滨水文化休闲旅游区项目可行性研究报告

'滨水文化休闲旅游区可行性研究报告33 目录第一章项目简介第二章开发项目情况第三章市场分析第四章旅游发展定位第五章项目建设内容,投资估算与资金筹措第六章景区的环境保护规划第七章项目的实施与管理第八章项目投资效益测算分析第九章结论33 第一章项目简介1、项目名称与规模名称：X乡滨水文化休闲旅游区规模：420亩2、项目选址规划地分东西两部分，以大石河水域为基础，整合两岸滨水空间及村庄用地。规划范围东部陈家台村，西部X村废旧煤厂。本河段水量相对充沛，尤其黑龙潭至陈家台部分，由于黑龙潭的几处泉眼常年泉水汩汩，形成北方难得的水质清澈、四季长流的河段，是X乡开发旅游的重心所在。3、项目内容东部旅游区由佛香禅寺为主，另有烈士陵园、放生池、垂钓观光酒店组成了具有多功能性的休闲度假区。西部旅游区为太公岛垂钓观光园、景区具备特色采摘、垂钓、住宿、就餐、观光功能。第二章开发项目情况大石河贯穿X乡境，是未来X乡的旅游休闲廊道。规划选取自X乡与河北镇交界处的铁路桥至X村这一河段打造大石河滨水文化长廊，一则此段水量充沛，易于发展深受游客喜爱的亲水活动，二则本段旅游资源点相对集中，文化内涵浓郁，三则属于乡境入口段与中心段，是展现X整体形象的最佳区段。1、滨水旅游资源本区段拥有的几处常年汩汩而流的地下泉眼使这里的水域资源具备其独有特质：（1）水量相对充沛，常年川流不息。（2）水质清澈，据有关资料记述，X乡境内河流属于X市水质唯一符合一级的水体区段。（3）黑龙潭水质为重碳酸—钙—镁型，清澈甘洌，水温13.5℃33 ，有冬暖夏凉的感觉。黑龙潭分布呈弧形，长七、八百米。由黑龙神泉为其补给源，泉水从河道中多处岩石溶洞和裂隙中涌出，在河道中汇成潭。其溢流构成大石河的补给源。雨水与河水合流，难以分别，旱季潭水最深为4—5米，宽10—15米。（4）水体形式多样：宽阔的水面，潺潺的溪流，神秘的深潭，静谧的浅塘，多样的水体形式提供了多样的水体景观。（5）河岸景观丰富：本区段河岸宽窄不一，既有河漫滩又有农田，既有陡峭的山崖，又有水边的村庄，而在黑龙关村下的河漫滩处，当地居民为了增加农用地并防止水土流失，用石头堆砌了很多类似于梯田的挡墙，具有浓厚的地方特色。不同的河岸带给游客异样的滨水空间。2、山地旅游资源河谷两侧多为高山，部分为独立山丘、缓坡。大山山势雄伟，孤山则俊秀挺拔。山上植被茂密，夏季郁郁葱葱，秋季色彩斑斓。山坡上栽培了各种果树。而山脚的村庄则坐落有序。3、乡土文化景观旅游资源3.1、宗教文化资源宗教文化景观留存较为丰富，有残存的两座古庙。其中，龙神庙远近闻名，曾有乾隆题词，寺庙两侧有塔林遗址，现存两座，保存较好。每年二月初二都由政府牵头举行龙神庙会，在X33 区深具影响力。另一座寺庙在黑龙关村北，叫七圣贤祠，俗称“五道庙”，为村庄增添了一抹浓重的宗教文化色彩。3.2、传统村落景观资源黑龙关的传统民居堪称大石河谷民居典范，依山傍水而建，特色石板屋顶、传统的四合院、悠长的街巷。黑龙关建关已有千年历史，古村历尽沧桑，是X乡宝贵的乡土遗产。3.3民俗文化资源村中至今保存着一些古老的民俗传统，例如仍保存完好的桔槔，即一种利用杠杆原理发明的提水工具，此工具已延续两千多年，在春秋时期就出现了，而目前已不多见。另外，院墙供奉天地神位的神龛，也成为民俗中的一个亮点。4、历史文化资源佛香禅寺南侧的烈士陵园为旅游区增添了浓厚的历史厚重感，意义深远。第三章市场分析在目前,旅游产品正从观光型向观光、度假和专项旅游相结合的趋势发展。度假旅游正成为发展速度最快的旅游产品。一些书籍甚至预测至2010年我国的度假旅游收入将达到7200亿元人民币，占当年旅游总收入的51%。1、世界旅游业发展趋势33 旅游业是世界上成长最快的产业之一。旅游业在不断地上升和发展，因此我们把它称为“朝阳产业”，它将很快成为世界上最大的产业。但旅游业不仅仅是一个反映游客数量的产业，它还是一个体验型产业,旅游业是出售“体验”的。如果你对商品和服务收费，那你是在做商品和服务生意。但主题公园属于体验经济，顾客购买的是体验。随着人类进入“休闲时代”或称为“体验经济”，21世纪的休闲、旅游产业将有许多新的变化和更大的发展。这其中，娱乐因素(EntertainmentFactor)，即E因素起着至关重要的作用。如果你对有形商品收费，那你是在做货物生意；如果你对实施的活动收费，那你是在做服务生意；只有当你对顾客和你在一起的时间收费，你才进入了体验经济。而现在，仅仅有商品和服务是不够的，顾客愿意为体验付出更多。在国际范围内，家庭旅游有一个重要趋势。双收入家庭将有更多的可支配收入，但时间的安排却缺乏灵活性，通常情况下家庭内的成年人都忙于工作,于是，他们要求更多和更短的旅行,这使周末旅行增加，同时旅游目的地离家更近。消费者也期望更高的旅游质量和性价比。家庭旅游仍是重要的旅游市场，接近3／4的假日旅行是以家庭为基础进行的。中产阶级将是主题公园的核心客源。与此同时家庭旅游也在寻找可以让他们在短时间里有更多的选择来达到他们的娱乐目的。2、中国旅游业发展现状2.1、我国旅游业的发展概况33 我国拥有丰富的旅游资源，疆域辽阔，既有风景秀丽的江南水乡，也有粗犷豪迈的西北风情；我国拥有悠久的历史文化，目前已经公布了99个国家级历史文化古城，长城、故宫、颐和园等已经被列入世界文化遗产名录；我国还是一个拥有多个民族的国家，各个民族的习俗和风情很容易使人产生很强烈的向往之情。所有这些，都为我国旅游业的发展奠定了一个良好的基础。不过，我国旅游业发展的起步较晚，真正的发展应该是在改革开放以后，在这20年里，我国的旅游业得到了长远的发展。无论是入境和出境旅游人数、旅游收入、还是旅游在世界旅游市场中的地位，都得到了很大的发展和提高。2000年我国接待入境过夜旅游人数达3122.88万人次，旅游外汇收入则达到162.24亿美元，国际排名分别为第5和第7。在未来旅游业的发展方面，我国的自然风光资源和社会历史文化资源还远远没有得到开发，尤其是我国的中西部，众多的自然资源还没有向游客揭开神秘的面纱。随着东部旅游资源的深度开发，中西部旅游资源的相继开发和旅游条件的改善，我国对世界的吸引力将会越来越大。据世界旅游组织预测，2020年，我国将成为世界最大的旅游目的地国家，接待旅游人次达1.37亿，同时也成为世界十大旅游客源国之一，出游人次达1亿。