连云港项目报告

'连云港明泉项目报告 宏观市场研究板块市场研究竞争市场研究产品定位项目财务分析开发模式选择 宏观市场研究连云港经济发展环境连云港人口环境连云港房地产市场宏观环境连云港住宅市场宏观环境 城市经济拥有比较优越的先天条件连云港港口连云港位于全国经济强省-江苏省东北端；我国首批提出沿海开放的14座城市之一，是新亚欧大陆桥的东方桥头堡；坐拥港口优势，为经济发展提供了先天条件； 排名城市GDP（亿元）增幅1苏州市420014%2无锡市267014%3南京市244314.2%4南通市165014%5常州市142214%6徐州市139515.2%7盐城市106615%8扬州市100014.5%9泰州市97014.6%10镇江市93015.2%11淮安市61015%12连云港市54016.1%13宿迁市46015%城市经济经济实力十分薄弱GDP水平处于江苏省倒数第二，仅为苏州市的1/8，差距巨大，城市经济实力很薄弱2010年上半年江苏省各市GDP 城市经济城市发展缓慢、落后年份排名200612200712200812200912连云港GDP在全省排名（共13个市）城市GDP基数低，但增长速度非常缓慢，发展落后GDP仅好于宿迁市，一直处于全省最低层次 问题：连云港先天条件如此优越，经济发展却为什么如此落后？我们认为：1、江苏省苏北地区经济远落后于苏南地区；2、港口经济并未完全发展； “苏北”“苏南”长江为界，江苏省划分为苏南和苏北城市经济南北差距巨大苏北地区无论从GDP及人均可支配收入都远落后于苏南地区连云港位于江苏省最北面，是苏北的“苏北” 苏南、苏北经济差距为何如此之大呢？ 城市经济受长三角经济带辐射微弱长三角经济带以上海为核心，苏北地区距其最远；江苏省以苏州、无锡为第一经济梯度，苏北五市处在第三经济梯度；苏北受长三角经济带辐射微弱，只能算“泛长三角”的概念；苏北苏北距离长三角核心地带远，受经济带辐射微弱，这是与苏南地区拉开差距的原因之一 城市经济产业分布集中于苏南地区电子、纺织、冶金、化工和装备制造；旅游业高档纺织及服装加工、精密机械及汽车配套工业；外贸业电子、化工生产；车辆制造；机械制造业纺织业、建筑业、造船业化工业、造纸业、建材业、铝业农机制造业、输变电设备制造业、汽车及配件制造业、新型纺织服装业电气机械及器材制造业、交通运输设备制造业、化学原料及化学制品制造业江苏省的产业群集中在苏南地区，导致“南重北轻”的局面苏北地区产业很少，而且也不集中 城市经济道路建设落后、交通不便正在动工的宿淮铁路受长江制约，苏北道路建设比较落后；陆路交通运输不便，铁路仅4条路线，总里程约750千米，尤为薄弱；09年江苏省规划6条苏北铁路线：宿淮铁路、丰沛铁路、宁启铁路复线和电气化改造、沪通铁路、连盐淮铁路和郑徐客运专线；道路缺陷有望在10-20年内得到解决；道路短板是苏北地区发展的一大障碍，短期内很难得到完全解决，这是与苏南地区拉开差距的另一个原因 城市经济苏北自然资源贫乏徐州的煤矿苏北地区自然资源稀缺，仅徐州有煤矿；徐州市煤矿日益枯竭，自身也在调整发展模式；苏北地区不可能依靠自然资源发展 原因总结1、苏南地区受长三角经济核心辐射力度大，而苏北距离较远，导致经济带动效应微弱；2、产业基本集中在苏南地区；苏北地区缺乏传统产业的有效支撑，近年新兴的产业缺乏有效的经济带动能力；3、受长江制约，铁路和陆路交通运输不便，铁路建设尤为薄弱；4、资源贫乏，仅徐州有煤炭资源；连云港一直受苏北整体经济落后的制约，这是导致其经济落后的一大原因 城市经济港口经济相对落后14个沿海城市2009年GDP排名排名城市GDP（亿元）增长率1上海149008.2%2广州911311.5%3天津750016.5%4青岛489012%5大连441815%6宁波42148.6%7烟台372813.5%8南通287314%9温州25288.5%10福州252412.8%11湛江115610.6%12连云港94113.6%13秦皇岛87710%14北海36416%在国家首次开放14个沿海港口城市中，连云港经济发展比较靠后，列倒数三位，这与其港口规模不相符 为什么连云港港口经济发展如此落后呢？ 