江南财富城可行性研究报告

'1·总论1.1项目概况项目名称：X江南财富城项目总投资：3000万元，总建筑面积约30307万㎡项目开发单位：X市X房地产实业有限公司项目可研单位：X市工程咨询中心1.2区域概况X县是革命老区,位于湖南省南部边陲，南岭山脉中段北侧，东接临武县，南界江华县和广东省连州市，西邻宁远县，北毗嘉禾县。境当“楚尾粤头”，为湘粤相通重要门户。地处东经111°54′15″—112°2′08″，北纬25°01′02″—25°31′08″。县境东西宽55公里，南北长67公里，全县总面积1810.14平方公里，总人口35.34万余人，辖25个乡镇办事处，5个农林茶场，2005年国民生产总值为219300万元，其中：第一产业：56260万元；第二产业：67940万元；第三产业：95810万元。境内属中亚热带季风湿润气候区，日照充足，雨量充沛，四季分明，年平均气温17.8℃，无霜期290天，降雨量1527.6毫米。X县区位优越，交通便利，素有“湘南门户”之称，是湘南通达粤海的捷径，是沿海的内地，内地的前沿。全县共有公路总里程782.8公里。省道S324、S323、S322线交汇其中，永连公路贯穿全境。东距郴州118公里，南距广州340公里，西距X164公里。X40 县是湘南改革开放过渡试验区，湖南综合改革试点县和湘南农业综合开发重点县。全县现已形成8个500亩以上的黄花梨基地，12个2000亩以上的优质烤烟基地，10个1000亩以上的商品蔬菜基地，1个万亩以上的大径材基地，12个5000亩以上的丰产楠竹基地，3个500亩以上的高效药材基地，6个出栏3000头以上的瘦肉型牲猪基地。境内资源丰富，可谓物华天宝，地方电力充足，是全国首批100个电气化达标县之一；矿产资源丰富，境内已探明的矿藏有铅、锌、锰、铁等25种，其中黑七型锰铁矿储量达1.5亿吨。近年来，X农业结构调整步伐加快，农村经济日趋繁荣，以个体私营和股份合作企业为主的乡镇企业发展迅速。1997年被评为全省乡镇企业发展“十快县”和X市乡镇企业强县。全县乡镇企业已形成建材、轻纺、冶金、水电、竹木加工和交通运输等六大支柱，是全省运输大县、小水电大县和最大的石材加工基地。今日X经济繁荣，社会稳定，人民安居乐业。1.3项目简介1.3.1项目的由来X江南财富城位于X市X城区繁华的最具升值潜力的商业核心圈——城东路。为适应社会发展，本公司从X县国土局以拍卖方式获得该土地的使用权。1.3.2项目简介本项目为商业综合开发项目。一至二层为商业用房，三层局部商业用房，三层以上为高层商品住宅。共开发三栋房屋建筑。建于城东路与规划道路的交叉口，与X步行街构成新的商业中心圈，临邻湘粤路酒店一条街、塔峰路针织一条街。总用地面积4705.2㎡，总建筑面积约30307万㎡，其中商铺面积7835.5㎡，商品住宅22471.5㎡。项目总投资3000万元。项目建成后，成为X新的商业景点——江南财富城，促进X商业繁荣，发展第三产业，引领新的消费时尚。40 1、沿街门面优先满足社区商业，如邮政、银行、美容美发、药店、通讯、汽车美容、影楼、音像店、干活店、修理行、文印店、西饼店、鲜花礼品店、书店、服装店、精品店等。2、内部以服饰为主，围绕相关衍生产品，适当地引进中西餐饮，及休闲娱乐，如足浴、保健按摩、健身馆、休闲茶馆、美容美体馆、网吧。3、很容易聚集人气的业态——餐饮、休闲娱乐安排在二、三楼，以带动人流往上走。1.4项目开发单位基本情况X市X房地产实业有限公司成立于2003年1月14日，位于X市冷水滩区零陵北路310号，是X市较具规模的一家综合型房地产开发企业，有三级房地产开发资质。公司注册资金1000万元，公司拥有资产总资产2530余万元，经营范围：房地产经营开发、信息咨询、物业管理、房产出售、出租、建筑装饰工程、建筑装饰材料经营。已成功开发了“冷水滩江南财富城”等项目，有着一定的商业房地产开发经验。公司按照现代企业制度要求，建立和完善了项目开发策划、建设、营销、财务、质量管理等系列规范的内部管理制度，形成竞争上岗的用人机制，追求社会效益、经济效益双赢及可持续发展战略已成为公司的经营理念。公司拥有大量的工程技术人员，其中高级工程师二人、注册规划师一人、土建工程师五人、注册会计师一人、注册造价师一人，以及市场营销、统计等技术人员22人。1.5可行性研究的主要依据及范围1.5.1可行性研究主要依据40 1、国家现行的有关法律、法规、规定。2、X江南财富城建筑初步设计方案。3、X江南财富城规划及规划批复。4、土地拍卖确认书及土地使用证。5、项目建设开发单位提供的基础资料。1.5.2可行性研究范围本次可行性研究主要依据国家有关政策、法律、法规、规范等，及建设单位提供的基础资料为前提，对该项目建设的必要性、工程建设条件、工程规划设计方案、工程建设内容进行分析、研究确定拟建规模，工程建设总投资、工程实施进度安排、招投标方式，环境保护及节能措施、拆迁安置方案。综合分析预测房地产市场价格，对项目进行财务分析、社会经济评价以及风险能力分析，以确定项目的可行性。1.6主要技术经济指标主要经济技术指标序号项目单位数据备注1占地面积m24705.52总建筑面积m2303073可销售面积m2303074建筑密度%65.85容积率4.96绿化率%87总投资万元30008贷款利息万元236.2540 9销售总收入万元554910上缴税金万元869.911开发利润万元1140.6812项目投资利润率%3813项目投资利税率%6714项目财务内部收益率%26.6税后15项目税后净现值万元455.49Ic=12%16借款偿还期年2.71.7主要研究结论1、X江南财富城地处X县城东路的十字路商业中心地段，交通便捷，是经商的黄金地段，又是居家的风水宝地。