“新华苑”二期项目可行性研究报告

'“新华苑”二期项目一、项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称本项目位于深圳市宝安区龙华镇，北临东环二路，南临龙华国土所，西临新华中学，地块编号为A82-0041，项目一期已于二OOO年成功开发建设，现进行二期的开发，项目名称为“新华苑”(二期)。.1.1.2.开发公司新华苑(二期)将由深圳市源发实业有限公司全资独立开发。源发实业有限公司是一家重合同、守信用单位，已独立或合作开发了乐景花园、源发大厦、源胜大厦，龙胜大厦，新华苑一期等多个项目，有丰富的地产项目开发经验和较强的资金实力。1.1.3.承担可行性研究的单位由于本项目规模较小，总投资额不足3000万元，因此，由源发实业有限公司策划部担任该项目的可行性研究。由于源发实业有限公司尚有几十万平方米的商住面积待开发，因而加强了公司人才建设，现已组建完善了一支专业的房地产市场研究和开发管理队伍。1.1.4.研究工作依据本项目可性行研究依据为：深圳市特别是龙华房地产现状、深圳市工程造价信息、本项目的地块价值。1.1.5.项目建设和内容新华苑(二期)占地面积8384.80平米，规定计容积率面积29344.43平米，容积率为3.5，其中住宅27945.18平米，商业1399.25平米。1.2.可行性研究结论1.2.1.市场预测结论目前龙华房地产市场价格情况，住宅售价在3300元-4000元/M²27 ,一层临街商铺售价在10000元-15000元/M²。根据本项目所在地段优势和周边环境的优势，本项目住宅售价可达3500元/M²，临街铺面售价可达10000元/M²。保守估计，本项目的利润可达_1489万元。况且，随着地铁四号线的动工，龙华地产市场又掀起一轮热潮，许多在售项目的销售速度应于深圳市的平均水平，而且房价的增幅也大于全市平均水平。总之，本项目风险极小，利润可观，前景看好。1.2.2.项目建设速度本项目已在二OO三年即开始进行市场研究和方案设计，经过近一年的工作，现已基本完成方案工作。计划本项目于二OO四年七月动工，二OO五年十二月份通过竣工验收，并全部实现销售。1.2.3.投资估算和资金筹措本项目的建设资金，完全使用开发商源发实业有限公司的自有资金。1.2.4.项目综合评价新华苑(二期)本身具有地处龙华中心广场的地段优势和景观优势，又处在龙华这个升值潜力最大的热点片区市场，加上对项目的准确市场定位和优秀的方案设计，可以说，这是一个“短、平、快”的精品项目，风险极小，利润可观、前景乐观!一、项目投资环境和市场研究2.1.市场宏观背景2.1.1.全国投资环境宏观经济环境状况2003年中国经济运行的形势，是亚洲金融危机以来最好的一年，不仅因为数据上出现高速增长，更需要注意的是经济运行中，出现了四个比较突出的亮点：第一个亮点:宏观经济增长速度加快的同时，微观企业的经济效益明显提高，27 民间投资大幅度低于国家投资的局面得到改观。值得注意的是，微观层面的增长不是靠行政干预，像当年国企脱困时实施债转股、划账、降低利率等手段得到的，这些利润的增长是实实在在的。第二个亮点:通货紧缩的趋势基本结束。在1998年～2002年5年多的时间里，4年物价指数都很低。国家制定扩大内需的政策，实施积极的财政政策，都是为了解决通货紧缩问题。在2003年，生产制造价格指数和消费价格指数，双双终于出现上升。应该说物价指数出现上升的原因主要是经济增长内在的需求动力开始增长，市场的活力也逐渐增长。第三个亮点:消费结构升级和产业结构调整初见成效，中国出现了新的经济增长点。从2000年前后开始，汽车业、钢铁业、石化行业，以及数码产品、通信、旅游、餐饮服务等行业，都成为国民经济新的经济增长点。而且，从目前掌握的数据来看，这轮经济回升是以市场需求为基础的，各个行业的增长将是可以持续的。未来中国人均GDP将达到3000美元以上，（上海已经超过5000美元），中产阶级在不断扩大，这是可以形成竞争力的。第四个亮点:我们保持了国际收支的双顺差和人民币汇率稳定，这说明我国金融系统抗风险的能力在加强。２００３年，中国经济成功抵御了伊拉克战争和非典的两大冲击，进入新一轮扩张周期。初步预测，２００３年国内生产总值增长８．６％，比上年提高０．６个百分点。２００４年，中国经济将继续保持持续、稳定发展并呈现十大趋势。l现实经济接近潜在经济增长水平，ＧＤＰ有望增长８．５％l社会总供求关系有所改善，物价水平小幅回升l经济增长对就业带动作用增强，城乡就业有所增加l外汇储备增长减缓，人民币汇率基本稳定l消费需求明显回升，消费结构继续升级l投资增速高位回落，市场导向型企业投资依然活跃l进出口恢复平稳增长，贸易顺差减少l税制调整稳步推进，积极财政政策功能转型l货币政策强化微调预调，货币信贷适度增长l坚持全面、协调、可持续发展观，各项改革向纵深发展2004年全国房地产市场前瞻经济繁荣带动房市平稳增长国家统计局统计，2003年我国国内生产总值为１１27 ６６４亿元，按可比价格计算，比上年增长９．１％，是１９９７年以来增长最快的年份。按季度统计，去年一季度ＧＤＰ增长９．９％，二季度增长６．７％，三季度由原先发布的９．１％修订为增长９．６％，四季度增长９．９％。