湖南星沙项目报告

'湖南星沙鑫泰丽都·中央公馆项目报告湖南星沙“鑫泰丽都·中央公馆”房地产融资项目报告2009年11月16日-18- 湖南星沙鑫泰丽都·中央公馆项目报告目录一、项目情况摘要-3-二、项目基本情况介绍-3-三、担保物价值分析-5-四、融资方情况分析-14-五、还款来源-15-六、风险要点与控制措施-15-七、融资方案及操作流程-18-八、结论-19-附件-19--18- 湖南星沙鑫泰丽都·中央公馆项目报告一、项目情况摘要1、借款主体：湖南鑫泰房地产开发有限公司2、借款金额：6000万元（第一期4000万、二期2000万）3、借款时间：3个月4、收费标准：5、担保措施：土地使用权及在建工程全部抵押、公司100%股权、银行资金账户三方监管协议；6、抵质押率：26.22%（按项目竣工后销售价值计算）7、借款用途：项目主体工程剩余11层楼层建设及内外部装修4000万元、张家界项目启动初始资金2000万元8、项目来源：二、项目基本情况介绍鑫泰丽都·中央公馆项目是星沙商业步行街项目的三期工程，项目性质是高档商业住宅，项目位于长沙县星沙镇星沙大道，长沙经济技术开发区管委会正对面。规划报建地下2层地上31层共计33层，目前已施工至22层，因银行认为该企业自投入资金不足（拿地价8万元/亩，共112亩）、房地产开发资质（三级）未达标、注册资金不足1000万（实际注册资金143万美元、三资企业）三方面原因未能获得银行贷款，拖欠施工方1200余万元工程款，工程无法继续进行，已停工三个多月，现向我司申请借款，目的是为在春节前主体完工，为不错过春节销售的好时机。从我们掌握的资料来看，借款方偿付施工方全部拖欠工程款1200余万元（扣除已建成部分6000余万元投资额10%的质量保证金，借款方实际支付500万元给施工方即可复工建设），后续开工后每层成本不超过120万元，即后续11层主体完工所需资金不超过1300万元，内外部装修、设备安装不超过2000万元。所以我司估计该在建工程全部完工封顶装修完毕所需资金总额不超过4500万元。-18- 湖南星沙鑫泰丽都·中央公馆项目报告1、项目沙盘图片2、项目现状3、项目一期、二期商业步行街图片4、项目周边环境（正对面长沙经济技术开发区管委会）、项目门前星沙大道实景-18- 湖南星沙鑫泰丽都·中央公馆项目报告三、担保物价值分析（一）、担保物价值分析1、星沙房地产市场分析作为长沙的卫星城，星沙以其雄厚的工业基础走在了其他郊区的前面，聚合了大量的资金流、人流和物流，行业的发展给星沙带来的好处比较明显。星沙房地产业起步始于2000年，当时的永泰地产在星沙启动了其山水系列的第一个项目山水芙蓉，随后的山水人家、楚天家园、新欣小区等项目相继推出，开始成为长沙房地产竞争板块的一部分，星沙板块初步具有了一定的影响力。星沙房地产市场具有以下几个明显的特征：（1）星沙地理位置独特，为长沙市的“第六区”和“副中心”地处长沙市东北郊，是长沙县县城和国家级开发区-长沙经济技术开发区所在地，是名副其实的卫星城。在大长沙战略下，事实已成为长沙第六区和副中心。最新通过专家评审的《长沙市城市商业网点布局规划（2005年－2020年）》中，对于长沙未来15年城市商业发展蓝图是如此描述：到2020年，星城将建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和5个中心镇商业中心、5个一般镇商业中心。其中，“市级商业中心”为五一广场商业中心，“副中心”分别为星沙和溁湾镇。-18- 湖南星沙鑫泰丽都·中央公馆项目报告（2）长沙县经济的强力勃发，为房地产行业的发展提供了强劲的支撑，快速发展的城市边际扩张以及城区基础设施建设的投入，提升了星沙的住区价值，孕育着星沙不可小视的市场容量。