珠宝城可行性研究报告

'中国·某xx珠宝城可行性研究报告第一章总论第一节项目名称及简介一、项目名称：中国·某xx珠宝城二、项目简介：“中国·某xx珠宝城”是由香港罗兰斯宝集团在某市投资建设的一个集珠宝加工、经营、展示、拍卖、批发、xx交易为一体的大型房地产综合开发项目。项目座落于某市城区江阳大道与扬瓜路交汇处黄金地段。“某珠宝城”占地608亩，总建筑面积56.73万平方米，投资10亿港元，计划引进国内外知名珠宝生产企业200多家，珠宝经营及相关领域数千商家；按照“资源集约化、经营规模化、运作产业化、衔接链式化”的xx经营理念，将珠宝原材料集散交易—珠宝加工—珠宝经营－珠宝展示－珠宝拍卖、交易－珠宝出口等各个产业环节进行有机整合并全面开放，供世界各地珠宝商贾在此投资设厂，加工、生产、展示、销售、拍卖，xx贸易等；充分挖掘珠宝产业内涵，并与某地域文化有机融合，将某珠宝城打造成一个xx一流的珠宝产业平台，形成产、供、销一条龙的中国珠宝专业大市场，形成象“虎门服装”、“中山灯饰”、“顺德家私”模式的产业集散中心——“某珠宝”。如果说长江是一条美丽的项链，那么，某珠宝城无疑就是镶嵌在项链上的一颗璀璨夺目的钻石。珠宝城建成后，将会提供上万个工作岗位，预计珠宝城年产值和交易额达80亿元以上，约占全国年产值和交易额的8%以上，形成为中国最大的珠宝产业基地之一。第二节　项目开发单位基本情况项目公司：某珠宝城实业有限公司成立日期：2002年6月28日41 经营范围：开发、生产、营销珠宝及相关配套产品。房地产开发、销售、租赁及物业管理。企业类型：独资经营（港资）注册资本：1500万美元注册住所：法人代表：第三节　项目规划概况项目位置：某市邗江区江阳西路与扬瓜路交汇处占地面积：608亩，即405536万平方米建筑面积：56.73万平方米（包括珠宝大酒店8万平方米）建筑覆盖率：35%容积率：1.4绿化率：30%规划功能设置：序号名称土地使用权面积（万㎡）建筑面积（万㎡）功能定位1珠宝大厦3.696.65钻石、宝石、玉器、金银制品等交易中心2珠宝文化广场3.106.82百货购物广场、古董、书画、笔墨等交易中心3xx商务中心4.255.5xx品牌珠宝展示中心4珠宝市场步行街（一期）4.506.76原材料半成品、成品的展示、销售集散地5珠宝市场步行街（二期）1.912.87同上6珠宝加工厂一区9.818.83珠宝产品加工区7珠宝加工厂二区2.812.53玉器加工区41 8珠宝加工厂三区1.681.52漆器加工区9员工高级公寓4.527.25珠宝城职工及管理人员公寓设计规划说明：项目公司现已在某市邗江区第一期购买土地544亩，其中商业用地262亩，工业用地282亩，土地款已全额付清，商业及工业用地的国有土地使用证已全部办好。第二期酒店用地64亩，届时将按合同约定供地、付款。目前，工程的详细施工规划即将完成，施工的前期准备工作正在紧张进行中，预计2004年1月珠宝大厦、珠宝市场步行街、珠宝加工厂区一区先期动工，其他工程将按项目开发进度如期安排开工。全部工程为期三年半完工。该项目位于某市城区主干道江阳西路南侧。整个珠宝城规划分五个区：特大珠宝加工区、珠宝市场步行街、珠宝展示交易区、珠宝产业生活区、珠宝文化交流和酒店区。其整体规划和单体设计都是聘请香港、新加坡等地名家，按照xx一流的珠宝产业平台进行规划设计，功能明确、完善，建筑风格充份显示行业主题，既金碧辉煌、又豪华气派协调一致。建成后的珠宝城将成为某市一道靓丽的风景线。项目的代表性工程：1、特大的珠宝加工区：按珠宝加工种类由6大组团56幢现代化高级厂房组成。2、珠宝市场步行街：其造型和用料均采用世界产玉区建筑风格，经名家精心雕琢而成，内设缅甸街、印度街、非洲街、新疆和田街等。届时，全世界的珠宝、玉石将汇集于此，让人如同置身于珠宝大世界，世界珠宝玉石尽显眼前，任君选购。3、珠宝展示中心：外型为120×80米，内设圆形、方形、八角形三大中庭，中庭错落有致，融会贯通，四楼的拍卖大厅金碧辉煌，雍容典雅，豪华气派，万千珠宝在此拍卖、展示和交易。4、41 珠宝大酒店：建筑面积8万平方米，拥有530间豪华套房，是专为方便珠宝商贾集中经商和进行行业交流而设，并根据珠宝商常携带贵重物品的需要，特别配设全套一流的保安系统。整座酒店呈钻石形。酒店面宽126米，落地大玻璃，无梁无柱，气势磅礴。大堂高43米，面积4000平方米，内设音乐瀑布、小溪曲径、亚热带森林园景，使整座酒店充满现代浪漫气息和回归自然的感觉。建成后的xx珠宝城计划配套有人民银行验金点、珠宝鉴定中心、海关报关点，并有税务、银行、保险等服务机构。还将有UPS快递、24小时滚动珠宝信息屏幕、全方位xx珠宝信息网、安全押运、为珠宝商办理出口的FA来源地证明、黄金经营权、珠宝进出口经营权、代办有关营业执照、暂住证等。珠宝城将不定期举办大型国内、xx珠宝研讨会、交流会、珠宝专业培训会、珠宝拍卖活动、专业人员资质培训等。珠宝城还将配备现代化、高科技的防暴、防盗设施，引进xx知名的物业公司进行星级管理，配有世界一流专业保安设施进行24小时全天候监控，并有一支训练有素的专业保安队伍为珠宝企业保驾护航，使入驻企业无后顾之忧。第四节可行性研究的基本思路本报告旨在对项目作出常规可行性研究。由于本项目是以珠宝为主体，集珠宝加工业、商业、酒店业、旅游业于一体的房地产综合性开发项目，有别于传统的、单一的珠宝工业区的开发。在珠宝行业状况、国家政策、市场等诸多有利因素的作用下，她必将成为中国第一个xx级高标准的珠宝专业大市场。本报告以详细的市场调研为基础，以大量具有说服力的数字材料为依据。逐一回答该项目的投资者何以独具慧眼进军珠宝产业；何以在长三角、在某开发、建设xx珠宝城等疑问，顺理成章地得出两个结论：选择长三角开发建设xx珠宝城是市场的迫切需要；选择某是因为某综合成本最低，综合效益最好。本报告充分发掘某在“长三角经济圈“中有利的区位优势，将项目有效资源、市场前景及公司操控能力三位一体进行综合考虑，并对方案作出初步投资估算。第五节可行性研究的主要技术经济指标本项目研究主要技术经济指标：总建筑面积：56.73万平方米其中：加工厂房面积：128800平方米41 　　　商　业　面积：286000平方米酒　店　面积：80000平方米公　寓　面积：72500平方米总　投　资　：112696万元人民币（不包括酒店投入）自有资金投入：约25000万元人民币经分析研究，本项目主要经济指标为：税后利润：68705万元（未计算厂房、租金和酒店营业收益）全部投资净现值：42207万元（年折现率按8％计）全部投资内部收益率：33.48%总投资利润率：60.96%　　　盈亏平衡点为61%41 第一章珠宝市场分析第一节xx珠宝市场鸟瞰一、相对平稳，各有升降，总体趋旺珠宝首饰在xx贸易中是一项大宗商品，其年营业额约2500亿美元。虽然经受伊拉克战争、中东冲突、非典冲击，引致金价波动，部分地区市况淡静、销售下跌，但2003年xx珠宝市场整体表现相对平稳，且各有升降。以国家和地区来看，东南亚上半年市场复苏受到打击，下半年销售趋于乐观。由于美国市场正在复原，东南亚整体经济情况亦呈现复苏迹象。泰国的钻饰、印度的珠宝销售均较去年同期有温和上升。新加坡、印尼、马来西亚受非典影响，上半年市场冷清，销售下滑，预计下半年经济反弹，可弥补下跌的损失。（中华珠宝网2003年10月28日《2003年东南亚珠宝零售市场大拼盘》）其他国家和地区均呈现较好态势。以色列第一季度裸钻出口增长12.2%；缅甸海水珍珠将大幅增产，预计年产量较去年增加50%；南非市值最大，产量第二的黄金公司黄金地公司第一季度纯利增长64%；秘鲁金饰今年前4个月出口总额比去年同期增长了10%；越南扩大黄金进口额度，且称“只要国内需要，进口额度没有任何限制（以上《中国宝石》2003年第二期）。坦桑尼亚黄金出口猛增，1997年仅1600万美元，2002年即达到了3.87亿美元，预计2003年底将达5亿美元（21世纪珠宝网2003.11.4）。美国、欧洲是珠宝消费的主要市场，去年美国尽管受中东局势紧张影响，但感恩节和圣诞节期间的珠宝销量仍不跌反升，这与当地人视购买珠宝首饰为生活文化有很大关系。据资料显示，去年香港珠宝业出口额达190亿港元，比前年上升17%。主要市场如美国、英国及法国，分别录得25%、19%及17%的增幅，销往中国内地的珠宝亦上升23%。（《香港商报》）今年xx金价走高，目前已接近每盎司（31.1克）380美元。据全球最大的黄金生产商纽蒙特矿产公司预计：因供应维持目前水平，而xx市场需求旺盛，同时美元可能进一步走软，未来12个月内金价可能进一步上涨。