连云港灌南县新天地商业广场市场分析及项目报告-7148m-2008年

'灌南新天地商业广场市场分析及项目报告 目录第一部分项目概况与研究设问4第二部分宏观环境分析11一、城市区位11二、人口状况12三、宏观经济分析13四、城市规划20第三部分商业市场分析27一、商业格局27二、老城区商圈分析30三、典型卖场超市39四、宾馆市场分析40五、商业发展趋势判断42第四部分房地产市场分析45 一、土地市场44二、商品房市场45四、供求分析49五、产品分析53六、销售分析55第五部分项目定位及营销策略65一、项目SWOT分析62二、商业定位65三、小高层住宅70 项目概况：本案座落于灌南县新城区，是五洲广场大型综合项目的重要组成部分，位于五洲广场南面靠近人民西路。交通条件和环境条件非常优越。本案项目一期、二期占地面积约67亩，规划用途为商业、金融、宾馆、多层及小高层住宅用地。其中商业占绝大部分。五洲广场位于新区中心区，北起外环路，南到人民中路，东到扬州北路，西到徐州北路，是新区重点建设工程，集行政、教育、体育、居住、商业服务为一体，总占地面积2662.5亩，净用地2176.3亩。周边地块规划总人口约15万人，规划居住小区超过100万平方米，人民中路和泰州北路是城市中心大道。区域规划面积规划人口灌南县38平方公里30万灌南新区400.2公顷15万第一部分项目概况与研究设问 项目规划指标：宾馆办公房商住服商业商住服商住服地块名称M2M4N2N4一期二期土地面积约27000㎡约18000㎡土地尺寸128*90米129*116米111*90米103*103米建筑面积约47000㎡28800㎡容积率1.81.6项目地块现状：一期地块已开始动工，二期为净地。东面为县检察院，已使用，北面在建行政办公集中区将于今年下半年使用，西面即为新县政府，县政府北面规划为文体中心及瑞扬住宅和中科住宅项目，南面为县高级中学灌南高级中学。新行政中心往西为经济开发区，并为灌南之西大门，高速入口。周边新建八大住宅小区环绕，新文化家园、香树湾、锦绣丽都、御龙庭、德汇花园、华夏豪门、水榭华庭、世纪华城等，总规划约15万人口，消费潜力巨大！项目周边环境： 项目周边消费人口导入：住宅小区导入人口学校导入消费人口工业园区导入人口老城区导入人口项目地块周边八大住宅小区，待建的瑞扬、中科等住宅项目，及南方家园经营户等，未来规划总人口将达到15万人！灌南两所高级中学，灌中及华侨双语学校，在校师生总计约一万余人截至2005年底，进区企业106家，其中投产企业54家，在建企业52家，其中投资超亿元企业20家，5000万元以上企业31家，外资企业21家，分为四个区，本案所属区块也有20家左右。以木业、不锈钢、白酒为主要产业，利润丰厚，预估带来周边中高消费人口2000人。周边目前可形成的消费人口约5。5-7万人，随着周边住宅小区的入驻及兴建，人口导入加快，消费人口数量仍将以每年10000-20000人的速度增加。 本案周边重点建设的商业项目：南方家园商城灌南县南方家园规划56万平方米，是新城区重点建设项目；商城建设成为目前灌南县最大的建材物流配送中心，配送半径为50至100公里。商城经营的主导商品定为装饰材料、五金工具、厨房设备、家用电器、布艺灯饰、酒店宾馆用品和生产资料中的墙体材料、屋顶材料、防水材料、结构材料及各类板材、夹板、地板、石材、石材切割、异形件加工及服装鞋帽轻纺织品等。租售价格：均价2550元/平米租金水平在12—15元/月/平米，3-4楼办公房租金8-10元/月/平方米规划业态：下图红色所示为已推的一期部分商铺，主要经营门窗铝材、地板陶瓷、洁具卫浴等。一期后续即将推出的规划为灯饰、五金水暖等。在二期、三期中规划有大型超市、百货中心、汽配城等中心商业核心，配套的还有油漆、涂料、板材、陶瓷、家具等。打造一个超大综合型商贸易城。一期二期三期南方家园定位于大型建材家具类批发市场，消费层次比本案低，但将带动地区人气和商流 本案和周边现状照片:新县政府新灌中电力公司华侨双语学校 县级政府搬到哪，哪片区就是热点，就是较快发展成熟的区域，就可能成为新城市中心！因此，项目地块为新城市中心核心区域地块，发展机会大。但作为一个大型的商住项目，特别是一个新区，操作难度大。研究设问：项目所处的灌南县新城区在城市发展中的地位？本案是否可以站在城市运营的高度加以打造？经过几年的发展，灌南县房地产市场空间还有多大，商业地产是否仍有机会？本案作为新城中心区的项目，核心价值在哪？作为一个大型商业综合项目，开发切入点在哪里？本案作为一个大型的商住项目，如何组合产品，如何定位商业？在一个商业不成熟的新区运作大型商业项目，如何保证项目做活同时实现企业利润最大化？带着这几大问题我们把目光投向灌南房地产市场和项目本身，去寻找最佳的解决方案！ 第二部分宏观环境分析一、城市区位区位优势比较明显，内外交通便捷。灌南县隶属于连云港市，位于江苏省东北部，连云港市南部。濒临黄海，四市交界，东与盐城的响水相连，南与淮安的涟水接壤，西与宿迁的沭阳毗邻。Ø204国道、306、307省道贯穿全境，同三高速公路与宁连高速公路在境内合一，京沪高速公路擦境而过。Ø县城距连云港机场、港口90公里，距连云港火车站70公里，3个小时可达南京、无锡，4个多小时便可到达苏州、昆山、上海。Ø境内河道密布，物流优势明显；共有航道12条，177公里，可直通京杭大运河、淮河水系和长江水系，海运自灌河入海口至连云港港口仅30海里。Ø灌河口开发。