农业产业园建设项目可行性研究报告

'————————————————————————————————————————————————农产品物流园区建设项目可行性研究报告43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————目录第一章总论3第二章项目背景与必要性9第三章市场分析13第四章项目选址与建设条件18第五章项目建设方案20第六章环境保护与安全卫生28第七章项目组织及运营31第八章投资估算及资金筹措35第九章经济社会效益评价37第十一章结论42第十二章附件4343———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————第一章总论一、项目名称XX农产品物流园区建设项目。二、项目拟建地址X市老城区邙山镇营庄村，310国道与洛吉快速通道交界处西北方，南距离X火车站3公里，北距连霍高速5公里，东距二广高速7公里，距离X市瀍河区、西工区、涧西区分别为3-5公里。项目地块区域优势显著，交通通达性好。三、项目承办单位XX农产品有限公司。四、项目负责人五、项目承办单位简介X市X农产品有限公司是一家新组建的主要从事农产品物流仓储、批发流通等实业投资公司，注册资金3000万元人民币。目前，公司正全力以赴、精心筹备打造XX农产品物流园区建设这一投资项目（以下简称该项目），对该项目的策划论证、手续办理、资金筹措、建设实施、生产经营等环节进行了全过程的精心准备和筹划。秉承发展经济、造福社会的理念，公司正以勇于探索的胆略和气魄，大胆创新的观念和头脑，引进国内外先进的经营实践和管理技术，建立高效的组织机构和规范的运营机制，以崭新的形象在国内物流界木秀于林，必将赢得社会各界及广大用户的青睐。六、编制依据1、国务院《关于促进流通业发展的若干意见》；43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————2、商务部《农村市场体系建设“十一五”规划》；3、国务院办公厅《关于搞活流通扩大消费的意见》；4、国务院《物流业调整和振兴规划》；5、国家六部委《关于加快农产品流通设施建设的若干意见》；6、《商务部、财政部关于2007年继续实施“双百市场工程”通知》（商财发［2007］145号）；7、国务院《关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》；8、《河南省人民政府搞活流通扩大消费的实施意见》；9、《河南省人民政府关于河南省农产品批发市场建设规划（2006-2010）》10河南省商务厅、河南省财政厅《关于加强农产品现代流通网络项目建设的通知》11、《河南省国民经济和社会发展第十二个五年规划发展纲要》；12、《X市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；13、《X市“十二五”商贸流通业发展规划》；14、市场调查的资料、数据。七、编制原则1、遵照国民经济和社会发展第十二个五年计划关于“鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售等商贸服务；积极发展物流配送等现代流通方式和组织形式；按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局。打破垄断，放宽准入领域，建立公开、平等、规范的行业准入制度。采取积极的财税、土地、价格等政策，支持服务业关键领域、薄弱环节、新兴产业和新型业态的发展；健全服务业标准体系，推进服务业标准化；大城市要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。”来做好项目定位、进行项目设计。2、按照国家经贸委等六部委《关于加快我国现代商贸服务业发展的若干意见》的通知要求，明确项目目标、搞好项目规划。3、根据河南省和X市“十二五”计划，融入区域经济、合理安排进度。43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————4、按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。5、我国河南省及X市目前国民经济水平，现代商贸服务产业发展现状及前景为依据，借鉴国内外行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式、运营模式。6、项目建设以国内外农产品需求为依据，以现有资源为基础，避免盲目投资和重复建设。7、项目建设积极采用国际国内先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。8、消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。9、其它规定及客户要求。八、编制范围该项目可行性研究报告研究范围包括：必要性分析、市场分析、选址分析、建设方案、技术方案及组织结构、投资估算及财务分析等方面的内容。根据上述内容论证该项目建设与实施的必要性、技术可行性及经济合理性。九、项目概况1、功能定位项目依托便利的对外交通条件以及巨大的产能支撑，具有打造中原地区农产品产地市场的条件。项目以建设社会主义新农村为己任，以推进农业产业结构调整，推进农业产业化经营，完善农业服务为目标。以X优质特色农产品，在X市邙山镇，打造中原地区最大的，多功能、现代化农产品物流园区。2、建设目标以构筑农产品安全标准化、信息服务网络化、一站式联运供应链为主要特色，对接1000个农产品生产基地，推广1000个农产品品牌，吸引培养1000个农产品经销大户，形成60亿农产品交易额，并可提供3万个就业岗位。建成以蔬菜、果品为主产品，集水产、肉食、副食品、粮油等农产品的仓储、配送、批发、储运、信息、检测、综合服务一体化的多功能农产品物流交易中心。3、建设内容43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————XX农产品物流园区项目规划总占地面积1500亩，其中物流园区用地600亩，观光农业用地900亩，总建筑面积30万㎡。项目建成后将辐射济源、三门峡、山西晋城等周边地区，成为X市乃至豫、陕、晋等地区功能最健全、配套设施最完善的农产品物流园区，并努力将其打造成中西部地区农产品物流第一品牌。4、技术经济指标综合技术经济指标序号指标名称计算单位设计指标1总投资亿元61.1建设投资亿元5.51.2流动资金亿元0.52占地面积亩15003建筑面积万平方米304进驻农产品商户家10005项目运营经济效益5.1运营收入亿元1.65.2成本费用亿元0.325.3利润总额亿元1.195.4上缴税金亿元0.395.4.1营业税及附件亿元0.095.4.2所得税亿元0.305.5净利润亿元0.8943———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————6园区经济效益6.1销售交易额亿元606.2成本费用亿元486.3利润总额亿元10.326.4上缴税金亿元3.936.4.1销售税及附件亿元1.686.4.2所得税亿元2.586.5净利润亿元7.747项目投资利润率％14.88项目投资利税率％19.89项目投资回收期年8.7十、研究结论1、国家对农批市场在政策扶持上的倾向程度在逐渐加大，农批市场作为农产品流通的中间环节，连接着生产和消费，不仅关系到社会稳定和食品安全，同时由于为农业、农村和农民服务，其发展成功与否直接影响到“三农”问题的解决。因此，政府不仅在政策导向上给予优惠，在资金上同样会给予大力扶持。从近期商务部对“双百工程”(重点改造一百家大型农批市场，着力培养100家农产品流通企业)的大力宣扬和实施即可看出国家对做大农产品流通领域的信心和决心。在可预见的很长一段时间内，农批市场的流通功能将日益突出。2、XX农产品物流园区的建设符合国家和省市有关促进现代商贸物流业发展的政策，符合产业发展方向和要求。3、项目的建设将推动省市委、省市政府倡导的发展大商贸，建设大市场，搞活大流通，努力把X市打造成为东进西出、辐射南北的区域性农产品商贸物流业中心要求。43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————4、项目的建设对整合X及周边省市的农产品资源，带动当地农产品商贸服务业经济发展，带动和提升相关产业及当地农产品企业的发展与竞争力，推动当地农业化进程，及扩大地方社会就业等均具有现实意义。