根据长沙2020年规划，星沙将以长沙工业基地的名片真正成为长沙乃至湖南的工业引擎。星沙拥有中西部排名第一、全国排名前5位的国家级长沙经济技术开发区的强力拉动，因此其工业主宰着长沙工业经济的命脉。目前，韩国ＬＧ、荷兰飞利浦、法国达能、可口可乐、伊莱克斯、德国博世等14家世界500强企业落户星沙，占全省总数的1/3强。省内的三一集团有限公司、湖南长丰汽车制造股份有限公司、长沙力元新材料股份有限公司、湖南中粮可口可乐饮料有限公司等数十家知名大中型企业也都纷纷落子星沙。星沙板块坐拥一个国家级的经济开发区，大批强势企业的进驻和数十家湖南一流的活力企业，其众多福利待遇较高的员工经济实力和消费能力不容低估。准确的市场定位、量身定做的产品规划设计、高质量的服务体系肯定会赢得这群实力不俗品味不凡的实力派人士的青睐。加上周边众多的国家机关和事业单位，这个市场本身就有相当的容量。（3）星沙房地产市场泡沫少，居位环境理想，发展空间大，吸引着大批开发商和置业者，地产开发十分活跃。-18- 湖南星沙鑫泰丽都·中央公馆项目报告由于该开发区内松雅湖片区今年拆迁安置量非常大，政府以发放现金+购房券方式进行拆迁补偿，限定该购房券只能在星沙镇使用，购房券实行实名发放制，按照1200户平均每户三人，每人补偿40万元，其中20万元现金+20万元购房券，购房券不得转让、不找赎，在一定程度上刺激了星沙片区的房产销售；有数据显示，长沙县商品房销售均价落后于市内销售均价1000元/㎡。这说明，随着星沙市政规划的进一步成熟，商品房销售价格还有较大的上升空间；（4）区域竞争性发展项目分析中央公馆附近的楼盘有山水芙蓉、山水人家、创业乐园、湘绣城、晶华美地、阳光丽景、明城公寓、星沙茶叶大市场、银园公寓、楚天家园、开源鑫城、开源鑫阁、湘龙家园、阳光紫薇园、领秀星城、星兴佳园、欣安小区、圆梦花园等诸多楼盘。中央公馆项目长沙经济开发区中心地带，长沙主干道星沙大道和三一路交叉点上，上通京珠高速月形山立交桥，下达张公岭，东临国家级长沙经济技术开发区管委会、三一重工，西接星沙镇中心小学,通城商业广场，北望信用联社小区、星沙商业乐园，南眺圆梦家园、长沙市第八医院。项目100米范围内有中国银行星沙支行、中国农业银行星沙支行、中国农业发展银行星沙支行和中国人寿星沙分公司等金融机构，长沙县实验中心和星沙中心小学距离项目不到500米，在同区域楼盘中具有一定的优势。-18- 湖南星沙鑫泰丽都·中央公馆项目报告2、长沙市近期房产成交情况据长沙市房产信息中心数据显示，上周（11.9日-11.15日）全市新建商品房住宅共成交3567套，较上周减少166套，成交面积为40.7814万平方米，成交均价为4467.86元/平方米，其中住宅期房成交3555套，期房成交面积为40.6099万平方米；住宅现房成交12套，现房成交总面积1715平方米。二手房住宅成交套数85套，成交面积9217平方米；全市新建商品房办公共成交16套，成交面积为1642平方米，成交均价为30758.24元/平方米；全市新建商品房商铺共成交88套，成交面积为9950平方米，成交均价为14773.78元/平方米；详细数据：住宅：时间段成交总套数成交总面积成交总均价10.12-10.1836793972044970.79131610.19-10.2535983880594766.70721510.26-11.134273663134786.05707711.2-11.838014224494779.52025911.9-11.1536524170314722.72191办公时间段成交总套数成交总面积成交总均价10.12-10.182956285478.91968710.19-10.253635957987.96328210.26-11.111145510530.1244-18- 