安永地产竣工验收和交付使用许可制度.doc

安永地产竣工验收和交付使用许可制度 安永地产竣工验收和交付使用许可制度 安永地产竣工验收和交付使用许可制度 安永地产竣工验收和交付使用许可制度 安永地产竣工验收和交付使用许可制度 安永地产竣工验收和交付使用许可制度 　　安永地产竣工验收和交付使用许可制度提要：物业管理早期介入。物业管理服务：物业管理企业接受业主、开发商和业主委员会委托，对已建成并经竣工验收投入使用的房屋建筑物及相关的公共设施进行全面管理服务的经营活动更多资源来　　安永地产竣工验收和交付使用许可制度　　1.主管部门和验收条件　　主管部门：各级建设行政主管部门负责立项工程的竣工验收备案管理工作。　　竣工验收主体：建设单位。　　竣工验收条件：完成工程设计和合同约定的各项内容，达到竣工标准；施工单位完成对工程质量自检，并提出工程竣工报告；勘察、设计单位确认施工单位的工程质量达到设计要求，并提出工程质量检查报告；监理单位对工程质量完成检查并确定合格，提出工程质量评估报告；有完整的竣工档案资料；建设单位已按合同约定支付工程款，附有证明；施工单位与建设单位签订了工程质量保修书；规划部门对工程是否符合规划设计要求进行了检查，出具认可文件；公安消防、环保等部门出具许可文件；要求整顿的质量问题全部整改完毕。　　2.竣工验收程序和方法　　竣工验收程序：建设单位收到施工单位报告、勘察设计报告、监理单位报告，组织施工单位、勘察设计单位、监理单位及其他单位的专家组成验收组，制定验收方案；在竣工验收7日前，向备案管理部门申领建设工程竣工验收备案表、建设工程竣工验收报告，并书面通知质检验收时间、地点、验收组名单；备案管理部门审查，符合要求者，发给“两表”；不符合要求者通知其整改，确定重新验收的时间。　　建设单位组织竣工验收方法：由参与各方汇报，介绍工程合同履约情况和标准，以及规范执行的情况；验收组审阅档案资料；验收组实地查验；验收组形成验收意见，当意见不一致时，协商解决；否则由建设行政主管部门或质监站裁决。　　建设单位编写工程竣工验收报告。　　备案：自竣工验收合格之日起15日内，向备案部门备案。备案时须提交：备案表，竣工验收报告，其他必须提交的文件。　　3.工程质量监督机构责任及法律责任　　工程质量监督机构责任：对建设单位组织竣工验收实施监督；在建设单位竣工验收之日起5日内，提出（向备案部门）质量监督报告。　　法律责任：发现建设单位在竣工验收过程中有违反有关规定的，在备案后15天内备案部门可通知停止使用，重新组织验收。建设单位在未重新组织验收前，继续擅自交付使用的，责令停止使用，并处工程合同款2%-4%的罚款，造成居民损失的，由建设单位赔偿；建设单位验收后15日内未办理备案手续，责令限期改正，并处以20-30万元罚款；采用虚假证明办理备案手续的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收，处20-50万元罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任；备案部门不办理备案手续的，责令改正，对直接责任人员给予行政处分。　　4.新建住宅交付使用许可制度主要内容　　主管和协管部门。新建住宅交付使用审核及发证的主管部门是房地局和各区（县）房地局；协同管理部门是各级计划、规划、市政、电力、环卫、环保、税务、工商、公安、财贸等部门。　　住宅竣工交付使用申请的条件和管理原则。条件：住宅工程项目包括的各个单体及相应的配套设施已经竣工，并应验收合格；已达到满足入住居民生活基本条件需要。原则：“谁开发，谁配套”。　　办理新建住宅交付使用审核申请手续时应提交的文件和资料。反映住宅项目合法性的文件和资料：项目建设用地批准证书或土地批租合同、土地出让合同；投资计划、施工计划、竣工配套计划的批准文件；项目建设工程规划许可证及建筑工程项目表。反映住宅项目建设规划设计要求的资料：批准的住宅项目总平面图。反映住宅项目完成情况的文件和资料：供水、供电、供气、电话和有线电视配套合格证明，邮电通讯、环卫验收证明；住宅项目建设工程质量验收合格备案表；雨水、污水排放证明；住宅配套费缴纳证明或包干批复文件。　　反映住宅能安全使用的资料：公安门牌编号和消防验收证明，高层电梯安全和消防验收证明；房屋建筑面积测定表。　　审核时间的规定及限制措施。市或区、县房地局从受理新建住宅交付使用审核申请之日起，必须在30日内对新建住宅的配套设施建设进行审核，并提出审核意见。确认合格的，按栋颁发“新建住宅交付使用许可证”；“新建住宅交付使用许可证”是住宅开发建设单位交付使用住宅项目的依据，有该证方可到房地产管理部门办理商品房注册登记、入户手续，居民才能入住。　　有关行政处罚的规定。新建住宅符合交付使用要求，但未按规定向主管部门办理审核申请手续的，责令在15日内补办手续。逾期1个月不办，处以2000?元罚款。