（21世纪珠宝网2003.11.3）41 而xx铂金原材料价格再次上冲，铂金首饰价格上涨，原料迅速从每盎司750美元上升到770美元。而据南京市场反馈，铂金饰品每克涨幅在10-15元。（21世纪珠宝网2003.11.6）以上可见xx珠宝市场总体趋旺的势头。一、虎视眈眈中国市场，争先恐后抢滩登陆昔日被看成单纯珠宝加工制造地的中国内地，如今被xx珠宝首饰界视为潜在的最大消费市场。接近200亿美元年销售额的巨大市场潜力，令世界珠宝业巨头纷纷“抢滩”中国内地市场。自1982年我国恢复黄金饰品市场后，内地黄金及珠宝首饰消费迅速增长。据不完全统计，2001年我国首饰消费超过600亿元人民币，黄金消费量则连续数年平稳保持在200吨左右。来自德国慕尼黑xx展览集团的一项预测显示，2010年中国有希望成为全球最具竞争力的珠宝首饰加工和消费中心，以及世界珠宝贸易中心之一，届时珠宝首饰的年销售额将超过180亿美元。全球最大的钻石经销商戴比尔斯早在上个世纪50年代就开始了与中国内地的商务接触。1984年和1988年，戴比尔斯先后与山东省、辽宁省签订了勘探钻石矿矿源的合同，通过旗下的销售和市场营销机构，戴比尔斯深度介入中国新兴打磨加工业和快速增长的珠宝饰品制造业。20世纪90年代以来，戴比尔斯在中国加大了消费营销方面的投入，位于北京、上海和广州的“钻石推广服务”和“钻石信息中心”通过举办各种行业会议、培训研讨会、竞赛等方式，大大推动了中国钻石饰品消费市场的增长。已有150多年历史的法国著名珠宝钟表巨头卡地亚，目前已在北京、上海拥有三家精品店，并在中国内地17个大中城市设立多家形象专柜。为进一步拓展中国市场，去年卡地亚在上海设立了代表处。以在世界各地推广大溪地珍珠为主要职能的大溪地珍珠xx宣传协会，去年在上海和香港分别设立了办事处。去年12月，协会在上海举行大溪地珍珠小姐选拔活动，以提高大溪地珍珠在中国内地消费者中的知名度。香港知名珠宝首饰品牌周大福选择了以特许品牌连锁的方式开拓内地市场。截至2002年7月，周大福在内地各大中城市已开设了超过70间店铺，未来几年中营业网点的数量还将不断增加。41 作为香港最大的黄金与其它贵金属产品制造商之一，恒丰集团先后在北京、深圳设立了子公司和行政总部，以开拓内地金银珠宝首饰零售市场。目前，恒丰在北京、上海、广州等内地许多重点城市开设了20余间专柜，向内地消费者推广其“金至尊”和“银河明星”两大品牌。恒丰有关负责人透露，未来5年集团将通过开设连锁专柜、发展特许经营等方式，将内地专卖店和专卖柜增至300间。（《市场报》·见中华珠宝网）作为全球第三大黄金需求市场，中国正在吸引世界的目光。全球最大的黄金推广机构世界黄金协会已经把中国作为2003年全球推广计划的“重中之重”。世界黄金协会远东区董事总经理郑良豪9月12日出现在上海。他专程来为世界黄金协会启动“K－GOLD黄金消费新概念”在中国的推广活动。这种以18K黄金为主要材质的金饰，因为硬度较高、色泽美丽而备受各国年轻消费者青睐。“中国对全球黄金行业的影响不可忽视，”郑良豪说，重塑黄金的金融资产作用、扩大全球黄金新形象的推广，是世界黄金协会2003年全球策略的两大重点，中国则是推广计划的“重中之重”。来自世界黄金协会的消息说，虽然自1997年至2002年，铂金首饰消费热潮使得中国黄金首饰消费大幅下滑四成以上，但2002年中国黄金需求仍高达202.3吨，成为仅次于印度和美国的世界第三大黄金需求市场。世界黄金协会认为，2003年中国黄金市场呈现三大趋势：开放步伐加快，市场体系逐步完善，投资需求上涨。2002年10月30日，上海黄金交易所开业，结束了延续50多年的黄金“统配统购”。今年上半年，中国人民银行又正式取消了有关黄金行业的26项行政审批项目，其中包括取消黄金收购许可，黄金制品生产、加工、批发业务审批，黄金供应，黄金制品零售业务核准等。这意味着，世界各地的相关企业只需在中国当地市场购买黄金，就可以自由地在中国投资黄金珠宝生产、批发和零售项目。世界黄金协会总裁詹姆斯·伯顿曾对此评价说：“现在中国国内黄金市场完全是一个自由的市场”。巨大的需求正在吸引越来越多的xx黄金企业和相关机构进入这个市场。同时出现在世界黄金协会“K－GOLD”推广活动上的香港知名珠宝品牌周生生和周大福，对内地黄金消费市场表示了浓厚的兴趣。“41 中国内地是个巨大的市场，这对每个商家都是无可抵挡的诱惑。”周生生董事兼副总经理周允成说，“我们对在这里的发展前景非常有信心。”意大利贸易促进会上海代表阿迪斯认为，随着中国黄金市场的进一步开放，会有越来越多的意大利珠宝商参与中国市场。伦敦金银市场协会会长穆立则表示，“中国完全有可能成为亚太地区的黄金中心”。另一个令xx黄金业界对中国趋之若鹜的因素，是正在酝酿之中的个人黄金买卖。据悉，世界黄金协会已与上海黄金交易所建立密切联系，并设立了专门的顾问小组，协助金交所研究和开发包括黄金期货在内的投资产品。业内人士预测，一旦个人黄金投资放开，真正的投资类黄金产品面世，中国内地黄金需求每年可增加100吨。这将刺激外资大举进军中国内地的黄金珠宝市场。（21世纪珠宝网2003.9.26）据2003年10月22日出版的《2003中国xx珠宝展快讯》报道：世界白银协会执行总裁贝特曼先生指出，世界白银协会一直关注中国白银市场，目前积极开拓中国市场，已与中国宝玉石协会协商相关合作。他指出虽然目前中国人均白银消费远低于xx平均水平，但中国是一个有着巨大潜力的白银消费市场。据专家预测，到2008年，中国白银消费将会翻一番。第一节中国珠宝市场回顾与展望一、我国珠宝首饰市场的历史回顾珠宝玉石首饰不仅是悠久历史文明与重要文化艺术的独特载体，而且是珍贵的自然资源与先进的技术工艺相结合的高级商品。珠宝首饰业是一个十分古老的行业，已有数千年的历史，出土的文物中就有很多珠宝首饰。我国出土的商代“玉羽人”挂件，距今已有三千七百年的历史。在我国出土的最早的黄金首饰，是在甘肃省玉门火烧沟遗址发现的商代金耳环，距今也有三千七百年的历史。我国珠宝首饰业发展的历史高峰是唐朝，金银大量地使用。仅据《唐六典》记，唐时金加工方法就有十四种之多，即销金、披金、镀金、织金、砑金、拍金、泥金、缕金、捻41 金、戗金、圈金、贴金等，唐代利用这些加工技术生产了许多巧夺天工的首饰品。1983年在某三元路发掘出一批精美的唐代首饰，其中有花形嵌金戒指、嵌饰戒指、素面戒指、马蹄形挂饰等。唐代珠宝首饰业的发展也在当时诗人们的诗句中得到了印证，如刘禹锡诗云：“日照澄洲江雾开、淘江女伴满江隈。美人首饰侯王印，尽是江中浪底来。”新中国成立半个世纪以来，珠宝首饰市场的发展经历了四个阶段：1949年至1981年停滞、波动发展阶段1982年至1990年恢复发展阶段1990年至2000年快速发展阶段新世纪开始珠宝首饰业进入一个更高层次上的发展新阶段我国珠宝首饰业成为一个独立的产业群体是二十世纪八十年代以后才逐步形成的，且规模很小。1982年底统计，当时全国有金银珠宝和玉雕产品生产企业95个，拥有职工人数为20800人，年产值9509万元。不及现在市场规模的千分之一。而到1990年，黄金首饰定点厂由1980年的10个，增加到96个。全年创造的产值为17亿元，销售收入14亿多元，出口额2.4277亿美元，其中黄金首饰1.5666亿美元，占64.53%，比十年前1980年全国珠宝首饰的工业总产值增长了20.8倍，出口创汇量增长了6.8倍。到九十年代末，全国金饰生产企业已有500多家，珠宝玉石首饰生产企业4000余家。我国珠宝首饰需求快速增长的势头在上个世纪八十年代末已见端倪，进入九十年代则如火山喷发一般迸发出来。以珠宝首饰业销售额为例，1990年我国珠宝首饰业黄金首饰企业工业总产值仅有17亿多元，玉石雕刻企业工业总产值4.9亿多元，珠宝业全部工业总产值才有20多亿元，而到1993年我国珠宝首饰的销售额便达到了241亿元，短短三年便有十多倍的增幅。尔后也保持着较快的增长，到2000年珠宝首饰总销售额为890亿元人民币，是1990年的44倍多。九十年代珠宝首饰市场销售额每年都保持了两位数的递增，一些珠宝首饰的消费已跃居世界前列。（以上见中华珠宝网——中国黄金珠宝消费论坛·市场篇）今天，随着社会的发展进步，珠宝玉石首饰已经从过去的达官显贵才能拥有的稀有奢侈物转变成为人民群众追求美好生活、表达宝贵情感的重要消费品。铂金饰品　41 我国1996年销量仅为28.5万盎司，1998年增长到50万盎司，仅次于日本，居世界第二位。2000年销量猛增到110万盎司，超过日本，居世界首位。2001年又大幅度增长到130万盎司，占全球总销量的52%，成为全球铂金饰品销量第一大国。