融汇温泉酒店建设项目可行性研究报告

'融汇温泉酒店建设项目第一章总论（一）项目概况（1）项目名称：融汇温泉酒店建设项目（2）业主名称：重庆融汇投资有限公司（3）法人代表：黄祖仕（4）建设地址：重庆沙坪坝区梨树湾（5）建设规模：总用地面积为28963m2，总建筑面积为79825.96m2，其中地上面积为54382.32m2，地下面积为25443.64m2。（6）项目总投资：54257.27万元（7）项目建设周期：24个月（2010年1月至2011年12月）（二）编制主要依据（1）重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（2）2008年重庆市国民经济和社会发展统计公报（3）《沙坪坝区旅游发展规划（2006—2020年）》（4）国家发改委《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》（5）建设部《房地产开发项目经济评价方法》（6）项目初步设计方案及技术经济指标79 （1）重庆市工程造价信息及有关配套文件（2）业主提供的有关资料（3）其他各种来源的相关资料（二）可行性研究范围本报告通过对重庆市经济增长情况、酒店投资环境以及酒店发展状况以及运营情况的分析，看出项目发展前景良好。通过市场分析和项目定位，确定建设项目建设规模与方案。估算项目的投资情况，研究本项目的技术经济可行性，并对项目的经济效益和风险进行了分析和评价。（三）项目主要技术经济指标表1综合技术经济指标一览表序号项目计量单位数值所占比重(%)一项目概况　　　1总用地面积㎡28963　1.1建筑物占地面积㎡8344.16　1.2绿化面积㎡9728.21　1.3其他面积㎡10890.63　2计容用地面积㎡31536.00含北侧7米道路3总建筑面积　　　3.1按功能性质分㎡79825.96　3.1.1酒店客房㎡34154.72　3.1.2酒店及配套㎡10451.21　3.1.3宴会区、会议室㎡6949.26　3.1.4KTV㎡2580.52　3.1.5酒店后勤㎡6266.29　3.1.6地下车库㎡15320.83　3.1.7设备用房㎡4103.13　3.2按地面地下分㎡79825.96　3.2.1地上面积㎡54382.32　3.2.2地下面积㎡25443.64　79 4建筑高度m60.45　5建筑密度　28.81%　6容积率　2.53　7绿地率　33.59%　8客房数（按钥匙间）间445　9停车泊位辆410　9.1地面辆55　9.2地下辆355　四投资数据　　　　总投资万元54257.27　1固定资产投资万元53057.27　　建设投资万元49502.18　建设期利息万元3555.09　2流动资金投资万元1200.00　五筹资数据　　　1业主自筹万元19257.27占总投资35.49%2银行贷款万元35000.00占总投资64.51%3贷款利率（年）　6.42%　六收入与成本数据　　　1总成本费用万元121048.85　2经营收入万元327983.04　3经营税金及附加万元18039.07　4经营成本万元75323.67　5利润总额万元188895.13　6所得税万元47223.78　7税后利润万元141671.34　七财务评价指标　　　1全部投资　　　1.1税后财务内部收益率　15.62%　1.2税后财务净现值万元23617.67年折现率10％1.3税后静态投资回收期年8.31　1.4税前财务内部收益率　18.29%　1.5税前财务净现值万元38049.08　1.6投资利润率　14.51%　1.7投资利税率　19.34%　1.8盈亏平衡点　33.40%　1.9盈亏平衡点万元109541.14　2自有资金　　　2.1税后财务内部收益率　17.70%　2.2税后财务净现值万元22626.17年折现率10％79 2.3税后静态投资回收期年9.88　2.4税前财务内部收益率　21.57%　2.5税前财务净现值万元37057.58　2.6投资利润率　40.87%　2.7投资利税率　54.49%　（一）简要结论重庆作为中国西南地区的唯一直辖市，正处于经济快速增长时期，人们的可支配收入以及生活质量不断提高，旅游方式正在发生重大变化，休闲度假游急速上升，而温泉旅游度假是其重要组成部分，对休闲度假的要求越来越强烈。本项目作为“五方十泉中”的重要建设项目，建成后将提升重庆市的整体形象，提高人们的生活水平。本项目面临着大好的历史机遇，享有得天独厚的区位优势，这些外部条件为项目的成功开发奠定了坚实的基础。本项目的建设有助于提升重庆市的形象，满足城镇居民日益增长的周末休闲度假需要。通过研究本项目的技术经济可行性，分析和评价本项目的经济效益和风险，本项目在技术上和经济上可行。（二）79 第一章业主简介（一）香港融汇集团香港融汇集团成立于1989年，由核心领导人黄祖仕先生创建。投资领域涉及地产、化工、温泉旅游、建材、贸易等行业，属下控股、参股企业近30家，其中地产公司10家，已确定可开发项目建筑总面积超过600万平方米。集团投资总额逾160亿元人民币，总资产达78亿元人民币，净资产达45亿元人民币，已成为跨越福建、重庆、安徽、江西、广东等省市发展的全国性大型港资企业。融汇集团以地产、化工、温泉旅游为核心产业，以福建、重庆、安徽为主要战略基地，形成了“二三产业良性互动，基地模式持续发展”的集团化跨区域多元运作态势。融汇集团将秉承“融汇城市梦想·筑就品质生活”的经营理念，以“融汇世界·成就梦想”为使命，追求融汇世界卓越的人才和先进理念，把“融汇”建设成全国知名实力品牌，给城市和客户一个可以实现的美好梦想。融汇集团多领域涉及，使其成功进行了各种城市资源整合，通过对人文居住环境的改善和经济发展的推动，从市场的角度参与政府的规划，与各种力量形成合力改造城市，以推动城市的可持续性良性发展。集团坚持经济效益与社会效益并重的原则，致力于打造“融汇”品牌系列项目，通过持续稳健的发展成为核心产业的行业领先者。集团在福州专注开发高端别墅项目“融汇山水”和滨江高层豪宅项目“融汇江山”，以其创新的理念和过硬的品质赢得了消费者的好评和信任。公司的领军人——黄祖仕先生，知名华侨企业家，有近20年房地产从业经历，专业经验丰富，集团以地产、化工为龙头产业，79 经过十几年的稳健发展，已成为跨越福建、重庆、安徽、江西、湖南、广东等六省市，拥有雄厚的实力的全国性大型民营企业，已经培养了一支经验丰富的管理团队。旗下控股、参股企业共有32家，累计投资房地产逾百亿元，总开发土地近6000亩，总建筑面积达400万平方米，已成为福建地产一流品牌。黄祖仕先生作为产业引领人其行业影响力巨大，先后获得多项荣誉，仅从2001年至今，即获得了“2001年福州市十大杰出企业家”、“2002年中国地产百杰”、“2003年福建省十大经济年度人物”、“2005年中国十大别墅领军人物”、“2006中国值得尊敬的20大房地产杰出人物”等称号，2003年当选为重庆市政协港澳委员。二十一世纪初，黄祖仕以其敏锐的商业洞察力紧紧把握祖国西部大开发的商机，以福建为根据地，挥师重庆，赢得政府和行业的高度认同，占得先机的黄祖仕气势如虹，其麾下融汇集团短短数年内在主城区连续取得“融汇半岛”和“融汇国际温泉城”两个千亩级超大型复合地产项目，一举奠定了融汇集团在重庆的市场地位，确定了在重庆地区长期发展的战略决策。出于战略布局的考虑，黄祖仕从长江上游的重庆来到长江下游的芜湖，大手笔出击，同步开发“融汇中江广场”、“融汇锦江”、“摩根100”等三个项目，将融汇集团地产开发版图嵌入长江三角洲，与闽东南沿海和成渝城市圈形成三足鼎立之势。（一）重庆融汇投资有限公司1、公司概况重庆融汇投资有限公司，成立于2006年，系由重庆融汇地产（集团）和融汇（福建）实业发展有限公司投资组建的一79 大型专业房地产开发公司。作为融汇集团成员企业之一，主要业务涉及房地产开发、销售、租赁及相关物业管理，公司注册资本30037万元人民币。重庆融汇投资有限公司99.67%%0.33%重庆融汇地产（集团）有限公司融汇（福建）实业发展有限公司图1重庆融汇投资有限公司股东情况1、公司管理规范，法人治理结构完善，管理水平较高公司实行董事会下的总经理负责制，公司法人治理结构已基本建立——即“所有权、经营权与监督权”三权分离，并在不断规范之中。公司以建立全行业的领先企业为目标对公司经营体系进行了全方位的改造；在发展战略上，以整合资源为发展策略，将企业与外部合作伙伴整合成同一个为客户服务的、利益共享的有机结合体，寻求资源配置与客户需求的最佳结合点，从而取得1＋1＞2的效果；公司秉承“整合、合作、共同发展”的企业理念，产品的各道工序都由行业内最强的专业团队来做，公司级任务是打造品牌，构建团队，并对专业团队的行为审核、监控，保证其执行力及和谐共荣、共赢的目标得以实现。公司组织结构见下图：79 图2公司组织结构图1、公司房地产开发专业经验丰富，产品质量优良，品牌、团队整合已初步完成公司现有员工127人，房地产从业经验丰富。公司高管人员及业务骨干介绍：（1）陈忠先生公司总经理。浙江大学土木工程系毕业，高级工程师，房地产从业经验14年。历任福州晋安区房地产综合开发公司总经理及福州嘉丰房地产有限公司总经理。（2）冯世军先生重庆融汇投资有限公司财务总监。中国人民大学毕业，金融及投资银行从业11年，房地产从业6年，79 曾先后就职于银行、券商投资银行、某知名房地产企业，负责企业改制、规范化运作、资本经营和资金运作等工作，擅长房地产企业财务管理、成本控制，资金运作，熟悉企业战略、信息化、标杆竞争性管理等。