房地产楼盘开发项目可行性研究报告

'房地产楼盘开发项目可行性研究报告35 目录第一章项目概况项目地理位置…………………………………………………………（4）项目周边主要生活、商服配套设施…………………………………（4）项目主要经济技术指标………………………………………………（5）第二章区域道路、交通现状规划与分析区域道路现状与分析…………………………………………………（6）交通预测分析…………………………………………………………（7）第三章投资分析投资环境分析…………………………………………………………（16）投资潜力分析…………………………………………………………（11）第四章市场分析市场预测分析…………………………………………………………（13）本项目周边主要楼盘基本情况………………………………………（15）目标消费群体定位……………………………………………………（18）第五章建设地点及自然条件地理位置………………………………………………………………（20）区域地质构造…………………………………………………………（20）区域地貌………………………………………………………………（20）场地地基土、基岩构成及特征………………………………………（21）水文地质条件…………………………………………………………（21）地震地质条件…………………………………………………………（22）第六章项目的SWOT分析优势（Strength）……………………………………………………（23）劣势（Weakness）……………………………………………………（23）机会（Opportunity）…………………………………………………（24）威胁（Threats）………………………………………………………（24）第七章项目的规划与定位项目总体规划及功能分区……………………………………………（25）项目的定位和交通、建筑、立面、剖面、环境设计及设备………（26）项目工程控制性计划安排……………………………………………（31）“万全城”项目形象进度计划表……………………………………（32）第八章项目营销、推广策略…………………………………………（33）武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告35 -2-第九章物业管理及服务物业管理……………………………………………………………（36）服务内容……………………………………………………………（36）第十章投资估算及资金筹措投资估算……………………………………………………………（37）资金筹措方案………………………………………………………（40）第十一章财务评价销售收入、销售税金及附加测算…………………………………（41）财务现金流量分析…………………………………………………（42）利润测算……………………………………………………………（42）财务偿还能力测算…………………………………………………（43）财务盈利能力分析…………………………………………………（44）第十二章风险管理项目风险……………………………………………………………（45）项目风险管理的内容………………………………………………（47）规避项目风险的对策………………………………………………（49）第十三章结论与建议房地产业的发展与城市宏观经济保险了持续、协调的基本态势（53）品质与市场，是决定销售的双重主因……………………………（54）销售收入如期实现是收回投资的保障……………………………（54）序言“万全城”是奉献给武汉的一个作品。这个作品是卓越的，更是超越的。“万全城”代表城市的一份子，是城市经济的一个支点，是楼宇经济的至善表率，是承载未来武汉CBD发展的建筑。——世界经济学权威对CBD的定义是国家或地区社会政治、经济、文化发展到一定阶段，在传统的中心商业区聚集高度发达的金融、经贸、现代制造型商务而形成的中央商务商贸核心区域。当今城市中心商务区主要有商务写字楼、金融和服务三大职能设施构成，同时武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-3-也不同程度地包含一定量的传统的商业零售类职能设施。CBD既是经济运作管理中心，也是金融中心和生产服务中心，拥有大量的商务写字楼、酒店、公寓等配套设施，具备完善的市政交通和通讯条件，便于现代商务活动。在传统商业中心逐步成熟的基础上，现代商务的发展，需依托核心商务区；而传统的商业中心区逐步发展演变形成的核心商务区，需依托国际甲级标准的高档商务楼35 宇。“万全城”将矗立于武汉市已规划形成的商业商务中心，是全新概念商务大厦。汉口西北湖片区已逐渐形成了商务中心格局，国际品牌连锁、高端卖场、白领休闲总汇、高档宾馆、银行总部、甲级写字楼云集于此。“万全城”以其独特的复合型态的物业构成而具有无限的发展潜力；其物业品质直达国际标准，将刷新武汉市商业楼盘配套记录。一流的物业服务、超高的性价比、非凡的综合品质，铸就极高的使用价值和投资价值，机遇赋予她带动CBD高价值发展的使命。武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-4-第一章项目概况一、项目地理位置“万全城”是一个集居住、商务写字楼、商业为一体的大型复合型房地产开发项目，位于汉口新华路305号（建设大道与新华路交汇处），正处武汉CBD金融一条街和CLD（中央生活区）的西北湖畔，滨临武汉城区中心两湖泊（西北湖与北湖），毗邻江汉区政府及政务中心。城市和生活配套设施完善，地理位置十分优越。二、项目周边主要生活、商服配套设施综合商场：武汉新世界百货、武汉广场、世贸广场、中百超市。酒店：新华诺福特、高雄酒店、亢龙太子酒轩、中亚酒店、希木大酒店、香格里拉大酒店、东方大酒店。银行证券：中国信合、建行湖北省分行、交通银行武汉分行、中国银行武汉市新华支行、工行武汉市西北湖支行、武汉市商业银行北湖支行、民生银行、广东发展银行。教育：育才幼儿园、育才小学、北湖小学、万松园路小学、武汉六中、武汉外国语学校。文化：武汉市青少年宫、武汉市杂技厅、武汉市江汉区图书馆、武汉市图书馆、武汉图书大世界、武汉市博物馆。医院：协和医院、同济医院、武汉市六医院、武汉市儿童医院。武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-5-三、项目主要经济技术指标(规划方案审批)项目名称武汉·万全城项目净用地面积16272m²地上总建筑面积88468m²其中：住宅38331m²商务写字楼26391m²商场22235m²会所1511m²35 地下室22143m²容积率5.45建筑密度38.3%绿化率30.3%建筑高度100米机动停车位509辆其中：地上车位59辆地下车位450辆非机动停车位230辆武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-6-第二章区域道路、交通现状规划与分析一、区域道路现状与分析本项目地处CBD金融一条街和CLD（中央生活区）的西北湖畔。周边分布的建银大厦、新世界百货、世贸大厦、新华诺夫特饭店等大型公共建筑，吸引着大量的人流及车流，交通状况极其复杂。(一）周边道路条件现状及规划“万全城”周边主要干道有新华下路、建设大道，相关支路有北湖小路、西北湖路等，道路已按规划形成：新华下路：规划道路红线宽60米，机动车道双向6车道，城市的主干道，连通汉口北部、中部。建设大道：规划道路红线宽50米，机动车道双向4—6车道，两侧各设5米左右的非机动车道，作为一条贯通汉口地区的一条横向主要干道，承担着大量的横向交通，在城市路网中起着重要的作用。北湖小路：规划道路红线宽20米，道路已按规划断面形成，断面布置为：人行道5米×2+车行道10米。西北湖路：规划道路红线宽20米，道路已按规划断面形成，断面布置为：人行道5米×2+车行道10米。北湖小路：规划道路红线宽20米，道路已按规划断面形成，断面布置为：人行道5米×2+车行道10米。建银大厦西侧支路：规划道路红线宽12米，车行道宽7米。（二）道路交通运行状况分析武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-7-根据道路交通流量调查和道路通行能力分析，计算得到现状区域道路及路口的交通负荷度（表1）。表1：区域现状道路、路口负荷水平路口或路段名称路口或路段流量路口服务水平服务等级新华下路——建设大道68000．84D北湖小路——建设大道29000．76D北湖小路——西北湖路1050O．73C35 建设大道35000．80D新华下路3400O．63C西北湖路4500．31A北湖小路6500．45B（三）公共交通现状该区域公交线路较多，周边公交站点有北湖站、取水楼站、北湖小路站等。现有9路、46路、47路、58路、69路、70路、207路、208路、519路、527路、560路、561路、575路、595路、597路、601路、604路、605路、621路、705路、719路、801路、802路、803路、807路、808路等20余条公交线。