某商业中心旧改项目可行性研究报告

'某商业中心旧改项目可行性研究报告目录一、投资环境和市场研究41、区域市场概况42、某市场环境63、某市场概况9二、项目背景16三、项目分析161、地块解析162、基本指标183、SWOT分析183、地块综合评价19四、市场定位及评估201、市场定位202、价格定位21五、项目开发实施计划221、工程计划222、施工进度：22六、地价拆迁成本分析231、拆迁补偿成本232、地价初步测算26七、项目整体经济评价2861 1、经济评价说明282、不同容积率下项目的测算指标283、不同容积率下的投资估算与资金筹措29八、项目风险防范建议361、项目风险362、风险防范建措施37九、结论及建议381、项目市场条件382、经济分析结论38十、附件391、R=4.5估算表格392、R=5.0估算表格473、R=5.5估算表格5561 一、投资环境和市场研究1、区域市场概况某新区作为深圳市北部社会经济发展的引擎将有力推动第三圈层房地产市场的发展。目前深圳市的房地产市场呈圈层结构，特区内为第一圈层，最早完成从启动到成熟的发展历程。成为目前深圳市房地产市场最为发达的核心区域；宝安龙岗临近特区的街道组成第二圈层，直接接受特区内社会经济的辐射，同时政府加大了关外基础设施建设的力度，引发了的第二圈层房地产市场的快速发展；第三圈层：是深圳市的边缘地带，介于第二圈层和城际线之间的区域。开发量很少，且档次在中等和中下水平，整个区域形象较为落后，其房地产市场的发展需要社会经济发展的支持。某新区即位于第三圈层。某新区于2007年5月成立，是四大新城之一，将是深圳市西北部经济的领跑者。参照深圳市中心区和宝安中心区的发展速度及历程，可以假设5年内基础设施完善，房地产开发启动，速度加快，公共市政工程也稳步展开。而房地产市场的成熟度及开放度与政府对基础设施和市政工程投入紧密相关。某新区将有助于改变边缘地带落后的现实状况，并推动第三圈层房地产市场的繁荣。新区的综合服务基地会成为房地产开发建设的热点区域，辐射石岩、沙井、松岗等街道。某新区房地产市场现状仍处于启动期，发展前景良好。某61 新区房地产市场处于启动期，开发量和交易量少，仍具有封闭市场的典型特征。物业类型以村民自建、福利房及微利房为主，产权不完整，综合品质较差，开发成本低，商品住房仍为稀缺产品。产品的形式多为1-2栋7-8层的兵营式排列多层，部分顶层为复式，无小区、无园林景观、生活配套不足、住宅质素较低，同质化严重。建筑类型多层及小高层仍为客户的传统选择，高层住宅需进一步引导。房产交易以本地客户为主。住宅的交易价格不同地段价格差异性不大，村民自建、福利房及微利房由于其产权不完整，资产价值得不到完全体现，而且综合素质又较差，因此其价格水平总体较低，约为3000-4000元/㎡；但有产证的二手房价格相对较高突破了7000元/㎡。表：某新区房地产市场现状表发展阶段房地产市场启动期市场总体特征相对封闭，住宅的开发量和交易量均较少产品特征以村民自建、福利房及微利房为主，综合品质较差，开发成本低，商品住房仍为稀缺产品客户特征在某新区工作和生活的人群价格特征非商品房价格约为3200-4000元/㎡，普通二手商品房价格约为5000-8000元/㎡。61 未来商品房需求增加，置业要求超越初级市场住宅产品诉求，追求高品质生活，房地产开发成本增加。某新区2003-2004年有商品房推出，由于具备完整的产权、较高的品质，获得市场的高度认可，推出后短期内即被市场消化。进入二级市场后，交易量占市场总量的绝对比重，交易价格及租金成为市场的标杆。主力客户包括两大类：一类是某新区本地人，另一类是非某新区的定居人口，以企业主和中高层管理人员为主，辅以当地公务员及部分港、澳、台投资者。这部分消费人口，支付能力强，置业升级需求增加。消费户型以三房、四房为客户的主要置业目标，其中三房比重较大，主要为改善居住条件而产生的换房需求，受此影响，市场对小户型的产品需求较少；面积需求以80-120㎡的面积区间为主。购房目的以自住为主，占55%以上。对产品的要求已经超越了位置、交通、采光等初级房地产市场诉求点，而是要求具备良好的景观环境、配套设施、建筑品质、社区人文环境等条件，并愿意为此支付相应的价格。因此，未来市场的房地产开发商面临更高的挑战，需增加产品投入打造优质项目。随着产业的集聚及规模的扩大，社会经济的发展，区域对外开放程度的提高，这一趋势将日益明显。2、某市场环境（1）区域概况某新区某街道位于深圳市西北部，地处深圳、东莞、惠州三市的交界处，生态环境优美。总面积55.8平方公里，分为南、北两个片区，下辖9个居委会，7个自然村，人口规模约10万人，其中户籍人口约1.9万人。61 （2）区域建设对比宝安区其他街道，某街道建设用地面积最小，工业产值水平最低l两个最低：面积规模、地均规模以上工业产值水平。l对比宝安区其他街道，某整体工业水平不高。l某街道现有工业规模小、工业化程度不高、高新技术产业园尚处于初期建设阶段等等原因，导致某的整体工业产值水平低下。产业结构现状不合理、第二产业、第三产业发展滞后某产业结构现状：l处于第一产业比例较大、第二产业不发达、第三产业滞后的不合理状态产业结构优化策略：l“保一”：保持稳定；l“进二”：利用某高新技术园区发展，加快工业化发展进程；l“带三”：利用第二产业发展带动第三产业发展。（3）固定资产投资固定资产投资增速明显，但主要集中在工业和基础设施行业。l某投资规模从2006年的全区第7位,截止2007年5月份,涨至全区第3位。l某固定资产投资增速惊人，居全区首位。l某固定资产投资主要集中在工业和基础设施行业，房地产投资为零。61 某房地产开发投资滞后，2007年（1-4月）零投资与固定资产投资规模快速增长相比，房地产开发投资为零，房地产市场发展处于停滞状态。各街道2007年1-4月房地产开发投资完成情况街道名称计量单位房地产开发投资额合计万元383323新安万元121039民治万元102210西乡万元72024龙华万元56214松岗万元10000观澜万元9190沙井万元5863福永万元4700石岩万元2083公明万元0某万元0大浪万元0资料来源：宝安政府在线网总结：l建设用地及人口规模居全区最低;l工业产值低、产业结构不合理，第二产业、第三产业发展滞后；l自高新技术产业园启动后，近年固定资产增幅明显，但集中在工业和基础设施行业，基本无房地产开发投资。相比宝安区内其他街道，本片区经济发展落后，但随着高新技术产业园的建设，某新区成立，人口规模及经济水平有望持续提升，受此影响，房地产市场发展将有所突破！！61 3、某市场概况（1）区域发展背景l“新政”促动：某新区成立，无疑将进一步促进片区的快速发展，同时与公明一体化发展程度加大。l“双规”利好：现代化新城规划、西部高新组团规划，区域规划起点高，政府关注及重视度高。l“核心”区位：规划区域的核心位置，未来的城市中心区。高起点规划发展的背景下，现阶段的城市建设、区域交通改造、旧城改造将有效促进片区居住面貌改善、加大土地供应，刺激房地产市场突破性发展，本项目将掀起某房地产市场发展的新篇章！（2）房地产市场A、土地供应目前某商住用地供应量少，但土地储备丰富，未来随着新城建设启动，土地供应将逐渐放量。未来商住用地供应：从06年开始，某市场有光侨路西侧8.6万方（容积率2.5）的商品房土地出让，预计在2008或2009年推向市场；另挂牌交易某高新园东片区的限开发对象，限购买对象、限90/70的三限地块。而高新园区在2010年前也将陆续有近27万方的土地供应。61 宗地编号用地位置用途土地面积(㎡)建筑面积(㎡)容积率出让方式竟得单位(人)日期A510-0119某高新园东片区居住用地46040.6688640≤1.92挂牌深圳世纪晶源激光技术有限公司2007-09-10A511-0023宝安某街道办商住用地67079.851341502.0招标深圳富泰宏精密工业有限公司2006-09-15A510-0040宝安区某街道(原某农场)中心区酒店用地50027.09600001.3挂牌深圳市宝利来贸易有限公司2004-10-29资料来源：政府公布信息B、住宅市场市场供应现状开发真空地带，无在售项目楼型：某住宅市场现无在售正规商品房项目。有少量无产权证的集资房供应，多为1-2栋7-8层的兵营式排列多层，部分顶层为复式，无园林景观，住宅质素较低，同质化严重。除少量自建的别墅，townhouse、叠拼、花园洋房等产品类型在该片区尚属空白。户型：100-110㎡的三房两厅是两地最受市场欢迎的户型，主力客源是30岁左右的一家三口；其次受欢迎的是80㎡左右的两房，主要是某的外来人口就近为父母而购置。高正豪景花园50-60㎡的一房租售情况较好，主要租客是在高新园区工作的高层管理人员。在户型上，当地人比较注重南北通透，尤其是园区投资厂房的港台老板，对风水比较讲究。