这表明连续6年的扩张性宏观经济政策对经济增长起了很大的促进作用，1997年亚洲金融危机爆发后，一直困扰我国的通货紧缩压力的问题将进一步缓解，我国连续6年的扩张性财政政策取得了良好成效，居民消费价格指数变动在2003年即转负为正，2004年居民消费价格指数和社会零售价格指数都将转入上涨趋势。中国经济内在的自主成长的机制和能力显著增强，国民经济运行正处于新一轮周期的上升期，政策环境有利经济发展，同时外部环境改善，世界经济将走出低谷等因素都将促进2004年国民经济的进一步繁荣。2003年房地产市场成为促进国民经济发展的巨大力量，同时高速发展的国民经济，不断提高的居民收入水平以及居民对改善居住条件的巨大需求的潜在，也必然成为支撑房地产市场平稳发展的基础力量，2004年我国将把扩大消费作为扩大内需的着力点，作为我国近年来消费主要增长点的住房消费，2004年将继续升温。房产投资增长速度将趋于平稳2003年是我国房地产业自1998年以来投资增幅最快的一年，在连续5年年均增长近20%的基础上，2003年前11个月，我国房地产开发投资额达到8285亿元，同比增长了32.5%。据国家发改委和国家统局公布的数据，2003年，中国房屋销售价格比上年上涨4.8%。2003年上海房价涨幅超过20%，成为全国增长速度最快的城市，对于2004年上海房地产市场的发展，市场出现各种预测。上海市已在土地供应、房地产交易制度和交易方式、供应结构等方面采取等措施，抑制房地产价格过快增长。导致我国房地产投资增速过快的原因主要包括：扩张性的财政政策导致国民经济总投资的高增长，也影响了房地产市场；居民住房需求的上升以及地方政府对土地供给的放宽；房地产业的高利润率吸引大量资金涌入，造成房地产投资长期保持高速增长，成为总投资需求增长的一个重要组成部分。改革开放以来，我国出现过三次经济过热，即1984年-1985年、1988年-1989年和1993年-1994年的经济过热，这三次经济过热都是由于投资过高增长造成的。如果现在这种投资趋势进一步上升的话，可能会再一次引发经济过热。针对这种危险，2003年政府出台了一系列针对房地产市场的政策，2004年经济政策环境将保持平稳，政府将逐步加快土地市场，房地产金融市场以及房地产市场的制度建设，以适应经济发展的需要。国家统计局预测200427 年第一季度房地产业企业景气将略有回调，不过仍会高于上年同期水平或与上年同期基本持平。2004年政府在肯定和保持房地产市场健康发展的同时，将继续采取一系列措施，通过加强土地市场建设，压缩房地产信贷，加快和完善房地产信息收集系统等，抑制部分地区增长过快的房地产投资，适当控制房地产市场价格，促进房地产市场健康发展，防止泡沫经济产生危害国民经济和社会安定。房地产市场结构发生变化l中低价房将逐步成为市场主体目前，中国的房地产市场出现了一部分高档、大户型住宅空置，而可供老百姓挑选的房子少而又少的现状。2004年，建设部将通过房地产项目规划、土地供应等调控手段压缩单位和个人自建住房的比重，对中国房地产市场的供应结构进行调控，从而提高我国房地产的市场化程度，发展中低价位、中小户型的商品住宅，以满足更多普通百姓的购房需求。2004年，建设部将继续加大对各地经济适用住房的建设力度和管理，满足更多普通百姓的购房需求。建设部住宅与房地产业司副司长沈建中说：“我们国家中低收入家庭是我们房地产市场里面消费的主体。所以从结构调整的目标来看主要是要更多的来满足中低收入家庭住房的需求。也就是说我们要更多的来提供一些中低价位、中小户型的产品，来供应市场，来满足中低收入家庭的需求。”l房地产二级市场进一步发展随着人民收入水平的提高，改善生活质量、提高住房品质成为消费者新的置业观念。二手房的大量入市为消费者提供了极大的选择空间，2004年房地产二手市场将得到将受到更多消费者的推崇。“置业升级”不仅提高了百姓的住房品质，也为实现房地产一、二、三级住宅市场的联动起到了极好的作用。，据个人状况从低到高的梯级消费模式不仅活跃了整个房地产市场，也为处在不同生活阶段的百姓提供了安居的最佳选择。被称为一级半市场的“空置房”市场将因政策及市场等因素而大幅放量，空置房因其具备价格便宜、无期房风险、投资及自住价值较高等优势而受到购房者的格外青睐，“有人没房住，有房没人住”的空置房现象将得到有效改善。空置房的大量上市，将成为促进社会经济机制正常运转，解决百姓住房问题的有效途径。同时，与证券市场的不确定性相比，投资房地产的收益率和稳健性着实对投资客有着巨大的吸引力，并且地产保值、增值的功能最为明显，投资性置业将使一部分投资客趋之若鹜。２００４年，住房改革制度成效将逐渐显露，百姓在满足居住需求后，会在投资意识的引导下投资房产。随着几年来一手商品房投资回报率的下降，二手房将因其价格低、地段好、物业配套成熟而成为重点投资对象。27 l商铺成为新的投资热点2003年全国各地普遍出现商铺的投资热潮。多家外地、外籍大型商家已经或计划入驻北京；天津商铺投资市场也开始启动，外来投资者逐步增加；上海市10月初的投资型房产展示交易会上，黄金地段的商业用房再次成为关注的焦点；杭州商铺投资市场走势依然活跃；深圳也有更多的中小投资者开始密切关注商铺市场的投资。随着2003年开发量的增长，商铺的供求关系正趋于缓和，商铺资源的稀缺性开始弱化，但专未来几年，商铺市场的总体状况将是铺源充足，但仍然需求大于供给。这种供求不平衡的状态可能会持续一段时间，主要来自三个方面的需求：一是国内商业企业的需求；二是外资进入中国的需求；三是国内其他投资者的需求。目前上海商铺的平均回报率则达到8％到10％。