灌河是灌南县的一大优势，随着省委实施沿海开发战略，把灌河开发列入全省“十一五”规划，市委市政府也把灌河口开发作为连云港“一体两翼”港口建设重要组团，灌河口开发迎来了新的发展机遇。灌南县将积极加大连云港港“南翼”开发建设力度，准备在长35公里的灌河北岸线建设适应形势需要、颇具规模的港口群，使之成为连云港港的物流配套港，成为立足灌南、辐射苏北、联通海内外的港口物流枢纽。 二、人口状况2003－2007年灌南县人口情况人口增长缓慢，自然增长率略有下降。2007年末，全县户籍总人口为74.01万人。其中，非农业人口32.82万人，农业人口41.19万人；城镇人口为21.56万人。人口自然增长率为5.86‰，较之2006年下降12.16个千分点。在江苏省52个县级市中，2007年末，灌南县的总人口位于39位，人口优势并不大。年度2003年2004年2005年2006年2007年全县总人口（万人）71.6672.2372.7173.4274.01城镇总人口（万人）//16.5718.1521.56非农业人口（万人）9.912.222.3830.0832.82近五年来，灌南县户籍人口增长缓慢，城镇人口增速较快。城镇人口的稳步增加有利于城市化水平的提高，同时也能够促进房地产业的发展。三、宏观经济分析1、GDP发展情况 综合实力显著提升，三产结构趋于优化，经济总量和人均水平发生质的提升，尤其是最近两年，经济增长尤为迅猛。2007年末，全县地区生产总值40.12亿元，同比增长16.39%，高于全国增幅6.49个百分点；2006年末，地区生产总值34.41%，同比增长18.25%。其中，2007年末，第一产业增加值为13.14亿元，增长4.2%；第二产业增加值为14.4亿元，增长32%；第三产业实现增加值为12.51亿元，增长14.9%，三产结构由2001年的“42.2：30.4：27.4”优化为“32.8：36：31.2”，第一产业比例明显降低，第二、第三产业则相应增加；按户籍人口计算，人均生产总值为5433元，同比增长15.4%。结构调整灌南县地区生产总值持续快速增长，特别是最近两年，经济发展速度惊人，地区生产总值增长率分别达到18.25%和16.39%，远远高于全国及江苏省的平均水平；第二、第三产业引领经济发展，带动居民消费水平的逐步提高。随着经济的快速稳步发展，灌南县有望摆脱在江苏省各县级市中的落后地位，经济的发展及区域地位的逐步提高有助于吸引外来投资，推动房地产业的发展。2、固定资产投资固定资产投资规模进一步扩大，房地产开发投资势头强劲。2007年，全县固定资产投资持续去年的高速上升势头，全年完成全社会固定资产投资35.77亿元，同比增长56.34%，其中房地产开发完成投资1.31亿元，占固定资产投资的比重由2003年的0.95%增加到2007年的3.66%。民间投资保持了强劲增长势头，已成为全县固定资产投资的重要支柱。 全年完成投资309792万元，同比增长45.48%，增幅居四县第一；占全社会投资的86.61%，比上年同期提高6个百分点。自2006年以来，灌南县的固定资产投资规模大幅度扩张，2006年和2007年的增幅分别达到55.4%和56.3%，但房地产投资逐渐增加，但还是在固定资产中所占比例较低。在灌南县的下一步发展中，房地产投资的规模将逐渐扩大。4、居民收支情况城乡居民收入水平和消费支出均呈现持续快速增加的态势。2007年末，全县在岗职工年平均工资11777元，比去年增加30.7%，涨幅较大；城镇居民人均消费支出4014元，比去年增加30.3%，其中，城镇居民人均住宅支出占人均消费支出的比重由2003年的10.2%增加到2005年的13.9%，两年内翻了一倍多；农民人均消费支出2492元，比去年增加21.9%。 灌南的居民收入水平不断提高，尤其是2007年增幅达到30.7%，在收入不断提高的同时，消费支出也呈现出稳步增长态势，2006年和2007年的城镇居民人均消费支出增幅分别达到30.2%和40.1%，其中，住宅支出所占比例不断提升，预示着居民住宅消费意识的觉醒和住宅消费时代的来临。5、消费品零售状况近两年，消费品市场较为繁荣活跃，餐饮娱乐业增长潜力巨大。2007年末，全县实现社会消费品零售总额15.63亿元，同比增长14.6%，2006年末全县实现社会消费品零售总额13.64亿元，同比增长38.3%；分行业看，2007年末，批发零售业实现消费品零售总额14.08亿元，同比增长14.1%，餐饮业实现1.47亿元，同比增长18.5%，2006年末，批发零售业和餐饮业分别实现12.34亿元和1.24亿元，分别增长36.5%和69.9%。年度2003年2004年2005年2006年2007年社会消费品零售总额8.4999.8613.6415.63增长率（％）8.6%6.0%9.6%38.3%14.6%批发零售业7.688.179.0412.3414.08 增长率（％）/6.4%10.6%36.5%14.1%餐饮业0.810.750.731.241.47增长率（％）/-7.4%-2.7%69.9%18.5% 近几年，灌南城乡居民收入的快速增长，推动了居民消费水平的提高、消费结构升级的加快和消费层面的拓宽，消费品市场日渐兴旺，虽然与江苏省其它县级市相比仍比较落后，但潜力巨大，这对于灌南县房地产业，尤其是商业地产的发展，无疑是一个利好。对于本案来说，居民消费能力的增长将促进商业投资升温，从而促进新成时商圈的出现。