湖南星沙鑫泰丽都·中央公馆项目报告11.2-11.83271457309.99580111.9-11.1516164248659.58526商铺时间段成交总套数成交总面积成交总均价10.12-10.1885624313893.137810.19-10.25117875715855.424510.26-11.11191236214090.888911.2-11.8951180215166.006611.9-11.15911003714915.5396（二）、项目规划情况介绍主要技术指标1总用地面积㎡61942总建筑面积㎡67453.152.1地下部份建设面积㎡8100.562.2地上部份建设面积㎡59352.593住宅面积㎡49248.934商业面积㎡6361.955办公用房㎡2120.656建筑基底面积㎡2120.657车库个2058户数户476-18- 湖南星沙鑫泰丽都·中央公馆项目报告9建筑密度%36.20%10容积率　3.1811绿地率%30%12建筑高度m99.9项目总建筑面积67453.15㎡。建筑层数为地上31屋，地下2层，地上设3层裙楼，第四层为开放性绿化空间并做为主楼与裙楼结构转换层，第五层至三十一层为住宅。地下室负一层为车库和空调机房及柴油发电机房，停车位100个,建筑面积为4113.15㎡。地下室负二层为战时人防（六级二等人员掩蔽所），平时为车库及消防水池、水泵房，停车位105个，建筑面积为4050.28㎡。一层为商业用房、住宅出入口门厅、变配电房、消防控制室等，建筑面积2120.65㎡。二三层为商业用房、办公用房及库房等，每层建筑面积为2120.65㎡；四层为结构转换层，兼作空中花园。第五层至三十一层为住宅，住宅总体建筑面积为49248.93㎡。本项目住宅设计户数为476户，户型有二室一厅、三室二厅、四室两厅和部份复合式住宅，设计户型及户型面积见下表：户型结构表型号户型面积(㎡)所在楼层户数A型二室二厅一厨一卫88.165F-27F4689.6228F-29F4-18- 湖南星沙鑫泰丽都·中央公馆项目报告B型三室二厅一厨二卫134.955F-27F46137.8928F-29F4139.530F-31F4C型D型一室一厅一厨一卫50.765F-27F9251.8728F-29F852.4830F-31F8E型三室二厅一厨二卫122.025F-27F46125.1228F-29F4124.0630F-31F4F型G型三室二厅一厨二卫134.075F-27F92136.9928F-29F8138.5930F-31F8H型二室二厅一厨一卫85.855F-27F4687.7128F-29F488.7430F-31F4J型三室二厅一厨二卫128.175F-27F46A1型二室二厅一厨二卫（复式）104.8630F2设计中每三层设二处高度为9㎡的公共空中花园，以便形成通风洁爽的小区气候，并为居住者提供雨天交流场所，同时利用后台做绿化等使建筑的体形更显活泼。本工程户型设计采用飘窗开阔视野，厨房设置新型变压防串烟、防倒灌通风道，所有房间均有窗采光通风。（三）、项目价值分析-18- 湖南星沙鑫泰丽都·中央公馆项目报告我们实地走访了星沙片区的阳光丽景、领袖新城、湘绣城、阳光紫薇园四个小区。并询问了该片区一手楼盘的价格，了解到该片区高层物业一手房价格均价在3500-4500元之间，个别高档住宅达到5000元以上。目前鑫泰丽都·中央公馆项目定价为住宅3500元起，在该片区比较有竞争力。