优秀甲级资质房地产项目报告银座房地产申请报告

'优秀甲级资质房地产项目报告银座房地产申请报告XX银朋城市广场一期房地产开发项LI1中请报告23刖S受XX有限公司的委托，XX市工程咨询院和XX市睿泰信息咨询有限公司联合编制了《XX银座城市广场一期房地产开发项冃审请报告》，在编制过程中得到了建设单位的大力支持与帮助，在此表示感谢。由于水平有限，编制时间紧促，本申请报告难免有不当Z处，请予指正。申请报告编写组二OO七年一月4目录第1章项目总论71.1项目名称：71.2项目位路：71.3建设内容：71.4项目申请报告编制单位81.5可行性研究的依据81.6可行性研究报告的范围81.7开发单 位9 1.8XX省商业集团总公司基木情况101.9XX银座久信房地产开发有限公司简介411.10上海方辰投资有限公司简介44第2章XX市房地产市场分析472.1总体分析471.2泰城住宅市场分析552.3XX消费者分析85第3章本项冃优势932.1地理优势9353.2市场优势933.3政策优势。94第4章建筑设计954.1说明954.2详细设计983.3结构设计1034.4设备选型109 4.5电气112第5章项冃财务分析及财务评价1454.1投资估算1451.2销售收入估算1461.3利税估算1475.4财务分析149第6章项口社会效益评价及项口环境效益评价153第7章结论和建议1547.1有关说明与建议1546第1章项廿总论1.1项目名称：xx银座城市广场一期房地产开发项bl1.2项目位置:项冃地块位于XX市东岳大街与龙潭路交汇处XX银座商城东侧，南临商城巷，东临信用人厦。1.3建设内容：项R占地13710平方米，建设高层住宅3座41361平方米、底层商铀7009平方米及地下停车场14000平方米，共计62370平方米。预计总投资15310力元。 1.4项冃巾请报告编制单位 1.4.1单位名称：1.4.21.4.3单位地址：X1.4.4工程咨询资格证书编号：1.4.5发证机关：国家发展和改革委员会1.5可行性研究的依拯1、国家和XX省的经济和社会发展规划；2、国家和XX省有关的法律、法规和政策；3、现行的有关技术规范、标准和定额；4、国家计委关于可行性研究报告内容和深度的规定要求；5、XX市新一轮城市总体规划；6、XX市国民经济和社会发展的笫十个五年计划；7、项冃承办单位提供的有关基础资料、数据；8、项R承办单位委托编制本项R对行性研究报告的委托书;1.6可行性研究报告的范围1、项目捉出的背景及市场调研82、项bl设计任务书及规划方案3、项口投资估算及进度计划安排4、风险分析5、投资预算及财务评价分析6、社会效益分析1.7开发单位 XX有限公司由省内外享誉盛名的XX省商业集团总公司、XX银廉久信房地产开发有限公司和上海方辰投资有限公司等共同投资成立的，注册资金2000万元，主要从事房地产综合开发与经营、房地产代理等业务。作为XX商界的燿眼明星，“银座”品牌在XX、在XX已是家喻户晓、英名远扬。如今，"银座”又昂首挺进XX的房地产行业。公司下设总经理办公室、财务部、工程部、材料部。现有员工20人，各类专业技术人员占95%,其中工程技术人员大都参加过济南银座商城、索菲特银座大饭店、银座会展中心、银座花园住宅小区、XX银座商城等著名标志性建筑的施工和管理工作，有着丰富的工程建设及管理经验。公司的经营宗旨是“奉献粘品，诚信久远”，以创造“银座房产”知名品牌为口标，坚持科学决策，精心设计，精心组织，精心施工，为XX市城市建设增光添彩。9公司提倡和垂视工程质量和所建项n的文化内涵，注重建设项n的风格和社区环境的协调与有序，运用“以人为本”的设计理念和严谨的建筑管理措施，为广大消费者建造绿色健康的家园。想得多一点、住得好一点；房型多一点、规划好一点；配套多一点、坏境好一点；服务多一点、安保好一点。这“四多四好”止是“银座房产”超越其它个案的闪光点，更是“银座”品牌对口身产品质量的承诺和保证。1.8XX省商业集团总公司基木情况1.8.1集团概况XX省商业集团总公司是1992年底由XX省商业厅整建制转体组建的大型企业集团。转体以来，集团在省委、省政府的正确领导下，坚持以经济效益为中心，立足改革与发展，各项事业都取得明显成效，现己形成以现代零售业为主业，以生化制药和房地产为重点行业，产业布局涉及教育、酒店、传媒等众多行业，资产总额超过100亿元的人型企业集团,从业人员30000多人。十四年的艰苦创业，集团从观念上、机制上基本完成了从行政机关到企业实体的历史性跨越，各项经济指标冇显著提高，综合实力大幅捉升，也为我省经济发展和国冇资产保值增值做10出了贡献。截止到2005年底，集团累计实现销售超过400亿元，利税20多亿元。2005年，集团实现销售73.5亿元，比2004年增长37.6%；实现利税7亿多元，比2004年增长50%以上，继续保持了持续、稳定、协调发展的好势头。1.8.2发展历程1992年底，根据省委、省政府部署，省商业厅在全国商业行政系统笫一家整建制转体为商业集团总公司，揭开了集团作为企业经营的新篇章。转制Z初集团党委一班人破除传统 观念，打破官木位思想，提出了“不留退路”，“不搞翻牌公司”，“不等、靠、要”的转体三原则，为集团发展奠定了体制基础。随后，集团党委乂陆续做出了实施“造船工程”、推进生化制药业发展、承建XX世界贸易中心等一系列决策，为集团发现、培养经营管理人才，培植、发展主力业态打下了基础。特别是世贸中心作为省重点工程，在集团党委的统一领导调度F,经过全集团的共同努力，克服了种种闲难，完成了工程建设，实现了全而开业。由于定位准确、意识超前，银座商城、索菲特银座人饭店等项FI产生了良好的社会影响，人大提高了集团的美誉度，不仅实现了省委、省政府为项IJ设立的“体现xx改革开放成就和第三产业发展的标志性项冃”的冃标，述为xx商业树立了一个川•资借鉴的经营模式，带动了我省的商业产业升级，为集团快速发展创造了良好的氛围。世贸屮心建设过程中的6.2211精神，作为集团企业文化的重要组成部分，也在集团以后的发展中起到了口大的精神激励作用。根据新的帀场形势和集团实际，2002年，党委明确提出了发展以“银座”品牌为代表的零售业和以生化制药为代表的高科技产业两大主业，重点发展房地产和教育两个重点产业的发展战略。这一战略的提出，对整合资源，突出主业，优化盈利模式，加快集团发展起到了有力的指导和推动作用。在战略实施上，为实现集团经营方向的战略性转移，集团以较大的勇气和魄力，坚决清除影响集因发展的瓶颈和障碍，推进传统批发企业和工程装饰类企业的全而改制，腾出精力突出抓好骨T•产业的发展。明确提出虚盈实亏或扭亏无望的企业，一律停止经营，由集团实施重组分流。党委在改制过程中始终坚持稳妥、公正、透明的原则，确保稳定。专门成立了三个中心，分别负责对行政离退休、企业离退休和内退病退人员进行管理、服务，费用全部由集团统筹解决。高度重视改制企业的员工分流工作，通过内部安路、实行内退病退政策、支付解除不到期和无固定期劳动合同的员工经济补偿金等措施，保证了人员分流的顺利进行。成立了资产经营公司，对改制企业的资产实行了统一管理、盘活利用；对改制企业的银行贷款，采取了承接、延续、重组、协商等解决方式，避免了贷款纠纷。在党委的领导下，集团上下共同努力，从2002年一2004年，先后12改制或停止经营二级公司19家，三级公司近200家，分流安路人员1600余人。在改制过程中，集团特别是改制企业的党员、干部、员工都农现出了较高的政治觉悟和人局观念，理解、支持、配合集团党委的决策，从而使整个改制工作顺利推进，有力支持了集团的发展。从2005年开始，集团进入了战略发展的新阶段。在总结前两个发展阶段经验的基础上，进一步明晰了发展重点，确立将零售业作为主业，捉岀“突出发展零售主业，重点抓好生化制药和房地产业，多业态协同发展”的总体思路，“以资木扩张为主线，兼并联合为重要手段”的发展模式。各产业按照集团部署，掀起了干事创业的新高潮。1.&3产业概况在推进改制的同时，集团以抢抓机遇、加快发展为总抓手，正确分析市场形势，对各产业的发展方向做出了部署，赢得了难得的发展空间。冃前，已形成以“银座”零售业为主 业、生物制药和房地产为重点产业的经营布局，在教育、酒店、传媒、投资、食品加工等方面也取得了成就。（一）“银朋”零伟业以“银座”品牌为代表的现代零售业是集团的主业。在发挥主业优势方面，商业集团遵循产业发展规律、根据国家产业政策，13改造传统商业，积极进行业态创新和管理创新，“银座”的品牌效应、社会芮書、信用度和整体实力得到了快速捉升。2005年，银座零售业实现营业收入超过50亿元，位列全国30强。1996年，商业集团第一家零售企业一银座商城开业。作为省会济南首个人型现代化高档百货店，“银炖”开业不久即成长为全省百货店的龙头，对带动济南乃至XX现代零售业态发展起到了积极作用。1999年，“银座”在济南开办了第一家连锁分店一济南银座购物广场；2000年，又开办了第一家杲地分店一XX银座商城。入世以來，为应对全国零售业百舸争流、高速扩张的竞争新态势，商业集团乂依托“银座”甜牌优势，加快扩张步伐，谋求规模优势，项冃拓展和经营效益进入新的发展阶段。总的思路是：全而占领XX市场，进行立体式开发，确立在XX的绝对竟争优势。在发展战略上，制定了“多区域拓展，多方式扩张”的发展思路。在区域拓展上，首先是在全省17个地市都要开办一家以上“银座”分店，在此基础上，逐步向县（乡）市场延伸，并适时向省外扩张。展店方式上，总结近几年的经验，走自建、租赁与兼并联合并举，多种形式发展的路子。U前，已在全省9个地级市拥有18家分店、40多家连锁超市，经营面积近50万平方米，员工近3万人，销售额和利润以每年30%以上的高速度增长。在依靠企业积累、迅速扩张规模的同时，商业集团还利用14证券市场、对外合作加快发展步伐。商业集团控股的上市公司——银座集团股份，现已成为沪深两市商业板块中的绩优企业，为零售业发展搭建了好的资木平台。对外合资方而，2004年9月，集团与台湾最大的零售企业一统一超商股份有限公司达成了合作，共同开拓便民超市市场，成为银座零售业的重要组成部分。为适应快速扩张需耍，“银座”实施了“总部一分店”式的连锁经营体制改革，成立了采购本部、营运本部、财务本部、人力资源本部、金业发展本部和物业管理中心六大本部。总部将采购、财务、物流、人事权统一上收，内部实行统一采购、统一配送、统一结算，店铺只负责口常的营运销售。有了总部强有力的支持，将更有利于发挥银座的规模优势、信息优势和品牌优势，形成规模效益。优势源于创新。把握市场、创新业态、引导消费是商业集团在零售领域获得长足发展的关键所在。现在，“银座”零售业主要经营高档百货、购物广场、家居专卖店三种主力业态。百货店业态突出“高档为主、中档为辅”的市场定位和“主题化、特色化、品牌化、系列化”的经营特色，满足人们追求时尚品味的需要。购物广场业态作为“银座”的经营独创，采川“品牌专柜+人型超市”的经营方式，深受消费考欢迎，为企业经营锻造了独特的竞争优势。借鉴百货店的管理模式，采取“商场化管理，市15 场化经营”的方式，经营家居经营业态，也取得了初步成功。此外，商业集团还涉足汽车经营等领域，有了良好的开端。（二）生物制药业生物制药业是集团的重要支柱产业。1994年，集团利用口己的科研成果与泰国正大集团、美国福瑞达国际有限公司合资组建XX止大福瑞达制药有限公司。止大集团的加盟不仅为福瑞达的发展注入了充足的发展资金，更为福瑞达带来了先进的管理理念和市场运作模式，福瑞达从此进入了稳步发展的快车道。经过十几年的发展，正人福瑞达现已成为全国最大的眼科用药生产基地，主导产品“润舒”、“润洁”滴眼液已占国内整个眼科市场的20%以上；骨科产品施沛特匕经占据国内玻璃酸钠骨关节市场的80%以上的份额，成为年销售额突破亿元的处方药。2004年，正大福瑞达被评为“全国工业重点行业一4物、生化制品制造十佳企业”、“全国医药工业百强企业”。2005年10月，全球眼科用甜市场龙头企业美国瞎士伦公司全额收购了泰国正人集团在公司的股份，这是国际眼保健企业巨头和中国眼科药品市场占有率最高金业的一次强强联合。2006年3月9日，XX博士伦福瑞达制药有限公司举行启航大会，对外宣布公司正式成立。通过这次强強联合，博士伦福瑞达将进一步提高在国内眼科约品市场的领导地位，逐步探索国际市场，其在品牌、资金、管理等方而的优势将使企业跃上一个发展的新平台。16为充分利川企业研发、销售、品牌、管理的综合优势，集团制药产业还积极延伸产业链，拓展产品链。2004年收购的大止中约厂，生产的中夯制剂和中谿保健品已在全国16个城市销售；利用透明质酸钠技术生产的“颐莲”化妆品也已初步形成市场知名度。强人的研发实力为集团制药业的发展捉供了坚实基础。集团所属的XX省4：物药物研究院，已连续7年在全省科研院所排名第一，并在原省重点实验室和博士后工作站的基础上，成功申办了博士学位培养点。尤英是在透明质酸钠的研究和生产技术领域，处于国际先进水平，先后获国家科技进步二等奖、国家九五重点科技攻关优秀成果、XX省重奖科技成呆二等奖、济南市科学技术最高奖和国内贸易部科技进步一等奖等殊荣。2005年10月，根据省编委正式批复，省食品药品监管局将所属的省医药工业研究所、省医疗器械研究所和省医药工业设计院整建制划转集团。现在，集团在药学研究方而拥有3个省级重点实验室，并可申报国家生物页药重点实验室、国家氏药工业技术中心和省页药工业工程中心，为集团的医药产业研发出具有更多白主知识产权的中、西药和生化药品，在服务全省医药工业发展方而将发挥更人的作用。重视营销队伍建设，培育和开拓口己的市场是集团制药业迅速发展的经验所在。如今，—支冇专业知识、冇营销技能、素质水平高的营销队伍已经建成，以国内大城市为中心设立了1730多个业务办事处，形成了覆盖全国的营销网络。研、产、销三位一体的竞争优势，为集团制药业确立了品牌、网络、人才优势，在市场上有很强的竞争力，也给企业带来了蓬勃生机与活力。（三）房地产业 房地产业是集团近几年大力发展的重点产业。通过充分发挥内部品牌、资金的协同效应，依托商业地产和零售经营的良好互动等有利因素，集团的房地产业形成了自己独有的盈利模式，冃前已有十个房地产公司，开发住宅小区、商务楼盘和综合广场三种类型的项th在住宅项Fl上，集团于2001年投资5亿多元在济南开发了30万平方米的“银座花园”住宅社区，社区引入“欧洲小镇”、“城中之城”的居住理念，着力为广大消费者建造绿色健康家园。一期工程12万平方米住宅在不到一年的吋间就全部销售完毕，正在建设的17力平方米的二期工程也已基木销伟完毕，并荣获“2005齐鲁名楼30强”、“2005年知名品牌楼盘暨最具潜力楼盘”称号。2003年在青岛开发的四季景园住宅社区，总占地300亩，规划建筑而积30万平方米，凭借人性化的设计理念、完善的配套服务设施、优雅的内部环境，一期工程9万平方米一经推出即被抢购一空，二期工程今年6月即将发售。2005年在临沂开发的尚城銘业项冃，占地1000亩，总建筑而积约130万平方米，18是临沂市首个百万平方米超大型人文生态社区，目前已进入紧张的施工阶段。正在规划建设的北京顺义区别墅项冃，占地而积570亩，位路优越，环境优雅，运用地块中的温泉资源优势，打造低能耗、低成本、自然生态的高品质温泉别墅区，一期工程今年即町推向市场。2005年，集团乂在即墨购路土地480亩，计划用3年时间，投资8.4亿元，建设32.7万m2的中高档住宅小区。在商务楼盘屮，集团2001年开发的人型科技商务屮心一银座数码广场，总投资2.5亿元，建筑面积7力平方米。项|_1集科技、商贸、休闲、娱乐于一体，采用先进的5A+1智能化系统，是全省首家采用此类先迹数码管理体系的高档商务楼宇，已成为济南的中关村—山人路上的标志性建筑，也是XX高科技经济崛起、财富迸发的见证。2004年在济南开发的银座晶都国际商住两用楼，规划建筑面积15万平方米，能位为CBD配套的大型综合服务型社区，也是目前济南帀最高的写字楼。项目整体设计体现了简约、时尚、通透的现代风格，特色鲜明，理念超前，注重商业氛围的营造。采用“后现代主义”风格水晶体建筑形态，石材与玻璃、沉稳与大气、厚重与明快、搭建出个性的秩序，洋溢着“新简洁主义”美感。项冃今年即将推向市场。在综合类地产开发中，集团拥有运作上的独特优势。一是有独特的开发模式。依托集团零售业优势，发挥商业的带动作19用，开发商业地产，进行组团式开发。以“银座”零售店聚集人气，带动地产升值；以开发住宅、写字楼等高附加值地产项目为主流，兼顾商业步行街、商铺、商务酒店的建设，氏期凹报与短期收益和结合，获取最佳经济效益。