6、房产政策为了加快城市建设步伐，灌南县2005年12月29日签发了灌政发[2005]62号文件《关于鼓励城乡居民购房的通知》针对2006年度的商品房购买者，有多项优惠措施出台。n农民购房的，享有以下四项优惠ü可以办理城镇户口，且原宅基地、承包田可以继续保留；ü县财政全额补贴房屋交易契税；ü自购房之日起三年内，其子女进城入学，给予分数线下浮5%的照顾；ü自愿退出承包田、宅基地，且家庭收入低于城镇最低生活保障线的，纳入城镇居民低保范围。n机关、事业单位人员购房的，享有以下四项优惠ü优先发放住房补贴；ü在乡镇机关岗位上任职时间较长的，优先安排进城工作或退养；ü参加工作的本科以上（含）学历人员首次购房，在兑现房改政策的基础上，由所在单位另给予1万元购房奖励；ü经组织批准到乡、村任职的优秀大学生首次购房，在兑现房改政策的基础上，由现用人单位另给予1万元购房奖励。n其他居民购房的，享有以下四项优惠ü根据城市规划要求拆迁原有住宅的，可以购买安置房一套；ü享受城镇低保的家庭，可以购买安置房一套；ü子女当年考上一本以上院校的居民家庭，新购商品房时政府给予1万元奖励；ü符合以上条件、购买普通商品房的，县财政全额补贴房屋交易契税。 灌南县政府在推进城市化进程、促进城市建设方面非常支持。针对不同人群的购房者都有优惠购买的措施，虽然具体执行的情况不很确定，但政府推动房地产市场发展的决心非常大。对房地产市场的发展起到较大的拉动作用。四、城市规划1、城市发展定位城市定位：按照“38平方公里、30万人口”的城市发展规划，把灌南建设成为连云港经济强县、苏北发展快县、江苏产业名县，打造成“新兴工业城市，知名水绿城市，和谐文明城市”。产业定位：做大做强化工医药、冶金机械、板材家具、酿酒食品和皮革服装等五大支柱产业。灌河开发定位：发挥灌河口的区位优势和巨大的开发潜力，在“十一五”期间，把灌河口半岛经济圈建设成为连云港港的坚实“南翼”、灌河流域的发展龙头、江苏化工产业的核心板块、全国知名的船舶制造基地。2、城市发展方向构建新规划，以新总体框架，加快西进、南扩、北上战略的实施步伐，加快老城区、新城区、开发区三位一体的功能格局。3、规划布局按照“38平方公里，30万人口”的总体规划，进一步加大城市建设力度，形成以新城区、老城区、开发区、五龙口湿地生态园“三区一园”为核心的组团式城市发展格局。Ø新城区。新城区是灌南县行政、教育、体育和商业服务中心，位置优越。整个新区占地6000亩，建设用地3.6平方公里，现有居住人口5.25万，规划人口15万。其中“五洲广场”项目为新城区中心区，集行政、教育、体育、居住（居住区）及商业（商贸区）服务为一体。Ø老城区。加快推进亨通家园、新安商城、好生活广场等在建工程。在改造建设北环路和新东路的基础上，向东拓宽延伸军民路、新民路、惠泽路、西湖路，南北贯通新莞路、健康路，形成相互畅通的交通网络。Ø开发区。灌南经济开发区总规划面积50平方公里，分A、B、C、D四区，已建成A、B 、C三区15平方公里区域规模。开发区坚持错位发展、差别竞争，现已初步形成冶金机械、皮革服装、木业家具、酿酒食品四大经济板块，区域比较优势正在不断凸显。城市格局将引发新一轮的产业链结构定位与城市功能改造行政中心西迁将改变灌南单一商业居住中心的格局 老城区、新城区、开发区三者的位置关系：以人民路为主轴线，穿起三个城区，新城区是中心，最具开发潜力本案城市主要发展方向老城区新城区开发区区高速 新城区主干道路分布——本案所在的五洲广场正在人民路、泰州路两大主干道路的交点。五洲广场人民路泰州路新城区商业中心规划——三大市级商业中心中，本案所在的商业中心贴近新行政中心本案 解读城市结论Ø灌南县水路公路交通便捷，区位优势较为明显。工业快速发展，招商引资的和经济开发区建设加快，使城镇化的程度提高，带来商业发展的新机遇。Ø灌南新城区现有居住人口5.25万，规划人口15万，规划有建设用地3.6平方公里。本案处于贴近新行政中心最近的未来三大商业中心之一，具有良好的发展潜力和投资价值。Ø从城市规划看，西进是城市发展的必然走向，行政中心和文化中心的搬迁也将促使城市的商业向西迁移，为本案带来发展契机。Ø人民路是灌南县商业发展的轴线，人民路和泰州路是城市主干道路，这就在规划上确立了本案新城市商业中心的地位。 第三部分商业市场分析新区商业中心老城区商业中心一、商业格局灌南商业主要沿人民路东西向排列，向北纵深约100米，向南纵深100-300米不等，主要集中分布在老城区域。 n老城区商业体系老城区商业总规模不大，以现县政府为核心，沿着人民路分为东、西两个商业片区。东片区网点：以东西走向的北边人民路、南边镇中路和南北走向的新东路交汇形成的“丰”字形老商业片区。主要功能是中高档的休闲消费，本片区商业业态以商业广场、超市、美食街、精品店、专卖店为主；商品品种比较齐全，目前经营状况较好的有西湖广场商业街和悦来集美食街，在建的大型商业项目有新安商城和新生活广场。西片区网点：西片区和东片区格局相似，是新兴路和人民路、镇中路交汇形成的。本区域主要功能是为县城居民提供日常生活消费，商业门类、品种较为齐全，以中高档为主；商业业态以购物中心、中型超市、专卖店、精品店为主；商业设施比较先进、购物环境较好，聚集了县城最多的电器城和超市，但规模普遍不大，专业程度一般。主要商铺有：①华连超市（新兴北路人民路口）。②农工商超市（新兴北路人民路口）。③乐客隆购物中心（县公安局对面）。④五星电器（政府广场西北角）。⑤大众电器（新兴南路镇中路口）。