61 市场价格现状某市场不同地段价格差异性不大，无产证集资房的价格水平在3200-3600元/㎡（无产证），二手房的最高价格约为3300元/㎡（无产证）；但有产证的二手房（高正豪景花园）价格可达4000-5000元/㎡。租金、二手房售价情况对比代表项目租金情况（元/套）二手房价一房二房三房（元/㎡）商品房高正豪景花园700左右1000左右1400左右4000-5000集资房清怡花园400700左右1000左右3000资料来源：实地市场调研楼盘案例：高正豪景花园项目概况·开发商：某房地产开发公司·建筑面积：3.776万平米·建筑类别：6栋6层公寓·总户数：332户·容积率：1.36·开盘日期：2003年4月28日·平均价格：开盘2500元/平米，目前二手楼价4000-4500元/㎡·车位：地上车位，月租100元/月，某唯一的收费停车场所·备注：61 本项目原计划修建二期，约4-5万方体量，但因拆迁及资金问题，迟迟没有进展。据了解，前期进行意向登记的客户已达200多号人，市场需求旺盛。户型：该项目的面积跨度很大，且各户型在比例上较为均匀，市场接受度都很高。40-50㎡约58㎡90㎡110㎡160㎡1房1厅2房1厅3房2厅1卫3房2厅2卫4房2厅2卫主力客户群：公务员、原住民、私营业主、高新区企业以及富士康工业园（临近观澜处）中高级管理人员。两房和三房的客户一般是三口之家，年龄在30-40岁左右。项目点评：高正豪景花园是某的第一个商品房项目，也是目前最高端的项目。目前三级市场表现理想，价格和租金都是当地的标杆，是本项目最直接、最重要的参照。住宅市场总结：u处于房地产市场发展的早期阶段：居住以安居房和自建房为主，商住混杂、居住品质差；土地供应量少，无开发项目，产权房稀缺。u市场供应量少，求大于供：市场供应少量的无产权证房，规模小，同质化严重，难以满足市场需求。u同比其它街道价格较低：受大区域价格影响，市场稀缺优质产品未来价格攀升空间较大。61 u饮头啖汤的最佳机会：有钱买不到，市场稀缺的优质产品面市时，长期得不到渲泻的大量改善居住品质的换房需求将在第一时机得到释放。C、商业市场传统聚集内向型商业,业态分散杂乱,档次不高。某街道的商业受消费人群、历史积累、发展规划等限制因素影响，发展较为滞后，规模较小，主要集中在河心路、某大街一带区域，形式为“商业街+中小型集中商业”，商业网点少，业态分散杂乱，档次中低。l传统聚集商业，档次低、业态分散。由社区商业组成一处较为集中的商圈，以传统的街铺形式为主，少量中小规模集中商业，现有商业业态分布零散、杂乱，缺乏品牌和集聚效应，经营状况一般。l商业规模介于社区型商业和区域型商业之间。相对公明片区，商业发展严重滞后。l商业网点规模小、类别单一。缺乏大型中高档百货商场以及规模专业市场，文化娱乐类商业比较缺乏，书店、文具店围绕学校周边零星分布；中高档消费娱乐场所仅有怡康乐休闲中心，经营情况尚可。l商业辐射范围少，区域内高端消费流失。消费人群相对独立封闭，仅满足某本地住户以及周边工厂打工人群的日常基本消费。本地的高端消费和大宗购物需求大多依赖公明消费。61 商业街基本情况：街道名经营种类面积范围租金/售价经营状况某大街（塘明路与光翠路中间段）银行、电子通讯、晨光牛奶专卖店、餐饮娱乐、五金装饰等，业态杂乱分布，单店规模较小，塘明路与光翠路中间段商业较旺。多在60-100㎡少数100-200㎡客运站周边商铺租金约为50-70元/㎡，以客运站为中心向周边递减，约为30-50元/㎡临客运站段车载人流较旺，经营情况较好河心路主要由高正豪景、青怡花园、侨新花园、滨河苑等社区商业及华泰百货、某综合市场组成，河心南路业态以日常消费配套、中低档服装服饰为主，河心北路以装饰建材类为主。多在30-50㎡高正豪景商铺租20-30元/㎡；滨河路住宅底商租50元/㎡左右；项目临商租30元/㎡左右现二手售价7000-8000元/㎡临华泰百货路段经营情况较好，高正豪景商铺档次稍高。光翠路业态有五金日杂、粮油、服饰皮具等。延伸段包括某农贸市场和康之宝超市多10-40㎡少数120-180㎡租30-70元/㎡·月，近某大街段租金较高；工会楼商铺2002年售4000多元/㎡经营情况较好，档次中低混杂。资料来源：实地市场调研Ø街道商业主要集中在某大街、河心路、光翠路以及某农贸市场周边，由社区商业组成。Ø业态以日常消费类为主，零散分布，档次中低；Ø街铺面积多集中在30-50㎡，有5-6家店单店规模在100-180㎡；Ø客运站周边商铺租金最高，约为50-70元/㎡，以客运站为中心向周边递减，约为30-50元/㎡；较少售卖店铺，高正豪景街铺二手售价在7000-8000元/㎡。61 集中商业基本情况：类别代表性商家地址服务对象经营范围面积经营状况百货超市康之宝超市某笔架山农贸市场综合楼一楼笔架山附近居民日用百货、家电、食品、烟酒、化妆品3200㎡一般百货超市华泰百货商场河心路与光翠路交汇处周边住户以及外来流动人员日用百货、手机、服装、副食约2000㎡尚可超市华润超市某大街周边住户日用百货300㎡尚可集贸市场某综合市场华泰百货二楼周边住户以及外来流动人员低档服饰鞋帽约1800㎡一般集贸市场某农贸市场笔架山旁周边住户日常生鲜粮油、廉价服饰鞋类等1000㎡尚可Ø缺乏大型百货店和购物中心等高档商业网点，现有集中商业以传统集贸市场和规模中小百货超市为主，普遍档次不高，与公明的商业相比缺乏竞争力。Ø消费人群大多依托社区，以周边住户为主，经营情况稳定而平淡，经营绩效变化不大；Ø未来随着高新产业园区的发展和某中心区旅游业的带动，大量外来人口流入，商业配套设施会日趋完善，商业网点将会呈现两极分化的趋势，出现大中型高档购物中心，改变某人多前往公明消费的现实。61 二、项目背景本项目为宝安区旧城改造办公室于2007年1月10日公布的某商业中心旧城改造项目，位于宝安某街道塘明公路与某汇食街交汇处南侧一用地。2007年5月31日，某新区正式宣告诞生，负责管理现宝安某、公明两个街道。这一政策动向进一步加快某的城市化建设进程和提升城市地位，本项目作为新区成立后的中大规模旧改项目，且位于某中心区的核心位置，承担着重建老城中心区价值的重要使命，对整个区域的房地产市场发展，具有举足轻重的作用。三、项目分析1、地块解析项目用地位于塘明大道与河心南路的交汇处，本身无景观资源、地势平坦，两面临路，进入性与昭示性较好。四至：北面：东侧为滨河路（河心南路），道路右侧是居民住宅小区滨河苑。南面：隔水泥围墙与晨光乳业公司相邻。东面：高正豪景花园小区商铺和某农贸市场。西面：隔4车道的主干道塘明大道，正对维他食品饮料厂。现状：地块临塘明大道地块上为民房和临建商铺，靠光翠路近高正豪景花园侧地块空置。配套：位于某街道中心区域，周边配套齐全。61 商业配套临商业旺地，河心路商业街、某大街商业、华泰百货、康之宝超市和某农贸市场教育配套1所中学（某中学）、6所小学医疗配套2个医院（某医院和某新医院）其它配套2个派出所、金融机构（有中国银行与农业银行）、邮电（邮政支局、电信、移动、联通营业厅）等。北：隔河心南路正对滨河苑西：隔塘明大道正对维他饮料厂东：临高正豪景商铺和光明农贸市场南：隔水泥围墙临晨光乳业公司北61 2、基本指标项目备注用地面积(㎡)32800其中：住宅(㎡)占总建面58%，其中政策性用房占住宅面积的8%商业办公(㎡)占总建面38%其它配套(㎡)占总建面4% 其它要求：建筑限高：80米3、SWOT分析 优势Strength1、位于某中心区，升值潜力大；2、地块两面临街，西临主干道塘明路，交通便利；3、紧邻商业集中区域，生活配套全；4、周边居住氛围浓厚。5、大型综合项目，利于树立标杆形象劣势Weak1、西面受噪音影响较大；2、东南侧临工厂，环境杂乱，影响项目形象；3、三面临路，无景观资源。机会Opportunity1、某新城的规划定位，给本项目带来良好的发展前景；2、目前市场上商品房基本无供应，缺少竞争，存在市场空白机会点；3、片区近期供应以旧改为主，与当地政府关系良好将获取更多的开发机会。发挥优势，抢占机会u抓住市场机会点与空白点，通过物业类型组合，全产品线占领市场；u打造某标志性项目，树立片区第一地位。利用机会，克服劣势u按地块不同位置的属性分别规划产品，规避劣势；u通过开街造坊，内外街铺或两层商铺联体销售，有效解决大体量商业的销售问题；u通过产品适当创新和品质的打造，加强项目自身优势。威胁Threaten1、宏观调控因素将会对本项目产生一定的影响；2、观光路地块将对本项目产生一定的威胁。发挥优势，转化威胁u规范操作，积极应对以规避政策风险u抢夺先机，利用现有市场空白点，规避市场风险；减小劣势，避免威胁u争取光翠路更改为小区内道路功能；u采取降噪措施，提升临路产品价值点；u密切关注对手动向，争取主动。