二是品牌优势，冇“银座”品牌的良好信誉和知名度及庞大的客户群；三是管理及人才优势：冇专业的管理团队和高效率的运作机制，有成熟技术和经验丰富的技术队伍，有一批熟悉精通专业的技术人才。占地25万平方米的东营银座城市广场，占地10万平方米的XX市银座综合广场，占地1.4万平方米的莱芜银座城市广场，占地40亩的济南经十东路尚东国际广场项冃等等，凭借集团地产开发优势，秉承“组团式开发”的理念，人型商场、商业步行街、商业配套设施联合开发，利用“银廉”旗舰店的带动作用，提升区域市场的整体商业价值。（四）教育产业 教育产业作为朝阳行业，是集团着力发展的产业。在原商业厅所属商业学校基础上，集团先后成功创办了XX商业职业技术学院、青岛酒店管理职业技术学院、XX烹饪高级技工学校等大专院校，XX商业职业技术学院现已成为XX省唯一一所全国示范性职业学院建设单位和全国重点职业技术学院；青岛酒店管理职业技术学院是全国第一家独立设路的酒店管理职业技术学院；XX烹饪高级技工学校在鲁菜的研发和制作方而亨有盛20誉。2005年集团所属院校在校生规模2.5万人，比1992年增长近两倍。行业办学是商业集团办学的特色，也是商业集团办学的优势。集团所属各院校贯彻产学研结合的职教理念，探索应用型人才的培养模式，以市场为导向设路专业，以增强技能为重心培养学生，毕业生就业率高达95%以上，在全国同类院校中处于前列。商业集因高度重视院校的发展。转体以來先后投资4亿多元用于扩人办学规模和改善办学条件。2003年兴建的XX商业职业技术学院和青岛酒店管理职业技术学院两校的新校区共计占地2000余亩，建筑而积30多万平方米，可容纳在校生2万人，为集团教育产业的发展奠定了坚实的物质基础。XX烹饪高级技丁学校的400亩新校区建设也已经启动。集团还不断拓展办学空间，于2001年着手兴办了银座双语艺术幼儿园，采用与国际接轨的现代化教育内容和创造式教育方式，突出英汉同步的双语教育和艺术教育，是XX省首家、全国一流的智能化幼儿园。现拥有6所分园，社会声誉不断提高。（五）酒店业酒店业是集团产业的重要组成部分，现拥有五星级酒店一-家、四星级涉外酒店一家，并成立了A己的酒店管理公司，通过输出管理的方式将酒店业做大。21聘请法国雅高酒店管理集团管理的索菲特银座人饭店，是济南市第一家五星级酒店。欧式的风格设计，考究的用品选杼，齐全的配套服务设施，使顾客时刻享受贵宾的尊荣。口开业以来，连续四年在济南市各酒店中位居营业额、商务客人入住率、境外客人入住率第四星级涉外旅游饭店银座泉城人酒店，位于济南市最繁华的商业金融中心，与黑虎泉、千佛山、釣突泉、大明湖等风景名胜及城市中心广场一泉城广场和毗邻，捉供商务、旅游、购物的最佳便利。酒店业积极探索外延式扩张Z路，在北京筹备注册成立了酒店管理公司。冃前，受托经营省委组织部培训屮心，并与鲁信集团、北京蓝黛公司共同投资，涉足娱乐业，2006年“五一”即可营业。（五）传媒业传媒业是集团产业的又一重要领域。集团于2001年创办的《XX商报》，是集新闻性、娱乐性、可读性、服务性为一体的综合类报纸。创刊五年来，《XX商报》立足济南，辐射 XX,面向全国，成为XX具有较高知名度和较人影响力的媒体之一。目前，《XX商报》不仅已成为济南市场上零售量最大的报纸，而口覆盖到了济南、济宁、XX、聊城、朋台、潍坊、淄博等I•儿个地市，口发行量近30万份。强势的财经方面报道和精品坊版22面是《XX商报》的两大特色，以开阔的新闻视野、鲜明的都市色彩、超大的信息容量、新颖的版式风格、深入独特的观点与视角，受到了工商企业界人士和广人读者的欢迎。依托药品和食品方而的研发与人才优势，2005年1月，集团乂将原《XX食品科技》杂志改版为半月刊《食品与药品》。杂志以“食品、药品研究及相关知识的普及与提高，为广大消费者及技术人员提供服务”为办刊宗旨，内容涵盖食品和药品的研发和生产、用药指南、食品卫生、营养与保健等方面。改刊以來，办刊质量不断提高，发行量节节攀升，经济效益和社会效益开始显现。十四年发展丿力程小，商业集团还通过合资、托管、划转等渠道，在投资、食品加工等方而拥有或组建了一批企业。四、企业管理在十四年的发展历程中，集I才I的管理也得到了逐步规范和捉高。围绕商品经营和资木运营两条线，在资产管理、经营者管理、财务管理等方而进行了一系列制度改革。资产管理方面，集团対子公司的资产实行委托经营，并建立完善的H标考核体系。委托经营以资产经营责任书的形式确定，责任书由集团法定代表人与受托金业经营者签订。责任口标包括经营责任LI标体系和管理目标体系两部分，重点考核利润总额、国有资产增值率、经营规模等指标。考核方而，集团23制订了《直属企业分类定级管理办法》，以规模大小确定金业类别，以效益高低划分金业级别，建立以国际通用财务指标为主体的企业分类定级考核评价体系。根据企业类别和级别，年初集团制订总体预算H标，通过签订资产经营责任书，分解下达给各子公司，年终根据集团《直属企业资产经营责任目标管理考核办法》对企业经营者进行目标考核，并据此对经营者实施奖惩兑现。经营者管理方而，集团对企业经营者实行任职冃标责任考核。集团董事长每年年初与企业经营考签订年度资产经营责任书，依据经营标的、业绩分配、风险相配套的指标体系，每年考核一次，并据此由集团进行年薪兑现。考核确认亏损的，相应扣减个人缴纳和预留的风险抵押金。经营者一般每届任期为两年，完不成经营FI标的不再聘用，转体后已有多名公司负责人被撤职。财务管理方面，重点抓了投资管理和资金管理。在投资管理上，集团明确，直属各单位无权决定对外投资，所冇投资必须曲投资单位进行可行性研究，捉报集团总经理办公会讨论通过后方町实施；未经集团批准擅自向外投资的，集团将追究单位负责人的责任，由此产生的-切后果由单位负责人承担，基本上保证了投资的安全性。在资金管理上，集团制定《库存商品管理考核规定》和《应收款项管理考核办法》，加人清欠压库24 力度，对超期（三个月）库存、应收款项预计损失，并与企业经营考的收入挂钩，从而盘活了资金，提高了存货和应收款项的周转率；出台了集团内部拆借资金和担保管理规定等办法，完善了资金拆借和担保的审批手续、宙批程序，降低了资金风险。五、企业文化经过十儿年的侖斗，商业集团形成了“艰苦创业、白强自立、团结协作、拼搏奉献”的企业文化。这种文化底蕴，已经成为企业发展的内动力。拼搏奉献是集团最为宝贵的精神财富。集团上下风气正、干劲高，干部员工以奉献为荣，以多做贡献、多出成绩为荣，有一大批爱岗敬业、吃苦耐劳、舍小家顾大家的典范，从而形成了整个集团团结和谐的氛围，健康向上的精神。止是这种精神、文化所转化出的巨人力量，才使集团克服了一个又一个的困难，不断向着新的FI标前进。发展始终是集团上下的共识。从1992年转体，集团坚持“发展是硬道理”，时刻注意克服小富即安的思想，不断强调树立危机意识、机遇意识，始终不忘增强加快发展的紧迫感、责任感。尤其是最近儿年，各产业、各金业干事创业的积极性空前高涨，加快发展的欲望十分强烈。正是强化了发展意识，集团才在十四年的成长历程中，不断拓展新的经营领域，不断创新管理手25段，使集团不断走向新的成功。科学管理是集团发展的基础。多年来，集团以建立现代企业制度为目标，以提高执行力、强化考核监督为重点，进行了积极有益的探索。随着集团发展和形势的变化，集团也不断出台新的办法，特别是近儿年，每年都出台、修订I•儿项新制度，现在集团已有十大类上百项制度，初步形成了各项管理制度体系，基本上使企业的管理、决策有“法”对依。加强班子建设是集团发展的保证。集团转体后，党委班子形成了知难而上、敢打硬仗的优良作风，团结和谐稳定、风正气顺心齐的浓厚氛围。党委班子讲政治、揽全局、谋大事、促发展；班了成员以事业为重，互相支持、关心和配介，提高了班子的威信和战斗力。集团的各级基层党组织的班子，认真贯彻集团党委的各项工作部署，充分发挥主观能动性，发扬干事创业、求真务实、真抓实干、加快发展的奋斗精神，带领全体党员和干部员工，创造性的开展工作，从而使集因的发展在党的领导下，在党指引的道路上不断前稳定始终是集团的人局。集团专门设立了企业帮困基金，专项用于扶持困难企业职工的生活。对离退休、内退病退人员，集团实行统一管理，消除后顾Z忧。不断强化老干部工作，多次获得老干部工作先进单位称号。实践证明，这些做法在企业和社会Z间构筑了一道有效的缓冲带，正确处理了改革、发展26和稳定的关系，使集团多年來始终保持着和谐稳定的人好局而。没有这个和谐稳定的环境，就没有集因的发展。 优秀的企业文化，还玄观的体现在集团的社会责任感上。帮残、扶贫、助教、捐助希望工程……商业集团慷慨解囊，以无私回报社会的强烈责任感和使命感，倾情奉献自己的挚烈真情。仅2004、2005年就在“希望工程超市找零捐”、“慈心一口捐”、救助失学儿童等公益活动就累计捐出善款500多万元。口觉履行社会责任和公民义务，大大捉升了集团的美誉度和感召力。发展规划发展才是駛道理。只有进一步解放思想，抢抓机遇，使集团岀现超常规跨越式的发展，才能真正实现做大做强的目标。在新阶段、新形势下，集团将进一步解放思想，把认识统一•到加快发展上來。挖掘一切潜力，调动--切积极因索，把握一切机会，加快发展速度，以良好的精神状态和工作作风，不断把集团事业推上新台阶。按照集团党委确定的集团屮长期规划，今后儿年集团的发展LI标是：到2007年，集团的销售规模达到100亿，利税达到10个亿，分别比2004年翻一番；到2010年，销售规模超过200亿，利税超过20亿，比2007年再翻一番；到2020年，集团销售规模超过600亿元，争取进入中国金业100强。这两个“三年27翻一番”的R标，是集团当前和今后一段时期工作的方向和落脚点；进入屮国百强企业，是我们要努力实现的长远奋斗理想。工作的总体思路是：立足集团实际，坚持与时俱进，拓宽发展思路，以规模扩张为主线，以党的建设为保证，突出发展零售主业，重点抓好生化制药和房地产业，多业态协同发展，创新管理手段，强化执行力，实现把集团做强做人的战略目标。在发展思路上，最重要、最紧迫的任务是迅速扩张规模，壮人自身实力。这是具有战略意义的任务。新的竞争形势显示，现在企业已经进入了一个拼规模、拼管理、拼核心竞争力的“大兵团作战”时代，只有顺应这一趋势，迅速扩张规模，才有可能开辟自己的生存空间。(-)“银座”零售业的发展作为集团的主业，“银座”零售业肩负着重要的任务。以“银座”为品牌的现代零售业无论是从销售规模上还是效益上，无论是对具他产业的带动上还是补会影响上，已经成为集团的主业。它既是集团发展最重要的平台，也是集团发展的主力军。要实现集团两个“三年翻一番”的F1标，就必须集中力量，全力发展好现代零售业。从现在起到2010年，“银懈”零伟业发展将以规模扩张为主线，通过自建、租赁、兼并、联合等多种手段，多业态并举，在形成XX市场绝对竞争优势的基础上，开拓全国市场，使“银座”尽快成为全国零售商业的强势品牌。28在发展策略上，“银座”零售业将在2006年完成全省17个地级市的战略性布局，一些市场成熟的市还要开1一2家分号，使“银座”零售业在XX形成绝对的市场竞争优势。在 业态选择上，将以百货和购物屮心两种业态为重点，枳极拓展家居专卖的经营，实现错位发展、优势互补、协调联动，努力打造“银座”的竞争优势。在着力完成地级市布点的同时，加快县级网点的开办速度。在XX成立东西两个开发项冃部，东部以潍坊周边地市的县为重点，西部以济南周边地市的县为重点，分别开发XX东西部的县级市场。争取到2007年，开发30家左右的分店，完成在主要县级市的市场布局；在城市社区开办连锁超市的步伐也要加快。在完成了“银廉”地、县两级市场布局后，着手开发XX的乡镇、农村市场。以县市分店为“旗舰店”，选择人口较多、条件较好的乡镇和村庄开设小型便民超市，形成县域流通的小循环，再融入银朋县级商业的大循环。这些便民超市一方面血向农村经营負品和日常用品，另一方面还耍根据农民的需耍，利用“银座”的品牌优势和连锁网络开展农资经莒业务，增强农村经营优势；同时，依靠银座零售系统，将当地的农副产品销往城市，增强“银座”的商品特色和竟争力。在立足XX市场、立体开发XX市场的基础上，“银廉”的L1标是走出XX,面向全国研究市场大格局。积极探讨省外扩张的29策略，争収2006年在省外开办1—2家试点店，取得经验后要加快展店步伐。以外省省会城市为“桥头堡”，利用在XX发展的经验，进行地毯式扩张。在发展方式上，耍在租赁、口建的同时，灵活运用收购、重组、兼并、合资、加盟、输出管理、策略联盟等方式，加快发展，迅速壮人规模。采用兼并联合手段迅速扩张规模重点考虑两个方向，一是考虑与国内、省内一些较大的零售、批发、物流和生产企业建立战略联盟关系，一方面实现联合采购、资源共享，另一方面充分发挥我省制造业的优势，形成产供销一体的经营链条。二是积极寻找并购对象，从资本的层而进行深层次合作。在经营范围上，耍积极探讨左牌加工业务，向工业延伸，形成商品优势、效益优势、竞争优势；要充分利用银座的网络资源，向其他三产如电信、邮电等代理、联营业务延伸，增强纳客能力，提高经济效益。在业态上，在重点巩固“百货店+人卖场”经营模式的基础上，积极探索家居等类型的专卖店经营模式；同时，结合集团房地产业务，研究“SHOPPINGMALL”业务在中国的发展趋势，制定方案，超前运作。在管理上，强化总部分店模式，不断完善管理规范；尽快研究成立配送中心，支持连锁业务的扩张；突出银座服务特色，不断提高顾客的信赖度；强化信息化建设，建立以计算机管理为导向的流程管理模式，用信息化30手段提高经营管理水平；固化银朋管理模式，进一步规范经营管理，保证开一家店成功一家店。（-）生物制药业的发展生化制药业是集团的重要产业，有着稳定而丰厚的利润回报，也形成了很高的知名度和行业优势，近几年又在延长产业链和延伸产品链进行了有益探索。但同时也要增强危机意识，努力实现超常规、跨越式发展。要继续紧抓延长产业链、延伸产品链的工作，加快探索新产品、新项tl的开发工作，开辟新的战场，培植新的利润源，增强可持续发展能力。 耍总结收购大正屮药厂的经验，积极寻找机遇，争取再收购一些合适的药厂，整合资金平台、资源平台，使生化制药业尽快做大。要利用好省政府将有关医药科研机构划归集团管理的契机，尽快使集团的医药研究机构形成优势互补、资源共享、协同发展的新局而，同时还耍加大投入，强化科研力，为集团的医药产业研发出更多具冇口主知识产权的中、西药和工化药，继续强化我们在科研成果产业化方而的优势。要探讨涉足药品批零领域的路子，树立现代流通理念，形成生产和销售“双轮驱动”。（三）房地产业的发展从长远看，国家经济的发展、城市化进程的加快、市政建设的需要、人们改善居住环境的要求，都对房地产业产生巨人的需求。因此在相当长时间内，房地产业依然是一个很有前景31的朝阳行业。要研究推进集团内部资源的整合，充分发挥集团在资金、管理、品牌等方而的优势，运作好现有项目，实施精晶工程，不断捉高知名度和美誉度。在开发模式上，耍重点研究结合的发展，探索利川“银朋”旗舰店的带动作川，形成具有集团独有竞争力的商业地产开发模式。依托集团“银座”品牌的良好信誉和知名度及庞大的客户群，利用银座零售业强大的现金流支撑，开发商业地产，进行组团式开发。（四）教育产业的发展集团教育产业作为行业办学，优势明显，但也耍增强危机感，牢固树立机遇意识，耍抓住国家和省人力发展职业教育的契机，坚持“内涵发展”Z路，创特色、上规模、提高质量效益，努力实现新发展。人力培养吸纳人才，进一步创新办学模式，使各院校始终走在同类院校的前列。各院校还为集团实施的“百千人才工程”服务，拿出学校教师和企业干部双向挂职、内部交流的工作方案，为企业提供各种职业培训。加强校企联合办学工作，尤其注重与知名企业的合作，拓展办学空间。教育产业始终把创职教特色放在H常工作的首位，创新教育方式，而向市场、而向社会培养应用型人才。特别是在师资配备上，更多地把冃光投向有相关行业背景、实践经验丰富的人才上，增强教学的实用性；同时，还树立市场意识和经济意识，靠自身积累实现可持续发展。幼儿教h不断突出特色，不断提高教育32质量，按连锁化理念加快发展步伐。在条件许可时，也可以探索收购一些院校的路子，扩人办学规模，实现内部的师资、生源、专业的优势互补，争取建成规模人、水平高、竞争力强的教育集团。（五）其他产业的发展酒店业在进一步提升现有两家酒店社会和经济效益的同时，尽快成立管理公司，充分利用集团和XX市场的优势，开展输出管理、租赁经营、承包经营等业务，成为集团新的主力业态。一是搞好现有三个酒店的经营，二是尽快开展酒店管理公司的业务，三是运作好涉足的娱乐行业；报业耍不断提高办报质量，提高影响力，在济南市场优势的基础上，向全省、全国拓展，同时也要探索兼并联合的方式，增加新闻站种，壮大规模，捉高竞争能力。