1、公司开发项目重庆融汇投资有限公司于2006年12月26日通过市土地交易中心获得了该项目土地使用权，并于2007年1月26日签订了《国有土地使用权出让合同》。融汇国际温泉城项目土地总面积1244亩，其中出让土地面积815亩，划拨土地面积429亩。项目总建筑面积198万平方米（815亩），其中:住宅总开发面积约为166万平方米。在5年内，重庆将倾力打造3个国际级的温泉项目，包含渝北区统景温泉、九龙坡天赐温泉和沙坪坝梨树湾温泉，把重庆建成“温泉之都”。由重庆融汇投资有限公司开发建设的沙坪坝梨树湾“融汇国际温泉城”是重庆市政府打造“温泉之都”的重点项目，也是“五方十泉”中投资规模最大的项目。项目范围涉及窑湾、花生堡等2个社及周边土地和温泉资源，项目总占地（毛地）约1244亩，净用地815亩，是集主题乐园、商业、商务、休闲、五星级酒店、住宅为一体的国际级温泉基地，建设成为“温泉之都”的标志性工程，项目总投资达63亿元之多。融汇国际温泉城温泉项目已于2007年7月30日正式动工建设，并通过温泉项目的辐射和影响，带动周边商业氛围的形成，培育良好的市场。通过温泉建设和住宅建设，完善周边环境和基础设施，并建设五星级酒店，从而完成整个项目的建设。（二）79 第一章重庆酒店业发展状况与经营情况（一）重庆经济概况及发展趋势重庆是中国西南地区和长江上游的经济中心城市、重要的交通枢纽和内河口岸，拥有汽车、机械、电力、化工、轻纺等综合性工业基地。重庆直辖后，政治经济地位提高，中央政府投资大幅度增加，有利于加快开发建设。长江经济带是我国最具发展潜力的经济带，也是世界上可开发规模最大的流域经济带。1、经济概况直辖以来，重庆市国内生产总值逐年递增，2001年以后按可比价格计算年均增长率达14%，2008全年实现地区生产总值5096.66亿元，比上年增长14.3%。2009年1-11月，重庆市GDP增长14.2%，全年可实现GDP增长14.5%。住宿餐饮业累计零售总额达291.5亿元，同比上升21.8%，占整个社会消费品零售总额的14.6%。今年全年固定资产投资预计将达5250亿元，同比增长35%。财政收入今年首次突破千亿大关，同比增长预计达20%。明年GDP可能实现15%的增长，并且将这个速度保持3-5年。2、城镇居民家庭人均可支配收入及增长情况79 除了经济的高速增长外，城乡居民的购买力也不断增强。2008年城市居民人均可支配收入14368元，增长14.1%。收入的不断增加，使城乡居民购买力不断增强。有利于人民生活质量的提高。图3：重庆市2000—2008年城镇居民人均可支配收入走势（单位：元、%）（数据来源：2008年重庆市国民经济和社会发展统计公报）1、经济发展目标2020年建设成为长江上游经济中心，国内生产总值在2000年基础上翻两番，实现全面建设小康社会目标的总体战略。第一步，到2005年，奠定建设长江上游经济中心的重要基础，基本小康水平有所巩固。国内生产总值达到2600亿元左右，人均国内生产总值达到1000美元左右；第二步，2006—2010年，构建起长江上游经济中心的框架，达到较为宽裕的小康水平。国内生产总值达到4000亿元以上，在2002年的基础上翻一番：人均国内生产总值达到1500美元左右；79 第三步，2011—2020年，建成长江上游经济中心，实现全面建设小康社会目标。国内生产总值达到9000亿元左右，在2010年的基础上翻一番；人均国内生产总值达到3300美元左右。（一）重庆酒店业发展状况重庆作为中国西南地区的唯一直辖市，本地经济在过去的十几年保持着良好的增长，地区性作用逐渐增强，同时悠久的历史文化，也使很多国家和地区的人士所向往。九十年代中期随着三峡旅游的火爆以及近几年对外商务活动的频繁，主城区内营业酒店从起步阶段的五家进而发展到现有的大小二百余家的规模，经历了一个快速发展的时期。1、重庆酒店业目前统计截至09年10月，重庆共有星级饭店243家，其中：五星级11家,四星级48家，三星级109家，二星级73家，一星级2家。总计2.8万间房间、4.8万张床位。2、重庆酒店业呈现的主要特征（1）本土单体酒店面临越来越多品牌管理酒店的竞争压力；（2）酒店竞争无序，以低价作为主要营销策略；（3）中间级酒店受到两头酒店的夹击处境艰难；（4）平均住宿时间为一夜，酒店内消费水平较弱；（5）酒店餐饮消费需求较为旺盛；79 （1）酒店业成为房地产业主的投资新宠。2、重庆酒店业的未来趋势（1）面临更好经济发展机遇的重庆将为酒店业发展带来的机遇；（2）会展经济也将迎来黄金发展机会，从而推动酒店需求；（3）旅游经济的再度振兴预期为酒店业锦上添花；（4）各个经济园区的成熟发展将为酒店业注入活力；（5）全国或者全球知名品牌高档酒店的本地拓展将提升整个酒店业的服务水准。（二）重庆高星级酒店的运营情况高星级酒店在重庆的发展起步较晚，三峡旅游的高潮拉开了酒店业高速发展的序幕。随着重庆的直辖市建立以及我国正式加入WTO后面临的出口经济发展的机遇，一些著名的国际酒店管理集团纷纷加快了进军重庆-中国西部的"桥头堡"的步伐。假日、海逸、万豪、洲际、希尔顿、豪生等酒店等品牌早已成功落户。1、重庆五星级酒店目前的分布与概况重庆市旅游局统计显示，目前挂牌五星级酒店共有11家，主要分布区域情况为：江北区：金源，君豪、金科、戴斯79 渝中区：万豪、海逸、洲际、豪生、希尔顿高新区：南方君临，索菲特其中渝中区五星级酒店由于经营期较长，拥有稳定的客源，故整体入住率较高，保持在60%-70%之间。江北和高新区除了金源一枝独秀以外，其它新增的3家五星级酒店由于营业时间相对较短，目前经营状况稍逊于渝中区。1、目前重庆五星级酒店业呈现的主要特征（1）重庆市场的国际酒店管理的五星级酒店激战渝中，尤其是解放碑区域；（2）11家五星级酒店9家由国际、国内的品牌管理酒店，2家单体经营；（3）重庆五星级酒店平均价格较低，排名国内重要城市后三位；（4）五星级酒店的政府、会议、宴请消费强劲；（5）沙坪坝区和南岸区五星级酒店空缺。2、重庆五星级酒店业的未来趋势（1）随着经济活跃度和产能级别提升，五星级酒店面临更大发展机遇；（2）79 随着全球经济一体化和重庆城市的国际化，品牌酒店的经营优势将更加凸现；（1）随着供应的增加，五星级酒店之间的竞争将更趋激烈；（2）酒店业联盟"对客服务协会"的雏形可望引领市场重新回归良性。（二）重庆市温泉酒店情况分析重庆市温泉发展历史较长，迄今为止，温泉内配套五星级酒店很少，随着消费者需求档次的提高，较为典型的温泉酒店有以下三个：1、南岸茶园新区庆隆希尔顿温泉酒店该项目是一个集高尔夫运动、温泉度假酒店、国际会议中心、山顶温泉SPA、景观地产于一体的复合型国际大社区。希尔顿温泉度假酒店一期位于一组团石榴花湖的右侧，室内设置有夜总会、豪华温泉客房、中西餐厅、扒房、行政酒廊、恒温泳池、室内汤池、按摩房、桑拿房、水疗中心等，沿湖边还有篮球场、羽毛球场、网球场。临近石榴花湖，拥地中海风格、自然森林风格、东南亚风格、河边浅滩风格等四大异域风情的露天温泉汤池，同时特别安排有9栋温泉汤屋、5栋豪华温泉度假别墅及2栋希尔顿酒店公寓。79 希尔顿度假酒店二期及国际会议中心则位于社区较高的地势，设置有约400间豪华客房、中、西餐厅、高端健身中心、宴会大厅及国际会议中心。整个酒店的客房及公共空间都能看到高尔夫及周围的景观。约1500亩如绿荫湖泊般的球场、奢华优雅的现代建筑、山地森林的田园风情、宽敞舒适的酒店客房、无与伦比的美食、时尚多样的休闲设施都将带给您彻底的愉悦体验。1、重庆贝迪颐园温泉旅游度假酒店重庆贝迪颐园温泉旅游度假区是由重庆贝迪农业发展有限公司投资兴建的五星级度假区，度假区占地300亩，建筑面积40000平方米，项目投资2亿多元。度假区由温泉中心、度假酒店、度假别墅、颐膳阁养生餐厅、网球中心、智能蔬菜大棚、湖区等组成。温泉中心分为室内和室外两部分，室外部分有温泉特色泡池和独立汤屋。室内部分由水疗馆，SPA房以及温泉美食坊，网吧、棋牌室等组成。温泉酒店有客房116套，提供客房服务以及商务中心、礼宾等服务。酒店一楼有会议室，多功能厅、餐饮VIP豪华包房、KTV、大堂吧、西餐厅。2、颐尚温泉酒店79 重庆颐尚温泉酒店位于重庆市北碚区施家梁镇，占地面积1500亩，该项目集温泉养生、餐饮娱乐、休闲度假、会议旅行于一体，是独具特色的AAAAA级山地温泉小镇。风景秀丽的嘉陵江观音峡畔，温泉水质优良、山泉甘甜、森林茂密、湖泊优美、四时花开、果蔬丰硕、复函离子氧气。水质为硫酸钙镁型，含氟、锶等11种有利于人体健康的微量元素，含微量氡，系全国罕见的氡温泉，有较高的医疗保健价值。将建成以养生温泉、高档会所、特色餐饮、休闲度假、商务会议为一体的、依山傍水的天然温泉度假村。湖景温泉、顶级VIP会所、冰雪温泉世界、分时度假酒店、经济型酒店、温泉公寓酒店、会议中心、培训基地、国际体检中心、特色风情街、运动娱乐设施。重庆颐尚温泉小镇系重庆市打造“温泉之都”、建设“五方十泉”的旅游重点建设项目，在2007年“五方十泉”项目年度考核中名列第一，受到市、区两级领导的重视与好评。（一）重庆市五星级酒店客源市场调查及分析经过实地调查及与五星级酒店职业经理人的深度访谈，得知重庆市五星级酒店客源总体结构如下表所示：1、按消费目的分类表1重庆五星级酒店客源结构目的比重商务50%会议团队25.%休闲观光度假团15%其它10%合计100.00%资料来源：重庆市旅游局，SAO项目部调查统计分析79 以上表可见，重庆高星级酒店主要以商务为主，其次为会议客源，休闲观光度假客源。1、按来源地分类表2重庆五星级酒店客源分类结构来源地比重国际30%本地及周边县市30.