2002年约增长10%左右。黄金饰品　2001年销量为213.7吨，较2000年增长3%，成为全球继印度、美国之后第三大黄金消费国。2002年保持了微幅增长的势头。钻石加工　2001年全球钻石加工出口额与2000年相比下降16%，而我国钻石加工出口贸易反而上升了8.26%，达5.9亿美元。我国钻石加工贸易发展较快的主要原因是国内有广阔市场。铂金镶钻饰品一直是珠宝市场的亮点，从1996年到2000年，铂金、黄金、钻饰品销售额由44.45亿元增加到112亿元，年均增长37.92%。2001年又增长到146亿元，同比增长30.35%。估计2002年仍将增长30%左右。珠宝镶嵌饰品　宝石镶嵌饰品的发展开始于上世纪90年代初期，当时以K黄金镶嵌中低档宝石为主，由于产品款式新颖，价格适中，颇受消费者表睐。到90年代中期，逐渐发展成K白金、铂金镶嵌钻石、红宝石、蓝宝石为主，并很快占领珠宝首饰市场。宝石镶嵌首饰到2001年国内市场销售额已达355亿元，平均每年以10%－15%的速度增长。特别是铂金镶钻饰品是近年珠宝首饰市场销售亮点，形成一股“铂金钻石热”。珍珠　我国淡水珍珠年产量600多吨，占世界总产量的90%。海水珍珠年产量约20吨，亦占世界首位。（以上见《中国宝玉石》2003年第一期孟宪松文《入世周年看中国珠宝业持续发展》二、珠宝首饰市场的现状及展望珠宝首饰行业对繁荣市场，促进国民经济的发展有着重要的作用。它的发展折射出老百姓生活从温饱到小康的历史轨迹。2002年，我国珠宝首饰销售额达到1000亿元，较前一年增长19%，已成为世界上少数几个珠宝年消费额超过100亿美元的国家之一。出口28亿多美元，首饰用黄金230吨，铂金饰品销售总件数突破100万件，用铂金150万盎司，钻石年销售额超过11亿美元。我国已是世界公认的最大的钻石消费市场和世界第二大钻石加工国。41 黄金珠宝玉石饰品生产企业现有5000多家，销售企业现有2万多家，从业人员已达300万人。（以上见中华珠宝网《中国珠宝市场成全球焦点》、《专家预测：我国有望成全球首饰加工和消费中心》、《我国有望发展成珠宝贸易中心》、《我国珠宝市场最新透析》等文）今年10月21日，国土资源部部长、中国宝玉石协会会长孙文盛在“2003年珠宝玉石首饰行业发展xx论坛”上发表了题为《中国珠宝玉石首饰行业发展的利好环境》的书面讲话。他指出：“近二十年来，我国珠宝玉石首饰业进入发展最快的时期，宝玉石市场营销量迅速增长，已经成为世界上最大的翡翠和玉石市场，亚洲最大的钻石市场。中国珠宝玉石首饰业遇到了前所未有的发展机遇，方兴未艾、前景广阔。从上个世纪70到80年代以企业数量剧增为特征的规模化发展阶段，到90年代以塑造企业形象为特征的人文化发展阶段，进入了21世纪以提升行业形象为特征的品牌化发展的新阶段。人民群众对宝玉石的认识更丰富，爱好更浓烈，享用更普遍。由于产业发展环境不断改善，中国珠宝玉石首饰产业保持了健康、持续、稳定发展的良好态势。我们要在本世纪头二十年，集中力量，全面建设惠及十几亿人口更高水平的小康社会。随着中国社会经济发展，人民生活将更加殷实，珠宝玉石首饰行业发展的潜力和空间就将更加巨大。预计到2010年中国珠宝首饰业有望实现年销售总额1800亿元，出口总额达到70亿美元。”三、我国珠宝首饰市场健康发展的政策保障41 我国政府一直鼓励珠宝玉石首饰行业的发展，为此已经出台了不少有利的政策措施。按照我国加入WTO的承诺，积极地调整相关政策，总平均关税从2001年12月的15.3%已调到2004年1月的10%左右。2000年10月，上海钻石交易所正式成立；2002年10月，上海黄金交易所正式运行；2003年8月，铂金正式挂牌在上海黄金交易所进行交易，标志着中国珠宝首饰原料和制品从流通体制上步入了市场经济的轨道。2003年5月中国人民银行停止执行一批涉及黄金收购生产加工批发零售和白银进口行政审批项目，标志着黄金、白银等贵金属及其制品从管理体制上实现了市场的全面开放。在税收调整方面，2002年1月1日起，对钻石免征进口关税，加工环节出口的钻石实行零关税。钻石消费税后移至零售环节，并减按5%的税率征收。2002年9月，国家对进口黄金（含标准黄金）和黄金矿砂免征进口环节增值税。2003年5月1日起，对进口铂金免征进口环节增值税；对通过上海黄金交易所销售的进口铂金，以及国内铂金生产企业自产自销的铂金实行增值税即征即退；对铂金首饰消费税按5%的税率征收，并移至零售环节。这一系列税收政策的调整，既是扩大珠宝首饰业对外开放、履行我国对世贸组织和上海APEC会议承诺的重大举措，也是中国珠宝首饰企业参与xx竞争、提高竞争实力的重要保障。有利的政策促进了珠宝玉石首饰的进出口业务。根据国家海关统计，2003年1月至6月，中国各类钻石进口额5.42亿美元，其他宝石进口额2686万美元，较去年同期分别增长22.4%；从中国出口的珍珠及宝石金额达4.5亿美元，较去年同期增长29.8%。我国钻石、铂金、高档宝石、翡翠等原材料不少依靠进口。我们相信随着改革的深入和行业的发展，珠宝玉石首饰的行业政策会更加宽松和有利。我国一直在努力培育和规范珠宝玉石首饰市场。国家已经相继制定了一系列标准和规定，如《钻石分级》、《珠宝玉石·鉴定》、《珍珠分级》及《金银饰品标识管理规定》、《首饰贵金属纯度的规定及命名方法》等等。地方发布制定有《云南翡翠饰品分级地方标准》、《上海黄铂金饰品消费争议办法》、《江西省金银珠宝首饰标签标注办法》等。这些为规范市场和参与xx竞争奠定了良好基础。（以上为孙文盛的书面讲话）据悉，当新的《黄金管理条例》颁布，中国人民银行《商业银行个人黄金投资业务管理办法》正式实施以后，真正意义上的“炒金”就可进行。即将出台的《黄金管理条例》将取消实施了50多年的禁止民间买卖黄金的有关规定。因此，目前参与黄金投资交易的主体已经不受性质和身份的限制，除了国家另有规定者以外，只要是中国境内的法人和自然人均可参与黄金投资买卖交易。目前我国居民储蓄存款余额已达9.2万亿元人民币，从个人的投资状况来看，国内黄金市场开放后欲积极介入者不在少数，金市将是一个充满了魅力的新兴投资市场。（《中国宝石》2003年第2期《个人如何炒金》）另据《南方日报》报道：“从明年上半年开始，港澳永久居民可以个人的名义在广东注册经营黄金珠宝行业。与此同时，随着各地对国务院取消行政审批权限中关于‘黄金行业审批制改为就地注册制’等政策的进一步落实，我省将有更多的个体私营业主向工商管理部门注册登记加入金银首饰经营行业。“41 广东省金银首饰商会会长甄伟钢进一步解释，根据不久前签署的CEPA，我省将进一步放开黄金珠宝行业的市场准入条件。确切地说，明年上半年开始，港澳永久居民便可自主入粤，以独资或合资的形式注册经营黄金珠宝业，包括黄金的生产、加工、零售、批发。而内地个体私营企业也将根据国务院今年3月份取消100多项行政审批项目中关于取消金银珠宝经营审批制的有关内容，可自主向所在地工商部门注册登记，从事金银珠宝业的经营。今后从事金银珠宝的零售、批发业务，将不再需要经过人民银行审批、领发金银珠宝经营许可证；只要符合工商部门规定的企业注册条件，便可就地注册登记开业。”（中港珠宝网2003年11月4日《金银珠宝经营彻底放开》）由以上的信息可以看到，珠宝首饰行业面临着一个较大的发展机遇。具有实力的商家，自能慧眼独具、披沙拣金，最终成为商战赢家。　41 第一章珠江三角洲、长江三角洲珠宝首饰业情况比较今年中国矿业报《财富珠宝》周刊编辑出版了《中国珠宝首饰企业名录大全》。其中，广东一省的珠宝首饰企业约1250家，主要集中在深圳、番禺。上海、浙江、江苏三省市合计约900家，主要集中在长三角周围。固然，这并非一个完整全面的统计，但也可见出珠三角珠宝首饰业的发达。第一节珠三角珠宝首饰业现状我国首饰业集中在珠江三角洲地区，并形成了深圳和番禺两个首饰加工基地。深圳毗邻世界黄金珠宝首饰三大交易中心之一的香港。90年代初期，随着香港珠宝首饰企业不断迁入深圳，使深圳在珠宝业获得巨大的推动作用，在信息、技术、加工工艺等方面也得到显著的提高和发展。深圳现有黄金珠宝企业800余家，从业人数10万之众。2002年生产各类首饰4000多万件，工业总产值达215亿元，比2001年增长7.5%。出口值约为65亿港元。首饰产量约占全国总产量的70%。番禺为广州的一个区，现有珠宝首饰企业130多家，从业人员达4万之众，年加工黄金80多吨，年产值近40亿元，年出口额约5亿美元。这两个首饰加工基地的形成，对我国珠宝首饰业发展起到了重要作用。　广东省另有四大玉器加工基地和市场——广州市华林玉器街、四会马田玉器街、揭阳阳美村和南海平州玉器街。