物业公司岗位技能与规范手册

'岗位设计市场拓展管理与执行承接验收管理与执行业主入主管理与执行装饰装修管理与执行保洁管理与执行绿化管理与执行安全管理与执行车辆管理与执行设备管理与执行物业服务质量管理与执行物业公司岗位技能与规范 81 为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人提供整洁、安全、舒适的生活和工作环境，实现社会、经济、环境的三效统一和稳定增长,建立一支具有专业、规范、高标准化的物业服务团队将是重中之重。让更多物业管理从业人员在工作中掌握更多岗位技能和方法也是提高物业管理服务水准的重要途径。岗位设计岗位设计（组织架构）绿化部 单项网点 保洁部 维修部 绿化 特勤队 保安部 保洁 安检、消防 客服部 简阳分公司 泸州分公司 宜宾分公司 工程维护部 环境维护部 秩序维护部客户部 各管理处 总经理助理 分公司副总 总经理董事长市场拓展管理与执行81 为规范市场拓展工作，及时收集准确、可靠的信息；根据投标要求，完整、无误地制定标书；全面做好项目考察接待准备工作，保证顺利签约，实现公司市场拓展目的。项目考察接待掌握拓展项目信息制定项目方案、标书投标、答辩信息筛选、确定项目确认市场拓展目标市场信息收集签约一、市场拓展流程图二、市场拓展工作程序首先了解物业市场拓展项目分类，投标、中标过程，标书编制格式，接待礼仪、项目谈判技巧及物业管理常识。（一）营销部经理制订公司的市场拓展计划，市场拓展主管根据此计划确定市场拓展目标，制定市场拓展项目具体要求与标准，并上报部门经理审批。（二）市场拓展业务人员以定期市场调查、与客户进行联络或经相关单位与个人介绍等多种方式开展物业市场信息收集工作。（三）信息筛选、确定目标项目1.市场拓展专员对所收集到的项目有关信息按照准确、时效、可靠的原则进行分析、筛选、汇总，并上报市场拓展主管。2.市场拓展主管对市场拓展专员汇总的项目信息进行分析，考虑是否符合公司市场拓展目标，并考虑合作的可能性，最终确定市场的拓展目标项目，并上报部门经理审批。（四）市场拓展主管在项目审批通过后安排部门训练有素的市场拓展业务人员对拓展项目有关情况进行详细调查；在调查竞争对手时要了解竞争对手的优劣，并根据本公司目前现状或预期目标进行比较；市场拓展主管根据调查、分析后所得出的结果来确定是否接手、采取哪种方式接手。（五）市场拓展主管组建投标决策小组，挑选项目方案，指定项目负责人、标书编写人员，对编写人员进行合理的分解，相互协作撰写标书，最终由部门主管进行审查。标书的管理方案一般包括以下几方面:81 1.管理方式；2.管理体制；3.管理方法；4.管理机构设置；5.管理费用的收支预算方案。（六）投标答辩（七）项目考察接待1.公司成为中标候选方后，部门经理应与相关部门经理进行沟通，做好招标方考察前的准备工作。市场拓展专员制定《项目考察接待有关事项》并告知相关部门进行了解，以便招标方暗访考察时能给其留下良好的印象。2.项目负责人在了解招标方具体考察时间后，进行相关工作安排，避免突发事件发生，热情迎接招标方来访，全程陪同其参观、考察。3.市场拓展主管与项目负责人在项目考察结束后客观地进行工作总结，明确整个项目考察过程中所反映出的问题，并提出具体的解决措施。（八）项目负责人与招标方就具体细节进行谈判，并将谈判结果上报市场拓展主管，市场拓展主管根据谈判结果判断是否应该签约，并上报部门经理，部门经理审批通过后，根据谈判结果，明确双方的权利与义务，与开发商或委托方签订合同，报总经理审核。三、市场拓展执行工具与模板艾明物业·值得选择AM/WY·YX-01市场调查计划表调查目的调查区域调查方法调查时间具体计划安排时间工作内容对象负责人员工作准备说明经费预算部门经理批示批准：审核：制表：81 艾明物业·值得选择AM/WY·YX-02调查项目调查人员调查时间调查目的调查对象调查方式调查结果调查分析调研组意见部门经理审核批示市场调研报告表填表人：填表日期：年月日(艾明物业·值得选择AM/WY·YX-03物业情况调查表填表日期：年月日物业项目名称目前状况截止到填表时间，该物业开发工作进行至阶段开发商名称主要联系人职务联系方式物业基本情况物业名称坐落位置市区四至东，西南，北物业类型□多层□小高层□高层□超高层□混合□住宅区□组团□写字楼□商住楼□工业园区（请在要选择的“□”上打“√”）建筑情况周边环境开工时间年月日竣工时间年月日开盘时间年月日入住时间年月日占地面积平方米建筑总栋数栋大堂数个总户数户总建筑面积平方米开发期数分期开发周界长度本期建筑面积平方米住宅面积平方米网络状况本物业已建成/拟建成局域网：□是□否（请在相应“□”打“√”）本物业网络接入方式：81 建筑类型类型建筑面积层数销售均价高层㎡层元/㎡其它㎡层元/㎡面积情况商业邻街㎡层元/㎡裙楼㎡层元/㎡地下室㎡层会所㎡层中央空调□有□无公建幼儿园小学㎡其它面积㎡绿化率%绿化面积㎡电梯品牌电梯数量垂直梯部，扶梯部车场地面车位个，面积㎡地下车位个，面积㎡出入口车场个入口，个出口小区个入口，个出口建筑规划设计单位园林景观设计单位销售策划单位工程施工单位项目设计要点及说明项目总规划图和各标准层平面图编制：填表人：艾明物业·值得选择AM/WY·YX-04周边物业行情调查表填表日期：年月日物业项目名称项目定位物业基本情况物业居住群体坐落位置市区四至东，西南，北物业类型□多层□小高层□高层□超高层□混合□住宅区□组团□写字楼□商住楼□工业园区（请在要选择的“□”上打“√”）建筑情况周边环境开盘时间年月日入住时间年月日占地面积平方米建筑总栋数栋大堂数个总户数户总建筑面积平方米周界长度住宅面积商业面积平方米其他面积平方米网络状况本物业已建成/拟建成局域网：□是□否（请在相应“□”打“√”）本物业网络接入方式：建筑类型类型建筑面积层数物业服务费用81 高层㎡层元/㎡其它㎡层元/㎡面积情况商业邻街㎡层元/㎡裙楼㎡层元/㎡地下室㎡层会所㎡层中央空调□有□无公建幼儿园小学㎡其它面积㎡绿化率%绿化面积㎡电梯品牌电梯数量垂直梯部，扶梯部车场地面车位个，面积㎡地下车位个，面积㎡出入口车场个入口，个出口小区个入口，个出口物业服务企业提供的服务等级人工成本费用说明其他接管验收管理与执行为规范公司物业接管验收程序，确保物业接管验收工作得到有效控制，保障物业的房屋质量及各项功能指标符合规定要求和标准，使业主/住户的入住工作顺利进行，从而对业主/住户提供更好的服务。组建接管验收小组试运行正式验收全面接管与进驻提出书面整改报告制定接管验收计划移交档案、资料验收收到接管验收通知进行人员培训索取资料、预验收一、接管验收管理流程二、接管验收管理与执行了解物业接管验收的内容及标准，熟悉接管验收前应做的准备工作事项，掌握物业接管验收的条件、工作程序及相关规定。81 （一）验收准备1.物业公司依据建设部颁发的《房屋接管验收标准》、《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》相关规定，制订接管验收计划，其主要内容包括：接管验收手续的办理，接管的条件、内容、标准，应移交的资料，各项工作的人员安排与落实、争议的解决机制等计划。2.根据验收工作组成员的到位情况，安排相关人员参与接管验收的培训，提高他们的业务素质。（二）明确接管验收的条件1.项目工程全部施工完毕，并经过竣工验收合格。2.供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。3.房屋幢、户编号已经有关部门确认等。(三）工程管理部负责向开发商索要难收资料，验收资料应包括两大方面：1.产权资料（项目批准文件、用地批文件、建筑执照、拆迁安置资料等）2.技术资料（1）竣工图（总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸）（2）地质勘察报告（3）工程合同及开、竣工报告（4）工程预、决算（5）图纸会审记录（6）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）（7）隐蔽工程验收签证（8）沉降观察记录（9）竣工验收证明书（10）钢材、水泥等主要材料的质量保证书（11）新材料、构配件的鉴定合格证书（12）水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书（13）砂浆、混凝土试块、试压报告（14）供水、供暖的试压报告等（四）预验收及问题整改1.验收工作组依难收计划、标准，按专业分工对房屋、设施、设备等进行预验收。2.在预验收过程中，检查出未达到验收标准的房屋、设施、设备，应及时提出书面整改报告返回开发商，由开发商督促施工单位进行整改。3.对于墙壁污迹、划痕、地砖缺角、玻璃破裂、卫生间地漏不畅等类似细小问题要列明，要求施工单位承诺在一定的限期内整改。4.对难收中发现的非结构性问题，验收工作组应在二天内提交开发商，整改完毕后，另行复验，直至合格为止。5.对验收中发现影响房屋结构或设备、设施使用安全的质量问题时，验收不能通过。6.由施工单位采取有效措施进行整改合格要求后，商定时间再行验收，并索取加固补强措施复验结果的记录予以保存。（五）试运行1.对需要开启运行的某些设备或系统，物业公司应严格按开发商的书面指令进行管理和操作，在此期间，技术上仍由承包商把关，若发生任何问题或意外，除物业公司人为原因外，责任由开发商或承包商负责。2.对重要设备或机房有必要签订临时试运行协议，清楚列明有关各方责任。81 （六）正式验收1.对在预验收可未达到验收要求的房屋建筑、绿化、给排水、电气工程、机电设备配套设施及附属工程，经整改实施后，验收工作组进行检查、验证，确认整改合格后进行正式验收。2.对房屋的实物验收时应注意：每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。3.设备的实物验收要做到以下三点：（1）图纸设计与设备的规格、型号、数量符合（2）主要设备、设施的安装位置与安装质理符合（3）设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合，检查结果应记录在设施、设备接管验收清单中。4.对物业的其他配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单等相应表单内。5.对所有工程系统技术，均应将其参数、性能、规格等各项特性指标与资料一一对应，并进行验收。6.对以上验收，难收人员均应认真、如实地填写相关记录，并坚持合格一项接管一项。未经调试合格验收的不予签字接管。7.绿化方面的验收，由环境管理部负责，取得有关资料，并做好相关验收记录。（七）开发商应向管理公司移交关于物业的各类资料，具体如下表：资料类型所包含的文件综合资料1.土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件2.建设许可证、工程建筑报建表3.工程招、投、定标书4.上级机关的决议、决定、指示等工程重要会议纪要和指导性文件5.征地批文、协议书（合同书）、红线图6.初步设计方案、设计鉴定审批文件7.施工合同、施工许可证、施工执照（复印件）、开工报告、施工量放线图表记录8.单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工难收证书9.工程勘测资料：地质图勘察报告，地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图，水文、气象、地震等设计基础材料10.竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书11.工程决算书、三算表12.消防设施验收合格证土建资料1.主体隐蔽工程难收记录2.图纸会审和设计修改变更及联系单3.事故处理记录4.建筑物、结构物及重要设备安装测量定位及各种观测记录5.原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料更换审批单、试件试验报告给排水、消防资料1.开、竣工报告及中间交工验收证明书2.图纸会审及设计修改变更通知3.事故处理及探伤记录4.隐蔽工程验收记录81 1.材料构件出厂证明及材料代换审批单2.管线标高、位置、坡度、测量记录3.试水、闭水试压试验记录4.设备调试记录5.管线清洗、通水、消毒记录电气资料1.开、竣工报告及中间交工验收证明书2.图纸会审及设计变更通知3.事故处理及探伤记录4.隐蔽工程验收记录5.防雷电阴接地实测记录6.引下线焊接记录7.材料构件出厂证明及材料审批单8.绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录9.空调资料、动力、通讯、有线电视资料施工图1.总平面布置图（包括综合系统图）2.建筑施竣工图3.结构施竣工图4.给排水、消防施竣工图5.电气施竣工图6.空调施竣工图7.智能化系统施竣工图8.通讯施竣工图9.液化煤气施竣工图声像资料1.建筑前后的现状、侧、立面照片2.内外景观照片3.