某饭店大型综合服务配套设施改扩建工程可行性初步设计报告

'核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传!第一章项目概况一、项目概况1.项口名称：某饭店人型综合服务配套设施改扩建工程2.建设地点：某饭店北侧，为规划中的王府井商业区的E3、E4、E5号地，工程南起霞公府街，北至规划大纱帽胡同，东起王府井大街，西至晨光街（见附图一）。3.项目建设合作单位：北京紫金世纪置业有限责任公司4.建设内容：木项冃为大型综合服务配套设施，主要功能为高档酒店式公寓、会议、商业和餐饮娱乐等。通过本项目的建设，增加某饭丿占必要的配套设施，满足奥运期间需求，完善某饭店的服务功能,改善王府井地区的整体环境。5.建设规模：项目占地面积4.41万平方米，其屮建设用地2.92万平方米，市政代征地1.49万平方米；项目总建筑面积约26万平方米，其中地上14万平方米，地下12万平方米。 6・建设工期：2005年10月至2008年1月7•总投资及来源：341703.8万元人民币。其中资本金100000.0万元，优先购买权式信托40000.0万元，银行长期借款200000.0万元,银行短期借款1703.8万元。8.主要财务指标：对于项目全部投资：平均年利润总额=24711.5万元投资利润率二平均年利润/全部投资二7.23%投资利税率二（平均年利润+税金）/全部投资=11.78%投资收益率二（平均年利润+折旧与摊销+利息支出）/全部投资二10.60%税后财务净现值（1尸8%）=1391.9万元税后内部收益率二8.05%税后投资回收期二12.36年税前财务净现值（Ic二8%）二102762.7万元税前内部收益率二11.62%税前投资回收期二9.73年二.项目建设单位 1.项目建设单位名称：北京紫金世纪置业有限责任公司法人代表：刘毅注册地址：北京东城区霞公府街注册资本：人民币10亿元合资各方：北京市某饭店、西部信用担保有限公司、新产业投资股份有限公司，三方均为内资企业。注册资本比例及权益分配：某饭店出资4亿元人民币，占注册资本的40%；西部信用担保有限公司出资3亿元人民币,占注册资本的30%；新产业投资股份有限公司出资3亿元人民币，占注册资本的30%。且三方均以现金入资。该公司依法缴纳所得税和提取各项基金后的利润，按照出资各方在注册资本中的比例进行分配。合资期限为40年。经营宗旨：发挥各方在资金、行业和公共关系资源方面的优势，采用先进、科学的经营理念和管理模式，把某饭店二期工程改扩建项耳建成国际一流硬件和软件的高档酒店式公寓、现代化商业、娱乐、会议设施，使投资各方获得最佳商业利益。经营范围： (1)对某饭店二期改扩建项目的建设、开发及经营；(2)酒店式公寓经营管理；(3)商业设施的自营、租赁；(4)会议中心及休闲、健身、娱乐设施的经营管理；(5)停车场的经营管理；(6)其他中国法律、法规不禁止的项目。1.出资各方简介(1)北京市某饭丿占注册地址：北京市东长安街33号法人代表：王泉牛某饭店创办于1900年，解放后几经扩建，形成现有的东、中、西三座大楼的宏大规模。某饭店于1992年注册，企业名称为北京市某饭店，注册资金39855.2万元。该饭店历史悠久，地理位置优越，建筑宏伟壮观，客房豪华舒适，在国内外享有很高的声誉。它曾经接待过许多中外首脑，承担过许多重大的外交和政治活动，在中国酒店业屮占有特殊地位。近年来，某饭店依靠科学管理和优质服务，取得了良好的经济效益。 某饭店是五星级饭店，隶属于北京旅游集团有限责任公司。经屮国工商银行北京市分行证明，某饭店资产雄厚，是具有很强实力的经济实体，具有良好的信誉和较强的偿债能力，并能承担木项冃建设风险。（2）西部信用担保有限公司注册地址：西安市北大街3号中天国际大厦六层法人代表：刘文彪西部信用担保有限公司在国家实施西部大开发战略背景下，经国家工商局批准，于2002年11刀在西安注册成立，注册资本4亿元人民币。口前它是中国西部最人的信用担保公司之一。公司采用先进的信用担保管理模式，充分发挥信用担保纽带作用，全面整合相关产业优势资源，架起银企合作的桥梁。公司积极拓展业务领域，在江西、大连、北京等地加强发展，并在北京和西安设立双总部运营机制，加快了发展速度。（3）新产业投资股份有限公司注册地址：深圳市福山区振兴路3号建艺大厦17楼法人代表：翁先定新产业投资股份有限公司是在1993年由原国家计委的倡导和支持下，由国务院有关部门和部分省市政府投资公司共同出资组建的股份 制企业，注册资本为15650万元人民币，截至2004年3月，公司已增资扩股至80650万元人民币。目前公司持有新华信托投资股份有限公司29.5%的股份，投资额为1.47亿元人民币，并通过新华信托投资股份公司持有深圳市新产业创业投资有限公司97%的股份。上述两家公司作为新产业公司的主要业务平台，分别从事金融服务业和创业投资业，并与新产业公司构成一个整体，实行资源整合。公司累计投资10多亿元人民币，累计实现收入及投资收益10亿元人民币，累计实现利润2.8亿元人民币，截止2004年9月，公司总资产10.38亿元人民币，净资产9亿元人民币。三、项目申请报告编制依据1.国家发展计划委员会，建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；2.北京市规划委员会规划意见书（2005规意选字0023号）；3.北京市国土资源局“地价水平通知单”（京国土利通字（2005-1）第85号）；4.北京市“2008”工程建设指挥部办公室“关于同意将北京广场项口（某饭店3二期扩建项口）列入V008工程的函”（市建指办[2005]111号）； 1.项目单位提供的其他资料。第二章项目建设背景及必要性一、项目建设背景本项目最早于1994年由某饭店和香港裕景兴业有限公司共同发起，当时项冃名称为“某饭店北京宫项冃”，并以双方名义向国家和北京市相关政府部门申报立项。历经多年的前期运作，2003年3刀，原国家计委（现国家发展和改革委员会）批复中港合资建设某饭店北京宫项目可行性研究报告，建设地点为王府井商业区E4、E5地块，占地面积30300平方米，总投资24.8亿元人民币，市中港双方组建的项冃公司负责开发、建设和经营。2005年1月，北京市发改委核准某饭店改扩建二期工程（E3地块，该地块占地10600平方米）2004年，香港裕景兴业有限公司捉岀退岀该项目，中港双方的合作终结。此后，某饭店又与西部信用担保有限公司和新产业投资股份有限公司出资合作，成立了名为北京紫金置业有限责任公司的内资企业，共同开发、建设和运营该项口。