中大五角场商业项目报告

'中大五角场商业项目报告目录3第一部分、地块市场分析31、上海商业市场发展机会研究31.1宏观投资环境61.2商业及办公市场情况1<#004699">02、城市副中心商业发展研究1<#004699">02.1真如112.2徐家汇122.3五角场 133、徐家汇与五角场商业发展对比分析133.1商业发展轨迹的对比143.2商业发展现状对比163.3商业发展走势对比173.4结论184、五角场商业发展走势分析184.1发展现状184.2发展规划2<#004699">0第二部分地块基本情况分析2<#004699">01．地块地理地貌 2<#004699">01.1地理位置2<#004699">01.2地块地貌212．地块相关因素状况212.1人口资源212.2人文环境212.3交通状况222.4区位条件222.5经济条件223．地块周边规划 223.1．五角场城市副中心交通规划综述233.2．商业未来规划233.3．五角场商业建设情况254.周边物业租售概况254.1．商业物业租售概况264.2．周边写字楼物业概况285.地块优劣势分析285.1.优势分析285.2.劣势分析296.客户来源 296.1.五角场商业市场客户来源：296.2．五角场办公楼客户来源3<#004699">0第三部分产品设计形态3<#004699">01、产品立面图效果3<#004699">02、产品俯瞰效果323、总平图33第四部分项目产品类型及业态选择331、业态选择331.1业态定位331.2定位依据 341.3业态定位及组合配比342、商业物业利润实现方式352.1B1-B2可出售部分商业物业价格分析362.21F-4F保留出租部分商业物业租金收益分析363、经营模式363.1地下商业部分373.2地上商业部分38第五部分土地价格评估381、土地价格的评估 381.1市场比较法391.2假设开发法412、土地价格的确定赛关键词：上海商业市场，徐家汇城市副中心，五角场城市副中心，销售均价，租金，，产品业态，利润实现模式，经营模式，土地价格，评估，土地交易价格，楼板价，土地单价。第一部分、项目市场分析1、上海商业市场发展机会研究1.1宏观投资环境1.1.1国内生产总值及增幅图表:上海国内生产总值及增幅走势单位：亿元数据来源：上海统计局2< #004699">0<#004699">06年，上海实现国内生产总值1<#004699">0296亿元，增长12.6%，成为全国第七个GDP超万亿的省级行政区。上海连续十五年GDP增长超过两位数，为房地产行业的发展提供了强大经济社会基础。面对2<#004699">0<#004699">07年，上海市府提出GDP增长9%的目标，贯彻落实中央经济工作会议“又好又快”的指导精神，转变经济增长方式，注重经济发展的质量和实效，为经济的可持续健康发展调整好步调。1.1.2人口增长上海户籍人口增长一直比较平稳，年增长率维持在千分之五上下波动，而外来流动人口2<#004699">0<#004699">05年已达581万人。2<#004699">0<#004699">06年上海全市常住总人口已经接近2<#004699">0<#004699">0<#004699">0万人，其中外来流动人口已占全市总人口三分之一。最近五年全市常住总人口每年约新增3<#004699">0-45万人。上海人口增长呈现稳步扩大的趋势。图表：2<#004699">0<#004699">0<#004699">0-2<#004699">0<#004699">06年上海常住人口增长情况单位：万人数据来源：上海统计局1.1.3人均可支配收入图表:2<#004699">0<#004699">01-2<#004699">0<#004699">06年上海城镇家庭人均可支配收入情况单位：元%数据来源：上海统计局人均可支配收入是衡量人民生活水平、经济发展水平、地区消费能力的重要指标。上海自2<#004699">0<#004699">03年起城镇人均可支配收入年度保持两位数增长。2<#004699">0<#004699">06年城镇家庭人均可支配收入为2<#004699">0668元，增幅为1<#004699">0.8%，保持快速稳定增长趋势。 1.1.4社会零售总额图表:2<#004699">0<#004699">02-2<#004699">0<#004699">06年社会零售总额情况单位：亿元2<#004699">0<#004699">06年上海社会消费品零售总额首次突破3<#004699">0<#004699">0<#004699">0亿元，达336<#004699">0.41亿元，比上年增长13％，居国内各大城市首位。1.1.5海外基金长期看好上海商用物业表格：2<#004699">0<#004699">06年海外资金收购商用物业记录成交日期项目名称位置类型成交面积(平方米)成交价格（万元）买家2<#004699">0<#004699">06.1海洋大厦黄浦办公58<#004699">0<#004699">0<#004699">01327<#004699">0<#004699">0 腾飞2<#004699">0<#004699">06.3城隍庙广场黄浦商铺26<#004699">0<#004699">0<#004699">087<#004699">0<#004699">0<#004699">0Cargill2<#004699">0<#004699">06.6大宁国际广场闸北办公38<#004699">0<#004699">0<#004699">0528<#004699">0<#004699">0花旗集团2<#004699">0<#004699">06.7合生国际大厦浦东办公85<#004699">0<#004699">0<#004699">024<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0MiraeCapital2<#004699">0<#004699">06.7东海广场静安 办公8<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">01951<#004699">0<#004699">0摩根斯坦利2<#004699">0<#004699">06.7埃蒙顿假日广场浦东商业17<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">06<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0摩根斯坦利海外基金进入中国投资十分慎重，但一旦进入通常很难是一种短期行为。可见建设中的国际化大都市的商业市场其潜在投资价值正被外资逐步认可。1.1.6总结：（1）上海市国民经济发展迅速，经济总量高。2<#004699">0<#004699">06年国民生产总值已超过1万亿元人民币；经济增长速度快，连续15年以两位数速度增长；（2）上海市潜在消费群庞大。2<#004699">0<#004699">06年末户籍人口总数达到1366万，外来常驻人口约为477万，常住人口约2<#004699">0<#004699">0<#004699">0万，且有加速扩大的趋势；（3）上海市人民生活富裕。城镇家庭食品支出占人均可支配收入的35%左右，人们生活达到富裕水平； （4）上海地区消费力强。社会零售总额超过3<#004699">0<#004699">0<#004699">0亿元，是国内第一大市场；（5）商业繁荣。2<#004699">0<#004699">05年的零售商业网点总面积达到32<#004699">0<#004699">0万平方米，按常住人口计算，居民人均零售商业面积约为1．75平方米。比全国城镇的平均水平高出2至3倍，接近东京、大阪、京都等日本主要城市。（6）需求旺盛。由于2<#004699">0<#004699">05年至2<#004699">0<#004699">07年上海新增的大型零售商业项目中三分之二在郊区，而国际品牌入沪首选中心城区、相关区域新增商业面积有限等因素，未来上海中心城区的商业网点供应将十分紧张，商铺租金存在进一步上涨的趋势。（7）着眼于长期发展的外资进驻将对上海市的商业市场上升构成有力支撑。1.2商业及办公市场情况1.2.1甲级写字楼市场分析·甲级写字楼供求关系从上海甲级写字楼市场累计供应、吸纳情况来看，供应量与吸纳量保持着比较稳定的上升趋势，中央商务区的空置率在经历了<#004699">06年下半年的小幅攀升后，在<#004699">07年持续下降，达到了6.1%左右。全市甲级写字楼空置率有所回升是由于2<#004699">0<#004699">07年是上海甲级写字楼集中供应的一年，上市量比2<#004699">0<#004699">06年有较大提高；从走势来看伴随着新增物业的出现以及存量交易的活跃，上海市甲级写字楼的空置率会逐步回升，但中央商务区空置率还会保持比较低的水平。图：2<#004699">0<#004699">07年5月甲级写字楼市场累计供应、吸纳 资料来源：上海中原研究咨询部由于经济的发展，外资企业的不断进入市场，甲级写字楼出现了供不应求，因此甲级写字楼的出售市场也出现了繁荣的景象，价格稳步上升，目前全市的均价达到了历史高点，3<#004699">0<#004699">0<#004699">0元/平方米，按此走势未来的价格将继续上升。图：上海甲级写字楼售价走势图资料来源：上海中原研究咨询部·甲级写字楼租金水平六大板块中，5月淮海中路、南京西路板块的租金水平有小幅度增长，小陆家嘴板块则出现微幅回落，人民广场、徐家汇和虹桥开发区板块租金水平保持平稳。预计未来四年内，浦东地区预计新增甲级办公楼面积将达13<#004699">0万平方米，租金也在不断的调整，但基本趋势还是稳步上升的。传统CBD市场的饱和，使得次中心区域写字楼市场地位正在上升，上海写字楼六大板块的分布格局也正在悄然发生变化。图:甲级写字楼各板块租金走势图资料来源：上海中原研究咨询部·总结根据对甲级写字楼的分析，得出以下结论：（1）甲级写字楼持续看好，价格持续上涨；（2）甲级写字楼出现了市中心外延化的趋势； （3）外围的低租金（相对）的高端写字楼将受到企业的青睐。1.2.2乙级写字楼市场分析2<#004699">0<#004699">06年，上海乙级写字楼市场月度平均销售价格走势跌宕起伏，全年价格在13,<#004699">0<#004699">0<#004699">0－16,5<#004699">0<#004699">0元/平方米之间浮动。从整个年度来看，上海乙级写字楼市场的平均销售价格是一个振荡的走势。这主要是因为2<#004699">0<#004699">06年上海乙级写字楼市场的成交结构发生了明显的变化，从而导致各个月份成交区域的成交比例始终在变化，从而影响到月度销售价格的变化。图：2<#004699">0<#004699">06年上海乙级写字楼月度供应与吸纳情况资料来源：上海中原研究咨询部图：2<#004699">0<#004699">06年上海乙级写字楼月度平均销售价格走势资料来源：上海中原研究咨询部根据对乙级写字楼市场分析，得出，未来的乙级写字楼的市场竞争激烈且残酷，价格的增长程度不大，楼盘的价格取决于楼盘的品质和区位，投资风险较大。1.2.3商业市场分析·新增物业供不应求，物业售价上涨 2<#004699">0<#004699">06年商业物业全年新增供应面积约为91.96万平方米，截止到年底全市可售商业面积为243.74万平方米，全年去化面积为183.62万平方米，呈现供不应求的局面。除7月份外，市场中可售商业物业的面积每月均呈现量减。图：2<#004699">0<#004699">06年商业物业供求情况表数据来源：上海中原研究咨询部从2<#004699">0<#004699">06年各商圈的商铺售价走势可以看出，全年的价格保持比较良好的稳步增长趋势，年底出现了小幅的下降，市级商圈售价达到了6<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0元/平方米，为区级商圈的2倍。图：2<#004699">0<#004699">06年各级商圈二手商铺售价资料来源：上海中原研究咨询部·租金出现结构性调整，商业优胜劣汰对于商业氛围浓厚的市级商圈来说，商铺租金继续上涨，区级商圈的商铺也延续了前几个月的走势，租金价格有微幅上涨。居民消费圈本月租金继续小幅回落，郊区商圈本月保持平稳。市级、区级商圈由于周边人流量大，商铺数量有限，因而受到经营者的欢迎，而相对于周边人群消费能力有限、人气不足的居住区、郊区商铺来说，价格的回落则在所难免。图：上海商铺租金 资料来源：上海中原研究咨询部·结论根据对上海市商业市场研究，得出以下结论：（1）商业物业的区位性选择十分明显；（2）商业物业的结构性增长突出，如城市副中心、居住密集区商业将持续繁荣；（3）商业的价格将持续上涨；（4）商业将进入残酷的优胜劣汰阶段。2、城市副中心商业发展研究上海城市副中心共有四个，分别是徐家汇、花木、五角场、真如。徐家汇副中心主要服务城市西南地区，规划用地约2.2平方公里；花木副中心主要服务浦东地区，规划用地约2.<#004699">0平方公里；五角场副中心主要服务城市东北地区，规划用地约2.2平方公里；真如副中心主要服务城市西北地区，规划用地约1.6平方公里。由于花木尚未成形，目前以徐家汇、五角场和真如作为主要的研究对象。2.1真如上海真如城市副中心规划范围东至岚皋路、南到中山北路、武宁路、西接真北路（中环线）、北临沪宁铁路，规划用地约6平方公里，其中核心区用地约1.2平方公里。 真如副中心功能定位为承担市级CBD的部分功能，重点发展各类专业性生产服务功能，逐步发展建设成为面向上海和长江三角洲的生产力服务中心和生活服务中心。规划副中心分为三个层次：（1）核心功能区，设置商务、展示、酒店等设施；（2）混合功能区，进行公寓、住宅、办公、商业、餐饮、娱乐等功能混合开发；（3）外围地区，主要为真如、石泉两个居住区。规划各类建筑开发总量控制在64<#004699">0万平方米以内，其中：商务办公建筑面积18<#004699">0万平方米；商业服务建筑面积5<#004699">0万平方米；住宅建筑面积354万平方米。核心区开发总量约为2<#004699">0<#004699">0-3<#004699">0<#004699">0万平方米。根据全市轨道交通系统规划，真如社区内有规划11号线（R3）、14号线（M6）、15号线（L1）、16号线（L2）、17号线（L3）经过。2.2徐家汇徐家汇是上海市起步最早、条件最成熟、发展最迅速的城市副中心，如今的年商业销售额已突破1<#004699">0<#004699">0个亿，日人流量近1<#004699">0<#004699">0万人次。根据有关新的规划，徐家汇地区将实施新的跨越式发展战略，要建成世界级城市副中心、市级商业中心、商务中心和公共活动中心。·交通未来徐家汇地区将成为轨道交通1号线、9号线（松江-浦东）和11号线（嘉定-临港新城）三线换乘的交通枢纽，乘客不出百米，即可实现任意两点间的换乘，3条轨道线间，最长换乘距离仅为1<#004699">05米，最短换乘间距7<#004699">0米，未来将有2<#004699">0万人次每天在徐家汇换乘轨道交通。与以往轨道枢纽设计不同，徐家汇大型换乘中心的地下步行街，还将引入生态设计概念，以绿化、流水等景观来提升其空间品质。·商业地产 根据规划，徐家汇地区将继续集中发展商贸、商务和现代服务业，构筑徐家汇商务圈、淮海路商务圈和肇嘉浜路商务大道组成的“两圈一线”商务发展框架。据了解，随着原鸿基广场88号地块商务楼群的建设，徐家汇地区将形成两个“圈”，即以东方商厦、太平洋百货、六百、汇金、汇联、美罗、太平洋电脑广场围成一个商业圈；由港汇和88号地块及周边区域的商务楼群组成另一个商务圈。未来徐家汇商务圈内商业企业的建筑体量约5<#004699">0万平方米，商务圈的规模将超过现有的商业圈，并将商业与创意产业相融合。目前徐家汇办公楼租金均价在<#004699">0.8-1.2美元/平方米天，商铺租金在5<#004699">0元/平方米天以上。两年内港汇广场西侧、徐家汇原弘基休闲广场餐饮集中地上将耸立起上海规模最大的综合性商业项目“徐家汇中心”,连同港汇双塔办公楼，这两个巨型商业项目将会为徐家汇商圈注入新的活力。·住宅地产由于徐家汇区域配套功能完善，规划定位明晰，其核心区域已吸引了越来越多的海内外房产开发商，香港恒隆集团开发建设的商贸中心、商务中心；新加坡凯德置地的莱诗邸高档公寓等已有不俗表现。绿地集团、城开集团、宝华集团等沪上开发商也纷纷加快开发步伐，在该区域建设高档公寓。徐家汇地区住宅以高层公寓为主，新盘和次新盘的代表楼盘为徐家汇花园、天际花园、尊园、东方曼哈顿、徐家汇景园、徐汇御苑等，出售均价在2万-3.5万元/平方米。2.3五角场·规划和定位整个五角场副中心的规划范围东至民京路、国京路、政立路、国和路一线，西至国定路、政立路、南北向规划道路，南至国定路、国和路，北至殷高路，规划面积约3.11平方公里。其规划建设的主要目标在于分解本市中央商务区的公共服务功能，并服务于本市东北部地区。 五角场计划开发总量为3<#004699">09.2万平方米。其中包括：商业办公86万平方米、办公设施43.5万平方米、商业设施41.9万平方米、文化设施23.2万平方米、体育设施9.7万平方米、教育科研设施12.9万平方米、停车库6.4万平方米、交通设施2.9万平方米、住宅81.1万平方米、中小学幼托1.6万平方米。江湾五角场城市副中心功能定位是以知识创新区公共活动为特色，融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发以及居住为一体的综合型市级公共活动中心，以科教为特色的现代服务业集聚区，以繁荣繁华为标志的市级商业中心，三区融合，联动发展的示范性区域。建成后的五角场商业中心将以下沉式广场为中心，紧临环岛道路，周围一圈是商业中心，再往外则是多片居住区和1<#004699">0多所高等院校。中环线五角场段的完工，尤其是“巨蛋”造型，给五角场的形象也带来了全新的改变。·交通区域内汇聚了地铁M3、M8、M1<#004699">0线等多条轨道干线。