该项目进行综合开发，将地理优势转化为商品经济优势，来满足市场需求，拉动地方经济发展。2、本项目总投资3000万元，项目预测房地产销售收入5549万元，财务内部收益率26.6%，开发企业该项目获纯利1140.68万元。全部投资回收期2.78年，借款偿还期2.7年，同时可向国家和地方财政上交税金869.9万元，开发该项目经济效益明显。3、该项目的实施，为X县域经济发展创造了良好条件，增加就业渠道，可同时解决1000多人就业和改善旧城区近100户居住条件，具有极大的社会效益。4、该项目的实施，有利于X县城的城市发展，有利于美化、亮化城市，有利于提高X县城的品位。40 2·项目建设的必要性2.1项目建设适应城市化发展的要求随着永连公路、二广高速公路在X的贯通，X县城城市化发展进程将进一步加快城市的形成，经济速度发展的越来越快，城区人口越来越多，居民消费水平的不断向高档次、高质量方向发展以及日益壮大的交通系统，迫使X县城原有的商业中心地位越来越需要提升以适应社会发展的要求，同时，居民对中高档次的住宅需求也变得日益旺盛。项目建设地位于X城东路商业核心区中心，与其他商业广场、农贸市场遥相呼应，其建设对X县城商业中心形成有极大的促进作用，同时，其住宅开发将补充旧城区中心住宅的稀缺。2.2项目建设是旧城改造和新规划的商业中心商圈建设的需要开发地段上建筑物多为上世纪70年代建筑，房屋破旧不堪，严重影响了X县城市容市貌，对它进行改造，不仅可改变旧城面貌和改善居民居住条件，发展商业经济引领消费时尚，提高城市品位，同时可缓解项目区内的交通拥挤状况。促进X县城经济发展，为X人民创造更好的生活条件。项目建设势在必行。3·项目开发条件3.1开发项目基本情况3.1.1地理位置及场地概况X江财财富城位于X县城城东路与规划路交汇点西北侧，地块为二小块，位于交叉路口，场地平整，总占地面积4705.5㎡。该建筑为综合性商住楼，总建筑面积为30307㎡，建筑层数为十二层。3.1.2自然条件（1）温度：年平均17.8℃，极端最低-4℃，极端最高39.8℃。（2）降水：年平均降雨量在1527.6mm，雨量集中在4—6月。40 （3）湿度：年平均相对湿度80%。（4）日照时间：年平均1587h。（5）风向：一年中最多风向为南风（含东南风），其频率为26%，其次为西北风，频率15%，西南风，频率13%。（6）风速：平均风速5m/s，最大17.3m/s（南风）3.1.3工程地质条件通过对项目原建筑物工程地质资料得知，该段覆土厚度为4—5m，以下以灰质碳岩为主，无溶洞及地质构造断裂，为良好地质承力结构适宜建设中高层建筑。4、地震：根据《中国地震烈度分析》（1990），项目所在地地震基本烈度为<ⅤⅠ度区，房屋应按Ⅵ级考虑抗震要求。3.2开发项目建设条件1、原材料供应情况X县城的地理位置较好，地方材料价格较低，砂砾石可直接取材于县城东部河中；郊区有丰富的制砖资源，确保了建筑用砖低价供应，丰富的森林资源完全能满足建筑用木材，水泥有一家中型水泥厂，丰富而低廉的地方材料，可大大降低开发项目的建设成本。2、基础设施及市政设施条件X江南财富项目，地处城市主干道城东路，给排水设施、电力、电信、电视设施已完好运行，无需另行投资来进行外围配套。3.3政策条件40 在全市实行大力优化投资环境下，县委、县政府明确指示城区内各职能部门要全力支持此开发项目，大开绿灯，简化办事程序，尽快完成项目开发建设。同时为了项目顺利进行，专门指派了一名副主任进行协调，也成立了专门的协调指挥部，协调各部门关系，确保拆迁安置按期完成。以上措施必将大大促进X江南财富城的建设。政府相关优惠政策如下：·江南财富城是县政府重点招商引资项目·江南财富城是市、县二级重点商业项目·县政府多次召开专题会议，制订了系列优惠政策；如税费第一年全免，第二年减半收取等等相关优惠政策对外发布。4·市场分析4.1房地产市场环境分析4.1.1人口环境20年前，当时城镇人口不足2万人，城区仅集中在老城关镇周边地区，近几年来城市建设得到了长足发展，特别新的城市规划实施后，城市建设速度进一步加快，城区范围不断扩大，先后建成了X边贸经济开发区等新城区，城区人口增至10多万人，流动人口近5万。X作为湖南新兴的边贸城市，在建设初期，政府引进了大量的年轻人才，城市居民年龄结构比较年青，人口增长速度较快，市场规模容量不断扩大。随着住房制度和企业改制力度加大，对房地产商品的需求进一步加强。4.1.2经济环境近年来，县委、县政府重拳出击抓经济建设，连续几年国民经济增长速度高于国家和省平均水平平均递增速度为9.4%，国民经济收入不断增加增长达17%，国内生产总值2005年219.3亿元，其中第一产业56.26亿元，第二产业67.94亿元，第三产业95.81亿元，2005年财政总收入8.416亿元。社会消费品零售总额67352万元，居民储蓄量不断增加，对房地产商品的要求也不断加强。4.1.3政治环境40 本项目作为X县招商引资项目，纳入X县委、县政府的重要工作目标，享有一系列的招商引资优惠政策。县政府要求各职能部门给予本项目各种优惠措施，提高办事效率。4.1.4市场环境随着国家对房地产开发企业的整顿，特别是对新增土地的政策调整及对土地交易市场整顿规范，房地产开发逐步规范化、市场化，不公平竞争将退出历史舞台，这对旧城区土地的不断升值创造了条件。4.1.5市场前景在住宅商品化完全推向市场的前提下，X县城房价呈逐年递增之势。