KTV项目可行性研究报告

'目录一、总论21、项目实施背景22.项目概况3资本金内部收益率43.开发商概况：44.编制依据与研究范围41、该项目有利于进一步学生和居民的文化娱乐生活52、有利于带动重庆沙坪坝大学城的经济的发展61、重庆量版式KTV行业分析62、行业的发展趋势分析63、市场竞争者分析84、项目选址、市场定位及项目优势分析95、营销策略分析10四、建设条件分析和工程进度安排111、建设条件分析112、工程进度安排12五、项目KTV功能分析与人事架构121、项目总体功能122、项目功能分配123、人事结构131、消防1425 2、环境保护152.3、废弃的排放153、劳动卫生153.1、劳动措施153.2、卫生措施161、投资估算161.1建设投资161.2、流动资金估算171、计算期估算172、营业收入估算172.1、前台营业收入的估算182.2超市营业收入183总成本费用估算191、静态盈利估算192、动态盈利能力分析191、盈亏平衡分析202、敏感性分析201、政策风险212、市场风险211、结论222、建议232.1、重视前期广告宣传2325 2.2、装修设计突出时尚232.3、控制好敏感性因素23KTV项目可行性研究报告一、总论1、项目实施背景进入二十一世纪以来，中国的娱乐行业蓬勃发展，而KTV行业是这个市场中不可忽视的行业，国内“娱乐经济”不仅在形成，而且有望成为下一个经济热点，巨大的市场潜力和极高的投资回报率以使KTV行业成为这个市场中不容忽视的中坚力量。国内“娱乐经济”不仅在形成，而且有望成为下一个经济热点。巨大的市场潜力和极高的投资回报率已使KTV行业成为吸引众多投资者的行业之一。每年中国的各个大中小型城市都会有一批新的KTV店开张，但是行业内巨大的竞争压力也会使得一部分投资者退出这一市场。在重庆大学城，由于大学较多，学生娱乐消费较高，这就使得一些酒吧、KTV等消费场所快速发展起来。因此，在大学城内，KTV的娱乐方式已经受到大学生的普遍认可。KTV行业也就成了大学城内一道独特的风景线，极大地丰富了大学生们的日常生活。初步统计，现在大学城熙街内仅有三家（包括现在建一家）KTV，根据现在大学城熙街25 现有的KTV走势，同期声是走的高服务质量，高档装修；而小青蛙则是走的平民化路线。于是在这样的情况下，我们拟在大学城熙街三期17号楼处开设一新的KTV，该店坚持“品质、个性、文化设计”的原则，以正派、纯洁的经营模式，为大学城的消费者提供健康、个性飞扬的休闲娱乐空间，进一步丰富同学们的文化生活，提高广大人民群众的文化素质，满足他们日益增长的精神文化需求。2.项目概况项目名称：G4211项目地址：大学城熙街三期17号楼建设内容：录音棚、餐饮及配套设施营业面积：1000平方米配置概况：装修典雅、舒适，设有各式卡拉OK包厢43间，所有房间均配备高保真无线麦克和超清晰音响系统。采用VOD电脑点歌系统，专业KTV音响，立体声环绕，全液晶电脑点歌屏幕。高级录音棚以及视听区。曲库含10000首高品质中、英语言歌曲。KTV另附设有装修豪华，商品齐全的自选超市。投资与收益概况：该项目总投资500万（其中第二年有100万），其中建设投资430万元，流动资金70万元，正常营业收入为640万元，年均利润为400万元，净利润380万元25 指标指标值总投资收益率48.81%资本金净利润率57.32%项目投资回收期1.3年项目投资财务净现值380.2万元项目投资财务内部收益率41.85%资本金内部收益率54.74%3.开发商概况名称：G2411有限公司法人代表：程光蓉、丁维莹、余婷、喻青青、黄麓颖、陈珊珊注册资本：500万元4.编制依据与研究范围4.1、根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项目的具体情况，本可行性研究报告的依据有：（1）、重庆沙坪坝大学城的经济发展状况；（2）、国家发改委与建设部颁布的《建设项目经济评价与参数》（3）、重庆大学城熙街规划重庆市文化局颁布的《休闲娱乐十点办法》4.2、研究范围该可行性报告的研究范围包括：25 总论；项目建设的必要性;项目市场分析；建设条件分析和工程进度安排；消防、环保和卫生；投资估算与资金筹措财务效益费用估算财务分析不确定性分析风险分析结论与建议等在此基础上，考察项目建设的必要性、技术的可行性、经济的合理性二、项目建设的必要性分析1、该项目有利于进一步学生和居民的文化娱乐生活文化是城市的灵魂，创新的源泉。