经市政府研究同意，将王府井商业区E3地块与E4、E5地块一并作为某饭店二期改扩建项目用地，共占地面积4.41万平方米，项□名称改为“某饭店二期改扩建项ITo本项目前期工作的进展情况：北京市规划委员会已针对本项目出具规 划意见书、建设用地规划许可证；北京市国土资源局出具地价水平通知单；完成项冃环境影响报告表并获得国家环境保护总局的复函和北京市环境保护局的批复；北京市交通委员会完成项目交通影响评价论证；本项目已获准列入北京市“2008”工程。二、项目建设必要性1.本项目的建设是北京市成功举办2008年奥运会的需要。北京举办2008年第29届奥运会受到全世界的瞩冃，届时将有大量参加奥运会的各国运动员、工作人员及游客下榻北京的各个宾馆饭店。某饭店将作为北京奥运会的总部饭店，专门为奥运会捉供800间（套）客房，接待奥委会的官员、各国政府首脑及世界著名运动员。因此，某饭店的设施和服务的水平将是世界对北京印象的直观体现。木项目属于完善某饭店设施条件的配套工程，属于北京市“2008”工程，建成后将首先作为2008年奥运会总部饭店使用。本项目的建设,将配合奥运相应设施的建设，围绕经济、娱乐、文化、休闲、购物于一体的多元复合型高级休闲方向发展，构建北京城市旅游业鲜明的空间格局、品位和特色，树立城市旅游新形象，为2008年奥运会提供完善的服务设施。1.本项目的建设是王府井商业区整体建设的需要。本项目地处北京市重要的传统商业区一王府井商业区。王府井商业区位于北京市屮心位置，有着悠久的历史，享有华夏“第一商业街”的 美誉，是世界著名的十四大商业街之一。《北京城市总体规划》(2004-2020)明确要进一步完善王府井商业区，使其发展成为现代商贸和传统商贸有机结合、功能互补的商贸文化旅游区。某饭店位于王府井大街的西南侧，与周边的商业群体浑然一体，以其独特的历史文化魅力吸引了众多中外游客和商人。饭店承办的展览、会议等多种形式的招商、宣传和旅游等活动均给王府井带来了巨大的商业效益，有力促进了王府井现代和传统商贸的发展。90年代以来北京市对王府井商业区重新进行了整体规划，并进行了基础设施及商业设施的改造。口前商业区的基础设施建设已全部完成，商业设施改造也已完成了大半，新型的王府井商业区已呈现在世人面前。本项耳用地E号地块是王府井商业区整体改造范围内最后一块未改造地块，由于回迁量大等原因一直没有进行改造，冃前仍然有大量的低矮平房和年代较早的建筑，与王府井地区整体环境很不适应。因此，该地块的改造并入某饭店二期改扩建项目，既能配合王府井地区进行总体开发规划，综合解决王府井改造回迁单位安置问题，也对促进王府井商业区的进一步繁荣起到积极的作用。1.本项目的建设能够完善某饭店配套设施，增加某饭店服务功能，提高市场竞争力。近年来，北京地区的高档饭店不断增加，饭店服务业的竞争日趋激烈。在竞争中，某饭店虽然牌子老，名气大，但是在服务设施、服务项目 等方面与有些高档饭店相比存在着一定差距。尤其作为2008年北京奥运会的总部饭店，某饭店现有设施不足、现有服务功能难以满足奥运会期间的需要。部分设备使用年久，已不适应现代要求。目前饭店共有客房近千套，各类餐厅数十个，但商务办公、会议、休闲健身、购物设施及停车位不足。比如，某饭店现有的会议室均与餐厅混用，缺乏专用会议设施，无法组织、举行大型、高标准的会议，既损失了收入，又影响了某饭店的服务。另外，写字楼和客房的总量不能满足市场的需求，很多客户租用饭店大量房间作为办公用房，导致出租客房进一步减少。娱乐设施、商业面积则更少，商业设施仅200平方米。这些设施难以满足宾客的多方面的消费需求，制约了某饭店的进一步发展。本项冃的建设有利于改变这种状况，完善某饭店的服务功能和配套设施、增强某饭店的竟争力。第三章市场分析某饭店二期改扩建工程作为2008年北京奥运会总部饭店的重要配套工程，主要的建设目的是弥补某饭店现有设施不足、完善某饭店的服务功能和配套设施，满足奥运会期间需求，提升北京城市旅游形象，并兼顾项目2008年之后的正常经营，因此本项目的总体定位是:集酒店式公寓、会议、商业购物、娱乐休闲、停车于一体的多元复合型休闲场所，下面分别就以上各部分功能进行简要的市场分析。 一、酒店式公寓市场分析(-)北京酒店式公寓市场供需分析所谓公寓式酒店，简单地说，就是以公寓形式存在的酒店套房，配有全套家具与家电，并有居家的格局和良好的居住功能。北京最早经营酒店式公寓的是北京建国饭店，之后如香格里拉饭店、华侨大厦等高档酒店陆续推岀酒店式公寓的服务功能。总体上分析，北京市市场供给的公寓式酒店档次比较齐全：既有总统套间和豪华套间，又有高级套间与普通套间；既有法式套间，又有中式套间；既有商务套间，又有普通居住套间等等。从位置上看，集中分布于北京的王府井地区、朝阳CBD周边地区、屮关村地区以及其他繁华、典型的商务、办公区域。在京的海外公司高层管理人员，以及在京海外社团和驻华使馆的工作人员等，构成了北京酒店式公寓的主要需求群体。一些小型公司也将其作为商住使用，希冀在市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店的硬件配置，和当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局,既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。随着中国加入WTO,将会有更多的国际跨国公司企业來北京设立公司,其中中小型企业由于资金实力，酒店式公寓成为它们的首选。（-）北京酒店式公寓市场价格分析 酒店式公寓出租价格的主要影响因素有地理位置、配套设施、服务功能等。酒店式服务公寓市场出租平均报价为每月每平方米24.5美元（折合为人民币为202元/平米•月）。参照项冃的现行出租价格：表3-1参照项目的现行出租价格序号项目名称出租价格（元/平米•月）1南新仓•天地东城区东四十条甲22号4502枫蓝国际中心海淀区索家坟2号300-4503置地星座西单路口毗邻中国360银行（三）木项目酒店式公寓的供给及价格预测酒店式公寓经营方式灵活，即可以以公寓的形式长期出租，又可以以酒店客房的形式短期出租，非常适合于本项冃。通过对本项冃严密的 筹划，不仅可以满足2008年奥运会总部饭店的短期高峰客房需求，又可以在2008年之后保持项目良好的出租水平。参照同等档次的酒店式公寓的出租价格，并综合考虑地缘、交通、服务、声誉等优势，本项目酒店式公寓的出租价格预计可以在300-400元/平米•月之间，平均取340元/平米•月。