由于平均回报率仍维持在较高水平，因此商铺的供应量持续增长。相关统计显示，未来3年中上海新增商铺面积将达700万平方米。从整个房地产市场来看，已经形成梯级型消费市场。商铺是一种好的投资工具，大部分的商铺会越用越升值，而商铺的抗跌性和抗波动性优于住宅房，商铺的投资趋势将加强。另一方面，对于商铺结构不同的业态现在提出了越来越多的特殊要求。这在很大程度上要求发展商在总体布局上进行详细论证，在规划阶段就趋于理性。然而商业地产发展的速度应与城市区域商业发展相协调。目前中国中小城市商业发展有失衡的趋势，由于普遍缺乏消费能力，商铺市场的快速发展将带来较大的市场风险，因此对于中小城市的商业地产开发应持谨慎态度。l房地产金融市场进一步多元化改革2003年出台的一系列政策使房地产金融途径单一的弊端受到了广泛质疑，房地产金融市场中银行所占比例过大对于银行自身、房地产业以及国民经济，都存在极大的不安全隐患。房地产开发属资金密集型产业，在成熟的房地产业中开发商的主要资金来源不是银行贷款，也不是上市发行股票，而主要通过债券、不动产基金和互助会等形式来自行筹资，国内地产业的一个软肋就是资金途径单一化。2003年，我国房地产金融市场开始了多元化改革，房地纷纷拓展融资渠道，由于受当前各种因素的影响，各地主要采用了信托产品的形式，2003年年末，全国出现了房地产信托热，但由于信托产品先天有一定的局限性，又受到严格的政策限制，并不能完全满足房地产金融市场的创新需要。27 在今年股市转暖、利率市场化改革不断推进的金融大背景下，出于比价效应，投资人在参照其它金融产品的收益率时，对信托产品的收益预期必然会大大提高，进而拉升了房地产项目投资的财务成本。一部分资金将会在股市投资收益预期提高的情况下，进入证券市场，从而分散对房地产的投资。2004年，我国房地产金融市场将进一步进行多元化改革，我国近3个月以来房地产信托基金数量增幅达500%，房地产上市公司普遍提出或是正在进行大规模融资；另一方面，央行存款准备金上调、社会资金收紧；建立现代金融企业，发展多样化的金融机构，发展机构投资者和债券市场，尤其是资产证券化、利率市场化等等手段和措施，改变现在“一刀切”式的金融监管制度，同样也是房地产对金融行业提出的时代要求。2.1.2.深圳市投资宏观背景宏观面持续向好2003年，GDP:2860.51亿元,比上年增长了17.3%；固定资产投资:946.49亿元,比上年增长20.1%；规模以上工业总产值:5073.77亿元,比上年增长29.1%。2003年，深圳经济继续保持快速增长，本市生产总值(GDP)达到2860.51亿元，比上年增长了17.3%，完成固定资产投资946.49亿元，比上年增长20.1%，规模以上工业总产值达到5073.77亿元，比上年增长29.1%。在经济持续快速增长的影响下，2003年深圳房地产业继续保持健康发展，房地产投资经过2002年的高速增长后，已开始呈现增速回落；房地产市场总体呈现：供求总量基本均衡、供求结构基本合理、房地产价格基本平稳的运行特征；各级房地产市场景气程度高，且需求持续旺盛。总体来看，2003年深圳房地产市场呈现健康、平稳、理性的发展局面。2.1.3.深圳市房地产市场状况2003年，深圳房地产市场经历了非常不平凡的一年，年初的SARS风潮、二十四小时通关，年中的CEPA的签署、国务院18号文下发，年末的宝安、龙岗城市化提速、加快国际化城市建设等等利好或不利因素，均在一定程度上对年度房地产市场有一定的影响。27 但是从整体来看，外部因素对深圳房地产市场的影响并不显著，年度房地产市场在需求持续旺盛的引导下，保持着快速、平稳、理性的发展，供求总量基本均衡，供求结构基本合理，房地产价格基本平稳。房地产市场需求持续旺盛，需求增长势头趋于平稳，住宅、商铺需求持续增长根据市规划与国土资源局网上备案预售合同资料显示，2003年我市商品房销售面积为868.46万平方米，与去年的791.70万平方米相比增加了9.7%，市场需求持续旺盛，但增长势头已从去年23%高增长回复到1998年以来的平均水平，房地产市场需求增长势头已开始趋于平稳。从销售商品房的类型来看，2003年我市住宅销售面积为806.56万平方米，比2002年同期增加11.34%，住宅销售面积占商品房销售总面积的93%；办公楼销售面积为15.73万平方米，比2002年减少12.32%，办公楼销售面积占商品房销售总面积的1%；商铺销售面积为43.99万平方米，占商品房销售总面积的11%，比2002年同期减少5.11%。从2003年各月份的住宅销售情况来看，住宅需求持续旺盛，销售面积持续增长。近年来，我市住宅市场一直保持着“一二季平稳、六九月飘红、年末劲涨”的销售规律；而2003年9月1日国务院下发的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发【2003】18号），使房地产行业及消费者的信心明显增强，促进了年末房地产市场的快速发展，并使全年住宅销售保持较高的增长。根据1998年以来的销售统计，非住宅物业中，写字楼销售总体呈现98年以来的平均水平，表明其买卖需求并非因宏观因素的利好而出现较大变化，除极个别写字楼能做到大部分出售外，多数写字楼继续呈现租、售并重的局面。商铺物业尽管今年有所减少，但仍保持着去年的销售规模，实际销售量高于1998～2001平均销售水平近两倍，表明商铺物业买卖需求继续旺盛。