（四）区域停车现状项目周边约有停车位270个，其中建银大厦有地下停车位50个，地面停车位120个，建银西侧餐厅停车场约有50个停车位，西北湖路路边停车场约有50个车位。从目前情况来看，区域占道停车现象普遍，现有停车位难以满足需求。二、交通预测分析（一）客流量预测项目建成后引发的客流量包括从业人员和来访人员两部分，其中又以来访武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告人员为主，包括住宅、商场和写字楼三类性质引发的客流，其中写字楼、商业引发流量高峰与城市交通比较一致。因此高峰客流量预测应以商场高峰客流为基础，考虑写字楼和住宅的客流的加权叠加。依据项目所处地理位置，结合国内大城市同类性质建筑客流生成的经验，参照武汉市相关吸引点调查的结果，确定“万全城”项目不同建筑性质高峰小时客流吸引率指标如下（表2、表3）：表2：高峰小时吸引率指标单位：人/小时·每百平方米-8-吸引率不同性质用地高峰吸引率高峰发生率商业4.52.8写字楼2.51.2住宅1.01.4表3：各类性质用地吸引发生客流量单位：人次/高峰小时不同性质用地㎡建筑面积（）高峰吸引人流量高峰发生人流量商业225441194743商务写字楼25484608292住宅42250424593（二）车流量预测“万全城”项目所处地段为武汉市金融商贸中心，项目综合档次定位较高。考虑到项目这些实际情况以及所处区位的交通条件，以及武汉市的机动车发展水平，预测2010年项目各类性质用地引发客流量出行方式结构（表4、表5）：35 武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告表4：项目各类性质用地引发客流出行方式结构单位：%-9-交通方式不同用地吸引比例步行自行车公交车出租车小汽车摩托车楼内出行合计商业12250171522100商务写字楼—12429451—100住宅2103917302—100表5：项目各类用地高峰小时发生吸引车流量单位：辆（混合车）自行车公交车出租车小汽车摩托车商业39—13214539办公9—1042029住宅102—6915320不同用地吸引比例交通方式注：各种车辆的平均载客人次分别为出租车2.5人、小汽车2.0人、摩托车1.0人。（三）高峰小时项目诱增交通总量分析由表（5）计算结果可知，项目商业建筑高峰小时引发车流量为316辆/小时，写字楼建筑引发车流量为315辆/小时，住宅建筑引发车流量为242辆/小35 时。由于三种性质建筑车流量高峰时间并不一致，在城市道路交通高峰时基地车流量为三种性质建筑高峰引发车流量的加权之和，其规模为：610辆/小时。其中需要进入项目停车的有382辆，分别为小汽车331辆，摩托车51辆。本项目建成后，区域道路交通的压力将增加，必须通过合理的交通组织、强化管理，充分利用次要道路，尽量减小对主要干道交通影响，并结合区域公交设施布局，建立安全便捷、衔接良好的交通环境。武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-10-第三章投资分析一、投资环境分析房地产业的发展是与城市经济、社会的发展相协调的。房地产业作为国民经济发展的先导性、基础性产业，已连续多年以20%速度增长，并推动了钢材、建材、家具、装饰等相关行业的发展。在国家宏观经济稳定、健康、持续发展的前提下，房地产业已成为国民经济新的增长点，是城市经济的基础产业和支柱产业。在市场经济条件下，房地产的发展是由供求关系决定的，武汉市房地产业近年来发展迅速，呈加速度发展的态势。“中部崛起”的政府政策导向也为房地产业的发展带来了新的机遇。（一）从市场需求来看，武汉市还有较大的发展空间。目前武汉市仍处于城市化发展和城市改造的高锋期，新增的需求潜力十分巨大。城区在不断扩张，随着旧城改造力度的加大，尤其是武汉市将推行“城中村”改造，这势必会进一步加大对住房的市场需求。另外，从实现全面小康社会的目标来看，武汉市房地产业还有较大的发展余地。2007年武汉市城镇人均住房建筑面积约25.5平方米，离全面小康的人均35平方米目标尚有较大的差距。居民生活水平的不断提高也将刺激房地产业的市场需求增长。（二）从房地产投资规模来看，武汉市与国内其他大中城市相比还有相当大的差距。武汉市房地产投资在全社会固定资产中所占比例不高，在全国19个副省级以上的城市中，武汉排在第9位，其在城市经济投资中所占比重还有武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-11-较大的上升空间。（三）从地理位置来看，被誉为“九省通衢”的武汉具备得天独厚的优势，水路、铁路、公路、航空网线四通八达，是全国重要的交通枢纽。武汉被列为继北京、上海、天津、广州之后的第五个首批金融开放口岸，包括摩根斯丹利在内的众多国际大财团，大银行、大保险公司将陆续进驻。我国三大轿车基地之一的神龙汽车有限公司总部迁入武汉，世界500强接踵而至（IBM、微软、NEC、北电、波导）等众多世界IT企业在武汉设立基地。武汉经济显示了前所未有的昂然生机。商业、金融业的发展也会带动房地产业的扩张。在汉口中心城区，纵横的建设大道和新华路奠定了西北湖区域的价值基础。该区域为江汉区区政府所在地，紧邻建设大道金融一条街，武汉体育中心、35 武汉图书大世界点缀其中，距离汉口火车站、天河机场也非常近北至发展大道，南至建设大道，东至香港路，西至青年路，新华路贯穿其中，可谓是江汉区政治、经济、文化和交通四大中心。新华路一线也是汉口城区中心地带和重要的景观轴线，聚集了商业居住、商务金融、水体绿化等多种功能，向来是开发商青睐的风水宝地。二、投资潜力分析经济发展往往是以非均衡的方式进行的，一个国家或区域的发展通常是首先形成一些生产要素相对集中的增长区域，也就是我们通常所说的经济中心，然后通过这些增长区域的扩散效应，带动周边地区发展。“万全城”项目正位于江汉区的经济中心——西北湖片区的核心商圈范围内，距离武广商圈也仅有5分钟车程。从居住的角度来看，西北湖地理位置的重要性，因为湖是水概念的完美表现，也是亲水、近水、在水楼盘的绝对看点和卖点，符合高尚楼盘的重要特征。武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-12-它以自己独特的区位优势和原生态的景观资源成为汉口楼市的一块碧玉。城市的发展离不开水资源，蜿蜒流动的水平添了城市的灵性，择水而居更是人类永恒的梦想和追求。在汉口城区的湖泊资源中，除了西北湖之外，还有改造的喷泉公园、小南湖、宝岛公园的鲍子湖及菱角湖。这些湖畔都因不可复制的自然资源优势而迅速崛起，成为较为成熟的住宅区，而且在价格上以其不可复制的优势自然景观资源，遥遥领先于汉口地区其他住宅。从2002年的“世纪华庭”开始，房价就在不停的刷新武汉市楼价的记录。西北湖片区已形成了强大的聚集效应，众多实力强劲的开发公司纷纷抢摊该区域，共同打造这一豪宅领地。如今，住在西北湖片区，不仅仅是一种生活的享受，更是一种身份与地位的体现。目前，该片区的房价正随着土地供应的减少而日益走高，再加上菱角湖景观工程改造、高档住宅扎堆效应，以及王家墩CBD的建设发展和新华下路大型商业项目的开发，西北湖片区注定会成为武汉的繁华核心。展望未来，该区域升值空间巨大。武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-13-第四章市场分析一、市场预测分析（一）宏观调控下的中国房地产市场继续保持平稳增长近年来我国先后出台了一系列房地产调控政策，特别是2007年将第二套住房的首付比例提高至40%，众多城市都提高了经济适用房建设比例和规模，并增加了廉租房供应。尽管如此，2007年房地产价格快速上涨势头非但未缓和，1～11月份全国70个大中城市房屋销售价格、新建商品房价格以及二手房销售价格反而均以近两年来最高速度加速上涨。仅2007年1-5月，全国房地产开发投资完成7214亿元，同比增长27.5%；全国房屋施工面积15.67亿㎡，增长21.9%。35 未来我国房地产价格走高因素还在延续：一是钢材、水泥等建筑成本在不断上升；二是土地开发成本和建筑用地价格也在上涨；三是市场上存在着对住房价格继续上涨的预期，并把购买商品房作为资产保值增收的一个重要投资渠道。2008年1月国家发改委公布了最新统计数据，2007年12月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5％，涨幅与11月持平；环比上涨0.2%，涨幅比11月降低0.6个百分点。数据显示，12月70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨11.4%，涨幅比11月低0.8个百分点；环比上涨0.3%，涨幅比11月低0.7个百分点。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨3.9%、12.1%和11.8%，环比分别上涨0.0%、0.3%和0.2%。