5、项目的建设将成为推动X市及河南省农产品交易市场的有力补充，促进区域产业结构调整，为整顿目前该区域零散的农产品交易和仓储，提升该区域农产品交易环境提供了良好整合平台，成为X市及河南省发展专业市场和商贸服务产业的形成互惠、互动、协同发展一支重要经济力量。6、该项目抓住当前X市及河南省农产品商贸服务业正处于快速发展期、农产品交易和仓储量大幅增加的机遇，全面学习、引进全国各地同行业的先进经验，实现专业化、规模化经营管理，逐步发展成为集农产品展示、交易、仓储、配送、批发、储运为一体，适应X市乃至省内外经济发展的大型农产品物流园区，具有很好的市场前景和发展潜力。7、该项目优势凸显：交易规模大，商品品种多；市场辐射广，依托中原庞大的消费力，商贸连接长三角和国内多数省份；国际对接力度强，引入众多国外客商和货源；农产品权威检测，安全源头控制、全程追溯，食品放心、新鲜、丰富；市场服务全面、管理规范、物流便捷。品质生活，由此出发；滚滚财源，源源汇集。综上所述，XX农产品物流园区建设项目各方面的条件都已具备，项目实施后具有较好的经济和社会效益，诚请河南省、X市和各职能部门大力支持，使该项目早日建设，发挥效益。43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————第二章项目背景与必要性一、项目背景1、国家“十二五”规划纲要国家“十二五”规划纲要中提出大力发展现代物流业：推广现代物流管理技术，促进企业内部物流社会化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。培育专业化物流企业，积极发展第三方物流。建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化。加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。2、国务院物流业调整和振兴规划国务院物流业调整和振兴规划认为物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。实施物流业的调整和振兴、实现传统物流业向现代物流业的转变，不仅是物流业自身结构调整和产业升级的需要，也是整个国民经济发展的必然要求，提出九大物流区域、十大物流通道、全国性物流节点城市与区域性物流节点城市建设。九大物流区域分布为：以北京、天津为中心的华北物流区域，以沈阳、大连为中心的东北物流区域，以青岛为中心的山东半岛物流区域，以上海、南京、宁波为中心的长江三角洲物流区域，以厦门为中心的东南沿海物流区域，以广州、深圳为中心的珠江三角洲物流区域，以武汉、郑州为中心的中部物流区域，以西安、兰州、乌鲁木齐为中心的西北物流区域，以重庆、成都、南宁为中心的西南物流区域。十大物流通道为：东北地区与关内地区物流通道，东部地区南北物流通道，中部地区南北物流通道，东部沿海与西北地区物流通道，东部沿海与西南地区物流通道，西北与西南地区物流通道，西南地区出海物流通道，长江与运河物流通道，煤炭物流通道，进出口物流通道。全国性物流节点城市包括：北京、天津、沈阳、大连、青岛、济南、上海、南京、宁波、杭州、厦门、广州、深圳、郑州、武汉、重庆、成都、南宁、西安、兰州、乌鲁木齐共21个城市。43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————区域性物流节点城市包括：哈尔滨、长春、包头、呼和浩特、石家庄、唐山、太原、合肥、福州、南昌、长沙、昆明、贵阳、海口、西宁、银川、拉萨共17个城市。3、河南省十二五发展规划支持农产品精深加工，提高农产品加工能力，延长农业产业链条，挖掘农产品增值潜力。大力发展农村二、三产业，继续扶持农业产业化龙头企业，支持其建立原料基地，开发新产品，拓展国内外市场。推广龙头带基地、公司连农户、产加销一条龙等多种模式，建立健全企业与农户利益共享、风险共担的经营机制，使农民更多地分享农产品加工、流通环节的收益。发展各种新型专业合作经济组织，提高农民进入市场的组织化程度。支持黄淮地区的商丘、信阳、周口、驻马店市充分发挥自身优势，大力发展农畜产品精深加工，培育龙头企业，建成全国重要的粮食和畜产品加工基地；加快工业化、城镇化步伐，重点发展医药、煤化工、能源、轻纺、食品等产业，壮大工业规模和经济实力，实现跨越式发展；支持文化旅游资源开发和红色旅游景区景点建设，积极发展物流运输等服务业；加强劳务培训，促进农业劳动力转移。4、《X市“十二五”商贸流通业发展规划》要依据X市城市总体规划和分区规划，以增强和完善城市商业功能为核心，对中心商务区、市级商业中心、区域商业中心、社区商业及专业特色街进行科学规划，合理定位，初步形成功能明确、分工合理的多层次商业格局，发挥城市在扩大消费中的主导作用。“十二五”X现代物流建设，应以逐步建成与郑洛工业走廊相衔接、带动豫西地区及辐射周边省份的区域现代物流中心为目标，发挥现有区位、交通和资源优势，优化、升级流通结构，推进商品流通总量快速增长，提高信息化水平，积极发展第三方物流，建设“两个现代物流园区、四大配送体系、六类企业物流中心”。加快农产品流通体系建设。尽快改变农产品流通环节多、流通成本高、市场秩序混乱的状况，建立畅顺高效、便捷安全的农产品流通体系。“十二五”43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————期间，要逐步取消露天摊档式农贸市场。积极鼓励和引导农产品批发市场和农产品加工企业直接向综合超市、食品超市、社区菜市场、便利店配送产品。鼓励有条件的大型超市、食品超市和便利店的经营企业直接从产地采购，与农产品生产基地建立长期的产销联盟。搞好农产品批发市场建设，更好地发挥农产品流通的主渠道作用。“十二五”期间，以中原蔬菜、李楼蔬菜、白马寺水果、偃师农贸、上戈苹果、宜阳锦花、伊川水寨等农贸市场为骨干，培育8—10家影响力大、经济效益好的区域性批发市场。发展现代物流业是X市在“十二五”期间的重点。X市加大对现代物流业的支持力度。二、项目建设必要性1、响应国家产业政策，发展区域物流中心国家“十二五”规划纲要明确提出完善农村流通体系，推进农产品批发市场建设与改造，促进农产品质量等级化、包装规格化，完善鲜活农产品“绿色通道”网络，加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。2、降低农产品配送成本，发展现代物流农产品是有生命的动物性与植物性产品，在物流过程中存在包装难、装卸难、运输难、仓储难等问题。农产品物流技术要求较高，比如水产品的冷冻运输，分割肉的冷藏运输，牛奶等制品的恒温运输等等。“新鲜”是农产品的生命和价值所在，但由于鲜活农产品的含水量高，保鲜期短，极易腐烂变质，大大限制了运输半径和交易时间，因此对运输效率和流通保鲜条件提出了很高要求。我国农产品物流业由于起步较晚，以分散的小农经济为主，重生产、轻流通，在我国建立生鲜农产品供应链非常困难，环节过多、成本高、损耗大，找不到大的供应商，致使一些农产品的进出口物流还必须达到国际标准，影响了农民出口贸易。目前，我国农产品物流是以常温物流或自然物流形式为主，农产品在物流过程中损失很大。据统计，我国水果蔬菜等农产品在采摘、运输、储存等物流环节上的损失率达25%―35%左右，而发达国家的果蔬损失率则控制在5%以下，美国水果蔬菜在物流环节的损耗率仅有1%―2%。3、开拓国内外农产品市场现代物流以物流配送的规模大、速度快、辐射面广、效率高见长。因此，发展现代物流对于开拓农村市场意义重大，不仅能为经营主体提供真实、准确的有效信息，减少市场运营过程中的不确定性和盲目性，并能有效地提高农产品流通速度，还可以降低农产品流通的成本，使农43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————产品在流通过程中实现增值，有利于保障农民的根本利益，并推动农业的产业化、现代化进程，提高农业生产的整体效益。4、促进农业产业升级换代物流业的发展对促进产业结构升级具有推动作用。第一，发达的物流业能更好地推动物资合理流动，从而加速资金的周转，有利于服务业的发展，促进农业产业结构合理化。