27 图12003年各月份住宅销售面积图（单位：平方米）住宅新增供给明显下降，住宅市场整体呈现“供”小于“求”的局面2003年，我市商品房批准预售面积854.35万平方米，比去年同期下降19.27%，其中住宅批准预售面积为694.42万平方米，比去年同期下降27.77%，供给下降幅度较大。总体来看，刚刚过去的2003年是深圳房地产市场供求关系大调整的一年。针对2002年商品房供给增长过快的趋势，政府加大了房地产市场调控力度，尤其是土地市场的宏观调控取得了显著效果。2003年，政府采取了特区内停止新批房地产用地、继续控制全年房地产用地供应（100公顷以内）、将存量土地纳入计划、取消特区外“购房入户”、启动房地产预警系统等等调控手段。随着系列房地产调控措施的出台，商品房供给增长过快的势头于年初得以遏制，房地产供给得到有效控制，并直接引至年度房地产市场的平稳发展。从供求对比来看，2003年住宅批准预售面积比住宅销售面积少112.14万平方米，新增供求比为0.86：1，求略大于供。从2002年全年住宅批准预售面积与住宅销售面积对比来看，2002年新增商品住宅尚有206万平方米未销售，因此2003年的市场供求状况有利于消化前年过剩的商品住宅，使房地产市场总量更加趋于平衡。从各区域住宅新增供求对比来看，南山区和盐田区新增供给大于需求，龙岗区、福田区、罗湖区、宝安区均新增供给小于需求，尤其是龙岗区、福田区新增供求比分别达到0.58：1和0.66：1，这两区新增住宅供不应求现象较为突出，极有利于消化2002年的存量。表12003年各区住宅供求关系分析 批准预售面积（万m2）比例（%）实际销售面积（万m2）比例（%）新增供求比27 罗湖区71.2810.2791.4911.340.78：1福田区111.4716.05168.6020.900.66：1南山区270.9339.02215.9326.771.25：1盐田区22.833.2920.232.511.13：1宝安区132.6319.10163.1220.220.81：1龙岗区85.2812.28147.2018.250.58：1合　计694.42100.0806.56100.00.86：1南山、宝安、龙岗区住宅销售面积所占比例上升较大，房地产市场热点西移和向特区外转移的趋势十分明显从各区的住宅销售来看，宝安、南山、福田、龙岗四个区的住宅销售面积分别占全市住宅销售总面积的20%、27%、21%、18%，南山区住宅销售面积仍然稳居首位。从2002年和2003年各区住宅成交面积所占的比例对比来看，2003年南山区、宝安区、龙岗区所占的比例有较大增长，房地产市场热点西移和向特区外转移的趋势十分明显。随着特区内用地的日益减少，西部通道、地铁线的开通，宝安、龙岗两区全面城市化的启动，这种发展趋势将会越来越明显。图22002年与2003年各区域住宅成交面积所占的比例图（外圈为2002年数据）各区住宅价格均有一定上涨，总体价格水平继续保持平稳27 从价格来看，2003年按照建筑面积计算的住宅销售均价为每平方米5680元/平方米，与2002年相比上涨了2.55%。从各区住宅销售价格来看，2003年各区住宅价格均有所上涨。2003年福田区、罗湖区、南山区住宅均价为8211元/m2、7746元/m2、6282元/m2，分别比2002年上涨6.5%，16.1%，4.3%，而特区外的宝安、龙岗两区住宅价格分别为3768元/m2、3487元/m2，分别比2002年上涨2.3%和3.23%。虽然各区价格都有所上涨，但由于特区外住宅价格较低、交易量所占比例大且价格增长幅度小，导致全市房地产总体价格水平上涨幅度不大。近年来，特区内的罗湖区、福田区土地资源日益减少，房地产开发用地基本用尽，土地供不应求，导致2003年这两区住宅价格有较大幅度上涨。由于近两年供应的房地产开发用地绝大部分集中在特区外，今后几年房地产市场热点必将继续向特区外转移。随着特区外住宅销售面积所占的比重的加大，全市房地产市场平均价格仍将保持稳定。目前，特区内商品住宅价格基本高于特区外一倍，且不同区域住宅价格差距较大。随着深圳基础设施的不断完善、通关进一步便利、地铁的开通等，特区内外的差别将逐渐减少，房地产市场的价格差距也将逐渐减小。住宅市场继续以三房、二房、四房为主力，居民居住水平不断提高从销售住宅的户型来看，三房、二房和四房继续为住宅市场的主力户型，占住宅市场交易总量八成以上。其中，三房住宅的销售面积占住宅销售总面积的42%，二房住宅占住宅销售总面积比例为23%，四房住宅占住宅销售总面积的17%。从主力户型的价格来看，三房住宅的均价为每平方米5006元，为成套住宅中最低的；二房住宅次之，达到5340元；四房住宅均价达到6464元。总体来看，主力户型价格比上年上涨2.5%左右。从2003年和2002年销售住宅的户型结构对比来看，2003年销售的住宅中四房的比重略有增加，三房的比重稍有减少，表明购房者消费水平和居住水平都有一定程度提高。27 图32003年与2002年销售住宅的户型结构对比（上图为2002年数据）住宅销售价格分布基本保持稳定，价格结构基本合理从新增住宅的销售价格梯度分布来看，具有以下特点：单价在4000元以下的住宅，均价3208元，占住宅销售总面积的29%；单价在4000～6000元的住宅，均价5029元，占住宅销售总面积的30%；单价在6000～8000元的住宅，均价6917元，占住宅销售总面积的22%；单价在8000～10000元的住宅，均价8846元，占住宅销售总面积的13%；单价在10000元以上的住宅，均价12219元，占住宅销售总面积的6%。