作为湖南新兴的边贸城市，目前人口偏少，增加城区人口数量，扩大城市规模是必然的，对商品住宅及商场的需求也是旺盛的。4.2市场需求分析1、供给市场特征■商业非常集中，商圈现象突出县城商业大部分集中在以塔峰路和城东路为核心的商圈范围内，该商圈是县城的核心商圈，占据了县城50%以上的商业容量。■商业分布缺乏规划，不成体系县城商业缺乏统一规划，分布散落、杂乱，没有成行成市。处于比较低级别的商业发展阶段。随着县城的发展，这一问题将更加突出，势必要得到解决。■缺乏现代商业形式虽然有一个号称“X商业步行街”的项目，但是该项目名不符实，并不是真正意义上的步行街。县城目前也没有SHOPPINGMALL等现代的商业形式，商业没有核心，有商圈而无商核。40 ■缺乏上档次的卖场目前市面上销售的产品多为低廉质低的产品，缺乏品牌商品，也缺乏上档次的商品，以销售品牌产品为主的卖场。■缺乏餐饮、娱乐和休闲场所餐饮、娱乐和休闲场所相对匮乏，随着县城经济的发展，恩格尔系数将进一步降低。居住、餐饮、娱乐及休闲的支出将进一步增长，而目前县城明显缺乏这一类场所。■房地产市场刚刚起步房地产行业刚刚兴起，市民对房地产的概念还处于由拒绝到慢慢接受的过程中。■缺乏开发理念目前所开发的两个房地产项目证明，县城目前还缺乏开发理念，开发商对于房地产开发还没有明晰的概念，对于如何进行产品定位、推广等也还缺乏经验。■开发水平低，开发规模小目前所销售的商品房项目都明显没有适应市场需求，开发规模也极小。■住宅产品市场需求量大X有毛织产业基础，有2万多人的外来人口，市场需求量大，而目前市面上商品住宅供应量有限，市场需求并没有得到释放，所以X住宅产品市场潜力巨大。X商业步行街住宅产品的销售成功也证明了这一点。■商业物业需要精心定位X毛织产业从2001年兴起，经过5年的发展，造就了一批毛织行业的老板，这些人无疑是商业物业的主要消费者，所以X的商业物业市场具备潜力。但是X40 商业体系紊乱，基本无规律可循，之前仅开发了X商业步行街的一个商业项目，销售情况也不理想，基本无参考价值，所以发展商业物业更需要精心的定位，细心操作。4.3相关项目的市场调查分析本案+X商业步行街=X新核心商圈4.3.1支撑点：1、城市唯一的两具商业项目。2、总商业面积超过13000㎡。3、综合性商业体。4、统一操作，互相借势，互为补充。4.3.2优势1、避免定位重复，形成恶性竞争。2、避免价格战。4.3.3项目销售价格预测A、按照15年的投资回收期确定项目的销售价格，比照周边门面的租赁价格，可以确定本项目的租赁价格也为41元/平米·月。按照15年的投资回收期计算，则项目临街门面的平均销售单价是41元/平·月×12月×15=7380元/㎡。如果把半年的免租进入，则应该是7380+7380×7%/2=7638元/㎡约等于7800元/㎡。B、商铺抛出市场的价格区间一层临街门面：9000～11000元/㎡左右一层内部：4000～6000元/㎡左右二层商铺：2000元/㎡左右三层商铺：1800元/㎡左右4.4项目周边环境分折40 本项目位于X县城城东路成熟地段，但偏离城市核心商圈，不能依托已形成的商业氛围。周边的城市核心商圈以城东路和塔峰路两条道路交叉点为核心，西至湘粤路，东至城东路、零售商业集中，主要有X步行街、实惠多超市、仙东超市。不存在恶性竞争，而是互补优势需要实现双赢。4.5市场调查结论当前商场及商品住宅市场状况良好，消费基础稳定，有着相当多的优势条件，有利于本项目开发，具体分析如下；1、有利因素（1）经济持续增长，居民生活水平不断提高；（2）成熟商业核心区，得天独厚的绝版地段，无需大量宣传即可得到消费者认可；（3）独特的设计，打破现有商铺与多层住宅模式，易于制造热点；（4）政府政策扶持，加大培育市场力度；同时对国有土地的严格控制，使地价与房价在近期内得到飚升；（5）旧城区的整合与改造，使旧城商业环境与居住环境得到了相当大的改善。2、不利因素（1）土地开发成本较高，存在一定竞争压力，开发周期要短。（2）项目位于旧城中心，施工场地较小，要加强施工管理，进行文明施工。3、商业定位发展理念——城市商业引擎，自由消费体验让X进入第四消费时代，这个时代的精神就是自由与体验。40 人们在这个商业建筑里自由穿梭，或购物或游憩，或美食或玩乐，或看书或游戏，这就是最具体的都市生活，我们的项目创造了体验自由的空间。我们给予X这样的体验空间，某种程度上，我们是城市的活力引擎。5·项目规划设计方案及项目建设内容5.1规划设计说明5.1.1设计依据1、甲方所提供《设计方案征集邀请书》；2、甲方所提供有关该项目用地红线图及地形图；3、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；4、《建筑设计防火规范》（GBJ16-87，2001版）；5、《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分），建标[2002]219号；6、建设部《建筑工程设计文件编制深度的规定》。5.1.2工程概况该工程规划用地位于城东路和规划道路十字交差路口的西北角和西南角。该建筑为综合性商住楼。总建筑面积为30307㎡，建筑层数为十二层。5.1.3设计理念1、充分关注商业，住宅建筑的形象塑造，力图保持城市主干道景观序列的延续性和完整性。2、突出城市办公性建筑的特殊性质，使建筑形象充分反映新时代的特色。3、室内外空间互相融合，创造出丰富而有层次的建筑空间效果。4、建筑外形明快、现代，以展现新世纪新建筑的风貌。40 5.1.4功能布局本项目打破传统的空间组织形式，力图营造一种多层次主体化的公共活动空间，采用不同功能空间之间的互相渗透，加上边廊、内院、中庭、联系平台的相互穿插，使平面和竖向空间层次丰富。