某花园商业广场可行性研究报告

'nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF目录前言5一、报告编制目的5二.报告编制说明6三、特殊说明6第一章　总　　论7一、项目基本情况7二、经济技术及财务指标9三、结论、存在问题与建议10第二章项目建设背景与开发商、发展商概况12一、项目建设背景12二、项目建设的必要性13三、项目建设的可行性15四、项目可行性研究的依据16五、开发商简介16第三章市场分析与预测18一、社会经济状况18二、房地产市场宏观形势分析及预测21三、项目的市场情况分析及预测34第四章　　建设条件及选址39一、区域概况39101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF二、自然条件39三、公共服务设施41四、工程地质43五、水文地质43六、地址选择43第五章　规划设计方案44一、规划设计方案的指导思想44二、规划设计方案的原则44三、建筑规模及规划设计方案设想45第六章　营销策略及方案53一、营销策略53二、营销方式55三、销售节奏与策略58五、租售计划64一、环境保护65二、劳动卫生与安全66三、项目内部安全保护69第八章　物业管理与劳动定员69第九章项目实施进度与管理72一、项目管理72二、项目监理73三、项目建设工期和实施进度74101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF第十章节约能源75第十一章　项目投资估算及资金筹措77一、投资估算的原则77二、财务测算报告：78三、风险分析89第十二章　结论及建议91一、结论91二、存在的问题及建议92三、特殊说明94101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF前言一、报告编制目的1、在对本项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并根据市场需求对项目的市场定位设计提出相应的建议。3、对项目进行投资分析和风险分析。4、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。二.报告编制说明本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例，对项目的可行性和开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行投资分析、财务分析和风险分析。销售预测则采用市场比较法。本可行性研究报告的计算时点为2012年9月。三、特殊说明在本项目可行性研究中，针对当前国内房地产开发中普遍存在的预售情况进行了必要考虑，对当前税法与会计制度对财务数据的影响差异也进行了充分考虑。由于房地产开发行业的资金来源与投资的特殊性，特别是建设期与销售期的重叠，预售期较长，故个别财务指标可能不同于一般行业指标。101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF第一章　总　　论一、项目基本情况1、项目名称某花园商业广场2、项目单位：开发商：3、项目负责人：4、项目建设地点：沿街东西宽134米；南北长104米，占地面积22亩，约14000平方米。5、开发目的：①发展某城市经济，改善城市功能，增强城市辐射力；②带动滇西北商贸城商业经济发展，树立某新区城市新形象。③招商引资，推动某新区城市经济快速发展。④提高花马街商业档次，改善城市居民购物和居住条件。⑤提高企业自身经济效益，加快企业发展。6、建设内容：该项目占地22亩（14000平方米），总建筑面积约11万平方米，其中商用面积4万平方米（含人防和设备用房5000平方米），办公住宅7万平方米，并配套建设道路、停车场、装卸平台及配套用房1000平方米。萬隆商业广场项目从功能上分为三部分，地下部分：为人防、设备间、停车场，约10000平方；裙楼1～4层为商业服装及小商品批发商城，约40000平方；5-28层以上为2座办公塔楼，约70000平方基地容积率7.0，建筑密度70％，机动车停车泊位300辆(地下室及户外)。7、项目总投资：3.5亿元人民币。101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF二、经济技术及财务指标皖西北城市广场主要技术经济指标表1序号项目单位指标1规划总用地面积平方米140001.1其中建筑用地面积平方米100001.2公共占地面积平方米40002总建筑面积平方米1100002.1其中住宅建筑面积平方米02.2写字楼建筑面积平方米700002.3餐饮娱乐建筑面积平方米02.4商铺建筑面积平方米400002.4.1其中负1层商铺建筑面积平方米50002.4.2底层商铺建筑面积平方米100002.4.3二层及以上商铺建筑面积平方米300003建筑密度%704容积率　6.005绿地率%206销售收入万元45000101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF7建设投资万元356588投资利润率（税前）%19.87%9投资利润率（税后）%13.32%10全部投资财务内部收益率（税前）%30.07%11全部投资财务内部收益率（税后）%20.62%12全部投资财务净现值（税前）万元328513全部投资财务净现值（税后）万元153414全部投资投资回收期（税前）年1.1515全部投资投资回收期（税后）年1.14项目有较强的负债清偿能力和抗风险能力。财务评价项目可行。三、结论、存在问题与建议通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论：1、萬隆商业广场项目的建设，符合国家宏观经济政策和某市对该区域的发展规划。2、萬隆商业广场项目开发商：某萬隆房地产开发有限公司；均具有很强的经济实力和较强的商业运作能力，为项目建设及招商提供了可靠的保障。3、本项目的规划设计方案利用项目地块的地形特点，达到了人工景观与环境景观相融洽的目的。101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF4、本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自身的实际条件，具有一定的可操作性。5、从财务评价指标上来看，其市场前景看好，企业能快速回笼资金。6、从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能力，资源供给及外部协作条件满足建设要求。根据在评价过程中对本项目的认识，对本项目实施提出如下建议：1、经营管理风险规避A、本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售及市场招商。B、在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案。C、做好物业管理和售后服务工作。2、金融财务风险规避。从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风险，应采用多种方式实现快速销售。3、建设管理措施A、整合企业资源，提高操作水平。B、根据开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高。C、提高资金的使用效率的同时，亦要保持整个开发理念的延续性。101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahFD、委托合作伙伴“本项目发展商”作为销售及招商代理公司。E、项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。第二章项目建设背景与开发商、发展商概况一、项目建设背景某位于阿尔卑斯运动活动的欧亚板块和印度板块之间的滇藏地槽东部，地处横断山脉向云岭山脉过渡的衔接地段，地形地貌复杂，地质运动激烈。境内山河交错，峰大谷深，海拔高差大，气候变化显着，是垂直气候发育明显的“立体气候”地区。某地处低纬度高海拔地区，属南亚高原季风气候，冬春盛行干燥的西北风，夏季则受潮湿的西南季风影响，干湿季分明，温差变动小，四季不分明，年平均气温12.6℃，年平均降雨量945.5毫米，年平均蒸发量为1180.3毫米，主导风为西风，其平均风速5.4米/秒，无霜期290天左右。作为本项目的开发商某101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF萬龙房地产开发有限公司敏锐地观察到了这一机会。该公司经过长期的调研，决定适应市场的需要，建设一个最大的集商业、餐饮、公寓式写字楼为一体的商业广场。二、项目建设的必要性1、项目有鲜明的特色，适应了市场的需要，弥补了皖西北商贸城市场的空缺，具有强大的竞争力市场拉动力。中国是世界上最有潜力的消费市场，而以某为中心的皖西北地区又是中国人口最多的地区之一（980万），具有强大的消费潜力。近年来随着经济的发展，皖西北地区物资交易量快速放大，各种交易市场的发展迅速。遗憾的是，现时能够满足商家需要、满足消费者需求的高水平的集吃、住、玩等于一体在大型商业广场，在某却未出现。绝大多数物流商贸企业规模较小、辐射范围不大、市场发展潜力有限。因此，适应商家和消费者需要的多功能、高档次物流中心具有很大发展空间。本项目的发展方向正在于此。本项目拟跟随国际国内市场的发展潮流，迎合商家和消费者的需求，在城市商业摩尔这个主题上，走“大规模、多功能、现代水平”的路线，强调商业广场的产品、业态、交易手段、文化的多样化，在城市商业中心区建设一个标准高、环境美、现代化的商业广场。这样的商业广场发展创意比较超前，特色鲜明，定位独到，符合销售商、消费者的需求，填补了某101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF这类市场的空缺，与其它市场形成了错位竞争，从而有着强大的竞争力。2、项目的建设对推动某发展现代物流商贸业，建设现代化中心城市有重要作用现代商贸流通业是当前经济发展的一大热点。历届政府领导曾多次指出，某应加快物流贸易的发展，以形成“某价格”，更好地发挥某现代化中心城市的对外辐射功能。本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在的功能单一、经营粗放的老路，而是着力于打造一个具有很强辐射能力、能代表某皖西北中心城市形象的商业广场。项目建设的这一指导思想与某发展商贸流通业的思路和要求相吻合，它可以在加快某现代商贸流通业的发展进程中，迅速提升某市场的总体水平方面做出突出贡献。本项目拟建的萬隆商业广场充分体现了某市颍泉区的整体发展战略，积极打造一个全新的集多种服务功能为一体的现代化商贸中心，包含有办公、商业、餐饮娱乐等多种经营内容，项目规模大、设计思想先进，本项目的建设将推动某市新一轮发展规划的实施。3、项目的建设将有利于繁荣某城区经济，提高某城市形象；由于本项目规模大、定位高，因而项目的迅速发展将对某101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF经济的发展带来积极的影响。一方面，皖西北城市商业商业广场的发展将会推动商品快速流通、快速销售，从而增加税收，增加就业，为地方经济的发展作出贡献；另一方面，商业广场的发展也将会带动整个皖西北商贸城相关行业的发展，如房地产业、仓储业、运输业、其他商业等，形成明显的侧向关联带动作用。4、项目的建设将进一步扩大某物流商贸行业的辐射范围目前，某物流商贸企业的辐射范围主要是某市及周边县城，辐射范围并不大。其原因，一是物流商贸企业的规模有限，对外销售有心无力，二是物流商贸企业缺乏必要的现代物流设施。过小的辐射范围对物流商贸企业的发展无疑是不利的。本项目拟将专业市场的发展与物流中心的发展结合起来，集聚国内外众多品牌，具有很大的规模，并拥有现代物流设施，将有利于扩大物流商贸企业的辐射范围，增强某物流商贸行业的影响力，提高皖西北商贸城区域地位。5、项目建设有利于较好地发挥土地效益根据颍泉区的发展规划，该地区重点发展商业、物流、贸易，目前已建成了30万平方米。本项目建设在皖西北商贸城中心广场，一则可以带动皖西北商贸城相关产业，再则可提高泉北新区整体城市形象，树立现代化都市商业中心，丰富了商业业态，对提升该区域的商业价值，促进地区经济发展有明显作用。三、项目建设的可行性1、区政府对皖西北城市商业商业广场的建设十分重视。在本项目的酝酿、申报过程中，得到了来自政府各方面的热情关心和支持。101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF2、本项目的开发商某巨龙房地产开发有限公司有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩、行业运作能力和社会信誉作基础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。3、本项目起点高、定位准、经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发展前途。4、项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地利用规划，得到了所在地有关部门及当地居民的大力支持，因而是可行的。5、项目的区位、交通、仓储、物流条件很好，适应商业市场的建设发展。6、项目有着良好的经济效益。这在本报告的第十一章将得到充分的论证。