（以上见《中国宝玉石》2003年第一期孟宪松文《入世周年看中国珠宝业持续发展》深圳现有珠宝交易中心三个，均经营珠宝销售批发。1、中港xx珠宝交易中心——金宝城大厦，位于深圳市福田区华发南路，经营面积1万多平米。一层为大型珠宝品牌推广中心，二、三层为大型珠宝首饰交易中心，五层为珠宝商会所。（见“中港xx珠宝交易中心”介绍）2、41 水贝xx珠宝交易中心。位于深圳市罗湖区水贝工业区，拥有三层近万平米的经营面积，商铺预计超过200家。经营包括银饰、珍珠、翡翠、宝石、贵金属、首饰配件等近十个种类，并形成珍珠、翡翠专业批发市场。今年8月初招商以来，不到一个月的时间，一楼已全部被珠宝厂商认购，二楼三楼也分别被认购80%和50%。预计明年春节期间正式开业。（《深圳商报》2003年9月12日）1、佳宁娜xx珠宝交易广场。位于深圳市罗湖区人民南路佳宁娜xx友谊广场内，系寸金之地，经营面积约6000平米，采用品牌专卖店形式整合经营。（《深圳商报》2003年9月12日）广州市番禺区现拥有5个珠宝首饰加工工业园，（见中华珠宝网）另有一个在建的广州威乐珠宝产业园，位于番禺区沙湾镇。产业园于去年10月1日奠基，总体规划600亩，首期开发338亩，该园类似于珠宝首饰保税区，封闭监管，均为工业用地。（见广州威乐珠宝产业园投资指南）目前在建的广州花都xx珠宝城为国内最大的珠宝城项目。位于广州市花都区新华工业区，规划占地2300亩，将是一个集金银珠宝生产、加工、展示、销售、专业鉴定、人才培训、物资流通以及观光旅游为一体的复合型产业基地。（见中华珠宝网）第一节　长三角珠宝首饰业现状总体来看，长三角珠宝首饰企业数量、生产规模及在全国所占的比重均低于珠三角，但其发展也自有特色。一、有几家知名的经济实力较强的珠宝首饰生产和销售企业。如位于浙江省绍兴市福全镇的浙江日月首饰集团，为全国经济效益500强企业。其“日月”品牌首饰已广为人知，销售年年攀升，去年销售额逾12亿元，其中黄金首饰8吨，铂金首饰3.6吨。今年1-5月销售5.7亿元，较去年同期增长1.99亿元。上海老城皇庙黄金珠宝公司，年销售额10亿多元，在全国有120多家连锁店。上海老凤祥珠宝首饰公司今年元月销售突破亿元大关，达到1亿零6百万元，创日销售历史最高纪录，与去年同期相比，零售增长近1成，批发超过1倍。这几家可说是我国珠宝业的骨干企业。（《中国宝玉石》2003年第一期、中华珠宝网2003年11月4日《我国珠宝首饰市场形势分析》）二、41 我国淡水珍珠的养殖主要集中在浙江与江苏，交易主要集中在诸暨的山下湖镇与苏州的渭塘镇。诸暨的山下湖镇2002年全镇珍珠养殖户达3000多户，从业人员1.5万人；珍珠养殖面积突破20万亩，其中，本地养殖水面约8万亩，在江苏、安徽、江西、湖南、湖北、福建与海南的养殖水面突破12万亩；珍珠产量达280吨，其中高档珍珠25余吨，占全国高档珍珠产量的80%；珍珠加工销售企业343家，主要从事珍珠项链、饰品加工以及以珍珠为主要原料的美容品、营养品和珍珠粉加工。2000年10月，占地50亩、总投资3500万元的第五代珍珠市场投入使用，市场设摊1000个，精品房100间；2002年成交珍珠650吨，珍珠首饰20余万件，成交额达到13亿元。（2003年中国xx珠宝展快讯，国务院发展研究中心钱平凡博士文《基于产业集群的我国淡水珍珠产业的发展方略》）位于苏州城外的吴县市渭塘古镇，于1984年便创立了珍珠贸易市场。发展到今天资产已达八千万元，占地面积三万二千平方米，日均进场交易人数八千人次。1996年珍珠城交易即达七百八十吨（占全国淡水珍珠三分之二）。一九九五年，经国家批准正式更名为“中国珍珠城”。珍珠产品远销欧美、日本、韩国、俄罗斯、印度、巴基斯坦及港澳台地区。“中国珍珠城”是中国主要的珍珠集散地，也是全国最大的闻名世界的珍珠专业市场。（《姑苏晚报》见中华珠宝网）三、长三角经济发达、消费能力强，尤其是广大的农村人口已有了较强的珠宝首饰消费能力。41 在相关机构多次进行的单项品种和综合性珠宝首饰消费调查中，上海市民的消费能力均排列首位，前面已有上海老庙黄金珠宝公司，老凤祥珠宝首饰公司的销售例证。而南京市今年元旦、春节期间珠宝首饰销售也是多年未见的旺市，一、二月份销售额较去年大幅上升，多则翻一番，最少增幅也在10%以上。上海的金饰品企业从郊县入手开拓农村市场，已取得初步成效。老城隍庙黄金珠宝有限公司对开发郊县农村市场行动较早，1997年市郊县经销点的销售额已占该公司当年总销售额5.1亿元的30%。去年销售额6.51亿元，其中郊县十家经销点的销售额1.8亿元，80%以上的购买者为郊区农民。设在上海豫园商场的老城隍庙黄金总店购买黄金饰品的近50%是来自郊县的农民。老凤祥首饰有限公司提出向农村进军，各郊县老凤祥连锁店正迅速建立起来。目前已建立起老凤祥分号21家，各省市连锁店正在筹建中。一些毗邻的中小城市，黄金饰品销售得更好，江苏徐州市今年2月份黄金饰品销售比去年同期增长1倍以上，日销黄金达10公斤，江苏泰州天孚珠宝银楼、南通海口供销大厅等珠宝店，农民购买量都占到80%以上。（中华珠宝网2003年11月4日《我国珠宝首饰市场形势分析》）四、长三角珠宝首饰市场愈益趋于规范，这为市场稳定健康地发展创造了良好的条件。上海珠宝首饰市场的规范成熟是人所共知的。钻石交易所、黄金交易所设在上海，铂金也于今年8月在上海正式挂牌交易正是国家对这种成熟市场的认同。当北京铂金市场处于一种无序竞争状态，对xx市场反应迟缓，上海则有专门的行会根据xx市场灵活调控价格、管理市场，使得北京同行羡慕不已。今年2月，中国宝玉石协会和国土资源部珠宝玉石首饰管理中心联合召开“全国珠宝玉石首饰行业自律工作会议”，向全行业公布《珠宝玉石首饰行业自律公约》，江苏、上海、浙江等省市率先积极响应，并结合本省市的特色制定相关的措施和办法。如9月23日，第一个金银珠宝首饰“三包”规定——《江苏省金银首饰“三包”规定》（讨论稿）被提上议事日程，公开讨论，在全国开创了先河。（以上酷极珠宝网《xx价格动荡　上海紧随京城稳当》、《江苏100亿珠宝穿上“护身符”　国内首个首饰“三包”在宁被提上议程》及孙文盛部长的讲话）五、尚无一家集产供销综合一体的珠宝市场平台长江三角洲包括外围地区甚至北到山东，珠宝市场大致分为两类。一类为以产地为基础的专业市场，如前文提及的浙江诸暨山下湖珍珠市场，苏州渭塘中国珍珠城。另有较远的江苏东海县东海水晶城。东海号称中国水晶之都，水晶储量约30万吨，储量及质量全国第一，毛泽东的水晶棺即选用东海水晶。水晶工艺品年交易额近10亿元。水晶城经营面积3.5万平方米，摊位5000余个，年成交额近5亿元。（中新社江苏新闻网2003年10月23日电）41 更远的还有山东招远市黄金珠宝首饰城。招远市年产黄金100万两，占全国黄金产量的六分之一左右，被誉为中国金都。该首饰城新近落成，在今年9月举办的黄金珠宝首饰展销会上成交近亿元。（酷极珠宝网2003年9月22日《招远黄金产业链深延30余家珠宝商落户“中国金都”》）再一类为占据城市黄金地段的珠宝首饰销售中心。除了闻名于世的上海南京路、城隍庙上鳞次栉比的黄金珠宝店商家云集、品牌荟萃，还有在城隍庙新近落户的上海最大钻石城——东华美钻金饰城，3000多平米的铺面经营上万件新潮时尚的钻石首饰。（中国矿业报财富珠宝周刊）另外据南京市白下区的最新规划，从文昌巷到大行宫口的太平南路段将建成珠宝一条街，其中日月大厦和长安xx大厦的裙楼1-2层分别建成珠宝城，总经营面积达4000多平米，计划引进知名品牌珠宝商数量可达40家。（中华珠宝网2003年6月24日《太平南路崛起两座珠宝城》）今年4月20日，号称苏北珠宝航母的淮安和氏天福xx珠宝城在淮安市中心开业。总投资3000多万元，经营面积1000平米，是苏北地区目前最大的黄金珠宝专业市场。（中华珠宝网2003年4月22日《首家xx级珠宝商城落户淮安》）迄今为止，除了山东招远市，莱州市有两个黄金产业园在兴建外，整个长江三角洲尚无一家集产供销综合一体的珠宝产业园，以致于江浙两省的珠宝商家远到番禺设立珠宝加工点。这种状况可以说与长江三角洲的经济发展、经济实力及市场需求极不适应。市场亟待一个具有相当规模的能荟聚xx国内众多知名品牌的珠宝产业园降生于长三角。41 第四章长三角中心城市综合及对比分析既然建立珠宝产业园是长江三角洲经济发展的需要，那么选择建在何处最经济最能带来效益就成为了关键。这就需要对长三角相关城市经济发展水平，房地产市场做一个综合及比较分析。第一节长三角中心城市经济分析据国家统计局的资料数据显示：2002年长江三角洲地区15个城市完成全社会固定资产投资7590.66亿元，比上年增长21.9%。