第二，发达的物流业能更好地服务于农产品的流通，从而将农民的更多精力和资金集中在发展特色农业、精品农业上，促进农业产业结构升级。第三，发达的物流能够促进新型商业企业和业态形式发展，加速传统运输、仓储和零售等行业向现代物流服务领域延伸。5、建设社会主义新农村物流条件和运作模式落后是农民增产不增收的重要原因，改善农村物流条件，采用新的物流理念和技术，是建设社会主义新农村的重要措施。要改善基础条件，加强农产品物流体系的建设，建立以农产品批发市场为节点的适合我国国情的农产品物流网络体系。要加快农产品物流信息化建设，整合农产品物流分散运作资源，推广网上订单、拍卖、配送等物流方式。加快城市郊区农产品加工配送基地建设，加强产后的包装、加工和配送管理，做好食品安全监管工作。要打破地区封锁，建立农产品物流的“绿色通道”。43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————第三章市场分析一、农产品特点农产品是以农业产出物为对象，需要通过农产品产后加工、包装、储存、运输和配送等物流环节，做到农产品保值增值，最终送到消费者手中。农产品在流通及销售过程中有以下3个特点：1、农产品流通数量特别大，品种特别多。2、农产品流通的要求高。一是由于农产品与工业品不同，它是有生命的动物性与植物性产品。所以，农产品的物流特别要求“绿色物流”，在物流过程中做到不污染、不变质。美国埃森哲咨询公司公布的统计数据表明，美国生鲜食品在运输过程中腐烂、变质的损失不低于750亿美元。我国在食品的常温流通中水果蔬菜约损失20%--30%、粮油15%、蛋15%、肉干耗3%。每年因生鲜产品腐烂变质造成的经济损失约上千亿元。二是由于农产品价格较低，一定要做到低成本运行。农产品一般物流运量大，价值低，运输利润低，交货期长。因此物流成本相对较高，成为食品价格较高的主要构成因素，我国尤甚。资料显示，美国的食品物流费用占商品价格的32%，我国的物流费用则高达30%-60%。三是由于农产品流通涉及到保证与提高农民的收入。因此，在物流过程中，一定要做到服务增值，即农产品加工转化，农产品加工配送。3、农产品物流难度大一是包装难，二是运输难，三是仓储难。虽然我国农产品物流活动出现得比较早，但无论是在农产品物流理论研究还是在实际操作上，我国农产品物流的发展都很缓慢。二、X农产品概况及发展河南是农业大省，X是农业大市。近年来，X农业结构调整坚持因地制宜，突出特色，区域化、规模化发展，优质专用粮食、林果、中药材、烟叶、花卉苗木等六大支柱产业格局初步形成。畜牧业发展步伐加快，奶业生产取得突破性进展。X境内生物资源十分丰富，农业经济作物种类繁多。有珍贵的领椿木、铁杉、连香、银杏、山白芍等树种；有天然化工原料植物漆树、油桐等；有经济植物核桃、山楂、板栗、苹果、柿子等。还是重要的药材产地，种类多达1480余种。X43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————是河南小麦重要产区，偃师的小麦栽培技术驰名全国，亩产高达千斤以上。经济作物主要有棉花、烟叶、油料等。土特产品远近闻名，主要有偃师的泡桐，孟津的梨和黄河鲤鱼，新安的柿子和樱桃，洛宁绿竹和猕猴桃等等。孟津的奶山羊和伊川的大尾牛享誉海内，分别被国家确定为山羊和大尾牛生产基地县。2009年X市全年粮食作物播种面积782.1万亩，比上年增长1.5%；蔬菜面积81.5万亩，油料面积68.0万亩，棉花面积6.6万亩，中药材面积41.6万亩，花卉苗木面积5.0万亩；烟叶面积36.5万亩，增长7.2%；优质专用小麦143.6万亩，优质玉米200万亩。全年粮食总产量达到235.14万吨，比上年增产1.9%，连续七年总产量保持在200万吨以上。其中，夏粮产量110.08万吨，增产1.5%；秋粮产量125.06万吨，增产2.3%。全年完成畜牧业产值88.9亿元，占农业总产值的比重达30.8%，比上年回落1.1个百分点。肉蛋奶产量保持稳定增长。全市肉类总产量23.3万吨，增长5.3%；禽蛋总产量13.7万吨，增长5.8%；奶类总产量41.1万吨，增长5.5%。全年完成造林面积66.8万亩，退耕还林面积9.5万亩，零星植树997万株。年末全市农业机械总动力达405万千瓦，比上年末增长3.9%；农用拖拉机和农用运输车分别达18.1万台和6.8万辆，分别比上年增长10.5%和0.2%；全年农村用电量20.1亿千瓦时，比上年增长5.1%；农田有效灌溉面积139.4千公顷，比上年增长0.9%，其中，节水灌溉面积77.7千公顷，增长2.9%。全年累计实现社会消费品零售总额687.3亿元，比上年增长19.1%。分城乡看，城市消费品零售额378.1亿元，增长19.0%；县及县以下消费品零售额309.2亿元，增长19.2%。分行业看，批发和零售贸易业零售额569.2亿元，增长17.7%；住宿和餐饮业零售额110.7亿元，增长26.1%。有关专家认为，21世纪将成为“人类生命科学世纪”、“产品质量创新世纪”。当今世界各国都面临着“绿色世纪”和“绿色革命”的严峻挑战。随着高科技的发展，通过多层次加工的健身滋补食品、强力美容食品、野生植物食品、转基因食品等脱颖而出，将以其独特的品质和特性，抢占绿色食品市场。由此可见，新世纪绿色食品市场竞争将更加激烈。X市作为河南省农业大市之一，绿色食品资源丰富，开发潜力巨大，绿色市场销售前景看好。绿色产业发展机遇与挑战并存，注重标本兼治为发展之根本。绿色食品如要超常规发展：首先，要增加市民的环境保护意识，减少污染源，依靠科技增加有机肥和开发“绿色”43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————农药，减少化学肥，为开发绿色食品创造良好的绿色环境。其次，食品加工部门要注重人才、技术、设备、资金的投入，依靠科技开展创新，在提高食品质量上做文章，在研究开发绿色食品上下功夫，把争创绿色名牌作为立足点、着眼点，领取进入国内外市场的“绿色通行证”。只有让更多、更好、更优的绿色食品走向市场，走向家庭餐桌，才能给世人的生活多添一份“绿色”。三、物流行业分析及前景预测物流是一个控制原材料、制成品、产成品和信息的系统，从供应开始经各种中间环节的转让及拥有而到达最终消费者手中的实物运动，以此实现组织的明确目标。物流业已成为国际经济体系的重要组成部分。现代物流是经济全球化的产物，也是推动经济全球化的重要服务业。近年来，世界现代物流业呈稳步增长态势，欧洲、美国、日本成为当前全球范围内的重要物流基地。中国物流行业起步较晚，随着国民经济的飞速发展，物流业的市场需求持续扩大。进入21世纪以来，在国家继续加强和改善宏观调控政策的影响下，中国物流行业保持较快增长速度，物流体系不断完善，行业运行日益成熟和规范。2007年中国物流业持续快速发展，物流需求规模进一步扩大，社会物流总费用增速加快，与GDP比率略有上升。全国社会物流总费用为45406亿元，同比增长18.2%。2008年，受国际金融危机的冲击，中国物流业增速放缓，但行业总体发展仍保持增长。2008年12月，国家海关总署、财政部、国家税务总局和外汇局联合发文，正式批准设立上海西北物流园区等17个保税物流中心，进一步推动国内物流园区的发展壮大。2009年是我国物流业应对危机走向复苏的一年，也是物流格局加快调整的一年，呈现出明显的季节性和结构性变化。在国家扩大内需政策的推动下，汽车、家电、电子产品物流高速增长；基础设施建设、灾后重建等物流需求大幅增长；农产品、食品和日用消费品等物流需求稳定增长；与此相关的城市配送、仓储中转、货运快递等保持了较快发展势头。从区域来看，东部沿海地区物流业受外需萎缩影响较大，增速放缓；中西部地区以内需为主，加上产业转移，物流行业仍然保持了较快的增长速度。《物流业调整和振兴规划》把促进物流业发展纳入应对国际金融危机的“一揽子计划”43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————，进一步提升了其在国民经济中的基础性支撑作用，为物流业发展创造了良好的外部环境。随着政府各类“扩内需、保增长”政策的陆续出台，中国经济有望继续保持平稳较快增长，物流行业的市场前景逐步好转，农村物流、零售业物流等细分市场成为投资热点。未来中国物流产业将进入更高层次的发展阶段，并呈现一些新的发展趋势与特征。伴随着国民经济的快速稳定发展，物流产业规模将继续快速扩张；与经济结构和产业布局调整相适应，物流产业的集中度将进一步提升；随着物流市场的不断扩大，物流产业内的分工将越来越细；物流产业发展的制度环境将日趋规范，市场秩序与环境条件也将进一步优化。