由于该开发区今年拆迁安置量非常大，政府以发放现金+购房券方式进行拆迁补偿，限定该购房券只能在星沙镇使用，购房券实行实名发放制，拆迁户大概1200户平均每户三人，每人补偿40万元，其中20万元现金+20万元购房券，购房券不得转让、不找赎，在一定程度上刺激了星沙片区的房产销售。鑫泰丽都·中央公馆目前已售+已定的住宅130套，购房客户因工程停工有所担心，所以暂时作按揭部分的回款只有286万元，加上预交的定金总计回款不到500万元。据我司实地询问长沙县政务中心房管局相关办事人员，该在建工程连带土地使用权可以一并抵押至我司名下。则该在建工程估值如下：住宅部分：剩余347套未售，按照户均100平方米估算，大概面积约34700平方米。以3500元保守均价估计，住宅部分未售面积的价值为12145万元。商业部分：因为考虑到前期如果分割销售可能会对后期招商产生影响，商业办公部分目前还未考虑销售。按照周边商业物业均价10000元（保守价格）估算，商业部分6361.95平方米物业的价值约为6361.95万元。办公部分：按照办公物业5000元（保守价格）估算，商业部分2120.65平方米物业的价值约为1060.33万元。已售未回款部分：已售130套住房累计预收定金不到500万元（按500万元计），按130套户均100平方米，3500元/平方米价格计算，累计已售面积未回款金额为4050万元。则，在建工程100%抵押后，我司拥有抵押权总价值及35%折扣率后对应借款额度如下表：物业类别可售面积（㎡）总价（万元）35%额度（万元）-18- 湖南星沙鑫泰丽都·中央公馆项目报告市场价格/㎡（元）住宅347003500121454250.75商铺6361.95100006361.952226.68办公2120.6550001060.33371.12未售合计-------------19567.286848.55已售未回款部分1300035004550-500（已交定金）=40501417.5总计---------------23617.288266.05注：停车位为计算在内。考虑到该项目所处地理位置等综合条件比较好，按照市场价格住宅3500、商业10000元、办公5000元的保守价格计算项目总价值，按照总价的35%作为保守的借款额度参考价，则工程完工后该项目的保守总价值约为23617.28万元，对应最高借款额度为8266.05万元。（四）、结论通过上述分析，我司认为该抵押物权益抵押至我司，预期工程完工后的估值总额以35%折扣率控制借款额度，已足额覆盖借款金额。四、融资方情况分析1、融资方基本情况介绍-18- 湖南星沙鑫泰丽都·中央公馆项目报告申请人湖南鑫泰房地产开发有限公司，是于1992年9月2日由香港文峰控股有限公司、湖南广福建筑股份有限公司和湖南金沙路建设有限公司成立的在湖南省工商管理局登记注册的合资经营企业，合资公司的注册资本金为143万美元，其中香港文峰控股有限公司认缴出资额为85万美元，占注册资本的59.44%，湖南广福建筑股份有限公司认缴出资额为43万美元，占注册资本的30.07%，湖南金沙路建设有限公司认缴金额为15万美元，占注册资本的10.49%。香港文峰控股有限公司的法定地址在香港九龙亚皆老街161号，法定代表人为胡正奇。2006年，胡正奇分别与湖南广福建筑股份有限公司和湖南金沙路建设有限公司签订股权转让协议，受让两家公司所持有的湖南鑫泰房地产开发有限公司的所有股份。由于香港文峰控股是胡正奇独资企业，受让后，胡正奇拥有湖南鑫泰房地产开发有限公司100%的股权。目前，湖南湖南鑫泰房地产开发有限公司的法定代表人：胡正奇；注册资本金143万美元，注册地：湖南省长沙市开福区芙蓉中路355号佳程大厦。公司类型：有限责任公司，经营期限39年（1992年9月2日至2031年9月1日），经营范围：从事房地产开发与配套设施及自建房产销售；生产智能型预付费燃气表、水表；筹建长沙四方水果市场及物业管理。