四、项目可行性研究的依据1、某市城市规划方案2、项目建议书编制规范和要求3、某市经济社会统计资料4、皖西北城市商业商业广场项目暂定设计方案；5、云南省建筑工程预算定额估价表和阜某市材料市场价格信息。6、委托方提供的其它有关资料；101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF7、委托方现场勘察及市场调查收集的有关资料。五、开发商简介l某巨龙房地产开发有限公司简介：某巨龙房地产开发有限公司，注册资金4500万，是一家具有二级房地产开发资质的开发企业，公司员工40余人，具有中级以上技术职称，专业技术人员有18人，其中包括两名高级工程师和相关专业的统计师，经济师和会计师等；在副总经理以上管理人员中有参加过全国和省举办的房地产开发专业知识业务培训学习，具有近十年的房地产开发业务管理资历。目前公司正在开发建设的项目百合康城占地35亩，规划建设面积165000平方米，总投资额2.85亿元人民币，总建22幢楼房，其中16幢为多层，预计08年12月前多层楼房可以全部竣工；6幢高层为28层建筑规划地下停车场6800平方米，目前正在施工中，预计2010年竣工。雄厚的资金基础和优良的技术队伍保障了公司迅速的发展。第三章市场分析与预测萬隆商业广场项目由办公、商业、餐饮等不同功能的房产组成，本章将通过分析某市房产市场发展的现状及趋势，及不同功能房产市场的现状,从而进行本项目各功能房产的市场定位。101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF一、社会经济状况1、中国社会经济状况根据亚洲开发银行的评估，中国在2007年的经济增长率约为12.03%，其增长主要是因为强而有力的外销驱动及内需拉动。由于中国拥有庞大的内销市场，其发展前景远比邻近国家乐观。再加上政府部门的大量公共投资和高额的外国投资，在可预见的未来国内经济增长仍会保持强劲。国际社会普通认为，2008年中国经济增长率应保持在10%左右。2、某市的社会经济状况改革开放以来，某市经济建设取得了丰硕成果，城乡面貌日新月异，人民生活水平逐步提高，各项社会事业全面发展，尤其是进入2003年以后，在市委市政府、区委区政府的坚强领导下，克服了前期政府腐败阴影、非典疫情、洪涝灾害等多重影响，负重爬坡、奋力前行，实现了政治上由乱到治，再到人心思定、人心思发展的转变，经济上实现了由连续下滑到止跌回升、再到两位数增长的转变，走过了最为艰难的时期，步入了快速发展的前期。（1）综合经济实力不断增强。2006年全市生产总值突破370亿元，增长13%；财政收入超过32.2亿元，增长木1.8%；完成全社会固定资产投资151亿元，增长20%；粮食综合生产能力达到449万吨，小麦、大豆、玉米、禽产品等主要农产品产量稳居全省前列；煤电、化工、农副产品加工等行业生产能力不断增强；刘庄煤矿、某电厂等一批重大项目建设进展顺利，为某101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF市的快速发展奠定了坚实基础。　　（2）经济发展思路逐步清晰。市委、市政府立足市情，审时度势，提出了“建设皖西北中心城市”的发展目标和“优化一产、强化二产、繁荣三产”的经济发展思路，确定事关我市经济发展全局的“6611”工程，作出了“振奋精神，凝心聚力，抢抓机遇，乘势而上，奋力崛起”的重大决策，努力把我市建设成以区域性加工制造业中心、优质安全农产品供应中心、商贸物流集散中心为主要内容的区域性中心城市。　　（3）皖西北中心城市正在形成。“十五”末，某市区建成区面积已达50平方公里，城区人口总规模达50万人。交通枢纽地位进一步凸显，产业集聚能力进一步增强，上海华源、香港华润、江苏大亚、南京雨润、河北顶大、国投新集集团等一大批企业入驻某。商贸物流集散中心地位初步确立，全市社会消费品零售总额位居全省第二。　　（4）工业化与城镇化进程加快。2006年全市规模以上工业销售收入达到203亿元以上，连续三年保持两位数增长，增长的稳定性和内在动力增强。城镇化进程明显加快，农村人口加速向城镇转移，2006年全市城镇化水平达31%。　101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF　（5）社会事业全面进步，人民生活继续改善。2006年农民人均纯收入2350元，城镇居民人均可支配收入8817元。社会保障覆盖面进一步提高，城镇登记失业率控制在4%以内，生态市建设全面启动。居民消费结构加速升级，住房、通讯、交通等成为新的消费热点。　　　　　　　2002～2007年某市GDP见下表年份GDP总额（亿元）增长率(可比价)20022094.1%20032171.0%200426310.4%200532410.3%200637013%200746013.6%二、房地产市场宏观形势分析及预测1、国内宏观市场分析（1）市场回顾政策成为影响2006年乃至中期内房地产市场和行业发展的关键变量。在始自2006年4月的宏观调控中，中央和地方政府出台了诸多政策，调控政策密集出台。如：2加息：4月27日和8月21日，央行上调各档次房贷利率；5101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF国六条：5月17日，提出房地产业健康发展六措施，拉开今年调控序幕；8九部委“十五条”：5月29日国办发(2006)37号文对“国六条”细化，提出90平米、双70%标准；13二手房征营业税：5月31日，国税发74号文规定，6月1日后个人购买不足5年的住房对外销售，将全额征收营业税；17调控住房结构：7月6日，建设部发165号文，明确90平米标准；19限制预售：7月6日，166号文要求开发商获预售证后应在10日内开售；21外资限炒：7月11日，171号文加强对外资开发经营和境外购房管理；25土地督察：7月24日，国办发(2006)50号文规定，全国省(区、市)及计划单列市的土地审批利用，纳入九大土地督察局监管；28强征二手房所得税：7月26日，108号文规定8月1日起，统一强制性征收二手房转让个人所得税；30规范外汇管理：9月5日，外汇局和建设部联合规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。32加强土地调控：9月5日，国务院发布加强土地调控有关问题的通知。36101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF11月7日《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标准将在原有基础上提高一倍。从上述密集的调控政策中可以看到，规范和整顿是各项政策制定的基调，从上游的土地到下游的消费都在政策调控紧缩的视野之内，其目标都直指房地产行业的投资过度和价格的快速上涨主旨在于解决部分城市房地产投资规模过大、房价上涨过快，房地产行业的强政策性特征再一次得到体现。我们看到，开发商受到土地和信贷调控紧缩的外部压力与行业内规范经营的内部压力的双重挤压，尽管表面看，全国范围内商品房的价格普遍上扬，但是由于绝对投入的迅速增加，其实际利润水平正在逐步回归正常，暂且抛开“房地产泡沫”破灭与否的争论，一个更加市场化、集约化的产业将在当前这种压力的承受与突破中走向成熟，全国范围内房地产行业的景气度将因这次行业整合而获得一定的支撑。中国房地产业发展的脉络是一个家庭财产从无到有、从以自用为主到成为资产配置手段的过程，目前国内商品房销售的90%以上都是个人消费者，2002年个人房贷只有8258亿元，4年后的2006年达到2.4万亿元，增长3倍之多。101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF首先，房地产对于国民经济的联动及相关行业的影响到底有多大，这个问题没有从根本上解决。当前房地产业发展的问题是一枝独秀，是孤军深入，是其它产业增长乏力，是地方经济增长思维和模式单一化的问题，由此造成了地方政府的依赖性、银行资金的倾斜性和对其它产业发展的挤压性。其次，目前房地产投资与国民收入等系列宏观经济指标的比例是否协调，特别是对金融的影响（金融机构涉及到房地产的贷款占整个比例多少，涉及房地产的不良贷款率，房地产贷款中有哪些风险点等）大多缺乏系统深入的研究，权威的数据缺损，即使是央行这样的机构，在对全行业“摸底”环节缺损的情况下，做出的各种结论也是模糊的。最后，对于房地产行业泡沫争论的双方都摆脱不了利益背景，以偏概全是共性，要么将局部地区的个别现象概括为全行业的特点，要么就是企图维护传统利润阻挡行业整合。（2）2007年①保持发展且稳健的行业基调在的中央经济工作会议上，中央对2007年的经济工作提出了八项主要任务：1、坚持加强和改善宏观调控，保持和扩大经济发展的良好势头。2、坚持以发展农村经济为重点，扎实推进社会主义新农村建设。3、坚持以节约能源资源和保护生态环境为切入点，积极促进产业结构优化升级。4、坚持提高自主创新能力，加快建设创新型国家。5、坚持落实区域发展总体战略，推进城镇化健康发展。6、坚持深化体制改革，加快形成落实科学发展观的体制机制保障。7、坚持互利共赢的开放战略，提高对外开放水平。8、坚持以人为本，不断促进社会和谐。我们看到，这八条中几乎每一条都与2007年房地产行业可能面临的调整密切相关，致力于结构调整和经济增长方式的转变，是实现未来经济目标的重要基调，而房地产业则很有可能被用来作为实现这种调整的工具，无论如何，飞快转动的车轮是不能离开车身的。101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF因此，我们对于房地产行业未来所有问题判断的前提是：为了确保经济增长，以个人消费为主的房地产业依然需要大力发展；行业内的调整必须进行，利润水平回归正常状态；当前对于房地产行业发展的诸多置疑，很多是基于社会资源向这个行业的过度倾斜，必须实现各行业全面协调和可持续发展。②土地市场化配置成为趋势国家现行土地管理政策是随着房地产行业的发展而逐步完善的，纵观其演变的过程，一个贯穿其中、始终未变的宗旨就是不断推进土地管理的市场化进程。作为一个新兴的、经营高度市场化的产业，商品房价格的变化直接影响到了投资和消费的增长，并与各地城市GDP的增速密切相关，从某种程度上而言，失去对开发用地的控制就意味着失去对房地产市场的控制。在商业银行信贷管理更加市场化的形势下，政府出于加强管制的本能，对于开发土地的控制趋严是必然的趋势，何况日趋活跃的土地交易市场将土地使用权价值发现得淋漓尽致，土地收益逐步成为“第二财政”的角色已经是不争的事实。101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF在2007年，以土地市场建设和交易规范为重点的相关法律和具体政策出台是政府对房地产行业进行调控的主要手段，我国国有土地的管理进入到有章可循、治乱有方、规范交易、监管严格的新阶段，国有土地的市场化配置水平显著提高，越来越规范和完善的土地二级市场操作程序和越来越高的进入门槛，对于下游房地产开发企业必将产生很大的冲击，使下游的房地产业进入到业务规范透明、资本实力竞争、业内企业集约化程度迅速提高的新阶段。③加息从负面影响供求房地产行业的资金密集型特点表现在两个方面，一是开发商买地和开发建设所需资金量大；二是消费者购买商品房所需资金量大。生产和销售环节的大资金流量特点决定了资金融通的必然性，所以房地产行业是一个对利率非常敏感的行业。利率提升既影响开发商开发建设资金的成本，从而影响到商品房的供给和价格，同时又影响消费者按揭贷款利息，从而影响商品房的需求和价格。对于开发商来说，加息提高投资资金来源中的贷款成本。加息幅度越大，贷款利息增幅也越大。加息将限制开发商开发速度和商品房供给。④品牌与实力竞争将成为房产市场的主题词一方面，随着一系列政策措施的出台，“银根”、“地根”的进一步紧缩等将使国内相当一部分开发商面临空前的“资金链”和“拿地”压力，行业内的“洗牌”将加剧，市场的“逐出效应”将会显现。另一方面，随着市场竞争的加剧，房地产业中的“优胜劣汰”、企业间整合将会成为常态，品牌与实力竞争将成为房产市场的主题词。2、某房地产市场状况分析及预测（1）市场回顾2000年以前，某经济发展较为落后，房地产投资基本停滞，市政设施得不到改善，房地产开发以“沿路剥皮式开发”和“101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF零星开发”为主，房地产价格一直在低水平线徘徊。2000年以来，随着经济建设的快速发展和城镇化进程步伐的加快，某市实施了大规模的城市基础设施建设和危陋平房改造，加大了住房分配制度改革的力度，并相继出台了一系列的房地产相关政策，对刺激房地产市场的发展产生了积极的影响。2000年开始，商品房的成交量开始大于上市量，市场正逐渐消化前几年积压下的房源，商品房开发快速增长。2006年房地产开发投放25.5亿元，增长42.6%，占全市固定资产投资的16.89%。近几年，某市始终把住宅产业作为拉动城市经济增长的支柱产业之一，并通过一系列控制市场供给、培育有效需求等相关产业政策的实施，一定程度抑制了某房地产市场上的投机行为，挤压了房地产市场中虚热的泡沫成分，一系列的政治风波也促使某房地产行业操作日益规范，某市房地产市场基本保持了健康、均衡、快速的发展势头。纵观某市近几年的房地产发展历程，随着城市化建设的逐步加快，随着居民对改善居住环境的愿望被快速挖掘，随着居民有效购房能力的快速增长，在今后的5至10年内，某市住宅市场将继续保持持续、健康、稳步增长的发展趋势。