逾期超过1个月，每增加1个月增加1000元罚款，但罚款最高不超　　　　安永地产竣工验收和交付使用许可制度提要：物业管理早期介入。物业管理服务：物业管理企业接受业主 、开发商和业主委员会委托，对已建成并经竣工验收投入使用的房屋建筑物及相关的公共设施进行全面管理服务的经营活动更多资源来过1万元；新建住宅不符合交付使用要求，未配建市政、公用设施的，要在6个月内补报配套建设计划，并补建完成配套设施。已交付使用的，应停止交付使用；新建住宅不符合交付使用要求，少建和未建公共建筑设施的，应在6个月内补建完成。逾期未补建的，可征用相应建筑面积的住宅以安排公建设施。并可按缺建面积处以罚款；情节严重的界定与处罚。交付使用新建住宅面积一次达10万㎡以上（含10万㎡），违反交付使用要求三项以上，重复违法；由房地产管理部门降低其房地产开发经营资质，对直接责任人员由其上级主管部门给予行政处分。　　申办竣工交付使用许可证。做到“三个熟悉”：建设单位按要求提交备齐的文件和资料，提出住宅项目竣工交付使用审核申请；住宅建设管理部门经办人员审核提交的文件和资料是否齐全；请建设单位填写交付使用申请表；发出受理通知书，并与建设单位预约形成踏勘的时间；审核。做好交付使用申请的准备工作：做好住宅项目分期分批建设规模的合理划分和同一批竣工项目中各个单体和个体工程项目建设进度的协调衔接；做好交付使用审核需要提交的有关文件、资料的准备工作。做好住宅交付使用许可申办手续：不要寄希望于降低标准获取“新建住宅交付使用许可证”；不要制作假证明；要留出一定的办理交付使用许可申请手续的时间：在签订住房预售合同时，交房时间的承诺要留有余地；要积极配合审核。　　住宅交付时的“两书”提供。“新建住宅质量保证书”的主要内容：（由政府主管部门提供一个建设单位对购房者必须作出的最低或最基本的质量承诺的样本。“住宅使用说明书”的主要内容：开发企业与住宅建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的名称；建筑结构类型，承重墙体平面布置说明；自来水、强弱电、燃气、热电、通讯等设施容量、配置、管线走向的说明等等。　　执行“两书”制度应注意的问题：要以规定的最基本的内容为基础；要通过编制“两书”作为推销企业品牌的有力手段，主动积极地去实行；注意“住宅质量保证书”保修期限的衔接；在向居民销售住宅时，必须提供“两书”。　　5.安永物业交接与管理　　物业管理早期介入。物业管理服务：物业管理企业接受业主、开发商和业主委员会委托，对已建成并经竣工验收投入使用的房屋建筑物及相关的公共设施进行全面管理服务的经营活动；物业管理早期介入：在住宅项目开始设计时，拟由竣工验收后接管该物业的企业主要管理人员、工程人员、维修人员参与介入，或请有关的物业管理企业对规划设计、环境布局、市政配套、设备安装等方面，就质量和使用功能从物业管理角度提出意见和建议，为今后用好、管好物业打基础介入方式：委托物业管理企业派管理人员、工程技术人员参加提建议；签订书面委托物业管理企业早期介入合同，或签订委托咨询合同。　　早期介入内容。设计阶段：在小区规划布局上，征求物业管理专业人员意见，设计与小区规模相适应的公共活动中心，应综合考虑路网结构、公建与住宅布局、群体组合等构成一个相对独立的居住环境；在套型设计上，对套型内功能区，如卧室、厨房、卫生间、储藏室等，要请物业管理公司人员反馈在以往的管理中业主们的意见和看法；公共部位如电梯、走道、公用房等的布置，也应征询物业管理公司有关管理技术人员意见。基础验收之前：加固地基方案、房屋内外高差、预留沉降量等，请物业公司有关人员参与并注意保存资料。建筑结构封顶前：对封闭结构、管线方面、材料应用、隐蔽工程等，住宅项目部随时请物业公司有关人员参与提出意见，并为他们提供资料。设备安装：对水、电设备，物业管理公司工程部、维修部人员要深入现场，掌握设备资料，了解设备结构性能和注意事项等，随时做好记录，保存资料。竣工验收。　　早期介入的作用：有利于住宅功能的完善，保证住宅性能完备性；有利于物业管理企业掌握所管物业原始设计和施工情况，为今后管好物业打下基础；有利于促进住宅物业的销售，保障其经济性。　　竣工验收后的物业交接。前提条件：建筑施工正式完成，设施运行已经正常，竣工验收已经通过，取得新建住宅交付使用许可证，资料齐全并且准确无误。组建物业管理公司的形式：组建条件：公司名称预先审核；物业管理公司的主要办事机构所在地为物业管理公司住所；法定代表人——企业主要负责人；注册资本。　　前期物业管理服务：根据物业档次确定各项服务所达到的标准；参与设计与施工；制定人员架构和人事制度，招聘员工，提供岗前培训；制定物业的管理方案规则。　　交付使用后的服务包括：楼宇及设备维修保养；楼宇保险事宜；保安服务；清洁服务；绿化环境保养；紧急事故处理；处理住户投诉；财务管理。　　说明：由本章开始部分流程图可知，房地产营销在工程施工开始时就已经开始；但由于编辑上的限制，营销部分就安排在后面。