佛山市推进旧厂房改造的指导意见

'佛山市推进旧厂房改造的指导意见为贯彻落实科学发展观，最大限度地提高土地产出效益，为我市产业结构优化升级创造新空间新环境，促进我市经济增长方式的转变，根据《佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》，制定本意见。一、旧厂房改造的范围和目标任务（一）旧厂房改造范围。旧厂房改造是指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房改造，包括严重影响城市观瞻的临时建筑。重点改造范围是上世纪90年代及以前建设的单层简易结构旧厂房。（二）目标任务。从2007年起，对全市符合上述重点改造范围的约2170万平方米的旧厂房进行改造，力争用3年时间把旧厂房改造成为功能配套完善的现代化工业、商贸新城，成为产业优化升级的重要载体以及城市延伸发展的重要组成部分，实现土地集约利用、产业集聚提升、劳动就业增加、社会稳定和谐的目标，加快我市工业化、城市化、国际化发展进程。全市计划进度要求：第一年完成25%，第二年完成35%，第三年完成40%（3年目标分解见附表）。—13— 主要任务：纳入各区改造计划的旧厂房，要以规划为先导，将推进旧厂房改造与集约利用土地、产业结构优化、生态和谐发展结合起来。以旧厂房改造为契机，建设若干个示范性的都市型工业区、第三产业服务区和一批都市型工业建筑，切实提高土地集约利用水平和产业集聚水平。二、推进旧厂房改造的基本原则（一）统筹规划原则。按照城市总体规划和土地利用总体规划的要求，高标准、高水平做好旧厂房改造规划，同时要将改造厂房后腾出的土地进行全面、科学的规划，为产业优化提升和第三产业发展创造新空间。（二）市场化运作原则。积极发挥市场对资源配置的作用，将旧厂房改造中的可经营性项目实行市场化运作，按照谁投资谁收益的原则，充分调动物权主体和投资者的积极性，实现旧厂房改造的高效率和高效益。（三）多元化投资原则。旧厂房改造可以是政府和集体土地的所有者共同开发，也可以是原有物业的产权人与有实力的投资开发商联合或单独开发。要鼓励和引导国内外有实力的投资者和房地产企业积极参与旧厂房改造，提升改造的水平，实现多方共赢。（四）因地制宜原则。旧厂房改造要从各地实际出发，实行差别化发展，促进区域特色的形成。高水平建设一批集约型都市型工业和第三产业项目，成为城市改造的新亮点，实现二、三产业配套、协调发展，产业经济与生态环境协调发展。—13— （五）分步实施原则。各区要从规划入手，按照先易后难、示范带动、积极推进、注重实效的方法，有计划、有步骤、分阶段推进旧厂房改造。三、推进旧厂房改造的保障措施（一）加强组织领导。市成立推进旧厂房改造专责领导小组，对全市旧厂房改造工作进行统一协调、指导、服务和监督。市政府分管领导为组长，成员由市发改局、经贸局、规划局、国土局、建设局、财政局、农业局、环保局、公用事业局、金融办、物价局、公安局、行政执法局、国税局、地税局、工商局、供电局、行政服务中心等相关职能部门的负责人组成。领导小组下设办公室，办公室设在市经贸局，负责日常具体工作。各成员单位要指定专人负责日常联系工作。各区应成立相应的组织机构，统筹本区的旧厂房改造工作。（二）明确各自职责。旧厂房改造专责领导小组主要职责：领导、部署全市旧厂房改造工作，审核全市旧厂房改造的政策，协调旧厂房改造工作中遇到的重大疑难问题，检查监督旧厂房改造的实施。旧厂房改造专责领导小组办公室主要职责：组织编制全市旧厂房改造指导意见，组织制订全市旧厂房改造的有关政策措施，组织全市旧厂房改造的调查研究工作，协调解决有关问题，定期向市—13— 推进旧厂房改造专责领导小组报告全市旧厂房改造工作的进展情况，指导各区的旧厂房改造工作。各区政府主要职责：组织对本区内的旧厂房进行普查,制定本区旧厂房改造工作的实施方案和年度改造计划，组织实施本区旧厂房改造工作，协调解决辖区内旧厂房改造工作过程中出现的问题。各区人民政府、市各有关部门要对旧厂房改造的进展情况进行跟踪服务，并分别于每年的7月20日和次年的1月20日前向市推进旧厂房改造专责领导小组办公室报送该年度上半年和全年度的工作进度情况。四、推进旧厂房改造的扶持优惠政策（一）规划方面1、旧厂房改造规划，要尊重历史发展和经济社会发展规律，确保与城市总体规划、土地利用总体规划、产业空间布局规划等的衔接和配套，为旧厂房改造工作的全面推进提供科学依据。2、旧厂房改造在满足城市公共基础设施承载能力的情况下，应尽量提高土地利用率。