湖北省城镇基准地价更新技术规范

'湖北省城镇基准地价更新技术规范(试行)湖北省国土资源厅二00六年五月目录1总则31.1适用范围31.2基准地价的内涵界定31.3基准地价更新的一般要求321 1.4基准地价更新遵循的基本原则41.6基准地价更新的技术途径41.7基准地价更新方法以及更新范围说明41.8基准地价更新成果42基准地价更新程序52.1前期准备52.2资料更新调查52.3数据分析处理62.4成果完善与编制72.5成果验收与审批73基准地价更新常用方法73.1利用土地收益资料更新基准地价73.2利用市场交易资料更新基准地价83.3利用地价指数更新基准地价113.4基准地价的更新确定123.5土地出让金及年地租的确定123.6基准地价更新结果分析134基准地价修正系数表的编制134.1基准地价修正系数表编制的要求134.2级别或区域基准地价修正系数表的编制134.3路线价修正系数表的编制144.4修正系数的检验145基准地价更新成果整理145.1基准地价更新成果145.2更新成果整理的一般要求145.3基准地价更新成果整理146基准地价更新成果应用14附录一基准地价更新用表15附录二修正系数指标说明参考表示例211总则1.1适用范围为进一步加强政府对国有土地资源的宏观管理，全面准确反映城镇地价分布规律和地价水平，掌握土地质量和利用状况，落实科学发展观，科学管理和合理利用土地，根据《城镇土地分等定级规程》GB/T8507-2001和《城镇土地估价规程》GB/T18508-2001制定本规范。21 本规范规定了湖北省城镇基准地价更新的总则（包括适用范围、目的、基准地价的界定、基准地价更新的原则以及成果）、基准地价更新的技术路线和方法、基准地价系数修正表的更新以及更新成果的应用。本规范适用于湖北省行政区域内城市、建制镇范围内的基准地价更新。独立工矿区、开发区范围内的基准地价更新可参照执行。1.2基准地价内涵界定基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度、容积率等条件下，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的单位土地面积的区域平均价格。为便于区域地价平衡，规范地价管理，湖北省各城镇基准地价内涵统一设定：基准日为2006年6月30日，其他内涵见表1.2-1。附表1.2-1湖北省城镇基准地价内涵的界定类型年限土地开发程度容积率特大及大城市商业用地40六通一平或以上2．5-1．8住宅用地70六通一平2．0-1．5工业用地50五通一平1．0-0．6中等城市商业用地40五通一平2．0-1．5住宅用地70五通一平1．6-1．0工业用地50三通一平0.8-0.4小城市商业用地40五通一平1.2-1.0住宅用地70五通一平0.8-0.5工业用地50三通一平0.4-0.3说明：三通一平：通路、通电、通水及场地平整五通一平：通路、供电、通讯、通上水、通下水及场地平整六通一平：通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气及场地平整七通一平：通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气、通暖和宽带网络（视各地实际自定义）1.3基准地价更新的一般要求1.在原有的土地定级或划分均质地域的基础上，根据更新城市的社会经济条件、城市功能、地域结构等变化以及土地市场的发展情况选用土地收益、市场交易地价和地价指数等资料来全面或局部调整更新基准地价。2.基准地价成果更新应充分利用原有资料，使新老资料具有连续性。3.成果更新应进一步明确界定基准地价的内涵、构成。4.逐步建立以基准地价为核心的地价体系，包括用于政府公示的级别基准地价；用于政府出让的区段价、区片价以及用于宗地价格评估的修正系数体系。5.为确保基准地价更新的准确性、连续性以及成果的完备性，必须逐步加强和完善计算机技术的应用。1.4基准地价更新遵循的基本原则基准地价更新过程中，除《城镇土地估价规程》4.1规定的估价原则外，还须遵循以下原则：1．准确性原则。为确保更新后的基准地价能够反映土地资源在地产市场中估价期日时点的价格水平，须采用多种方法对地价进行测算，分析比较确定地价。2．重点性原则。应根据城区规划图以及城区土地利用德空间变化情况，对变动较大区域的地价给予特别重视，使其能够真正反映城市规划的基本要点和当前经济发展的最新状况。3．动态分析原则。动态地分析城镇地价的变化过程和发展规律及发展趋势，进行期日修正，使基准地价较准确地反映更新期日的实际地价水平。21 4.比较性原则。须进行地价的涨幅变化以及与同类型或相邻城镇的地价水平做出比较分析，方能得出真实的、合理的地价水平。5.预期性原则。确定城镇基准地价时须充分考虑未来价格的变动，城市总体发展战略较远期的变化对地价的影响。1.6基准地价更新的技术途径基准地价更新的技术途径如下：（1）以原有的土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易地价资料为参考，更新基准地价。（2）以原有的土地定级（或均质地域）为基础，市场交易地价资料为依据，更新基准地价。