%国内40%合计100.00%资料来源：重庆市旅游局，SAO项目部调查统计分析备注：国际客源包括港澳台客源79 第一章建设内容及建设条件重庆融汇国际温泉城，位于沙坪坝·梨树湾，北临站西路，东邻渝长高速，西临渝怀铁路和歌乐山，南临渝遂高速，距三峡广场和沙坪公园不到1公里，自然、地理、交通条件得天独厚，区位优势明显。融汇温泉酒店位于重庆沙坪坝梨树湾温泉城项目地块的东南端，系按照引进国际酒店管理公司管理模式定位的、集商务和休闲于一体的高档五星级酒店。图4项目区位图（一）建设内容重庆融汇国际温泉城项目是融汇地产在重庆的一个集旅游、商业、酒店于一体的项目。是重庆主城地区唯一的超大型温泉项目、重庆“五方十泉”中投资规模最大的项目。项目总用地:1244亩，用地分为A、B、C三区。A区包含温泉主楼、水乐园、室外温泉区、79 温泉别院会所；B区为酒店主楼；C区为温泉小镇商业。本项目为温泉酒店项目，占地面积为28963平方米，总建筑面积79825.96万平方米，地上建筑面积54382.32平方米，地下建筑面积25443.64平方米。整个酒店建筑地下2层，地上16层，建筑高度60.45米，为一类高层公共建筑。结合用地实际情况，建筑总体布局呈U型，占据用地北、东、南三边，围合出一个面向西侧开口的庭院，并依托该庭院进行内外交通和绿化景观组织，使建筑和环境有机协调，成为一个整体。（一）建设条件1、交通条件（1）沙坪坝交通条件沙坪坝是重庆市铁路网和高速公路网的重要结点，项目所在地现有交通状况不理想，但经过改造后，交通将极为便捷；沙坪坝境内有成渝、襄渝、渝怀、渝遂铁路干线以及重庆铁路集装箱中心站和西南地区最大的铁路编组站；沙坪坝境内有成渝、渝涪、渝遂、上界、渝合、外环高速公路；驱车半小时可达江北国际机场和主城各区；沙坪坝境内已批准建设的地铁一号线贯穿全境；沙坪坝境内大学城隧道横贯歌乐山，彻底打破了制约我区东西部发展的交通屏障，从西部到主城各区仅需20分钟车程，使东西部连为一体。（2）项目地块交通条件项目地块北临站西路，东邻渝长高速，西临渝怀铁路和歌乐山，南临渝遂高速，交通便利，区位优势明显；79 通过天梨路、梨杨路的拓宽、改造，以及与高速路的立交强化项目与城市的连接，解决原有项目地与主城区距离短但可达性差的现状。项目地周边天梨路、梨杨路及高速路的立交网与现有商业区连接，南北贯穿的主中轴线、循环复线的高端设计彻底解决动与静、内与外的交通通路，使城内与现有商业区的衔接变得和谐畅通；内环高速公路南北向贯穿规划区，红线宽35m，两侧各控制50m宽的绿化隔离带；渝遂高速公路西南方向穿越规划区，在高滩岩处与红槽房规划一座与内环高速路的全互通式立交，此立交将完善与城市道路系统的衔接；在规划区西侧规划南北向的铁路—渝怀铁路连接线，铁路线保护距离每边宽50m,襄渝铁路线两侧各规划30m宽的绿化保护带；规划区城市道路采用“方格网+自由式”。规划道路分三个等级：城市主干路，红线宽36～44m；城市次干路32～22m；城市支路，红线宽16m；规划区对外联系的主要出入口在内环高速路、渝遂高速路、天梨路、梨杨路、襄渝铁路和渝怀铁路连接线上。79 图5地块交通分析图1、气候条件气候属亚热带季风性湿润气候，年平均气温在18度左右，冬季最低气温平均在6-8度，夏季平均气温在27-29度，日照总时数1000-1200小时，冬暖夏热，无霜期长、雨量充沛、温润多阴、雨热同季，常年降雨量1000-1400毫米，春夏之交夜雨尤甚，素有“巴山夜雨”之说。2、电力供给变电站有500千伏的1座、220千伏的2座、110千伏的12座，35千伏的5座。新建西永、新桥、微电园、曾家等110-220KV变电站。3、供气能力30万立方米/日的供气能力。西部新城建成50万立方米天然气门站。79 第一章总平面设计（一）场地概述温泉酒店用地位于重庆梨树湾温泉城项目地块的东南端，场地南北两边均为东高西低的浅丘，场地中部为较平的山谷地带，其地形与山体走向一致，亦呈东高西低的态势。建设用地除西侧紧邻一条南北向的市政道路外，其余三侧均无可利用的市政道路。（二）总平面布置设计的融汇温泉酒店主体视野开阔，并且和现存的自然风貌非常灵巧的结合在一起，这也使得该酒店成为温泉度假村，娱乐和商业区域内的一个多姿多彩又气势磅礴的项目。场地内最特别而且充满活力的元素为现存的天然温泉，它是重庆为数不多的天然温泉之一，其泉水有治疗和康复的功效，这也将会是将来项目完成后,SPA和度假村内亲水场所吸引人群的最大亮点。根据建筑功能的要求，地块很自然的被区分成两个绝然不同感觉的区域-东边是具有包被感的私密区域,西边则为开阔的公共区域。地块内的动线组织简单而有效的把多个功能区以及它们的入口联系在一起。酒店建筑的主入口在地块的西端,藉由一条双车道的单向环线可以让来酒店的客人轻易进入酒店的所有中心活动的场所;也可在主入口右拐,另有一条环形车道可以直接进入大、小宴会厅部分,为宴会厅提供了一个独立的下客处并可以有效和主入口处的酒店客人达成分流的效果。79 地块的地形变化多端,地形的标高在宴会厅的前后两端上下相差了将近三米。因为地块上高度的变化,从大厅可以更容易的欣赏周围的青山绿水，同时这高差也容许车子从主出入口之下方便的进入地面停车库。当车子沿着主要车行环道缓缓上行时,首先映入眼帘的即为宏伟的主入口下客区，各式的餐厅和会议场所也可以从这个入口广场直接进入。酒店主要车行环道的第二停靠点为酒店的高级中餐厅。车可以很容易的停靠在此下客处,客人可以直接进入中餐厅接待大厅，或沿着旁边的商业长廊购物。沿着主街道一路向下，车可以进入地下的停车库或者继续驶向地块西北端的KTV的下客区。所有的卸货、垃圾收集，回收和运送都在远离酒店主入口处以外的地方进行操作;消防车辆也可以使用同一个服务入口,如果发生火灾的状况下，可以利用此车道做为捷径,联系酒店的东西两端，迅速的进入酒店后方的山谷。行人进入酒店建筑的路线也简单明了，客人亦可以轻而易举地造访本临湖度假村和周围SPA所提供的所有引人入胜的景点。景观建筑在配合建筑设计的概念下，通过创造地面上各种意义的标志，把周围景致和各个建筑充分的整合起来。地块合理的布置使得交通流线和景观设计巧妙的融合在一起，温泉酒店将会成为吸引人潮的旅游胜地。79 第一章建筑设计（一）设计依据（1）《民用建筑设计通则》(GB50352-2005)（2）《旅馆建筑设计规范》（JGJ60-92）（3）《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）（4）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(JGJ50-2001)（5）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005年版）（6）《重庆坡地高层民用建筑设计防火规范》（DB50/5031-2004）（7）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）（8）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）（9）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）（10）《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325-2001）（二）建筑单体设计本项目的设计重点在于给与梨树湾综合开发规划中营造出一个代表性的建筑——位于温泉泉眼的五星级度假村。首先，建筑主体在地块上的位置充分反应了前期分析在选址的精心研究，这些研究参照了许多不同的准则来衡量每种可选方案的有效性。场地被建筑物一分为二，营造出两种截然不同的视觉体验。西边是广袤无垠的湖光山色。而地块的东半部的四周被缓坡线条环绕,形成一个高档而私密的贵宾接待区，两区各具特色但又相互衬托。79 在本项目众多的功能组合和设施要求的前提下,设计中紧凑的功能分区安排使得建筑整体的布局十分有效率。KTV和宴会厅是本项目中人流最密集的场所，也因此它们被布置在平面上离客房最远的两端，确保为逃避繁忙都市生活的住店客人提供宁静的休憩空间。其他配套设施(如餐厅和商业)的布置,各有独自的动线出入口,但又提供住客便利的使用。主入口处为本酒店动线枢纽，连接了宴会厅、餐厅、会议、客房及户外花园等多项重要空间。大堂设计为13米高的天花板，三面环绕着别具一格的玻璃与木格交织的墙面。二楼为中餐厅和西餐厅，都可以从大堂出入，畅通无阻。三楼是健身房和游泳池、小型宴会厅及会议室，四楼以上全为客房,两侧的客房则共用一个中央走廊。从外立面上看,客房层层相叠,拾阶而上，并有独立的阳台,这样的设计使其与建筑体周围的环境相互呼应,打造出自然与仿自然的人为景观水乳交融而错落有致的视觉效果。站在宽敞的户外平台上，整个度假村优美的自然风光一览无遗。设计的首要成功之处，即为结合了地块本身的自然元素并有效的解决了本项目复杂的功能要求。一个尊重自然并积极回应地块自身条件的绿色酒店即将因应而生，同时它也会成为梨树湾整体规划中最引人注目的焦点,并取得巨大的成功。建筑层高：客房层高3.5米、大宴会厅层高10.5米、小宴会厅层高7米、各种餐厅层高5.0米、会议及健身区层高4.5米。79 第一章结构设计本工程以现行国家和重庆市地方规范进行结构的方案设计。结构设计将在满足规范规定的前题下，结合本工程的实际情况和本专业的设计特点,力求做到结构方案合理、安全适用、技术先进、经济合理，并尽量满足建筑使用功能和立面造型的要求。