另外，旅游收入在国民生产总值中的份额也呈明显的增长趋势，旅游业与国民经济的相关程度越来越高，1997年我国旅游总收入占GDP的4.16%，至2010年将升至8%，但是，即使到那时，这个比例与世界旅游业总产出占世界GDP总量的10.7%相比，仍有不小的差距。从这一点来看，我国的旅游业现在还处于发展的初级阶段，未来还有很大的发展空间。　　2006年是我国"十一五"规划的开局之年，这一年我国旅游业在总体上保持了全面的增长。其中，国内旅游人数13.94亿人次，比上年增长15.02%；入境旅游人数12494万人次，增长3.87%；全国旅游外汇收入339.49亿美元，增长15.88%；出境旅游总人数为3452.36万人次，增长11.3%。同时，红色旅游、生态旅游、MICE等专项旅游也获得了蓬勃发展的动力。　　与之相适应，旅游供给也持续健康、快速发展，产出水平和经济效益都出现不同幅度的增长。具体来说：旅行社业渠道之争加剧，但价格仍是重要竞争手段；旅游饭店业中，饭店集团成为重要势力，创新业态层出不穷；旅游景点业投资规模逐年提高，度假类景区的异军突起成为一个需要重视的新情况。近年来，国家旅游局加强了对诚信旅游的倡导，强化旅游文明环境的营造以及对旅游安全的关注。这表明，国家对旅游业的管理更关注行业运行的内部指标，行业管理正逐步向提高效益、优化软环境的方向发展，也说明我国旅游业的发展越来越向精耕细作的现代旅游业纵深腹地演进，受世界经济形势、奥运效应以及众多大型外交和国际活动等因素刺激，预计2007年我国旅游业三大市场仍将保持一定增势，并且这一增势有望贯穿整个"十一五"期间。从投资环境来看，"十一五"期间我国旅游行业管理将为旅游业的发展创造更为宽松的政策环境，旅游业必将成为新时期的优势产业。2.2、我国旅游市场格局33 我国的人口众多，国土辽阔、风景秀美，但是我国的经济发展状况决定了我国旅游业仍处于初级阶段。由于政治、经济等原因，我国旅游业的发展经过了和其他一些国家不同的发展历程。一般来说，世界上大多数国家是先发展国内旅游，再发展国际旅游，我国却先发展了入境旅游，然后随着经济的发展、各方面条件的成熟，发展了国内旅游和出境旅游。　　2.2.1、入境旅游　入境旅游长期以来一直是中国旅游业的重心。近20年来，中国旅游业供给能力的形成，包括产品体系、住宿和交通设施的建设、产业组织格局和产品促销等都是围绕这一重心或中心而发展起来的。可以说，在七十年代末，人们收入水平所限，国内旅游业非常弱小，中国旅游业是依赖着政府对入境旅游的强行推进才发展起来的。我国入境旅游业的发展大体可分为三个阶段：　1）1980─1990年，高速增长阶段。　　　　中国入境旅游的收入大约每5年翻一番，增长主要来自于港澳同胞在大陆的探亲、贸易和投资性的商务旅游。1989年的政治风波造成了入境旅游出现暂时性的17％的收入滑坡，但到1990年，入境旅游已基本恢复到此前的水平。　　2）1990-1997年，加速增长阶段。　　　　从入境人数来看，同期从2700余万人增加到5700余万人，增长幅度达110％以上，其中外国人从170多万增加到700余万，同时人均花费也有一定的增长。这一阶段是中国入境旅游增长最快的时期。 　　3）缓慢增长阶段。　　　　从1998年开始，入境旅游进入其发展的第三个阶段。在这个阶段，旅游业仍将持续发展，但是其速度有所减慢。　　　　经过这几个阶段的快速发展，我国国际旅游业的国际地位获得了极大的提高。2000年，中国旅游业创汇162.3亿美元，是1978年的近62倍，年均增长20.6%，大大超过同期世界旅游收入的增长速度（1978-1998年间年均增长9.8%），也超过了同期我国GDP和一、二、三产业的增长速度，在各种高速发展的行业中名列前茅。从2000年的国际旅游收入和过夜旅游人数来看，我国的国际排名分别为第5和第7，这说明，我国的国际旅游业已经进入了世界旅游业的前列。33    随着我国国民经济的发展、旅游景点的开发、相关旅游设施的建设和完善以及服务意识、营销水平的提高，未来我国的入境旅游将继续保持增长趋势。据估计，到2010年，我国的入境旅游人数将达到6400-7100万人次，比2000年增加17-29%，国际旅游收入将达到380-430亿美元，收入将比2000年至少番一番。由此可见，我国未来的入境旅游还将会有很大的发展和提高。2.2.2、国内旅游80年代前期，随着国民经济的发展，国内居民所拥有的可支配收入和闲暇时间增多，人们的旅游愿望被激发出来，国内旅游开始发展起来。至90年代后期，国内旅游便呈高速增长之势，现在发展势头渐渐趋于平缓（见图3-3）。2000年，国内旅游人数已达7.44亿人次，回笼货币数达3175.5亿元。国内旅游业占旅游总收入的比重进一步提高，不但成为中国旅游产业的主要经济增长点，也已经成了许多地方的新的经济增长点。它不但促进了资源综合利用和区域经济开发，带动了一大批相关产业的发展，在扩大内需、拉动经济中也发挥出越来越大的作用，成为中国旅游业的一个坚实基础。　　在目前，我国的国内旅游已经超过国际旅游，和国际旅游一起，成为我国旅游业并重的重要组成部分。2000年，我国国际旅游业创收折合人民币1330亿元，同期国内旅游业总收入为3175亿元，国际旅游业与国内旅游业的比为1：2.38。另外，从国际一般情况看，国际旅游业与国内旅游业的比为1：9。按此计算，我国国内旅游业总收入应为11970亿元，目前我们对这一大市场仅仅开发了1／4，国内旅游潜力还有发挥的空间。　　　2.2.3、出境旅游出境旅游包含三大块：出国旅游，港澳游和边境游。我国的出国旅游以香港探亲游为起点。1983年11月，经国务院批准，广东、福建、海南三省组织开展香港游，开创了中国有组织出境旅游之先河。1984年，国务院批准开放内地居民赴港澳地区的探亲游，港澳游的发展为我国居民的出境旅游奠定了基础。1997年3月，经国务院批复，国家旅游局、公安部联合发布《中国公民自费出国旅游管理暂行办法》，并于1997年7月1日33 正式实施，这标志着国家正式开办中国公民自费出国旅游。　　边境旅游则是在1987年，以我国首先开放辽宁丹东-朝鲜新义洲一日游为开端。现在，有的边境旅游线路已经延伸到旅游目的地国家的首都，已接近于出境旅游。　　至于我国的出境旅游，一经开办，发展的势头就特别迅猛。