主商业中心入口设置于城东路和规划道路交叉路口西南角处。一层为普通商业铺面用房，此铺面可做生活超市及邮电，通讯营业厅及其普通商业门面；二层及延城东路局部三层为普通商业门面用房；三层以上为商品住宅。值得一提的是在路口西南角主体建筑的内部设置了跨两层空间高度的中庭，其中设置休憩广场，方便顾客在购物的同时也有一个休息和交流的场所，而使建筑无论在平面功能上还是在装门面造型上都丰富了许多，起到了画龙点睛的效果。另外对于商品住宅进行了精心的设计，创造舒适、适用的居住空间，优美的绿化环境；祥和与繁华同在，时尚与典雅并存。住宅基本特点：1）各个户型的主卧或客厅至少有一个朝南，最大限度的利用冬季南向的直射太阳光。2）通风良好，不闭塞，夏季能有效的组织穿堂风。3）除部分主卧室卫生间外，其他所有房间全为明厨、明房、明厅，实现“四明”，适合湘南本地情况，达到自然采光要求。4）餐厅、客厅均有机结合在一起，加大了空间流动性、丰富了空间层次。5）各户型、功能分区明确、闹静、干湿、脏、净分区合理。6）客厅均采用大玻璃落地，主卧室采用大凸窗（外设有阳台的除外）。使空间更加明亮，同时扩大视野，将个部景色更加完全的引入室内，使居住者心情得以开阔、舒畅，将健康型住宅设计理念彰显得淋漓尽致。5.1.5造型设计40 建筑造型以现代风格为基调，外观虚实对比强烈，造型纯朴而明快，色彩丰富，体现浓厚的现代办公建筑的氛围。外墙以面砖、石材、墙漆和玻璃组成，既保证房间充足的阳光，又在装门面上形成丰富的光景效果，展而大气的入口处理，使建筑具有鲜明的标志性。屋顶造型轻盈，弥漫着浓郁的现代人文气息。建筑风格突出一种充分体现时代感的新锐特色。建筑形体既有整体的大气磅礴，也不乏丰富的细致纤巧，通过整体造型的几何特性，材料的巧妙运用，传达了新时代锐意进取，力争上游的拼搏精神。5.1.6技术经济指标总用地面积：4705.2平方米（其中道路面积328.34平方米）净用地面积:4376.86平方米总建筑面积：30307平方米（住宅面积：22471.5平方米，商业面积：7835.5平方米）基底面积：4052.0平方米容积率：4.9建筑密度：65.8%5.2项目规划建筑物设计方案根据已经批复的X江南财富城规划，项目建设总建筑面积30307m2，其中：商铺7835.5㎡,住宅22471.5㎡。总基底面积约4052㎡，建筑密度65.8%，设计为一、二层商为业用房。三层局部商业用房，三层以上为小高层商品住宅。设计商铺可售面积7835.5m2，住宅200套，面积22471.5m2，同时配套建设停车场，停车位20个。在住宅设计中，三室二厅(122.76m2/套)100套，二室二厅（102m2/套）10040 套。商场设计为全框架结构，打破现有门面商铺概念，由自动扶梯联系一至三层,商场并设中厅,与二层屋面采光井配套,确保商场有良好的通风采光。5.3项目工程建设内容1、拆除工程项目内现有五层楼一栋，二栋民房，总拆除面积2000m2，所拆房屋为砖混结构，所有拆除工作在1个月内可以完成。2、建安工程（1）土建部分：总建筑面积30307m2，层数3—11层，商铺一至二层、三层局部商业用房，住宅三栋均为小高层，建筑结构采取人工挖孔桩基础，主体工程为框架结构，外部装修采用外墙漆、铅塑板。（2）设备及安装：安装工程包括消防系统，室内设备，商场扶梯。（3）配套工程：休闲广场、绿地、临街景观、停车场及消防通道。6·环境保护、节能6.1环境保护1、该项目属综合服务性项目，有生活污水产生，需对生活污水按国家标准进行处理，使之符合国家《污水综合排放标准》GB8978-1996的有关要求，再排放至排水系统中。2、对于生活废弃物要指定地方堆放、分类处理；该焚烧的焚烧，该转运的转走，配有专人负责管理。3、生活垃圾的处理，本项目正常运作中产生的生活垃圾统一进入垃圾站房，交送环保部门统一处理。4、建设过程中施工期间环境保护40 本项目在施工过程中，机械设备噪音及施工中粉尘对周围人群和环境会造成污染。因此施工中对产生噪音较大的机械设备需加隔音装置，对粉尘拟采用喷水降尘。总之，在项目建设和运营过程中，采取措施后要符合环保法规的要求。6.2节能该项目为多层综合性房地产开发，建设规模大，用电、用水量较大，因本地区属季节性湿润气候，各季节温差大，因而建筑节能潜力较大，根据国家建筑节能规范，新建建筑物严格执行建筑节能标准，该项目所采用的节能措施如下：1、节电措施一切电器设备、机械设备电机均采用最新节能产品，减少电能消耗。如电梯、空调、扶梯等。2、节水措施一切用水器具采用节水型器具，本项目采用直接饮用水和生活用水分开，可节约用水，冲洗卫生间的用水可采用中水（即生活污水经过中水设备处理后的中水）高压供水系统采用二次加压（或恒压供水）减少用水量。3、节能措施采用真空玻璃减少室外温度传递到室内，从而减少室内能量消耗，商场入口及楼梯口装置幕帘，减少室内外热量传递，从而达到节能效果。7·项目开发管理、开发建设进度安排及工程招标事项7.1外部协调本项目属X40 县委、县政府重点工程，招商引资建设项目，由县委、县政府成立指挥部协调处理开发建设过程中各种外部问题，保证开发项目的投资单位不受外界干扰，顺利完成项目开发、建设、营销等工作。7.2内部管理经公司董事会研究决定，本项目由董事长兼总经理全权负责，重大决策再召开董事会研究，由董事长直接聘请下属人员，集公司全体职工力量进行项目开发建设。公司组织机构如下表：董事长（总经理）规划部工程部营销部材料供应部办公室财务部7.3项目营销项目开工之前，公司对产品销售与市场定位已作了大量的前期准备工作。