社会文明成度的提高，有赖于文化产业的发展。重庆大学城作为发展教育文化的主要地方。KTV娱乐业的发展，能丰富学生们的精神文化生活加速文化事业与文化产业的高速发展，我们KTV秉承“健康、时尚、安全”的服务经营理念。凭借公道的市场价格，完善的管理模式，全新的经营理念。KTV是一个的贴心的娱乐场所，人们在学习之余欢畅一番无疑是一种畅快的减压方式25 ，G2411为大学城消费者的提供健康轻松，个性飞扬的娱乐空间，在尽情歌唱欢乐的过程中让她们享受到健康、安全、热情、周到的服务，缓解来自学习生活的压力，释放埋藏已久的激情，从而进一步学生们的文化娱乐生活。2、有利于带动重庆沙坪坝大学城的经济的发展KTV娱乐产业的兴旺，必定带动经济发展，最明显的是餐饮业和零售业。作为消费性的服务业的KTV,有利优化重庆大学城的产业结构，提升产业竞争力，。总而言之，在重庆大学城熙街开设G2411KTV，必定将带来项目周边零售业和餐饮业发展，在娱乐消费的情况下，进一步带动重庆大学城的经济。三、项目市场分析1、重庆量版式KTV行业分析KTV源于日本，就是我所说的的卡拉OK。量版式理念来源于荷兰的一家大型超市。1963年，卡拉OK传入台湾，经过多年的演变，成为我们现在的量版式KTV。G2411KTV就是这样的一家KTV,以优质的服务，一流的设备抵抗着强大的竞争压力2、行业的发展趋势分析该行业与其它服务行业相比属于新兴行业。在这几年的发展过程中，该行业的逐步规划是有目共睹的。该行业的发展趋势主要可以概括为以下几个方面：2.1、市场化25 市场经济体制运作下，娱乐行业的前景是处于上升的趋势，不断被开拓出来的消费市场和不断增长的的人民精神需求已经让KYT行业成为了炙手可热的掘金行业。2.2、品牌化知名企业的品牌优势，已经成为了一种无形资本，是企业价值的另一种主要的体现方式，品牌化的娱乐业现在基本上是寥寥可数，所以利用品牌扩大市场的优势就在于竞争的相对平稳。2.3、规模化市场境况的优劣在于适应市场的企业抗风险能力的大小，企业形态的大小抗风险的能力是成正比的，规模化经营能保证一个企业在入世后参与国际竞争中有更强的防御性。2.4、正规化KTV行业的正规化是娱乐企业经营走正轨的具体表现，社会接纳性，客人的层次的多元化，企业文化的丰富，企业经营范围的正规，营业场所文化气息的娱乐产业的发展趋势已经成为吸引客源的重要条件。正规化娱乐产业的发额发展阶段，发展趋势已经成为了一种客观存在的要求，是服务业发展阶段，娱乐范围内的KTV已经从行业概念转型为产业，是更为有可挖掘性，更能有创造平台的一种服务提供方式。正规化势在必行，也是可持续发展的铺路石。2.5、健康化健康的营业氛围和良好的企业经营理念，都是推动企业发展的重要25 因素，健康的娱乐行业经营形势，已经成为社会的需要，并且被消费者所接受，KTV行业的健康经营现在已经正式起步并且还将持续很长一段的可发展时期，作为朝阳产业的量版式KTV行业，其前途的发展是不可丈量的。3、市场竞争者分析3.1、竞争者状况分析（1）、同期声场地装修：店堂装修较好服务内容：KTV音响效果：较好歌曲数量：可选内容多价位：高档KTV的消费价格(2)、小青蛙服务内容：KTV价位：平民路线，价格合适音响效果：较好3.2、竞争者趋势分析3.2.1、提供多元化服务25 由于KTV产业属于娱乐事业，与流行息息相关，而且消费者的需求日益复杂，处在以装潢格调、音响质量、伴唱带质量、餐饮风味服务以外，业者必须经常调整营业内容及设施，提供不同的娱乐服务给消费者，如可上网、看电视、玩网络游戏等，以绵竹消费者欢乐及新鲜的心理需求。3.2.2、建立透明良好形象由于市场上KTV家数众多且消费者意识抬头，以此在选择时良好形象及合法执照的KTV较能获得亲睐。