二、会议设施市场分析（一）北京市会议设施市场分析会议主要包括各种企事业单位举办的商务洽谈会、产品展示发布会、新闻发布会、行业研讨会、管理会议、娱乐联欢会、阶段总结会、内部培训会等。随着北京经济的发展及市场环境的日趋成熟，北京各行政、企事业单位的市场意识也逐渐深入，根据自身发展的需要，其举办商务会议的数量及参会总人次也逐年增加。通过估算，北京市该类会议举办量每年都以9%的速度增长，参会人次每年将增长5%以上。 会议设施的租金水平根据档次的不同差别较大。与本项目地理位置、档次相近的会议设施，如东方商务中心，其一人至十人会议室租金水平为700美元/月。（-）本项目会议设施市场分析根据北京2008年奥运会申办报告，奥运会期间某饭店将为奥林匹克大家庭提供800套客房，届时对会议室的需求将是很大的。但是某饭店目前的会议设施存在结构上的不足，某饭店额会议室都是利用餐厅，两者混用，不具备专业的会议设施。专门的、高标准的会议室紧缺，有时其至不能满足某饭店内部客户的需要。除了服务于内部客户和奥运大家庭，某饭店二期会议用房对外也将有很大的市场潜力。某饭店二期会议用房将立足于服务国内外顶尖阶层，加上某饭店品牌的依托，在这里开会将成为显示档次和身份的手段。作为会议设施的精品，某饭店二期会议用房将具有良好的市场前O参照会议设施的市场租金，与基本项冃的会议设施月租金为500元/平方米•月，预计出租率为：2008年90%,2009年一2010年70%,2011年以后90%。三、商业设施市场分析 近年来，北京市商业迅速发展，2004年北京市实现社会消费品零售总额2191.8亿元，比2003年增长14.4%以上，预计到2010年全市社会商业零售总额将达到4200亿元，零售商业营业面积将达1250万平方米，基本达到发达国家的水平。目前北京市已控制城市中心区的大型百货店和现有商业中心的数量和规模。未来几年，北京市商业发展的重点将转移到三环路、四环路的周边地区。北京百货商场和购物中心的租金范围20-120美金/月/平方米，平均租金约为40美金/月/平方米；东方广场的租金水平最高，最高达到260美金/月/平方米，其次为国贸商业城平均80-100美金/月/平方米。（-）本项目商业设施市场及价格分析木项冃商业设施位于王府井商业步行街，这里的商业设施包括：东方新天地、新东安市场、北京老百货商场、工艺美术商场等多家商场组成的半封闭商业街，平均曰流量60万一80万人次。木项冃位于王府井商业区南口，地理位置优越，参照北京市同等级商业设施的租金水平，本项目商业用房租金取800元/平方米•月。考虑一般项目的客户培养期以及2008年奥运会的特殊影响，本项目商业设施的出租率按2008年90%、2009-2010年70%、2011年以后90%来考虑。 （一）北京市休闲娱乐设施市场分析近年来，北京市经济水平不断增强，有专家认为当前的经济发展已经进入了“体验经济时代”，居民消费已经由必需品为主转变为非必需品为主，在繁忙的工作之余，人们更多地追求一种健康、休闲的生活方式。这种经济和文化的基础促进了北京市休闲娱乐产业的繁荣与发展。0前北京地区西单文化广场地卜•一、二层商铺租金为每天每平方米10元，国贸地下商城也在每天每平方米2美元以上。王府井富阳广场地下休闲娱乐设施的租金价格为300美元/平米•年。（二）本项冃休闲娱爪设施市场分析某饭店的娱乐健身设施一直不太完善，近年来虽然新添了不少项目，如健身房、乒乓球室、保龄球馆、游泳池等，但规模小，档次低，不能满足客户的需求。作为接待奥运大家庭的宾馆，必须具有相当数量的高质量的、能满足特殊耍求的娱乐和健身设施。本项目既面对市场,又将为某饭店提供部分配套功能和设施，市场前景看好。本项目餐饮娱乐等配套设施的月租金暂定为300元/平方米•月，具有较强的竞争力。预计出租率为2008年90%,2009年一2010年70%,2011年以后90%。（一）北京市停车设施分析 北京市现有机动车230万辆，而停车泊位仅有110万个，供需比仅为0.5：1,北京市停车设施短缺严重，停车矛盾突出。停车收费服务价格为政府定价，目前的价格执行标准见下表3-2所示：表3-2北京市机动车停放收费标准序号停车场区域/类型小型车四环内1元/半小时1露天停车场四环外0.5元/半小时王府井等八处繁华街区2.5元/半小时公建配建2.5元/半小时2地下停车库、停车楼居住小区配建1元/半小时居住小区配建按月、按年经营者与小区业主包租（委员会）协商3独立经营地下停车库、停市场调节价车楼 (-)本项目停车设施供给和价格分析某饭店始建于1900年，建国后，虽经不断建设完善，但对停车设施的考虑不多。近年来，某饭店的停车矛盾口趋严峻，严重影响了某饭店功能的发挥，2008年奥运会期间，某饭店作为奥运会的总部饭店,如何满足停车泊位的需求是一个重要而紧迫的问题。木项冃拟建设的地下停车场，除考虑到新建项目的停车需求，也同时考虑到弥补原有停车设施的不足。本项目的停车设施收费标准执行北京市政府定价，即按2.5元/半小时计。六、公寓市场分析目前，北京公寓的整体价格在10900元/平方米左右，其屮朝阳公园、燕莎、东长安街、CBD、朝外和东直门6个区域价位基本在12000-15000元/平方米，王府井周边的丹耀大厦公寓现行价格为均价20000元/建筑平米。木项目所在地王府井地区地理位置极为优越，商业繁荣，交通便利，周边各种配套设施齐全，同区域公寓的需求旺盛。从目前的售价水平和未来该地区的发展趋势看，本项目的销售价格定位于20000元/平方米是可行的。 第四章建设条件一、项目用地位置木项冃选址位于王府井商业区南口西侧，该工程用地位于王府井商业区E3、E4、E5号地，即某饭店以北，南起霞公府街，北至大纱帽胡同；东起王府井人街，西至华龙街（见附图1）。东西长350米，南北宽100米，总占地面积44136.856平方米，其中建设用地面积2918&681平方米，代征市政公共设施用地14948.175平方米。该用地范围内某饭店拥有部分使用权，其他用地使用权分别属于铁道部、东城副食公司、东城百货公司、解放日报、首旅集团、广告公司、煤气公司管网所等单位。二、拆迁安置项目征地范围内共有12个产权单位，总建筑面积65639平方米，其中迁出单位面积44387.3平方米，回迁单位面积21251.7平方米；共有居民763户，房屋数量1188间，建筑面积19826平方米，合计总拆迁面积为85465平方米。项目拆迁方案如表4—1所示。 对以上单位和居民的拆迁，拟根据2001年11月开始实施的《北京市城市房屋拆迁管理办法》进行拆迁，按照《关于调整本市城市房屋拆迁补偿办法的有关规定》的规定进行货币补偿。