（3）以原有的土地定级（或均质地域）为基础，地价指数为依据，更新基准地价。1.7基准地价更新方法以及更新范围说明根据区域社会经济条件及区位条件变化、市场地价水平变化以及原基准地价应用情况，确定需要更新的范围。更新范围可以是全域更新，也可以是局部更新。全域更新以原基准地价成果作为成果更新的依据之一，重新构筑城镇土地定级范围内的基准地价成果体系。局部更新以原基准地价成果为蓝本，根据土地市场的发展和变化情况，利用土地收益资料、市场交易资料以及地价指数等对原基准地价水平进行调整。在土地市场变化平稳、城市社会经济条件和城市地域结构等变化不大的情况下，一般采用局部更新。若城市的社会经济条件、城市功能、地域结构发生巨大变化，宜采用全域更新。基准地价更新范围应与土地定级成果更新范围一致。1.8基准地价更新成果基准地价更新成果包括最终成果和中间过程成果两大部分，且各部分均包括文字报告、表格成果、图件成果。全部成果均应有纸质媒体和电子数据（光盘、软盘等）两种留存方式。1.最终成果主要有基准地价更新报告、基准地价表、基准地价修正系数及其说明表、级别和基准地价图、路线价图以及包括还原利率的确定、基准地价结果的比较与分析、基准地价更新成果应用分析等专题报告和评估软件及其应用操作说明。2.中间过程成果主要包括：基准地价更新工作方案和技术方案、土地定级分类面积统计表、样点地价图、样点资料调查汇总、样点地价数据检验过程与结果、更新成果的实地检验校核资料。3.基准地价更新报告的主要内容包括:工作组织（包括人员组成、日程安排、经费、资料、技术、工作经验与存在问题等），估价对象的自然、经济及社会概况，原基准地价的应用情况以及土地市场发展变化状况，基准地价更新的动因，基准地价更新的方法与过程（包括估价原则、理论基础、资料收集、资料整理、样点地价资料检验、测算方法与步骤、基准地价结果确定、基准地价修正系数表的编制）、基准地价结果分析及其成果的应用说明。2基准地价更新程序（1）前期准备（2）资料更新调查（3）数据分析处理（4）成果完善与编制（5）成果自查与预检（6）成果验收与审批21 2.1前期准备省内各级国土资源部门负责本辖区内基准地价更新工作的组织协调。所在地、市、县国土资源管理部门应根据区域社会经济条件及区位条件变化、市场地价水平变化以及原基准地价在实践应用中暴露出的缺陷和问题，编写基准地价更新评估任务书，制定基准地价更新调查表和工作表、准备工作底图、确定基准地价更新区域等。基准地价更新任务书的内容包括：城镇社会经济条件及区位条件变化、市场地价水平变化以及原基准地价在实践中的应用情况，基准地价更新工作的领导和组织，更新时间安排和经费预算、更新成果要求及技术方案等。基准地价更新的表格应根据各地的实际需要制定，一些基本表格参见本规范中的附录一表1-表7。基准地价更新工作底图既可采用土地利用现状图，也可采用城镇地籍详查成果图，其底图比例尺规定为：大城市1：10000-1：50000；中等城市1：5000-1：10000；小城市以下1：1000-1：5000按路线价评估基准地价的区域，局部商业用地的基准地价图可采用更大比例尺图件。确定基准地价更新区域包括确定基准地价更新的范围和确定城镇土地的级别或均质地域。2.2资料更新调查2.2.1资料更新调查的一般要求（1）资料调查的一般要求除遵循《城镇土地估价规程》6.3.1的规定外，根据原基准地价在实践中的应用情况以及土地市场的发展变化，有重点的进行资料收集。（2）原基准地价成果不完善、应用困难，或者土地市场发展变化较大的城镇以更新现状调查为主，原始资料补充为辅；（3）原基准地价成果较完善、应用良好，并且土地市场发展平稳或变化较小的城镇以原始资料为主，更新补充为辅，先在土地交易中心和各评估机构进行资料调查，后实地补充调查。2.2.2资料更新调查的内容1.与基准地价更新相关的报告图件资料主要有：原基准地价成果资料；初步的土地级别更新图；基准地价更新工作方案和技术方案；其他能用于基准地价更新的资料。2.土地利用效益资料主要有：不同行业资金利润率标准；同一行业不同规模的资金利用效益资料；行业经济效益资料；单位或企业土地利用效益资料。3.土地市场交易资料主要包括：土地使用权拍卖、招标资料；土地使用权出让、转让资料；土地使用权、房屋及柜台出租资料；土地征用补偿、安置补偿及地上物补偿标准；土地联营入股资料；用土地进行联合建房的分成资料；以地换房资料；私旧房买卖、商品房出售资料等。4.地价监测点资料5.影响地价的一般因素、区域因素和个别因素资料一般因素主要包括地理位置、自然条件、人口密度、人口素质、家庭人口构成、经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、国民收入和消费水平、物价变动、利率水平、土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策等。区域因素主要有商服繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境质量、城市规划限制等。