老男孩客栈项目报告

'老男孩客栈项目市场调查报告一、老男孩客栈市场调查根据本项目所处的地域性，我们对该项目做了仔细的调研，情况大致如下:老男孩客栈酒店调查表酒店名称老男孩客栈区域小昭寺附近（步行］分军星级等级藏总营业面积实际使用面积超过600M（1.2.3F）,营业执照400M配套设施餐厅150M（1F）,茶坊50平（1F）,顶层露天烧烤客房数2F+3FJ4间/套/床位客房价位（标房）70—280元餐位数/人均消费50人/50元起自助餐标准烧烤70元/人起+藏式团餐50元/人起会议设施无车位配备10个优点1、建筑外观藏式风格，步行至小昭寺只需1分，至大昭寺只需5分钟。附图1.2、太阳能热水、水费2000元/年、电费1000元/月。3、公共区域充足（150M咖啡餐厅IF.,50M藏式茶餐吧IF.,100M屋顶露天烧烤）。4、无标准停车场，但有10个停车位。缺点1、房间装修为风格不显著，半藏式。附图2.2、部分房型需要改造，房型配置：单人间3间/套；标间4,3；间/套；三人间33间/套；6人床位4间/套。3、存在消防问题，经营面积与登记面积不相符。 4、后期经营需追加客房软装投入，全丿占软装改造预计30万元，投资回收慢。5、经营风险较高，租金与预期收入难以平衡。6、客栈附近环境复杂。7、餐厅经营困难，地段因素。8、停车位置不利于寻找。二.项目特点1、项目有利因素（1）主楼外观藏式风格：步行至小昭寺1分钟，步行至大昭寺15分钟。（2）交通环境：与老城区内其他客栈和比，和对较为方便驱车前往和停车。（3）市场环境：夏季主要靠自驾车队，冬季朝圣者入住率高。（4）该项口为九成新建项口，租金19.5万元/年。2、项目不利因素（1）客房装修风格不显著；（2）公共区域占地面积过大。三、项目定位1、经营方向定位为：藏式主题客栈。 附图一:附图二: 附图三:酒店客房运营收支预算客房14间经营一般经营良好经营优异年入住率率50%60%70%年平均房价150元180元280元人员工资（占营业收入）5%5%5%水电燃气（占营业收入）8%8%8%营业税（占营业收入）5%5%5%低值易耗（占营业收入a）6%6%6%管理费（占营业收入）4%4%4%营销广告费（占营业收入）1%1%1%其他（占营业收入）2%2%2%客房年营业额38万45万71万客房利润率69%60%60%客房年利润26万31万48万以上平均房价为经营方所提供'