连云港港青岛港大连港上海港天津港2010年1至5月中国沿海主要港口吞吐量排名港口分布港口名吞吐量增长率宁波-舟山26324（22%）上海23159（21.6%）天津16298（8%）广州16059（14%）青岛14242（8.6%）大连12916（22.6%）秦皇岛11107（14.7%）营口9393（29.3%）唐山9397（46%）日照9236（24.7%）深圳8796（22.4%）烟台6304（29.5%）湛江6200（39%）连云港5230（13.6%）厦门5050（24.3%）黄骅-沧州3709（8.8%）泉州3415（10.4%）福州2547（-25.9%）城市经济两侧强港包夹、港口位置尴尬连云港处在上海港和青岛港包夹下，大量资源被二者分流，这是连云港港口经济无法高速发展的原因之一 排名城市得分排名城市得分1上海1.68114温州-0.1452苏州0.86215金华-0.1553南京0.66216绍兴-0.1844无锡0.4417徐州-0.2615常州0.30618台州-0.2776杭州0.30119连云港-0.2927扬州0.04620泰州-0.3178宁波0.02621淮安-0.3899南通-0.00322盐城-0.41810舟山-0.006323衢州-0.47811镇江-0.05424宿迁-0.54412湖州-0.07525丽水-0.56413嘉兴-0.1222010年长三角地区可持续发展排名受产业结构单一且缺乏代表性的限制，连云港主要以第二产业为支撑，传统工业经济为主，造成可持续发展度不高城市经济产业可持续性不高 化学原料及化学制品制造业农副食品加工业非金属矿物制品业医药制造业城市经济产业支撑力度不大连云港以“药都”著称，医药制造业发达；东海县盛产“水晶”；城市自身产业相对薄弱，对港口及城市经济发展支撑力度十分有限； 城市经济招商引资不到位相比于苏州、南通等城市，连云港招商引资力度不够，外资利用太少 城市经济未来规划、发展新时期长三角产业带外扩、转移，连云港将直接受益；政府重点扶持港口，未来港口经济将迎来新一轮的发展；长三角产业阶梯性外扩、转移，将给连云港带来生机；在未来5-10年内，港口经济将会发展得很成熟； 城市经济结论连云港地处苏北之“苏北”，距离长三角经济圈远，受其辐射力度小；江苏的产业资源集中在苏南地区，连云港自身无强力的产业支撑；连云港虽坐拥港口，但被两大强港-上海港、青岛港包夹，资源基本被分流；政府招商引资力度不大，连云港外资利用十分有限；目前城市经济落后，但未来发展前景是比较广阔的； 连云港经济发展环境连云港人口环境连云港房地产市场宏观环境连云港住宅市场宏观环境 城市人口人口概况年份全市人口市区赣榆县东海县灌云县灌南县2005472701081151057420064797110811710875200748272109118109742008488811101121107520094908911111210375人口总数变化幅度不大，基本维持在一个水平范围；近年周边县居民已有市区迁移的趋势；单位：万人 2009年江苏省各市人口数及增长率排名城市土地面积（平方公里）总人口（万人）增长率（‰）1徐州市11258946-1.422盐城市169728124.693南通市8001764-1.604苏州市84886290.965南京市65826242.516淮安市100725376.567宿迁市85555345.958泰州市57975012.009连云港市75004885.2010无锡市47884640.0011扬州市66344601.1912常州市43853580.1513镇江市3847269-0.86城市人口人口总数处中下水平在与江苏省其他各市横向比较，连云港人数占地面积及总人口数处中下水平，但增长速度较快 城市人口2009年市区人口机械变动情况地区迁入人口迁出人口机械增长省内迁入省外迁入迁往省内迁往省外连云区12658646694431017新浦区65982557624817801127海州区816252427274367市区1235298412511单位：人市区人口呈现机械增长的趋势，主要是省内人口迁入；新浦区、连云区是主要人口迁入区；海州区相对较少； 城市人口全市从业人数分布年份合计职工人数私营业主、个体户农民其他国有经济集体经济其他经济200521016210131681200622016311191701200722716311251702200823315213291713200923716313311713单位：万人2005-2009年，各类从业人数变化幅度不大，说明城市近年发展比较缓慢 城市人口09年市区从业人员及其劳动报酬区域从业人数（人）劳动报酬（元/年）国有单位集体单位其他单位国有单位集体单位其他单位新浦区1189417677841220121661419793海州区254812232271279211182514517连云区34889563978300342275918741开发区1395119821247432581618021807市区单位从业人员占总人口比例8%左右，有稳定收入，工资处当地中等水平 城市人口总结连云港近年人口增长速度缓慢，外来人口较少；人口城镇化水平一般，农村人口仍占绝大多数； 连云港经济发展环境连云港人口环境连云港房地产市场宏观环境连云港住宅市场宏观环境 房地产市场城市楼市正处发展上升期05-09年，全市固定资产投资都保持较高的增长速度；2009年固定资产投资首次突破1000亿元；城市房地产市场整体是逐年稳步上升的；08年投资最多，恰好遇上调控年，导致09年投资出现局部性下降；整体上看，连云港的房地产是处在明显的上升期 