投资公司的投资方向必须与集团的发展、特别是主业的发展密切联系起來，优势互补，良性互动，提高整体盈利能力。 七、改革管理现在，集团已经成为一个资产过百亿，跨地域、跨行业发展的大型企业，要实现我们的战略LI标，关键在管理，成败在执行和落实。集团将按照“管人管事管资产”的要求，根据集团公司的管理模式重整管理体系，在制定战略规划、盘活企业资产、利用资本市场兼并重组、监督考核等方而发挥好总部的作用。33概括的讲，集团将按照“控制权上移、经营权卜•放”的原则，重点从“财务集中，投资拢住，审计加强，用人管好，考核到位”五个方面转变现有的管理模式，把集团总部建设成集团的投资中心和资本运营中心、资金运筹和财务监控中心、人才培养和企业文化培育中心。为适应集团快速发展的需要，集团将在今后工作中，从工作流程、人员索质等方而实现较人的突破，垂点抓好强化总部管理职能工作。各部门要立足木部门职责，以高度的责任感，切实负责，大胆泼辣抓执行、抓监督落实。各单位要自觉配合总部各部门的工作，有令则行、有禁则止，按规范、按程序办事。强化总部职能管理，投资管理是重中之重。通过建立规范的重大事项报告内容、报告程序，使集因能随时了解投资企业的运行状况，保证集团有重人决策的知情权、参与权，确保投资保值增值。对■投资收益，逐步加大上缴力度，集中力量干大事。全血预算管理是总部职能管理的一个重要内容，也是集团发展战略和计划落实的一个内在表现。要通过有效的制度建设和规范的流程管理使企业的一切成本费用支出和现金流都纳入预算轨道，以预算指标为基础，避免超预算运行或无预算运行。财务审计管理是重要的基础管理工作。要在核算科学严谨34的基础上，加快财务管理信息化建设，在整个集团实现一帐套管理，并充分利用财务管理软件所收集到的信息，逐步建立起金业财务效益状况评价分析、企业资产运行状况评价分析、企业偿债能力状况分析、企业发展能力状况评价分析、企业财务预警分析等一整套效绩评价分析体系，为集团决策提供全方位和有价值的参考资料。强化总部管理，必须完善激丿励约束机制。加人外聘干部的范I韦I和职级，理顺干部管理体系，科学界定薪酬，建立规范的考评，使人力资源建设更好地为经营服务。强化总部的职能管理，还强调集团一盘棋意识。一是建立产业协同的有效机制，使相关产业能加强横向交流，资源共享，加强协作。其次是具有资金一盘棋意识，从集团大局出发，使有限的资金发挥最大的效用。八、作风建设集团上下尤其是各级干部，要勇抓改革的先机，抢抓发展的机遇，以无私无畏的精神推进集团的改革与发展。要始终保持昂扬向上、奋发有为、争创一流的粘神状态，恪尽职守做工作，开拓进取谋发展。要发扬“两个务必”精神，努力建设节约型金业。要强化执行 力建设，提侣雷厉风行，讲效率、讲效果的T作作风，自觉增强工作的主动性、自觉性，形成一种日事日毕，日淸日高的良好风尚。要自觉把党的作风建设与集团35的企业文化建设有机的结合起來，大力弘扬和继承集团的优良传统，始终保持蓬勃向上的精神风貌。要密切联系群众，时刻牢记群众的根本利益。集团党委成员要带头深入基层、调查研究，把集团员工的意志、利益和实践作为决策、办事的根木依据。要坚持以人为本，关心群众生活。在集团发展的同时，不断改善员工的福利待遇，捉升他们的生活品质，带给群众实实在在的利益。要不断加强党风廉政建设。尤其是各级党员领导干部，一定要认真落实屮央关于党风廉政的部署，牢固树立正确的世界观、人生观、价值观，警钟长鸣，白重自省，廉洁自律，以优良的作风赢得群众的尊重和信任。1.8.4XX省商业集团总公司大事记(1992—2006、3)1992年11月28H,XX省商业集团总公司在济南市南郊宾馆挂牌成立。1993年5月18日，由XX省商业集团管理的，全省商业系统的行业协会组织一XX省商会成立，1994年10月14H,集团制药业的龙头企业一XX正大福瑞达制药冇限公司成立。1995年8月6日，XX省重点工程一XX世界贸易中心整体建成。1996年6月22B,XX世界贸易中心的主要组成部分一银座商城开业。1997年9月24n,XX银座商城股份有限公司创立。361999年3月12口，在XX省商业学校的基础上组建XX商业职业技术学院。1999年10月31H,银座商城首家分号-济南银座购物广场开业。1999年12月18H,XX世界贸易中心索菲特银朋大饭店开业，标志着世贸中心全面启动运营。2001年1月12H,银闻商城第一家异地分号一XX银朋商城开业。2001年3月12日，集团主管的《XX商报》止式出版。2001年5月29S,XX英才银座双语艺术幼儿园成立。2001年10月一12月，“银座花园”、“银座数码广场”相继破土动工，标志着集团开始向房地产领域进军。2001年12月12口，索非特银座大饭店被国家旅游局评定为五星级饭店，成为省城济南第一家五星级饭店。 2002年6月，集团开始对传统批发企业和工程装饰类企业进行全面改制，至2003年底基本结朿。2002年7月24日，在青岛商校基础上组建青岛酒店管理职业技术学院。2002年9月，银座北园店、八一店相继开业，集团零售业初步完成了在省城的战略布局。372003年1月一5月，银屎滨州店、东营店、淄博店相继开业，集团零售业进入高速发展期。2003年4月16H,XX省商业集团总公司入主上市公司渤海股份，8月26H,成为渤海股份第一人股东。2003年5月，国家劳动部批准在烟台商业技工学校基础上组建XX烹饪高级技工学校。至此，商业集团将原商业厅管理的中专院校全部升格为大专办学层次。2003年8月，银座家居店开业，集团零售业开始向家居行业进军。2003年9月，XX商业职业技术学院和青岛酒店管理职业技术学院的新校区陆续投入使用。两校新校区共占地2000余亩，建筑而积32万平方米，可容纳在校生2万人，为集团教育产业的发展奠定了坚实的物质基础。2004年3月27日，集团收购重组大正屮药厂，开始涉足中药领域。2004年9月10H,银座与台湾最大的零售企业一统一超商合资，联手拓展便民超市。2004年7月一12月，集团在济南、青岛、东营、XX等地开发的房地产项冃陆续开工或奠基，规划建筑面积趙过100万平方米。382004年11月一12月，银座零售业乂新增口照、滕州两家分店。2005年1月一4月，银座临沂店、安丘店相继开业；8月，银座家居淄博店开业；零售业经营而积突破40万平方米。2005年4月，集团临沂房地产项冃公司成立，并购銘了“千亩人盘”。2005年5月，集团房地产业进入北京市场，开始跨地域扩张。2005年6月，集团托管省国资委所属的四家省属企业。 2005年8月，屮国共产党XX省商业集团总公司第一•次代表大会召开，选举产生了新一届党委和纪姿班子。季细绮同志当选为集团党姿书记，王仁泉、凌沛学、苏传贵当选为副书记，李明、宋文模、张文生、张会林、李广庆同志当选为党委委员。苏传贵同志当选为集团纪委书记。会上确立了集团新的发展H标：2007年，集团销售规模耍超过100亿元，利税超过10亿元，比2004年翻一番；2010年，销售规模要超过200亿元，利税超过20亿元，比2007年再翻一番；2020年，集团销售规模要超过600亿，争取进入中国企业100强。2005年9月6日，银座泉城人酒店经国家旅游局批准，荣膺为四星级酒店。392005年9月，集团第一次职工代表大会召开，选举产生了第一•届工会委员会，宋文模同志当选为工会主席。2005年9月，集团对管理模式进行了必要调整。集团总部重新设立了业务部，并在财务部增设了资金中心和信息中心。对世贸中心的业务进行了分拆。以XX银座商城股份有限公司为主体，作为银座零售业连锁总部，统管集团的零售业务；世贸中心确立了以酒店为主业的发展战略，并着于•开展酒店管理业务。2005年10月，XX」E人福瑞达制药有限公司泰国」E人集团的股份，被美国博士伦公司全额收购，同时，公司更名为XX博士伦福瑞达制药冇限公司。2005年10月11H,根据省编委正式批复，省食品药品监管局将所属的省医药工业研究所、省医疗器械研究所和省医药工业设计院整建制划转集团。2005年10月28H,青岛酒店管理学院举行建院60周年庆典。2005年11月18H,省国资委正式批复，将XX省农村经济开发投资公司和XX省永兴集团有限公司划转为集团。2005年12月7日，银座〃晶都项目奠基动工。22口，XX银座城市广场和临沂尚城项目举办奠基仪式。28口，莱芜银座40城市广场举行开工典礼。2006年1月17日、18日，银座淄川店、日照店相继开业。2006年3月9日,XX博士伦福瑞达制药有限公司举行启航大会，对外宣布新公司正式成立。1.9XX银座久信房地产开发有限公司简介合资企业XX银座久信房地产开发有限公司是由省内外亨誉盛名的“XX银座商城股份有限公司”与台湾久信金属股份有限公司和台湾甲山林房地产咨询（上海）有限公司合资成立的，注册资金3333万元，房地产开发三级资质，主要从半房地产综合开发与经营、房 地产代理等业务。作为XX商界的耀眼明星，“银朋”品牌在济南、在XX已是家喻户晓、英名远扬；如今，“银座房产”已成为XX房地产界新的风向标。公司的经营宗旨是“奉献精品，诚信久远”，以创造“银座房产”知名品牌为口标，坚持科学决策，精心设计，精心组织，精心施工，为广大消费者提供精品物业，为XX省城市建设增光添彩。公司现有员工100余人，有中高级职称的技术人员30%以上，其中工程技术人员大都参加过银朋商城、索菲特银朋人饭店、银朋会展屮心等著名标志性建筑的施T和管理工作，有着丰富的工程建设及管理经验。公司成功开发银座花园的同时，41整合商业集团的优势资源，于2003年大踏步地进军商业地产的开发领域，陆续开工了东营银座城币广场、莱芜银座城市广场、XX银座城市广场，形成并完善了具有鲜明竟争品牌优势的“银座房产”开发模式。公司在济南开发的银座花园项冃，位于经十东路南侧，东部新城的核心区，占地350亩，总建筑而积达32万平方米，绿化率40%,容积率1.45o截止2005年已完工并交付使用了近20万平方米住宅，1.5万平方米配套公建，游泳池、健身房、网球场、入口商场、会所及占地6000平米的水景均己投入使用。小区内绿树成荫，环境优美，文化气息浓厚。截至2005年度,在济南市建委正确领导及人力支持下，我公司银座花园项目累计完成投资3.6亿元人民币，销售商品住宅1300余套，近19万平方米，实现销售收入4.2亿元，利税近亿元，为济南市的房地产业做岀了突出贡献。东营银廉城市广场项U—一占地400余亩，总建筑面积20余力平方米，总投资逾7亿元，融银座商城旗舰店、精品步行街、特色餐饮街、星级酒店、酒店式公寓、写字楼、文化娱乐屮心为-•体的综合商业屮心。自2004年开工以來，6.5万平方米的银座商城旗舰店正主体施工，3.3万平方米精品步行街已开工建设，占地百亩的水景公园已具雏形，镶嵌其间的中心岛将建设成融青年活动中心、老年活动中心、亲子乐园、健身广场42及供人们健身跑步的曲、坏形跑道等为一体的全方位城市生活广场。项目以其超大的规模体量，丰富的业态组合，成为XX首屈一指的航母型商业物业。凭借不可再生的城市“心脏”腹地位路和超大量体的商业组合，成为东营市政府“双十工程”项H之首。从立项Z初，就本着高起点，高规划的原则，重金聘•请世界著名设计公司加拿大BDCL建筑设计公司担纲设计。凭借项冃优越的位路，经典的规划及银座商业的优势资源，首批推出3000平方米商铺当天便被抢购一空，口销售额突破2800万元。XX银座城市广场项口位于XX市屮心商业核心区域，项目占地40余亩，规划建筑面积9.1万平方米，总投资4亿元，将建成集大型购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店服务于—体的现代景观型综合城市商业广场，己于2005年开工建设，计划于2007年投入使用。莱芜银座城帀广场项目——位于莱芜市鲁屮西大街与文化南路交汇处，总占地面积约1.4万平方米，建筑面积6.5万平方米，总投资2.6亿元，由世界著名的加拿大BDCL建筑设计公司设计。根拯莱芜城市发展规划，将建设包括银座商城旗舰店、超市、沿街商铺以及酒店等大型建筑综合体。已于2005年12月份开工，计划2007年建成交付使用。 公司提侣和重视丁程质量和所建项目的文化内涵，正是“银43座”品牌对自身产品品质的承诺和保证。公司于2002年、2003年连续二年荣膺“济南市房地产开发企业20强”荣誉称号；2005年先后被济南市历下区委、区政府授予“财政贡献先进单位”,XX省商业品牌管理委员会评为“XX省商业品牌企业”,XX省商业诚信企业评委会评为“XX省商业诚信企业”等称号。“银座怡景园”荣获“2005齐鲁名楼30强”称号、“2005年知名晶牌楼盘暨最具潜力楼盘”称号；“东营银座城市广场”荣获“2005年XX省商业地产十强”。公司近年来还积极致力于社会的福利事业，响应省委、省政府号召，在“希望工程”和救助残疾人事业中贡献力量。众多荣誉的背后既是对公司多年來经营成绩的肯定，更多的是对我们的鞭策，公司在尹鹏总经理的带领下会创造吏大的辉煌。1.10上海方辰投资有限公司简介上海方辰投资有限公司成立于2005年1月28H,注册资本3000力元，以对外投资为主，经营范围涉及：实业投资、企业投资管理、投资咨询、商务咨询、广告设计制作；信息技术、生物技术（特殊许可除外）领域内的科技经营业务等。公司现有员工42人，其中拥有博士学位的3人，硕上研究生23人，本科学历16人。公司人员结构合理，实践经验丰富。44公司现己陆续投资了房地产、教育、生物工程等项冃，冃前各项冃均动作顺利，后期收益相当可观。45第2章XX市房地产市场分析1.1总体分析2.1.1XX宏观环境分析1、城市概况XX位于XX省中部，北依XX省省会济南，南临孔了故里曲阜，总而积7762平方公里，人口550.8万人，辖2区4县。2、XX宏观经济分析国民经济保持快速健康发展2005年全市生产总值完成855.7亿元，比上年增长17.2%；2006年一季度全帀完成生产总值为179.0亿元，比上年同期增长17.3%。以下为XX03、04、05三年数据分析。 三年生产总值分析三产增长率分析民营经济蓬勃发展2005年末，全市个体工商户发展到79630户，从业人员15.8万人，注册资金13.7亿元,分别比上年增长10.0%、5.8%和14.7%；私营企业发展到10919户,从业人员23.7万人，注册资金137.6亿元，分别增长16.1%、31.9%和2&2%。全市民营经济实现增加值445.1亿元，增长39.8%,占GDP的52.0%。实现税收34.6亿元，增长45.9%,占全部税收的62.2%o民营经济在各经济领域扮演重要角色。（三年数据见卜•表）固定资产投资人幅增长大幅增长的固定资产投资带动了经济的快速增长。2005年全社会固定资产投资完成498.6亿元，比上年增长39.6%。其中，规模以上固定资产投资478.2亿元，增长44.7%。（三年数据见下表）48三年固定资产投资完成财政实力不断增强2005年全市完成地方财政收入40.6亿元，比上年增长30.2%,其中各项税收28亿元，增长39.5%,税收收入占地方财政收入的69.0%o（三年数据见下表）对外开发程度进一步扩人2005年，全市完成进出口贸易总值74460万美元，比上年增长23.0%o其中，出口54476万美元,进口19984万美元,分别增长21.0%和32.5%。利用外资高速增长。全年共批准利用外资项冃127个，介同外资额78152万美元，比上年增长72.3%。实际利用外资52786万美元,增长72.8%。49居民储蓄快速增长，生活水平不断提高2005年末，全市金融机构各项存款余额为636.3亿元，比年初增长16.6%。其中，城乡居民储蓄余额401.7亿元，增li18.7%o城乡居民生活水平提高。2005年,市区居民人均可支配收入10337元,比上年增长16.4%；人均消费性支出7211元，增长12.8%。从上表屮可以看岀，XX人均可支配收入在近两年快速增长，达 到两位数，且居民消费支出增长较快。旅游业增长较快2005年全年共接待海内外游客1011万人次,旅游总收入66.3亿元，分别增长29.7%和35.0%o其中：国内游客1001.2万人次,旅游收入63.3亿元，分别增长29.9%和35.4%；国外游客9.8万人次,增长21.0%,旅游外汇收入3740万美元,增长2&5%。XX旅游业的快速发展，为XX银座城市广场带来大量的消费者，从而为项bl的成功运营打下坚实的基础。