3、地块综合评价（1）综合判定61 本项目属于某最核心的居住/商业中心区，是政府规划的重要旧改项目，承载某街道繁荣商业的使命；项目所在地是某集团下属晨光乳业公司，是某集团企业昭示的主力点；目前片区的居住氛围、相关配套较好，整体大环境发展前景乐观。项目通达性很好，昭示性好，但是有可能面临南面交通噪音的干扰。区位、规模、容积率指标、临主干道、定位决定了项目具备建成中高档、低密度、混合社区的潜质。（2）属性判定发展前景巨大的新城中心区域中大规模旧改项目，居住及商业价值高。区位属性：某新区中心区域新区成立，助力某中心区快速发展某新城中心区核心高新区生活配套服务中心、全市重要的技能及人才培训中心和旅游休闲中心职能。西部高新组团主中心组团行政、商贸、信息、文化和服务中心项目属性：首个大型综合性商住项目包含较大商业办公面积生活配套设施齐全周边文化、教育、医疗、商业、交通齐全居住氛围浓厚临滨河苑、青怡花园、高正豪景等住宅区61 四、市场定位及评估1、市场定位根据某本地实际市场情况，结合项目自身资源情况，本项目定位为：“城市核心综合体项目”——精品居家户型为主，包括酒店、公寓和商业精品居家户型：填补目前某商品房供应的空白，提升某居住生活水平。高端酒店及（酒店式公寓）：根据某未来旅游产业规划方向，并填补目前市场上缺乏高端酒店配套的空白，打造某市场上唯一的四星级酒店，并考虑酒店规模，控制经营风险，设置部分酒店式公寓，宜租宜居，可有效规避风险。商业：临街商铺+集中商业，集中商业拟引入品牌百货超市店，形成某集中的高端商业消费场所。街铺对外销售，集中商业持有出租。物业类型安排：物业类型配比备注中等居家户型住宅商品房住宅可售政策性住房政府按成本价购买四星级酒店持有经营酒店式公寓可售商业街铺可售集中商业持有2、价格定位Ø住宅及酒店式公寓价格根据市场参考价值，考虑到市场供应稀缺及一手商品房质素，在现有61 有产权证二手商品房某街道较陈旧小区4000－5000元/㎡、公明街道品质较高档社区突破8000元/㎡的基础上，结合正常市场增值因素，预估可实现价格为：住宅8000元/㎡酒店式公寓8500元/㎡Ø商业租金及售价参考周边商业租金，采取收益还原法进行商业售价测算。商业租金确定：参考客运站周边商铺租金70元/㎡，预计本商业建成后，受商业档次及集中商业的良性影响，租金可达80元/㎡。售价计算取80元/平方米·月，收益还原利率取一般商业贷款利率结合社会平均利润率，取6%，空置率取5%，收益年限68年，则项目商业的价格计算如下：年租金收益=80*（1-5%）*12=912元/平方米经营成本费用=912*（5%*（1+3%+1%）+2%+10%）=156.86元/平方米经营成本费用包括营业税（年租金收益的5%）、教育费附加（营业税的3%）、城市建设维护税（营业税的1%）、房屋租赁管理费（年租金收益的2%）、维修与保险费用（一般为租金收益的8%-10%左右，取10%）所得税=（912-156.86）*25%=188.784元/平方米年租金纯收益=912-156.86-188.784=566.35元/平方米销售价格=566.35÷6%×[1-1/(1+6%)68]=9308元/平方米参考：高正豪景街铺二手售价在7000-8000元/㎡。预估商业可实现均价为：10000元/㎡61 五、项目开发实施计划1、工程计划工程进度的快慢直接影响项目销售进度，因为它直接反映开发商的资金实力，并影响置业者的入市信心。为树立本项目良好的工程形象，公司制定了严密的工作计划，并在工程进度方面做到快捷、高速、保质保量。预计总日期：约18个月；（从2008年7月-2009年12月）。2、施工进度：工程（18个月）进度计划表序号项目名称持续时间进度安排2008年2009年7891011121234567891011121征地折迁2前期工程33基础工程24主体结构工程65设备安装工程46室内外装修47红线内外工程38建配套工程39竣工验收110销售13六、地价拆迁成本分析基于政策分析及改造案例研究之上，对项目地价以及拆迁成本进行估算。61 1、拆迁补偿成本（1）项目地块普查数据地块现状建筑调查数据如下表如示：某商业中心项目旧改调查统计表序号物业类型建筑面积（㎡）1永久性建筑1.1住宅(有房地产证)2029.32临时性建筑2.1商业(铁皮房)11385.992.2无证(扑克行加建)4131.96从调查统计表可以得到：改造前该地块的用地性质为居住商业用地，地上建筑物主要为临时商业与住宅，现状容积率较低。从城市功能分区及土地本身的利用效率来看，均不符合城市发展的要求。（2）旧改项目相关研究Ø宝安旧改项目特点和风险分析从2004年8月宝安首批旧改项目的确立，宝安的旧改呈现出以下几个特征：从最初的大规模全面改造到梯次的逐步推进：2004年，宝安确立旧改项目37项，总占地面积150多公顷，2005年缩减到5个项目共33.15公顷，2006年和2007年分别为34个项目和11个项目，面积分别为29.55公顷和10.32公顷。2004年的商业旧改项目明显，在2004年第二批确立的旧改项目中，其中商业中心项目8项，占总面积的86%。根据《宝安区旧城旧村（城中村）改造项目公告》，2004年和2005年宝安区旧改计划推出的商业建筑规模达到252万平方米，推出的商业建筑将在2007年后进入市场。61 基于上面的情况，宝安旧改项目较正常的房地产开发项目，有着其独特的优势。随着深圳城市的发展，市区内新增土地供应量不断减少，招拍挂的土地大多处于郊区以及市政配套不完善的区域。而旧改项目一般处于市区较好的地段，具有一定的区位优势。旧改旧目开发，意味着改善城市面貌、改变产业结构等，社会效益和影响力较强，可以很好地提升公司的品牌价值。但是，宝安旧改项目较正常的房地产开发项目，也有着自身的局限性，表现在：目前宝安的大量旧改项目整体规模较大、容积率类似、自身配套类似、同受90平方米影响，同类化现象严重；大批项目同期进行，市场竞争激烈，宝安区域客户比较封闭，客户量有限，各项目如何突破竞争，成为其成败的关键。目前大规模旧改项目都带有较强的社会责任职能，因而项目会有较为完善的社会配套建设要求，包括学校、商业等等；配套中学校对项目的宣传推广较为有利，但是商业具有一定的销售难度。旧改项目要求开发商提高社会职责和社会效应；改变落后的生活习惯、区域面貌，引导新的舒居生活标准也是旧改项目所义不容辞的责任；社会职责不仅仅体现在规划中的社会配套设施；如何确保中低收入家庭购房、建设和谐社会，也是旧改项目在运作的时候所必须要考虑的因素。旧改项目能否顺利拆迁关系到项目工期以及销售的重要节点确定，否则难以预计项目的进度和竞争策略的制定；解决措施就是快速补偿、快速拆迁、避免“夜长梦多”61 ，因为随着旧改项目及城市化进程的推进，地块价值很可能迅速提升，假如拆迁滞后，原住地居民要求提高补偿金额，或者成为钉子户，则对项目整体进度和开发投入造成重大影响，甚至导致项目失败。物业拆迁补偿政策跟本项目拆迁相关的政策性文件为《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法（深府161号文）》。第三十三条拆迁下列住宅房屋，以其房地产市场评估价格与同区域普通住宅商品房交易平均价格（以下简称商品房交易均价）二者之中价高者确定货币补偿金额：　　（一）拥有完全产权的商品住宅；　　（二）安居房或者其他具备相关房地产权利证书的不完全产权的住宅；　　（三）市政府规定的应当按照完全产权商品住宅补偿的其他住宅。　　本市各区域商品房交易均价由市拆迁办每季度定期公布。第三十八条拆迁经批准未到期的临时建筑，只给予货币补偿。补偿金额根据临时使用土地合同或者临时建设工程规划许可文件规定的使用性质和剩余使用期限，及土地使用人支出的土地开发成本、收益等实际情况，经评估后确定。但临时使用土地合同对处理方式已有约定的，按约定办理。（3）物业补偿方案及初步测算本项目的拆迁内容包括永久性建筑物和临时性建筑物，依据保守原则，本项目补偿方案制定如下：Ø全部采取货币补偿；61 Ø永久性建筑与临时性建筑考虑拆除费、过渡安置费、物业补偿费以及停业损失费的补偿。其中住宅物业补偿费暂按区域商品房交易均价计算（最新公布第三季度的某片区交易均价为4500元/㎡），其它按照市场重置价格计算。具体建筑物拆迁补偿标准如下表所示：某商业中心项目拆迁补偿标准序号补偿明细补偿单价（元/㎡）补偿金额合计（万元）住宅商业无证加建1拆除费453030562过渡安置费15000913物业补偿费4500100050022584停业损失费04501375合计469510755302542经过初步核算，本项目货币补偿总额为2,542万元。2、地价初步测算本项目为旧村（城中村）改造，符合享受旧村（城中村）的地价优惠政策相关规定。测算方案如下：Ø地价测算在深圳市2006年公布的公告基准地价标准的基础上，按照相应的地价优惠进行测算。