21 个别因素主要包括宗地面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地市政设施条件、宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途、宗地位置、土地使用年限等。在基准地价更新过程中，为简化工作量，使更新成果操作性强，须注意（1）根据各类用地的特点，选择地价的影响因素；（2）区位因素的个数≥5,个别因素的个数≥3,同时须尽量减少评价因素因子的数量。6.其他资料主要包括：有关经济指数及建筑材料价格变动指标；房屋拆迁补偿标准、房屋造价标准、房屋重置价标准等资料；建设主管部门提供的建筑造价及装修标准等有关资料；有关税费征收标准；土地开发费用标准、资本利息、利润标准等土地开发资料；土地开发与经营的政策法规、条例、规定；有关土地房屋的税收种类、税率等；城镇规划方案及图件资料。2.3数据分析处理数据分析处理包括调查资料的分析整理、资料的录入及建库、土地估价资料整理及地价更新、初步成果分析与实地校核。利用土地定级估价信息系统更新基准地价的城镇首先要完善土地定级估价信息系统。2.3.1更新完善土地定级估价信息系统若原基准地价评估是在土地定级估价信息系统中完成，在更新的过程中根据城镇特点以及资料调查的情况，更新完善定级估价信息系统。否则，应逐步构建定级估价系统完成基准地价更新工作。2.3.2调查资料的分析整理根据实地抽样检验的结果，按照去伪存真和满足后续计算需要、分布均匀等原则，对收集到的样点资料进行初步筛选。逐表审查调查资料，将缺主要项目、填报数据不符合和数据明显偏离正常情况的样点剔除。对于原始数据过于集中的路段，选择有代表性的样点使得样点分布疏密适度。将初步审查合格的样本资料，分别按土地级别或均质地域、土地用途、企业用地效益、地价的交易方式和地价计算方法进行归类。当样本数量不满足数理统计要求，即每级样本总数少于30个时，应进行样本的补充调查。2.3.3资料的录入及建库设计地价样点数据库结构，将所有地价样点数据库资料全部录入计算机，形成地价样点数据库。对特殊的样点和有典型性的样点予以特别标注。对录入的数据进行分析，对有疑问的样点数据进行复核，检查录入过程中产生的失误，并对其改正或剔除。对一些样点资料较缺乏的又需要更新的地块路段重新组织人员调查取样，经整理后录入数据库。2.3.4土地估价资料整理及地价更新参见2.2-2.4以及3更新基准地价、编制基准地价修正系数。2.3.5初步成果分析与实地校核对初步形成的基准地价进行分析包括城镇内基准地价的空间分布、各级别间基准地价的变化规律及其时间变化规律的分析并进行实地校核检验以及与相邻城镇、同类型同等别城镇基准地价的比较分析；为增强成果应用的可操作性，须聘请熟悉该城镇的评估人员应用更新成果随机选择测算各用地类型的宗地价格（每一用地类型3宗以上），并将测算过程与结果附在工作报告和技术报告中。21 2.4成果编制与完善领导小组负责组织召开专家会议，就土地级别与地价更新的初步成果进行讨论，征求有关各方面意见，结合实际情况对成果进行调整完善。具体内容包括：召开专家咨询会及评审会；归纳和整理各方面意见和建议，并调整完善；编写基准地价更新技术报告、工作报告和专题报告等；进行土地定级及基准地价成果图等专题图编制、表格等成果材料整理；整理各类成果数字化存档。2.5成果自查与预检为保证地价更新成果质量，每个阶段或重要技术环节完成后，由工作人员和技术人员对成果进行全面检查、审核，写出成果检查说明,按照《湖北省城镇土地级别及基准地价更新检查办法》，报请省国土资源厅进行预检。2.6成果验收与审批省国土资源厅负责本辖区基准地价更新成果的检查验收。由省国土资源厅和有关单位抽调技术人员组成验收组，按《湖北省城镇土地级别及基准地价更新验收办法》进行验收。更新成果验收合格后，报省政府或物价局等部门审批。3基准地价更新的常用方法基准地价更新的方法主要有：（1）利用土地收益资料更新基准地价；（2）利用市场交易价格资料更新基准地价；（3）利用地价指数资料更新基准地价。三种方法更新基准地价的标准和程序等应按《城镇土地估价规程》和本规范的要求进行。3.1利用土地收益资料更新基准地价3.1.1步骤首先以原土地定级成果或更新成果作为基准地价更新区域；然后根据《城镇土地估价规程》6.4.2-6.4.5和本规范的规定和要求对企业效益样本资料进行处理，将结果填入附录一表7；最后根据公式3.1-1更新基准地价。3.1.2还原利率的确定还原利率的确定须作专题研究。还原利率的确定一般广泛应用的方法有：租售比法、安全利率加风险调整值法、投资收益率法等。方法的应用根据《城镇土地估价规程》和本规范的要求进行。利用租售比法，通过测算不同土地利用类型典型样点的年租金与售价之比确定还原利率。样点的选择要求：（1）分布在不同区域；（2）为近期（或近两年）发生交易的样点；（3）样点土地条件与基准地价内涵界定下的条件相似。安全利率加风险调整值法确定还原利率，即还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率取一年期定期存款利率，扣除利息税，考虑物价指数综合确定，即安全利率=一年期定期存款利率×（1-利息税率）/同期物价指数。风险调整值应在对各城镇的社会经济发展和土地市场等状况分析的基础上确定。