表4-1项目拆迁方案一览表序号单位名称产权人建筑面积（平方米）—迁出单位44387.3解放日报驻京办事处解放日报驻京办事处493北京金富利广告公司河北电视台201.2奥士凯宾馆东城区房管局2646.4好友宾馆机翔房地产公司11500首旅、北店首旅、北店28541.4东城百货仓库东城百货公司1005.3二回迁单位21251.7隆福小吃店机翔房地产公司20.0保罗玉石林商店机翔房地产公司376阿玛尼皮货商店市贸易信托公司278.4 序号单位名称产权人建筑面积（平方米）大明眼镜店大明眼镜公司4571.5红光照相红光照相器材公司1055东华服装店东华服装公司471&5女子百货店东城服务公司5531.6港美大厦东城饮食、港国旅等4700.7三居民住宅拆迁19826合计85465三.市政配套设施本项目用地处于王府井商业开发区总体规划范围内，王府井商业开发区已对本区域的市政基础设施进行了统一规划，供水、排水、供电、供暖、供气、交通、电信等设施均进行了合理的布置和建设。目前，全部市政设施已建设完成投入使用。本项冃可直接利用这些市政公用设施。本项目各项市政公用设施供应建设方案如K：1.供水：木项目估算H最大用水量约3800吨，以市政自來水为水源,拟从王府井大市政自来水管线引DN150-200毫米支管给项目供水。另在屋顶设80立方米水箱一个，用作生活供水。本项目设中水装置，日处理水量800吨，可以循环利用水量150吨。在地下室设一个600 -800平方米生活消防水池，作为消防及生活调节用水。1.排水：本项目污、废水日最高排量3040吨，各部分污水经分别处理后各口就近排入王府井商业区市政污水管，然后向南排入前三门污水干线后，汇入高碑店污水处理厂。雨水管按降雨强度3.23升/秒/平方米考虑，直接接入王府井市政雨水管网，向南排入前三门盖板河。2.供电：该项目采用集中空调系统，按电能制冷考虑，经计算，项目变压器容量约为20000KVAo项目用电供应在E3、E4、E5地块改造时统一考虑o该项冃用电由东方广场22万伏变电站引两路10KV高压进线进项目配电小室，配电小室设在地下二层。项目在地下二层设配电室。3.供气：项目燃气主要用于及燃气开水炉使用。估算口用量2530立方米，由市政煤气管网供气，王府井地区现状东单三条有DN300中压管道和DN400低压管道；在东长安街有DN300中压管道，该项冃可从这些市政中压管网接入，在大厦内设煤气调压箱。4.供暖：项目的采暖、空调及生活热水用热负荷约14百万人卡/时。将由城市热网供热，目前在长安北线有Dg700供热管道，东单三条有Dg500供热管道，该项目可接用，在地下一层设热力点进行热交换。 1.通信：该项目设程控电话4800fl,中继线500对，直播电话1200部，由附近东四电话局接用，利用现状市政电信管沟即可。2.交通：项目北侧为规划路，南侧为霞公府街，东为王府井大街，西是华龙街。南侧距长安街仅100米，项目周围已形成环形交通网，十分方便。综上，在项目周围已有比较完备的市政设施，完全可以满足该项目的需要。四、工程地质条件北京市区西、北及东北方向三面环山，山区东、南及东南部为平原区（北京平原）。第四纪以来由于受新构造运动影响，山区不断抬升，平原强烈下降并接受巨厚河流沉积物。第四纪沉积厚度由西向东逐渐增大，自西部山麓向东部平原，第四纪地层岩相逐渐变化：西部各人河流冲洪积扇顶部地层以厚层砂土和卵、砾石地层为主；向东过渡为粘性土、粉土与砂土、卵砾石土层，在东部及北郊区，以厚层粘性土、粉土为主。第五章项目建设方案、建设指导思想 本项目是为迎接2008年北京奥运会、弥补某饭店综合配套设施不足、增强市场竞争力而新建的。该项目的建设应遵循以下指导思想：(1)立足2008年奥运会，按现代化水平进行设计，并满足今后一个较长时间内的使用要求；(2)本项目设计在满足该建筑的功能的前提下，应充分体现吋代气息及鲜明特色，力求使本项目成为与周围环境相协调的标志性建筑；(3)建筑设计中应充分考虑如何处理好建筑本体、与之相邻的某饭店建筑群体以及与王府井商业街的环境氛围彼此间的呼应、相互共存的关系；(4)由于地处繁华的王府井地区，特别是王府井商业街已规划为步行街，应处理好本项目的交通组织，充分利用地下空间，减少人流、车流的交叉。(5)在满足规划要求的条件下，使E3、E4、E5三块地的建筑方案做到既独立又有连接。二、规划方案根据北京市规委规复函060号和规复函0067号关于本项目建设地点和规模征求意见函的相关指标，本项目主要规划指标如表6-1所示。表6-1主要规划指标汇总表 序号名称单位指标1总占地面积平方米44136.8561.1建设用地面积平方米29188.6811.2代征市政公共设施用地平方米1494&1752建筑面积平方米2600002.1其中：地上平方米1400002.2地下平方米1200003地上建筑容积率5.04建筑密度—5绿地面积平方米22006建筑高度米自西向东依次为24米、30米、35米，已在故宫三大殿基本看不见你见项目为前提。7地上建筑层数层88地下建筑层数层4 9停车场停车泊位数个1500 量三、建设规模及建设内容木项目总建筑面积260000平方米，其中地上140000平方米，地下120000平方米。为满足2008年奥运会的要求，分析目前某饭店现有功能的不足，并考虑未来北京高档物业市场的分析预测，确定某饭店二期改扩建的功能将包括酒店式公寓、会议、商业商务、餐饮娱乐、停车设施、封闭式公寓等。各部分的功能分配和建筑面积如表6-2所示：表6—2各建筑单位功能分配表地上/地下功能建筑面积（平方米）所属地块或层数商业50000E3地块地上酒店式公寓41000E4地块会议4000E4地块封闭式公寓45000E5地块机房10000—2层地下停车库60000-3、-4层管理用房10000—2层商业40000—1层四.建筑方案本项目位于北京市著名的土府井商业繁华地带，建成后将成为久负盛名的某饭店的一个组成部分，因此在其建筑方案的设计中不但要考虑 该大厦的使用功能的合理性，还要考虑其建筑形式的艺术性以及该大厦与周围环境、周边建筑的协调呼应。同时应考虑与一期T程的融合、协调一致。建筑设计中在尽量提高土地面积的利用率的同时，为了满足北京市总体规划以及王府井地区整体开发规划的要求，将尽可能留出更多空间，使大厦周围有开阔的公共空间，使公众能够有足够的活动可能，以便于交通组织，同时不但为人们提供了一个公共活动场所，而且也是大厦高品位的象征。拟建建筑地下4层，地上8层，将商业用房安排在地下1层至地上5层,人流最易到达的空间。