与全国平均水平比较，2002年全国完成全社会固定资产投资43202亿元，首次突破4万亿元，比上年增长16.1%，增速为1996年以来最高水平。长江三角洲地区与全国相比较，总量占全国的比重由上年的16.7%上升到17.6%，从增速上看，高于全国平均水平5.8个百分点。2002年长江三角洲地区15个城市实现社会消费品零售总额为6247.69亿元，比上年增长11.4%。与全国平均水平比较，2002年全国社会消费品零售总额突破4万亿元，达到40911亿元，比上年增长8.8%。长江三角洲地区与全国相比较，总量占全国的比重为15.3%，比上年提升了0.4个百分点，增速上高于全国平均水平2.6个百分点。2002年长江三角洲地区15个城市实现出口总额924.51亿美元，比上年增长25.1%。与全国平均水平比较，2002年全国实现出口总额3256亿美元，同比增长22.3%。长江三角洲地区与全国相比较，总量占全国的比重为28.4%，比上年提升了0.6个百分点，增速上高于全国平均水平2.8个百分点。从以上三个方面可以看出，投资、消费、出口的快速增长使长江三角洲地区活力四射，经济持续健康发展。“三驾马车”中的出口尤为突出，成为拉动长江三角洲地区经济增长的重要引擎。（据和讯网2003年3月12日　见搜狐网）41 最近中科院发布的《2003年中国可持续发展战略报告》综合排名评价也显示，位于长三角的上海、浙江、江苏分别名列第一位、第五位和第六位。2002年沪苏浙GDP总量已达23714亿元，占全国GDP总量的23.2%。中国经济实力最强的35个城市，有10个在长三角；全国综合实力百强县（市），长三角占了一半。这里还聚集着近百个工业产值超过100亿元的产业园区和数千家巨型企业。世界500强有400多家在此落户。长三角以凌厉的发展势头，直超中国经济发展前沿地带的珠三角。已有不少经济学家断言，21世纪xx经济竞争的基本单位既不是企业，也不是国家，而是城市群。城市群之间的分工、合作和竞争将决定未来世界经济、政治的格局。建设一个强大的城市群，将成为赢得本世纪全球经济一体化下激烈xx竞争的关鍵所在，而长三角正是这样一个正在崛起的城市群。今年5月25日，11条连接长三角各大板块的轨道交通网建设规划浮出水面。未来5年内，从长江口北岸南通市，到杭州湾以南的宁波，西至南京的10万平方公里范围内，一个纵横交错、通江达海的现代化快速交通网，将把“长三角”15座中心城市、55座中等城市、1446个小城镇全部纳入“3小时都市圈”。区域经济专家认为，长江三角洲“3小时都市圈”的交通计划，将极大推进经济社会一体化进程，带来生产力发展格局的重大变化。就在上海提出重新打造自己制造业中心的同时，江苏省也在谋划一项大行动，这就是沿江开发战略。按照这一部署，江苏省将在南京、镇江、常州、某、泰州、南通6个直辖市区和拥有长江岸线的15个县（市），发展包括装备制造产业集群、化工产业集群、冶金产业集群、物流产业集群在内的四大产业带。江苏着力打造这一经济带，无疑也是为了给自己在长三角中增添一定的分量。（2003年7月30日《中国经济时报》见搜狐网）今年1-8月份长三角15个城市的实际利用外资比对情况显示，长三角十五个城市实际利用外资合计为195.2亿美元，为全国1/2多，上海、无锡、苏州、南京分别列前四位。从实际利用外资额的增幅看，舟山居第一位，其他依次排列分别是南通、嘉兴、某、南京、无锡、宁波、嘉兴、苏州、镇江、常州、泰州、杭州、上海和湖州。某排在第4位，上海反而为倒数第二。显示某经济进步显著。（《现代快报》2003年10月11日深圳新闻网）另外，由苏州大学苏南发展研究院实施，国家教育部命题的“长江三角洲地区城市综合竞争力比较”研究成果对外公布，长三角地区15城市综合竞争力最新排名显示，根据综合得分。某排在第8位，这也是某41 城市整体发展取得可喜进步的具体表现。据介绍，排名共参照8个指标体系，这8个指标是：城市经济实力、城市资金实力、城市科技实力、城市产业结构与效益、城市开放程度、城市服务设施水平、城市政府能力及其他。（据《现代快报》2003年8月9日见搜狐网）第一节长三角中心城市房地产分析从今年8月上海推出的楼盘价格看，高层以静安区“xx丽都城”价格最高，均价12000元；小高层浦东新区苗圃路“维多利华庭”价格6500-8000元，为小高层之最，多层的徐汇区“西雅图”项目为最高，均价7200元。9月10月上市住宅总量突破600万平方米，而其中单价在5000元以下的楼盘供应量约190余万平方米，占到了总供应量的30%，单价水平在5000-7000元价位段内约240余万平方米，占到38%；单价水平在7000元以上的供应量约200余万平方米，占到32%。可见，5000-8000元间的中高价楼盘仍是目前上海商品房市场主力军。而闵行区及上海近郊中低价楼盘，基本单价则为4500-6000元不等，众多买家踊入“淘房”，销售异常火爆。（东邦上海房地产信息网）无锡房地产市场需求旺盛，成交量价齐升。2003年1-6月市区（不含锡、惠山区）商品房销售面积75.33万平方米，比去年同期增长13.83%，成交金额21.63亿元，比去年同期增长29.6%，其中住宅销售面积70.68万平方米，比去年同期增长12.32%，成交金额18.51亿元，比去年同期增长23.81%。全市均值达2716元/平方米，比去年同期增长180元/平方米，增幅为7.1%。（无锡房地产信息网）根据国家统计局对全国35个大中城市房地产市场的统计调查，2002年第二季度，杭州市房价的涨幅已经排到了全国第三位。杭州是一个特殊的城市，这个半城山水半城湖的城市成了众多浙江甚至全国富人向往的地方。在西湖边买一套房子养老，是许多浙江老板的梦想。于是，在杭州的楼盘中，出现了几乎二分之一的外地顾客。在这样的情况下，尽管大量杭州本地居民买不起，房价还是在飞涨。即便是在全国房产一路走低的97、98年，杭州的房价也一直没有跌过。41 而在这个过程中，关心投资的温州人卻发现了投资机会。大约从3年前开始，一些高品质楼盘出来以后，一些买家一买就是两三套，甚至十几套。第一批进入的温州人在去年纷纷将手头的房子出货，杭州二手房交易量剧增。接下来一波轮到了杭州本地人。这些人在更新自己居住环境的时候发现，房价涨得让人吃惊，于是加入了炒房的行列，一般是买两三套房子。这种炒房受到了当地银行的支持，只要付出首期，剩下的可以到银行按揭。参加工作才5年的白领阶层陈先生2002年初的时候，将自己两年前20万买来的住房卖掉之后，获得了将近20万的差价，此后，他发现这个市场有利可图。于是将手头的现金分别付两套房子的首付，现在两套房子又都涨了近8万元。据戴德梁行2003年调查报告指出，上海工业房地产市场较上半年出现显著增长，新建厂房竣工和租售情况达到三年来最高峰。厂房租售情况变得相当活跃，厂房空置率由8.6%下降到7.8%，年末，随着各工业区加快项目的跟进和完成，一批新的厂房将被建成。可以预见，上海的工业房产开发和投资热潮即将迸发。自去年以来，上海商铺市场开始回升并一路走高。专家介绍说，一般情况下，住宅用房投资回报率约为6%到8%，商铺投资回报率可达8%到12%。品质优良的商铺一般6年内就能全部收回成本，以后就是纯利了。如果将纯利年限的收益与资本回收期的收益相加再除以总的使用年限，那么商铺的投资收益率可达20%以上。于是，商业房地产以其潜在的升值空间，正在成为市民继股票、住房之后新的投资热点。但上海市中心黄金地段的商铺市场风险系数也开始加大，一些眼光长远的投资者选择了向社区和外埠转移。而金丰·易居最近提供的一份调查报告很好地显示了此种趋势，有54.4%的上海受访者对投资异地商铺非常感兴趣。统计同期显示，上海人对于商铺目前昂贵的价格表现出比较强的承受力，40%的人选择5000元/平方米——10000元/平方米的商铺；30%的人选择10000元/平方米——15000元/平方米的商铺；2%的人选择3000元/平方米以下的商铺。南京、无锡的商铺售价仅为8000元/平方米——10000元/平方米，昆山繁华地段商铺售价也在7000元/平方米——9000元/平方米左右，这为上海市民投资商铺提供了新的选择机会，同时也显示出当代置业的一种时尚——异地置业。（以上《解放日报》2003年11月6日）41 异地置业是近年来出现的一种突破地域性的置业方式。在北京已售的高档商品房中，有近50%的外地人，而北京人也开始到外地买起了房了。过去一年中外地的海景房纷纷闯入京城叫卖，如秦皇岛的维多利亚海湾、大连的海昌欣城以及海南银谷苑和三亚海景酒店，为京城人异地置业打开了亮丽天地。