某商业中心项目参考基准地价及旧改优惠政策列表61  标准单位基准地价统一按深圳国土资源局公布的地区基准楼面地价计；A）住宅：810元/㎡；B）商业：1324元/㎡；C）酒店、办公：参考商业楼面地价。旧改优惠政策宝安城中村改造优惠政策：建筑容积率在1.5及以下部分——免收地价；建筑容积率在1.5-3.0之间部分——按现行地价标准的20%收取地价；建筑容积率超过3.0部分——按现行地价标准收取地价（无优惠）。Ø考虑三种容积率方案下，即R=4.5、5.0、5.5三种不同情况下的地价；Ø根据深圳市国土资源和房地产管理局2004年发布的地价测算说明，住宅容积率存在地价修正问题，修正系数为1.50-0.1*R。具体地价测算结果如下表所示：容积率R物业类型建筑面积（㎡）基准地价（元/㎡）修正系数地价（万元）优惠后地价（万元）4.5住宅856088101.0572816084商业56088132417426相关配套59048101.05502合计147600　1152095.0住宅95120810177057584商业62320132418251相关配套65608101531合计164000　1164875.5住宅1046328100.9580519002商业68552132419076相关配套72168100.95555合计180400　　17683注：其中配套物业相应地价测算根据地价测算容积率修正政策规定，纳入住宅范围内进行地价测算。通过测算得出，容积率为4.5、5.0、5.5下的优惠后地价分别为6084万元、7584万元、9002万元。61 七、项目整体经济评价1、经济评价说明本项目为旧改项目，其经济接近平衡是可操作的基础性前提之一。对于经济评价的衡量标准，根据宝安区旧城改造相关资料，一般旧改项目的税后利润率约为13%-18%。因此，本报告的测算将以此为衡量标准。另外，项目根据要求须配备8%的政策性住房，因此，本报告在进行经济分析时将以配备政策性住房情况下的税后成本利润率为主要评价对象。2、不同容积率下项目的测算指标序号项目指标指标指标备注1用地面积(㎡)328003280032800　2容积率4.555.5　3计容积率总建筑面积(㎡)147600164000180400　3.1其中：总住宅(㎡)8560895120104632占总建面58%，其中政策性用房占住宅面积的8%　　3.1.1可售商品房(㎡)7875987510962613.1.2政策性住房(㎡)6849761083713.2商业办公(㎡)560886232068552占总建面38%3.2.1其中：酒店(㎡)200002000020000　3.2.2酒店式公寓(㎡)250003000030000　3.2.3商业(㎡)110881232018552　3.3其它配套(㎡)590465607216占总建面4% 4地下车库(㎡)368004100045000根据政府规划指标初步核算61 三种容积率下各类型物业面积配比建筑面积（元/㎡）序号容积率高层住宅酒店公寓酒店商业配套地下车库14.585608250002000011088590436800259512030000200001232065604100035.51046323500020000185527216450003、不同容积率下的投资估算与资金筹措（1）不同容积率下的投资估算根据测算，R在4.5-5.5之间时，预计总投资在64585-79402万元之间（含拆迁补偿以及土地成本），成本构成详见下表。序号项目名称金额(万元）R=4.5R=5.0R=5.5一土地成本862610126115441地价成本6084758490022货币补偿254225422542二前期工程费218424272670三建筑安装工程费4791153180580471土方及桩基础2103234325692地下室工程7912881596753主建成本2307725641280554水电安装1737193021135消防1181131214436空调8008008007电梯2409267728198通讯2923253579有线电视14816418010煤气管道23026028011室外配套44284920541212智能系统73882090213装修工程285631733441四管理费用176219722168五不可预见费150316681821六其他费用15031668182161 七合计（不含土地成本）548626091666527八公用设施专用基金109712181331九总开发成本645857226079402总投资估算说明： 说明费用土地及货币补偿本项目的土地及货币补偿包括需交纳的地价以及现有建筑物的拆迁补偿费用。8626－11544万前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划、设计、勘测费用、土地平整费等，费用确定主要参考近期《深圳市建筑工程价格信息》和区域同类房地产开发项目实际情况。2184－2670万元建安工程费包括基础、主体、水电安装、室外配套等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。根据《深圳建设工程价格信息》中相关指标核算。47911-58047万元管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发展的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费、房地产税等。按深圳市同类房地产项目的水平和本项目的具体情况，项目管理费按前述土地成本、前期工程费、建安工程费之和的3%收取。1762-2168万元不可预见费不可预见费按前述前期工程费与建安工程费之和的3%计较为合理。1503-1821万元其他费用主要指工程监理费、工程咨询费、与政府建设管理部门发生的费用。1503-1821万元财务费用指为开发项目融资而发生的各项费用，主要为借款利息。销售费用包括广告及代理费，参考目前深圳市房地产开发项目的标准和同类中高档房地产项目的具体情况，取销售费用为销售额的5%。公用设施专用基金根据《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》：“有关开发建设单位在房屋竣工交付时，应当按规定将专用基金划拔到市、区管理部门指定的银行专户。专用基金交纳标准按以下规定执行：（一）1999年6月30日以后竣工交付的项目，按除地价以外的建设总投资百分之二的比例执行。（二）特区外：凡1994年11月1日以后竣工交付的房屋项目，均按建设（物业）总投资2%的比例执行。”1097-1331万元61 （2）不同容积率下的资金筹措项目投资的资金来源包括自筹资金、银行融资及销售回款。项目前期需要银行融资，后续各期均可通过自筹资金以及项目前期和当期实现的销售收入解决资金问题。其中，自筹资金总投资比例均须超过35%，满足银行贷款对自筹资金的要求。经测算需投入资金包括自筹资金、银行融资及销售回款，其中自筹资金23000-27000万元，银行融资12000－16000万元，销售回款29355-33164万元。具体指标如下表：项目资金来源单位：万元序号资金明细R=4.5R=5.0R=5.51自筹资金2300025000270002银行融资1200014000160003销售回款2935531483331644总投资643557048376164（3）不同容积率下的财务评价Ø收益估算根据项目设计指标及市场分析，预计销售净收入为83358－105211万元。销售税金及附加：按规定，深圳市房地产二级市场转让税费主要是营业税（销售额的5%），教育费附加（营业税的3%），城市建设维护税（营业税的1%），印花税（销售额的0.05%），合计为销售额的5.225%，项目销售税金及附加为万元。根据深圳房地产开发项目的正常销售情况及本项目的实际情况，预计销售进度，计算各时期的销售收入金额项目。