地下3层和地下4层为机动车停车场，可提供机动车泊位1500个，不仅可以满足某饭店本身机动车停车的需求，述可以在一定程度上缓解王府井周围停车位紧张的局面。大厦的内部建筑设计则突出了大厦各功能分区的互相联系，互相支持，使各部分的主要功能能够充分发挥。内外装修高档、建筑及装修选用豪华材料。酒店式客房客房装修豪华,有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架，茶几等高级配套家具。卫生间用豪华建筑材料装修地面、墙面、顶棚，用良好的排风设施，110/220V电源插座，电话副机，吹风机和体重称。装高级座便器。梳妆台，浴缸并带淋浴喷头，配浴帘，晾晒绳，24小时供应冷热水。五、结构方案 本项目地上8层，地下4层。基础拟采用满堂红基础形式，地上拟采用现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构。所有建筑结构抗震均按8度设防，建筑耐火等级一级，建筑耐久年限二级。内墙体采用空心砖，外墙体均按节能建筑标准设保温隔热层。六、设备系统本项目为现代化、高标准、综合性大厦，因此大厦内部设计了先进的各类配套系统，如冷热水供应系统、中水系统、口动喷淋灭火系统、电缆电视系统、闭路电视保安监视系统、电脑经营管理系统，楼宇自动化控制系统、火灾自动报警及联动控制系统、红外探测防盗报警系统、背景音乐和紧急广播系统、多媒体电视会议系统、数字会议系统、停车场自动管理系统等，这些先进的内部系统可以保证整栋大厦各类设施良好的运行，为大厦用户提供完善的服务。（一）消防系统1.消防系统包括消火栓系统、自动喷水灭火系统及防排烟系统。根据《高层民用建筑设计防火规范》，室内消防用水量为40升/秒，室外消防用水量为30升/秒，自动喷水灭火用水量为30升/秒。2.由市政给水管网引入两条DN200给水干管，在建筑物外成环状布置，并设置地下式室外消火栓。从环状管网上引两路给水干管至地下层消防水泵房，给消防水池补水。 1.在地下层消防水泵房内设置消防水泵及自动喷水泵，为消防水系统加压供水。2.在建筑物屋顶设置消防高位水箱，贮水量为25m:i,并设置稳压装置以维持各消防水系统常高压。3.消火栓系统采用减压阀在竖向分为高低两个区。地下三层至地上四层为低区，地上五层至八层为高区。4.自动喷水灭火系统按中危险级11级设计。全楼均为湿式系统。经营场所及公共区域均设喷洒头。5.楼梯间及消防电梯前室均设置机械加压送风系统。内走道及面积大于100］『地上无可开启外窗房间，设置机械排烟系统。地下室面积大于50*无窗房间及地下乍库均设置机械排烟及补风系统。（二）电气系统为保障电源供电可靠，特别对安防系统信号电源、消防系统设施电源、通讯电源及计算机系统电源等不能间断，应按重耍负荷处理。1.供电电源拟由市电引来双路10千伏电源同时供电，互为备用。配电采用单母线分段运行，当其中一路电源出现故障时母线联络，以保证供电的可靠性。 1.变压器容量及变电室根据计算的装机容量，拟选用6台2000千伏安干式变压器，另设一套1000KW高速柴油发电机组作为备用应急电源。变配电室布置在地下层的设备用房内，在空调负荷相对集中的位置设置专门为空调系统服务的变配电室，以便于从节能考虑在过渡季节切除不必要的变压器，在切除空调变压器后的值班空调所需负荷由其他变配电室负担。高压开关柜采用直流操作，继电保护的进线按定时限速断及过流延时保护，出线为反时限速断及过流保护。低压开关柜采用抽屉式开关柜，内装空气断路器。低压出线配电均采用单母线分段运行，加母联开关手动或自动操作。另外设置一事故母线段，平时由市电供电，当变压器均发生故障停电时，柴油发电机能在15秒内自动起动，保证重要负荷用电。功率因数采用集中低压自动补偿形式，补偿后的C0S①不小于0.9o2.配电采用放射式与树干式相结合的配电方式，干线采用线槽或桥架敷设，支线穿金属管敷设，线路选用铜芯电缆及导线。(1)低压配电采用三相五线(TN-S)系统,自变配电室低压出线 的所有线路均采用三相五线。要求所有接地保护线与工作零线严格绝缘分开。(1)事故照明、消防水泵、消防电梯、正压送风机、排烟风机、排污泵、消防中心等所有消防用电及网络通讯站、客梯、设备管理中心等重要负荷配电均采用双路电源末端互投。(2)冷水机组、冷冻泵组、冷却泵组、供热机组等采用放射式配电，由低压柜直接供电。(3)照明用电可采用放射式配电至各层照明总箱，再以放射式或树干式配电至各区域照明箱。(4)与电气设计有关的设备及能源管理、有线电视、广播音响等釆用楼宇自控系统(BAS),除与安保、消防有关的用电及设备由安保、消防报警独立控制自成系统外，所有变配电设备、总照明箱主开关、环境温度、空调通风、水泵、电梯以及有线电视、广播咅响等均接入自控系统进行统一监控、调节，并做到资料记录、设备保养提示等。(三)供热供热热源由该地区供热管网供给高温热水，经地下层热交换站交换出二次热水供空调供热及生活热水之用。冬季空调热水供回水温度为60/50°C,全年生活热水供水温度为60°Co （四）空调及通风1.办公楼及高档公寓采用集中空调，冷源由地下层冷冻机房供给，机房内设有多台电动制冷机等配套设备。商业、大堂、餐厅等房间采用全空气集中空调系统，出租办公区等房间采用内外分区的风机盘管加新风空调系统，高档公寓为风机盘管系统，夏季供冷冬季供热。2.厨房采用直流式空调送风系统。厨房的排风经油烟过滤设施除油除味后通过竖向风道排出室外。3.配电室、设备机房及地下「乍库设机械送排风系统。4.公共卫生间均设机械排风系统，排风经过楼内竖向风道经屋顶排风机直接排出室外。（五）电信系统配备可视电话、网络、与五星级酒店相适应的计算机管理系统等。第六章环保、消防及安全一、环境保护本项冃主要污染源有：生活污水、生活垃圾、炊事烟气、汽车废 气、设备噪音以及施工期间的粉尘和噪音等。为最大限度地保护环境,拟从如下几个方面采取措施：1.污水处理生活污水主要有餐饮污水、卫生间废水和洗涤淋浴污水，均为可生化有机无毒水。餐饮废水经隔油池除油处理、卫生间废水经化粪池处理,达到排放标准后排入市政污水管道，设置规范的污水排放口，安装流量计量装置。洗涤淋浴废水等进入该建筑中水回用系统。2.生活垃圾处理生活垃圾由专人负责分类收集、密闭储存、定期清运，交环卫部门统一进行处理。3・废气处理废气主要有厨房排放的含油烟废气和地下停车场排放的汽车废气。地下停车场排放的废气利用地下室强制通风设备将废气排至室外，保证停车场的空气符合环保要求。车库排风口设在空气流通的地方，并安装废气净化、分离等设施，以保证排放的气体达到国家排放标准。餐饮设施安装油烟净化装置，油烟排放符合排放标准，排放的含油烟废气通过排油烟机将油气分离后经烟道引至楼顶排入空气中。 