四、生态观光农业行业分析及前景预测生态观光农业是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游业。近年来，伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业—观光农业应运而生，拓展了农业发展的新空间，开辟了旅游业发展的新领域。现代社会，人们渴望能在优美的环境中放松、休闲。于是，回归田野、自然的观光农业就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景成了新的热点。据专家介绍，观光休闲农业，在日本、美国等发达国家２０世纪７０年代就已形成产业规模，进入９０年代，随着我国人民生活水平的提高观光休闲农业也应运而生。生态观光农业园主要是以发展养殖、种植园为最主要的经营项目，养殖和种植品种力求做到新、奇、特。在养殖品种中，可引入市场销售情况较好、人人爱吃的动物及特色品种。种植项目应引进速生、抗病丰产、好看、好吃，或外观奇特的产品。在生态观光农业园内游客不但可吃到各种山珍野味，品尝到珍奇水果、蔬菜，还能看到各种动物表演，同时还能烧烤、垂钓、采果、制作栩栩如生的标本，使农产品在各种休闲、参与的项目中就地消费。利润和效益是普通种养业的５至１０倍。43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————生态农业观光园不是人们通常所述的与生态农业、旅游农业、高效农业等同意义上的生态农业观光，它是在现代农业基础上，集合现代农业建设的实践经验，迎合社会经济发展和人们情趣变化的需要而提出的。生态农业观光园是以市场为导向，以区域优势为基础，以高新示范园区为桥梁，以产业化经营为主线，融直接效益与观赏效益、长远效益与社会效益于一体的现代农业新体系。它具有五大基本特点：1．市场化。生态农业观光园的起点和终点都要定位于市场上。其市场范围更为广阔，融人了情趣与休闲的内涵。2．专业化。专业化是现代农业的基本特征，没有专业化就没有现代化。因此，生态农业观光园的专业化是其必然。3．一体化。生态农业观光园是较高层次的现代农业，一体化是生态农业观光园的核心。更加广泛的和大量的第三产业组织会全面介入和渗透于生态农业观光园，开展全方位系列化和多样化的服务。4．高新化。高密度的资金投入，高新技术的集中采用，是生产高品位高效益产品的必备条件。生态农业观光园对高新化的要求更高，因为它不仅要生产人们喜欢的直接产品，而且要生产人们喜欢的休闲与观赏产品生产的环境。5．示范与观赏性。这是生态农业观光园区别于传统现代农业的最基本和最主要之处。在生态农业观光园中，示范性和观赏性是其基本内涵。生态农业观光园是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。在解决温饱之后，人们对吃穿以外的生活追求日益增多，日趋多样，这是观光农业发展的主要基础。与此同时，节假日的增多，双休日的实行，为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时间。从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是一个重要的发展趋向。而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为生态农业观光园的快速发展提供了广阔的发展市场；而张家界市永定区丰富的山川和多样的农业资源，则为生态农业观光园的发展提供了广阔的发展空间。该项目抢抓国家实施西部大开发和中部崛起机遇，决定在X市老城区邙山镇营庄村投资建设XX农产品物流园区，总规划占地1500亩，其中物流园区用地600亩，观光农业用地900亩。生态观光农业园内总体规划为建设五区一村一廊，五区为优质林果花卉区、现代农业区、特种养殖区、特色作物区、现代农业示范区、一村一廊为民俗文化新村和绿色长廊。使之成为“社会效益、环境效益、生态效益、经济效益”并进的观光、休闲、度假观光园，为X旅游事业上新台阶作出应有的贡献。43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————第四章项目选址与建设条件一、项目选址1、地理位置X市地处河南省西部，横跨黄河中游南北两岸，东连郑州市，西接三门峡市，南邻南阳市、平顶山市，北界焦作市。市境东西最大横距170公里，南北最大纵距168公里，总面积1.52万平方公里，占全省总面积的9%，其中耕地面积554万亩。辖1市8县6区，总面积15209平方公里，总人口646万；市区面积544平方公里，人口145万。X不仅以千年古都的辉煌历史和灿烂深厚的文化底蕴著称于世，也以现代文明的丰富多彩和特色鲜明而成为华夏腹地的一颗璀璨明珠。2、项目建设地点选择经有关专家现场勘察和综合分析，该项目拟选址X市老城区邙山镇营庄村，310国道与洛吉快速通道交界处西北方，南距离X火车站3公里，北距连霍高速5公里，东距二广高速7公里，距离X市瀍河区、西工区、涧西区分别为3-5公里。项目地块区域优势显著，交通通达性好，建设大型物流园区条件优厚。二、项目实施的有利条件1、自然地理气候：温带大陆性季风气候，四季分明；年平均气温14.7c年平均降雨量：600.16mm；年平均相对湿度：65%年无霜期：218天；年平均日照时间：2300小时；年平均风速：1.6m/秒地形：由平原、丘陵和山地组成，其中以丘陵、山地为主。地质：湿陷性土埋深度小于4米，自然承载力14－15t/平方米，地震基本烈度属７度设防区，最大冻结深度为30厘米。水文：境内河渠密布，分属黄河、淮河、长江三大水系，黄河、洛河、伊河、清河、磁河、铁滦河、涧河、瀍河等10余条河流蜿蜒其间，有“四面环山六水并流、八关都邑、十省通衢”之称。2、资源条件X市森林植物中有高等植物173科、830属、2308种及198个变种、6个变型。X43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————市野生动物资源丰富，全市有陆栖脊椎动物342种，其中有珍稀动物190余种，天然药物480余种。水资源也很丰富，境内有黄河、洛河、伊河、瀍河、涧河等河流和陆浑、故县两座大型水库。3、经济发展2009年，X完成生产总值2075亿元，按可比价格计算，同比增长13%。位居全省第2位，中部第5位，中西部第7位，增速全国第6位，其中，第一产业增加值173.8亿元，增长4.3%；第二产业增加值1240亿元，增长13.5%；第三产业增加值661.2亿元，增长14.1%。分季度看，经济增长逐季加快。一季度增长8.6%，二季度增长10.7%，三季度增长14.1%，四季度增长17.5%。2009年，全市粮食总产量达到235.14万吨，同比增长1.9%，连续7年总产量超过200万吨，再创历史新高。2009年，全市规模以上工业实现增加值830亿元，同比增长15.9%。全市规模以上工业企业累计实现主营业务收入3008.3亿元，同比增长12.5%；实现利税277.3亿元，同比增长24.6%；实现利润137.6亿元，同比增长18.1%。2009年，全市城镇固定资产投资1280.5亿元，同比增长31.4%，增速比上年加快0.4个百分点。其中，第一产业完成投资57.6亿元，同比增长60.3%；第二产业完成投资808.5亿元，同比增长34.6%，其中工业完成投资798.3亿元，同比增长35%；第三产业完成投资414.4亿元，同比增长22.8%。4、交通运输交通便捷通畅。陇海、焦柳两大铁路干线和郑西客运专线，连霍、二广等高速公路，310、207国道等干线公路在X交汇。境内高速公路通车里程248公里，干线公路通车里程1830公里。拥有国内净空条件最好的二级机场，辟有10余条航线。43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————第五章项目建设方案一、建设原则遵循“以企业为主体、市场为导向、政府引导、多方参与、共同推进”为原则，按照“保护第一，开发第二”的基本方针，从战略高度大力推进自主品牌建设。二、建设规模根据市场发展的情况和X市经济发展的需求，该项目拟建于X市老城区邙山镇营庄村，建设一个交易规模大、商品品种多、市场辐射广、对接力度强、仓储能力大、办公条件好、服务功能齐全、交通便利、高标准、现代化、超大型的农产品物流园区。