（二）中部崛起——武汉房地产投资拥有较好的前景武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-14-近年，来武汉投资房地产业的外地资本已有４０余家。他们选择在武汉投资房地产业，主要是看中了武汉的区位优势。作为全国的六大核心城市之一，武汉人口众多，包括流动人口在内逾千万；作为全国的交通枢纽，武汉对周边区域辐射面广；曾是老工业基地的武汉有一定的城市基础建设，而近一两年来基建发展更为迅速。武汉房地产开发继续保持较快的增长势头，房地产市场整体形势较好。第五届中国房地产发展年会、建设部中国房地产及住宅研究会等提供的一份最新排名资料显示，武汉商业地产增值空间在全国排名第六，仅次于北京、上海、深圳、广州和宁波。这说明武汉的商业地产已摆脱了单纯的商铺形式，开发模式包括社区商业街、区域商业中心、都市商业中心、摩尔、专业批发市场等，商业复合型地产步入了多元化高速发展的阶段。2007年12月7日，武汉“1+8”城市圈获批国家“两型社会”（资源节约型社会和环境友好型社会）建设综合改革配套试验区的消息传来，即成为各方争相热论的核心话题，被点燃激情的人们冀望成为“试验区”后，武汉城市圈也能够成为“下一个新区”、“第四经济增长极”、“中部崛起的龙头老大”，随着城市经济迅猛发展，居民收入也将稳步增加。作为华中重镇的武汉，中部龙头地位日益彰显，随着经济强势开局，武汉大城经济崛起，无论是中心城区“向心力”作用进一步加强，还是非中心城区开始崛起，武汉已经开始融入全国、甚至国际性视野，即将进入资本融合下的转型期，未来发展空间极其广阔。看好武汉，投资武汉已经成为中国房地产行业之市场共识。武汉吸纳能力增强，城际置业逐渐增多。由于武汉开始承担沿海产业转移，同时城市之间房价差巨大，导致武汉现在具有相当强的价格优势，城际置业现象越来越多。外地购房人群已占全市购房人群的四成以上。随着楼市格局的打武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-15-开，吸引了越来越多的城际置业者的目光，成为普及全国的异地置业潮中最受关注的城市。武汉外资重地。近几年，境外资本开始深入到武汉房地产市场。荷兰ING联姻金地、大摩入股世茂滨江、希尔顿落址武汉徐东，碧桂园选择武汉汉南……外资这种纵深化的投资表现，说明武汉房地产市场已经开始慢慢进入国际性市场。作为中部崛起的中心城市，武汉已有超过5000个的外商投资项目，60多35 个世界500强企业。在这些优势的条件下，境外资本看好武汉地产是大势所趋。二、本项目周边主要楼盘基本情况目前，西北湖周边在售与在建楼盘主要有：西北湖·凤凰城、两湖总都、天润·北湖假日、新华豪庭、金利·明珠花园、华立·新华时代、美林公馆、心家泊。从目前已经开始销售的几个楼盘来看，各个盘子的定位各不相同，但均有显著特点。（一）西北湖·凤凰城项目地址：江汉区北湖西路6号住宅均价：6800元/平方米总套数：795套房屋栋数：4栋户型面积：112－169平方米总建面积：100861.58平方米容积率：4.5绿化率：40％开盘日期：2005－10（一期）、2006－1（二期）交房时间：2007年武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-16-西北湖·凤凰城主打户型为130平米左右的三房两厅。该项目无论从规划设计、园林景观，还是从项目配套和户型设计来看，都能称得上是一个高品质的住宅项目。绝大部分住宅为南北通透的板式楼，也是目前西北湖片区最大的在售楼盘。一期临街，户型以三房两厅为主，均价在6000元/平方米以下，与同地段的楼盘相比，其性价比无疑最佳；而二期面湖，户型则以150平方米左右的四室两厅为主，可以全观景观，价格当然就贵了不少，达到7000多元/平方米，平均套均价都在100万元以上。该项目目前已基本售磬。，主要购买对象为高层商务人士和私营老板。（二）两湖总都项目地址：汉口北湖小路99号销售均价：7500元/平方米总套数：242套房屋栋数：2栋户型面积：128、170、190、252平方米（4种）总建面：54000平方米容积率：5.84绿化率：30%.（地面7米架空园林景观）开盘日期：2005－11－30交房时间：2007－7－28两湖总都主推豪宅概念，房型多在170平方米以上。该项目与西北湖凤凰城临近，都是围湖而建，其湖景效果在这几个楼盘中最佳。不过与西北湖·凤凰城有所不同的是，由于其占地面积的限制，两湖总都只建了两栋，对小区内整体绿化景观建设有一定的限制。在住宅品质上可以说与凤凰城不分伯仲，只不武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-17-35 过两湖总都在定位上更偏向于高端市场，户型也多为大气的豪宅，将业主锁定为上流名士。目前，该项目已基本销售完毕。（三）银鹤·上林苑项目地址：发展大道与新华下路交汇处销售均价：7800元/平方米建筑面积：107143.10平方米绿化率：30%容积率：4开盘时间：2007.12.14银鹤上林苑总占地面积2万余方，总建筑面积达10余万方，由三栋20-25层高层组成，分A、B、C三栋，成半围合式分布。小区采用人车分流的人性化设计，整个小区地上部分没有车辆，保证业主安静和舒适性。另外，小区有1万余方的豪华型会所，让您休闲、娱乐的同时，还可以进行商务洽谈。在小区的内部还有6000平米的中心园林景观，让您的生活更加丰富，其户型面积从86平米的两房到125平米的三房。（四）大唐新都(二期)菱湖上品项目地址：江汉区新华下路169号销售均价：8200元/平方米建筑面积：40000平方米绿化率：33%容积率：5.3开盘时间：2007.9.29唐家墩公交站旁的大唐新都二期-菱湖上品，占地面积7265平米，建筑面武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-18-积47000平米；容积率高达6.5，为一栋25层高的点式建筑；东西朝向的部分建筑面对唐家墩路；项目南侧一大片以拆迁平整的空地，未来将会有其他建筑项目，据了解，应该不会影响到该项目的采光；1-3层为商用配套，每层5.2米高；4楼为架空层，将建设3000平米的空中花园；5-10层为全装修小户型，面积从30多平米到70多平米不等，共216套，11-25层为复式楼，共122套，面积在95-256㎡之间，12楼以上的房间可以看到菱角湖景。地下停车位150个，自9月29日开盘以来，338套房源已经售出了80%以上。（五）新华明珠项目地址：新华路215号（新华路与万松园正行交界处）销售均价：8500元/平方米，80%已售。三、目标消费群体定位随着人们对生活质量和对居住要求的不断提升，我们在项目规划设计和定位上不仅仅停留在简单解决“住”的问题上。“万全城”项目除了主要针对本地高端消费群体外，通过它典型复合型地产特点，从全方位满足来自全国不同地区人们在武汉居住、写字楼、投资要求。（一）住宅1、金融证券外资企业等中高层管理人员；2、IT行业城市精英；3、律师、医生、教师等高收入人群；35 4、民营企业主；5、外埠来武汉投资和贸易界人士。（二）商业1、地产投资；武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-19-2、经营商户：（1）专业品牌连锁店、形象店（国际知名）；（2）银行、证券等金融机构；（3）国内外知名商超市；（4）民营企业。（三）写字楼（1）跨国公司拟在国内华中地区设立办事处或分公司或子公司（2）银行、保险、证券等金融业和通讯设备、汽车等制造业。（3）部分政府事业单位（4）本地的中大型企业（5）专业型公司，如广告、律师事务所、会计师事务所等中介服务机构武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-20-第五章建设地点及自然条件一、地理位置武汉是湖北省省会，华中地区最大城市。也是京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心，历来有“九省通衢”之称，东去上海，西抵重庆，南至广州，北上京城，距离均在1000公里左右，处于中国经济地理的核心位置。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区交汇，将武汉市区一分为三，形成了汉口、汉阳和武昌三镇鼎立的格局，故武汉素有“江城”的美誉。武汉市现辖9个城区，4个郊区，面积8476平方公里，人口837万，其中城区人口600多万。武汉的地理方位为北纬30°33"、东经114°19"，位于长江中游，属亚热带湿润季风气候，四季分明，平均无霜期约240天。二、区域地质构造武汉位于扬子地台北部，秦岭地槽东段之南，属淮阳山字形构造南弧西翼。虽有多期造山运动复合影响的痕迹，但主要受控于燕山期构造，表现为一系列走向近东西至北西西的线型褶皱，以及北西、北西西、北东和近东西向的正断层、逆断层及逆掩断层。