1、经公司对X县城商业开发项目调查分析，多层及小高层中高档住宅与商场结合在旧城区具有明显个性。在设计过程中公司通过聘请高水平设计队伍，并充分听取专家和社会各界意见，对设计产品追求精益求精。2、加大市场宣传力度，聘请专业的营销公司对项目进行包装策划，联系老客户、发展新客户。将项目开发建设推向社会。7.4开发建设进度安排整个项目从2006年8月开始，至2007年10月全部竣工，历时1年，开发建设进度计划表。开发建设进度计划表序号工作内容2006年2007年40 123412341项目前工作2项目筹资和规划报批3施工图设计4项目招标5拆迁及三通一平6基础施工7主体施工8房屋预售9装饰施工10竣工验收到7.5工程招标事项本项目属公共商业建筑及商品住宅建筑，应纳入招标范围，采用委托招标组织形式，建筑及安装工程采用公开招标方式，工程设计、监理可采用邀请招标方式，具体见招标基本情况表。40 招标基本情况表建设项目名称：招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标公告发布中标候选人公示媒介招标估算金额（万元）备注全部招标部份招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察全部招标委托招标邀请招标X日报10设计全部招标委托招标邀请招标X日报40建筑工程全部招标委托招标公开招标X网2105.07安装工程全部招标委托招标公开招标X网180监理全部招标委托招标邀请招标X日报20主要设备重要材料其它40 8·投资估算与资金筹措8.1投资估算本项目总投资由项目建设成本和建设期利息二部分组成。8.1.1开发成本估算主要包括建安工程费、土地成本、开办费、不可预见费、销售费用等。1、建安工程费：主要包括建安成本和配套设施建设费，共计2105.07万元。1）建安成本：包括土建工程、室内给排水工程、室内照明工程、室内装饰工程、设备及消防工程，按X市目前建筑市场实际行情，每平方米按580元/㎡，计算要建安成本1757.81万元。商铺隔断及装修117.26万元。2）基础设施配套费230万元。3）拆除工程：根据X市实际行情，拆除房屋废旧材料可抵扣拆除工程工资及废渣清理费。2、土地开发成本：根据公司与X县国土局签订的土地拍卖确认书，所有土地购置费为318.2万元。3、开办费共计120.31万元1）项目管理费：按建安成本的4%计算为70.31万元。2）规划勘探设计费：50万元。4、其它费用：含质监费、监理费、投资管理费等25万元。5、前期销售费用包括广告宣传及市场推广费等30万元。6、开发期税费：共计83.39万元。40 1）土地出让金及土地使用税：本项目土地通过拍卖出让为出让土地，土地出让金及土地使用税免。2）规划配套设施费30万元。3）劳保基金：53.89万元。7、不可预见费按建安成本的10%计算为175.78万元。以上7项开发成为2858.25万元。8.1.2建设期利息本项目拟向银行贷款1500万元，于2007年贷款，至2008年全部还清，贷期二年，年利率6.3%，共需建设期利息1500×6.3%×1.5＝141.75万元。以上两项合计项目总额为3000万元，以开发单位可销售面积计算每平方米综合造价为989.87元/m²，项目总投资见表。项目总投资估算表编号项目名称及费用单价面积(㎡)²合计（万元）1建安工程费2105.071.1建安成本480元/㎡303071757.811.2基础设施配套费2301.3商铺隔断及装修117.262土地开发成本318.23开办费120.313.1项目管理费70.313.2规划勘探设计费504其它费用(含质监、监理等)255前期销售费用3040 6开发期税费83.896.1规划配套设施费306.2劳保基金53.897不可预见费175.788建设投资(1＋2＋3＋4＋5＋6＋7)2858.259建设期利息141.7510项目总投资（8＋9）300011建筑面积单位成本元/㎡²989.878.2资金筹措及资金使用计划8.2.1资金筹措资金筹措和使用计划估算表单位：万元编号项目名称建设经营期200620071资金来源160015001.1自有资金8001.2建筑商垫资1001.3房屋销售收入（定金）3001.4贷款15002资金运用150015002.1建设资金成本15001358.252.2借款还本付息141.752.3销售税金及附加2.4土地增值税2.5所得税3累计盈余资金项目资金投入量较大，约为3000万元人民币，资金来源为自有资金、房屋销售收入再投入、建筑商垫资和银行贷款组成。1、自有资金：公司计划投放自有资金1240 00万元人民币，于第一年投入800万元,第二年投入400万元。2、建筑商垫资：按市场行情垫资建安成本10%左右可筹集资金100万元，于第一年投入。3、销售房屋定金收入再投入：项目主体工程计划于2007年6月完成，7月开始预售，预计收取300万元定金款滚动投入项目开发。4、银行贷款：本项目虽通过自有资金、商品房预售筹集了大量资金，但项目开发建设资金仍有较大缺口，拟贷款1500万元用于项目建设，解决资金困难，贷款期至2008年。8.2.2资金使用计划根据项目建设进度安排，本项目自2006年6月开始投入，2007年底完工交付使用，分年度各项资金投入计划如下：1、建安工程成本：资金投入从2006年10月开始至2007年12月结束，各年投入分别为：2006年投入400万元，2007年投入1600万元。2、土地开发成本：根据土地协议，2006年投入318元，支付地价款。