XX农产品物流园区项目规划总占地面积1500亩，其中物流园区用地600亩，观光农业用地900亩，总建筑面积30万㎡。物流园区规划蔬菜区占地100亩，建筑面积4.5万㎡；干果调料区占地25亩，建筑面积1.5万㎡；鲜瓜果区占地40亩，建筑面积2万㎡；粮油区占地100亩，建筑面积4.5万㎡；海鲜区占地25亩，建筑面积1.5万㎡；熟食冷鲜区占地25亩，建筑面积1.5万㎡；净菜区占地35亩，建筑面积2万㎡；包装区占地10亩，建筑面积0.5万㎡；制冰厂占地20亩，建筑面积1万㎡；时令蔬菜配送区占地20亩，建筑面积1万㎡；厨具、酒店用品区占地20亩，建筑面积2万㎡；质检中心及服务楼群占地20亩，建筑面积4万㎡；冷库占地100亩，建筑面积4万㎡；停车场（三个）占地60亩。生态观光农业园区规划五区一村一廊，五区为优质林果花卉区占地150亩、现代农业区占地150亩、特种养殖区占地150亩、特色作物区占地150亩、现代农业示范区占地150亩、一村一廊为民俗文化新村占地100亩和绿色长廊占地50亩。项目建成后将辐射济源、三门峡、山西晋城等周边地区，成为X市乃至豫、陕、晋等地区功能最健全、配套设施最完善的农产品物流园区，并努力将其打造成中西部地区农产品物流第一品牌。三、建设目标43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————XX农产品物流园区建设项目将对接1000个农产品生产基地，推广1000个农产品品牌，吸引培养1000个农产品经销大户，形成60亿农产品交易额，并可提供3万个就业岗位。该项目以构筑农产品安全标准化、信息服务网络化、一站式联运供应链为主要特色，建成以蔬菜、果品为主产品，集水产、肉食、副食品、粮油等农产品的仓储、配送、批发、储运、信息、检测、综合服务一体化的多功能农产品物流交易中心。四、功能设计根据项目发展目标定位、服务主体、以及专业市场本身的特点，该项目的功能具体包括以下几个方面：1、农产品批发交易功能经营布局：粮棉油、副食、干货土特产、水果、蔬菜、水产、肉蛋禽等农产品交易区。涵盖蔬菜、果品、肉类、水产、冻品、南北干货、粮油等多个种类，健康、有机、绿色、无公害，国内外名特新优、中高档产品云集。以大品牌吸引八方宾朋，以大规模积聚财富效应，以品种全提供采购方便，以食品安全赢得顾客放心。1）交易品种：蔬菜、果品、肉类、水产（冻品）、冰鲜制品、南北干货、粮油等的批发交易。2）优先条件：有机、绿色、无公害农产品；各地的名特优新农产品。3）必要条件：所有商品应有外包装；国家对交易农产品有明文规定的，需出具种源、生产、加工、运输等方面的相关检验证明；所有商品符合国际的标准和规定。按政府专项优惠政策，给予交易商品以绿色通道。2、农产品仓储配送功能43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————根据农产品生产季节性强、地区性强的特点，配套建设好储藏、运输等物流设施，发展农产品现代物流服务体系，促进农产品的跨区域流通和错季供应，保证市场供给。对海内外客商准备运销的农产品或需中转的货物，各种进出口货物，需要长期保存、周转的免检保税商品，海关暂扣物资，进出口国际集装箱等，均可提供集散、运输、仓储、中转换装、理货、分拣、分拨及流通加工等服务。同时，按照生产厂家或其代理商的销售、出口信息，代其直接销售，运营和结算。3、农产品科研检测功能建设绿色食品定量检测中心、优良品种筛选室、食用菌开发研究室、科技试验示范园、会展厅厨房大世界等。建设生物组培实验区，积极开展农作物和中药材的生物组培技术研究，试管苗室内繁育及各级扩繁生产技术研究。检测服务区功能齐全，设施完善，为往来客商提供农产品检测检验一整套专业服务。进入交易中心的农产品，都必须通过检测服务区严格的检测、审查，包括蔬菜瓜果等的来源、品种、用药、施肥，畜禽产品的饲料配方、检疫情况、屠宰过程等等情况都必须查明、溯源。严格的市场准入制度和食品安全全程追溯体系，从源头把控农产品质量安全。4、综合信息化服务功能项目将为商家提供委托，代办接货、发运业务，包括办理各种杂货、集散箱货物的交接。定期提供对口的需求信息，提供农产品价格变动行情资讯，搭建商务信息交易服务平台。5、辅助配套服务功能配有完备的加工、仓储、物流和服务等全面的辅助配套设施。农产品运达后，可直接在交易批发区进行专业分捡、切割、包装等工作；原材料或成品，都能在第一时间得到冷冻、冷藏和气调，保障其新鲜优质；专业的物流服务，让海内外客商的农产品随调随出；海内外客商抵达交易中心后即可在配套的餐厅、酒店就餐或休息，也可在特设的办公中心处理各种事务，另外还可享受到其他一系列的后勤保障服务及休闲娱乐设施。五、功能布局43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————1、物流园区物流园区规划蔬菜区占地100亩，建筑面积4.5万㎡；干果调料区占地25亩，建筑面积1.5万㎡；鲜瓜果区占地40亩，建筑面积2万㎡；粮油区占地100亩，建筑面积4.5万㎡；海鲜区占地25亩，建筑面积1.5万㎡；熟食冷鲜区占地25亩，建筑面积1.5万㎡；净菜区占地35亩，建筑面积2万㎡；包装区占地10亩，建筑面积0.5万㎡；制冰厂占地20亩，建筑面积1万㎡；时令蔬菜配送区占地20亩，建筑面积1万㎡；厨具、酒店用品区占地20亩，建筑面积2万㎡；质检中心及服务楼群占地20亩，建筑面积4万㎡；冷库占地100亩，建筑面积4万㎡；停车场（三个）占地60亩。2、生态观光农业园区生态观光农业园区规划五区一村一廊，五区为优质林果花卉区占地150亩、现代农业区占地150亩、特种养殖区占地150亩、特色作物区占地150亩、现代农业示范区占地150亩、一村一廊为民俗文化新村占地100亩和绿色长廊占地50亩。六、信息系统XX农产品物流园区交易管理系统是将根据国家发改委对农产品批发市场的要求，按照统一经营、统一管理、统一结算、统一服务、统一品牌的“五个统一”的要求设计建设的。拥有符合国家标准的计算机中心机房，采用高可靠性的小型机、Oracle数据库、Himalaya平台集成的管理系统，并有多种冗余技术，多种备份技术和灾难数据恢复技术，有较高的可靠性和安全性。1、交易管理系统主要功能：1）交易产品的安全保证：入场农产品要经过安全抽检方能进行交易；交易产品的来向、去向甚至全程可进行溯源，符合国家及X市等对农产品的各种安全要求。2）严格的会员制和统一结算：保证场内所有交易均纳入管理范围，交易的信息真实、可靠，为国家及市场提供高可信的价格信息、价格走势。3）交易终端的易用性：傻瓜型的操作界面，为卖方、买方、装卸队、仓储等各类会员，提供买卖交易、装卸服务、订餐服务等自主交易；会员可以自主进行各种交易明细、账户资金的查询。4）全方位的服务功能：提供装卸服务、场内短驳服务、卫生服务、第三方物流服务、用餐服务、上网服务、短信告知服务等，并纳入系统统一管理。43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————2、后期延伸发展的功能1）网上交易功能：农产品供应商和采购商能通过网站进行实时交易，并通过配送系统将成交的产品及时送达买方。2）物流配送：完善的配送功能，既能完成网上交易的配送，也能接收会员的其他委托配送。3）定制加工：根据会员的要求，进行产品的深加工和配套加工，再经配送系统送达会员。4）基地管理：对大供应商的生产基地进行远程管理和监控。3、监控和大屏显示系统全方位日夜监控的摄像机，及训练有素的保安队伍，确保交易环境的规范和安全。各交易大厅全部安装大屏幕显示屏，及时播报交易产品的安全抽检信息、产品交易指导最低、最高价格及其他相关信息。4、主要子系统1）质量安全管理系统入场产品安全抽检；入场产品供应商方向（包括全程）的安全追溯；交易产品采购商的去向安全追溯2）内部管理系统将企业内部的信息管理、营销管理、企业管理等统一在一个平台上，并实现它们之间的紧密链接和高效协作，形成企业信息化体系。3）仓储管理系统标准化的仓储管理系统，可以胜任诸如冷库、仓储、香蕉催熟等各类仓库及系统的管理。4）物流配送系统支持货物运输、仓储的全局组织、协调、跟踪和控制，有效保障农产品流通过程的质量安全，及较低的物流成本。会员可在网上随时查询货物配送情况，对于大宗或高价的冷链运输货物，买家还可进一步查询到车辆位置和冷藏箱温度等信息。