工业物流园区项目可行性研究报告

'XX工业物流园区项目可行性研究报告102 目录第一章总论81.1项目名称与建设单位81.1.1项目名称81.1.2项目承办单位、法人代表81.1.3项目拟建地点81.2资金申请报告编制单位81.3资金申请报告工作的组成91.4研究的依据与范围91.4.1研究的依据91.4.2研究的范围111.5报告内容概要111.5.1建设的必要性111.5.2项目建设内容与规模111.5.3项目组织与实施121.5.4总投资及资金筹措121.6主要技术经济指标121.7结论与建议12第二章项目背景与必要性142.1项目背景142.2项目建设必要性16102 第三章市场分析与功能设置193.1市场分析193.2新乡市物流现状223.3功能规划243.3.1发展目标243.3.2功能设置25第四章建设场地及建设条件304.1建设场地304.2建设条件304.2.1气象304.2.2工程地质条件314.2.3基础设施条件314.2.4建设材料及运输条件32第五章工程技术方案335.1本项目拟建内容335.2办公商务与科技信息区335.3钢材加工配送区345.4起重设备及配件区345.5振动设备及配件区355.6五金机电区365.7堆场区375.8停车区37102 5.9配套服务区38第六章总平面布置与公用工程396.1总平面布置396.1.1布置原则396.1.2功能分区406.1.3总体规划与布局406.1.4道路交通456.1.5竖向布置466.1.6主要经济技术指标表466.2公用工程466.2.1给水与排水466.2.2供电与配电486.2.3暖通工程49第七章环境保护507.1环境现状507.2环境保护标准507.3环境保护507.4绿化517.6结论52第八章消防与安全538.1消防安全538.1.1设计依据53102 8.1.2消防措施538.1.3安全保卫538.2工业安全卫生548.2.1劳动安全卫士标准548.2.2劳动安全54第九章节能569.1原则569.2建筑节能569.3节水579.4节电579.5能源管理57第十章组织机构与劳动定员5810.1企业组织5810.1.1公司组织架构5810.1.2公司管理5910.1.3企业运营机制及策略6210.2劳动定员6310.3人员来源及培训64第十一章项目管理与实施进展6611.1项目管理6611.2实施进度安排67第十二章项目招投标方案68102 12.1项目招标范围及招标组织形式6812.2投标、开标、评标和中标程序6812.3评标委员会的人员组成和资格要求69第十三章投资估算与资金筹措7013.1投资估算7013.1.1土建工程投资估算7013.1.2工程建设其他费用7213.1.3预备费7313.2资金筹措与融资方案74第十四章经济评价7514.1评价依据7514.2费用与效益估算7514.2.1收入及成本预测7614.2.2税金预测7814.2.3现金流量预测7814.3财务分析7914.3.1现金流量分析8014.3.2损益分析8014.3.3盈利能力分析8014.4不确定性分析8714.4.1盈亏平衡分析8714.4.2敏感性分析88102 14.5财务评价结论89第十五章风险分析与风险控制9015.1项目潜在风险9015.1.1政策风险9015.1.2市场风险9015.1.3管理风险9115.1.4财务风险9215.1.5信用风险9315.1.6资金风险9315.1.7价格风险9415.1.8客户风险9415.2项目实施风险控制分析9515.2.1风险控制体系9515.2.2风险控制分析9615.2.3内部监控措施9815.2.4风险控制方案100第十六章结论与建议10116.1报告分析基础10116.2分析结论102102 第一章总论1.1项目名称与建设单位1.1.1项目名称XX工业物流园区项目1.1.2项目承办单位、法人代表项目承办单位：XX钢材市场经营有限公司地址：项目法人：注册资本：5000万元人民币实收资本：5000万元人民币公司类型：有限责任公司经营范围：钢材销售、五金、机电设备1.1.3项目拟建地点X省新乡经济技术开发区1.2资金申请报告编制单位编制单位：X省工程咨询公司资格证书号102 1.3资金申请报告工作的组成X省工程咨询公司接受XX钢材市场经营有限公司关于编制《XX工业物流园区项目可行性研究报告》工作的委托，即邀请有关方面的专家和技术人员，对现场进行勘察，收集相关资料，并依据国家及省市有关文件、规范、协议，对项目进行可行性研究论证后，形成此报告。1.4研究的依据与范围1.4.1研究的依据1、国务院《关于大力实施促进中部地区崛起战略的若干意见》（2012年）2、国务院《关于支持X省加快建设中原经济区的指导意见》（2011年）3、《国务院关于印发（物流业调整和振兴规划）的通知》（国发[2009]8号）4、《商务部关于印发（全国商品市场体系建设纲要）的通知》（商建发[2004]267号）5、《关于加快我国现代物流发展的若干意见》（国经贸运[2001]189号）6、《国家产业技术政策》（工信部联科〔2009〕232号）102 7、《商务部关于加快流通领域现代物流发展的指导意见》（商改发[2008]53号）8、《商贸物流发展专项规划》（商贸发〔2011〕67号）9、《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》（国办发〔2011〕38号）10、《国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》国发〔2012〕39号11、《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（国发[2010]13号）12、《关于鼓励和引导民间投资进入物流领域的实施意见》（发改经贸[2012]1619号）13、《X省现代物流业发展规划（2010-2015）》14、《关于印发X省现代物流业发展规划的通知》（豫政[2012]38号）15、《X省国民经济和社会发展第十二个五年规划》16、《新乡市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2011年）17、《新乡市“十二五”现代物流业发展规划》（2011年）18、国家有关设计规范和规定19、项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料等。102 1.4.2研究的范围根据国家对建设项目的可行性研究报告的工作范围和深度规定，本报告在对项目的建设条件进行了实地查勘，对项目概况及建设的必要性、建设场地与条件、内容与规模、总平面布置及建筑结构方案、公用工程、环境保护、消防安全及节能、组织机构与定员、项目组织与实施进度安排、项目招投标方案、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性、内容及方案、投资估算与资金筹措，为项目的决策和建设提供可靠依据。1.5报告内容概要1.5.1建设的必要性1、促进中原经济区的发展2、促进豫北及新乡市经济的发展3、带动项目所在地周边产业的发展4、实现集约化管理和规模经济效益5、促进招商引资、带动就业、引进人才1.5.2项目建设内容与规模项目总投资10亿元，其中固定资产投资额5亿元。其中一期工程总投资5亿元，建设两栋12层办公楼，总面积约2万平方米；建设3层裙房约3万平方米，建设堆场约6000平方米。102 1.5.3项目组织与实施项目承办单位为XX钢材市场经营有限公司，项目承办单位成立项目建设小组，下设办公室，直接对主管领导负责，确保实施进度高质量、高标准完成项目。项目建设起止时间为2012年3月-2013年10月，总建设周期为19个月。1.5.4总投资及资金筹措项目总投资10亿元，其中固定资产投资额5亿元。项目一期总投资5亿元，其中国内贷款需求2亿元，企业自筹资金3亿元。1.6主要技术经济指标表1.1主要技术经济指标序号项目名称单位数量备注1总占地面积m2133400200亩2总建筑面积m21446943建筑物占地面积m2513374道路广场占地面积m2430135绿化面积m2390506容积率　24%　7建筑密度　11%　1.7结论与建议XX102 工业物流园区项目顺应了目前经济、社会发展的潮流，符合国家产业及环保政策和行业发展规划，项目具有较强的市场竞争能力，市场前景广阔，项目实施的组织结构管理措施得当，经济效益成效显著，抗风险能力较强。项目的建成将在X省新乡市生产资料物流发展起到带动作用，促进当地及我国物流交易行业的发展，提高当地资源的利用率，改善经济环境。建议建设单位加快项目的前期工作进度，积极落实建设资金，落实设计及施工单位，尽早开工，保质保量按时完成工程建设，及时投入使用，尽快发挥项目应有的社会及经济效益。102 第二章项目背景与必要性2.1项目背景现代物流业是国民经济的基础性、服务性产业，是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务业，是现代产业体系的重要组成部分，其发展水平已成为衡量一个国家和地区综合竞争力的重要标志。加快发展现代物流业，对充分发挥新乡市区位交通优势，促进招商引资、承接产业转移、优化产业结构、提高人民生活质量等都具有重要的战略意义。X省地处我国内陆腹地，具有承东启西、连南通北的区位优势，是东部产业转移和西部资源输出的枢纽，在全国经济布局和物流业发展格局中具有十分重要的战略地位。近年来X省现代物流业发展进入了一个黄金时期，利好政策密集出台。2010年X省出台了《X省现代物流业发展规划（2010-2015》，随后印发了《关于促进X省现代物流业加快发展的若干政策措施》。特别是2011年国家出台了《关于支持X省加快建设中原经济区的指导意见》，其中明确定位中原地区“为全国区域协调发展的战略支点和重要的现代综合交通枢纽”，提出X应大力“促进现代物流业发展，形成全国重要的现代综合交通枢纽和物流中心”，大大加快了X省现代物流业的发展速度。新乡市位于X省北部，是X102 省第三大城市，是豫北地区的经济、文化和交通中心，是交通运输部颁布的《国家公路运输枢纽布局》中确定的179个国家公路运输枢纽之一，是豫北地区唯一的国家公路运输枢纽城市。四通八达的交通网络为新乡市社会经济和现代物流业发展奠定了良好的基础。图2.1新乡市交通区位优势通过几十年的发展，新乡已成为X省北部重要的制造业基地和生产资料贸易资源的集散地。通过多年的不懈努力，企业在国内行业内树立了良好的声誉，这些为XX工业物流园区的建立带来了丰富的市场资源，并孕育着巨大的潜力。同时国家相关政策的支持，也为项目建设带来了很大机遇。正是基于以上种种考虑，并经过多方考察，邀请众多国内知名专家进行多次论证后，决定投资建设XX工业物流园区。2.2项目建设必要性102 为满足豫北地区的经济社会发展，贯彻落实国家公路物流枢纽规划的政策，以及《国务院关于支持X省加快建设中原经济区的指导意见》（国发（2001）32号）、《国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》（国发〔2012〕39号）和《新乡市现代物流业发展规划》（2011—2015年）中的要求，抓住机遇，围绕钢铁、起重机及配件、振动设备、五金机电等生产资料贸易，构建XX工业物流园区。该项目的建设存在以下几个方面的必要性：1、满足中原经济区发展中原经济区是《全国主体功能区规划》中的重要战略组成部分，在国务院出台的《关于支持X省加快建设中原经济区的指导意见》中更是明确定位了中原地区为全国区域协调发展的战略支点和重要的现代综合交通枢纽，按照综合规划引导，按照枢纽型、功能性、网络化的要求，把新乡建成支撑郑州这一国际物流中心的重要节点城市，对加快现代综合交通体系建设，促进现代物流业快速发展，形成全国重要的现代综合交通枢纽和物流中心有着重要意义。