五角场正在呈现的五层立体交通网络，由高架道路、车行道、人行地道、下沉式广场及地铁1<#004699">0号线五层立体构筑而成。地下空间的开发和联接将成为这一地区的显著特征。建成后的五角场立交，地面车辆沿环岛行驶，过路人流从地下人行通道经下沉式广场穿越。商业物业之间的连通规划也同时展开。·商业地产五角场现有商业设施包括东方商厦、大西洋百货、赛博数码等等。目前在建的商业项目主要是由大连万达集团投资建设的万达商业广场以及百联又一城购物中心。万达商业广场总建筑面积约33万平方米。整个商业广场内将有沃尔玛、黄金珠宝城、新世界百货、第一食品大厦、特力屋家居广场和华纳电影城等主力店进驻经营。广场内还建造一个约5<#004699">0<#004699">0<#004699">0平方米的演绎广场配合各项商业活动的开展。针对地区内高校多的特点，广场内还特意规划了面积达1万平方米的大型书城，满足学生族的消费需求。同时，在这一大型商业广场中还建成三幢共8万平方米的甲级办公楼，以改变五角场高档办公楼匮乏的现状。 位于淞沪路东侧的百联又一城购物中心总建筑面积约13万平方米的，其中地下部分就有3万多平方米。精品百货、迷你电影院、真冰滑冰场以及小吃广场都将在这里落户。五角场周边尚在规划中的办公楼项目数量不多，大多是以创业型的低端办公楼为主。目前的租金价位在<#004699">0.3-<#004699">0.5美元/平方米天；而作为一个新兴的商圈，五角场周边的商铺租金呈现出一种迅速跳高的局面，从2<#004699">0元/平方米天到4<#004699">0元/平方米天的商铺都有。·住宅地产五角场的住宅以次新房和老工房居多，由于受去年宏观调控的影响，目前的次新房如黄兴花园，怡海花园、黄兴绿园、大众花苑等，均价都在万元左右。3、徐家汇与五角场商业发展对比分析徐家汇作为上海的城市副中心与五角场承担着相似的功能，但是由于所处的区域和所吸引的人群的区别，发展到现在出现了一定的差距，但是不可否认他们的发展轨迹在一定程度上存在着一定的相似，因此本部分通过对比徐家汇对比五角场的商业发展，从而得出一定的结论。3.1商业发展轨迹的对比徐家汇的发展分为三个阶段：第一，启动阶段，1992年开始建设至1994年1<#004699">0月，东方商厦、第六百货、大千美食林、中兴百货、太平洋百货、汇联商城等十大商家，共计1<#004699">0万余建筑平方米的建筑的建成。他们成为商业的先行者，引领了当时区域商业的发展。第二，发展阶段（规模化阶段），徐家汇商城的第二期工程于1998年以前陆续完工，建筑面积约2<#004699">0万平方米，其中包括汇金百货、美罗城、太平洋百货二期、新路达百货，这些商业的兴起带来了商业的重新定位。 第三，繁荣阶段，随着港汇广场（15万平方米）在2<#004699">0<#004699">0<#004699">0年的建成，徐家汇的发展也随着经济的发荣进入到了一个高速发展的繁荣阶段，2<#004699">0<#004699">0<#004699">0年港汇开业时租金水平在7-8元/平方米.天。而五角场的发展则与徐家汇呈现出了一定程度上的相似，但是由于受到交通、区域和政府支持上的限制，五角场的启动时间要晚于徐家汇，同时五角场经过了一个开发初期的阵痛和停滞发展阶段。第一，原始中的繁荣阶段，1996-2<#004699">0<#004699">03年，先后建成金岛大厦、沪东金融大厦、科技大厦等。这成为五角场的雏形，当时该区域的最多的消费者为学生和军人，消费档次较低，人群较杂，但是租金较高。第二，萧条中调整阶段，2<#004699">0<#004699">03-2<#004699">0<#004699">05年，五角场环岛立交开工，2<#004699">0<#004699">04年9月，百联又一城购物中心动工，2<#004699">0<#004699">05年7月万达商业广场动工，相继建设的还有蓝天大厦、富庆国定大厦等。这一阶段开发商看到了区域的发展潜力，大的商业项目相继上马。这个阶段出现了商业的萧条，租金较低，但是这种萧条是能看到商机的。第三，调整中的起步阶段，2<#004699">0<#004699">06—2<#004699">0<#004699">07年，2<#004699">0<#004699">06年环岛下沉式广场开通。2<#004699">0<#004699">06年12月，上海万达商业广场、百联又一城购物中心及中部中央社区2<#004699">0万平方米公共和生活工作区建成。随着万达、百联的兴起，五角场的发展全面进入了发展阶段。由上面不同的发展历程可以发现，五角场现在正处于徐家汇的2<#004699">0<#004699">0<#004699">0年的繁荣起步阶段。3.2商业发展现状对比从发展现状来看，两区域的发展对比将从以下几个方面进行：3.2.1成熟与发展的对比 徐家汇在经过十年的发展之后，已经走入了成熟，开始进行新一轮的更新换代，商圈正在升级，档次正在提高，太平洋百货、港汇广场、东方商厦在保持其原有的优势的情况下进行升级。而五角场刚刚开始起步，万达和百联的全新理念造成了区域的快速发展，但是这些是发展中的，五角场正处于徐家汇的第三阶段的开始阶段，将慢慢的走向成熟。3.2.2发展空间的对比从发展空间上说，徐家汇中心区域的可开发用地已经殆尽，未来的开发主要集中在边缘的弘基休闲广场的地块等，而五角场的开发才进行开发高潮，未来的中心的开发量将逐渐增加。3.2.3租金状况对比表：五角场各主力店出租情况一览物业名称营业面积商业性质营业面积租金（元/M2/天）经营状况经营类型大西洋百货15<#004699">0<#004699">0<#004699">0中档百货业1F，2<#004699">02F，1<#004699">0—153F以上，5—1<#004699">0良好；第一年即实现毛利28<#004699">0<#004699">0多万元?#004699">0专卖店、服饰东方商厦杨浦店145<#004699">0<#004699">0中档百货业 1F，18—232F，153F以上，5—1<#004699">0良好；服饰、鞋类亚繁商厦7<#004699">0<#004699">0<#004699">0中低档百货业1F，242F，12—183F以上，5—1<#004699">0良好百货、餐饮东方国贸1F，1<#004699">0M2，52F，15M2，4经营状况一般零售业万达16<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0购物中心地下1F，租金14-18，地面均为主力店承包尚处于培育期，经营状况一般超市、百货、餐饮等 百联又一城13<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0中高档百货扣点一般，处于起步期百货、餐饮、娱乐表：徐家汇各商业一览物业名称营业面积商业性质营业面积租金（元/M2/天）经营状况经营类型太平洋百货23<#004699">0<#004699">0<#004699">0中高档百货业1F，4<#004699">0—5<#004699">02F，3<#004699">0—4<#004699">03F，2<#004699">0—3<#004699">04F以上，1<#004699">0—2<#004699">01<#004699">0亿人民币营业额/年?#004699">0购物、休闲、餐饮、娱乐东方商厦26<#004699">0<#004699">0<#004699">0 高档百货业1、2F，3<#004699">0—5<#004699">03F以上，1<#004699">0—2<#004699">0年营业额12亿购物、娱乐、休闲、餐饮、港汇广场13<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0购物中心1、2F，3<#004699">0—5<#004699">03F以上，1<#004699">0—2<#004699">0良好购物、娱乐、休闲、餐饮、美罗城67<#004699">0<#004699">0<#004699">0?#004699">0商业中心?#004699">0?#004699">0?#004699">01、2F，3<#004699">0—5<#004699">03F以上，1<#004699">0—2<#004699">0?#004699">0良好；日均人流量为5万左右餐饮、娱乐、运动、休闲、汇金百货4<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0?#004699">0中高档百货1、2F，3<#004699">0—5<#004699">03F以上，1<#004699">0—2<#004699">0良好，年营业额8亿服饰、鞋类、专卖店、餐饮 六百中档百货1、2F，3<#004699">0—5<#004699">03F以上，1<#004699">0—2<#004699">0年营业额6.5亿服饰、专卖店、娱乐汇联商厦6<#004699">0<#004699">0<#004699">0中低档百货1、2F，2<#004699">0—4<#004699">03F以上，1<#004699">0—2<#004699">0一般，年营业额2亿食品、书店服装从租金上看，目前徐家汇的平均租金为五角场的2-3倍，处于徐家汇6-7年前的水平。3.2.4吸引人群的对比从吸引人群的角度看，徐家汇吸引的人群为长宁、徐汇、卢湾、闵行等上海的西南部以及江浙一带，这些是他们进入上海的第一站，他们的消费能力较强，五角场吸引的人主要为上海东北部的人群，包括虹口、杨浦和宝山等，这些人的原有消费能力一般，同时一部分被四川北路和市中心商圈分流。但是随着江湾城的高起点定位和房价的提高，未来的人群的消费能力将进一步提高。同时由于五角的学校资源，必定会吸引消费能力逐渐提高的学生和高消费的教师等。3.2.5经营状况对比 徐家汇大小商业网点超过1<#004699">0<#004699">0<#004699">0余家，年度商品销售额超过6<#004699">0-7<#004699">0亿元，日均人流量1<#004699">0<#004699">0万人次。而五角场目前的商业保有量为4<#004699">0万平方米，日均人流量4<#004699">0万人次，年度商品销售额将逐年提高，但是随着商业量的增加，必将使得整个的市场达到平衡，从而不同的商业分享一大块蛋糕。3.2.6交通状况的比较徐家汇的一号线承载了上海西南到中心的主要人流，成为上海市的商业经济发展命脉，同时3号线和6<#004699">0多条公交线路通往全市各区，未来的9号线、11号线在这里换乘，交通便捷，这在一定程度上促进了商业的发展。而五角场的目前的交通状况较差，公交拥堵，但随着8号线、1<#004699">0号线的开通将出现很大程度的改善，这些将注定了五角场跟随徐家汇的轨迹。3.2.7商务市场容量比较徐家汇的商业随着不断膨胀的消费力，将走向高端市场，并且随着商务的需求的旺盛将完成由商业到商务的转变，吸引的商务企业也将是由贸易和电子等向5<#004699">0<#004699">0强等企业的转变，商务的市场容量较大；而五角场的商业将满足最大众的消费为主，形成档次化，商务也将快速发展，主要企业以制造性、科技性的中小企业为主，未来的市场容量还有待于交通、接受度和租金的变化。 目前徐家汇的写字楼保有量达到了4<#004699">0万平方米，而五角场的保有量为25万平方米，均为乙级写字楼。另外从2<#004699">0<#004699">04年7月到<#004699">07年6月，徐家汇和五角场的办公楼消化量分别为15万和9万平方米，均价分别为21<#004699">0<#004699">0<#004699">0元/平方米和13<#004699">0<#004699">0<#004699">0元/平方米。目前徐家汇的商务楼的租金在1美元/平方米/天左右，而五角场的租金在<#004699">0.2-<#004699">0.4美元/平方米/天。从以上数据可以看出五角场的商务市场正在发展，纯高端写字楼尚未出现，市场的容量较大，发展潜力较大。3.3商业发展走势对比3.3.1区域发展规划的比较徐家汇的规划将从商业圈向商务圈转变，以徐家汇为中心，形成不同的专业特色街，如天钥桥路餐饮街，漕溪北路体育文化街，衡山路酒吧街和虹桥路商务街；而五角场目前主要以环岛为核心，沿五条马路辐射，其大致范围可以确定为沿淞沪路从环岛到走马塘，沿邯郸路、四平路、黄兴路从环岛到国定路，沿翔殷路从环岛到国和路。这一规划也与徐家汇的发展相似，以一环带动区域的发展，拓展商业的辐射范围。3.3.2区域发展走势从区域上看，徐家汇的区域位置更加优越，吸引的人群辐射面较大，消费能力较强，交通较为便捷，但是也存在着一定的发展限制，如核心区的交通组织较差，停车难，商业发展过快而忽视了商务的发展，这些将成为未来徐家汇区域重点解决的问题，徐家汇未来的走势将向商务化、商业高端化转变，未来的走势将取决于自我的调整；而五角场的走势可以在吸取徐家汇发展的经验的基础上，走层次化、中高端化、商务soho化等趋势，但是由于其地理位置的限制和一些客观条件的影响，区域的吸引力主要为周边区域人口，市场容量要小于徐家汇的发展，未来的发展将成为现代版的徐家汇。3.4结论·五角场将重复徐家汇的发展轨迹徐家汇现有商业面积４５万平方米，今后几年没有规划大型商业项目，现日均客流量６<#004699">０万－７<#004699">０万人次，年均销售额为６<#004699">０亿元。而五角场地理位置相似于徐家汇，也是“一圈五线”，也拥有相接近的人流量，随着商业规模的接近，五角场将必然成为第二个徐家汇。但值得注意的是目前客户层次毕竟要比徐家汇差，这是由于周边商务气氛不够浓厚，没有形成白领商圈。 ·租金上涨空间较大五角场租金上涨空间很大，未来至少可以是徐家汇的6<#004699">0%至8<#004699">0%，大约在25元/平方米上下。·徐家汇百货区域饱和，五角场未来充满无限商机两地百货业所占比例相同，而徐家汇百货业已发展多年，相当成熟，近几年已没有新的百货业增加，这说明竞争已趋激烈，百货业已饱和。五角场的百货业目前尚处于发展阶段，未来希望与商机并存。·五角场商务气氛正在形成，发展空间较大五角场的商务氛围将逐步形成，未来五角场将以信息、贸易、科技服务为主，并有相应的商业和生活配套服务设施，这是有明显活动时段区分的区域，这个区域将一定呈现出浓厚的商务氛围。办公面积将出现缺口，由于五角场高新技术产业园区和大学城资源相整和，未来杨浦区的CBD概念将会在这里诞生；而目前五角场的办公面积仅有32万平方米，纯高档写字楼还没有，这与未来发展明显不对称，3年后将会出现供不应求的局面。4、五角场商业发展走势分析4.1发展现状·位置类似徐家汇五角场地处上海杨浦区北部，一般是指由国定路、政立路、国和路围成的约3平方公里多的环形地区，以邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、淞沪路五条发散型的主干道在这里交会而得名。五条马路中，邯郸路是通向市中心的主干道，贯穿复旦大学，四平路直通外滩，紧邻同济大学，黄兴路上有大量住宅小区，接杨浦大桥直达浦东，翔殷路和淞沪路则是中原社区和在建的新江湾城通向市中心的主干道。·大型商业集聚，租金上涨 目前五角场的万达商业广场、百联又一城、东方商厦等大型商业基本集中于环岛中心，占据了五角场的黄金地带，也是整个五角场商业中心的支柱。租金连年上涨，小型商铺日租金最高达到41元/平方米，比去年同期涨了一倍；即使是靠近一些项目施工现场的商铺，日租金也达到32元/平方米。目前五角场的商铺平均日租金超过了15元/平方米，万达商业广场的商铺日租金在2<#004699">0元/平方米左右。·人流量较大，消费力不强据统计目前平均每天人流量在6<#004699">0万左右，五角场北靠约有3<#004699">0多万人口的中原社区，周围是复旦大学、同济大学、体育学院、二军大等东方大学城的十余所高校，附近黄兴路周边有长白、延吉、控江、鞍山、辽源几大老社区和文化佳园、黄兴绿园、公元3<#004699">0<#004699">0<#004699">0等一批高品质住宅小区，未来还有规划占地近1<#004699">0平方公里的现代化大型居住区——新江湾城。但大量的人流并不一定就是大量的商业客流，以五角场来举例，就属于典型的人流量高但客流量一般的地区。很多人都只是上下班经过五角场，在这里转乘，很少购物消费。而且由于历史原因，五角场地区居民的购买力一直维持在中低端水平。·商务楼档次不高同时，五角场周边的高档写字楼较少，而且大多是像创智天地这种针对中小型创业企业的办公楼，商务层次的限制也是五角场商业发展的重要瓶颈。4.2发展规划4.2.1五角场商业发展规划“十一五” 期间，五角场建设成都市商业中心。其中商业面积到2<#004699">01<#004699">0年将达到75万平方米，以填补上海东北片商业布局欠缺的状况。按照规划，五角场地区将以环岛商圈为核心，针对区域内15万高校师生为主要消费群体的特点，更新商业业态，建成超大型、多功能、现代化商业区。五角场商业区总体上分为南部、中部和北部三个区域。其中北部地区依托江湾新城，将在交通主干道内侧设广场型商业，重点发展社区型商业；中部区域将以江湾体育场——大学城公共活动中心为核心，新辟一条长约8<#004699">0<#004699">0米、欧洲建筑风格的步行街，主要发展知识型的服务业，以满足科研开发、中介服务和娱乐休闲需要；南部以五角场环岛为中心，呈“一圈五线”的星状布局，规划为市级商业中心。环岛商圈是五角场商圈建设的重点，除了原有的东方商厦、大西洋百货之外，还有超大型的万达商业广场和百联又一城购物中心。同时，五角场5条特色主题商业街的建设将满足普通市民和不同层次消费者的消费需求，将形成一个集百货、超市、专卖店于一体的综合性商业区。4.2.2用地规划由五角场用地规划看，该区域的主要商业用地集中在五角场环岛区域，共规划商业办公用地118.5公顷，其中以本地块区域内的商业用地最为集中，共计有49.3公顷。第二部分地块基本情况分析1．地块地理地貌1.1地理位置：该项目位于上海市江湾五角场，黄兴路的东面，翔殷路南面。1.2地块地貌 用地面积23373平方米，处于黄兴路东面，翔殷路的南面，目前地块内部已拆平，尚有部分沿马路商铺和楼宇待拆。