同时，应注意：①不同土地权利、不同土地使用年限、不同用地类型及不同级别土地还原利率存在差别。②当测算的还原利率在不同土地级别中相差较大时，宜测算不同级别的土地还原利率。否则，测算不同用地类型的还原利率即可。③宜采用两种或两种以上的方法，综合确定还原利率；④确定还原利率时，可以考虑浮动利率因素。21 3.1.3基准地价的测算按公式（3.1-1）测算各级土地不同用途的基准地价：（3.1-1）式中：Vlb―某一用途土地在某一土地级上的基准地价；In―某一用途土地在某一土地级上单位面积的土地收益；Rl―土地还原利率；n―基准地价内涵下的土地使用年限。根据计算结果，确定各级土地不同用途的基准地价。对离散度较大的测算结果，要在级别基准地价基础上，确定不同区域、地段的基准地价。考虑到征收土地使用税等的需要，一般要求确定综合定级和分类定级，但不需要确定综合基准地价。3.14适用范围利用利用土地收益资料更新基准地价适用于土地市场尚不发育、市场交易价格资料少的城镇。3.2利用市场交易资料更新基准地价3.2.1基准地价测算区域的划分（1）以原有的土地定级成果或更新成果作为基准地价更新区域；（2）道路系统较完善的城镇可以路围地块作为基准地价更新区域；（3）没有划分土地级别的，根据《城镇土地估价规程》6.5.1中的规定划分均质地域作为基准地价更新区域。3.2.2样点地价计算市场交易资料主要有：土地使用权出让、转让、企业改制，房屋买卖、商品房销售，征地、拆迁，房屋出租等。不同的资料类型，分别采用《城镇土地估价规程》6.5.2和本规范的要求和规定计算样点地价。土地使用权出让、转让、企业改制资料采用直接修正法计算样点地价；房屋买卖、商品房销售资料采用剩余法和房价剥离计算样点地价；征地、拆迁资料采用成本逼近法计算样点地价；房屋出租资料采用收益还原法计算样点地价等；原则上，商业用地常用房地出租资料计算样点地价；住宅用地常用房屋买卖、商品房销售资料计算样点地价；工业用地常用征地拆迁资料计算样点地价。在计算样点地价时，应用的参数如房屋重置价标准、房屋耐用年限标准、房屋残值率标准、银行存款贷款利率、各种房地产交易税费、物价指数、房地产指数以及有关政策法规资料等须在更新报告中加以说明。3.2.3样点地价修正标准化样点地价修正的主要内容有：交易情况修正、交易期日修正、容积率修正、地价楼层修正、土地开发程度（基础设施配套）修正、宗地深度和宽度修正、出让年限修正等。样点地价的具体修正根据《城镇土地估价规程》6.5.3中的规定进行。3.2.4样点数据检验与处理3.2.4.1样点数据检验21 （1）样点地价数据必须经过检验符合数理统计要求。（2）检验标准应按照《城镇土地估价规程》和本规范的要求进行。①数据检验以土地级别或均质地域为单位，分土地利用类型进行抽样样本的总体和方差检验。②同一土地级别或均质地域中，同一交易方式的样本地价要通过样本同一性检验。同一均质地域中样本数量不能满足总体检验的需要时，需对均质地域进行差别判别归类，按类进行样本总体同一性检验。③同一均质地域中，不同交易方式计算的样本地价，也须通过样本总体同一性的检验。④当检验后的数据不能满足模型建立的需要时，应增加抽样数据。（3）样点地价数据检验方法主要有：秩和检验法；卡方检验法；t检验法和均值-方差法。秩和检验法检验由不同交易方式计算的样点地价是否来自同一个总体分布；卡方检验法检验不同土地利用类型不同级别的样点地价是否服从正态总体分布；t检验法和均值-方差法用于异常数据的剔除。检验方法的具体应用参见如下：①秩和检验法采用多总体秩和检验法对同一级别同一土地利用类型中，采用不同方法处理所得的样点地价检验其是否来自同一个总体分布。只有满足总体分布同一性的样点数据，才能作为后续各项数理检验的样本。各土地级别中相同土地利用类型下的秩和检验统计量可以通过（3.2-1）公式计算：（3.2-1）式中：H—秩和检验统计量N—样点总数Ti—每种数据处理方法所得样点地价的秩和ni—第i种数据处理方法的样本数m—数据处理方法数将同一土地级别同一土地利用类型不同数据处理方法所得的经修正的样点地价合在一起从小到大进行编号，得到每个样点地价对应一个序号，即为该样点地价的秩，将同一数据处理方法得到的样点地价的秩相加得到该数据处理方法的秩和Ti。将秩和检验统计量H与某一显著水平统计值卡方的分布值（查分布表）进行比较，分析各处理方法所得的样本地价之间是否存在着显著性差异，不同处理方法之间是否存有系统误差。②卡方检验法样本的总体分布是否服从正态分布，关系到测算模型的建立及应用什么方法对样本中的异常数据进行剔除。以土地级别为单位，按土地分类整理数据的归并结果，用卡方法对样本数据做正态总体分布的拟和优度检验，以判断样点地价的分布函数与理论上的正态总体分布是否相吻合。拟和优度检验前须对样本进行分组。一般采用等概分组。按经验公式：K=1．87×(N一1)2／5确定样本空间的分组数或者根据土地级别确定分组数。按（3.2-2））公式计算统计量：（3.2-2）21 式中：Pi—样点落入第i组的理论概率fi—样点落入第i组的实际频数N—样点数将统计量与某一显著水平统计值卡方的分布值（查分布表）进行比较，分析各土地级别不同土地利用类型的样点地价是否服从正态总体分布。③t检验法和均值-方差法异常数据的存在会影响基准地价的生成，对于由系统误差造成的异常值表明这些异常数据与其余的样本数据非属同一总体，在前文的秩和检验中已作过处理；而由随机误差引起的异常数据则须藉助统计检验的方法来判明这些数据的性质，舍弃样点中的异常值，以保证样点数据的可靠性。当样本总体服从正态分布时可用t检验法。t统计量计算公式为：（3.2-3）式中：Xn—1-样本地价的平均值u—正态总体均值S—样本方差n—样本数对非正态分布总体采用均值一方差法，剔除标准为X±2S，其中x为均值，s为方差。（4）样点地价数据检验过程与结果均应在更新报告中说明。3.2.4.2样点数据整理根据《城镇土地估价规程》6.5.4.2中的要求和规定对样点数据进行处理，将处理后的样点，按土地级别、均质地域、土地用途进行整理,并填入附录一表8。最后按商业、住宅、工业等不同用途分别作地价样点分布图。3.2.5样点地价图的绘制（1）按商业、居住、工业等不同用途分别作地价样点分布图；（2）土地级别界限和均质地域界限要反映在图上；（3）直接在图上表示地价，样点较多时，采用分级图例表示地价点标准。3.2.6利用样点地价更新区域或级别基准地价利用样点地价更新区域或级别基准地价的方法主要有：（1）取某一用途某一级别样点地价的算术平均值作为该区域或级别基准地价；（2）通过建立样点地价和土地级别数学模型，更新级别基准地价；（3）建立样点地价和土地定级单元总分值的数学模型,更新级别基准地价。三种方法的具体应用根据《城镇土地估价规程》的要求进行。原则上，要求选择两种或两种以上的方法更新区域（或级别）基准地价。3.2.7利用市场交易资料更新路线价参见《城镇土地估价规程》6.5.6的规定。路线价的基准条件与基准地价内涵界定的基准条件一致。道路两侧土地市场发展相差较大时，该道路路线价须分两侧表示，即左右两侧各附一路线价。21 3.2.8适用范围利用市场交易资料更新基准地价适用于土地市场发育完善、市场交易价格资料多的城镇。3.3利用地价指数更新基准地价3.3.1基本原理利用地价指数更新基准地价的基本公式为：P=P0×I（3.3-1）式中：P—更新后的基准地价P0—更新前的基准地价I—地价指数3.3.2地价指数的分类和选择地价指数分为综合地价指数、分类地价指数和区域分类地价指数。综合地价指数反映一个城镇地价总体变化幅度；分类地价指数分别反映商业、住宅、工业等不同类型地价的变化幅度；区域分类地价指数反映城镇内部不同区域及不同类型地价的变化幅度。当城镇内部不同类型、不同区域地价水平呈整体变化，相对价位不发生变化时，应采用综合地价指数法进行更新。当城镇不同区域地价呈整体变化，但商业、住宅、工业等不同类型地价变化呈现不同的变化规律时，应采用分类地价指数。当城镇中心或局部区位发生较大变化，使不同区域地价的分布规律发生变化，且不同类型地价对区位的敏感程度不同时应采用区域分类地价指数更新基准地价。3.3.2地价指数的计算地价指数的计算主要以地价监测点为基础，通过比较不同时期城市内部不同级别、不同类型的地价监测点地价，采用一定的公式计算各类地价指数。具体计算参见《城市地价动态监测体系技术规范》。对地价监测体系不完善的城镇也可采用影响地价形成或变动的一些相关的经济指标如物价指数、存贷款利率、土地供求关系、土地收益率等指标，综合测算地价指数。3.3.3地价指数更新法适用范围地价指数更新适用于土地市场发展平稳，地价变动与社会、经济发展水平相协调并且标准宗地体系或地价监测体系较完善的城镇可以采用地价指数更新基准地价。在实际应用中，应根据具体城镇土地市场变动特征采用相应的地价指数类型。3.3.4地价指数更新步骤（1）分析土地市场地价变化特征主要通过专家咨询、典型样本调查或地价动态监测结果分析，了解土地市场的变化特征，明确地价的总体变动特征、分类变动特征以及区域变动特征。（2）确定采用的地价指数类型根据土地市场特征的分析结果，结合综合地价指数更新方法、分类地价指数更新法及区域分类地价指数更新法三种方法的适用范围，选择相应的地价指数更新类型。（3）计算地价指数参见3.3.2地价指数计算方法中的有关规定。采用区域分类地价指数更新，继续按（4）-（7）步进行。（4）划分地价调整幅度区基准地价调整幅度区根据土地市场特征可进行综合或分类划分。每个用地类型原则上可划分3-5个调整幅度区，即地价高度发展区、次高度发展区、中度发展区、次低度发展区、低度发展区等。21 （5）确定地价调整总体幅度地价调整总体幅度的确定有利于从宏观上把握城市地价调整水平。调整总体幅度的确定可利用专家咨询或利用与地价指数相关的社会、经济指标用经济模型或多因素赋权加和法计算。（6）区域分类地价指数计算按上述公式分别测算不同幅度区不同用地类型的地价指数。（7）计算调整更新后的基准地价按公式（3.3-1）更新基准地价。3.3.5适用范围利用地价指数更新基准地价适用于土地市场发展平稳，地价变动与社会、经济发展水平相协调并且标准宗地体系或地价监测体系较完善的城镇。有条件的城镇宜选择两种或两种以上的技术途径更新基准地价。3.4基准地价的更新确定根据《城镇土地估价规程》6.6.1和本规范规定的原则和方法确定更新的基准地价。对于土地市场发展平稳，地价变动与社会、经济发展水平相协调且已建立比较完善的地价监测点或标准宗地体系的城镇以地价指数快速更新基准地价，以市场交易资料结果验证。基准地价结果采用某一数值的形式表示。如某城镇商业用地一级地基准地价表示为Ⅰ商2500元/平方米。具体表示方式参见《城镇土地估价规程》6.9.2中有关基准地价图的整理内容。并将基准地价结果填入附录一表9。3.5土地出让金及年地租的确定建立合理的收益分配制度是土地使用制度改革的核心，必须建立包括基准地价、标定地价和土地使用权出让金的完整的地价体系。3.5.1土地出让金和年地租的关系土地出让金是指政府出让土地使用权收取的纯收益，是基准地价构成的一部分，当土地出让金采取按年收取时，每年收取的土地使用费用，即为年地租。其高低受到土地利用条件的影响，应与基准地价对应的条件一致。土地出让金是一定年期的年地租折现总和。3.5.2土地出让金和年地租的确定方法土地出让金的计算采用基准地价扣除法和市场价格修正推算两种方式。“基准地价扣除法”是从价格构成的角度计算土地出让金等于基准地价减去拆迁补偿安置费（或征地费用）和基础设施配套费。“市场价格修正推算”是根据土地出让情况，将毛地价修正至土地出让金内涵，直接进行面积加权测算各级别毛地价；将净地价进行基准地价内涵的标准化（如容积率修正、基础设施修正、交易情况修正和交易日期修正等），并测算区域平均价，将净地价转化为基准地价内涵，然后进行出让金、毛地价占净地价比例测算，推算出基准地价与土地出让金之间的比例关系，得出土地出让金。根据两种方法的测算结果，采用算术平均法或其他方法综合确定土地出让金结果。为便于应用的可操作性，土地出让金原则上分级别分用途确定。根据地租与土地出让金的关系，采用已确定的土地还原利率测算年地租及不同年期的出让金标准。3.6基准地价更新结果分析3.6.1基准地价更新结果分析的一般要求（1）为确保基准地价结果的合理性，必须对基准地价更新结果进行分析。（2）基准地价更新结果原则上要求做专题分析，分析的主要内容和方法参照本规范3.6.221 的要求执行，分析结果填入附录一表10-表11。（3）必须对重点区域的地价水平进行分析包括数值上的变化分析以及变化的原因说明。3.6.2基准地价更新结果分析的主要内容和方法基准地价更新结果的分析内容主要包括基准地价的最低水平分析、级差比较分析、纵向对比和横向对比分析。1.基准地价的最低水平分析一般运用成本逼近法，测算最末级基准地价的最低地价控制标准，即某用地类型基准地价最低控制标准=土地征用补偿费用+土地开发费+税费+投资利润+投资利息。成本逼近法应用的程序、参数的确定根据《城镇土地估价规程》的要求进行。将基准地价更新结果与最末级地基准地价的最低地价控制标准进行分析。2.级差比较分析是根据《城镇土地估价规程》的有关规定，选择土地级别与地价的测算模型，分析地价等级之间的差别。3.纵向对比分析也称基准地价水平变化分析，具体包括相同级别内地价水平变化分析、各用地类型地价水平变化分析、城市整体地价水平变化分析。（1）各城镇根据原有基准地价成果的特点有选择地进行纵向对比分析。（3）根据近期地价动态监测结果以及房屋销售价格指数等相关指数的比较分析当期基准地价上涨幅度的合理性。4.横向对比分析包括与同类型同等别城镇基准地价水平的分析、相邻城镇基准地价水平的分析以及其他城镇基准地价水平的比较分析。（1）须对各城镇基准地价水平进行基准日修正，分析各城镇间的地价差异；（2）重点对省内同等别城镇的基准地价进行比较分析；（3）应针对各用地类型各级别基准地价对同等别城镇进行比较分析。4基准地价修正系数表的编制4.1基准地价修正系数表编制的要求（1）基准地价修正系数表的类型分为区域或级别基准地价修正系数表和路线价修正系数表。（2）编制基准地价修正系数表的同时，要编制与各种修正系数对应的因素指标说明表。（3）原则上必须编制各类用地各级别的因素修正系数及其对应的因素指标说明，采用综合定级的小城镇，可以只编制各级别的因素修正系数及其对应的因素指标说明。4.2级别或区域基准地价修正系数表的编制级别或区域基准地价修正系数表的编制有用土地利用效益资料、市场地价资料和定级分值三种方法。三种方法的应用和程序根据《城镇土地估价规程》和本规范的要求进行。1.根据基准地价更新的技术途径选择方法进行级别或区域基准地价修正系数表的编制。2.宗地地价影响因素的选择及权重的确定原则上与土地定级更新中的一致。3.影响地价区位因素的修正值的计算和修正幅度的确定按照《城镇土地估价规程》的规定进行。区位因素修正系数必须按优、较优、一般、较劣、劣五个档次确定。4.影响地价个别因素的修正根据样点地价和各样点所对应的土地条件的统计分析获取，或者根据《城镇土地估价规程》和本规范6.2中3的规定进行。个别因素的修正可采用修正系数或绝对值单独编制。5.必须量化所有影响因素的标准，并通过已有地价点的检验、校核，编制一个类型区域和城镇级别的基准地价修正系数表，并相应编制因素指标说明表。6.同类用途同级(区域)基准地价的影响因素指标说明表中所列因素条件应与地价影响因素调查一致。因素指标说明必须明确具体、尽量定量化。不能定量化的因素指标采用定性说明，定性说明部分要求规范。