房屋交付指南

1.目的规范房屋交付工作的策划、组织实施。2.范围适用于公司新接项目的交房工作。3.职责3.1总经理负责对房屋交付工作进行指导和总体协调。3.2分管领导负责对房屋交付工作的具体协调和安排。3.3物业服务中心经理负责组织和协调房屋交付各项工作的顺利实施，并负责对参与房屋交付相关人员的培训。3.4品质部负责对交房过程相关资料的审核，并对房屋交付过程进行监督和抽查。3.5各相关人员负责房屋交付办理的各项具体操作。4.程序4.1物业公司与开发商的工作对接4.1.1提前两个月对接房屋交付的准确时间，并提前做好房屋交付的准备。4.1.2对接房屋交付前的接管验收工作。具体按《物业承接查验规程》执行。4.1.3对接房屋交付前的清洁工作。开发商可委托物业在房屋交付前进行房屋的清洁工作，一般需要10-15天（根据面积多少而定）。在进行清洁工作时，物业应避免产生局部未清洁的现象，室内和花园内的垃圾要处理掉，；入户大厅、电梯前室及公共楼道等应保持干净、整洁；单元户内地面、墙面（门窗）、顶棚等要保持整洁。4.1.4对接集中办理房屋交付的场地。房屋交付现场尽量选择在明亮、宽敞、通风好、舒适的场所，避免在室外、寒冷和严热的地方。4.1.5对接房屋交付现场和路线的布置（含标识）工作。4.1.5.1布置时应确定好房屋交付的线路，包括车行和人行线路，尤其是分期开发的小区/大厦，要考虑到不影响已入住业主的正常生活。4.1.5.2应注意考虑到人行出入口的位置，人流较多的房屋交付各流程可采取流水线的方式布置。4.1.6房屋交付业主关注问题的说辞统一。根据实际情况，针对重点投诉和业主主要关心的问题，开发商和物业共同制定对业主的房屋交付问题统一说辞， 并对所有参与房屋交付工作的人员进行培训。4.1.7对接返修工作事宜。4.2集中房屋交付策划、准备4.2.1交房前的策划4.2.1.1交房前3个月，成立“交房工作小组”，确定各小组成员的责任，各小组成员一般由物业公司物业服务中心（待交房）、经营拓展部、安防事务部、工程技术部、财务部、行政人事部、品质部以及地产公司有关部门的人员组成。4.2.1.2物业公司物业服务中心、经营拓展部、安防事务部、工程技术部、财务部、行政人事部、品质部根据《质量计划控制程序》，编制各自部门的《部门（物业服务中心）质量计划》，之后汇总到品质部，由品质部整理、汇总后再下发各部门，由各责任部门负责落实。该任务书主要是交房前及交房期间各自部门应完成的事项。主要要求如下：A.物业服务中心：负责交房所需的所有资料的准备工作和交房现场的布置、安排及交房现场的包装、统一说词的制定、公示资料的跟进落实、等工作，以及交房现场的保洁工作等。B.经营拓展部：负责提供与交房有关的资料，如《前期物业委托管理服务协议》、《临时管理规约》、《业主手册》等。C.安防事务部：负责为交房现场提供安全防范工作和人员支持，负责现场突发事件应急预案的制定和落实。D.工程技术部：负责交房现场的工程咨询、装修询问以及验房工作等，并提供人员支持。E.财务部：负责有关费用的确定和费用收取准备工作等。F.行政人事部：负责所需人员的落实及后勤保障工作。G.品质部：监督检查交房现场的情况，并对房屋交付的《质量计划任务书》进行审核、汇总。4.2.1.3交房前一个月，由物业服务中心（待交房）经理负责拟定“交房小组分工计划”，并提交公司办公会议讨论确定后执行。4.2.2房屋交付所收取的各项费用的确定4.2.2.1确定开始计收物业服务费的时间。物业服务费收取时间一般根据合同约定（包括物业服务合同及商品房买卖合同）而定。开发商由于销售或其它需要，要求延迟计收物业服务费的时间，延迟计收部份由开发商承担。开发商承诺赠送业主物业服务费的，由开发商代业主按期支付。4.2.2.2确定需要预交物业服务费的月数。通常情况下，为了使前期配套设施的完善和返修等工作有足够的人力管理，需要预收三个月物业服务费（但个别态度坚决的 业主，也可选择按月交纳）。4.2.2.3确定需要预交水电费的金额。一般需要预收一定金额（三个月用量）的水电费。