4.噪声处理噪声主要为空调系统、送排风系统、各种水泵等设备在运转时发出的机械噪音。为尽量降低噪音对环境的污染，合理布置冷却塔、风机等高噪声机械设备，选用低噪音设备，如风机选用低噪声的轴流风机，水泵配备减振装置，设备专用房选用隔音建筑材料。5.施工期间环境保护由于本建筑建设地点处于市中心地区，附近为繁华的商业区，并有大量公共建筑，因此在大厦施工中应尽量产减少噪音扰民，特别是夜间停止噪音作业，对高噪音源需设置隔声措施。施工前，制定工地扬尘方案。施工期间，接受城管部门的监督检查，执行相关管理规定,做好防尘、降尘，覆盖施工渣土，遇有4级以上大风停止土方工程，不在现场搅拌混凝土，同时在施工过程中采用洒水等措施，尽量减少工地浮尘对环境影响。此外，在保证拟定面积的环境绿化的前提下，尽量提高绿化的质量和名木古树的保护，加强其景观效能。二、节能严格遵照《民用建筑节能设计标准（采暖居住部分）JGJ26—95》进行各项细部设计，以使本项目的建筑水平达到北京市节能型建筑标准。为合理利用能源和节约能源，拟对降低电耗和水耗采取如下措施: 1•节能（1）建筑物外墙、顶棚、楼地面及其他围护结构采用新型保温隔热材料。（2）建筑的主要公共出入口设置空气幕以减少冷（热）量的损失。（3）采暖供热、热水及空调制冷系统按规模设计负荷，并设有变频调节控制装置。（4）采暖、供电、供气、供水系统采用合理的工艺流程，尽可能降低途中消耗，按耍求配装能源计量仪表。（5）采用紧凑型荧光灯、细径直管荧光灯等新型高效光源及电子镇流器，降低照明用电量。（6）空调、风机、水泵等能耗较大的设备均选用最新节能产品。2.节水建筑供水按生活饮用和卫生清洗的不同目的和要求分别设计供水管线系统。(1)本项耳将设置中水回用系统，废水集中排至地下层中水机房，经处理后供冲洗人便器、小便斗及浇地之用。(2)为节约用水，空调冷却水采用冷却塔冷却循环使用。 (1)空调冷水泵安装变频调速器，空调水管系统采用变流量系统。(2)卫生器具采用节水型新产品。三、消防该大厦建筑属中危险等级，设计中依据《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)对其进行设计，建筑耐火等级为一级。大厦室内无混凝土包裹的承重构件均需喷涂防火涂料，室内外装饰材料均采用耐火阻燃材料。为防止火灾发生，或最大限度地减小因火灾造成的损失，依据现行防火设计规范和技术要求，做好防火分区、内部装修、安全疏散等方面的建筑防火设计。各防火分区之间安装防火墙、防火门、防火卷帘及密集喷头或防火水幕作为分隔。内部装修尽量选用不燃或难燃的材料。建筑外部四周设计环行消防通道，内部结合建筑功能设计消防楼梯和消防电梯。设置火灾自动报警系统、自动喷淋灭火系统、消火栓灭火系统、手提式灭火系统、通讯系统等消防设施。1.火灾自动报警系统在建筑的首层设消防控制中心。火灾信号被探测器或手控报警装置采集后，迅速送达消防控制中心。控制中心通过联动装置发出各项指令，启动消防设施，引导人员疏散，减少火灾损失。除在建筑内部依规范耍求布置探测器外，在各重要部位、走廊、楼梯及建筑物入口处还安装手控报警装置。 1.自动喷淋灭火系统建筑内部设闭式口动喷水灭火系统。由于地下车库不设采暖系统，冬季温度较低，为避免管道冻裂，：乍库内设置干式喷淋系统，其余部分设置湿式喷淋系统。2.消火栓灭火系统消火栓灭火系统由室外消火栓和室内消火栓两部分组成。(1)室外消火栓室外消火栓沿建筑均匀布置，距建筑物外墙距离不小于5米，且不大于40米。(2)室内消火栓在过厅、走道、楼梯、电梯前厅等处合理布置消火栓。其间距以保证同层任何部位有两个消火栓的水枪充实水柱同时到达为度。3.手提式灭火系统在建筑物内部分层搁置手提式灭火器，以便及时扑救小范围内的火灾。4.通讯系统在消防控制中心设一台消防广播通信柜，建筑内部设置广播扬声 器，以利于及时发布火灾信息、做好人员疏散、组织灭火工作。在消防泵房、送风、排烟机房、高低压配电室、消防栓处及电梯机房均设置消防专用电话，可与消防控制中心直接通话。建筑所的消防设备、设施均选用国家消防部门认可的产品。本项目在施工过程中，可能产生的火灾隐患主要为工人违章操作，电器设备使用不当、失修等。投入运营后，可能的火灾隐患主要为:(1)餐饮设施操作间的明火；(2)库房屮的易燃品；(3)电气设备短路；(4)装饰、装修材料中有些易燃材料等。施工过程中对施工队伍明确规范加强管理，杜绝违章施工，加强施工电器设备的检查养护，及易燃建筑材料的保管，设置专职消防安全检查员，制定消防安全规章，杜绝火灾隐患。四、安全保卫该大厦设置闭路电视保安监视系统，在一层设保安监视中心。在大堂、商场、主要岀入口、电梯前室、电梯内、停车场等处设彩色摄像机，视频信号在保安监视室可自动轮流切换，并可手动任选一个摄像点跟踪监视。在停车场设停车场自动管理系统。在主要出入口、电梯房、主要设备机房、贵重物品库等地安装门磁开关，电控锁或读卡机等。在重要部位设红外线探测器防盗报警系统。另外，大厦还将配备一支训练有素的保安员队伍。 第七章项目组织形式及建设进度安排一、项目组织形式该项目将按照《北京市工程建设项冃招标范围和规模标准规定》以及《北京市招标投标条例》等国家有关法令法规，对项目勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动依法进行招标。对该项目的勘察、设计和建筑工程、安装工程、建设监理、设备采购将严格按照国家和北京市有关招投标规定确定招标范围、招标组织形式和招标方式，报请北京市发展改革委员会核准后严格遵照执行。拟进行委托招标，rti具备招投标资质的代理机构对该项目的建筑工程、安装工程、建设监理及设备采购实行公开招标。项目组织机构如下图所示：项目经理总工程师项目副经理技术负责人测量工程师资料负责人材料负责人测量负责人质量工程师安全负责人道路工程师管道工程师 二、项目进度安排本项冃建设工期计划为两年，建设进度拟安排如下:表7-1工程建设进度计划表序内容2005200620072008号第3第4第1第2第3第4第1第2第3第4第1 季度季度季度季度季度季季季度季度季度季度度度1项目前期2征地拆迁3建设工程3.1桩基工程3.2地下室工程、基坑围护及支撑3.3结构工程3.4建筑工程3.5水、电、管道、空调、电梯等安装工程3.6室外总体3.7室内精装修3.8杂项工程 4工程验收第八章投资估算及资金筹措一、投资估算1.投资估算编制依据(1)该项目投资估算结合国内及北京市具体情况，参照同类工程实际价格进行。