。直辖13年来，xxxx的城市竞争力、吸引力已得到较大提高，对周边地区的辐射与带动作用逐步增强。随着我市的加快发展，xxxx作为长江中上游经济中心的作用将进一步发挥，已成为xxxx经济支柱产业的房地产业也必将获得更多的发展良机。4.6.5基础设施建设提速和环境友好城市建设的推进为房地产业的蓬勃发展奠定了良好基础完善的基础设施是房地产业发展的基础。“十一五”期间，我市基础设施建设全面提速，“4小时xxxx”、“8小时周边”通达工程、“半小时主城”畅通工程顺利推进69 ，机场、铁路、港口、轨道、桥梁的建设从水、陆、空搭建了与市外地区的直接联系通道，降低了市内交通成本，城市扩展提速，为房地产业的蓬勃发展奠定了良好基础。另一方面，我市十分重视对xxxx这座老工业基地城市的环境净化与保护，“蓝天”、“碧水”、“绿地”、“宁静”四大行动的加速推进使xxxx的人居环境得到较大改善，“十一五”期间，我市将继续推进这四大工程，我们有理由相信，xxxx的山水一定会更加美丽，她的独特魅力将会吸引更多的人士到xxxx置业、定居。4.6.6把xxxx建设成“国际大都市窗口”及“全国宜居环境典范”将提升xxxx城市价值根据国家及xxxx城市发展规划，xxxx提出建设“国际大都市窗口”及“全国宜居环境典范”发展定位，围绕CBDzzz片区打造、城市交通发展、茶园新区建设和xxxx商圈、南滨路重新打造建设。大山大水大城市，是对于xxxx的最好描述。xxxx在最大限度上代表了大xxxx：背靠南山，享有两江四岸资源，再加上zzzCBD，给南岸提供了最好的自然资源。经过了几年的积蓄，xxxx下大力气打造交通枢纽，将轻轨下地，很好地保护了城市景观的同时，也把噪声和光污染交给了大地，给xxxx的一步发展留下了很大锐余地，这在整个xxxx都是绝对领先的。在几个主城区中，南岸可供开发的土地供应最大也是一个主要的原因，xxxx万达广场、上海城、协信城，共同打造了一个巨大的商圈舞台，xxxx的商业不仅在数量上快速提高，在质量上也必将得到极大提升。由于商务、商业和生活配套齐全，中心物业是百姓的天堂，生活和工作在这里，可以最大限度地降低生活成本，宜居南岸将逐步变成现实。第五章项目合法性评价项目已提供的资料有：lxxxx人民政府印发关于加快主城区危旧房改造实施意见的通知（渝府[2008]36号）lxxxx人民政府印发关于加快主城区危旧房拆迁补偿安置工作知道意见的通知（渝府[2008]37号）lxxxx人民政府印发关于加快主城区危旧房改造拆迁安置房建设有关意见的通知（渝府[2008]38号）69 lxxxxxxxx人民政府关于加快主城区危旧房改造的实施意见（南岸府发[2008]106号）第六章拆迁内容、规模及进度计划6.1拆迁内容和规模拆迁地块位于xxxxxxxx，东邻宏声路，南靠xxxx转盘（xxxx百货），西邻原西南大饭店，北邻玛瑙花园。本项目涉及拆迁土地面积17.59亩，总拆迁面积为20693.25平方米，其中住宅12926.76平方米，非住宅7766.49平方米，是规划的商住区，交通便捷，基础设施齐备。本项目紧邻xxxx转盘，地主xxxx金融中心核心区域，周边有zzz、百盛、建马特等大型商业结构，银行、超市等配套设施齐全，加之枢纽工程的开通，享有得天独厚的便捷交通和繁华商贸环境，拥有绝大的区域发展价值和前景，适宜建设以商贸居住为主的综合型沿江高档社区6.2项目进度计划本项目建设期拆迁整治工作计划1年完成，销售及回款期3年，其中：2011年开始拆迁整治工作，1年内完成旧城改造任务。第七章投资估算及资金筹措7.1投资估算7.1.1编制依据1、《全国统一建筑工程基础定额xxxx基价表》（2008年）2、《xxxx建筑工程预算定额》（2008年）3、《xxxx建设工程费用定额》（2008年）69 4、xxxx人民政府印发关于加快主城区危旧房拆迁补偿安置工作知道意见的通知（渝府[2008]37号）5、xxxx人民政府印发关于加快主城区危旧房改造拆迁安置房建设有关意见的通知（渝府[2008]38号）6、《xxxx城市房屋拆迁管理条例》7、《xxxx人民政府关于印发xxxx城市房屋拆迁费额标准的通知》渝府发[2002]92号8、《关于主城区危旧房及城中村改造兑现优惠政策相关事宜的通知》（渝财建【2010】136号）9、建设工程配套使用的取费标准和相关文件10、相关类似工程实际工程费用11、建设单位提供的有关设计、合同及政府部门批复资料12、xxxx颁发的有关建设方面的税费文件13、其它相关资料7.1.2投资估算范围本可行性研究的范围包括拆迁面积20693.25平方米（有证总面积17798.96平方米，无证面积2894.29平方米）的拆迁补偿各项费用及安置费用以及发生的管理费、财务费用等。