1.1.2XX市房地产市场正处于蓬勃发展阶段XX房地产市场起步于1992年，经历了十四年的发展，1=1前整体还处于发展阶段，但在开发、消费、营销及行业管理方而都逐步走向完善，为了更好的分析XX市房地产市场，我们把XX房地产市场发展大致分为萌芽、加速和蓬勃发展三个阶段：第一阶段:1992年——2002年萌芽发展阶段第二阶段：2003年——2005年加速发展阶段第三阶段：2006年——2010年蓬勃发展阶段51XX市房地产十四年投资对比（数据來源：XX市统计年鉴、房管局及XX十一五发展规划）1、萌芽阶段：1992年——2002年（1）总体供求特征——供需均不旺盛，价格增长极慢供给：开发投资少，1992年只有9家本地房地产企业，十年间投资只有&27亿元；很大比例为为单位集资建房和房改房，商品房供给较少；需求：住房消费观念单薄，个人购房（商品房）比例较少；（2）价格特征价：格增长缓慢，1992年全市商甜房平均销售价格只有460元/m2,1999年涨到930元/肝。2、发展阶段：2003年——2005年，三年开发投资是前十年总和的7.92倍（1）总体供求特征：投资、开发量增幅人，带动了住宅消费市场。52数据來源2003年、2005年XX市统计年鉴XX市房地产2005年与2003年开发和销售增氏輛度对比从上表003年到2005年的相关数据屮可以看出： 第一，XX市住宅开发增长幅度要远远小于总开发增幅，说明非住宅的开发增长较快，投资需求増大。第二，XX市销伟增幅（消费）要人于开发的增幅。笫三，销售额的增幅要大丁•销售面积的增幅，说明销售价格的增长帼度较大。供给：开发企业达115家，特别是部分外地开发企业和本地实力企业进入XX房地产行业开发山景楼盘，国华经典、龙泽花园、嘉德现代城、温州步行街是这一时期的代表性楼盘，带动了投资和消费市场，特别是高端消费市场；但中、低端市场还存在巨大潜力。个人消费比例提高：商品房住宅产品开发水平的提高带动了市场消费，2004年个人购房比例达到创纪录的87.1%0这一阶段，90%的53房改房已被居民拥冇，XX市住房消费已由集团消费投资转为完全个人消费，冇60%-80%是通过银行按揭买房。（数据来源：XX市在售楼盘调研。）（2）价格特征——山景楼盘和外來开发商带动价格迅速增长部分高端楼盘的开发特别是山景楼盘的开发带动了价格的上涨，2003年XX山景楼盘的开发（如澳泰山庄、岱下花庭、温泉小区等），价格都超过了3000元/平米，2004、2005年，国华经典等高档楼盘的价格（多层）超过了4000元/平米，而XX其它区域价格也随着环境的改善增长，部分区域增长幅度甚至超过了1000元/平米。（如南湖、东湖、及白马石片区）。3、蓬勃发展阶段：2006年——2010年（预期）尽管受到国家房地产政策的影响，但XX市房地产市场却存在巨大的有效需求，房地产市场发展才刚刚起步，因此十一五期间，XX房地产市场将继续呈现上升发展的趋势，但受到政策影响，市场将更加规范、冇序。数据-：一季度XX市房产成交额达5.87亿元，房屋成交而积45.83万平方米，显示了XX市房地产市场比较活跃。——数据来源：XX市房产管理局房产交易科数据二：到2010年，房地产开发年度完成投资达38亿元（2005年为30亿），商品房屋开发年度施工面积达到510万平米（2005年为351万平米），商品房开发年度施工面积达到365万平米，商品房开发年度竣工面积达到271万平米（2005年为165万平米），城市人均住宅建筑血积达到30平米，新增人口住房需求增加为660力平米。——数据來源：XX市住宅屮长期发展规划。（1）总体供求特征——总体上将形成供需两旺的局而，特别是中档房供求更加旺盛。 原因一：高档房超前开发，供人于求，加上十•地资源稀缺和政策因素，开发市场空间在减小。原因二：低档房市场化程度不高，利润空间小，参与低价房开发的企业少，。因此，开发企业将会将开发方向转向具有市场空间和需求空间的中高端市场。54原因三：XX作为济南都市圈中最适宜人居的城市和离济南最近的城市，外销市场将冇很大的空间。（2）外来高水平的开发商将带动XX市开发水平和消费水平，可刺激并引导消费市场，并带动价格增长。冃前进入XX市场的外地人型开发商己经有数十家，象宝龙、奥园等项冃。2.1.3XX房地产发展的特殊性——依托泰山，山景楼盘开发成为泰城的特色（一）全省中的地位：与经济地位不相符的房地产价格水平XX经济发展水平（从GDP和人均可支配收入來分析）在全省十七地市位丁•中下游（2006年12名），然而XX城区房地产价格位于全省前列，人多楼盘价格超过3000元/平米，有部分楼盘达到4000多元/平米，其至有的超过了5000元/平米，别墅价格最高的接近10000元/平米，整个城区在伟商矣房楼盘均价超过3000元/平米，同经济发展水平相近的城市（如济宁）相比价格明显偏高。（二）山景楼盘带动XX房地产市场XX依托泰山，具有特殊性，山在城中，城在山中，而泰山作为世界名山，其巨大的人文价值和环境价值使XX非常适合居住，适合开发高档的山景楼盘。而泰山资源的稀缺性决定了土地资源异常宝贵，因此土地的稀缺性和泰山的自然和人文价值也就决定了泰城楼盘的价值和价格空间，不论是靠山、近山楼盘，其价格上涨的空间就不可能等同于普通的同类城市。2.2泰城住宅市场分析由于泰山的特殊性，XX城区住宅市场具有特殊性，下面从泰城房地产市场结构和泰城内各个区域两方而分析XX住宅市场。一.泰城房地产市场结构分析各物业供需结构分析55 2005年XX市区开发和销售一览（数据來源：2005年XX市统计年鉴）56从上表分析：1、投资开发比例中，住宅占有70%左右，而商业的比例也占有很人比例。在住宅开发屮，普通住宅占有绝人比重，高档住宅占有4%,说明屮档房开发比例增犬，而经济适川房占冇的比例最小，表明开发企业一般很少投资经济适用房，而在商用物业中，商业营业房开发是投资的重点，办公市场比重很小。2、商品房消费市场：商品房销售中住宅比例占飞5%,其中普通住宅为消费的主体，办公物业多为单位自建，办公物业商品房销售为0,而一商业营业房销售比例小于开发比例，说明XX商业地产市场还不活跃，在商业物业开发屮，商业区受十•地制约，开发较少，而非商业区中开发比例较大，很多商业开发在城市偏远地区和郊区以及社区商业配套，存在盲冃开发的现象，如光彩人市场等项冃；另外，很多商业项FI开发缺乏定位和市场依据，往往一些政府规划的项目，不具备商业经营的条件和投资价值，因而市场消化不好。573、从商品房价格结构來分析普通住宅价位和高档住宅价格差较人，主要原因是普通住宅主要位于城乡结合部，价位较低；而2500——3500/平米的屮档房比例较少，原因是在市屮心土地资源有限，新开发项冃较少，存在结构性问题。而商业房价榕比较低也说明了市中心商业开发项冃少，大多为比较偏远城郊项F1。二、泰城住宅各个片区市场分析XX住宅市场有很强的空间分布特点（东西狭长），大致可分为四大片区、九板块（见图）。四人片区和九人板块为：1、北部环山、近山区：东岳大街（包扌舌东岳大街两侧）向北至环山路，西到体育场附近，东到白马石。主耍包括市政府板块、天外村-红门板块、东部板块2、中部、西部主城区：主要是铁路、财源街道以南，东至温泉路、西到长城路、南到灵山人街一泰山大街两侧的狭长地带。主耍包括主城区东部板块、泰山人街板块、长城路板块和岱岳板块。3、东南城郊区：主要是XX城市南部和东南部城市和旧村结合部分。4、南部新城区：南部高新技术开发区板块。 （一）住宅市场总体特点1、价格分布特征：以天外村为中心，价榕由北向南迅速降低，价格区间跨度较大；以天外村为屮心价格向西、向东逐步降低，价格幅度变化不大。58（1）由于北临巍巍泰山，因坏境及地段的稀缺性，北部的价格很高，从北向南呈现快速递减。以龙潭路为例，从擂鼓石花园到锦绣一方，均价从4800元/平米快速降到了2300元/平米以下。（2）天外村向西到反城路、向东到唐皆路价格从4800降到3000-3500元/平米左右。2、楼盘分布特征：环山、近山开发较早，楼盘主耍是高档楼盘，包括部分别墅，主耍集中市政府、龙潭路、和温泉路附近；中部片区主要开发的是中低档次楼盘，适合广大工薪阶层购买；东南部主要为旧村改造的低档房。3、各物业分布特征别墅和高档房主要分布在环山区、商业主要分布在泰山大街、高层主要分布在长城路、东岳大街、灵山人街两侧。4、开发热点和购房热点当前开发和未來两年开发的热点主要集中在四个区域：（1）东部白马石片区：主要有宝龙城市广场、嘉徳二期、彩虹新苑等项目。（2）灵山大街片区：由于南湖和东湖的改造及灵山大街改造，灵山大街成为开发和购房的热点区域2—。（3）长城路北段两侧：由于城市向西发展，长城路两侧出现明珠、泰创国际、天龙等项冃，一般为居住、商务和商业综合性项冃。（4）南部新城区由于XX新城向南发展和奥林匹克花园、海普〃凤栖湾等项H开发，木区域将成为耒来路业热点区域。5、环山近山价格高坏山、近山区紧靠泰山，依然是XX人甚至外地人的最理想居住区域，由于泰山土地资源稀缺，因而房价相对于其它区域，甚至在全省同等的地级市也属中等偏高；但由于本区 域价格高，很多人无力购买山边住宅，随着城市基础设施和坏境的改善，銘业者求具次的选择依次为：东岳大街两侧、东部、灵山大街和长城路及岱岳区。（问卷调查）（二）九人板块分析59下面就各个板块的居住环境（包括人文和口然环境）、板块内各类楼盘质素、价格变化过程、产胡开发空间和竞争空间、居住人群特点及典型楼盘进行逐一分析。1、市政府板块（1）整体居住环境：是XX向西发展的屮心，经过儿年的发展，已经逐步得到XX人的认可，其核心优势冇：紧邻泰山（第三主峰，）环境优美，适宜居住市政府所在地，对XX人具冇极强的引导作用和吸引力泰山广场及易初莲花捉供了购物、娱乐、休闲等现代城市功能位于时代发展线的轴线±（2）不足距离市屮心较远，市政配套不尽完善。（3）楼盘及人群质素新开楼盘，属于高档楼盘集中区，包括别墅、联排别墅、叠加别墅，如国华经典、龙泽花园、澳泰山庄、望山花园、金海湾，业主为收入最高档人群，人多为企事业领导和做钢材、煤炭等贸易的老板。住宅小区：为机关、事业单位宿舍，开发时间大约有6年左右，业主为政府机关、事业单位人群，文化层次和收入层次较高。（4）价格变化及空间价格空间：4000-9000元/平米，新开楼盘大多为02年以后开发，档次校高，60多层大多价位在4000元/平米以上，联排别墅在6000元/平米以上，61独立别墅在8500元/平米以上。二手房价格在3000元/平米左右。价格变化（以国华经典现房为例）:近三年多层价格从3800元/平米涨到4000元/平米再到冃前的4300元/平米，价格起点高，涨副空间不人，但联排别墅涨价幅度比较人，从03年到现在，经历了4000元——4800元——5400元——6000元/平米的过程。 木区域可开发储备十•地不多，具有一定的涨价空间，但由于价格起点高，因此短期涨价幅度不大。2、天外村一红门板块范围西到傲莱峰路两侧，东到虎山路附近，北到环山路，南到东岳大街两侧（铁路以北）（1）整体居住环境及核心优势：是XX居住环境最好，离山最近，城市配套及人文环境最好的地区，是XX及外地人在XX路业的最理想区域，其核心竞争力有：紧邻泰山两个主入口，山与城一体，居住牛活环境极其优越，文化环境和人文氛围具冇唯一性，土地价值和物业价值最高。城市配套最为齐全，东岳人街、岱宗大街、描鼓石人街、龙潭路、青年路等主干道将城市高档商业、医院、学校、服务配套联系起來，现代城市功能最为齐全。（2）楼盘及人群质素市场楼盘为近三年开发楼盘，属于中髙档楼盘，主要集中在龙潭路两侧，如擂鼓石花园、新元天元、岱下阳光花园、岱下华庭、温泉小区、欣欣家园等。近一年开发楼盘不多，只有天地家园，业主为索质高、收入较高的人群。住宅小区：为机关、事业单位宿舍，开发时间约有10年以上，大多为房改房，业主为政府机关、事业单位人群，文化层次和收入层次较高。（3）价格变化及空间价格空间：新开楼盘4800—10000元/平米，如天地家园。多层在4800元/平米，联排别墅7500元/平米，独立别蹩9500元/平米。03年以后开发的楼盘二手房价格（多层）大多价位在4300元/平米以上，其它房改房二手房价格在3500元/平米左右。62价格变化（以新元天元为例）：从03年起，多层价榕从3300元/平米涨到3600到3900元/平米再到目前的4300元/平米，新房价格到4800元/平米以上，主要原因本区土地极其稀缺。本区域储备土地不多，由于禁止开发山边土地，因此土地的稀缺性使I口城改造项LI价格还有很大上涨空间。3、东部板块主要范围，西起温泉路两侧，东到白马石，南到东岳大街东段，东北到开发区内。 （1）整体居住坏境：天外村-红门板块和市政府板块十•地极其紧缺、房价极高的状况下,靠山和近山的区域就只有东部地区，因此，东部板块近儿年迅速发展与人们对依山或近山栖居退而求其次的选择。本板块核心优势为：紧连主城区，和主城区已经连成一片，并有相当好的城市发展基础设丿施。依山傍水，环境优美，利于住宅的开发和人们居住。外地冇实力开发商进入，开发的大盘都集中在此。（2）不足本区位于城乡结合部，区内人文环境相对较低，东部不是泰城城市发展的主方向，缺乏大型城市配套。（3）楼盘及人郡质素新开楼盘，靠山地区属于中高档楼盘集中区，包括高档多层、别墅、联排、毎加别墅，如嘉徳现代城、宝龙城市广场国际社区、彩虹新苑等项目，购买人群主要是城市中高收入阶层，大部分为第二居所，有车一族。东岳大街、风台路开发的中低价位楼盘如四维花园和学府佳园等项H，购买人群为附近区域工薪阶层、企事业单位人员。本区沿东岳人街东段和温泉路、风台路是XX小区房发展比较早的地区，人都96年一2003年建设，开发多为单位宿舍，由个人和单位共同购买，如凤凰小区、凤台小区、华新小区，虽然小区发展已经落后，但居住人群索质比较高，该部分人郡到二次路业的时间。（4）价格变化及空间63价格空间：2700-3600元/平米，靠山和靠近城区楼盘价格高，东部和开发区内楼盘在3000兀/平米左右。价格变化（以嘉徳现代城为例）：从2003年开发，价格从2400元/平米涨到2004年2800元/平米再到2005年3200元/平米，冃前二期已经达到3500元/平米左右，本区价格起点低，经过了儿年开发得到市民认可，近两年价格涨幅较块，从日前来看和城市中心价格差距比较大，有一定涨价空间，但涨价的幅度会减慢。口前，本区域有部分正在开发和将要开发的土地，是项口比较集中的区域。4、中部板块主要范围，东起温泉路两侧，西到龙潭附近，东西沿财源街、东湖、灵山大街两侧分布。 （1）整体居住坏境：木区为商业区，整个区域坏境比较差，社会治安差，人群结构混乱，流动人口多，区内物业陈旧，但城市配套比较好。其主有核心优势有：距离市屮心最近的区域，城市配套也非常完善，特别是商业配套。是除环山区外，离山最近的区域。近两年环境得到整治，特别是两湖两路的改造（即东湖和南湖的建成，灵山大街和财源大街改造），彻底改变了城市而貌，成为銘业投资的新热点。（2）不足：虽然得到很大的改善，但传统城币印象对居民路业仍有一定的影响。（3）楼盘及人郡质素木区新开发楼盘都是在近两年开发起来，大多为中低档产品，价位较低，人群以区域内原有居民为主，包括生意人、工薪阶层为主。如东湖小区、金都景苑、九州花园和南湖小区等。居住区大多比较陈旧，80年代的房了比较多，早到了换房的时间，但本区新开发的物业少，因此近两年开发的楼盘销售和价格上涨比较快，特别是两湖两路的改造给楼盘开发带来更大的空间。（4）价格变化及空间价格空间：2500-3500元/平米Z间，大都集屮在3000元/平米。64价格变化（以南湖小区为例）：从2003年价格仅有1600元/平米涨到2004年和2005年2700元/平米，目前同区位同档次楼盘在3000元/平米左右（南湖改造），而东湖小区也由2003年不到2000元/平米涨到冃前的3300元/平米（东湖改造）。本区价格起点低，近两年价格涨幅较快，从冃前来看和城市中心价格差跖•比较大，还有很大的涨价空间。目前，本区域物业除了住宅，还有部分商业，从住宅物业形态来看，有部分小高层，如天宏中岳花园和九州花园，但本区开发小区需要涉及到IH厂和IH城的拆迁改造，成木较5、泰山大街板块主耍范I韦I,西起老汽车站，西到长城路，北到铁路、南到外环路。（1）整体居住环境：本区向西向南和郊区相互融合，但沿泰山人街两侧商业发展迅速，90年代泰山人街改造后，木区域发展迅速，自东向西有服装、家居、花卉、建材、装饰装修等辐射全市的批发市场。区内环境和道路改造后比以前有很大提高，本区和传统市中心有铁路相隔，但距离非常近，因此配套较为完善。本区域人文环境比较差，区内人群结构冇生意人、老XX郊区人、外来人、机关事业单位职员，由于汽车站在本区，II又是批发中心，因此人的流动性大。核心优势: 城市配套完善，交通便利（2）不足居住环境和人文环境较差。