⑥百汇步行街⑦小西湖商业街n新城区商业街规划新城区规划中的三大商业中心——本案所在新区核心商业区 河西区目前商业空白很大，在城市行政中心向西发展的情况下，灌南县迫切需要一个有规模有档次的新型城市商业副中心，以满足河西区新区人口的消费。二、老城区商圈分析随着旧城改造的深入，老城区的商业已进入更新发展的后期，沿人民路，商业已经基本升级，物业以2-3层商业街为主，服饰类比较普遍，同时也出现乐客隆这样的大型块状商业。老城区的商业虽然形态齐全，长期积淀商业氛围比较浓，但是缺乏整体的规划，连缀性不够，休闲娱乐功能也不完善。现有的商业仍然集中在河东老城区内，目前经营情况比较好的有以服饰为主的西湖广场和以餐饮为主的悦来集；新建的新生活广场和新安商城体量较大，将对老城区商业中心的建设起到决定性作用。大型超市有乐客隆，中型超市现有华联超市、农工商超市。根据形成时间的先后以及定位、各自特征把老城区商业分为东西两部分。1、东边老城区商业中心，以西湖商业广场、新东路为中心，再配以新建成的悦来集美食街以及马上竣工的新安商城，形成灌南成熟的商业集中地；高档消费集中在人民路沿线，如购物、餐饮、娱乐、酒店、剧院、婚纱摄影等，中低档消费则向南北扩散，如装潢、建材、配件、修理等，一应俱全。2、西部老城区商业中心以新兴路、镇中路东端、百汇步行街为中心，集中了大型专业市场和中大型超市，是灌南日常购物消费集中的商业区，消费档次不高，品牌不足。灌南商业分布格局呈现“东西中轴强势，南北辐射分散” 的特点。老城区的商业仍然以自然形成的街铺为主，商铺集中线形分布在人民路和镇中路，老城区主题商业街包括百汇步行街、西湖广场商业街、悦来集美食街，建造时间在2003年-2004年。主题商业街的规模小，开发晚，缺乏各主题商业街之间连缀性不够，独立性强，缺乏联动效应。另外也缺乏休息驻足的主题景观。灌南老城区商业业态分布区域主要业态所属商圈空间位置新兴路装饰、建材、宾馆、休闲、服饰、副食、电器、书店、家具、酒店、办公用品、餐饮、日常用品南起镇中路，北到人民路以北约300米，全长约800米人民路珠宝、宾馆、通讯、电器、精品服饰、鲜花礼品、音像、休闲娱乐、餐饮、运动器材、广告经纪、美容美发、日常用品、农机配件西起盐河，东到实验中学，全长约1500米镇中路服装、鞋、首饰、鲜花礼品、窗帘布艺、床上用品、旅店、餐饮、药品、装饰建材、音像、美容美发、美容产品西起新兴路，东到新东路，约700米新东路酒店、餐饮、文具办公、服饰、鞋帽、婴幼儿用品、音像、眼睛、美容美发、通讯、休闲娱乐、游戏、婚纱摄影、电器、汽修、电动车、药店、装饰建材北起人民路以北50米，南到中心花园，约1000米百汇步行街服饰、鞋、婚纱摄影北接人民路，南到镇中路，约150米西湖商业广场服饰、鞋、小吃、床上用品、音像、护肤产品、礼品、百货北接人民路，南到镇中路，约100米悦来集餐饮、百货、游戏、美容美发人民路以北约100米一、主题商业街1、百汇步行街特征：位于西部商业副中心的中间地带，北接人民路和乐客窿共用一个出口，南临镇中路，南北长约150米，中间路宽10米 ，这样的一纯商业步行街。北部主要经营一些品牌服饰、鞋，以及餐饮、婚纱影楼，南端侧是一般服饰和小饰品店。除了这些临街商铺门面外，北部还包括一个架空的两层购物中心---乐客隆购物中心，主营手机通讯、男女服装、童装、副食、干货等。业态分布：服装、鞋类、皮具、婚纱影楼、餐饮、工艺礼品。种类服装皮箱包鞋餐饮美容美发婚纱摄影宾馆其他合计数量4313182221788比例49%15%20.4%2.2%2.2%2.2%1%8%100%档次：该区是灌南的品牌集中区，属中档商业区。知名品牌：森达、康踏、红蜻蜓、奥康、杉杉、虎都、啄木鸟、北极绒、巴黎春天、新郎希努尔、圣罗兰、雪中飞经营状况：经营状况总体良好，但十分不平衡。北部有个架空的购物中心，一层形成弄堂格局，靠人民路内侧，受购物中心入口台阶电梯的影响，交通不畅，人气不旺。最低租金只有0.6元/㎡/天，还有空铺未租出，中间的租金为1元/㎡/天，南部临镇中路的租金则达到1.3元/㎡/天。一般一间上下两层共5平米营业面积在30平米左右的普通服装店月销售额也在7000-----12000元。 2、西湖商业广场西湖商业广场总用地面积67亩，拆迁面积2.77万平方米，这是当时全县一次性投入力度最大，拆迁总量最大的一个项目，是县委县政府以优越的招商引资条件引进来的一个大型综合性项目，由深圳市世纪新颖创业发展有限公司投资，总投资额为5800万人民币，该地段的前身是一片较为凌乱的普通居住及办公用地，2002年8月，新西湖商业广场破土动工，2004年元月，总建筑面积4.1万平方米的商业广场，结束了灌南县没有规模化商业广场的历史。是灌南品牌集中营。本商业广场东靠新东路，西临人工河道，北接人民路，南到镇中桥。中心有小广场，呈放射状向四边辐射，人流畅通，有很好的展示效果。商品主以日常消费品为主，服装、鞋袜，兼有婚纱摄影、美容美发等，临街的商铺复合的有摄影、音像、餐饮、化妆品、工艺礼品、家装床上用品等。整个广场既专业集中又富于变化。业态分布：服饰、鞋袜、婚纱摄影、美容美发、化妆、餐饮娱乐、音响礼品。档次：中档。主要品牌：安踏、特步、阿迪达斯、361’、名志体育用品、红蜻蜓、红豆、鳄鱼、康奈、恒源祥、老爷车、老人头、波士登、梦特娇、森马、仟色、雪中飞、保罗服饰、FEEL、雅芳、薇薇新娘、凯帝家纺。经营状况：整体经营十分火旺。