7.1.3投资估算的内容土地拆迁整治费测算表　序号项目数量标准 金额（万元）估算依据一、拆迁规费1住宅搬家补助费165户1000元/户×1.524.75xxxx城市房屋拆迁费额标准2住宅提前搬迁奖励费165户40元/户.天×45天29.7公告期按45天计算3住宅提前搬迁特殊奖励费165户15000元/户247.5xxxx城市房屋拆迁费额标准4非住宅搬家补助费7766.49㎡40元/㎡31.07xxxx城市房屋拆迁费额标准5非住宅提前搬迁奖励费门面4182.49㎡20元/㎡.天×45天376.42xxxx城市房屋拆迁费额标准其他3584㎡10元/㎡.天×45天161.286非住宅提前搬迁特殊奖励费门面4182.49㎡10000元×5%209.1245按照xxxx主城区危旧房拆迁补助奖励标准估算其他3584㎡3000元×5%53.76按照xxxx主城区危旧房拆迁补助奖励标准估算7住宅临时过渡费165户6000元/户99　非住宅临时过渡费77666.49㎡200155.33　69 小计　　1387.93　二、房屋附属设施补偿费1分电表1655008.25xxxx城市房屋拆迁费额标准2分水表1655008.25xxxx城市房屋拆迁费额标准3总电表20600012.00xxxx城市房屋拆迁费额标准4总水表2010002.00xxxx城市房屋拆迁费额标准5天然气165260042.90xxxx城市房屋拆迁费额标准6闭路1654006.60xxxx城市房屋拆迁费额标准7电话16575.001.24xxxx城市房屋拆迁费额标准8变压器330000090.00　9住宅安装补偿费11961.96㎡×60%200元/㎡143.54按拆迁有证住宅的60%10非住宅安装补偿费5837㎡×60%150元/㎡52.53按拆迁有证非住宅的60%小计　　367.31　三、安置费1住宅补偿费11961.96㎡7000元/㎡8373.37xxxx城市房屋拆迁管理条例住宅无证补偿费964.8㎡450元/㎡43.42　2营业用房补偿费4182.49㎡20000元/㎡8364.98xxxx城市房屋拆迁管理条例其他非住宅补偿费3584㎡6500元/㎡2329.60xxxx城市房屋拆迁管理条例3空地补偿5亩100000元/亩50xxxx城市房屋拆迁管理条例小计　　19161.37　四、拆迁申办和其他费用1拆迁评估费　　50　2住宅拆迁代办费12926.76㎡25元/㎡32.32　3非住宅拆迁代办费7766.49㎡35元/㎡27.18　小计　　109.50　总计　　　21026.12　经测算土地拆迁安置补偿费为21026.12万元7.1.4投资估算结果●拆迁安置费：21026.12万元●整治费：按照拆迁面积20693.25平方米，每平方米45元进行估算，估算结果为93.12万元（主要指房屋拆迁出渣及所需安全设施费用）●土地储备证办理费、强拆、办公、公证、项目推广招商等管理费及不可预见费用：按拆迁安置费用的2%估算为422.38万元l建设期利息用1206.15万元l项目总投资22747.77万元详见附表《投资计划与资金筹措表》69 7.2资金筹措本项目总投资22747.77万元，其中业主自筹5747.77万元，占项目总投资的25.27%，申请银行贷17000万元，占总投资的74.73%。7.3资金使用管理计划项目资金按照项目期限及进度合理安排，并按企业会计制度有关管理办法管理和使用资金。第八章还款能力评价8.1还款来源本项目还款来源主要为可出让土地招拍挂收入和相关财政返还收入安排。