本区分布的地层有古生界的砂岩、页岩、灰岩及泥岩；中生界的砂砾岩、页岩及泥岩；新生界的粘土、砂、砂砾石等沉积物。志留系页岩赏组成背斜轴部，背斜两翼依次为泥盆、石炭、二迭、三迭各层。三迭系地层常组成向斜的槽部。东西部的紧密褶皱（包括倒转）伴随压扭性断裂，反映了当时强烈的南北向压应力（主应力）。在南北向主应力支配下，还发育有其它次一级的构造，即北北东及北北西两组张扭性断裂。三、区域地貌武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告35 -21-本区地势大致东南高，西北低。区内水系十分发育，长江自西南向东北至天兴洲、阳逻镇折向东南，汉水自西北向东南至市区东折汇入长江。长江、汉水两岸湖泊星罗棋布。区内中部及南部为东西带状的剥蚀地形，长江、汉水以南以剥蚀堆积地形为主。西部及天兴洲长江南北两岸则以堆积地形为主。区内的丘陵走向近于东西，与构造线方向大致相近。四、场地地基土、基岩构成及特征经钻探查明，场区覆盖层为厚达45.0m左右的第四系全新统冲积地层（Q4al）,具有典型的二元结构。即该覆盖层上部为约10m的一般粘性土，该一般粘性土由粘土、粉质粘土、淤泥质土和粉土组成；覆盖层下部为砂土层，由粉砂、粉细砂、细砂和中细砂混砾卵石组成，厚度近33m，并具有随深度增加颗粒由细逐渐变粗浙密实的沉积成层特点。覆盖层的平面展布较为稳定，上部一般粘性土分布稳定，但由于沉积环境不同，一般粘性中各亚层工程性质差异较大；中部粉砂、细砂、中细砂混砾卵石层平面分布及岩性都较稳定。下伏基岩为泥盆系（D）粉砂质泥岩或泥质粉砂岩，该层顶板埋深在45.0m左右，岩层倾角较陡，在垂直及水平方向上风化程度不一。根据本场地地层岩性，物理力学性质，本场地地层自上而下依次由6个单元层14个亚层构成。五、水文地质条件本项目场地各地层的水理性质和富水性能，只有表层杂填土和下部砂、砾卵石层为含水层，其余为隔水层。场地人工填土层中的上层滞水向基坑渗透，会增大基坑内的排水量，故施工时宜设置隔水帷幕阻隔上层滞水，因填土位于地表浅层，厚度不大，故处理较容易，可结合深层隔水一并进行处理。根据水武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-22-样分析结果，本场地地下水对混凝土无腐蚀性，对钢结构具弱腐蚀性。六、地震地质条件武汉市区位于长江中下游地震带内，又称麻城——常德地震带，属我国大陆地震活动较弱的地震带，具有强度中等偏低、频次不高、震源浅等特点，而武汉市又是地震活动微弱、地壳相对稳定的地块。武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-23-第六章项目的SWOT分析一、优势（Strength）（一）区位优势：项目位于武汉市商业中心区，地处武汉CBD金融一条街和CLD（中央生活区）的西北湖畔，近傍西北湖广场和喷泉公园、金融街与之隔道相邻，中心区商务写字楼，娱乐休闲和购物优势得天独厚且明显。项目所处地段有城市主要交通干道——建设大道和政府正在规划的景观大道——新华下路及青年路，交通顺畅通达。（二）物业优势：本项目由于集高层临湖住宅、高层智能化甲级商务写字楼和大型商业三位一体，体量大、档次高，自身功能配套齐全，因而拥有区内35 其他项目无法比拟的独特优势。（三）配套优势：项目周边或毗邻拥有金融街、酒店及商务配套，享有西北湖周边的购物娱乐配套，坐拥新华下路和青年路的餐饮休闲配套等优势条件，生活居住、商务娱乐、休闲购物等非常适宜。二、劣势（Weakness）（一）项目地块整体呈不规则形式状，一定程度上弱化了地块的价值。（二）土地成本相对较高（地价昂贵、拆迁费用大），致使前期阶段投入费用较多，对后期的开发和销售资金的回笼带来一定压力。（三）本项目为公司开发的第一个项目，在本地市场的知名度与影响力有一定局限性。（四）噪音影响，项目所临两条市政道路，较大的车辆流量，为本项目带来了交通便利的同时，较大的车流也带来了噪声的干扰，在解决项目噪声提高武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-24-隔音效果的同时也增加了项目的投资。三、机会（Opportunity）（一）项目地处武汉中心区，片区内名厦云集，消费水平为武汉市最高，但本项目周边在建和在售高档物业已屈指可数，这些将会为本项目带来较多的目标消费群。（二）政府加大旧城改造力度，片区周边环境大为改善，周边景观环境、配套将更加完善。目前该片区成为众多置业者的首选之地，其认可度为武汉最高，有利于将本项目树立成国际化高档物业形象，从而提升本项目的附加值。（三）近年来武汉市高端市场发展势头良好，本项目将借此良机创造新高。四、威胁（Threats）2006上半年开始，如新世界中心、时代广场、汉口新天地等兼有写字楼、住宅、公寓、商业等多种物业的综合体项目开始显露武汉，市场竞争激烈。随着片区内众多物业的相继推出，会对本项目的销售造成一定的压力。武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-25-第七章项目的规划与定位一、项目总体规划及功能分区（一）总体规划本项目是一个集居住、商务写字楼、商业为一体的大型复合型房地产开发项目。由武汉万全置业有限公司独立开发。项目地块位于汉口新华下路305号（建设大道与新华路交汇处），正处武汉CBD金融一条街和CLD（中央生活区）的西北湖畔，滨临武汉城区中心两湖泊（西北湖与北湖），毗邻江汉区政府及政务中心。城市和生活配套设施完善，地理位置十分优越，拥有极高的投资、居住价值。（二）功能分区（1）项目由住宅、商务写字楼、商业组成三位一体的复合型高档物业。（2）“万全城”项目采用框架剪力墙结构，由两幢塔楼组成，一幢为30层的高档住宅，一幢为26层的现代智能化商务楼宇。净用地面积为16272平方35 米，地上规划总建筑面积为88468平方米。1-4层裙房为商业。其中，住宅面积为38331平方米，商务写字楼面积26391平方米，商场22235平方米，会所1511平方米。地下二层可提供约450辆停车位。（3）本项目住宅户型面积对照表（见下页）武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-26-序号户型朝向型号建筑面积（㎡）套数总面积(㎡)占总户型百分比1三室二厅二卫西南A11702644209.8%2三室二厅二卫西北B11682643689.7%3三室二厅二卫南C11372635627.9%4三室二厅二卫北D11392636148.0%5三室二厅一卫西南E11372635627.9%6三室二厅二卫东北F11372635607.9%7三室二厅一卫西南E1232631987.1%8三室二厅一卫东F1192630946.9%9三室二厅一卫西C1262632767.3%10三室二厅一卫东D1292633547.5%11四室二厅二卫南西A18226473210.5%12三室二厅二卫东南B1602641609.5%合计30042250100.0%二、项目的定位和交通、建筑、立面、剖面、环境设计及设备“万全城”定位于高端综合物业，除了传统的水、电、煤、讯线路外，力求在住宅型式、内部功能、空间利用、灵活性、多样化和土地的利用、节能、新材料的应用等方面有所创新。（一）项目的结构形式与建筑概况1、三位一体的“万全城”项目，由26层总高度99.9米、层高为3.6米的商武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-27-务写字楼；30层总高度为99.8米、层高为3米的住宅及1~4层的商业裙房、地下二层停车库组成。商务写字楼结构形式为框架核心筒结构，4-5层之间设有技术转换层，转换形式为箱型，外墙采用隐框与半隐框相结合的玻璃幕墙，体现了现代地标建筑的特点，住宅结构形式为核心筒短肢剪力墙结构，4-5层之间设有技术转换层，外墙采用景观飘窗、彩铝窗、中空玻璃、弹性外墙涂料，即丰富了建筑立面的层次，又使建筑色彩、造型、区位环境与本建筑临湖景观融为一体，无不体现本项目住宅功能和环境质量，充分满足消费者的需求。裙房采用框架结构，裙房商业建筑立面与塔楼相协调的同时，完美体现了高档商35 业物业的特征。2、住宅户型布置以基层平面形式设计，方案通过多次的调整，公摊面积控制在15～17%左右，设计过程充分的体现了以人为本的原则，独特的人性化理念贯穿了整个平面设计过程。合理的玄关引入、起居室的功能满足，最佳的开间、套区间，更多的自由分隔平面空间组合，无不体现建筑设计师的独到之处与至高的境界。3、商务写字楼每层建筑面积约为1200M²，功能区间在45M²——1200M²，用居住的理念实现商务写字楼定位，每一个最小的区间均可随意增减卫生间设施的配备，环形走廊，双出口人流疏散设计，使每一个单位区间的干扰减少到了最低限度，并最大限度的减少了公摊面积，使得房率达到了80%左右。