各期的销售收入详见下表：61 销售收益测算标准： 标准单位销售价格估算依据：纯住宅：8000元/㎡酒店式公寓：8500元/㎡商业：10000元/㎡，其它酒店经营收入暂不计入集中商业招商租金低廉，本次核算不包括租金收入项目销售收入与经营税金及附加估算表单位：万元序号项目名称金额(万元)R=4.5R=5.0R=5.51销售收入889151005891122251.1高层住宅销售收入598576650873159销售面积（㎡）748218313591448平均售价（元/㎡）800080008000销售率%95%95%95%1.2酒店公寓销售收入201882422524225销售面积（㎡）237502850028500平均售价（元/㎡）850085008500销售率%95%95%95%1.3商业销售收入8870985614842销售面积（㎡）8870985614842平均售价（元/㎡）100001000010000销售率%80%80%80%2当期销售回款889151005891122253销售税金及附加4668528158923.1营业税4446502956113.2城市建设维护税4450563.3教育费附加1331511683.4印花税4450564土地增值税预征889100611225销售净收入833589430210521161 Ø政策性住房回收所得政策性住房成本价测算标准： 标准政策性住房比例及计算办法本次测算中政策性住房比例测算标准：住宅建筑总面积的8%计算办法：开发成本价回收成本价=地价及拆迁成本+开发成本成本支出见下表：成本价回收所得：约2997-3684万元之间R总建面（㎡）总开发成本（万元）开发成本单价（元/㎡）政策性住房面积（㎡）成本金额（万元）R=4.514760064585437668492997R=5.016400072260440676103353R=5.518040079402440183713684Ø土地增值税核算土地增值税：约6507－8758万元之间序号项目金额(万元)R=4.5R=5.0R=5.51销售收入889151005891122252政策用房政府成本价回购2997335336843扣除项目金额7022378715867153.1总开发成本6458572260794023.2销售费用4446502956113.3财务费用1192142517024增值额2168925227291945增值额占扣除项目比例31%32%34%6土地增值税650775688758土地增值税：按照四级超额累进税率计征。应纳税额＝增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数61 增值额未超过扣除项目金额50%：应纳税额=增值额*30%增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%：应纳税额=增值额*40%-扣除项目金额*5%增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%：应纳税额=增值额*50%-扣除项目金额*15%增值额超过扣除项目金额200%：应纳税额=增值额*60%-扣除项目金额*35%Ø综合效益评价序号　项目名称　金额(万元)R=4.5R=5.0R=5.51销售收入889151005891122252政策用房政府成本价回购2997335336843开发成本6458572260794024销售费用4446502956115销售税金及附加4668528158926土地增值税预征889100611227土地增值税结转5617656276368财务费用1192142517029营业利润10514123781454410补前期专损00011利润总额10514123781454412所得税（20%计）21032476290913净利润841199021163514税前成本利润率12.92%13.52%14.35%15税后成本利润率10.33%10.81%11.48%61 经测算项目的结果指标见下表示：项目结果指标：序号项目名称容积率R=4.5R=5.0R=5.51项目总投资（万元）82309926141025722项目经营收入（万元）919121039421159103利润总额（万元）1051412378145444税后利润（万元）84119902116355成本利润率(税前)12.92%13.52%14.35%6成本净利润率(税后)10.33%10.81%11.48%7财务净现值(FNPV)（万元）985810447131518财务内部收益率(FIRR)25.8725.830.45经济分析结果表明：R=4.5，税后成本利润率为10.33%，财务净现值较低，该方案下项目盈利能力不足，经济效益较差。R=5.5，税后成本利润率为11.48%，经济效益相对较高，但容积率提高，吕质提升遇到瓶颈，竞争压力增大，且商业办公类面积持续增大，考虑到市场容量的问题，在收益上风险相应较大。R=5.0，经济收益较R=4.5可行，同时品质及收益风险相应减少，可保证项目获得合理利润。（4）合理规划设计指标的确定合理建设方案的确定将以价值最大化为前提。本项目位处某中心区核心地带，居住商业价值高，作为某新区成立后的率先操作的旧改项目，对于区域发展意义重大，基于经济收益、价值诉求、综合品质保障的综合考虑，在经济可行的前提下，追求产品附加品质的最大化，优先可行容积率R值为5.0。61 八、项目风险防范建议1、项目风险（1）建筑工期及本体风险项目涉及拆迁安置工作，能否按照计划顺利完工并顺利进入市场，存在一定的不确定性，因此项目存在一定的建筑工期及本体风险。本项目为旧城旧村改造项目，拆迁改造工作能否顺利进行是项目顺利推动的关键因素。（2）市场风险片区发展相对于宝安其它各街道较为落后，某新区刚成立不久，某高新技术产业园处于前期招商建设阶段，真正运营给区域房地产市场带来大量市场需求尚需要3-5年时间，存在一定的市场风险。Ø商业办公体量大，存在销售难度，项目收益存在风险。Ø新区内未来一定量的住宅供给，给项目带来一定的市场竞争压力。Ø未来房地产政策新动向，会给项目带来一定的影响。（3）政策风险国务院提高房地产项目资本金比例到35%；中央银行宣布严格控制个人投资用住房贷款和联排住宅住房贷款，提高个人购买第二套及以上住宅的首付比例及贷款利率；商业银行向中央银行的存款准备金率已经上调；61 2005年3月以来，国务院出台了《关于切实稳定住房价格的通知》、《加强房地产市场引导和调控的八项措施》、《关于做好稳定住房价格工作的意见》、《关于深圳市开征土地增值税的通告》（深地税告[2005]6号）等一系列文件。2007年以来，深圳市出台了《关于开展违反社会主义精神文明建设要求的广告专项整顿工作方案》、《深圳市房地产市场秩序专项整治工作方案》以及《关于进一步规范我市商品房销售行为的通知》等管理办法，旨在规范房地产市场。诸多因素，对未来房地产市场发展有着巨大影响。2、风险防范建措施Ø积极做好拆迁安置工作；Ø确定合理容积率，改善经济可行性；Ø按照计划施工，施工期间严格控制开发成本；Ø做好项目前期的市场调研和客户需求调查；Ø根据项目资金运作情况向银行融资，保证资金充足；Ø协调各方关系，保证开发进度；Ø加强项目自身品质，完善和营造良好的住宅环境，提高市场竞争力；Ø聘请专业的销售代理公司，提高营销竞争力，保证销售速度。九、结论及建议1、项目市场条件61 项目所处位置、周边配套、环境条件较为优异，周边区域商品房项目供给空白，使该项目具备了成功开发的重要前提。项目的商业办公部分面积较大，具有一定的发展潜力，但短时期内难以全部消化，其商业经营、管理是项目商业部分成功与否的关键。2、经济分析结论合理建设方案的确定将以价值最大化为前提。本项目位处某中心区核心地带，居住商业价值高，作为某新区成立后的率先操作的旧改项目，对于区域发展意义重大，基于经济收益、价值诉求、综合品质保障的综合考虑，在经济可行的前提下，追求产品附加品质的最大化，优先可行容积率R值为5.0。通过项目经济技术指标测算及分析，在R=5.0的情况下项目总投资92614万元，政府政策性住房成本价回收所得3353万元，项目销售总收入100589万元，利润总额12378万元，扣除税后净利润9902万元，投资净利润率10.81%，一般房地产项目此项指标在10－15%左右均表示可行，本项目测算指标中尚未包括酒店经营收入，在酒店经营状况一般的情况下，本项目的盈利水平已充分可行。61 十、附件1、R=4.5估算表格附表一：项目取地成本估算表附表二：项目开发成本估算表附表三：项目投资计划估算表附表四：销售收入与经营税金及附加估算表附表五：资金来源与运用表附表六：项目损益及利润分配表附表七：项目现金流量表（全部投资）61 附表一：项目取地成本估算表表1.1:现状拆迁物业基础数据序号物业类型建筑面积（㎡）1住宅(有房地产证)2029.32商业(铁皮房)11385.993无证(扑克行加建)4131.96表1.2:拆迁货币补偿表序号补偿明细住宅商业无证加建补偿金额合计（万元）1拆除费453030562过渡安置费15000913物业补偿费4500100050022584停业损失费04001375合计469510755302542备注：1、依据深府161号文《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》以及市场调查制定货币补偿标准。2、过渡安置费与停业损失费按照3个月物业市场租金提供补偿。