从租金上看，最高的是广场的入口，这些商铺背靠商业广场的巨大依托，又直接面临城市主干道。例如人民路入口、新东路入口、西湖路入口。还有就是紧靠中心广场的商铺。 3、悦来集交房时间：05年底租金水平：均价21元/平米/月，第一年大部分商铺免租规模：长约300米，共60家商铺，经营休闲餐饮，人均消费15-20元左右类型：单一内街。经营状况：试运营一年多来，饮食街的定位已经凸显，但经营状况不容乐观。面临马上收费经营，只有临人民路口的少数商铺以及一些特色十分明显的火锅、小吃店坚持承租，里面不少商铺要脱手，还有部分商铺至今空闲。原因分析：交通不流畅，北部是死胡同；定位休闲餐饮，目标客户狭窄。4、新安商城交房时间：06年10月。 售价水平：临河外街均价4500元/平米，内街3280元/平方米，临人民路10000-11000元/平方米。规模：一期25000平方米，共170套（外街三层，140平方米，内街部分两层，80平方米）。销售情况：已经销售95%，优越的县城商业中心位置，一河之隔的西湖商业城的成功先例引导，造成强大的投资信心，以及合理的售价水平都是快速销售的直接原因。5、好生活广场开盘时间：05年10月第一期。售价水平：一期商铺一套1— 3层，均价3280元/平米；临街旺铺一楼售价从6000----12000元/平米不等，2楼均价为3800元/平米，2---6楼楼层差价为200元。业态：项目内部规划功能有大型购物中心、休闲娱乐、餐饮、办公楼。临街商铺，业主自主经营。规模：整个广场占地71亩，规划为21栋楼，总建筑面积62391平米，已经开盘的一期共5栋，建筑面积18828平米突出特色：打破了灌南以往商铺小开间，大进深的禁锢。定位也非常明确。去化情况：05年10月开盘至今，一期已经售出60%。三、典型卖场超市灌南中大型卖场比较名称华联超市农工商超市乐客隆购物中心大众电器五星电器苏果超市面积2200平米一层900平米一层3000平米二层800平米二层500平米三层500平米一层 业态日用小百货少量小电器日用小百货少量小电器百货、小家电、服装、皮具、食品、生鲜家电手机、家电日用小百货消费档次中低档中低档低中高档中低档中高档中低档灌南县超市卖场规模普遍在2000平方米以下，知名的有农工商和华联，最大的乐客隆购物中心规模也只有3000平方米左右，货品和品牌不齐全。电器专卖有大众和五星电器，但面积也不大。卖场分布集中在老城区的人民路政府附近，经营比较分散，缺乏规模效应。乐客隆购物中心开业时间：2006年6月1日。经营规模：地上2-3层，共约3000平米，（1楼为步行街商铺，不属购物中心，入口电梯直接上2楼）。业态分布：3楼，生鲜、酒类、熟食、肉类、南北干货；2楼，服装、化妆品、钻戒及饰品、通讯、百货、小家电、文体用品、皮具、鞋类、床上用品。客户定位：目标客户囊括低、中、高端全部客户。商场以高档购物环境，中高档产品，中档消费价格，吸引所有消费者。在灌南第一个倡导休闲式购物，力图作成灌南第一个真正意义上的大型商场，形成品牌、人气效益。缺陷：进出通道太小；商品不够丰富；品牌商品不多；商场内部分区不太清。 四、宾馆市场分析灌南宾馆酒店分布图 灌南主要宾馆酒店一览表酒店名称房间数量餐饮消费（普通均价）住宿消费（普通均价）入住率档次新纪元大酒店包间13个400元/桌无90%新世纪大酒店包间10个300元/桌140元/天/80%金太阳大酒店包间14个30元/人次无80%会议中心房间40个30元/人次200元/天90%三星大东方酒店包间10个300元/桌无80%灌南宾馆标间37个45元/人290元天/标间90%新建为准四星u灌南三星级以上酒店数量很少，仅有灌南宾馆和会议中心，入住率很高，不能满足多层次的需求。酒店餐饮消费多在30元每人次，同档次竞争激烈。u在灌南，能同时提供饮食、住宿、会议服务的酒店很少，灌南宾馆、会议中心的会议服务还是借助政府单位的优势，纯商业会议服务的酒店没有。市场缺口很大。u老商业集中地站优势，接待能力强的诸如新世纪大酒店、会议中心都在东边老商业集中区，灌南宾馆是最早的，也是主要为政府服务的，客源比较固定，新建准四星级标准的主楼部分可在今年10月份营业。随着西边新商业集中地的出现，新规划的开发区——新行政中心，这类项目还是空白。目前星级宾馆依靠政府或事业单位入住率比较高，集中在盐河以东老城区，高星级酒店数量稀缺，价位高，新区依托新行政中心、大型批发市场和开发区，而且为高速入口的西大门，中高档酒店的开发机会好。 五、商业发展趋势判断从现有的商业发展情况可以预见灌南商业发展机会：1、主题性品牌精品商业街仍是灌南县发展主流，新安商城和新生活广场在未来两年内将把老城区的商业推向顶峰，而作为主要居住区的河西新区仍然没有这样的高档主题商业。2、集购物、休闲、娱乐于一体的购物中心是灌南商业市场升级的机会点，尤其是新区中心。3、以餐饮为主要业种的悦来集开业一年，声势浩大，但餐饮定位在休闲餐饮，客群主要是青年人，适合中大型宴会的高级饭店仍然存在较大市场空白。4、新区高星级宾馆发展机会。从商业地产销售情况看，目前新建商业物业销售情况比较正常，新安商城和好生活广场，年销售量都在1.5万平方米左右。灌南县商业地产的投资预期度较高，如果在营销手段上更加丰富化，加上新区商业价值的良好预期，在价格合理的情况下，楼盘年销售量有望在3万平方米左右。第四部分房地产市场分析近期灌南县推出地块列表一、土地市场地块名称宗地面积（亩）地价 （万元/亩）人武部地块14.4786.7县委党校地块32.7145世茂广场地块45.680新时代地块5040灌南县土地市场特征：量大价升供应集中l近三年来推出土地量成倍增长，2006年（截至9月）灌南已经推出近600亩土地。