工程奠基/开/竣工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪彩、题词照片、录音、录像4.工程主要部位和重大事故原状及处理后的照片、录像三、执行工具艾明物业·值得选择AM/WY·KF-01资料档案移交单移交项目：移交日期：年月日序号资料档案文件编号资料档案文件名称册数页数状况记录备注12备注移交开发商移交代表物业公司接收代表81 签字日期年月日日期：年月日艾明物业·值得选择AM/WY·KF-02楼宇接管验收单楼宇名称：验收组人员：日期：年月日单元对讲机电源箱电表灯开关插座排气扇门铃楼层座详情记录复查人复查结果单元对讲机电源箱电表灯开关插座排气扇门铃楼层座详情记录复查人复查结果艾明物业·值得选择AM/WY·GC-01设备验收交接单编号：验收日期：年月日设备名称规格型号出厂日期年月日安装位置设备数量外型尺寸单机重量设备单价使用年限试运转情况试运转时间设备验收移交情况遗漏整改内容移交随机文件及备品备件数量备注操作使用说明书维修保养说明书安装竣工图纸供应商联系电话81 联系地址联系人邮编传真号码制造商联系电话联系地址联系人邮编传真号码验收交接单位代表签署日期艾明物业·值得选择AM/WY·GC-02机房验收交接表编号;交接时间;年月日时名称位置验收日期验收移交内容数量状况遗漏及整改内容备注地面天花板墙面窗户及玻璃扇门扇锁匙把照明灯具个照明开关只分体式空调台空调送风口个换气排风口个换气排风扇台电源插座只喷淋头只烟感只广播喇叭只消火栓箱只灭火器及灭火箱只应急指示灯只移交钥匙移交其他物品验收交接单位代表签署日期艾明物业·值得选择AM/WY·GC-0381 配电系统验收记录表系统名称系统编号检查及维修内容负责人员检查情况备注高压配电柜电缆与接线柜有无松动高压配电柜导电试验高低配电柜电流表检查高低配电柜电压表检查高压接地试验高压真空开关测试供电局计电表检查高压配电柜绝缘测试高压镕丝变压器变压器绝缘测试变压器导电测试变压器变电测试低压配电柜电缆与接线柜有无松动高压配电柜导电试验高低配电柜电流表检查高低配电柜电压表检查高压接地试验高压真空开关测试供电局计电表检查高压配电柜绝缘测试高压镕丝低压电容补常器测试MCCB-------接线检查-------电流过载-------接地---------电源MCB-------接线检查-------电流过载-------接地---------电源RCCBFVD艾明物业·值得选择AM/WY·GC-0481 空调工程难收记录表编号：验收日期：年月日施工单位验收区域抽查处，占%验收项目具体内容和要求检验情况处理意见技术资料1.是否符合要求2.技术资料齐全3.隐蔽工程记录完整设备、材料4.符合国家标准5.有合格证、铭牌6.有甲方检验证明空调水系统管道安装7.管道、钢门、管件、支架、材质、压力合乎施工规范或设计要求8.管道内壁清洁、干燥、钢门经清洗9.工艺流向、坡度、标高、位置合乎设计10.管道与设备对接时严禁强制对口11.焊缝无裂纹、无夹渣气孔空调水系统实验12.试前充水24H，排尽空气13.铸铁管PN>0.5MPa,ps=pn＋0.5MPa,PN<0.5MPa,Ps=PN14.钢管：PS=PN＋0.5MPa,psmin<0.9Mpa15.管道应不渗、不漏10min,内△Ps>0.05Mpa送风回风系统16.牢固位置、标高、走向符合设计要求，防火阀的位置必须设在便于操作部位17.支、吊托架的型式、规格、位置、间距合乎设计要求18.支架必须做防腐处理19.风帽安装必须牢固，风管与层面交接处严禁洒水20.柔软短管应不透气、内壁光滑，风管与设备的连接处严密21.风管、静压箱安装后内壁清洁、无浮灰、油污、锈蚀物冷却塔22.安装符合规范要求，内部清洁、无染物23.水盘无破损漏水，浮球灵活不漏水24.风机转向正确，无异常声响和摇动25.齿轮箱油位正常，无摇动保温26.蒸发器、冷冻水、回水、送水、冷凝水舌、阀门保温紧密无空隙、外包层无破损27.送风主管、支管保温完整、严密、无破损28.风机盘管进出水管、凝结水管、送风管保温完整、严密、无破损29.所有冷冻水管阀门包括逆流阀、排气阀、法兰等保温完整、严密、无破损81 试运行情况1.冷却塔单机试运转记录2.冷却水泵单机试运转记录3.冷冻水泵单机试运转记录4.二次冷冻水泵单机试运转记录验收人员签字物业公司开发商施工单位技术队长施工员质检员班组长备注艾明物业·值得选择AM/WY·GB-01消防设施验收记录表编号：验收时间：年月日施工单位验收区域抽查处，%验收项目质量验收标准GBJ303-88,GBJ232-82检验情况处理意见资料图纸及资料齐全有产品合格证、铭牌清晰烟感与温感图纸规定安装烟感个，温感个工作情况正常工作个不正常工作个消防栓设计数量个安装位置合乎设计要求阀门安装及漏水情况消防皮带、喷咀安放齐全自动按钮安装情况灭火器配备情况立管、油漆消防栓外观，安装质量情况实际安装个喷淋系统喷淋头设计数量共个安装位置，间隔距离合乎要求楼层防火分区总阀，流量开关安装情况末端放水阀门安装情况管道安装、支架安装、漏水情况实际安装数量个分区卷帘门分区卷帘门安装位置合乎图纸要求设计设计安装卷帘门个实际安装数量个手动报警钮设计规格数量个安装及工作情况实际安装数量个广播喇叭设计规格数量个安装及工作情况实际安装数量个防排、机械防排烟设计排风口个风管安装情况实际安装风口个81 设计防火阀个防火阀动作情况正压风口及风压测试情况实际安装防火阀个防火门设计安装个安装质量情况实际安装个检查结果及意见验收人签字设计单位施工单位物业公司工程监理地产公司验收日期艾明物业·值得选择AM/WY·GC-05照明工程验收记录表编号：验收日期：年月日施工单位验收区域抽查处，占%验收项目质量验收标准GBJ303-88检验情况处理情况竣工图纸、资料、隐蔽工程验收单竣工图符合实际施工技术资料齐全隐蔽工程有验收签字设备、材料符合设计要求，有合格证有甲方检验证明、有铭牌吊钓、預埋件及吊具吊钓、預埋件设牢固，有振动源的器具，必须防松、防震装置齐全、可靠接地与接零器具的接地（接零）保护措施和其他要求必须符合施工规范要求器具安装位置正确、部件齐全，箱体孔合适、整齐暗装插座、开关的盖板紧贴墙面，无缝隙，安装整齐，固定可靠配电箱（盘、板）安装位置正确、部件齐全，箱体孔合适、整齐暗式配电箱箱盖紧贴墙面，油漆完整零线经总线连接无纹接现象导线连接连接可靠、规范、无松动、无缺件每个连接点导线不超过二根，导线无损伤开关切断相线，螺口灯头相线接在中心端子，单相插座相线接右侧允许偏差值垂直度：500以上时<3.0mm中心线:成排时<5mm高度差：<5mm绝缘电阻测试0.5KV以下回路>0.5MΩ试运行情况开关灵活，回路正确，无发热灯具发光、发热情况正常，无闪烁，无异声81 调光系统运行平稳，无突变、闪烁验收结果及意见难收人签字设计单位施工单位验收单位行业管理工程监理年月日艾明物业·值得选择AM/WY·LH-01绿化工程竣工验收单编号:验收日期：年月日工程名称工程地址绿地面积㎡开工日期竣工日期验收日期树木成活率%花卉成活率%草坪覆盖率%整洁及平整整形剪修附属设施评定意见全部工程质量评定及结论验收意见施工单位建设单位物业公司签字：公章：签字：公章：签字：公章：艾明物业·值得选择AM/WY·GC-06给排水设备验收记录表小区（大厦）名称：位置：系统及设备名称：记录日期：年月日系统设备数量检测项目检测结果备注供水/稳压泵设备水泵进/出水压力（kpa）控制屏动作电流（A）/电压（v）水泵轴心定位是否正常进出水闸阀动作情况迫件/封垫/轴封动作情况紧急停机制动作功能81 输水喉管状况其他储水箱设备储水箱状况/容量/现存水量稳压水缸状况/容量/现存水量进出水闸阀操作情况进出水水压浮球控制阀操作状况储水箱外壳状况其他排水系统排污喉管水道状况排污喉管出口格栅情况排污喉管状况雨水喉管水道状况雨水喉管出口情况雨水喉管状况排水闸制阀门操作状况排污隔油井状况排污水泵操作情况其他备注：记录：审核：艾明物业·值得选择AM/WY·GC-07隐蔽工程验收记录表编号：验收日期：年月日施工单位验收区域抽查处，占%验收项目质量验收标准GBJ303-88检验情况处理意见图纸技术资料图纸是否符合设计要求技术资料齐全隐蔽工程记录完整设备、材料符合国家标准，有合格证有甲方检验证明、有铭牌线管接口线管连接应用专用工具压接、焊接、套丝线管与管接接触牢固线管吊装吊管为10＃圆钢制作管夹与管壁接触牢固吊杆间距不应大于2m接线盒接线盒与线管接触牢固，不应转动导线连接应互绕5扣以上应挂锡压接无松动81 线与线管截面比管内线截面不大于管子截面的40%线管与热源管距高蒸汽管：上1000mm，下500mm平行热水管：上300mm,下200mm其他;100mm导线绝缘耐压测试用相应的仪表测试绝缘：（线-线，线-地）>0.5MΩ压接无松动线盒封闭方式铁制盒盖，无不严封闭，与接线盒相匹配，安装牢固导线出盒软管连接长度符合，顶棚至龙骨垂直长度留余量200mm以上导线接头绝缘内为高压防水胶布，外层为黑色绿胶布，包口整齐，严密牢固验收结果及意见验收人签字设计单位施工单位物业公司行业管理工程监理验收日期业主入住管理与执行为规范业主入住管理工作，确保业主顺利入住，避免产生入住纠纷，提高业主/住户对入住管理工作的满意度。一、入住管理流程入住准备发放相关资料签署相关文件钥匙发放查楼验房收取相关费用发放入住通知查验相关证件二、入住管理与执行需掌握国家相关物业管理法律法规，了解相关收费的依据。（一）入住准备客户服务部相关人员做好业主入住前的各项准备工作，包括资料准备、手续办理地点布置、设计手续办理流程等。1.入住资料准备根据小区实际情况编写和印刷《业主公约》、《住户手册》、《服务指南》、《消防安全责任书》、《入住通知书》。2.印刷各类入住表格81 （1）《<业主证>领用登记表》（2）《住宅使用说明书》（3）《住宅质量保证书》（4）《小区防火防水浸责任书》（4）《钥匙领用登记表》（5）《入住验房表》（6）《业主家庭情况登记表》（7）《入住登记表》（二）发放入住通知客户服务部向业务/住户发放入住通知书，通知书内容包括时间、地点。艾明物业·值得选择AM/WY·KF文件名称入住通知书受控状态编号尊敬的女士/先生：您好！恭喜您成为园的业主，您所认购的园楼号房屋现已经市建委验收合格，达到入住条件。现正式确定为您的入住时间为年月日上午。1.请您接到本通知后按确定的时间前来办理入住手续。房地产公司、物业管理公司将在现场集中办理各种手续，并一次办完，为您提供一站式服务。办理入住手续所需资料和文件《办理入住手续所需资料、交纳相关费用一览表》。入住手续办理时间：入住手续办理地点：2.如您无法亲自前来，也可委托他人代办。代办需带齐您的委托书、您的身份证件以及所有的资料原件。3.本次办理入住手续不收支票，所有费用须用现金交纳。咨询电话：地产开发公司物业管理有限公司年月日办理入住手续所需个人资料、交纳相关费用一览表项目所需个人资料相关费用备注身份证明入住通知、身份证原件房屋面积误差结算1.购房发票/收据原件2.签订的面积误差补充协议房价款项据实结算房屋实际面积为㎡出卖人代收契税购房发票/收据原件总房价款×%交费方式：现金代收公共设施设备维修基金购房发票/收据原件总房价款×%交费方式：现金产权代办手续1.身份证复印件张2.《房屋所有权证》收押合同代办费：元/证工本费：元/证收费方式：现金水电预存元/半年收费方式：现金物业服务费面积×元/㎡×半年收费方式：现金81 《购房合同》原件、复印件各一份；业主及家庭成员身份证原件及复印件各一份，小一寸彩照每人两张。垃圾清运费元/月×半年收费方式：现金代办入住手续1.业主身份证件原件、复印件2.代理人身份证3.附有业主签名委托书相关说明编制人员审核人员批准人编制日期审核日期批准日期（三）入住手续办理1.验证（1）《购房合同》原件（2）业主身份证原件（3）单位购房者还须检查其单位营业执照副本（4）委托他人办理的须检查业主的委托书2.检查无误后，将原件退还业主，复印件留下存入业主档案。3.将业主提供的家庭成员其中一张照片贴在《业主家庭情况登记表》内，另一张为业主办理《业主证》。4.引导业主交纳相关费用（一般情况下包括以下几种费用）：（1）煤气开户费（2)有线电视初装费（3）水电预存费（4）装修垃圾清运费（5）物业服务费5.验房收楼（1）客户人员在业主交纳完相应费用后带业主验房，并请将房屋存在的问题填入《业主入住验房表》。（2）房屋验收合格后，客户人员请业主在《业主入住验房表》中签字确认。（3）将验房中发现的问题，客户人员应通知开发商限期整改，并将结果通知业主。6.发放钥匙（1）业主房屋验收无问题的，客户人员应将业主房屋钥匙全部交给业主。（2）业主房屋验收有问题的，客户人员应留下一把大门钥匙，将其它钥匙交给业主。（3）业主在领用钥匙时，客户人员应要求业主在《钥匙领用登记表》内签字确认。7.签署《业主公约》或《消防安全责任书》（1）客户人员将《业主公约》、《消防安全责任书》（一式两份）交给业主请其详细阅读。（2）请业主签署《业主公约》、《消防安全责任书》（一式两份）。（3）客户人员将签署后的《业主公约》、《消防安全责任书》（一式两份），其中一份存入业主档案，另一份随其他资料交业主保存。8.