8.1.1土地基本情况1、城市规划情况根据xxxxxxxx组团分区控制性规划，地块面积为11293平米，规划容积率为8.5，规划建设规模为95990.5平方米（其中商业16397平米，住宅79594平米）。2、区域位置地块地处xxxx，东邻宏声路，南靠xxxx转盘（xxxx百货），西临原西南大酒店，北往玛瑙花园，是规划的居住区，交通便捷，基础设施齐备。本项目区域位置非常优越，由于本项目所在区域目前属旧城区，地产开发商直接拆迁难度大，一直未能实施；因此本项目实施后，该片区必将成为商家与房地产商争夺的黄金地段。8.1.2可出让土地出让收入通过调查，由于项目所在地紧邻xxxx商圈，位于xxxx商圈可供地块极为稀缺，近3年来均无成交案例，而位于响水路的xxxxxxxx组团D分区D13-14号宗地2007年10月成交价达1082万元/亩，D12-1-2/01号宗地2008年6月成交价达567万元/亩。位于南滨路（zzz段）zzz组团C分区C1-C4、C6-C9、C11、G1号宗地2007年11月成交单价达885万元/亩。69 位于响水路的D13-14、D12-1-2/01号宗地与本项目相比，本项目距xxxx商圈较近，但享有xxxx商圈多重景观资源。本项目由于地块面积小，地处商圈中心位置，交通区位优势明显，项目以市场单价1779万元/亩（楼面地价在3137元/平方米，类似主城核心位置地段3000元/平方米左右）在2012年上市，市场易接受。本项目可供出让用地部分价格，包括出让金收入3774.03万元（已扣除农业土地开发资金），地价单价1500万元/亩，即土地综合单价为1722.91万元/亩，合计总地价29170.58万元。项目土地总价值较高，一次性出让取得收入较难实现，通常可将地块一次性出让后分期支付地价款方式易引起开发商的开发购地意愿，按照项目开发进度，同时考虑转让的时间，该收入在四年内陆续收回，具体情况见附表《收入估算表》。8.1.3财政返还收入根据《关于主城区危旧房及城中村改造兑现优惠政策相关事宜的通知》规定，主城各区政府及市级储备机构实施拆迁的危旧房改造项目，其土地出让后产生的土地出让金全额返还；城市配套费在扣除教育配套费、轨道建设、电力管网下地、社区文化建设、宜居xxxx建设五个专项资金后全额返还；人防费和建设工程规划综合费全额返还。其中土地出让金（已扣除农业土地开发资金）：（16397*450/10000+79594*500/10000）*0.8=3774.03万元城市配套费：(16397+79594)*(290-20-30-15-4-16)/10000=1967.82万元人防费及规划综合费：[（45+4.5）*16397+（45+2）*79594]/10000=455.26万元8.2项目评价8.2.1利息该项目按照3-5年期贷款基准利率上浮10%的7.1%计算，按年计付利息，总利息为4398.90万元。8.2.2盈利能力分析69 项目业主为政府授权投资者，代表政府实施一级土地开发，按照国家税务局（1993）149号文规定及相关解释，一级土地开发收入免征营业税及附加费。项目可获得利润5653.12万元。投资利润率=开发利润/总投资=5653.12/22747.77=24.85%详见附表；全部投资项目财务净现值、财务内部收益率、投资回收期财务净现值:NPV=752.06万元（ic=7%）财务内部收益率：IRR=8.35%投资回收期：Pb=[累计净现金流量现值开始出现正值期数-1]+[上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值]=3.73年（含建设期）详见附表项目投资现金流量表；从上述评价指标可知，项目具有较好的经济效益。8.3贷款偿还能力分析1、还款期项目按建设期第1年贷款17000.00万元，建设期为1年，同时第3年开始销售回款，第3、4年年未分别偿还贷款6000、11000万元，还款期为269 年。贷款利率按三至五年（含五年）基准利率上浮10%执行，建设期利息为1206.15万元。项目总利息4398.90万元。2、偿还能力分析（1）利息备付率利息备付率=利息前利润/当期应付利息费用，按整个借款期计算：利息备付率=（4398.90+29607.04）/4398.90=7.73，说明利息偿付的保证度较大，偿债风险小。