四周物业概况：黄兴路、四平路之间为东方商厦（金岛大厦）。处于四平路、邯郸路夹角位置地块上为亚繁商厦，该商厦在规划地块的拆迁范围内。邯郸路与淞沪路之间为大连万达商业广场，淞沪路与翔殷路之间为百联又一城和大西洋百货等。整个五角场形状为五条道路交汇的环岛形状，建设一下沉式广场和星空彩蛋。五角场1<#004699">0年发展历程比较:9<#004699">0年代初期的五角场目前五角场境况---环岛下沉式广场1<#004699">0年后的五角场百联又一城创智天地东方商厦九隆坊万达商业广场本项目2．地块相关因素状况2.1人口资源 杨浦区属于上海老的工业园区，人口密度较大，其中本地人口占主导地位，约12<#004699">0万左右，其中五角场常住人口142，639人，而外来人口为25，994人。居委会34个（含2个筹建组）管辖户数333169户，其辖区面积为7.47平方公里。整个五角场环岛地区是上海市东北部地区的交通枢纽，五条通衢大道形成了5<#004699">0多万人次的日流量，加上背靠2<#004699">0万居民的中原小区和正在开发中的9.6平方公里生态型、知识型花园城区——新江湾城，而附近又有以黄兴公园为轴心的一批较高品位的现代生活居住区，因此这里具有巨大的消费潜力。2.2人文环境江湾五角场拥有如复旦大学、财经大学、同济大学武东校区等1<#004699">0多所著名高等院校，以及复旦附中、兰生复旦中学、六一小学等23所中小学，是上海科技教育最为集中的地区之一。驻军部队有南京政治学院上海分院等17个。2.3交通状况现有交通相当发达，经过的市内公交线路和始发站点供有22条，长途汽车线路8条，将浦东新区、黄浦区、虹口区、宝山区、中原小区，乃至与外省市紧密相连。另外淞沪路拓宽工程从五角场环岛起至新江湾城南大门，全长1.481公里，路幅6<#004699">0米——65米，6快2慢，设计车速6<#004699">0公里/小时，2<#004699">0<#004699">02年年底已经竣工。2<#004699">01<#004699">0年，轨道交通1<#004699">0号线竣工，五角场“两站一区间”的地下空间工程也将同步建成，环岛周围将形成四通八达、绵延3公里的地下步行系统，建成4<#004699">0万平方米的地下综合体，其中地下一层公共活动层面积达2<#004699">0万平方米。实现五角场环岛地区“人下车上”的交通规划目标，人流、车流、商流井然有序。2.4区位条件五角场城市副中心地处上海主城北片杨浦、宝山、虹口三区的接壤处，其辐射范围有二百多万城市人口，具有充分的中心功能发展条件。2.5经济条件 杨浦区2<#004699">0<#004699">01年GDP为488635万元，2<#004699">0<#004699">02年为65261<#004699">0万元，2<#004699">0<#004699">03年1月至6月为3252<#004699">0<#004699">0万元，2<#004699">0<#004699">04年增长率达25%，经济增长快速。3．地块周边规划3.1．五角场城市副中心交通规划综述五角场立交和下沉式广场工程的建设完工。同时正在和即将启动的还有翔殷路越江隧道、军工—金桥越江隧道等。这个立体交通框架的启动，将使五角场交通的辐射、汇聚功能轻松实现。另外建设中的8号线轻轨将在翔殷路、中原路口设有站点，它距五角场约5分钟车程，该线将在2<#004699">0<#004699">07年底建成通车。于此同时位于政通路北、淞沪路东侧至外走马塘北侧区域的公交枢纽工程计划已于2<#004699">0<#004699">04年完工，它占地115<#004699">0<#004699">0平方米，规划为公交4条线路的终点，以及为地铁8号线，轻轨1<#004699">0号线和五角场若干条过境公交的换乘枢纽。3.2．商业未来规划今后五角场的商业地位定位是—城市副中心。其商业规划将按北、中、南三线设计布局，目的是为打造一个繁华的上海“东北商贸中心”。该城市副中心的规划范围南起邯郸路、北至殷高路的淞沪路，东至民京路——国和路一线，西至淞沪路西侧，规划面积约为2.18平方公里。3.2.1.北线———以广场型商业为主，主要为政立路至殷高路，以三门路淞沪路的小环岛为中心，在交通主干道内侧设广场型商业布局。该地区还将依托江湾新城，重点发展社区型商业。如近期辟通了三门路，建设了大型专业超市欧倍德。3.2.2.中线———发展知识型的服务业，规划从政通路至政立路，国和路至国顺路。该区域将以江湾体育场———大学城公共活动中心为核心，布局以线状和块状相结合。区内将新辟一条长约8<#004699">0<#004699">0米的步行街，街道两侧将建造具有欧洲风格的建筑群。3.2.3.南线———形成综合性商业区，规划以邯郸路、淞沪路的五角场环岛为中心，呈“一圈五线” 的星状布局。目前，在五角场环岛的两只角上为东方商厦杨浦店、亚繁商厦，但后者将被拆除。此外，翔殷路北、淞沪路东建百联又一城销品茂；邯郸路、淞沪路口，建一个包括沃尔玛购物中心在内的现代销品茂；3.3．五角场商业建设情况南线成为重点开发区域。该中心主要由下沉式广场、大连万达商业广场、百联又一城、以及东方商厦和太平洋百货等构成。3.3.1.下沉式广场：整个下沉式广场占地约8<#004699">0<#004699">0<#004699">0平方米，其间将分为内环和外环两部分。外环部分，由一幕高约3.5米、长约23<#004699">0米的环形瀑布环绕，过客可从人行步道自由进出。在环形瀑布内圈，则是广场错落有致的绿化广场，广场中的五条放射状的步行街，将内圈和外圈相连。3.3.2.万达商业广场：由沃尔玛进驻而名声大噪的大连万达商业广场，总投资18亿元，总建筑面积为33万平方米。采用“组团开发”的模式。总建筑面积为16万平方米的商业部分分别为沃尔玛、大洋百货、影城和书城、家具装饰广场（特里屋）、颐高数码广场等五个组团，3条欧式步行街把它们连为一体。在该广场的地下一层，还将出现一个面积达4万平方米的欧洲建筑风格的地下商城。而在商业面积近1<#004699">0万平方米的百联又一城的7-8层，模仿香港太古广场，建造一个真冰溜冰场。沃尔玛在万达商业广场内1－3层，面积达1.8万平方米。除了大卖场外，还提供儿童游乐场，健身中心及餐厅设施。同时沃尔玛的另一种业态——山姆会员店也会紧随购物中心落户上海。3.3.3.百联又一城：总投资近1<#004699">0亿元、建筑面积约14万平方米，是集休闲、娱乐、购物、餐饮等多种功能为一体的新型商业业态，设计地面9层及地下3层，定位方向为都市型购物中心的高端百货店。另外百联又一城中设计有一个8厅影院。自从2<#004699">0<#004699">07年春节前后，大连万达商业广场和百联又一城相继开业之后，使这里的商业得到了极大的缓解。甚至包括虹口四川北路附近、宝山区域、北外滩等区域的大量客流涌入五角场这个新兴商业圈进行购物、休闲。3.3.4.九隆坊: 总面积超过2．5万平米，商业铺位逾25<#004699">0个的九隆坊坐落于其中的黄兴路休闲购物街。九隆坊通过构筑一条“街铺型”内街，连通了黄兴路和国顺路，独立的街铺对于五角场的大型商业形成了互补经营，并展现了一个宽松、开放的逛街环境，使逛街这个上海人传统的休闲方式更贴近现代人的生活。主楼为26层的办公楼,裙楼3层为商业。4.周边物业租售概况4.1．商业物业租售概况物业名称地址楼层营业面积实用面积租金（/㎡/天）经营模式营业状况大西洋百货翔殷路国济路沪东金融大厦裙房1-5层1.5万㎡1层2<#004699">0元/㎡/天2层1<#004699">0-15元/㎡/天3层以上<#004699">05-1<#004699">0元/㎡/天专卖店服饰类成立第一年就实现毛利润28<#004699">0<#004699">0万元，净利润17<#004699">0万元 东方商厦黄兴路四平路金岛大厦裙楼1-5层1.45万㎡1层18—23元/㎡/天2层15元/㎡/天3层以上5—1<#004699">0元/㎡/天中档百货类日均营业额35万元，节假日则突破1<#004699">0<#004699">0万元亚繁商厦邯郸路四平路6层7<#004699">0<#004699">0<#004699">0㎡1层24元/㎡/天2层12—18元/㎡/天3层以上5—1<#004699">0元/㎡/天中低档百货业、餐饮良好赛博数码淞沪路政通路平盛大厦裙房1-4层95<#004699">0<#004699">0㎡电脑科技产品良好大连万达 邯郸路淞沪路17万㎡14-18元/㎡/天（地下一层）百货节假日火爆又一城淞沪路翔殷路12.6万㎡MALL良好沃尔玛万达广场内1.8万㎡MALL良好九隆坊黄兴路国顺路1-32．5万㎡售价3万-7万/平米 4.1.1五角场商场分层租金均价一层:建筑面积:11.2元/㎡/天,实用面积:22.3元/㎡/天二层:建筑面积:,8元/㎡/天,实用面积:16元/㎡/天三层:建筑面积:5元/㎡/天,实用面积:1<#004699">0元/㎡/天商场租赁均价:8.<#004699">07元/㎡/天4.1.2五角场商场销售价格3万-7万元/平方米4.1.4.周边商业物业建设发展情况分析·由于五角场是多路交叉口，采用环岛形下沉式设计，可以有效地对车流、人流进行疏导和分流，使交通组织简便。从而改变了五角场的交通杂乱无章的局面。·由于大连万达是主力店联合经营的模式，消费市场中等偏下，而又一城和东方商厦都为中档百货业。但随着五角场商业的快速发展，客流量的大量倒入，以及周边居住人群的大量倒入，普通百货业已经不能满足五角场消费客群的需求，就要有高端商业的出现，所以五角场的高端百货目前尚处于空白。·临街店铺将紧缺，由于未来规划都是以MALL为概念的，临街店铺势必变成店中店，同时由于MALL本身所具有的人气吸引的特点，人流量将大为增加，势必引起商业黄金街面的短缺和租金增值。·随着五角场几个大型商厦的建成开业，人气的聚集，五角场周边的商铺租金看涨。一些商铺的租金价格上涨幅度较大。而在黄兴路翔殷路转角商铺的价格在41元／平方米／天。这个价格已经离淮海中路的55元／平方米／天不远。这充分说明本地块具有较大发展前景。· 万达商业广场和百联又一城的建设开业，加快和刺激了五角场城市副中心的发展，有效地吸引了大量的客流量，以及东方商厦、和大西洋百货等使五角场商业圈初具规模。·到2<#004699">01<#004699">0年，仅五角场的商业面积将达到75万平方米。杨浦区及周边常住人口近3<#004699">0<#004699">0万人，确保了庞大的消费群体，并将直接影响和辐射到杨浦区、虹口区、闸北区、宝山区等各个地区。4.2．周边写字楼物业概况4.2.1.杨浦区写字楼发展情况杨浦区是近代中国工业的发祥地，多年以来一直是一个以重工业为主导的老工业区，由于缺乏相关产业园区的整合，故一直没有形成相应的商务圈氛围，从而至今没有一个相对集中的商务圈。但是从2<#004699">0<#004699">02年开始，杨浦依托了高等院校发展高新技术产业，已经形成了五角场高新技术产业园区，复旦科技园，同济科技园，上海孵化科技企业园区等四大科技园区，以及七个科技产业和孵化基地，这其中不少是国家级别。另外，杨浦区目前共有十个重点都市型工业园区。这些园区的建立和发展，通常会在2到3年后令本区域写字楼市场逐步出现供不应求的局面，未来杨浦区CBD概念将在五角场形成。4.2.2．写字楼物业租售概况楼盘名称总供应量销售量均价租金开盘时间复旦科技园1143684792<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0 3.25元/㎡/天2<#004699">0<#004699">06-<#004699">03-29无锡大厦4998161512<#004699">0<#004699">0<#004699">0--2<#004699">0<#004699">04-12-<#004699">08科技孵化楼174621437<#004699">013<#004699">0<#004699">0<#004699">0--2<#004699">0<#004699">04-<#004699">09-27沪东金融大厦3<#004699">03193<#004699">0<#004699">09715<#004699">0<#004699">0<#004699">02.5元/㎡/天2<#004699">0<#004699">06-1<#004699">0-2<#004699">0财富国际广场376<#004699">07.4312<#004699">0<#004699">0618<#004699">0<#004699">0<#004699">03.5元/㎡/天 2<#004699">0<#004699">06万达办公楼1756523<#004699">03172<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0---2<#004699">0<#004699">06-7-2创智天地253832383419<#004699">0<#004699">0<#004699">0--2<#004699">0<#004699">06-11-<#004699">04平盛大厦946<#004699">0846714<#004699">0<#004699">0<#004699">02元/㎡/天2<#004699">0<#004699">02-1-1前富庆国定大厦9974.85531316<#004699">0<#004699">0<#004699">0--2<#004699">0<#004699">06-11-3<#004699">0 合计322292.28134498１６３３３--注：其中甲级写字楼是：复旦科技园、财富国际广场、创智天地，其他为乙级。4.2.3财富国际广场本项目作为五角场目前在售的最高端的办公楼，不但是国际化5A智能型商务办公集群，开创了五角场很多的先例。财富国际广场的建筑面积达15万平方米，包括4<#004699">0<#004699">0<#004699">0平方米的中心绿地、网球场、游泳池，应该是地标型项目。参照国际化的标准规划设计，配备了近1<#004699">0<#004699">0<#004699">0个停车位、绿色节能冰蓄冷中央空调、屋顶直升机起降停机坪，还有多国语言同声翻译会议系统，部分单元还采用了指纹或虹膜识别门禁系统等。目前的1期，由25层高档公寓式办公楼，26层高档酒店式办公楼和4层集办公、商业、泛会所于一体的综合楼组成。4.2.4.周边写字楼物业租赁均格:甲级：　３.４元/㎡/天乙级：　２.３元㎡/天4.2.5.周边写字楼物业销售均格:甲级：　１９<#004699">０<#004699">０<#004699">０元/平方米 乙级：　１４<#004699">０<#004699">０<#004699">０元/平方米4.2.６.五角场写字楼物业未来价格预期:徐家汇城市副中心写字楼2<#004699">0<#004699">04年-2<#004699">0<#004699">07年售价上涨情况：注：由于甲级写字楼基本上都是只租不售，所以下表中仅为乙级写字楼价格情况：写字楼<#004699">04年-<#004699">05年均价<#004699">05年-<#004699">06年均价<#004699">06年-<#004699">07年均价飞洲国际25<#004699">0<#004699">0<#004699">027<#004699">0<#004699">0<#004699">03<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0均瑶国际广场2<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">023<#004699">0<#004699">0<#004699">026<#004699">0<#004699">0<#004699">0江山大厦22<#004699">0<#004699">0<#004699">024<#004699">0<#004699">0<#004699">026<#004699">0<#004699">0<#004699">0 合计每年均价22<#004699">0<#004699">0<#004699">0245<#004699">0<#004699">0273<#004699">0<#004699">0平均每年增幅约11%从全市的角度来看，乙级写字楼开发量较大，五角场也同样如此。所以甲级写字楼市场目前处于极度空缺状态下，开发前景非常看好。通过对徐家汇城市副中心乙级写字楼售价上涨率的分析来看五角场未来五年的售价情况：乙级：19<#004699">0<#004699">0<#004699">0元/平方米x11%x5+19<#004699">0<#004699">0<#004699">0元/平方米=2945<#004699">0元/平方米保守预测五年后甲级写字楼售价约：25<#004699">0<#004699">0<#004699">0元/平方米4.2.7.周边写字楼物业建设发展情况分析·商务氛围逐步形成未来五角场将以信息、贸易、科技服务为主，并有相应的商业和生活配套服务设施，这是有明显活动时段区分的区域，这个区域将一定呈现出浓厚的商务氛围。·办公面积将出现缺口 由于五角场高新技术产业园区和大学城资源相整合，未来杨浦区的CBD概念将会在这里诞生；目前五角场的办公面积约为32万平方米，纯高档写字楼还没有，这与未来发展明显不对称，3年后将会出现供不应求的局面。·整体租金水平偏低目前五角场办公物业的租金均价不超过3.<#004699">0元/平方米/天，而徐家汇均在<#004699">0.8美元到1.<#004699">0元/平方米/天，这主要是因为五角场现阶段仍在改造中，周边市政配套、商业配套、商务氛围不够成熟。·今后2-3年时间内商务面积将建成9<#004699">0万平方米，合计89.57万平方米，2<#004699">0<#004699">08年后约5<#004699">0万平方米竣工。商务楼空间还存在较大建设发展空间。5.地块优劣势分析5.1.优势分析：5.1.1.地形较方正，利用价值较高。5.1.2.