未来，随着我国居民收入的增加、带薪假期的兴起、交通与信息技术的发达以及世界经济的一体化，出境旅游将成大势所趋，在未来极具有发展潜力。国际旅游组织预测在2020年以前，中国出境旅游人数将达1个亿。出境旅游使我国成为一个新兴的客源国。这将会改变我国长期以来在国际客源市场上的被动局面。    目前，我国国内旅游已经成长为我国旅游业的重点。在未来，国际旅游仍具有相当的增长空间，这种增长幅度相比较于以前，会有所减慢（见3-4），但仍比较快速。总之，随着中国居民消费结构的变化，旅游热的兴起，中国的旅游业将会延续以前的增长势头，成长为我国第三产业中的支柱产业。　　由上面分析可以看出，经过20年的发展，我国开始由旅游弱国转变成旅游大国，无论是国内旅游，还是国际旅游，我国旅游业在国际旅游中的地位都得到了提高。到2000年底，我国国际旅游收入达到了162.3亿美元，占世界第7位，国内旅游收入则达到了3175.5亿元人民币，接待国外游客人数则排名世界第5位。我国的旅游业已经成长为世界旅游业中非常重要、不可或缺的一部分。2.3、我国入境旅游客源市场分析我国入境旅游客源市场一向划分为这样四个部分，外国人、华侨、港澳同胞和台湾同胞。其中，港澳同胞的数量在整个入境旅游客源中占据绝对重要的比例，达80%以上，其次就是外国游客，华侨和台湾游客只占较小的部分（见图3-5）。　　虽然港澳同胞是入境旅游人数中最多的一部分，但据研究表明，港澳游客的总花费与人数规模远远小于外国游客；台湾同胞虽然人数较少，但人均消费却最高，其次是华侨，然后才是外国人，港澳同胞最低。港澳台同胞的入境旅游主要以探亲为主要目的，而且旅游时间较短。所以，我国的入境旅游消费还主要集中在探亲旅游。1988年以后，我国的入境旅游客源在结构上发生了一点变化，港澳游客所占比例在外国入境游客增加的情况下逐年下降，1989年以后，外国游客的数量增长更是突飞猛进，1997年由于亚洲金融危机，人数有所下降，但随着中国加入WTO，中国融入世界步伐的加快，外国游客的数量可望有较大的增长。2.4、我国旅游市场的区域分析33    由于经济、历史等方面的原因，我国各地的旅游业发展不平衡，东部沿海地区、X、上海等比较发达，其余地区的旅游业相对较弱。我们可以下面的图3-6中看出这一点：我国的旅游市场除了存在着“东强西弱”的传统市场格局以外，还有以下一些特点：（1）、三大创汇地区的地位日趋下降　　X、上海和广东，历来是我国的三大创汇基地，不过，他们的这种地位正在降低。1990年，这三大创汇基地的旅游创汇之和占我国同年旅游创汇总额的72.2%，1995年下降为63%，1999则为50.6%。（2）、西部地区的旅游业在我国旅游创汇中的作用不断增强　　1999年，西部12个省区的旅游额占全国旅游业创汇总额的9.63%分别比1990年和1995年提高了1.1%和0.7%。其中，云南省的上升幅度最大，同1990年相比，云南省旅游创汇占全国的比重提高了1.7%。（3）、珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区已经成为我国国内旅游的热点地区　　1999年，这三个地区的国内旅游收入占全国旅游总收入的比重达60%以上，接待的国内旅游人数接近占全国国内旅游总人数60%，上海、广东、X、江苏这四个省份是我国目前国内旅游消费的热点省市，其国内旅游年收入占全国旅游总收入的40%以上。（4）、城乡差别1994-1999年，我国的城乡居民出游人次增长率均保持在6%以上，保持了较快的增长势头。其中，城镇居民出游人次年均增长6.8%，高于全国平均水平0.3个百分点，农村居民出游人次年均增长率为6.4%，低于全国平均水平0.1个百分点。可以看出，由于经济水平的不同以及生活方式的差异，我国的城乡之间的旅游呈现出较大的差异。　　在我国，农村人口占总人口的70%多，但是在出游人数上，农村出游人次基本上与城镇居民出游人次呈现3：2的比例。但是，这几年，我国的农民出游也形成规模，农村居民的消费增长速度高于城镇居民。从下图（图3-7）可以看出，无论从总量还是从人均旅游消费增长情况来看，我国农村居民旅游消费都保持了快速的增长。  33 可以从上面看出，我国的农村居民出游消费增长远远高于城镇居民。我国的农村人口占全国总人口的70%多，但是，农村居民由于收入和生活方式、旅游意识的差别，农村旅游市场还没有真正发展起来。随着改革开放的深入、我国城市化进程的加快，农村市场将会有更加广阔的发展和增长空间。应该说，我国农村旅游市场的开发和发展将会对我国旅游业的发展起到关键性的决定作用。2.6、本项目的外部环境分析：国内旅游业面临的机遇和挑战1、面临的机遇1）国际和国内环境发生了变化，提供了机遇。旅游需求属于较高层次的需求，当人们的可支配收入和可支配时间增加到一定水平，并保持着不断地增长的时候，再加上配套的基本设施也已经基本齐全，旅游业就会快速发展起来。目前，经过20年的经济建设，我国各方面的条件为我国旅游业的成长创造了条件，我国旅游业面临着快速发展的历史机遇。2）经济的持续发展为旅游业的进一步发展创造了条件　　旅游业的发展与经济的发展水平密切相关。大众出游的前提是可支配收入的提高，GDP的不断增长使人们具备了出游的经济基础。目前我国经济正进入新一轮稳定增长时期，据统计数据表明，当人均国内生产总值超过800美元时，旅游业将会出现排浪式的发展。我国有些城市已经超过了800美元，从国外的旅游业发展进程来看，这正是旅游消费急剧膨胀的时期，但我国居民今年的出游率和旅游消费对国民经济的贡献率还不高，比起一些旅游发达国家来说，还有差距。因此，我国的旅游业发展空间将非常巨大。旅游产业是我国新的经济增长点，我国正在进行产业结构调整，旅游业作为第三产业中的龙头产业，被确定为国民经济新的增长点，各地采取很多扶持措施促进其发展，旅游业总体的发展环境和投资环境比以往任何时候都好。3）西部大开发的发展战略将为西部地区的旅游业发展创造了基础条件。 33 　　国家的西部大开发战略将使西部的基础设施建设加速，为旅游业的发展打下良好的基础，同时西部诸省为发展内部经济都把发展旅游行业作为本省的支柱行业或重点行业，这将极大促进该行业的发展。4）WTO的加入。　　加入WTO后，中国旅游业以及与旅游相关的各个行业将加快对外开放步伐，进一步优化中国的旅游环境。