在上海2000-2002三年间，外地人置业占上海全部房产销售面积的比重逐步上升，同时上海人也转战周边城市如苏州、昆山等地购买房产。近些年来，交通工具日益多元化、便捷化、逐渐解决了异地置业交通上的问题，人们可以快速地国内行走，空间大大缩短。区域经济一体化、交通状况改善、城市人口流动增加和投资观念更新引发了异地置业热潮。以上海为龙头，包括南京、宁波、杭州、苏州、温州、无锡、紹兴、常州、某等10多个城市的长江三角洲都市圈正在加速融合，这种产业互补、资源共享的新格局打破了房地产市场的局域性，地产业发展空间迅速放大。（以上《金陵晚报》见南京房地产信息网）从城市规模来看房地产开发投资潜力，呈现两大特点：一是大城市具备较大的市场空间；大城市的另一特点是对周边地区具有集聚作用。对于房地产市场来说，集聚作用主要表现在需求部分地来自于“外地”，例如北京、上海、深圳等城市，外地购买力是不容忽视的重要因素。从房地产市场表现来看，呈现两大特点：一是市场潜在需求越大、潜在供给越小则预示房地产开发投资潜力越大。房地产市场潜在需求主要受到潜在需求方的购买能力和经济支撑能力的影响。长三角地区人均GDP、人均储蓄均名列前茅，消费水平和财富积累水平明显强于其他城市，使得其房产开发投资潜力较大。二是房地产市场本身的素质。比如空置消化能力和市场吸纳能力，对房地产开发潜力的影响也非常大。宁波、杭州等二线城市，尽管城市和房地产规模不如特大城市，但由于其较强的市场吸纳能力和较低的空置率使得其潜在开发投资空间较大。（见《经济观察报》电子版2003年10月6日）第一节某市房地产状况某41 多年来房地产发展一直以普通商品房、经济适用房为主，房地产市场运行较为平稳。从去年到今年上半年，受土地拍卖、外来开发商的影响，产生一股追求高品质、高档次、高回报的潮流，高品质的超级大楼盘不断涌现，沿江开发和新城西区建设如火如荼。市区房地产市场一片繁荣景象。今年上半年，全市房地产开发投资保持大幅上扬的态势，施工面积和新开工面积较之上年同期有较大的增幅。据统计，今年1-5月份，全市房地产开发投资13.18亿元，施工面积213.52万平方米，同比分别增108%、47.68%。今年1-5月份市区房地产共成交4311笔，面积48.6万平方米，同比分别增长42%、17%，交易总额达到21亿元，比去年同期增长31%。中高价的精品楼盘和规划中将大力发展地段的商业房成为外地人在某投资的首选。新近推出的海德公园和来鹤台广场，一个是目前档次较高的精品楼盘，一个是西部新区最有前途的商业中心，都吸引了大量的外地资本。来鹤台复式商用房均价已达9000元/平方米。（某热线、房产信息、某房地产信息网）附　某市楼盘调查一览表第四章某市发展规划　优惠政策41 某是一个令人充满怀旧情思的地方。她仿如一位遗世独立的绝代佳人，楚楚动人，袅袅娉婷。每每念及，仿似美人驾虹霓而至，惊鸿一瞥又飘然而逝，令人迷恋而怅惘不已。自隋唐以来，某就逐渐成为我国东南沿海地区的经济文化中心，唐代大诗人李白《送孟浩然之广陵》有千古丽句：“故人西辞黄鹤楼，烟花三月下某。”徐凝亦有“天下三分明月夜，二分无赖是某”的佳句。到了清代中叶，随着手工业、商业和交通运输特别是盐业的发展，某也更加繁盛起来。某江都人，清代著名学者汪中在《广陵对》上说：“广陵一域之地，鬻海为盐，使万民食其业；上输少府，以宽农亩之力；及川渠所转，百货通焉。”某邗江槐泗镇人，清代鸿儒阮元在《某画舫录》序言中描绘某“土沃风流，会达殷振；翠华（皇帝）六巡，恩泽稠叠；士日以文，民日以富。”上个世纪90年代以来，随着某港的建成，高速公路的通车，润扬大桥的架设，以及宁启铁路的铺筑，古城某加速开放、开发，同中国乃至整个世界更加紧密地联系在一起。某正以其2500年的历史魅力，博大精深的文化底蕴，宏伟而具有前瞻性的发展规划，独具感召力的投资优惠政策，愈益吸引着海内外的广大投资者。可以想象，未来的某将如苏中水乡出浴之美女，一洗历史尘垢，再次以其惊艳之靓丽，令世人称奇赞叹。第一节某市发展规划江泽民同志的题词“把某建设成为古代文化与现代文明交相辉映的名城”，指明了建设某的方向和目标。某作为“南京都市圈”１００公里范围内的节点城市和“附中心城市”，未来将建成地区综合性服务中心和现代制造业基地，并将以文化旅游名城和生态园林城市的优势，全力打造最适合人居住的具有xx影响的城市。据了解，“南京都市圈”规划期限为２００２—２０２０年，近期规划为２００２年到２００５年。“都市圈”包括南京、某、镇江、马鞍山、滁州、芜湖，以及淮安南部和巢湖的部分地区，最终形成高度的经济和市场一体化的发展态势。41 某市正争取成为“南京都市圈”内的农副产品供应基地、区域物流中心枢纽、会展“附中心城市”，同时也争取兴建都市圈内第二或第三机场，并希望在“南京都市圈”规划远期目标中实现。 某市的沿江开发战略促进“大某”城镇体系的形成，某城市规模将进一步扩大，区域经济凝聚力进一步加强。按照规划，近中期至２０１０年，开发范围为：东至江都嘶马镇，西至仪征青山镇，南至长江，北至宁通高速公路（某市区以西北绕城高速公路为界），涉及市区及仪征、江都两市２９个乡镇。远期至２０２０年，规划范围为某市区及仪征、江都两市全部行政区域，面积３２１５平方公里。沿江开发战略促使某发展为以现有市区为中心，江都、仪征为两翼相连、呈锥形带状分布、城镇节点布局合理的滨江特大城市群体。东西约５０公里，南北约２０公里，城镇人口规模２０１０年１４０万左右，２０２０年２００万人左右。市域沿江地区形成一级中心城市一个，二级中心城市２个，重点中心镇８个。到2010年，沿江地区GDP达1000亿元左右，年均增长14%以上，占全市GDP70%以上，2005年和2010年人均GDP分别达3000美元和6000美元以上，率先实现全面小康和基本现代化，城市化水平达70%以上。远期到2020年，沿江地区建成现代产业走廊和城市走廊，使某成为长江三角洲地区综合竞争力较强的现代化滨江大城市。某市沿江交通网缩短了某与上海的“地理距离”，沿江开发中大交通的体系一旦形成，长江航运－公路转运－铁路转运将产生联合运输优势。丰富的货源加便捷的交通，将衍生出现代物流业－集散、仓储、运输、采购、制造、配送、经营、信息、代理、中介等一系列现代服务行业。趁此时机进一步挖掘现代物流的潜力，推进现代物流产业的发展。某城区按照“西进南下”的城市发展战略，开始建设“西区的西区”——新城西区。按照发展规划，某新城西区将是一座兼具古城文脉和现代气息的生态现代化新城，区域集科教文化、行政办公、商贸、居住功能为一体。首期投入建设的文昌西路延伸工程东至贾七路，西至西北绕城公路，全长3.85公里，道路规划宽110米，将是某41 东西向的主干道，是西部连接润扬大桥、宁启铁路火车站、西北绕城公路的主干道。该区东至贾七路，北至宁启铁路、扬冶路一线，西至西北绕城公路，南至文汇西路延伸线，面积约10平方公里，是城市总体规划确定的西部新市区的重要组成部份。第一节某市优惠政策美国著名项目分析家沃德先生说过一句名言：好的政策胜过好的市场。这是他的切肤之痛所换来的经验教训。一、某市开发区、工业园外商优惠政策：1、外商投资兴办国家鼓励类生产性、开发性和建设、经营基础设施的独资或合资合作项目，注册资金在100万美元，且外方股份比例占60%以上的，从获利年度起，税务部门依法征税。前3年，由同级财政在地方税收分、留成部分，给予所得税征收额相等的财政补贴；第4至8年，给予所得税征收额50%的财政补贴。2、对在我区工业园区以外新办的外商投资企业，在办理项目申报和项目建设前期手续时，区级各种规费均减半征收。对新办的生产型项目，除国家和省市必须收取的规费、基金外，由区级收取的基础设施配套费、规划管理费、墙改基金、人防费、消防费等一律按30%征收。3、对被列入国家和省火炬、星火、双高一优等高新技术产业化项目的，根据省以上的贷款贴息奖励、拨款总额，区政府按10%的比例予以匹配奖励。对开发研制经过省以上科技行政部门认定的高新技术产品，并进行项目投入的，由同级财政或相关基金按项目当年财务发生数一次性给予1%的补贴。4、在建设区新办集贸市场、消费品市场、生产要素市场，工商管理费实行两年免交，三年减半收取。新建、扩建的重点市场，或固定资产投资1000万元以上的其它服务性项目（除房地产以外），自开业之日起，一年内新增的所得税，由同级财政或相关基金给予等额补贴，各项规费减半征收。服务业企业当年上缴地方税收超100万元的，地方综合规费在上年基数上，保证与营业收入增幅同步，由征收部门实行定额征收。5、对进“两园”41 注册资本在2000万美元以上且一年内实际外资到帐达50%以上的项目、经省以上科学技术行政管理部门认定的高新技术项目（产品）、世界知名企业投资兴办的项目，采取更为灵活、优惠的办法，实行一事一议，制定个案性政策措施。