周边居住区：离黄兴绿地生活区最近，该生活区是目前杨浦住宅价格偏高的区域之一5.1.3.临街面长且直：适宜做临街店铺，可避开商场竞争，有利于高租金，高回报。5.1.4.交通条件：中山北路高架匝道口连接黄兴路；本地块位于翔殷路五角场交通枢纽站旁，离轨道交通8号线线站点最近,交通优势凸显。5.1.5.江湾五角场住宅物业的大量开发,人口的大量倒入,促使该地区人流量迅速提升。5.1.6.五条通衢大道形成了5<#004699">0多万人次的日流量，背靠2<#004699">0万居民的中原小区和正在开发中的9.6平方公里生态型、知识型花园城区新江湾城，附近又有以黄兴公园为轴心的一批较高品位的现代生活居住区，具有巨大的消费潜力。最重要的是，一旦五角场建设成为上海的副中心之一，毗连的虹口、宝山都能起到互动的效果。5.1.8.“中环”工程、环五角场的环岛下沉式广场等8大项目“聚焦” 五角场，将使外来客人来五角场十分方便。5.2.劣势分析:5.2.1.商办物业开发量在未来2-3年时间内将逐渐放量,市场竞争将逐步激烈。5.2.2.五角场环岛四周大型商业中心过于集中,主力店实力雄厚,客源分散严重，经营定位须慎重。5.2.3．五角场商圈建成后辐射范围没有徐家汇那样强大的圆心相应，五角场东面和北面濒临黄浦江和东海岸，仅有南面和西面的半圆形辐射圈。所以辐射区域将十分有限。6.客户来源6.1.五角场商业市场客户来源：从区域上讲，主要是来自北外滩的虹口一带，北面主要来自宝山，以及宝钢职工等，也有部分来自浦东罗山路、德平路一带。今后五角场的消费者首先以东北部的居民为主，除了2<#004699">0万居民的中原小区，近1<#004699">0平方公里的生态型新江湾新城、以黄兴公园为轴心的现代生活居住区等也将陆续启动。近年来该区域新建住宅竣工面积达1<#004699">054.4万平方米，相当于增加了3<#004699">0万居民。6.2．五角场办公楼客户来源本区域成熟型企业，外地来户成长型企业，周边区域扩张型企业。第三部分产品设计形态1、产品立面图效果2、产品俯瞰效果： 3、总平图基本参数：用地面积：23373平方米占地面积：９３４９平方米总建筑面积：148566平方米地上建筑面积：93492平方米其中：商业31499平方米办公61993平方米地下建筑面积：55<#004699">074平方米容积率：4.<#004699">0建筑密度：４<#004699">０％绿化率：3<#004699">0%车位：1<#004699">0<#004699">0<#004699">0辆第四部分项目产品类型及业态选择 1、业态选择1.1业态定位一二线品牌百货+中高端餐饮娱乐休闲文教+时尚个性消费1.2定位依据（1）目前五角场区域商圈定位缺乏中高端商业。目前该区域的商业市场还是处于培养期的阶段，之所以有目前这样的商业氛围是基于如下三个原因：1、政府规划五角场为城市副中心；2、业内普遍认同五角场将是第二个徐家汇而纷纷抢先进驻；3、该区域周边覆盖着一二百万居民而没有一个市区级的商圈来服务他们。但是从商业规划的角度来讲，该商圈中商业项目的自身定位和之间的错位竞争还存在一定空白。如下图：从目前的商圈定位格局来说，我们必须立足于服务年龄跨度为2<#004699">0—4<#004699">0周岁的中高端客户。（2）未来3年内该区域导入的1<#004699">0-15万中高端居住人群是我们忠实的消费力量。五角场作为城市副中心，在未来必然会经过一次相当大的产业结构调整的过程。在结构调整中房地产、商业、服务业等相关产业会是最为受益的行业。未来项目中高端的商业定位直接依靠于现存和将来导入区域中的中高收入居民和区域内工作的白领一族。随着新江湾、东外滩等中高端居住人群的导入，他们的居住地改变直接影响到了他们改变习惯的消费场所，在就近消费的规律指引下，他们会选择在最近的五角场商圈购物，而恰恰百联、万达和东方几乎都不能满足他的高端消费要求，所以我们是他们的唯一选择。 同时从上海的中高端百货的发展特点来看，大都是依靠写字楼群体带来的消费支撑，南京西路的恒隆、梅龙镇伊势丹、中信泰富；淮海中路的太平洋百货、大上海时代广场；徐家汇的港汇、美罗城无不如此。商业和写字楼市场的互相影响，互相作用是我们选择如此定位的主要原因之一。在一个极具潜力的市场上规划可预见的发展令我们信心倍增，五角场区域的中高端商业的空白和5A写字楼的需求是我们项目大展身手的绝好机会。1.3业态定位及组合配比（1）例品牌百货定位：太平洋百货、百盛购物中心。（2）例餐饮定位：采蝶轩、加州1<#004699">01海鲜、马克西姆。（3）例休闲娱乐：亚历山大会馆、钱柜、PARK97。（4）例文化教育：华尔街英语培训。2、商业物业利润实现方式实现方式——租售并举。这种利润实现方式既满足了通过销售部分物业回笼一定的资金的要求，又能通过保留部分物业达到每年收取稳定租金收益，我们建议将地下的商业物业作为销售部分，将地面的商业物业作为保留出租的部分。·考虑出售地下商业物业的原因有二：（1）由于目前市场普遍看好该区域商业的未来发展潜力，从商家的反馈来说，他们的预计该区域的租赁价格在未来的三至五年内会达到徐家汇的水平（建筑面积每平方每天2<#004699">0-25元），也就是说未来该区域的租金至少会有3倍的增长空间，所以商家纷纷在此抢占地盘，以期未来。 （2）五角场地下主商圈（万达广场、东方商厦、百联又一城）内目前还没有真正可出售型的商业物业（除292-NS1地块外，另一个地下出口目前还没有确定的规划项目）。如果能实现销售的话，那项目卖点将是十分突出的。而从投资者的角度来说，城市副中心主商圈内可出售型商业物业的吸引力将是无法抗拒的。综合未来上述该区域高租金的预期和出售型商业物业的稀缺性，所以我们考虑将地下部分作为出售，以达到回收投资成本的目的。2.1B1-B2可出售部分商业物业价格分析保守型分析：该价格采样现有市场上的同类产品价格定位（人民广场华盛街）由于：“华盛街”出让2<#004699">0年使用权的平方价格为现行市场年平方租金的11倍。现25元/M2/天，售1<#004699">0万。推出：五角场区域地下商业现租金为建筑面积每平方每天7-8元，以此类推得出28<#004699">0<#004699">0<#004699">0-32<#004699">0<#004699">0<#004699">0元/M2的使用权出让价。规划业态商业面积（M2）出让2<#004699">0年使用权价格一次性出让使用权收益 B1时尚百货125583<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0元/M2（均价）376,74<#004699">0,<#004699">0<#004699">0<#004699">0（元）B2162583<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0元/M2（均价）487,74<#004699">0,<#004699">0<#004699">0<#004699">0（元）总计288163<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0元/M2（均价）864,48<#004699">0,<#004699">0<#004699">0<#004699">0（元）备注：地下室单层面积55<#004699">074M2。B1扣除变电2<#004699">0<#004699">0<#004699">0M2，空调机房3<#004699">0<#004699">0<#004699">0M2，车道8<#004699">0<#004699">0M2；B2扣除水泵房13<#004699">0<#004699">0M2，车道8<#004699">0<#004699">0M2； 激进型分析：该价格来源于现有该区域推出的可售性商业物业“九隆坊”的价格定位和未来三至五年内达到建筑面积每平方每天2<#004699">0-25元的租金（目前徐家汇商圈的租金水平）反推售价的方式。由于：1、“九隆坊”（黄兴路国定路）现一楼售7万/M2。2、徐家汇商圈现租金2<#004699">0-25元/M2/天，按照年8%的回报，折算售价9-11万/M2推出：该项目地下商业部分售价8<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0元/M2（均价）规划业态商业面积（M2）出让产权价格一次性出让产权收益（元）B1时尚百货125588<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0元/M2（均价）1,<#004699">0<#004699">04,64<#004699">0,<#004699">0<#004699">0<#004699">0（元）B2 162588<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0元/M2（均价）1,3<#004699">0<#004699">0,64<#004699">0,<#004699">0<#004699">0<#004699">0（元）总计288168<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0元/M2（均价）2,3<#004699">05,28<#004699">0,<#004699">0<#004699">0<#004699">0（元）备注：地下室单层面积55<#004699">074M2。B1扣除变电2<#004699">0<#004699">0<#004699">0M2，空调机房3<#004699">0<#004699">0<#004699">0M2，车道8<#004699">0<#004699">0M2；B2扣除水泵房13<#004699">0<#004699">0M2，车道8<#004699">0<#004699">0M2；·考虑保留出租地上商业物业的原因有二：（1）地上商业物业的经营方向将直接反映项目整体（包括塔楼）的定位落点。保留出租的最大好处就是开发商自己留有产权、经营权和处置权。对于项目的未来有着完全的控制能力，特别是这种区域地标式的项目也是开发商树立企业形象的表现。 （2）对于地上商业物业保留经营权可以按照消费市场的要求及时调整经营思路，同时对于经营收益的控制也是完全的。（3）鉴于未来三至五年该商圈的发展潜力，租金收益将是一笔相当的投资收益，且每年会有固定的增长率。（见下表）（4）在地上商业物业保留一定年数，有了稳定的经营回报后，开发商可以根据实际情况通过选择整体出售、抵押贷款或者成立信托基金的方式达到资金回收的目的。2.21F-4F保留出租部分商业物业租金收益分析目前该区域租金采样（万达、百联）规划业态商业面积（M2）租金价格（元/M2/天）一次性年租金收益（元）1F品牌百货9349827,299,<#004699">08<#004699">02F品牌百货934962<#004699">0,474,31<#004699">0 3F餐饮娱乐9349413,649,54<#004699">04F休闲文教934926,824,77<#004699">0总计373965（楼层租赁均价）68,247,7<#004699">0<#004699">0五年后该区域租金预估（参照2<#004699">0<#004699">01年—2<#004699">0<#004699">06年徐家汇港汇广场租金发展）规划业态商业面积（M2）租金价格（元/M2/天）年租金收益（元） 1F品牌百货93492585,3<#004699">09,6252F品牌百货93491861,422,93<#004699">03F餐饮娱乐9349124<#004699">0,948,62<#004699">04F休闲文教934962<#004699">0,474,31<#004699">0总计3739615（楼层租赁均价） 2<#004699">04,743,1<#004699">0<#004699">03、经营模式3.1地下商业部分：方式1——出让2<#004699">0年使用权的经营管理：由小业主自主招商或者我方提供招商代理服务。方式2——出让产权的经营管理：地下商业采取出售后根据小业主委托提供一定年限经营管理服务的模式，这样既能保证商铺销售的快速去化，同时还能取得一定年限内的经营管理收益。3.2地上商业部分：品牌百货类：（1）可采取招募主力百货店的方式，我方提供场地，由对方输出全套经营管理，合作方式可以是租金合作、扣率合作或者扣率加保底租金的合作方式。（2）自己组建或聘请经营管理团队，参照项目品牌定位自主招商。餐饮娱乐休闲文教类：自己组建或聘请经营管理团队，参照项目品牌定位自主招商。第五部分土地价格评估1、土地价格的评估1.1市场比较法 表：近期商业用地地块位置面积（亩）单价（万/亩）总价（万元）容积率楼板价（元/m2）日期虹桥商务区28.25<#004699">085.61432<#004699">0<#004699">0419<#004699">0732<#004699">0<#004699">07-2-9北外滩52.82773.51465<#004699">0<#004699">03138672<#004699">0<#004699">07-2-12四川北路19.9248<#004699">0.2 4937<#004699">0493<#004699">012<#004699">0<#004699">07-1-25·市场比较因素修正一般情况下，市场比较所需考虑的因素有交易情况、交易日期、区域因素、个别因素和容积率因素等5个方面。在样本选取的过程中，我们充分考虑了交易情况，这里简略认为相同；在地价指标方面，我们选用楼面地价指标，这样就剔除了容积率的因素。因此，我们需要进行修正的因素是交易日期、区域因素和个别因素。遵循样本选择原则，我们选择的用地样本有“虹桥商务区地块”、“北外滩地块”和“四川北路地块”。·价格交易日期修正表：样本价格交易日期修正地块名称交易日期楼面地价（元/m2）价格增长率现时楼面价虹桥商务区2<#004699">0<#004699">07.2.919<#004699">037 6.25%2<#004699">0226.8北外滩2<#004699">0<#004699">07.2.12138676.25%14733.7四川北路2<#004699">0<#004699">07.1.2593<#004699">016.87%994<#004699">0.<#004699">0注：偏保守计算，上海中心城区内土地价格年增长率为15%，计算得出月度价格复合增长率为1.25%。·区域因素及个别因素修正表：样本价格区域因素及个别因素修正比较内容权重虹桥商务区地块（A）北外滩地块（B）四川北路地块（C） 拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数商业环境15%1.1<#004699">0.1651.1<#004699">0.165<#004699">0.9<#004699">0.135人流数量2<#004699">0%<#004699">0.9<#004699">0.18<#004699">0.8<#004699">0.161<#004699">0.2客源层次15% 1.2<#004699">0.181.2<#004699">0.181<#004699">0.15地理位置1<#004699">0%1.2<#004699">0.121.2<#004699">0.121.1<#004699">0.11交通状况15%1<#004699">0.151<#004699">0.151<#004699">0.15用地规模5%1<#004699">0.<#004699">05 <#004699">0.9<#004699">0.<#004699">0451<#004699">0.<#004699">05发展规划2<#004699">0%<#004699">0.9<#004699">0.181<#004699">0.2<#004699">0.8<#004699">0.16合计1<#004699">0<#004699">0%/1.<#004699">025/1.<#004699">02/<#004699">0.955将样本的现时楼面价经比较系数修正后得出本案用地的参考价格：以地块A为参考：2<#004699">0226.8÷1.<#004699">025=19733.5 以地块B为参考：14733.7÷1.<#004699">02=14444.8以地块C为参考：994<#004699">0÷<#004699">0.955=1<#004699">04<#004699">08.4本案用地楼面地价推算：本案楼面地价=以地块A为参考的定价×A权重+……+以地块C为参考定价×C权重=14966.8元/平方米注：权重=各比较对象的比较系数/各比较对象的比较系数之和·本地块土地价格据以上数据分析，本项目地块的楼面地价为14966.8元/平方米，鉴于容积率为4，计算得土地单价为59867.2元/平方米，折合每亩土地单价为3991.2万元。则土地总价为13969<#004699">0万元。1.2假设开发法·估算思路整个地块的评估过程采用了“假设开发法”，即：在目前周边市场形势下，寻找出适合的开发模式，并假设该地块按照这种模式进行开发，估算开发成本和收益，按照假设收益率反推土地成本（也即：土地价格）的方法。·开发成本估算成本估算说明： 1、本次估算是建立在假设项目的毛收益率为2<#004699">0%，并在静态估算前提下进行的，没有考虑开发过程中市场等各种因素的变化对项目产生的影响。2、作为初步评估，成本测算中不考虑车位的租金收益。3、假设本项目开发周期2.5年，自有资金4<#004699">0%，其余资金向银行贷款，贷款年利率6.5%，到期一次还本付息。·销售价格表表：楼层分布价格表楼层楼层面积（M2）方式销售价格（元/平方米备注地下1F12558出售（2<#004699">0年使用权）3<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0保守估计按照使用权销售得出此价格地下2F16258 出售（2<#004699">0年使用权）地上办公56<#004699">096出售25<#004699">0<#004699">0<#004699">0地上商业37396出租经营22812按照5元的租金，8%回报率反算换算后9349233371换算成地上建筑面积注：以上的价格为保守估计。