（一）设计依据（1）《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001（2）《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008（3）《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版）（4）《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008年版）（5）《混凝土结构设计规范》GB50010-2002（6）《高层建筑混凝土结构设计规程》JGJ3-2002（7）《建筑桩基技术规范》JGJ94-2008（8）《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002（9）《建筑边坡工程技术规范》GB50330-2002（10）《重庆融汇国际温泉城温泉中心酒店大楼工程岩土工程勘察报告》（详细勘察-重庆市勘察院2008年9月作）根据中华人民共和国国家标准《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50233-2008）有关条文及《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008年版）的有关条文及附录A，本工程抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度6度，设计基本地震加速度值0.05g，设计地震分组为第一组。79 本工程结构主体采用钢筋混凝土结构，设计基准期为50年；结构及构件的安全等级为二级；设计耐火等级一级；地下车库及屋面层砼抗渗等级为S8。钢筋混凝土结构的环境类别，埋入土层的地下室为二a类，其它为一类。本工程地面以上结构高度为60.80m，结构总高度为70.9m，为一类高层公共建筑。通过设置结构缝将主体分为三个独立的结构体系。（一）结构楼（屋）面活荷载标准值（kN/m2）车库：4.0；餐厅厨房：4.0；商场：3.5；酒店客房：2.0；公共洗手间：2.5；餐厅：2.5；健身房：4.0；屋顶花园：3.0；阳台：2.5；消防楼梯间：3.5；消防车通道：35；电梯机房：7.0；屋面：上人屋面2.0；不上人屋面0.5；较重的设备荷载按实际确定。（二）结构设计1、主体结构选型根据建筑平立面设计和建筑使用功能，结构在平面布置和竖向布置上考虑有利于抵抗水平和竖向荷载的结构方案,做到受力明确,传力直接，力争平面均匀对称,简单规则，结构的承载力和刚度自下而上逐渐减小、变化均匀、连续,即按照利于抗震的设计思路进行结构设计。高层部分采用框架－剪力墙结构，其余部分采用纯框架结构，宴会厅部分采用预应力结构。剪力墙抗震等级为三级，根据结构缝的划分框架抗震等级有三级和四级。楼（屋）面均采用钢筋混凝土主次梁现浇楼（屋）盖，以增强结构的整体刚度。79 1、地基基础及边坡场地地貌类型为构造剥蚀浅丘地貌,为圆顶宽槽构造剥蚀浅丘地貌,场地原地形为浅丘沟谷之间经人工回填形成的平坝。场地平基工作完成后将形成一定的环境边坡。场地地下水不发育。总之,拟建场地整体稳定,适宜本工程的建设。本工程基础设计等级为甲级。建筑物基础拟采用柱下独立基础，持力层选为中等风化岩石。地下室基坑岩土边坡:采用地下室连续墙进行最终支挡。（二）风荷载根据《建筑结构荷载规范》，场地的基本风压值，按50年重现期风压值取W0=0.4kN/m2。地面粗糙度B类。风压高度变化系数、风振系数及体型系数等均按《建筑结构荷载规范》的有关规定取值。（三）主要结构材料混凝土强度等级：墙、柱C50～C30；梁、板C30；基础C30；地梁C30。钢筋：柱、墙主筋采用HRB335级钢筋；梁主筋采用HRB400级或HRB335级钢筋；板主筋板采用冷扎带肋钢筋；箍筋用HPB235级钢筋。钢板：Q235、焊条：E43、E50。填充墙：采用烧结页岩空心砖砌块（干容重不大于10KN/m3）、M5.0混合砂浆砌筑；地坪以下采用烧结页岩实心砖（干容重不大于18KN/m3）、M5.0水泥砂浆砌筑。79 第一章公用工程（一）给排水设计1、设计依据（1）《室外给水设计规范》GB50013-2006（2）《室外排水设计规范》GB50014-2006（3）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（4）《汽车库建筑设计规范》JGJ-100-98（5）重庆市《公共建筑节能设计标准》DBJ50-052-2006（6）《工业循环冷却水处理设计规范》GB50050-95（7）《饮用净水水质标准》CJ94-2005（8）《游泳池给排水工程技术规程》CJJ122-20082、设计范围（1）室外红线范围内的给水排水设计；（2）室内给水和排水设计；（3）消防给排水及灭火设施。3、工程概述融汇温泉酒店总建筑面积79825.96平方米，地上建筑面积54382.32平方米。整个建筑包括地下2层，地上16层，建筑高度60.45米，为一类高层公共建筑,消防按一类综合楼，同一时间内一次火灾设计。4、给水设计79 （1）水源：根据业主提供资料，以市政给水作为水源。（2）用水量:用水量详见用水量计算表。表3酒店部分用水量计算表用水名称用水人数(人)用水量标准(升/人日)用水时间(h)小时变化系数用水量备注Qd(t/d)平均小时(t/h)Qh(t/h)酒店旅客890400242.53561537酒店员工50080242.5401.74.2餐饮100050101.21501518每天3人次洗衣房180060101.210810.813空调冷却循环补充水总循环用水的2%计1840t/h)1013683737浇洒100002l/m22022小计102282111.2不可预见量按总用量的10%计1027.211.1合计112489.2122.3工程最高日用水量为1124m3/d，最大时用水量为122.3m3/h。平均时流量约为89.2m3/h。2、给水系统（1）室外给水系统根据建设单位提供的资料，并结合本工程的情况，拟从南侧记西侧规划道路市政给水管网接入DN150给水管2根，经总水表计量后，79 以供低区给水及泵房消防水池、生活水箱。并连成环状，以保证供水安全。（1）室内给水系统室内给水采用分区供水方式，低区采用市政水压直接供水，高区采用水箱加变频设备的方式加压供水。每个分区的最低用水支管压力按0.45MPa控制，压力超过0.45MPa时通过减压阀减压后供水。部分客房需接入温泉，具体部位根据业主要求确定，温泉采用独立的管网系统。（2）给水计量厨房、酒吧、美容美发、游泳池补水、消防水池及水箱补水、绿化用水及甲方有特殊要求的用水均设水表计量。有助于方便管理及节约用水。（3）生活水量：按最高日用水量的25%计，约420吨2、管材：室内给水管采用优质不锈钢管，室外采用钢塑复合管。3、热水系统热源：采用天然气作为无压热水机组的热源。热水用水量及耗热量：用水名称用水人数(人)用水量标准(l/人日)用水时间(h)时变化系数用水量备注Qd(t/d)Qh(t/h)客房890150243.1133.517.250040202.179 员工242.5厨房100015102.54511.3天3人次洗衣1800kg干衣25L/kg81.5458.44合计233.539.4最高日热水用水量:233.5m3/d，最大时60度热水量：39.4m3/h。最大时耗热量：2660KW／h1、游泳池:游泳池为温泉给水系统。2、冷却循环水系统（1）重庆气象参数：大气压力730mmHg；干球温度33℃（10天平均值）；湿球温度27.3℃（10天平均值）。（2）空调制冷量及冷却循环水量：制冷量（KW）循环冷却水量(m3/h)65001840（3）系统设计：各系统采用冷却泵、制冷机、冷却塔一一对应。各系统冷却塔及冷却泵数量与冷水机组数量相对应。冷却塔选用超低噪音型。冷却塔设置位置充分考虑其噪声对周围建筑的影响，冷却塔补水由市政管网直接补给。3、排水设计79 （1）建地排水现状：根据建设单位提供的资料，西侧有一约3米宽的雨水排水沟，沿沟设有一条d400-d500污水排水管，甲方以根据本工程排水方案已预留2个污水检查井。（2）排水体制：本工程排水体制采取雨、污分流制。（3）排水量：污水量：本工程最高日污水量为650m3/d。（4）排水系统：室外沿本工程周边铺设污水干管，接纳本工程的污水，经设于室外的生化处理池处理达标后，排入市政污水管网。室外沿本工程周边铺设雨水干管，并在室外场地适当位置设置雨水口、收集人行道的雨水，最后排入市政雨水沟。室内排水系统：室内自流排出的生活污水均采用重力流排出，接入室外污水管网。所有无法自流排出室外的污水均需排至污水处理间内，用潜水排污泵提升后排至室外污水管道。所有无法自流排放的排水如需降温和隔油，降温池和隔油池应设在污水处理间内。2、保温、防腐敷设在室外的冷却循环管道及热水管道应作保温处理。给排水设备、金属管道、配件及吊支架应按相应要求做防腐处理。（二）电气1、设计依据（1）《低压配电设计规范》(GB50054-95)79 （1）《建筑防雷设计规范》(GB50057-942000版)（2）《建筑照明设计标准》(GB50034-2004)（3）《民用建筑电气设计规范》(JGJ16-2008)2、概况：本工程变电所、自备发电机位于主楼地下一层、，消防控制室（有直接对外出口）和弱电中心设于主楼地下一层。3、设计范围强电及弱电设计。4、供配电系统（1）负荷分级：本建筑为一类高层建筑，消防用电设备、通讯设备、计算机系统、安防设备以及宴会厅、总统套房等酒店重要房间及场所用电为一级负荷设备，乘客电梯、生活水泵、宴会厅电声设备等为二级用电负荷设备；余下的设备为三级用电负荷设备。