2、促进豫北及新乡市经济社会发展新乡市地理位置优越，是豫北地区的经济、文化和交通中心，是豫北地区唯一的国家公路运输枢纽城市，素有“豫北明珠”的名誉。项目的建设，是贯彻落实国家、省、市相关规划和政策精神，充分发挥现代物流基础和先导作用的重要举措。项目的建设是巩固提升新乡作为国家交通运输枢纽重要地位的需要。在中原经济区建设过程中，项目的建成将有力地促进豫北及新乡市地区经济的快速发展。3、带动项目所在地周边产业的发展102 项目位于新乡市经济技术开发区，项目周边机械制造、汽车生产、振动设备生产等产业发展迅速。钢材、起重机及配件、五金机电、振动过滤设备、工程机械等生产资料需求旺盛，项目的建成能带动周边生产资料的交易活动，促进当地物流交易行业的发展，同时有利于提高新乡市整个流通行业的整体水平，有利于地区经济发展。4、实现集约化管理和规模经济效益现代物流的精髓在于其系统整合的概念，即整合传统的作业领域资源，实现集约化管理和规模经济效益。逐渐发展起来的物流中心、物流园区正是物流资源集聚化的体现。物流园区运用现代化信息手段对现有物流资源进行有效整合，吸引具有不同核心业务功能的物流企业入驻，并在园区内形成规模，集约化管理和规模经济效益。5、促进招商引资、带动就业、引进人才现代物流园区作为运输、配送、仓储、流通加工及批发等多个物流功能活动在空间上集中布局的场所，可以有效降低社会物流成本，从而促进招商引资，可安置大量当地劳动力就业，带动周边产业发展，增加就业机会。物流园区引进大量先进的现代物流理念和规范的管理运作模式，能提高当地的管理水平，增强国际竞争力。同时有利于培养和引进高端人才。新乡市地处X省北部，是豫北的经济和交通中心，是中原城市群重要城市之一。新乡市交通区位优势明显，通过几十年的发展，新乡已成为X省北部重要的制造业基地和生产资料贸易资源的集散地。102 这些为XX工业物流园区的建立带来了丰富的市场资源，并孕育着巨大的潜力。同时国家相关政策的支持，也为项目建设带来了很大机遇。经过多方考察、多次论证后，决定投资建设XX工业物流园区。该项目的建设有利于安置大量当地劳动力就业，带动周边产业发展，增加就业机会；改善新乡市生产资料交易市场的现状，促进流通行业的发展；引入先进的管理模式，提高当地的管理水平，增强国际竞争力；积极引进高端人才和各种人才，努力营造周边地区的文化氛围，提升周边文化环境；推动新乡市产业经济发展，提高新乡市经济的整体发展水平。102 第三章市场分析与功能设置3.1市场分析新乡市综合经济实力强，物流产业发展具有强大保障；区位优势突出，交通优势明显，物流发展前景广阔；工业基础雄厚，产业优势明显，农业物流发展潜力大，商贸流通业迅速发展，这些都为新乡市物流业发展带来巨大需求。项目的建设紧紧围绕中原经济区建设及国家和地方的政策需求，对当地物流业的发展将具有一定的推动作用。XX物流园区位于新乡经济技术开发区内。新乡经济技术开发区位于市区东部，总面积33平方公里，地理位置优越，西连京珠高速和建设中的京广铁路客运专线，东连省道226，北依济东高速，南接新荷铁路，（园区有铁路货运专线与之接轨），省道308横贯东西。图3.1国家新乡经济技术开发区新乡经济技术开发区是新乡市委、市政府为加快工业化、城市化而着力打造的城市新组团，也是X102 省重点培育的新型工业化产业示范基地和环境友好型、对外开放型示范产业集聚区。目前，已累计入驻工业企业185家，先后有中兵、中航两家央企和白鹭化纤、广州立白、双鹭药业、豫飞重工等一批行业龙头企业落户园区，形成了高端装备（含专用汽车及汽车零部件）、生物医药、电子信息三大主导产业。新乡已成为X省生产资料贸易资源的集散地。项目周边集聚集中了多家经营钢材、起重机、五金机电等的龙头企业。豫飞重工集团是一家以装备制造业为主业的企业集团，集团旗下“豫飞”、“腾升”两大品牌起重产品，占到国内大运载火箭项目、卫星发射基地项目的90%以上，是国家军工项目起重装备的唯一制造厂家。现已具备年产各类港口机械40台（套）、各类起重机械10万吨的生产能力。新乡市起重设备厂有限责任公司是原机械工业部定点生产起重设备的专业厂家，中原地区首家生产起重设备的企业，也是整个中原地区最具实力和规模的起重运输设备研发、制造单位。X省振源科技有限公司是生产振动机械最早的企业之一，公司总投资2.1亿元建设的振动机械和输送设备生产基地项目总占地面积196亩，项目全部建成后，将拥有生产线和备用生产线10条，可年生产振动机械和输送设备1800台（套）。新飞专用汽车项目在新乡经济技术开发区投资10亿元，建成年产3万辆专用汽车规模，成为全国最大的专用车生产基地。新乡经济技术开区内各企业的发展为XX工业物流园区项目的建设带来很大的市场需求。102 图3.2豫飞重工集团图3.3新飞专用汽车集团新乡被誉为“中国振动设备之都”，新乡市滤清器工业是全国滤清器六大基地之一，在全国滤清器行业排名第三。新乡长垣县建有全国唯一的国家级民营科技园区——X长垣起重工业园区为全国规模最大、型号最全的起重机械及配件交易集散地。我国近年来的经济快速、平稳的增长，对钢铁、起重机、振动设备等的需求量一直居高不下，这其中蕴藏着巨大的市场空间，从而为今后发展钢铁、起重机等生产资料贸易奠定了市场基础。102 3.2新乡市物流现状近年来，现代物流业的发展在我国越来越引起广泛关注，特别是随着郑州全国现代物流中心建设的推进，新乡市现代物流业的发展迎来了难得的机遇期。但目前新乡市物流发展仍存在许多问题：物流企业还是以传统的物流业务为主，缺乏现代物流业务；在物流设施、管理模式以及服务内容等方面还很不完善，仍处于现代物流企业的雏形状态；物流企业从事的只是单一的运输、仓储业务，未能形成现代物流过程中完整的供应链；物流企业散、弱、小等现象严重，经营分散，规模较小，效率低下；物流场地、设备工具信息手段落后，服务水平不高；缺乏相关物流人才；各级管理部门不重视对物流的宣传，物流意识薄弱等。这些都严重制约了新乡市物流业的发展。随着促进中部崛起战略的实施、郑州全国现代物流中心建设的推进，以及国家、X省政府相关政策的支持，新乡市具备了加快发展、加速崛起的条件和环境。其自身优势也有利于其现代物流业的发展。1、资源优势新乡市有着丰富的矿藏资源、水资源、农业资源、电能资源等。目前已发现和开采的矿藏有20余种，其中煤炭储量达84亿吨，水泥石灰岩储量100亿吨，花岗岩储量20亿立方米，白垩土和粘土矿储量均在2亿立方米以上。新乡市地处黄河、海河两大水系，平原面积占78%。目前水库容量1.99亿立方米。南水北调通水后，新乡市每年可获得4亿立方米优质水。新乡自然条件、土地耕作条件较好，是中国粮棉主产区、国家优质小麦生产基地和X102 省畜牧生产加工基地。该市能源电力充沛，宝山电厂2×66万千瓦火电机组、赵固一矿年产240万吨原煤等项目形成产能，近期火电装机容量可达500万千瓦，并且。“西气东输”工程境内管长75.5公里，输气每年6.39亿立方米。2、交通优势新乡地处中原大地，X北部，是豫北地区唯一的国家公路运输枢纽城市。新乡与省会郑州隔黄河为邻，新郑国际机场至新乡市区80公里。平原新区作为全省6大新区之一，是对接郑州、建设“复核”城市的桥头堡。主城区到“三区五城”8条快速路（双向六车道一级公路）和新乡大外环（双向六车道，全长112Km）建成通车，30分钟同城经济圈初步形成。全市公路总里程达到12735公里，高速公路通车里程达306公里，市内市、县基本上实行一级公路连接，乡镇基本实现二级以上公路连接。开通了新乡市内到各县城际公交和新乡-郑州、新乡-开封、新乡-许昌、新乡-鹤壁、新乡-安阳、新乡-焦作市际公交。各县公路客运站达到了二级以上。3、经济优势102 2012年新乡市实现地区生产总值1618.9亿元，同比增长11.4%；其中第一产业增加值200.3亿元，增长4.5%；第二产业增加值950亿元，增长14.4%；第三产业增加值468.6亿元，增长8.2%。全年全市实现社会消费品零售总额540.4亿元，同比增长17.1%，增速在全省位次创近3年最佳，年内各月持续保持全省第1位。全年固定资产完成投资1380.3亿元，同比增长22.2%。全年财政民生支出172.1亿元，同比增长19.7%；实现城镇居民人均可支配收入20159元，增长12.1%；农民人均纯收入8647元，增长14.8%。新乡在发展高新技术产业、装备制造、机械、汽车等零部件等方面有着自己独特的优势。新乡不仅工业基础雄厚，而且农业产业发达，是全国重要的商品粮基地和优质小麦生产基地，是国家级、省级现代农业科技创新与示范基地，同时新乡商贸流通业迅速发展。新乡自身的优越必使其成为中原经济区建设中的重要城市，同时也会成为X现代物流业发展“1+10”模式中“郑州国际物流中心”建设的有力支撑。3.3功能规划3.3.1发展目标得天独厚的交通区位优势，是XX工业物流园区发展的硬件基础；周边地区快速发展的产业经济，是物流园区发展的重要契机；各级政府的大力支持，是物流园区发展的有力保障。因此XX工业物流园区具有非常广阔的前景，发展潜力巨大。基于以上分析，依据科学规划、整合资源、符合政府规划、与区域经济发展相适应的原则，提出物流园区的发展目标。——建成“一个服务平台”，即辐射豫北地区的、生产资料物流特色的物流公共服务平台。——打造“四大专业中心”，即钢铁加工配送中心、起重设备及配件交易集散中心、振动设备及配件交易集散中心、五金机电交易集散中心。102 其中钢铁加工配送中心，即服务新乡市先进制造业，体现物流业与制造业两业联动的特色的钢材存储、剪切、流通加工、JIT配送、物流金融等物流配送中心。起重设备及配件交易集散中心，即支持新乡起重机及相关产业发展，辐射全国起重设备及配件的堆存、流通、展示、交易集散中心。振动设备及配件交易集散中心，即立足交通区位优势，面向新乡市振动设备市场，为新乡地区的振动设备企业提供仓储、流通、产品展示、JIT配送等服务的交易集散中心。五金机电交易集散中心，即面向周边地区五金批发市场，服务新乡市五金机电企业，辐射新乡生产资料相关产业的仓储、流通、配送、交易集散中心。3.3.2功能设置1、仓储仓储是物流与供应链中的库存控制中心、调度中心、增值服务中心。仓储功能区设有普通仓库、堆场、以及部分停车区域等。该部分负责钢材、起重机、振动设备等的室内存储及加工、配送等业务，是XX工业物流园区的重要组成部分。物流园区周边聚集很多钢材、振动设备及配件、起重机等生产资料企业，项目的建立应为周边企业提供仓储、堆存、中转、储运、配送等物流服务业务，并运用现代管理技术和科技手段提高仓储效率，最大化满足客户要求。2、堆场102 堆场是钢材以及起重设备等堆放存储的重要设施。物流园区内规划钢材加工配送中心、起重设备及配件中心，堆场的建设主要用于露天存放钢材、起重机、振动设备等，同时可用于上下装卸钢材、起重设备、振动设备等。图3.4拟建堆场3、流通加工流通加工是为了提高物流速度和物品的利用率，在物品进入流通领域后，按客户的要求进行的加工活动，即在物品从生产者向消费者流动的过程中，为了促进销售、维护商品质量和提高物流效率，对物品进行一定程度的加工。X工业物流园区拟开展钢铁剪裁、初加工等流通加工业务，起重机及配件、振动设备等生产资料的组装、包装、等流通加工业务，提高物流效率，促进流通行业的发展。4、JIT配送102 为支持新乡经济技术开发区及周边产业集聚区先进制造业发展，物流园区拟开展JIT配送业务。生产资料的原材料、零部件、产成品、商品销售等，通过JIT配送，可以实现“随需随要随到”，可以显著降低库存和资金占用。专线配送拥有固定的配送线路，为特定地区运送货物，可以很大程度上节省时间和运力，提高了物流效率和效益。