·投资分析表序号项目单价计算 金额备注a土地费用　A（1+3%）1.<#004699">03A含3%的土地出让契税b建安成本　　385821<#004699">0<#004699">0<#004699">0　　（1)地上建筑27<#004699">0<#004699">027<#004699">0<#004699">0*939422536434<#004699">0<#004699">0含土建、简单安装、外立面　(2)地下建筑26<#004699">0<#004699">024<#004699">0<#004699">0*55<#004699">0741321776<#004699">0<#004699">0 含土建、简单安装、外立面c前期费用　L*6%<#004699">0.<#004699">06L包括勘察费、设计费等7>0<#004699">04<#004699">0<#004699">0*93492373968<#004699">0<#004699">0含大配套、水电工程、人防费、室外工程等e装修及其他费用15<#004699">0<#004699">093492*15<#004699">0<#004699">014<#004699">0238<#004699">0<#004699">0<#004699">0f财务费用　L*6<#004699">0%*6.5%*2.5/2<#004699">0.<#004699">04875L借款在2.5年内平均投入 g管理费　（b+c+03674+<#004699">0.18%L　h销售推广费33371.6*93492*<#004699">0.<#004699">0393599328.82包括代理费、广告费等i不可预见费　（b+c+03674+<#004699">0.18%L　j总投资(L)　a+b+····+i69<#004699">0862476+1.<#004699">03A+<#004699">0.11L　 ·土地交易价格估算估算方法：根据估算的开发成本和销售收入，按照2<#004699">0%毛利润率返回土地价格。估算过程：毛利润率=（销售收入-营业税及附加-项目总投资）/项目总投资其中：1、销售收入=33371.6×93492=311998<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">02、营业税及附加（包括城建税、车船使用费等）=销售收入×综合税率=销售收入×5.565%=311998<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0×5.565%=1762787<#004699">0<#004699">03、总投资=69<#004699">0862476+1.<#004699">03A+<#004699">0.11L根据1、2、3等式，可以得出：土地价格=144891.52万元楼板价=144891.52/23373/4=15497元/平方米土地单价=4132.9万元/亩表：激进情况下产品销售价格楼层楼层面积（M2） 方式销售价格（元/平方米备注地下1F12558销售8<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0按照产权分割成店铺带租约出售地下2F16258地上办公56<#004699">096出售25<#004699">0<#004699">0<#004699">0地上商业37396出租经营22812按照5元的租金，8%回报率反算 换算后9349233371换算成地上建筑面积根据以上方法计算得出：土地价格=23858<#004699">0.12万元楼板价=23858<#004699">0.12/23373/4=25518.8元/平方米土地单价=68<#004699">05万元/亩2、土地价格的确定根据公司的经验，由于市场上可比案例很少，在最后计算最终地价时，采用两种方法按照权重进行加和平均，市场比较法占到3<#004699">0%，假设开发法为7<#004699">0%，由此：按照保守情况（即地下商业按照2<#004699">0年使用权销售，销售价格为3<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0元/平方米，计算：最终的价格=13969<#004699">0*3<#004699">0%+144891.52*7<#004699">0%=143331万元楼板价=143331/9.3492=1533<#004699">0元/平方米按照激进情况（即地下商业按照产权带租约销售，销售价格为8<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0元/平方米:计算:最终的价格=13969<#004699">0*3<#004699">0%+23858<#004699">0.12*7<#004699">0%= 2<#004699">08913万元楼板价=2<#004699">08913/9.3492=22345.5元/平方米由此，建议该地块的投标价格在14.3331亿元—2<#004699">0.8913亿元之间。结束语：上海市土地在当前土地打开发的背景下显得十分奇缺，作为城市副中心的土地则更加奇缺，徐家汇在发展的短短1<#004699">0年时间里，土地得到了迅速开发，目前已经没有商业土地可供利用开发。五角场目前这块地处于五角场城市副中心的黄金点上，是目前五角场黄金地段最后一块出让商业用地，商业价值不可估量，前景增值无限。看看上海徐家汇的商业地产开发历程，就可以想象未来十年五角场的辉煌与繁荣，千年难遇大好时机摆在眼前，抓住机会就将走上资本永续经营的金光大道。292—NS—1东方商厦 百联又一城45-6<#004699">0周岁25-45周岁15-25周岁低端高端 中端万达商业广场_1245393687.xlsChart7128839.91325<#004699">02.81486712.21668312.21864511.82<#004699">06681<#004699">0.8 人均可支配收入增长率总量投资,增幅,结构累进数据月度数据单位:亿元2<#004699">0<#004699">07年全社会固定资产投资全社会固定资产投资同比房地产投资同比房地产投资占全社会固定资产投资比重全社会固定资产投资环比房地产投资环比房地产投资占全社会固定资产投资比重1月183.6919.5<#004699">0%72.7213.1<#004699">0%39.59%1月183.6972.7239.59% 1-2月389.742<#004699">0%15<#004699">0.7914.5<#004699">0%38.69%2月2<#004699">06.<#004699">0512.17%78.<#004699">077.36%37.89%1-3月712.5314.4<#004699">0%279.966.3<#004699">0%39.29%3月322.7956.66%129.1764.45%4<#004699">0.<#004699">02%1-4月1<#004699">068.628.9<#004699">0%353.762%33%4月356.<#004699">091<#004699">0.32%73.8-43.48%2<#004699">0.73%1-5月1379.198.6<#004699">0%453.33-<#004699">0.2<#004699">0%32.87%5月31<#004699">0.57-12.78%99.5734.92%32.<#004699">06%1-6月1759.99.5<#004699">0%583.26<#004699">0.4<#004699">0%33.14%6月38<#004699">0.7122.58%129.933<#004699">0.49%34.13%1-7月2164.31<#004699">0.8<#004699">0%726.824.5<#004699">0%33.58%7月4<#004699">04.46.22%143.561<#004699">0.49%35.5<#004699">0% 1-8月25<#004699">0<#004699">0.<#004699">089.5<#004699">0%878.<#004699">087.8<#004699">0%35.12%8月335.78-16.97%151.265.36%45.<#004699">05%1-9月29<#004699">03.428.3<#004699">0%1<#004699">0<#004699">02.676.6<#004699">0%34.53%9月4<#004699">03.342<#004699">0.12%124.59-17.63%3<#004699">0.89%1-1<#004699">0月3271.989.8<#004699">0%112<#004699">0.917.7<#004699">0%34.26%1<#004699">0月368.56-8.62%118.24-5.1<#004699">0%32.<#004699">08%1-11月3639.8212.3<#004699">0%12<#004699">04.755.6<#004699">0%33.1<#004699">0%11月367.84-<#004699">0.19%83.84-29.<#004699">09%22.79%1-12月3925.<#004699">091<#004699">0.8<#004699">0%12755.83%32.48%12月285.27-22.4<#004699">0%7<#004699">0.25-16.2<#004699">0%24.63% 2<#004699">0<#004699">01-2<#004699">0<#004699">06上海固定资产投资情况2<#004699">0<#004699">012<#004699">0< #004699">022<#004699">0<#004699">032<#004699">0<#004699">042<#004699">0<#004699">052<#004699">0<#004699">06固定资产投资1994.72187.12452.13<#004699">084.73542.63925增长率6.79.612.125.814.81<#004699">0.8 上海人均可支配收入2<#004699">0<#004699">012<#004699">0<#004699">022<#004699">0<#004699">032<#004699">0<#004699">042<#004699">0<#004699">052<#004699">0<#004699">06人均可支配收入128831325<#004699">01486716683186452<#004699">0668增长率9.92.812.212.211.81<#004699">0.8总量投资,增幅,结构<#004699">0<#004699">0 <#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0&APage&P 全社会固定资产投资环比土地数据<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0 <#004699">0<#004699">0&APage&P房地产投资环比新开工,在建,竣工总量及结构<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0 <#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0房地产投资占全社会固定资产投资比重商品房供求<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0 <#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0&APage&P全社会固定资产投资同比住宅供求 <#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0&APage&P 房地产投资同比商业市场供求<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0 <#004699">0<#004699">0房地产投资占全社会固定资产投资比重办公市场供求<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0&APage&P 固定资产投资增长率指数<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0&APage&P人均可支配收入 增长率金融土地抵押数量2<#004699">0<#004699">06年上海土地抵押情况抵押数量2<#004699">0<#004699">06.1422<#004699">0<#004699">06.2172<#004699">0<#004699">06.3212<#004699">0<#004699">06.4432<#004699">0<#004699">06.523 2<#004699">0<#004699">06.6362<#004699">0<#004699">06.7392<#004699">0<#004699">06.8292<#004699">0<#004699">06.9232<#004699">0<#004699">06.1<#004699">0332<#004699">0<#004699">06.11432<#004699">0<#004699">06.1273金融<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0 <#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0抵押数量外资 整体投资2<#004699">0<#004699">06.1-22<#004699">0<#004699">06.32<#004699">0<#004699">06.42<#004699">0<#004699">06.52<#004699">0<#004699">06.62<#004699">0<#004699">06.72<#004699">0<#004699">06.82<#004699">0<#004699">06.92<#004699">0<#004699">06.1<#004699">02<#004699">0<#004699">06.112<#004699">0<#004699">06.12投资额15<#004699">0.81<#004699">0<#004699">0.51<#004699">02.599.513<#004699">0143.5151.3124.6118.2183.79 施工面积596<#004699">0.8176<#004699">0.6266.8293.1763.7299.2235.4324.7161.59233.21新开工面积285.725<#004699">0.8262.8152.2216.93<#004699">08.6111238.1192.95222.55竣工面积151.51<#004699">01.4155.472.9269134.5264.1385.8495.<#004699">0948<#004699">0.84住宅投资 2<#004699">0<#004699">06年1-2月2<#004699">0<#004699">06年1-3月2<#004699">0<#004699">06年1-4月2<#004699">0<#004699">06年1-5月2<#004699">0<#004699">06年1-6月2<#004699">0<#004699">06年1-7月2<#004699">0<#004699">06年1-8月2<#004699">0<#004699">06年1-9月2<#004699">0<#004699">06年1-1<#004699">0月2<#004699">0<#004699">06年1-11月2<#004699">0<#004699">06年1-12月投资额1<#004699">06.4169.5236.93<#004699">05.9375.1486.9577.6661.5725.3783施工面积45<#004699">0<#004699">05714.1584<#004699">0.66<#004699">052.56625.56854.27<#004699">0<#004699">047249.27385.847513.1新开工面积216.44<#004699">04.2631723.5886.11125.71192.21366.21519.<#004699">061631.1竣工面积111.82<#004699">03324.6386.5577.267<#004699">0.2876.51235.51685.<#004699">092<#004699">09<#004699">0.5 2<#004699">0<#004699">06年1-2月2<#004699">0<#004699">06.32<#004699">0<#004699">06.42<#004699">0<#004699">06.52<#004699">0<#004699">06.62<#004699">0<#004699">06.72<#004699">0<#004699">06.82<#004699">0<#004699">06.92<#004699">0<#004699">06.1<#004699">02<#004699">0<#004699">06.112<#004699">0<#004699">06.12投资额1<#004699">06.463.167.46969.2111.89<#004699">0.783.963.857.7施工面积45<#004699">0<#004699">01214.1126.5211.9573228.7149.8245.2136.64127.26新开工面积216.4187.8226.892.5162.6239.666.5174152.86112.