（2）偿债备付率偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息资金，按整个借款期计算：偿债备付率=（4398.90+29607.04）/（17000+4398.90）=1.59，表明项目具有较好的偿债能力。8.4不确定性分析不确定性分析包括盈亏平衡分析和敏感性分析，由于项目为非生产性项目，因此只需对敏感性进行分析即可。敏感性分析考虑基础设施工程费用、土地成本、出让价格等因素变化，将对项目的财务内部收益率产生不同程度的影响，本报告对上述因素在±10%变化幅度内进行了敏感性分析，结果详见敏感性变化曲线。因素变化情况敏感性分析结果财务净现值（万元）财务内部收益率动态投资回收期基本方案￥752.068.35%3.73年土地出让收入变化下降10%-￥1,239.684.71%3.84年下降5%-￥243.816.56%3.78年基本方案￥752.068.35%3.73年上升5%￥1,747.9310.11%3.68年上升10%￥2,743.8011.83%3.63年拆迁整治成本变化减少10%￥3,141.3713.08%3.60年减少5%￥1,946.7110.63%3.66年基本方案￥752.068.35%3.73年增加5%-￥442.596.23%3.79年增加10%-￥1,637.254.24%3.85年财政返还收入变化下降10%￥279.297.51%3.75年下降5%￥515.677.93%3.74年基本方案￥752.068.35%3.73年69 上升5%￥988.458.77%3.72年上升10%￥1,224.839.19%3.71年从敏感性变化曲线可知，对项目财务效益影响程度分别为：土地出让价格、拆迁整治成本和财政返还收入，当其他指标不变，前两指标对项目的影响较大，项目在运作过程中要严格控制好拆迁整治成本，把握土地出让时机；其他因素变化时对项目财务影响较小。项目敏感性分析表明，项目抗风险能力比较好。8.5评价结果相关的主要财务指标如下：1、利息保障倍数7.73，大于2；2、偿债备付率1.59，大于1.2；3、贷款偿还期为3.48年，小于贷款期；4、银行利息收益为4398.90万元；5、项目产生利润5653.12万元。69 6、项目投资内部收益率8.35%。计算结果表明，该项目可获得较好的经济效益，贷款偿还期略小于贷款期，同时利息保障倍数和偿债备付率均较好，同时可获得利润5653.12万元，因此可以保证银行本金在顺利按时回收的同时，银行也可以获得较高且风险较低的利息收益。第九章项目风险评价9.1风险因素分析9.1.1政策风险根据我国现有的社会状况和发展趋势来看，国家不会改变对经济发展大力支持的政策，同时西部大开发是我国向前发展的战略步骤，而xxxx处于中西部发展的核心地位的直辖城市，而xxxx对危旧房改造的政策不会发生大的变化，对项目的政策保持稳定，因此可以判断，国家的政策是持续的、稳定的，xxxx项目政策是持续稳定的，同时该项目涉及拆迁补偿和房地产市场，该系列政策在今年发生了较大的变化，因此在未来1-2年的时间内不会发生较大的改变，所以对该项目来讲，政策风险需要引起足够重视。但是，由于xxxx城市发展的阶段、不合理需求所占比重和房价水平都不属于宏观调控的重点地区，近期房地产市场宏观调控政策短期会有一定影响，但由于xxxx房地产市场是一个刚性需求和本地需求占主导的特征，因此调控新政对xxxx房地产市场的影响相对有限，同时项目抗政策风险的能力较强。9.1.2社会风险我国当前在发展中维持社会稳定，改革开放以来，党和政府对在高速发展中维持社会稳定的问题给予了充分的重视。我党坚持把发展作为主题，把结构调整作为主线，把改革开放和科技进步作为动力，把提高人民生活水平作为根本出发点，不断推动经济发展和社会进步。始终注意处理好改革、发展、稳定的关系，正确认识和处理人民内部矛盾，始终保持社会的安定团结。因此社会稳定是不容置疑的，所以社会风险较低。