同时，采用标准化作业体系，充分利用先进的物流设施，承接外地原料及成品在物流园区周边地区的集聚、分拨。5、展示交易园区在实现现代基础物流服务的同时，将积极拓展生产资料的产品展示、交易等服务。本项目可以借助产品展示大厅、大型仓库及信息平台等设施，为周边地区的生产资料企业提供产品展示及电子商务交易平台功能服务。通过产品展示，可以对企业产品起到广告宣传的作用，并通过利用互联网平台实现咨询洽谈、网上购物、服务传递、交易管理等各项功能。这种模式将传统的产品交易流程电子化、数字化，可以大量减少人力、物力，降低了成本。同时突破时间和空间的限制，使得交易活动可以在任何时间、任何地点进行，从而大大提高效率。6、物流金融物流金融是指在面向物流业的运营过程中，通过应用和开发各种金融产品，有效地组织和调剂物流领域中货币资金的运动。物流园区开展物流金融业务，有利于钢材加工配送区、起重机械及配件区等物流金融活动的开展，同时也能提升钢材企业102 、起重设备企业等的融资能力，提高企业的业务能力及效益。7、物流信息作为容纳很多家商户的物流园区，其本身就是一个很好地信息交流平台，对供需双方提供及时、准确的市场供应信息、价格信息等。同时园区有必要开展物流信息科技服务，建立信息中心、数据中心等，为商户提供商贸、物流等方面的信息查询、车辆跟踪、车辆调度、订单处理等物流信息服务。同时加强物流新技术、新设备的研发与推广应用，推行条码技术、自动分拣、电子数据交换（EDI）、全球卫星定位系统(GPS)、地理信息系统(GIS)、电子自动订货系统(EOS)等技术，实现物流业的智能化。8、办公商务物流园区应能满足入驻企业及周边产业集聚区的需求，为区域内经济发展建立相应的基础设施，配备齐全的设施设备，提供更完善的办公商务服务。办公商务服务包括园区综合办公楼、商务办公楼、第三方物流企业基地等部分，为入驻的中小型物流企业提供办公场所以及业务运营平台，以实现园区规范化的作业管理流程。9、后勤配套园区的正常营运离不开后勤保障。园区应为入驻的企业及进入园区作业的人员提供良好的后勤配套服务，为员工和进出作业人员提供商务酒店、快捷酒店、司乘公寓等服务，同时提供住宿、餐饮、洗浴、娱乐、购物、后勤、门卫、供水供电供气等配套设施。102 第四章建设场地及建设条件4.1建设场地项目拟建于国家新乡经济技术开发区中心地带，规划面积200亩，总投资10亿元。拟建场地地形平坦，位置适宜，交通便利，便于物流和人流的疏散。4.2建设条件4.2.1气象新乡地处北纬35°18′，东经113°54′属暖温带大陆性季风气候，冬寒夏热，秋凉春早，四季分明。新乡地处黄河、海河两大流域，平原占地总面积78%，土地肥沃、光热充沛。主要条件如下：年平均气温14℃极端最高气温（七月份）42.7℃极端最低气温（一月份）-21.3℃年均湿度68%全年日照时间2400小时年平均降雨656.3mm最大冻土深度280mm年主导风向东北东风年平均风速2.45m/s102 年平均无霜期220天4.2.2工程地质条件新乡市地形地貌比较复杂。新乡地形自西北向东南分为构造剥蚀山前丘陵，山前洪积倾斜平原和黄河、卫河冲积平原三种地貌类型，以平原为主，占总面积的78%。地震设防裂度8度。新乡位于黄河冲积平原和太行山前倾斜平原的过渡区，土层深厚，平坦辽阔，浅层地下水丰富。市域范围地跨黄河、海河两大流域，新乡市区属海河流域，区内主要河流有卫河、共产主义渠、西孟姜女河、东孟姜女河和引黄人民胜利渠。全市最高点凤凰山海拔高程为292.73米，最低点高程为69.83米。市区内地势平坦，海拔高程一般在72米左右。地形自然坡度一般在1/2000—1/3000之间。卫河以北地势由西北向东南、卫河以南由西南向东北倾斜。4.2.3基础设施条件1、供、排水新乡市地处黄河、海河两大水系，具有丰富的地下水资源，水质良好。新乡市水库容量1.99亿立方米。南水北调通水后，新乡市每年可获得4亿立方米优质水，能充分满足园区的用水需求。供水：改造给水系统，修造大型蓄水池，利用天然102 人工河自然取水，使供水系统形成网络，确保消防、喷洒、防尘正常用水，保证水质与水量。排水：修排水沟，将雨水收集，经多级沉淀后排入自然水体。2、供电总体来看，项目所在区域电力供应情况良好。本项目将根据所在区域经济发展情况和用电情况以及自身的实际需要，采用先进的组织措施、技术措施和管理措施，进行科学调度。3、交通根据周边道路网线及园区内基础设施等修建各干路、支路，方便作业车辆及运输车辆的进出等。4、通讯本项目根据建筑的使用功能及性质综合布线设计标准按乙级考虑。系统具有开放式结构，应能支持语音及计算机网络系统；纳入铁路电话交换网，形成公司内部局域网络化；室外作业、巡防等采用无线对讲通讯，设控制室。4.2.4建设材料及运输条件工程所需的建设材料如钢材、木材、水泥、电缆等均可由新乡市建筑材料市场供应。102 第五章工程技术方案5.1本项目拟建内容根据项目周边企业发展，结合项目的发展目标和定位，以及建设地块条件，项目规划建设办公商务与科技信息区、钢材加工配送区、起重设备及配件区、振动设备及配件区、五金机电区、堆场区、停车区、配套加工区等八大功能区，并通过合理的布局，形成相互联系又各自独立的生产与服务。5.2办公商务与科技信息区物流园区应能满足入驻企业及周边产业集聚区的需求，为区域内经济发展建立相应的基础设施，配备齐全的设施设备，提供更完善的办公商务与科技信息服务。办公商务服务包括园区综合办公、商务办公、科技信息等部分，为入驻的中小型物流企业提供办公场所以及业务运营平台，以实现园区规范化的作业管理流程。综合办公楼包括物流园区的综合办公、工商、税务、银行、运管、保险等行政人员的办公用房。科技信息楼内设有产品展示大厅、信息大厅、信息大屏幕等，提供新乡市钢材、起重设备、振动设备等的展示、信息发布、信息交易、信息中介、电子商务，以及科技咨询、物流研发、员工培训、企业信息平台、信息对接等服务，为园区内的生产资料企业发展担任物流服务信息平台角色。同时102 加强物流新技术、新设备的研发与推广应用，推行条码技术、自动分拣、电子数据交换（EDI）、全球卫星定位系统(GPS)、地理信息系统(GIS)、电子自动订货系统(EOS)等技术，实现物流业的智能化。5.3钢材加工配送区项目周边有中航工业、豫飞重工、新飞专汽、振源科技、中兵集团、新能电动汽车有限公司、新飞散热器、X恒力起重机械有限公司、新乡市豫北振动机械有限公司等国外知名企业数十家。同时新乡市长垣县起重设备及配件基本垄断了全国中小吨位起重机及其配件市场。另外新乡是“中国振动设备之都”、振动设备与筛分设备、振动电机在国内占有80%的市场。新乡还是全国滤清器六大基地之一以及全国钢构生产基地之一，这些企业每年都需要大量的钢材。同时经开区内设有专用铁路，规划1950亩的新乡现代公铁物流园也在建设之中，这些都为园区钢材市场经营带来了巨大的发展空间。园区规划建设钢材加工配送区，吸纳周边地区钢材商户入驻，经营各类型号钢材以满足周边企业对钢材的需求。同时服务新乡市先进制造业，为商户提供特色的钢材存储、剪切、流通加工、JIT配送、物流金融等服务。5.4起重设备及配件区新乡市长垣县起重设备及配件生产企业100余家，年销售收入几十亿元，基本垄断了全国中小吨位起重机及其配件市场。长垣县建有全国唯一的国家级民营科技园区——X102 长垣起重工业园区，中小型起重机销量已达到全国市场的50%以上，为全国规模最大、型号最全的起重机械及配件交易集散地。虽然新乡市起重机较发达，但缺乏辐射全国的专业市场。园区立足新乡良好的产业基础和交通区位优势，力求打造辐射全国起重设备及配件的堆存、流通、展示、交易集散中心。规划建设起重设备及配件区，经营各厂家生产的起重设备及配件，支持新乡起重机及相关产业发展。5.5振动设备及配件区新乡市的振动设备与筛分设备、振动电机在国内占有80%的市场，新乡市现有振动设备企业380多家，其中年销售收入上亿元的企业8家，上市企业1家，被誉为“中国振动设备之都”。其产品分为45个系列1000多种规格，广泛应用于冶金、矿山等领域，远销到土耳其、印度等15个国家和地区。新乡市滤清器工业是全国滤清器六大基地之一，在全国滤清器行业排名第三，以平原滤清器为龙头的骨干企业十几家，产品除供应国内市场，还有部分用于出口。目前新乡乃至全国都没有此类专业市场。园区规划建设振动设备及配件区，主营产品包括振动设备（振动盘、振动磨机、振动焊接等）、筛分设备（旋振筛、振动脱水筛、偏心圆振筛等）、振动电机（力矩电机、卧式振动电机等）、振动时效设备（三维振动时效装置、可遥控振动时效系统等）、各种滤清器及配件102 等。立足园区交通区位优势及地区产业优势，为新乡地区的振动设备企业提供仓储、流通、产品展示、JIT配送等服务。5.6五金机电区新乡市目前有4个稍具规模的五金批发市场，具体如下：1、金利来五金批发市场，位于X省新乡市卫滨区；2、高村五金电料建材市场，位于人民西路180号；3、金三角五金电料机电市场，位于X省新乡市人民路135号；4、老君庵市场，位于X省新乡市卫滨区。经调查分析，金三角五金批发市场是本市较为专业的大型批发市场，位于火车站、长途汽车站西临100米处。市场现经营有五金工具、电线电缆、水泵风机、水暖管件、灯具锁具、标准件、高低压电器等18个系列、两万余种商品。目前已有X、河北、山东、安徽、浙江等8省16市的客商在此投资发展。高村五金电料建材市场、金三角五金电料市场、老君庵市场规模均达5000平方以上，但是以上市场规模受城区规划限制，规模在原地基础上扩大发展的可能性不大，金三角五金批发市场已经明确要拆迁，尤其是各市场面积有限，导致仓储等基础设施配套不完善、地价高租金高。市由于场都位于城区西部，对新乡东部地区辐射较小，且相关产业商户不集中、临近市区往来物流运输不方便等诸多因素，对经营商户和消费客户都造成诸多不便。X工业物流园区位于新乡经济技术开发区，地理、交通区位优势明显。规划建设五金机电区，吸纳金三角五金批发市场、高村五金电料建材市场等进入物流园区，不仅充分利用配套基础设施，还能产生集聚效应和规模优势，促进五金机电产业的发展。规划主营产品包括102 建筑五金、装饰五金、管道阀门、五金工具、电线电缆、油漆涂料、消防器材、橡塑制品、劳防劳保、标准件、高低压电器等。5.7堆场区物流园区为满足钢材加工配送区、起重设备及配件区等区域的工作有序进行，园区规划建设堆场区。堆场的建设主要用于露天存放钢材、起重机、振动设备等，同时可用于上下装卸钢材、起重设备、振动设备等。堆场区与钢铁加工配送区、振动设备及配件区等区域紧邻，是钢材以及起重设备等堆放存储的重要设施，能更好的为其提供相关服务。5.8停车区园区在营运期间应提供车辆综合服务，规划建设停车区，并配置园区停车场管理子系统、车辆调度追踪系统等先进系统。园区内建设大型停车场等设施，为周边企业的过往车辆以及进入园区作业的运输车辆提供停车和简单维修服务。大型停车场供园区内办公或货运车辆停泊使用，停车场（库）内设立清洗、例保等有关设备，以及必要的照明、卫生和消防设施。园区停车场管理子系统主要用于管理园区货运交易市场中大型停车场及其它功能分区小型停车场的车辆进出的相关业务。车辆调度追踪系统为园区各类入驻企业提供社会运力资源的整合，支撑园区内各功能区的物流业务运作，保证运输过程的全程监控。102 5.9配套服务区物流园区为满足入驻企业及周边产业发展的需求，规划建设配套服务区，配备齐全的设施设备，提供更完善的配套服务。园区的正常营运离不开后勤保障。园区应为入驻的企业及进入园区作业的人员提供良好的后勤配套服务，为员工和进出作业人员提供商务酒店、快捷酒店、司乘公寓等服务，同时提供住宿、餐饮、洗浴、娱乐、购物、后勤、门卫、供水供电供气等配套设施。102 第六章总平面布置与公用工程6.1总平面布置6.1.1布置原则本项目根据场地的实际情况，本着如下原则进行平面布置。