上海顶级楼板工程预算编制说明

'建国西路68号项目B地块工程建设费用PCB编制说明一、项目简介本工程位于上海市徐汇区，南靠建国西路、北朝永嘉路、东临陕西南路、西向嘉善路。自2003年开始委托“王董国际有限公司(香港)”（简称“王董”）进行本项目整体设计规划。于2006年12月由“上海市基础工程有限公司”进行B1地块桩基工程施工；2007年4月由“上海市第二建筑有限公司”（简称“上海二建）作为B地块和租赁式公寓之总承包进场施工；2008年5月8日TB345结构封顶，由于TB345二结构工程以及外立面设计方案需大面积修改，封顶后B1地块即进入停工阶段，直至2009年4月1日复工。由于动迁迟迟未完成，致使B2地块无法开工，直至2009年5月进行桩基工程施工。自2009年3月本项目之设计总包由“王董”改为“江欢成设计有限公司”，随之由“王董”委托之专业设计单位均有更改；测量顾问由“务腾（香港）有限公司”改为“利比有限公司”。上海二建的合同范围也由B地块和租赁式公寓改为B地块范围，相应所有已中标单位的合同范围也有改变（如，电梯工程、铝窗工程）。B地块项目组成见下表：层数（层高）标准层户数复式房户数私人会所建筑面积地下车库(含局部夹层)1层（5.55米层，夹层2.55米）——————10577m2TB116层（3米层）30户（2～16层）1户（1层（含地库夹层））——35343m2其中私人会所548m2TB213层（3米层）24户（2～13层）1户（1层（含地库夹层））——TB323层（3米层）38户（3～21层）2户（22～23层）1户（1～2层（含地库夹层）TB428层（3米层）48户（3～26层）2户（27～28层）——TB528层（3米层）48户（3～26层）2户（27～28层）1户（1～2层（含地库夹层））商店一2层（4.5米首层，（3.5米二层，不含坡顶）——————706m2商店二2层（4米首层，（4米二层，不含坡顶）——————668m2商店三2层（4.1米首层，（2.85米二层，不含坡顶）——————248m2总计：188户10户2户47542m2不计容积率面积1334m2P5/5 一、编制范围(同ADB)1、本PCB包括此住宅项目B地块的TB345为高层和TB12为小高层住宅楼、商铺工程建造费用，即桩基工程，基坑围护工程、地下室工程，上部结构工程、建筑工程、户内精装修工程、公共部位精装修工程、机电设备工程、门窗工程等。2、本项目红线内的室外工程（包括道路、绿化、水池、景观、照明、室外管线等）。3、前期工程费，公建设施费用（不包括红线外的大市政配套费用）。4、项目管理费用（日常工地项目管理费、居民协调及房屋修理费用）。二、编制依据1、本PCB编制之图纸依据见下表：B1地块依据2007年4月版建筑、结构、机电专业升版施工图纸,(同原ADB)江所提供B2地块依据总承包和机电合同图纸的建筑、结构、机电专业图纸（2006年5月版,同原ADB）江所提供B1地块外立面依据2010年6月施工图江所提供B地块园林依据2010年1月版施工图奥雅提供B地块弱电依据2009年8月版招标图江所提供2、本项目现为精装修交房，依据B方案则按项目分块区域内总承包每幢毛坯自验后精装修验收后备案。计划2012年5月2日竣工备案（原总包合同计划竣工日期B1地块为2010年9月30日，B2地块为2010年12月31日），2012年7月31日取得交付许可证的节点工期编制。未考虑本项目处在世博会施工受限区域，世博举办期间内的工期有较大的不确定因素，可能会受到限制而滞后。（项目主要控制节点表详见附件2,原ADB依据为D方案工程进度计划）；3、前期工程费用，工程顾问费用（监理、设计、测量顾问等），政府费用及公建设施费，已有合同的按合同金额计算，未有合同的则参照其他项目及结合本项目特点予以估算。同时已签定合同的监理、设计、测量均根据项目进度计划考虑了工期延长产生的服务费用，其中：3.1室内设计费用除了已签定合同之费用，另外考虑了私人会所和复式房型设计费用，参考梁志天设计费用考虑。(同ADB)3.2根据7月26日关于邓所售楼处室内设计费超市场部ADB事宜专题会议精神，原ADB中P2项预留其他设计费移至S项，故本此PCB不含邓所售楼处室内设计费。3.3市政设施转移工程费用考虑B地块范围内嘉善路和建国西路人行道改装。(同ADB)4、建安费用中已定标之工程：B地块土石方、桩基、围护及支撑系统工程、总承包工程、机电分包工程、电梯工程、铝窗分包工程。