本工程鉴于一级二级负荷设备所占比例较大，总体供电按一级负荷要求处理。（2）负荷容量根据现行有关规范和标准，参照有关星级酒店管理公司要求，对本工程的用电负荷作估算设计指标如下。车库：----------------10W/m²设备房：---------------20W/m²宴会厅：----------------55W/m²KTV：----------------------150-200W/m²；办公：----------------------35W/m²；79 酒店客房：----------------1.5KW/间。酒店套房：----------------2-3KW/间。总统套房：----------------35W/m²。以上数据不包含空调系统等主机设备用电量。重庆融汇温泉酒店正常状态负荷计算　用电设备名称面积（M2）负荷指标装置容量需用系数功率因素计算负荷（kw/m2)(kw)（KVA）酒店客房34154.720.0351207.80.450.94578.2酒店及配套10451.210.040416.70.70.94310.2宴会区6949.260.060417.00.50.94221.7KTV2580.520.080305.50.60.94195.0酒店后勤6266.290.100626.60.70.94466.6地下车库15320.830.015229.80.40.9498.0设备用房4103.130.030896.00.70.9464.0消防水泵275.000150.0000.940.00喷淋水泵255.000110.0000.940.00生活供水装置255.000110.000.70.9481.91空调主机445540.04520040.70.941493主楼电梯722.000154.000.40.9465.53群楼电梯915.000135.000.40.9457.45　　　6033　　369179 预计本工程设备总装机容量约6033KW，总估算负荷3691KVA，变压器容量5000kVA，拟从城市电网引两回10kV专线，两回路均为5000KVA互为备用。为保证市电检修正常停电时对一级、二级负荷中可靠供电，拟设一台1375KVA/1100KW的应急自备发电机组。1、动力设备的配电及控制（1）对电梯、冷冻机、防火卷帘等成套设备，电控设备均由其设备生产厂配套提供，本设计供电线路至末端配电箱止。（2）控制方式消防专用送风机由火灾自动报警联动系统总线自动控制和风机房、消防控制室手动直接控制；消防和通风兼用风机由火灾自动报警联动系统总线自动控制和风机房、消防控制室、值班室手动直接控制，且消防优先；消火栓泵由火灾自动报警联动系统总线自动控制和消火栓处、泵房及消防控制室手动直接控制；喷洒泵由火灾自动报警联动系统总线及压力开关自动控制和泵房及消防控制室手动直接控制；排水泵由水位自动控制和就地手动控制。空调设备采用就地控制和BA系统控制。2、照明设计（1）客房层照明设计：1）照度标准：电梯厅100LX；走道、楼梯间75LX；客房100LX，卫生间150LX。2）照明方式：客房电梯前室、走道、楼梯间等公共区域照明由一般照明和事故照明组成。客房由一般照明和局部照明组成。79 （1）车库、设备房照明设计1）照度标准：车库照明按地面水平平均照度75LX设计，变电所水平平均照度为200LX，泵房、风机房100LX，冷冻站150LX，走道和楼梯间照度30-50LX。2）照明方式：车库、冷冻站、水泵房、电梯前室、走道、楼梯间等公共区域照明由一般照明和事故照明组成。变电所、发电机房的一般照明和事故照明合二为一。（2）酒店配套用房照明：一般照明负荷按楼层和功能分区从变电所放射式供电至楼层和区域配电箱，并独立计费。事故照明采用从变电所双回路树干式供电至楼层事故照明配电箱。2、建筑物防雷与接地本工程按二类防雷建筑设计。屋面用镀锌园钢作明装避雷带。利用柱内两根主钢筋（不小于Ф16）作防雷引线。利用基础内两根主钢筋作接地极。建筑物屋顶和外墙的金属物均与引下线可靠连通。6层及以上的外墙金属门窗、金属栏杆均与引下线可靠连通。电梯轨道，管道竖井内的金属管道，接地干线以及其它装置外导电部份，都与防雷引流装置连通，游泳池、厨房、桑拿房及卫生间作局部等电位联接。变电所高低压进出线（母线）设电涌保护装置，楼层配电箱设置电涌保护装置。79 1、通信及综合布线系统酒店大堂、宴会厅、会议室、餐厅、厨房、娱乐、健身用房每50平方米１个语音信息点和1个数据信息点；酒店标准间客房１个语音信息点和2个数据信息点，套房2个语音信息点和2个数据信息点；办公每15平方米１个语音信息点和1个数据信息点；总计约需语音信息点1000个和数据信息点1500个。为酒店内部通讯和管理，拟设一套程控交换机系统，容量为1500线，中继线300对，通讯机房于地下一层。2、安防与监控系统安防系统主要功能包括：电视监视、防范报警、出/入管理。3、有线电视系统酒店设ＣＡＴＶ前端，同时接收城市有线电视网、卫星信号和自办节目，信号双向传输，系统采用分配─分支─分配系统。（二）暖通设计1、设计依据（1）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）（2）《城镇燃气设计规范》(GB50028-2006)（3）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）（4）《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98（5）重庆市《公共建筑节能设计标准》DBJ50-052-20062、设计范围包括空调设计、通风设计。79 1、空调设计（1）空调房间室内设计参数夏季室内空调设计温度：26℃，相对湿度55%；冬季室内空调设计温度：20℃，相对湿度50%。（2）冷、热源本工程空调面积约为50000平方米，考虑了酒店使用的一定同时使用系数，概算夏季空调系统制冷装机容量6500KW，冬季空调系统制热装机容量3000KW。施工图设计时将采用逐时冷负荷计算法进行节能计算再准确的确定空调系统的装机容量。冷源拟采用两台电制冷离心式冷水机组和一台电制冷螺杆式值班冷水机组。热源拟采用两台燃气热水机组。冷、热水机组及相应配套的水泵等设备均设置在地下二层设备房内。2、通风设计（1）通风换气指标表4通风换气指标汇总表楼层名称送风换气次数（次／小时）排风换气次数（次／小时）地下一层厨房2835变配电房1515车库45柴油发电机房45地下二层水泵房45冷冻机房58热水机房81279 热水锅炉房812其余楼层卫生间自然进风10无窗重要房间34（1）通风系统设计地下一、二层的设备用房和车库各自设置独立的送、排风系统（兼排烟、补风系统）。通风方式为上侧排、送。通风设备均选用低噪声风机箱，设于本层风机房内。2、天然气设计（1）天然气管道供应采用二级管网系统，从中压管网引来的天然气经天然气用户调压箱减压后，送至厨房各灶具使用。（2）天然气总管接管点在建筑附近的已建城市天然气中压城市管网上。3、管道材料及保温材料（1）天然气管道室外采用无缝钢管，亦可采用钢骨架聚乙烯复合管，室内采用镀锌钢管。（2）通风采用镀锌钢板制作，厚度及加工办法按《通风与空调工程施工质量验收规范》（GB50243－2002)确定。（3）79 第一章消防设计（一）建筑消防1、设计依据（1）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005版）（2）《重庆市坡地高层民用建筑设计防火规范》DB50/5031-2004（3）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）（4）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-972、建筑分类及耐火等级酒店为高层高级宾馆建筑，消防计算高度60.45米，为一类高层,根据《高层民用建筑设计防火规范》第3.0.4条之规定，本建筑耐火等级为一级。3、平面布置酒店建筑呈“凹”字型布局，大开口面向西侧规划道路，所有机动车出口均于该侧出入。工程高层部分消防车设有内外环式的环形车道，外环道自西北侧通过地下一层临街面进入，通过沿北侧挡墙与建筑间的紧急车道，进入酒店79 东部后院，然后沿南侧紧急车道自西南口出；内环道沿建筑中心花园环通，可直达酒店大门。消防车道均满足4m净宽，转弯半径均大于12m。1、消防扑救建筑消防扑救：16层主楼的东侧为消防扑救面，长度大于一个长边并大于高层部分的1/4周长；扑救面相邻设有消防扑救场地，宽度与扑救面等宽，进深18米。2、防火分区和防烟分区工程地下车库及设备用房根据《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》第5.1.1条，按增设自动灭火系统时4000㎡一个分区设置，设备用房均用甲级防火门单独隔离；位于地下的设备用房、后勤及酒店配套根据《高层民用建筑设计防火规范》第5.1.1条，按增设自动灭火系统时1000㎡一个分区设置；地面建筑根据《高层民用建筑设计防火规范》第5.1.1条，按增设自动灭火系统时2000㎡一个分区设置；宴会厅的分区因该部分建筑高度未及24米，考虑跟主楼防火分区隔开的情况下，按《建筑设计防火规范》第5.1.7条一个分区2500㎡执行。各层顶棚梁高均大于0.5米，可做划分防烟分区的挡烟垂壁，每个防烟分区面积<500平方米，且不跨越防火分区。