69 9.1.3资金风险根据国家宏观调控政策的要求，金融机构有进一步上浮利率、提高贷款门槛、规范政府融资平台贷款条件的可能，所以，建设过程中将会存在一定的资金财务风险，在项目建设中应充分考虑自筹资金与金融贷款结构的合理性，最大程度降低项目的资金风险。9.1.4通货膨胀风险物价在未来两年内是否出现大幅度的上涨，决定了投资成本是否增加。根据对我国经济的长期观察和分析，认为，高通货膨胀还将存在较长的的时间，因此未来物价整体水平将有一定的增长空间，近期部分建材上涨较快，但从社会物价增长水平看，现阶段仍然以结构性通货膨胀为主，并未发生全面性通货膨胀，因此，未来两年内与项目相关行业的价格总体大幅上涨的可能性不大，但有些可能微涨，但同时也相对应有些材料又可能会下跌，所以该项目的总投资基本上会保持不变，综合以上通货膨胀的分析，我们认为项目在未来两年内面临的通货膨胀风险较小，能够保证项目在预算投入内完成。9.2不确定性分析9.2.1主要风险因素识别本项目的风险因素主要有：对市场变化的预测及宏观政策调控的应对；对不同物业类型销售价格控制；物业销售进度能否按预期实现；开发期间开发成本能否得到有效控制等。9.2.2防范和降低风险措施针对本项目的风险因素，建议采取以下防范和降低风险措施：1、业主应加强推广和形象工作，并做好后续服务工作。2、业主加强日常管理工作，降低管理费用等开支。3、创新经营，使项目按照进度计划顺利实施。69 4、加强工程进度控制，缩短项目投资偿还期和项目投资偿还期。9.4风险评价结论该项目由于还款来源直接由xxxxxxxx财政局预算资金划拨还款，规避了因市场环境变化等因素造成了项目风险，因此还款资金来源有保障，降低了贷款本金的偿还风险，另外该项目业主直接由区政府成立的危旧房改造领导小组管理，因此在组织管理以及资源运用调度方面占有较好的资源，因此项目风险较小，能保证银行资金的安全。第十章社会效益分析xxxx作为西部大开发的龙头城市，目前xxxx正处于跨越式发展阶段，居民消费能力不断提高，政府不断加大基础设施的投入，已先后完成“八小时xxxx”和“半小时主城”工程为主的基础设施建设。《2007-2020年xxxx城市总体规划》确定的城市发展目标是：力争在2020年把xxxx建设成为经济发达、社会文明、生活富裕、环境优美、富有历史传统文化和山水城市特色的现代化城市。按照《总体规划》xxxx将建设国家级历史文化名城，我国重要的工业城市、交通通讯枢纽和贸易口岸；是西南地区和长江上游的经济中心城市和科技、文化、教育事业中心城市。这一切必然有力地推动城市房地产的高速发展。由于该项目处于南滨路菜园坝长江大桥南桥头西侧，是渝中区方向进入xxxx的门户位置，同时也是南滨经济带滨江城市建筑景观重要控制区。该项目的实施有利于提升整个片区的城市形象有着十分积极的带动作用，同时对连接极大区域具有积极意义，成为xxxx经济增长的一颗璀灿明珠。将为区域的经济建设起到良好的作用，将为xxxx的文化建设、旅游等有着良好的推动作用。该项目建成后，能够较好地落实胡锦涛总书记关于xxxx“有步骤地推进城市建设和改造，优化城市功能，改善人居环境，提高城市建设质量”的相关批示精神。并较好地完善了所在地段的规划功能，提升了区域中心城市形象、推动了城镇化进程；改善了房地产市场的供应体系，提升了人居质量；增加了社会有效需求，促进地区社会经济协调发展。本项目的建设实现了将南岸延江沿线的打造，将对南岸和xxxx69 城市的形象有积极意义，同时由于该项目地形呈现台地趋势，可形成较好的景观，具有较佳江景资源，将形成xxxx美丽夜景的一部分，因此项目的时候司是顺应了xxxx发展的需要。根据xxxx危旧房改造按照建设宜居城市的标准，本项目的实施在改善老百姓居住环境的同时，还将提升城市形象，其中最大的变化就是旧城区的绿化，按照政策规定，项目后期开发过程中绿化面积将至少达到50%。其中，15%是集中的公共绿地，35%是随项目配套的绿地。旧城区将采取减量的措施。一是减少旧城区居住的人口量，通过旧城改造与一些新建项目结合起来，把旧城区的一部分老百姓转移到其他地方居住。二是减少建筑的量，让旧城区能有空间建设绿地。项目区域房屋结构简易，抗震能力极差，同时洪水、火灾等灾害也时刻威胁着人民群众的生命安全，这些因素使得该项目必须加快进行。