1、珍惜、合理利用土地和切实保护耕地。应体现国家的基本国策，尽量采用先进技术和有效措施，以充分合理地利用土地与资源。坚持“适用、经济”的原则，贯彻勤俭建国的方针，正确处理各种关系，力求发挥投资的最大经济效益。2、符合城市规划的要求。园区的总体位置，如出入口的位置、建筑红线、交通线路的走向、建筑高度或层数、朝向、位置、绿化布置等，用地和环境控制指标，均应满足城市规划的要求，并与周围环境协调统一。3、满足交通组织的要求。园区交通线路的布置要短捷、通畅，避免重复交叉，合理组织车流，减少相互干扰和交通折返，内部交通组织与周围道路状况相适应，尽量减少货物出入对城市交通的影响。4、满足合理作业的要求。5、满足卫生、安全等技术规范和规定的要求。6、竖向布置合理。7、管线布置合理。8、合理进行绿化景观设施布置与环境保护。102 6.1.2功能分区根据建设内容的组成和规模的确定，结合地块条件，本方案将各项建设内容分为八大功能分区，分别为办公商务与科技信息区、钢材加工配送区、起重设备及配件区、振动设备及配件区、五金机电区、堆场区、停车区、配套服务区等八大区块，并通过合理的布局，形成相互联系又各自独立的生产与服务。6.1.3总体规划与布局1、办公商务与科技信息区办公商务与科技信息区由位于物流园区北门的两栋12层办公楼和南门的两栋6层的办公楼组成，总占地面积约30648平方米。办公商务与科技信息区为物流园区提供办公商务服务和科技信息服务。办公商务包括园区综合办公楼、商务办公楼、第三方物流企业基地等部分，为入驻的中小型物流企业提供办公场所以及业务运营平台，以实现园区规范化的作业管理流程。同时设置产品展示大厅、信息大厅、信息大屏幕等，提供新乡市钢材、起重设备、振动设备等的展示、信息发布、信息交易、信息中介、电子商务，以及科技咨询、物流研发、员工培训、企业信息平台、信息对接等服务，为园区内的生产资料企业发展担任物流服务信息平台角色。2、钢材加工配送区钢材加工配送区位于园区的西北部，紧邻北门，由一栋三层L型的裙楼组成，总占地面积约16128平方米。主要为园区内及周边102 钢材企业提供特色的钢材存储、剪切、流通加工、JIT配送、物流金融等服务，同时服务新乡市先进制造业。3、起重设备及配件区起重设备及配件区位于园区的南部，包括两栋一层仓库，总占地面积约7776平方米。主要经营各厂家生产的起重设备及配件，支持新乡起重机及相关产业发展。力求打造辐射全国起重设备及配件的堆存、流通、展示、交易集散中心。4、振动设备及配件区振动设备及配件区紧靠园区的东门，包括两栋一层仓库，占地面积约7776平方米。主要经营振动设备、筛分设备、振动电机、振动时效设备、各种滤清器及配件等，为新乡地区的振动设备企业提供仓储、流通、产品展示、JIT配送等服务。5、五金机电区五金机电区紧靠园区的东门，包括两栋一层仓库，占地面积约7776平方米。主要经营建筑五金、装饰五金、管道阀门、五金工具、电线电缆、油漆涂料、消防器材、橡塑制品、劳防劳保、标准件、高低压电器等产品，促进五金机电产业的发展。6、配套服务区配套服务区由园区内3栋3层L型裙房组成，占地面积约39591平方米。102 主要为入驻的企业及进入园区作业的人员提供良好的后勤配套服务，为员工和进出作业人员提供商务酒店、快捷酒店、司乘公寓等服务，同时提供住宿、餐饮、洗浴、娱乐、购物、后勤、门卫、供水供电供气等配套设施。7、堆场区堆场区位于物流园区的西门附近，由两个堆场组成，占地面积约20999平方米。堆场的建设主要用于露天存放钢材、起重机、振动设备等，同时可用于上下装卸钢材、起重设备、振动设备等。堆场区与钢铁加工配送区、振动设备及配件区等区域紧邻，是钢材以及起重设备等堆放存储的重要设施，能更好的为其提供相关服务。8、停车区园区内的停车区分为大型车辆停车场和小型车辆停车场两类，分别供园区内部办公、交易、作业的大小车辆停车。占地面积约14000平方米。大型停车场供园区内办公或货运车辆停泊使用，停车场（库）内设立清洗、例保、加油、检验等有关设备，以及必要的照明、卫生和消防设施。加油加气维修检测区包括加油站、维修车间、检测车间、废旧车辆拆解车间等设施，为车辆提供加油、加气、维修、检测、废旧车辆拆解等服务。同时开展车辆年检、营运年审等业务，为园区企业营运车辆以及作业车辆提供便利服务。102 表6-1XX物流园区八大区建筑规模设施名称单层面积单位（m2）数量总值（m2）办公商务与科技信息区12层办公楼8272306486层办公楼9002钢材加工配送区3层L型裙房5376116128起重设备及配件区仓库388827776振动设备及配件区仓库388827776五金机电区仓库388827776堆场区堆场12005120999堆场89941停车区大型停车场6404+2738114000小型停车场24292配套服务区3层L型裙房339591功能分区图、平面布置图如图6.1、6.2所示：（详图见附录）102 图6.1功能分区图102 图6.2总平面布置图6.1.4道路交通物流园区内车流量大、车型复杂，为保证物流中心内有良好的交通秩序，应采用单向行驶、分门出入的原则。物流园区内门区道路按50m、主干道按20m、次要干道按10.5m和7.0m设计，均成环状布置，进出车辆路线应严格按照指定的环形路线，单向右侧运行。道路连接尽量考虑管理的需要，便于司机准确找到停车位置。102 物流园区道路广场面积占总面积的2.9%。6.1.5竖向布置物流园区布置完整、有效的雨水排水系统，满足生产、运输、装卸及工程管线敷设的要求。场地标高及排水坡度尽量结合原地形进行平整，场地排雨水坡度为0.5%，雨水汇入市场内道路边沟，最终排入城市管网内。6.1.6主要经济技术指标表表6.1主要经济技术指标序号项目名称单位数量备注1总占地面积m2133400200亩2总建筑面积m21446943建筑物占地面积m2513374道路广场占地面积m2430135绿化面积m2390506容积率　24%　7建筑密度　11%　6.2公用工程6.2.1给水与排水1、设计依据《城市给水工程规划规范》（GB50282-98）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）《室内给水设计规范》（GB50013-2005）《室内排水设计规范》（GB50014-2006）《污水综合排放标准》（GB8978-1996）102 《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）国家建设部有关规划及建筑设计的相关规范、规定及条例。2、给水系统园区当地水质优良，水量丰富，满足国家生活饮水要求。本园区用水水源为当地的自备水井，将生活、生产用水及消防用水合并为一个系统，采用环状给水管网引入园区。供水干管沿主干道下环状布置敷设，埋深不小于1米，管径为DN200，以满足室外消防用水、建筑单体用水以及绿化用水等。在主要路口预留DN100支管及DN120阀门井；在各建筑单体前预留DN100支管及DN120阀门井。为便于物流园区的管网的调节和检修，在与供水管网连接处的干管上、与给水干管连接处的支管上、与给水支管连接处的接户管上及环状管网需要调节和检修处设置阀门，阀门设在阀门井中。3、雨水、污水系统园区排水主要来自冷却废水和生活污水。排水系统采用雨污分流制，分别设污水排水管线和雨水排水管线。室内排水系统将污水、废水收集，生活粪便污水经化粪池处理后，通过室外排水管网排入临近的污水处理厂。在基地内沿主干道路辐射d300污水干管和d500雨水干管，雨水、污水干管上每隔30米设雨水口和检查井（直径1000毫米）各一个，在各主要路口和建筑单体前预留DN1000的污水检查井。管道敷设于硬化路面以下，最小坡度I=0.003。排水管道采用高强度PVC塑料管。102 6.2.2供电与配电1、设计依据《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）《10KV及以下变电所设计规范》（GB50053-94）《低压配电设计规范》（GB50054-95）《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）2000年版《供配电系统设计规范》（GB50052-95）《低压配电设计规范》（GB50054-95）《通用用电设备配电设计规范》（GB50055-93）《电热设备电力装置设计规范》（GB50056-93）国家建设部有关规划及建筑设计的相关规范、规定及条例。建设单位提供的有关技术资料及要求。2、供电系统根据《供配电系统设计规范》（GB50052-95）规定，该项目为三类供电负荷。区域内供电系统由高压系统和低压系统组成。其中高压系统为单母线系统，出线柜与变压器采用YJV型高压电缆连接。低压系统由固定式低压配电柜和低压无功自动补偿柜组成。低压供电为放射式供电方式，低压供电系统采用铠装型电力电缆直埋地或穿保护管敷设。供电电源取自区内10KV高压电网，在项目建成区内设箱式变配电站两座，低压配电系统以放射式电缆直埋或穿管敷设至各个子项，电压等级为380v/220v，采用TN-C-S供电接地系统。102 6.2.3暖通工程采暖通风为保证物流园区库房内能达到劳保要求，封闭库房需设置通风装置。根据《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003，本项目主要设置通风装置和空气调节系统。按照相关规范要求与实际库房的需要，本项目在各仓房内设置自然通风口，并设置机械送风系统。通过分析，项目选择常规的排风扇。对于机房，出入库管理办公用房等区域设置相应的空调系统，这些要求高的房间可以根据房间的位置及面积设置普通的空调或小型立式空调机组。102 第七章环境保护7.1环境现状新乡拥有“中国最佳生态宜居城市”、“中国国家森林城市”、“中国优秀旅游城市”、“国家卫生城市”、“中国可持续发展城市”等多项荣誉。项目建设过程中和建成后应采取合理的措施对污染物进行处理，并严格按照相关法律法规进行管理，加强环境保护，同时注意加强绿化美化。7.2环境保护标准根据国家有关环保方面的规定，为预防和减少本项目在施工期和运营期间对周围环境造成的不利影响，项目在建设和营运过程中应分别执行表7-1所示的环境质量标准和污染排放标准。表7-1相关的环境质量标准和污染排放标准环境质量标准大气环境质量标准《环境空气质量标准》GB3095-1996的二级标准噪声环境质量标准《城市区域噪音标准》GB3096-93四类标准污染物排放标准水污染物排放标准《污水综合排放标准》GB8978-1996的三级标准大气固定源污染物排放标准《大气污染物综合排放标准》GB16297-1996二级标准《恶臭污染物排放标准》GB14554-93二级标准环境噪音排放标准《建筑施工场界噪音限值》GB12523-90《工业企业厂界噪音标准》四类标准7.3环境保护建设环境优美，舒适宜人的物流102 园区既是国家环境政策的要求，也是提升园区形象和档次，吸引投资和人才的必要条件。低能环保是国家实行的国家战略，也是地方政府在引进项目投资时考虑的重要内容。为了响应国家政策号召，也是为了子孙后代的生存考虑，项目将厉行国家的环境能源政策，积极展开环境保护工作。物流园区将在市场管理公司内成立专门的环境建设和保护部，主要负责园区的环境建设和维护，绿化及景观的设计和建造。项目施工现场尽量离居民点远，以免对周边企业员工正常工作生活造成一定的影响。对于建设期产生的噪音，建议施工单位采取轮班式，尽量避免长时间的工作以及夜间工作，尽量选用低噪音设备，同时加强施工机械维修管理，保证施工处于低噪音、高效率的运作状态。对于施工中的扬尘问题，必须采取切实可行的措施，尽量减少和防止扬尘的产生和扩散，同时及时清理运出各种垃圾，保证大道路途畅通，使施工造成的环境污染程度降到最低。