(2)土建工程按照北京市2005年的市场价格加以确定。(3)土地出让金按国土利通字(2005-1)第85号规定的标准估算。(4)其他费用参照《北京市建设工程费用》(1997年版)中规定的技术经济指标计算。2.投资估算(1)建安成本 参照国内及北京市五星级饭店的建设成本，各项目佔算方法见下表8-1o表8-1项目建安成本估算表单位：万元序号工程内容计算依据数量取费标准估算1桩基工程总建筑血积260000.0150.03900.02地下室工程、基坑围护及支地下室建筑面撑积120000.02800.033600.03建筑工程地上建筑面积140000.01000.014000.04结构工程地上建筑面积140000.01100.015400.05给排水工程（含洁具，锅炉房管线）总建筑面积260000.0200.05200.06喷淋、气体消防系统工程总建筑面积260000.0100.02600.07污水处理（含管线）总建筑面积260000.040.01040.08空调工程地上建筑面积140000.0400.05600.09地下室通风工程地下室建筑面积120000.0200.02400.0 10照明、防雷、动力、变配电总建筑面积260000.0400.010400.011电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传总建筑面积260000.0250.06500.012煤气工程总建筑面积260000.040.01040.013电梯、自动扶梯总建筑面积260000.0300.07800.014室外总体总建筑面积260000.080.02080.015室内精装修地上建筑面积140000.01500.021000.016杂项工程总建筑面积260000.0100.02600.017厨房设备地上建筑面积140000.080.01120.0估算建安成本为136280.0万元。(1)工程建设其他费用估算工程建设其他费用为179023.9万元。各项估算标准及方法:①土地费用土地费用包括征地拆迁安置费和土地出让金。根据建设条件，共需征地拆迁安置建筑面积85465平方米，其中：迁岀单位面积44387.3平方米，估计补偿标准约为16000元/建筑平米; 刨迁单位面积21251.7平方米，凹迁的部分只需补偿停业损失费和周转补偿金，按补偿标准4000元/建筑平米计;迁出居民建筑面积19826平方米，按补偿标准12000元/建筑平米计。估算征地拆迁费约为103311.6万元。土地出让金的标准根据京国土利通字（2005-1）第85号计取，各部分标准及面积见下表8-2所示。估算土地出让金为64844.0万元。表8-2土地出让金标准及出让面积序号用途计价单位土地出让金标准（元/平方米）出让面积（万建筑平米）1公寓楼面毛地价25308.62商业楼面毛地价490053综合楼面毛地价37000.44地下商业楼面毛地价16405.45地下车库楼面毛地价1200-12706.6估算土地费用为168155.6万元。①工程前期费用包括勘察设计费、项目咨询费、招标代理费等。根据《关于印发建设 项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》(计价格［199911283号及《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》，前期工作费用取4941.3万元；①工程监理费根据T程建设监理收费标准，设计阶段监理费率取0.03%,施工阶段监理费率取0.60%o估算工程监理费858.6万元。②工程保险费承建项冃在建设期间，依据《保险法》实施工程保险所需费用。按建安成本的0.3%计取，为408.8万元。③建设单位管理费指建设单位为进行建设项目筹备、建设、联合试运转、验收总结等工作所发生的管理费用。根据建设单位管理费指标，按建安成本及其他工程费用的1.5%计取,估算该部分费用约为4659.7万元。(1)预备费包括基本预备费和涨价预备费。由于本项目建设工期较短，不计涨价预备费。 基本预备费指在可行性研究阶段难以预料的费用。主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用；一般自然灾害造成的损失和采取预防措施所需要的费用；竣工验收时为鉴定质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复的费用。基本预备费以固定资产费用、无形资产费用、递延资产费用之和扣除土地征用及拆迁补偿费、土地使用权出让金为基数，按照基本预备费率8%计算。本项费用为11445.2万元。(1)流动资金按扩大指标估算法估算，取年均经营成本的10%,约为3000万元。(2)建设期利息建设期内银行贷款的利息，约为11628.0万元。3.投资估算结果本项耳总投资341703.8万元。本项目的投资估算详见附表1总投资估算表。其中：工程建安成本136280.0万元,工程其他费用179023.9万元（其中，土地费用168155.6万元），预备费11771.9万元，流动资金3000万元人民币,建设期利息11628.0万元。二、资金筹措 本工程项冃总投资341703.8万元，项冃公司资本金100000.0万元，拟采用优先购买权式信托筹集40000.0万元,银行长期贷款200000.0万元,银行短期借款1703.8万元。其屮，优先购买权式信托初步设计方案：共发行200份，每份200万元,信托证券持有者可以在未来公寓出售时以18000元/建筑平米的价格购买（预计未来公寓出售价格20000元/建筑平米），预计年收益率6.3%o此部分预售建筑面积2.2万建筑平米。银行长期借款的年贷款利息取6.12%；银行短期借款的年贷款利息取5.58%O三、资金投入计划项目建设总投资341703.8万元,分三年投入，分年的建设资金投入计划如下表8-3所示：表8-3投资计划与资金筹措表单位：万元 项目合计第1年第2年第3年总投资341703.8197445.314125&53000.0建筑安装工程费136280.037500.098780.0其他费用179023.9148951.030072.9预备费11771.98240.33531.6流动资金3000.03000.0建设期利息11628.02754.08874.0资金筹措341703.8197445.3141258.53000.0自有资金100000.087445.311258.51296.2（优先购买权）信托40000.020000.020000.0银行长期贷款200000.090000.0110000.0银行短期借款1703.81703.8第九章财务评价 测算说明1.