表1.3:地价测算表容积率R物业类型建筑面积基准地价修正系数地价优惠后地价（㎡）（元/㎡）（万元）（万元）4.5住宅856088101.057281商业56088132417426相关配套59048101.05502合计14760011520960845住宅9512081017705商业62320132418251相关配套65608101531合计16400011648775845.5住宅1046328100.958051商业68552132419076相关配套72168100.95555合计180400176839002备注：根据深国房（2004）8号文，其它配套地价标准按照住宅用地计算。61 附表二：项目开发成本估算表序号项目名称单位（元/㎡）面积(㎡)金额(万元）备注一土地成本5841476008626　1地价成本4121476006084以国土资源局公布的基准地价计2货币补偿1721476002542　二前期工程费　1476002184　三建筑安装工程费324614760047911根据《深圳建设工程价格信息》计算1土方及桩基础　　2103　2地下室工程　　7912　3主建成本　　23077　4水电安装　　1737　5消防　　1181　6空调　　800　7电梯　　2409　8通讯　　292　9有线电视　　148　10煤气管道　　230　11室外配套　　4428　12智能系统　　738　13装修工程　　2856　四管理费用1191476001762(一+二+三)*3%五不可预见费1021476001503(二+三)*3%六其他费用501476001503(二+三)*3%七合计（不含土地成本）　　54862　八公用设施专用基金　　1097七*2%九总开发成本437614760064585一+七+八61 附表三：项目投资计划估算表序号　项目名称　投资金额　2008　2009　2010年上半年下半年上半年下半年上半年1土地成本86268626　　　　2前期工程费21848741311　　　3土方及桩基础2103　　10521052　4地下室工程7912　　39563956　5主建成本23077　　69231153846156水电安装1737　　　8698697消防1181　　　5905908空调800　　　　8009电梯2409　　　1205120510通讯292　　　14614611有线电视148　　　747412煤气管道230　　　　23013室外配套4428　　　1771265714智能系统738　　　36936915装修工程2856　　　　285616管理费用176235235235235235217不可预见费150330130130130130118其他费用150330130130130130119公用设施专用基金109721921921921921920合计6458510672248413103227421558461 附表四：销售收入与经营税金及附加估算表序号　项目名称　投资金额　2008　2009　2010年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1销售收入889150002520337621260911.1高层住宅销售收入59857　　　252032205312601　销售面积（㎡）74821　　　315042756615752　平均售价（元/㎡）8000　　　800080008000　销售率%95%　　　40%35%20%1.2酒店公寓销售收入20188　　　　11687.58500　销售面积（㎡）23750　　　　1375010000　平均售价（元/㎡）8500　　　　85008500　销售率%95%　　　　55%40%1.3商业销售收入8870　　　　3880.84989.6　销售面积（㎡）8870　　　　3880.84989.6　平均售价（元/㎡）10000　　　　1000010000　销售率%80%　　　　35%45%2当期销售回款88915　　　2520337621260913销售税金及附加4668　　　132319751370　营业税4446　　　126018811305　城市建设维护税44　　　131913　教育费附加133　　　385639　印花税44　　　1319134土地增值税预征889　　　2523762615销售净收入83358　　　23628352702446061 附表五：资金来源与运用表序号项目名称金额2008　2009　2010年　　　　上半年下半年上半年下半年上半年下半年一资金来源126912120003000130002920340621290881、销售收入889150002520337621260912资金筹措35000120003000130004000300002.1自筹资金230001200030008000　　　2.2银行借款120000　500040003000　2.3其它来源　　　　　　　3政策用房政府成本价回购2997　　　　　2997二资金运用95500106722484132992592732463106561开发成本投资64585106722484131032274215584　2销售费用4446　　　1260188113053销售税金附加46680001323197513704土地增值税预征8890002523762615土地增值税结转56170000065076所得税21030000021037借款本金偿还12000　　　　12000　8借款利息支付（财务费用）1192　　1953506470三盈余资金314111328516-2993276815818432四累计盈余资金314111328184415454821129793141161 附表六：项目损益及利润分配表序号　项目名称　合计　2008　2009　2010年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1销售收入889150002520337621260912政策用房政府成本价回购29970000029973开发成本6458510672248413103227421558404销售费用44460001260188113055销售税金及附加46680001323197513706土地增值税预征8890002523762617土地增值税结转56170000065078财务费用11920019535064709营业利润10514-10672-2484-13299-724171582053510补前期专损　　　　　-27179-1002111利润总额10514　　　　　1051412所得税2103　　　　　210313净利润84110000　8411税前成本利润率=税前利润总额/总投资=12.92%税后成本利润率=税后净利润/总投资=10.33%61 附表七：项目现金流量表（全部投资）序号　项目名称　合计　2008　2009　2010年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1现金流入919120002520337621290881.1销售收入889150002520337621260911.2政策用房政府成本价回购29970000029972现金流出82309106722484131032557819816115452.1开发成本投资6458510672248413103227421558402.2销售费用44460001260188113052.3销售税金及附加46680001323197513702.4土地增值税预征8890002523762612.5土地增值税结转5617　　　　　65072.6所得税21030000021033净现金流量9603-10672-2484-13103-37517805175434累计净现金流量8714-10672-13156-26259-26634-882987145净现值7780-9529-2218-11700-33515897156646累计净现值7780-9529-11746-23446-23781-7883778061 2、R=5.0估算表格附表一：项目取地成本估算表附表二：项目开发成本估算表附表三：项目投资计划估算表附表四：销售收入与经营税金及附加估算表附表五：资金来源与运用表附表六：项目损益及利润分配表附表七：项目现金流量表（全部投资）61 附表一：项目取地成本估算表表1.1:现状拆迁物业基础数据序号物业类型建筑面积（㎡）1住宅(有房地产证)2029.32商业(铁皮房)11385.993无证(扑克行加建)4131.96表1.2:拆迁货币补偿表序号补偿明细住宅商业无证加建补偿金额合计（万元）1拆除费453030562过渡安置费15000913物业补偿费4500100050022584停业损失费04001375合计469510755302542备注：1、依据深府161号文《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》以及市场调查制定货币补偿标准。