另外在建筑物旁、道路旁植树绿化，也可以使噪声降低到最低水平，以保持良好的生产生活环境。对于站场冲洗排放的含油污及泥沙较多的污水，要进行排污系统的处理。做好相关保护措施，使该物流园区的建设符合环境保护要求，充分体现低碳环保，满足项目关于节能减排的要求，使园区环境最终符合大气环境质量标准、污染物排放标准、噪声卫生标准。7.4绿化102 本项目建成后，在园区道路两侧及建筑物周围种植适当的乔、灌木和花草植物，既提高绿化率，又美化环境。公司将按照ISO1400认证要求进行环保管理。环保治理工艺的设计原则：①本着综合治理，力求环境、社会和经济效益统一的原则，采用节能降耗的新技术。②在保证处理效率的前提下，尽量采用国内有成功先例的成熟先进的工艺，确保达标排放。③尽量使工艺设备简单，管理方便，便于操作与维修。④在保证质量和安全的前提下，尽量减少不必要的设施，节省投资，减少占地面积。7.6结论本项目的建设符合国家产业政策。项目贯彻了“达标排放、清洁生产、总量控制”的原则。项目采取的生态保护措施和废水、废气、废渣、噪声治理方法，在经济上、技术上可行，措施有效。102 第八章消防与安全8.1消防安全8.1.1设计依据1、《建筑工程消防监督审核管理规定》2、《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）（1995年修订版）3、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50166-92）8.1.2消防措施园区仓库、办公设施等耐火等级应不低于二级，防火及疏散设计应符合国家现行建筑设计防火规范的有关规定。场区内相关建筑物场区内出入口及道路与围墙的距离和所有建筑物之间的防火间距要满足；各建筑物内需要安装消防自动报警系统和自动喷淋系统；室外停车场和发车位及单体内均配备适用于扑灭汽油、柴油、燃气、易燃货物等易燃物质的消防设施；建筑物安全疏散口数目和安全疏散距离要符合要求。同时物流园区管理部门应设专人负责整个场区的消防工作，教育场作业人员做好日常防范工作，并加强巡视，及时消除火灾隐患。8.1.3安全保卫102 建立健全安全保卫制度，定期、定时进行安全巡视，防范和杜绝不安全隐患。建立完善紧急救援体系，制定相应的紧急突发事件的应急措施，确保突发事件处理及时、妥当。8.2工业安全卫生8.2.1劳动安全卫士标准《工业企业设计卫士标准》（J36-92）《电气设备安全设计手册》（GB4064-92）《工业与居民电力装置的接地设计规范》（GBJ63-94）《工业与企业厂内运输安全规程》（GB4387-92）《工业企业噪声控制设计规范》（GBJ87-92）《建筑抗震设计规范》（GBJ11-92）《工业企业采光设计标准》（GB50033-91）《建筑防雷设计规范》（GB50057-94）8.2.2劳动安全102 物流园区建设过程中，应按施工安全管理条例规定，采取保护施工人员的相应措施。园区营运过程中，汽车尾气、噪声等污染会对劳动者身体健康有可能产生影响，为确保新乡物流配送中心工作人员的生产安全，建议本工程的建设单位和经营单位根据《中华人民共和国劳动法》的规定，建立、健全劳动安全卫生制度，严格执行国家劳动安全卫生规程和标准，按规定为职工提供符合国家规定的劳动安全卫生条件和必要的劳动防护物品，对劳动者进行劳动安全卫生教育，防止劳动过程中的事故，减少职业危害。对女职工还要实行特殊的劳动保护。另外，工作人员要严格执行安全操作规范，避免因不正当操作造成的事故。102 第九章节能节能是国家发展经济的一项长远战略方针。根据项目建设的不同阶段，采取相应的措施进行节能。9.1原则物流园区设计和建设，应坚持“建筑防护为主、设备为辅，最大限度地降低运行成本”的原则。尽量通过建筑物本身实现建筑物内部温度控制，减低能耗，减少投入使用的日常设备运行费用。因此，应根据《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005），结合地区气候特点，选择建筑模式、建筑结构和建筑材料，做到一劳永逸。9.2建筑节能建筑设计满足《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）要求；建筑设计充分利用自然采光和通风，以减少电气照明的能耗，减少机械通风、空调的能耗；利用新型的材料和复合材料，提高屋面、维护结构的保温、隔热性能；刷浅色环保耐候性涂料，有效发射夏季炎热阳光辐射；尽量降低建筑物形体系数以降低维护结构的面积，降低能耗；场地绿地率达到30%，改善小气候环境，减少夏季地面辐射热影响。102 9.3节水1、给排水系统采用新型材料和节能设备，生活加压供水采用变频无负压全自动增压水箱供水，并合理设计控制系统，以达到节能的目的。2、供水系统采用防渗、防漏措施。如供水管网、卫生洁具等配件要符合标准，防止漏水，以达到应有的节水功效。3、所有用水器具均采用节水型产品。如采用感应式阀门、冲水采用自闭式冲水阀等，降低水资源的无效消耗，达到节约用水的目的。9.4节电1、办公室、司乘公寓、仓库设施等房间灯具合理配置，并采用高光效日光灯；走道、楼梯间等公共部分灯具采用节能吸顶灯；楼梯间灯具采用红外线感应自动控制。2、变电所靠近负荷中心，减少线路损耗。3、变压器采用SGB10环保型高效干式变压器。9.5能源管理建立水、电管理制度和机构，加强水、电的计量管理，并明确管理责任，防止水、电等的跑、漏、滴和空耗等，提高节能效果。102 第十章组织机构与劳动定员10.1企业组织XX钢材市场经营管理有限公司建立了完善的管理机构，能够满足经营管理的需要。XX工业物流园区项目实行独立经济核算管理。10.1.1公司组织架构XX工业物流园区将采用规范化的有限责任公司的组织形式，实行董事会领导下的总经理负责制。集团公司以市场经营公司为运作核心，以其负责整个工业物流园资产的管理、经营和维护。市场经营公司下设董事会，董事会对股东会负责，而股东会选举产生监事会，以及监督董事会及总经理等管理人。总经理之下设综合办公室和招商项目筹备处，分别负责市场交易、财务管理、情报收集研究等工作。同理，担保公司和小额贷款公司也实行有限责任公司模式，但其不同之处在于总经理之下还设立风险控制部，专门负责公司贷款及担保的风险控制和分散处理。公司内部构架示意图如图10.1所示。102 图10.1公司内部构架示意图董事会总经理市场交易部储运管理部财务部加工整理部商业情报部综合办公室车辆调度仓库管理作业管理设备管理交易大厅商流管理招商项目筹备处监事会股东会10.1.2公司管理管理是企业的基础，严格的管理一定会产生较高的效益。任何一个企业都有其独特的优势，但是如果没有一个好的管理，企业的发展将岌岌可危。基于这种思考，企业将组织高学历，有经验，懂技术的高规格的管理层，制定科学合理的管理制度，采取高效、公平的激励措施，以期企业高效、健康地发展。1、人事管理102 企业以人为本，努力为员工创造好的职务规划，用其所长，开发其潜能。并在职责上进行了合理的定性。既保证每个员工个体的自我表现，又保证团队的协作理念。2、成本管理成本是反映一个企业经营状况的综合指标，是企业管理水平高低的集中体现。成本管理抓好了，可以促进产品质量的提高，促进材料消耗的降低，促进各项基础管理工作的加强。企业把成本管理放在经营管理工作的首位，制定了一系列措施。最大限度降低采购成本、运营成本和销售成本。3、质量管理质量是企业的生命，没有质量就没有效益。提高建设质量，既是满足市场需求、提高经济运行质量的关键，也是企业扩大市场占用率、增强市场竞争能力的必然要求。企业质量控制将严格按照规程，使质量管理规范化、制度化。4、营销管理销售是企业的龙头，是制约生产发展和经济效益的关键。为适应市场经济激烈竞争的需要，及时调整营销策略，建立健全反映灵敏的市场营销体系，强化全员营销观念。大力加强营销创新知识教育，强化营销创新观念，完善营销创新机制，增强全员搞好营销工作的责任感和紧迫感。5、待遇激励机制102 为了在改变高层管理人员行为、激励他们提升企业业绩和创造长期价值方面收到明显的效果，企业对高层管理人员实行灵活的薪酬机制。绩效评估流程如图10.2所示。1.计划（第一季度）员工及主管就下列方面达成共识：个人，团队业务目标实现目标所需领导行为所需的帮助和资源为培训计划人员配置，薪金福利及职业前途提供信息目前工作适应程度/未来职业计划反馈渠道2.检查（第二，三季度）员工及主管就以下各点展开对话：个人/团队业务目标的进程实际的行为与所期待的行为比较需要的支持和资源3.总结（第四季度）员工及主管根据以下几点展开对话：个人/团队业务目标的完成情况实际的行为表现目前工作/未来职业前途未来所需的技能图10.2企业绩效评估流程图102 10.1.3企业运营机制及策略真实、可靠的市场调研，会为企业提供科学，有力的决策支持及营销指导，在本项目立项及运作之前，企业对目标市场进行了全面、大量、详实的市场调研，并对本项目做了准确的市场定位。市场营销是企业发展核心动力，只有先进的营销理念才能创造先进的市场业绩，企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地并不断壮大，必须准确运用市场营销组合策略。我国在加入WTO之后，行业竞争会更加激烈；面对国际，国内竞争对手的挑战，我们会尽快更新观念，树立市场的导向意识，加强市场营销管理。1、经营发展目标企业业务发展目标是根据国家产业政策及国民经济发展现状并结合企业自身的实际发展情况而制订的。2、经营发展策略企业实现生产经营目标的不利风险因素主要是生产成本及规范经营，抵御风险的主要措施是强化内部管理，增强项目的品牌效应。因此，企业将围绕“管理、质量、成本、市场、效益”五大要素，实施管理创新、质量创新、成本控制措施创新、市场创新和效益最大化。3、市场计划配合企业发展经营战略，发挥营销职能，为企业的健康发展夯实基础，取得经济与社会最佳收益。102 4、营销理念企业能够成功的运作市场的原因离不开先进的运作模式和经营管理思想，更源于对营销理念的深度把握、理解和创新。企业在将来运作中，倡导为客户提供精细化服务，通过一系列细致入微的工作把服务做到客户心中，牢牢把握住消费终端。用频繁的联系密切企业与客户的关系，实现客户资源的有效管理和利用，提高客户对企业的忠实度。在合作过程中，合作企业将秉承不断地为客户创造价值的理念，与客户资源共用、利益共享，最终实现“双赢”。这是企业获得销售稳定、快速增长的重要因素之一。5、策略实施根据企业自身的情况以及项目产品的特点，在“双赢”营销理念的框架下。企业制定了相应的营销策略，以适应企业的长远发展。10.2劳动定员根据项目建设目标，项目建成后，首先要设置企业组织机构，合理确定各部门的应设岗位和劳动定员，特别是中高层管理人员和网络技术高级人才的招聘和配备，对企业的成败影响巨大。项目建成后，公司总部及配送中心的劳动定员见表10-1和表10-2所示。102 表10-1公司劳动定员表部门设置岗位设置人员需求人员小计总经理办公室555财务部555人力资源部555信息系统部101010物流运作部101010市场营销部151515客户服务部101010合计606060表10-2仓储和运输部劳动定员表工种岗位设置固定临时小计备注库房管理员252525叉车司机151515卡车司机202020搬运工303030分拣配货员252525其他（保安、清洁等）505050合计858016510.3人员来源及培训1、人员的选配公司奉行人本主义企业文化，以实现员工价值最大化为人力资源管理的目标。本项目立项后，必须根据企业的人力资源规划，进行员工的挑选和录用工作。职工选配的原则就是以较小的代价去获得能满足企业需求的合格员工，对关键部门、关键岗位要配备责任心强、技术素质高的人员。