（3）楼盘及人群质素新开楼盘大多为旧村改造项目和商住一体的综合性项H，楼盘质素低，客户以做生意的个体户为主。而商业以经营户和投资者为主。项冃主要有望岳家园、温州商业步行街商住楼，将要开发的项口有东升新天地商住楼。原有住宅小区以旧村改造项口和单位宿舍为主，分布在泰山人街两侧。（4）价格变化及空间65价格空间：2500-3000元/平米，由于本区缺乏高品质楼盘，因此，价格上涨比较慢，03年1800元/平米涨到04年2100元/平米，2005年2500元/平米，将耍开发的项1=1预计达到3000元/平米左右，本区涨价幅度不大，价位相对较低，因此有很大的涨价空间。本区域将要开发的项冃集中在泰山人街两侧，综合体项冃，人多为高层、小高层。6、东南城郊板块主要范围，西起龙潭南路、北到南关地区，东道泰莱高速，南到南外坏。（1）整体居住环境：本区位于城乡结介部，整体居住环境较差。本板块核心优势为：距离主城区比较近交通条件得到改善，外环路和温泉路已经贯通。（2）不足本区位于城乡结介部，区内人文环境相对很差，人口索质低，城市配套档次低。（3）楼盘及人群质素新开楼盘，主要为低档次楼盘和III村改造楼盘，处于城市化的进程中，代表楼盘有锦绣i方。原有楼盘为集体开发，如东岳小区，迎春小区等，居住人群以郊区居民、小生意人为主，档次较低。（4）价榕变化及空间 价格范ffl：1500-2300元/平米，是XXLI前城市价位最低区域。价格变化（以东岳小区为例）：从2002年起，价格为900元/平米，涨到2003年1000元/平米，再到2004年、2005年的1400-1500元/平米，品质好的新楼盘价位可以达到2000元/平米以上，本区域价格涨幅较大。冃前，本区域未來主要述是IH村改造项冃为主，随着南关人街和区域环境的改造，由于起点低，因此涨价的幅度和空间比较大。7、长城路板块66主要范围，沿长城路两侧，北到长城路北首，南到外环路附近。（1）整体居住环境：本区是城市发展的新兴地区，随着长城路两边的环境改善和城市向西发展，木区已经成为新的开发和銘业板块。主要核心优势：城市发展方向交通便利，环境较好。（2）不足长城路为交通快速干道路周边配套不太完善，距离城市中心偏远楼盘人多为综合体，商住一体项U多，如泰创国际。（3）楼盘及人群质素在售楼盘：五环绕小区、月季花园，大多为中低价位的房了，将要开发的项冃大多为高层项tl，档次较高。本区人口索质主要为相邻区域事业企业单位员工。（4）价格变化及空间R前价格空间：2300-3000元/平米价格变化（以月季花园为例）：从2003年开发起，价格1700元/平米涨到2004年2100元/平米再到2005年2300元/平米，口前为经达到2500元/平米左右，由于楼盘档次低，虽然区域涨价空间大，但涨价的幅度相对其它楼盘比较慢。冃前，本区域有部分止在开发和将要开发的土地，是项冃比较集中区域，价格空间将达到3500元/平米。 8、岱岳板块主要范围，西起六路车终点站，东到光彩大市场，北到大河水库，南到泮河路，以岱岳区政府为核心。（1）整体居住环境：环境优美，利于住宅的开发和人们居住。对内对外，交通便利67（2）不足木区位于城乡结合部，区内配套还不完善，生活气息和人文气息较差。（3）楼盘及人群质素新开楼盘，除个别别墅和商业项FI外，人多楼盘为单位宿舍和中低档楼盘，购买人群主要是城市工薪阶层和周边区域居民。（4）价格变化及空间价格空间：多层1500-2000元/平米，别墅价格为4000元/平米——6000元/平米，（以龙泉花园多层为例）：从2005年开发起，价格从1300元/平米涨到口前的1500元/平米涨幅比较小。冃前止在开发的林肯花园，岱岳区政府东临，是本区最高档的楼盘，价格将在2500-3000元/平米。9、南部新城板块主要范围，南部高新区沿凤凰河景观带两岸。（1）整体居住坏境：本区为XX新城区，而积大，木板块核心优势为：规划优势，是未来XX新区发展的主耍方向。基础设施现代，环境优美，远观泰山全貌，适合开发高档大型居住社区。（2）不足城市生活配套述不完善，生活气息不浓厚。距离泰城距离较远，区域认可度有待于捉高。 （3）楼盘及人群质素新开和将要开发楼盘，主要有奥林匹克花园、海普风栖湾项冃，楼盘品质较高。购买人群主要为XX城区，下县市区及高新区内企事业单位员工。人群索质较高。其他楼盘大多为低档楼盘，如御景龙城、风凰小区，购买人群为工厂、企业员工。（4）价格变化及空间68价格空间：1500-2500元/平米，除奥林匹克花园、海普风栖湾价格在2500元/平米左右，其它项U在1500元/平米-2000元/平米Z间。价格变化（以海普凤栖湾为例）:从2005年开发，价格从2000元/平米涨到2006年2500元/平米，预计价格还冇上涨空间。冃前，本区域土地储备不多，止在开发的项冃有别墅、高层和花园洋房，部分社区商业街。三、住宅专题市场分析下我们分普通多层住宅、高层（小高层）、别墅、车位专题进行分析，主要分析内容包括：以典型楼盘为例对比各个区域各类物业市场状况。（一）多层普通住宅（单位：元/平米）69数据來源：2006年房展会及8——9月份市场调研701、泰城近三年普通住宅典型楼盘价格变化情况从九大板块中选取典型的楼盘，包括已售磬、在售和未售楼盘进71行对比分析：（1）选取XX城区主要楼盘目前均价为3094元/平米，2004年均价在2089元/平米，2006年比2004年价格增长了48%,平均年增长率为21%,远远高于XX市年増长率8%。（数据來源XX市房展会调研）（2）从各个区域來分析 普通多层住宅以南部新城/泰山大街、长城路、屮部和天外村-红门增长最快，原因有：第一，天外村片区土地稀缺和楼盘开发档次较高，而市政府起点高，因此涨价空间较小。第二，由丁•中部和泰山大街道路与环境改造，加上新楼盘开发少，因而价格上涨快。第三，长城路和南部新区是XX城市发展的方向，因此人们预期值高，价格上涨也较快。2、近两年XX主要住宅项LI供应量72泰城市区每年销售普通住宅大约40万平米（2005年数据统计），在不完全统让的情况下，以上楼盘按照开发二年周期来计算大约每年冇70万平米的放量，因此竟争环境非常激烈。（二）别墅市场统计分析1、从下图可以看出，XX别墅区主要分布在五个地区，市政府、龙潭路、温泉路北首（白马石）、南部开发区及西部岱岳区，或环境优美，或冇山或有水的地方。2、从比例上看独立别墅最少，销售的不过10套，而将要开发的不过50套，独立别笔供不应求，户型要求400平米左右；而联排别墅销售人约150套，将要开发的大约150套，供求基木平衡，户型220平米一280平米最受欢迎。叠加别墅开发数量最多，已经开发和将要开发人约300套，市场反应不及联排别墅，户型200平米以上受欢迎。3、市场反应来看，客户喜欢美式别墅，耍求冇挑空，冇露台和车库。73（三）高层、小高层市场分析XX高层住宅建筑起步较早，但由于种种原因，高层和小高层的开发并没有太大的市场，XX市十一五规划中明确提出，泰城要发展高层建筑，下而分析未來高层房地产市场。1、泰城高层（小高层）供应市场分析（高层分布见下图）。冃前在售的小高层（包括现房和期房）存量不多，大约6力平米，分别是明珠公寓、播鼓石花园、九州花园，而未來两年内小高层和高层放量可能达到30万平米，其中住宅约占70%,供应量加大，竞争加剧。 通过对客户的调研（房展会）和高端客户的访谈，总结如下74（1）由于长城小区开发失败和反而典型，许多客户存在对高层住宅认识的偏颇性，因此具有一定的抗性。（2）人部分屮低收入客户对高层认识抗性大于屮高端客户（九州花园客户对高层反应一般，销售速度慢），主要表现为对高层的高物业收费冇抵抗心理。（3）人部分高端客户（90%以上）认可高层住宅，但对高层住宅配套和物业管理提出很高的耍求，特别是对•安全、智能化、电梯和公共空间的耍求比较高。（4）XX现冇的高层销售状况不理想，一方面冇客户认识水平的问题，另一方面对•高层的物业管理和配套开发不够，停留在盖房子的阶段，不能满足高端客户的需求，因此鬲层住宅的开发重点要在产品、配套和管理上下功夫。3、未來两年高层住宅预测随着近山和市中心的土地日益减少，发展高层住宅不町避免，未來两年高层住宅项冃可能同时开发，能带动整个消费者对高层住宅的认识加深，改变传统的看法。建议：高层住宅的开发除了在硬件上下功夫（产品）夕卜，还要在软件上下功夫，如-•流的物业管理等。4、客户对XX银廉高层的认可度调杳，从高端、中端和人众客户三个层面分析。（1）高端客户访谈（共43名）从高端总向客户访谈中可以看出，其中意向购买高层住宅的客户共41批占79%,购买商铺共11批占21%。（2）屮端客户对银朋高层住宅的认可度较高（数据來源：XX房75展览会600名意向登记客户）（3）对高层住宅认可度（数据來源：商城问卷调研）在对“如果银座东边建一高层物业，你是否会愿意在此路业”的选杼上，有84.46%选择了只要产品好就选择或很愿意在此銘业。由此可见，尽管在XX其它区域高层有相当的抗性，但三类客户对本案认町程度都在80%左右，得到了XX市民的认可。 （四）商业地产调研专题（详见商业地产策划，木节只是销售项L!）7879从泰城商业地产市场來分析，开发的商业物业人致有几类：80一是城市中心商业区购物中心商铺如华泰、中百，这些物业位路好，是XX中心稀缺物业，价值高，临街铺子单价超过20000元/平米。二是社区商业配套，如天地家园、四维花园等，为区域或社区服务，便于经营，因此销伟好。三是规划步行街，即在非传统商业街规划建设步行街，缺乏合理的帀场定位，一般销售比较好，但招商和经营问题大，如温州步行街。四是批发类市场，如泰山大街上几个批发市场，但和老批发市场之间存在矛盾。商业物业存在的主要问题是销售和经营Z间的矛盾突出。1、XX投资市场不活跃，在售的商业项目不多，但商铺投资具有很大空间和潜力。2、未来两年商业项廿比较多，对投资市场冇一定的影响，另一方面可以激活投资市场。结论：XX高档商业地产的经营和销售状况比较好，但在非商业区和次商业中心开发和规划的步行街对木项U的经营影响不大，但对销售影响比较大，会影响投资客户的分流（投资者缺乏理性，对商业理解不多）。（五）泰城在售项目车库、（车位）物业专题调研81如下农所示：82结论：1、XX车库需求大，销售比较好。2、一般车库单价和房价均价相当。四、未来二年房地产走势1、広观政策对房地产的彩响受宏观调控的影响，XX房地产未來的走势会出现以下趋势: 人户型的商品房因存量较人，因而价格在短期内不会上涨快，但由于XX住宅市场需求以三室两厅面积在100-130nr大只型套型为主，供需将会曲平衡状态逐步转向供不应求状态，这一转变大约在一年半的时间。中小户型的比例会随着宏观调控放量加大。因XX市民对中小户型的需求较小，因而小户型会在明年转入买方市场。商业及办公开发会逐步放量，但市场需求因宏观调控的影响而萎缩，市场竞争会越来越激烈。宏观调控将减少XX本來就有限的对房地产的投资性需求，再现去年的客户持币观望的局而，因而以投资性需求为主的楼盘受调控的影响很大。2、房地产未来供给今年新开工和开盘的住宅数量比较多，规模比较大，主要集中在南部、灵山大街及温泉路附近，如南部的奥林匹克花园、83海普风栖湾及灵芝花园等；灵山人街的九州花园；温泉路附近的嘉徳现代城二期、宝龙城市广场、富卓公寓等。这些楼盘给XX房地产市场带来了新的理念和产品，也使XX住宅市场竞争更加激烈。另外住宅项冃述有岱岳房屋开发有限公司的麓秀佳苑、人安建业的樱桃园小区项冃、中天地产的东华园项1_1、路桥工程公司的康宁园小区项!_!、鲁润股份公司的山水花都项LI等项冃，商业有兴源房地产开发的高新区龙泉商业街项冃、财源街办靑山村委商业步行街项H等也将在未來两年内上市。这些项FI住宅部分建筑而积约为20万平方米，商业部分建筑面积约为131785平方米。从统计表（见下表）中可以看出，XX未来两年无论是商业还是住宅，房地产的供给量将会快速加人，月•远远超过市场的需求量，因而未來两年XX房地产竞争会更加激烈。综上所述，国家新的宏观调控对XX的住宅市场有一定的影响，但远远小于对大城市的影响，对消费者的需求有一定的影响，对开发供应影响不大（土地供应少），只是会影响开发的节奏和速度，2006年，XX房地产市场仍以住宅为主，新开盘项FI较多，如奥园、九州家园等，市场上也出现了新概念房产和商业地产，如明珠的小户型商务公寓及东升的批发商城和宝龙城市广场等。但总体而言，XX房地产市场仍是在不温不火中缓慢84发展。耒来两年XX房地产部分供给表2.3XX消费者分析2.3.1XX各阶层消费者分析 （一）齐鲁文化（XX文化）与泰山文化的兼容1、齐鲁文化——保守与开放性格并存。地跨齐鲁的位路，决定了XX文化为既含有齐文化的开放性，又具有儒家文化的保守、屮庸性，因此XX人的性格小是两种性格结合体。既能吸收外來东西，乂能保持固有的东西。2、泰山文化一一务实重效的名山文化。泰山文化并非XX文化，也具冇很深的文化渊源，其特点为务实重效。85文化价值：XX人是山文化和齐鲁文化的结合体，其性格屮含有：正统而开放、包容而务实的特点。2.文化决定了价值取向作为一个文化多元性的城市，其价值取向也表现为多层次，具体体现为以下四种价值观，即：从政思想、读书思想、经商思想和实业致富的思想。（1）当官从政思想-身份地位扱高XX很多人以做官为荣，这部分人有权、有钱，敢消费，消费水平高，并有一淀的比例。（2）读书人一社会上地位比较高XX为全省三大高校集中区Z—,大学6所，中专儿十所，不乏有学问的人，教授、工程师、学考数U不少，这个群体也越來越人，他们的思想超前，容易接受新事物，消费水平较咼。（3）经商思想一一官商一体XX很多企业都植根于国企，因此和政府有千丝万缕的联系，政治敏感性高，因此XX人消费上存在跟风的现象。（4）开放型个体经营比例越来越大：XX及下属县帀的个体商户、民营金业，甚至还有少部分外地企业，这部分人是未来XX市场经济发展带动力量，和市场完全接轨，以财富积累和再生产为冃标，消费理性化。86（5）实业致富 由于XX人务实的性格，所以XX人从事加T制造业，开办T厂的私营业主不在少数，而且政府也非常重视招商引资，他们依托XX的煤炭、固体资源加工、电力、机械、建材、新兴产业，从事相关联产业，实业致富。（二）泰城各阶层消费观念1、外来人一农进城型和度假型主耍包括XX下属县市的生意人，在XX工作，为了变为城市人，方便纶意和工作，他们渴望购买中小的紧凑型户型，这部分人消费水平不高，但有一定积蓄，他们思想开发容易接受新的事物，也有一定的超前消费能力。另一方而，XX以外的有钱人为享受XX风景和文化，來XX购房，一般为山景楼盘。2、公务员一改善居住型包括大型国有企业、市直机关、金融、学校、医院等单位职工，这部分在XX比例不小。他们一般在市中心上班，收入水平髙、稳定，而且单位效益好，他们大部分拥有单位住房，随着省直机关房改房上市，他们将逐步通过选择品质及环境良好的楼盘，而成为XX二次路业者的一部分，是中等户型的主要需求群体。873、成功人士一享受投资型在XX,成功人士的构成较为多样化，有独撑门户的实业老板，有资木丰厚的各类投资者，冇一部分掌握实权的高级公务员，是高品质大户型或投资型物业的主耍需求群体。这部分人有XX中大企业老板、下属县市老板，商人，需求高档物业，往往需求别墅、公寓或联排别墅，主要为山景楼盘。XX消费者购房行为分析（数据来源1：消费者问卷调研2004-2006年度调研总结。数据来源2：XX成交客户分析）1、XX市中高收入群体中绝大多数被调查者的理想居住区域是市中心，生活交通工作便利。其次是市政府，具有良好的发展潜力。882、大多数中高收入群体需求产品是多层住宅，需求面积集中80-150m2,能购承受的单价上线是4000元/itf,总房款在30万元-40万Z间。 3、在户型选择上，有47%的被调查考选择了三室二厅及以上的户型，说明XX人还是比校喜欢大户型的房子。而有36.89%的人选择了二室及以下的户型，随着观念的更新，很多客户喜欢90平米左右的两房，也有部分投资者喜欢小户型。特别指出，在选择三室的房了时，原来XX人喜欢三室朝阳，客厅向北，在实际销售时，许多客户选择两室朝阳，而客厅也朝阳的户型，说明这部分人行为习惯生活方式在改变。4、购房时，屮高收入群体最关心的因素主要是楼盘质素、坏境、地段、价格；最重要的影响因素是户型布局、价格、面积大小合适。5、智能化设施中，最实川的是可视对讲系统、周界防范及89报警系统、停车场管理系统。对于供暖方式，集中供暖最受欢迎6、对于车位需求，需要1个车位和冃前不需要车位的被调查者各占45.5%。7、XX市中高收入者所看报纸类型比较广泛。