上述工程中P5/5 均按合同价加入已发生之工程变更费用，同时考虑了合同中材料调差之费用。(同ADB)1、土建费用按照以下标准考虑：(同原ADB)项目名称部位使用的材料基坑围护工程土石方工程混凝土及钢筋工程后浇带和加强带添加约12%膨胀剂地下室底板、顶板及外墙混凝土添加约8%~10%的膨胀剂隔墙工程外墙（除剪力墙外）砂加气混凝土砌块内隔墙砂加气混凝土砌块粉刷工程除单元内外的公共区域、楼梯间、强弱电井、水井等天花和墙面混合砂浆压光打底、普通腻子批白、乳胶漆二遍除精装修区域外的楼梯间、强弱电井、水井、地下车库等地面细石混凝土找平层、环氧树脂自流坪（地下车库）地下室天花和墙面防霉腻子及防霉涂料单元内墙面（客、卧）（卫生间、厨房、阳台）高效石膏粉粉刷、防水涂膜单元内地面（卫生间、厨房）防水涂膜屋面及地下室防水屋面、地下室外墙高聚物改性沥青卷材地下室底板水泥基渗透结晶型防水涂料金属工程楼梯扶手及室内外所有栏杆等一般金属钢管扶手阳台栏杆铁艺花式加安全夹胶玻璃外墙花岗岩外墙国产花岗岩外墙涂料外墙真石漆外墙保温外墙无机盐保温砂浆和聚氨酯保温材料屋顶装饰外墙进口屋面瓦室外雨污水管道及井室外雨、污水窨井复合式塑料检查井室外车行道路按照花岗岩路面考虑（按园林招标版图纸）围墙工程红线上的围墙铁艺、花岗岩、雕塑垃圾站、变配电站、门卫等零星工程待定2、外墙按2010年6月外立面施工图估算，按1~2层按干挂花岗岩P5/5 考虑，其中花岗岩线条按拼接工艺考虑，3层以上按铝板外喷真石漆及铁艺栏杆考虑，住宅屋顶女儿墙及屋顶装饰材料按铝板外喷真石漆及铁艺栏杆考虑。1、铝门窗按断热冷桥铝合金氟碳喷涂框架配双层中空(low-e)玻璃考虑，其中较多为飘窗及落地窗，飘窗上下有铝板装饰线条，并考虑铝百叶遮蔽管道。(同ADB)2、外围围墙按2009年10月奥雅提供之方案图估算，预估375万元。(同ADB)3、售楼处穹顶、商业部分和住宅入口大门按仿铜色氟碳喷涂框架配夹层双层中空玻璃考虑。4、精装修分包工程按以下标准考虑：(同ADB)11.1入口大堂及楼层大堂精装修分包工程：电梯厅、电梯轿厢、首层大堂（包括活动家具）、地库大堂。(同ADB)11.2其他精装修分包工程：私人会所（包括室内装饰、照明灯具、机电未端装置的供应安装以及固定家具）；(同ADB)11.3户内精装修分包工程按住宅容积率面积计算，按5520元/m2考虑，其中：包含室内装饰、照明普通灯具、机电未端装置的供应安装、固定家具、卫生洁具。以上均按梁志天于2010年7月16日版图纸标准考虑。5、综合机电工程包含：室内给排水系统、强电系统、通风及排烟系统、公共部位空调系统、消防系统、泛光照明等，均按精装修交房要求进行预埋，其中：(同ADB)12.1室内给排水系统考虑管材调整，同ADB。12.2通风及排烟系统、强电系统、公共部位空调、泛光照明系统、消防工程、弱电系统均按原ADB考虑未做调整。6、园林工程按2010年1月版招标图纸估算，包括景观亭、水池、花坛、雕塑（砂岩）、道路花岗岩铺装、室外标志牌、绿化、园林景观照明及给排水系统等，其中园林景观照明及给排水系统，包括景观照明灯具、管线、水景、园林灌溉管道及人工洒水栓。7、电梯供应安装工程考虑已签订合同及已批变更金额。8、酒店管理要求需增加各强、弱电设施均已考虑相关费用。（同ADB)9、因本项目停工以及合同范围的改变，总承包已审批增加费用为2215万元，预估机电分包增加费用约772万元考虑。(同ADB)10、依据B方案施工计划总承包施工完成毛坯自验后交于精装修单位进场施工，由此考虑总工期延长所产生的工期延长费用预估约800万元。(ADB依据为D方案施工进度计划11、考虑预计可能发生的设计变更费用，按建安费用之10%考虑。(同ADB)一、未考虑之费用(同ADB)P5/5 1.财务费用，利息开支。2.楼市推广、广告及销售费用。3.未考虑除售楼处和销售样板房范围以外的软装费用（活动家具、花式灯具、窗帘、室内绿化、工艺品、影音设备、办公家具等一切可移动之物品）。4.未考虑B地块交于小业主之前的外立面整新维保费用，售楼处翻新费用及维保费用。5.未考虑物业之相关费用。6.未考虑工地业主管理人员工资和上海公司管理费用（人员架构根据公司管理层意见，由人力资源部提供）7.未考虑大市政配套费用。附件：1.项目主要控制节点表2.发展预算总表3.B方案工程进度计划2010年7月19日P5/5'