企业的中高层管理人员和网络技术高级人才要面向集团内部高薪招聘，广泛地招贤纳士，以适应新型物流企业对于高级技术人才的需求。102 2、人员培训本项目所配备的人员，必须经过培训，考核合格后方能上岗。因此，建立公开、公平、公正的绩效考评体系与合理的薪酬制度。导入竞争机制，充分调动员工的积极性和发挥他们的创造性。并积极开展员工培训工作，建立起集管理培训、技术、学位培训和新员工上岗培训于一体的培训体系。提倡员工之间交叉互动式学习，同时，与大专院校合作以委托培养等方式进一步提升员工素质，实现公司价值与员工价值的同步增长。102 第十一章项目管理与实施进展11.1项目管理1、项目实施应严格按照“项目法人责任制、施工招标制和质量管理责任制”的原则进行管理；对项目建设工程质量负主要责任的领导、参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度；项目建设过程中，聘请有资格的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。2、建设过程中，严格按照基本建设程序办事，接受计划、审计等部门和社会舆论的监督；对项目资金实行专帐管理、专款专用，严禁挪用和挤占；建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。3、项目实施过程中，需要周密的计划来总揽全局，为此要编制概括性的施工进度图表为施工管理依据，成立专门的指挥机构，负责整个工程的相互协调和密切配合，成立独立的监理机构对工程实施合同化管理，确保工程按期按质完成。4、施工单位认真做好实施性施工组织设计，指导施工安全过程。采用网络计算技术编制工程进度计划，精心安排，组织劳力、机械、设备、材料、资金等施工资源，使施工能在“连续、均衡、节奏、经济”下进行，确保项目按时建成。5、该项目为新建项目，必须足够重视项目管理工作，因地制宜采取合理的方法进行施工，严格按照设计规范规定，确保工程整体质量。102 11.2实施进度安排项目分两期建设，其中第一期占地85.74亩，第二期占地115亩。一期工程总投资5亿元，建设两栋12层办公楼，总面积约2万平方米；建设3层裙房约3万平方米，建设堆场约6000平方米。第二期建设剩余部分。项目建设起止年限为：2012年3月-2013年10月，项目建设周期19个月，详细实施进度安排详见下表11-1。表11-1XX工业物流园区项目实施进度表项目时间2012年2013年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月总体规划与设计场地准备土建工程设备安装及调试竣工验收102 第十二章项目招投标方案为了确保项目建设的工程质量，缩短工程建设区，防范和化解工程建设中的违规行为，保护国家利益，特制定本项目的招投标方案。12.1项目招标范围及招标组织形式本项目招标的范围包括建设项目的勘察设计招标、施工监理招标、施工企业选择招标和设备与材料采购招标等，按照《中华人民共和国招投标管理法》面向社会进行招标。12.2投标、开标、评标和中标程序本项目质量要求高，根据建设项目规模和建设要求，在招投标过程中必须遵守如下程序。1、项目经上级部门批复同意后，在指定媒体上发布招标公告。2、在招标文件开始发出之日起30日内，具有承担招标项目能力的法人或者其他组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的建立、业绩和拟用完成招标项目的机械设备。3、评标按照《中华人民共和国招投标管理法》的规定和程序进行。4、开标时由招投代理机构主持，邀请所有投标人参加，由招标人委托公正机构检查并公证。102 5、中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书有法律效力，若中标人放弃中标项目，应承担法律责任。自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后分别向他人转让。12.3评标委员会的人员组成和资格要求项目全部采用公开招标的方式。在招投标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求。1、评标委员会由项目承办单位的代表和有关技术、经济等方面的专家组成。评标委员会主任由项目建设单位负责人担任。评标文员会采用单数制，不少于5人，其中技术、经济等方面专家不少于成员总数的2/3。2、评委会成员的职称在副高工（副教授）职称以上，从事本专业至少8年以上，对工程项目有较深入的研究，并且职业道德良好。评标委员会成员应客观公正的履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。102 第十三章投资估算与资金筹措13.1投资估算项目以财务估算基础，根据委托方所提供的资料，参照相关定额及《投资建设项目评价方法和参数（第三版）》的有关规定，，结合投资估算的内容，预测本项目投资总额估算表。13.1.1土建工程投资估算园区项目的土建工程投资估算表见表13-1，设备投资估算表见表13-2。102 表13-1土建工程投资估算表设施名称总面积（m2）单价（元/平方）造价（万元）办公商务与科技信息区12层办公楼1984835006946.86层办公楼1080020002160钢材加工配送区3层L型裙房1612820003225.6起重设备及配件区仓库777620001555.2振动设备及配件区仓库777620001555.2五金机电区仓库777620001555.2堆场区堆场2099915003149.85停车区停车场1400015002100配套服务区3层L型裙房3959120007918.2道路广场　　　800绿地　　　400给排水工程　　　800强弱电工程　　　900总额43066.05102 表13-2设备投资估算表序号设备名称单位数量单价（万元）总价（万元）1仓储设备套　13600360022t叉车台501575035t叉车台　30309004龙门吊部20700140005各种加工设备套　1300030006运输车辆辆1005050007维修检测设备套　12602608信息系统项　18008009给排水设备项　190090010变压器台220040011高低压配电柜台4208012供电配套设备套　150050013办公设备套　12600260014照明设备项　130030015空调设备项130030016消防设备项　150050017监控设备项140040018称量设备台250100合计　　　　3939013.1.2工程建设其他费用征地费用：本项目征地费用为50万元/亩，征地费用为10000万元。建设单位管理费：根据《基本建设财务管理规定》（财建〔2002〕394号）计算。勘察设计费：根据《工程勘察设计收费标准》2002年修订版，费率取2%。工程监理费：按照《102 建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格〔2007〕670号）为依据征收。工程保险费：以建筑工程费为基础征收，费率取2‰。表13-3工程建设其他费用估算表序号费用名称取费标准金额（万元）1征地费50万元/亩100002城市基础设施配套费按建筑面积征收15003建设单位管理费建筑安装费及设备工器具费之和为基础征收3004勘察设计费建筑安装费及设备工器具费之和为基础征收6005工程监理费建筑安装费及设备工器具费之和为基础征收5006工程保险费3007文物勘探费以土地面积为基础征收3608人防费　36010合计　1692013.1.3预备费参照X工业物流园区预备费用提取比例，取工程费用和其他费用合计的5%计算，由此估算的基本预备费846万元。综合以上，项目建设投资总额=43066+39390+16920+846=100222万元。102 13.2资金筹措与融资方案项目总投资10亿元，其中固定资产投资额5亿元。项目一期总投资5亿元，其中国内贷款需求2亿元，企业自筹资金3亿元。102 第十四章经济评价14.1评价依据1、该项目评价依据国家发改委、建设部颁发的《建设项目评价方法与参数》（第三版）及现行的财税制度编制。2、财务评价方法依据本工程特点，所有指标仅对本建设投资部分进行财务分析。14.2费用与效益估算项目的费用主要包括土地使用费摊销、基础建设投资折旧、固定资产折旧、管理费用、开办费用摊销、财务费用等，从项目一期建设完成后进行预测，每年的总费用为3437.26万元。其中，土地使用费投资一般在50年内逐年进行费用摊销，基础建设投资在50年内计提折旧，固定资产设备的使用年限一般为10年，在10年内计提折旧。开办费用在项目期内进行摊销，财务费用按照银行固定资产贷款5.49%的利率进行提取，管理费用预测为每年780万元，其他不可预见费用为50万元。在以下的分析中，本项目财务预测，假定整个经济运行环境不会产生很大的波动，国内和国际政治、社会环境保持基本稳定状态。在财务分析方面，按我国现有会计准则和会计制度执行。102 14.2.1收入及成本预测1、收入预测本项目建成后，主要经营钢材贸易、仓储物流、担保公司、广告公司、酒店、码头卸装等业务，具体各经营项目每年的周转量、单价、流动金额及主要收入情况如下：◆钢材=950万吨×4000元/吨×0.15%=5700万元◆仓储货运=950万吨×5元/吨=4750万元◆五金机电，1800万元◆起重设备及配件，1800万元◆振动设备及配件，1800万元◆停车，500万元◆运输，2000万元◆担保公司=500户×500万元×1.5%=3750万元◆贷款公司=500户×100万元×12月×0.68%=4080万元◆广告收入=500户×1000元/户×12月=600万元◆商户席位=500户×4万元/年=2000万元◆装卸=950万吨×15元/吨=14250万元◆酒店=120万/月×12月=1440万元以上销售收入合计：36570万元。102 2、成本预测（1）成本估算说明本项目主要成本如下：1）原材料及燃料动力费的价格参照目前同行业同类产品的市场价格进行估算。2）财务费用按财务制度规定，将生产经营期发生的长期贷款利息、流动资金借款利息以财务费用的形式计入总成本。3）固定资产折旧按5%的折旧率计提；折旧年限为：建筑30年、设备20年；递延资产按5年摊销。4）修理费用按折旧的20%计算。5）人工费包括人员工资及福利费，该项目直接间接劳动定员按1000人（含园区公共服务225人）计，每人工资及福利按3万元/年计。6）期间费用。将销售费用、管理费用、财务费用等作了适当合并后，均计入期间费用。7）其它费用包括市场开发费及不可预见费用等，按销售收入的一定百分比计算。（2）总成本估算以第三年为例，项目成本费用为20981.28万元，其中固定成本10010.28万元、可变成本10971万元。102 14.2.2税金预测1、年销售税金及附加出于谨慎性要求，在进行财务预测时，本项目税金税目按主要税种进行估算，其税率按国家正常税率计算。其中，营业税税率为5%；城建税税率为7%，教育费附加为3%。2、所得税和其他分配本项目所得税税率按25%计，本项目以税后利润的10%提取盈余公积金，用于企业职工的福利拨款。14.2.3现金流量预测项目折现率的选定：本报告采用风险加和法来确定折现率，即：折现率=无风险报酬率+风险报酬率（1）无风险报酬率的确定：以现行五年期定期存款利率5.50%为基础，经修正成复利年利率后确定无风险报酬率为5.06%。（2）风险报酬率的确定：由经营风险报酬率、财务风险报酬率、行业风险报酬率组成。