三年内累计成交土地1114亩。土地市场非常火爆，而且从目前市场供应量来看，将来还有放量的空间。l从土地位置来看，既有县中心老城区拆迁改造的土地，也有开发区内新征用的土地，城区改造进入中后期，l住宅用地的容积率一般在1.6左右，比较适合纯多层项目；商业用地3.5左右，适合建造高层项目。l灌南县在拆迁政策上相对优厚，因此项目开工迅速，一般来说半年可以完成前期拆迁，一年就可以进入销售期。序号地块名称宗地面积地价成交额成交时间1好生活广场705941302004-5-282南方家园12078402004年2德汇家园29714.24217.42005-1-19 3新文化家园南侧（御龙庭）1069.2975.22005-1-194海西公园404216802005-1-125城市花园9431.82989.22005-1-126新气象花园2418446.42005-3-127扎花厂地块19.2346.5894.1952005-9-138东方红新村2016.83362005-9-139镇郊新村二期工程地块2018.83762005-9-2210农机局地块19366842006-1-1411外国语学校西侧9321.181969.742006-1-1812压铸机厂东厂区（苏州商贸城）1004141002006-1-1913周口河东侧地块15.6958910.022006-4-2514华侨双语学校南侧10016.816802006-4-2515市民文化中心北侧972423282006-5-15合计1114.9227716.155二、商品房市场住宅市场经过原始股的飞涨期进入理性阶段新城区建设推动市场全面升级 2003年以前，尚未进入商品房大规模开发阶段，土地供应稀少，人们观念仍停留在自建房阶段，代表楼盘中心家园、新文化家园一期。房价在千元以下。2004年，老城区拆迁改造加快，但上市楼盘数量少，外来省市投资者开始涌入，房价进入快速上涨期2005年，开发区建设加快，河西土地供应不断增加，楼盘数量增加，商业发展蓬勃，房价仍在快速上涨。2006年上半年，老城区改造进入中后期，河西板块初见规模，楼盘竞争加剧。投资趋于理性。房价趋缓2007年，土地投放量增加，带动价格的拉伸，水榭华庭的多层住宅最高价格已超过2000元/㎡2005年2006年2007年2004年拆迁加大收入增加投资增加优惠政策供应放量新区规划投资趋缓自住增加商品房价格时间 三、板块分析三大板块中河西板块最具明星气质河西板块(  明星)中心板块(金牛)城东板块（瘦狗） 以人民路穿起三大板块，目前河西板块是明星板块，新建住宅楼盘普遍分布在河西，传统的城中心板块新建项目以商业为主。城东板块只有一两个楼盘，将来可能会有少量别墅项目，供应量很少。 四、供求分析在大量供应前提下推动成交稳步上升2005年以前只有少量供应，2005年是商品房上市高峰期。2006年新开工和竣工的面积也在15万方左右，07年土地投放量持续增加，从成交情况看，基本保持稳中有升年度开工面积竣工面积预售面积销售面积2005910.453.089.89200617.413.6617.97.8200714.2215.8821.78.31 灌南主要商业项目统计表项目名称总建面售价（元/㎡）特点近期媒体表现近期销售表现优惠情况南方家园50万方2390（1～2层均价）1、定位为灌南首个专业商贸批发市场。2、地段比较偏远售价低，一销售良好，二期一般，三期部分更改为商住楼。3、租金较低，目前尚未形成市场氛围。4、总建筑面积达50万方,目前是灌南的第一大盘.人民桥大牌,夹报,派单推出一期3标段产权式商铺,三年21%投资回报率.一年免租金,两年低租金新安商城2.5万方3280～4980（1～3层均价）1、地段优势明显，位处灌南成熟核心商圈。2、里铺多以80㎡～120㎡居多，销售比较火暴。3、沿人民路口商铺位置最好，但因定价1～2层均价达9800元/㎡，并且单位面积达到400㎡，总价过高，目前待市而沽。4、租金情况较理想，但市场比较冷落。工地围墙二期拆迁中,正接受垂询无聚龙商贸城1.2万方3300（1～2层均价）1、定位为桥东农贸市场。2、因定位局限性销售情况较差。工地围墙尾盘无 好生活广场5.5万方3280（1～3层均价）1、位置比较好，并在灌南首创商住新理念（1～2层商铺，3层居住）。2、沿主干道商铺量小，大多为内铺降低了其市场影响力。3、项目推广策略欠佳直接导致其滞销。工地围墙,电视字幕,短信群发采取返租的形式销售，第一年返租8%在房价里扣除，第二年返租6%,第三年、第四年分别返租6%×1.2、6%×2.415个月0租金的形式，以后每年租金递增20%苏州商贸城5万方3280～4680（1～2层均价）1、打造桥西首个纯商业街。2、尚未开盘，预定情况火热。3、沿人民路口商铺定价1～2层均价达5500元/㎡，据市场调查为内控。4、建筑风格为苏州园林风格.电视字幕,工地围墙,户外大牌,路牌路桥大牌,短信群发二期已推盘，但现情况剩余房源均为3~4楼，销售情况不好，推出你买房，我还贷促销活动一次性付款95%,贷款97%,分期98%世纪生活广场2.3万方未公开1、灌南首个开放式时尚风情步行街.2、与苏州商贸城相呼应,形成商业联动.3、销售代理苏州新百利置业顾问有限公司.大牌原计划7月份收取意向金,因拆迁问题延误至今.