&被调查者主要是通过电视广告和亲朋介绍來了解房产信息。909、面积选择在面积选择上，有63%的人选择了在90-130m2之间，选择在110nf以下的被调杳考占58%,110nf以上的客户占43%,说明XX消费者在选择物业比较喜欢二室和三室的户型，选择而积在130itf以上的客户亦占了13%。9110、关键因子在回答“您在购房时关心的因素有哪些”时，有高达57.28%的客户选择了环境，这说明高端住宅的客户更关注社区及周边环境，追求生活享受；其次是价格因索，有44.66%的被调查者选择；而升值潜力、楼盘质索和交通状况也是客户比较关注的凶素。11、装修方式在装修方式的选择上，有高达60.19%的客户选择H己装修即全毛坏，可见住宅客户更喜欢自己装修。因对菜单式装修不了解，只H3.88%的客户选择这一装修方式。 第3章木项LI优势3.1地理优势1）、项冃地块位于现在泰城中心，属XX市商业黄金地段，交通便利快捷，与火车站隔路相望，距长途汽车站只冇数百米之遥，到泰山仅需十分钟车程，其中东岳大街是贯穿XX城区东西的城帀主干线，当地主要的党政机关、金融机构、电信、酒店等多位于该沿线，龙潭路北通泰山脚下天地广场，是登山旅游必经道路，南侧财源人街是当地传统的商业繁华街区，商铺林立，商业氛围浓厚。2）、东岳大街形象整齐，商业外环境好，客流量大，项冃地块临街面长，有利于客源聚积。3）、项LI地处XX旧城改造规划屮的城市屮心区域，后期升值潜力人。周边配套设施完善，商业与居住俱佳，具备中心城区向心倾向。3.2市场优势1）、随着城市品位提高，XX人民生活、消费观念止逐步向追求购物场所环境舒适和时尚消费转化，冃前XX市购物、娱乐、休闲场所均不同程度存在功能欠缺、硕件设备差等弱点，已难全方位满足要求，建设高档商业物业势在必行。2）、虽然XX市商业已由人型百货商厦、专业市场向人型多93功能商贸中心发展，但LI前尚无集购物、餐饮、休闲、文娱功能为一•体的集屮区域，竞争对手少，我项LI先入为主。3）、拥有银座品牌优势，冃前银座品牌已被市民广泛接受。XX银座商城具有较高的信誉和较强影响力，以商城为依托形成的银座商圈将更具吸引力和发展空间。4）、项目落成后，商场定向销售给XX银座商城，步行街、住宅向市场销售，销售压力小。3.3政策优势。综上，该项冃地理位路优越，功能定位明确，销售前景良好，此项冃建成后，无疑将成为XX大型化、有主题、有品位的商业明珠。近年來，XX市政府加速招商引资，全而推动XX经济发展，加强城市综合环境治理，加人基础建设投资，提供了良好的经济坏境和社会坏境。作为XX市招商引资项U,木项L1已列为XX市2005年十五项重点建设项冃首位，可以说是重中Z重。第4章建筑设计 3.1说明3.1.1工程简介2.1.1.1XXXX银座城市广场项冃位于XXXX市，龙潭路与东岳大街交叉口XX银座商城东侧，南临商场巷，东临信用大厦，位于XX商业核心区位。项目的东侧为高档住宅，公寓用地，西侧为XX银座商城二期商业用地。4.1.1.2用地北侧、西侧均为城市干道，北侧为东岳大街，西侧龙潭路商业核心区，交通便利。4.1.1.3项目总占地面积:26172平米,方案设计为地上建筑面积82053平米，其中住宅而积41000平米，商业而积41000平米（含二期商城31836平米）。4.1.1.4本次初步设计范围为总平面：1、2#商住楼,3#公寓楼、底商、二期商城及地下室（不含独立商业地上，3#公寓楼西侧二层开闭站），内容为建筑、结构、给排水、暖通、电气等专业设计。4.1.1.5本工程地上部分1、2、3#楼为剪力墙结构，16层-27层；独立商业、开闭站、二期商城为框架剪力墙结构，2层-6层；地下二层，包括超市、地下商业街、车库、设备间、人防工程，筏型基础，抗震设防按6度，建筑耐火极限为一级。954.1.2设计依据4.1.2.1BDCL设计公司提供的设计方案。4.1.2.2甲方提供的设计任务书（部分）。4.1.3气象及地理条件4.1.4设计理念和设计特点4.1.4.1住宅及公寓的规划布路主要体现了居住的舒适性和均好性。塔楼的错落，屋顶的设计别具匠心，飞檐与挑檐，依建筑趋势相互交错，立面设计水平挑檐与竖向红色挑板相互穿插。4.1.4.2由于泰山优厚的景观资源，在建筑规划平面布局上保证每栋建筑均有朝向景观而的单元，视线开阔，最大限度满足景观要求。4.1.4.3营造创造空中花园，每个单元的顶层设计了跃层，并在北Ifit设计大量观景露台，形成景观最好的儿种大户型。 4.1.4.4购物屮心设计主导思想基于对现代购物考的理解，整栋建筑看上去令人兴奋，极具吸引力，使购物者不犹自主地被吸引进来，购物空间更加具有戏剧性和娱乐性，为经营者创造极强的购物环境。4.1.4.5购物中心是地区的焦点，标识性建筑，是一个白天和夜晚都充满活力和激情的地方。964.1.5总平而布路4.1.5.1规划建筑布局充分考虑泰山的景观优势，同时木小区将是XX市最高的住宅建筑，高瞻远眺，住宅顶层跃层人户型最好景观，三栋住宅塔楼延东西向一字排开，每户南北朝向，景观与舒适性均好结合。4.1.5.2住宅点式高层，充分降低建筑密度。4.1.5.3二期商城与原银座商城对接，共同形成整体优势。4.1.5.4地下二层设有超市、地下商业街、车库、设备川房等。4.1.6交通设计4.1.6.1整个项冃两个主入口，在北侧东岳大街，次入口位于商场巷。4.1.6.2小区内主要道路采用人车分流设计，使人车互不干扰，机动车进入小区直接进入地下车库，以保证区内道路庭院与人行系统的独立。4.1.6.3小区停车位全部在地下解决，三个出入口，分设在北侧、南侧、西侧，使每俩机动车都能尽快驶入地下车库。4.1.6.4小区地下车库有524个车位，351个住户每户一个车位，商场车位173个，购物屮心货车位在二期商场西侧。4.1.7绿化设计974.1.7.1住宅南侧设銘绿化庭院。4.1.7.2底商顶部设路屋顶绿化。4.2详细设计4.2.1平而设计 4.2.1.1住宅单元组合方式，按耀玄电梯台数组合单元，有二梯二户、二梯三户、二梯四戸七种单元，顶层均为跃层大户型。4.2.1.2住宅户型设计不仅满足各种功能，空间齐备，特别注重公共空间的设计。4.2.1.3住户入口设计大堂。4.2.1.4住宅各单元电梯、楼梯均通向地下停车场，住户停车后肓抵家屮。4.2.1.5购物中心设计，一、二层为精品店，三-五层为购物中心，六层为商城办公区，地下一层为超市。4.2.1.6住宅一、二层为底商，住户与商业人流不T•扰。4.2.1.7地下停车场为全封闭式停车。4.2.2竖向设计4.2.2.1住宅层高为2.9米，底商层高为4.5米，商城层高与一期相同4.8米，地下一层层咼5.1米，地下二层层咼3.998米。4.2.2.2为结合地势地形地貌，二期商城±0.00同原商城。1#、2#商住楼±0.00高于商城150。4.2.3立面与造型设计4.2.3.1住宅部分大量的挑板、挑檐、顶部飞檐，相互穿插。水平板以白色为主，竖向板以砖红色为主。主体墙面为黄色、灰色。4.2.3.2底商、步行街等以红色、灰色而砖为主，部分石材，钢构。4.2.3.3二期商城、全部采用幕墙体系，有玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙，色彩鲜艳、醮U,体现地标性建筑的尊贵气派。4.2.4建筑技术措施4.2.4.1防水4.2.4.1.1地下室防水：为钢筋混凝土自防水加卷材防水，达到一级防水等级。4.2.4.1.2屋面防水：为卷材防水，达到二级防水等级。 4.2.4.1.3内防水：为涂膜类防水做法。 994.2.4.2外装修4.2.4.3内装修4.2.4.4门窗4.2.4.4.1住宅门窗为断桥铝合金中空玻璃门窗，中空玻璃为5+12+5。4.2.4.4.2底商门窗为首层中空玻璃橱窗，二层断桥铝合金中空玻璃门窗。4.2.4.4.3二期商城为断桥铝合金中空玻璃门窗，中空玻璃明框幕墙，屮空玻璃天窗。4.2.5建筑消防设计4.2.5.1总图消防设计整个小区在东岳大街有两个岀入口，商场南巷有两个岀入口，沿建筑物外侧有环形车行通道，路宽26米。二号商住楼与公寓楼之间设消防通道，高层之间消防间距＞13米，高层裙房与多层商业间距＞7米，高层与多层间距＞9米。1004.2.5.2建筑消防设计4.2.5.2.11#、2#商住楼、公寓楼，二期商城均为一类高层，主体均设路防烟楼梯间、消防电梯、消防电梯重量为800KG,楼速为1.5米/秒。1#商住楼消防电梯梯速为1.75米/秒，消防电梯、底坑设集水坑，容积大于2立方米，防烟楼梯间及前室、合用前室无H然排烟的均设銘加压送风系统。4.2.5.2.21#、2#商住楼、公寓楼及底商的每层一个防火分区，均不超过每1000平米的范围；裙房商业防火分区不超过1500平米；二期商业每层二个防火分区，一至五层防火分区不超过4000平米。六层办公区防火分区不超过2000平米，三个防火分区。地下一层十二个防火分区，商业部分不超过2000平米。车库部分不超过4000平米，设备用房不超过1000平米。地下二层11个防火分区，车库部分不超过4000平米。设备用房不超过1000平米。划分防火分区为防火墙、甲级防火门、特级防火卷帘。除住宅部分外，均设銘自动喷水灭火系统，开闭站另行设计。 除地下车库外的防烟分区£500平米，地下车库防烟分区W1012000平米，每个防火分区无自然排烟的均设路迹排风竖井。4.2.5.3安全疏散每个防火分区的安全出口不少于两个，十八层及以下塔式住宅设有一座防烟楼梯间，并通向屋顶单元Z间设有防火墙。防火墙两侧开窗不满足规范要求时，设防火挑板或防火固定窗。二期商场的安全疏散宽度必须220米。4.2.6建筑节能设计4.2.6.1.1住宅建筑执行在1980年住宅运用设计采暖能耗基准水平的基础上节能65%。各部分围护结构的传热系数值[U7M2〃K]屋顶0.6,外墙外保温0.6,外窗2.8住宅的保温村料采用聚苯板，屋顶70厚苯板，外墙80疗苯板。住宅外墙贴面砖，外保温做法为苯板外挂钢丝网。外窗采用断桥铝合金中空玻璃，中空玻璃为5+12+5。公共建筑执行在未采取节能措施基础上总能耗应减少50%。各部分围护结构的传热系数值[W/M2〃K]o屋顶0.55,外墙0.60,外窗3.0,屋顶透明部分2.7。保温材料，上人屋而采用挤塑聚苯板50厚，外墙挤塑聚苯102板50厚，玻璃幕墙的传热系数小于等于3.0。4.2.7无障碍设计本项目所有建筑入口均设路无障碍坡道，公共建筑设路无障碍厕位，有电梯项目，设路无障碍电梯，小区室外设绿石坡道、盲道、警示信号、安全扶手、专用停车位、无障碍标志、指示装路。4.3结构设计4.3.1概况4.3.1.1XX银座城帀广场位于XX省XX帀东岳大街，原银座商城东侧，为一多功能建筑群。 4.3.1.2功能：有新建商场、步行街、住宅、办公、停车(地下二层为人防，平时停车)。4.3.1.3层数：地下均为两层，地上分别为：大商场6层；小商场3层；步行街2层；住宅：1#楼：27层；2#楼：17层；公寓18层。4.2.1.4结构形式(抗侧力体系、楼盖体系，基础形式)：所有单体均为板式筏板基础，根据层数、荷载大小确定不同的103基础底板厚及配筋。4.2.1.5大商场：框架剪力墙结构，现浇空心大楼板(箱形填充料，以适合双向受力)，尺量不设次梁。4.2.1.6小商场：框架结构，现浇空心大楼板。4.3.1.7步行街：框架结构，现浇楼板。4.3.1.8住宅：剪力墙结构，现浇楼板。注：大商场局部钢结构。4.3.2设计依据4.3.2.1设计中执行的规范、规程、标准：《建筑可靠度设计统一标准》(GB50068-2001)《建筑结构荷载规范》(GB50009-2001)《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001)《混凝土结构设计规范》(GB50010-2002)《地下工程防水设计规范》(GB50108-2001)《人民防空地下室设计规范》(GB50038-2005年版)《钢结构设计规范》(GB50017-2003)104 4.3.2.2木工程方案设计图纸、文件及各部门审批文件。4.3.2.3与建筑、给排水、通风、电气各专业提供的配合条件(图或文件)。4.3.2.4XX正元建设工程有限责任公司提供的岩土工程勘察报告。4.3.2.4.1抗震设防烈度为6度,第二组(0.05g),特征周期0.4S；4.3.2.4.2场地类别:I陕4.3.2.4.3基本风压:0.4KN/m2；4.3.2.4.4基木雪压：0.35KN/m2；4.3.2.4.5标准冻深：0.46m；4.3.2.4.6自上而下场地土揭露:杂填土；卵石；风化卵石；粘土；中风化口云质灰岩；1054.3.2.4.7根据地勘报告，不考虑液化问题，但第4层粘土有中等膨胀潜势。4.3.2.4.8地下水，在140.25-141.06绝对标高存在孔隙潜水，对钢结构及栓无腐蚀性，对钢结构具有弱腐蚀性，但钢结构不町能单独銘于地下，对不考虑。4.3.3结构设计说明4.3.3.1结构的重要性系数:1.04.3.3.2结构抗震设防类别：丙类 4.3.3.4结构抗震等级：框架结构为四级 4.3.3.5结构设计使用年限：50年4.3.3.6结构安全等级：二级4.3.3.7地基基础设计等级：乙级4.3.3.7.1地基方案：尽量使用天然地基，只对住宅1#楼进行地基处理，其它楼釆用天然地基。4.3.3.7.2基础方案：采用板式筏板基础，受冲切控制时加反柱帽解决。4.3.3.8结构选型：有框架结构、剪力墙结构、钢结构，106框剪结构，具体详见各单体说明。4.3.3.9根据各建筑物的结构形式、长度、基底反力设賂伸缩缝、沉降缝和抗震缝，具体见各建筑物结构说明。4.3.3.10冇地下室时，地下结构采用抗渗栓，抗渗等级均为S8。地下室是人防时，人防顶板也采用S6的抗渗碇(人防要求)。4.3.3.11主要结构用材:4.3.3.11.1轻:多层楼房尽量避免使用大于C35碇,可用425#水泥,避免使用525#水泥(两者造价相差较大)。4.3.3.11.2钢筋：梁、框架柱、墙、板的主受力筋尽量采用HRB400()钢筋，减少钢筋用量,节约钢筋造价oHPB235级钢()HRB335级钢()。4.3.3.11.3钢材：Q235-B4.3.3.11.4焊条:E43、E50系列4.3.3.12计算软件：屮国建筑技术研究院工程部编制的PKPM系列软件。1074.3.3.12.1对于人跨度板，拟采用现浇预应力空心板(双向布铭)，此方案能有效减轻结构自重，充分发挥高强材料的优势，从建筑功能上來讲，节约净高的同时，板底无次梁出现。对商场部分拟采用此方案。4.3.3.12.2对于一些较长的建筑可不设温度缝，在施工阶段设路后浇带解决絵的干缩裂缝，在使用阶段，通过加强外保温解决外界温度次应力产生的裂缝。 4.3.3.12.3对于大跨度框架梁,拟釆用加腋的方法,在弯矩大的支座梁竖向加腋,在基本不增加妊用量的情况下，钢筋明显减少，现通过计算，在同一•断面梁加腋的情况下，可节约钢筋30%左右，效果非常明显。4.3.3.13采用图集：4.3.3.13.1混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图（03G101-1）。4.3.3.13.2建筑物抗震构造详图（G329-1〜9）（用于砖混及后砌墙构造）。4.3.3.13.3钢筋殓过梁（03G322-2）01084.4设备选型4.4.1热源利用帀政热源在本组团地下二层设换热站。1094.4.2采暖空调部分4.4.2.1一期住宅冬季设集中供暖，采用分户计量。住宅部分采暖冬季分高低区2个系统，1至18层为低区系统（2#、3#）,1#1至15层为低系统，16至27层为高区系统，由地下二层换热站提供80°C/60°C采暖热水，末端采用散热器形式。4.4.2.2地卜-二层设制冷站，采用电制冷（设冷水机组），夏季提供7°C/12°C空调水。4.4.2.3地下一层商业部分设集中空调，夏季由制冷站提供7°C/12°C空调用水，冬季由换热站提供60°C/50°C空调用水。4.4.2.4二期商场设集中空调，夏季由制冷站提供7/12°C空调用水，各季由换热站提供60/50°C空调用水。4.4.2.5本组因制冷站换热站及生活水加压泵房等人型设备用房集屮设在地下二层，其中新I口商城共用一组冷水机组（三台），分设两套分集水器，考虑地下一层步行街24小时服务，可再增设一台小型机组与Z配套使用，具体方案待二期施工图时由甲方与设计方另行确定。4.4.2.6冷却塔设在南侧商业二层屋顶。4.4.2.7住宅部分埋地采暖管道管材采用PB管，散热器品种由甲方根据当地具体情况 确定。