风险报酬率＝经营风险报酬率＋财务风险报酬率＋行业风险报酬率102 经营风险报酬率主要由技术开发风险、销售策略风险、人才风险、管理风险等多个因素组成，如技术发展趋势的把握、发展速度的快慢、技术功能和效率的强弱高低，产品的应用领域、推广力度和市场状况，竞争对手的技术进步及类似产品营销策略，现有资源利用的充分程度、人力资源的开发、内部管理等，都给生产经营带来一定的风险，根据对项目承建单位和与之类似单位经营状况的分析，我们在分析上述因素的情况下，确定其经营风险报酬率为1%。财务风险主要表现在由于资金不足，延误新产品、新技术的开发、推广；现金流量不足，影响企业或单位正常运作；由于资金不到位使企业或单位错失发展良机；融资不到位，不能合理落实中长期发展计划；资金运作的不合理，不能获得较好的投资回报等，本项目总投资数额较大，采取相关营销策略后，是否能占领更多市场份额，资金能否正常周转，有很大的不确定性，故财务风险报酬率取1%。14.3财务分析本项目的财务分析是建立在以下几个假设条件之上的：1.国内物价保持基本稳定，不发生较高通货膨胀；2.项目能够按照计划进度按时完成项目建设；3.市场需求与预测的情况不发生大的变动和项目的管理能够跟上计划发展的需要；4.国内的税收政策不发生较大变化。102 根据项目的收益预测进行相关的财务指标计算，物流园区的营业税金按照国家统一规定的5.55%征收，再加上营业税金的10%作为城建及教育附加税，企业的所得税按照国家规定的25%的税率进行征收。项目在交纳所得税后，项目的累积现金流量在整个项目的第4.5年，即正常运营的第2.5年出现正数，这表明项目的投资可以在正常运营后2.5年内收回。14.3.1现金流量分析根据附件中的现金流量表来分析，项目全投资内部收益率在所得税前为38.86%，税后为30.16%；财务净现值（所得税前）为35650.21万元（I=12%）；财务净现值（所得税后）为20185.25万元（I=12%）。项目全投资财务内部收益率远远大于项目基准收益率（12%），财务净现值在所得税前与所得税后均远大于零，因此，该项目在财务上完全可以接受。14.3.2损益分析项目投产第一年达到生产负荷的80%，第二年达到生产负荷的100%。根据损益表可以看出，本项目在计算期内正常年份年销售收入为36570万元，年利润总额13577.37万元，年上缴所得税3394.34万元。14.3.3盈利能力分析由“损益表”和“全部投资财务现金流量表”计算以下财务评价指标：102 表14.1财务评价指标序号指标名称单位数量备注1静态指标　　　1.1投资利润率%35.68　1.2投资利税率%41.00　1.3投资回收期(所得税前)年3.821.4投资回收期(所得税后)年4.612动态指标　　　2.1全投资财务内部收益率(所得税前)%38.86　2.2全投资财务内部收益率(所得税后)%30.16I=12.00%2.3全投资财务净现值(所得税前)万元35650.21　2.4全投资财务净现值(所得税后)万元20185.25I=12.00%2.5投资回收期(所得税前)年4.602.6投资回收期(所得税后)年5.941、投资收益率投资收益率又称投资报酬率（ROI），是指达产期正常年份的年息税前利润或运营期年均息税前利润占项目总投资的百分比。投资报酬率=35.68%投资报酬率远高于资金成本率，具有较理想的投资价值。2、财务净现值NPV项目净现值指标涉及到货币的复利的计算,关于复利有四个基本参数:FV=PV*(1+α)^n式中：PV—货币的现值FV—货币的未来值102 α—折现率(从现值计算未来值称利率,从未来值计算现值称折现率)n—计息周期项目的累计净现值NPV就是按照一定的折现率将项目计算期中每年的现金流量折现到项目初期的累计现值，其定义为:式中: CI—每年的现金流入   CO—每年的现金流出在计算项目的累计净现值时,首先要根据项目的资本结构设定项目的折现率,然后计算每年项目现金流量的净值,最后根据设定的折现率计算每年的净现值并将净现值累加起来。当项目的累计净现值小于0时,项目在经济上不可行。该项目累计税前净现值为35650.21万元，累计税后净现值20185.25万元，净现值远大于零，具有较强的财务可行性。3、投资回收期投资回收期从项目的投建之日起，用项目所得的经营净现金流量抵偿原始投资所需要的年限。投资回收期分为静态投资回收期与动态投资回收期两种。静态投资回收期不考虑资金的时间价值，使用项目建成后年现金流量来计算102 。动态回收期考虑资金的时间价值，使用项目建成后年贴现现金流量来计算。如果以T作为累计现金流量为正值的年份，投资回收期的计算公式为：该项目投资回收期（税后）为4.61年（静态），投资回收期（税后）5.94年（动态），回收期较短，安全性较高，投资方在合作期内能完全回收投资，具有一定的财务可行性。4、内部收益率内部收益率是衡量项目在财务上是否可行的主要评价指标，是项目在计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。一般的内部收益率大于行业基准收益率，表明项目财务上可行。内部收益率（税前）=38.86%内部收益率（税后）=30.16%5、净现值率指标项目的净现值原始投资的现值合计净现值率（NPVR）=　　　　×100%净现值率是反映项目的净现值占原始投资现值的比率，亦将其理解为原始投资的现值所创造的价值，只有该指标大于或等于零的投资项目才具有财务可行性。项目的净现值率=0.63，净现值率大于零，具有财务可行性。6、获利指数102 获利指数（记作PI)又被称为现值指数，是指投产后按行业基准折现率或设定折现率折算的各年净现金流量的现值合计与原始投资的现值合计之比，获利指数等于净现值率加1，只有该指标大于或等于1的投资项目才具有财务可行性。项目获利指数=1.637、盈余现金保障倍数项目各年盈余现金保障倍数=经营活动净现金流量/净利润,盈余现金保障倍数是从现金流入和流出的动态角度对企业的收益、质量进行评价，在收付实现制的基础上充分反映出企业当期净利润中多少是有现金保障的，该指标大于1，说明其净利润的实现完全有现金保障。8、此现金流量表涵盖投资活动和经营活动，不涵盖筹资活动。9、营业利润率分析营业利润率是指企业的营业利润与营业收入的比率。它是衡量企业经营效率的指标，反映了在不考虑非营业成本的情况下，企业管理者通过经营获取利润的能力。其计算公式为：营业利润率=营业利润÷营业收入×100%102 表14.2营业利润率表（单位：万元）生产期营业利润主营业务收入营业利润率1000210103.222925634.53%313577.373657037.13%413577.373657037.13%513577.373657037.13%613577.373657037.13%713601.373657037.19%813601.373657037.19%913601.373657037.19%1013601.373657037.19%图14.3营业利润率变化根据以上图表，本项目营业利润率呈稳定上升趋势，赢利能力较好。10、成本费用利润率分析：102 成本费用利润率是指企业一定期间的利润总额与成本、费用总额的比率。成本费用利润率指标表明每付出一元成本费用可获得多少利润，体现了经营耗费所带来的经营成果。该项指标越高，反映企业的经济效益越好。其计算公式为：成本费用利润率=利润总额÷成本费用总额×100%表14.3成本费用利润率表（单位：万元）生产期利润总额成本费用总额成本费用利润率1000210103.2217543.7057.59%313577.3720981.2864.71%413577.3720981.2864.71%513577.3720981.2864.71%613577.3720981.2864.71%713601.3720957.2864.90%813601.3720957.2864.90%913601.3720957.2864.90%1013601.3720957.2864.90%图14.4成本费用利润率变化图102 根据以上图表，本项目成本费用利润率呈稳定上升趋势，赢利能力较好。14.4不确定性分析14.4.1盈亏平衡分析以项目第三年为例计算：生产能力利用率=年固定成本÷（年销售收入-年可变成本-年销售税金及附加）×100%=10010.28÷（36570－10971－2011.35）×100%=42.44%总成本与产量的关系为典型的线性关系，其关系式为：Y=A+B×XY：总成本A：总固定成本B：单位变动成本X：产量102 图14.5盈亏平衡分析根据以上计算分析，本项目只要达到经营能力的42.44%（BEP），即项目综合经营负荷达到盈亏平衡点时就可保本。综上所述，本项目风险小，可靠性好，也看出了成本、产销量与利润之间的依赖关系，即在保本点以上，销售量越大，实现的利润就越多，在销售量既定的情况下，保本点的高低，取决于单位可变成本的多少。14.4.2敏感性分析影响项目经济效益的主要因素有投资、经营成本和销售收入。本项目对以上三个因素变化对所得税后财务内部收益率的影响程度作了敏感性分析。102 内部收益率：测算值30.16%投资销售收入经营成本基准内部收益率12%-10-50510图14.6敏感性分析从敏感性分析表中可以看出，当销售收入降低或经营成本增加时，其所得税后财务内部收益率趋近于基准内部收益率，项目抗风险能力较强。14.5财务评价结论由以上财务分析中看出，本项目投产后，年营业收入可达到36570万元，年利润总额13577.37万元，年净利润10183.03万元，投资回报非常可观，项目从财务预测分析评价是可行的。102 第十五章风险分析与风险控制15.1项目潜在风险15.1.1政策风险经济政策风险是指在建设期或经营期内，由于所处的经济环境和经济条件的变化，致使实际的经济效益与预期的经济效益相背离。从本项目来看，公司面临一般企业共有的政策风险，包括国家宏观调控政策，财政货币政策，税收政策，可能对项目今后的运作产生影响。应对政策风险的对策：1、公司将在国家各项经济政策和产业政策的指导下，汇聚各方信息，提炼最佳方案，统一指挥调度，合理确定公司发展目标和战略；2、加强内部管理，提高服务管理水平，降低营运成本，努力提高经营效率，形成公司的独特优势，增强抵御政策风险的能力。15.1.2市场风险针对市场需求不断变化的状况，本项目管理层应密切注视市场动向，树立超前意识，扩大市场空间，随时抓住市场切入点；不断开发具有特色的新产品，走在市场的前列；开拓新的客源市场，完善客源结构，增强抗风险的能力。在把握市场的同时，通过质量促销、品牌营销、售后服务等多种经营方式，不断调整、完善和优化产品结构，积极引导消费者的消费行为。102 15.1.3管理风险项目的实施有一定的周期，涉及的环节也较多，在这期间如果出现一些人力不可抗拒的意外事件或某个环节出现问题以及宏观经济形势发生较大的变化，公司组织结构、管理方法可能不适应不断变化的内外环境，将会大大影响项目的进展或收益。本项目融资成功后，相应在项目管理、资金运筹等诸多方面对合作公司均提出了高的要求。公司内部管理中存在诸如成本控制、人员变动、资金运营等方面的不确定性，将为公司的运营带来风险。如何减少管理风险是本项目运行过程中必须予以关注的。应对经营管理风险的对策：1、项目融资成功后，吸收具有丰富投资管理、运营管理方面经验的专业人才进入公司管理层；2、规范公司治理，制定完善各项管理制度，保障股东和投资者的合法权益；3、加强对管理人员组织结构、管理制度、管理方法等方面的内部培训、外部培训，提高其整体素质和经营管理水平。强化企业的市场意识，形成公司内部互相补充，互相促进的良性循环体系，创造优良的市场信誉，即体现整体水平的标准服务，又突出特色的个性服务；把文化经营的理念融入企业经营的过程，构造浓郁的企业文化氛围，从根本上保障服务质量；4、推行目标成本管理，加强成本控制；5、倡导组织创新、思想创新，以适应不断变化的外部环境。