4、项目智能化程度充分体现时代的气息和特征整个项目导入了BA弱电系统；有线电视网、高速宽带数据光纤传输、交互式数字视频服务信息网络系统；出入口及周边安防报警和电视监控系统、电子巡更系统、可视对讲的控制系统；火灾报警、楼宇控制、背景音乐、会议、大屏幕显示、通讯、防雷系统；武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-28-物业管理计算局部网络系统等。5、采暖与通风充分体现商务公寓楼住也可以，租也可以，办公也可以的特点，为业主提供办公、商洽等多用途的物业形态，本项目采用目前国际最先进、节能、环保，独立开关、便于加班，分单元、分户、分内机计费的DJ——VRV商用中央空调。商业暖通采用风冷热泵系统。住宅在充分满足日照、通风、密度、朝向、间距等功能要求的同时，本项目的住宅引入了与住宅同步呼吸的新风系统——负压机械通风。使居民生活方便、安全、安静。（二）功能配套的实现“万全城”项目平面区间由三大功能体组成，各功能体之间实现了有机的结合和明确的实现功能。东、南、西、北、中定位明确。东、南：沿新华下路，北湖西路为完全的商业配套。西、北：为人车出入口，约7000m²景观绿化与北湖景观融为一体。中：商业内街（商务写字楼北45m×15m的人行架空通道）使之与裙房商业、会所形成公共空间、平面交通遥相互应。1、交通设计：1）平面交通商场客流沿新华下路广场直接进入商场，商场货物通过消防通道或内环路进入商场西面的货物出入口。住宅人流通过连接两个市政出入口的内环路到达住宅楼西南角的架空区和出入口门厅，并在临新华下路方向设有紧急疏散出口。武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-29-住宅、商务公寓楼的停车都可以通过新华下路和北湖西路的二个出入口进35 出车库。住宅、商务公寓人员分别可以通过东、南、西三个方向进入大堂和电梯厅。2）竖向交通商场人流通过中厅两部自动扶梯进出各层，在紧急疏散时通过五个均匀分布的楼梯到达室外地面，商场货物通过两部货梯兼作消防电梯进出各层。商场内部人员平时通过裙楼北角的楼梯单独进出各层。住宅每个单元设有三部客用电梯（其中一部兼做消防电梯）和一个剪力楼梯，电梯、楼梯均可到达地下一、二层和出屋面，在商场部位的电梯1~4层实行封闭。商务楼垂直交通设有三部电梯和一部消防电梯及两个疏散楼梯，电梯、楼梯均可到达地下一、二层和出屋面，在商场部位的电梯2~4层实行封闭，为了便于裙楼商业的经营，在裙楼西侧设有一部观光电梯可以直达2~4层。商务会所设有两个楼梯和一部观光电梯。2、立面造型与环境设计1）商务楼造型体现现代高技术手法，精致的金属与玻璃构件，多层次全隐框、半隐框、明框玻璃幕墙的分格，再现其时代感。住宅楼林新华下路、北湖西路以大面积外飘窗、大面积玻璃构架杨桃等公建化的处理手法与商务楼形成呼应，同时也丰富了街景立面。住宅楼屋面采用轻钢结构、造型丰富遮阳板、大飘板相互穿插，体现了时代感和丰富了建筑的天际线。会所运用架空、灰空间、通透玻璃与穿孔铝板对比，钢结构精致的构件，点式玻璃幕墙等手法使其成为景观环境转承的枢纽。武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-30-商场立面强调商业气氛及与主塔楼的协调统一，精致不锈钢格架与玻璃灯箱构成的广告牌烘托了浓厚的商业氛围。2）环境设计突出临近西北湖的水景园林特色，营造小面积人工水景，休闲绿化小品围绕环绕建筑。塔楼广场与商业广场、会所三者既分又合，协调统一，花坛小品，气派典雅。35 武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-31-三、项目工程控制性计划安排1、前期准备阶段内容：包括拆迁、工程勘测设计、审批、报建、工程招标2、项目形象进度计划附表：“万全城”项目形象进度计划表（见下页）武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告“万全城”项目形象进度计划表时间工程部位桩基（围）工程土方工程基础与垫层地下室工程主体结构工程砌体工程内粉工程外墙工程门窗工程楼地面工程油漆饰面工程消防工程设备安装工程系统调试室外配套工程验收26个月27个月28个月29个月1835 个月19个月20个月21个月22个月23个月8个月9个月14个月15个月16个月17个月10个月11个月12个月35 13个月24个月25个月1个月2个月3个月4个月5个月6个月7个月-32-武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-33-第八章项目营销、推广策略（一）项目营销理念如果说中档及以下项目的价值偏重于物质层面的话，那么高端项目则更偏重于精神层面。对于高端项目而言，除使用价值（居住、生活功能等）、土地价值外，标签价值、比较价值则成为重要的构成部分。标签价值、比较价值共属人文范畴，前者为购房者赋予身份证明作用，房产为其身份增值；后者则在选购及入住之后，衬托产品和购买决策时的优越和正确性，实现产品的满意度。高端项目精神层面的价值，恰恰就是营销策划来支撑。比如通过营销策划行为，寻找出吻合目标客户的价值观，并赋予项目。35 （二）推广策略一、全面提升“万全城”品牌形象，实现公司开发可持续发展的长远战略目标。二、塑造“万全城”独特的品牌个性魅力，提高市场竞争力，使“万全城”成为武汉中心地区高档，复合型地产项目的知名品牌。三、创造“万全城”的附加值，并借此提高销售价值，实现项目利润空间最大化。与此同时，配合营销售展开强有力的传播攻势（利用软、硬性新闻），从而加速楼盘销售速度，实现资金的迅速回笼。四、大幅调整价格：从景观、朝向、楼层以及均衡销售等方面因素着手，综合价值权重，调整朝向差和层差，然后再根据景观因素和销控原则制定相应的价格系数。五、商务写字楼：试探性分割，逐步调整，并提供装修套餐。创建“时尚写意空间”“全景商务走廊”“精装怡情天地”等样板套型。武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-34-六、全面招商引进国内外大的知名企业首先入住，造势。（三）销售计划及收入预测（见下表）武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-35-销售计划表销售计划表建设期2.5年经营期1年合计序号项目名称销售单价（元/㎡）面积（㎡）数量（㎡）销售金额（万元）数量（㎡）销售金额（万元）数量（㎡）销售金额（万元）1住宅7,00042,25042,25029,5752建设期内销售面积38,00026,60038,00026,6003经营期内销售面积4,2502,9754,2502,9754商务写字楼8,00025,48425,48420,387.205建设期内销售面积19,11315,290.419,11315,290.406经营期内销售面积6,3715,096.806,3715,096.807商业(含会所)12,00022,54422,54427,052.835 8建设期内销售面积15,78018,93615,78018,9369经营期内销售面积6,7648,116.86,7648,116.810车位180,000450个250个4,500200个3,600443个8,100合计90,27865,326.419,788.685,115销售收入预测表单位：元项目面积单价金额住宅42,2507,000295,750,000.00商务写字楼25,4848,000203,872,000.00商场22,54412,000270,528,000.00车位450个180,00081,000,000.00合计90,278851,150,000.00武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-36-第九章物业管理及服务一、物业管理随着房地产业的发展，房地产商和业主越来越感受到物业管理的重要性。优秀的物业管理能创造良好生活、居住环境，同时还使物业的设备及功能始终保持与社会发展的同步性，可延长房屋的经济寿命。一般的物业管理可提供三种服务：一是公共性服务，二是代办性服务，三是特约性服务。我们将采用高科技手段将智能化概念引入物业管理，以较高的物业管理水平，为商务写字楼客户提供高水准的服务，为住宅客户创造亲切的邻里交往环境，营造自然、和谐的社区氛围。二、服务内容除了传统的水、电、煤、讯线路，还将增加数字网络线，区内安保系统。实现水表、电表、煤气表三表出户自动抄报，防火，防煤气泄露、防盗等三防24小时监控。给业主提供个性化物业服务，一拖N管理等。