另外，消费这在选择店家欢畅之际，安全性考虑就占了很大的比重，因此业者必须加强安全消防措施的设置，提供一个让消费者可以安心消费的休闲场所。3.2.3、结合科技发展随着科技日新月异，应发展技术质量技术的改进服务质量，如在包厢中点歌的计算机，也可以提供交互式服务，消费者可以直接点选服务项目，取代服务铃既减少服务员进出干扰。另外，引进的视听设备，包括120十三强投射大屏幕、无线麦克风、3D立体环绕音响喇叭、行动电话来电屏幕显示等，是消费者可以享受到更好的服务。4、项目选址、市场定位及项目优势分析4.1、项目选址分析4.1.1项目所选在位置及规模项目的选址地位于重庆大学城熙街第三期17号楼，营业面积900平方米该项目以量版式KTV为主，分为两层4.1.2、周边环境该项目地处熙街天天美食城内，交通方便4.2、市场定位25 定位：定位于中抵挡消费阶级，建设为一个规模、环境、服务一流的量版KTV目标消费群：年龄以16—32岁为主，追求时尚，喜欢休闲娱乐生活的顾客群。其中主要为大学生居多，同时也为周边居民提供休闲聚会的良好环境的场所。4.3、优势分析4.3.1品牌优势品牌是代表某种产品或服务的广为人知的名称，是KTV最重要的无形资产，也是KTV建立竞争优势和未来盈利的基础，拥有一个强势品牌是KTV竞争力的源泉，它可以为KTV创造长期优良的经营业绩。G2411KTV品牌鲜明，获得了广大大学生的认可，在大学城内具有广泛的影响力，品牌优势无疑是项目优势的一大体现。4.3.2、服务优势随着KTV市场竞争的加剧，顾客消费意识的提高和对高附加值的追求，KTV的竞争越来越多表现为服务质量的竞争了，同时，KTV服务质量的提高，是维持KTV品牌的保证，注重KTV服务质量，是KTV品牌建设的重要内容。G2411的服务很专业，正式营业前员工要经过严格的培训，让顾客满意，享受到贴心的服务是G2411的服务宗旨。4.3.3、外部条件二十一世纪以来，重庆大学城建设步伐明显加快。重庆大学城正在建设十五所大学，大学生人数明显会增多，借助外部环境条件的优势，结合G2411的品牌优势，此项目必将带来该店的发展中的又一高峰。25 5、营销策略分析该项目的营销策略不仅沿袭传统营销特色，并且建议采用一些新型的营销策略，从而达到迅速抢占市场，聚拢顾客的效果。具体营销策略如下：5.1、包房设置针对所有类别的包房，实行唱满6小时或者午夜场的优惠制。对不同的类别的包房，设定不同价位的包段价格，包时段又回家大大低于平时按小时计费的价格。5.2、实行会员优惠制推行会员优惠制，会员可以享受各种优惠服务，比如消费时的打折或是生日时提供会员礼物等。会员制的运用将保留并进一步扩大顾客群。5.3、超市消费额抵包房制超市消费额抵包房费制是可将超市消费的一定比例抵减包房费，如按5%计提，另外，也可实习消费300免房费等政策。这样，可推动超市的消费，进一步增加营业收入。四、建设条件分析和工程进度安排1、建设条件分析1.1、地址选择建设KTV项目，能否取得可观的经济效益，地理位置是关键之关键。该项目的选址位于大学城中心熙街25 ,靠近大学城美院路、大学城南路、大学城北路、大学城西路。周围有超市、美食城、商业街学校等。由此可见，该项目地理位置优越，交通便利，是建立KTV的理想场地。1.2、外部配套条件该项目周围基础设施达到六通，即通道路、上水、下水、电、煤气和通讯设施，所以项目所需的外部配套条件已具备。2、工程进度安排该项目在2011年1月初场地装修，2011年3月初竣工，并进入营业。具体工程进度安拍如下图：五、项目KTV功能分析与人事架构1、项目总体功能该项目是集KTV、平价超市为一体的量版KTV。该项目营业面积1000平方米，其中，包厢800平方米25 ，分割为大中小迷你包型包间约43间2、项目功能分配项目功能分配为大厅、包房区、后勤区三个部分。该项目具体功能分配见下表：位置面积(m2)功能面积（m2）大厅90前台接待处15超市75包房800大包30中包20小包15迷你包10后勤100仓库55厕所25厨房403、人事结构该项目人事架构如下图所示：25 店长副店长保安领班楼面主管保安领班策划副店长会员部楼面领班超市主管前台主管楼面领班保安部保洁领班保洁主管六、消防、环保和卫生1、消防1.1、总平面布局该项目四周有城市通道、形成消防车道，宽度大于三米，建筑物之间保留一定的防火间距，主要出入及疏散口的位置符合城市交通要求。