102 15.1.4财务风险财务风险来源于企业资金利润率和借入资金利息率差额上的不确定因素以及借入资金与自有资金的比例的大小。借入资金比例越大，风险程度越大；反之则越小。公司在发展初期，财务风险主要体现为资金短缺风险，即资金不能满足公司快速发展的需要，但项目实施后，公司运营情况发生较大不利变化（如政策影响等，从而影响到该项目的主营业务收入和公司的资金周转）的可能性较小，根据综合利用行业的特点，基于以上因素，公司面临的财务风险不大。应对财务风险的对策：1、实行严格的资金借贷和运用审批制度，根据公司发展情况和资金市场成本的变化，调整资本结构；2、使投资项目尽快产生效益，提高资产盈利能力，降低投资风险；3、加强对业务收入、业务支出、日常现金等的管理，在保持较高的流动性的基础上，减少资金占用，为公司扩大投资提供现金流；4、加大资本运营的力度，构筑和拓宽畅通的融资渠道，为企业的资金供应建立稳固的渠道，为公司的发展不断输入资金，同时完善公司自身的“造血”机制；5、加强对资金运行情况的监控，最大限度地提高资金使用效率；6、实施财务预决算制度；7、建立相应的风险预警机制，加强内部管理，严格规章制度，把可能发生的损失降到最低程度。102 15.1.5信用风险信用风险是指因借款人或其他交易对手违约而带来的损失的可能性，本项目融资中，主要是指项目投资者（借款人）因无力偿还或其他原因而违约的可能性。有限追索的项目融资是依靠有效的信用保证结构支撑起来的，因而信用风险贯穿项目始终。应对信用风险的对策：1、全面、真实的掌握合作对象的信息；2、准确了解合作对象的信用状况；3、选择正确的结算方式和结算条件；4、严格审批企业内部资金的使用，对应收账款实行严格监控；5、对拖欠账款采取有效的追讨手段，并建立科学的信用管理制度。15.1.6资金风险资金是企业生存与发展的基础，是企业进行经营活动的血脉，其高流动性使之能任意转换为其他任何类型的资产，具有较高的风险性。因此，必须建立健全资金的内部控制制度，加强企业资金的管理，确保企业资金安完整、正常周转和合理使用，减少和避免损失浪费。应对资金风险的对策：1、事前防范，建立科学的财务控制体系及明确的规章制度；2、事中控制，保障货币资金的安全性、完整性、合法性和效益性；3、事后监督，注重信息反馈；4、重视资金全面预算管理，建立信息化运作资金管理体系；102 5、注重业务流程，重视资源的配置和整合；6、内控制度与监督检查并重，科学方法与常规办法相结合，内部管理与外部监督相配合。15.1.7价格风险国家宏观经济周期、国家宏观经济政策、固定资产投资规模等因素都会影响产品的供求关系，进而影响产品的市场价格。价格波动因素将导致本项目平均销售收入上升或下降，盈利水平因此也会出现起伏。应对价格风险的对策：1、稳定本项目正常运营所需渠道；2、加强公司的内部管理制度，挖潜降本，以提高盈利水平；3、将进一步加强内部管理，加大成本否决力度，降低费用支出，继续使成本费用管理成为公司抵御价格波动风险的主要手段；4、加强市场信息调研，根据市场价格的运行特点，及时调整服务内容，实现销售利润最大化。15.1.8客户风险客户既是企业最大的财富来源，也是风险的最大来源。客户的信用风险主要体现在其对企业的贷款形成的惯性拖欠和坏账上。应对客户风险的对策：1、实行规范化的客户资信管理；102 2、实行制度化、标准化的客户信用信息管理；3、对客户进行统一的信用风险评级；4、以科学的信用分析方法预测和防范客户信用风险。15.2项目实施风险控制分析15.2.1风险控制体系1、风险管理体系（1）建立风险识别与度量体系。风险识别体系作为风险管理的重要组成部分，可辅助企业将潜在的可能影响项目整体水平的风险识别出来；风险度量主要是运用数学的方法将风险量化，然后将量化出来的风险分级并显示出总体情况。（2）编制风险来源、风险后果与风险应对策略，并对风险进行监督与控制。（3）健全权责体系，建立危机应对措施。2、风险监管体系投资方不干预企业日常经营管理，但可向公司委派一名财务监督员，监督公司资金运用情况。若不委派财务监督，可以委托会计师事务所行使监督工作。在企业的拟建、实际建设、经营管理过程中，需加强与相关部门的合作，在项目方与投资方之间建立平等、有效、合理、合法的合作流程。102 公司每月向董事会和投资者提供现金流量表、资产负债表和损益表。公司总经理必须向董事会书面汇报当月经营状况和下月财务预算计划。投资者可要求总经理向其汇报经营状况，但每季度最多一次。公司与管理层向投资方负责，建立保证机制形成，比如管理层的组成人员每年对其业绩进行考核，采取末位淘汰制，以便对其形成一种压力，明确管理层和公司经理的职责。3、组织结构方案根据现代企业制度的要求，按照项目产品品种及生产规模，公司职员要少而精，公司的组织机构必须符合精简高效、一专多能的要求。公司实行总经理负责制，总经理按照董事会的决议，开展具体的生产经营管理工作。公司实行所有权和经营权的分离，决策权对经营权的有效监督，建立所有、决策、经营三权制衡体系。如果企业将来能够上市，将形成企业外部强大的监督约束机制，能够更好地促进企业实现科学决策、科学管理和对高层管理人员实行能者上、庸者下、劣者罚的这种运行机制。15.2.2风险控制分析1、项目实施风险控制在项目的实施中，要注意控制项目难点：（1）有未预计到的技术问题（2）由于政策或需求变动而造成的计划改变102 （3）时间周期不定（4）专业人员固有的乐观主义（5）人的生产率的可变性在控制了项目节点之外，还要注意时间、原料等要素的支持，将项目管理的各个要素有效结合起来，形成加赢效应。2、项目经营风险分析有了完善科学的商务计划，并不代表就没有经营风险。企业面对的市场和环境是瞬息万变的，尤其是在完全竞争市场中，所以，在拟建之初就建立经营风险管理概念，是完全有必要的。项目的经营风险管理模型如图15.2：102 图15.1项目的经营风险管理模型实施风险控制是对风险因素及活动风险进行辨识、分析和预测，对某一可能发生的风险因素进行预先消除或减少，以削弱风险损害程度的策略。企业整体运作的复杂性增加了风险因素出现的可能性。因此，企业应加强管理，采取有效的防范措施，对经营、管理、服务过程中可能出现的问题进行预防和控制，以降低风险造成的损失。15.2.3内部监控措施1、财务监控财务监控主要是检查该项目是否有一套规范及监察财务部运作的系统，以防止资产流失及在公司财务状况恶化前能及时通知公司总经理以便做出相关对策。控制方案：在财务管理制度上制定详尽严格的标准，以便财务部门有严格的依据规范其操作，该标准要明确财务部及高管层的职责及许可权，防止企业财产因管理制度不规范而造成流失。102 2、运营监控企业经营部门，要制订明确的运营管理办法，在运作监控上做到未雨绸缪。控制方案：企业经营部门在充分运作后，应制订明确的运作守则，既要保证企业在运作上有明确目标，又要保证企业在运作过程中有清晰的思路及完备的守则，确保运作成功。3、合规监控合规监控主要是确保项目在业务营运及公司管制均符合国家法律规范及国际水准的要求。控制方案：根据公司的实际情况，制定一套比较完善的合规程序及守则。就遵守业务营运及国内法律法规之部分，公司主要依赖相关部门的行业规定。4、关联交易公司未发生关联交易，为保证公司规范运行，增强公司财务资产透明度与可信度，公司应建立系统监察体系，与以后业务中出现的有关联人士签订之合同，合同应以书面形式订明：合同条款应按公平交易基准订立，条款亦不应该比独立的客户优胜；在合同签订之前，应先获得董事会的批准；102 有关联的董事应在相应的董事会议上放弃投票，应定期对与相关公司客户的交易进行重新探讨并将其上报给董事会，定期检查及向董事会报告该项目客户之业务状况。控制方案：尽管公司未曾因公司任何瑕疵而招致重要损失，但在未来仍可能因瑕疵面对客户的索赔，公司将来应对本企业可能产生的瑕疵所导致的责任或损失购买责任保险，将风险转移给保险公司。随着企业规模的不断扩大和发展，企业销售及将面临的目标客户更广阔。15.2.4风险控制方案本项目拥有科学可行的实施方案，项目市场前景良好，且组织机构完善，管理科学，管理人员阅历丰富，技术过硬，市场风险与管理风险较低。综上，可以看出，作为项目运营方的重大项目，在项目的筹备计划中，项目运营方在预算、项目规划、项目实施方案等方面做的较好，但希望委托方进一步完善和细化，必须要做到符合投资方客观、科学、可行等其它诸多的要求。提请项目方在公司资产、资源控制、人才配置以及公司管理体制，资本运营方案等方面进一步提高。以壮大公司实力和抗风险能力，增强投资人的信心。102 第十六章结论与建议16.1报告分析基础《XX工业物流园可行性研究报告》对委托方“XX工业物流园”项目所作的分析基于以下几点假设和条件之上，提请报告使用者注意：1、按照中国法律法规政策规定的项目审批程序和手续，该项目应该办理的手续及相关资料均按正常手续办理；2、假设委托方有能力按照项目资料预计的建设规模、投资条件、建设周期及进度等条件实施该项目；3、假设委托方在委托项目建成后保持持续销售，其投入的资金不挪作他用，维持专款专用；4、项目投、融资资金按计划如期到位，项目建设按计划进行；5、假设委托方所组成企业的经营者是负责的，且公司管理层有能力担当其职责；6、假设经营者完全遵守所有与项目有关的法律法规政策；7、假设委托方委托分析项目主营业务在未来各年内保持相对稳定，收入的构成保持相对稳定；8、假设委托方委托分析的项目主营业务按期按量销售，并且保持相对稳定。102 16.2分析结论《XX工业物流园可行性研究报告》是在了解该项目总体规划的基础上，对委托方的基本情况进行了调查分析，其中包括项目单位的基本情况，并从投资安全角度介绍了该项目单位面临的发展机遇和项目本身的优势，在此基础上归纳了本项目可能面对的投资风险因素。同时，在对本项目的宏观环境进行解析的基础上，通过对企业优势的分析，充分挖掘和展现本项目的市场发展潜力。通过分析论证，可以看出：1、经济效益分析本项目经济效益是好的，项目在经济上是可行的。根据该项目的10年财务预测，该项目的净现值为20185.25万元（税后），其投资利润率为35.68%，达产年利润总额为13577.37万元，所得税后投资回收期4.61年（静态）。这些财务定量指标都表明：该项目是一个投资回报高，投资回收时间短，现金流充盈的投资项目。2、社会效益分析（1）项目对自然环境建设的贡献项目以打造和谐舒适的自然环境和生活环境为目标，将重点整治园区及周边的自然环境，在基础设施及道路建设方面，将积极参与地区的开发和建设，增加绿化面积，杜绝污染物排放，这对周边的生活环境改善将起到积极的推动作用。102 （2）项目对人文环境建设的贡献项目以电子商务和高端的网络技术为平台，并积极引进人才，大力发展创新经济。不仅如此，项目的建设内容中还将注重文化基础设施建设，推动文化的普及和熏陶，鼓励园区企业积极参与到地方的文化教育建设中去，积极奉献基础教育。项目在未来还会鼓励企业建立教学基金和奖学金基金，努力提高周边地区的文化氛围。（3）项目对创造就业的贡献项目的建设将为周边地区带来上万个就业机会，将会直接吸纳2000名以上的当地人就业，这对地区整体的富裕和社会的和谐安定有重要作用。项目不仅直接创造就业机会，还将带动地方相关产业的发展，这也会增加大量的就业机会。（4）项目对建设和谐社会的贡献项目以全新的经营理念来打造钢材物流服务业，努力吸纳就业人口，提高地区整体的收入水平，促进新乡地区的自然环境建设和文化环境建设，这对减少社会矛盾，推动地区发展，建设全面小康社会有重要意义，对和谐社会的建成也有不可估量的作用。综上所述，本项目属于国家推广项目，符合当前的国家产业政策，为高产值、高附加值项目，不仅创造了就业机会，增加了收入，同时也带动了其它产业的快速发展。本项目对于推动经济的可持续发展具有重大意义。因此，该项目完全可行，值得资金投入。102'