2、过渡安置费与停业损失费按照3个月物业市场租金提供补偿。表1.3:地价测算表容积率R物业类型建筑面积基准地价修正系数地价优惠后地价（㎡）（元/㎡）（万元）（万元）4.5住宅856088101.057281　商业办公56088132417426　相关配套59048101.05502　合计147600　11520960845住宅9512081017705　商业办公62320132418251　相关配套65608101531　合计164000　11648775845.5住宅1046328100.958051　商业办公68552132419076　相关配套72168100.95555　合计180400　　176839002备注：根据深国房（2004）8号文，其它配套地价标准按照住宅用地计算。61 附表二：项目开发成本估算表序号项目名称单位（元/㎡）面积(㎡)金额(万元）备注一土地成本61716400010126　1地价成本4621640007584以国土资源局公布的基准地价计2货币补偿1551640002542　二前期工程费　1640002427　三建筑安装工程费324316400053180根据《深圳建设工程价格信息》计算1土方及桩基础　　2343　2地下室工程　　8815　3主建成本　　25641　4水电安装　　1930　5消防　　1312　6空调　　800　7电梯　　2677　8通讯　　325　9有线电视　　164　10煤气管道　　260　11室外配套　　4920　12智能系统　　820　13装修工程　　3173　四管理费用1201640001972(一+二+三)*3%五不可预见费1021640001668(二+三)*3%六其他费用501640001668(二+三)*3%七合计（不含土地成本）　　60916　八公用设施专用基金　　1218七*2%九总开发成本440616400072260一+七+八61 附表三：项目投资计划估算表序号项目名称投资金额200820092010年上半年下半年上半年下半年上半年1土地成本1012610126　　　　2前期工程费24279711456　　　3土方及桩基础2343　　11721172　4地下室工程8815　　44084408　5主建成本25641　　76921282051286水电安装1930　　　9659657消防1312　　　6566568空调800　　　　8009电梯2677　　　1338133810通讯325　　　16216211有线电视164　　　828212煤气管道260　　　　26013室外配套4920　　　1968295214智能系统820　　　41041015装修工程3173　　　　317316管理费用197239439439439439417不可预见费166833433433433433418其他费用166833433433433433419公用设施专用基金121824424424424424420合计7226012402276214577252871723361 附表四：销售收入与经营税金及附加估算表序号项目名称投资金额200820092010年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1销售收入1005890002800342840297461.1高层住宅销售收入66508　　　280032450314002　销售面积（㎡）83135　　　350043062917502　平均售价（元/㎡）8000　　　800080008000　销售率%95%　　　40%35%20%1.2酒店公寓销售收入24225　　　　1402510200　销售面积（㎡）28500　　　　1650012000　平均售价（元/㎡）8500　　　　85008500　销售率%95%　　　　55%40%1.3商业销售收入9856　　　　43125544　销售面积（㎡）9856　　　　43125544　平均售价（元/㎡）10000　　　　1000010000　销售率%80%　　　　35%45%2当期销售回款100589　　　2800342840297463销售税金及附加5281　　　147022491562　营业税5029　　　140021421487　城市建设维护税50　　　142115　教育费附加151　　　426445　印花税50　　　1421154土地增值税预征1006　　　2804282975销售净收入94302　　　26253401622788761 附表五：资金来源与运用表序号项目名称金额200820092010年上半年下半年上半年下半年上半年下半年一资金来源142942120003000140003500345840330991、销售收入1005890002800342840297462资金筹措39000120003000140007000300002.1自筹资金2500012000300080002000　　2.2银行借款140000　600050003000　2.3其它来源　　　　　　　3政策用房政府成本价回购3353　　　　　3353二资金运用108040124022762148112886536816123841开发成本投资72260124022762145772528717233　2销售费用5029　　　1400214214873销售税金附加52810001470224915624土地增值税预征10060002804282975土地增值税结转6562　　　　　75686所得税24760000024767借款本金偿还14000　　　　14000　8借款利息支付（财务费用）1425　　2344277640三盈余资金34902-402238-8116139902420714四累计盈余资金34902-402-164-9755164141883490261 附表六：项目损益及利润分配表序号项目名称合计200820092010年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1销售收入1005890002800342840297462政策用房政府成本价回购33530000033533开发成本7226012402276214577252871723304销售费用50290001400214214875销售税金及附加52810001470224915626土地增值税预征10060002804282977土地增值税结转6562　　　　　75688财务费用14250023442776409营业利润12378-12402-2762-14811-861200242319010补前期专损　　　　　-30836-1081211利润总额12378　　　　　1237812所得税2476　　　　　247613净利润9902000009902税前成本利润率=税前利润总额/总投资=13,52%税后成本利润率=税后净利润/总投资=10.81%61 附表七：项目现金流量表（全部投资）序号项目名称合计200820092010年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1现金流入1039420002800342840330991.1销售收入1005890002800342840297461.2政策用房政府成本价回购33530000033532现金流出92614124022762145772843722052133902.1开发成本投资7226012402276214577252871723302.2销售费用50290001400214214872.3销售税金及附加52810001470224915622.4土地增值税预征10060002804282972.5土地增值税结转6562　　　　　75682.6所得税24760000024763净现金流量11327-12402-2762-14577-43420788197094累计净现金流量10322-12402-15164-29741-30175-9387103225净现值9216-11074-2466-13015-38718560175976累计净现值9216-11074-13539-26554-26942-8381921661 3、R=5.5估算表格附表一：项目取地成本估算表附表二：项目开发成本估算表附表三：项目投资计划估算表附表四：销售收入与经营税金及附加估算表附表五：资金来源与运用表附表六：项目损益及利润分配表附表七：项目现金流量表（全部投资）61 附表一：项目取地成本估算表表1.1:现状拆迁物业基础数据序号物业类型建筑面积（㎡）1住宅(有房地产证)2029.32商业(铁皮房)11385.993无证(扑克行加建)4131.96表1.2:拆迁货币补偿表序号补偿明细住宅商业无证加建补偿金额合计（万元）1拆除费453030562过渡安置费15000913物业补偿费4500100050022584停业损失费04001375合计469510755302542备注：1、依据深府161号文《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》以及市场调查制定货币补偿标准。