无新时代广场6万方内街3999～4200（1~2均价）地理位置与我项目类似工地围墙收定一部分客户，以定金为主暂无世茂广场6.5万方沿人民路价格12000～13000，内铺未推出地处县城老城区中心区域，地段成熟，人流量较大，商业氛围成熟工地围墙售楼处竖幅07年底发VIP卡，200一张，大概发了200张左右，被房管处叫停暂无 五、产品分析l除了香树湾新都，其他楼盘两房主力面积都在100平方米以下，主要分布在90平方米左右。l三房面积区间比较宽，但新开楼盘三房面积仍在120-130平方米之间，超过140平方米市场抗性比较大。l楼盘三房占主力，比例在70%-80%的高比例。部分楼盘只有次要位置才布置少量两房。新气象家园甚至没有两房。 l随着城市化的加快，80-100平方米的小两房存在一定市场空间，另外复式房和排屋也有市场机会点l普遍把一层作为车库和储藏室出售，高度在2-2.5米，价格在900-1100元/平方米l外立面涂料居多，也有个别高档楼盘采用全面砖的，不过并不是主流。l小区景观建设比较滞后，交房之后再做绿化的情况比较普遍。l产品升级换代即将开始，景观房和别墅有较大市场空间。 七、销售分析楼盘名称价格开盘时间销售率新文化家园16002006年4月90％世纪华城16002007年11月50％～60％香树湾15002005年7月25颐和家园15002005年655％金佩家园18002006年5月95％城市花园一期14002005年10月20l个别楼盘定价偏高，但销售情况却比较乐观，像金佩家园住宅为灌南最高价格，但是销售情况却比较好，截至目前已销售达95％l部分楼盘出现口碑问题，销售极为缓慢，如颐和家园。一年半的销售率只有30%l老城区内大盘有一定品牌优势，结合一些优惠政策，销售情况较好，如城市花园一期。灌南县住宅楼盘平均年去化20000平方米，销售较好的每年销售量在30000平方米，在较多竞争的情况下，在开盘半年后会出现明显的销售瓶颈。如不采用促销措施，将出现较长时间的销售停滞。注重产品差异化注重性价比。 香树湾新都一期06.7楼盘介绍：河西人民西路以南，总建筑面积25万平方米，以多层为主，结合复式洋房，别墅，商业。一期6万平方米，共364套房，于2006年7月份开盘，现在多层价格1500-1600元/平方米，复式1800-1900元/平方米。 锦绣丽都占地面积：63733平方米三期建筑面积：78000平方米一期2006年12月建筑形态：10幢别墅、4栋低层、8栋多层和4栋小高层位置：常州北路二期,沂河路推案情况：2006年底推出4幢多层，以三房为主。御龙庭占地面积：一期2006年9月建筑面积：110000平方米建筑形态：19栋多层位置：二期推案计划：共分两期推盘。一期，2006年9月22日开始推出，共6栋多层，约3.5万方。二期推出时间未定，共13栋多层，约7.5万方。 德汇花园占地面积：建筑面积：330000平方米建筑形态：别墅、低层、多层和小高层位置：河西人民路以南，高级中学后身推案计划：本项目以多层为主，商业内街的面积也比较多。共分4至5期推出。一期，2006年10月份推盘，共26栋，其中4栋低层，24栋多层，约8万方 新时代占地面积：33331平方米建筑面积：59682平方米建筑形态：多层、商铺位置：海州北路东侧推案计划：本项目以商业为主，北面有4幢多层，前期推出商业5、6号楼，后期暂未推出 世茂广场占地面积：30393平方米总建：65345平方米报价阶段，沿人民路商铺报价高达11000～13000建筑面积：59682平方米建筑形态：多层、商铺位置：海州北路东侧推案计划：本项目以商业为主，北面有4幢多层，前期推出商业5、6号楼，后期暂未推出 住宅市场分析结论：Ø灌南住宅项目价格和产品差异小，普遍以110-130平方米的三房为主力，总价17-20万元。这就形成住宅市场的纺锤形竞争，即过分集中于中流产品。Ø灌南市场的销售旺盛期为2005年，由于外地开发商的涌入，楼盘供应量增多，年去化速度下降明显，目前销售最好的楼盘年销售量在3-4万方左右。随着新区大型项目的不断启动，未来竞争将更加激烈，楼市进入新区时代。Ø由于近两年城镇化进程加快，家庭结构已经从农村几代人合居向小家庭转化，这就催生了大量的低总价，小房型的绝对需求，根据市场调研我们发现，青年人租房的现象还很普遍，这部分购房群体不容忽视。Ø高端产品不足，随着别墅项目的控制越来越严格，能够满足灌南高端住宅消费的房产项目也很少，应该适度开发叠加房、花园复式房等，满足中高收入者的购房。市场将进入产品时代。Ø政府推出的购房优惠政策，对当地房地产市场有一定推动作用，总价控制合理的房源，还是有较大的市场空间。 第五部分项目定位及营销策略劣势：²附近居住区严重不成熟，商业成熟期会很长²由于有南方家园60万方超大规划专业市场，几乎垄断了低端商业市场，对于地区休闲娱乐氛围会有一定影响。优势：²位置是本项目最大的优势，本项目位于人民路旁新区核心地段，政府西迁和五洲广场的超大规划为其商机的后盾。核心地段给本项目带来了巨大的商机和价值。.²商业项目招商先行，国际品牌美国格林豪泰连锁酒店的加盟和香港世茂主力店的入驻，将带来品牌的冲击和优势²目前城市只有单一老城区的商业中心，新城区的商业将会成为整个城市的商业中心，而不单是吸引新城区的居民。²项目设计新颖，采用聚宝盆设计，并采取层高挑高、增加二楼连廊等等设计一、项目SWOT分析机会：²灌南的第二产业发展潜力巨大，居民消费能力也在提高，这为城市大型商业提供了发展机会。