4.4.3.1木组团地下二层集屮设消防泵房及消防水池，地下车库部分设予作川喷淋系统，地下商业及商城部分设湿式喷淋系统，依规范本组团设有室内消火栓系统，其屮室内消防水量设计标准：室内消火栓用水量：住宅部分Q二20L/S,延续时间2h商城部分Q二30L/S,延续时间2h；室内白动喷水灭火系统用水量（按中危险II级设计）：Q-30L/S,延续时间lh。4.4.3.2生活给水部分4.4.3.2.1地下二层设备用房内设高低生活变频给水泵各一组（配储水箱）；4.4.3.2.21#住宅楼首层至十三层曲低区牛活泵供水，四层以下支管减压，十四至二十七层由高区生活泵供水；2#住宅楼首层至四层由市政管网供给，五至十七层由低区生活泵纽供给；3#住宅楼首层至四层由市政管网供给，五至十八层由低区生活泵供给；1114.4.3.2.3住宅部分不设生活热水系统，各户了留电热水器及燃气热水器条件。4.4.4其它甲方在施工图设计前应提供当地大市政条件，如热力及雨污水给水方向、路由、管径及市政水压等。4.5电气4.5.1强电部分4.5.1.1设计依据4.5.1.1.1建筑概况：本工程位于XX省XX市龙潭路和东岳大街交叉口。此项廿由银座商城（六层），商业步行街（二层），1#商住楼（二十七层），2#商住楼（十七层），公寓楼（十八层），地下一层超市，地下二层车库及一栋三层沿街商业楼组成，总建筑面积124036平米。建筑物等级为一级，建筑物高度84米。 4.5.1.1.4国家现行的有关规范、规程及相关行业标准：《供配电系统设计规范》GB50052-95《1OKV及以下变电所设计规范》GB50055-94112《低压配电设计规范》GB50054-95《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年版）《建筑照明设计标准》GB50034-2004《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）《汽车库、修午库、停车场设计防火规范》GB50069-97《住宅设计规范》GB50096-1999《民用建筑电气设计技术规范》JGJ/T16-924.5.1.2设计范围4.5.1.2.1本设计包括建设红线内的以下内容：10/0.4kV变、配电系统：电力系统：照明系统：防雷保护、安全措施及接地系统。1134.5.1.2.2电源设计分界：由城市电网引入木丁程的两路10kV电缆线路属城市供电部门负责，本设计只提供此线路进入本工程建设红线内的路径，电源分界点为本工程变配电室高压电源进线柜的进线开关。4.5.1.310/0.4kV变配电系统4.5.1.3.1负荷等级：计算机/电信系统电源、消防用电设备（消防控制室、消防水泵、排烟风机等），安全防范系统、应急照明及疏散指示等的用电负荷为一级负荷。客梯、生活泵、潜水泵等的用电负荷为二级负荷。空调及一般照明等的用电负荷为三级负荷。 负荷统计：对冷冻机、空调、水泵、风机、电梯等用电设备按其设备安装容量进行统让，对照明等设备的用电负荷按单位容量法进行统让，对住宅按每F用电容量统计。商场：40W/每平米，地下车库:20W/每平米,住宅：8kW/商住每户,6kW/公寓每户。用电负荷统计表见附表一、二：114115负荷计算：二级负荷：830.2kW三级负荷：2212.5kW选用2X1000kVA+2X2000kVA干式变压器.平均负荷率为85%。4.5.1.3.3供电电源及电压等级木工程采用两路10RV电源供电，从地下一层的区域开闭站引10kV电力电缆到变配电所。4.5.1.3.4变配电所木工程在地下一层设变配电所二个，一个供住宅用，内路二台1250RVA干式变压器；另一个供商场和地下车库用，内銘二台1600RVA干式变压器，设电缆沟，高低压开关柜采用下进线下出线接线。4.5.1.3.5高压供电系统两路10kV电源采用单母线分段接线，设母联开关，平时单-母线分段运行，当一路电源故障时，通过于•/自操作联络开关，116另一路电源负担全部负荷。10kV断路器采用真空断路器，10kV—短路分断能力为25kA,在10kV出线开关柜内装设氧化锌避雷器作为真空断路器的操作过电床保护。真空断路器选用弹簧储能操作机构，采用直流220v/65Ah铅酸免维护电池柜作为操作、继电保护及信号的电源。4.5.1.3.6继电保护及信号装路继电保护方式及信号装銘的设銘，进线采用过流、速断、零序；联络采用过流、速断；出线采用过流、速断、零序；变压器设路高温报警、超温跳闸。 4.5.1.3.7计量采川高压集中计量，在每路10kV电源进线处设銘专川计量装路。4.5.1.3.8低压配电系统变压器低压侧采用单母线分段方式运行，设銘母联开关，联络开关设自投自复/手动转换开关。自投时应自动断开三级负荷，以保证变圧器正常丁作。主进开关与联络开关之间设电气联锁，任何情况下只能合其中的2个开关。1174.5.1.3.9功率因数补偿采用低压集屮自动补偿方式，在变配电所低压侧设功率因数自动补偿装路，要求补偿后的变压器低压侧功率因数在0.95以上。荧光灯单灯就地补偿，补偿后的功率因数为0.9。1184.5.1.4配电系统：4.5.1.4.1对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式配电，对一•般设备采用放射式与树干式相结合的混合方式配电。4.5.1.4.2对于冷水机组，由配电室用封闭母线直接敷设至配电点。4.5.1.4.3对中水设备、生活水泵、客梯等二级负荷采用ZRYJV-lkV电缆由配电室沿电缆桥架敷设，以两路供电冋路至配电点互投。4.5.1.4.4对排水泵等二级负荷采用ZRYJV-lkV电缆由配电室沿电缆桥架敷设，以两路供电至适当配电点互投。4.5.1.4.5对消火栓泵、喷水泵、防排烟风机、消防电梯、消防控制室、电话机房等一级负荷采用专用二路电源供电，用NHYJV-lkV电缆由配电室沿不同路径电缆桥架敷设至配电点，并在末端互投。4.5.1.4.6商场和地下车库按防火分区设路照明配电箱，分区供电，住宅部分在每层设电度表箱，分户计量。4.5.1.4.7消火栓泵、喷水泵、生活水泵、冷冻水泵等设备的控制柜为落地安装，其它控制箱除注明外，顶边距地2.0米安装。119 4.5.1.4.9本工程小于30kW的电动机采用直接启动,30kW以上电动机釆用降压启动。4.5.1.4.10排水泵的启停由液位计控制。4.5.1.5照明系统4.5.1.5.1光源：一般场所为荧光灯或节能型光源，冇装修要求的场所视装修耍求商定。4.5.1.5.2照度标准：按现行国家标准《建筑照明设计标准》GB50034-2004执行，标准如下：报告厅、办公室(300-5001X)大厅、多功能厅(200-5001X)冷冻机房、泵房(50-1001X)商场(300-5001X)走道、库房等(50-1001x)1204.5.1.5.3应急照明：变配电所、消防控制室，电信机房、(消防)水泵房、(消防)楼梯间、(合用)前室，人而积的商场、多功能厅、展厅、大堂等场所设銘应急照明，采用220V电源供电。4.5.1.5.4疏散指示：在大空间川房、走廊、安全出口、楼梯间及其前室、电梯间及其前室、主要出入口等场所设路疏散指示(采用区域集中式供电应急照明系统，其连续供电时间不小T30min),采用220V电源供电，光源为寿命长的节能灯管。4.5.1.5.5节日/室外照明：本工程设立面照明，兼作节日照明，在室外绿地设草坪灯，在道路两侧适当位路设道路照明，采用220V电源供电，采用值班室集中控制。4.5.1.5.6照明配电系统：一般照明采用ZRYJV-lkV电缆曲配电室沿电缆梯架敷设以树干方式配电，应急照明、疏散指示照明等采用两路专用电源配电，用NHYJV-lkV电缆明敷，并在末端互投。 1214.5.1.5.7照明、插座分别由不同的支路供电，除注明外照明支路导线为BV-2X2.5mm2穿SC15管敷设，插朋支路导线为BV-5X2.5mm2穿SC20管敷设，所有插朋支路（空调插座除外）均设剩余电流保护器，应急照明支路导线为NHBV-2X2.5mm2穿SC20管敷设。4.5.1.5.8商场按每柱设一插座设路，大空间照明采用楼宇自控/手动，小房间就地控制。4.5.1.5.9凡安装高度低于2.4m的灯具，依验收规范增设PE线。4.5.1.6设备选型及安装4.5.1.6.1变压器按环氧树脂真空浇注节能型干式变压器设计，设强制风冷系统：接线为D,Ynll,保护罩由厂家配套供货，防护等级不低于IP20o4.5.1.6.2高压配电柜依据KYN28A-12kV型进行设计,额定电流630A、开断电流25kA、直流操作，电缆下进下出。4.5.1.6.3低压配电柜为固定柜、抽插式开关进行设计，落地式安装，电缆下进下出。4.5.1.6.4其它设备待施工图设计时与业主协商考虑。1224.5.1.7电缆、导线的选型：4.5.1.7.1高压电缆采用YJV-&7/15kV交联聚氯乙烯绝缘护套铜芯电力电缆。4.5.1.7.2低压电缆釆用ZRYJV-O.6/lkV交联聚氯乙烯绝缘、聚氯乙烯护套铜芯（阻燃）电力电缆，工作温度：90°Co4.5.1.7.3消防设备配电电缆釆用NHYJV-O.6/lkV矿物绝缘铜芯耐火电力电缆,工作温度：90°Co4.5.1.7.4动力、照明配电导线釆用BV-O.45/0.75kV聚氯乙烯绝缘导线。4.5.1.7.5应急照明、消防设备配电导线采用XHBV-0.45/0.75kV导线。4.5.1.7.6控制电缆为KVV型电缆，与消防设备有关的控制电缆为NHKVV耐火型电缆。4.5.1.8防雷保护、安全措施及接地系统：4.5.1.&1防雷保护：本工程按第一类防雷措施设防。 在楼朋屋顶设避雷带作防玄击雷的接闪器，利川建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体，123同时利用圈梁或建筑物外I韦I金属防侧雷击。为防雷电波侵入，电缆进出线在进出建筑物端将电缆的金属外皮、钢管等-与接地线相连。4.5.1.8.2安全措施：木工程低压配电系统接地型式采用TN-S系统。其屮性线和保护地线（PE）在变压器接地点后要严格分开，凡正常不带电而当绝缘破坏有可能带电的一切电气设备金属外壳均应可靠接地。防雷接地、变压常中性点接地及电气设备保护接地等共用统一的接地装路。在变配电室、冷冻站、水泵房、带浴室卫牛间等处设局部等电位联结。本工程采用总等电位联结，将建筑物内保护干线、设备进线总管、建筑物金属构件迹行联结。计算机电源系统，有线电视引入端、电信引入端设过电压保护装銘。4.5.1.9接地系统：強弱电共用联合接地装路，要求接地电阻应小于0.5欧姆。电梯机房、消防控制室、计算机网络机房、电讯机房、安124防控制室、建筑设备监控室等弱电设备用房的接地利用大楼统一接地装路.设独立引下线，采用BV-lX25PC32o4.5.1.10主要设备材料表见附表三1254.5.2弱电安防部分4.5.2.1设计依据4.5.2.1.1本工程位于XX省XX市龙潭路和东岳大街交叉口。此项冃由银座商城（六层），商业步行街（二层），1#商住楼（二十七层），2#商住楼（十七层），公寓楼（十八层），地下一层超帀，地下二层车库及一栋三层沿街商业楼组成，总建筑面积124036平米。建筑物等级为一级，建筑物高度84米。4.5.2.1.2相关专业捉供的设计资料; 4.5.2.1.3建设单位提供的《设计任务书》及《设计要求》；4.5.2.1.4国家现行的有关规范、规程及相关行业标准：《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98《建筑-与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T50311-2000《智能建筑设计标准》GB/T50314-2000《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2004《安全防范T程技术规范》GB50348-2004126其它冇关现行国家标准，行业标准及地方标准。1274.5.2.2设计范围，本设计包括红线内的以下内容：4.5.2.2.1通信系统。4.5.2.2.2有线电视及卫星电视系统。4.5.2.2.3有线广播系统（包括背景音乐及应急广播）o4.5.2.2.4安全防范系统。4.5.2.2.5综介布线系统（电话、计算机）（不涉及网络设备）。4.5.2.2.6建筑设备监控系统（BAS）。4.5.2.2.7汽车库管理系统。4.5.2.3通信系统4.5.2.3.1电话交换机机房设銘在地下一层，设300mm净空架空地板。4.5.2.3.2电话机房电源由变电所提供两路380V,50Hz电源，在机房经双电源自动切换装路后，曲10kVA在线式UPS不间断电源供给。4.5.2.3.3住宅区在每一电竖井的地下一层和十层设二个楼层配线间，确保到宽带网末 端不超出90米。4.5.2.3.4每一住户设一对电话线和一对宽带网线，商场按50平米预留一对电话线和宽带网线，所有办公室均设电话线和宽帯网线。4.5.2.3.5引至本T程的中继线由人楼穿管埋地引入。人楼电信机房总配线架Z外的线缆由当地电信部门负责。4.5.2.3.6电话布线系统纳入大楼综合布线系统，穿管沿顶板暗（明）敷。4.5.2.3.7电话机房设局部等电位箱，接地装路与大楼防雷接地装路共用，接地电阻不大于1欧姆。电话进线处的用户总配线架装设专用保安器。4.5.2.4冇线电视及卫星电视系统（含闭路电视系统）4.5.2.4.1本工程系统采用独立前端系统基本模式，由前端设备，干线、放大器、分支分配器、支线及用户终端等组成.系统采用（860）MHz全频双向传输，用户电平要求67±4dB,图象清晰度应在四级以上。4.5.2.4.2本工程有线节冃源由室外城市（地区）有线电视网引來。卫星接收节冃部分待与甲方商定。自办闭路电视系统，在前端设备屮预留一套节冃输入端。1294.5.2.4.3有线电视机房设銘在消防控制室内，前端设备设銘在机房内。前端箱内包括放大器、均衡器、分配器等设备。4.5.2.4.4住宅每户客厅和主卧各设一个电视终端，商场在分配器箱内预留备用。4.5.2.4.5用户分配网络采用分配分支的分配形式，干线电缆选用SYW-75-9,支线电缆选用SYWV-75-5.穿镀锌钢管暗敷。4.5.2.5冇线广播系统4.5.2.5.1有线广播系统由音源、扩声设备、控制设备、传输线路、咅量控制设备及末端扬声器等组成。4.5.2.5.2广播系统具备综合检杳及自检功能，不间断对系统主机设备及扬声器冋路的状态进行监测，具备可根据设路的优先等级进行广播，优先等级高的广播工作时可口动切断所选区域中优先等级较低的广播区域。区域划分满足内容，其他广播音源町通过预先编程或即时手动键盘输入控制，按需送至各个消防广播区域的划分要求，按照建筑物及相应 楼层划分为多个广播区域，话筒音源可H由选择对各区域冋路，或单独、或编程、或全呼叫进行广播，且不影响其它区域组的正常广播。 4.5.2.5.3r播机房与消防控制室合川。系统采川120V定圧输出方式，要求从功放设备的输出端至线路上最远的用户扬声器的线路衰耗不大于ldB(1000Hz)o当扬声器回路发生短路故障时，主机将H动断开与该冋路的联结，以保证功放及控制设备的安全。系统主机为标准模块化配路，并且提供RS232或RS485接口及相关软件通信协议，或捉供彼接点，以利系统的集成。4.5.2.5.4广播系统的线路敷设按防火要求,采用RVS-2X0.8阻燃线，穿SC20钢管暗4.5.2.5.5公共场所扬声器安装功率为3W,根据平面图布路分为壁装式、嵌入式和管吊三种。4.5.2.5.6火灾时，自动或手动打开相关层紧急广播，同时切断背景音乐广播。4.5.2.6建筑设备监控系统(BAS)4.5.2.6.1建筑设备监控系统出传感器、直接数字控制器(DDC)、传输线路、网络控制器、集线器、执行器、显示器等组成。见建筑设备监控系统概略图。1314.5.2.6.2空调制冷、供暖通风、给水排水、热力、柴油发电机系统、公共区域照明系统等均纳入BAS系统进行临控或监视。变配电所设路独立的变配电管理系统，预留与BAS系统联网的网关接口。4.5.2.6.3监控中心设于一层消防控制室内。4.5.2.6.4BAS系统具备机组的手/自动状态监视，启停控制，运行状态显示，故障报警、温湿度监测、控制及实现和关的各种逻辑控制关系等功能。4.5.2.6.5要求监控中心内的电脑主机、显示器、打卬机及现场的各种传感器、变送器以及DDC控制器等均由承包商成套供货。4.5.2.6.6BAS系统控制器之间的通讯线预留管线均为SC20。