6、进“两园”企业除市级和市级以上规费外，区镇级费用一律免收；市级和市级以上费用由区政府及相关部门帮助争取减免。任何单位和个人都不得进入“两园”向企业乱集资、乱摊派、乱收费。（见政府相关政策文件）二、某xx珠宝城可享受的优惠政策：　　1、企业所得税免三减五2、区级收取的基础设施配套费、规划管理费、墙改基金、人防费、消防费等均减按30%征收3、免征一年区级综合基金4、所有外商可享受的行政事业减免规费5、成片开发面积达200亩以上的项目、世界知名企业投资举办的项目，实行一事一议、制定个案性政策第四章成本及风险控制41 第一节生产经营过程中的运行成本一、税收工业企业实行增值税制，税率为进销差额的17%，一般约为销售收入的3.5%，视增值情况而定。二、运行费用电费：非工业、普通工业0.65元/度左右；大工业0.45元/度左右；水费：生活用水1.40元/吨；工业用水1.68元/吨；经营用水2.21元/吨。另外，企业如有需要，可就近直接取用地表水，应缴纳水资源费0.01元/吨，水利工程水费0.04元/吨。人防建设经费：14元/人.年。其它如治安等收费：约10-50元/人.年。三、建筑物费用建厂成本：单层轻钢结构：450-600元人民币/平方米框架结构：600-700元人民币/平方米标准厂房房租：8-12元人民币/月.平方米四、水接入费用：600元/立方米（对外商投资企业减半征收：300元/立方米）第二节　土地成本该项目已第一期购得土地544亩，其中商业用地262亩。以某市国土资源局土地交易中心挂牌出让价购得，每平米728元，且已于2003年9月23日支付了土地出让金。某市国土局土地交易中心于2003年10月16日推出13幅土地向社会公开拍卖，全部成功拍出。其中6幅地块与该项目用地在地理位置及土地用途上具有可比性。6幅地块最高拍卖成交价为3120元/平方米，最低拍卖成交价为1470元/平方米。即均高出该项目用地挂牌出让价1～3倍不等，以保守的评估估算，该项目用地的土地价值目前已升值了2倍，即约2000元/41 平方米，土地总价值已近3.5亿元人民币。（附6幅拍卖土地成交资料）第一节风险控制该项目的建设规划设计已进入尾声，部分工程已开始报建。项目公司的工程部门按照价格低、质量优的原则已与多个施工单位进行了接触和谈判，目前，单项工程已达成意向（附后），与工程监理公司也已初步签订意向合同（附后）。项目公司将以规范的运作，标准化的管理及严格的成本控制与核算，高质量地完成工程建设。从今年6月以来，项目公司的招商部门即开始与中国内地、港澳台及海外的上万家珠宝企业及经销商、著名品牌厂商，包括各地的行业协会进行了广泛的联系，获得了相当好的反馈。在此基础上，结合项目的进展，制定了详尽的招商宣传计划及优惠的招商条件（附后）。近日，又新设计出招商意向表分发给各地珠宝企业，已有部分珠宝企业明确表达了进驻的意向。　　结论：某在长三角排位虽然有些偏后，但发展较快，土地房产刚起步，有较好的开发和政策条件，土地增值潜力大，珠宝产业发展大有可为，项目招商具备极大优势。综合来看，在长三角地区，某具有较大的发展和升值潜力，项目是可行的。第七章投资估算及资金筹措41 第一节项目投资估算一、本项目建筑面积为56.73万㎡，其中：(1)商业可售面积28.6万㎡；(2)工业配套（管理人员公寓）可售面积7.25万㎡。(3)加工厂房可售面积12.88万㎡(4)本项目自营面积为8万㎡，其中：珠宝大酒店8万㎡。二、投资估算详见投资估算汇总表(1)表中土地成本以土地使用证上的金额为准，详见各地块土地使用证。(2)土地上各建筑物的造价如下：A:珠宝市场步行街为：1500元/㎡B:珠宝大厦、珠宝文化广场、xx商务中心为：2500元/㎡C:员工高级公寓为：750元/㎡D:珠宝加工厂一区、二区、三区为：650元/㎡(3)财务费用按借款总额20000万元、年利率6％、期限3年计算。(4)暂不考虑珠宝大酒店的投资。三、项目开发进度和营销进度的初步安排详见项目开发进度和营销进度的初步安排表，珠宝加工区、珠宝大酒店暂不对外销售。2003年、2004年只有投入，2005年、2006年、2007年才有资金回笼，故在资金筹措方面2005年才考虑销售资金回笼因素。第二节资金筹措及落实情况一、公司的投资计划与资金筹措详见投资计划与资金筹措表。一、项目的全部建设资金由项目公司自有资金25000万元（含注册资本金）、股东借款9659万元、银行贷款20000万元及销售物业回笼资金58037万元等四部分组成，其中，银行贷款20000万元，约占项目总投资的17.75％。41 三、由于本项目采用滚动开发运作模式，销售回笼的资金又投入到项目开发建设中去，实现销售后的利润再投入应视为新增资本金的投入。本项目销售物业后再投入到开发建设中的资金为58037万元，按投资回报均摊分配原则，其中应实现的利润为：58037×68705÷（151401＋37873）=21067(万元)故本项目总共投入的资本金应为:25000+21067=46067(万元)占项目总投资的比例为:46067÷112696=40.88%在回笼资金之前的2004年12月底之前总共投资为：15159＋39500=54659（万元）其中资本金所占比例为：25000÷54659＝45.74%以上两项均超过金融部门公认的30％的水平。四、公司自有资金及股东借款合计34659万元（含购土地款）将于2004年12月底之前分批陆续投入，具体时间表如下：（1）、2003年10月已到位：15159万元（已用于购土地）（2）、2004年04月底到位：2000万元（3）、2004年06月底到位：3000万元（4）、2004年08月底到位：4500万元（5）、2004年10月底到位：5000万元（6）、2004年12月底到位：5000万元注：结算地价包括土地出让金、土地开发基金、拆迁费、契税第八章经济效益分析41 第一节项目未来收入来源:一、珠宝产业园建成后园区内所有物业的销售收入，见经营总收入预测表经营总收入预测表序号分类销售面积（万平米）销售单价（元/平米）销售收入（万元）1珠宝文化广场6.82×80%6800371002珠宝大厦6.65×80%6800361763xx商务中心5.5×80%6800299204珠宝市场步行街（一期）6.763500236605珠宝市场步行街（二期）2.873500100456员工高级公寓7.252000145007合计　　151401注：（1）、车位是服务配套，暂不计算收入；其它服务性经营收入暂不考虑。（2）、考虑到未来本项目地块的升值潜力,珠宝大厦、珠宝文化广场、xx商务中心20％的物业由公司保留，不对外出售，所有厂房均不对外出售，因为未来3～5年内，在该地块形成商业圈后，所有厂房可能外迁，只要补一些地价，工业用地可转为商业用地，升值潜力十分巨大，这种现象在许多大中城市随着城市规模的扩大和经济的发展屡见不鲜。（3）、本可行性分析的经营收入预测时间期截止2007年，在2007年前，厂房和酒店的收益较少，忽略不计；剩余20%物业(成本价值约2.5162亿元详见剩余物业成本价值一览表)留给本公司自用和部分出租,租金收入也暂且不计入经营总收入当中，但剩余物业的价值在项目利润测算中将予以考虑。（4）、物业销售收入回笼资金情况详见经营收入年度测算表经营收入年度测算表（单位：万元）项目　04年05年06年07年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年41 珠宝文化广场比例————————10%60%30%——100%金额————————37102226011130——37100珠宝大厦比例————40%50%10%——————100%金额————14470180883618——————36176xx商务中心比例————————10%30%60%　100%金额————————2992897617952　29920珠宝市场步行街（一期）比例————40%50%10%——————100%金额————9464118302366——————23660珠宝市场步行街（二期）比例————————30%60%10%——100%金额————————301460271004　10045员工高级公寓比例————————30%50%20%——100%金额————————435072502900——14500合计——　2393429918200504451332986　151401　538526456332986二、本项目建成后将成为全国乃至世界著名的珠宝生产、加工、原材料交易、珠宝展示、拍卖、交易中心，届时全国甚至世界各地的珠宝商将会云集某，在产业园内进行珠宝交易，并且将定期举办规模庞大的xx珠宝展示交易会。