8.2.3贷款还款计划本项目实际贷款1500万元人民币，建设期累计利息141.75万元，建设期利息计入总投资，用售房收入还款。9·项目财务分析9.1说明及基本数据40 该项目财务评价根据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）和有关的建设项目经济评价方法实施细则和建设项目可行性研究报告编制内容及深度规定，以及现行的会计制度和税收制度等相关规定进行测评。9.2销售预测9.2.1销售量预测根据X市统计年鉴（2006年）显示，X县商品房屋销售情况（2005年）实际销售商品房屋面积0.28万平方米，全部为住宅、个人购买商品房住宅0.28万平方米，房屋销售额150万元，2006年X商品住房开发销售情况见下表。项目名称开盘时间建设情况商铺售价销售情况住宅售价销售情况数量最低价最高价数量最低价最高价X商贸城2006-1-1完工90套2180999978%200套718928100%欣馨园2006-7-28完工45套2900660085%200套888123098%紫荆花园2006-7-1在建20套2180618065%60套918108087%三蓝花园2006-7-1在建38套10981380100%本项目自2006年7月开工以来，已定购商铺30%，住宅已定购40%，均有预售合同，销售趋势看涨，主要是X现有商品房开发基数少，存量不足，正处在购房高峰期，本项目仅有200套住宅不存在销售风险，并且销售价格正在看涨。销售计划如下：一层商场第2年销售30%，第3年销售70%；二层商场第3年销售50%，第4年销售50%；三层商场在第4年销完。住宅分三年销售，第2年销售30%，第3年销售40%，第4年销售30%。9.2.2销售单价确定公司经对X市X县城商业物业及各商品住宅销售价格比较和市场预测（详市场分析），近几年X40 县城旧城改造任务大，搬迁工程多，商场及商品住宅需求量较大，虽有较为激烈竞争，但市场的需求旺盛。但考虑到一些不可预见因素，因此在确定销售价中采取较为保守的价格，商品住宅平均价按1060元/㎡，一层临城东路按9000-11000元/㎡，内商场按4000-6000元/㎡，二层商场按2000元/㎡，三层按1800元/㎡计算。销售收入表序号类别可销售面积（m2）销售单价元/m2销售金额（万元）1一层商场临街1120100001120内商场2391.8500011962二层商场3603.720007213三层商场72018001304住宅22471.510602382合计55499.3销售收入、销售税金及附加（1）销售收入根据上述单价及面积经计算总收入为5549万元，具体见销售收入表。（2）考虑到该项目以城市基础设施建设和建筑工程建设为主要内容，在税收征缴上，本项目按5%的营业税，（另加税金的7%城建税、3%教育附加）综合按房产销售收入的5.5%计算营业税金及附加，该项目为招商引资项目，有权享受县区政府制定的招商引资优惠政策。9.4总成本费用根据建设投资成本、借款利息支出及经营期成本估算，项目投资总成本费用3843.62万元，经营成本为843.62万元（主要是工资、广告费及销售费用等），年平均综合开发成本摊销1500万元（详见《总成本费用表》、《损益表》）。9.5财务评价1、根据逐年估算的销售收入、总成本费用、现金流量及借款偿还期计算，财务评价及效益分析结果如下表。财务评价及效益分析结果总表序号项目单位数量备注40 1总投资万元3000按项目2销售收入万元5549按项目3总成本费用万元3843.62按项目4利润总额万元1703.38累计利润总额5投资利润率%38按项目总利润计算6投资利税率%67按项目总利税计算7全部投资财务内部收益率%26.6所得税后8全部投资财务净现值万元455.49折现率12%（税后）9全部投资回收期年2.78含建设期2年10借款偿还期年2.7含建设期2年2、财务盈利能力分析（全部投资）通过对该项目全部投资财务现金流量的计算，其全部投资内部收益率（税后）26.6%，全部投资回收期2.78年（含建设期2年），财务净现值（i=12%）455.49万元（详见《现金流量表（全部投资）》）。从以上测算指标分析，财务盈利能力较强，且该项目属城市商业地产开发项目，已能满足投资的要求。3、偿债能力分析该项目经营期短，主要依靠房屋销售收入偿还借款本息，借款偿还期为2.7年（含建设期2年），偿债能力较强（详见《借款还本付息计算表》）。9.6敏感性分析及盈亏平衡点该项目敏感性因素主要有建设投资及费用，商品房销售价格及总收入，建设经营期延长壹年造成经营成本增加，根据上述因素，按最不利情况考虑来判断项目的风险状况，具体见表。敏感性分析表单位：万元序号变化因素幅度基本年内部收益率（%）基本年投资回收期（年）变化后内部收益率（%）敏感度临界点40 1总成本费增加+5%26.62.7822.233.282销售收入减少-5%26.62.7820.224.83建设经营期延长壹年经营成本增加+20%26.62.7819.471.34计算结果表明：各因素的变化均不同程度影响到财务内部收益率和投资回收期，但变化后的财务内部收益率均大于行业基准值，销售收入因素最敏感、最不利情况为经营期延长一年，造成经营成本增加，财务内部收益率仅为19.47%，其次是按销售收入降低5%时财务内部收益率仅为20.22%，基本可行。说明本项目开发有较强的抗风险能力。盈亏平衡分析：该项目的固定成本为土地费用、设计费、办证手续费、工程管理费、基础设施建设费、建筑工程费等建设投资3000万元，开发收益为销售收入减去经营成本即万元。