面临着加入WTO后国际剧烈的竞争环境，我国旅游业将会吸引更多的客源和管理技术，从而促进我国旅游业的发展。 2、面临的挑战虽然说，无论从国内，还是从国外，我国都拥有了一个良好的发展环境和机遇，但是，我国的旅游业各方面还不完善，存在着许多需要改进的地方。1）我国旅游业面临着严峻的结构调整。　　我国即将加入WTO，作为服务业，旅游业以前受到的国家保护必将逐步放开，不久以后，国内旅游企业将和世界级的国外旅行商站在一起，在同样的条件下竞争，这种威胁已经迫在眉睫。我国旅游业象我国许多其他产业一样，结构性矛盾非常突出，旅游产品、宾馆饭店、以及旅行社的结构化调整势在必行。目前我国旅游市场中以观光旅游为主的中低档产品占据绝对比重，为满足不同消费者的需要，要求旅游企业丰富旅游产品的结构品种、不断开发旅游新产品，形成观光旅游、度假旅游、特种旅游、主题旅游等品种以及高、中、档旅游产品之间的平衡和协调发展。目前，我国的宾馆饭店呈现结构性过剩现象。具体表现在：地域结构和档次结构不平衡，饭店提供的产品雷同，无法适应个性化旅游者的需要。因此，我国宾馆饭店业需要在进行总量控制的同时，还需要调整地域和档次结构，并根据市场细分定位不同的类型，饭店单体将发展为从大而全到小而专以及各种特色酒店的平衡结构。另外，我国旅行社业现状比较混乱：规模较小、各个地方不均衡、管理混乱、服务质量差，这些都是我国目前旅行社的真实写照。有关专家认为，旅行社的行业结构应形成“集团化大型旅行社－专业化中型旅行社－网络化小型旅行社”33 的金字塔型结构。大集团作为市场主导力量，绝大多数小型旅行社作为其网络结点，其中再由专业化的中型旅行社加以补充，这应当是旅行社行业发展的合理描述。　　还有，我国地域和部门的条块分割、地方保护主义是全行业合纵联横的一大阻碍。综合性、一体化经营将成为我国旅游企业最终的发展趋势。面临着加入WTO后国际旅游业巨头的挑战，我国的宾馆酒店、旅行社、景点以及航空业等需要进行战略性的重组和调整，发展为大型综合性旅游集团，降低成本，产生规模效应和协同效应，才能更有效地抵御这种压力和挑战。　　除此以外，我国一些地区的基础建设还比较差，景点开发比较落后；法律条文还不够完善；旅游企业的经营管理水平不高、缺乏国际水准的管理人才等等。这些都是我国急需改善和提高的地方。2）竞争状况加剧   中国在年底就可能加入WTO，将会很快面临国际旅游业巨头们强有力的挑战。加入WTO后，我国的居民将可以进入更多的国家去旅游，这将导致国内出境旅游大幅增加，从而可能会使中国旅游业受到冲击。另外，东南亚国家竞争能力也较以前有所增强。随着中国的开放，交通和信息技术的发达，出境旅游的方便，东南亚国家和地区原来具有的优良服务和旅游经济意识，廉价的地面交通和航空运输业，特有的异国风情和文化都将对中国旅游业形成强有力的挑战。3）、发展前景和趋势   根据统计表明，当一国人均GDP达到800－1000美元时，表明已进入旅游发展的排浪式消费阶段。到2000年年底，我国人均GDP已经超过800美元，有的城市如上海、深圳已经远远超过这一标准。与此同时，城乡居民的“恩格尔系数”将分别降至40％和50％左右。我国的旅游业将进入一个新的发展阶段。　　据世界旅游组织预测：大约在2015年，中国的旅游业将进入旅游业发展的高级阶段--出境旅游阶段；到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国。整个东亚及亚太地区接待旅游者人数将达4.38亿，其中将有不少于1.37亿的国际旅游者将到中国旅游，也就是说，中国至少在这一区域市场中占到31%。另外，他们还预测，届时出国旅游的中国人也可能高达1亿人。我国旅游业经过了前面20年的高速发展后，增长速度有所减慢。在这20年里，我国旅游业在快速发展的同时，也积累了许多问题：产业结构不完善；区域发展不平衡、法规不健全，旅游景点的开发手段落后、保护不善；经营理念落后、管理水平低下，但我国的旅游业毕竟获得了长远的发展和提高。西部大开发的发展战略将会促进我国中西部旅游资源的开发，WTO的加入将会给我国的旅游业带来国际上先进的管理经验和理念，再加上我国居民消费结构的变化、可支配收入的增加、生活方式的改变，我国的旅游业将会迎来一个新的快速发展的阶段。2.5、项目的旅游收入构成分析和目标客户及市场的分析：2.5．1、旅游业是“行、游、食、购、娱、住”33 的综合体，其中，交通、旅行社和饭店是旅游业收入的三大来源。这三个行业的发展，一方面可以促进旅游业的发展，另一方面，旅游业的发展又会反过来对这些行业的提升有所帮助。近年来，交通运输业日益成为旅游收入的重要支柱，民航尤为突出。2.5．2、、目标客户及市场分析：从旅游产品竞争角度分析，X乡旅游产品主要为休闲度假、体验观光类，对X市民具有一定的吸引力；而由于X乡旅游发展起步较晚，致使旅游产品发展不完善，影响了X乡旅游发展的形象，从而削弱了在旅游市场的竞争力。因此，逐渐提升休闲度假、体验观光旅游产品，是提升X乡旅游市场竞争力的重要手段。从区域竞争角度分析，目前X乡在X市还没有树立休闲旅游地形象，没有在旅游市场的稳固地位。因此，突出旅游产品的特色，扩大宣传，树立鲜明的休闲度假旅游形象是扩大知名度、增强区域市场竞争力的重要举措。经过以上系统分析，X乡的旅游市场定位为以大众化市场为基础，逐步发展中高端客源市场，最终形成以中端市场为主的多样化市场。基本市场：以X市民家庭市场为主的周末、假期休闲度假。核心市场：X市具有中等收入及以上的人群；周边景点的游客市场。其他机会市场：单位、公司的团体出游；X周边区县大型机构及公司的旅游市场。X可以固定每年的一些固定时间搞一些专项旅游推介活动，吸引一些固定群体客户。例如，各种民俗活动或与境外旅游机构合作的旅游相关项目等。此外，X乡应与周边旅游景区联合发展，尤其银狐洞景区本身即是石花洞国家级风景名胜区的一部分，也是X世界地质公园的一部分，X乡旅游可借此提升知名度与客源吸引力。而且，对于本项目的旅游产品进行符合市场的商业模式化设计和运营对X乡的旅游也会有很大推动。3、X旅游五大商业模式设计步骤3.1、探询市场化商业运作模式：3.1.1资源资本化模式(RCM)： 资源资本化模式是主要针对一些自然和人文资源本身比较丰富的主题公园而设计，他是利用主题公园资源本身的不可替代性通过资本化的手段展开经营。