²新城发展是大势所趋，而且有政策扶持，而本案在新区是最先启动的商业，非常具有投资潜力。²老城区的商业业态虽然齐全，但是缺乏整体规划，商业街连缀不足，亟待体现城市风貌的特色商业街出现。²通过市场细分，在目前主题商城的空隙中寻求最具市场潜力的主题市场，通过有效的定位和执行，创造商业市场的崭新亮点。威胁：²老城区新建商业项目众多，、新安商城、世茂广场等项目近期都将开始运作，投资客户将有一定数量分流，²新城区楼盘众多，住宅项目都规划有底层商业，这部分商业体量将会影响本案的销售进度，本项目临近地块也有新时代、新街口等商业项目，市场竞争激烈²国家房地产宏观调控时期，外地投资热情受到打压，而本地投资者则资金有限。有一定销售压力。项目八大优势：地段优势：新天地商业广场地处新城核心区，县政府、新灌中、行政办公集中区、协和医院、检察院、中高档小区环绕周边，核心地位无可撼动！规模优势：新天地商业广场占地4.5万平方米，总建筑面积约8万平方米，是集商贸、购物、娱乐、酒店、美食、休闲等多功能于一体的商业航母！人气优势：新天地商业广场位于县城的进出要道口，交通便利，香树湾、锦绣丽都、新文化家园、华夏豪门、德汇花园、御龙庭等中高档住宅小区星罗棋布，规划人口15万，“钱”景无可限量！ 政策优势：新天地商业广场作为灌南的重点项目，新商业的龙头，享受政府有关优惠政策！建筑优势：建筑风格现代大气，大量金属、玻璃、石材的运用诠释了现代建筑的迷人魅力，特别是5.1米层高的LOFT空间，买一层得二层，有效扩展实际使用空间，抢到即是赚到！品牌优势：美国格林豪泰、香港世茂集团等一批巨头入驻，在提高商业形象的同时，必定带来四方人气，创造不可估量的财富奇迹！管理优势：新天地商业广场，成立经营管理公司，进行全程服务，统一管理，以高标准的要求、高质量的服务、高效率的运营，保障物业的增值。规划优势：新天地商业广场，采用了复式步行街、中心圆形广场的“聚宝盆”式设计，必将使新天地商业广场成为“聚金汇宝”的风水宝地，带来滚滚财源营销问题点：（1）如何消除供求矛盾影响？——灌南房地产市场供需矛盾比较明显，虽然新区规划前景好，但楼盘竞争已经相当激烈，项目操作难度越来越大。在此背景下，推出商住项目，供求矛盾的影响更大，如何在此背景下，获取比其他楼盘更多的客源？（2）如何解决销售量小的问题？ ——操作较好的住宅年去化量最多3-4万平方米，非住宅去化量1.7平方米，本案商业、住宅建筑面积近20万平方米，而且以商业为主，要在2-3年内消化难度比较大。（3）住宅如何在价格差异比较小的情况下，体现价格优势？——各地段的价格水平界定比较明显，本案周边的价格水平在1600-1800元/平方米之间。由于产品差异小，市场受低价位的冲击比较大，建议本案住宅部分要突出其特色，可以作部分大面积景观错层复式房，也可以作部分以60-80平方米为主的小房型。通过产品的优势消除价格矛盾，体现总价优势。（4）本案商业量太大是最大的难题，如何变不利为有利，使商业真正成为项目的核心利润？——目前老城区商业体量非常大，商业用房的投资需求虽然不错。但目前的投资者已经逐渐趋于理性，而本案又在目前不成熟的河西新城区，其运作好坏，决定项目的成败。如何在商业投资环境并不佳的情况下，在一个新区成功操作一个大型商业，是本案最重要也是难度最大的营销课题。二、商业定位RBD（RecreationalBusinessDistrict）旅游休闲商业区“购物＋休闲＋餐饮＋娱乐＋旅游”城市RBD：城市中以游憩与商业服务为主的各种设施（购物、饮食、娱乐、文化、交往、健身等）集聚的特定区域，是城市游憩系统的重要组成部分；简单的说，就是城市内具有旅游吸引物、吸引大量旅游者的零售商业区。灌南新天地——新城商业核心圈 功能区商务型商业购物型商业休闲餐饮型商业住宅产权式酒店中高档餐饮店茶室、咖啡店等高级办公场所办——外来资本进驻，办公数量和层次需求提升。吃——目前灌南中、高档餐饮业不发达，而饭桌上谈生意，本案与南方家园是近邻，商机无限；餐饮业的需求在逐步加大。住——新兴工业的发展，带动了宾馆的发展。这一块在灌南的发展将持续看好。商务型商业 购物型商业买——该区的业态与南方家园商业业态分布形成互补，营造次级商业圈的中心。大型休闲商业广场——地下卖场、展览中心、区域商业中心休闲文化名人街——挖掘地方人文底蕴，重塑灌南历史人物特色餐饮，休闲餐饮。地标性建筑——景观设计独特，极具欣赏性。广场——散步；休闲；举办大型文艺节目；聚人流。娱乐总汇、艺术坊、运动天地………吃——解决城市休闲餐饮消费。玩——灌南市居民缺乏集中“玩”的区域休闲型餐饮型商业休闲商业广场和块状商业街：三号楼主力店引进大卖场（超市）Ø新城区目前开发在售楼盘比较多，这些住宅社区基本上都规划了底层沿街的商铺，但是这些商铺仅能满足人们的日常购物需求，没有一个大型购物场所，需要大卖场和专业卖场的进驻；Ø一个大型的休闲广场可以很快的集聚人气，中心景观也能锁住人流。使单纯购物功能升级为休闲购物。 广场景观与商业的融合：三、小高层高档住宅：本案住宅产品体量不多，三幅地块中都是商住服混合的，鉴于本案周边住宅市场竞争激烈，建议本案的住宅部分规划两个方向，两个方向可以各占一半比例，一是采用小高层景观住宅，位置在内街，产品以120平方米的错层复式房为主；定位本地高端市场；另外是建一幢小户型公寓，定位青年群体和投资客户，位置可以考虑靠近宾馆地块，产品以50-80平方米的一房到两房为主。 '