业主入住后按业主实际使用量扣减，直至完毕后，业主按月实际用量交纳水电费。4.2.2.4确定是否需要代开发商收取其他费用。4.2.2.5门禁卡工本费。此笔费用由开发商确定免费送卡数量，并计入开发成本，通常在房屋交付时赠送3张给业主，超过数量应按照成本价收取。4.2.2.6装修类费用按照《装修管理办法》执行。4.2.2.7停车场类费用。确定各类车位的月租费及物业服务费。4.2.2.8其它需要确定的费用。4.2.3业主房屋交付指引准备4.2.3.1房屋交付指引包括的内容为：欢迎词，业主接房需准备和携带的资料，接房流程，业主在接房时需要交纳的费用等。4.2.3.2房屋交付指引的内容既要清楚详尽、又需简洁明了，同时应表述准确。4.2.3.3业主房屋交付指引的资料应在房屋交付前，随开发商的“接房通知书”一并发给业主。4.2.3.4房屋交付前，须确定已完成竣工验收及物业接管验收工作，并已取得交房所需的各项证件，具体交房条件。4.2.4房屋交付时需要准备的资料在房屋交付前两个月确定好房屋交付时业主需要填写的资料，提前印刷或复印好。以下资料供参考：序号资料份数备注1临时管理规约一式多份业主各一份，物业管理项目一份，业委会一份。2业主及主要家庭成员登记表一式一份即业主（住户）档案登记表4消防安全承诺书一式多份业主（住户）各一份，物业管理项目一份。5房屋交接验收表一式多份业主验房时记录验收意见,存入业主档案。6工程质量(遗留)问题处理单》一式多份业主验房时发现问题的处理表,存入业主档案。7房屋使用说明书和质量保证书一式多份业主各一份，物业管理项目各存一份。8接楼特别提示一式多份业主（住户）各一份，物业管理项目一份。9装修期间电梯管理规定一式多份业主（住户）各一份，物业管理项目一份。10业主档案盒按户数确定印刷数量。11普通资料袋按户数确定印刷数量。12接房物品移交签收表一式多份登记业主领用的物品,存入业主档案。 13钥匙借用登记表一式多份陪同验房等人员借用钥匙时登记。14车位租赁协议一式多份业主各一份，物业管理项目一份。15车位物业管理服务合同一式多份业主各一份，物业管理项目一份。16业主手册一式多份结合本项目实际情况印刷《业户手册》，便于在房屋交付时派送。使用公司统一范本。18装修指南一式多份使用公司统一范本，在房屋交付时一并交付业主。19各户型房屋设计平面图、水电走向图等业主在房屋交付后办理装修手续所需。4.2.5房屋交付现场展板的准备4.2.5.1房屋交付展板的内容通常包括：公司/项目简介、房屋交付办理流程、装修办理流程、收费文件、资料样本等。4.2.5.2应根据房屋交付展板的内容，设计美观的房屋交付展板。房屋交付展板的背景可选择项目的实景。展板的内容应尽量以流程图为主。4.2.5.3可在现场布置需要业主填写资料的正确填写示范样木。4.2.6房屋交付其它工作准备4.2.6.1准备房屋交付所需其它的物资，如房屋交付现场布置的桌椅、住户钥匙挂板、展板架、点钞验钞机、网络（如采用POS机收费时，要注意将物业和开发商的收费区分刷卡收取，以便于今后核对）、票据、圆珠笔、订书机、回形针、印油等。4.2.6.2为方便临时复印之需，在房屋交付现场准备复印机。4.2.6.3联系银行收款事宜。4.2.6.4如房屋交付现场还需要联系一些商家，如空调、家电、洁具、厨具、装修公司等以方便业主房屋交付的，也应提前联系，确定展区和价格；或委托专业公司招商。4.2.7房屋交付培训4.2.7.1在安排好房屋交付时各相关岗位后，物业服务中心经理应对所有参加房屋交付的工作人员进行房屋交付培训，内容包括：现场各岗位的职责、房屋交付统一说辞。4.2.7.2可进行房屋交付前的模拟演练，对演练中暴露出的问题和不足，房屋交付负责人应及时组织进行整改。4.3房屋交付的手续办理4.3.1业主办理房屋交付手续时应带资料：4.3.1.1家庭户应带资料A.持开发商发出的“接房通知书”（原件）；B.商品房买卖合同； A.业主身份证原件及三份复印件（用于物业服务中心存档、办理银行托收和房屋所有权登记）；B.业主及家庭成员1寸照片一张/人；C.