武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-37-第十章投资估算及资金筹措一、投资估算（一）项目预计总投资约5.7亿元人民币，具体如下表：估算投资序号费用名称面积总价（万元）单方造价（元/㎡）35 投资增（＋）减（－）（万元）备注一土地成本9028819,322.01楼面地价二开发成本9,980.30(一)前期费用90288889.3798.51三通一平260.4928.852勘察设计440.2448.763试桩及检测38.644.284策划150(二)各类规费902881902.35210.71业务代征费13.541.52基础设施配套费722.3803消防设施配套费45.1454人防设施配套费451.44505异地绿化406.30456垃圾处理162.52187白蚁防治10.831.28墙改基金72.2389卫生防疫补偿13.541.510灭鼠4.510.5武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-38-估算投资投资增（＋）减（－）（万元）备注序号费用名称面积总价（万元）单方造价（元/㎡）(三)工程监理及代理116896109.510.68(四)开发间接费1168966,654.73236.411管理费824.732销售费用13003财务费用41304不可预计费用400(五)物业维修基金90288424.3547三建安成本11689627,712.52地下221437582.42850地上9028813,994.64155035 土建工程会所1032185.761800土建工程合计11689621,762.80给排水350.6930消防工程409.1435强电系统工程116.9100弱电58450暖通1800设备安装电梯、扶梯1000设备及安装工程合计1168964260.73595室外工程116896467.5840配套及其他工程1,221.41一～三合计118195.5457,014.83武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-39-（二）成本费用估算具体见下表（金额单位：万元）：项目建设期经营期合计1、建设成本摊销费50,760.1050,760.102、分摊还建房投资3、房地产交易收益金3.1住宅a、当年销售面积（㎡）72,89317,39590,288b、土地收益金收取标准（元/㎡）c、应交房地产交易收益金4、销售费用、管理费1,524.73600.002,124.735、财务费用3,000.001,130.004,130.00总成本费用经营成本55,284.831,730.0057,014.83（三）资金来源及利润预算预计总收入约8.5亿，税后总利润约1.7亿，具体如下表：指标名称单位数据备注项目建设投资万元57,104.83资金来源万元57,104.83（1）企业自有资金万元23,014.83（2）申请银行贷款万元20,000.00（3）预售收入万元14,090.00建设期年2项目总销售收入万元85,115.00项目总销售税金及附加万元5,021.8035 项目总利润万元23,078.37项目税后利润万元17,308.78武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-40-（四）财务评价指标评价指标单位所得税后备注投资利润率%30.3动态投资回期年2.4财务内部收益率%58.4二、资金筹措方案本项目建设投资由以下两部分组成：（1）计划向银行申请长期贷款2亿元。（2）企业用自有资金投入约3.7亿元。详见下表（表中金额单位：万元）。项目建设期经营期合计一、项目总投资1、建设投资53,284.83600.0053,884.832、建设期利息3,000.001,130.004,130项目总投资合计55,284.831,730.0057,014.83二、资金筹措1、自有资金23,014.8314,000.0037,014.832、申请银行长期借款20,000.0020,000.00资金筹措合计43,014.8314,000.0057,014.83武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-41-第十一章财务评价一、销售收入、销售税金及附加测算具体如下表：（单位：万元）项目建设期经营期合计1、销售收入1.1销售收入65,326.4019,788.6085.115.00销售收入合计65,326.4019.788.6085,115.002、经营税金及附加3,854.271,167.535,021.802.1营业税（5%）3,266.32989.434,255.752.2城市建设维护税（7%）228.6469.26297.902.3教育费附加（3%）97.9929.68127.672.4堤防费（2%）65.3319.7985.122.5平抑物价基金(1‰)65.3319.7985.1235 2.6教育发展基金(1‰)65.3319.7985.122.7土地增值税(2%)65.3319.7985.12武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-42-二、财务现金流量分析(单位：万元)序号项目合计建设期经营期1一、现金流入85,11565,326.4019,788.6021、销售收入85,11565,326.4019,788.603二、现金流出67,806.2259,506.108,300.1241、建设投资52、经营成本57,014.8355,284.83173063、经营税金5,021.803,854.271,167.5374、所得税5,769.593675,402.598三、净现金流量17,308.785,820.3011,488.489四、累计净现金流量17,308.785,820.3017,308.78三、利润测算(单位：万元)项目合计销售收入85,115减：总成本费用57,014.83销售税金及附加5,021.80利润总额23,078.37减：所得税5,769.59税后利润17,308.78武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告四、财务偿还能力测算（一）现金投资估算现金流量表（单位：万元）年度指标012.53.54合计-43-投资额-23,014.83-23,000-9,270-1,730-57.014.8335 销售回款6,532.6458,793.7619,788.685,115销售税金-385.43-3,468.84-1,167.53-5,021.8所得税-326.63-2,939.69-2,503.27-5,769.59现金净流入量-23,014.83-17,179.4243,115.2314,387.8017,308.78现金净流入量内部财务收益率-19,889.49+48,724.62+11,488.483=58.4%23,014.83（二）还本付息测算表（单位：万元）序号项目建设期经营期合计1年初借款本息累计15,000.0015,000.002本年借款20,000.0020,000.003建设期利息3,000.004本年应付利息3,000.001,130.004,130.005本年还本5,000.0015,000.0020,0006本年付息3,000.001,130.004,1307年末借款本息累计23,000.008偿还借款本金的资金来源65,326.4-3,854.2719,788.6-1,167.5385,115-5,021.89收回建设成本摊销费37,270.0016,730.0054,000.0010其中：用于偿还银行贷款5,000.0015,000.0020,000.0011所得税3,266.322,503.275,769.5912偿还本金来源合计(税后)65,326.4-3,854.2719,788.6-1,167.5385,115-5,021.835 13偿还本金后的余额(12行-11行-9行)25,935.81-612.2020,323.61备注1.收回建设成本摊销费,系按实际销售额结转的工程成本，计为57,014.83万元，减去原始投资额23,014.83万元，加贷款20,000万元为54,000万元。2.55,284.83(见47页)-23,014.82+5,000=37,270武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-44-五、财务盈利能力分析利润测算如下表（单位：万元）：项目合计销售收入85,115.00减：总成本费用57,014.83销售税金及附加5,021.80利润总额23,078.37减：所得税5,769.59税后利润17,308.78备注：现金净流入+原始投入=17,308.78+23,014.83=40,323.61还贷额+还贷后现金余额=20,000+20,323.61=40,323.61武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-45-第十二章风险管理以2004年8月31日为分水岭，我国的房地产业进入了一个新的发展时期，随着国家经济大环境的变化，围绕着行业是否有“泡沫”，业内、业外争论的此起彼伏、沸沸扬扬，结果还是迎来了以“土地施行招、拍、挂”和非常严厉控制措施的“协议转让”，迎来了中国人民银行121号文件对房地产更为严格地贷款规定和银行利率的增调，以及后来“国六条”、“国八条”等等一系列规范建设行为、提高行业自律水平要求的政策。