（2）当前现状及未来发展1商业地产市场分析　目前，某101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF商业网点主要集中在人民路与颍州路两侧，并以人民路与颍州路交叉口为坐标点，向南1000米，向西1000米为核心商业圈。这里汇集了某百货大楼、某国贸商城、千佰意购物中心、绿色步行街、浙江商贸城、盛世衣庄等商业场所，约占某商业零售总量的45%。众多商业设施的集中在这一区域产生了越来越强的商业聚合效应，进一步带动了周边地区的人气，使之成为某市重要的商业中心地带。到2006年，某商铺总保量约为700万平方米，其中：中心城区约200万平方米，约占商业物业的28％；外围区域约500万平方米，约占商业物业的72％。目前该区域商业用房底铺日租金在3-5元/平方米·日,区域底铺平均售价达3万元～4万元/平方米。该区域主要商业设施情况详见下表：序号商业名称规模（万㎡）业态距本项目距离1国贸商城1.8零售1000米2百货大楼1.2零售1000米3和华仟百意2.2零售1000米4某商厦2.6零售1500米5盛世衣庄0.4零售800米6绿色步行街0.9零售1000米7浙江商贸城0.9零售1000米2006年是某商业用房发展历程中的一个重要节点，不仅在商业用房的开发、销售和投资上都有较大的增量，市场轮廓逐渐清晰，投资者的投资理念也得到了进一步确立。从目前的情况来看，在某101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF的住宅开发趋势影响下，住宅区向中心城区外围扩展，二环两侧的商业用房得到较快增长。相对，中心城区的商业集聚将因购买力扩散而降低速度。总之，今年某商铺将有着更多纵深方向的变化，这对商铺投资、开发、规划方面提出了许多新的课题，商铺市场的技术要求会越来越高。在开发方面更重视细分市场，重视定位和竞争策略的制订，在投资方面更注重收益和风险分析，而在市场价格方面，将出现总体租价微调、售价起稳的局面。2餐饮娱乐地产市场分析　　随着我国经济的发展和人民收入的提高，生活必需品的消费占全部消费的比重将不断降低，恩格尔系数也将降低，而休闲消费等将有惊人的增长。　　2006年全社会餐饮业营业额超过1万亿元，同比增幅超过14％，保持了连续15年两位数的高速增长。中国的餐饮业出现了一些巨大的变化，比如快餐和休闲餐饮的兴起，洋快餐大举进入中国，西餐逐渐被人们接受，传统餐饮和烹饪受到很大挑战，餐饮的标准化、工业化正在兴起等等。随着中国快速融入世界经济的步伐，在今后几年，中国餐饮业将会以更快的速度向前发展。预计2007年餐饮业仍将保持高速增长，年营业额将突破12000亿元大关，增长幅度将达到17％左右。　　在某市场，餐饮企业营业额更是直线上升。2006年餐饮业营业额达20.5亿元，比上年增长20.3%。随着某101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF经济的快速发展和人民生活水平的普遍提高，在未来几年，某每年的餐饮营业额都将新增4亿元左右。　　娱乐市场快速发展始于90年代初，由于改革的深入和对外开放的扩大，来华外商增加，以及人民生活水平的提高，对各种娱乐健身服务的需求迅速上升，从1994年到1997年全国许多大中城市出现了投资兴办娱乐健身设施的高潮。从1998年以来的8年中娱乐健身场所数量大约翻了三翻多，这些场所大都集中在大中城市及周边地区，因经营项目不同，投资额从几十万元至上千万元不等。　　而根据统计，2006年某城市居民家庭人均可支配收入为8817元，人均消费支出为6930元，其中文化娱乐服务消费为786元，约占11%。由此可见，休闲娱乐业在某的蓬勃发展。　　目前，某市餐饮场所主要集中在文峰路两侧、清河路两侧。文峰两侧主要以中低档小酒店为主，单铺营业面积平均在200多平方；而清河路两侧主要以中高档大酒店为主，单铺营业面积平均在500平方以上。而娱乐业除清河中路、颍州南路两侧低档练歌房外（单铺营业面积平均在200多平方），主要以国会、英皇、钻石年代、钱柜档次为高，单铺营业面积平均在500平方以上，但较为分散。而在堪称某CBD区域的人民路商圈，只有国贸大酒店一家餐饮场所，娱乐场所没有，功能配套明显缺失。　　某101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF经济的持续高速增长为商业及餐饮娱乐地产市场奠定了良好的经济基础。随着全球经济一体化，国际零售业、餐饮娱乐业等行业的商业巨头纷纷进驻中国市场。同时本土的餐饮娱乐企业也看好市场的发展，加大了在这方面的投资力度。在经济高速增长的推动下，餐饮娱乐行业得到了前所未有的高速的发展，用房需求剧增。由于这些餐饮娱乐用房通常会采用购买或租赁的形式来获得，也从而推动了相关地产的发展。3办公楼市场分析　　2004年以前，某经济对外开放度较低，经济总体较为落后，写字楼市场较为萎靡，租售价格一直落后于住宅市场。以致近几年的房地产开发市场，写字楼开发量一直处负增长态势。但随着某经济的快速发展和对外开放程度的加快，写字楼市场自2004年年中起开始复苏，租金开始上调，出租率水平稳步提高。某GDP已经连续15年保持两位数增长，持续、平稳、有序的经济发展增强了外来商家的投资信心，为某写字楼市场的发展蕴含了无限机遇。由于未来的需求量将明显增长，更多的企业逐渐开始研究购买办公楼自用的可行性。此外作为皖西北经济的领头羊，某吸引了众多的区域内企业，其中民营企业也是一个不可忽视的生力军。与外来企业相比，区域内企业更愿将写字楼作为一项资产投资。调查显示，目前市场上的主要买家为国内的一些金融、投资和贸易机构。　　某写字楼市场过去3年的新供应量分别为：2004年4000平方米，2005年5000平方米，2006年7000平方米。虽然写字楼市场新供应量不断增加，但在某101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF租赁媒介上，仍有寻租启事随时可见报端。由此可见，供应量相对不足，供应结构不合理，市场存量逐年消耗，空置率大幅下降，与此同时，市场平均租金水平出现了稳步上升的态势，租金从2004年的每天每平方米0.35元，回升到目前的每天每平方米0.56元，涨幅高达60%。　　现阶段某写字楼市场的平均租金水平为每天每平方米0.56元，高端市场每天每平方米0.80-1.00元，低端市场每天每平方米为0.30-0.40元，年收益率约为6%-9%。　　2006年度在某经济运行状况良好的背景下，省内外企业对某的投资信心逐渐增强。写字楼市场逐渐回升，写字楼租金逐步走高，租售率增加，市场趋于活跃。放眼未来两年，随着新供应量的萎缩、使用需求的升温，租金水平将进一步上扬，继而刺激购买需求，估计某写字楼的产权交易量和资本价值将出现突破性增长。　　根据交通的便利程度和区域特征的不同，办公楼在某市区境内呈有规则的分布，主要有二大块：　　人民路－－颍州路板块：由于是某市最重要的商业中心，颍州路是进入市区的重要通道，因而该板块成为区内办公楼的一个主要分布区，某市将近一半的办公楼都集中在这一带。清河西路――阜王路板块：由于某市政府及许多机关事业单位处在这一板块，不仅市内交通非常便利，而且经过近几年房地产业的发展，区域内写字楼得到快速发展。4住宅市场分析某房地产市场的区域市场可以大致划分为：中市区、南城区、西城区、泉北区、河东区、开发区。本项目地处中市区，在某市属上游水平。101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF经对今年各类房屋交易情况分析，某市住房市场呈现以下几个特点：价格逐渐上涨，居民对商品房价格的心理承受能力逐渐增强。2004年，阜城商品房均价达1431元/平方米；2005年均价达到1789元/平方米；2006年均价达到2300元/平方米，2007年均价达到2700元/平方米，个别高达4000元/平方米。价格的不断上涨，丝毫没有阻挡居民的购房热情，商品房成交量不断放大，居民对商品房价格的心理预期不断提高。住宅改善型消费增加，居民对小户型的商品房需求减弱。购买单套面积在100平方米以上的商品房比上一年显著提高，其中购买单套面积在100平方米～120平方米商品房同比提高了8个百分点，单套面积在120平方米以上的商品房同比提高了7.34个百分点。经过几年的发展，目前某市住宅市场正在从以价格竞争为主逐渐转变为产品品质竞争和品牌竞争。房地产投资需求升温，投机需求受到打压。在当前股市风险较大、存款利率较低、某投资渠道不宽不畅的情况下，受房价持续上涨、投资回报较高的吸引，房地产投资、投机需求加大。但受近期国家及地方宏观调控力度不断加大的影响，投机需求受到打压乡镇、县城购房者渐成主力。随着某城市化进程的加快，阜城周边乡镇及县城居民以子女教育、做生意、追求城市化生活为购房目的的消费需求呈递增趋势。2006年、2007年在阜城商品房销售面积中，乡镇及县城购房比例高达27%和25%。101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF金融支持力度加大，居民贷款购房意识增强。2007年，全市商业性和公积金住房贷款余额首次超过房地产开发贷款余额，占整个消费贷款余额的86%，贷款购房比例达71％。此外，2006-2007年某住宅市场显著特点是所谓“买涨不买跌”，房价的快速攀升正成为拉动消费者入市的一种动力。刚性需求得到提前释放，受当前房产市场供不应求状况的影响，许多原本可以延缓几年置业的人群出现了需求提前释放的状况楼市中“一步到位”型置业十分普遍，合理、有效的“梯级消费”模式得不到认可从2006年中央政府颁布的一些相关政策来看，住宅市场的政策调控力度仍在加大，中小户型的政策性导向强力推行。但由于住房消费是启动内需的重要因素，是地方政府的重要财政来源，所以中央及地方政府仍将进一步推动住房消费，拉动经济增长，但为了保证房地产市场的健康、可持续发展，为了平息因房价过高日益沸腾的民怨，政府仍将会在多方面采取措施，以保证未来几年房地产市场的持续健康有效增长。随着城市用地的日趋减少和政府批租土地的控制，土地价格仍会不断攀升，而且随着人们生活水平的提高，对高质量、环境优美的中高档项目需求不断增大，需求的拉动、成本的推动，必将使房地产的相对价格稳步上升。101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF三、项目的市场情况分析及预测1、项目整体素质分析项目优势l项目区位极佳，市场认可度较高。l项目交通非常便利，出入非常方便，生活成本较低。l项目周边商业、服务、教育、医疗、银行等生活配套非常齐全，。l项目位于商贸城中心地带，西侧是生态元，北侧是区政府，南侧是泉河风景带景观资源较为丰富。l项目发展商实力雄厚，具有良好的资金和市场运作实力，拥有3000多家合作厂商。项目劣势：l投资较大。l公寓办公还具有一定的风险性，市场可选择空间小。威胁分析：l已有外来投资商敏锐地觉察到皖西北商贸城缺乏类似萬隆商业广场这样一个综合型的商业MALL，他们正处于市场的初步调研阶段，并有意向投资于本类物业。l皖西北商贸城目前已有约20万平方米的商业铺面，本项目开发成功不但拉动了这些商铺面，同时也给该项目销售及商业整体运作带来了威胁。101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahFl该项目开发不能分期开发，要一次性投入，同时也加大项目开发的风险机会分析：l皖西北商贸城中心区可开发地块资源极少，本项目从地段、配套、发展潜力等方面，均堪称某之绝版地块，具有很大的发展空间和极强的可塑性。l本项目由某萬隆房地产开发公司投资建设，投资开发商具有良好的企业信誉和开发经验，发展商具有较强的商业运作和招商管理，在省内乃至全国批发服装及小商品具有良好社会信誉将有助于提高项目的品质形象。l某人口众多，辐射面广，对于小商品及服装需求较大。l某经济近几年的快速稳步增长将为本项目带来较大的发展机遇。综合评价：l结合前面的SWOT因素分析，我们可以看出，萬隆商业广场项目具备得天独厚的市场优势和千载难逢的市场机遇，如能从产品设计和规划上适度创新，以较高的市场定位引领某商业地产市场。为了将本项目运作成功，我们仍需注意以下焦点问题：l在项目操作上多从空间、建筑、环境三方面寻求突破，适度超前，强调“舒适度”与“美感”101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF的前提下，避开价格竞争。l掌握“引导市场”的开发节奏，从资金量、供应量、开发间隔等多个角度研究问题。l通过项目推广工作，消除与消费者之间的沟通障碍，最大程度弱化价格印象，实现项目销售速度的本质性飞跃。l对物业管理及商场文化活动方面继续加大投入，实现企业品牌由知名度向美誉度的转化。l在产品开发的基础上，注意对项目入住理念的提升，加强对项目品位和身份象征的营造，在操作上应不断制造热点，提高市场关注度。2、各物业类型分析l商业本项目地处界首路与北京路交叉口处西北侧，处于皖西北商贸城商业中心范围之内，具有良好的商业前景。　　从交通情况看：西邻三环路至太和、界首、商丘方向，东邻二环路至市中心、火车站、利辛、涡阳、蚌埠方向，某南北、东西通道大动脉要道口，对于阜城及周边城市交通非常便利。这为城市内外顾客往来，扩大本商业中心服务半径提供了有利条件。　　从消费群体看，目前皖西北商贸城已有较多商业批发及物流市场，涉及产品有服装、鞋帽、灯具、五金、手工艺品等、主要客户来源：市区及周边城市零售客户批发配货。因此有强大的消费基础。101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF　　从竞争环境看：城市中心即将有知名度较高沃尔玛大卖场正在筹备。