委托人除须带以上A-D项所要求的资料外，还需带上业主授权委托书一份，受委托人身份证原件及复印件一份。4.3.1.2公司户应带资料A.持开发商发出的“接房通知书”（原件）；B.商品房买卖合同；C.单位法定代表人身份证原件及二份复印件；D.单位出具的法定代表人身份证明一份；E.营业执照复印件（加盖公章）一份，同时携带原件以便核对；F.居住在本物业的单位主要人员身份证复印件一份；G.如法定代表人委托他人办理，受委托人除须带好以上A-F项所要求的资料外，还需带上单位授权委托书一份，法定代表人授权委托书一份（均需载明授权范围），受委托人身份证原件及复印件一份。4.3.1.3车位的交付应带的资料A.持开发商发出的“接房通知书”（原件）；B.车位购买合同书C.车位产权人身份证及三份复印件（用于物业服务中心存档、办理银行托收和车位所有权登记）；D.车位产权人1寸照片一张；4.3.2由指定专人引导房屋交付业主到现场办理手续。4.3.3房屋交付业主签到，并领取《房屋交付流程表》。4.3.4业主根据《房屋交付流程表》的规定，到相应的组办理手续。先到“合同审核组”，由工作人员验证业主所带的商品房买卖合同等，核实业主身份，并验证、收回业主的“接房通知书”、已填妥的《业主及主要家庭成员登记表》以及应携带的资料。4.3.5再到“财务组”，分地产财务组和物业财务组。地产财务组负责对购房款项等相关费用审核守清，然后再到物业财务组，由指定的财务工作人员根据合同约定的收费标准预收三个月的物业服务费，及其他相关费用。4.3.6再到“交房组”，由工作人员与业主签订房屋交付相关协议，包括：《临时管理规约》、《消防安全承诺书》、《防渗漏责任书》；已购买车位的业主须签订《车位物业管理服务合同》（租赁车位的业主须签订《车位租赁协议》）；已购商铺业主须签《商业物业服务合同》等。同时发放钥匙、业主手册、装修手册、两书、装修期间电梯管理规定、临时管理规约等资料 （除车位），并请业主在《接房物品移交签收表》上签字。4.3.7再到“验房组”，由指定专人陪同业主验房，抄录水、表底数，并请业主在《房屋交接验收表》上签验收意见。验房主要内容：防盗门、铝合金门窗、栏杆、墙面、地面、卫生间防水、给排水、强弱电系统。未办理接房手续而要求看房的，可借用钥匙查看房，完毕后将钥匙归还，具体按《钥匙管理办法》执行。4.3.8如业主验房后提出质量问题，由验房陪同人员征求业主意见后，将存在的问题填写在《工程质量（遗留）问题处理单》，由验房人员交由现场指定的人员统一整理后交开发商或施工方处理。注：除存在问题的地方外，其他方面应请业主签字确认。4.3.9需要装修资料的业主，应引导业主到“装修咨询组”咨询；需要咨询地产、施工方等有关问题时，引导业主到“接待组”咨询。4.3.10根据需要，可在现场设立其他相应的组团以及商户，确保交房工作正常有序开展。4.3.11每日房屋交付工作结束后由总指挥负责召开碰头会，对当天房屋交付工作进行总结，对相关问题给出统一说辞。交房结束后将房屋交付信息报送地产公司。4.3.12房屋交付的基本流程详见附件《房屋交付流程图》。4.3.13房屋交付需提醒业主的事项详见附件《接楼特别提示》。4.3.14对开发商临时出租的商铺,其进、退场手续办理详见附件《商户进、退场流程》。4.4出租物业的手续办理4.4.1对租赁本公司的商用物业的租户或公司，须与本公司签订《租赁合同》，并须于三个月内提供营业执照及影印件、负责人和职员的身份证影印件及照片（如产权人为地产公司，则《租赁合同》与地产公司签订）。且须与物业公司签订《商业物业服务合同》。4.4.2租用业主房屋的租户，须与业主签订的《租赁合同》，并到物业服务中心签订《商业物业服务合同》。4.4.3租用受托管的写字楼、商场的租户或公司，须与业主签订的《租赁合同》，并到物业服务中心签订《商业物业服务合同》，并提供营业执照、负责人和职员身份证复印件。4.4.4所有签订商户须签订《消防安全承诺书》.4.5转让物业的手续办理4.5.1受让方应持以下资料:A.房屋转让合同；B.