另旗下有湖南鑫泰高尔夫俱乐部有限责任公司。湖南鑫泰房地产开发有限公司自成立来，先后成功开发建设了长沙鑫泰科技大厦、岳阳通顺大厦、兰州东方红大厦、长沙星沙商业步行街等多个项目，开发面积逾27万㎡，取得了良好的经济效益和社会效益。2、借款人信用情况经查阅该借款人银行企业信用报告显示，其650万元的借款余额。该笔贷款是鑫泰公司2008年为收购北京飞驰绿能电源技术有限公司时向湖南省信托投资公司借贷的一年期贷款，目前还未到期。对外担保合同金额350.357万元，经与借款方确认该担保合同已实施完毕，可以向中国人民银行征信系统提请撤销该笔担保信息。借款方最近24个月没有借款逾期记录，整个帐户基本正常。详情请参阅《湖南鑫泰房地产开发有限公司信用报告》。五、还款来源本项目还款来源为申请人所开发房的鑫泰丽都·中央公馆项目已售出的房屋在银行办理按揭款的资金回笼，约4000万；预售商品房的资金回笼。-18- 湖南星沙鑫泰丽都·中央公馆项目报告六、风险要点与控制措施（一）、一期借款4000万元风险要点及控制措施1、按揭资金回笼不能控制的风险控制措施：房地产商在几家银行同时做按揭的情况比较普遍，为控制我司还款来源真实可靠，我司与鑫泰公司签订协议，已售出130套房屋必须在中国银行长沙市芙蓉支行营业部办理房产按揭，根据我们了解的情况，按揭资金回笼的金额大约在4000万元左右，通过我们与中行长沙芙蓉支行彭磊行长沟通，彭行长表示该行已经受理了鑫泰公司的房屋按揭贷款申请，我们要求该行出具该行同意向鑫泰公司办理房屋按揭贷款的意向书、意向额度的书面材料提供给我司。2、资金监管风险控制措施：鑫泰、中行、我司通过三方协议约定，中行为鑫泰办理的房产按揭资金只能发放到三方约定的资金监管账户，借款期内该三方监管账户内资金只能单向拨入，直至账户内资金余额达到或超过鑫泰向我司借款的本息时止方可对外划拨，拨出的唯一去向为我司指定账户。三方监管协议已经交由律师审查，随后发给鑫泰及银行，三方确定协议条款。中行彭磊表示届时可以到河源来签三方监管协议并办理公证手续。3、担保物风险控制措施：经我司与当地房屋产权管理局确认，在建工程抵押至我司后，开发商每售出一套房屋，在房管局申领房屋预售合同、做备案登记之前必须出具抵押权人（我司）同意出售的书面意见。（二）、二期借款2000万元风险要点及控制措施该笔2000万元的还款来源主要是所开发房地产项目鑫泰丽都·中央公馆的销售收入，考虑的风险控制方式是严格控制在建工程的继续开工，保证主体工程能够完工及成功销售，实现预期的销售收入。在鑫泰丽都·中央公馆的销售过程中，需要保证借款人的销售收入优先偿还我方的借款。2、借款主体风险-18- 湖南星沙鑫泰丽都·中央公馆项目报告（1）、查询申请人的信用报告显示借款主体信用状况相对良好，无重大不良信用记录；（2）经过与湖南鑫泰房地产开发有限公司及其监管银行中国银行长沙芙蓉支行的彭行长沟通，三方同意签订三方协议，由中国银行长沙市芙蓉支行营业部监控鑫泰丽都·中央公馆的销售收入，并把每一笔销售收入优先划入我司的账号，偿还我司的借款的还款来源。直到我司的借款本金及息费全部清偿为止；中国银行长沙市芙蓉支行营业部是湖南鑫泰房地产开发有限公司的基本户监管银行（手续刚刚由其他行转置此行），同时也是当地（长沙县）房管局唯一指定认可的监管银行，预售房屋网上备案的唯一指定银行账户；目前该公司体内唯一项目即“中央公馆”项目。该项目今后的所有售楼款的资金回笼均由该公司在中国银行长沙市芙蓉支行营业部开立的基本账户体现，是房管局备案登记的房屋出售资金回笼的唯一资金通道。借款方同时保证该行也是房屋销售按揭贷款办理的唯一指定银行。