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' 利用改造加固技术发挥房产使用效益【】业主如何积极利用改造技术,充分发挥房产使用效益?本文针对不同房屋提出不同的加固改造措施,提高了房屋使用寿命,对继续发挥房产使用价值具有重要的借鉴意义。 【关键词】房屋;改造;效益 Theuseoftransformationefficiencyintheusereinforcementtechniquestoplayrealestate easurestoimprovethehousingservicelife,useofthepropertyvalueportantreference. 【Keyation;Benefits 1.引言
许多单位尤其是有一定办学历史的高等学校,大量存在使用20~30年房屋,有些房屋已使用50多年,有的甚至使用时间更长,这些房屋都有一个共同的特点,即从施工到使用的漫长时期内,由于各种影响,不可避免地会发生破损,结构的破损导致结构可靠性的降低,甚至丧失其可靠性。包括: 1.1现有房屋,或因年久失修,或因质量低劣,或因维护和使用不当,相当多的房屋不符合安全和使用的要求。 1.2各种自然灾害因素和人为因素,如荷载变化、温度变化、冲刷、冻融、风化、砼碳化、砼和周围环境中的化学物质,以及使用和维护不当等导致房屋开裂剥落、变形过大等,相当多的房屋不符合安全和使用的要求。 1.3现有房屋使用功能、建筑外观不能满足新的要求。 将旧房拆除又显可惜: (1)产生巨大的资源浪费和重新建设的巨大投资。(2)产生大量的建筑垃圾严重污染城市周边环境,最终又将花费大量资金去治理。(3)将就着使用又带来很多的烦恼,如结构安全性、使用功能等不能满足要求。(4)对于一些历史性建筑,不仅是经济的问题,更重要的是历史的见证与传承,只能保护而不允许拆除。对于这些房屋业主时常倍感头疼,属于标准的“鸡肋”,因此长期以来这些旧房的使用效益不高,有的甚至处于半“退休”状态。
事实上旧房仍具有一定的承载能力,并具有一定的使用价值,更何况只能保护而不能拆除的历史性建筑,扬州某高校把加固、加层、加接、扩建等改造技术成功地运用在该校的一些旧房改造中,取得了很好的经济效益和社会效益。对此,笔者作了一些探讨。 2.典型案例分析 2.1运用加固、加接技术,改造筒子楼。 该校一校区有多幢上世纪80年代初期建造的筒子楼,内廊式4层砖混结构,每个开间3.8m,公共盥洗间,改造前每间住8位同学,共居住640位,每位同学年住宿费600元。鉴于国家出台4位本科生住一间,且须带卫生间的政策以及该楼已十分破旧,建成后从未进行过大修,学校决定利用暑期进行改造。改造主要为一方面进行楼房加固,一方面进行南北两侧加接卫生间,同时对全楼进行装饰装修,除墙体、楼板等结构保留外,其余装饰层全部凿除后按照目前的标准重新进行装饰。改造后楼里楼外焕然一新,该幢房屋改造资金为180万元,净增建筑面积803m2,盘活了建筑面积2318m2。每间房间住4位同学,每间有卫生间,采用智能供用电系统,提供上X、空调、热水器等用电设施,住宿条件大为改观,同时改善了周边校园环境,消除了用电安全隐患。每位学生住宿费由原来的600元/年提高到1500元/年,共居住352位同学,每年收取住宿费52.8万元,比改造前的38.4万元,多收入14.4万元,预计12.5年即可收回投资,达到了投入少量的钱完成新建工程的目的,受到了学校、家长的欢迎。 2.2运用加固、加层、加接技术改造学生食堂。
该校一校区原有3个学生食堂,第一、二学生食堂均为过去七十年代建造的占地面积2000m2的单层食堂,房屋破旧;第三学生食堂为框架3层,建筑面积4058m2,其中闲置面积为1800m2。校区学生人数5000余人。该校区一方面学生宿舍用地紧张,另一方面学生食堂土地资源浪费严重而且该区域由于硬件条件差,环境不美观,零乱。 鉴于这种情况,设计人员提出:拆除第一、二学生食堂,腾出土地建设新的学生公寓,同时改造第三学生食堂。学校将西区(1)~(4)轴不等高的错层部分拆除重建,建成等高部分面积1200m2,新旧两部分连成整体、共同工作;北区进行加接,新建餐厅3240m2,而厨房面积未增加,使得厨房的利用率提高;在中部运用加层技术将原内天井增加屋盖系统,净增加使用面积250m2;增加自动扶梯一部,货梯二部。该房屋改造总投资近800万元,通过加固、扩建、加层、调整使用功能,使之食堂就餐面积扩大、就餐环境改善,食品加工流程更趋合理。目前该食堂成为了全校最大、最新、功能最齐全的学生食堂。利用原来食堂区域土地,新建学生公寓2幢,增加学生入住数近1000人,同时改善了区域环境,新增面积近1500m2的中央花圃二座。 3.结语 建筑物的加固改造技术能够最大限度地延长建筑物的有效使用寿命,是维持已有建筑物正常使用、提高使用效益的有效手段,具有重大的社会意义;延长材料的使用寿命,保护自然资源和生态环境,维持社会经济可持续发展等等。建筑物的改造加固一般必须遵循以下的程序:
3.1对房屋进行检测、鉴定。在房屋改造之前,一般应对其进行全面的检测、鉴定,检测应包括房屋的结构型式、材料强度、结构破损(包括结构裂缝、变形、不均匀沉降等情况)、使用荷载、侵蚀条件(包括酸、碱、盐、高温、高湿等情况)等等,并按照有关设计规范,进行静力和抗震验算,分析改造加固的可行性,以此作为房屋下一步加固改造的依据。 3.2提出改造加固方案。应根据新的使用要求、结构构件的现状承载能力、变形、实施的可行性(新增构件永久、施工临时占据的空间)、施工难易程度、施工对原房屋的影响、工期、经济等因素与业主充分协商后,确定改造加固方案。 3.3由于旧房建成年代较久,安全性差、整体性差,应委托有相应资质并有丰富经验的人员实施,改造过程中需要检测、设计、施工、监理等方面密切配合。 '
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