预计年交易额将达50～80亿元，本公司也将从中获取较大收益，如交易额的提成，即使按交易额的2％～3％收取，一年也有上亿甚至几亿的收入，由于这方面的经营收入目前难以准确量化，在本经济效益分析中暂且不计，但其美好的经济发展前景是不能轻易忽略的！三、本项目建成后由本公司负责物业管理，总建筑面积48.73万㎡,一年的物业管理费收入有几千万元,在本经济效益分析中也暂且不计。四、本公司自己经营珠宝业务所产生利润在本经济效益分析中也暂且不计。本项目收入来源虽然很多，但在本经济分析中主要以可量化的物业销售收入为主。41 第二节项目经营税金及附加根据国家现行的财税政策和某市的地方税收政策交纳有关税金。项目经营税金及附加见下表：序号项目计算依据金额（万元）1营业税营业收入的5%75702城市维护建设税营业税的3%2273教育费附加营业税的1%764合计营业收入的5.2％7873第三节项目利润估算1、项目经营收入：151401万元2、项目经营税金及附加：7873万元3、项目可运用资金：项目经营收入－项目经营税金,即为143528万元。4、项目税后利润测算如下表所示，项目税后利润总额约30832万元税后利润测算表(单位:万元)税后利润测算表(单位:万元)序号项目金额（万元）1经营收入1514012总成本费用1126963税金及附加78734利润总额308325所得税(3年免所得税)06税后利润30832注：(1)考虑剩余20％物业价值(详见剩余物业成本价值一览表)37873万元，税后利润总额应调整为:30832＋37873＝68705万元(2)根据某有关政策规定，外商独资企业在税收上享有“从获利年度起企业所得税前3年免，后3年减半”的优惠政策。第四节项目经济效益评价41 对本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）。参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，计算出项目全部投资的经济效益，选取的计算指标为财务内部收益率（FIRR）财务净现值（FNPV）及投资利润率。一、财务内部收益率(FIRR)（1）、财务现金流量（见财务现金流量表）注：年贷款利率按中国人民银行2002年2月21日起执行的标准，取I=5.85%。一般来讲，年折现率一般高出同期银行年贷款利率2个百分点，即为I折=7.85%，计算时取I0=8%。（2）、内部收益率的计算当NPV=O时=>试算得出FIRR假设I=33%，则FNPV=453>0；假设I=34%，则FNPV=-489<0由内插法求出FIRR=33%+（133%－134%）*453/（453+|-489|）=33.48%即：内部收益率为33.48%内部收益率的评价：FIRR=33.48%；I=5.58%，I=8%FIRR与同期贷款利率I比较：FIRR=33.48%>5.58%,说明项目可以盈利。FIRR与同期贷款利率I0比较：FIRR=33.48%>8%,说明项目盈利水平大大超出社会平均盈利水平。二、财务净现值设定折现率I0=8%，据财务现金流量表，NPV=42207万元>0评价：FNPV=42207万>0，说明项目可按事先规定的贴现率（即I0=8%）获利，在所研究的经济寿命内发生投资净收益，有经济效果，项目开发方案可行。三、投资利润率项目投资利润率=（利润/投资总额）×100%=68705/112696=60.96%四、项目经济效益评价指标汇总41 项目明细项目数值动态指标财务内部收益率(FIRR)33.48%财务净现值(FNPV)（单位：万元）42207静态指标投资利润率60.96%五、盈亏平衡分析假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，设销售率为Y的时候刚好盈亏平衡，即：经营收入=开发成本、费用-剩余物业成本价值+经营税金及附加，也即：151401*Y=（112696-25162）+151401*Y×5.2%，则由计算可得，当销售率为61%时，全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。即：项目盈亏平衡点为61%一般认为，当盈亏平衡点的经营率≤70%时，项目风险较低，本项目盈亏平衡点的经营率为61%，可见风险在可承受范围内。41 第九章偿债能力及担保分析第一节偿债资金来源及偿债能力分析一、本项目利润来源有四个方面（见第八章），前期用于偿还银行贷款的资金主要靠物业销售收入，至2007年底，需要偿还的银行贷款本金为20000万元（利息按季支付，在投资估算中作为成本已考虑进去），本项目全部投资所产生的净现金流量为68705万元，平均债务覆盖率为：3.44,可见，项目全部投资所产生的现金流量对债务的偿还还是相当有保障的。二、本项目现金流分析当中有一部分剩余物业是按成本价计算的，实际上市场价值往往远高于成本价，真实的净现金流应大于68705万元。三、本项目建成后其他方面的收益（见第八章）也为偿还银行贷款提供了强有力的保障。总体看来，项目在建成之后，经济效益很好，收入来源稳定可靠，对债务的保障程度较高，因此，本项目的偿债能力很强。第二节贷款期限的选择41 本项目2004年全面投入，2005年有部分资金回笼，回笼的资金又须再投入到项目中去，2006年回笼的资金可用于偿还银行贷款，所以贷款期选择3年，按季付息，到期一次还清本金及剩余利息。第三节贷款担保分析一、贷款担保问题本项目贷款担保可用项目公司所购全部土地进行抵押担保，项目公司购买的土地帐面价值（详见土地使用权证书及抵押物清单）为15159万元,其中,商业用地帐面价值为12712万元,约每平方米728元,工业用地帐面价值为2447万元,约每平方米130元。2003年10月，某市国土资源局公开拍卖了13块土地，其中有6块土地分布在项目公司所购土地周围，这些土地最高成交价为一块商业用地每平方米3120元，最低为一块住宅用地每平方米1470元（详见有关某市土地拍卖公告），根据本项目地块位置及用途，商业用地市场价不会少于每平方米2000元，不考虑工业用地升值因素，本项目商业用地市场总价应为：34928万元，加上工业用地成本价2447万元，整个项目用地市场总价应为37375万元。贷款20000万元，占抵押标的物的53.5％,可见土地抵押担保还是相当有保障的。二、分阶段担保问题　本项目在建设阶段贷款20000万元可用所有土地进行抵押担保，待完工将进入到销售阶段时，用地面上的建筑物进行二次抵押，同时解除拟销售物业所占土地抵押，使销售得以按正常进行，保证资金按计划回笼，将风险降到最低。第四节评价结论和实施建议一、研究结论通过对该项目的市场分析可知，某xx珠宝城项目处于邗江开发区未来中心区地理位置，升值空间较大。据调研分析，随着某城市的西移，“一区四园”的规划，某开发区开发很快就要进入一个建设高潮期。同时，该项目的经济效益评价指标显示，其具有高出行业基准收益率（产业园、住宅）二倍多的内部收益率（一般为15％）。该项目是可行的。41 二、有关说明及建议本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在所占有资料基础上进行调查、估算、分析、预测后得出的，鉴于目前珠宝城市场的客观条件及本项目的实际状况，我们对报告的有关问题需进一步作出说明，并提出若干建议：本报告的投资估算是参照国内目前同类型项目的投资水平，结合本项目自身特点估算的，由于项目工程施工条件和方法需进一步研究确定，有关税费的减免情况还有待落实，因此实际的投资成本将根据上述问题的深入作适当的调整。本项目的测算是在多方考察国内珠宝产业园的基础上，参照同类竞争物业价格，结合本项目自身特点，确定其预期售价和租金，这在很大程度上依赖于目前珠宝产业园的供求关系和未来几年我国珠宝首饰业的发展情况。同时珠宝市场的营业状况与管理水平，对在激烈的市场竞争中能保持较好的售价水平至关重要。我们除应密切地注意市场、选择合适的市场策略外，还必须组织一支高素质、高水平的开发管理队伍，尽可能的减少风险，达到项目的盈利目标，并取得良好的社会效益与环境效益。附财务测算表1、投资估算汇总表2、项目开发和销售进度初步按排表3、经营收入年度预测表4、投资计划与资金筹措表5、经营总收入预测表6、税后利润测算表7、财务现金流量表8、剩余物业成本价值一览表9、抵押物清单41'