79 防火分区采用大于3小时耐火极限的防火墙或特级防火卷帘（以背火面温升为判定条件）分隔。高层的电缆井、管道井每隔一层用与楼板耐火极限相同的不燃烧体作防火分隔。1、安全疏散高层建筑每个分区均有两个疏散出口（地下室各分区也采用相邻分区开设甲级防火门的方式，借用疏散出口，但每分区均保证有一部直通室外的疏散楼梯），防烟楼梯间均设置大于6㎡的防烟前室（与消防电梯合用前室大于10㎡）；楼梯宽度均满足疏散要求，防火疏散门均大于1㎡，疏散总宽度大于最大疏散人数。根据《高层民用建筑设计防火规范》第6.3.2条，主塔楼的东核心筒设有两部由地下通往16层的消防电梯，满足4层及4层以上的消防需求，北侧有两部地下通往3层的消防电梯（兼货梯），满足3层及以下大于4500㎡各楼层的消防需要。2、防火构造高层部分疏散楼梯的地上地下部分在平顶层采用有效措施进行分隔。耐火构造：主体结构的墙、柱、梁、板均按一级耐火等级设计，天棚、墙面等内部装修采用不燃材料。79 地下室、半地下室的楼梯在首层用不低于2小时耐火极限隔墙和乙级防火门隔开并设有明显标志。玻璃幕墙在每层楼板外沿设耐火极限不小于1小时、高度不小于0.8米的不燃烧体分隔，与楼板隔墙处的缝隙采用不燃烧材料填实。（一）给排水消防1、设计依据（1）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）（2）《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005年版）（3）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97（4）《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005（5）《气体灭火系统设计规范》GB50370-2005（6）《大空间智能型主动喷水灭火系统设计规范》DBJ15-34-2004（7）《建筑设计防火规范》GB50016-2006（8）《高层民用建筑设计防火规范》若干问题的实施意见，渝建发（2004）124号（9）《工程建设标准强制性条文—房屋建筑部分》（2002版）（10）国家及当地其它现行的有关设计规范、规程、规定、标准和统一技术措施2、设计范围79 包括消防给排水设计、气体灭火设计及灭火器设计。1、总述本工程包括以下消防系统：室外消防系统，室内消火栓系统，自动喷水系统，气体消防系统,大空间智能型主动喷水灭火系统,厨房设备细水雾灭火系统及灭火器配置。根据规范，整个工程的火灾同时着火次数为一次，在地下二层车库内设一座消防水池,消防水池容量为864m3，分为独立的两个水池，电梯机房顶设一座18m3的消防水箱，消防水箱设置高度保证最不利消火栓的静水压力大于7米及喷洒所需压力。2、消防用水水源根据建设单位提供的资料，并结合本工程的情况，拟从南侧及西侧规划道路市政给水管网接入DN150给水管2根，经总水表计量后，以供低区给水及泵房消防水池、生活水箱。并连成环状，以保证供水安全。3、消防用水量用水名称用水标准（L/S）火灾延续时间（h）最大小时用水量（m3/h）一次火灾用水量(m3)备注室外消火栓30310832479 室内消火栓403144432自动喷水301108108合计8641、室外消火栓系统室外消防系统：设室外消火栓加泵100DL100-20*3，2台一用一备，备用泵能自动切换投入工作，室外消火栓泵在消防值班室及消防泵房内手动启动，并设有自动巡检装置。保证最不利点消火栓水压不小于10米水柱。室外消火栓布置间距不大于120米。管材室内部分采用热浸锌无缝钢管，DN<100采用丝扣连接,DN>=100,采用沟槽式连接。室外部分采用钢塑复合管，双热熔连结。2、室内消火栓供水系统（1）根据本工程情况，本设计采用独立的临时高压系统，由地下消防水池—消火栓水泵—高位消防水箱联合供水，系统分别设置3套DN150水泵接合器。各区系统静压均不大于1.0Mpa。消火栓栓口的出水压力大于0.5MPa时,设置稳压、减压消火栓，各系统均成环布置，保证供水安全。屋顶消防水箱有效容积为18立方米。初期火灾由消防水箱供给，保证最不利消火栓保证7m静水头。各区设实验消火栓一个。79 （1）消火栓布置保证同层任何部位2股充实水柱同时到达，水枪充实水柱不小于10m。消火栓箱内设DN65消火栓一个，DN65麻质衬胶龙带一条,长25m,Ф19㎜直流水枪一支（带消防卷盘），常指示灯和两常开触点的启泵控钮一个。（2）系统控制消火栓泵控制由消火栓箱内按钮启动控制和泵房、消防控制中心手动控制，并设有自动巡检装置。（3）管材管材采用热浸锌无缝钢管，DN<100采用丝扣连接,DN>=100,采用沟槽式连接。室外采用钢塑复合管，双热熔连结。2、自动喷水灭火系统（1）保护范围：本工程除游泳池、建筑面积小于5.00m2的卫生间和不宜用水扑救的部位外，均设自动喷水灭火系统。（2）设计参数：本工程设计参数如下,设置部位火灾危险等级喷水强度(L/min.m2）作用面积（m2）喷头工作压力（MPa）地下车库中危险Ⅱ级8160≮0.05酒店部分中危险Ⅰ级6160≮0.0579 （1）系统设计1)采用湿式系统，根据本工程情况，本设计采用独立的临时高压系统，由地下消防水池—消火栓水泵—高位消防水箱联合供水，各区系统静压均不大于1.2Mpa。支干管出水压力大于0.5MPa时,设置减压孔板，保证供水安全.2)按每个报警阀控制喷头数不超过800个的原则设置湿式报警阀。公共厨房、车库内设直立型喷头，其余有吊顶场所设置吊顶型喷头。公共厨房喷头公称动作温度93℃，车库喷头公称动作温度79℃，其余场所喷头公称动作温度68℃。建筑的每个防火分区或每层均设信号阀和水流指示器。每个报警阀组的最不利喷头处设末端试水装置，其它防火分区和各楼层的最不利喷头处，均设DN25mm试水阀。（2）系统控制系统控制采用喷头动作、报警阀打开供水，同时报警，同时设置烟感及手动控制系统，并设有自动巡检装置。（3）在室外设置2套水泵接合器与湿式报警阀前的自动喷水灭火系统管网相连。（4）管材及接口：自动喷水系统采用双面镀锌钢管。管径DN<100时，丝扣连接；DN≥100时，沟槽或法兰连接。79 1、大空间智能型主动喷水灭火系统（1）设置位置入口大厅、宴会厅。（2）大空间智能型主动喷水灭火系统本系统为配置ZSS-25型高空水炮的大空间主动喷水灭火系统。ZSS-25高空水炮技术参数：工作电压220V、射水流量5L/s、标准工作压力0.6Mpa、保护半径20m、安装高度6－20m。本系统中ZSS-25水炮最大同时开启个数为4个，所以设计流量Q=20L/s，火灾延续时间按60分钟算，消防用水量72立方米。系统水泵和自动喷水灭火系统共用水泵。系统设有水流指示器与信号阀。在系统管网最不利点处设置模拟末端试水装置，模拟末端试水装置宜装设在卫生间或楼梯间等便于操作测试的地方，采用间接排水方式排水，出口接大于DN50的排水管。管材采用双面镀锌钢管，DN<100采用丝扣连接,DN>=100,采用沟槽式连接。2、灭火器具配置（1）保护部位79 车库、客房、办公、餐饮、柴油发电机房、强、弱电机房、消防中心和电梯机房、管理用房等（1）火灾级别按除车库按中危险级配置磷酸铵盐干粉灭火器外，其它均按严重危险级配置磷酸铵盐干粉灭火器。（2）火灾性质车库、变配电室、柴油发电机房、电梯机房属于B类火灾，其他属于A类火灾（3）灭火器配置车库配手推车式（磷酸胺）灭火器，其他配手提式（磷酸胺）灭火器。2、消防排水（1）消防电梯井的集水，引到集水坑抽排到室外雨水系统，集水坑有效容积不小于2m3，流量不小于10升/s。（2）自动喷水、智能水炮末端泄水及试水设专用排水管排除。（3）消防泵房内、设置报警阀处应设排水设施。（二）电气消防1、消防供电79 本工程为一类高层建筑，采用两个独立的10KV电源供电，同时设应急自备柴油发电机组，应急照明配置集中应急电源（EPS)。消防用电设备均采用两路电源供电，末端配电相处自动切换，以保证对消防用电设备供电的可靠性。1、消防照明本建筑所有区域均设有应急照明和疏散照明。变电所、发电机房、消防控制室、通讯机房、计算机房等重要机房应急照明的照度达到正常工作照明的照度要求。2、火灾自动报警和消防联动本工程火灾自动报警和消防联动系统按一级保护对象设防，所有的消防用电设备均由相应的报警联动系统消防控制室控制。车库、商业用房、酒店客房、酒店配套用房、办公用房、疏散走道均设有消防疏散广播和消防对讲电话。3、火灾应急广播系统在消防控制室设置火灾应急广播(与公共广播、背景音乐合用)机柜,机组采用定压式输出。火灾应急广播按建筑层或防火分区分路，每层或每一防火分区为一路。4、消防联动控制79 消防控制室内设置联动控制台，其控制方式分为自动手动控制、手动硬线直接控制。通过联动控制台，可实现对消火栓系统、自动喷水系统、防排烟系统、正压送风系统、防火卷帘门、防火门、电梯运行、气体灭火、火灾应急广播、火灾应急照明等的监视及控制。火灾发生时可手动/自动切断空调机组、通风机及其它非消防电源。1、应急照明系统应急照明采用专用回路双电源配电，并在末端互投；并分区域或分层设置集中式蓄电池组(EPS)。应急照明系统，除变电所、消防控制室、弱电中心、消防水泵房、消防风机房等消防工作区域其连续供电时间不小于180分钟外，其它公共区域应急照明系统其连续供电时间不小于30分钟。应急照明系统干线采用低烟无卤耐火电缆在强电间、吊顶内明敷于金属防火线槽；支线采用低烟无卤阻燃导线穿钢管或经阻燃处理的硬质塑料管暗敷于不燃烧体的结构层内，且保护层厚度不小于30mm。