<#004699">04竣工面积111.891.2121.661.919<#004699">0.7932<#004699">06.3359449.594<#004699">05.41 2<#004699">0<#004699">06年1-11月房地产整体投资情况单位：亿元，万平方米指标2<#004699">0<#004699">06年1-11月同比2<#004699">0<#004699">05年增减（%）2<#004699">0<#004699">05年1-11月同比2<#004699">0<#004699">04年增减（%）2<#004699">0<#004699">04年1-11月投资额12<#004699">04.75.6114111.31<#004699">025.5施工面积1<#004699">0299.1<#004699">0.11<#004699">029<#004699">014.8896<#004699">0.1新开工面积2241.6-1<#004699">0.12493.922444.4竣工面积251<#004699">0.57.7233<#004699">0.9-1.42364.9 2<#004699">0<#004699">06年1-11月住宅投资情况单位：亿元，万平方米指标2<#004699">0<#004699">06年同比2<#004699">0<#004699">05年增减（%）占总量2<#004699">0<#004699">05年同比2<#004699">0<#004699">04年增减（%）占总量2<#004699">0<#004699">04年占总量1-11月比重（%）1-11月比重（%）1-11月比重（%）投资额783-3.665812.64.771.2775.975.7 施工面积7513.1-6.172.98<#004699">0<#004699">01.91<#004699">0.577.87241.68<#004699">0.8新开工面积1631.1-17.672.81979.4-3.679.42<#004699">052.884竣工面积2<#004699">09<#004699">0.5383.32<#004699">03<#004699">0.1-4.887.12132.99<#004699">0.2外资<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0 <#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0施工面积历年房价走势<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0 <#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0新开工面积<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0 <#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0竣工面积<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0 <#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0施工面积新开工面积竣工面积<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0 <#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0投资额2<#004699">0<#004699">06年商品房供应量成交量均价销售收入情况供应量成交量均价销售收入2<#004699">0<#004699">06.<#004699">01198.1186.5166451239358.95 2<#004699">0<#004699">06.<#004699">028<#004699">0.11<#004699">04.697985835949.652<#004699">0<#004699">06.<#004699">03224.4219.4186191891<#004699">094.792<#004699">0<#004699">06.<#004699">04292.4273.99<#004699">09<#004699">024897512<#004699">0<#004699">06.<#004699">05322291.3895826<#004699">09465.42<#004699">0<#004699">06.<#004699">06252.62<#004699">08.5925619298762<#004699">0<#004699">06.<#004699">07247192.3937918<#004699">03581.72<#004699">0<#004699">06.<#004699">083<#004699">03.5214.478981693331.22<#004699">0<#004699">06.<#004699">09269.6239.48349199875<#004699">0.62<#004699">0<#004699">06.1<#004699">0167.812<#004699">09.8181<#004699">0717<#004699">0<#004699">0929.67 2<#004699">0<#004699">06.11176.7228.79<#004699">0262<#004699">064246.22<#004699">0<#004699">06.12273.5251.7877822<#004699">09422.6商品房各环成交量成交均价比重内环内内中环中外环外郊环郊环外成交量成交均价内环内比重成交量成交均价内中环比重成交量成交均价中外环比重成交量成交均价外郊环比重成交量成交均价郊环外比重2<#004699">0<#004699">06.<#004699">012<#004699">089231669211.2<#004699">0%145339112597.79%24991<#004699">0732313.4<#004699">0%8669765<#004699">02346.49%393614275521.11%1864763 2<#004699">0<#004699">06.<#004699">02163<#004699">0111642915.57%132<#004699">0181<#004699">0<#004699">07512.61%2<#004699">091<#004699">0967<#004699">0719.98%4<#004699">04925598438.68%137747382313.16%1<#004699">0468<#004699">092<#004699">0<#004699">06.<#004699">0335<#004699">058117<#004699">02915.98%3421951117515.6<#004699">0%3862558<#004699">0<#004699">0117.61%962621561443.88%15229<#004699">041126.94%21939412<#004699">0<#004699">06.<#004699">04462847167<#004699">0817.15%4237541166515.7<#004699">0%514296812219.<#004699">05%1<#004699">072979618<#004699">039.75%22545649638.35%26993312<#004699">0<#004699">06.<#004699">053526751719212.11%4447<#004699">021324<#004699">015.27%61769<#004699">0852221.2<#004699">0%1255<#004699">03865<#004699">0743.<#004699">08%2428954<#004699">0358.34%2913<#004699">0<#004699">0<#004699">0 2<#004699">0<#004699">06.<#004699">0629999<#004699">01962515.15%22275<#004699">01193711.25%3868<#004699">03955719.54%892692637<#004699">045.<#004699">09%17769<#004699">047328.97%19799252<#004699">0<#004699">06.<#004699">072867<#004699">052138<#004699">015.87%2164241144311.98%3<#004699">0349984<#004699">0816.8<#004699">0%8513356<#004699">03947.13%14829144938.21%18<#004699">062552<#004699">0<#004699">06.<#004699">082<#004699">07495192271<#004699">0.37%2461311<#004699">045312.31%3<#004699">03335799815.17%1<#004699">08991754<#004699">0754.49%15325247647.66%2<#004699">0<#004699">0<#004699">01292<#004699">0<#004699">06.<#004699">092783641625512.93%2673921153212.42%39<#004699">0896787118.16%1<#004699">039634591848.3<#004699">0%17635<#004699">041478.19%21526362<#004699">0<#004699">06.1<#004699">022472<#004699">017<#004699">05211.13%2419771169111.98%349573793117.31%98<#004699">0126626648.54%222916427511.<#004699">04%2<#004699">019312 2<#004699">0<#004699">06.1127515719<#004699">01812.88%2527651134811.83%34<#004699">0<#004699">0648<#004699">01<#004699">015.92%1119131655952.4<#004699">0%14871759<#004699">086.96%21358342<#004699">0<#004699">06.12<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0 <#004699">0<#004699">0<#004699">0均价 住宅按物业类型单位:万平方米,元住宅供应量成交量均价2<#004699">0<#004699">06.<#004699">01136.42153.756<#004699">0522<#004699">0<#004699">06.<#004699">0266.583.5676172<#004699">0<#004699">06.<#004699">0317518<#004699">0.81829<#004699">0 2<#004699">0<#004699">06.<#004699">04238.7232.586882<#004699">0<#004699">06.<#004699">05278.8247.986762<#004699">0<#004699">06.<#004699">06199.55168.9923<#004699">02<#004699">0<#004699">06.<#004699">07171.67158.9384762<#004699">0<#004699">06.<#004699">08251.16177.21722<#004699">02<#004699">0<#004699">06.<#004699">092<#004699">09.74195.2378992<#004699">0<#004699">06.1<#004699">0121.25175.274842<#004699">0<#004699">06.11137.5182.786<#004699">062<#004699">0<#004699">06.12214.3191.4商品住宅单位:万平方米 供应量成交量均价2<#004699">0<#004699">06.<#004699">01647<#004699">0.7593<#004699">0<#004699">02<#004699">0<#004699">06.<#004699">0253.362.1591952<#004699">0<#004699">06.<#004699">03124.1152.2291982<#004699">0<#004699">06.<#004699">04238.622<#004699">02.3594<#004699">052<#004699">0<#004699">06.<#004699">0519<#004699">0.5521<#004699">0.2596832<#004699">0<#004699">06.<#004699">06135.44138.241<#004699">06<#004699">012<#004699">0<#004699">06.<#004699">071<#004699">01.43118.731<#004699">02932<#004699">0<#004699">06.<#004699">08137.13121.599<#004699">0<#004699">042<#004699">0<#004699">06.<#004699">09179.9115<#004699">0.19236 2<#004699">0<#004699">06.1<#004699">01<#004699">03.73135.1587622<#004699">0<#004699">06.111<#004699">01.3144.898652<#004699">0<#004699">06.12115.3149.649657重大工程配套单位:万平方米供应量成交量2<#004699">0<#004699">06.<#004699">0172.42832<#004699">0<#004699">06.<#004699">0213.221.412<#004699">0<#004699">06.<#004699">035<#004699">0.928.59 2<#004699">0<#004699">06.<#004699">04<#004699">0.<#004699">083<#004699">0.152<#004699">0<#004699">06.<#004699">0588.2537.652<#004699">0<#004699">06.<#004699">0664.113<#004699">0.662<#004699">0<#004699">06.<#004699">077<#004699">0.244<#004699">0.22<#004699">0<#004699">06.<#004699">08114.<#004699">0355.622<#004699">0<#004699">06.<#004699">0929.8345.132<#004699">0<#004699">06.1<#004699">017.524<#004699">0.<#004699">052<#004699">0<#004699">06.1136.237.92<#004699">0<#004699">06.129941.76 成交量商品住宅动迁配套房商品住宅比重<#004699">06.17<#004699">0753882995846.<#004699">0%<#004699">06.2621514214<#004699">04274.4%<#004699">06.3152224<#004699">02859<#004699">0965.5%<#004699">06.42<#004699">0234943<#004699">0194<#004699">087.<#004699">0%<#004699">06.521<#004699">0246437683884.8%<#004699">06.613823693<#004699">0<#004699">0<#004699">05<#004699">082.2%<#004699">06.711873284<#004699">0194474.7% <#004699">06.812159385562<#004699">0568.6%<#004699">06.915<#004699">0<#004699">095945141276.8%<#004699">06.1<#004699">0135151639511877.4%<#004699">06.11144759737986279.2%<#004699">06.12149594941758878.2%供应量商品住宅动迁配套房新盘个数<#004699">06.164.