其资本化的部分包括土地、林产、水资源等，首先明确旅游资源的所有权归国家所有，国家只转让经营开发权，由于主题公园作为旅游资源的外部性，所以33 其行政管理权规划权和文物保护权就必须有政府行使。可以在其收入中划拨一部分固定费用加以维护。而转让的开发经营权包括公园管理权、开发权、招商权、门票收益权、经营项目开发与收益权等。旅游经营权本身可以抵押，门票收益权可以相关金融机构贷款，而土地使用权有可以质押贷款。这样的形式应有法律形式加以确认。比如森林公园和温泉公园以及一些有特殊文化吸引力的公园。他们的设计都可以从资源资本化模式去经营。3.1.2独特性产品吸引模式(UPAM) 独特性产品吸引模式是在资源本身不够形成游客吸引力的情况下，通过注入性的产品打造来设计出游客吸引力。这种模式的运用需要结合四个方面因素加以考虑：一是所在地经济发展水平；二是旅游目的地的形象感知；三是主题公园产品的无替代性或稀缺性。四是决策者行为。在分析以上四个方面的因素后，结合当地实际，创造性的挖掘本地和吸收外来文化元素，打造独特性的产品。比如江苏的吴文化公园和深圳的华侨城就是典型的例子。3.1.3价值链模式(VIM) 美国作业成本科技公司及美国供应链局曾联合界定何谓价值链：价值链是一种高层次的物流模式，它由原材料作为投入资产开始，直至原料售予顾客的所有过程为止，当中所有的增值活动都可包括在价值链中组成部分。 现在价值链的分析现在已经作为企业和其他经营主体一个重要的分析根据。在主题公园发展模式分析中，我们也试图通过它找到有益的价值点。以求得最佳的投资运营方案（最佳价值链结构）。 我们认为；主题公园的价值链包括主体链、分支链和子链三个部分，其中主体链包括门票、游乐项目；分支链包括餐饮、住宿、旅游纪念品；子链包括公园会展、对外招商和其他对外盈利服务。3.2、设计全新的游憩方式 目前，我国各种主题公园发展参差不齐，其原因为我国大部分主题园的开发者大多是地方政府部门和相关投资机构，他们往往从本地区和本部门的利益出发，从而导致选题、规划、选址、运营等各方面的错位，缺乏相互协调、互动关联。33  我们认为；主题公园，作为一种大众化的休闲产品，必须改变以往那种单一的主题设计、旅游者参与性不强、体验不足的被动局面。所以，主题公园的规划设计应该需要专业的旅游规划、策划智力机构，为主题公园的发展把好主题脉、规划策划出可行的方案、创造出全新的游憩方式、设计合理的商业运作模式，指明发展方向。 在游憩方式设计过程中，应遵循人本主义、审美凸显与独特吸引力、情境化与体验化、游乐产品化等四大原则追求实用可操作、独特奇异的创意观念。把主题公园的观赏、运动、教育、娱乐、休闲等各种功能元素加以通盘考虑，形成主题公园的独特吸引点（UAP）。例如，我们曾在一西部旅游城市的主题公园设计出一项“在这里，给你一个支点，你可以撬动地球”的游乐项目：即是运用科学的物理原理和物理结构，设计出一个在杠杆这边，只要你手指轻轻一动，在杠杆另一边，硕大的地球就被撬起来的娱乐场景体验区。不仅让游客学到了趣味的科学知识、了解了神秘的历史典故、还体验到了一种崭新的游乐方式。基本满足了游客的各个层次的游乐心理需求。可以说，主题公园的游憩方式设计成功与否，关系到主题公园的吸引力打造，也直接关系到主题公园的运营收益。3.3、树立整合营销传播理念 具备了良好的市场运做方式，设计了全新的游憩方式以后，下一步就是主题公园营销。我们觉得：主题公园的营销应该树立“整合营销传播”的理念，它发源于上世纪80年代中期以来的“传播合作效应（CommunicationSynergy）”概念，但直到上世纪90年代才得到了广泛的关注。目前，整合营销传播的理念已经受到我国旅游营销界的大力追捧。它的本质含义是：它是注重对营销信息传播手段的整合以及对传播效率的评价。而不是象传统营销理论所注重的营销的所有环节。我国主题公园的整合营销传播，主要是注重营销策略的思考、媒体投放的选择这两个方面的运用。在营销策略的思考方面；主要注重营销的目的、方法、过程、测评和效果。在媒体投放选择方面：则应该潜心研究报纸、广播、电视、杂志、互联网等他们之间的投放次序和轻重。以达到预期的目的。3.4、加快公园经营管理人才的开发 目前，我国公园数量众多，类型齐全，但是作为主题公园的运营者。我国主题公园经营管理人才还相当匮乏。而且目前我国也还没有建立专门的旅游运营人才培养体系。所以，我们认为，对主题公园是运营人才的培养是十分迫切的。33  关于我国主题公园的旅游人才开发，主要是三全开发，即全员开发、全程开发、全能开发，就是对全体员工进行平等而有序的开发，进行全员培训和人力资源的整合。全程开发，主要包括员工全程开发和项目全程开发，根据不同的人力资源情况和项目进展情况，实施不同的开发策略。全能开发，即是从员工的知识技能的横向开发和员工职业生涯的纵向开发。3.5、实现多元化的盈利模式  主题公园的盈利模式：即主题公园通过投入相关经济要素后获取经济收入的方式和获取其它物质利益手段的结合，其核心是主题公园获得现金流入的途径组合。从对主题公园产品系列的横向和纵向的挖掘深度来说：主要有以下几种盈利模式(按产品开发深度顺序排列)：① 旅游门票盈利模式；即通过简单的圈起来收取门票的模式，这是主题公园最基本和最初级的盈利模式。② 游憩产品服务盈利模式；即提供有助于丰富体验(经历)的游憩服务以及相应的服务体验来实现盈利的模式，它是主题公园的核心盈利模式。③ 旅游综合服务盈利模式：即是在主题公园区，通过旅游者的餐饮、住宿、购物等相关外延服务来获取盈利的模式。这是主题公园的外延盈利模式。④ 公园商业盈利模式：即通过自身的节庆活动和对外招商以及其他会展、广告、等其他的一系列对外服务而达到盈利目的的盈利模式的组合。这是主题公园的深度开发盈利模式。以上几种盈利模式的分析，在实际实践中，可以进行组合，还可以根据本项目的独特性发挥，创造出符合市场需求的主题公园模式。第四章旅游发展定位规划区内最有吸引力的资源就是水资源，而本处水资源超越其他水景旅游地的优势就在于它的一级水质。如此清澈而干净的自然河流在X是少见甚至是罕见的。清碧的河水在河谷中蜿蜒流淌，与两岸青山、农田、乡村交相辉映，让人恍若重回孩提时代，回到那个碧水、蓝天、绿树、青山没有被现代文明污染的纯净世界，望着孩子们在河中游泳、摸虾，呼吸着空气中飘来阵阵青草的气息，仿佛又回到了那个无忧无虑的童年。