5）基地管理、监控系统6）大型供应商生产基地的产品生产过程的监控。43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————七、技术方案1、技术方案该项目的技术方案依照项目区的经济、社会条件、遵循自然、社会和经济系统协调发展的原则，以充分利用当地的自然和人文资源，建立具有鲜明地域特色的生态农业系统为目的，运用生态学的物质循环转化原理、生态位原理、边缘效应原理进行设计。2、生态环境综合治理技术重点推广使用水土保持专项治理技术、坡耕地综合治理技术和“畜---沼---果”、“种---养---沼---加”生态利用模式。针对项目区水土流失现象较为严重的情况，对重力侵蚀造成的水土流失地段开展以工程措施为主的改造与修复工作，对坡耕地和裸露坡地采用生物与农艺措施相结合进行改造，控制土壤侵蚀、降低地表径流、提高生物生产量，形成土涵水、水养土、生物生长旺盛的高效利用模式。在农业生产上，推广应用新型高效生态利用模式，把养殖所产生的粪便，人类的生活垃圾及污水通过沼气池发酵，沼气作为能源再利用，沼液浇灌果园、沼渣作为肥料施入农田，从而实现资源高效利用，也优化了生态环境。3、高效生态林业建设技术根据项目区绿色长廊的建设需要，结合当地实际，加大封山育林的力度，引进、推广无性繁殖技术、种苗的培育技术及高效栽培模式。选择当地适种的树种，通过早期混交密集栽培的方法，并采用适当的调节技术、确定种间关系，加速绿化山顶等瘠薄山地。同时，采用秸秆覆盖和水土保持技术保持水份，提高幼林成活率和森林植被的生长速度，加速绿色长廊的建设速度。4、无公害农产品生产技术利用项目区土壤、空气、水无污染的优势，引进、推广无公害农产品的生产技术。在改造农田、园地的基础上实施沃土工程，引进、推广平衡施肥技术，秸秆快速催腐返田技术，提高土壤肥力。在生产过程中，实施生态综合防治病虫害工程，采用现代栽培技术，引进防病虫害能力强的农作物品种，推广使用物理、生物防治病虫害技术，推广使用高效生物农药，降低病虫害的危害，同时要引进有毒残留快速检测设备，严格控制农产品的有害残留，提高农产品质量。5、庭院生态模式建设技术根据项目的自然、经济条件，选择庭院生态模式。重点引进立体农业种植技术发展“经济林果——蔬菜——家禽”43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————生态模式；引进推广花卉、水果高效种植技术，发展“经济林果——花卉——养殖业”；引进、推广生态养殖技术，发展“养殖业——经济林果”生态模式。一个以上专业生产项目的生态庭院，使其环境更加优美、经济更加富裕。八、公用工程1、供电系统1）设计依据及范围供电设计严格按照《建筑设计规范》（JGJ/T16-92）、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）、《供配电系统设计规范》等进行设计。2）供电方案该项目用电电源由市供电所统一考虑，在交易中心范围内新建5个变电房，用电设备总容量约为5000KW，其中消防应急负荷1400KW。按规范规定，本工程除消防用电为一类负荷外，其余用户二类用电负荷。照明配电电源引自邙岭变电站，正常照明采用密集型母线槽供电，事故照明采用双电源回路自动切换。防雷部分按三类防雷物设置，利用土建基础做接地装置。计算机系统接地单独设置：接地采用TN-C-S系统，接地电阻小于4欧姆。2、通讯、电视、网络系统该项目通讯、电视与网络系统采用综合布线，系统接入电视网，每小区分接箱装于交易棚内，每户装3个插座，穿管线在土建施工时埋设，安装由市电信及有线电视部门负责。3、给排水设施1）研究依据给排水设计依据《给水排水设计规范》、《室外给水设计规范》、《室外排水设计规范》、《生活饮用水质标准》、《污水排入城市下水道水质标准》进行设计。2）给水方案该项目生活用水使用市供水公司自来水，室外消防用水由室外消防栓直接供给。3）排水方案结合地形特征和道路建设铺设排水管道，采用雨污水分流排放。室内污水经过化粪池处理后，用管道排至市政污水管道。室外采用污水、雨水分流制排系统，所有雨水、污水均集中排入市政下水道，由市政污水处理系统统一处理。43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————4、消防根据国家《建筑设计防火规范》GPJ16—87（修订本）的规定，该项目储存物品的火灾危险性为丙类，根据要求设室内外消防给水系统，并配有急救消防设施。1）消防给水系统设消防储水池及泵房一座，可利用原有的消防储水池及泵房，设置智能型变频稳压消防给水机组。设室外消防给水管线，埋地设，呈环状布置，管线上设置室外地上式消防栓。在各防火单元均设置室内消火栓，每个消火栓处设有火灾报警按钮，信号送至库区消防控制中心。2）急救消防设施各防火单元内均配置手提式干粉灭火器，并在变配电室等处配置手提式二氧化碳灭火器以及时扑灭初起火灾。5、通风空调根据《采暖通风与空气调节设计规范》及国家和地区的有关规定，设置适当的采暖、通风、空调及防排烟设施。8、广播系统设置一套广播系统，平时用作播放音乐、通知等，紧急时用于指挥系统。9、节能措施采取节能设计，增加采光面积或采用屋面采光板可节约照明能源。卫生器具采用节水型器具。尽量采用循环水，使生产水得到重复利用。选用低损耗高效变压器，合理选择变压器电容，使变压器在经济方式下运行。选用节能型电容、光源和灯具，合理进行无功补偿，减少无功损耗。九、建设进度规划项目建设分二期完成，共24个月完成。一期工程包括蔬菜交易大棚、鲜瓜果区、干果调料区、时令蔬菜配送、冷库区、园区质检中心及服务楼群及道路、管网等与园区配套的基础设施建设，用时12个月；二期工程包括海鲜区、熟食冷鲜区、净菜区、包装区、制冰厂、厨具、酒店用品区、生态农业观光园，用时12个月。43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————第六章环境保护与安全卫生一、技术标准该项目的开发建设将执行以下标准：GB8978污水排放标准;GB18406.1-4农产品安全质量，无公害N安全要求。GB50072冷库设计规范GB/T19575-2004农产品批发市场管理技术规范GB/T19575-2004农产品批发市场管理技术规范《中华人民共和国农产品质量安全法》二、环境保护措施项目主要污染源为清洗污水、生活污水、固体废弃物。建设专门的污水处理设施，及固体废弃物的收集转运设施，统一处理污水及废弃物。废气及噪声按有关环保标准执行。1、废弃物处理和保洁管理严格按规范建设废弃物中心，取消露天垃圾点，封闭收集运送废弃物。每天派专人把园区内的垃圾集中运到垃圾处理厂进行封闭处理，使园区环境更加整洁美观。成立专职清洁队伍或委托保洁公司2、污水处理建设污水处理厂，采取中水循环再利用系统。实现污水无害化处理。污水处理厂采用一级处理方式，日处理污水能力4000吨。市场每日清洗蔬果、生鲜等产生的污水，经过污水处理厂集中处理后达到国家排放标准，再经过中水泵站处理后，成为可以循环利用的中水，用于市场绿化、保洁等方面。三、消防与节能措施该项目符合中华人民共和国国家标准建筑设计防火规范GBJ16—87之要求。43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————1、消防设计整个园区各建筑间距均满足规范要求，交通组织设计满足消防通道的要求，各建筑进行了防火分区满足规范要求。绿色大厦、办公楼、宾馆全部设有自动喷洒系统；每层设有一个防火分区，各防火分区具备二个出入口，中庭周围每层均有符合防火卷帘加强消防隔绝能力。仓库、流通交易区、加工区设置自动喷洒系统。各建筑物疏散楼梯均为封闭楼梯间，自然采光、通风并设置相应等级的防火门，房间与楼梯间的距离以及房间到门口均符合防火规范。2、节能该项目采用到的主要节能措施有：选用高性能、低能耗产品（包括动力机械照明灯具等）合理配置设备和灯具的数量及位置，在满足使用和照明的前提下尽量减少设备和灯具的装备容量。建筑物设计满足通风、采光要求，及避免由于暂时没用采用空调设备所带来的影响。采用节水措施。加强自来水管网的管理，及时排除管网泄露现象；采用感应式出水阀及节水型设备。四、农产品质量安全控制该项目执行《中华人民共和国农产品质量安全法》所规定的标准。