资料发放客户人员将以下资料发给业主保存并要求业主在《资料领取清单》上签名：（1）《住户手册》（2）《住户指南》（3）签署后的《业主公约》（4）签署后的《消防安全责任书》81 （5）《小区防火防水浸责任书》（6）《住宅使用说明书》（7）《住宅质量保证书》9.开通水电（1）客户人员应与业主一起将水电表读数抄录在《业主入住验房表》中。（2）客户人员通知工程开通该业主房屋的水电。10.附所需各类表格艾明物业·值得选择AM/WY·KF—014业主入住登记表项目名称：l房号：；使用性质：口住宅、口商铺、口（）面积：业主姓名性别学历工作单位身份证地址身份证号码联系电话l您家庭常住人员的情况：姓名性别与业主关系身份证号户口所在地工作（学习）单位联系电话贴照片处机动车辆的相关资料：l车牌号码：；l车辆品牌：；l车辆型号：；l车辆颜色：；l车辆排量：；是否买综合保险：；l经常驾驶此车的人士：、、。（请在方框处粘帖您与家人的1寸照片，谢谢！）非机动车辆的相关资料：车名：颜色：车型：车牌号：车主：购买时间：车名：颜色：车型：车牌号：车主：购买时间：艾明物业·值得选择AM/WY·KF—017房屋钥匙及配套物品签收表项目名称：81 房号业主姓名序号文件资料名称单位数量业主签收备注一、商品房配套钥匙1入户门钥匙把2信件箱钥匙把3二、书面资料1房屋使用说明书2住宅质量保证书3物业温馨服务手册4治安消防安全责任书5小区防火及防水浸责任书6房屋装饰装修须知78本人自愿将入户门钥匙把交给物业客户服务中心留存，用于房屋的检查，在办理房屋装饰入场前领回。业主签字：年月日经办人：年月日备注：经办人：年月日艾明物业·值得选择AM/WY·KF—020房屋验收登记表物业名称：业主姓名：房号：幢单元号验收日期：年月日联系电话：地址项目验收意见处理结果确认客厅饭灯、开关81 厅空调专线门窗光纤、电话线路楼宇对讲土建卧室灯、开关插座空调专线门窗光纤、电话线路土建厨卫间灯、开关配电盘插座土建给水、排水煤气管纯净水门窗排烟、排气道24小时闭水实验其他底数自来水表：电表：气表：业主签章物业管理经办人注：1、若该项业主满意或认可，请打“√”；2、若该项业主有异议，请在该项空格上详细填写需整改的内容。艾明物业·值得选择AM/WY·KF—021治安消防安全责任书为加强治安消防管理，维护小区秩序和公共消防安全，保护业主的合法权益；预防和减少火灾危害，切实保护业主人身、财产和公共财产的安全，贯彻“81 预防为主、防消结合”的方针，根据国家有关法律、法规以及《成都市治安管理处罚法》和《成都市消防条例》，结合【阳光欣园】的实际情况，特制订本责任书。本物业业主/住户、住宅承租人承诺遵守本责任书的约定。1、治安/消防安全责任范围园区公共区域及室内外2、治安/消防责任人：2．1业主姓名：；业主房号：身份证号：联系电话：；2．2住宅承租人：；身份证号码：；身份证住址：；联系电话：；3、治安/消防责任义务：3.1自觉遵守《中华人民共和国治安管理处罚法》和《成都市消防条例》；3.2业主为所属物业的治安/消防责任人，有义务教育亲属、朋友遵守国家和本物业的相关治安/消防管理规定。3.3物业租赁：承租人为所属物业的治安/消防责任人，业主为连带责任人；承租人有义务教育亲属、朋友、客户、雇员遵守国家和本物业的相关治安/消防管理规定；业主房屋出租未及时到管理处进行登记或严格执行辖区派出所规定，由此导致承租人在本物业内出现的治安消防责任由该房屋业主负全责。3.4业主/住宅承租人应积极参与治安/消防法律、法规的宣传、教育和培训；熟悉治安事件紧急处理程序、消防疏散通道、消防设备的分布；支持、参与本物业治安/消防演习。3.5使用燃气、明火、烟头、火柴余烬等可能造成火灾的隐患源时，要随时熄灭并查验，义务教育并督导小孩不要玩火；81 3.6业主/住宅承租人等有及时发现、制止、举报违法犯罪活动，协助公安机关查破案件的义务；火灾发生时，有进行报警、对初始火灾进行扑救、救助以及协助调查的义务。3.7积极配合公安机关、消防机构和本物业管理机构的治安/消防安全检查；3.8承担因个人违规行为、操作不当等导致的治安事故、火灾等事故的全权法律责任和赔偿责任；3.9装修时，应督促装修单位在装修现场配备足够的灭火器材；若动火作业，必须具备动火作业资质并经管理处审核后方可施工。3.10严格遵守安全用电管理规定，严禁超负荷使用电器，以防事故的发生。3.11火警发生时，立即通知监控中心或拨打火警电话119，关闭煤气总阀、电源总开关，迅速撤离住所。4、本物业治安管理禁止行为：4.1从事法轮功等邪教活动、封建迷信活动、传销活动；4.2在所属物业和公共范围内赌博或者为赌博提供条件；4.3打架斗殴、聚众闹事、散布谣言或以其它方式扰乱物业秩序。4.4谎报险情，制造混乱；4.5买卖、存放、转移、使用、吸食、注射毒品；4.6制作、复制、出售、出租或传播淫秽物品或进行其它色情活动；4.7非法携带枪支弹药、管制刀具和易燃易爆、剧毒、腐蚀、放射性等危险物品；4.8非法限制他人人身自由或非法侵入他人住宅；4.9隐匿、毁弃或私自开拆他人的邮件；81 4.10使用假户口、身份证、营业执照等，出租物业未申报暂住人口，包庇藏匿犯罪份子和窝藏赃物；4.11侵占公共区域、设施设备、故意损坏或擅自移动路牌、交通标志、路灯、邮筒、草坪、花卉、树木或其它公用设施；4.12公共场所和商业网点未按照“谁主办、谁负责”的原则，实行治安/消防责任制，落实安全措施；4.13拒绝、阻碍国家工作人员执行公务；4.14禁止在本物业住宅内聚众开展商品促销活动、大型聚会或私自改变房屋住宅性能作写字间及商业用途。4.15业主家中患有精神病的患者时，应做好对其的相关就医或专门医院隔离治疗工作；若因监管不善，导致患者在辖区内造成的一切后果负全责。5、本物业消防管理禁止行为。5.1禁止损坏或擅自挪用消防设施、设备和器材，改变消防设施用途或掩盖消防器材设施，如有损坏行为需照价赔偿；5.2禁止埋压圈占消火栓、占用消防间距、占用消防取水码头、私自取用消防护林用水、堵塞消防通道；5.3严格遵守安全用电管理规定，装修时禁止未经管理处许可私自乱拉、乱接用电、用气线路、动用明火作业、超出所属物业负荷范围进行电器安装、线路改造行为；对长期疏于检查的电、气、管等线路，应及时更新恢复状态，以防事故的发生。81 5.4严禁储存用于生产经营等非生活用量的易燃、自燃、毒害、腐蚀、放射性等危险物质。如：敌敌畏、天那水、香蕉水、液化气罐、柴油、酒精、油漆、炸药、雷管、鞭炮等；5.5停于地下车库车辆应按要求配置灭火器，禁止乱停、乱放或堵塞、占用消防通道；5.6业户使用住宅时，禁止乱搭、乱建、高空抛物或将花盆摆放于阳台边缘，而造成物业的不安全状态；禁止侵占或堵塞消防通道或使用车辆过程中乱停、乱放、占用公共区域堵塞消防通道等不文明行为；5.7未经公安消防机构申报、审核、验收，擅自对建筑物涉及消防安全的部分进行改建、扩建、内部装饰、用途变更和消防高施改造，并投入使用；5.8装修应采用不燃或难燃材料，如使用易燃和或燃材料，必须经消防机关批准，并按规定进行防火处理；5.9禁止业户未经公安消防机构许可，擅自进入、清理、拆除火灾现场，瞒报火灾情况，阻碍火灾调节器查；6、违规处理与法律责任。6.1业主/住宅承租人违反本责任书的规定，本物业管理人有制止与调解、手续补报、施工恢复并赔偿、危险和堵塞物资移离、消防器材补配、停工整顿的权利；6.2对拒不整改的业主/住宅承租人，本物业管理人将报告公安机关和消防机构，依据国家有关法律、法规的规定以及《成都市治安管理条例》和《成都市消防条例》予以处理；6.3本物业管理人保留对业主/住宅承租人违规行为进行法律追索的权利。81 7、各业户必须服众消防机关、管理处义务消防队的消防管理，遵守《四川省消防条例》的相关规定。对刁难、辱骂或以暴力、威胁等手段妨碍消防监督管理工作的行为者，管理处有权将其送交执法部门依法进行处理。8、违反以上管理规定而导致的消防事故，由责任单位或责任人承担责任。9、本责任书一式两份，物业管理人、业主或住宅承租人各执一份，签字或盖章后生效。物业管理人：业主（签名）四川艾明物业管理有限公司（盖章）住宅承租人：年月日小区防火及防水浸责任书为加强消防安全管理，预防和减少火灾隐患，保证整个小区的水电气、消防系统的正常运行和小区业主、住户的人身财产安全，业主（责任人）须向全体业主及物业管理公司做出以下承诺：一、使用能源时：1、使用符合国家电工标准的电源连接和插件，电源连接线和插件须满足安全载流量要求；2、不乱接电线；3、不超负荷用电；4、不用纸、布或其它易燃物遮盖灯具和电器设施；5、使用燃具或取暖设备时要留人看守；6、不在室内（特别是厨房）存放易燃易爆物品；7、不随意改动室内或共用上下水管网。二、承诺维护公共消防设施设备的完好，不私自移动、挪动或拆除。三、承诺制止损坏消防安全设施的行为。81 四、承诺不私自改变燃气管道和燃气用途。六、承诺不在小区内燃放烟花爆竹、乱扔烟头。七、承诺教育儿童有关消防安全知识，协助物业管理公司开展消防安全宣传工作。八、承诺与本房屋的租户等其他使用人签署本责任书，并对其他使用人因违反本协议给小区业主、住户及物业管理公司造成的损失承担连带责任。九、承诺外出时，必须检查是否将水、电、气阀门关闭，若因户内电器起火、厨房起火或户内渗、漏水而使小区共用部位或其它业主蒙受损失，负责一切赔偿。十、业主、住户违反有关消防管理规定，应提请政府有关部门处理。十一、承诺若因装修损坏相邻业主财物和公共部位、公共设施设备承担修复或赔偿责任。十二、当户内发生灾情等紧急事故时，在业主无法联系的情况下，物业管理公司可在辖区派出所、街道办事处或者第三方业主在场的情况下，进入户内进行处理。业主房号：业主签字：日期：艾明物业·值得选择AM/WY·KF—024《业主临时管理规约》第一条（目的）81 为维护本建筑区划内全体业主、使用人在物业管理中的合法权益，促进管理、维护、养护建筑区划内物业共有部分和维护相关区域的环境卫生、公共秩序等活动能正常持续进行，建设管理有序、服务规范完善、秩序良好、环境优美、文明和谐的物业管理区域，根据有关法律法规，制订本规约。第二条（物业基本情况）建筑区划名称：；建筑区划座落：；建筑区划四至：东至南至西至北至建筑区划构成（包括经济技术指标，见附件一）；建筑区划所属物业类型：住宅、商业（住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他类型物业）。第三条（物业共有部分）根据有关法律、法规规定和物业买卖合同约定，业主享有以下共有部分的所有权：（一）由单幢建筑物的相关业主共有的部分，包括该幢建筑物的业主共有的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）等部位以及该幢建筑物的业主共有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明燃气线路、消防设施、邮政信箱、避雷装置等设备。（二）由建筑区划内全体业主共有的部分，包括全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋等。本建筑区划内共有部分明细表，见附件二。第四条（共有部分的管理、经营与收益分配）（一）属于全体业主或相关业主的共有部分，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用；（二）业主对共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务；（三）全体业主一致同意在业主大会业主委员会设立前，按照前期物业服务合同约定利用物业共有部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定，并委托物业服务企业或其他管理人统一实施。（四）利用物业共有部分经营所得收益，属于全体业主共有部分，按下列第2种方式分配：1、用于补充建筑物及其附属设施维修资金，统一归集到市维修资金监管专户；2、用于弥补建筑区划内物业服务费用的不足；3、。属于相关业主共有部分，按下列第2种方式分配：81 1、用于补充建筑物及其附属设施维修资金，统一归集到市维修资金监管专户；2、用于弥补相关建筑物的物业服务费用不足；3、。（五）物业服务企业或其他管理人应当至少每半年在建筑区划内公布全体业主共有部分、部分业主共有部分物业经营所得收益的收支情况，接受业主的监督。（六）业主拒付物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施专项维修资金的，不得享有所得违约金和经营物业共有部分业主所得收益的分配。（七）业主转让建筑物内的专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第五条（共有部分的保险）本建筑区划内物业共有部分及公众责任保险，由全体业主按其专有部分占建筑物总面积的比例大小享有权利、履行义务，并由开发建设单位选聘的物业服务企业或其他管理人代行办理相关手续；并在前期物业服务合同中约定。业主的家庭财产与人身安全的保险由业主自行办理。第六条（开发建设单位所有的部分）在本建筑区划内，根据物业买卖合同，以下部分属开发建设单位所有：1、未出售的地下停车场（库）；2、未出售的房屋及商业用房。