房地产市场城市楼市发展曲折前进从几年的施工面积看，增长率起伏不定，发展时好时坏，但整体依旧是往前发展 房地产市场大型开发商拿地、市场前景看好绿地地块保利地块融侨地块2010年7月，绿地、保利、融侨等大型开发商分别拿下7块、2块和1块地，总土地面积达110多万方；市场前景非常被看好，未来城市楼市将迎来发展黄金期；大型开发商的相继入市，说明城市房地产市场前景很被看好 房地产市场总结房地产市场整体的趋势是处在发展上升时期，但增速并不太快，迂回前进；大型开发商，如绿地、保利相继在连云港拿地，一是看好城市的升值潜力，二来也为房地产注入新的血液； 连云港经济发展环境连云港人口环境连云港房地产市场宏观环境连云港住宅市场宏观环境 住宅市场市场整体向前发展、增速放缓近年商品住宅投资增长速度放缓；近年商品住宅施工面积增速放缓；住宅市场发展速度开始下降，尤其在08-09年几乎停滞不前 住宅市场目前市场需求处于低谷从近一年的成交量上看，09年11月达到最高峰，目前市场需求明显下降 住宅市场价格逐年攀升除08年为调控年外，近年市区商品住宅均价一路飙升，达4000元/㎡左右 住宅市场市场整体供过于求2010年1-8月市区住宅供应和需求情况(万方)1-8月新政前新政后月份总计共计1月2月3月4月共计5月6月7月8月供应120.547.51682.5217321191419需求107662310151841911912供求比1.10.70.70.80.21.21.82.31.71.61.6市场住宅整体供大于求，尤其在新政后，供应远远大于需求，市场形势比较严峻 住宅市场公寓市场供求新政后，供应明显大于需求 住宅市场公寓市场价格板块高层、小高层（元|㎡）多层、洋房（元|㎡）新浦西部3600-43004000-4800新浦中部4200-48004500-5400新浦东部4700-59005500-6500海州3500-42004000-4800板块高层、小高层（元|㎡）多层、洋房（元|㎡）平山3800-43004100-4600墟沟3900-6000海州板块新浦东部板块新浦中部板块新浦西部板块平山板块墟沟板块高层、小高层均价约3500-6000元/㎡；多层、洋房均价约4000-6500元/㎡ 住宅市场公寓市场产品建筑类型：由多层向小高层、高层发展石棚名居明珠皇冠花园品质感越来越强公寓产品逐渐由低密度向高密度产品发展，小高层、高层慢慢被购房者认可；产品品质感越来越强水墨江南一方山水 住宅市场别墅市场供求目前市场别墅产品比较稀缺，需求市场也一般 住宅市场别墅市场价格海州板块新浦东部板块新浦中部板块新浦西部板块平山板块墟沟板块板块别墅（元|㎡）新浦西部5600-7000新浦中部-新浦东部8000-10000海州5500-6800板块别墅（元|㎡）平山8000-12000墟沟别墅均价约5500-12000元/㎡左右 住宅市场别墅市场产品纯别墅产品别墅+多层+洋房+小高层等综合体云顶同科汇丰国际 住宅市场总结住宅市场正处发展上升期，未来仍有很大的发展空间；目前市场整体供大于求，尤其是公寓产品；价格在近年上涨幅度很大，未来还有上升空间；市场越来越注重产品品质感、舒适度； 板块市场研究项目板块理解项目板块住宅市场总体发展走势未来市场预测相关板块类产品研究 新浦市区本项目项目距离新浦城区约10公里，相对比较偏僻，新浦城区客源不认可该位置项目板块地理位置偏僻地块 项目周边都是农田、农民居民房，没有任何商业配套和生活配套；距离项目最近的岗埠农场是一座小型城镇，属于最低端的生活配套；项目周边没有任何教育配套，也是客源导入的一大难题；项目板块稀缺的配套 本项目省道323S323系接连云港与徐州，是通往西部城市最快捷的道路，但四车道显得比较拥挤；S323是本项目通往新浦区或东海县的必经之道，也是唯一选择，道路交通受限；项目板块道路交通的受限性 连云区新浦区海州区城市发展重心东倾，连云区是政府重点发展区域；新浦区东拓，进而与连云区相连，是城市未来发展方向；项目所在区域在未来数年内不处于城市发展轴线上；项目板块不处于城市发展轴线上项目 项目周边厂房及工业用地居多；项目所在地属工业区，难以形成居住氛围；缺乏自然景观资源，无山无水；居住条件并不优越；项目所在板块属于工业区，而且自身居住条件并不具有优势，很难形成居住氛围项目板块自身先天条件不足 连云区新浦区海州区区域客源属性区域性强弱连云区区域产业客、港务局官员为主、极少数新浦区客源强新浦区区域市民自住及改善客源、政府机关官员为主；部分连云区客源强海州区新浦区低端客源、海州本地客源为主；较强项目板块客源区域性强项目项目所在板块自身无固定客源，需要从新浦市区、海州区域引入，而这些地区客源区域性强，引入有一定难度 项目板块理解项目所在板块存在位置差、配套稀缺、交通不便等一系列问题；区位差，客源导是项目最大的问题；'