盈亏平衡点：3000÷（5549－843.62）×100%=63.7%9.7财务评价结论通过指标计算和经济分析，该项目财务效益较好，抗风险能力较强，社会效益显著，特别是具有较强的偿债能力，因而开发建设本项目经济上是可行的。10·风险分析本项目的风险主要来自：房屋建造成本、售价、销售进展、项目的允许建设面积、开发周期、贷款利率方面，其中主要取决于销售价格的变化和销售进度的快慢。而这些风险因素，又受政治、经济、社会条件的影响。另外自有资金占总投资的比例为40%，虽然对整个项目全部资金投资效益没有影响，但是由于贷款的杠杆作用会影响自有资金的经济评价指标，因此要认真考虑。40 10.1盈亏平衡分析本项目的盈亏平衡点63.7%，即销售面积达到可销售面积的63.7%时，项目保持盈亏平衡。10.2敏感性分析影响本项目财务效益的主要风险因素为总投资（建造成本）、售价和项目的允许建设面积。建造成本的增加将直接降低本项目的经济效益，销售价格的上升和销售速度的加快，对项目经济效益影响很大，能大大提高项目的内部收益率和财务净现值。1、本项目的关键是第二年度和第三年度预期销售收入能否实现。若销售进度能加快，则项目投资更有保险，财务收益状况明显好于评估的结果，反之亦然。如果第二年销售速度加快，就可以大大降低自有资金的投入，使公司的自有资金能再选择其他理想的投资渠道。因此，对销售应给予足够的关注和重视，建立一支良好的销售队伍，加强促销手段，并根据销售情况适时调整工程进度。2、影响建造成本的因素很多，工期、质量、原材料供应等都会影响到建造成本的增减，因此在工程实施过程中，要加强施工管理，实行工程建设监理制。制定材料供应计划，落实资金供应计划，以确保项目的顺利进行。从敏感性分析来看，本项目在保守的情况下，项目内部收益率仍达到8%，项目的抗风险能力强。11·社会效益分析及评价经初步测算，X江南财富城的开发建设，对经营者（政府）来说，虽然不会取得很多的直接经济效益，但建设项目完成后，其社会效益是显而易见的。主要体现在以下几方面：40 1、拉动内需消费，促进经济发展。经计算，全部完成规划区内的房屋拆迁和各项建设，共需投入开发建设资金近3000万元，按工期2年计算，平均每年投入近1500万元。这对促进当地经济的发展的极为有利的。2、增加就业机会，缓解就业矛盾。X江南财富城开发建设项目从启动到项目完成，每年可安排约150人从事各项建设和管理；项目完成后的商业、服务业等相关行业，每年可增加就业岗位100—200个。这对于缓解目前十分突出的下岗职工再就业难的矛盾，消除社会不安定隐患是非常有利的。3、绿化、美化城市，提高居民生活质量。随着X江南财富城开发建设项目的实施和完成，整个规划区内将逐步建成功能分区合理，设施配套齐全，环境优美雅致，商贸秩序井然的商业中心。来这里无论是经商消费，还是居住观光，都将会感到心旷神怡，留恋忘返，这将在很大程度上提高当地居民的生活质量。4、拓展经营空间，促进X商贸繁华。项目建成后，在整个旧城区将会形成开放式的空间，不仅商业经营面积比目前增加近一倍，而且经营环境会大大改善。便利的交通条件，宽敞的商贸空间，优美的经营环境，对投资、经商、消费、休闲都具吸引力。这里的人气将会越来越旺，商贸交易将会越来越繁荣。这对促进当地经济的发展无疑具有极大推动作用。12·结论与建议通过上述分析和财务效益评估的结果表明，本项目具有较好的内部收益率，有基本的贷款偿还和自身平衡能力，且抗风险能力较强，本项目是可行的。一、本项目拥有良好的市场前景。本项目建设正处于国内经济发展阶段，X40 县城城市建设高潮时期，整个社会对商业旺铺及高档次住宅的需求旺盛，市场前景乐观。二、本项目财务的内部收益率为26.6%，自有资金的内部收益率为2.8%,远远大于银行贷款利率6.3%,财务效益较好,通过敏感性分析可知项目抗风险能力较强,即使在不利情况下,也能获得较好的经济回报。三、项目完成后，可为开发企业获得1140.68万元的纯利润，上缴国家869.9万元的税收，经济效益十分可观，项目的盈亏平衡点低，亏损风险小。四、本项目的预售单价是充分分析X县城房地产市场销售价格后定出的，作为高档物业，按此价格销售，形式将十分看好，对还贷十分有利，还贷能力强。五、本项目规划运作空间大，有非常好的规划设计空间，易于制造好热点，项目可行。六、本项目开发建设得到县委、县政府的高度重视，拥有良好的政策环境，建设规费实行低收费，县政府成立指挥部出面协调各部门关系，确保拆迁按期完成，这样不仅可以减少项目投资，对项目的运行也是十分有利的。七、项目竣工销售完交付使用后，不仅可以按时还清银行贷款，还可以为银行创造236.25万元的利息,达到了银企双赢的目的。八、改善了城东路的城市面貌，大大促进此地段的房屋工程建设，促进了城市的发展。九、本项目的开发建设符合X县政府制定的“十一五”规划新县城城市发展规划要求，水、电、通讯、道路设施已按高标准建成使用。这对本项目实施提供了外部条件。