而龙神庙的盛名与黑龙关的古老更为这条河流增添了文化色彩。4.21功能定位结合33 本地特有资源与市场需求，本区主打以下四大功能：（1）滨水休闲度假营造优美的滨水景观环境，建设滨水酒店等、提供红鳟鱼等特色餐饮休闲活动，并举办文艺汇演、童趣园、滨水游憩等。（2）水上娱乐利用优质安全的水质，打造水上趣味活动基地，开展漂流、野泳、放生、垂钓等活动。（3）宗教文化休闲佛香禅寺久负盛名，香火旺盛，在此基础上，进一步发展宗教文化休闲活动。（4）特色采摘西部规划地现有温室大棚11座，种有高档采摘树种。山地有本地特色野生植物，能满足不同消费者的采摘需求。第五章项目建设内容,投资估算与资金筹措　　项目投资建设完成景区道路,卫生环保,供水供电,消防安全,文物保护和景点恢复等6项工程,共15个子项目.通过这些项目建设,增强供水供电能力,完善步道,卫生环保设施及防火安全等景区基础设施,增强旅游景点,加强文物保护,拓展景区的整体功能.　5.1,建设内容　　(一)道路工程及市政工程：　　包括新建多条步道和原有道路修护等。.　　(二)卫生环保工程　　包括新建厕所,沼气池,增添垃圾筒和建垃圾处理站.　　4,新建厕所,沼气池.　　5,增添垃圾筒和建垃圾处理站.　　(三)供水供电工程.　　包括修建自来水厂,增加供电设施.　　6,供水系统.33 　　7,供电系统.　　(四)消防安全工程.　　包括消火栓,防火水幕和灭火器装置.　　8,消防设施.　　(五)文物保护和景点恢复工程.　　.9,佛像修复与维护.　　10鱼池.　　11,景观建筑.　　13,景观绿化　　14,酒店建筑 　　(六)其他工程.（如停车场）　　5.2、投资估算　　(一)道路及市政工程:计划投资2707.86万元　(二)卫生环保:投资估算258万元　　4,厕所:　　100M2×2800元/M2×8=204万元　　沼气池:　　20座×15000万元/座=30万元　　4,垃圾筒和垃圾处理站　　200个×100元/个+20000元=4万元　　(三)供水供电系统:投资估算1062万元　　5,自来水厂:投资估算659万元　　厂房,配电房等工作用房:　　2000M2×1000元/M2=200万元　　自来水净化池:　　1000M2×1500元/M2=150万元　　水塔:50万元　　深水井:35万元　　供水系统:33 　　抽水设备及自来水处理设备:150万元　　供水管:　　DN1101000M×75元/M=7.5万元　　DN501000M×40元/M=40万元　　DN2515000M×15元/M=22.5万元　　零件:4万元　　6,供电系统:投资估算数03万元　　1万伏变压器1台:5万元　　供电线路:299万元　　18M电杆:300×2500元/根=75万元　　12M电杆:200根×1200元/根=24万元　　(四)消防安全工程:55万元　　7,消防设施:　　消火栓:100套×2500元/套=25万元　　防火水幕:10处×1500元/处=15万元　　灭火器:1000个×150元/个=15万元　　(五)文物保护和景点建筑工程:投资估算2000万元　　8,佛像及寺庙修复与维护:330万元　　9,鱼池:200万元　　10,景观建筑:3000M2×2000元/M2=600万元　　11,景观绿化"：120000*60元=720万元　　12,酒店建筑　　造价:1000M2×1500元/M2=150万元　　(六)其他工程:投资估算68万元　　13,卫星收视系统:10套×20000元/套=20万元　　14,停车场:投资估算48万元　　　5.3,资金筹措　　本项目总投资6150.86万元,其中:33 　　自筹资金:2000万元　　申请国债贷款:4150万元　　投资方可通过银行信贷方式解决后继资金缺口的问题,该方案对于景区而言是可行的,这主要基于以下几点:　　1,项目管理处具有较好的还贷信誉,与各大银行间关系融洽.　　2,项目管理处身实力雄厚,资产质量较高,资产负债率极低.　　3,项目符合国家产业发展方向,必将得到各级政府及银行机构的大力支持.　　4,整个项目较高的盈利能力及稳定的现金流量将得到各大银行的青睐. 第六章景区的环境保护规划 　　环境保护规划是为了保障景区的可持续发展,维护风景名胜区的生态平衡和自然人文历史景观,在景区的外围保护带内,要避免工业污染.，河污染的治理,有赖于地方政府实施环境保护行动.河水流域的水污染问题,有赖于上游和中游的整体环保行动.在二级保护区内,在河水两岸,一定要保护好完好生态系统,扩大绿化面积,并对有些山丘进行重点绿化.6.1分级保护 　　实行分级保护制度,有利于景区的环境保护分清主次,不同的级别采取相应的保护措施.　　1,特级保护.　　保护重点:景区内的文物,寺庙,树林.　　措施:　　(1)编号建立档案.　　(2)设置制作精美,语言优美的有关环境保护的标碑,路牌.　　(3)设置必要的保护场地和转栏.　　(4)石质雕刻文物的内部渗水和风化现象严重,要设法寻找科学方法进行保护.　　(5)严禁采石和采集植物,生物标本.　　2,一级保护33 　　保护内容:注重对两岸生态环境的保护和两条河流的综合治理.，河口的采砂石场应立即停止,恢复原貌.景区内的生活污染和生活垃圾,废水等处理方式要得当,手段要先进。　　3,二级保护　　保护措施:　　(1)一律禁止打鸟,毁林砍树.　　(2)禁止在区内建有污染的工厂,关停造纸厂等有污染的工厂.　　(3)区区建筑和城镇规划要符合旅游地的建筑风格的要求,严禁田园风光城市化.　　4,三级保护　　措施:景区的外围保护带是景区保护的外围屏障,关系到中某景区的环境质量,也是景区旅游业可持续发展的保障.在本区内实施长久的造林绿化工程是十分必要的,防火护林工作与严禁树木砍伐工作都显得同等重要.6.2护林防火　　1,建立健全护林防火制度　　景区设立专门的护林防火管理机构,设专职的护林防火队伍5人,火灾危险期有兼职的防火队员若干人,责任落实到人,平常要进行定期的护林防火安全训练,景区还要与周围及景区内的住户,生产队签定防火公约.对防火重点区和在防火的重点季节要建立巡逻制度.　　2,加强护林防火的宣传教育　　在游人中心和野营区要加强护林防火的宣传与管理,路旁设置护林防火宣传的路牌,对景区周围和区内的住户进行定期的宣传.　　