第七条（建筑区划的调整）对本建筑区划进行调整的，应按照相关规定，并经本建筑区划内专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；由开发建设单位或者相关区域内50％以上业主向物业所在区（市）县房产管理部门提出调整建筑区划要求。第八条（业主的权利与义务）业主在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《成都市物业管理条例》以及相关法律、法规、规章政策的规定，享有相应的权利，履行相应的义务。第九条（物业服务企业的选聘）在业主大会业主委员会依法通过公开招投标比选方式选聘的四川艾明物业管理有限公司（物业服务企业或其他管理人名称），依据前期物业服务合同对本建筑区划提供前期物业服务。前期物业服务合同内容作为各业主与物业公司签订分户物业服务协议的主合同。在有效期限内，前期物业服务合同的效力不随物业所有权的变化而丧失。第十条（物业服务费用及其交纳、监督）各业主同意，物业服务收费采取包干制（包干制/81 酬金制）方式；按业主专有部分面积大小共同负担；自专有部分交付之日起至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用（物业服务资金），按照前期物业服务合同的约定足额交纳。。业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主委托物业服务企业或其他管理人提供物业服务合同约定以外的其他专项服务、特约服务的，其费用由双方约定；物业服务企业或其他管理人应当将服务项目、服务质量、服务标准进行公布。第十一条（水、电、气等费用的交纳及其设施的维修责任）本建筑区划内，业主应当按照相关规定和相关供用合同的约定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳有关费用。物业服务企业或其他管理人接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收前款费用的，应当公布委托合同，业主应当按照相关规定和相关供用合同、委托合同的约定向物业服务企业或其他管理人按时足额交纳水、电、气、信息、环卫等费用，并不得以任何理由拖欠、拒交上述费用。业主拖欠、拒交上述费用的，应按本规约第二十六条的相关规定承担违约责任。水、电、气、信息、环卫等设施的维修责任，由业主、专业单位按照相关规定承担；前款设施属于业主专有的，由业主承担维修费用；属于业主共同所有的，由全体业主或者相关业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担维修费用。第十二条（相邻关系）各业主同意，在物业使用和维护中，遵守相关法律、法规政策规定和本规约约定及业主共同决定，按照有利于物业使用效能发挥、秩序良好以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光以及设施设备维修、房屋装饰装修、环境卫生维护、环境保护等方面的相邻关系。第十三条（物业的使用）本建筑区划内的业主、使用人应当遵守相关法律、法规政策规定和本建筑区划《房屋使用说明书》的约定，并按照下列规定使用物业：（一）按照规划管理部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用物业专有部分，不得擅自改变物业专有部分使用性质；鉴于本建筑区划的物业特性，严禁将住宅改变为餐饮、娱乐、办公、仓储等经营性用房；（二）进行室内装饰装修时，遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《成都市城市房屋装修结构安全管理规定》的规定，在工程开工前，应当事先告知物业服务企业或其他管理人，并与其签订室内装饰装修管理服务协议；遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为，不得影响毗邻房屋的使用安全；主动配合物业服务企业或其他管理人依据有关规定和物业服务合同的约定对装饰装修活动的监督检查；81 （三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共有部分。施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响，晚间18.00时至次日上午9.00时前、下午14.00时前18.00后和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工；（四）因装饰装修房屋影响物业共有部分安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状，造成相邻业主财产损失的，应承担相应的赔偿责任；（五）安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照有关规定或者物业服务企业或其他管理人指定的位置安装；（六）合理使用水、电、气、信息、环卫等共有设施设备，不擅自拆改相关管线、设备；（七）使用电梯，应遵守本建筑区划内电梯使用管理规定；（八）停放车辆，应遵守本建筑区划内车辆停放有关规定；（九）阳台封闭，应按物业服务企业和业主大会委员会规定标准封闭，保持园区的外观整体美观；（十）篷防护栏、露台、应按物业服务企业和业主大会委员会规定标准装修，保持园区的外观整体美观；（十一）法律、法规政策的其他规定。第十四条（使用物业的禁止行为）业主、使用人在使用物业中，除应当遵守法律、法规政策的规定外，不得从事下列危及建筑物安全或者损坏他人合法权益的行为：（一）擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；（三）占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋顶、平台、道路、绿地、物业服务用房、自行车房（棚）以及属于业主共有的停车场（库）等共有部分。（四）损坏或擅自拆除、截断、改变、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等共有设施设备；（五）违法搭建建筑物、构筑物；（六）不按规定堆放物品、倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物；（七）违反规定堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质或超负重等物品和排放有毒、有害、危险物质及敞放、敞养家禽、宠物，影响公共环境、破坏绿地等；（八）践踏、占用绿化地，损坏、涂划园林建筑小品；（九）影响市容观瞻或本物业外观的乱贴、乱挂、乱写、乱画、乱刻、乱涂、设立广告牌等；（十）随意停放车辆，鸣喇叭或以其他方式制造超过规定标准的噪音；81 （十一）擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳光帘、遮蓬、花架等其他结构，不按指定位置安装空调外机且不进行滴水处理；（十二）使用电梯时超载、运载粗重物品，在轿厢内吸烟、张贴、涂画或损伤内壁；（十三）危害公共利益、侵害他人合法权益或其他不道德的行为；（十四）在装修现场吸烟；（十五）现场违规焊接；（十六）法律、法规、规章政策禁止的其他行为。第十五条（物业的维修养护）业主、使用人同意按照下列规定维修养护物业：（一）对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法权益；（二）因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业或其他管理人应事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合；相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负责维修并承担赔偿责任；（三）因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向物业服务企业或其他管理人提出申请，经书面同意后方可实施，并在约定期限内恢复原状；造成损失的，应当赔偿；（四）物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业专有部位应急维修的，物业服务企业或其他管理人可在通知公安机关、社区居民委员会或者业主委员会3名以上委员到场见证下实施应急维修，维修发生的费用由责任人承担；（五）当物业服务企业或其他管理人对物业共有部分维修养护时，相关业主应予以配合；有造成本物业共有部分或其他业主房屋及附属设施设备损坏的，由造成损坏的责任人承担赔偿责任；（六）本建筑区划内物业在国家规定的保修期限和保修范围内出现非使用不当的质量问题或使用功能障碍，由建设单位负责解决；建设单位拒绝维修或者拖延维修的，业主可以自行或者委托他人维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由建设单位承担。第十六条（物业保修金）建设单位不履行保修义务的，业主可以按照《成都市物业管理条例》等相关规定提出申请，经市或区（市）县房产管理部门核实后，由社区居民委员会组织维修，其费用按照相关规定从建设单位依法交存于专户管理银行保修金分户中垫支。第十七条（建筑物及其附属设施维修资金的筹集和使用）业主应当按照相关规定缴存、使用、续筹本建筑区划内建筑物及其附属设施维修资金。81 使用建筑物及其附属设施维修资金的，由物业服务企业或其他管理人按照有关规定，根据维修项目提出维修资金使用方案，并经建筑物及其附属设施维修资金列支范围的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主转让物业专有部分的，其缴存的建筑物及其附属设施维修资金同时转让，但仍存于该门户号的分户帐中。第十八条（物业转让、出租的相关事项）业主转让或者出租物业专有部分时，须将本规约作为物业专有部分转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业专有部分后，当事人应当于物业专有部分买卖合同或者租赁合同签订之日起30日内，将物业专有部分转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业或其他管理人。房屋出租应当遵守相关法律法规政策规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或转租的，业主均应承担相应的责任。房屋出租必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准；不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按床位出租或转租，或将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或转租。对违反本规约出租或转租的，物业服务企业或其他管理人可书面责成业主、使用人立即终止租赁行为。业主转让物业专有部分，应当与物业服务企业或其他管理人结清物业服务费用、建筑物及其附属设施维修资金；出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第十九条（业主提交通讯联系方式的义务）业主应当向建设单位、物业服务企业提供联系地址、通讯方式。第二十条（违反物业使用禁止行为的处置）业主、使用人在物业使用过程中，有违反本规约物业使用禁止行为的，其他业主、使用人可以向有关行政主管部门报告，由有关部门依法查处；受侵害的相关业主可以依法向人民法院提起诉讼。第二十一条（相关工作的配合）业主、使用人应当积极配合公安机关、街道办事处、（乡）镇人民政府、社区居民委员会等相关部门、单位做好本建筑区划内计划生育、流动人口、犬只管理等工作；对于相关部门进入本建筑区划内监督检查、行政执法的，业主、使用人、物业服务企业或其他管理人不得阻挠。第二十二条（未按规定交纳物业服务费用的责任）业主未按规定交纳物业服务费用的，物业服务企业或其他管理人可以在本建筑区划内公布物业服务费用收交情况，并注明欠交费用的业主房门号进行催讨；仍不交纳的，物业服务企业或其他管理人可以按第（二）81 种方式进行追讨由此产生的滞纳金和诉讼费由业主或使用人承担：（一）依法向成都仲裁委员会申请仲裁；（二）向人民法院提起诉讼。第二十三条（授予物业服务企业的权利）全体业主同意在物业服务中，授予物业服务企业以下权利：（一）根据有关法律法规、本规约和前期物业服务合同，制定必要的规章制度，并督促业主、使用人遵守、执行；（二）采取批评、规劝、警告等方式制止业主、使用人违反本规约的行为；对业主、使用人违反本规约第十三条、第十四条规定的行为，物业服务企业制止后，业主、使用人拒不改正的，物业服务企业可以采取下列措施予以制止：1、禁止施工人员、施工工具、装修材料等进入本建筑区划；2、物业公司拒绝与装修公司办理下一家装修手续；3、；4、；（三）；（四）。