<#004699">0<#004699">072.421<#004699">0 <#004699">06.253.3<#004699">013.2<#004699">06<#004699">06.3124.1<#004699">05<#004699">0.9<#004699">09<#004699">06.4238.62<#004699">0.<#004699">0824<#004699">06.519<#004699">0.5588.2717<#004699">06.6135.4464.1<#004699">023<#004699">06.71<#004699">01.437<#004699">0.2419<#004699">06.8137.13114.<#004699">0326<#004699">06.9179.9129.8331<#004699">06.1<#004699">01<#004699">03.7317.5218 <#004699">06.111<#004699">01.2736.272<#004699">0<#004699">06.12115.4<#004699">099.<#004699">0<#004699">026122<#004699">0:此处有疑问.先搞清楚住宅的分类情况<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0 <#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0供应量成交量<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0 <#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0供应量成交量<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0 <#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0均价商业成交量供应量供求比2<#004699">0<#004699">06.<#004699">0115<#004699">0<#004699">069.<#004699">0<#004699">025<#004699">0589.63<#004699">0.6<#004699">0 2<#004699">0<#004699">06.<#004699">02112426.<#004699">0<#004699">09263<#004699">0.811.212<#004699">0<#004699">06.<#004699">03187657.<#004699">0<#004699">02<#004699">02924.93<#004699">0.922<#004699">0<#004699">06.<#004699">04155<#004699">0<#004699">03.<#004699">0<#004699">043662<#004699">0.6<#004699">0<#004699">0.362<#004699">0<#004699">06.<#004699">05143364.<#004699">0<#004699">0189<#004699">075.89<#004699">0.762<#004699">0<#004699">06.<#004699">0614<#004699">0613.98289<#004699">0<#004699">0<#004699">0.32<#004699">0.492<#004699">0<#004699">06.<#004699">07124267.3441743<#004699">0.27<#004699">0.3<#004699">02<#004699">0<#004699">06.<#004699">08152118.512794<#004699">03.84<#004699">0.542<#004699">0<#004699">06.<#004699">092212<#004699">05.79277615.23<#004699">0.8<#004699">0 2<#004699">0<#004699">06.1<#004699">0171818.391745<#004699">0<#004699">0.79<#004699">0.982<#004699">0<#004699">06.11191128.<#004699">0<#004699">0179821.<#004699">0<#004699">01.<#004699">062<#004699">0<#004699">06.12323752.<#004699">0<#004699">0238777.<#004699">0<#004699">01.36中心城区成交量供应量供求比 2<#004699">0<#004699">06.<#004699">0169<#004699">08<#004699">0.<#004699">0<#004699">02<#004699">02<#004699">089.88<#004699">0.342<#004699">0<#004699">06.<#004699">0265463.<#004699">0<#004699">058122.171.132<#004699">0<#004699">06.<#004699">0395599.<#004699">0<#004699">09<#004699">0431.851.<#004699">062<#004699">0<#004699">06.<#004699">0458851.<#004699">0<#004699">05<#004699">0755.<#004699">0<#004699">01.162<#004699">0<#004699">06.<#004699">057745<#004699">0.<#004699">0<#004699">084856.64<#004699">0.912<#004699">0<#004699">06.<#004699">06685<#004699">04.85113121.72<#004699">0.612<#004699">0<#004699">06.<#004699">0746<#004699">068.<#004699">04236456.64<#004699">0.192<#004699">0<#004699">06.<#004699">0861749.4359548.891.<#004699">042<#004699">0<#004699">06.<#004699">095937<#004699">0.9337776.981.57 2<#004699">0<#004699">06.1<#004699">06831<#004699">0.665693<#004699">0.361.2<#004699">02<#004699">0<#004699">06.115555474<#004699">0<#004699">0<#004699">0.<#004699">0<#004699">0<#004699">0.752<#004699">0<#004699">06.12945<#004699">0<#004699">058<#004699">0<#004699">0<#004699">01.63远郊区县供应量成交量供求比 2<#004699">0<#004699">06.<#004699">0148499.758<#004699">0989.<#004699">0<#004699">01.672<#004699">0<#004699">06.<#004699">02345<#004699">08.6446963.<#004699">0<#004699">01.362<#004699">0<#004699">06.<#004699">03112493.<#004699">0892<#004699">058.<#004699">0<#004699">0<#004699">0.822<#004699">0<#004699">06.<#004699">04192245.3496152.<#004699">0<#004699">0<#004699">0.5<#004699">02<#004699">0<#004699">06.<#004699">051<#004699">04219.2565913.<#004699">0<#004699">0<#004699">0.632<#004699">0<#004699">06.<#004699">06175878.6<#004699">0721<#004699">09.<#004699">0<#004699">0<#004699">0.412<#004699">0<#004699">06.<#004699">0718<#004699">0973.6378199.<#004699">0<#004699">0<#004699">0.432<#004699">0<#004699">06.<#004699">08219854.959<#004699">0369.<#004699">0<#004699">0<#004699">0.41 2<#004699">0<#004699">06.<#004699">09239838.25161834.<#004699">0<#004699">0<#004699">0.672<#004699">0<#004699">06.1<#004699">011757<#004699">0.431<#004699">035<#004699">07.<#004699">0<#004699">0<#004699">0.882<#004699">0<#004699">06.111<#004699">058<#004699">0<#004699">0.<#004699">0<#004699">0135573.681.282<#004699">0<#004699">06.1218<#004699">08<#004699">0<#004699">0.<#004699">0<#004699">0229252.<#004699">0<#004699">01.27商业房产价格 全市中心城区远郊区域2<#004699">0<#004699">06.<#004699">0182961<#004699">078261762<#004699">0<#004699">06.<#004699">021<#004699">0<#004699">0951293461392<#004699">0<#004699">06.<#004699">031<#004699">0<#004699">0781318968482<#004699">0<#004699">06.<#004699">0411<#004699">0671561972212<#004699">0<#004699">06.<#004699">051<#004699">0421127<#004699">0977342<#004699">0<#004699">06.<#004699">061<#004699">0427124838473.<#004699">05<#004699">01358<#004699">0992<#004699">0<#004699">06.<#004699">071<#004699">0717148768267.45<#004699">018677592<#004699">0<#004699">06.<#004699">081<#004699">0394129918619.<#004699">0<#004699">058465389 2<#004699">0<#004699">06.<#004699">099556164177<#004699">039.43114<#004699">021572<#004699">0<#004699">06.1<#004699">01213316<#004699">06<#004699">09542.<#004699">015<#004699">02884662<#004699">0<#004699">06.111<#004699">06931844975172<#004699">0<#004699">06.121<#004699">063<#004699">01519<#004699">08751历年供求 2<#004699">0<#004699">03年2<#004699">0<#004699">04年2<#004699">0<#004699">05年2<#004699">0<#004699">06年供应量59.31159251.724<#004699">064261成交量78.<#004699">052<#004699">06.5183.<#004699">0<#004699">081742<#004699">07.3供求比1.31596695331.2987421384<#004699">0.727<#004699">0189869<#004699">0.79425<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0 <#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0&APage&P商业成交量供应量供求比<#004699">0<#004699">0<#004699">0 <#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0&APage&P成交量 供应量供求比<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0 <#004699">0<#004699">0<#004699">0&APage&P供应量成交量供求比<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0 <#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0全市中心城区远郊区域供应量平方米 2<#004699">0<#004699">06.<#004699">012<#004699">0<#004699">06.<#004699">022<#004699">0<#004699">06.<#004699">032<#004699">0<#004699">06.<#004699">042<#004699">0<#004699">06.<#004699">052<#004699">0<#004699">06.<#004699">062<#004699">0<#004699">06.<#004699">072<#004699">0<#004699">06.<#004699">082<#004699">0<#004699">06.<#004699">092<#004699">0<#004699">06.1<#004699">02<#004699">0<#004699">06.112<#004699">0<#004699">06.12中心城区25347<#004699">012<#004699">06394936461421<#004699">0425417772143492119735156613.66945<#004699">07615275<#004699">085974.25<#004699">026<#004699">03531162377远郊区县1678861<#004699">0<#004699">0354<#004699">02114418<#004699">0585<#004699">0428573<#004699">086978133597.2896919252798557<#004699">04<#004699">0.549651145981333全市27<#004699">02581816313<#004699">033857583112312682<#004699">0<#004699">02<#004699">0<#004699">08<#004699">0<#004699">018951619<#004699">021<#004699">0.95914268518<#004699">0735143<#004699">014.79991149924371<#004699">0 成交量平方米2<#004699">0<#004699">06.<#004699">012<#004699">0<#004699">06.<#004699">022<#004699">0<#004699">06.<#004699">032<#004699">0<#004699">06.<#004699">042<#004699">0<#004699">06.<#004699">052<#004699">0<#004699">06.<#004699">062<#004699">0<#004699">06.<#004699">072<#004699">0<#004699">06.<#004699">082<#004699">0<#004699">06.<#004699">092<#004699">0<#004699">06.1<#004699">02<#004699">0<#004699">06.112<#004699">0<#004699">06.12中心城区65927.<#004699">0<#004699">039971.<#004699">0<#004699">098<#004699">083.<#004699">0<#004699">0138313.<#004699">0<#004699">015<#004699">0976.<#004699">0<#004699">014<#004699">0379.<#004699">0<#004699">068166.