房地产开发成本控制方法之解析

'　　房地产开发成本控制方法之解析【摘要】全过程成本管理是在房地产项目开发实施过程中的管理，项目的成本会随设计方案、规划指标、市场情况、施工现场等情况的变化而发生变化。房地产项目企业的成本控制是一项系统的工程，在整个施工过程中，须时刻关注项目的全过程成本情况，对一切可能影响项目的成本做到过程中监控和管理。本文从房地产项目开发前、施工中、竣工结算阶段这三部分详细讲解了如何有效的做到成本控制，并分析了房地产动态成本管理模型，力求实现有效的成本控制，实现资源的良性循环。　　【关键词】房地产项目；投资决策；成本监控；动态管理　　　　1项目开发前期的成本控制　　1.1投资决策阶段的成本控制 　　在项目决策投资过程中，首先策划人员要认真进行市场调研，提出既满足消费者需求而利润水平又较高的投资方案，分析人员根据现有的资料和特定的方法，对建设项目的投资金额进行估计(即投资估算)。决策者依据科学严谨的策划报告书，对拟建项目的建设标准、项目地点、建设周期、资源价格、容积率、市场需求、设计方案、财务评价、风险分析及最重要的成本目标等进行科学地分析和研究，最终决定决策是否可行。之后在投资估算的基础上制定目标成本和资金计划。这也是整个决策阶段造价管理的重要任务，是后面各阶段成本控制的起点和基础。随着工程项目的施工进展，当计划/实际成本超出目标成本时，对目标成本进行调整。　　1.2规划设计阶段的成本控制　　房地产开发规划设计阶段是项目成本控制的关键与重点。项目规划设计阶段主要分为初步设计、技术设计和施工图设计。为此应采取以下成本控制方法：1）进行设计公开招标，把建设项目初步设计从技术和经济上对建设项目的影响作为重点考虑因素，把初步设计概算作为要素指标，组织多家单位竞标，邀请专家评标，择优选出好的设计单位，在保证工程质量的同时降低工程项目造价。2）推行限额设计，设计人员应熟悉概预算定额及近期建筑材料价格，在保证功能和技术设计的前提下控制初步设计概算，保证初步设计概算不超过可行性研究报告总投资的必要幅度。3）在施工图设计阶段，编制详细工程预算。目前设计人员普遍存在重技术轻经济现象，如果造价人员提前进入到施工图设计阶段，将工程设计与工程预算结合起来，在保证功能和质量的前提下，必将大大降低工程造价。为此可邀请造价方面的专业人士介入优化设计，在设计阶段即对造价进行监控，优化设计减少设计变更，控制工程造价。　　1.3招投标阶段的成本控制 　　招标工作是房地产开发过程中成本控制的重要环节，在开发企业的业务流程中招标工作贯穿全过程，从土地的竞拍、规划设计、施工总承包、专业分包、甲供材料设备到销售代理、物业委托都要通过招投标。房地产各阶段的专业种类繁多，招投标部门的人员很难对各专业都掌握，而且对各个阶段的专业工作必然没有专业部门熟悉，因此，在招投标过程中首先要发挥各专业部门的作用和积极性，这样就要求各专业主管部门必须设有专业业务能力强，责任心强的人员，能积极配合招投标部门做好工作。此阶段是以项目的施工图预算作为招投标的控制标准，该过程的关键在于出图时间、各部门职责范围内的招标文件的审核、入围单位的选择、商务条件及现场情况的充分对接、商务和技术标的分析、商务谈判的技巧等。　　2施工阶段的成本控制　　此阶段是项目成本控制中的另一个关键阶段，其关键是建立动态成本控制制度，就是在项目建设实施过程中经常不断的实行实际成本值与目标成本的比较，若发现偏离目标的范围，则采取纠偏，不断地进行循环，以实现成本控制目标的要求。除了要加强合同管理外，还应重点加强施工现场的管理，严格控制工程变更及把好建筑材料、设备的质量价格关。　　2.1加强合同管理，严格控制合同变更　　首先必须增强合同的法律意识，把握合同条款的内涵，精心推敲合同文字的措词，增强合同条款的严密性。保证合同的顺利履行，有效预防合同纠纷的发生，减少、避免施工索赔，从而减少工程费用。