79 所有楼梯间及其前室、消防电梯前室、疏散走廊、变配电室、水泵房、防排烟机房、消防控制室、通讯机房、宴会厅、酒店大堂等场所设置备用照明。疏散走廊、公共出口设置疏散照明。变配电室、水泵房、防排烟机房、消防控制室、通讯机房等的备用照明照度值按不低于正常照明照度值的设置；宴会厅、酒店大堂等场所的备用照明按不低于正常照明照度值的20%设置。在疏散走廊、安全出口、楼梯间及其前室、电梯间及其前室、主要出入口等场所设置疏散指示照明，要求照度不低于0.5lx。应急照明平时采用就地控制或由建筑设备监控系统统一管理，火灾时由消防控制室自动控制强制点亮全部应急照明灯。79 第一章节能设计（一）设计依据《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）（二）建筑节能本工程为高级宾馆，按公共建筑节能设计标准进行设计，并做到满足规范要求。屋面拟采用聚苯乙烯挤塑板作为保温隔热层，设置在两道防水层之间（倒置式）。部分屋面作屋顶绿化处理，减少了阳光对房间的热辐射，从而减少了夏季房间制冷和冬季房间采暖的能耗。外墙拟采用200厚的烧结页岩多孔砖作为围护墙，保温隔热层为聚苯乙烯挤塑板，面层为浅色外墙涂料，浅色涂料反射了部分太阳的热辐射，空心砖具有良好的隔热性能，同时多层抹灰减少了墙体的热交换。门窗拟选用性能较好的断热型铝合金框料和中空玻璃，并采用密闭材料对门窗缝隙进行封闭，以减少空气对流造成的热损失。对外墙和屋面的热桥部位做相应的79 保温处理（通过计算再确定）。建筑节能在初步设计中将采用国家认可的节能软件进行计算，从而确定与节能设计相关的各种材料的具体要求。（一）给水排水节水节能措施（1）选用高效率的水泵和配套电机，以节省运行电耗。（2）给水管道设计合理控制流速。卫生设备采用节水型产品。（3）各用水部位分装水表。做到用水有量。避免浪费。（4）本工程充分利用自来水管网的压力，二次加压给水系统采用变频调速供水设备，以达到节能目的。（5）空调用冷却水采用冷却塔冷却后，循环使用，冷却塔采用节水节能型产品，飘水量小，降低补水量。（二）电气节能1、本工程电气设计从系统构成、技术措施、设备选型、材料及产品应用等多方面体现节能（1）合理构成供电系统，确定适当的变压器容量及台数，变电所尽量靠近负荷中心，合理选定变压器平均负荷率，提高系统运行效率。（2）变电所尽量靠近负荷中心，供电半径控制在150米以内，合理选用电线电缆，电压降控制在5％以内，有效降线路损耗。（3）考虑过渡季节负荷调整的措施和运行方案，有效降低空载能耗。79 （1）各变电所设置功率因数自动补偿柜，功率因数达到0.94以上，有效降无功损耗。（2）照明光源及灯具均采用高效节能能产品。照明功率密度LPD达到下列指标：酒店大堂照度:300-500lxLPD≤13-19W/m2宴会厅、多功能厅照度:300-500lxLPD≤13-19W/m2客房照度:75-100lxLPD≤5-7W/m2地下停车库照度:75lxLPD≤4W/m2设备机房、泵房照度:100-200lxLPD≤5-8W/m2中央控制室、消防控制室照度:300lxLPD≤11W/m2公共走道、疏散通道等照度:75-200lxLPD≤8-15W/m2（3）节能灯、荧光灯等均采用自带无功补偿的产品，功率因数达到0.9以上。（4）本工程电气设备及器件均采用新型节能产品。（二）暖通节能（1）采用节能计算，合理确定装机容量。（2）冷水、热水机组的能效比达到公共建筑节能规范要求。（3）通风机、水泵等能效限定值达到国家标准。79 （1）采用多种节能措施，优化系统设计。79 第一章环境保护（一）设计依据（1）中华人民共和国国务院第253号《建设项目环境保护管理条例》；（2）《中华人民共和国水污染防治法》；（3）《中华人民共和国大气污染防治法》；（4）《中华人民共和国环境噪声防治法》；（5）《重庆市绿化条例》；（6）渝府发[2002]2号“重庆市主城区‘五管齐下’”净空措施；（7）GB8978-1996《污水综合排放标准》中三级标准；（8）GB16297-1996《大气污染物综合排放标准》中2级标准；（9）GB18483-2001《饮食业油烟排放标准》；（10）重庆市环保局渝环发[1999]639号“关于加强房屋开发建设项目环境保护管理工作的通知”。（二）环境保护1、建筑物对自然环境的影响79 建筑物以温泉酒店为主，并设有地下车库、设备用房等。其污染物主要为经营期产生的污废水，厨房产生的含油废水、油烟、废气，车库的汽车尾气、发电机废气和设备的振动噪声及城市道路上的交通噪声等。1、大气污染的防治地下室自备应急柴油发电机组，其生产的烟气由专用排气管道升到楼层面以上3米排放，进入大气。厨房采用变压式排气道通向屋面排烟，防止串烟、串味，并防止废气直接排向公共活动空间。柴油发电机房排烟，经消声除油之后排至楼屋面以上。2、噪声污染的控制对于地下室通风机、柴油发电机、水泵等噪声源，分别用不同的控制方法。对于噪声源房间如通风机房、柴油发电机房、水泵房，对墙面进行防火处理，并对相应的设备和管道采取减震、消声处理。水泵基础设隔震垫，进出水管设可曲挠橡胶接头。水泵优先选用低噪声型，管道设弹性吊架。本工程的所有通风设备均选用低噪声型。79 通风机的进出风口设置帆布软接头隔震，消防排烟风机采用非燃软接通风机组送排风设消声器。经采取以上措施，建筑物内部将获得安静舒适的环境，并对周围环境不产生噪声污染。1、污水处理和排放本工程采取雨水、污水分流的原则，尽量减少污水量。本工程对不同性质的污水采取管道分流，生活污水经二级生化污水处理设备处理后再排入市政排水管道。2、通风、空调部分空调机为低噪声空调机组，冷媒为R22；地下室排烟（兼排风）机选用低噪声柜式离心风机，该工程无其它有毒有害气体排出。79 第一章进度计划本项目主要包括项目前期准备、土建工程施工、设备安装、装饰装修工程、竣工验收等阶段。本项目建设期为24个月（2010年1月至2011年12月）。根据本项目的主要建设内容和建设条件，保证项目在预定时间内完成，实现项目管理的三大目标之一，本项目进度安排如下：表2项目进度计划表79 第一章投资估算及资金筹措（一）投资估算1、投资估算范围投资估算范围包括：工程费用（土建工程、电气工程、管网工程、空调、总图工程、装修工程、电梯和景观工程）、工程建设其他费用、预备费、建设期利息和流动资金。2、投资估算依据（1）《重庆融汇温泉酒店方案设计》；（2）2000年《重庆市建筑工程综合基价表》；（3）2008年《重庆市建设工程费用定额》；（4）2008年《重庆市安装工程单位基价表》；（5）2008年《重庆市安装工程费用定额》；（6）2009年10月《重庆市建筑工程造价信息》；（7）材料价格采用重庆市建设工程造价信息中心2009年发布的《重庆工程造价信息》中公布的指导价；（8）国家及重庆市政府相关税费规定；（9）类似项目的结算、预算资料；79 （1）项目业主所提供的有关资料及信息。（二）投资估算说明1、工程费用本项目工程费用主要包括土建工程、电气工程、管网工程、空调工程、总图工程、装修工程、电梯及景观工程。2、工程建设其他费用（1）土地成本：按实际发生额测算。（2）工程前期费用：包括报批报建费、勘察设计费、场地平整费等费用。其中：报批报建费包括城市建设配套费、环境影响评价费、白蚁防治费、规划综合费、环保污水处理费、施工图审查费、异地人防费等。城市建设配套费按建筑面积每平方米290元测算；环境影响评价费估算金额为30.00万元；白蚁防治费按建筑面积每平方米0.8元测算；规划综合费按建筑面积每平方米2.59元测算；环保污水处理费按建筑面积每平方米1.00元测算；施工图审查费按建筑面积每平方米1.36元测算；79 异地人防费按建筑面积每平方米45.00元测算；勘察设计费按建筑面积每平方米500.00元测算；工程监理费按工程费用的0.5%测算。（1）开发间接费：包括专业服务费和建设单位管理费。2、预备费预备费按照工程费用和工程建设其他费用之和的1.5%估算。3、估算结果本项目总投资54257.27万元，其中工程费用34479.50万元，工程建设其他费用14291.12万元，预备费731.56万元，建设期利息3555.09万元，流动资金1200.00万元。(详见附表1投资估算表)（二）资金筹措及使用计划1、资金筹措根据项目的实施情况和业主的资金安排，本项目建设资金筹措方案如下：企业自有：19257.27万元；银行贷款：35000.00万元。79 图6投资构成图1、资金使用计划根据前述项目的建设进度及建设内容，项目建设期各年的资金使用计划为：2010年需投入建设资金32554.36万元，2011年需投入建设资金21702.91万元.（详见附表2投资计划与资金筹措表）。图7投资进度图79 第一章财务评价（一）评价依据、原则和假设条件1、分析依据（1）国家计委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。（2）财政部制定的《企业会计制度》。（3）国家和重庆市有关税、费征收政策。（4）主要材料近期价格。2、分析原则（1）本着稳妥谨慎的原则，在计算费用时取上限，在计算效益时取下限，以确保项目经济效益计算的可靠性；（2）遵循动态分析为主、静态分析为辅；定量分析为主、定性分析为辅的原则；（3）遵循效益与成本费用计算口径一致的原则。3、假设条件假设工程建设内容和规模按预定方案实施，建设进度如期完成，项目建成后项目经营收入达到预期目标，国家、地方宏观经济政策保持相对稳定。4、计算方法本项目投入和建成后产出的经济效益采用新建项目评价方法。