综上所述，本项目建设商业设施符合这一地区的功能定位和发展趋势，迎合了皖西北商贸城对商业设施的需求，具有良好的市场前景。l餐饮本项目处于皖西北商贸城的中心地带，周边围绕着众多的商业设施及商业批发及零售私营店主，周边住宅小区逐渐增多，随着该地区一批高水平的商业贸易设施的建设完成，该地区将聚集更多的人气，产生更多的商业娱乐消费需求，商业餐饮娱乐业主将更加关注该地区的发展，从而推动该地区相关房产市场的需求。从现状来看，皖西北商贸城商业圈内缺乏此类大型餐饮娱乐场所，周边规划中的商贸建筑中也没有此类设施。随着该地区的建设和商业人气的聚集，对餐饮娱乐的需求会越来越旺，相关用房的租售前景看好，本项目的市场优势将逐渐体现。l写字楼本地块处于皖西北商贸城商务板块，但这一地区办公楼市场的发展相对滞后，规划设计较为落后，档次也不够高。随着本项目的拉动，外来客商逐步增多，原有的皖西北商贸城私营店主也逐步活跃起来，使得办公用房需求量增加，同时对楼宇的规模和档次提出了更高的要求。本项目的启动将顺应这一发展需求，通过建设功能完善的中高档办公楼，以弥补该区域办公楼供应的不足，利于该区域商业、办公品质的提升。101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF　　随着该区域的开发和建设，该地区对中高档办公楼的需求将进一步增加，本项目办公楼的功能定位为：为办公人员提供高质量的服务，功能上力求完善、先进。主要客户为周边地块入驻的工业企业和商业企业，亦可凭借紧靠商业中心的地理优势及便利的交通条件，吸引外省市企业在此设立公司或办事处，市场前景看好。l4、竞争项目调研本区域内没有能与萬隆商业广场形成实质竞争威胁的项目。第四章　　建设条件及选址一、区域概况某市地处黄淮海平原的南端、安徽省西北部，辖界首市和太和、临泉、阜南、颍上四县及颍州、颍泉、颍东三区，52个乡、113个镇、4018个村。面积9775平方公里，耕地58.5万公顷，人口932.8万人，是安徽省人口最多的市。二、自然条件某市位于安徽省西北部。东接淮南市，西连河南省驻马店、周口二市，南隔淮河和六安市、河南省信阳市相望，北靠亳州和河南省商丘市。l地理位置某市地处淮北平原的腹地，安徽省西北部。北邻齐鲁，西连豫鄂，泉河、茨河、颍河交汇于此。市区地理坐标东经115°47′54101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF″，北纬32°52′56″.周围是颍上、阜南、临泉、界首、太和、利辛等县。l地形市区地形平坦开阔，地面标高一般为29—31米，地形总趋势为西北高、东南低，地形坡降为0.00013。l气象某地处暖温带南缘，区内气候温和，太阳辐射量年均120.6千卡∕平方厘米。大于0℃的活动积温多年平均5446.2℃；大于10℃的活动积温多年平均4857.1℃，年日照时数2200～2500小时，无霜期220～230天，日照时数长，无霜期长，适合大豆、小麦、棉花、水稻等多种水旱作物种植。l水文全市年平均降雨量820～950毫米。境内大小河道纵横交织，河沟稠密，主要河流有淮河、洪河、颍河、泉河、茨淮新河、黑茨河、西淝河，其中颍河和泉河是本区最主要的河流。该地区为松散岩系孔隙水分布区，含水层颗粒较细，厚度较大，坡度平缓，水量丰富，水质优良，埋藏浅，便于开发利用。l土壤土壤主要类型为砂姜黑土、潮土、水稻土。其中砂姜黑土占68%，有机质含量1.35克∕公斤，含氮1.02克∕公斤，速效磷11毫克∕公斤，速效钾150毫克∕公斤。l生物101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF生物资源丰富，品种繁多。粮食作物以小麦、大豆、红芋为主，兼有高粱、玉米、水稻等。经济作物以棉花、油菜、芝麻为主。畜禽品种有牛、驴、骡、马、猪、羊、兔、鸡、鸭、鹅等。天然水域中的鱼类资源，约有30余种。l地质为第四纪地层，主要发育自上太古界五河群、新老界第三系。基底构造属华北凹陷南缘，工程地质土质为粘土、亚粘土、亚沙土及部分淤泥加人工填土，容许承载力为160至260kpa。三、公共服务设施1、行政办公市区集中的行政办公用地主要是清河路的市委、市政府大院，市属各委局多分散办公。2、商业市区商业网点主要集中沿颍河路、人民路、颍上路、颍州路两侧分布，并在颍州路与颍河路、颍州路与人民路交叉路口形成中心，老城区内部零星分散着一些近年新建的部分商业设施，批发商业主要集中在本项目周围。3、文、教、卫全市现有公共图书馆6个，群众艺术馆1个，文化馆8个，文化站180个，博物馆2个。市区现有某市台、某有线台、某市教育台三家电视台。现有某经济广播台、某人民广播电台及某101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF日报社、颍州晚报社等两家电台两家报社。全市现有高等学校两所，中等专业学校11所，职业中学175所，普通中学415所，小学3272所，幼儿园257所。医疗卫生机构325家，医院床位10786张。2、城市道路市区城市主干道东西向的主要是由人民路、颍河路、清河路、文峰路、北京路、二环路、三环路等组成，南北向主要是由颍州路、颍上路、河滨路、向阳路、解放大街等构成，主干道的红线宽度分别为50米、40米、36米、30米不等。城外有二环路环绕全城，断面形式以三块板为主。3、公路某市是华东地区的西北大门，是未来的皖西北中心城市，公路四通八达，通往外地的九条干线，与鲁、豫、苏、鄂等连接，同时与省内各地区的交通畅通无阻，东连京沪高速公路，西接京珠（海）高速公路的界阜蚌高速公路，长途客运车通达北京、上海、广州等全国各大城市。4、铁路与航空某交通便捷，四通八达。大京九铁路穿越2县3区，与漯阜、濉阜、淮阜、商阜四条铁路在阜境内构成“米”字型布局。京九铁路某编组站是京九线上最大的铁路枢纽，自动化程度居亚洲之首，4C级某民航机场可起降波音737、麦道82飞机。1998年以来，已开通北京、广州、合肥、黄山等航线。5、水运和通讯101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF境内淮河、颍河、泉河、茨淮新河等10条通航水道可入长江、东海，是中原通往华东的水运要塞。全市已全部开通程控电话、移动通讯及宽带网，大部分乡镇也实现程控联网。2、地震国家地震局1987年对百年内可能发生地震的地点和强度进行了预测，将某预测为6—6.5度地震危险区，地震烈度为7°区。故本工程按8度设防。四、工程地质地质构造成为第四纪近代冲击岩层，土质以粉砂土为主，部分粘土，地基承载力为8—20吨／平方米，大部分地区为12-15吨/平方米。五、水文地质该地区为松散岩系孔隙水分布区，含水层颗粒较细，厚度较大，坡度平缓，水量丰富，水质优良，埋藏浅，便于开发利用。地表水主要有颍河闸调节库容。地下水质好，矿化度小。一般每升0.4～0.6克，盐度每升小于10毫克当量，碱度每升小于4毫克当量，适于农灌、饮用。市区地下水较丰富，水质良好。一般静水位1.4米。全市地下水浅水层开采量为15～20立方米／平方公里·年。101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF六、地址选择某皖西北城市商业商业广场选址在批发市场中心广场，北二环和北三环交接口，商业批发集聚的核心地段，也是商家必争的绝佳地段。综合评价：综合以上几个方面，该区域的市政配套和服务设施相当完善。该区生态园的环境配套设施，已为建设中高档商贸、办公为一体的大型生活广场提供了良好的基础。随着某市经济的发展，该区域基础和服务设施将会更加完善。第五章　规划设计方案一、规划设计方案的指导思想根据建设部有关城市建设的法规及某市总体规划、区域规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、优美的环境，并按照“统一规划、配套建设、充分利用土地”的原则，综合提高经济效益和社会效益。二、规划设计方案的原则1、在设计过程中必须坚持“以人为本”的原则，注重和树立人与自然和谐及可持续发展的观念，营造出温馨、亲和的工作、居住环境。101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF2、本着以人为本、从实际情况出发、兼具一定超前意识的原则,综合考虑节能、日照、采光、通风、消防、抗震、管线埋设、避免视线干扰、管线埋设、保护私秘性等各项因素及管理的要求，力求创造一个方便、舒适、安全、优美的商业及办公环境,并为少年儿童、老年人及残疾人的生活和各项活动提供方便。3、配套公建设施与商业及办公楼同步规划、同步施工。4、供水、雨水、污水、电力、电讯、燃气及供热管线地下敷设，并本着合理规划、相对集中、一次建成、便于管理和维修的原则。5、公共绿地、道路绿地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑设屋顶花园，形成点、线、面、空间的多维视觉效果。6、组织好由公共空间、半公共空间到私密空间的分散性交通，保证安全有序。部分人防设施本着平战结合的原则宜设为地下停车场。7、项目建设采用国家推广的新技术、新材料和新产品，认真贯彻节能、节地、节材的指导思想。三、建筑规模及规划设计方案设想今天的办公建筑空间已不单纯为公文交换的场所，而成为更注重体现人与人的思想感情交流的媒介环境与生产信息、加工信息的“信息工厂”，以至“高技术、高情感”101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF逐渐成为办公建筑空间质量的评价准则及体现设计作为信息媒介，强调设计的交际功能的观念内容，办公建筑形态的环境文化信息含量将随之不断增强。大空间的布局形式适应了现代办公内容、方式以及管理体系的不断变化，为办公环境的合理安排提供了最大的灵活性。同时，人工智能、现代通讯技术及办公自动化的发展，以及为建筑构件、设备、室内家具和工作设施等建立的一整套体系设计都为提高办公效率、增强办公室的适应力提供了雄厚的技术条件。一个充满绿色、阳光和空气的生态空间，已经成了世界写字楼设计的一种流行趋势，在最近挪威的一个高层写字楼设计中，英国著名建筑大师罗杰斯煞费苦心地设计出了一个使各层都能看到室内绿化的智能化写字楼。这种绿色空间的存在，实际上是目前生态空间的一种表现形式。之所以这么做，其更深层的原因是为了借此来改善写字楼本身的环境，来达到提高写字楼内工作效率的目的。还包括楼层内的休闲会所、公司吧、氧吧，这种带有交往性质的公司休闲空间，不但能使员工放松神经，还能够让他们在相互的交流中，相互激发灵感，产生更多有利于工作的创意。从中我们不难看出，这些新型配套设施的出现，都是写字楼人性化的一种趋势，它表明了现在的写字楼开发者，更为注重从人的角度出发，来营造一个信息时代的效率空间。基于上述原因，提出本项目的规划设计思想方案：1、市场定位101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF在对类似项目及市场需求进行分析后我们发现，皖西北商贸城市场集群内大量商户、年轻白领、流动人群及地缘性置业的存在，蕴藏着较大的市场容量，消费需求越来越突出。依据项目规划市场状况和发展商的设想，本项目的总体定位是人文、智能、生态商业大厦，与某生态园遥遥呼应。这一定位内涵是：萬隆商业广场商业批发和高尚办公公寓综合型楼盘，提供高品质的硬件设施和软件服务为发展商的基本理念。萬隆商业广场为企业及白领阶层、工薪阶层提供超前的生态生活空间和居住理想。萬隆商业广场的卖点在于批发集聚点、人文关怀和智能化服务。2、形象定位萬隆商业广场从营销的角度看，处于从零开始的状况，由于之前并未作大规模且有计划的宣传推广，也未把项目优势尽最大可能表现出来，建议首先将项目重新包装定位，通过对某房地产市场的调查及对该项目详细分析得出：项目形象定位为：泉北新城区内商务区标志性智能大厦支持点：（1）该项目位于皖西北商贸城，也是某商业繁华集聚区域之一，以此强调人们的商业思维定势，同时强化位于颍泉区政治中心区，这是其成为标志性建筑物业地段上的独特性。（2）萬隆商业广场拥有5A级智能系统，即自动化管理系统、自动化监控及保安系统、消防自动化系统、通讯自动化系统、办公自动化系统，是其与其它项目与众不同之处，即权威性。3、业态定位101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF本案位于颍泉新城区皖西北商贸城，生活设施及市政配套完善，有良好的自然、生态及人文环境，相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中占有其它楼盘难以比拟的优势，因此将本案定位于：领袖风范、商贵首选。综上所述，在本案目标客源中，主要需求点有以下几方面：（1）地理位置优越。（2）交通动线充足。（3）市政与小区配套皆较为齐全。（4）社区规划合理。（5）智能化水平高。（6）有强大的升值潜力。（7）户型实用、舒适。4、经营定位根据上述市场定位我们可以看出，本项目在区域范围内所处龙头地位，因此市场推广定位要求有针对性，同时要大气、豪气、霸气。项目推广定位：领袖风范、商贵首选（1）理由：由于项目的主要目标客户为经济状况良好的大中型企业和大部分有实力商人。所以项目的形象定位围绕这一客户群体的特性，突出尊贵感。（2）领袖风范，表达的是在区域范围内本项目的“龙头”地位，以楼盘人文化、5A级智能系统等设施质素及优良的物业管理模式等优势而傲视群雄而商贵首选的是入住本项目的都是商界中的101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF“翘楚”、“枭雄”，这对于真的“枭雄”会获得他们的认同，而对于离“枭雄”尚有一段距离的中型企业主来说也会以入主萬隆商业广场经营和办公而自豪。