第二十四条特别约定本项目业主的共同利益，本项目各业主特做出如下特别约定：1、开发建设单位有权按照规划要求自主对项目进行开发建设，并对建成后的房屋选择自用或对外公开销售、经营等，业主对开发建设单位的建设及销售、经营等行为不能以任何理由阻碍、限制，也不得对开发建设所用地块和其建筑物、构筑物主张使用权和所有权，但本公约有特别约定的除外。2、本项目建成后的公共通道、出入口和公共配套设施设备应当提供给全体业主和使用人共同使用，任何人不得以任何方式将本项目进行隔断或者隔离，也不得采取任何方式限制他人使用公共通道、出入口或公共设施设备。3、开发建设单位享有本项目整体及本项目内任何一期或一栋房屋命名权或名称权以及有权在其认为合适情况下更改已定的名称，各业主无权就有关命名或更改向开发建设单位或任何人士提出异议或索取任何赔偿。但更改本项目整体及/或本物业任何一期或一栋房屋的名称前，开发建设单位应提前30日以小区公告方式进行公示。第二十五条（物业服务企业或其他管理人的变更）前期物业服务期间发生下列情形之一的，由全体业主共同决定或建设单位作为招标人依法另行选聘物业服务企业或其他管理人：81 （一）物业服务企业或其他管理人违反前期物业服务合同约定的义务，或者发生法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动，致使不能完成合同约定的服务事项和质量的；（二）物业服务企业或其他管理人提出解除合同；（三）物业服务企业或其他管理人因解散、破产等原因无法履行前期物业服务合同的；（四）前期物业服务合同约定由全体业主共同决定或业主大会业主委员会作为招标人依法另行选聘物业服务企业或其他管理人的情形。业主大会业主委员会作为招标人依法另行选聘物业服务企业或其他管理人的，应根据本建筑区划规模、实施物业服务的客观需要等拟订选聘物业服务企业或其他管理人的方案；拟定选聘方案，应事先听取业主意见和建议；选聘方案确定后应在建筑区划内公告。因物业服务企业或其他管理人突然撤离等原因，业主大会业主委员会无法及时另聘新物业服务企业或其他管理人的，在另聘新物业服务企业之前，业主可以请求物业所在地街道办事处、（乡）镇人民政府或者区（市）县房产管理部门指定物业服务企业临时代管；临时代管期间的物业服务费用，按照临时代管前的前期物业服务合同约定的物业服务费用标准执行，并由全体业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担。第二十六条（违反规约的责任）业主、使用人违反本规约规定，侵害他人合法权益的，物业服务企业或其他管理人有权要求其改正；业主、使用人拒不改正的，应承担以下违约责任：（一）向全体业主或相应业主支付违约金；（二）损害赔偿；（三）；第二十七条（连带责任）使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。第二十八条（纠纷的处理与相关民事诉讼）业主之间因本规约发生的纠纷，协商不成的，由物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会进行调解；调解不成的，采取以下（二）方式解决：（一）依法向成都仲裁委员会申请仲裁；（二）向物业所在地人民法院提起诉讼。因物业管理纠纷而引起的民事诉讼，其费用由参加诉讼的业主依法承担；属共同诉讼的，经业主授权，推荐诉讼代表人具体实施，诉讼费用由参加共同诉讼的业主依法共同承担。第二十九条（规约的制定）本规约由业主大会业主委员会制定，业主大会业主委员会在业主接物业时应向业主明示，并予以说明。业主在接房前与业主大会业主委员会书面承诺遵守本规约。第三十条（规约的效力）81 本规约对本建筑区划内的各业主和使用人均具有约束力。物业的所有人发生变更时，规约的效力及于物业的继受人。本规约自本建筑区划内的首套物业接房之日（　　年月日）起生效，至首次业主大会会议依法召开并表决通过《管理规约》后终止。第三十二条（规约的执有）本规约作为物业买卖合同的附件，由业主大会业主委员会和物业买受人各执一份；并由业主大会业主委员会抄送一份样本向成都市成华区房产管理部门备案。 附件1：建筑区划及物业构成附图（红线图）承诺书 本人（单位）已详细阅读并理解制定的本《临时管理规约》，同意遵守本规约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。特签署本承诺书。 物业买受人签章：年月日装修管理流程与执行为规范房屋装修管理工作，严格控制业主/住户的装修过程，确保公共设施的正常使用，楼宇安全和房屋外观的统一和协调。业主/住户提出装修申请装修资料存档装修施工管理退还押金、保证金签订装修协议书、办理手续装修审批验收一、装修管理流程二、装修管理程序熟悉房屋装修申请、审批程序，掌握房屋装修过程中物业公司及相关责任人应承担的责任。（一）装修申请81 1.业主/住户提出装修申请时，物业助理应要求业主/住户如实填写《房屋装修施工申请表》各款内容，并提供装修施工设计图（平面设计图、单元立面图、空调安装图、电力照明设计及用量图、给排水设计图等）和相关技术资料。2.如业主/住户自请装修施工单位，尚需附装修施工单位营业执照、资质证书复印件（需加盖公司章）各一份；如是住户要求装修，尚需出具业主同意的有关证明。3.如业主/住户自行装修，尚需与物业公司签订自行装修保证书。4.装修较大商铺、娱乐场所时，需提供城市消防部门的审批文件。5.工程管理部主管确认业主/住户的身份后，向业主/住户提供《装修管理规定》。（一）装修申请的审批1.装修申请的审批（1）无违反相关规定的一般装修方案（无结构、管线、外观的变更，无防水层的破坏等），物业服务中心可进行审批。（2）结构、管线、外观等有重大变动的装修，物业服务中心需将相关资料报工程管理部审批。工程管理部审批时需审查如下事项：装修设计是否对房屋结构、外墙立面、公共设施设备造成改动、破坏；装修是否存在严重的安全隐患；是否有其他违章情况。（3）商场、写字楼部位的装修需报消防主管部门审批。2.业主/住户装修前携带装修施工单位营业执照、资质证书、施工人员身份证明等资料报物业服务中心审批，物业服务中心对相关资料进行审查。3.物业服务中心将审批后的装修申请通知业主/住户,对需要业主/住户修改装修设计的，应告之业主/住户修改。4.装修申请获得批准后，物业服务中心应通知业主/住户带领装修施工队一同到物业服务中心办理有关手续，交纳相关费用。（1）业主/住户应交纳一定数额的装修押金和垃圾清运费（业主/住户委托）；（2）业主/住户应交纳装修施工申请期限内的管理费用（多层0.02元/㎡/天，高层0.03元/㎡/天）；（3）装修施工单位将施工人员照片和身份证复印件交物业服务中心；（4）物业服务中心将施工人员其中一张照片和身份证复印件及施工人员基本情况登记在《施工人员登记表》；（5）将施工人员另一张照片制作成施工人员的《施工出入证》。5.物业服务中心在业主/住户和装修施工单位办理完上述手续后，与业主/住户签订《房屋装修协议书》。内容一般包括装修施工的实施内容、装修工程的实施期限、允许施工的时间、垃圾的清运与处理、房屋外立面设施及防盗网的安装要求、禁止行为和注意事项、装修押金和保证金的约定、垃圾清运费和水电费等费用的约定，违约责任及其他需要约定的事项等。81 6.物业服务中心通知有关人员开通业主/住户水电，并向业主/住户发放《施工许可证》及装修施工人员出入证等相关手续，同时告知业主/住户进场装修。（三）装修施工的过程管理1.施工期间，物业服务中心需派人每日至少巡查一次装修施工情况，检查情况记录在《装修施工巡查记录表》，保安人员严格按人员进出小区（大厦）有关管理规定对施工人员进行管理。2.如发现下列情况，按《违章装修处理办法》办理。（1）未按规定张贴《施工许可证》。（2）未按规定在施工时间施工。（3）超出申请范围内的装修项目。（4）违反装修管理规定及国家相关的其他规定。3.业主/住户就装修事项提出请求协助或帮助时，物业服务中心应积极考虑，并给予协助处理。（四）装修施工的竣工验收1.装修施工结束后，由业主/住户和施工单位共同向物业公司提出验收申请。2.物业服务中心、工程管理部、业主/住户和施工单位共同对装修进行现场验收。3.竣工验收合格的，由物业服务中心、工程管理部负责人在《装修完工检查验收表》内签署“初验合格”，并签署姓名和日期。如发现违章装修情况，按《违章装修处理办法》办理。4.物业服务中心收回施工证。5.施工队当日清场离开。6.装修验收合格使用三个月后，物业服务中心应对装修施工组织复验，复验无问题，由物业服务中心、工程管理部负责人在《装修完检查验收表》内签署“复验合格”后报物业经理审批。（五）违章装修处理办法1.装修施工期间发现违章装修的，物业服务中心应视情况采取下列措施进行处理：（1）批评教育，立即整改；（2）出具《违反装修规定整改通知书》，限期整改；（3）停水、停电；（4）要求赔偿损失。2.装修施工验收时，发现业主/住户违章装修的，物业服务中心、工程管理部协同对违章装修给楼宇安全、美观造成危害程度做出评估，视情况征得物业经理同意后采取以下补救措施：（1）出具《装修验收整改通知书》，对装修竣工中发现的问题限期整改；81 （1）从装修施工单位装修押金中扣款；（2）装修施工单位装修押金不足以补偿扣款的，再从业主/住户装修押金中补扣；（3）扣完业主/住户装修押金仍不足补偿扣款的，要求业主/住户给予赔偿。（六）退还押金、保证金《装修完工检查验收表》经物业经理审批后，由财务内勤退还业主/住户和装修施工单位的装修押金、保证金。（七）装修档案管理1.装修完工，通过验收，由物业助理收集、整理各装修单元装修资料，统一归档。2.对装修档案的管理应放入业主/住户档案内，保存至业主/住户搬迁后。三、装修执行工具艾明物业·值得选择AM/WY·KF—007装修申请表序号：业主/住户姓名房号单位及详细地址联系电话装修公司全称营业执照装修资质证明负责人装修人数联系电话1.二套施工图2.施工单位营业执照及资质证书（各一份副本）3.消防部门审批意见书4.购买工程一切险的发票5.装修报监受理单室内装修内容物业服务中心审批意见业主/住户装修保证本业主/住户和施工队保证装修内容不超过审批的范围，并按期完成，严格遵守物业公司关于装修管理的相关规定，若有违约，愿接受处罚。业主/住户：施工队负责人：时间：年月日时间：年月日81 装修期限年月日时至年月日时止预算造价业主/住户押金施工队押金责任事务人签字责任工程师签字服务中心审批意见艾明物业·值得选择AM/WY·KF—08装修施工证申请表单元号业主/住户姓名业主/住户委托施工单位名称装修公司负责人联系电话防火安全责任人联系电话施工证有效期年月日时至年月日时止编号姓名年龄性别身份证号工种123服务中心意见：日期:工程部意见：日期：保安部意见：日期：艾明物业·值得选择AM/WY·KF—09装修进场开工核验表业主/住户名称联系人联系电话装修施工单位现场负责人联系电话装修单元开工日期检验内容签署核验意见应收管理费款项□已收□未收□其他管理处81 消防部门审批完备□已批□未批□其他工程部质检部门报批完备□已报□未报□其他工程部装修图纸审核完备□已审□未审□其他工程部装修管理手续完备□已办□未办□其他管理处审批意见服务中心经理工程部经理物业经理艾明物业·值得选择AM/WY·KF—015装饰装修施工证装修房号、户型：_______________________________________装修公司：_______________________________________项目负责人：______________联系电话：_______________有效时间：_______________________延期记录：______施工证号：_________________办证日期：____________注：1、《装饰装修施工证》一户一证，装修人员出入证一人一证并佩戴，请在有效期限及规定施工区域内使用，到期前应到物业公司办理退换或延期手续；使用过期证件一经发现，将被没收，恕不退还押金；发现无证施工或窜房施工，责任人须交纳违约金20-50元/人次；秩序维护将不定期进行安全检查，敬请合作；2、未按规定静音施工，在秩序维护人员劝说无效的情况下，可没收施工人员证件并将其请出小区，恕不退押金；3、施工期间任何人不得利用电梯运输具有污染性和破坏性的材料，不得利用电梯超载运物，一经发现将由责任人交纳违约金30-50元/人次；如若对电梯造成损害则由装修公司全额负担一切修复费用；81 4、为了小区的整洁，请勿随地吐痰，装修垃圾请倒在指定位置，如有违反，由违规人支付10元以上的清洁费；5、装修房内严禁使用明火，以防火灾，对危害小区安全的行为，物业公司有权采取强制措施。