平面设计：区域内设有两个防火区1.2、安全疏散主要客流从大门进出，还有一处后门随时敞开，方便进出1.3、火灾自动报警及联动系统25 消防中心控制室设有报警控制器，火警通信，紧急广播，模拟显示装置。每个区域分别配置有重复影视平，地址编码烟感探测器，地址编码感温探测器，消防栓报警开关，紧急广播等，组成消防控制中心，集中控制报警及联动控制系统。1.4、灭火器配置采用2kg手提式干粉型灭火器，大厅设3据5A型，各区域设5具5A型。灭火器应放置在楼梯、电梯及明显和便于取用的地方。2、环境保护2.1、生活污水处理该项目排出的粪便等生活污水出乎进入刚劲混泥土化粪池处理后和厨房污水经隔油器处理后在排入街排水管网。2.2、噪音的隔绝音乐包间均用隔音材料装修，以保证包间与包间之间的隔音效果。2.3、废弃的排放餐饮部分的污染油、气、烟有油烟排气罩排出，并截住油烟。3、劳动卫生3.1、劳动措施该项目所有用电设备均有接地装置，以防漏电，保证人生安全；低压配电系统的接地形式为TN-S系统，起保护接地线（PE）25 与工作零线（N）是独立分开的，正常情况下用电设备的外露可导电部分与装置外可导电部分做接地保护，单相三孔插座的接地端均与N线等截面的PE可靠连接；设防雷保护。3.2、卫生措施按卫生标准，空调系统补充足够的新风量，空气系统补充15-20%的新风量，保证了营业场所符合劳动标准。包厢内设置了排风系统和补风系统，从而冲淡了有害系统的浓度，达到符合卫生标准。七、投资估算与资金筹措1、投资估算1.1建设投资该项目建设投资内容如下：单位：万元租金（两年）240装修150消防设备3员工工资5宣传10（五年）10流动资金70饮料食品1525 其它7各房间装修价格类型面积数量价格迷你包10平方米9间2.6万元小包15平方米12间2.9万元中包20平方米13间3.1万元大包30平方米9间3.4万元1.2、流动资金估算根据对熙街、陈家桥等地的KTV流动资金的调查，预计每年需流动资金为70万元。八、财务效益与费用估算1、计算期估算该项目计算期10年2、营业收入估算量版式KTV的营业收入主要来自包房费，其他（如：在超市选购酒水，食品）另外计算，所以该项目的营业收入主要分为两个部分：前台营业收入（房费）和超市营业收入。25 2.1、前台营业收入的估算根据熙街而周围的店面调查结果前台收入估算如下表：前台营业收入估算表月份估算值（万元）占全年销售计划的比例一月40.119.16%二月48.148.92%三月32.487.01%四月45.938.65%五月64.7910.95%六月46.838.76%七月50.119.16%八月29.26.61%九月59.459.95%十月46.838.76%十一月39.537.87%十二月36.667.52%总计640100%2.2超市营业收入由于量版式KTV不舍超市最低消费，完全凭消费者自愿。按每月收入20万元，全年可收入240万元。25 3总成本费用估算3.1、工资及福利费预计员工工资合计为5万元3.2超市成本每月在15万元左右3.3、年租金成本此项目年租金成本120万元，两年一交3.4折旧费该项目的折旧费为42万元3.5、修理费该项目修理费按折旧费计算为3.2万元九、财务分析1、静态盈利估算总投资收率ROI:44.52%资本金净利润率ROE:56.49%项目投资回收期Pt:1.3年根据静态指标可看出该项目有较强的盈利能力2、动态盈利能力分析项目投资财务净现值FNPV：382.2万元项目投资财务内部收利率FIRR:41.85%25 资本金内部收益率FIRR：54.74%计算的内部收益率高于基准折现率15%，财务净现值大于零，可以看出，该项目有较好的动态盈利能力十、不确定性分析1、盈亏平衡分析盈亏平衡分析是指当年的营业收入扣除营业税金及附加后等于总成本费用，在这种情况下，项目的经营结果既无盈利有无亏损。此项目通过分析盈亏平衡点来分析建设项目费用与效益的平衡关系。