5、客户定位（1）从企业性质定位境外跨国企业，尤其是知名国际企业国内中大型国有企业国内有实力的私营企业（2）从企业类型定位房地产开发公司、金融证券公司、保险公司、IT企业、高科技术企业。（3）从目标客户的来源定位对现有办公环境不满意和企业发展壮大了，需要换一间更能体现身份和档次的企业；现有租户15％，即现租户之60％转为买写字楼。不过要使现有租户60％转为购买即需要有一套比较优惠的措施。投资客50％，要吸引投资客需要有一个吸引投资的回报率和保障回报能实现的方案。自用型买家35％，对于那些经营平稳发展的企业，此方案较为吸引。但首期款不能太重，贷款期不能太短。6、建筑设计定位楼层：11层（不含地下一层）功能：地下一层主要为停车场、商业用房，部分为人防及设备用房。101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF地上1-4层为商业中心及餐饮娱乐用房。地上2栋5-11层为大开间式塔式写字楼7、项目建筑技术经济指标序号建筑类型楼层分布层数总面积㎡1地下室－1150002其中车位及机房设备40004商业用房1～55350005餐饮娱乐1～3350006写字楼6～292410000室内交通：商场扶梯4部/层、写字楼4部/幢直升客梯（可考虑观光电梯），1部专用消防电梯，另设步梯通道2条，宽1.2米。智能化：皖西北城市商业商业广场具备5A级智能系统功能，即自动化管理系统（BAS）、自动化监控及保安系统（ACS）、消防自动化系统（FAS）、通讯自动化系统（CAS）、办公自动化系统（OAS）。空调设施：国产或进口制冷机组及中央空调系统，另有新风增氧系统。101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF给水设施：给水水源由市政水管网供水。市政水管网有预留接口在萬隆商业广场附近，设计二根DN200进水管与室外市政给水管网相连，城市给水压力按不小于0.3Mpa考虑，水质满足国家生活饮用水的卫生标准。给水经水表计量后到个用水点。排水设施：排水系统分为生活污水排水系统和生活废水排水系统。生活污水经化粪池处理后同生活废水汇合一同排入市政污水管网，厨房排水经隔油器处理后排入室外生活污水排水管网。小广场内的道路设雨水口收集雨水，屋面雨水与道路雨水排入市政雨水管道。消防设施：消防自动报警联动系统，房间及过道设有手动报警阀，多层次消防安全保护，应设有防火、消烟、供氧、疏散避难层，并设1部直升全程消防专用电梯供电设施：供配电房接收输出两回路10KV高压变电，24小时供电，另设人防应急柴油机发电机组，以供主要设备的紧急启动。弱电设计：(1)小区通信线路由市话网直接引入。(2)酒店式商务公寓设数据、语音用模块化插座。(3)数据语音均采用lOOMbid高速传输方式，用五类传输线。(4)小区范围内设CCTV保安监控、防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。(5)小区CATV电视系统由光纤电视网引入，每用户设2～3个电视用户盒。101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF(6)设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。停车场：地下两层共80多个泊车位，保安、监控和收费系统由电脑控制，全天候服务。建议使用IC卡管理系统，能够有效解决不同用户的管理问题，包括来访客户车辆的管理（临时IC卡）。节能：本项目主要节能为：水、电。为了进一步降低能耗，节约能源，减少生产成本，应采取多项节能措施，主要措施有：(1)所有设备选型尽量采用节能型。(2)为提高电网的功率因素，在低压侧不重静电容量。(3)设立专门的能源和材料管理机构，检测各生产阶段的能源及节能情况并制定奖惩制度。外观风格建议：稳重大方的后现代主义风格，切忌呆板，体现智能化、生态化、人文化的主题。目前某市各类物业中高档写字楼还是市场空白，建议采用新技术、新材料，打造在某市适度超前的智能化、生态化、环保型写字楼。智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，主要体现为：采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝写字楼综合症；具备较高的绿化率，尽可能采用空中花园。功能元素建议：101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF呼吸幕墙：非典之前，少数项目已先知先觉采用了双层的玻璃幕墙，室内外的空气可在中间过滤流通。隔热玻璃：普通钢化玻璃作为伪高科技派的表现材质将被淘汰，取而代之的是具有防晒隔热防紫外线等功能强大的新型玻璃幕墙。遮阳板：节能要求迫在眉睫，能够随日照角度调整的优质遮阳板成效鲜明，并且令楼体外观增添许多生态感。板式写字楼：牺牲一些容积率和电梯距离，换来更多自然采光和通风也许并不失算。立体空间绿化：随着公共空间受到重视，简单摆放的鲜切绿植将被复杂的立体绿化系统取代。101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF第六章　营销策略及方案一、营销策略本项目总建筑面积6.5万平方米（含5000平方人防地下室），其中商业面积4000万平方米（含餐饮娱乐地产），占总建筑面积的67%，而从物业价值上讲约占总物业价值的85%。所以本项目的销售重点是商业地产（含餐饮娱乐用房）。1、价格策略：低价入市、快速销售、滚动发展、逐期提升。由于地产是一个典型的区域性产品，而区域性客源不但是有限的，而且是喜新厌旧的。低开的目的是吸引市场视线聚集人气，形成“羊群效应”，其路线是提升价格快速成交，形成热销场面。低开高走的策略可以实现对前期购房者的升值承诺，让消费者看到市场机会和升值空间，快速形成口碑。这种方法的关键是调价的技巧，是对调价间隔和调价幅度进行合理动用，总体原则是：调价幅度要小，调价频率要高，调价后要加大对已经购买业主的宣传，让其知晓所购物业已经升值，充分发挥口碑宣传的效用。这里的“低价”是相对于消费者的心理预期而言的，而非针对竞争对手的。所所在前期市场宣传时，需以心理暗示的形式抬高市场对本项目价格的心理预期。而在正式面市发售时以低于“101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF市场心理预期价格”推向市场，从而吸引更多的购买者，汇集人气，树立品牌，为二期、三期的销售打下坚实的基础。2、形象策略：形象是指楼盘在消费者心中的感性地位，楼盘形象与目标客户群和销售价格有着最直接的关系。我们要针对项目进行形象统一设计，向市场表达项目自身独特的硬件和品位，通过各种形式的低成本营销，树立楼盘高端形象。3、宣传推广策略：l卖场营销在中前期着力于卖场招商及营销，当然卖场招商及营销会贯穿于整个营销过程，但中前期，特别是前期，应该更加注重卖场招商及营销，尤其是在项目信誉，口碑未形成足够强大之时。而据我们对多个案场的客户统计分析，在卖场积累的客户诚意度远高于其他方式登记积累的客户。l活动(事件)招商及营销本项目借助一系列的大中型主题公关活动，来达到提升本项目知名度，并配合各个营销期的营销活动，促进活动招商及营销与卖场招商及营销紧密结合。(1)举办“皖西北城市商业商业广场·关爱弱势群体”慈善捐款活动，邀请市、县领导、新闻媒体、知名企业参加，由民政部门牵头举办。宣传“购房产、献爱心、共和谐”101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF，公司按已收房款的0.3%做为购房者慈善捐款，并征得购房者同意后，定期在在电视台发布慈善大使名单或在设置慈善大使墙一块，铭刻慈善者名录，作为小区独特的景点展示。达到一次活动，持续营销的宣传效果。(2)购房者最直接的信心来自楼盘的工程进度，发展商巧妙利用施工过程中的几个重要阶段，将能营造出一系列气氛热烈的庆典时刻，中国人总是信任这种一本正经的形式。宣传时机：奠基、公开发售、封顶、竣工、入伙、答谢。l组合口碑招商及营销所谓组合口碑营销，是一种经市场实战检验，在服务的针对性和力度上优于其他广告宣传方式的营销传播模式。组合口碑传播不只是简单地搞一些社区营销，或者只是做单一的造势活动，而是利用口碑传播为主线，整合营销资源，来开展一系列纳入企业战略规划的营销活动。与大规模投入广告和其他促销活动相比，由于组合口碑营销主要集中在教育小部分有传播能力和口碑趋势的顾客（意见领袖）上，因此成本要低得多，而效果往往是事半功倍。二、营销方式l商业地产（含餐饮娱乐地产）商业地产项目要实现可持续经营，得从销售型转向经营型。经营型商业地产优势凸显不同于其他的房地产开发模式，商业房地产的经营管理能力是商业项目成功的关键所在，然而这也是目前某商业项目的开发主体最为忽视的问题之一。101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF经营型商业项目的主要收入来自于商户的租金。租金的支付者，是创造营业收入的主要组成力量。商业项目的功能就是要帮助商户去创造收入，简而言之，就是提高每一平方米商业面积的赚钱能力。这就是商业项目经营管理的价值所在，也是商业地产成功运作的关键。值得注意的是，目前某大多开发商都将自己定位在销售型商业房地产的角色之上，许多原本开发项目的房产商看到商业地产有利可图，便大举买地，至于之后的经营管理都是一方全包，而对于其中的门道又知之甚少。与以销售为目的的商业地产相比，经营型商业房地产拥有它自身的特点：首先，销售型房地产的客户是投资者或用于自身商业经营的买家，而经营型房地产则是直接面对用于商业经营的实际使用者；第二，从获取利润的方式来看，销售型房地产是从市场租金中获取回报，而经营型房地产则是从使用该空间中获取经营利润；第三，从投资形态而言，投资销售型房地产属于中长期考虑，而投资经营型房地产则是注重经营期间的短期投资。以此看出，商业房地产实际是开发商、投资者和经营者“三合一”的有机整体，开发商包揽全过程的开发经营模式已经不适合未来发展的要求。所以，预计在2007年的某重经营的模式从客观上扼止了过去商铺市场开发者的“集资”行为与投资者的浮躁心态，使商铺的经营性与可售性得到了较好协调，将促使某商业地产市场走向规范化。商铺经营能力决定商铺的价值比重将越来越重，商铺营销向主导经营型转变将成大势。101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF本项目商业地产，要灵活实行销售型与经营型的有机结合，做到“统一规划、统一管理、产权独立、以商促商”，既要实现资金的快速回笼，又要保证项目效益的最大化。要充分发挥发展商－中国常熟服装城经营管理有限公司在国内商圈的经营优势、良好信誉以及与几千家企业的稳定关系，大力招商，把海外内的名牌企业、名牌产品引进来；把知名营销商聚集到萬隆商业广场，交通过他们以商促商，迅速提升商业氛围和物业价值。目前，开发商巨龙公司已与中国服装巨头―中国常熟服装城达成共识，引进其进驻萬隆商业广场。加之发展商自身的商业、餐饮娱乐业的直接进入，将会充分发挥“领头羊”作用，快速促成市场对本物业的认同和追捧。6写字楼地产写字楼的需求市场实际上分为两种购买力，即购房客户和租房客户。于是，前者构成了写字楼的出售市场，后者构成了写字楼的租务市场。但在目前的状况下，大众的地产投资意识还不强，即使有也往往投资于住宅市场，这就特别要对其进行主动的引导，引导的方式就是采取以租带售的灵活销售方式——101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF在现房或期房期间就组织一个租务部，将尚未售出的面积针对小公司进行灵活的出租，待一个楼面的租务工作接进完成后，将本楼面的面积连同租约向写字楼投资者进行推销。这样一种投资市场，无论是对小业主还是对于机构投资者，毫无疑问都是有着巨大吸引力的，所以对于多数写字楼开发商而言，特别是对于许多中型城市的开发商而言（这类城市往往租售客户分离的情况更为明显），以租带售的灵活销售模式的确是一种上佳的选择。项目建设单位可以借用“外脑”，聘请专业房地产策划顾问机构统揽整个项目销售策划，负责项目全程营销策划方案的拟定，运用他们先进的理念，成熟的项目运作经验，实现项目的成功运作。执行的方式可以采取外来为主，也可以双方合作方式进行。三、销售节奏与策略1、整体策略营销节奏共分五个阶段：筹备期，预售期，公开销售期，强销期和续销期。（1）售楼处选址：售楼处面向向主干道附近，在人民路附近建设、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处。①该地段为核心商业圈，人员层次较高，有较大的客源潜力。②人员流动量大，易扩大知名度。③交通动线发达，方便客户咨询。（2）本案操作分为三个阶段：第一阶段：建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。①本案为同期开发，需要较大的资金，前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大。②101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF中、后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气，由此而形成的良性循环。因此，本案销售状况的好坏，关键在于前期能否建立市场人气，引起市场轰动。在此阶段应注意前期的价格制定,要求与整体结合，为中、后期的操作做好铺垫。