艾明物业·值得选择AM/WY·KF—010装修巡视记录表编号：填写日期：年月日装修单元承包商巡查日期巡查时间时分至时分施工人数出入证核对装修巡查项目时间巡查情况处理结果时间巡查情况处理结果时间巡查情况处理结果有无乱堆、乱抛垃圾有无乱拉电有无造成渗漏、堵、损坏情况有无改变主体结构有无改变室内管线和电源开关有无改变阳台使用功能有无违反规定安装门、窗户有无违反规定安装花和防盗网空调安装是否符合规定有无在公共设施上乱写乱画有无违反消防条例81 有无违反安全、保卫等行为有无损毁他人财物的行为其他巡查监督人确认日期施工负责人确认日期业主/住户确认日期艾明物业·值得选择AM/WY·KF—011装修竣工验收表项目名称：序号：　装修地点开工日期完工日期业主/住户姓名单元号房号施工单位联系电话装修面积申请装内容（装修项目、范围、标准、时间等）序号检查项目合格项登记不合格项登记备注1是否与装修方案相符2自来水管加压至5Kg，保压10分钟3水表是否覆盖，是否留出检修位置4纯水阀门是否关闭，水表是否有检修位5远程数据录入系统是否正常装修后录入系统损坏由业主自行负责6公共上下水管是否留有检视孔7进水、排水管是否更改更改后造成渗漏由业主自行负责8厨卫地坪是否做渗水试验、厨卫地坪是否超出餐厅地坪9电器使用是否有超负荷10阳台粘贴磁砖后外沿的污染是否处理未处理扣100元11便池是否更换或移位业主自行负责今后渗漏损失12卫生间换气扇排气管是否是白色13热水器排气管是否在原位14煤气管道、煤气表是否符合安全要求81 15空调外机安装及管线、冷凝水管是否规范日后安装空调管线不规范，整改费用由业主自行承担16户防控制面板是否移位17电话、光纤、紧急按钮、宽带网线路是否改动18底楼花园种植植物是否遮挡红外线防盗装置，花架篷是否封闭封闭造成损失由业主自行承担19对讲电话机是否移位移位造成损失由业主自行承担20卫生间沉水湾是否留有检视孔21阳台封闭是否按园区统一标准封闭造成损失由业主自行承担22阳台扶手是否按园区统一标准改装23花架篷盖板是否规范(自行搭建造成损失及赔偿与物业公司无关)24户内、户外电源线路及水、气管线的自行改动造成损失及赔偿与物业公司无关25二楼平台花园栏杆是否封闭26收回装修巡视表丢失扣20元工期执行情况填报人签字：日期：年月日质量验收情况填报人签字：日期：年月日项目验收总结验收负责人：验收单位盖章：验收日期：年月日施工队名称施工队预付押金业主/住户装修押金服务中心意见责任事务助理签字责任工程师签字艾明物业·值得选择AM/WY·KF—012装修退款单业主(使用人)姓名房号电话施工单位名称电话81 业主（住户）对装修质量意见：签名：年月日工程负责人意见：签名：年月日已交施工证押金应扣实退已交装修保证金应扣实退实办出入证退回数应扣备注：合计实退金额（人民币）大写：币小写：￥物业服务中心签字年月日财务盖章（经办人）年月日领款人签名年月日备注物业服务费用管理与执行规范费用收缴管理工作，提高业主/住户满意度及费用收缴效率。一、物业费用收缴管理流程确定费用收缴计划限期催缴逾期收缴办理收缴业务张贴费用收缴通知运行费用公示二、物业服务费用收缴程序（确定费用收缴计划《费用收缴计划》）熟悉国家物业费用收取的相关法律法规，掌握物业管理代收代缴费用的收取标准和计算方法，熟练掌握小区收费所使用的票据及各种记账原则和方法。1.客户部根据《物业服务合同》确定费用收缴标准和办法。2.客户部确定费用收缴的具体时间、方法等，并制订费用收缴计划。81 3.客户部将收取的各项费用的标准、计算方法、用途以及国家的相关规定等进行公示。4.客户部在各个单元张贴费用的收缴通知，内容包括费用名称、收费标准、缴费方式、缴费时间以及缴费地点等。5.客户部集中办理物业费用的收缴工作，开具费用发票。6.客户部对在规定期限内没有交纳物业费用的业主/住户张贴限期缴纳通知，进行限期催缴。7.客户部对超过限期催缴期限仍然没有缴纳物业费用的业主/住户收取滞纳金和物业费用本金或终止相应物业服务、司法催收。业主投诉处理管理与执行提高客户投诉处理工作的效率，增强客户服务人员的服务意识和责任意识，提高客户满意度，维护物业公司形象。一、投诉处理流程接到投诉投诉回访投诉处理结果告知跟踪投诉处理过程制订投诉处理计划分析投诉事项了解投诉原因同相关部门协调明确投诉要求二、投诉处理管理程序掌握受理客户投诉的技巧和方法，熟悉客户服务各项业务的动作特点和基本内容。1.客户部接到业主/住户的投诉，包括电话投诉、邮寄投诉以及当面投诉等2.客户人员详细了解业主/住户投诉的原因，并进行记录。3.客户人员对业主/住户的投诉要求进行详细记录，并同业主/住户进行确认。4.客户部对投诉事项进行分析，判断有效、无效投诉，并对其进行责任归属。5.客户部人员同相关部门人进行联系，确认业主/住户投诉事项，相关部门提出处理意见和期限。6.客户部会同相关责任部门制订投诉处理计划。7.客户部门及时将投诉处理意见和期限告知投诉业主/住户。8.客户部相关人员及时了解投诉处理进展情况。9.客户部相关人员在承诺期限内将客户投诉处理结果告知业主/住户。10.客户部相关人员听取业主/住户对投诉处理结果的意见，并进行记录。三、投诉处理执行工具艾明物业·值得选择AM/WY·KF—01381 顾客投诉处理记录表被投诉部门：序号：顾客姓名房号联系电话投诉内容：记录人：年月日调查情况、结果：属有效投诉□无效投诉□调查人：年月日应急措施：实施人：年月日原因分析：签名：年月日要求纠正期限责任人签名纠正措施：签名：年月日处理结果责任部门负责人签名：年月日处理结果验证人签名：年月日备注物业报修管理与执行为了提高报修管理工作水平、维护工作效率、业主/住户的满意度及部门协作水平。接收报修信息维修回访收回维修派工单跟踪维修进度派发维修派工单填写维修派工单一、物业报修管理流程81 二、业主报修管理程序了解报修事项的分类、特点及国家物业收费的相关规定。1.客户人员接到辖区内业主/住户的报修信息，包括电话报修、当面报修等，填写《报修登记表》。2.客户人员根据业主/住户的报修信息填写《维修派工单》3.客户人员将填写好的《维修派工单》送至工程管理部或由工程管理部派人来取，并在相关记录表上签字。4.客户部对工程管理部进行的维修工作进行跟踪，了解维修进度，协调同业主/住户的关系。5.收回维修派工单6.工程管理部在完成维修任务后，填写维修派工单中的相应内容，并将维修派工单中的一联送交客户服务部备案。7.客户服务部对送交的维修派工单的内容进行审核，包括费用审核、维修结果审核等。8.客户服务部人员在完成维修后在天内以电话的形式向业主/住户进行回访，了解业/住户对维修人员的维修结果、维修态度以及其他方面的评价。《回访记录表》三、物业服务执行工具艾明物业·值得选择AM/WY·KF--014服务需求登记表序号：日期时间姓名服务地址联系电话服务内容记录人处理情况处理人发单号备注艾明物业·值得选择AM/WY·KF—015特约服务派工单编号：T000001顾客姓名联系电话服务地址服务项目约定服务时间年月日时分部门派单人发单时间年月日时分81 需用材料型号规格数量单价金额备注到达时间年月日时分收费金额元□已收□未收业主意见服务质量：□非常满意□满意□不满意业主签字服务范围物品及设施：□完好□损坏□丢失其它意见：服务人员签字服务完成时间年月日时分特约服务派工单编号：T000001顾客姓名联系电话服务地址服务项目约定服务时间年月日时分部门派单人发单时间年月日时分需用材料型号规格数量单价金额备注到达时间年月日时分收费金额元□已收□未收业主意见服务质量：□非常满意□满意□不满意业主签字服务范围物品及设施：□完好□损坏□丢失其它意见：服务人员签字服务完成时间年月日时分艾明物业·值得选择AM/WY·KF—016特约服务回访记录表物业服务中心：序号：回访日期顾客姓名服务地址联系电话服务内容服务质量服务人员礼仪服务收费情况有无返修（工）情况顾客满意情况顾客其他意见回访人备注81 艾明物业·值得选择AM/WY·KF—017特约服务回访记录表（附表）物业服务中心：序号：房号姓名联系电话意见内容整改部门责任人整改措施计划完成时间完成情况复查人完成时间备注保洁管理与执行明确规定保洁工作质量标准，监督日常保洁工作情况，确保保洁工作达到工作标准，改进工作中的不足，提高保洁工作质量。一、保洁管理流程编制保洁管理制度保洁工作改进确定保洁管理范围保洁工作改进评估日常保洁巡视检查制定保洁工作标准二、保洁管理程序熟悉打扫清洁方法，掌握保洁工具操作使用方法及熟悉保洁管理相关业务知识。1.编制保洁管理制度（1）环境管理部经理确定管理范围与工作标准后，制定保洁工作管理制度。对保洁工作管理范围、工作检查标准、区域划分、人员分配、保洁用品领取以及奖惩规定进行说明。（2）部门主管向部门内部保洁人员告知制度内容，并对相应工作事项进行指导，监督执行情况。81 2.确定保洁管理范围（1）公共场所保洁管理①　室内公共场所清洁和保养；②　室外公共场所清扫和维护；③　楼房外墙清洁和保养。（2）生活垃圾管理①　生活垃圾的收集和清运；②　装修建筑垃圾的收集和清运；③　垃圾收集设施的维护和保养。（3）公共场所卫生防疫管理①　公共场所传染病控制；②　公共场所杀虫、灭鼠。3.制定保洁工作标准（1）部门经理确定保洁工作范围后，主要从以下几个方面制定各个方面的保洁工作标准：①　地面、地下室部分；②　标准层部分；③　设备层部分。（2）部门经理根据以上几个方面确定的内容与标准来衡量保洁工作的好坏，如下表：项目标准检验方法保洁频率道路无明显泥沙、污垢，每100㎡内烟头、纸屑不超过两个；无1cm3上的石子抽查3处，取平均值每天保洁，每小时巡查一次散水坡和排水沟每三天保洁一次，不得有杂物、青苔等。楼旁的排水沟畅通，管道接口处不得有有色污垢抽查30%，取平均值每天保洁巡查四次以上停车场、门卫岗亭和自行车棚地面无杂物、纸屑、油污，门窗玻璃无尘灰，车棚上无垃圾、蜘蛛网。水泥地面上不得有灰尘印，瓷砖地面不得有水渍脚印目检，每区抽查3次每天保洁一次，随机保洁，车棚顶每三天清扫一次垃圾道、垃圾箱、垃圾中转站垃圾每日必须至少清运一次，垃圾箱周围无污垢，无积水，清运后及时冲洗，消杀。离地和箱1米无异味，周围无蚊虫卵孳生。外观整洁，周围无漏捡垃圾每个责任区保洁后检查垃圾道日清运一次，垃圾箱日清运二次，垃圾中转站日清运一次，必须及时清杀，周围无蚊虫卵孳生管区内娱乐场所地面无垃圾纸屑，设备无污染，墙面无乱涂乱画每天目视检查每天保洁，每2H循环1次，每周保洁2次污、雨水井和沙井保证排水畅通，无外溢，井内无垃圾油污，井口盖无污染目视，每责任区抽查30%沙井每周保洁一次以上，污、雨水井每月保洁3次以上宣传栏、雕饰保持原样，无乱涂乱画、乱张贴，无明显积尘目视检查宣传栏每月保洁5次，雕饰等每月保洁2次喷水池池内无纸屑杂物，水质保持干净，不变色，池壁无青苔等脏物附着物。目视每天保洁，每月换水2次81 标识牌、路灯无积尘，无乱张贴、无污渍。放置正确，不歪斜目视检查室外标识牌保洁6次/月，室内保洁1次/天，路灯保洁2次/月化粪池进出畅通，无污水外溢，无蚊虫卵孳生平时目视检查平时半年打开一次，每3个月消杀一次楼道梯级和走廊地面无杂物和污渍，每个单元梯级不超过两个；走廊不允许有烟头、纸屑和痰迹等，大理石地面打蜡抛光后有光泽；地毯无明显灰尘，无污渍目视，抽查每责任区两个单元，抽查走廊50㎡3处，取平均值保洁每天1次以上，拖抹每天1次以上，大厦清扫3次/天；大理石打蜡两个月1次，抛光每周1次，清洗每月1次卫生间卫生间内无异味，地面干爽无污渍、杂物，换气扇面无沉积灰尘；便器内干净无脏物，便位内的垃圾桶专用装手纸等物，天面无蜘蛛网，小便器内放置卫生球；洗手池干净，洗手液等物齐备；卫生间内外的标识牌齐备抽查30%的地方每天保洁1--2次，每周喷空气清新剂1--2次电梯电梯内保持整洁，轿厢里无烟头、纸屑、痰迹等物，无异味；开关门、轿壁上无指印；不得使用客梯运货检查所有电梯每天早、晚定时保洁2次，不定时保洁4次，有必要喷空气清新剂办公室以及会议室地面干净，无污渍和纸屑杂物；办公桌、座椅、沙发、文件柜等摆放有序；装饰植物保持常绿；桌面文件、电话、电脑、杯子等摆放有序；窗户明净，公司铭牌等洁爽，灯饰里外干净检查所有办公室及会议室每天保证清洁1次，摆设植物浇水养护及时公共过道及大厅、内墙地面洁净无斑痕；无水渍脏物，干爽；墙壁无破损，无乱涂乱画；大的灯饰等物保持光洁，整体协调抽检每天保洁2次，大厅随时保持洁净设备房和消防箱等设备房地面无油污，无异味，墙壁整洁抽检每天保洁1次4.日常保洁巡视检查（1）部门主管每日巡查辖区，监督辖区工作人员的工作情况（2）部门主管下班前检查辖区内的防火、防盗设施、门窗和水电掣是否关好等安全工作。（3）《保洁工作管理制度》，《保洁工作标准实施细则》略三、执行工具艾明物业·值得选择AM/WY·BJ—018保洁质量检查表日期：年月日检查范围检查内容检查记录检查时间检查人区域负责保洁人员确认楼层楼梯垃圾箱81 墙面走廊茶水间地面地下停车场地面停车场公共区域1公共区域2公共区域3主管审核说明：每天由部门主管检查并进行记录，每周将一周检查表进行统计后，上报部门经理检查艾明物业·值得选择AM/WY·BJ-019消杀服务记录表填表日期：消杀项目区域灭蚊蝇灭鼠消杀负责人消杀时间监督人备注喷药投药放药堵洞楼道垃圾中转站污雨水井管道、管井设备房制表人说明：对于已经完成的消杀工作的区域、项目处以“√”作为标记，对未完成的以“×”作为标记艾明物业·值得选择AM/WY·BJ-020消杀服务检查表检查日期：年月日消杀项目区域灭蚊灭蝇灭鼠灭蟑螂检查结果消杀人监督人备注楼道垃圾中转站污雨水井管道、管井设备房81 领导审核艾明物业·值得选择AM/WY·BJ-021保洁工作抽查表日期：年月日抽查人员抽查时间抽查区域抽查情况记录区域负责人楼梯地面垃圾区域1区域2区域3区域4区域5绿化管理与执行对绿化养护及时，达到美化作用，定期进行绿化检查，纠正绿化工作中的错误，使绿化工作达到相关标准，为业主和住户提供清洁卫生、清新优雅的居住和工作环境。