如环境质量状况的说明根据《环境质量标准》用无污染、轻度污染、污染较重、重度污染等说明，有条件的城镇可以采用环境质量指数说明。因素（区位因素）指标说明参见附录二。21 4.3路线价修正系数表的编制根据《城镇土地估价规程》6.7.3的规定进行。4.4修正系数的检验对基准地价修正系数和对应的条件指标，必须聘请本辖区内熟悉估价业务的专业人员进行讨论，并进行实地查核和案例验证。案例验证材料须附在基准地价更新报告中。最后根据反馈意见对基准地价修正系数表及因素指标说明进行相应的调整。5基准地价更新成果整理5.1基准地价更新成果参见本规范1.8中的规定。5.2更新成果整理的一般要求（1）基准地价更新成果整理包括基准地价图、基准地价表、基准地价修正系数表及其他相关图表和基准地价更新报告的整理，成果要齐全完整。（2）基准地价成果整理方法要得当，表示方式要正确。（3）图件成果整理要符合图件编制的一般要求，图件比例尺要与土地级别图比例尺一致。（4）数据库成果要求级别、地价、注记等信息分层保存；完成成果图件电子图颜色、注记、图廓的设置。（5）文字成果(包括报告)除提交纸媒体外，同时统一提交word电子文档。5.3基准地价更新成果整理基准地价更新成果整理根据《城镇土地估价规程》和本规范的要求和程序进行。6基准地价更新成果应用基准地价更新工作中，必须对基准地价更新成果的应用进行说明，包括直接利用基准地价成果评估宗地地价的操作应用说明、在特殊用地如高档住宅（别墅）、制造业、公共建筑用地、公用设施用地、交通运输用地、水利设施用地、农用地等价格评估中应用的说明以及根据各城镇土地管理的实际需要对其他方面如划拨土地使用权、土地收购价格、土地资产量等的评估说明。附录一基准地价更新用表表1城镇土地利用效益调查表资金占有额年营业额或年产值（万元）年利润额（万元）年税后留利（万元）用地21 单位名称主管单位所在位置经营项目所有制工资总额职工人数用地面积㎡效益元/㎡流动资金固定资金年年年平均年年年平均年年年平均表2土地使用权出（转）让调查表样本号________________图幅号_______________顺序号____________________样点坐标:x_________________y__________________土地级别__________________坐落乡（镇）路（街）巷号栋四至东_______________西____________南__________北______________宗地号受让人出(转)让方式拍卖□招标□协议□规划容积率出(转)让时间________年_______月土地用途商□住□工□其他□出(转)让年限宗地形状矩形□三角形□不规则形□出(转)让总价元土地总面积土地开发程度（或基础设备完备程度）生地□供水□排水□通电□通路□通气□通讯□供暖□宽带网络□土地平整程度平整□基本平整□不平整□其他条件利用现状商□住□工□未利用地□备注位置略图调查人_______________检查人________________调查时间：年月日表3私旧房买卖调查表样本号________________图幅号_______________顺序号____________________样点坐标:x_________________y__________________土地级别__________________21 坐落乡（镇）路（街）巷号栋出售方单位性质国有□集体□私营□合资□合作□独资□股份□购买方单位性质国有□集体□私营□合资□合作□独资□股份□建成年月买卖时间买卖前用途商□住□工□其他□买卖后用途商□住□工□其他□楼层总数买卖层次建筑物结构类型钢混□砖混一等□砖混二等□砖木一等□砖木二等□砖木三等□简易结构□容积率建筑总面积㎡占地总面积㎡交易建筑面积㎡交易房屋分摊土地面积㎡房屋成新交易情况正常□不正常□交易总价元交易单价元房屋朝向东西南北层数户型面积单价户数面积单价户数面积单价户数面积单价户数土地开发程度（或基础设备完备程度）生地□供水□排水□通电□通路□通气□通讯□供暖□宽带网络□土地平整程度平整□基本平整□不平整□其他条件备注位置略图调查人_______________检查人________________调查时间：年月日表4房屋出租调查表样本号________________图幅号_______________顺序号____________________样点坐标:x_________________y__________________土地级别__________________21 坐落乡（镇）路（街）巷号栋出租方单位性质国有□集体□私营□合资□合作□独资□股份□承租方单位性质国有□集体□私营□合资□合作□独资□股份□出租时间出租期限出租前用途商□住□工□其他□出租后用途商□住□工□其他□建筑物结构类型钢混□砖混一等□砖混二等□砖木一等□砖木二等□砖木三等□简易结构□临街距离房屋建成年月房屋成新楼层总数出租层次建筑总面积㎡占地总面积㎡出租建筑面积㎡进深㎡开间㎡房屋维修责任方出租方□承租方□押金元期限年房屋装修责任方出租方□承租方□装修费用元/㎡租金收入元/年其他收入元/年交易总价元交易单价元土地开发程度（或基础设备完备程度）生地□供水□排水□通电□通路□通气□通讯□供暖□宽带网络□土地平整程度平整□基本平整□不平整□其他条件备注位置略图调查人_______________检查人________________调查时间：年月日表5商品房出售调查表样本号________________图幅号_______________顺序号____________________样点坐标:x_________________y__________________土地级别__________________21 