控制器至各种传感器、变送器、阀门等的控制线沿线槽敷设，控制器的电源由弱电间引来。4.5.2.7安全防范系统4.5.2.7.1本工程的安全防范等级为一级，安全防范由视频安防监控系统实施。1324.5.2.6.2空调制冷、供暖通风、给水排水、热力、柴油发电机系统、公共区域照明系统等均纳入BAS系统进行监控或监视。变配电所设路独立的变配电管理系统，预留与BAS系统联网的网关接口。 4.5.2.6.3监控屮心设于一层消防控制室内。4.5.2.6.4BAS系统具备机组的手/自动状态监视，启停控制，运行状态显示，故障报警、温湿度监测、控制及实现相关的各种逻辑控制关系等功能。4.5.2.6.5要求监控中心内的电脑主机、显示器、打卬机及现场的各种传感器、变送器以及DDC控制器等均由承包商成套供货。4.5.2.6.6BAS系统控制器之间的通讯线预留管线均为SC20。控制器至各种传感器、变送器、阀门等的控制线沿线槽敷设，控制器的电源由弱电间引来。4.5.2.7安全防范系统4.5.2.7.1本工程的安全防范等级为一级，安全防范由视频安防监控系统实施。1324.5.2.7.7系统可做时序切换。切换时间1-30秒可调，同时可手动选择某一摄像机进行跟踪，录像。4.5.2.7.8CCTV摄像机具有固定、摇头、俯仰移动、变焦和适用于照度低环境等特性，并装在能获取最好画面的位路。视频电缆选用SYV-75-5,控制电缆选用RWP-2X0.5,电源线选用BV-2X2.5缆线,敷设方式采用穿镀锌钢管暗敷。4.5.2.8汽车库管理系统4.5.2.&1汽车库管理系统入口车道设备包括出票机、读卡机、内部电话、摄像机和档杆。出口车道设备包括读卡机、费用显示器、内部电话、收费亭和档杆等。通过验证出入卡、票和图像识别等。识别各进出车辆，从而防止车辆被盗。车辆进入系统能精确地建立车辆外侧表面上部的轮廓，并能模拟地拍摄高分辨率的车辆图像，它还能迅速地自动探测车辆的车牌，从所拍影象中捉取资料，然后把所拍车牌号码和影象-与票据和车辆特征记录相対比，以保证车辆的正常有序出入。4.5.2.8.2本工程在地下一层停车场设一套汽车库管理系统，出成套商设计施工。1344.5.2.&3系统应具备：自动计费、收费显示、出票机有屮文提示、自动打印收据，出入扌当杆自动控制，入口处设空车位数量显示，使用过期票据报警，物体堵塞验卡机入口报警，非法打开收款机钱箱报警，出票机内票据不足报警。4.5.2.8.4车道岀入口的控制主机与岀票机、读卡机、内部电话、摄像机和档杆等的管线采用穿管埋地敷设方式。4.5.2.9综合布线系统 综合布线系统是将语音信号、数据信号的配线，经过统一•的规范设计，综合在一套标准的配线系统上。综合布线系统由工作区、水平布线子系统、主干子系统、设备间、进线间及建筑群子系统组成。设备间设路在地下一层。工作区：按照需耍在各活动用房、管理用房、办公室及各服务台设路语音及数据通用的信息插座，末端支线采用六类电缆，岀线端口采用六类连接器件。水平布线：采用铜芯非屏蔽4对对绞线(UTP)按E级6类的标准布线到楼内每个使用单o楼层配线间：容许在业务提供商和租客以及在人楼提供的系统Z间进行配线管理。楼层配线设备要满足安装下述系统和设备的需求：水平布线的终结配线设备，局域网(LAN),集线器135或交换机设备和其它弱电设备装铭。楼层配线架选用落地19”标准机柜。主干子系统：建筑物一层(或几层)为一个配线区，从楼层配线间至设备间的主干电、光缆终接于相应配线设备。语音和数据主干缆线分别设銘。设备间：设备间设在人楼总电信机房内，用來连接所有的楼层配线间的主T•缆线•场地设有300mm高架空防静电活动地板。整个楼宇的所有信息的发送与交换都在电讯机房进行，这些通信设施可以支持电话、数据，图像业务应用。主要设备口J为电话交换机、楼宇内主干缆线使用的语音和数据业务主配线架、计算机网络设备、打印机和相关外围设备。木工程计算机和电话采用非屏蔽综合布线系统，水平选用六类电缆。沿金属线槽敷设或穿镀锌钢管燉设。计算机垂直干线选择六芯多模光纤，电话垂直干线选择25对大对数电缆。4.5.3消防部分(火灾自动报警与消防联动控制系统)4.5.3.1防护等级：本工程为一类防火建筑。火灾自动报警系统的防护等级按一级设4.5.3.2系统组成火灾H动报警系统：消防联动控制系统： 火灾应急广播系统:消防专用电话系统：电梯运行监视控制系统：应急照明控制及消防系统接地。4.5.3.3消防控制室消防控制室设在一层，其隔墙的耐火极限不低于5h,楼板的耐火极限不低于2h,并与其它部位隔开和设銘直通室外的安全出口。消防控制室内设冇火灾报警控制器、消防联动控制台、应急广播设备、中央电脑、CRT显示器、打印机、电梯运行监控盘及消防专用电话总机、UPS电源设备等。消防控制室内设冇直接报警的外线电话。4.5.3.4火灾口动报警系统本工程为集中报警系统，对全楼的火灾信号和消防设备进行监视及控制。1374.5.3.4.1在办公室、会议室、楼梯间，走廊等场所设路感烟探测器，在地下车库等平时烟尘较大的场地设路感温探测器。4.5.3.4.2点型感温探测器，感烟探测器、火焰探测器、可燃气体探测器、红外光束感烟探测器和缆线式线型定温探测器的设銘要满足GB50116-98《火灾自动报警系统设计规范》的要求。4.5.3.4.3在木建筑的各层主要出入口、疏散楼梯口及人员通道上适当位路设路手动报警按钮及消防对讲电话插口。4.5.3.4.4在消火栓箱内设路消火栓按钮。4.5.3.4.5火灾白动报警控制器可接收感烟、感温、空气采样早期烟雾探测器的火灾报警信号及水流指示器、检修阀、湿式报警阀、手动报警按钮，消火栓按钮的动作信号还可接收排烟阀、加压阀的动作信号。4.5.3.5消防联动控制消防控制室内设銘联动控制台，其控制方式分为自动/手动控制、手动硬线直接控制，通过联动控制台叮实现对消火栓系统、自动喷水系统、防排烟系统、正压送风系统、防火卷帘门、防火门、电梯运行、气体灭火、火灾应急广播、火灾应急照明等的监视及控制， 火灾发生时可手动/自动切断空调机组、通风机及其它非消防电源。 1384.5.3.5.1消火栓系统的监视与控制消火栓加压泵的启、停控制，运行状态和故障显示。消火栓加压泵、消火栓稳压泵均对由压力开关自动/手动控制。消火栓按钮动作直接启动消火栓加压泵，消火栓启泵按钮的位路显示。通过硬线手动直接启动消火栓加压泵。消防泵房可手动启动消火栓加压泵。消防控制室能显示消火栓加压泵的电源状况。监视消防水池、水箱的水位。4.5.3.5.2自动喷水系统的监视和控制喷水加压泵，喷水稳压泵的启、停控制，运行状态和故障显示。监视水流指示器、湿式报警阀的压力开关、安全信号阀的工作状态。报警阀处压力开关动作直接启动喷水加圧泵。通过硬线手动直接起动喷水加压泵。消防泵房可手动启动喷水加压泵。139消防控制室能显示喷水加压泵的电源状况。4.5.3.5.3排烟系统的监视和控制排烟风机的启停控制，运行状态和故障显示。控制排烟阀的开启及状态显示。H动或通过硬线手动直接起动排烟风机。4.5.3.5.4消防控制室能显示所冇排烟阀、排烟口、正压送风阀、正压送风口的动作信号。 4.5.3.5.5防火卷帘门的控制川于防火隔离的卷帘门一步落下，由其一侧或两侧的感烟探测器自动控制。川于通道上的卷帘门分两步落下，由其两侧的感烟、感温探测器自动控制。卷帘门的动作信号要送至消防控制室。在卷帘门两侧均设冇声光报警。4.5.3.5.6电梯的监视和控制在消防控制室设銘电梯监控盘，能显示各部电梯的运行状态，正常、故障、开门、关门及所处楼层位路显示。火灾发生时，根据火灾情况及场所，由消防控制室电梯监140控盘发出指令，指挥电梯按消防程序运行，对全部或任意一台电梯进行对讲，说明改变运行程序的原因并将电梯均强制返凹首层且将轿箱门打开。电梯运行监视控制盘及相应的控制电缆由电梯厂商提供。电梯的火灾指令开关采用钥匙开关，由消防控制室负责火灾时的电梯控制。4.5.3.6火灾应急广播系统在消防控制室设路火灾应急广播（与公共广播、背景音乐合用）机机，机组采用定压式输出。火灾应急广播按建筑层或防火分区分路，每层或每一防火分区为一路。4.5.3.6.1在大会议室、走廊、楼梯间、电梯厅等公共场所设銘火灾应急广播扬声器。4.5.3.6.2火灾发生时，消防控制室值班人员根据火情，自动或手动进行火灾应急广播，及时指挥、疏导人员撤离火灾现场。4.5.3.6.3火灾发生时，住宅区采用火灾声光报警器报警，播放疏散指令的控制程序如下：二层及二层以上楼层发生火灾，应先接通着火层及其相邻的上下层。首层发生火灾，应先接通木层、二层及地下各层。141含多个防火分区的单层建筑，应先接通着火的防火分区及相邻的防火分区。4.5.3.7消防专用电话系统 在消防控制室内设銘消防专用肓通对讲电话总机，除在手动报警按钮上设銘消防专用电话塞孔外，在消防水泵房、变配电室、防排烟风机房、电梯机房、冷冻机房、建筑设备监控中心、管理值班室等场所还设有消防专用电话分机，消防控制室设銘可直接报警的外线电话。消防专用电话网络为独立的消防通信系统。4.5.3.8应急照明系统及消防系统接地4.5.3.8.1供电电源消防用电设备的配电装路均采用专用回路双电源供电，并在末端配电装路处设路口动切换装路。火灾报警控制器配备UPS作为备用电源，此电源设备由设备承包商负责提供。本工程部分低压出线回路断路器设有分励脱扣器，当消防控制室确认火灾后用来切断相关非消防电源。4.5.3.8.2系统接地消防系统接地利用大楼综合接地装路作为其接地极，设独142立引下线。引下线采用BV-1X55穿①40PC管暗敷要求综合接地电阻不人于0.5欧姆。4.5.3.&3消防系统线路的选型及敷设方式信号传输干线采用NIIRVS-2X1.5,电源十线采用NIIBVV-2X2.5,电源支线采川NHBVV-2X1.5,电话线釆用NHRVS-2X0.5,广播线釆用NHRVS-2X1.5。传输干线采用防火金属线槽在弱电间、吊顶内明敷，支线采用穿钢管或经阻燃处理的硕质塑料管保护暗敷于不然烧体的结构层内月•保护层厚度不宜小于30mmo由顶板接线盒至消防设备一段线路穿金属耐火(阻燃)波纹管。4.5.3.8.4应急照明系统应急照明采用专用回路双电源配电，并在末端互投，部分应急照明采用区域集中式供电(EPS)应急照明系统，其连续供电时间不小于30分钟。应急照明系统干线采用阻燃电缆在强电间，吊顶内明敷于金属防火线槽，支线采用耐火导线穿钢管或经阻燃处理的硬质塑料管暗敷于不燃烧体的结构层内且保护层厚度不宜小于30nimo所有楼梯间及其前室、消防电梯前室、疏散走廊、变配电室、水泵房、防排烟机房、消防控制室、通讯机房、多功能厅、大堂等场所设銘备川照明。疏散走廊、公共出口设銘疏散照明。 变配电室、水泵房、防排烟机房、消防控制室、通讯机房等的备川照叨照度值按不低于止常照明照度值设路。多功能厅、大堂等场所的备用照明按不低于止常照明照度值的30%设路。在大空间用房、走廊、安全出口、楼梯间及其前室，电梯间及其前室、主要出入口等场所设銘疏散指示照明，要求照度不低于O.Slxo应急照明平时采用就地控制或由建筑设备监控系统统一管理，火灾时由消防控制室自动控制强制点亮全部应急照明灯。4.5.3.9其他4.5.3.9.1定期对消火栓泵、自动喷水泵进行检测、试车，以便确保火灾发生时消防泵能正常运行。4.5.3.9.2火灾口动报警系统的每个凹路地址编码总数预留15%〜20%的余量。4.5.3.9.3系统的成套设备，包括火灾白动报警控制器、消防联动控制台、应急广播设备、中央电脑、CRT显示器、打印机、电梯运行监控盘及消防专用电话总机、对讲录音电话、UPS电源设备等均由承包商成套供货，并负责安装、调试。144第5章项财务分析及财务评价5.1投资估算本项冃占地13730平方米，开发高层住宅41361平方米，商铺7009平方米及地下停车场14000平方米，共计62370平方米。工程预计投资15130万元，其中：住宅9867万元，底层商铺1718万元，地下停车场3725万元。详见投资估算表。投资估算表145金额单位：力元5.2销售收入估算5.2.1销售价格的确定根据投资估算、成本分析结果和通过市场需求预测，确泄销售价格如下：1、高层住宅均价:3600元/耐 2、沿街商铺均价：12000元/nV4.2.2销售计划1、本项冃委托深圳市怡高房地产经纪有限公司代理销售。2、住宅、商铺,可供销售面积48370m2,销售收入23301万元，计划三年内售完,第一年销售50%,第二年销售40%,第三年销售10%,采用银行按揭方式付款。详见销售收入估算146表。销售收入估算表金额单位：万元4.3利税估算4.3.1主营业务税金估算预计缴纳营业税金及附加1293）｝元，土地增值税466力元，合计1759力元。详见主营业务税金估算表。主营业务税金分期估算表金额单位：力元1474.3.2所得税及利润、利润分配经测算，项|_1可实现利润6412力元，详见利润估算表。148利润估算表4.4财务分析4.4.1盈利能力分析：金额单位：万元经测算,项目一期投资利润率（税前）42.4%,净利润率28.4%。4.4.2盈亏平衡分析以销售量计算盈亏平衡点，一期销售量达到31400平米，销售收入达到15130万元，即对实现盈亏平衡。 4.4.3还贷能力分析:根据销售情况、现金流量情况分析，项冃一期1.73年收回投资，资金來源主要是销售收入，归还贷款银行有充分的资金保证。5.4.4单因素敏感性分析由于项目开发期间，存在销售价格下降、建安成木上升等不确定因素，为了分析、预测财务评价过程中一些不确定因素的变化，分别对•投资额、销售收入作了提高和下降的单因素变化，对影响的頌感性分析。详见敏感性分析表。敏感性分析表150金额单位：万元从以上分析表可以看出，两项因素都不同程度地影响利润和税金，但项bl仍可实现较高利润，可以得出项目风险比较小，具备可行性。151第6章项U社会效益评价及项LI坏境效益评价XX银座城市广场是集大型购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店服务于一体的城市商业广场，项U策划设计屮体现了泰城商业区核心地段的的龙头效应，功能最齐全，档次最高档，坏境最适宜的独创空中花园，配套最完善，满足智能化要求，建筑景观设计最现代，创情景式室内步行街及与泰山呼应的现代景观建筑造型。项FI的建成将提高泰城的城市品味，即改造了III城，也能拉动了XX商业及旅游业的快速发展，从这个意义上讲，该项冃是具有良好的社会效益。该项目在规划中本着以人为本、注重生态环境的原则，利用泰山独特的景观及东岳大街的轴线效果，介理组织绿化和交通体系，完善的建设住宅布局，吸收优秀的地方规划特点，力争创造一具高品位、优雅、环保的城市广场。153第7章结论和建议通过上述对项H经济、社会和环境效益的分析町知，XX银座城市广场作为XX市的巫点项口，它的社会效益和市场前景还是很好的；项目所在地交通、市政及配套设施比较完善，自然条件和社会条件也很好，有利于项目的开发实施。同时，该项目的经济效益评估指标显示，其具有较高的利润收益。虽然评估结果项U是可行的，但项目分析上，也有很多的不利因素及风险，在项tl具体实施上要规避风险，在捉高经济效益上做文章。 7.1有关说明与建议本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在所有资料基础上进行调查、佔算、分析、预测后得出的。鉴于口前房地产市场的客观条件及木项口的实际情况，我们认为有必要对报告的有关问题进一步说明，并提出若干建议：7.1.1本报告是该项目的初步可行性研究报告，由于建筑设计、经营方式、施工方案、税费减免优惠条件等一系列条件均未确定，各种费用估算及效益评价是初步的。7.1.2木项目报告的投资估算是按照XX市相关文件规定、取费标准、目前市场价格确定的，因此该项LI的具体实际投资154成木根据施工当年的实际情况作调整。7.1.3木报告的测算是在多方考察该市房地产价格及租赁价格基础上确定的预期售价、租金，售价是最敏感的因素之一，同时物业的质量和开发管理水平对在激烈的市场竞争中能保持较好的售价水平至关重要，开发商要从方案的选择、决策、设计、施工管理、营销到物业管理上严格控制，精心管理，以抓住机会，减少风险，达到项LI的盈利目标，并取得良好的社会和环境效益。7.1.4建筑工程中不对预见的因素很多。工期、造价、材料的供应等因索都会影响总体忖标的实现，因此在施工过程中要加强施工管理，严格招、投标管理，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的顺利实现。'