一、绿化管理流程图编制绿化管理制度改进评估绿化养护管理确定绿化管理目标绿化人员技术培训绿化工作整改制定绿化工作标准二、绿化管理工作程序熟悉树木、花卉种植养护相关常识，了解树木、花卉特点，熟悉绿化机械操作使用方法。（一）编制绿化管理制度1.制定绿化管理制度，确定绿化工作范围、内容、标准、频率等。81 2.绿化主管按照绿化工作项目进行绿化工作分配。并将绿化管理制度内容告知绿化工作人员。（一）确定绿化管理目标1.绿化人员管理；2.绿化养护管理；3.绿化工具管理。（二）制定绿化工作标准1.草坪养护标准；2.乔灌木与花卉养护标准；3.垂直绿化养护标准。（三）绿化主管负责定期或不定期对绿化工作人员进行绿化技术培训。绿化管理人员应具备专业管理资质，绿化操作人员应经培训考核合格。（四）绿化主管每日对绿化相关人员工作进行检查，并根据检查情况填写《绿化工作检查表》。（五）绿化工作改进1.绿化主管每月将绿化工作的整体情况进行总结，将每月的绿化养护检查情况编写成《绿化养护月检表》，上报部门经理，并提出工作中存在的问题和相关绿化工作的改进措施。2.部门经理根据绿化主管提出的工作改进措施，结合现有情况决定最终工作改进办法。3.绿化主管将工作改进办法告知小组成员，并在工作中对改进工作进行监督、检查，做好相关记录。（六）改进评估1.绿化主管定期向部门经理报告绿化改进、人员工作情况。2.部门经理对绿化工作人员的改进工作进行评估，将评估结果作为重要考核依据。3.部门经理与绿化主管对评估结果进行分析、研究，对绿化工作进行适当、合理的调整。三、执行工具艾明物业·值得选择AM/WY·LH-022绿化苗木明细表编制日期：序号苗木编号苗木名称产地种植日期现所在区域养护人123审核人：制表人：艾明物业·值得选择AM/WY·LH-023绿化养护记录表月度：项目日期1234567891011121314151617181920212223242526272829303181 检查时间天气温度检查人草坪浇水修剪除草施肥喷药切边乔灌木浇灌排水中耕除草施肥修剪乔木灌木绿篱喷药枯木挖除、补种花坛浇水排水喷药清除残枝、垃圾花境修剪耕翻喷药除草艾明物业·值得选择AM/WY·LH-024绿化工作检查表检查人：对象象内容浇水施肥锄草松土喷药修剪清洁草坪花卉乔灌木81 备注说明：检查合格打√，不合格打×，并在备注栏内说明艾明物业·值得选择AM/WY·LH-025绿化养护月检表月份：月度天气情况说明月度温度说明项目内容检查结果负责人备注草坪长势是否良好有无超长有无杂草是否干旱缺水绿篱有无超长长势是否良好是否干旱缺水乔灌木长势是否良好是否干旱缺水有无干枯树枝花卉长势是否良好是否干旱缺水有无干枯树枝植保有无虫害有无病害其他检查期限：检查人：负责人确认：审核人：艾明物业·值得选择AM/WY·KF-026绿化工程竣工报告工程名称绿地面积开工日期完工日期工程概述81 工程监理意见签名：日期：施工单位意见签名：日期：艾明物业·值得选择AM/WY·KF-027绿化工程验收报告工程名称绿化面积施工单位监理单位开工日期完工日期施工单位验收意见施工单位签名（盖章）：日期：物业公司验收意见物业公司验收签名（盖章）：日期：三、《绿化工作安全规定》，《绿化养护实施办法》略安全管理与执行规范公司辖区内的安全管理工作，确保安全保卫工作符合要求，为业主/住户提供安全的工作和生活环境，提升公司的服务水平，树立公司良好形象。制定安全管理制度日常安全管理配备安全设备改善安全管理工作处理效果评价处理安全事件培训安全管理人员发现安全事件一、安全管理工作流程二、安全管理工作程序掌握各种安全事件的预防方法，及火灾、偷盗等安全事件的处理方法和措施，和相关安全设施、设备的操作方法。（一）秩序维护部在公司财务部、采购部的配合下，购买相关的安全设备，安全设备如：1.安全监视系统，81 2.消防栓、灭火器。3.烟感报警系统和排烟系统。4.防火卷闸门系统。5.其他系统，如应急广播系统等。（一）秩序管理部根据公司的员工培训规定和安全管理人员的特点，对安全管理人员进行培训。内容如：1.保安人员的着装标准。2.保安人员的工作范围，如工作时间、态度、原则、责任等相关要求。3.消防等安全事件处理技巧和预案。4.相关安全设备的操作方法，如灭火器的使用、监视器的操作等。5.其他相关培训。（二）日常安全管理1.日常安全管理的内容如：（1）安全监控室监控。（2）门岗等位置的值勤和值勤监督。（3）辖区巡逻和巡逻监督。（4）消防设备检修和维修。（5）出入车辆和人员的登记。（6）其他日常安全管理工作。2.及时发现并处理好火灾、盗窃等安全事件，是安全管理的基本要求。保安人员应该时该保持警惕，通过各种途径发现安全事件。安全事件包括以下几个类型：（1）偷窃事件。（2）火灾事件。（3）打架斗殴事件。（4）其他事件，如车辆或公共设备被破坏事件等。3.安全管理人员根据公司安全事件处理预案对突发事件进行处理，并及时通知主管领导。4.秩序维护管理部负责指导和监督安全事件处理的整个过程，并记录安全事件处理的相关细节，对安全事件处理效果进行评价，总结安全管理的经验和教训。（四）秩序维护部定期对安全管理工作进行改善，改善的方法及要点如下：1.针对安全管理工作过程中暴露出来的问题制定改善措施，预防同类事件再次发生。2.不断对安全管理人员进行培训，进一步提高他们的安全管理意识和能力。3.调动辖区内业主/住户参与安全管理的积极性，对业主进行一系列的安全预防和突发事件处理教育。三、安全管理执行工具艾明物业·值得选择AM/WY·KF-028来人来访登记表编号：日期：年月日序号来访人来访人证件号来访时间来访事由被访人被访人意见离开时间值班员81 注：门岗值班员需先电话征得业主/住户同意后，方能对来访人放入。艾明物业·值得选择AM/WY·KF-035邮件收发登记表序号：送抵时间房号收件人姓名名称经办人姓名取件时间签收人姓名备注月日时分月日时分艾明物业·值得选择AM/WY·KF—036出门条（A）项目名称：序号：部门房号年月日房(业)主业主卡号业主签名申办人身份证号出门物品名称、型号及数量：搬运车牌号服务中心经办人81 值班护卫注：A联物业服务中心留档艾明物业·值得选择AM/WY·KF—037出门条(B)项目名称：序号：部门房号年月日房(业)主业主卡号业主签名申办人身份证号出门物品名称、型号及数量：搬运车牌号服务中心经办人值班护卫注：B联作为物品出门凭证艾明物业·值得选择AM/WY·GB-029保安工作班检表编号：日期：年月日日期被检查人岗位检查内容不合格次数处理结果仪容仪表工作态度工作时间执勤情况其他检查人班长主管艾明物业·值得选择AM/WY·GB-030消防巡查记录表编号：日期：年月日81 检查项目时间地点异常情况巡逻人员备注消防栓应急灯开关消防器械通道烟感器报警按钮正压送风门电井门防火门班长检查主管审阅签名：日期：签名：日期：说明：1.“异常情况”一栏，一切正常时填“无”；有异常时简要描述异常情况。2.“备注”栏，当有异常情况时，巡逻人员填写对异常的处理措施。艾明物业·值得选择AM/WY·GB-031保安交接班记录表岗位：年月日交班人接班人交接时间班次上一班运行情况移交物品交办重点事项事项处理情况需下班协助处理事项主管意见艾明物业·值得选择AM/WY·GB-03281 消防设备保养记录表设备位置：日期：设备名称保养项目保养情况及异常处理保养人检查人火灾报警控制器测试烟感、温感信号点报警的正确性自检、消声及复位功能检查主电源、备用电源及互切换检查火灾报警控制器全面坚固柜内所有接线端子柜内及电子版设备电器元件表面保洁除尘同报警联系检查各点报警的正确性联动控制柜按钮、信号灯全面检查坚固柜内接线端子检查擦抹各元件接点逐台联动操作验证柜体文字清晰明亮疏散出口指示灯备用电池亮灯交直流试验指示灯正常1211灭火器铅封及手柄坚固喷嘴完好，贴检验标志（每半年检查一次喷嘴、铅封）消防栓全面翻叠检查水龙带，有晾晒检查水枪、水龙带接头连接是否牢固接头垫圈是否完好检查支架，掉漆部位重新补刷油漆栓内清扫干净，贴封条艾明物业·值得选择AM/WY·KF-033灭火器配置统计表年月日项目名称防火责任人序号类型规格数量配置区域备注81 审核：制表：车辆管理与执行为了车辆管理人员合理、有效地进行车辆管理，保障车辆停放规范和安全，提高车辆管理工作质量。一、车辆管理流程制定车辆管理制度车辆出入管理车辆管理工作总结车辆日常保管接受固定车位申请固定车位分配二、车辆管理程序掌握车辆管理的方法和过程及车辆异常事件的处理方法和技巧。（一）秩序维护部制定车辆管理制度，主要内容如下：1.车位申请和车辆停放收费标准。2.车辆进出管理标准。3.车辆丢失、被破坏等异常事件的处理预案。4.车辆管理人员的工作规范。5.其他车辆管理的相关工作规范。（二）车位管理1.公司相关人员将固定车位申请程序以书面的形式告知业主/住户，业主/住户按照程序领取填写申请表，提交相关资料提出固定车位申请。2.分配固定车位（1）公司客户服务人员对业主/住户提交的资料进行审查，审查资料是否齐全，确认申请人是否符合申请标准，检查申请人的要求是否合理等。（2）对符合条件的申请人，公司与之签订租赁合同，收取车位使用费；同时向申请人发放固定车位证，并告知车主将车位证放置在醒目位置。（三）出入车辆管理1.对有固定车位的车辆，公司向车主发放“车辆出入卡”或“车辆智能IC卡”，并填写《固定车位登记表》。该类车辆离开停车场时，车辆管理人员核对其单号、卡号无误后放行，并在固定车位登记表中记录车辆离开时间。2.对临时进出的车辆，车辆管理人员对司机进行询问登记，并发给“车辆出入卡”或“车辆智能IC卡临停卡”，并在《临时进出车辆登记表》中登记进入时间、车牌号、事由、出入卡号等。3.临时进入车辆离开时，相关人员向司机收回“车辆出入卡”，核对无误，按临时车辆收费标准收费后，给予放行。(四）车辆日常保管81 1.车辆管理人员和保安巡逻人员按公司的相关规定，对各停车场进行日常巡检；发现异常情况时，巡检人员按照巡检管理要求进行记录，并通知车主进行处理，做好处理结果记录。2.车辆损坏或丢失处理（1）车辆管理人员发现车辆损坏或丢失时，首先保护好现场，再通知业主或向公安机关报案，并全力协助公安机关破案。（2）公司相关人员做好相关记录，如车辆损坏、丢失事件发生的时间、地点、第一发现人、处理方法、处理结果等。3.停车场管理（1）公司车辆管理人员维持停车场的停车秩序，并配合清洁人员保持保持停车场的环境卫生。（2）停车场标志管理车辆管理人员要在停车场设置明确的服务导向标识，包括固定车位标识、交通指示标识等。车辆管理人员根据公司相关规定，管理好停车场标示物。（五）车辆管理工作总结1.公司秩序管理部相关人员定期对车辆管理工作进行总结，总结车辆管理工作的成果和缺陷，并根据车辆管理人员的工作表现给予适当的奖励或惩罚。2.秩序管理部针对车辆管理工作中存在的问题制定相应的改善措施，提高公司车辆管理工作的质量。三、车辆管理执行艾明物业·值得选择AM/WY·KF-034车位统计汇总表编号：日期年月日车位编号车主姓名车主房号车主电话租赁合同号备注填表人审核人审核日期艾明物业·值得选择AM/WY·GB-035车辆管理日检表编号：日期：年月日项目：检查项目是否合格不合格原因不合格处理检查人备注小区车辆占道停放状况车辆保管场所停放状况车辆保管场所卫生情况出入车辆登记情况81 班长主管审核日期艾明物业·值得选择AM/WY·ZX—002机动车出入登记表日期：序号：停车证编号车牌号码车型车况车主确认值班人员入场时间出场时间停车计时合计收费收据编号注：1、若车况良好，则车主可不予确认。2、政府公干车辆在“合计收费”栏中应填写“免费”，月票车辆应填写“月票”，“收据编号”则可不填。设备管理与执行确保设备正常运行，满足业主的相关需求。设备建账设备标识设备质量缺陷整改设备使用设备安全管理设备维修保养设备封存及报废设备的接管验收设备供方控制前期介入设备编号设备技术档案资料管理一、设备管理流程二、备管理程序了解物业设备管理的项目；掌握物业给排水设备系统、供电设备、供暖设备、空调设备、电梯及消防设备的管理方法及具体措施。（一）前期介入81 设备选型、安装要求等由物业公司工程管理部进行考察后，向开发商提出；物业公司参与政府有关部门的验收。（一）设备接管验收1.设备的接管验收由物业公司组织专家及相关服务中心技术人员组成验收组，会同开发商、承包商进行；验收依据为设备出厂说明书及国家有关规定、标准。2.供电设备、供水设备验收合格接管后方可办理水、电用户的更名及过户手续，最好直接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。（二）按设备类别、所属单位名称、设备序号、设备管理等级给设备加以编号。