<#004699">0<#004699">01<#004699">0<#004699">0<#004699">059.<#004699">0<#004699">097378.1<#004699">078798.<#004699">0<#004699">0113848.21152585.<#004699">0<#004699">0远郊区县7875.<#004699">0<#004699"> 01589.<#004699">0<#004699">015457.<#004699">0<#004699">015<#004699">064.<#004699">0<#004699">018<#004699">054.<#004699">0<#004699">022358.<#004699">0<#004699">016555.<#004699">0<#004699">033891.<#004699">0<#004699">021577.8733756.<#004699">0<#004699">04144<#004699">0.<#004699">0959791.<#004699">0<#004699">0全市738<#004699">024156<#004699">011354<#004699">0153377169<#004699">0291627378472113395<#004699">0118956112554155288212376价格元 2<#004699">0<#004699">06.<#004699">012<#004699">0<#004699">06.<#004699">022<#004699">0<#004699">06.<#004699">032<#004699">0<#004699">06.<#004699">042<#004699">0<#004699">06.<#004699">052<#004699">0<#004699">06.<#004699">062<#004699">0<#004699">06.<#004699">072<#004699">0<#004699">06.<#004699">082<#004699">0<#004699">06.<#004699">092<#004699">0<#004699">06.1<#004699">02<#004699">0<#004699">06.112<#004699">0<#004699">06.12全市15436.1414492.86231953813267.556<#004699">033116115<#004699">065143451<#004699">092612325121351535612443.61264211589中心城区16<#004699">07214699.383<#004699">052713214387.13486536911582815<#004699">0131169214<#004699">0411482317215145731386812741远郊区县1<#004699">011<#004699">09297.87161736946163.22462314818<#004699">0648763612152594199697169699273865<#004699">0历年供求万平方米 2<#004699">0<#004699">01年2<#004699">0<#004699">02年2<#004699">0<#004699">03年2<#004699">0<#004699">04年2<#004699">0<#004699">05年2<#004699">0<#004699">06年供应量14.311.294<#004699">0.41<#004699">06.6146.9161.4成交量4<#004699">0.842.3545.18151.55177.99156.3供求比2.853.751.121.421.21<#004699">0.968<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0 <#004699">0<#004699">0<#004699">0&APage&P供应量成交量供求比<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0 <#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0中心城区远郊区县<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0 <#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0中心城区远郊区县<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0 <#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0全市中心城区远郊区县 上海二手房价格指数走势2<#004699">0<#004699">06.<#004699">012<#004699">0<#004699">06.<#004699">022<#004699">0<#004699">06.<#004699">032<#004699">0<#004699">06.<#004699">042<#004699">0<#004699">06.<#004699">052<#004699">0<#004699">06.<#004699">062<#004699">0<#004699">06.<#004699">072<#004699">0<#004699">06.<#004699">082<#004699">0<#004699">06.<#004699">092<#004699">0<#004699">06.1<#004699">02<#004699">0<#004699">06.112<#004699">0<#004699">06.12指数1625162<#004699">01616162116251627163216351634163416351637 中房指数 2<#004699">0<#004699">06.<#004699">012<#004699">0<#004699">06.<#004699">022<#004699">0<#004699">06.<#004699">032<#004699">0<#004699">06.<#004699">042<#004699">0<#004699">06.<#004699">052<#004699">0<#004699">06.<#004699">062<#004699">0<#004699">06.<#004699">072<#004699">0<#004699">06.<#004699">082<#004699">0<#004699">06.<#004699">092<#004699">0<#004699">06.1<#004699">02<#004699">0<#004699">06.112<#004699">0<#004699">06.12中房上海综合指数13391333133413371344135813561363137<#004699">0137513781378住宅指数12731266126612691276129<#004699">01288129513<#004699">0<#004699">013<#004699">0513<#004699">0713<#004699">06办公楼指数1463147514821492149815<#004699">081512152<#004699">01537154615551561 <#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0指数 <#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0中房上海综合指数 住宅指数办公楼指数2<#004699">0<#004699">01-2<#004699">0<#004699">06年上海个人住房按揭贷款情况2<#004699">0<#004699">01年2<#004699">0<#004699">02年2<#004699">0<#004699">03年2<#004699">0<#004699">04年2<#004699">0<#004699">05年2<#004699">0<#004699">06年个人住房按揭贷款额65<#004699">01<#004699">086.717<#004699">09.12445.52644.92832.3 增长率67.257.343.18.27.1<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0&APage&P个人住房按揭贷款额增长率 2<#004699">0<#004699">01年2<#004699">0<#004699">02年2<#004699">0<#004699">03年2<#004699">0<#004699">04年2<#004699">0<#004699">05年2<#004699">0<#004699">06年外商直接投资43.925<#004699">0.358.565.4168.572.6增长率3914.516.311.84.76 <#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0&APage&P外商直接投资增长率 历年商品房均价1998年1999年2<#004699">0<#004699">0<#004699">0年2<#004699">0<#004699">01年2<#004699">0<#004699">02年2<#004699">0<#004699">03年2<#004699">0<#004699">04年2<#004699">0<#004699">05年2<#004699">0<#004699">06年均价3291.<#004699">029<#004699">06.<#004699">03834.<#004699">04383.<#004699">04895.<#004699">05897.<#004699">0682<#004699">0.<#004699">082328576增长率13.4%-11.7%32.<#004699">0%12.4%13.6%2<#004699">0.5%15.7%2<#004699">0.7%4.2%上海历年商品房均价走势 <#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0均价 _12454<#004699">09544.xlsChart122<#004699">03.8<#004699">0.<#004699">09324<#004699">04.4<#004699">0.<#004699">0912656.9<#004699">0.1<#004699">052972.9<#004699">0.119336<#004699">0.4<#004699">0.131零售总额增长幅度Sheet1 2<#004699">0<#004699">022<#004699">0<#004699">032<#004699">0<#004699">042<#004699">0<#004699">052<#004699">0<#004699">06零售总额22<#004699">03.824<#004699">04.42656.92972.9336<#004699">0.4增长幅度9.3<#004699">0%9.1<#004699">0%1<#004699">0.5<#004699">0%11.9<#004699">0%13.1<#004699">0%Sheet1<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0 <#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0&APage&P零售总额增长幅度Sheet2Sheet3 _1245392365.xlsChart81327287-<#004699">0.1<#004699">0.<#004699">0<#004699">0421334291<#004699">0.<#004699">014<#004699">0.<#004699">0<#004699">0531342369<#004699">0.268<#004699">0.<#004699">0<#004699">057135239<#004699">0<#004699">0.<#004699">057<#004699">0.<#004699">0<#004699">079136<#004699">0438<#004699">0.123<#004699">0.<#004699">0<#004699">0581366477<#004699">0.<#004699">09<#004699">0.<#004699">0<#004699">044 户藉人口外来常住人口外来常住人口增长率户籍人口增长率Sheet12<#004699">0<#004699">05年地区土地面积年末常住人口其中人口密度(平方公里)(万人)外来人口(人/平方公里)2 全市634<#004699">0.51778.42438.428<#004699">05浦东新区522.75279.1978.975341黄浦区12.415<#004699">0.887.154<#004699">0999卢湾区8.<#004699">0527.133.3337<#004699">02徐汇区54.7698.5915.8318<#004699">0<#004699">04长宁区38.367.1811.<#004699">061754<#004699">0静安区7.6225.653.2633661普陀区54.8311<#004699">0.621.412<#004699">0171闸北区29.2675.811<#004699">0.34259<#004699">09 虹口区23.4878.261<#004699">0.473333<#004699">0杨浦区6<#004699">0.7312<#004699">0.3214.319812宝山区27<#004699">0.9913<#004699">0.5434.234817闵行区371.6817<#004699">0.7672.<#004699">024594嘉定区458.894.2839.<#004699">052<#004699">055金山区586.<#004699">0559.217.<#004699">041<#004699">01<#004699">0松江区6<#004699">04.7188.5835.791465青浦区675.5473.7528.<#004699">081<#004699">092南汇区687.6688.5718.211288奉贤区687.3973.4422.171<#004699">068 崇明县1185.4965.685.72554上海人口分布万人2<#004699">0<#004699">0<#004699">02<#004699">0<#004699">012<#004699">0<#004699">022<#004699">0<#004699">032<#004699">0<#004699">042<#004699">0<#004699">052<#004699">0<#004699">06常住人口16411614162517111742177818<#004699">08 户藉人口13221327133413421352136<#004699">01366户藉城镇人口9869991<#004699">0191<#004699">0411<#004699">0981149118<#004699">0外来常住人口31928729136939<#004699">04384422<#004699">0<#004699">012<#004699">0<#004699">022<#004699">0<#004699">032<#004699">0<#004699">042<#004699">0<#004699">052<#004699">0<#004699">06 常住人口161416251711174217781843户藉人口1327133413421352136<#004699">01366外来常住人口28729136939<#004699">0438477外来常住人口增长率-1<#004699">0%1.4<#004699">0%26.8<#004699">0%5.7<#004699">0%12.3<#004699">0%9.<#004699">0<#004699">0%户籍人口增长率<#004699">0.42%<#004699">0.53%<#004699">0.57%<#004699">0.79%<#004699">0.58%<#004699">0.44%Sheet1<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0 <#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0常住人口户藉人口户藉城镇人口外来常住人口Sheet2 <#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0户藉人口外来常住人口外来常住人口增长率Sheet3<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0 <#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0<#004699">0&APage&P户藉人口外来常住人口外来常住人口增长率户籍人口增长率 '