通过与中国银行长沙市芙蓉支行营业部行长彭磊先生面谈，已确认上述事项的信息真实可靠。（3）、为保障借款期内我司对借款方资金往来的实际控制，我司提出以下两点监管措施：A、借款期内，借款方所有预售资金的回笼均全部作为我司还款来源的资金保障，银行承担该资金的监管和保证责任，借款期内，未经我司允许，该账户内的所有资金只能单方面划入不能划出，借款期内划出资金的唯一指定流向即我司回款账户，直至回笼资金足够偿付我司借款本息为止；B、借款方、银行、我司签订三方协议，银行对该账户内资金安全承担监管和保证责任；并追加无限连带责任担保，如借款人无力偿付我司借款本息，银行作为无限连带责任担保人应代借款人偿付，银行同意在资金监管协议中加入此条。-18- 湖南星沙鑫泰丽都·中央公馆项目报告（4）、为进一步监控房屋预售资金回笼安全，杜绝项目公司体外销售的隐患，我司提出借款期内由我司指派销售代理公司做该项目的销售代理工作，借款方原则上同意该条款，但考虑到该项目目前由戴德梁行地产顾问公司的销售团队代理销售，借款方担心替换销售团队会对项目销售产生影响，经过双方商议，初步同意在不替换现在销售团队的前提下，由我司指派销售代理团队或财务人员进驻监控销售资金的回笼情况，借款方原则上同意；我司已与我司股东唐声振沟通此项目风控要点，唐总表示会积极配合我司在当地（或外地）寻找合适的代理销售公司，作为替换该目前目前销售公司的预备机构。（5）、我们实地询问了长沙县人民政府政务中心，确认了在建工程的抵押就是在建工程本身连带土地使用权的抵押，可以抵押给省外的企业、个人，并拿到了办理抵押手续的指南文件；（6）、双方确定了抵押物为在建工程+公司100%股权（股权只抵押不过户，因为项目公司债务情况很难查清）。3、担保物风险借款人提供的担保物是湖南鑫泰房地产有限公司100%的股权和鑫泰丽都·中央公馆的在建工程，通过到长沙县房产管理部门询问得知，此项目的在建工程抵押给我司，没有法律障碍。抵质押物最大的风险是鑫泰丽都·中央公馆成为烂尾楼，不能保证项目实现成功销售，收回我司的借款。从我们掌握的资料来看，借款方偿付施工方全部拖欠工程款1200万元（扣除已建成部分10%的质量保证金，借款方实际支付500万元给施工方即可复工建设），后续开工后每层成本不超过120万元，即后续11层主体完工所需资金不超过1300万元，内外部装修、设备安装不超过2000万元。所以我司估计该在建工程全部完工封顶装修完毕所需资金总额不超过4500万元。我司给与借款方的第一期4000万元资金应该足以支持借款方完成在建工程的竣工。从项目的优良地理位置和鑫泰房地产公司及长沙县政府对此项目的规划的重视力度来看，这种风险发生烂尾的可能性非常小。4、处置风险我司与申请人签订带有强制处置条件的不可撤销的法律文书，并办理相关公证手续，如出现风险，我司直接进入强制执行阶段，处理抵押物以回收借款。-18- 湖南星沙鑫泰丽都·中央公馆项目报告七、融资方案及操作流程（一）、融资方案1、严格控制好资金使用流向及资金回笼，给予客户6000万元的借款额度，根据客户实际用款需求发放资金，初步预计首期使用4000万元，还款来源为已售房产的按揭贷款批复，我司认为一期借款额度初步控制在3500万元之内比较合适，保证了我司本金的安全；二期使用2000万元借款的还款来源要依靠楼盘销售，此环节需要将现有销售代理公司替换为我司实际控制的销售公司，并指派财务人员对销售环节进行监控，此环节具有一定的实际操作难度。（二）、操作流程八、结论我们认为该项目风险可控，可以操作。附件附件：1、企业相关证照（五证一书）2、企业征信报告3、07、08年及09年9月份财报4、政府批复及相关文件5、在建工程抵押手续指南文件-18-'