价格是整个营销策略中极期重要的一部分，如整个阶段的价格衔接不好，将导致整个项目的失败。第二阶段：建立品牌，在立足于本地客源的基础上，拓展客源面，创造相对较高的利润。①第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑。②在第二阶段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更广的泛围内拓展客源，则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利条件。第三阶段：获取最高利润，通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次。2、付款方式策略（1）付款原则上要求尽量减少首期款，增大免息分期成数和年限，提供尽可能长的贷款年限。（2）针对具体客户实施如下：Ⅰ.针对租户，实行“租转售”策略，所谓“租转售”即本项目现租客户如欲购买所租写字楼，可优先购买，且有额外优惠（免二年物业管理费）。这项工作应走在所有营销工作的前面，因为如果把现租户解决了，则对外界具有强大的号召力和吸引力，在市场不明朗的情况下，对租户实行“租转售”101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF策略，这是对承租客户和开发方实现双赢局面极其重要的一步。Ⅱ.针对投资客实行“我先租楼，你再买楼”策略。Ⅲ.针对自用型买家（尚未租楼）任其选择以上二种3、配合策略（1）对售楼部、租赁部进行风格化包装设计。原则：体现萬隆商业广场的档次与风格，体现一种大气、豪气。（2）萬隆商业广场写字楼样板间包装设计。（3）萬隆商业广场大门前升旗设计。4、媒体策略以“人文”二字为推广策略的总纲领。随着人们住房观念的日益成熟，在住房环境方面，人们已越来越注重选择一个具有良好“人文气息”的住房环境。打“文化”牌，使萬隆商业广场在硬件设施和软性内涵方面都赋予了人性化、文明化的色彩，避免了消费者在房地产广告上的戒心，迎合人们的心愿，使“城建”品牌的形象远远超越竞争对手，增强竞争力。（1）主诉求点：突出楼盘无以伦比的内部优势，以“领袖风范、商贵首选”为主诉求点。本案的内部优势得天独厚，其他楼盘无法比拟，本案由期房开始销售，如单纯宣传楼盘品质，存在可信度的问题，而城内商务区标志性智能大厦优势及人文关怀和智能化服务显而易见，易被客户接受，产生共鸣，则引起市场冲击相对容易。101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF（2）各销售期诉求Ⅰ引导期：可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导，主要介绍楼盘的地理优势及内部配套设施开发观念等。Ⅱ开盘期：主打环境优势，结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户，建立人气。Ⅲ正常销售期：进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质，使之成为一广告系列。理由：①可令整体优势全面展现。②可保持每期推出广告的独立性，即宣传主题鲜明。可不断保持市场新鲜度，冲击力持久。（3）广告媒体选择Ⅰ电视——以形象广告为主，结合综艺性广告。Ⅱ报纸——软广告与硬广告结合。前期通过软广告进行引导，正式销售期通过硬广告进行冲击。Ⅲ车体——主要选择能直达本案的以及经过重要公共场地等繁101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF华地区的公交车。Ⅳ电台——选择覆盖面广、收听率高的电台，如某音乐台、交通音乐台。Ⅴ三维动画——提前展现大厦内部的景致和内部设施，便于树立消费者信心，运用高科技的宣传手段还进一步提高开发商的品牌力度。广告传播要独特讲究。目前，许多房地产商在广告设计方面还停留在较为初级的水平上，大部分广告只是单方面诉求自己的楼怎么怎么好、什么时间“隆重开盘”、“剩下的已经不多了，快来看一看啊”等等。建议在推广中针对不同阶段连续投放三拨广告以吸引眼球，这些广告均以“人文”为主题，其中每一拨广告又都是针对不同的阶段中的消费心理进行精心设计：第一拨广告是针对人们初步了解成建大厦、产生“萬隆商业广场是什么”的疑问心理而设计；第二拨广告是为了激起还处于观望行列的消费者的购买欲而设计；第三拨广告是为了营造尾盘销售的热烈气氛而设计。目标是把萬隆商业广场在销售中推出的所有广告联系起来看一看，就象是在读一本引人入胜的文化书籍。5、促销策略（1）直销直销方式：电话拜访，登门拜访，单张派发。101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF直销对象：已租客户、其它写字楼客户、金融单位、证券公司、保险公司、企事业单位、富有的私营企业主。直销人员：销售人员、大学生、礼仪（形象）小姐。（2）DM邮寄对于距离比较远的客户和未作过任何联系的客户，在上门拜访前先实行DM邮寄，然后再电话询问直至登门拜访。DM对象：其它写字楼客户，外省外市有意在某租写字楼的客户，证券金融单位、保险公司、企事业单位。DM邮寄内容某商业广场单张简介、萬隆商业广场投资秘笈、各种印刷品。DM邮寄时间：于正式公开推广前一星期左右。（3）其他促销手段包括：广告宣传；内部认购；举办展销会；集团认购；有针对性(销售对象)的举办展销会；灵活多样的付款方式；工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺；售楼现场样板房促销。四、入市思路1、准备充分后入市：避免为一个特定的时间入市，为某种偏好入市或为入市而入市。在推广策略不明确、市场动向没有把握、推广工具不齐备、内外包装不到位的状况下入市，难免漏洞百出，推广前景黯淡。因此，在项目的正式推出前，我们将为项目在知名度和形象上做一个量的积累，蓄势待发，达到销售一举成功。2、无造市不入市：在该区域房地产市场销售平淡的态势下，我们认为“无造市即无市场”101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF，所以入市准备时间再短也不能忽略造势，而且还要费劲心机的造好势。3、实景展示赢市：开盘能否热销是项目后期是否可以实现顺畅销售的重要条件，要实现开盘热销，必然需要积累大量的客户，而客户的积累缘自客户对项目某个方面的认同。本项目应通过一定期限的实景展示来积累客户，引起市场关注，将会对开盘热销起到极大的帮助作用。4、销售旺季入市：通过销售旺季火热的销售气氛来实现一炮打响，迅速在市场上扩大知名度和影响力，将有力促进后续销售。5、入市前印刷品的设计、制作○购房须知○详细价格表○销售控制表○楼书○宣传海报、折页○认购书○正式合同○交房标准○物业管理内容○物业管理公约五、租售计划101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF本项目商业中心为自主及销售产权进行招商，大开间写字楼计划在3年内完成销售。从项目开工第1年开始预售，按揭贷款首付款按40%，贷款期限最长不得超过20年。发展商经营用房、投资置业按市场价格进行交易。第七章环境保护及劳动安全一、环境保护1、环保意义：环境是人类赖以生存和发展的基础。随着人类文明的发展，人类对环境质量的要求越来越高。作为项目建设单位，企业应将建设对环境的影响列为施工所考虑的重要内容。项目在建设期间会对周围环境产生一定的不利影响，主要表现在施工时的噪音、生活垃圾、建筑垃圾、废渣以及施工造成沿街区的进一步拥挤等，但无有害物质产生。项目建成后，过往车辆的增多以及市场繁荣等会带来一定的噪音污染和垃圾的增多等。2、设计依据《地面水环境质量标准》GB3838—2020《环境空气质量标准》GB3095—1996《污水综合排放标准》GB8978—1996101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF《城市区域或环境噪音标准》GB3096-933、措施认真贯彻执行国家有关环境保护法律法规，做到污染防治工程与主体工程同时设计，同时施工，同时投入使用。3施工期间原料不肆意堆放，应保持整洁有序。6工程竣工之后及时拆除各种临时的相同设施，并将现场清理干净。8铺设下水道，保证雨水污水排水畅通。11建设公厕，设置废物箱，保持现场清洁。12施工阶段主要环境污染因素及其环保方案见下表:环境因素环境保护管理方案噪声1．结构施工阶段，尽量选用低噪音环保混凝土振动棒和有消声防降噪的施工机械；各类管道安装临时固定要牢靠。强噪声施工机具必须采用有效措施，如添加抑制器；2．现场搬运材料、模板、木料等，针对材质采取措施，轻拿轻放；3．钢构件卸车、安装时，尽量避免钢结构构件间的碰撞；4．购置噪音监测仪，专人定期监测，发现超标立即整改。粉尘1．现场运输道路进行硬化，场区内尽量绿化，覆盖易扬尘地面；2．成立文明施工保洁队，配备洒水设备，做好压尘、降尘工作；101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF3．建筑垃圾分类存放，及时清运，清运时适量洒水，降低扬尘；4．现场供暖采用清洁燃料。运输遗洒1．道路出入口设清洗槽，车辆离开现场前应清洗轮胎、底盘的泥尘；2．车辆不超载，并覆盖严密，严防遗洒，一旦发现遗洒，及时组织人力清扫；3、混凝土罐车出场前清洗下料斗。二、劳动卫生与安全1、安全管理安全管理工作遵循“预防为主”的方针来开展工作。安全管理工作分以下三个方面来进行。①安全巡视项目安全组织机构内各责任人，在项目安全主管的领导下开展日常安全巡视工作。各责任人对各自区域内可能产生安全隐患的工作点要严加检查，对施工人员作好安全提示，对出现的安全违犯行为随时查处、上报。②安全报告101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF安全管理机构内各责任人，按规定填写每天的安全报告报项目质安组长。对当天的安全隐患巡视结果提出统计报表，对当天的生产活动进行分析，提出防范措施。在现场无重大安全事故的前提下，项目安全主管编写每月安全报告，经项目经理审批后报总承包和上级安全科。如果现场发生重大安全事故，同时按国家规定的申报程序向上级主管部门申报。③安全分析会施工单位同业主方或其指定的代表召开每月的安全分析会，或在双方约定的时间内以约定的形式召开安全分析会，对当月的安全工作进行分析，对安全隐患提出整改完工时间，对以后的安全工作提出预防措施，对安全事故进行分析，对事故责任单位和个人提出处罚意见，对其他承包商的安全工作提出配合要求，对下月的安全工作提出新的指导意见。2、安全制度①安全教育制度：所有进场施工人员必须经过安全培训，经公司、项目、岗位三级教育，考核合格后方可上岗。②安全学习制度：项目经理部针对现场安全管理特点，分阶段组织管理人员进行安全学习。各分包队伍在专职安全员的组织下坚持每周一次安全学习，施工班组针对当天工作内容进行班前教育，通过安全学习提高全员的安全意识，树立“安全第一，预防为主”的思想。③安全技术交底制：根据安全措施要求和现场实际情况，项目经理部必须分阶段对管理人员进行安全书面交底，各施工工长及专职安全员必须定期对各分包队伍进行安全书面交底。④101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF安全检查制：项目经理部每半月由项目经理组织一次安全大检查；各专业工长和专职安全员每天对所管辖区域的安全防护进行检查，督促各分包队伍对安全防护进行完善，消除安全隐患。对检查出的安全隐患落实责任人，定期进行整改，并组织复查。⑤安全隐患停工制：专职安全员发现违章作业、违章指挥，有权进行制止；发现安全隐患，有权下令立即停工整改，同时上报公司，并及时采取措施消除安全隐患。3、其它①冬季施工时，对施工作业面、垂直运输设备、外脚手架及施工现场主要道路采取防滑措施。②电源开关、控制箱等设施要加锁，并设专人定期检查漏电保护器是否灵敏有效。③做好电器设备的防雨工作，各种露天电器设备必备有防雨罩，并由电工专门管理，防止漏电触电。④做到整个施工现场的排水畅通，雨后及时清除积水，保持整个施工现场的整洁。认真贯彻国家劳动部、卫生部、公安部有关安全生产卫生、消防规定，加强安全管理，定期检查防护措施和劳动安全措施，确保职工健康、人身安全及生产安全。三、项目内部安全保护101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF广场内设安保中心控制室、周界防范报警系统。广场大门出入口处、主要通道、底楼门厅、停车场和车辆入口等部位安装电视监控系统。1、广场保安中心设在物业管理用房内，保安中心与各处值班室实现对讲通话，以便各处值班人员与保安中心及时联系。2、对讲及报警系统：每一单元住宅一套防盗对讲系统，实现每一户与访客之间的双向通话。3、广场商、住各层单元、住户分别安装门、窗磁等安防设备，信号传至广场安防中心。4、根据建筑组团考虑设置若干个门禁子系统，系统采用星形拓扑开放式结构，在各管理用房设置主控电脑及模块，出入口设置读写控制器，门禁机以及锁扣、按钮等。住户通过IC卡进出每幢住宅。第八章　物业管理与劳动定员物业管理是广场的重要组成部分。一个环境良好的商住广场，必须具有完善的物业管理体系，为顾客和居民提供优质的服务和安全保障。如果说质量、设计、建筑等是商、住广场硬件的话，那么，物业管理体系则是商、住广场不可缺少的软件部分。101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF1、管理组织广场的物业管理机构共设4个部门，分别是经理室、办公室、工程业务部、保安部，其职能包括绿化、卫生、安全、服务等。