1、不予销售产品根据《中华人民共和国农产品质量安全法》第六章第三十三条规定一下农产品不予销售：1）含有国家禁止使用的农药、兽药或者其他化学物质的；2）农药、兽药等化学物质残留或者含有的重金属等有毒有害物质不符合农产品质量安全标准的；3）含有的致病性寄生虫、微生物或者生物毒素不符合农产品质量安全标准的；4）使用的保鲜剂、防腐剂、添加剂等材料不符合国家有关强制性的技术规范的；5）其他不符合农产品质量安全标准的。43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————2、园区检测责任根据第三十七条规定：农产品批发市场设立或者委托农产品质量安全检测机构，对进场销售的农产品质量安全状况进行抽查检测；发现不符合农产品质量安全标准的，要求销售者立即停止销售，并向农业行政主管部门报告。3、园区法律责任农产品批发市场违反本法第三十七条规定的，责令停止销售，追回已经销售的农产品，对违法销售的农产品进行无害化处理或者予以监督销毁；没收违法所得，处二千元以上二万元以下罚款。农产品批发市场中销售第三十七条规定的农产品，消费者可以向农产品批发市场要求赔偿；属于生产者、销售者责任的，农产品批发市场有权追偿。消费者也可以直接向农产品生产者、销售者要求赔偿。五、劳动安全控制该项目的劳动安全控制依照《中华人民共和国安全生产法》的有关规定拥有健全的相关规章制度，确立了专门的安全管理监督人员和流程体系。43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————第七章项目组织及运营一、项目运营模式该项目采用“政府引导、企业运作”的管理模式，项目承办单位——XX农产品有限公司，负责整个项目建设和建成后的经营管理，包括规划、设计、拆迁、建设、管理、招商、融资事务的组织、协调、运作。组织架构见下图：董事会总经理销售总监运营总监采购部营销部交易部人力资源部物流部财务部二、项目管理系统项目建成后，该项目公司将按项目要求安排管理人员100人，市场人员200人，其它服务人员200人，共500人。为保证项目正常运转，一般行政管理人员实行一班制，一般生产人员将实行两班运转制，保卫实行三班运转制。该项目所配备的人员，必须经培训并考核合格后方能上岗。人员培训要制定具体实施计划，指定专人负责组织落实，可根据不同层次、不同专业分类、分批进行。人员的培训和考核拟在该项目试运营前完成。三、项目实施方案1）明确以“政府引导、企业运作”43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————的原则，由项目承办单位负责对项目进行运营和管理；2）通过与政府相关部门进行充分沟通，寻求政府部门的政策支持和优惠条件，为项目招商建立基础条件；3）为适应现代物流园区发展的需要，项目的建设遵循“高起点、高标准”的原则，力求创立农产品客商集聚高地；4）尝试以多种方式进行融资，为项目的资金支持寻找最佳支撑；5）尝试多种形式的激励政策，为项目管理和运营人才的引进创造良好的条件；6）坚持“信誉和服务第一”宗旨，力求树立“优质、独特、忠诚”的专业市场服务品牌；四、项目经营方案经营布局：粮棉油、副食、干货土特产、水果、蔬菜、水产、肉蛋禽等各大农产品批发专业市场。经营形式：以交易带活物流，以物流繁荣交易。经营宗旨：诚实守信，全程服务。网络体系：与国内规模的农产品生产、流通企业、批发市场形成信息共享、物畅其流的快速、高效、双赢的网络体系，与国内外优质农产品实现物流对接。赢利模式：优质农产品基地、品牌农业加工企业、大型农产品批发市场、大型超市、农业经纪人合纵连横、联运互赢，电子商务、会展营销、期货交易相互对接，构成信息平台、网上交易平台、数据平台、物流平台。经营目标：成为国内中部地区大宗农产品交易、物流配送中心，价格形成、信息发布、会展中心。亲商富商：秉持“让农民笑起来、让客商富起来”的理念，让全体客商享尽当地政府招商引资优惠政策和本企业让利客商优惠办法。多元合作：租赁经营、经营权买断、投资入股、合资建设。抢占商机、入围就赢；抢先一步，步步领先。共同经营：服务是园区第一要素。园区43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————尽力为客商搞好服务，造好环境，帮好经营。使园区成为投资政策高地、经营成本洼地。五、项目招商对象1、上家客户国家级、省市级农业产业化龙头企业；国内外著名农产品加工企业；品牌农业合作组织；河南省蔬果类生产经营企业或农业合作组织；国内外、各省市名特优产品生产经营企业；优先条件：①从事安全绿色农产品经营，特别是有相当规模的品牌企业；②有生产基地；③有国内外销售渠道。2、下家客户从事二级批发市场经营的批发商、经销商；具有一定规模的配送商；各大卖场，超市，标准化菜场，农贸市场的零售商；宾馆、饭店、连锁餐饮集团、学校、机关、企事业单位的伙食团，出口商等。六、项目服务方案1、发达信息，促进商机百兆宽带接入，实时发布商品的供求、交易与物流信息，促进客商财源；让客商实时了解全球市场动态。从经营业务、质量安全、资金管理、物业管理、数据管理、数据分析、信息发布等方面，全面服务客商的经营活动。2、一站服务，以商为本43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————全方位市场服务。提供商品信息、价格发布、计量包装、委托购销、仓储配送等。严谨的市场管理。军队化管理的安保队伍，确保交易环境公开、公平、公正；专业的物业管理团队，为客商提供清洁整齐的经营环境。一站式政府服务。工商、税务、公安、检测等现场办公。一条龙社会服务（二期）。银行、保险、邮电、票务、加油、汽修、食宿、超市等配备齐全。3、物流配送，省钱省时专业的物流公司入驻，为客商提供点对点的运输服务。大型食品配送公司进场，与客商比邻而居，足不出户实现销售。4、营销指导，创造价值大力营造明星市场的品牌效应，带来八方商机。市场建有营销分析系统和专业营销指导队伍，为客商提供快速、高效的市场通路服务。利用市场自有的信息平台和广告阵地，为客商提供品牌推广服务，提升品牌声誉。联合各大媒体，集成推介入驻的名企名品。43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————第八章投资估算及资金筹措一、投资估算依据该项目投资估算是根据可行性研究报告的编制方案和各专业提供的建设内容而编制的。1）土地费用：采取租用农民土地方法，每亩每年2200元，租用30年；2）建筑工程费：参考河南省2010年目前同类工程造价估算；3）设备购置费：设备价格，参考厂家提供的2010年目前市场价格估算；4）安装工程费：参照有关建设工程概预算编制办法、指标中相应工程概算费率估算；5）其它费用等，参照有关工程建设概预算编制办法、指标中相应工程概算费率估算；二、项目投资估算该项目投资需要6亿元（人民币）。其中：建设投资5.5亿元，流动资金0.5亿元。投资构成如下：1）一期投资2亿元土地租用0.3亿元建筑工程　1.0亿元设备购置　0.3亿元辅助工程　0.2亿元其它费用0.2亿元2）二期投资4亿元土地租用0.2亿元建筑工程　2.2亿元设备购置　0.3亿元辅助工程　0.4亿元其它费用0.4亿元流动资金　0.5亿元投资估算表43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————序号投资项目投资额度1建设投资5.5亿元1.1土地征用0.5亿元1.1建筑工程3.2亿元1.2设备购置0.6亿元1.3辅助工程0.6亿元1.4其它费用0.6亿元2流动资金0.5亿元3合计6亿元三、资金来源及筹措该项目总投资6亿元人民币，资金来源为：自筹资金1.5亿元银行贷款3.5亿元其他资金1亿元项目方具有一定的投资实力，经济效益较好，财务状况良好，完全有能力自筹解决1.5亿元资金。目前，项目方已与多家金融机构达成初步融资贷款合作意向，3.5亿元资金筹措不是问题，能保证及时到位。其余1亿元拟通过其他社会融资途径解决。四、资金使用和管理项目总投资6亿元人民币，计划用5.5亿元投资固定资产，流动资金投资0.5亿元，分二期分批次建设完成。其中一期投资2亿元，包括固定资产投资2亿元；二期投资4亿元，包括固定资产投资3.5亿元，流动资金投资0.5亿元。项目资金的管理使用，设立专户，专帐核算，专款专用，独立经营，并严格项目资金管理、使用、审计和监督，最大限度地发挥项目资金使用效益。