27 由上述数据看，2003年住宅价格分布结构与2002年具有一定的差距，即8000元以下的中低价位住宅占总交易量的比例比2002年下降了5个百分点，而8000元以上的高价位住宅则上升5个百分点。产生这种情况的原因，与今年特区内各个区域高价位住宅的热销有关，但是总体来看低价位和中等价位住宅仍占绝大多数，住宅价格结构基本合理，能够满足不同层次的消费需求。图42003年与2002年住宅销售价格分布结构对比（上图为2002年数据）2.1.3.区域发展及前景预测龙华镇位于深圳市北部，毗邻福田区，全镇面积98万平方公里。龙华作为深圳市的“后花园”，以超前的眼光，高起点，高标准进行全面规划，全镇城区面积52平方公里，已开发25平方公里，功能齐全，配套合理，获得“广东省规划先进镇”称号。龙华被省、市、区分别定位为“广东省首批中心镇”“深圳市五个次中心之一”“深圳卫星城第一站，”“深圳物流园区”27 。今年，龙华撤镇改为街道办事处，再次揭开了龙华发展历史的篇章。龙华的各项经济指标多年均列宝安各镇前列，人均收入大幅增长。龙华交通四通八达，已发展成为连接特区内外，珠三角地区的“黄金走廊“。现从龙华至皇岗口岸仅需十五分钟。地铁四号线的启动，更缩短了龙华与市区的时间距离，使龙华真正成为深圳的“后花园”。龙华的文教卫生也有较好的基础。全镇已有中学两所，小学20所，幼儿园19所，龙华中心小学民治小学分别是省一级学校和市一级学校。龙华医院和龙华人民医院具有先进的医疗设备和医疗水准。市政府将龙华镇靠近中心区一侧的19.38平方公里的土地规划为中心区后备住宅基地，使龙华与中心区已是血肉相连。地铁四号线进入实质阶段，使龙华的“城区”面目更为清晰。而相对于中心区约800元/M²的住宅价格。龙华仅每平米3000多元的住宅价格，显然有较大的上升空间，这也是众多房地产商争相“屯兵”龙华的诱因所在。2.1.4.宠观市场与本项目发展借鉴近年全国房地产市场发展迅猛，是否存有“泡沫”，是否过热的争论已进行了两年，然而房地产投资仍在稳步加大，房价仍大稳步上升。除杭州、温州等个别城市的房地产热度偏高外，全国房地产市场可以说是健康良性地发。国家对房地产信贷的严控也正是防止“泡沫”的有力手段。因此，本项目是在一个健康的市场环境中开发的。深圳市房地产市场相比全国更为健康，市场化程度更成熟，也更理性，近两年的“豪宅大比拼”“海湾大决战”“小户型大塞车”，看似刀光剑影，全都安全着陆。这说明，关键是你的适合做什么样的产品，你的产品针对何种目标市场。这种重市场研究，重产品创新的科学态度，是本项目发值得借鉴的财富。2.2区域市场分析2.2.1.区域市场界定：本项目属于龙华片区市场，大致上与龙华街道办事处的辖区范围一致。27 而目标客户群则是龙华街道辖区人口，以福田区为主体的首次置业者和龙华街道办周边的城镇人口共同组成。2.2.2.供给分析：龙华的商品房开发量在宝安区不算最大，但销售额和销量却一直排在前列。就发展形式而言，龙华片区是当前深圳市较为活跃且最有发展前景的片区之一：二线关扩建，地域上的优势共享，深圳市新中心区的优质配套（六大市政工程），成为新中心区“后花园”最大的居住区之一；地铁四号线开通在即；龙华镇是深圳市乃至全国的卫星镇，良好的生态环境、交通、市政配套加上人才配备，使龙华的发展一天比一天好；表现在外资、台资、港资、中资大型企业的进驻；在房地产方面，最为明显的是到今年上半年为止，已有近100万㎡的土地被各大名牌发展商成功圈走（城建圈40万㎡，泰华圈13万㎡，金地圈26万㎡，龙华经济发展公司圈18万㎡），加上万科和深圳物业集团及上海凯城集团等大型房地产开发商现有的土地发展量，龙华未来楼市定会是深圳市继福田区后的又一热点区域。但是就现状而言，梅林关外除万科四季花城、风和日丽、丰泽湖山庄、锦绣江南花园、美丽365等几个大盘外，其余项目的开发水平都比较粗放。不管从前期的规划设计、环境设计、户型设计，还是从后期的营销执行和物业管理，都未能做到规范化，更不用说超前意识；而另一方面，许多项目在开发过程中未能站在消费者角度考虑问题，社区日常生活配套设施明显不足，不能满足小区居民日常生活所需。由于龙华片区是社区，一方面商业配套及市政设施不够，另一方面居民尚未建立在本片区消费的良好习惯。由于没有大型商场，居民若购买大件或耐用品要到市内购买，令这里中小型商家没生意或生意淡薄，导致这里的商品房面积未能进一步放大，价格也不能得到相应的提高。应该说，随着龙华地区居住人口的进一步增加，这里商业用房的需求量将会越来越多，价格也会逐步稳定提高，尤其对于一些位处新旧商业中心、人流量密集的生活社区及交通便捷的大面积商铺，其价值将会首先被挖掘出来。龙华片区是当前深圳市较为活跃且最有发展前景的片区之一，未来将会是深圳市继福田区后的又一热点区域。目前龙华房地产的开发、规划、设计、营销、社区配套尚处初级阶段。随着龙华地区居住人口的进一步增加，这里的商业用房的需求量将会越来越多，价格也会逐步稳定提高27 2.2.3.需求分析：龙华的开发量在宝安各镇不算最大，但销售量却一直位居前列，二OO三年全年销售面积达80万平方米。