79 （一）基础数据及其测算1、工程建设期、计算期项目计算期为20年（2010年～2029年），其中，建设期2年（2010年1月～2011年12月），计24个月，运营期18年。2、经营收入客房收入：酒店客房共计445套，每天开房率按85%计算收入；KTV收入：KTV共34间，每天开房率按85%计算收入。经营收入测算见下表：表5经营收入测算表项目数量（套）平均单价（元/套）开房率小计（万元）备注客房收入445600.0085.00%8170.202012-2013年KTV收入342500.0085.00%2601.00合计　　　10771.20客房收入445720.0085.00%9804.242014-2016KTV收入343000.0085.00%3121.20合计　　　12925.44客房收入4451080.0085.00%14706.362017-KTV收入344500.0085.00%4681.80合计　　　19388.1679 1、经营税金测算根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》及重庆市外来企业享受西部大开发的有关政策等，本项目适用相关税率如下：表6税率表序号项目名称税率1营业税5%2城市维护建设税7%3教育费附加3%4资源税3%5所得税25%（二）运行成本费用估算1、成本费用估算方法项目运行成本根据项目方案设计和类似项目成本统计资料采用成本要素法估算。2、经营成本估算（1）外购原材料费本项目外购原材料主要包括酒店日常经营所需的材料。（2）燃料及动力费79 燃料及动力费主要包括电费、天然气、水费、其他燃料费等，根据类似项目实际运行情况测算。（1）工资及福利费项目正常运营年份，雇佣员工916人，月均工资及福利费按2500.00元/人估算。经营第二年磨合期结束，工资总额减少5%。（2）修理费固定维修费用及储备金40万/年，每年5%递增。（3）其他费用其他费用包括项目广告宣传、经营管理费等。经营成本估算见附表6总成本费用表。（二）财务分析1、项目盈利能力分析根据上述基础数据及测算，进行项目经济评价指标计算，主要结果如下所示：六收入与成本数据　　　1总成本费用万元121048.85　2经营收入万元327983.04　3经营税金及附加万元18039.07　4经营成本万元75323.67　79 5利润总额万元188895.13　6所得税万元47223.78　7税后利润万元141671.34　七财务评价指标　　　1全部投资　　　1.1税后财务内部收益率　15.62%　1.2税后财务净现值万元23617.67年折现率10％1.3税后静态投资回收期年8.31　1.4税前财务内部收益率　18.29%　1.5税前财务净现值万元38049.08　1.6投资利润率　14.51%　1.7投资利税率　19.34%　1.8盈亏平衡点　33.40%　1.9盈亏平衡点万元109541.14　2自有资金　　　2.1税后财务内部收益率　17.70%　2.2税后财务净现值万元22626.17年折现率10％2.3税后静态投资回收期年9.88　2.4税前财务内部收益率　21.57%　2.5税前财务净现值万元37057.58　2.6投资利润率　40.87%　2.7投资利税率　54.49%　计算结果表明,项目税前、税后全部投资内部收益率均大于基准收益率10%和当前银行贷款利率，财务净现值大于零，均说明项目有较好的财务盈利能力，说明本项目在财务上是可以接受的。79 财务评价详细数据见：附表5：经营收入及税金测算表附表6：总成本费用测算表附表7：利润测算表附表8：项目投资现金流量表附表9：项目资本金现金流量表1、债能力分析偿债能力分析主要考查项目的借款偿债能力，本项目考虑银行贷款总额为35000.00万元，预计在项目2010年6月开始贷款，贷款利率为6.42%,贷款时间为8年。贷款利息按季计算并在当季偿还。本金于2012年底开始偿还。计算过程详见：附表3贷款偿还计划表。根据上述基础数据，偿债能力的各项指标如下：（1）偿债备付率（2）偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保证倍率，本项目偿债备付率平均为1.02，可用于还本付息的资金足以偿还当期债务。79 （1）利息备付率利息备付率表示可用于偿还当期利息的保证倍率，本项目利息备付率平均为3.72，可用于偿还利息的当期收入足以支付当期利息。（二）财务评价结论通过以上财务评价分析表明：本项目可以为业主带来一定的经济效益，实现收入327983.04万元，项目全部投资税后的财务内部收益率为：15.62%，税后财务净现值（ic＝10%）为：23617.67万元元，投资利润率为：14.51%。本项目投资效果较好，有一定的经济效益，在财务上是可行的。第一章79 第一章风险分析（一）项目主要风险因素识别本项目为经营项目，项目主要风险来自于未来市场情况，本项目目标市场价格定位适当,目标客户定位合理，故项目风险不高。（二）风险程度分析1、盈亏平衡分析以经营功能利用率表示的盈亏平衡点(BEP)33.40%计算结果表明：经营达到预测目标的33.40%，即收入达到109541.14万元时，企业可以保本，项目盈亏平衡，超过此收入就有盈利，否则将产生亏损，对于本项目，风险可以接受。2、敏感性分析鉴于收入、投资等因素对项目的财务内部收益率有不同程度的影响，所以有必要在一定的变化幅度内进行敏感性分析。79 表7敏感性分析表序号不确定性因素变化率项目内部收益率项目税后财务净现值项目税后静态投资回收期基本方案0%15.62%23617.678.31年1经营收入5%16.50%27664.858.05年-5%14.71%19570.498.60年2建设投资5%14.92%21554.088.53年-5%16.37%25681.258.09年3经营成本5%15.37%22551.098.39年-5%15.86%24684.248.23年图8敏感性分析图（全部投资IRR）1、防范和降低风险的对策79 通过对项目进行敏感性分析，可以看出，经营收入和建设投资的变化对该项目的财务内部收益率的影响相对较大。项目在实施过程中，应注意控制投资，加强项目的营销工作，促进经营收入的顺利实现。79 第一章结论与建议（一）主要结论重庆作为中国西南地区的唯一直辖市，正处于经济快速增长时期，人们的可支配收入以及生活质量不断提高，旅游方式正在发生重大变化，休闲度假游急速上升，而温泉旅游度假是其重要组成部分，对休闲度假的要求越来越强烈。本项目作为“五方十泉中”的重要建设项目，建成后将提升重庆市的整体形象，提高人们的生活水平。本项目位于重庆市沙坪坝区梨树湾片区，地理位置得天独厚、较完善的基础设施、方便快捷的交通条件，使它成为重庆市温泉酒店开发项目中的佼佼者。拟建项目从市场定位、功能布局、经营收入预测等来看，都是比较合理的，项目本身属于非污染项目，不存在制约项目实施的重大坏境因素，从环境角度看，该项目的建设是可行的。经济方面，项目对市场的估计和预测是稳健可靠的。通过分析评价，其内部收益率、财务净现值等主要经济指标反映出项目经济益较好，由此可见，融汇温泉酒店开79 发项目具有现实可行性和经济合理性，同时项目实施也具有良好的社会效益和环境效益。综上所述，该项目具有良好的投资环境和建设条件,其财务指标较好，项目总投资为54257.27万元，所得税后全部投资内部收益率为15.62%，财务净现值为23617.67万元，银行贷款偿还期为8年，静态投资回收期为8.31年，由此看出该项目经济效益较好，财务内部收益率在合理范围内，贷款偿还能力较强。本项目投资效果明显，经济效益较好，在财务上是可行的。（一）建议本项目市场预测主要是从重庆市酒店经营项目的市场分析入手，结合本项目的实际情况，预测本项目的经营收入情况，而市场变化是绝对的，因此建设单位应加快实施项目的进度，争取早日建成。为保证该项目的顺利实施，使项目的建设能获得更好的经济效益并合理规避风险,现提出有关建议如下：作好资金筹集工作。项目总投资达54257.27万元，需根据工程的进度严格落实项目资金，加快筹集项目所需资金，避免因为资金不足影响工程进度。从而影响项目经营收入的实现。加强项目的营销工作。从敏感性分析结果可知，经营收入的顺利实现是保障项目经济可行性的关键因素，鉴于目前酒店79 市场的竞争情况加剧，项目的组织管理者应充分利用地段区位和交通优势，加强本项目的市场营销策略，成立专门的营销决策机构，全力开展营销工作，切实保障经营收入的顺利实现。做好相关单位的协调工作。尽快处理好外部各单位之间的关系，诸如水、电、气、邮政、通讯等工作，以保证本项目按计划顺利实施，获得预期的投资回报。79 -本资料来自www.m448.com-附件本资料来自企业管理资源网www.m448.com本资料来自企业管理资源网www.m448.com附表1：投资估算表附表2：投资计划与资金筹措表附表2-1：建设期利息估算表附表3：贷款偿还计划表附表4：财务计划现金流量表附表5：经营收入及税金预测表附表6：总成本费用测算表-本资料来自www.m448.com- -本资料来自www.m448.com-本资料来自企业管理资源网www.m448.com本资料来自企业管理资源网www.m448.com本资料来自企业管理资源网www.m448.com本资料来自企业管理资源网www.m448.com附表7：利润测算表附表8：全部投资现金流量表附表9：项目资本金现金流量表附图1：项目现金流量表（全部投资）附图2：项目现金流量图（自有资金）-本资料来自www.m448.com- -本资料来自www.m448.com--本资料来自www.m448.com-'