要在符合现行国家规范和《佛山市城市规划管理技术规定》前提下，综合考虑不同地块的环境状况、历史人文和物业特点，确定容积率以及其它相关规划指标。鼓励适度提高工业用地建筑容积率，对集约、节约用地，提高容积率的工业项目由各区制定鼓励措施。—13— 3、旧厂房用地性质需调整的，应结合地块的兼容用地性质提出申请，符合已批城市规划要求的，经城市规划行政主管部门审批同意后实行，不符合已批城市规划要求的，需经市规划委员会审议及市政府审批同意后实行。（二）土地方面4、土地权属处理政策。推进旧厂房改造应当符合土地利用总体规划和城市总体规划的要求。对于同时符合两个规划、用地和相关报建手续完备的旧厂房改造项目，原来不论是利用国有土地，还是利用集体土地建造的旧厂房，给予确权发证后进行改造。属于违法用地的旧厂房改造，须根据有关规定完善用地和规划报建手续后方可进行。需要拆迁违法用地的旧厂房，由各区根据实际情况决定是否给予补偿。旧厂房改造时，涉及建筑物或不同产权人地块之间的通道、公共空地、间隙，可由政府直接批准使用，或采取公开交易方式出让。5、土地储备政策。旧厂房改造涉及的土地符合政府土地储备要求的，按《佛山市土地储备实施办法》执行。对一些储备成本过高、储备价值不大，不涉及公共建设用地的旧改用地，政府可考虑免纳入储备。—13— 6、土地交易政策。旧厂房改造涉及的留用地属国有的，如果土地使用权人不发生变更和改变用途，属原土地使用者自行改造的，可免土地公开交易。改造后用于经营性房地产开发建设的要按土地公开交易的规定办理。旧厂房改造涉及的农村集体建设用地，发生出租、出让、转让、抵押等流转符合《广东省农村集体建设用地使用权流转实施办法》和佛山市及各区制定的农村集体建设用地使用权流转规定的，按流转有关办法处理。改造涉及的农村集体建设用地如需改为经营性房地产开发建设项目，需按规定办理土地转国有和履行公开交易手续。7、土地出让金政策。原属农村集体土地的旧厂房改造，只要转为国有土地且不发生转让的，不收取土地出让金；转为国有土地且发生转让的，政府按规定收取的土地出让金全部上缴财政后，按《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综〔2006〕68号）有关规定，部分或全部专项用于包括保证被征地农村居民原有生活水平补贴支出、补助被征地农村居民社会保障支出、农业土地开发支出以及农村基础设施建设支出等在内的支农支出。鼓励、支持“2＋5”组团城市规划城区内效益差、污染大的企业搬迁。搬迁企业的职工安置符合国家有关规定的，搬迁后旧厂房改变使用功能而收取的土地出让金，可用于职工安置。如无特殊约定，改造范围内15米以上（含15米）的道路、或不属出让范围的河涌整治和绿化可由政府实施，费用在政府收取的土地出让金中统筹列支。其它道路和河涌鼓励采取社会有关各方共同负担的方式进行改造。—13— 旧厂房改造时工业项目符合规划要求增加的容积率，免缴增加容积率部分的地价款。用于经营性房地产开发增加容积率的，增加容积率部分应缴地价款。不改变土地用途的旧厂房改造后，与改造工业项目相关的配套生产性服务业，包括办公、研发培训、产品检测、产品展示、物流配送、信息及中介服务、员工村、公共食堂等，其面积比例可达工业用地总面积的7%。8、涉及产权人不同、土地使用性质和类型不同问题的处理政策。旧厂房改造时，如涉及建筑物同时建在国有和集体土地之上，在农村集体经济组织自愿的前提下，允许集体土地部份转为国有。对于旧厂房改造中涉及集体建设用地转国有的，按征收土地报批形式组织材料上报审批。旧厂房改造时，对于产权人不同、土地使用性质和类型不同的地块，由区、镇（街道）按照共同投资、共同受益、共担风险的原则协调处理，进行改造。9、涉及土地权属不明晰问题的处理政策。旧厂房改造涉及未确权、性质不明的土地，土地使用者按有关规定补办用地手续后，再申请土地登记。土地使用证的权利人与使用人不符时，属挂靠单位性质的，应理顺产权主体关系；属集体土地转租的，按集体土地流转的有关规定完善手续。—13— 10、集体建设用地可通过村集体内部土地置换方式，将工业区内的集体建设用地置换为国有建设用地，并应取得用地批文明确土地性质及土地面积，或依法办理转为国有土地的手续。（三）建设方面11、旧厂房改造的商品厂房可按照国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《广东省房地产开发经营管理条例》、建设部《商品房销售管理办法》进行转让、销售、出租。