市政府提出了三年实际完成主城区危旧房改造的总目标，体现了市政府关心人民群众、切实为人民群众生命财产安全负责任的态度，该项目的实施正是积极落实市政府的号召，在项目实施过程中本着以人为本，坚持将“让群众受益、使群众满意、为群众排忧”为工作基本出发点，通过项目的实施解决困难人口就业、教育、生活等困难，因此该项目的实施对切实解决民生问题，提高人民群众居住质量、保障人民群众生命财产安全等有着十分深远的意义。因此本项目是顺应了xxxx大力加大危旧房改造，建设宜居城市的整体思路，对城市的绿化、居民的经济生活水平的提高有较大的帮助，同时也可以解决部分市民就业的问题，缓解社会就业压力，另外也顺应了城乡统筹发展的需要，对提高xxxx城市化率有着积极的推动作用，对城市的整体形象有建设性意义。第十一章结论从以上的市场分析及经济评价可以得出以上结论：一、项目的建设实施是全面深入落实胡锦涛总书记关于xxxx“有步骤地推进城市建设和改造，优化城市功能，改善人居环境，提高城市建设质量”的相关指示精神的重要举措。二、该项目符合当前市场需要，该项目的实施将有利于提高xxxx69 土地供应量，促进区域地产的健康稳定发展。三、项目还款来源稳定，可以保证银行贷款资金的安全和本息的顺利偿还。四、该项目建成后，完善了所在地段的规划功能，提升了区域中心城市形象、推动了城镇化进程；改善了房地产市场的供应体系，提升了人居质量；增加了社会有效需求，促进地区社会经济协调发展。由此该项目会对板块的房地产市场开发档次有一个较大的提升，对改变xxxx在xxxx房地产市场大格局中的地位将产生积极有利的影响。五、通过项目的实施解决困难人口就业、教育、生活等困难，对切实解决民生问题，提高人民群众居住质量、保障人民群众生命财产安全等有着十分深远的意义。综上所述，本项目是可行的，也是必要的，因此建议银行可发放贷款。建议企业加强员工的培训，提高管理能力和效率；企业应加强应加大宣传和推广工作，在征地补偿中作好居民的安置补偿，以促进项目能够按照规划进度进行或加快征地进度；企业加强项目建设管理工作，降低管理费用等开支，做好成本管理控制，以节约投资成本，提高项目的风险控制能力，缩短项目贷款偿还期。为保证贷款银行的利益，建议委托方在贷款发放后，密切监控其贷款资金的使用，帮助企业加强资金的运用效率，同时对资金使用的安全性及效率加强监督管理，以降低银行风险，保证贷款本息如期收回。xxxx国鸿工程咨询有限公司二〇一一年三月69 附表一：土地开发总成本估算表单位：万元序号年份合计开发周期备注　建设期销售期项目第1年第2年第3年第4年1拆迁安置成本21026.1221026.12　　　　2整治费93.1293.12　　　旧房拆除等费用3管理及不可预见费422.38422.38　　　含前期费用4建设期利息1206.151206.15　　　　5财务费用3192.75　1206.151206.15780.45　　合计25940.5222747.771206.151206.15780.45　69 附表二：收入估算表单位：万元序号年份项目面积（亩）平均地价万元/亩总价（万元）出让金返还（万元）城市建设配套费、人防费返还（万元）规划许可证执照费返还（万元）土地出让收入（万元）资金回收进度　第2年第3年第4年　　　　　　　　　　　40%60%　1可出让土地16.9311722.9131593.643774.032399.7623.3025396.55　10158.6215237.93　2合计　　31593.643774.032399.7623.3025396.55　10158.6215237.93　69 附表三：投资计划与资金筹措表序号项目年份建设期销售期合计第1年第2年第3年第4年一投资总额22747.770.000.000.0022747.771.1拆迁安置21026.12　　　21026.121.2工程费用93.12　　　93.121.3管理费用422.38　　　422.381.4建设期利息1206.15　　　1206.15二资金筹措22747.770.000.000.0022747.772.1业主自筹5747.770.000.000.005747.772.2银行贷款17000.000.000.000.0017000.0069 