43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————第九章经济社会效益评价一、经济估算依据1、估算依据1）国家计委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》2）《中华人民共和国公司法》及其实施条例。3）《中华人民共和国企业增值税法》及其实施细则。4）《中华人民共和国企业所得税法》及其实施细则。5）财政部发布的《企业财税制度》、《企业会计制度》和近年会计制度改革的有关规定。6）国家和当地有关劳动工资管理和社会保障部门的有关规定。2、参数选择1）经营规模该项目物流园区总建筑面积30万㎡，可进驻农产品商户1000家；观光农业区按年可接待游客40万人次计算。2）实施进度、计算期及经营进度项目计算期为10年，项目投入运营后，不包含建设期，第1年及以后每年达到经营负荷100%。3）收入价格该项目物流园区出租按现行市场价格计算，平均价格为400元/平方米；观光农业区旅游餐饮平均收入按100元/人次。为不含税价格。4）成本费用价格该项目投入运营后，运营成本费用包括人员工资及福利、折旧及修理费、广告费、差旅费、办公经费及其他销售服务费用、管理费用等，按收入的20％计列。5）税金及附加暂不考虑优惠政策，该项目缴纳营业税，其税率为营业收入的5%，城市维护建设税按营业税额的7%，教育附加按营业税额的3%计列，所得税按25％计列。该项目投入运营后，进驻农产品商户经营缴纳增值税，增值税税率为8.5%。城市维护建设税按增值税的7%，教育费附加按增值税的3%计算，所得税按25％计列。二、收入估算1、项目运营收入43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————物流园区运营收入：30万平方米×400元/平方米＝1.2亿元。观光农业区运营收入：40万人次/年×100元/人次＝0.4亿元。2、园区交易额年销售额为1000家×0.06亿元/家＝60亿元。三、成本费用估算1、项目运营成本费用该项目运营成本费用为1.6亿元×20％＝0.32亿元。2、园区交易成本费用年交易成本费用为60亿元×80％＝48亿元。四、税金估算项目运营税金名称额度营业税金0.08亿元教育、城建附加费0.008亿元合计0.09亿元园区销售税金名称额度销售税金1.53亿元教育、城建附加费0.15亿元合计1.68亿元五、利润估算项目年运营利润名称额度税前利润1.28亿元税后利润1.19亿元43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————企业所得税0.30亿元净利润0.89亿元园区年交易利润名称额度税前利润12亿元税后利润10.32亿元企业所得税2.58亿元净利润7.74亿元六、损益分析1、项目运营运营收入1.6亿元成本费用0.32亿元税前利润1.28亿元税后利润1.19亿元上缴利税0.39亿元销售税及附加0.09亿元所得税0.30亿元净利润0.89亿元投资利润率14.8％投资利税率19.8％投资回收期5.9年2、园区交易销售收入60亿元成本费用48亿元税前利润12亿元税后利润10.32亿元上缴利税3.93亿元销售税及附加1.68亿元所得税2.58亿元43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————净利润7.74亿元七、利润预测1、项目运营利润预测（单位：亿元）年份第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年运营收入1.61.61.61.61.61.61.61.61.61.6成本费用0.320.320.320.320.320.320.320.320.320.32税前利润1.281.281.281.281.281.281.281.281.281.28税后利润1.191.191.191.191.191.191.191.191.191.19净利润0.890.890.890.890.890.890.890.890.890.89累计利润0.891.782.673.564.455.346.237.128.018.92、园区交易利润预测（单位：亿元）年份第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年销售收入571020507090110130150成本费用45.681640567288104120税前利润11.424101418222630税后利润0.841.1761.683.368.411.7615.1218.4821.8425.2净利润0.630.8821.262.526.38.8211.3413.8616.3818.9累计利润0.631.5122.7725.29211.59220.41231.75245.61261.99280.892八、经济效益分析投资利润率为：17.8％。投资利税率为：19.8％。投资回收期为：5.9年。43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————九、效益评价1、经济效益评价项目建成后，预计年交易额达60亿元，年利润总额达10.32亿元，年上缴利税达3.93亿元；项目投入运营后，年可实现经营收入1.6亿元，利润总额1.19亿元，上缴利税0.39亿元，投资利润率14.8%，投资回收期5.9年。通过以上经济分析可以看出，该项目的建设及运营能够产生较好的经济效益，具有较强的盈利能力，投资利润率较高，财务风险相对较小，该项目在经济上合理可行。2、社会效益评价该项目将对接1000个农产品生产基地，推广1000个农产品品牌，吸引培养1000个农产品经销大户，并可提供3万个就业岗位，帮政府减轻了社会负担。该项目的实施，能够为广大农产品商户提供一个良好的农产品经营场所，实现专业化、规模化经营管理，将结束X市长期以来散乱管理的农产品批发市场的历史，对促进区域经济的发展产生较大的影响力和带动力。项目实施后，随着物流园区逐步建立和完善各项管理规章制度，提高经营管理水平，经济效益和投资回报率将逐年提高，上缴税金逐年大幅提高；预计每年上交的各种税收可达4.32亿元。项目实施后对当地及周边将会带来长期持续的非常可观的带动效益。大量的商户及客户将会在吃、住、行、玩等方面依托该项目及周边区域，为周边区域的社会经济发展带来强大动力。项目的建成运营，对促进河南省及X市农产品商贸流通产业发展，形成农产品产、供、销产业链，升级传统流通体系，农业结构调整的深入，农业产业化步入良性发展轨道，主导产业和特色产业的升级，农民增收步伐的逐渐加快及增加就业、增加创汇、增加税收、经济繁荣和社会进步起到积极的推动作用。43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————第十一章结论一、结论经本可行性研究初步分析、报告论证，该项目的建设，是符合国家和河南省社会经济发展及X市商贸物流业发展规划的项目。项目建成后，不仅大大推动了农产品流通业现代化进程，促进河南及X农产品商贸业的发展，对河南及X农业经济发挥较强的影响和推动作用，同时也是一个惠及地方税收、众多农商、广大消费者和增加就业机会的多方有利举措。目前，已具备了启动该项目的市场时机、条件与基础，如果该项目得到实施，相信能创造持续稳定的经济效益和良好的社会效益。二、建议1）项目承办单位要充分利用国家及省市优惠政策，精心组织、精心实施，确保该项目顺利实施；在项目投入运营前，应认真做好市场营销和策划工作，以确保该项目的效益预期；在项目运营中应加强人员培训，把XX农产品物流园区建成现代化的农产品物流园区。2）建议政府有关部门重视该项目，协调和解决XX农产品物流园区兴建过程中所遇到的各类实际问题；同时，金融机构也为项目提供必要的融资支持，从资金上给予倾斜和保证，尽快使项目得以实施，促进稳定改革和发展。43———————————————————————————————————————————————— ————————————————————————————————————————————————第十二章附件1)承办单位企业法人营业执照副本复印件；2)承办单位税务登记证副本复印件；3)承办单位组织机构代码证副本复印件；43————————————————————————————————————————————————'