3,配置好防火设施　　在建筑物集中地,在上,中,下三寺和各种度假休闲地,以及区内民居点,配置防火器材和设施.6.3退耕还林33 　　景区内的耕地,近期全部退耕还林,分期分批有计划地进行,有步骤地实现造林绿化.根据停耕计划和景区经营规模逐步扩大,逐步解决停耕农民的就业,生活出路,经济收入等问题.在岸边的二级阶地上,保持现有民居,不停耕也不拆迁,除了规划的修建度假别墅和山庄的土地外,耕地不再占用.6.4综合治理　　对景区的景观造成视角污染的建筑物和设施,对景区的环境造成污染和破坏的因素,根据可持续发展原则,进行综合治理。6.5旅游污染的治理　　1,游客的生活污染,采用修建厕所,沼气池进行处理.　　2,生活废水处理　　餐厅,客房生活废水,建立沼气池进行处理.　　3,旅游垃圾处理　　设置垃圾筒,修建垃圾处理站.　　4,旅游粉尘处理　　景区游客步游,交能,餐厨燃料,供热,供水生产的粉尘.按环保部门的要求处理.第七章项目的实施与管理　7.1,项目的实施计划:　　本项目是一个综合的大型工程,其景区设施规模大,项目多,实施计划为:　　(1)设立项目组:　　项目组对项目建设的全过程,包括项目的准备,勘察设计,设施选购,招标投标,建筑安装施工,竣工验收等各个阶段进行监督,管理,协调.　　项目组在项目实施中重点抓4个方面:　　1,质量:严格按有关仿古建筑工程质量标准和承包合同实施.　　2,成本;重点把好材料关,坚持质优价廉,就地取材,综合利用,节约等的原则.　　3,工期:定期检查,监督承包商的周,月工期进度表,保证按时竣工.　　4,安全:加强安全防范,安全管理,进行安全巡视安排,尽量减少对游人的影响.　　(2)项目实施的组织方法:　　实行分项分标,各个项目同时施工.　　(3)项目的建设时间安排　　项目的准备:3个月内完成33 　　勘察设计:1个月内完成　　招标,投标:1个月内完成　　建筑安排施工:12个月内完成　　竣工验收:1个月内完成　7.2,项目管理　　(1)做好监督保证措施:　　明确业主,监督方,施工方的责,权,利,业务主要控制项目建设的进度,设备,物资的供应和整体协调,施工承包商按合同规定实施并保证实现合同确定的质量,时间,监理对项目速度在时间,空间,资源利用上进行充分协调和严格管理.　　(2)进行防范措施:　　对项目实施过程中的许多不确定因素,要进行全面预测,发现隐患,防微杜渐,把损失控制在最小程度内.　　(3)评估措施:　　项目建设的每一阶段,都应当一定的评估手段以及信息反馈,从而总结经验,发现问题,及时更正.第八章项目投资效益测算分析 　　参照市场调查报告和投资计划等资料,经认真调研和测算,我们编制了本项目投资完毕后第一年度的盈利预测,编制盈利预测所依据的会计政策在各重要方面与本处实际采用的会计政策一致.8.1基本假设　　(1)国家现行的方针政策无重大改变.　　(2)国家现行的利率,汇率等无重大改变.　　(3)本处所在地区的社会经济环境无重大改变.　　(4)本处目前执行的税赋,税率政策不变.(5)无其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影响.8.2、基本根据　　市场调查定位33 　　1,游客量统计有(略)　　2,通过市场调查测算入住率:　　打算住一天的游客占43.9%　　打算住二天的游客占32.8%　　打算住三天的游客占1.9%　　打算住三天以上的游客占2.6%　　旅游入住率为:43.9%+32.8%+32.8%×32.8%=88%　　实际入住率为:26%　　3,市场调查及测算表如表:　　消费水平　　项目　　0—200元/天　　200—400元/天　　400—600元/天　　600元以上/天　　回收有效问卷所占比例=(5+80+26+15)÷(5/1.7%+80/27%+26/8.8%+15/5.1%)÷4=42.6%　　吃住者所占比例:　　(69%×1.7%+77%×27%+71%×8.8%+70%×5.1%)×1/42.6%=75%　　娱乐者所占比例:　　(12%×1.7%+27%×17%+8.8%×20%+5.1%×16%)×1/42.6%=17.3%　　购物者所占比例:　　(10%×1.7%+6%×27%+8%×8.8%+12%×5.1%)×1/42.6%=7.3%　　每人日消费总额在200元以内的旅客所占比例为:　　1.7%×1/42.6%=4%　　每人日消费总额在200—400元的旅客以内所占比例为:　　27%×1/42.6%=63%　　每人日消费总额在400—600元的旅客所占比例为:　　8.8%×1/42.6%=20%33 　　每人日消费总额在600元以上的旅客所占比例为:　　5.1%×1/42.6%=12%　　4,关于住宿计费标准及其数量金额的确定　　5,投资完结后日游客量测算表(单位:人)　8.3、关于景区投资项目效益的测算　　通过以上旅游基础设施的建设和历史文化遗产的维护,恢复,宗教文化的开放,景区必将以更大的面积,完备的配套设施,浓厚悠久的历史人文景观,丰富奇特的自然景观重现的历史的辉煌.再加景区广告宣传,更能有效提高海内外知名度及吸引大量的游客和信徒,也必将取得社会效益和经济效益双丰收.　　(一)社会效益.　　加大对景区的投资及宣传后,促进旅游业横向联合,旅游资源优势互补.必将使旅游特色更加呈现,丰富和优化了爱国主义教育基地.增加的大量客源,带动了旅客的住宿,餐饮,娱乐等消费的增长,也必将会创造大量的就业机会,增加社会福利.随着经济效益的提高,上缴财政的税费也大幅度增长,周边地区相关产业也会随之起步与发展,特别是水果之乡等地方特色的旅游手工艺品,特色农副产品销量会更加提高.根据旅游之特色,海内外客源的不断增加,必将把地方资源发挥并推向市场,有利于招商引资开发.　　(二)经济效益.　　经过景区的改造,不仅门票收入会大幅度上升,而且会带动住宿,餐饮,商品销售,娱乐等主营业务收入的增长,预计主营业务收入情况及其成本费用测算如下:　　1,门票收入.　　景区加大投资后,日平均游客量可达800人以上,我处将门票提升到20元/人,每年门票收入800×20×365=584(万元).　　营业费用:　　工资及福利:5万元　　门票印刷费:4.38万元　　折旧费:165万元　　广告费:40万元　　维护费:5万元33 　　其他:0.2万元　　合计:219.6万元　　2,住宿收入.　　