严格合同变更确认批准程序，建立健全合同履约跟踪检查制度，加强监督，提高合同履约率。 　　2.2加强施工现场管理　　优化施工组织设计，选择技术先进、经济合理的施工方案，同时尽可能减少设计变更及严格控制现场工程量变更签证工作。现场签证是施工过程中一项经常性的工作，许多项目由于现场签证的不严肃或滞后性，引起工程造价失控。(1)制定严格的工程量签证制度和程序。(2)签证内容必须与实际相符，签证的范围应正确。　　2.3切实把好设备、材料的质量及价格关　　除了把好进场材料的质量关外，还应建立设备、材料的质量和价格的认证制度。及时了解材料、设备的价格变化情况，从而控制材料、设备的质量和价格，以降低工程造价。　　3竣工结算阶段的成本控制　　工程造价的合理确定是工程造价管理的重要环节，在确定工程造价时，坚持以现行的工程造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，认真核实每一项工程变更是否真正实施，该增的增，该减的减，实事求是。 　　工程结算审核过程中，首先应查看结算资料是否齐全，包括原合同、合同补充协议、招标文件、编标答疑、询标纪要、图纸会审纪要、工程联系单、施工竣工图。其次核对工程施工竣工图与实际工程情况是否一致，工程变更与实际竣工情况是否一致，结算口径与工程招投标口径是否一致，工程量的计算是否正确，市场价(无价材料)的计价是否正确，计价取费口径是否明确。　　4房地产动态成本管理模型　　成本管理的发展方向是从核算型向控制型发展,从控制型向价值创造型方向发展,开发动态成本管理系统的目的在于通过系统的实施,使得房地产企业能从根本上控制作业成本,区分增值作业和非增值作业,最终使得房地产企业由粗放型管理向精细化管理转变,提高企业的核心竞争力。　　第一步:收集成本数据。这一步是收集房地产开发企业历史项目的基础数据和最新的市场数据,目的是掌握项目开发的历史指标和最新的人材机的市场价格,能为项目的成本计划制定提供有益的参考资料,同时根据房地产企业会计准则建立成本科目。　　第二步:制定成本计划。结合项目的实际情况,建立开发作业清单,在企业基准价库的基础上,根据项目信息、开发作业清单和图纸,编制出项目的目标成本,作为项目成本管理的基础。开发作业清单的详　　细程度,与成本控制的精度有关,依据成本效益法则,作业划分为60~80个为宜。　　第三步: 招标采购。根据作业清单和图纸进行项目的招标采购工作,上一阶段编制的目标成本对该阶段的成本管理有控制作用,目的是本阶段形成的计划成本在编制的目标成本之内。两者比较的结果及时反馈到企业成本数据库,为以后的项目提供基础参考数据。　　第四步:合同实施。按照图纸进行项目的开发工作。控制实际成本不超过计划成本。对合同实施过程中的变更进行控制,对结算进行控制。控制的结果及时反馈到企业成本数据库中,为未来的项目成本测算提供基础数据。　　第五步:成本分摊。项目实际发生的成本,根据计算方式分配到单位工程上,由此得到单位工程的成本和项目的总成本。　　第六步:评估分析。对目标成本、计划成本和实际成本进行对比分析,对引起投资偏差的原因进行分析,对成本控制的效果进行评估,为企业的成本管理提供一定的参考。根据排列图法对产生成本偏差的原因进行统计分析,这样能及时了解产生偏差的主要原因,采取相应的成本纠偏措施对成本进行有效的控制。通过这一动态成本管理模型,企业的成本管理就不仅仅是简单的成本管理工作,而是将有关项目进展过程中的成本信息及时反馈到成本库,对其他项目的成本管理也提供有益的借鉴和帮助。　　5结语 　　房地产企业必须树立全过程成本控制的理念，只有对全过程进行有效的、合理的控制，才能实现房地产开发项目成本控制的目标。这样不仅有利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环，而且使得房地产企业在任何的市场经济下都会得到最大的回报。'