（三）工程管理部维修主管负责给所辖设备编号，并编制《机电设备统计表》，对所管理的所有设施设备都应建账。（四）物业公司委托专业公司对机电设备质量缺陷进行整改，签订《设备质量缺陷整改委托合同》，达到本物业公司标准后方可验收。（五）未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌，一律按设备着色规定要求进行刷漆，对于重要危险设备的工作状态须标识（如配电柜挂“禁止合闸”等），报废、封存的设备须标识。（六）设备使用1.公共设备的操作使用权归物业公司，供方维修保养时，时行停电梯、停电、停水操作须征得物业公司同意。2.维修人员必须按国家相关规定、公司有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行操作，确保服务质量达标。3.工程机电主管应定期分析各种设备状态记录（含水、电抄表记录），确定系统工作是否正常，并作经济性分析，确保设备工作在节能状态。4.重要设备（如变压器、中央空调等）的投入、报停须经工程管理部批准。（七）根据制定的设备维修保养计划对设备进行保养、中修、大修、更新改造。（八）设备安全管理1.从事特殊工种作业的员工（电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等），须持证上岗。2.公司安全委员会每季度对设备安全状况等进行一次检查，并责成未达标单位对安全隐患进行整改。3.发生设备安全事故时，须立即通知物业公司；在调查人员未赶到现场之前，应尽可能的保护现场，并拍照或录像；事故处理须坚持“三不放过”的原则。（九）设备封存及报废1.拟封存的一、二级设备由物业服务中心报物业公司，物业公司计划、安排设备封存前的处理工作（防腐、防护、贴封存标记等）2.对不能修复或维修后检测不合格的设备，由维修主管填写《设备报废单》，报相关领导批准；报废的设备应在设备档案中注明报废日期，封存该设备档案。（十）物业公司每年或（一个合同期）对供方进行一次评价并做记录，对于不符合要求的供方，不予续签合同。（十一）设备技术档案资料管理1.在设备交接验收时，设备技术资料由物业公司向开发商收取并办理接收手续，等全部资料收齐后，由物业公司办理清单签字、盖章手续，再移交给专人保管。2.设备技术资料及其质量记录均采用本物业公司的标准表格，资料的借阅必须办理相关手续。三、执行工具艾明物业·值得选择AM/WY·KF81 机电设备标示卡小区（大厦）名称：填写日期：设备名称设备编号型号规格安装位置设备参数（附件）功率电压电流转速名称型号规格数量操作方法及注意事项维修保养要求备注艾明物业·值得选择AM/WY·KF设备保养计划表部门：填写日期：序号设备编号设备名称保养内容保养周期保养时间保养人完成情况编制人审核人批准人日期日期日期艾明物业·值得选择AM/WY·KF设备维修记录表小区（大厦）名称：填写日期：设备编号设备名称型号规格所属单位备注设备故障原因维修处理（外委、自修）81 维修过程及安全措施维修人：维修班长：维修检定结论（含技术参数功能）检定人：日期：备注艾明物业·值得选择AM/WY·KF设备事故报告表小区（大厦）名称：填写日期：设备编号设备名称型号规格所属单位事故类别当事人设备责任人发生事故时间事故经过情况设备损坏情况原因分析事故损失停工时间修理费减产损失服务中心处理意见机电部处理意见总经理批示艾明物业·值得选择AM/WY·KF空调保养记录表单位名称单位地址联系人联系电话机组形式机组品牌机组数量维保时间维保方式机组/系统运行状况维保前维保后维修保养情况81 更换零部件情况备注业主/住户代表：维保负责人：艾明物业·值得选择AM/WY·KF电梯巡视记录表小区（大厦）名称：填写日期：巡检项目电梯号1234567891011121314151617机房1机房各部清洁2油镜、坏杯油位3盘车工具、救援规程4应急灯、灭火器5控制柜内继电器接触器6照明、通风设备7警告牌及门窗、门锁8牵引电动机9减速箱及绳轮10安全装置11机房温度12轿厢1轿厢门联锁2安全触板及开关3轿内显示器、按钮4对讲电话与警铃5天花板、壁板、地面6通风扇7照明灯8异音、异感91厅门按钮及显示井道2钥匙开关及消防按钮3门厅联锁4说明：良好打“√”，不良打“×”，并填写《电梯维修登记表》巡视检查人：巡视时间：81 艾明物业·值得选择AM/WY·KF电梯维修登记表小区（大厦）名称：填写日期：电梯编号故障位置开始时间结束时间维修人员故障原因及内容维修过程及安全措施维修人：日期：检定结论检验人：日期：备注说明：电梯维修后，工程部应及时组织人员验证检定。服务质量管理与执行加强物业服务意识和质量意识，提高公司的整体服务水平，增加业主/住户对服务的满意度。一、服务质量管理流程制定服务质量管理规范建立服务质量管理体系资料汇总归档实施服务质量改进发现服务质量问题服务质量监视和测量服务实现与运行控制实施资源管理控制明确质量管理职责制定服务质量管理规范建立服务质量管理体系明确质量管理职责实施资源管理控制服务实现与运行控制服务质量监视与测量发现服务质量问题实施服务质量改进资料汇总归档Addyourtextinhere Addyourtextinhere AddyourtextinhereAddyourtextinhere Addyourtextinhere AddyourtextinhereAddyourtextinhere Addyourtextinhere AddyourtextinhereAddyourtextinhere Addyourtextinhere AddyourtextinhereAddyourtextinhere Addyourtextinhere Addyourtextinhere二、服务质量管理控制了解物业服务质量管理趋势，熟悉物业服务管理基本知识，了解公司的服务质量规范和体系。(一）制定严格的物业服务管理规范，保证严格按照服务流程和服务标准执行。(二）建立服务质量管理体系，确定公司的质量管理方针和目标，编制并完善质量管理手册、质量管理控制程序等质量管理文件。(三）明确质量管理职责81 1.为了有效进行服务质量管理，公司确定了领导层及各职能部门的质量管理职责、权限和相互关系。2.各职能部门的内部管理、执行人员的职责，由各职能部门负责人制定并完善，报分管领导审批核准。（四）实施资源管理控制1.根据公司的实际情况，合理配备人和物等资源，保证服务质量管理工作的顺利进行。2.资源管理的控制主要包括人力资源、基础设施和设备、工作环境等的管理和控制。（五）服务实现与运行控制1.对物业服务人员进行必要的服务培训，物业服务人员必须遵守服务质量管理规范，严格按照服务质量管理体系文件规定的内容进行作业。2.物业服务人员应加强所辖区域的安全和车辆管理，保洁和绿化工作，房屋和设施的维修、保护等服务管理工作。3.定期调查业主/住户的服务需求，认真听取有价值的意见和建议，为业主/住户提供完善、满意的服务。（六）服务质量的监视和测量1.质量管理部负责监视行业和测量业主/住户满意的归口管理工作。2.建立服务检查制度，制定检查日报、周报、月报规定，对各部门、人员的服务质量进行监督和检查。3.建立投诉制度，公布投诉电话，定期调查业主/住户对服务质量的满意程度，并进行汇总分析。（七）通过服务质量监视和测量，发现当前服务质量存在的问题，如质量标准是否合理，员工服务表现是否符合公司规定等。（八）实施服务质量改进1.质量管理部要制定工作计划，组织策划并推进持续的服务质量改进活动，制定措施以预防服务质量问题的发生。2.发现服务质量问题，及时同有关部门联系，制定适当的纠正措施，防止同类问题再次发生。（九）在服务质量管理的整个过程中要做好质量管理记录，对记录加以分类汇总并建立完整的质量管理档案。三、执行工具艾明物业·值得选择AM/WY·KF服务质量管理工作计划表编号：日期：年月日姓名职务所属部门职责描述工作计划时间段工作目标与细节实际成果备注81 艾明物业·值得选择AM/WY·KF物业服务质量调查表业主姓名联系电话房号调查项目项目客户满意度评价服务质量□非常满意□满意□一般□不满意□很不满意服务态度□非常满意□满意□一般□不满意□很不满意报价水平□非常满意□满意□一般□不满意□很不满意秩序维护部门岗□非常满意□满意□一般□不满意□很不满意监控□非常满意□满意□一般□不满意□很不满意车管□非常满意□满意□一般□不满意□很不满意巡逻□非常满意□满意□一般□不满意□很不满意保洁□非常满意□满意□一般□不满意□很不满意绿化□非常满意□满意□一般□不满意□很不满意维修□非常满意□满意□一般□不满意□很不满意社区活动□非常满意□满意□一般□不满意□很不满意主要意见及见意感谢您在百忙之中填写此表，对我们的服务工作给予支持和监督，请您将此表填写后交予门卫或物业服务中心，谢谢！物业服务中心年月日编号：日期:年月日艾明物业·值得选择AM/WY·KF81 尊敬的业主：您好！春去秋来，四季流转，××××物业在您的支持与信任下、很荣幸能够为您提供服务，我们将致力于为您提供高档优质服务，随着服务的不断细化和升级，我们也积累了丰富的管理实践经验，逐渐形成了适合于本小区的服务标准，本次调查中我们将针对这些标准征询您的意见，请在您选的项上打“√”。希望您在百忙之中完成调查，于2011年2月1日前将问卷交到门卫或物业服务中心。谢谢！姓名房号电话综合服务类1金恩物业要求所有管理服务人员统一着装、佩戴标志、行为规范、服务热情，您是否满意？A满意B不满意2您知道我们设有24小时服务投诉电话吗？（）A知道B不知道C知道电话，但不知道是24小时服务3在进行日常维护或报修后，物业服务中心要求填写一份派遣能知单，您是否签过名？A填过B没填过C没有请物业进行过维修4物业服务中心还为每位业主建立了一套较为完整的档案，包括装修、住户资料等，您认为这有必要吗？A必要B没有必要C无所谓5我们将对本次调查中提出的意见、问题进行入户走访，您是否愿意接受我们的走访？A愿意B不愿意C最好用其他方式保洁服务类1您对保洁工作是否满意？A满意B较满意C满意2物业保洁服务目前执行国家一级标准，您认为按照此标准进行的保洁服务清洁程度如何？A非常好B较好C不好秩序维护类1目前严格控制外来人员、小商小贩、闲杂人员入内，您认为这样做是否影响了您的正常生活？A影响B不影响C能接受2为了保证小区内机动车辆停放安全，目前不允许外来车辆长期停放，您认为这样做合理吗？A合理B不合理C其他3物业每月派专人对消防设备进行一次检查，您认为这样有必要吗？A有必要B没有必要4物业每周都要对小区内的安全防范警示标志进行巡视，您认为这有必要吗？A有必要B没有必要5物业规定保安三班、每班上班时下班前都要对小区外围红外监测系统进行测试，您认为有必要吗？A有必要B没有必要81 艾明物业·值得选择AM/WY·KF业主满意度调查表室外卫生及绿化服务水平1小区室外道路每天清扫二次，巡视四次，您认为清洁程度如何？A很干净B干净C不干净D很不干净2每三天对小区内景观池打捞一次，您认为合适吗？A合适B不合适C其他3每天对小区内休闲坐椅进行一次擦拭，您认为合适吗？A合适B不合适C其他4每个月对小区内公公露灯，灯罩进行一次清洗，您认为合适吗？A合适B不合适C其他5您对小区内的桥木、灌木、花草修剪是否及时？A及时B不及时6您对小区内整体绿化是否满意？A满意B不满意7您认为小区绿地内卫生保持得如何？A很好B一般C不好水电维护方面1小区内设备都建立有设备台账，对设备的维修保养更新都进行记录，您认为有必要吗？A有必要B没有必要C无所谓2每位物业服务人员都有义务对小区周边环境，如便道，门窗外围等情况进行巡视、察看，您认为巡视是否到位？A到位B不到位C无所谓3物业每半年要对小区的房屋结构检查一次，并记录，您认为有必要吗？A有必要B没必要4每个月要对发电机组进行检测、进行一次空运转，您认为有必要吗？A有必要B没有必要C无所谓5您认为小区游泳池恒温设备有必要投入使用吗？A有必要B没有必要C无所谓6您对小区内水电维修工作是否满意？A满意B较满意C不满意意见及建议艾明物业·值得选择AM/WY·KF物业服务意见征询表填写日期：年月日业主/住户姓名房号联系方式□非常满意□满意□有点满意□很不满意□没多大感觉81 您对我们的服务您对我们维护的意见或建议：您对我们安全保卫服务的意见或建议：您对我们车辆服务管理的意见或建议：您对我们清洁、绿化管理的意见或建议：您对我们公共设施设备管理的意见或建议：您对我们服务中心的意见或建议：您对我们的其他意见或建议：艾明物业·值得选择AM/WY·KF业主满意率统计总表单位：年第次填表日期：年月日总户数实发数实发率回收率平均满意率序号服务项目总体评价意见与建议：满意率不满意率非管理原因造成的不满意率1客户中心2秩序维护部门岗3监控81 4巡逻5引导6清洁7绿化8水电维修9其他填表人项目负责人艾明物业·值得选择AM/WY·KF改进措施报告表编号：签发单位不合格类别□管理评审中不合格□业主投诉□内审不合格□监视、测量不合格签发人日期不合格描述改进期限改进措施效果验证签名：日期：81 艾明物业·值得选择AM/WY·KF物业服务质量改进报告编号：日期：年月日部门涉及人员标题效果描述1、2、3、4、改进前状况改进后状况备注审批评语：审批人：81'