坐落乡（镇）路（街）巷号栋建成年月出售时间房屋使用年限土地使用年限规划容积率房屋用途商□住□工□其他□楼层总数买卖层次建筑物结构类型钢混□砖混一等□砖混二等□砖木一等□砖木二等□砖木三等□简易结构□容积率建筑总面积㎡楼房基地面积㎡商品房总售价元单位面积售价元/㎡房屋朝向东□西□南□北□方向调节率楼层调节率绿化比率土地开发程度（或基础设备完备程度）生地□供水□排水□通电□通路□通气□通讯□供暖□宽带网络□土地平整程度平整□基本平整□不平整□其他条件备注位置略图调查人_______________检查人________________调查时间：年月日表6征地、拆迁开发土地调查表样本号________________图幅号_______________顺序号____________________样点坐标:x_________________y__________________土地级别__________________21 坐落乡（镇）路（街）巷号征地拆迁单位单位性质征地时间土地用途土地征用费劳动力安置补偿费青苗补偿费地上附着物补偿费新菜地建设基金耕地占用税土地开发费其他房屋征购补偿费过渡费搬家费拆迁还建费安置动迁用房费其他费土地开发程度（或基础设备完备程度）生地□供水□排水□通电□通路□通气□通讯□供暖□宽带网络□土地平整程度平整□基本平整□不平整□其他条件备注位置略图调查人_______________检查人________________调查时间：年月日表7城镇土地利用效益资料整理表样点名称及编号企业性质企业规模单位面积资金单位面积标准资金企业职工人数企业标准职工人数单位面积工资总额单位面积标准工资总额单位面积利润表8土地交易地价资料整理表地价性质时间修正容积率修正土地开发（基础设施）程度修正年限修正其他修正可比标准地价21 样点名称及编号交易时间修正系数容积率修正系数土地开发（基础设施）程度修正系数剩余年限修正系数其他条件修正系数表9基准地价表土地用途土地级别级别面积区域（地段）土地用途土地级别级别面积区域（地段）土地用途土地级别级别面积区域（地段）商业用地一住宅用地一工业用地一二二二………………nnn表10基准地价结果比较表级别商业用地住宅用地工业用地本次上一轮变化幅度本次上一轮变化幅度本次上一轮变化幅度12345…n表11某用地类型基准地价比较表级别本次基准地价上一轮基准地价基准地价（元/㎡）面积k㎡面积比例面积加权地价（元/㎡）基准地价（元/㎡）面积k㎡面积比例面积加权地价（元/㎡）21 12345…n基准地价变化程度附录二修正系数指标说明参考表示例某城镇Ⅰ级商业用地宗地地价区位因素修正系数指标说明表因素因子商服繁华度距市级商服中心距离(米)≤100(100,200](200,300](300,500]>500距区级商服中心距离(米)≤150(150,250](250,400](400,600]>600距小区级商服中心距离(米)≤50(50,100](100,200](200,300]>300距街区级商服中心距离(米)≤50(50,100](100,200](200,300]>300距高级商务区中心距离（米）≤100(100,200](200,300](300,500]>500商业网点密度（店铺分布）连续，高智能店铺密集连续，临近有高智能店铺连续分布较连续分布间断或独立交通条件临街道路状况混合型主干道生活型主干道生活或交通型主干道交通型次干道支路临公交站点状况(条)≥18[14,18)[10,14)[8,10)<8距火车站距离(米)≤4500(4500,5500](5500,6000](6000,6500]>6500距长途汽车站距离(米)≤1000(1000,1500](1500,2000](2000,2500]>2500距码头距离(米)≤500(500,1500](1500,3500](3500,4500]>4500基础公用设施状况基础设施状况“七通一平”“六通一平”“五通一平”“四通一平”“三通一平”距医院距离(米)≤500(500,800](800,1000](1000,1200]>1200距电信营业厅距离(米)≤300(300,500](500,600](600,1000]>1000距邮局距离(米)≤300(300,500](500,600](600,1000]>1000环境状况大气环境无污染基本无污染轻度污染污染较重严重污染地质状况坚固类场地土体，抗震能力强硬塑类场地土体抗震能力较强抗震能力一般软塑类场地土体，抗震能力较弱软散类场地土体，抗震能力弱人口状况人口密度（万人/平方公里）≥4.6[4.2,4.6)[3.8,4.2)[3.4,3.8)[3.0,3.4)21'