购买商品厂房的单位和个人可依照有关规定办理相关的产权证。12、旧厂房改造的项目申报，必须符合建设项目环境保护管理的有关要求。13、旧厂房改造工程项目的报建，各相关职能部门可采取提前介入的方式办理，或为项目申报开设“绿色通道”，在规范运作的基础上，提高服务效率，缩短办理时间。对于工业园区内的旧厂房改造，资料齐全的土地变更登记办理时限，国土资源部门的审批时间由原承诺时间的16个工作日减少为10个工作日。（四）产业发展方面14、各区要以旧厂房改造为契机，努力为企业持续发展创造良好环境。按照国家产业结构调整指导目录的要求和市“三三三”产业发展战略，结合本地产业发展和基础设施配套状况，—13— 围绕支柱行业和龙头企业，重点引入为其配套的中小企业及采购中心、分销中心、研发中心和区域总部。对污染重、附加值低、能耗高、不符合城市发展要求的企业采取治理、搬迁、关闭等措施，努力改善城市生态环境，实现产业优化升级。15、鼓励有条件的旧厂房改造主体，打破行政区划界限，将产业用地进行统一规划，连片开发，按照各区的产业定位和产业特色，实现集聚发展，鼓励和引导搬迁的企业向工业园区、产业基地集聚。16、凡引入的项目符合市、区重点扶持发展的行业，可享受相应的扶持政策。（五）投融资方面17、各区要为改造后腾出的空间搭建招商平台和建立信息库，积极为投资者营造良好的招商环境，使其降低投资成本，尽早产生效益。18、政府鼓励和引导银信部门尽最大努力解决旧厂房改造的资金需求，鼓励和引导担保公司充分发挥担保公司的融资功能和作用，积极参与旧厂房改造。19、政府鼓励社会资本以多种形式参与旧厂房改造建设，各区、镇（街道）要积极探索市场化运作方式，将旧厂房改造建设的可经营项目推向市场。20、旧厂房改造用于发展工业的，须按照《广东省工业项目建设用地控制指标》的要求进行招商引资。—13— （六）管理方面21、旧厂房改造后，进入新建标准厂房的企业供用电，按照“统一规划、按需报装、集中管理”的原则处理。“统一规划”，就是对以工业用电为主的旧厂房、旧工业区改造的区域进行统一的供用电规划，从安全、技术、经济上通盘考虑，并在不违反国家有关电力管理规定和电价政策的前提下，将多家专用变客户的电房以及公用电房统一规划集中共用一个电房，避免一厂一电房造成土地资源和投资的浪费。“按需报装”，就是对纳入统一规划的各厂用电，由各厂根据实际需要报装用电，供电部门根据报装容量达到100KW及以上的客户确定其为专用变客户，100KW以下确定其为公变低压客户，并确定供电方案。“集中管理”，就是对统一规划的共用配电房的专用变配电设施，可由开发商、物业管理公司或业主聘请持证电工或委托有资质的专业公司集中进行运行、维护管理。22、旧厂房改造涉及企业搬迁、土地征用等发生的财产损失，根据《企业财产损失所得税前扣除管理办法》（国家税务总局令第13号），经税务机关审批同意后，可在申报企业所得税时扣除。23、外商投资企业因旧厂房改造、搬迁所取得的补偿费收入，按现行规定：凡搬迁后重新购置或建造与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产（以下称重置固定资产）的，应将上述搬迁补偿费收入—13— 加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额，冲减企业重置固定资产的原价。24、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿费，免征个人所得税。25、对于旧厂房改造涉及应缴纳的行政事业性收费，按国家政策规定符合减免条件的应予以减免。对于旧厂房改造涉及的经营性收费属于中介机构、服务单位提供劳务收取的费用，物价部门在核实服务成本的基础上，适当降低收费标准。26、旧厂房改造涉及的行政性收费项目包括城市基础设施配套费、城市房屋拆迁管理费、人防费、建设工程质量监督费、工程定额测定费等，属于市、区的收入部分，在征收后经市、区政府批准拨给。27、旧厂房改造中涉及的建设项目地理信息测量收费实行优惠政策，其中改造项目的地形图测量费按标准收费的50%收取。各区应根据本意见制定本区旧厂房改造的实施方案。—13— 附表:佛山市旧厂房改造指导计划表　　单位：万平方米区域旧厂房改造三年任务分解小计2007年2008年2009年全市合计2170.11563803.11804禅城区484200140144南海区431145140146顺德区1247215520512高明区6222三水区2.1111.11－—13— —13—'