从对龙华置业者的抽样调查中，我们得出以下结论：对社区规模的需求：51%的受访者倾向于居住大规模社区，46%的倾向于中等规模的社区，只有3%的受访者倾向于小规模社区，大中型社区是大多数置业者的偏好。对建筑类型的需求：受访者中30%愿意选择高层物业，42%偏好小高层物业，15%选择多层物业，13%回答无所谓。目前龙华市场以多层为主，二OO二年开始出现部分小高层和高层物业。从调查中显示，小高层和高导的潜在需求量大，市场前景广阔。对小区的配套的需求，调查显示：在龙华的置业者中对居住环境和完善成熟的生活配套区这两方面要求较突出，进而也成为影响其选择楼盘的重要因素。会所、泳池为置业者最重视的设施。商业配套、学校、交通车也受到了较大关注。对户型的需求，置业者对二房两厅的户型需求占85%。四房、五房及一房一厅、单身公寓的需求为15%，其中最受欢迎的是三房，尤以三房两厅两卫需求量最大。二房两厅面积需求在65%-75M²，三房两厅的面积需求在85-105M²。对价格的承受力：价格方面3000-3500元/M²是消费者普遍能接受的区向。但考虑到地价，建材的上涨因素，及消费者的实惠心理，超出10%即3300-3800元/M²就是理性价格区向。调查客户中，95%的客户选择银行按揭付款方式，70%的业主希望朋代在1500元-2000元之间，对物业的总价希望在30万元左右。2.2.4.典型物业调查山湖林海物业名称山湖林海位置梅林关口发展商深圳丰泽湖山庄有限公司代理商上海聚仁物业公司物管公司戴德梁行承建商戴德梁行27 物管收费多层0.8元园林规划不详开盘时间2002.9.20.入伙时间2003.8.楼宇状况部分封顶建筑面积/占地面积30万m²销售阶段开盘期户型面积套数比例实用率销售情况及分析2×2×175-8916167%89%认购三房的客户相对较多一些房3×2×2105-1187732%自身配套会所、泳池、幼儿园、小学、超市、住户专车售楼电话83122888装修标准住宅毛坯折后均价4300区域配套该项目地处梅林关口，周边基本无完善配套交通状况410、508、302、370、F2楼盘主要卖点及突出营销方式大社区与关内物业相比的价格优势投资客户群深圳市的白领、附近换房的本地人、附近工业基地的科技人员及管理人员楼盘总体评价：山湖林海目前一期已基本售罄，山水大盘是其吸引客户购买的主要因素，待外墙建筑包装拆除之后，市场的认可程度更好，现价格已上涨。其实该项目有许多不利因素，位置较为偏僻，周围环境差，二期开发对一期住户带来的影响等。惠宁阁物业名称惠宁阁位置梅龙公路与民治公路交汇处发展商深圳潜龙实业有限公司代理商自售物管公司深圳潜龙物业管理公司承建商不详物管收费1.8园林规划不详开盘时间2002.4.入伙时间2003.3.楼宇状况封顶售楼电话83761533建筑面积/占地面积/销售阶段中后期折后均价3600户型面积套数比例实用率销售情况及分析1×1×157201485%一房销售70%左右，两房约65%，三房销售不理想，约30%左右2×2×179-8560423×2×2105-114634427 自身配套泳池、幼儿园、专车装修标准住宅毛坯区域配套商业：农村信用社教育：民治小学、星星幼儿园、潜龙幼儿园服务：南北药行、龙华人民医院、佳旺超市、酒楼交通状况410、508、302、F2、621、620楼盘主要卖点及突出营销方式交通便利价格优势成熟的社区投资客户群关内外的工薪阶层、本地部分投资客户及换房的农民楼盘总体评价：本楼盘的定位是面向工薪阶层的低价物业，但实际价格在龙华处于高端市场，并且户型面积偏大，柱位结构不合理。在销售过程中出现了部分朝向的户型和面积偏大户型滞销。此楼盘的交通极为便利，但位于主要交通干道的交叉口，对日后的生活质量有一定的影响。风和日丽物业名称风和日丽位置人民路与工业东路交汇处发展商深圳市物业工程开发公司代理商世联物管公司深圳市国贸物业管理公司承建商不详物管收费0.8园林规划不详开盘时间2003/4入伙时间2004/9楼宇状况脱外墙售楼电话28125888总建筑面积360000总占地面积17万平米销售阶段中后期折后均价3600户型面积套数比例实用率销售情况及分析2×2×168-781723787三期已销售95%左右3×2×180-884293×2×292-104196424×2×2121-1265612自身配套会所、泳池、运动场、超市、菜市场、专车装修标准住宅毛坯区域配套商业：建行、农行、农村信用社教育：新华中学、英文幼儿园服务：万众城、龙华人民医院、百佳超市、酒楼交通状况410、508、302、370、F2大社区的成熟配套独特的社区文化价格优势27 楼盘主要卖点及突出营销方式交通便利投资客户群关内外的白领、工薪阶层、本地的原居民、公务员、在龙华工作的私企业主楼盘总体评价：本楼盘开启了龙华大盘的外销市场局面，引进和谐、关爱的社区文化塑造楼盘形象，成功的吸引了大量关内的置业客户。现阶段销售的三期丽红苑开盘市场反应良好。锦绣江南物业名称锦绣江南位置人民路与布龙公路交汇处发展商龙华镇经济发展总公司代理商黑马物管公司深圳万厦物业管理公司承建商中外建南方有限公司物管收费0.8园林规划范亚易道开盘时间2002/5入伙时间2003/7楼宇状况在建、封顶售楼电话28133333建筑面积400000占地面积21万销售阶段中期折后均价3500户型面积套数比例实用率销售情况及分析2×2×168-812526888一期已销售完毕，三房比较好销3×2×181-8866173×2×2100-12954114×2×2127-128184自身配套会所、幼儿园、小学、泳池、运动场、商业步行街、专车装修标准住宅毛坯区域配套商业：建行、农行、农村信用社、教育：新华中学、英文幼儿园服务：万众城交通状况无直达公交车楼盘主要卖点及突出营销方式大社区的成熟配套江南情怀的、民族居住文化品牌物管户型投资客户群关内外的白领、工薪阶层，和本地的原居民，公务员，在龙华工作的私企业主楼盘总体评价：27 本楼盘现阶段堪称龙华楼王，园林规划、建筑设计等方面在龙华都位于前列。