①经理室是物业管理的中枢机构，具有日常事务的决策权力。②办公室是在经理直接领导下处理公司各方面事务，协调企业职能机构间业务关系的部门。③工程业务部在经理指挥下，为广场提供全方位服务，负责物业管理所需材料的保管与分发领取。2、工作制度房地产开发单位应当在广场业主委员会成立前自行或者委托物业管理企业对广场实施物业管理，并且该物业管理企业须具备规定的资质条件，持有物业管理资质等级证书和营业执照，其管理范围包括：①制定广场物业管理年度计划和重大工程项目维修计划。②发现违反法律、法规和规章的行为，及时制止并向有关行政主管部门报告。③制止违反广场物业管理规定的行为。④开展多种经营活动和有偿服务。3、劳动定员101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF①劳动定员编制原则招聘物业管理人员要求具有高中以上文化程度。招聘物业管理人员要经过测试，择优选拔产生。②劳动定员物业管理机构定员共55-60人，经理室1人，办公室4人，工程业务部4人，保洁员20人，保安30人。4、人员培训所招聘的人员定期集中进行培训，聘请有经验的管理人员担任主讲，讲授先进的服务方法和科学的管理方法。5、物业管理物业管理服务应保持广场和公共设施完好，环境整洁优美，公共秩序良好，保障物业使用方便、安全。第九章项目实施进度与管理一、项目管理工程建设是百年大计，必须坚持质量第一。项目要积极推行项目法人责任制、招标投标制、建设监理制和合同管理制。101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF项目管理机构由项目领导层、项目管理层和劳务作业层组成。该项目承办单位为某巨龙房地产开发有限公司。本着结构合理、精干高效的原则，某巨龙房地产开发有限公司应委托有资质的相关施工单位选择综合素质高的项目班子组成项目经理部，以项目经理为核心，实行项目经理负责制。项目班子在公司的直接监督与指导下，履行施工总承包的权利和义务，代表法人全面履约，实行项目法人管理，负责该工程的计划、组织、指挥、协调和控制。同时，组建由高级工程师、工程造价师、注册会计师等组成的专家顾问小组，为工程施工提供技术、经济方面的咨询、指导和把关。该项目班子主要完成项目实施准备、配套资金筹集、技术获得、勘察设计、设备订货、施工准备、施工，直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个环节，有些是同时开展的，有些是交叉进行。将项目实施时期各个工作阶段的各个工作环节进行统一规划，以便对项目实施进度做出合理而又切实可行的安排，达到保证工期投入使用。二、项目监理本项目监理由有资质的建设监理公司承担。在项目实施过程中，实行全程监理。具体监理内容包括：1、设计阶段的监理内容：①协助公司提出设计要求、编制招标文件，参与评选设计方案；②参与选择勘察、设计单位，协助公司签订勘察设计合同，并监督合同的实施；101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF③核查设计方案和设计结果是否符合有关法律、法规和技术规范的规定；④按照安全优化的原则，参与核查设计方案和设计结果是否符合设计要求所提出的安全可靠性、适用性和经济性；⑤向公司提出支付合同价款的意见。2、施工准备及施工阶段的监理内容：①协助某巨龙房地产开发有限公司组织施工招标、编制招标文件，组织投标、开标、评标；②协助某巨龙房地产开发有限公司签订与工程有关的合同，确认承包方选择的分包方；③协助某巨龙房产地开发有限公司办理开工许可手续；④组织施工图纸会审；审查承包方提出的施工组织设计、施工技术方案、施工进度计划、施工质量保证体系和施工安全保证体系；⑤监督承、发包双方严格执行工程承包合同和有关工程技术规范、标准；⑥抽查、核验工程使用的建材、构配件和机械设备的数量及质量；⑦负责确认设计变更、技术核定和施工现场签证；⑧协同某巨龙房地产开发有限公司组织工程设计、施工及有关单位进行分项、分部工程和隐蔽工程的检查及工程竣工预验收，并提出竣工验收申请报告;⑨参与工程验收和工程结算审查；101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF⑩在保修期内协助某巨龙房地产开发有限公司检查工程状况，参与鉴定质量责任，督促承包方回访，监督承包方保修直至达到规定的质量标准，复核保修结算。三、项目建设工期和实施进度本项目计划在两年(25个月)左右的时间内建成。建设进度计划如下：2009年5月：规划方案、消防方案评审。2009年5月～7月：建筑方案设计、施工图设计。2009年7月：报建、领取建设规划许可证。2009年8月：工程开工。2009年12月：开始预售。2010年10月至2011年10月室内装修。2011年6月：工程竣工。2011年12月：试营业。第十章节约能源项目工程主要能耗有：电、气、水。为了进一步降低能耗，减少管理成本，必须采取节能措施，不论是设备选型，还是今后管理，都要在思想上重视节能。1、设计原则①坚持“节约与开发并举，把节约放在首位”101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF的方针，提高能源利用率，减轻环境污染，走可持续发展道路。②认真贯彻国家产业政策和行为节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用能源和节约能源，最大限度地进行综合利用。③积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术，严禁采用国家或行业主管部门已公布的淘汰落后世艺。2、节能措施①遵照法规使每平方米建筑耗能指标不超过20.6瓦，采用散装水泥和粘土砖替代材料。②在建筑设计与施工过程中，注意降低造价，节约主要建筑材料，并从实际出发，因地制宜，就地、就近取材，降低能耗，从而降低投资。③围护结构采用高效保温材料复合墙体及复合屋盖，外门窗则采用双玻璃型密闭性能好的塑钢等多种节能窗。④在部分建筑上利用主动式太阳能集热器取得生活用水，对家庭分户利用太阳能的单元式住宅进行分配。⑤项目工程建设过程中不断加强科技投入，积极采用新技术、新工艺、新材料，从而不断提高工程的科技含量和经济效益水平。⑥加强节能教育，做好管理工作。工程设计过程中应重点考虑节能问题，并制定出相关的技术规章制度。⑦就地处理污水，把污水变成中水，中水用来冲厕、浇花、洗车等，做到在节约用水的同时减少污水的排放量。101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF⑧商场内外废弃物的合理处理，能够有效降低垃圾对环境的污染。比如说包装物、遗弃物分捡处理，就能最大限度地化废为宝，循环利用。第十一章　项目投资估算及资金筹措一、投资估算的原则101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF在项目策划案的基础上，根据项目的实际情况、租售计划，与开发商的投资策略相结合；尽量符合节约和稳妥的原则合理、充分利用开发建设投资；各项税费根据当地有关法规标准估算；对于无法准确估算的项目在预备费中考虑；依据政府相关职能部门的规定及行业要求。二、财务测算报告：萬隆商业广场主要技术经济指标表1序号项目单位指标1规划总用地面积平方米140001.1其中建筑用地面积平方米100001.2公共占地面积平方米4000101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF2总建筑面积平方米1100002.1其中住宅建筑面积平方米02.2写字楼建筑面积平方米700002.3餐饮娱乐建筑面积平方米02.4商铺建筑面积平方米400002.4.1其中负1层商铺建筑面积平方米50002.4.2底层商铺建筑面积平方米100002.4.3二层及以上商铺建筑面积平方米300003建筑密度%704容积率　6.005绿地率%206销售收入万元450007建设投资万元356588投资利润率（税前）%19.87%9投资利润率（税后）%13.32%10全部投资财务内部收益率（税前）%30.07%11全部投资财务内部收益率（税后）%20.62%12全部投资财务净现值（税前）万元328513全部投资财务净现值（税后）万元153414全部投资投资回收期（税前）年1.1515全部投资投资回收期（税后）年1.14101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF萬隆商业广场总投资估算表表2　单位：万元序号项目开发项目成本估算指标单位估算说明一开发建设投资356583241.6元/㎡综合测算1开发成本320821.1土地费用25001070.0元/㎡综合地价1.2前期工程（设计、规划等）费6782.8%建安费用的2.8%1.3基础设施配套费5132.12%建安费用的2.12%1.4建筑安装工程费242002200.0元/㎡总建筑面积1.5公共配套设施建设费2200200.0元/㎡总建筑面积1.6地方规费1265115.0　配套费等1.7不可预见费7263.0%建安费用的2%101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF2开发费用35762.1建设单位管理费7263.0%建安费用的3%2.2财务费用150010.00%按投入年贷款额的10%2.3销售费用（含广告宣传费用）13503.0%按销售收入的5%计二流动资金4270.5%销售收入的0.5%三项目总投资36085　　　101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF项目总投资计划进度表3　　　序号项目开发项目成本分期进度计划第一年第二年第三年第四年备注1开发建设投资35658164531111080950　1.1土地费用25002500　　　　1.2前期工程费678678　　　　1.3基础设施配套费513154154205　　1.4建筑安装工程费242001089084704840　　1.5公共设施配套费2200　7701430　　1.6政府规费1265949127189　　1.7建设单位管理费726192192342　　1.8财务费用1500375750375　　101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF1.9销售费用1350473405472　　1.10不可预见费726242242242　　2经营资金4270256171　　3项目总投资36085　　　　　销售收入与经营税金及附加估算表表4　　金额单位：万元序号项目合计一二三四备注1销售收入45000　2700018000　　1.1.1　　其中：商铺　　24000　144009600　　1.1.2　　　　　餐饮娱乐　0　00　　1.1.3　　　　　写字楼　21000　126008400　　1.1.4　　　　　住宅　0　00　　101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF2可销售面积（㎡）110000　0110000　　2.1　　其中：商铺销售面积（㎡）40000　　40000　　2.2　　　　　餐饮娱乐面积0　　0　　2.3　　　　　写字楼面积70000　　70000　　2.4　　　　　住宅面积0　　0　　3销售均价（元/㎡）4091　　　　　3.1　商铺销售均价　6000　60006000　　3.2　餐饮娱乐销售均价0　00　　3.3　写字楼销售均价3000　30003000　　3.4　住宅销售均价0　00　　4销（预）售比例　　60.0%40.0%　　5经营税金及附加2880　17281152　6.4%101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF6土地增值税40%-625　-375-250　　7销售净收入42745　2564717098　　41389.928.72%投资使用计划与资金筹措表表3　　　　序号项目合计一二三四备注1总投资3608516453113668266　　1.1土地取得成本25002500　　　　1.2开发成本288561267195216664　　1.3开发费用3576104013471189　　1.3.11500375750375　　101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF　　其中建设期利息1.4预备费726242242242　　1.5其他流动资金4270256171　　2资金筹措3608516453113668266　　2.1自有资金1145311453　　　　2.2债权或股权融资246325000113668266　　2.2.1　长期借款50005000　　　　　　　　预售净收入　　113668266　　借款偿还计划表101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF表5　单位：万元序号项目名称合计计算期12341借款　　　　　　1.1年初本息余额　　　　　　1.2本年借款　5,0005,000　　　1.3本年应计利息15.00%1,500375750375　1.4本年还本付息　6,5003757505,375-　其中:还本　5,000　　5,000-　付息　101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF1,500375750375-1.5年末本息余额　　