本测算根据国家计委及建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》第二版进行。2.本项冃测算期22年，其中建设期2年。3.基准收益率按8%计算。二、收入测算本项目收入主要由公寓及配套停车位出售、酒店式公寓出租、商业出租、地下餐饮娱乐设施出租、停车设施出租等收入组成。该项目的总建筑面积260000平方米，功能分配及各部分收入标准见下表9-1：表9-1建筑面积功能分配及收入标准地H/地下功能建筑面积（平方米）收入标准出售/出租单位标准商业2874&3出租月租金（元/平方米•月）800地上21251.7回迁酒店式公寓41000出租月租金（元/平方米•月）340 会议4000出租月租金（元/平方米•月）500封闭式公寓*45000/22700^售元/建筑平米20000/18000*机房10000400出售万元/泊位30地下停车库1100出租月租金（元/平方米•泊位）1200管理用房10000餐饮娱乐40000出租月租金（元/平方米•月）300注：封闭式公寓部分在项冃资金筹措阶段已以优先购买权式信托方式以18000元/建筑面积的标准预售2.2万建筑面积。出售部分考虑：第一年（2008年）出售70%,第二年（2009年）出售30%,共销售收入57555.6万元。出租部分考虑：本项目作为2008年奥运会总部饭店的重耍配套工程, 在第一年（2008年）出租状况预计很好，之后的两年有所回落，然后逐步回升。因此，这里按以下出租率计：第一年（2008年）：90%,年出租收入59896.8万元；第二-三年（2009-2010年）:70%,年岀租收入46586.4万元；以后年度：90%,年出租收入59896.8万元。三、成本费用测算各年的成本费用详见附表6“总成本费用估算表”。1.水电费用取出租营业收入的2%,年均水电费用1171.3万元。2.工资及福利费本项口酒店式公寓约有客房270间（平均客房血积150平米），须配备人员约300人。其他商业、地下餐饮娱乐、停车设施管理等工作人员预计300人。共约600人。人均年工资及福利4.5万元。年均工资及福利费2700.0万元。3.折旧及摊销本项目固定资产折旧年限为30年，残值率5%,年折旧额4976.6万元； 土地费用按40年摊销，年摊销4503.6万元。具体计算详见附表4“固定资产折旧、无形资产及长期待摊费用估算表”。1.维修费用维修费用按折旧额的20%计取。年均维修费用995.3万元。2.管理费用按出租收入的5%计算。年均管理费用2928.3万元。3.销售费用按公寓及停车设施出售收入的5%计。4.财务费用为经营期间长期借款和短期借款的年贷款利息之和。长期借款贷款利息取6.12%,短期借款贷款利息取5.58%o四、税金测算本项目经营过程中应该缴纳营业税、城市维护建设税、所得税。各税种均按现行税务制度的规定计取。根据测算木项冃不交土地增值税。1.营业税及附加:项目销售收入应交纳营业税及附加,税率5.5%。该项目经营期内年均缴纳营业税及附加3379.4万元。 1.所得税：税率33%。本项冃计算期年均缴纳243426.7万元。五、利润测算项冃年均利润总额24711.5万元，详见附表7“损益及利润分配表”。六、企业公积金公益金企业公积金公益金按税后利润的15%提取，计算期内累计捉取74134.5万元。七、财务分析1.经济效益分析平均年利润总额二24711.5万元投资利润率二平均年利润/全部投资二7.23%投资利税率二（平均年利润+税金）/全部投资二11.78%投资收益率二（平均年利润+折旧与摊销+利息支出）/全部投资二10・60%2.现金流分析税后财务净现值（Ic二8%）=1391.9万元税后内部收益率二8.05% 税后投资回收期二12.36年税前财务净现值（Ic二8%）二102762.7万元税前内部收益率=11.62%税前投资回收期二9.73年八、不确定性分析1.敏感性分析分别考虑总投资、营业收入、经营成本等因素进行单因素敏感性分析,分析结果如表9-2所示。表9-2敏感性分析内部收益率敏感度系不确定因素变化率原值指标值变化率数总投资10.00%8.05%7.51%-6.71%0.67-10.00%8.05%8.64%7.33%0.7310.00%8.05%8.16%1.37%0.14 出售收入-10.00%8.05%7.94%-1.37%0.1410.00%8.05%8.78%9.07%0.91出租收入-10.00%8.05%7.30%-9.32%0.93经营成本10.00%8.05%7.65%-4.97%0.50-10.00%8.05%8.45%4.97%0.50从敏感性分析看到，影响项目投资效益的最敏感因素是设施的出租收入和经营成本，总投资对投资效益产生重要的影响，出售收入由于所占比重较小，敏感度系数较小。因此，项口公司应重点加强对设施出租的营业管理、对经营成本的控制，并控制总投资成本，以保证项目效益的实现。2.盈亏平衡分析将出租率作为不确定因素，求取盈亏平衡时临界点所对应的出租率：根据营业收入-固定成本-变动成本二0,计算得出临界出租率二34・4%,即出租率达到34.4%时，项目即可达到盈亏平衡。分析结果表明，本项目抗风险能力较强。 第十章结论1.某饭店作为2008年北京奥运会的总部饭店，现有设施明显不足，现有服务功能难以满足奥运会期间的需要。建设该项目，建设为奥运会服务的功能设施、弥补某饭店在这方面的不足是必要的。而且项目用地E号地块是王府井商业区整体改造范围内最后一块未改造地块，与周围崛起的现代化建筑很不协调，与周围环境反差越来越大，而且不能满足王府井地区改造的要求，对王府井总体规划及整体布局产生很大影响。因此建设该项目是十分必要的。2.本项口将推进王府井地区的改造，促进王府井地区总体规划的实施及土府井地区整体环境的完整协调。3.本项目处于王府井商业区，地理位置较好，周围商业环境优越，该项目功能齐全，有较好的市场发展前景。4.王府井地区有较好的基础设施条件，各项市政设施均可满足项目使用需要。项目具备应有的建设条件。5•该项目建设内容及功能区分配与奥运会期间的使用紧密配合，同时弥补了某饭店设施不足的问题，也完善了王府井地区的商业功能，建设内容是合理的。6.通过效益分析，各项计算的结果表明，本项目经济效益较好，所得税后全投资内部收益率为&05%,投资收益率10.60%；项目投资回 收期较短，有一定的抗风险能力。因此，项目在财务上是可行的。'