通过实际市场调查,愿在开发区住宿的游客,达所调查总数的88%以上.但在某旅游区实际留宿的游客仅为游客总量的10%.投资完毕后,第一年留宿游客可达总量的20%以上.本处现有床位不能满足需要,但周围农家乐可暂缓这种矛盾.第二期投资将修建三星级宾馆,以现有条件,预计可住宿收入情况如下:　　淡旺季客房入住率平均95%,年收入　　普通间:62×95%×50×365≈107.5(万元)　　标准间:60×95%×100×365≈208.1(万元)　　套房:28×95%×80×365≈77.7(万元)　　合计:393.3万元　　营业费用:　　工资及福利:10万元　　物料消耗:20.1万元　　水电费:24.5万元　　邮电,通讯费:2.1万元　　燃料费:25万元　　洗涤费:2.7万元　　维修费:6.5万元　　折旧费:25万元　　低值易耗品:46万元　　合计:161.9万元　　3,餐饮　　预计有40%的游客在该餐厅就餐.就餐消费全天以60元/人天计算,预计餐厅的毛利率为40%.　　营业收入:800×40%×60×365=700.8(万元)　　毛利:700.8×40%=280.3(万元)　　营业成本:700.8-280.3=420.5(万元)33 　　营业费用:　　工资及福利:9.12万元　　物料消耗:38.7万元　　水电费:2万元　　燃料费:38万元　　邮电,通讯费:0.8万元　　洗涤费:6万元　　运杂费:2万元　　折旧费:0.5万元　　低值易耗品:67万元　　合计:167.1万元　　4,茶园收入.　　通过市场分析,有10%的游客将在茶园消费,每人消费20元,毛利在80%以上.　　营业收入:800×10%×20×365=58.4(万元)　　毛利:58.4×80%=46.7(万元)　　营业成本:58.4-46.7=11.7(万元)　　营业费用:　　工资及福利:1.6万元　　物料消耗:0.1万元　　水电费:0.5万元　　燃料费:0.6万元　　折旧费:1.2万元　　低值易耗品:0.3万元　　合计:4.3万元　　5,夜总会收入.　　一次能容纳100人的夜总会,投资完毕后,预计能发挥其20%以上的效能.每人平均消费80元/次.　　营业收入:100×20%×80×365=58.4(万元)　　营业费用:33 　　工资及福利:4万元　　水电费:5万元　　物料消耗:15万元　　燃料费:38万元　　低值易耗品:2万元　　邮电,通讯费:1.5万元　　维修费:1万元　　折旧费:2.5万元　　合计:31万元　　6,桑拿,美容保健收入.　　预计有5%的游客需作桑拿,美容保健,其费用以60元/人次收取.　　营业收入:800×5%×60×365=87.6(万元)　　营业费用:　　工资及福利:12万元　　水电费:3.5万元　　燃料费:3万元　　物料消耗:4万元　　邮电,通讯费:1.06万元　　维修费:3万元　　折旧费:1.5万元　　保险费:5万元　　低值易耗品:2万元　　合计:35万元　　7,停车场停车,洗车服务收入.　　预计每8名旅客有1辆专车停留.有40%的车需洗车服务.停车费每辆以10元/次天,洗车服务以10元/次收取,其费用率为20%.　　营业收入:(800×365/8×10)+(800×365/8×40%×10)=51.1(万元)　　毛利:700.8×40%=280.3(万元)　　营业成本:700.8-280.3=420.5(万元)33 　　营业费用:　　工资及福利:5万元　　水电费:3万元　　物料消耗:2万元　　低值易耗品:0.2万元　　合计:10.2万元　　8,商品销售收入.　　根据统计调查数据显示,预计观光旅游者到景区需购物者在50%以上,平均每日消费20元.　　营业收入:800×50%×20×365=292(万元)　　毛利率30%.毛利:292×30%=87.6(万元)　　营业成本:292-87.6=204.4(万元)　　　说明:　　①折旧摊费用采用直线法,年限以其规定的使用年限为.②未指明的情况下营业费用,管理费用均为变动成本.　　③低值易耗品采取一次性摊销.　　④第一年效益指标具体测算见投资目效益测算分析部分.　　⑤景点修缮费用作为长期待摊费用处理,并在门票收入列支.　　⑥以上价格均以投资后的增量测算.　　10,投资效果总结:　　①原始投资年均投资报酬率:　　(361.1+444.5+547.6+644.1+791.7+908.6)+6+4950.8≈12.45%　　②第四年累计净现金流量3149.7万元,如果贷款4150.00万元,次年即归还贷款本息.　　③投资回收期5+[(4950.84-4229.5)÷5426.2]=5.13年 第九章结论 33 　　本项目总投资6150.86万元,投资回收期5.13年,投资报酬率12.45%,具有良好的经济效益.　　同时,通过项目建设,能够产生良好的社会效益:　　1,带动当地建筑,原材料等相关产业的发展,从而促进当地国民经济的全面增长.　　2,吸收当地的劳动力,增加就业机会,增加人民收入.　　3,项目建成以后,随着旅游人数的增加,旅游消费将成为当地创收的一个稳定持久的来源.　　4,随着景区在国内国际知名度的提高,必将吸引众多投资者前来考察,兴办企业,成为当地招商引资的一张"名片".　　5,随着景区旅游热的兴起,必将带动和提升当地土地价格,提高土地资源利用率.　　6,为广大游客营造一个新兴的风景名胜区,满足精神文明需要.　　不仅如此,进行本项目建设,还具有:　　1,符合国家的产业政策.旅游资源与信息技术,生化工程等领域一起,被国家作为优先重点发展的方面,并出台了诸多优惠政策,必将极大地鼓励和促进旅游产业的发展.　　2,符合国家的政策,其目的就是在完善基础建设的同时,保护和开发重要的自然资源,尤其是旅游资源.　　3,符合地区生态,环保的大政方针.基础设施的建设,减少了对环境污染,改善了生态环境,以实际行动进行环境治理.　　4,符合政府开发旅游文化,而景区随着项目的建成,必将为旅游文化带增添一个新的旅游亮点.　　通过本项目建设,景区必将以全新面貌,展现在游客面前,它的诗篇,它的稀古树,野生动物,它的清幽野趣,神话传说,它的钟灵毓秀,庙宇山水……,一处处都是迷人的画卷,一处处都是动人的史诗,在政通人和,繁荣昌盛的今天,这里不久便会出现千帆竞渡,万头攒动的热闹场面。 　　33 33'