户户朝南、隐梁隐柱的设计受到市场的认同和追捧。尤其开盘伊始，富有江南民族传统的形象，一系列的推广活动（请鲁豫主持开盘典礼、自行车赛等）都极有特色，销售速度较快。嘉逸花园物业名称嘉逸花园位置东环二路与建设路交汇处发展商龙华经济发展有限公司代理商泛亚物管公司万厦承建商不详物管收费0.8园林规划不详开盘时间2002/6入伙时间2002/12楼宇状况现楼售楼电话28119888建筑面积10942总占地面积/销售阶段中后期折后均价2900户型面积套数比例实用率销售情况及分析2×2×175-79844587销售近75%3×2×182-8921113×2×298-10670374×2×2141147自身配套/装修标准住宅毛坯区域配套商业：建行、农行、工行教育：新华中学、三联小学、松和小学、中心小学、金桥幼儿园服务：佳华、龙华人民医院、百佳超市、酒楼、华富市场　交通状况370，302，315，508，410楼盘主要卖点及突出营销方式名校广场物业成熟地段、成熟配套投资客户群本地的原居民、公务员、工薪阶层楼盘总体评价：此项目靠近新华中学，因此主打名校概念，楼盘在包装、造势方面也基本作的比较到位，现阶段销售状况良好，但近期开盘的绿茵华庭以低价入世，对其销售产生了一定的压力。绿茵华庭27 物业名称绿茵华庭位置龙观大道与东环二路交汇处发展商龙华经济发展公司代理商自售物管公司万厦承建商不详物管收费0.8园林规划不详开盘时间2002/9/8入伙时间2002/12/31楼宇状况现楼售楼电话27749111建筑面积9611总占地面积/销售阶段中期折后均价2400户型面积套数比例实用率销售情况及分析2×2×168-811085389销售近60%左右3×2×185-8636183×2×291-986029自身配套/装修标准提供装修套餐　区域配套商业：建行、农行、工行教育：新华中学、三联小学、松和小学、中心小学、金桥幼儿园服务：佳华、龙华人民医院、百佳超市、酒楼、华富市场交通状况370、302，315，508，312，410，616，620楼盘主要卖点及突出营销方式行政中心区高实用率，低容积率交通便捷成熟地段、成熟配套升值概念投资客户群工薪阶层、龙华工作的年轻白领阶层楼盘总体评价：本项目地理位置优越，交通便利，以低价位入市，力求吸引在周边农民房中居住白领的注意力，定位非常明确。楼梯包装和相关宣传有待加强。2.2.5.市场分析有关结论全国房地产市场在加大调控力度下基本健康地发展，并成为最火爆的热门行业之一；深圳房地产市场的成熟度和理性度均领先全国，地产投资安全性最大。龙华的房地产市场正逐渐入“大盘时代”，继“风和日丽”27 之后，锦绣江南花园和美丽365花园的迅速崛起以及深圳市各大地产商的纷纷介入，大盘将成为今后龙华房地产市场中的统治者，“大盘重阵、白领基地”的格局已隐约可见；龙华身兼全民置业、住宅大盘化、郊居化重任，集撤镇建街道办、地铁、扩关、高新技术与商贸物流等多种概念与一体，将成为深圳全民置业的当然之选；但是随着土地的减少，小高层的开发已成必然之势，物业的开发类型将逐渐向小高层和高层过度；目前，龙华的均价比南山低一半，比中心区低三分之二，价格是吸引特区内置业群体的关键因素；高起点、高标准的规划和政府相关政策的支持将为龙华的房地产物业价格得到实质性的提升，同时也意味着龙华具有广阔的升值空间；一、项目分析及评价3.1.地块解析3.1.1.交通条件本项目紧临龙华交通干道东环二路和建设路，与龙华中心广场隔路相望，属典型的中心广场物业，交通十分便捷，有508路、370路、302路、315路、312路、410路、616路、620路等公交大巴可达本项目。3.1.2.地形地势本项目地块平坦，南北两侧均有良好景观资源，一侧是上万平方米广场景观，一侧是永久性的山丘绿林和学校运动场，视野开阔，满眼翠绿。由于一期工程已入住两年，本项目的水、电、气路等均已通“平”，具备良好的开工条件。3.1.3.规划限制条件本项目地块较好，总用地8384.80M²，容积率<3.5，覆盖率<35%，商业面积占计容积率面积不超过5%，停车位不少于总户数的50%。3.2.项目SWOT分析27 3.2.1.项目优势项目地处龙华镇中心腹地，属龙华新老城镇的中间地带，地段优势得天独厚；项目紧邻龙华中心广场，享市政大配套，并有独特的景观资源：项目紧邻东二环路这条龙华交通大动脉，并紧邻建设路，交通优势明显；项目紧邻新华中学，龙华幼儿园、龙华人民医院、东源肉菜市场等，配套完善，生活便利无；开发商源发实业公司经济实力雄厚，基本不用银行贷款，靠自有资金进行项目开发，这项目的成功提供了实力保障；开发商早在九十年代后期就获得该项目地块的使用权，地价十分低廉，大大降低了项目成本，使本项目今后的销售中极具竞争优势。3.2.2.项目劣势项目占地面积仅8384M²，总建筑面积不足3万平方米，虽然与一期工程合为一个小区，但终究较小，形不成大社区效应；紧邻东环二路，临街面较长，躁音影响不可忽视。