40 表1房产出售收入分年估算表单位：万元序号年份项目合计建设经营期12345合计销售比例（%）30701一层商场临街门面1120336784一层内商场1196358.8837.2销售比例（%）50502二层商场721360.5360.5销售比例（%）1003三层商场130130销售比例（%）3040304住宅2382714.6952.8714.6合计55491409.42934.51205.140 表2总成本费用表序号费用名称单位数量费率金额（万元）备注1工程建设投资万m2303073000含建设期利息2营销费用万元55495%277.45营销人员工资、营销成本3营业税及附加万元55495.5%305.24公司管理费万元55493%166.47公司管理人员工资、办公费、业务费5经营期利息万元15006.3%94.56总成本费用3843.627其中：固定成本30008经营成本843.6240 表3损益表单位：万元序号年份项目合计建设经营期1234合计生产负荷1营业（产品销售）收入55491409.42934.51205.12营业（产品销售）税金及附加307.277.52163.466.283产品总成本及费用3538.4215001678.92299.5603.1其中：营销费、管理费443.92178.92205603.2综合开发成本摊销费3000150015003.3财务费用（利息支出）94.594.54利润总额1703.38-1500-347.042471.61078.825弥补以前年度亏损6应纳税所得额1703.38626.561078.827所得税562.7206.73568净利润1140.68-1500-347.042264.9722.828.1提取法定盈余公积金及公益金8.2应付利润8.3未分配利润1140.68-1500-347.042264.9722.829累计未分配利润-1500-1847.04417.861140.68计算指标投资利润率22%（按项目计算）投资利税率41.6%（按项目计算）40 表4项目现金流量表单位：万元序号年份项目合计建设经营期12345合计生产负荷1现金流入55491409.42934.51205.11.1营业（产品销售）收入55491409.42934.51205.11.2加收固定资产余值1.3回收流动资金1.4其他4408.322综合开发投资15001756.44669.6482.282.1流动资金2.2建设投资3000150015002.3经营成本538.42178.92299.5602.4营业（产品销售）税金及附加307.277.52163.466.282.5所得税562.7206.73563净现金流量1140.68-1500-347.042264.9722.824累计净现金流量-1500-1847.04417.861140.68计算指标所得税后财务内部收益率（FIRR）=26.6%财务净现值（FNPV）=455.49万元i=12%投资回收期（静态）：2.78年（含建设期2年）40 表5借款还本付息计算表单位:万元序号年份项目合计建设经营期123451长期借款及还本付息利率6.3%1.1年初借款本息累计150015001.1.1其中:借款本金150015001.1.2建设期利息01.2本年新增借款150015001.3本年应计利息236.2547.2594.594.51.3.1计入建设期利息47.2594.51.3.2计入经营期利息94.51.4本年还本付息47.2594.51594.51.4.1还本150015001.4.2付息236.2547.2594.594.52还本资金来源47.2594.52264.92.1固定资产折旧费2.2摊销费47.2594.52.3未分配利润2264.92.4累计计算指标借款偿还期2.7年（含建设期2年）40 表6项目现金流量表（敏感性分析：总投资费用+5%）单位：万元序号年份项目合计建设经营期12345合计生产负荷1现金流入55491409.42934.51205.11.1营业（产品销售）收入1.2加收固定资产余值1.3回收流动资金1.4其他2综合开发投资4558.3215751831.44669.6482.282.1流动资金2.2建设投资2.3经营成本2.4营业（产品销售）税金及附加2.5所得税3净现金流量990.68-1575-422.042264.9722.824累计净现金流量-1575-1997.04267.86990.68计算指标所得税后财务内部收益率（FIRR）=22.33%投资回收期（静态）：2.88年（含建设期2年）40 表7项目现金流量表（敏感性分析：销售收入-5%）单位：万元序号年份项目合计建设经营期12345合计生产负荷1现金流入5271.551338.932787.771144.851.1营业（产品销售）收入1.2加收固定资产余值1.3回收流动资金1.4其他2综合开发投资4408.3215001756.44669.6482.282.1流动资金2.2建设投资2.3经营成本2.4营业（产品销售）税金及附加2.5所得税3净现金流量863.23-1500-417.512118.17662.574累计净现金流量-1500-1917.51200.66863.23计算指标所得税后财务内部收益率（FIRR）=20.22%投资回收期（静态）：2.9年（含建设期2年）40 表8项目现金流量表（敏感性分析：经营期增加一年且经营成本+20%）单位：万元序号年份项目合计建设经营期12345合计生产负荷1现金流入55491409.42134.51205.18001.1营业（产品销售）收入1.2加收固定资产余值1.3回收流动资金1.4其他2综合开发投资451615001756.44669.6482.28107.682.1流动资金2.2建设投资2.3经营成本2.4营业（产品销售）税金及附加2.5所得税3净现金流量1033-1500-347.041464.9722.82692.324累计净现金流量-1500-1847.04-382.14340.681033计算指标所得税后财务内部收益率（FIRR）=19.47%投资回收期（静态）：3.53（含建设期2年）40 40'