2、过渡安置费与停业损失费按照3个月物业市场租金提供补偿。表1.3:地价测算表容积率R物业类型建筑面积基准地价修正系数地价优惠后地价（㎡）（元/㎡）（万元）（万元）4.5住宅856088101.057281　商业办公56088132417426　相关配套59048101.05502　合计147600　11520960845住宅9512081017705　商业办公62320132418251　相关配套65608101531　合计164000　11648775845.5住宅1046328100.958051　商业办公68552132419076　相关配套72168100.95555　合计180400　　176839002备注：根据深国房（2004）8号文，其它配套地价标准按照住宅用地计算。61 附表二：项目开发成本估算表序号项目名称单位（元/㎡）面积(㎡)金额(万元）备注一土地成本64018040011544　1地价成本4991804009002以国土资源局公布的基准地价计2货币补偿1411804002542　二前期工程费　1804002670　三建筑安装工程费321818040058047根据《深圳建设工程价格信息》计算1土方及桩基础　　2569　2地下室工程　　9675　3主建成本　　28055　4水电安装　　2113　5消防　　1443　6空调　　800　7电梯　　2819　8通讯　　357　9有线电视　　180　10煤气管道　　280　11室外配套　　5412　12智能系统　　902　13装修工程　　3441　四管理费用1201804002168(一+二+三)*3%五不可预见费1011804001821(二+三)*3%六其他费用501804001821(二+三)*3%七合计（不含土地成本）　　66527　八公用设施专用基金　　1331七*2%九总开发成本440118040079402一+七+八61 附表三：项目投资计划估算表序号项目名称合计200820092010年上半年下半年上半年下半年上半年1土地成本1154411544　　　　2前期工程费267010681602　　　3土方及桩基础2569　　12841284　4地下室工程9675　　48384838　5主建成本28055　　84161402756116水电安装2113　　　105710577消防1443　　　7227228空调800　　　　8009电梯2819　　　1410141010通讯357　　　17917911有线电视180　　　909012煤气管道280　　　　28013室外配套5412　　　2165324714智能系统902　　　45145115装修工程3441　　　　344116管理费用216843443443443443417不可预见费182136436436436436418其他费用182136436436436436419公用设施专用基金133126626626626626620合计7940214041303015967276501871561 附表四：销售收入与经营税金及附加估算表序号项目名称合计200820092010年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1销售收入1122250003080447471339501.1高层住宅销售收入73159　　　308042695315402　销售面积（㎡）91448　　　385053369219252　平均售价（元/㎡）8000　　　800080008000　销售率%95%　　　40%35%20%1.2酒店公寓销售收入24225　　　　1402510200　销售面积（㎡）28500　　　　1650012000　平均售价（元/㎡）8500　　　　85008500　销售率%95%　　　　55%40%1.3商业销售收入14842　　　　6493.28348.4　销售面积（㎡）14842　　　　6493.28348.4　平均售价（元/㎡）10000　　　　1000010000　销售率%80%　　　　35%45%2当期销售回款112225　　　3080447471339503销售税金及附加5892　　　161724921782　营业税5611　　　154023741698　城市建设维护税56　　　152417　教育费附加168　　　467151　印花税56　　　1524174土地增值税预征1122　　　3084753405销售净收入105211　　　28878445043182861 附表五：资金来源与运用表序号项目名称合计200820092010年上半年下半年上半年下半年上半年下半年一资金来源158910120003000190003780449471376341、销售收入1122250003080447471339502资金筹措43000120003000190007000200002.1自筹资金2700012000300012000　　　2.2银行借款160000　700070002000　2.3其它来源　　　　　　　3政策用房政府成本价回购3684　　　　　3684二资金运用120274140413030162403165940940143641开发成本投资79402140413030159672765018715　2销售费用5611　　　1540237416983销售税金附加58920001617249217824土地增值税预征11220003084753405土地增值税结转7636　　　　　87586所得税29090000029097借款本金偿还16000　　　　16000　8借款利息支付（财务费用）1702　　2735448850三盈余资金38635-2041-3027606145853123270四累计盈余资金38635-2041-20716896834153653863561 附表六：项目损益及利润分配表序号项目名称合计200820092010年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1销售收入1122250003080447471339502政策用房政府成本价回购36840000036843开发成本7940214041303015967276501871504销售费用56110001540237416985销售税金及附加58920001617249217826土地增值税预征11220003084753407土地增值税结转7636　　　　　87588财务费用17020027354488509营业利润14544-14041-3030-16240-855225312617910补前期专损　　　　　-34166-1163511利润总额14544　　　　　1454412所得税2909　　　　　290913净利润116350000　11635税前成本利润率=税前利润总额/总投资=14.35%税后成本利润率=税后净利润/总投资=11.48%61 附表七：项目现金流量表（全部投资）序号项目名称合计200820092010年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1现金流入1159100003080447471376341.1销售收入1122250003080447471339501.2政策用房政府成本价回购36840000036842现金流出102572140413030159673111624055154862.1开发成本投资7940214041303015967276501871502.2销售费用56110001540237416982.3销售税金及附加58920001617249217822.4土地增值税预征11220003084753402.5土地增值税结转7636　　　　　87582.6所得税29090000029093净现金流量13337-14041-3030-15967-31223416221484累计净现金流量12215-14041-17071-33037-33349-9933122155净现值10906-12536-2706-14256-27820907197756累计净现值10906-12536-15242-29498-29776-886910906深圳市某房地产开发公司2008-1-2761'