3.2.3.项目机会龙华撤镇建街道办，是龙华城市化进程的重要标志，区位地位的变化必将人口听增加，投资的增大，住房需求的旺盛。政府在龙华划出19万平方公里的储备用地，便龙华与市区与中心区更加血肉相连。使龙华作为“深圳后花园”的魅力大增；地铁四号线的实质性进展，将使龙华进一步享受现代交通文明，空间距离因地铁而变短，使龙华可望真正成为白领重镇。3.2.4.项目威协龙华广阔的市场前景中，已吸引了诸如：金地、城建物业集团、富通等品牌开发商的进驻，这些大地产商无论从一发理念，管理水平等都有优势，必然给中小发展商及行业新进入者构成威协。龙华已有的风和日丽、丰泽湖山庄、锦秀江南、美丽365花园等几十万平米的大盘，带领龙华地产进入了“大盘时代”，这些品牌楼盘其多样的户型，优美的园林，完善的配套，对中小楼盘构成了压力。一、项目定位及项目评估27 4.1.项目定位市场定位：龙华高品质精致住宅小区形象定位：龙华首席景观住宅目标客定位区域：以龙华区域客户以主；特征：首次置业的住家。4.2.方案评估意见新华苑二期项目规划与地，经邀标方式由深圳市华阳国际建筑设计有限公司中标。在方案设计上，引入“后小康住宅小区”理论，结合本小区的具体位置及地形、环境、交通、密度、城市文脉、生态环境等特点。做出了以下特色：总体布局上采用排列布局，分两排布置，南侧一排为18层，北侧一排为8层，充分利用南北两侧良好的自然景观，在小区中部自然形成一个中心庭院。北侧一排中小户型可将东环二路的躁音挡于小区之外，保证了小区的宁静。沿东环二路临街一层布置成商铺，充分利用了地块的商业价值。单体设计，确保了户户均有开阔视野，功能分区明确，通风采光良好，做到了明厨明卫，经济合理，实用率高。建筑立面造型上，以流畅的线条和优雅丰富的造型为体量上的主要特征，以简洁的色彩和的景观设计创造了缤纷灿烂的空间效果，从而形成本建筑典雅、精致的特征。交通组织上，做到人车分流，商业人流和住宅人流的分离。27 总之，经过近半年的时间，反复几易其稿，目前的方案应属比较理想的方案，既结合了项目地价特征，充分挖掘了地段价值又贴近市场，符号目标客户的需求。一、目开发建设进度安排5.1.有关工程计划说明新华苑二期筹备工作从二OO三年五月份即已经展开，请专业的市场策划公司进行了充分的市场调研，对项目的市场定位和物业品质进行了深入的策划，并邀请了三家甲级设计院进行了建筑投标。到目前为止，已充分把握住了市场并获得了一个较为理想的方案。本项目计划二OO四年七月份破土动工。二OO四年十二月份达到正负零。二OO五年五月份主体全面封顶。二OO五年八月基本完成主体外装。二OO五年十二月末完成道路管网绿化并申请竣工验收。5.2.项目开发横道图见附件二、投资估算与资金筹措6.1项目总投资估算本项目计划投资总额为2985.8万元，(不含地价款)按可销售面积计算，销售建设成本为1017元/M²。其中：前期费用14.1万元勘察设计费67.6万元政府规费104.9万元建筑安装工程费2745.3万元其它费用53.9万元6．2资金筹措27 发展商源发实业公司已在龙华独立或合作开发了多个楼盘，而且均为有资金开发。现已积累了较强的资金实力。开发新华苑二期这样的小规模楼盘，源发实业已有足够的现金支持，不需向银行或其它融资渠道筹措资金。七、销售及经营收入测定7．1各类物业销售收入估算住宅：可售面积27945m²,为保守起见，整体均价按3400元/m²计算27945m²*3400元/m²=9501.3万元商业：可售面积1399m²，均价按10000元/m²计算1399m²*10000元/m²=1399万元销售总收入为：住宅销售收入+商业销售收入9501.3万元+1339万元=10840.3万元7．2销售利润本项目的总销售额为10840.3万元。土地成本按楼面地价1300元/平米计算，4834.7万元前期费用及建安费用为2985.8万元。销售成本按销售额的6%计算，687.6万元。本项目销售利润为2332.2万元。10840.3-8508.1=2332.2万元。扣除营业税5%为542万元。扣除合同印花税，城建维护税，产权转让登记费共为0.35%，即：37.9万元。本项目税前利润为1752.3万元。扣除所得税额15%，即262.8万元。本项目税后纯利润预计为1489.5万元。27 八、财务与敏感性分析8．1敏感性分析8．2社会效益和影响分析由于本项目地处龙华中心广场南侧，对市政广场的景观有很大影响，成功开发新华苑项目，使之成为与中心广场相得益彰的一道城市风景线。由于龙华的房地产开发，尚处在起步发展阶段，早期的多层住宅，或兵营排列，或“农民房”形象，与特区内建筑尚有一定差路。本项目的成功开发，力争打造成一个精品楼盘，成为龙华人居的一个人性典范。开发商源发实业，尚有三块储备用地，待建面积近30万平方米。本项目的成功开发，将使源发实业在专业房地产开发运作上步上新台阶，对后续项目的开发提供成功经验。九、可行性研究结论9．1项目风险及防范由于本项目较低的地价成本。加之科学的市场调研、精心的方案设计、良好的市场环境，可以说，是一个风险极小安全度高的项目。本项目的风险在于建筑工程上面。如何将一个好的项目转化成经济效益和社会效益工程环节对本项目来说至关重要。建议**部加强工程管理人才的引进建立科学的施工管理流程、外部聘请专业务实的监理队伍，确保本项目优质、高效的工程形象。27'