业内的“一个前提、两条链”（预售市场是一个前提，一旦预售市场不存在，必死无疑；开发企业两个链：政府和银行）都出现了与以往区别很大的变化，风险因素不断增多，风险存在于整个项目开发过程，使中小房地产企业更是处于极为艰难的处境。因此，加强开发项目的风险管理，保证项目目的、目标的实现，是实现企业突出包围、稳步发展的关键过程。一、项目风险风险是在特定的客观条件下，在特定的期间内，那些可能发生的结果之间的差异程度，实际上就是实际结果与计划结果的变动程度，这种变化程度越大，35 所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，主要表现在以下几个方面：（一）项目的定位风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-46-敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险，也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（决策风险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。（二）项目的投资支持能力风险。由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾；或者是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”；或者是对企业资金筹措（自有资金）和融资能力过高地估计，或者项目成本分析存在着严重的失误；或者没有吃透国家和地方政府的行业政策，对大的经济环境把握的不准；或者是成本过程控制严重失控（突发性事件）、意外因素过多等等原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险（可控制风险和决策风险）。（三）项目的质量风险。包括：在项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正常使用功能有严重影响的问题，处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者给售出交房后造成的质量“隐患”（实际上就是“质量通病”造成的纠纷）；交房实物与销售承诺、广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等，因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险（可控制风险）。（四）项目的合约履行能力风险。在项目运作和建设过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-47-施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，由于项目的一次性（不可重复性）特点，建设周期又比较长，涉及的方方面面又比较多，如果在关键的过程出现控制失误，那将给项目造成相当大的麻烦。比如，在目前土地供应体制和贷款政策条件下，寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法，有时候在“饥不择食”的景况下，可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”。（五）项目建设的“创新”风险。当前的经济大环境，使项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要，在有限资源的条件下，要使企业能够持续稳步发展，追求计划利润，获得既定利益是非常有必要的。这种情形下，为了服务目的，追求项目与周边项目的“差异性”，选择自己企业不熟悉或者认35 识尚不足以完成追求的“创新”，也是极具风险的，更何况正常地创新本身就是有风险的。（六）项目的“政府”风险。“政府”风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在，对于企业来说，主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。二、项目风险管理的内容风险管理是通过风险识别、风险评估、风险评价，并在此基础上优化组合各种风险管理技术，对风险实施有效控制和妥善处理风险导致后果，期望达到以最少成本获得最大安全保证的目标。风险管理的主体是企业决策层，其核心是选择最佳风险技术管理的组合，目的是实现最大安全保障效能。因此，开发商风险管理的主要内容为：（一）合理界定项目覆盖的范围，加强对项目范围变动的控制，将项目的任务细分的更具体、更明确、更严密、更便于控制，以免遗漏而产生风险。武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-48-（二）合理确定项目管理目标，在企业发展规划和战略的总体要求下，按照项目《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的依据，用科学的方法和态度进行项目决策，确定项目目标，避免出现决策失误风险。（三）编制《项目管理规划》，对项目工作进行结构分解，对项目的目标、实现目标可能存在的风险影响因素进行深入细致的识别、分析和评价，按照一般规律拿出解决问题、规避风险的方法、措施，用《项目管理规划》指导项目建设，指导项目的计划管理。（四）根据实现目标的外部环境情况，坚持“事前控制”、“事中控制”的原则，对实施过程中的风险因素，比照《项目管理规划》给定的方法、措施进行适应性、符合性识别、分析（评估或测算）、评价，实事求是地给予适当地、合理的调整、优化组合各种风险技术，拟订应对措施，设法消除、缓和、转化、转移风险，避免过程控制风险。（五）强化风险管理的计划手段，把可以管理的风险分解到各个不同的过程，对计划要求的基本目标、基本原则、基本要求必须给予满足，搞好风险的监控。过程中，利用动态管理，合理配备资源，按照目标管理、节点考核、专业监督的方法，减少项目执行过程中不确定因素导致的风险，规避潜在风险转化成显性风险的可能。（六）合理组织结构，明确岗位职责，理顺管理关系、反馈关系，建立项目的沟通职能，在项目管理内部以及与建设相关的各方接口，特别是在经常出现误解和矛盾的职能和组织间接口，为风险管理提供信息保障。（七）加强合同契约的管理。及时沟通信息，消除履约过程的不稳定、不信任影响，围绕项目的最大利益（计划利润），按照不同阶段的工作重点，按照合同约定内容开展工作，避免冲突造成的履约风险，控制建设成本；利用现行武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-49-相关法律法规，对已知风险通过合同分解、索赔和反索赔等手段，进行回避或风险转移。（八）在项目内部加强实施行为的监督管理（制度管理），避免因人为因素造成的风险。强化财务监督和计划实施的专业监督，强化企业规章制度、工作35 标准、工作流程的执行情况监督，对计划执行情况及时跟踪检查，及时向决策层提供修改计划的依据，向计划实施层提示计划执行的偏离情况，对预料中的风险或风险因素进行有效的控制和管理。三、规避项目风险的对策（一）经常性信息收集和研究国家和区域经济政策、行业政策，对本地区各个区（段）域的规划、土地、项目（包括在建和意向）、适宜项目情况，做及时、准确的分析，为企业经营决策提供准确依据。经常性从容分析，比较临时“抱佛脚”分析的依据和理由会更丰富；合理安排资源，把“功夫”下在事前，在时间管理象限里，开展“重要而不紧急”的工作，肯定比做“重要又紧急”的工作会从容、更周密，提供的决策依据会更科学，规避决策依据错误造成风险的能力会更强。（二）合理配备具备基本岗位技能和知识的营销、开发、技术人员，加强岗位技能培训，提高综合知识能力，提高风险的分析、识别、评价能力，培养知识面宽、具有科学态度又有主动工作热情的专业队伍。（三）由于决策失误所造成“决策风险后果”的严重性，企业决策层必须有合理知识结构的高级经营、技术管理人员组成，必须具备一定的本行业专业、综合知识和风险识别、判断、处理能力，有计划、组织、沟通、协调能力，熟悉行业工作的基本规律，了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规、规范性文件规定。简单地说就是会经营、懂管理、知法规，唯如此才可能武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-50-避免投机、政策、担保等风险，才可能妥当地处理风险造成的后果。