房屋产权证；C.业主身份证原件及二份复印件（用于物业服务中心存档、办理银行托收）；D.业主家人身份证复印件一份； A.《业主及主要家庭成员登记表》；B.业主及家庭成员1寸照片一张/人；C.委托人除须带以上A-F项所要求的资料外，还需带上业主授权委托书一份，受委托人身份证原件及复印件一份。4.5.2由工作人员与业主签订房屋交付相关协议，包括：《临时管理规约》、《消防安全承诺书》、《防渗漏责任书》。购买车位的业主须签订《车位物业管理服务合同》。租车位的业主须签订《车位租赁协议》等。4.6业主（住户）资料的管理4.6.1物业服务中心客服中心为业主（住户）资料管理的责任人，具体管理工作由楼管员执行。业主和租户的资料应分类保管。4.6.2业主（住户）资料属保密资料，具体按《档案管理制度》执行。4.6.3有关业主（住户）持有IC卡的电脑资料同属保密资料，未经部门经理批准，保管人员不得外借查阅。4.7附件：《房屋交付流程图》、《接楼特别提示》、《商户进、退场流程》。5.相关文件A．《临时管理规约》B．《业主手册》C．《装修指南》D．《商业物业服务合同》E．《车位租赁协议》F．《车位物业服务合同》6.相关表单A．JHW-D-7.5/02-01-01《业主及主要家庭成员登记表》B．JHW-D-7.5/02-01-02《防渗漏责任书》C．JHW-D-7.5/02-01-03《房屋交接验收表》D．JHW-D-7.5/02-01-04《接房物品移交签收表》E．JHW-D-7.5/02-01-05《消防安全承诺书》F．JHW-D-7.5/02-01-06《房屋交接流程表》G．JHW-D-7.5/02-01-07《商户进场通知单》H．JHW-D-7.5/02-01-08《商户撤场通知单》 附件1：房屋交付流程图：业主持《接楼通知书》前来办理接楼手续到“合同审核组”办理相关合同及身份审核相关手续，交房工作人员填写《房屋交付流程表》并签字，业主持该表到以下流程办理手续。到地产“财务组”办理购房款项审查和清算相关手续，交房工作人员填写《房屋交付流程表》并签字。到物业“财务组”办理物业服务费预存及其他交费事宜，交房工作人员填写《房屋交付流程表》并签字。到“交房组”办理交房手续，填写相关资料，完毕后交房工作人员填写《房屋交付流程表》并签字。到“验房组”，由验房工作人员带业主看房，完毕后验房工作人员填写《房屋交付流程表》并签字，将该表交“交房组”工作人员存档。需要办理其他事务的，到“装修咨询组”、“照相组”等相关小组具体咨询办理。需要带齐的资料及办理事项说明：1、商品房买卖合同、银行按揭和借款合同正本。2、接楼通知书正本3、身份证明文件正本4、企业营业执照正本(若单位购买房)5、授权委托书（如业主不能亲临办理或以单位名义购买房屋的）。6、本文件4.3.1要求的其他资料。需要带齐的资料及办理事项说明：1、核实所有房款收据原件。2、收取房屋尾款。3、收取物业专项维修资金。需要带齐的资料及办理事项说明：1、预收3个月的物业服务费。3、预水电费（商户）。需要带齐的资料及办理事项说明：1、业主身份证复印件、照片，填写《业主及家庭主要成员资料表》2、签署、签收《临时管理规约》、《消防安全承诺书》、《两书》、《业主手册》、《装修指南》、《接楼特别提示》、《装修期间电梯管理规定》。3、签署《业主接房物品移交签收表》（包括钥匙及所有发给业主的物品）。需要带齐的资料及办理事项说明：1、领取《房屋交接验收表》及钥匙。2、安排验房人员陪同业主现场验房。3、签署《房屋交接验收表》。 附件2：接楼特别提示：尊敬的业主：为保障您和全体业主的合法权益不受侵害，在您所购产权物业交接过程中，请您务必关注接楼特别提示的内容，并予以支持。一、楼房质量交接提示：请您对所购物业的工程质量及生活配套设施，给排水管道疏通等进行接收查验，发现工程质量问题应及时书面或电话反馈给物业服务中心客服中心，我们将及时受理并及时确认，并开展质量整改跟踪反馈工作。二、当您需进行装修时，请持身份证、装修设计方案、装修施工单位的营业执照、资质证书、装修施工人员的身份证复印件、照片等资料（如业主委托装修负责人或他人代办，须持业主亲自出具的委托书及身份证复印件）提前三天到物业服务中心客服中心办理装修登记备案手续，外来施工人员在小区过夜须向辖区派出所办理暂住证，并提供留宿担保证明。三、请遵守装修管理相关规定，认真阅读《业主手册》、《装修指南》、《临时管理规约》及已签署的其他文件的规定。四、本物业住宅空调外机安装已明确定位，请您按统一定位安装空调外观，不得自行移位，影响楼宇外观和他人采光通风等。小区楼幢的外观，结构形体、色调，不得变更，户外均不得任意搭盖和悬挂物品。五、当您对卫生间、厨房地面、墙面进行装修施工时，应认真做好防水施工处理，施工结束应自行做24小时闭水、通水试验，以防日后因漏水、渗水影响毗邻关系，承担因此产生的返修整改责任和经济赔偿。六、装修期间，施工现场自备两支4KG的灭火器，每日施工结束后关好各水、电开关，以免造成水、火隐患及电梯浸水事故。七、垃圾实行袋装。装修垃圾放于指定摆放地点，生活垃圾应放于楼道口的垃圾桶内。八、装修施工期间停工十天以上的，需到物业服务中心客服中心申办报停手续，否则将视为连续施工。九、燃气工程属天燃气公司专门管理，未经燃气公司允许，严禁随意改装或自行接装热水器，否则造成的一切后果自负。业主装修不得遮掩天燃气管道，否则，天燃气公司将不给通气。十、要开通闭路电视和天燃气，请提前一个月办理申请手续。十一、物业服务中心客服中心服务垂询电话： 十二、报事报修及监控中心24小时服务电话：附件3：商户进、退场流程：1、进场流程办理：由地产公司商业运营部开具《商户进场通知单》，商户持《商户进场通知单》、《租赁合同》、经营保证金及租金缴纳凭据、身份证正本（如商户属企业法人，须持企业营业执照复印件且加盖公章，以及企业的“授权委托书”），到物业公司项目物业服务中心客服中心客服中心办理入场手续。如商户不能亲自前来办理，办理人须持商户的“授权委托书”。商户与地产公司签订签订签订《租赁合同》当日向地产公司财务部缴纳经营保证金及租金。物业服务中心客服中心客服中心审查《商户进场通知单》、《租赁合同》及上述内容中要求的文件资料，无误后，办理进场手续，并对所有资料存档。同时将《商户进场通知单》回执返还地产公司商业运营部商户预缴三个月的物业服务费签署《商业物业服务合同》、《防火承诺书》(如在签订《租赁合同》时已签，则须审核并存档原件)，同时将移交给商户的物品（如钥匙等）登记在《接房物品移交签收表》内，物业服务中心经办人及商户须签字。领取《房屋交接验收表》，由物业服务中心安排人员陪同商户到现场验房，验收情况填写在《房屋交接验收表》内，双方签字。并将该表单交物业客服中心客服中心存档。商户到物业服务中心办理装修手续，具体按物业公司《装修管理办法》及相关文件规定执行。物业服务中心将所有经办资料存档，存入该商铺的档案资料中。 2、退场流程办理：商户因合同到期或其他原因需要退场。物业服务中心客服中心客服中心根据《商户撤场通知单》，查清该商户是否完清物业服务费、水电气费等相关费用，以及是否存在其他未处理完毕的责任问题，同时双方对租赁场地主体及设施设备进行验收，并将上述情况填写在《房屋交接验收表》内，双方签字。如相关费用全部完清且无其他问题，物业客服中心客服中心将《商户撤场通知单》回执内容填写完毕后交予商户。商户持物业客服中心客服中心填写完毕的《商户撤场通知单》回执，到地产公司商业运营部办理其他相关手续。商户向地产公司商业运营部提交退场申请，经公司领导审批同意后。由地产公司商业运营部开具《商户撤场通知单》，商户携该单至物业公司项目物业服务中心客服中心客服中心办理退场手续。如商户不能亲自前来办理，办理人须持商户的“授权委托书”。地产公司商业运营部接《商户撤场通知单》回执后，将该回执递交地产公司财务部，由财务部根据回执填写情况与商户完成相关款项费用退付的手续。上述所有手续完成后，商户退场。特别说明：此流程中涉及有关开发商的工作内容，在执行过程中，物业公司只负责此流程中关于物业公司办理环节的工作，涉及开发商的工作内容不在控制范围内。