从投资决策到竣工结算房地产开发工程造价控制研究

'　　从投资决策到竣工结算房地产开发工程造价控制研究从投资决策到竣工结算房地产开发工程造价控制研究引言：　　房地产是.L.国民经济发展的一个基本生产要素，是发展社会经济和改善人民生活物质条件的基础产业之一，在国民经济体系中占有重要地位。房地产开发的造价控制，直接影响到工程的造价和进度、质量的好坏，是房地产项目成功与否的关键。由于房地产项目开发周期长，所以成本控制的周期也较长，这给目标成本的设定、信息的收集与分析、绩效考核都带来了不少的困难。此外由于开发周期长，成本的信息涉及面广，影响地产项目成本控制的不确定因素多。例如，关于拆迁国家虽然有较详细的政策，但最终的金额主要还是开发商与拆迁者谈判的结果，其中的不确定性也较大，成本预算往往被突破。建筑安装成本、基础设施成本、配套设施成本主要受市场建筑材料价格波动的影响以及建筑市场供求关系的影响。因此，在整个开发过程中，无论是市场因素还是人为因素对成本都有较大的影响且不易预测，众多的影响因素和不确定因素增加了开发项目成本控制的难度。 　　目前，大多数开发商对房地产开发工程造价的控制，局限在施工预算、结算而忽视全程的造价控制，其结果是事倍功半，控制效果不甚理想。本文认为，要想做好房地产开发造价的控制，必须从贯穿房地产开发的全过程入手，做好每一阶段的造价控制。　　1房地产开发全过程造价阶段划分及其特点　　目前，根据我国建设工程项目的建设程序，房地产项目从酝酿、规划、建设到投入使用大致分为4个阶段：项目投资决策阶段(项目建议书、可行性研究、投资收益分析)，项目规划设计阶段(项目规划设计、方案审批)，项目实施阶段(施工阶段)，项目竣工结算阶段。　　1.1在项目投资决策阶段，开发商依据建议书编制初步投资估算，做可行性研究报告时编制详细投资估算，由于都是投资估算，一般误差在＋30％到-20％之间，所以误差较大。这一阶段建设工程造价控制的难点是：第一，项目具体实施方案尚未确定，估算难以达到准确；第二，此阶段开发商有时是为了争取项目的开工，行政决策意识比较强，投资估算偏小；第三，投资估算所选用的数据资料信息有时难以真实的反应实际情况。　　1.2 在项目规划设计阶段，从控制建设工程造价来说一般又分为4个小阶段：第一，方案规划阶段，该期间开发商应根据方案图纸和说明书，作出含有各专业的详尽的建安造价估算书；第二，初步设计阶段，开发商根据初步设计图纸和说明书及概算定额(扩大预算定额或综合预算定额)编制初步设计总概算；概算一经批准，即为控制拟建项目工程造价的最高限额；第三，技术设计阶段(扩大初步设计阶段，简称扩初)，开发商应根据技术设计的图纸和说明书及概算定额(扩大预算定额或综合预算定额)编制初步设计修正总概算；第四，施工图设计阶段，开发商应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算，用以核实施工图阶段造价是否超过批准的初步设计慨算。施工图预算是确定承包合同价，结算工程价款的主要依据。设计阶段的造价控制是一个有机联系的整体，各设计阶段的造价(估算、概算、预算)相互制约、相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成设计阶段的控制系统。　　1.3在项目实施期间，开发商主要按照施工图纸，结合承包方实际完成的工程量，以合同价为基础，拨付工程款。该阶段造假控制的难点在：第一，因物价上涨所引起的造价提高；第二，由于设计中难以预计而在施工阶段实际发生的工程和费用；第三，考虑到业主提高标准，指定材料、设备而引起的工程费用的上涨。　　1.4在竣工验收阶段，全面汇集在工程建设过程中实际花费的全部费用，开发商以合同和工程实体为基础，如实体现建设工程的实际造价，编制竣工决算。　　2房地产开发四个阶段的造价控制对策 　　2.1项目投资决策阶段，是影响项目成功与否和做好造价控制的关键阶段。方案的选定和投资估算的定位是建设项目的核心，这一阶段不仅关系到目标实现时间的长短、质量的优劣，也是全过程造价控制的源头，对以后各阶段的造价控制起指导作用。如何在这一阶段把质量、造价和工期结合好。就需要进行充分的市场调研、详细的资料收集和反复的方案比较，尽可能选出最佳组合，做出科学的决策。要成立投资策划部门，根据公司现有的资金、土地储备情况及融资能力，结合当前市场行情，进行必要的、专业的分析论证，确定项目的可行性。建立项目审查制，公司做出的投资分析报告还应聘请专业咨询公司的有关专家进行审查，提出相应的改进措施，供决策层决定。其次，依靠公关工作，合理合法地降低项目造价，也是控制项目造价的有效途径。 　　在另一个层面上，开拓金融业务，提高融资能力，增强项目活力，降低财务费用也是房地产项目开发成本控制的重要工作。在房地产开发中，金融资本同项目资本相互独立而又紧密结合，房地产业离开金融业的支持和配合，将会寸步难行。目前，房地产行业普遍存在融资渠道单一，利率水平较高，货币供应过紧的状况。真正完善的房地产融资体系必须是两条腿走路：一是依靠银行；二是依靠资本市场。因此，积极拓宽房地产项目融资渠道，降低房地产开发财务费用，增加企业信贷规模，对降低资金成本，分散和降低项目开发风险也具有重要作用。　　2.2项目设计阶段，是除了项目决策之外影响项目投资最大的阶段。该阶段的成果，通常就是用图纸表示的具体设计文件。在这个阶段项目成果的功能、基本实施方案和主要投入就基本确定了。项目设计阶段对总投资的影响较大，一般建设项目的经验数据为20％-30％，项目使用功能影响在10％-20％。数据表明项目设计阶段对项目投资具有重要影响，要想有效地控制工程造价，就要抓住设计阶段这个重要环节。　　具体来讲，可从以下三个方面控制。　　其一，实行设计方案招投标制度。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性。同时通过招投标还可以选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证。　　其二，实行项目限额设计。限额设计，就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计，按批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下按分配的限额整制设计，保证投资总限额不被突破。 　　其三，进行设计图纸多方评审。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的.L.不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在工程施工前，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误给施工带来影响，达到造价控制要求。　　2.3项目实施阶段，工程现场施工条件受到种种复杂因素的影响和干扰，使工程造价波动的幅度也比较大，该阶段的造价控制重点要做好以下几点。　　其一，严格执行施工合同。施工合同中的合同价款包括了国家及地方定额管理部门颁发的标准定额中的人工、材料(设备)、施工机械、管理费用及政策性调价外，凡是由承包方负责的，其费用必须全部无一遗漏地包括在工程价款中。　　'