可得研究年份的营业能力利用率RBEP为62.4%。从而可得盈亏平衡时的营业收入为424.6万元，所以，从盈亏平衡分析中得出该项目具有一定的抵御风险能力。2、敏感性分析该项目的敏感性分析选用了建设投资、经营成本，经营收入为作为影响因素，来分析这些因素的变化对主要技术经济指标的影响程度，经研究分析从敏感性分析可得，该项目的营业成本的变化对财务指标的影响较大，营业收入是最敏感的因素，其次是成本，最不敏感的因素是项目投资额。但无论是那种因素变化，在±10%的变化幅度内，该项目的技术经济指标都能通过判别标准。因此，该项目具有较强的抗风险能力。十一、风险分析25 1、政策风险该政策风险主要是指国家宏观调控经济政策，特别是产业政策、财政政策、货币政策、税收政策、价格政策、利率政策调整，可能会对项目的投资决策及今后的经营产生不利影响，进而影响该项目的经济效益。针对此风险之对策：该项目在严格执行国家各项法律、法规的同时，将积极研究国家相关政策的变化趋势，针对政策调整可能造成的影响，提前制定对应措施，调整自身的投资策略，消化风险因素，避免政策调整对经营造成实质影响。2、市场风险市场风险一般来自以下三个方面：一是市场供需实际情况与预测值发生偏离；二是项目产品市场竞争力或者竞争对手情况发生重大变化；三是项目目标顾客的实际消费能力与预测消费能力发生偏离。其中主要的风险因素来自新竞争对手的加入：21世纪以来，中国的娱乐行业蓬勃发展，而KTV行业则是这个市场中不可忽视的中坚力量。国内“娱乐经济”不仅在形成，而且有望成为下一个经济热点。巨大的市场潜力和极高的投资回报率已使KTV行业成为吸引众多投资者的行业之一，此外，中国加入WTO之后，一大批国外公司也纷纷涌入国内的娱乐休闲产业，来自国外实力强大的竞争风险不容忽视，重庆正大力发展大学城这势必会带动更多的KTV投资者。因此竞争风险为主要的市场风险。25 针对此风险之对策：为了尽量规避风险对项目的影响，应当努力控制成本，从而制定出较低的消费价格，利用价格优势进一步提高竞争力，此外，可采取多种经营方式拓宽收入渠道。总之，通过提高自身各个方面的竞争力，保持好G2411的品牌形象，扬长补短，规避市场风险。十二、结论与建议1、结论“量版式KTV”已经在台湾和日本风行了10多年，“量版式”的KTV现在已经在全国风靡。这种源于台湾的新型KTV以其高质量的音响设备、快捷方便的点歌系统以及规模化、大众化和自助式的时尚概念，已经在上海、北京、杭州、泉州等地异常火热，成为家庭、朋友、学生聚会的极佳场所。在重庆大学城熙街量版式KTV也在悄悄的走入学生们的生活。大学城学生越来越多，这将带来供不应求的市场效应。该项目的发展条件已经成熟，其运作将有利于丰富学生们的文化生活。有利于带动大学城熙街的经济发展。市场分析，该项目靠近重大、重师、重医、医专、美院、城管院、科院，地理位置良好。项目所需的外部配套设施齐全，工程设施合理，为项目成功运作创造了良好的物质条件该项目的财务效益分析表明，项目有较强的盈利能力和清偿能力。项目在财务上可行的。敏感性分析表明，该项目具有较强的抗风险能力。综上所述，该项目的建设既是必要的，也是可行的，只要开发商科学、规范地运作、该项目达到预期目标是有保证的。25 2、建议2.1、重视前期广告宣传娱乐休闲行业的广告宣传工作是十分重要的，成功的广告宣传很快打开市场，拓展客户源。前期的宣传应做到覆盖面广，有效的传达出G2411的品牌优势，服务优势，环境优势。此外，前期的宣传形式建议采用多样化，报纸杂志外还可以采用厂外搭台造势及免费试唱等方式2.2、装修设计突出时尚采用时尚为主要基调，突出时尚的气息，营造轻松愉悦的氛围。2.3、控制好敏感性因素从敏感性分析中可以看出，与营业收入与经营成本均构成项目的敏感性因素，并且当他们以10%上下幅度的比例变动时，对内部收益率和净现值影响都很大。所以，努力降低经营成本或者是提高营业收入可以给企业带来很大的效益。反之，成本或是收入的控制不会善极大的影响经营成果。因此，企业应当注意控制好敏感性因素。25 G2411KTV可行性研究报告程光蓉、丁维莹、余婷婷喻青青、黄麓莹、陈珊珊25'