附表四：项目资金来源与运用表序号项目年份建设期销售期合计第1年第2年第3年第4年一资金来源22747.771206.1510158.6224387.4955547.561土地转让收入　0.0010158.6215237.9325396.552自有资金5747.771206.150.000.006953.923财政返还　　　6197.096197.094借贷资金17000.000.000.00　17000.005上期结余资金　0.000.002952.47　二资金运用22747.771206.157206.1511780.4542940.521项目成本(含拆迁和出渣)21119.240.000.000.0021119.242建设期利息1206.150.000.000.001206.153财务费用　1206.151206.15780.453192.754管理费用422.380.000.000.00422.385偿还贷款本金　0.006000.0011000.0017000.00三期末投资结余资金0.000.002952.4712607.04　69 附表五：利润与利润分配表　　序号项目年份建设期销售期合计第1年第2年第3年第4年1项目收入　0.0010158.6221435.0231593.642开发成本21119.240.000.000.0021119.243管理费用422.380.000.000.00422.384建设期利息1206.150.000.000.001206.155财务费用　1206.151206.15780.453192.756营业利润-22747.77-1206.158952.4720654.575653.127弥补亏损　　8952.4715001.45　8实际利润-22747.77-1206.150.005653.125653.129所得税0.000.000.000.000.0010净利润-22747.77-1206.150.005653.125653.1269 附表六：贷款偿还计划表序号项目年份建设期销售期合计第1年第2年第3年第4年一期初贷款本金累计　170001700011000　1本期贷款17000　　　　2本期应计利息1206.151206.151206.15780.454398.903本期还本付息1206.151206.157206.1511780.4521398.903.1本期偿还本金　　6000.0011000.0017000.003.2本期偿还利息1206.151206.151206.15780.454398.905期末贷款本金累计17000.017000.011000.00.0　二还款资金来源1206.151206.1510158.6221435.0234005.941计提财务费用1206.151206.151206.15780.454398.902营业利润0.000.008952.4720654.5729607.04三累计资金节余0.000.002952.4712607.04　四利息备付率　1.008.4227.467.73五偿债备付率　1.001.411.821.5969 附表七：项目投资现金流量表序号项目年份建设期销售期合计第1年第2年第3年第4年一现金流入0.000.0010158.6221435.0231593.641.1土地出让收入　0.0010158.6215237.9325396.551.2财政补贴收入　　　6197.096197.091.3回收固定资产余值　　　　0.00二现金流出22747.771206.151206.15780.4525940.522.1项目成本21119.240.000.000.0021119.242.2管理费用422.380.000.000.00422.382.3财务费用1206.151206.151206.15780.454398.90三净现金流量-22747.77-1206.158952.4720654.575653.12四累计净现金流量-22747.77-23953.92-15001.455653.12　69 69'