5,0005,000--　　　　　　　　2还本资金来源　5,000--5,000-2.1利润　5,000　　5,000-2.2折旧　-　　　　2.3可用于还款的其它资金　-　　　　　借款偿还期　3.24年(含建设期)101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF资金来源与运用表表8　单位：万元序号项目合计一二三四备注1资金来源59625164532564717525　　1.1销（预）售净收入4274502564717098　　1.2折旧费　　　　　　1.3摊销费　　　　　　101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF1.4自有资金1145311453　　　　1.5债权或股权融资50005000　　　　1.6回收固定资产余值　　　　　　1.7回收流动资金427　　427　　2资金运用43424164531237914592　　2.1开发投资3565816453111108095　　2.2其他流动资金4270256171　　2.3所得税2339010131326　　2.4应付利润　　　　　　2.5借款还本5000--5000　　3盈余资金0132682933　　101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF162014累计盈余资金　01326816201　　损益表表6　单位：万元序号项目合计一二三四备注1总销售收入45000　　45000　按企业会计制度2总成本费用35658665597343960　3经营税金及附加28800172811520　4土地增值税-6250-375-2500预提5利润总额7087-665-195097020　6弥补以前年度亏损-2615　　-2615　　101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF7应纳税所得额7087-665-195097020　8所得税(25%)2339　10131326　按收入预征9税后利润4748-665-296383760　10提取盈余公积712　　712　　11未分配利润4036-665-296376640　财务现金流量表(自有资金)表7　　序号　合计一二三四备注1现金流入4542702700018000427　101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF1.1(预）售房收入45000027000180000　1.2回收固定资产余值　　　　　　1.3回收流动资金427　　　427　2现金流出452521645313476153230　2.2自有资金114531145300　　2.3借款本金偿还5000005000　　2.4借款利息支付　1500375750375　　2.5开发成本费用（不含利息）2270546251036077200　2.6销售税金及附加28800172811520　2.7土地增值税-6250-375-2500　101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF2.8所得税23390101313260　3净现金流量175-16453135242677427　　累计净现金流量　-16453-2929-252175　4所得税前净现金流量2514-16453145374003427　　累计所得税前净现金流量　-16453-191620872514　计算指标　　　　　　所得税前所得税后　　内部收益率(FIRR)12.12%0.88%　　财务净现值(FNPV)￥19(￥1,732)　投资回收期(年)3.003.00　　基准收益率(I)　0.120.12　　　财务现金流量表(全部投资)101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF表7　序号　合计一二三四备注1现金流入4542702700018427　　1.1（预）售房收入4500002700018000　　1.2回收固定资产余值　　　　　　1.3回收流动资金427　　427　　2现金流出40679164531373210494　　2.2开发总成本费用3565816453111108095　　2.3经营税金及附加2880017281152　　101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF2.4土地增值税-6250-375-250　　2.5流动资金4270256171　　2.6所得税2339010131326　　3净现金流量4748-16453132687933　　　累计净现金流量　-16453-31854748　　4所得税前净现金流量7087-16453142819259　　　累计所得税前净现金流量　-16453-21727087　　计算指标　　　　　　所得税前所得税后　　内部收益率(FIRR)30.07%20.62%　　财务净现值(FNPV)￥3,285￥1,534　投资回收期(年)1.151.14　　基准收益率(I)　0.120.12　　　101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF三、风险分析本项目的不确定因素主要来自以下几个方面：建造成本、售价、开发周期、贷款利率等。这些因素受到政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目的经济目标的实现。1、盈亏平衡分析各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会使方案的损益情况产生质变。进行盈亏平衡分析，找出这种临界值，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，为决策提供依据。本项目的建设投资为38300万元，销售收入为110000万元，扣除相关税后，毛收入为6500万元，在考虑相关支出和收入不变的情况下，盈亏平衡点为销售率22%，投资风险较小。2、项目风险分析风险是可测定的不确定性，根据项目生命周期，风险的来源和内容不同，本项目主要风险是市场风险和融资风险。在当前某房地产市场还没有受到国内大环境的影响，在商品房预售制度虽倍受争议，但仍长期存在的情况下，本项目房地产开发的风险主要集中在前期的建设资金筹集上。3、项目风险回避①101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF市场定位和产品规划设计水平是关键因素。在项目开发的各个阶段，建立科学细致的调查系统，做好市场调查，形成准确的市场定位，适度超前的规划理念，独具个性的建筑风格与布局，人性化的环境艺术空间和合理的户型设计是住宅产品成功的重要因子，优质的工程质量也是获得市场认可的根本。②形象包装和营销策划项目价值的最终体现，要超越众多的竞争对手，在于销售过程中成功的形象包装和营销策划。成功的形象包装和营销策划能够增加项目的附加值和产品竞争力。③项目融资管理对拟投资的房地产项目，慎重研究、科学决策，在投资决策上首先回避风险。将资金和经历集中在公司主营业务的经营上，以支撑投资项目，使房地产项目收入占主营业务收入保持在一定的比例之内。控制风险，保证对萬隆商业广场的企业资源支持，项目开发过程中环环相扣。优质的产品，加上成功的营销策划可以快速回笼资金，减轻项目投资、融资压力，减少融资成本，增加投资收益。另外，做好融资工作，确保资金到位，可以保证项目的顺利进行，二者相辅相成。101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF第十二章　结论及建议一、结论针对项目建设的可行性，综合前面几章所述，提出以下结论：1、萬隆商业广场项目的建设，符合国家宏观经济政策。作为新的经济增长点和新兴支柱产业的房地产业，在某的城市发展和现代化大城市建设中有着十分重要的地位和作用，市场形势良好，宏观、微观市场均保持稳定的发展态势，发展前景广阔，开发潜力较大，为项目提供了良好的开发背景。2、萬隆商业广场项目的建设单位某巨龙房地产开发有限公司是一家按照现代企业制度规范设计和运作的企业实体，具有很强的经济实力和良好的企业信誉，公司有着科学、合理的现代化管理运作机制，为项目建设提供了可靠的保障。3、本项目的规划设计方案基本上利用了项目地块的地形特点，达到了人工景观与环境景观相融洽的目的。项目整体开发，有利于物业的营销策划，故能够满足本次可行性研究方面的要求。3、本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自身的实际条件，具有一定的可操作性，从项目开发财务评价的指标上看，基本达到了合理利用资金启动整个项目的目的。101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF4、从财务评价指标上来看，项目开发的效益还需要根据实际情况进行反复调整。主要是考虑到外部市场环境以及城市功能区域集中划分对项目造成的在盈利能力影响。以目前来看，整个项目完成后，萬隆商业广场成为城内区规模较大、设备较全、功能、服务较为完善的商业楼盘，其市场前景看好，企业能快速回笼资金。5、从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能力、资源供给及外部协作条件满足建设要求、财务评价项目收益率高于基准收益率，盈利能力及清偿能力较强、风险分析表明本项目开发风险较小。二、存在的问题及建议1、问题①行业景气程度、市场规模及需求结构、对价格/租金的接受程度及敏感程度对本项目效益的影响较大。②本项目的后期主要靠商场和写字楼的后期经营，引进专业管理公司进行经营管理，降低经营风险。③本项目建设成本较高（主要是设备因素），加重了后期销售和经营的难度。④由于商业用房和写字间销售面积较大，同样加重了经营负担，延长了投资回收期。⑤本项目投资回收期较长，借款财务费用成本过大，因此建议尽量降低贷款额度。101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF2、建议根据以上问题及评价过程中对本项目的认识，对本项目的实施提出如下建议：①经营管理风险规避A、本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。B、在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用；降低投资成本。C、做好物业管理和售后服务工作。②金融财务风险规避从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用：(1)一次性付款方式；(2)分期付款方式；(3)七成银行按揭方式；(4)建筑分期付款+银行按揭；(5)特惠免息分期付款；(6)全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼消减金融财务风险。③建设管理措施101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahFA、整合企业资源，提高操作水平。整合企业内部人力、财力等资源，成立项目小组（跨职能项目管理机构），包括投资、财务、营销、人力资源等部门人员。制定投资计划、资金预算、营销推广方案等，提高项目运作效率，加强同政府部门协调，获取有利的外部环境和项目开发条件。加强公司内部管理，健全各项财务制度，在项目开发过程中对开发的成本和效益进行有效的动态跟踪控制。B、根据开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高。因此，应对开发物业预售楼款的收集方案作精确的编排和计算，对资金的投入和使用要有科学的计划和必要的控制力。加强物业销售策划人员的组成，以市场为先，尽早介入进行本项目的前期销售及策划、推广工作，充分利用售楼收入进行开发建设。C、作为一个大型的商业楼盘开发，跨期较长、工程庞大，需要面临的市场、交通规划等外部条件复杂，加上开发在需要提高资金的使用效率的同时，亦要保持整个开发理念的延续性。充分运用已有的各项技术力量和资源，进行本项目的开发，并在本项目的开发过程中保持管理队伍的稳定性。D、基于自身条件，本项目销售对收益及财务平衡具有重要作用，考虑到发展商实际情况，委托专业代理公司销售不失为一种较好的选择。E、项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。三、特殊说明101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF在本项目可行性研究中，针对当前国内房地产开发中普遍存在的预售情况进行了必要考虑，对当前税法与会计制度对财务数据的影响差异也进行了充分考虑。由于房地产开发行业的资金来源与投资的特殊性，特别是建设期与销售期的重叠，预售期较长，故个别财务指标可能不同于一般行业指标。皖西北商贸城中心广场示意图104M134M101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF nesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF净地面积：134×104=13936平方米约：21亩8M101neSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF'