小区开发项目可行性研究报告

'小区开发项目可行性研究报告 目录一、总论-1-1.1项目背景-1-1.2项目概况-4-二、政策环境与需求分析-11-2.1政策环境分析-11-2.2房地产市场分析-17-2.3建设规模-19-2.4营销方案-20-三、建设地点与区域条件-22-3.1建设地点-22-3.2区域概况-23-3.3主要建设条件-25-四、规划建设方案-28-4.1规划设计主题-28-4.2总体规划方案-28-4.3建筑设计方案-31-4.4结构设计方案-36-4.5电气设计方案-38-4.6给排水设计方案-44-4.7采暖、通风设计方案-48-五、节能节水措施-53-5.1节能原则-53-5.2编制依据与原则-53-5.3节能措施-54-5.4节水措施-56-六、环境影响评价-57-6.1环境现状-57- 6.2项目建设与运营对环境影响-57-6.3环境保护措施-58-6.4环境影响评价结论-61-七、劳动安全卫生与消防-62-7.1劳动安全-62-7.2卫生防护措施-63-7.3消防-64-八、组织机构与开发进度安排-70-8.1组织机构-70-8.2开发进度安排-71-九、项目招投标要求-73-9.1编制依据-73-9.2招标要求-73-9.3招标方案-74-十、投资估算与资金筹措-75-10.1投资估算-75-10.2资金筹措-81-十一、项目财务分析与评价-82-11.1评价依据与基础数据-82-11.2营业收入与经营成本-83-11.3项目盈利能力分析-85-11.4项目偿债能力分析-86-11.5不确定性分析-86-11.6财务评价结论-88-十二、结论与建议-90-12.1研究结论-90-12.2提出建议-90- 一、总论1.1项目背景1.1.1项目名称某县百灵小区开发项目1.1.2开发建设单位概况本项目由某市某房地产开发有限责任公司开发建设。某市某房地产开发有限责任公司前身是某县某房地产开发有限责任公司，创立于2005年4月，于2007年3月更名为某市某房地产开发有限责任公司。1.1.3可行性研究报告编制原则与依据1、编制原则（1）严格遵循国家有关法律、法规，从实际出发，合理确定建设规模，做到选址合理、功能健全、设施完善、安全卫生。（2）本着实事求是的原则分析论证该项目的实施条件和工程技术方案的可行性，认真调查研究各项基础条件，避免不利因素对工程建设和运营过程中产生的不利影响。（3）在科学发展观的指导下，坚持可持续发展战略方针，贯彻执行国家和地区对环保、安全及消防方面的有关规定和标准。（4）坚持“独立、客观、科学、可靠”-104- 的原则，提出可供项目单位决策的建议，也为有关部门审批项目提供参考依据。2、编制依据（1）建设单位编制可行性研究报告委托协议及设计要求（2）《某市城市总体规划》（2010-2020年）（3）《某镇总体规划》（2007-2010年）（4）《某县旧城区改造实施方案》（5）《城市居住区规划设计规范》GB50180--93（6）《民用建筑设计通则》GB50352--2005（7）《住宅设计规范》GB50096-1999（2003版）（8）《某市城市规划管理技术规定》（9）建设单位提供的基础资料和数据1.1.4项目提出的理由与过程某市拥有储藏丰厚的煤炭资源和矿产资源，目前，已经发现的具有工业开采价值的重要矿产资源有12类35种，是西部地区乃至全国煤炭和天然气的重要产地。随着全球经济的高速发展，全球性的能源供求紧张为某某营造了得天独厚的发展空间，丰富的资源成为某市城市发展的强力助推器。某市在全球性能源紧张的背景下依托资源优势抓住机遇实施科学合理的能源战略，其经济建设在短短几年之内得到了迅速的发展，成为一座经济实力雄厚的新兴工业化城市。尤其“十一五”以来，某市全力实施“结构转型、创新强市”和“统筹城乡、集约发展”战略，全市经济社会又好又快发展，成为我国西部最为活跃的经济区之一。-104- 然而，某市作为地处西部较为偏僻地区，虽然近几年依托资源优势实现了经济建设的跨越式发展，但是由于发展起点较晚、经济社会发展基础较差，城镇建设基础和居住环境条件均较为薄弱，规模小、档次低、服务功能差、承载能力弱，城镇化严重滞后于工业化进程，“小城镇、大工业”的矛盾日益突出，已不能满足随着经济发展而日益增长的经济、社会需求。为此，某市抓住契机，适时地提出了加快城市建设的发展战略目标，制订了《关于推进城镇化的决定》，编制了《城镇化发展规划》，将城镇化作为新形势下加快某某跨越式发展的最大基础建设全力推进。在城市建设中，坚持工业化带动城镇化、城镇化促进工业化的互动战略。在此背景下，某县作为某市总体规划中的15个重点城镇，根据某市“三年大建设、三年大变样”的城镇总体发展战略要求，围绕“提升城镇品位、优化城镇环境、完善城镇功能、加强城镇管理”的总体思路和实施“收缩转移、集中发展”战略要求，按照“循环渐进、节约土地、集约发展、合理布局”的原则，制定了《某镇城市总体规划（2007-2020年）》和《某镇旧城区改造实施方案》，全面启动了城镇基础设施建设和旧城区改造工程。在此基础上，某市某房地产开发有限责任公司董事会、管理层经过深入考察调研和研究讨论，确定了建设一处集商住小区与酒店一体化开发方案，并取名为“百灵小区”，委托我公司对该项目进行可行性研究。-104- 对此，本公司接受委托后，组织有关专业技术人员对项目所在地进行了实地考察，进行了相关的材料收集和调查研究，对当地城镇规划要求和建设条件等情况进行了认真的调查研究，组织有关专家对研究方案进行了分析论证，并与建设单位交换意见的基础上编制了本可行性研究报告，力求为建设单位提供一份专业而客观的决策参考依据，也为有关主管部门进行立项审批提供审批依据。1.2项目概况1.2.1拟建地点本项目建设地点为某市某县政府所在地某镇，项目场址位于某镇东北部旧城区改造区域，地块南临百灵路、西靠某中学，总占地面积20445m2（合30.667亩）。1.2.2主要建设条件1、本项目拟建地点位于某镇旧城区，属于由当地政府统一组织实施的旧城区改造工程，符合当地城市总体规划和旧城改造政策，并且享受旧城区改造有关优惠政策。2、本项目拟建地点属于城镇传统生活区，目前正处于全面实施旧城区改造，周边正在或即将建设诸多新型小区、配套商业等，将形成良好的生活居住氛围。-104- 3、项目地块紧临城市主干道路，区域内市政道路、供配电、给排水、燃气热力等城镇公用配套设施完善，向北可通过城镇外环路方便出行，向南可通过百灵路及某北路等进入城镇中心区，具有方便快捷的交通出行条件。4、本项目场址紧邻某中学，周边有某人民医院、实验小学及邮政居、购物中心等文体卫生及商业设施，具有便捷完善的生活配套设施条件。5、本项目建设用地已落实，拆迁补偿工作已得到政府、群众等有关群体的认可和接受，场地工程地质勘察工作已完成，项目各项基础建设条件已基本落实。综上所述，本项目具有得天独厚的区位优势和不可复制的商住配套条件，适合建设居住生活与商业休闲等居民商住地产的开发。1.2.3建设规模与目标1、建设规模本项目总用地面积为20445m2，根据地块规划条件和项目规划要求结合当地市场需求，规划总建筑面积35907m2，拟建1栋中高层住宅楼、2栋多层住宅楼和1栋多层酒店及配套商业用房，其中：（1）中高层住宅楼按9层设计，其中底层为车库，2-9层为住宅楼，规划建筑面积9124m2，其中住宅建筑面积7808m2、车库建筑面积1316m2。（2）多层住宅楼中，1栋按6层设计，底层为商业，2-6层为住宅，另1栋按5层设计，全部为住宅，规划建筑面积为7775m2（不含底层商业）。-104- （3）多层酒店按6层（底部2层按裙房）设计，其中1-2层为餐饮部、会议室等，3-6层全部为客房，规划建筑面积8000m2，另配套619m2地下车库和设备用房。（4）配套商业除住宅楼底层为1层外，其余全部按2层设计，并在场地东侧沿街布置，规划建筑面积10173m2，另建设216m2物业用房等公共配套设施。2、建设目标本项目根据当地城镇建设规划和旧城区改造要求，结合当地居住小区及配套商业建设需求，通过市场化运作，拟建一处基础设施齐全、配套设施完善、环境优良、完全卫生、出行便捷的现代化城镇商住小区。3、开发建设期本项目计划开发建设期为2010年7月~2011年7月，其中商品房自建设第一年下半年达到预售条件后开始销售，计划用2年时间内全部出售，酒店部分建成后由本项目建设单位自营。1.2.4投资与效益情况1、总体投资与效益情况本项目估算总投资为7000万元，其中：商品房开发产品成本为4874万元、形成固定资产2051万元、经营资金75万元。根据建设单位投融资计划，本项目开发建设投资采用自筹资金与预收款结合的方式，其中投入资本金2875万元，占总投资的41%，其余4124万元由回笼预售款滚动投入，占总投资的59%。-104- （2）效益情况预测根据当地市场需求、价格水平预测数据和自营酒店运营方案，本项目预计实现商品房销售收入9292万元，其中营业税金及附加为525万元、预提土地增值税为139万元；自营酒店每年实现942万元的营业收入，其中营业税金及附加52万元。项目经营成本中，根据商品房开发项目运营特点，其开发产品成本按销售进度结转为商品房经营成本，既为4874万元；自营部分每年运营费用为442万元，其中日常经营费用为377万元、综合折旧与摊销费为65万元。根据项目营业收入与成本费用数据，本项目商品房销售实现营业利润总额3893万元，上缴企业所得税973万元，可实现税后利润2920万元；自营部分每年实现营业利润448万元，上缴企业所得税112万元，可实现税后利润336万元。从商品房与自营部分综合考虑，本项目总投资收益率为12.06%，资本金净利润率为19.53%；项目所得税后财务内部收益率为17.28%、财务净现值为412万元、投资回收期为4.74年。从项目各项财务评价指标看，本项目财务内部收益率均高于财务基准收益率，财务净现值大于零，总投资收益率、资本金净利润率、投资回收期等指标均可满足投资者预期要求；项目各年累计盈余资金未出现短缺现象，表明项目运营效益满足自身的生存和运营，财务生存能力较强。从财务评价角度综合考虑，本项目的建设是可行的。-104- 1.2.5问题与建议从财务评价分析和敏感性分析看，对于本项目最大的不确定因素是地产价格的变动，以及按计划销售程度。对此，本报告特别建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度的基础上，积极做好营销策划方案、采取适时得当的销售策略，以最大限度保障本项目的开发进度和销售计划如期完成。1、加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。2、应严格贯彻执行国家和地区对节能、环保、安全、消防及招投标方面的有关规定和标准。3、积极、及时落实有关金融机构的信贷资金，确保工程建设如期、顺利进行。4、精心安排，确保工期、质量、投资控制目标的完成。5、工程实施过程应有全程监控，制定严格的验收标准，严格合同管理，保证建设内容的功能完善。1.2.6主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项目单位数值备注一基础指标　　　1.1总用地面积m220445合30.667亩1.2总建筑面积m235907　　其中：地上建筑面积m235288　　地下建筑面积m2619　1.3建筑密度%38.8　1.4容积率　1.73　1.5绿化率%37.2　-104- 二技术指标　　　1建设规模m235907　1.1高层住宅m278089层（1层为车库）1.2多层住宅m277755层,6层（1层位商业）1.3配套商业m2101732层1.4酒店m280006层1.5公共配套建筑m2216物业用房等1.6地上车库m21316高层住宅楼底层1.7地下车库m2619酒店部分1.6可出售规模m223072　1.6.1高层住宅m27808　1.6.2多层住宅m23775不含4000m2置换面积1.6.3配套商业m210173　1.6.4地上车库m21316　1.7自营规模m28000　　酒店m28000　　其中：客房间1303-6层，30m2/间　餐饮m220001-2层，不含大堂等1.8规划居住户数户140　1.9停车位个242　　地上停车位个217其中车库18个　地下停车位个25　1.10开发建设与运营期限　　　　建设工期月13　　商品房销售期月24　　酒店经营计算期年10　三经济指标　　　1总投资万元7000　　其中：开发产品成本万元4874商品房部分　形成固定资产万元2051酒店部分经营资金万元75酒店流动资金2资金筹措万元7000100%　其中：资本金万元287541.08%　银行借款万元00.00%　预售收入　412458.92%-104- 3营业收入万元18716　　其中：销售收入万元9292　销售期各年合计　自营收入万元9424　经营期各年合计4经营成本万元9293　商品房销售与自营合计　其中：销售经营成本万元4874　销售期各年合计　自营经营成本万元4419　经营期各年合计5营业税金及附加万元525　商品房销售与自营合计6土地增值税万元139　商品房销售与自营合计7营业利润万元8236　商品房销售与自营合计8所得税万元2059　商品房销售与自营合计9税后利润万元6177　商品房销售与自营合计四单位面积指标　　　1单位面积开发建设投资元/m21949按总建筑面积平均分摊2单位面积土地成本元/m2256按总建筑面积平均分摊3单位面积利润总额元/m22294按总建筑面积平均分摊4单位面积税金元/m2720按总建筑面积平均分摊5单位面积税后利润元/m21720按总建筑面积平均分摊五财务评价指标　　　1总投资收益率　12.06%　2资本金净利润率　19.53%　3项目投资内部收益率　137.40%所得税前4项目投资内部收益率　17.28%所得税后5项目投资财务净现值万元3442所得税前6项目投资财务净现值万元412所得税后7全部投资投资回收期年1.46所得税前8全部投资投资回收期年4.74所得税后-104- 二、政策环境与市场分析2.1政策环境分析2.1.1我国房地产业政策环境我国自1998年开始对城镇住宅全面实施市场化改革以来，房地产业一直以较快的速度发展。同时随着房价的快速增长，投资型、投机性炒房现象日益加重，对城镇居民的正常购置房屋造成了较大影响。因此，为了抑制房价过快增长、优化房地产结构、稳定房地产市场和保持国民经济的良好运行，国家陆续出台了多项措施，意在遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。1、2003年：《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文)出台，经济适用房由“住房供应主体”改为“具有保障性质的政策性商品住房”，“住房供应主体”被大部分的商品房所替代。影响：房地产业成为国民经济支柱产业。2、2004年：国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（71号令），通知规定国有土地使用权要以公开的招标、拍卖、挂牌出让方式进行。-104- 影响：协议出让土地方式被招拍挂方式取代，随后全国房价涨声一片。4、2005年：3月份国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》（俗称“国八条”）。4月份温家宝主持国务院常务会议，认为房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，提出八条调控和引导措施，被称为“新八条”。影响：两个“八条”政策使楼市处于短暂观望状态，不久后楼价恢复快速增长。5、2006年：5月《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（37号文）出台，被业界称为“国六条”。意见规定对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。套型建筑面积90平方米以下住房比重必须达到开发建设总面积的70%以上。影响：“国六条”具有更强的强制性和操作性，出台后全国不少城市出现较长一段时间的观望，但之后楼价又出现报复性上涨。6、2007年：8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（24号文）出台，核心内容在于“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。10月1日《中华人民共和国物权法》正式颁布实行，明确规定对公有财产和私有财产给予平等保护。11月30日，建设部等七部门联合发布《经济适用房管理办法》，明确规定经济适用住房购房人拥有有限产权。-104- 影响：政府开始转向“以廉租房为重点”，开始更加重视住房保障制度方面的完善，首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。这意味着房地产业的调控方向将发生重大变化。7、2008年：1月7日国务院下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。2月央行和银监会联合发布了《经济适用住房开发贷款管理办法》，3月住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》。下半年起，地产业连续5年的宏观调控结束：9月16日、10月9日、10月30日、11月26日、12月23日五次降息。10月22日财政部、国税总局宣布降低住房交易税费，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策，央行宣布首套住房贷款利率下限可打七折，最低首付比例降为20%。12月21日《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台，减免营业税，放松二套房贷。影响：在全球金融危机的背景下，中国楼市出现10年大拐点，量价齐跌。下半年宏调转向，管理层启动大规模刺激楼市消费政策，11月起成交量开始回升。8、2009年：2008年下半年尤其是四季度以后，金融政策转向“积极”，多次下调存款准备金率，五次降息，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。中央经济工作会议将2009年定调为“保增长扩内需调结构，推动经济又好又快发展”；“131”-104- 号文提出了若干促进房地产市场健康发展的措施，强调落实地方政府稳定房地产市场的职责，之后一些地方政府陆续出台财政补贴、购房入户、放宽限外政策、缓解开发企业资金压力等措施。影响：这些促进住房消费的优惠措施，对金融危机以来走向低谷的房地产也在2009年得到快速回暖，成为抵御国际金融危机、抑制经济恶化的重要支撑产业，实现了房地产市场经历了从低谷到高峰的华丽转身。同时也造成了房价和销量飞速上涨态势，原本低迷的楼市迅速反弹，商品房销售面积、销售额、销售均价达均超过2007年的最高点，使房地产政策由年初的刺激政策开始转向抑制房价上涨转变，形成房地产政策和楼市价格的过山车般的变化。9、2010年：由于2009年下半年开始的新一轮房地产价格的快速上涨，造成了投机炒房等热钱迅速流入楼市，房价过快上涨、泡沫隐现、投资趋热等问题也随之暴露，使国家房地产业调控政策向“重民生、抑投机，抑制房价、扩大保障”转变。上半年陆续出台了抑制房价过快上涨、促进房地产平稳发展及增加保障性住房等有关政策，如：2009年12月国土部等部委联合发文收紧土地受让政策，开发商须首付一半且一年内缴全款；2010年1月国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国11条），严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导，央行提高存款准备金率；3月份国土资源部再次出台了19条土地调控新政，-104- 加强土地竞拍、打击囤地；4月份开始提高房贷首付比例，尤其对二套及以上房贷大幅提高首府比例和贷款利率，甚至停止三套以上房贷，出台购房标准按户认定等新的政策措施，以期有效抑制楼市投机、哄抬炒作房价等。同时，也相继出台了增加保障性住房等政策，如国土部要求城市申报住宅用地时，经济适用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于70%等。影响：北京、上海、广州、深圳等高房价城市房地产宏调控政策效果明显，成交量大幅下滑，价格也开始出行松动。而中小城市，尤其中西部地区中小城市由于本身房地产业起步较晚、发展较慢、房价较低、整体收入较低、楼市投机炒作现行少等因素，宏观调控政策影响较小，不过由于国务院及有关部委和当地政府对增加保障性住房供应要求，目前各地区开始大规模实施旧城区改造、加大供应经济适用房、廉租房、改善型普通住房，从而对房地产业平稳发展奠定了基础，也对今后房地产业发展明确了方向。2.1.2某某房地产投资环境1、某某新城市建设、城镇化政策，会大力促进房地产业的发展。“中部地区、中等城市、中产阶层、中等教育”四个中等为城市发展理念的某市，是继“珠三角”、“长三角”、“京津塘”三大经济圈热后，全国经济辐射性发展的必然趋势，给某某发展带来前所未有的机遇，也给某某房地产业发展带来勃勃生机。2、产品深加工、提高附加值是某某提高资源利用效益、增加经济效益的富有远见卓识的政策，也是当地社会经济保持长久发展的重要措施。因此，随着经济社会的持久稳定发展，也将持续带动相关产业链和劳动就业，从而也将为房地产开发带来更多机会。-104- 3、某*“金三角”，作为某的一项重要发展战略，将某某建设成为某规模的中等城市，实现三足鼎立的格局，无疑会使某的经济实力得到空前壮大。在此背景下某某发展成中等城市的目标是明确的，房地产业的前景是光明的。4、宏观调控政策，国家对房地产业的宏观调控政策，使不具开发实力和能力的企业面临危机，但对有实力和能力的企业是有利的，只有房地产业市场健康发展，才会有房地产业的长远发展。5、招商引资优惠政策。某市各级政府均制定了当地招商引资优惠政策，吸引外部资金、外部企业的进驻，将有力地促进就业与人口的增长，拉动消费需求，从住房、医疗卫生、教育培训、文化艺术、商业服务、旅游、交通、商务等均会得到大力发展，这就会给房地产的发展带来空前的机遇。6、城镇化进程和生态移民工程的不断深入，使某市各级城镇全面实施旧城区改造、基础设施建设、移民安置工程，也给信誉好、有实力的房地产开发企业带来巨大市场空间。综上所述，随着国家对房地产业采取以扼制投机性炒房、扩大保障性住房、持续稳定发展为主的各项宏观政策背景下，借助某市持续快速发展的社会经济建设和良好的投资环境，以该市全面加快实施城镇化进程对房地产业提供巨大市场发展空间为契机，开展与当地社会经济条件相适应的房地产开发项目具有良好的政策和投资环境。-104- 2.2房地产市场分析2.2.1某市房地产市场运行情况在国家宏观调控和促进房地产市场健康发展政策的驱动下，2009年某市房地产市场总体呈现出房地产开发完成投资额持续增长，商品房新开工及销售面积增加，二手房交易活跃等特征。1、房地产开发完成投资持续增长。如某市中心城市房地产完成投资额逐月增长，全年完成房地产开发投资144.8亿元，同比增长30%，占城镇以上固定资产投资的36%。 2、商品房供求面积皆呈上升趋势。全年各类商品房施工面积为1522.47万平方米，较去年同期增长76%，其中新开工面积927.67万平方米，同比增长80%。由于新开工面积的增加，商品房预售面积也随之上升，2009年累计商品房预售面积达491.86万平方米。3、商品房售价一路走高，新开盘价格普遍上调。据统计2009年12月底某区商品房的平均销售价格为4701.2元/平方米，同比上升28.5%，其中住宅商品房4154.5元/平方米，同比上升13.56%。随着新开楼盘价位的提高，部分在售楼盘的售价跟着上调，上调幅度每平方米在500元左右，这促使全市商品房价位的整体上升。4、二手房交易面积逐季上升，交易均价涨幅较大。在国家及地方政府一系列税费优惠政策的支持下，二手房交易呈不断上升趋势。截止到2009年12月底，某区二手房交易面积25.51万平方米，成交金额116079.1万元，均价4550.34元/平方米。由于一些新建商品房进入二手房流通领域，促使二手房交易均价的大幅上涨。-104- 2.2.2某县房地产市场分析本项目位于某市某县某镇，该镇是某县政府所在地，也是《某市城市总体规划（2010-2020）》中的“一主两副十五镇”重点城镇之一。由于发展基础薄弱、起步较晚，某县城镇化进程较缓慢，其城镇基础设施和生活居住环境条件非常薄弱，已不能满足随着经济发展而日益增长的社会需求。为此，某县政府根据某市城市总体规划要求和“三年大建设、三年大变样”的发展战略要求，制定了“提升城镇品位、优化城镇环境、完善城镇功能、加强城镇管理”的城镇化建设总体思路，全面开展了旧城区改造和城镇基础设施建设工程。尤其进入2010年以来，为了加快城镇建设进程，某县开始实施某镇旧城区进行全面拆迁改造工程，规划利用三年时间将旧城区改造成为整体环境优美、基础设施健全、独具特色的现代化城市新区。在某镇旧城区改造过程中，主要采取政府统一规划、市场化运作的实施方案，引进*内外有实力的房地产开发商参与改造工程，以充分利用社会力量促进旧城区改造工程的效率。因此，由某县政府统一规划实施的旧城区改造工程，不但形成对居住、商业等地产市场的巨大需求，也给当地房地产业创造了广阔的市场空间。综上所述，本项目作为以某县某-104- 镇全面实施旧城区改造为契机，实施集生活居住、配套商业、酒店为一体的商住小区，具有切实的市场需求和发展空间。2.3建设规模根据项目地块规划要求和当地住宅市场需求，本项目拟建一处环境优良、配套齐全、功能完善、出行便捷的优质商住小区。本项目建设用地面积为20445m2，根据地块规划条件和项目规划目标结合当地市场需求，本项目拟建集住宅、商业和酒店为一体的综合性商住小区。因此根据地块条件和项目建设单位设计任务要求，本项目居住区与酒店统一进行规划，其规划总建筑面积35907m2，其具体建设规模指标如下表所示：建设规模指标一览表序号项目单位规模备注1总用地面积m22044530.667亩2规划总建筑面积m2359072.1高层住宅m278081栋9层（底层为车库）2.2地上车库m21316高层住宅楼底层2.3多层住宅m277751栋5层，1栋6层（底层商业）2.4配套商业m2101732层沿街商铺，含住宅底商2.5公共配套建筑m2216物业用房等2.6酒店m280001栋6层（底部2层裙房）2.7地下车库m2619酒店地下车库及设备用房3容积率1.73按地上建筑面积计算4建筑密度38.8%-104- 5绿化率37.2%2.4营销方案2.5.1价格定位根据某县某镇房地产市场供需和未来发展趋势，结合项目总体开发定位和当地同类型物业市场价格行情，本项目各类物业销售价格建议为：价格定位一览表序号物业项目单位当地市场行情本项目价格定位1中高层住宅元/m22500~280026002多层住宅元/m22100~250023003商业元/m25000~800060004车库元/m22000~220022005酒店客房元/间.天150~2201802.5.2营销方案建议高素质的地产开发项目，除了高水平、人性化的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本地地产营销特点和市场销售经营，结合本项目市场定位和开发特点，建议采用以下营销推广策略：1、广告宣传策略在市场推广和营销上，根据开发进度和销售计划，按计划、分阶段、系统地对小区的整体形象和“卖点”-104- 集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定。2、促销策略（1）促销的阶段性策略。按以下阶段促销：①销售准备阶段；②首次公开展销和跟进销售阶段；③二次公开展销及跟进销售阶段；④三次公开展销及跟进销售阶段；⑤扫尾阶段销售。以上策略应根据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。（2）销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是：①收入较高或中、高收入的消费者；②拟更新换代商品房的消费者；③地产投资者。最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况，以及市场情况而定。（3）促销手段。应采用多种促销手段，包括：①广告宣传；②内部认购；③人员直销；④举办展销会；⑤集团认购；⑥有针对性地举办展销会；⑦灵活多样的付款方式；⑧工程质量、进度及完善的小区物业服务承诺和展示；⑨售楼现场样板房促销。-104- 三、建设地点与区域条件3.1建设地点3.1.1地块位置本项目场址位于某县某镇东北部，场地南邻百灵路、西靠某中学，东、北两侧为规划路。项目建设用地面积20445m2（约合30.667亩）。3.1.2土地权属情况本项目拟建区域为某镇旧城区，现由*政府统一规划实施旧城区改造，由*政府征用为城镇建设用地。目前本项目建设用地已由本项目建设单位通过竞价取得国有土地使用权，土地权属明确。3.1.3场地现状本项目拟建场地为南北长、东西宽的平面形状，其中场地北半部分东西较窄、南半部分较宽，场地西靠某中学、南邻某镇主干道——百灵路，东侧、北侧沿规划路。场地内现有大约10000平方米的居民住宅，全部为砖混为主的平房，无其他建构筑物和文物古树等受保护单位，场地较为平坦。本项目现有建筑拆迁和补偿安置须由建设单位按照*政府统一制定的旧城区改造实施方案和拆迁安置补偿条例进行拆迁安置补偿。-104- 3.2区域概况3.2.1地理位置本项目拟建地点位于某县政府所在地——某镇，位于某县东南部，东距某区130公里。3.2.2基础设施某县区位条件优越、交通路网完善。境内六条干线公路黑色化通车里程达700公里；随着沿黄一级公路、独贵塔拉奎素黄河公路大桥和乌拉山至某镇铁路的建设，以北线沿黄一级公路、南线109高速、南北通道S215公路为支撑的“工字型”高等级公路网络和“一横一纵”铁路网络正在形成。全*现有220千伏变电站2个，110千伏变电站4个，35千伏变电站10个，供电能力达到54万千瓦，县级调度实现自动化。全*城乡电话普及率达到92%，移动通讯网络覆盖全*。3.2.3自然环境某镇属某某剥蚀丘陵地貌，微地貌属于丘陵斜坡。地面高程1355.52～1358.88m，地面坡度0.5%～1.8%，拟建场地内全部为风积砂覆盖，植被发育一般，场地属简单地貌。气候类型属典型的温带大陆性气候，年日照时数3300小时，日照百分率71—73%，年平均气温6.5℃，平均水温15.8℃，年平均降雨量200---250毫米，无霜期135—140天，冬季少雪，夏季少雨，气候干燥，昼夜温差大，适宜多种农作物生长及畜牧养殖业发展。-104- 3.2.4社会经济发展概况近年来，某县始终把抓“发展第一要务”放在最重要位置，千方百计促发展，实现了经济又好又快发展。地区生产总值十年翻了两番，年平均增长16.1%。2009年，全*实现地区生产总值(GDP)41.79亿元，比1999年的9.38亿元翻了两翻，从1999年到2005年，在6年实现GDP翻番的基础上，到2009年仅用4年再次实现翻番。三次产业结构比由1999年的32.2:44.6:23.2调整为16.4:34.1:49.5。第三产业实现了迅猛发展，对经济增长的贡献不断提高。全*拥有1个中心城镇、7个建制镇、2个重点工矿区、3个工业园区，城镇总人口达4万人，全*城镇人均绿地面积达到5平方米，基本形成了以中心城镇为核心、工业园区为骨干的功能互补的城镇网络群。中心城镇某镇镇区面积12平方公里，公共绿地7.6万平方米，道路46万平方米，社会服务和居住服务功能完善，辐射带动能力较强。3.2.5资源条件某县资源富集，发展前景广阔。1、农畜产品资源：粮食年产量2亿公斤；牲畜总头数达210万头只，以某白绒山羊和某某细毛羊为主，其中某白绒山羊绒质优、产量高，堪称“纤维宝石”。2、矿产资源：已探明石膏储量6500万吨、食盐储量505万吨、天然碱储量700万吨、芒硝储量5000万吨，是无机化工的主要原料；-104- 某2#土性能独特，已探明储量3.4亿吨，远景储量10亿吨，为国内外少见的非金属粘土矿，可广泛用于石油、化工行业生产的环保、催化等方面；境内有煤面积6350平方公里，煤炭总储量513亿吨，其中塔然高勒矿区已取得探矿权681平方公里，探明储量50亿吨。3、天然气资源：区块面积9800平方公里，探明的储量500亿立方米，是某某大气田的组成部分，大牛地至某县天然气管输工程末站建在某工业园区，年供气能力15亿立方米。4、旅游资源：某草原以其独特的自然条件，具有纯朴、自然、博大精深的塞外风光特色，形成了黄河、草原、沙漠、七星湖、摩林河温泉、夜鸣沙等独具特色的自然景观。其中穿沙公路举世无双，名扬天下；库布齐百里特大响沙带，浩瀚无边，奇险引人，游人踏处，发出浑厚深远的马达轰鸣声，堪称世界奇观；人间仙境、世外桃源的七星湖，水明如镜，万花争芳吐艳，珍禽益乌竞放哥大喉，雨后人岛者可遇到罕见的沙漠中的“海市墨楼”景观；摩仁河温泉汩汩涓流温暖心扉，万亩马莲滩，花香袭人；小南河、黄河故道马头湾，景色怡人，令人留恋忘返。3.3主要建设条件1、本项目拟建地点位于某镇旧城区，属于由当地政府统一组织实施的旧城区改造工程，符合当地城市总体规划和旧城改造政策，并且享受旧城区改造有关优惠政策。-104- 2、本项目拟建地点属于城镇传统生活区，目前正处于全面实施旧城区改造，周边正在或即将建设诸多新型小区、配套商业等，将形成良好的生活居住氛围。3、项目地块紧临城市主干道路，区域内市政道路、供配电、给排水、燃气热力等城镇公用配套设施完善，向北可通过城镇外环路方便出行，向南可通过百灵路及某北路等进入城镇中心区，具有方便快捷的交通出行条件。4、本项目场址紧邻某中学，周边有某人民医院、实验小学及邮政居、购物中心等文体卫生及商业设施，具有便捷完善的生活配套设施条件。5、本项目建设用地已落实，拆迁补偿工作已得到政府、群众等有关群体的认可和接受，场地工程地质勘察工作已完成，项目各项基础建设条件已基本落实。6、工程地质条件根据建设单位提供的岩土工程地质勘查报告，本项目工程地质条件为：（1）场地地形条件简单，地基岩土体较均一稳定，适宜建设。拟建工程重要性等级三级，场地等级二级，地基等级三级，环境类别Ⅲ类，岩土工程勘察等级丙级。（2）场地抗震设防烈度6度，设计地震基本加速度值0.05g，设计地震分组第三组。场地属建筑抗震一般地段，地基土类别属中软土，场地类别为Ⅱ类。-104- （3）场地勘探孔深度范围内均未见地下水，可不考虑地下水腐蚀性影响。（4）场地地基土对混凝土和钢筋混凝土结构中的钢筋均为微腐蚀性，设计时可不考虑其影响。（5）场地季节性冻结深度1.5m，冻胀性中等，设计时应考虑冻胀影响。（6）拟建建（构）筑物可分类采用天然地基上的浅基础，拟选持力层承载及形变特性均可良好满足建筑需求。（7）各建筑物室内地坪标高准确确立后，应进行基础埋深校核，确保达到勘察给定的基础底标高。（8）场地地基岩土体稳定性较好，基槽（坑）开挖时一般不需进行支护处理。在深基坑开挖时，基坑开挖不受地下水的影响,无须进行止水挡土和降、排水设计。-104- 四、规划建设方案4.1规划设计主题本项目以安全舒适、自然美化、布局合理的总体规划设计原则，以“宁静、舒适、生态、安全”的设计理念，力求打造一处配套设施完善、居住功能齐备、生活环境优美的精品商住社区，并充分考虑各种设计要素，采用合理利用土地、综合开发原则，创造经济合理的规划结构和良好的居住环境。在总体规划设计上以“以人为本、简约自然、端庄典雅”为规划设计主题，将现代城镇居住环境与传统生活习惯相结合，努力营造一种朴实而优雅的城乡结合式的现代居住模式，将现代城市生活与休闲自然的环境氛围充分结合，为入住居民打造更为舒适、与自然贴近的新型城市居住小区。4.2总体规划方案4.2.1总体规划原则1、严格遵循有关住房开发政策，以可持续发展的原则，正确处理人、建筑和环境的相互关系，进行总体布局满足功能需要。2、体现对人和家庭及邻里之间交流理解关心，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、私密性要求。3-104- 、贯彻节约用地、节约能源、节约用水和节约原材料的基本国策，建筑单体平面组织合理，空间分区明确，并有利于形成较完整的建筑体系。4、充分利用和发展地理优势，协调与周围环境与城市空间的关系。综合考虑主干道、次干道及各出口的要求，设计快捷、方便、安全的交通系统。5、功能分区明确，动静结合，合理设计行车路线，相得益彰。住宅设计遵循以人为本的思想力求功能合理、设施完善、空间适度，体现对人的尊重、体贴和关怀。4.2.2总平面布置及竖向布置1、总平面布置根据场址地形条件，本项目住宅楼平面布局根据项目地形条件和走势，沿项目东侧南北并列布置，住宅楼东侧和北侧外围沿街布置商铺，在场地最南侧沿百灵路布置酒店，以获取最佳商业价值。根据地形条件和规划条件要求，结合当地日照气候条件和居住习惯，本项目建筑单体采用坐北朝南布置，其中由北向南依次布置为6层住宅楼（底层沿街商业）、5层住宅楼和9层住宅楼（底层为车库），住宅楼南北间距尤其高层与多层建筑间距应充分考虑采光与通风要求，以最大程度满足采光通风条件。小区总平面布置应充分考虑消防安全，小区内道路系统以小区中心向东、南、北三个方向设置放射性道路系统，以满足内部交通组织的便捷性和消防车流的通畅，并满足紧急疏散。在各道路衔接处和建筑入口处应按无障碍通行设计，达到无障碍通行条件。-104- 小区绿化主要采用楼前绿化方案，充分利用宅前、路边等空地进行绿化。因本项目主要采用地面停车方案，在住宅楼入口侧和酒店门口设置地面停车位，并采用透水透气性能和承载力强的草坪地砖铺设，期间种植耐压草本，以形成绿色生态停车位，增加绿地率。2、竖向布置本项目场地较为平坦，竖向布置以土石方平衡为原则进行设计。竖向标高与周围场地和道路的标高相适应，建筑物的室内标高一般高出室外场地标高0.15米。竖向设计采用平坡式布置，坡度在0.3%-0.5%之间，场地雨水通过沿路排水渠排出。4.2.3交通组织体系根据总平面布置和周边交通条件，主要出入口设置在场地东侧居中位置，主入口进入小区内在尽端向南北两侧延伸，并在小区北侧设置次出入口，南侧在酒店西侧底部设置过街通道，以形成紧急出入口，满足场地应急通行要求。小区内部道路系统采用放射性路网结构，路面宽度按不低于6m设计，以满足日常机动车行驶和应急消防车辆通行。各单体建筑宅前路路面宽度按不低于4m设计，宅前路与主干路连接通畅，以形成方便快捷、通行顺畅的交通组织体系。4.2.4景观与绿化建议本项目景观绿化主要采用宅前绿化模式，在各栋楼前、路边进行绿化，并在主入口处主干道两旁设置的绿地、小品、雕塑等景观绿绿地，形成小区中心景观区。-104- 小区具体景观与绿化设计方案考虑中国传统的景观园林设计风格，在宅前绿化区种植草坪，地面停车考虑生态绿化停车位。4.2.5日照间距根据本地区的气候特色，建筑朝向主要采用坐北朝南的布置方式，某市城市规划管理技术规定和当地最低日照间距要求，本项目多层建筑物的南北垂直间距按不低于20米设计，高层建筑布置在东西主干路南侧，以获得与北侧建筑最大的间距，以符合当地的日照和防火通风间距要求。4.2.6雨水排水方案场地内部道路最小纵坡按0.3％，横坡按1.5％设计，主干路采用双坡，支路采用单坡，地面雨水由雨水口收集经雨水管系统有组织排入市政雨水管，主干道路结构采用混凝土路面做法，宅前支路采用室外地砖铺设做法。4.3建筑设计方案4.3.1单体建筑设计1、设计理念本项目拟打造一处现代化住宅小区，设计理念秉承“以人为本”的指导思想，以客户需求为出发点，力争为业主提供安全舒适卫生的环境优良、配套设施完善、安全卫生的宜居小区。以此设计理念为指导，本项目在建筑设计上重点掌握城市规划要求和周边建筑群之间的关系与衔接，并在充分考虑艺术风格与当地社会文化的融合度的基础上，力争应用代化设计理念使单体-104- 建筑形态具有前瞻性和生命力，使之成为城镇建设中的一道亮点，同时也使本项目成为某镇乃至某县新型城市居住社区的典范之作。2、住宅户型及单体平面设计户型设计总体上尊重当地气候特点及生活习惯，南阳台设于主卧处并封闭处理，功能空间分布合理，动静分区明确，在户型结构设计上，按照实用性、适用性的理念基本采用两室两厅一卫为基础户型，部分较大户型增加一间卧室和卫生间，其中主卧靠南客卧靠北中间卫生间，客厅与餐厅厨房南北并列形成南北通透的起居空间，主阳台向南设置在起居室（客厅）处并封闭处理，以形成动静分区、阳光充足、通风良好、实用性强的生活空间体系。为了加强住宅的实用性特点，每户设置南北两侧阳台，其中主阳台设置向南与起居室（客厅）连通，以形成明亮的日常起居生活环境；副阳台设置在北侧与厨房形成一体，以节约居住空间。3、单体建筑设计根据项目地块地形条件，为了充分有效利用建设用地，本项目住宅楼采用板式楼体方案，每单元按一梯2户设计，使每户都形成南北通透格局，以达到良好的通风和采光条件，商业按沿街设计。其中，为了充分利用地块三面沿街的优势条件，在最北侧住宅楼按底层为沿街商业上部为住宅的6层楼体设计，场地东侧沿街商铺按2层设计，以获得最大的商业价值；中间住宅楼按5层住宅楼体设计，南侧中高层住宅楼按底层车库上部为住宅的9层楼体设计。根据住宅设计规范结合当地要求，每栋住宅楼首层层高按3.6m-104- 、其余楼层层高按3m设计，商业按层高3.6米的2层沿街商铺设计。酒店建筑设计采用传统的东西走向的矩形建筑造型，以充分利用建设用地，其中1~2层按进深较大的裙房设计，使首层南侧沿街部分考虑用于商业，以充分体现商业价值，其余部分主要用于酒店配套的餐饮娱乐空间，3~6层按内廊式的客房设计。4、建筑风格与立面造型在建筑外部造型和风格定位上，住宅建筑考虑全方位的视觉效果，立面造型采用落地飘窗式的宽景洋房、坡屋顶风格，增加外立面层次感和节奏感，体现高雅、精致的建筑特征。外立面采用橘黄色、咖啡色、白色仿石涂料及石材为主要饰面材料和主色调，表现典雅、温馨的居住建筑基调。商业建筑因采用沿街连体商铺形似，因此外立面更个采用端庄淡雅的灰色系，烘托现代商业气氛。酒店建筑力求体现典雅高贵的现代化气息，立面色彩采用淡雅端庄的棕色系。4.3.2建筑材料及设施1、建筑材料要求为了使建筑通过安全、经济、实用、舒适来满足居住生活和商业活动需要，在满足安全的基础上，墙体、门窗、保温、水电暖设施等方面尽量采用新型节能环保型材料和设备，尽量满足实用性、适用性和舒适性及经济性的功能要求，以体现人文关怀和环保节能的协调统一性。-104- 2、墙体材料住宅和商业部分：外墙采用370厚砖墙，外贴50厚EPS板（模塑聚苯板）保温层，所有内墙采用240厚砖墙，砌至梁底或板底。酒店建筑：单体外墙采用300厚陶粒混凝土空心砌块，外贴50厚EPS板（模塑聚苯板）保温层，内墙采用200mm厚陶粒混凝土砌块，卫生间内墙采用100mm后陶粒混凝土砌块。3、门窗工程根据当地气候特点和建筑节能要求，本项目建筑外门窗抗风压性能应达到6级，水密性能达到4级，气密性能6级，空气隔声性能3级，传热系数应不大于2.7w/m2.k。外窗台低于900mm时在窗下部设置500mm高的固定窗作为防护措施。其中：外窗：采用铝合金单框双玻（中空玻璃）平开窗，并且居中安装，型号选用92SJ712（三）中70系列。内窗采用乳白色塑钢单玻平开窗，居中安装。外门：各住宅楼单元门采用钢制防盗门，并配备楼宇对讲和控制系统，采用防盗、隔声、保温钢制防盗门；住宅户内门采取预埋固定门框的措施，只留门洞不安装门，具体由用户自理；卫生间门下均留25mm高扫地缝。酒店外门采用玻璃旋转门，两侧设置铝合金玻璃平开门，内门采用木质镶板门；商业外门采用铝合金玻璃平开门，外侧设置防火防盗卷帘门。-104- 4、外装修设计由于外墙受到风、雨、雪等的袭击和腐蚀气体的影响，外装修材料要求强度高、抗冻性强、耐水性好以及具有抗腐蚀性。根据当地气候条件和建筑立面风格，本项目外装修主要采用高级防石涂料、外挂石材、铝板复合材料，其中颜色、立面风格按设计要求提供样板，由建设单位和设计单位认可后方可施工。5、内装修设计根据当地住宅装饰习惯，住宅和商业交房标准为毛坯房，具体装修由业主自行设计和施工，其中公共楼梯采用钢制栏杆，地面采用现浇混凝土板，铺设防滑地砖，墙面刷内墙涂料；酒店采用精装修，具体装修标准按三星级酒店装修标准设计和施工；建筑装饰工程标准应满足当地建筑工程初装修竣工质量核定规定的有关要求。6、防水防潮工程设计本项目地下结构防水等级为二级，采用刚性防水和柔性防水相结合的形式，既设计抗渗等级为S6的防水混凝土，外加双层1.5厚单面自粘型橡胶沥青防水卷材。屋面防水等级为二级，防水年限15年。采用单面自粘型橡胶沥青防水卷材，厚度1.5+1.5mm。排水方式采用有组织外排水。室内卫生间、淋浴间、厨房等有水房间地面防水采用单组份环保型聚氨酯涂膜1.5mm厚。建筑物墙体在首层室内地坪下约0.06m-104- 处做20厚水泥砂浆内掺3%防水剂的墙身防潮层，散水采用水泥散水。7、无障碍设计各建筑出入口处设置无障碍坡道和栏杆，电梯选用无障碍电梯，在各建筑物入口台阶粘贴盲道专用地砖，并于小区内和市政道路的盲道相衔接。4.4结构设计方案4.4.1结构设计基本参数建筑结构的设计使用年限和安全等级结构安全等级设计使用年限抗震设防类别地基基础设计等级地下室防水等级二级50年丙类乙级Ⅱ自然条件、风雪荷载基本风压地面粗糙度基本雪压场地标准冻深Wo=0.50KN/m2C类So=0.35KN/m21.50m抗震设防的有关参数抗震设防烈度设计基本地震加速度值设计地震分组建筑物设计特征周期6度0.05g第三组0.45s竖向活荷载设计参数住宅、客房商业阳台屋面楼梯卫生间酒店餐厅厨房2.0KN/m23.5KN/m22.5KN/m20.5KN/m22.0KN/m22.0KN/m24.0KN/m2-104- 4.4.2地基与基础选型根据建设单位提到“地质勘察报告中”的地质条件，本项目场地地基岩土种类较少，结构较简单，单元层①—细砂工程特性较差，但均在设计基础砌深范围以内分布，可进行挖除处理，下伏的单元层工程特性较好，平面及垂向均一性较好，场地属较均一地基。场地各建筑地基基础设计等级均为丙级，按照《建筑地基基础设计规范》（GB50007—2002）之规定，在天然地基上的浅基础条件下，均不需进行变形验算。因此，本项目各建筑地基选持力层为单元层②—细砂岩，基础设计采用天然地基上的浅基础方案，根据地基承载力特征，基础埋深应大于3.0m。另根据项目各单体建筑功能特点，本项目住宅与商业建筑地基采用墙下条形基础，酒店建筑基础采用柱下独立基础。4.4.3结构设计方案根据各建筑总高度、抗震设防烈度、建筑使用功能等，本项目住宅和商业建筑上部结构形式采用砖混结构，酒店建筑采用钢筋混凝土框架结构。楼盖的选型对使用功能、安全要求、结构合理性、经济性影响较大，本项目各单体建筑均采用经济合理的现浇钢筋混凝土梁板结构。4.4.4主要抗震措施在基础设计上，应根据场地地质勘查报告，选择可靠的持力层，并进行专门的场地安全性评价，确保场地地震动参数的可靠性，-104- 保证建筑物的抗倾覆能力。在建筑设计上，因规则结构的扭转效应和鞭端效应较小，遭遇地震后的破坏较轻，建筑规划设计应尽量采用均匀对称的型体。4.5电气设计方案4.5.1强电部分1、设计范围供电电源，用电负荷，供配电系统，防雷接地系统2、供电电源（1）电源电源由市政电网提供，接口位于场地东侧，供电电压10kV，用电设备供电电压为380/220伏，具体引入方式由当地供电部门负责。小区内各单元用电电源均由小区内变电站配出低压回路引入，小区内变电站由供电部门设计。由变配电站配出的低压线路均采用YJV22交联金属铠装电力电缆埋地敷设至各建筑物，小区内的所有电气管线均为埋地暗敷。（2）负荷等级根据建筑使用功能、经济安全性要求，本项目用电负荷等级划分如下：二级负荷：火灾报警及联动控制设备、消防泵、消防电梯、排烟风机、加压风机、应急照明、疏散照明、防火卷帘及保安监控系统。三级负荷:除二级负荷外的其他负荷。-104- 3、负荷估算本项目主要由住宅、商业和酒店组成，规划总建筑面积为35907m2，其中住宅建筑面积（含车库）16899m2、商业建筑面积10389m2、酒店部分建筑面积8619m2。电力负荷采用单位指标法计算，其中住宅部分单位变压器装置指标按30V·A/m2估算，变压器容量约为507kva；商业部分单位变压器装置指标按60V·A/m2估算，变压器容量约为623kva；酒店单位变压器装置指标按50V·A/m2估算，变压器容量约为430kva；合计，本项目总电力负荷约为1560kva。4、供配电系统根据用地负荷估算，本项目配置2×800kva箱式变电站，变压器总装机容量为1600kva，按住宅、商业和酒店分区供配电。另外设置1台150kw柴油发电机组，作为备用电源当主电源发生故障时保障各区二级负荷中供电，并采用主备电源采用自动切换方式供电。变配电系统采用室外箱式变电站，由变电站配出的低压线路采用埋地方式敷设至各建筑物。各栋建筑均采用单电源进线，配电箱挂墙安装，配有总配电装置及表计，住户和商铺配电箱设在户内；用电计量方式均为低压计量，每户一表按层设置（商业按户设置），计量采用10（30）A单相电度表；酒店部分设置总计量表。所有建筑-104- 户内照明、插座线路均选用2.5平方电线，照明与插座回路分开，厨房、卫生间、空调及普通插座分别设置供电回路。所有电缆、电线均采用铜质，保护钢管均采用焊接钢管，户内采用JDG管或阻燃PVC管。5、照明系统本项目主要为日常生活照明，工作电压为220V，各建筑正常照明用电采用树干式方式至各层照明配电箱，本项目照度标准参照国标《民用建筑照明设计标准》（GBJ133-90），主要场所的照度按下表所示设计：不同照明场所照度要求一览表照明场所照度（lx）照明场所照度（lx）客房75~150汽车库50~100办公室300~500客房走廊50~100办公走廊100~200总服务台500~750会议室100~200宴会厅300~500接待室150~300包间、娱乐场所150~300值班室100~200厨房300~500空调机房75~150楼梯间、前室35~75商场75~150电梯厅75~150泵房、机房100~150卫生间300~500根据上述照度标准，本项目一般居住和办公场所选用T8荧光灯或紧凑型节能荧光灯；有装修要求的场所视装修要求，可采用多种类型的光源；对仅作为应急照明用的光源应采用瞬时点燃的光源；应急照明作为平时照明的一部分时也可选T8荧光灯或节能型灯具；对大空间场所和室外空间可采用金属卤化物灯。综合类客房照明采用低调方式，尽量选用柔和的白炽光源。为了便于安装、改造和降低能耗，本项目利用在强电竖井内的封闭式插接铜母线配电给各楼层照明配电箱。在住宅房间、公寓楼-104- 客房设小配电箱，考虑单相进线。客房内采用节能开关，不仅可以节约电能也可避免电气火灾的发生。应急照明系统中，在消防控制室、变配电所、配电间、弱电间、楼梯间、前室、水泵房、电梯机房、排烟机房、重要机房的值班照明等处的应急照明按100%考虑；门厅、走道按30%考虑；客房内入口处筒灯考虑为应急照明；其他场所按10%考虑。各层走道、拐角及出入口均设疏散指示灯，蓄电池采用集中免维护电池进行供电，停电时自动切换为直流供电。疏散指示灯和标志照明灯具的选型应符合市消防局的有关规定，并且应急照明持续时间应不少于20min。6、防雷、接地及电气安全（1）防雷保护：根据国标《建筑物防雷设计规范》中的分类标准，本工程建筑属三类防雷建筑物，每个建筑物屋顶均装设均压防雷带。（2）接地保护：供电系统采用TN-C-S系统，入户处做重复接地，N线和PE线在接地后严格分开。防雷接地、电气设备的保护接地共用一个接地系统，接地电阻不大于1欧姆。为保证人身安全和设备安全，同时也为了满足防雷要求，在变电站设置接地网，要求接地电阻必须满足有关规程要求。低压配电系统接地采用TN-C-S系统，在入户电缆∏接箱处做重复接地。每栋楼均做总等电位联结，把所有进、出建筑物的各种金属管道、金属构件、电缆金属外皮、接地干线、用电设备金属外壳等均应与总等电位联结端子箱可靠连接，-104- 卫生间内也应做局部等电位联结。（3）电气安全：为防雷电电磁脉冲，进、出本工程建筑物的正常带电导体均应安装电涌保护器（SPD）；为用电人身安全，总电源进线断路器应具有漏电保护功能，户内插座回路装设漏电保护装置。7、室外线路本工程高低压配电线路均采用铠装电缆直埋敷设。小区室外照明采用庭院灯，路灯控制在小区物业值班室内，路灯配线选用YJVV22-0.6/1kV5×16铠装电力电缆直埋敷设。4.6.2弱电部分1、设计范围通信系统（含宽带网络），有线电视系统，楼宇对讲系统，消防报警控制及紧急广播系统。2、通信系统小区内设置宽带通讯布线网络，宽带网与市话统一考虑，干线采用光缆，旱形布线。每户置信息配线箱一个，引入l根4对五类非屏蔽对绞电缆(用于宽带数据网络通信)和l根2对电话线引至信息配线箱。每户电话线按二对进线考虑，在起居室、双卧室分别设置双孔信息插座，采用墙内嵌入式，管线均为暗敷。3、有线电视系统：-104- 有线电视系统信号由城市有线电视网引入，每户住宅设电视系统舣孔终端2~3只。为满足有线电视发展的需要，有线电视系统的放大器、分支分配器、终端插座及线路均按舣向化输网络考虑。有线电视插座分别设置在起居室及所有卧室内，管线为暗敷。4、楼宇对讲系统以每个单元为一组设置访客对讲子系统，每个子系统在单元入口处设门口机及电磁门锁一套，每户设置楼宇对讲话机（可采用可视型）一部。楼宇对讲统用电由公用照明计量，由本单元住户分摊。住宅单元楼宇对讲主机要有3~5分钟备用电源，在停电时可以自动打开楼门电动锁，利于逃生。同时加设消防报警自动打开楼门电动锁功能。5、消防报警控制及紧急广播系统本项目在酒店部分设置消防报警及紧急广播系统，在酒店首层设置消防中心，采用LD128K型火灾报警控制系统，消防中心内设置火灾报警主机、消防设备中央联动控制台、双电源互投箱、消防电话主机以及紧急广播设备系统。在酒店各楼层及客房内设置火灾自动报警系统，控制器可接收感烟、感温、火焰、可燃气体、空气采样早期烟雾探测器的火灾报警信号及水流指示器、检修阀、湿式报警阀、手动报警按钮、消火栓按钮的动作信号，还可接收排烟阀、加压阀、70℃，280℃防火阀的动作信号。在消防控制室内设置柜式联动控制，其控制方式为手动控制、手动硬线直接控制、通过联动控制台、可实现对消火栓灭火系统、自动喷水灭火系统，以及对防排烟系统、-104- 火灾应急广播、火灾应急照明疏散指示等的监视及控制，当火灾发生时可手动自动切断空调机组、通风机及一般照明等非消防电源。6、室外线路弱电室外线路均采用穿PVC管及手（人）孔井敷设方式。区、区域干线采用单模集束光纤穿PC波纹¢80孔管组块，组成弱电干、支线体系，便于管理、施工、敷设及增减或改造容量的变化。4.6给排水设计方案1、设计范围室外给水排水工程，室内给排水工程，消火栓给水系统，自动喷水灭火给水系统2、生活给水系统（1）水源由位于场地东侧的市政自来水管网接入1根DN150给水管，供小区用水，市政给水压力位0.30MP。本项目室外采用枝状供水管网形式，并按120m间距、150m保护半径设置室外消火栓。（2）给水系统（1）室外给水系统从市政管网引入室外给水管在本项目各建筑周围形成支状给水管，并每隔120m设一室外地上式消火栓，以供火灾时消防车取用。室外给水管采用球墨给水铸铁管，柔性胶圈接口直埋在冰冻线以下。（2）室内给水系统-104- 本项目建筑室内给水系统按按竖向分为二个供水区，其中：一至四层为低区，五层以上为高区。根据市政给水压力和本项目用水需求、供水安全等因素，本项目生活给水采用加压给水方式，在水泵房内配置节能膨胀罐无负压叠压供水设备，向各区加压供水。（3）给水管网系统小区内给水管道沿各设计道路顺自然坡度直埋铺设在冰冻线以下，主干管与干管为球墨铸铁管，其中主干管管径为DN200，干管管径为DN150。（4）用水量估算根据建筑给排水设计有关规定，本项目主要计算生活用水量。根据不同功能区的用水特点和国家和地区有关用水指标计算，本项目生活用水最大时用水量为24m3、最高日用水量216m3，其计算过程如下表所示：生活用水量估算表使用对象用水量标准使用规模时变化系数K使用时数（h）最高日(m3/d)最大时(m3/h)生活用水150L/人.天320人2.524485商业用水6L/m2.天10389m21.512628酒店用水300L/人.天260人2.524788未预见用水量按上述用水量的15%计283合计21624-104- 3、消防给水系统根据建筑设计防火规范要求和建筑功能要求，本项目酒店和中高层住宅楼公共区域设消火栓系统和自动喷水灭火系统。（1）室外消火栓系统：用水从市政供水引入管直接供给。给水管道采用环状布置，管径为DN150mm，各消火栓间距120m。（2）室内消防用水由消防水池供水，在酒店地下一层设置消防水泵房，内设室内消火栓加压泵和自动喷淋加压泵各两台（一用一备），配备消防水池一座。（3）消防水用量：本项目室外消火栓用水量25L/S，室内消火栓用水量40L/S，火灾延续时间按2小时计算，自动喷淋系统用水量30L/S，灭火延续时间1小时，则一次灭火消防用水量为400m3，消防水池日常储水量应满足400m3容量。（4）消防灭火系统：本项目消火栓系统采用临时高压给水系统，在中高层住宅楼公共区域和酒店除水箱间、淋浴间等区域外均设置自动喷淋灭火喷头。本项目自动喷淋系统竖向不分区，与销售系统共用消防水箱及加压系统。自动喷淋灭火系统危险等级为中危险等级，设计喷淋喷水强度为8L/min.㎡，作用面积为160㎡。喷头型号及温级要求：厨房选用93℃玻璃球闭式喷头；其他区域选用68℃吊顶型玻璃球闭式喷头。湿式报警阀设在地下室消防泵房内，-104- 并由其控制喷淋泵启停。每套湿式报警阀最大喷头负荷为800只。在每个湿式报警阀组控制的最不利点喷头处，均设DN25末端试水装置。在各防火分区、各楼层的最不利点喷头处，设DN25放水阀。4、排水系统（1）污水排水系统小区内排水采用污、废分流制排放。利用小区设计地形坡度条件，形成重力自流排水，根据市政排水管网接口处高程，尽量作到小区内排水自流排入市政排水管网。（2）排水量估算本项目生活排水量按按生活用水量的90%计算，最高生活排水量为194m3/d，其中最大时生活污废水量为21m3/h。（3）地下车库、电梯井等不利于直接排水处，设潜水排污泵设备提升后排入室外排水系统，排水泵设备控制采用水位控制器。室内污水立管采用单立管排水系统，伸顶通气。（4）污废水排放：产生的废（污）水主要为生活污水，经化粪池设施初步净化处理后排入市政污水管网；餐饮等污废水应由隔油池初步过滤后向市政污水管网排放。（5）雨水排放：本项目室外排水采用雨、污分流制。建筑屋面雨水量根据当地暴雨强度、重现期、迳流系数等参数计算确定，雨水量采用下列公式Q=q·F·Ψ。根据某某地区气象资料，当地暴雨强度公式采用q=635（1+0.84lgP）/t0.61计算。在室外道路边适当位置设置平箅式雨水口，收集道路、人行道及屋面雨水，排至市政雨水管网。5、管材选型-104- 小区内输配水主管网设计为枝状，管道沿各设计道路顺自然坡度直埋铺设在冰冻线以下，主干管与干管为球墨铸铁管，主干管管径为DN150，干管管径为DN1050。室外生活给水管主管道材料选用钢衬塑管，室内给水管采用PE给水管；室内排水管材料采用UPVC螺旋排水管；室外雨、污水排水管材料采用高密度聚乙烯(HDPE)双壁波纹管，消防给水管采用钢管，胶圈接口。4.7采暖、通风设计方案1、设计范围冬季采暖热源选择，供热系统及采暖系统，采暖热负荷估算，通风与空调方案3、设计参数根据某市市区部分气象资料，本工程设计参数采用一下参数标准：气象台站位置：北纬：39006，东经：109002海拔：1312.2m冬季采暖计算温度：-20℃大气压力：夏季：888.6hPa冬季：902.07hPa4、采暖系统（1）采暖热源小区内采暖热源引入城市市政集中供热管网，热媒为130/70℃的高温热水，本项目换热站与某中学共用，位于场地西侧某-104- 中学院内，市政一次热水经换热站交换为80℃/60℃热水通过小区内二级管网向用户供热。（2）供热系统本项目供热管网采用二级管网制。城市集中供热管网（一级管网）热水经换热站换热通过小区二级管网直供用户。（3）热负荷估算本项目为商住小区，主要为生活建筑，规划总建筑面积为35907m2，采暖热负荷按50w/m2计算，采暖负荷约为1.8MW。（4）采暖系统各住宅楼首层采用地沟管道敷设方式，室内采暖管道采用明设管道安装，双管下供下回同程系统，单元热量表计等设施布置在各单元楼采暖管道入口处的公共管道井内。室内采暖系统按分户热计量系统设计，设置热量表、温控调节阀并设水力平衡装置，在住宅部分实现分户计量、分户控制。（5）采暖设备的选择采暖散热器设备选择分别按高、低压力等级确定，六层以下建筑；卫生间选用铜铝复合TLZY8-7.5/7-1.0型散热器，推拉门侧选用铜铝复合TLZY8-7.5/18-1.0型散热器，其它房间普通窗下选用内腔无砂柱翼橄榄TZYG3-6-10(745)型铸铁散热器，低窗台下选用内腔无砂柱翼橄榄TZYG3-3-10(445)型铸铁散热器，本型散热器外表美观，散热量大，使用寿命长，能满足分户计量要求。-104- 六层以上建筑考虑供水压力较大，其散热器设备按较高耐压等级材质选择，可采用钢铝复合型散热器，基本型号GLF6.5-6/7-1.2，本型散热器外表美观，散热量大，耐压等级为1.2MPa，而且使用寿命长。（6）管材及保温材料本着节约投资的原则，二次管网的保温均使用直埋聚氨酯保温管。接入小区二次管网主干管与干管均为焊接钢管，其中主干管管径采用DN250，干管管径采用DN150。其中：管径≥DN200以上管道，保温层厚度δ≮50mm；管径＜DN200以下管道，保温层厚度δ≮40mm。5、空调设计本项目住宅及商业户内均预留分体空调电量，空调由业主自行购置安装。酒店空调系统主要考虑吊挂式新风机组加风机盘管（或吊挂式空调机组）系统。本次设计空调末端将主要采用风机盘管，风机盘管吊挂于次梁的间隙之中，以尽量保证提高吊顶的高度。餐饮区域主要采用吊挂式新风机组加风机盘管系统，部分面积较大考虑单独设置新风系统。客房区域采用吊挂式新风机组加风机盘管系统，每个房间的的风机盘管可根据房间的实用情况启停，以节省能源。6、通风与防排烟设计（1）本项目各建筑封闭房间或封闭内走廊均设机械排烟系统，机械排烟风机箱设置于专用的排烟机房内，-104- 排烟口设于靠近吊顶处的墙壁上。（2）所有通风及空调系统均采用不燃、难燃的设备和材料，如风管采用镀锌钢板，排烟风管采用加厚镀锌钢板，并考虑用耐热材料敷设，风管软接采用不燃的硅玻钛金不燃软风管制作，空调风管和水管的保温材料采用离心玻璃棉等。（3）通风系统和空调系统中，在必要的部位均设有防火调节阀（常开，着火时或70℃关）。在其他必要处设有多叶加压送风口（常闭，着火时开，280℃关）、排烟口和排烟阀（常闭，着火时开，280℃关）、防烟防火调节阀阀（常开，着火时或70℃关）等消防用风阀，防火阀、排烟口、送排风机均与消防中心连锁，互为连动。（4）机械通风系统①各设备用房、封闭房间、厨房等均设机械通风系统，兼火灾时作消防排烟系统，包括排风风机、排风管、排风口及消声器等，废气高空排放。②卫生间内均设置由吊顶式排气扇构成的机械排风系统。其他需要排除污浊空气或余热的房间、场所，也须设机械排风系统。7、燃气供应（1）因项目区已通集中燃气管网，本项目燃气气源自地块周边天然气集中供气管网引入。根据当地天然气产品标准，气质符合原石油部标准中的二类，天然气低热值约为38MJ/Nm3。（2）本项目供气输配系统采用中低压两级供气系统，来自市政的中压燃气，通过中压输气干管接入区域-104- 中低压调压站，区域调压站出站低压燃气压力控制为不高于0.01MPa，燃气经调压站至低压后直接接入用户。（3）管道采用聚乙烯(PE)燃气管直埋地敷设，热熔连接。燃气管过路处套刚管（外表面作加强级防腐），具体由当地燃气供应公司负责。-104- 五、节能节水措施5.1节能原则随着我国经济快速发展，能源供应日益紧张。为了实施可持续发展战略，根据《民用建筑节能管理规定（2005）》(建设部令第143号)的规定，民用建筑在规划、设计、建造和使用过程中，通过采用新型墙体材料，执行建筑节能标准，加强建筑物用能设备的运行管理，合理设计建筑围护结构的热工性能，提高采暖、制冷、照明、通风、给排水和通道系统的运行效率，以及利用可再生能源，在保证建筑物使用功能和室内热环境质量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源的活动。节能是一项长期的战略任务，也是当前的紧迫任务。节能工作要全面贯彻科学发展观，落实节约资源基本国策，以提高能源利用效率为核心，以转变经济增长方式、调整经济结构、加快技术进步为根本，强化全社会的节能意识，建立严格的管理制度，实行有效的激励政策，逐步形成具有中国特色的节能长效机制和管理体制。根据国务院颁布的《节约能源管理条例》和《某*居住建筑节能设计标准》及相关的技术规范和标准，按新的节能65%的规定，应在住宅通用设计能耗水平的基础上，建筑物节能率指标降低35%。5.2编制依据与原则1、编制依据-104- （1）《民用建筑节能管理规定（2005）》（建设部令第143号）（2）《民用建筑节能设计标准（采暖居住部分)》(JGJ26-95)（3）《居住建筑节能设计标准》（DBJ03-35-2008）（4）《公共建筑节能设计标准》（DBJ03-27-2007）2、编制原则1、执行国家现行的节约能源的政策、法规、指令及有关标准，合理科学利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。2、贯彻国家能源方针和因地制宜的原则。3、设计中所选用原材料、设备应尽量采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定的淘汰的低效高耗能材料和设备。5.3节能措施1、建筑节能建筑物根据《民用建筑节能设计标准》（JGJ26-95），所有围护结构传热系数上严格控制，构造上减少冷桥，加强门窗气密性，达到节能指标要求。建筑总体节能率超过65%，其中围护结构分担25%，采暖系统分担20%，照明设备分担10%。本项目建筑体型系数应控制在0.3以下，尽量减少建筑的凹凸，以减少外墙面积，减小体型系数，使建筑的保温隔热性能更好。建筑上采用环保节能的建筑材料，达到节能保温的效果。所有住宅的窗户采用断桥铝合金，北向窗适当缩小，尽量降低建筑的能耗。-104- 2、暖通节能1、集中采暖系统采用热水作为热媒，暖通设备均选用国家有关部门推荐使用的节能产品。2、对采暖供热管道进行保温处理，减少其在工作过程中的散热损失以节约能源。3、住宅尽量采用自然通风。机械通风系统中风机单位量耗功率均按规范要求小于其限值0.32。4、住宅及公寓均采用分户热计量和分室温控采暖系统，每个单元入口设带热量表的入口装置，设公共管井装热计量表。5、管道最小保温厚度应满足《居住建筑节能设计标准》的要求。3、电气节能1、选用低损耗、高效率、易管理的箱式变压器。2、在变配电处内设置低压无功补偿，以提高功率因数，减少无功损耗。3、低压配电设备选用国内同类产品体积小、分断能力高的新型断路器。4、住宅照明灯具采用高效节能光源。5、住宅公共楼梯间照明采用高效光源并设置节能自熄开关控制，其中应急照明在火灾时由消控中心点亮；-104- 5.4节水措施坚持科学的发展观，积极落实和履行国家节约用水政策与措施，把节水放在更加突出的位置。目前生活用水已占城镇用水量的55%左右，随着城市的发展还将进一步增加；城镇生活用水与人民群众日常生活密切相关，城镇生活节水对于促进节水型城区的建设具有重要意义。1、所有卫生器具配件均采用节水型，所有水嘴、便器系统、便器冲洗阀、淋浴器必须符合《节水型生活用水器具》（CJ164-2002）。2、各主要用户的给水总供水干管上均设置水表，便于计量用水量。3、室外相关绿化景区采用节水喷灌设施。绿化用水尽量利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。4、经常开展节水宣传教育，有报修检漏制度及记录另外，结合小区的实际情况择地设立节水宣传牌和实时监测牌，采用群众喜闻乐见的形式，引导群众积极参与宣传教育掌握和坚持应用相应的节水措施方法，使群众都认识到节水的意义。-104- 六、环境影响评价6.1环境现状本项目建设地点位于某镇中心城区，周边无较大的工业污染源，区域环境空气指标满足《环境空气质量标准》（GB3095-1996），地下水质满足《地下水质质量标准》（GB/T14838-93），周边主要噪声为交通噪声，没有重大工业噪声污染源，满足《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）。6.2项目建设与运营对环境影响本建设项目为商住小区工程项目，对环境的影响主要分为两个部分，即施工阶段对环境的影响及运行阶段对环境的影响。6.2.1施工阶段环境影响分析本项目在施工过程中，需使用大量的车辆及施工机械，对环境的影响主要表现为噪声、扬尘、固体废渣和废水。1、原环境：本项目施工面积大，在施工中挖填土方等将在一定程度上造成原有地表植被及人文环境的破坏。2、噪声：施工噪声对环境影响较大。施工噪声来源于各种施工机械，如施工常用的挖掘机、推土机、运输车辆、搅拌机、振动棒等运转而产生的噪声。3、扬尘：-104- 项目在施工过程中产生尘土，尤其在气候干燥、风力较大的季节，尘土飞扬、污染空气，严重影响当地大气环境。4、废水：项目施工期间污水主要为生活污水和施工产生的污水。生活污水主要为清洗用水和冲厕水，施工污水主要含泥沙、悬浮颗粒等。施工污水和生活污水集中收集后经简易沉淀处理后排至园区外排水管网。5、固体废渣：项目施工期间固体废物主要为施工产生的废渣土和施工队伍的生活垃圾。生活垃圾拟用垃圾桶（或袋）收集后由环卫人员定期运送到垃圾场处理，对施工中的弃土、淤泥及废渣等及时清运到指定位置。6.2.2运行阶段的环境影响分析本工程投入使用后，作为人群较为密集的居住区，对环境只有一般性影响，其影响主要表现在以下几个方面：1、噪声：主要是水泵等设施产生的噪声，但多局限于室内，对周围环境影响较低。2、污水：主要是含有机物的厨房污水和卫生间污水，对环境无特殊影响，废水可经排水管及化粪池、隔油池进入市政排水管网。3、固体废弃物：主要为生活垃圾，预计每日派出生活垃圾2.5吨左右。4、废气：主要是居民厨房排放的烟气和小汽车排放的汽车尾气。6.3环境保护措施根据环境保护法要求，在基本建设中遵守“三同时”-104- 原则，即环境保护工程与建设工程同时设计、同时施工、同时投入使用。因该项目对环境只有一般性影响，故提出如下具体环保措施及环境工程内容。6.3.1项目实施阶段的环境保护措施1、环境管理工程建设中加强项目环境管理，注意文明施工，是减少施工环境污染的最有力措施。在施工中应统筹规划，搞好土方平衡，尽可能减少因土方搬运而造成植被的破坏。2、施工期噪声防治措施施工期主要噪声污染源为混凝土搅拌机、压路机、装载机、振捣棒等施工机械及施工现场的运输车辆等。防治措施有：（1）选用低噪声设备和工作方式；（2）可固定的机械设备如空压机、电锯等安置在施工场地临时房间内，降低噪声对外环境的影响，对振捣棒等强噪声源周围适当封闭等；（3）加强对施工人员的监督和管理，减少不必要的人为噪声。夜间禁止施工和喧哗等。如夜间确需施工则需向当地环保主管部门办理相关的手续。3、扬尘影响防治措施项目施工期间对大气环境影响最大的是扬尘，主要来自于运输车辆。为减少施工现场的扬尘污染，在施工过程中采取以下措施：-104- （1）施工现场每天定期洒水，防止浮沉产生；在大风天加大洒水量及洒水次数；施工场地内运输通道及时清扫、洒水，以减少汽车行驶扬尘；（2）施工方案中必须有防止泄漏易撒污染环境的具体措施，多尘物料采用帆布覆盖，避免露天堆放或运输；施工现场合理布局，对易起尘物料实行库存或加盖毡布，运输车辆配备密闭装置、不得超载、对易起尘物料加盖篷布、控制车速、减少卸料落差等内容；（3）工地出口处要设置冲洗车轮的设施，建立撒水清扫制度，指定专人负责洒水和清扫工作；（4）建设工程施工现场必须设立垃圾站，并及时回收、清运垃圾及工程废土；（5）建筑工地建筑施工外脚手架一律采用密目网维护，建筑工地四周围栏必须齐全。6.3.2项目运行阶段的治理与保护措施1、烟尘控制居住区内采用管道天然气作为生活燃料，从而避免燃烧原煤所产生的烟尘给环境带来的污染。2、垃圾与固体废物控制在住宅楼各单元门口和商铺门口设置垃圾收集箱，小区物业清洁人员定时收集垃圾（垃圾袋装化）并第一时间运至垃圾转运站，由市政垃圾处理站统一集中处理。3、污水控制项目投入使用后产生的污废水主要是生活污水，-104- 生活污水直接进入排水管道经化粪池排入排水管网，不会对周围环境造成直接较大影响。4、噪声治理建筑物下水采用环保消音材料；变配电箱设施与居民楼分离设置；入户门采用防盗隔音门；窗户采用环保双层中空玻璃；小区内车辆限速及禁止鸣笛标志、减速带安装。从设计到管理上均实现安静小区，以造安静的居住生活空间。5、居住区生态环境建设在施工中破坏的环境，可在社区自身的环境建设中得以补偿。本项目绿化率按42%设计，可以形成宜于居住的城镇生态小环境，因此社区自身的环境建设成为本项目的重点内容，通过全面规划、合理布局、现代化管理，使其能有效服务于社区内人员生活和工作。6.4环境影响评价结论本项目作为住宅小区工程，其开发建设符合国家有关政策和某镇功能区划，如能够对所排放的污染物按环境影响评价要求的污染控制措施，项目的建设和运营不会对当地环境质量造成较大影响。项目在规划设计和施工过程中严格遵循“三同时”原则，落实设计和环评中提出的各项污染防治措施，可以满足居住环境功能。因此，从环境保护的角度分析评价，本项目作为城镇居民居住小区，不会对环境造成较大影响。-104- 七、劳动安全卫生与消防7.1劳动安全7.1.1概述本项目在建设和今后运行中应严格执行国家有关规范标准，严格执行工作程序并努力改善工作条件和现有环境，严格执行劳动法和采取劳动安全保护措施，以确保项目建设人员、居民、服务人员的身体健康，维护正常的工作、生活秩序。7.1.2施工中主要安全措施1、严格按照国家关于有关建设标准和设计施工图方案的要求，严格施工、文明施工、安全施工。2、严格按照施工图组织设计中的质量、进度要求执行，高标准严把质量关，按优良标准建设好本项目。3、针对本项目的施工特点，各单元工程、分项工程要严格按施工顺序进行，合理科学地组织施工，加强人员安全施工教育，并制定出奖罚办法。4、施工各阶段要设置各类警示安全标志，并建立各层次的安全员检查制度，以确保本项目施工中各项劳动安全措施、制度的有力落实。-104- 7.1.3运行使用中主要安全措施1、本项目在建成后一定要严格地组织各有关单位进行竣工验收，按照国家现行标准组织专家评审和试运行，做到操作人员安全操作。2、严格按照国家的各项规章制度和设备说明书的规定正确操作和使用各种设备、仪器，加强人员培训，严禁违章操作。3、各种大型用电设备做接零保护。4、各类设备机械转动部位设防护罩。5、地沟、地坑等均须加盖或设置栏杆，楼梯防护栏杆严格按有关规范标准设计、施工。6、建筑物顶设防雷保护装置。7.2卫生防护措施1、项目建成运营，坚持弹性化、多样化的人力规划，物业管理单位积极举行在职教育并以各种安全卫生教育训练为基础，重新建构安全的工作环境，避免职灾发生、保障人员安全。2、制订防护用具使用、清洁、保养安全制度，以确定装置的有效性、安全性，防止职业病发生。3、建立各项安全卫生管理稽核制度并列入常规管制工作。-104- 7.3消防7.3.1编制原则本项目的建设和运行严格按照国家有关消防规范进行，必须认真贯彻“预防为主、防消结合”的消防工作方针。7.3.2编制依据1、《民用建筑设计通则》GB50352-20052、《建筑设计防火规范》GB50016-20063、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-954、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-975、《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005年版）6、《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-987.3.3消防措施1、建筑消防设计（1）耐火等级的设定本项目高层建筑按《高层民用建筑设计防火规范》为二类高层建筑，耐火等级二级，地下建筑耐火等级一级。（2）防火间距高层建筑距周围高层建筑间距均大于24m，距周围其它建筑间距大于18m，满足防火规范要求。（3）消防通道各地块均有两处与外部市政路的连接点，采用外环路和局部环形式宅前路的道路系统。外环路路面宽6m，宅前路路面宽大于4m，-104- 以满足消防车道的畅通。（4）建筑内部主要建筑构件按规范规定设计，建筑物内装修材料的选材按《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95的要求进行。2、电气专业防火（1）强电消防对于有二级负荷的建筑，由两路电源供电，采用双电源末端配电箱内自动切换配电。所有二级负荷的配电线路均采用耐火电缆、导线。暗敷时，其水泥保护厚度不小于30mm，明敷或在吊顶内敷设时，应刷防火涂料。在地下车库内设置应急照明及疏散照明。设置应急照明的场所：消防控制室、地下自行车库、电梯机房、走廊、楼梯间、电梯前室等；设置疏散照明的场所：地下自行车库、走廊、楼梯间、安全出口等。安全出口指示灯、疏散指示灯自带蓄电池，供电时间不小于60min。（2）消防弱电本项目在高层住宅楼设火灾自动报警系统，在消防电梯前室、消防电梯机房等处设置感烟探测器、手动报警按钮及消防电话，在疏散楼梯间及消防电梯前室设有报警装置。-104- 消防区域报警控制器可以接收各种火灾报警信号（包括感烟探测器、手动报警按钮、消火栓按钮等），并显示报警部位及发出声光报警，系统收到报警信号后可自动或手动启动各种相应的消防设备。控制加压送风口开启、启动加压送风机；接通火灾应急照明；控制电梯归零；启动相关区域的报警装置。消火栓按钮向消防区域报警控制器发出信号，消防区域报警控制器能自动、手动控制消防水泵的启停，并显示消火栓泵的工作、故障状态，显示启泵按钮的位置。消防控制室安装有消防专用电话交换机，此系统可群呼和点对点对讲。在消防泵房、消防电梯机房等处均装设火警专用电话分机，手动报警按钮处均设有消防电话插孔。消防控制室并设置专用火警外线电话。在办公楼还设有消防广播，消防控制室在有火灾紧急情况时，可把平时作为背景音乐的广播切换成紧急广播，消防报警传输线、联动控制线、通讯线路采用阻燃导线沿金属线槽或穿焊接钢管敷设，在楼板内暗敷时保护层厚度不小于3cm，在竖井或吊顶内敷设时在金属管、金属线槽表面涂三道防火涂料。地下车库的配电、送、排风等系统均要与消防探测报警系统相连达到防火规范分区控制要求。3、消防给水系统（1）消防水量：由小区内设置的生活消防泵房提供消防用水。小区地下车库按中危II级设计。（2）室外消防水系统在小区内市政管网上根据防火规范设置一定数量的SS100-1.0型地下式消火栓。消火栓间距应满足规范要求。（3）自动喷淋水消防系统①地下车库按照中危险II级设计，考虑设预作用自动喷水系统。-104- ②消防喷淋供水由消防泵房提供。本项目在地下室设置室内设消防、生活合用水泵房。当火灾发生时，高位消防水箱提供火灾前10min的消防水量，10min后在消火栓箱内的按钮控制消防泵处于工频状况，在室外设地下式水泵接合器。室内在电梯前室、走道以及地下室等公用部位设一定数量的消火栓，保证两股水柱同时到达。室内消防箱内配置DN65出口的消火栓，25m衬胶水龙带，φ19mm水枪和消防泵远距离控制按钮。③喷淋系统地下汽车库设自动喷淋系统，火灾危险性按中等危险级Ⅱ设计，消防泵房内设自动喷淋泵，室外设自动喷淋水泵接合器二组，喷头选用动作温度为68℃的玻璃还应闭式喷头。④灭火器配置建筑内根据规范手提式灭火器，灭火器型号MF/ABC4。（4）管道材料消防水管采用热浸镀锌钢管；DN≥100mm采用沟槽式刚性接头连接；DN＜100mm采用螺纹连接。4、防排烟系统（1）防火分区设置地下车库可分若干防火分区，每个防火分区均设机械排烟兼排风系统（双速风机）和机械补风系统。（2）车库排风兼排烟系统中排风管出机房处设70℃-104- 防火阀，排烟管出机房处设280℃常闭排烟阀，车库内排烟风管设常闭排烟口，每个排烟口能满足到最远点小于30米；着火时排风风管的70℃防火阀关闭，排烟风管的排烟口和280℃排烟阀打开，连锁排烟风机高速运转排烟，当达到280℃时排烟口和排烟阀关闭连锁风机停机；平时排烟风机低速运转，结合射流风机和补风机进行通风（着火时射流风机停机）。排烟风机满足在280℃正常运转30min。冬季补（送）风机设热水空气加热器，热源为来自换热站的130/70℃热水。（3）高层住宅楼如不能满足自然排烟的防烟楼梯间和合用前室，设机械加压送风系统，合用前室的加压送风机设于屋顶上。地下一层的加压送风机设在地下一层的送风机房，通过窗井取风，送至地下一层楼梯间。（4）合用前室加压送风口为常闭电动（兼手动）多叶送风口，发生火灾时，消防控制室打开着火层及其相邻上下两层送风口，同时启动加压送风机。楼梯间加压送风口为常闭自垂百叶送风口。（5）空调、通风系统风管在穿越机房、防火分区处或重要的火灾危险性大的房间隔墙和楼板处，均设置70℃防火阀；所有管道穿防火墙处均采用岩棉封堵。（6）车库入口设热空气幕，热源为130/70℃高温热水。（7）管材：风管采用镀锌钢板，钢板厚度须满足规范要求。5、火灾自动报警和联动控制系统-104- 本工程在高层住宅的9层以上每2层楼内设有火灾自动报警系统，在消防电梯前室、消防电梯机房等处设置感烟探测器、手动报警按钮及消防电话，在疏散楼梯间及消防电梯前室设有报警装置。消防区域报警控制器设在地下车库弱电间值班室。消防报警传输线、联动控制线、通讯线路采用阻燃导线沿金属线槽或穿焊接钢管敷设，在楼板内暗敷时保护层厚度不小于3cm，在竖井或吊顶内敷设时在金属管、金属线槽表面涂三道防火涂料。地下车库消防：地下车库的配电、送、排风等系统均要与消防探测报警系统相连达到防火规范分区控制要求。6、消防教育和管理（1）要经常加强对物业管理人员及居民的安全消防知识的教育，提高自我保护意识。（2）对小区内消防设施的维护保管要落实到人，确保消防设施系统的正常运行。-104- 八、组织机构与开发进度安排8.1组织机构8.1.1项目管理机构本项目组织机构由某市某房地产开发有限责任公司组建项目经理部，专门负责本项目的工程实施和管理。项目经理部下设相依的职能部门，各部门领导各负其责进行相关工作。项目建成投入运营后由自营酒店由建设单位组建新的组织结构，负责本酒店的日常运营管理，设置营销、财务、人力资源、业务发展等综合部门和餐饮服务部、商务部、工程部、客房部等业务部门。8.1.2人力资源配置项目组织管理机构定员20人，包括：总经理1人，常务副总经理1人，工程经理1人、财务经理1人、销售经理1人，其它工作人员15人。项目建设建设项目部成员由总公司抽调各类专业技术及管理人员组成，不足部分人员可采用社会招聘形式择优录用。8.1.3人员培训在酒店经营中，管理专业化水平和服务人员的素质是企业能否盈利的关键。因此管理人员的培训和普通员工的岗前培训是非常重要的，培训方式采用在岗培训以及走出去、引进来的多渠道、多方面培训。-104- 员工的培训要与酒店的经营理念相一致，在吸引区各类优秀的管理人才的同时，应减少酒店人员的流动性、增加企业的凝聚力，达到人性化管理、人性化服务，以保证客户的满意。8.2开发进度安排8.2.1开发进度总计划本项目计划开发建设期为2010年7月~2011年7月，其中商品房自建设第一年下半年达到预售条件后开始销售，计划用2年时间全部出售，酒店部分建成后由本项目建设单位自营。项目开发建设期主要分为前期工作阶段、工程设计及施工准备阶段、施工阶段及竣工验收交付使用等阶段，其主要进度计划安排如下：1、项目前期工作阶段：主要包括可行性研究、项目评估论证、投资决策等项目前期工作，计划用1个月时间完成。2、工程设计及工程准备阶段：其中工程设计主要为工程初步设计和施工图设计，计划用1个月时间完成；工程准备主要包括工程招标、施工准备等，计划用1个月时间完成。3、施工阶段：包括主体建筑安装工程、机电设备安装工程、室内外装修装饰工程、室外配套社会死工程等，计划用9个月。4、竣工验收：全部达到交付使用状态后进行竣工验收，计划用1个月时间完成。5、销售阶段：自开发建设达到房屋预售条件后开始进行产品销售工资，计划用24个月（2年）完成全部销售。-104- 8.2.2开发进度计划图-104- 九、项目招投标要求9.1编制依据1、《中华人民共和国招投标法》。2、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（国家发展计划委员会令第3号）。3、2001年某*第九届人民代表大会常务委员会《某*实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》。4、《建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准事项暂行规定》（国家发展改革委员会2001年第9号令）9.2招标要求根据《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》（国家计委令第九号）和《中华人民共和国招标投标法》中的有关规定，本项招标方案如下表所示：项目招标方案表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察★★★设计★★★施工★★★监理★★★-104- 重要设备★★★9.3招标方案本项目应按国家要求，对工程设计、监理、施工、专业设备及材料采购等内容进行招标。1、招标范围本工程招标主要包括勘察、设计、施工工程、工程监理及重要设备和材料采购。2、招标组织形式需要委托招标的项目由业主单位委托具有国家颁发的招标代理资质的机构代理招标。3、招标方式采用公开招标的方式，在国家指定的“三报一网”（《中国日报》、《中国经济导报》、《中国建设报》和《中国采购与招标网》）。设计阶段是决定建设工程价值和使用价值的主要阶段，也是影响投资的关键阶段，设计方案的优劣对建设项目的成败有着至关重要的影响，因此，选择优秀的设计单位，达到建设项目能够采用先进的技术和工艺，降低工程造价，缩短建设周期和提高投资效益的目的是建设项目实施的重要工作。设计招标主要对投标人设计方案的优劣、经济效益、设计进度、设计资历和合理的报价综合评价，选择其优秀者为本工程的设计单位。-104- 施工招标要根据本工程的特点，通过对市内外投标人的水平、资质、技术力量及业务能力、进度、质量、投资的情况进行综合评价，确定适合本工程的施工单位。十、投资估算与资金筹措10.1投资估算10.1.1投资估算依据（1）规划设计方案和各专业提供的工程技术方案；（2）《房地产开发项目经济评价方法》（2000年版）；（3）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（4）《某*建设工程计价依据》及其各专业定额；（5）当地工程建设其他费用取费标准和类似工程造价指标；（6）建设单位提供的有关资料和基础数据。10.1.2总投资估算根据前述规划方案和建设规模，本项目建设内容包括商品房和自营酒店。根据房地产开发项目开发有关规定和现行企业财务制度，本项目开发产品中，商品房销售部分将形成商品房开发产品成本、自营酒店将形成固定资产。-104- 根据《房地产开发项目经济评价方法》有关规定，本项目作为房地产开发建设项目，其开发建设总投资由开发建设投资和经营资金构成，其中：开发建设投资由土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费、开发期税费、其他费用等开发建设成本和管理费用、财务费用、销售费用以及预备费等开发费用构成，经营费用由自营部分的流动资金构成。经测算，本项目估算总投资为7000万元，其中：1、开发建设投资：建设用地费用（土地费用）920万元、前期工程费用128万元、基础设施建设费用308万元、建筑安装工程费4704万元、开发期税费113万元、其他费用179万元，计提项目管理费用103万元、销售费用139万元，预备费按上述费用之和的5%计提为330万元。说明：其中建设用地费未计算未实际支出的4000m2置换面积拆迁安置补偿费，而从销售面积中直接扣除4000m2置换面积。2、经营资金：根据本项目酒店经营规模，按酒店日常运营费用的20%计提为酒店经营资金75万元。10.1.2投资构成及形成资产根据商品房和自营产品的不同类别，本项目总投资将分别形成商品房开发产品成本和自营性固定资产。根据房地产开发项目形成资产特点和项目实际情况，本项目开发建设投资中除建安工程费能够直接计入各自投资构成外的其他部分，均按建筑面积比例分摊到各自的投资规模中。因此，本项目总投资中，开发产品成本为4874万元、固定资产为2051万元、经营资金为75万元。10.1.3项目投资估算报表以上投资估算数据，详见下列附表：“附表1项目总投资估算表”-104- 及其辅助报表。项目总投资估算表附表1序号项目估算投资估算说明1开发建设投资6924　1.1土地费用920详见土地费用估算表1.2前期工程费用128详见前期工程费用估算表1.3基础设施建设费308详见基础设施建设费估算表1.4建筑安装工程费4704详见建安工程费估算表1.5公共配套设施建设费0包含在建筑安装工程费中1.6开发间接费　与管理费用合算1.7管理费用103按1.2-1.5项费用的2%计取1.7财务费用　无债务资金，不产生财务费用1.9销售费用139以营业收入的1.5%计取1.8开发期税费113详见开发期税费估算表1.9其他费用179详见其他费用估算表1.10不可预见费(预备费)330按以上费用的5%计取2经营资金75按酒店日常经营费用的20%计取3项目总投资7000　3.1开发产品成本4874销售部分转为开发产品成本3.2固定资产投资2051自营酒店形成固定资产-104- 3.3经营资金75酒店经营流动资金土地费用估算表附表1-1单位：万元序号项目估算费用估算说明1土地挂牌取得费650建设单位提供数据2征地费　　3拆迁安置补偿费270不含4000m2置换面积补偿4土地转让费　　5土地租用费　　6土地投资折价　　　合计920　合30万元/亩前期工程费用估算表附表1-2单位：万元序号项目估算费用估算说明1规划设计费75按总建筑面积20元/m2计取2可行性研究费8根据市场价格计算3水文、地质勘测费25根据市场价格计算-104- 4土地开发整理费20按用地面积10元/m2计算　合计128　基础设施建设费估算表附表1-3单位：万元序号项目估算费用估算说明1供电工程5415元/m2×总建筑面积2供水工程3610元/m2×总建筑面积3排水(污)工程288元/m2×地上建筑面积4供气工程185元/m2×总建筑面积5供热工程8825元/m2×地上建筑面积6弱电工程226元/m2×总建筑面积7道路及硬化工程3980元/m2×用地面积8景观与绿化工程2330元/m2×用地面积　合计308　建筑安装工程费用估算表附表1-4单位：万元序号项目建筑面积（m2）建安工程费装饰工程费总费用单价（元）金额单价（元）金额1高层住宅楼（含底层车库）91241000.00912300.0027411862多层住宅楼7775800.00622260.00202824-104- 3商业建筑（含公建）10389850.00883250.0026011434酒店（含地下车库）86191000.00862800.006901551　合计35907　3279　14254704开发期税费估算表附表1-5单位：万元序号项目金额估算说明1固定资产投资方向调节税0暂停征收2土地使用税18用地面积9元/m23耕地占用税　未占用更多4契税28土地费的3%5城市公用设施建设配套费54建筑面积15元/m26土地登记、管理费13土地费的1.4%　合计113　其他费用估算表附表1-6单位：万元序号项目估算费用估算说明1建设工程监理费36按总建筑面积10元/m2计取2工程质量监督费0根据财政部文件，取消收费3环境影响评价费3计价格[2002]125号4工程保险费14工程费用的3‰5招标代理服务费14计价格[2002]1980号6人防易地建设费85地上建筑面积24元/m27审图费7工程费用的1.5‰8防雷费5建筑面积1.5元/m2-104- 9测绘费4住宅1元/m2,其他2.7元/m210房屋交易费12住宅3元/m2,其他8元/m2　合计179　10.2资金筹措10.2.1资金筹措计划根据项目特点、建设单位投融资计划，本项目开发建设投资采用资本金和预收款相结合的资金筹措方案，其中由建设单位投入资本金2800万元，用于支付土地出让金、拆迁安置、项目前期工作等费用和主体工程的启动，使工程形象进度达到预售条件后，开始用预收款回笼资金滚动投入到工程建设中。另外由于自营酒店于项目竣工后开始运营，因此本项目酒店自营部分的75万元经营资金于运营第一年初投入到位，以资本金方式投入。综上所示，本项目资本金为2875万元，占总投资的41%，利用预收款投入4124万元，占总投资的59%。10.2.2资金投入与筹措计划资金投入计划与资金筹措表附表3单位：万元序号项目合计1231项目总投资70006924751.1开发建设投资6924692401.2经营资金75　75-104- 2资金筹措70006924752.1资本金28752800752.2借贷资金　　　2.3销售（预售）收入41244124　　十一、项目财务分析与评价11.1评价依据与基础数据1、评价依据（1）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（2）《房地产开发项目经济评价方法》（2000年版）；（3）国家现行财税法规与制度；（4）建设单位提供的相关资料和基础数据。2、基础数据的选择（1）开发建设进度与经营进度计划本项目开发建设期为1年，于建设期下半年开始销售（预售），计划分两个年度完成销售，销售进度分别为60%和40%。酒店部分自建成后即可投入运营，由本项目建设单位自主经营，本报告财务分析中按10年经营期计算，则本项目总计算期为11年。（2）财务价格本项目所采用价格体系均为含税固定价格，在项目运营期内不考虑价格相对变动和通货膨胀影响。-104- （3）税费率根据现行财税制度，本项目经营期各项税费分别为：①营业税：5%；②城市建设维护税：5%；③教育费附加费：3%；④地方教育费附加费：1%；⑤预提土地增值税：1.5%；⑥水利建设基金：0.1%。⑦所得税率：25%3、财务评价指数体系根据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的房地产项目计算参数，项目税前基准折现率为12%，资本金税后基准折现率为13%。4、资产类别及规模根据投资估算数据，本项目总投资将形成商品房开发产品成本、固定资产和经营资金，其中开发产品成本为4874万元、固定资产为2051万元、经营资金为75万元。5、财务评价基准参数根据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的房地产项目计算参数，结合当地类似项目平均运营数据和项目单位预期，本项目基准收益率按12%计算，基准投资收益率指标按10%计算，基准投资回收期指标按6年计算。-104- 11.2营业收入与经营成本11.2.1营业收入测算根据项目不同资产类别和规模，本项目营业收入由房屋销售收入和自营收入构成，其中：1、销售收入：因本项目有4000m2的置换面积补偿，将此补偿面积从多层住宅中扣除后，本项目可出售建筑面积为23072m2，预计实现销售收入9292万元，其中第一年销售收入为5575万元、第二年销售收入为3717万元，销售税金及附加为525万元、土地增值税为139万元，详见“附表4商品房销售收入估算表”2、自营收入：本项目酒店部分建筑面积为8000m2，包括130间客房和2000m2的餐饮部，正常运营年份预计实现营业收入942万元，其中营业税金及附加为52万元，详见“附表6自营营业收入估算表”11.2.2经营成本的结转由于本项目包括商品房销售和自营酒店项目，因此项目经营按不同资产类别分别计算，其中：1、销售商品房经营成本：根据房地产开发项目特点和现行财务政策规定，商品房开发产品成本应按销售进度结转为经营成本。因此本项目销售商品房经营成本为项目开发产品成本，即4874万元，按销售进度比例计入当年成本，详见“附表5销售商品房经营成本估算表”。-104- 2、自营经营成本：根据现行财务制度，本项目酒店自营经营成本（即为运营费用）分别由日常运营费用和折旧摊销费、借款利息支付等费用构成。为了简化计算，根据类似项目运营数据，本项目正常运营年份，日常运营费用按酒店营业收入的40%估算，年折旧摊销费按3.17%的综合折旧率计算，因本项目无债务资金不产生借款利息支付费用，合计本项目正常运营年份自营经营成本为442万元，详见“附表7自营经营成本估算表”。11.3项目盈利能力分析1、静态指标分析根据上述项目收入与成本费用数据，按11年计算期计算，通过编制“利润与利润分配表”计算，本项目总投资收益率为12.06%，资本金净利润率为19.53%，均高于基准投资收益率指标，表明本项目的盈利性可接受，详见“附表8利润与利润分配表”。2、动态指标分析根据上述财务分析数据和报表，通过编制全部投资现金流量表和资本金现金流量表可得出，财务内部收益率分别为：财务评价动态指标一览表序号评价指标所得税前所得税后1项目财务内部收益率137.40%17.28%2项目财务净现值（万元）34424123投资回收期（年）1.464.74资本金内部收益率90%-104- 以上评价指标中，财务净现值大于零，财务内部收益率高于财务基准收益率，投资回收期在项目开发周期内，表明项目具有较强盈利能力，在财务上具有投资可行性。上述财务评价指标详见“附表10项目财务现金流表”和“附表11资本金现金流量表”。3、单位指标分析上述各项技术经济指标按总建筑面积平均分摊，分别为：单位面积经济指标序号指标单位数值备注1单位面积开发建设投资元/m21949按总建筑面积平均分摊2单位面积土地成本元/m2256按总建筑面积平均分摊3单位面积利润总额元/m22294按总建筑面积平均分摊4单位面积税金元/m2720按总建筑面积平均分摊5单位面积税后利润元/m21720按总建筑面积平均分摊11.4项目偿债能力分析根据本项目资金筹措计划方案，本项目无债务资金融资计划，因此不产生还本付息支出。另外，根据项目计划财务现金流量表数据，本项目运营各年份均无累计营盈余金短缺现象，无需再进行短期融资，表明项目财务生存能力较强，详见“附表9计划财务现金流量表”。-104- 11.6不确定性分析1、盈亏平衡分析根据房地产开发项目的特点，在计算房地产项目盈亏平衡点（临界值）时，一般以总投资不变的情况下考察可销售面积的销售率来确定盈亏平衡点，即使销售收入扣除相应流转税后利润为零时的销售率即为项目盈亏平衡点。据此测算，本项目综合盈亏平衡点为60%，表明项目自营部分效益不变的情况下，商品房销售率达到60%即可实现盈亏平衡，表明项目效益对销售进度的变化具有较强的抗风险能力。2、敏感性分析（1）概述本项目作为地产开发项目，根据类似项目特点，选取商品房销售均价和开发建设投资作为敏感因素进行相应的敏感性分析，以观察敏感因素的变化所带来的评价指标的变动幅度，考察项目建设和运营因特定因素变化所具备的抗风险能力。（2）分析方法与过程本项目的敏感性分析以开发建设投资和商品房销售均价作为不确定性因素采取单因素敏感性分析方法，在上述不确定因素中，对开发建设投资和综合销售均价分别按+10%的变化范围观察项目投资所得税后的财务净现值、财务内部收益率和投资回收期三个评价指标的变动情况。-104- 上述敏感性分析数据，见下表所示：敏感性分析表评价指标不确定因素财务净现值（万元>0)内部收益率(>12%)投资回收期(年<3)基本方案41217.28%4.74销售均价-10%12514.36%4.98开发投资+10%5612.43%5.51敏感度系数和临界点分析表不确定因素变化率（%）内部收益率敏感度系数临界点基本方案17.28%销售均价-10%14.36%1.690-18.08%开发投资+10%12.43%-2.807+10.89%根据上表数据分析，本项目在自营效益不发生变动的前提下，开发建设投资敏感度系数大于商品房销售价格敏感度系数，表明销售价格的变化相对于开发建设投资的变化更为敏感，其中开发投资上浮超过10.89%或销售均价下浮超过18.08%则项目效益将不可接受。因此，建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度，使开发建设成本控制在可承受范围之内，以最大程度降低项目开发经营风险。-104- 11.7财务评价结论根据上述财务分析和评价指标的测算，本项目财务内部收益率均高于财务基准收益率，财务净现值大于零，总投资收益率高于基准折现率、投资回收期在经营期以内，表明本项目的投资和运营具有较强的盈利能力。另外，由于本项目酒店部分自营，具有长期经营效益，实现短期利润与长期效益相结合的运营模式，满足建设单位的经营持续性。因此，从财务评价角度分析，本项目的投资建设和投入运营是可行的。另外，本项目的投资开发和运营所具有的盈利性，不但为促进某县城镇化进程、创建现代化居住环境、提升城市功能产生积极的推动作用，同时也为国家和地方创造税收、带动地区投资与消费、提高相关人群的就业机会与收入水平具有积极影响。-104- 十二、结论与建议12.1研究结论通过上述各章节的分析、研究和评估，本项目作为在某县全面启动旧城区改造背景下实施的商住小区项目，具有切实的市场需求和良好的政策环境，其总体规划建设方案符合当地城市规划要求，建筑、结构、配套工程方案符合现行城市居住区建设相关规范标准和住宅建设规范要求，工程安全、卫生、环境影响和节能方案符合现行国家和地区有关规定，能够为某镇的城市发展提供环境良好、质量上乘、安全舒适且配套设施完善的生活居住小区。目前，项目的建设用地已落实，并符合规划城市规划要求；拆迁安置补偿方案获得认可和接受；场地地理位置优越，自然及社会环境质量好，项目建设条件基本落实；项目建设规模适宜，建设方案合理可行，技术上先进、适用和可靠；项目工程造价合理，经济技术指标优越，具有良好的经济社会效益，在财务上可行、经济上合理，投资风险较低。因此，本项目的实施是可行的。12.2提出建议通过财务评价分析和敏感性分析看出，对于本项目最大的不确定因素是建设成本的变动。对此，本报告特别建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度的基础上，在开发建设过程中，根据-104- 市场价格行情通过招标等方式把握主要材料的购入时机和价位，同时加强财务核算、费用控制，在保证工程质量的基础上尽量压缩不必要的费用，以获得预期效益。另外针对项目实施工作，提出如下建议：1、加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。2、应严格贯彻执行国家和地区对节能、环保、安全、消防及招投标方面的有关规定和标准。3、积极、及时落实有关金融机构的信贷资金，确保工程建设如期、顺利进行。4、精心安排，确保工期、质量、投资控制目标的完成。5、工程实施过程应有全程监控机制，确保本工程不出现任何人为的毗漏。项目单位应制定严格的验收标准，严格合同管理，保证建设项目的功能完善。-104- 销售收入与销售税金及附加估算表附表4单位：万元序号项目合计121销售收入9292557537171.1高层住宅20301218812　销售面积780846853123　销售均价2600260026001.2多层住宅868521347　销售面积377522651510　销售均价2300230023001.3配套商业610436622442　销售面积1017361044069　销售均价6000600060001.4地上车库290174116　销售面积1316790526　销售均价2200220022002销售税金及附加5253152102.1营业税4652791862.2城市维护建设税3320132.3教育费附加14862.4地方教育费附加5322.5印花税9644土地增值税1398456-104- 销售商品房经营成本估算表附表5单位：万元序号项目合计12　结转比例　60%40%1土地费用6994202802前期工程费用9758393基础设施建设费234140944建筑安装工程费3153189212615公共配套设施建设费0006开发间接费0007管理费用7847318财务费用0009销售费用139845610开发期税费86513411其他费用136825512不可预见费(预备费)251150100　经营成本合计487429241949-104- 自营收入与营业税金及附加估算表附表6单位：万元序号项目合计12345678910111酒店营业收入94249429429429429429429429429429421.1客房收入6731673673673673673673673673673673　房间数（间）130130130130130130130130130130130　客房均价(元/间.天)180180180180180180180180180180180　平均入住率　80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%1.2餐饮收入2693269269269269269269269269269269　占客房收入比例　40%40%40%40%40%40%40%40%40%40%2营业税金及附加514525252525252525252522.1营业税47147.1247.1247.1247.1247.1247.1247.1247.1247.1247.122.2城市维护建设税242.362.362.362.362.362.362.362.362.362.362.3教育费附加141.411.411.411.411.411.411.411.411.411.412.4地方教育费附加50.470.470.470.470.470.470.470.470.470.472.5水利建设基金90.940.940.940.940.940.940.940.940.940.94-104- 自营经营成本估算表附表7单位：万元序号项目合计12345678910111日常经营费用377003773773773773773773773773773772折旧摊销费用6490656565656565656565653借款利息支付0经营成本合计44190442442442442442442442442442442利润与利润分配表附表8单位：万元序号项目合计12345678910111营业收入18716557546599429429429429429429429429421.1销售收入9292557537171.2自营收入94240942942942942942942942942942942-104- 2营业税金及附加10483152625252525252525252523商品房销售经营成本4874292419494自营经营成本441904424424424424424424424424424425土地增值税13984566利润总额8236225219504484484484484484484484484487弥补以前年度亏损　　　　　　　　　　　　8应纳税所得额8236225219504484484484484484484484484489所得税205956348711211211211211211211211211210税后利润61771689146233633633633633633633633633611提取法定盈余公积金61816914634343434343434343412应付利润55591520131630330330330330330330330330313利润分配　　　　　　　　　　　　14未分配利润55591520131630330330330330330330330330315息税前利润928425672212500500500500500500500500500计算指标：总投资收益率12.06%　资本金净利润率19.53%　　　　　　　　　　　-104- 资金来源与运用表附表9单位：万元序号项目合计12345678910111资金来源217698375473494294294294294294294294211201.1销售收入9292557537171.2自营收入942409429429429429429429429429429421.4资本金2875280075　　　　　　　1.5长期借款　　　　　　　1.6短期借款　　　　　　　　　　　　1.7回收固定资产余值　　　　　　　　　　　1031.8回收经营资金　　　　　　　　　　　751.9净转售收入　　　　　　　　　　　　2资金运用14665788613236066066066066066066066066062.1开发建设投资692469242.2经营资金　　75　　　　　　　　　2.3经营成本　442442442442442442442442442442-104- 2.4修理费用　　　　　　　　　　　　2.5营业税金及附加10483152625252525252525252522.6土地增值税13984562.7所得税20595634871121121121121121121121121122.8应付利润　　　　　　　　　　　　2.9借款本金偿还0000　　　　　　　03盈余资金710448934123363363363363363363363365144累计盈余资金　4893901423745734909524555815917625465907104-104- 项目财务现金流量表附表10单位：万元序号项目合计12345678910111现金流入188945575465994294294294294294294294211201.1产品销售收入9292557537171.2自营收入942409429429429429429429429429429421.3出租收入　　　　　　　　　　　　1.4净转售收入　　　　　　　　　　　　1.5其他收入　　　　　　　　　　　　1.6回收固定资产余值　　　　　　　　　　　1031.7回收经营资金　　　　　　　　　　　752现金流出1260673238354944944944944944944944944942.1开发建设投资692469242.2经营资金75075-104- 2.3营业税金及附加10483152625252525252525252522.4土地增值税13984562.5自营运营费用441904424424424424424424424424424423税前净现金流量6287-174838244484484484484484484484486264累计税前净现金流量　-174820762524297234203868431747655213566162876调整后所得税400620595634871121121121121121121121127税后净现金流量2282-38073261-393363363363363363363365148累计税后净现金流量　-3807-546-586-249874237591095143117672282　计算指标：　税前税后项目投资财务内部收益率137.40%17.28%项目投资财务净现值（万元）3442412　投资回收期(年)　1.464.74　　　　　　　　　-104- 资本金现金流量表附表11单位：万元序号项目合计12345678910111现金流入188945575465994294294294294294294294211201.1产品销售收入9292557537171.2自营收入942409429429429429429429429429429421.3出租收入　　　　　　　　　　　　1.4净转售收入　　　　　　　　　　　　1.5其他收入　　　　　　　　　　　　1.6回收固定资产余值　　　　　　　　　　　1031.7回收经营资金　　　　　　　　　　　752现金流出848231998354944944944944944944944944942.1资本金28752800752.2营业税金及附加1048315262525252525252525252-104- 2.3土地增值税13984562.4自运营费用441904424424424424424424424424424422.5借款利息支付2.6借款本金偿还3税前净现金流量10412237638244484484484484484484484486264累计税前净现金流量　2376620066487096754579938441888993379786104126调整后所得税　20595634871121121121121121121121127税后净现金流量64063173261-393363363363363363363365149累计税后净现金流量　3173578353938754211454748835220555658926406　计算指标：　税后项目投资财务内部收益率90%　项目投资财务净现值(万元)4095　　　　　　　　　　-104- 资产负债表附表13单位：万元序号项目12345678910111资产448960276363669970357371770880448380871690521.1流动资金448940414442484352445645604664476849725076511.1.1应收账款　　　　　　　　　　　1.1.2存货4000　　　　　　　　　　1.1.3现金　　　　　　　　　　　1.1.4累计盈余资金48940414442484352445645604664476849725076511.2在建工程　　　　　　　　　　　1.3投资性房地产　　　　　　　　　　　1.4固定资产净值　19861921185617911726166115961531146614011.5无形及递延资产净值　　　　　　　　　　　2负债及所有者权益448960276363669970357371770880448380871690522.1流动负债总额　　　　　　　　　　　2.1.1应付账款　　　　　　　　　　　2.1.3短期借款　　　　　　　　　　　-104- 2.2长期借款000000000002.2.1经营资金借款　　　　　　　　　　　2.2.2固定资产投资借款　　　　　　　　　　　2.2.3开发产品投资借款000000000002.2负债小计000000000002.3所有者权益448960276363669970357371770880448380871690522.3.1资本金280028752875287528752875287528752875287528752.3.2资本公积金000　　　　　　　02.3.3累计盈余公积金1693153493824164504835175505846182.3.4累计未分配利润15202836313934413744404643494651495452575559-104-'