（四）积极推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设，逐步实现企业的体系化、制度化、程序化管理，制定科学化管理标准的企业标准、工作程序、和工作流程，建立现代的企业管理制度和管理程序，用质量管理的八项原则（①以顾客为关注焦点；②领导作用；③全员参与；④过程方法；⑤管理的系统方法；⑥持续改进；⑦基于事实的决策方法；⑧与供方互利的关系。）规范企业管理行为，真正地实现工作质量的提高。用管理体系管理，用工作标准、程序、制度规范职业行为，使工作有依据，效果有证明，追究有线索，也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。（五）加强企业从业人员的现行法律法规和企业规章制度的学习，及时掌握国家及地方政府在本行业的部门规章、规范性文件、强制性标准，了解政策规定，提高“违法、违规”行为的识别能力，规避“政策风险”，避免出现投机风险、政府风险。在项目建设过程中，企业必须掌握相关地法律，如《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国城市房地产法》、《中华人民共和国担保法》等；必须掌握地法规为：《建设工程质量管理条理》等。必须掌握对于相关法律法规进行补充、操作的部门规章和规范性文件和强制性标准。（六）加强项目的招标管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力。在招标过程中，准确核定标的，利用竞争、价格、供求机制，合理制定工期、质量、造价、安全投标的条件，为项目合同管理营造工作质量环境；在合同契约签订的过程中，善于利用法律法规的规定，对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移；在合同契约的履行过程中，合理应用《合同法》、《建筑法》和其他法规规定，利用风险管理技术、财务手段，将“承包商风险”、“业主风险”35 、武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-51-“供应商风险”、“担保方风险”进行有效的控制。决不允许在过程中因出现“违规”或“违约”现象而导致“意外”风险失控。（七）利用计划管理、目标管理、过程监督、节点考核等技术手段，对风险管理过程实施“事前”“事中”的有效控制。在编制计划时，就对风险存在的种类、影响的范围、时间、效果进行识别、分析、评价，按照一般规律制定规避风险、分解风险、控制风险的措施、办法；在实施过程中，就风险的客观性、不确定性、可变性、相对性、同利益的对称性影响，加强计划的监督，按照目标管理、节点考核的原则，及时组织实施效果的评价考核，用实事求是的态度，科学地调整计划和应对措施，及时总结、关闭阶段性管理目标，是保证风险管理达到既定目标的有效途径。（八）重视“过程控制”，加强关键部位和关键环节的管理，消除“质量风险”、“协议、契约履行风险”的影响。在策划、决策阶段，正确把握行业发展的规律，客观地进行项目可行性评估、建设环境评价和经济技术分析，准确进行市场调查和企业投资支持能力分析，正确决定项目的产品定位、品质定位，合理确定投资额度，避免出现品质与投入矛盾的风险；在设计阶段，坚持按照产品的市场定位要求、规范标准要求监督设计，进行设计评审，把投资控制（一般占项目产品投资的90%~95%）的最关键一步控制好；在招标、签订合同阶段，准确编制标的，合理把握投标优惠条件，签订一个有效且有利的协议（合同），作好投资控制的关键的第二步（一般占项目产品投资的5%~10%）；在项目实施阶段，加强“投资、质量、工期、安全”控制，加强“合同、信息”管理，强化建设过程与项目相关单位的关系协调，对关键部位和容易产生“质量通病”、对结构和使用功能有影响、对投资、小区环境质量有重要影响的过程加强监督，把实施过程的风险作有效的控制。武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-52-（九）重视项目完成过程中阶段性工作（过程、活动）、实施结果的评价考核，及时总结经验、关闭阶段性计划，为企业正确认识自身的管理水平和下步工作持续改进创造基础。阶段性工作的考核评定有项目管理层组织进行，也可以由职能主管领导组织分阶段或者按照计划的节点控制目标进行，考核的内容是计划的节点控制目标完成管理情况和阶段性目标完成情况，考核的结果是决定是否调整计划、调整目标，是否决定关闭阶段性管理任务。项目管理考核评价的主体是企业管理层或者是组织结构中的部分，考核评价的对象是项目管理层（主要是项目经理），考核的内容是按照《项目管理目标责任书》规定的目标和指标，对项目实施情况（包括节点关闭情况）、项目管理水平、管理绩效进行终结评价，确认阶段性考核的结果，确认最终结果，确认项目管理组织（项目部）的职能是否具备“解体”。武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-53-第十三章结论与建议35 一、房地产业的发展与城市宏观经济保持了持续、协调的基本态势2007年，随着我国宏观经济形势继续向好，需求依然旺盛，土地管理与调控力度不断加大，城市地价将继续保持稳中有升的态势。同时，2007年土地供应与需求之间的矛盾将依然存在，这在客观上会带动土地价格的上涨。但是，从历年地价动态监测的情况来看，我国主要城市的土地市场调控机制和地价的形成机制已逐步成熟，地价将继续呈现平稳上升的势头，不会出现大起大落的现象。“充分的竞争孕育着充分的商机”。竞争的加剧，势必导致整个楼市的优胜劣汰和洗牌重组，真正优秀的企业才能赢得更大的市场。同时，品质优异的楼盘将拉动价格的上扬，而上扬的价格也将促进楼盘品质的提升，整个市场进入一个持续、健康的发展轨道。目前全球很多国家都潜藏着房地产泡沫危机，作为全球房地产风向标的英国房价已经呈下降趋势。但房地产具有的地域特性，以及中国汇率政策，使得中国的房地产市场并不会受到国际房地产市场太大的影响。武汉市2007年在金融政策的调控作用下，新增房地产各项贷款的增长率比2006年稍有下降，同时占新增金融业贷款额的比重也有所降低，但商品房销售面积仍保持7.6%的增长率，房地产买卖依然活跃。房屋施工面积、房屋竣工面积在去年的基础上得到了平稳增长，房地产市场消费行为仍较为理性。在土地市场、投资、房地产金融等政策的有效调控以及房地产交易管理措施多重作用下，武汉市房地产市场也进入了稳定发展期。因此“万全城”项目仍有非常大的市场机遇，对经济大环境需要多加关注，武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-54-但无需太过担忧。二、品质与市场，是决定销售的双重主因商品房销售价格的增长幅度高于城市居民的可支配收入增长的幅度，城市居民购买商品房的开支占储蓄存款余额的份额不断攀升，房地产市场风险在一定的程度上仍然存在。近年来，在内力与外力的共同作用下，武汉市众多楼盘在规划、建筑、园林、环境、服务等方面都已更上了一层楼，其综合品质也已大幅提升。同时，市民购房渐趋理性和成熟，不再一味追求价格的低廉，而是更加注重楼盘的性价比，甘愿为品质卓异的楼盘“埋单”。产品的品质将主宰产品的价格，“马太效应”随之彰显，优质的产品永远会立于不败之地，而粗糙的产品是没有生命力的，也是没有市场的。“万全城”项目作为集住宅、商务写字楼、商业为一体的大型综合性物业，它不仅具有多种城市生态的复合空间，而且项目的有机规划也使得它更具备了复合型地产的资源优势。项目的建设除了应该重视建筑本身、单体户型外，开始着力关注居住环境、建筑与环境、人与环境的协调，注重共享空间的利用与价值。正确的项目定位、突出自身优势是成功的关键。三、销售收入如期实现是收回投资的保障本项目前期投入大、建设周期长，长期的投入和财务费用给公司带来了一定的压力。但上述分析和财务效益评估的结果表明，本项目具有较好的内部收益率，有基本的贷款偿还和自身平衡能力，且有一般的抗风险能力。评估结果表明，该项目是可行的。本项目建设中需要用到银行的贷款约2亿元约占项目总投资的35%，项目销售收入也将有部分用来归还银行贷款，售价与销售进度是本项目能否达到预35 期效益的关键。本项目各类物业的预期售价是在多方考察武汉市西北湖片目前武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-55-同类物业市场的基础上确定的。考虑到今后政府在启动房地产市场和降低普通住宅商品房售价方面将会有一些新政策出台，预期售价将会有所变动。但从当前发展态势看，普通住宅商品房售价只会上升，不会回落。关键是各年度预期销售收入能否实现。若销售进度能加快，则项目投资更有保障，财务收益状况会明显好于评估结果，反之也亦然。因此，对此应给予足够的关注和重视，建立一支良好的销售队伍，加强促销手段，并根据销售情况适时调整工程进度和售价。武汉万全置业有限公司万全城项目可行性研究报告-56-35'