农资批发市场可行性研究报告

'县农资产品批发交易市场项目可行性研究报告VIII 目录第一章总论1第一节项目建设背景1一、项目名称1二、项目建设单位概况1三、编制依据、编制原则及研究内容1第二节项目概况3一、项目拟建地点3二、项目建设性质3三、建设内容及规模3四、项目投资及效益情况4五、资金筹措5六、项目建设周期6第三节主要技术经济指标6第四节研究结论及建议9一、结论9二、建议9第二章项目建设背景及必要性11第一节项目建设背景11第二节项目建设必要性13一、项目建设是贯彻落实十七大、十八大精神的需要13二、项目建设是有效解决好“三农”问题，增强城市功能的需要14三、项目建设是促进农业产业化发展的需要15四、项目建设是促进农资市场规范化、标准化，是农资产业健康发展的需要15第三章市场需求分析17第一节XX县产业现状17一、XX县农业及种植业现状17二、XX县畜牧业现状18第二节农资发展状况18一、中国农资产业发展状况18二、XX县农资产业经营状况19第三节项目预测20第四章项目建设规划、建设内容及规模23VIII 第一节指导思想和建设原则23一、指导思想23二、基本原则23第二节战略定位和发展目标24一、战略定位24二、发展目标24第三节建设内容及规模24一、建设内容24二、建设规模24第五章项目建设场址及建设条件26第一节项目选址情况26一、场址选择原则26二、地点与地理位置26第二节项目建设点（银盏乡）及概况26第三节项目区位及社会经济条件28一、区位条件28二、社会经济条件28第四节自然条件29一、地形地貌29二、土壤与植被30三、水文和水资源30四、气象条件30五、地质条件30六、地震31七、资源状况31第五节工程地质及水文地质条件31一、工程地质条件31二、水文地质条件31第六节基础设施配套条件32一、道路交通条件32二、水利设施32三、供电条件33四、通讯条件33第七节施工条件33VIII 一、主要建筑材料供应33二、施工队伍及设备来源33第六章项目总平面布置34第一节布置依据及原则34一、布置依据34二、布置原则34第二节总平面布置35一、布置原则35二、总平面布置详细说明35第三节竖向布置36第四节交通运输36一、对外交通36二、场地内交通36三、竖直交通37第七章项目工程设计方案38第一节建筑方案设计38一、设计内容38二、主要建筑物工程方案38第二节公用工程设计39一、给排水工程39二、供配电工程40三、电信工程41四、环卫设施41第三节道路工程41第四节室外停车场42第五节绿化工程42第八章环境影响评价43第一节主要法规及环境影响对策43第二节项目周边生态环境现状43一、水环境现状43二、大气环境现状44三、声环境现状44四、生态环境现状44第三节项目的实施和运行对环境造成的影响44VIII 一、项目建设对环境的影响44二、项目运行对环境的影响45第四节环境保护措施45一、项目建设期环境保护措施45二、项目运行环境保护措施49第五节环境影响评价50第九章劳动保护、安全卫生及消防51第一节劳动安全与卫生51一、设计依据51二、设计原则51第二节主要危害因素及危害程度分析52一、施工期危害因素和危害程度分析52二、运营期危害因素和危害程度分析53第三节安全措施53第四节卫生方面防范措施54第二节消防55一、主要法规及标准55二、消防措施55第十章节能57第一节节能规范57第二节节能分析57第三节节能措施57一、建筑节能57二、电气节能58第四节节水措施59第十一章项目组织与管理61第一节项目建设的管理制度61一、严格执行项目法人制61二、严格执行招投标制61三、严格执行监理制61四、严格执行竣工验收制度62五、严格执行基本建设财务管理制度62第二节项目组织管理62第三节管理运行机制63VIII 一、运作模式63二、构建政府规划引导和政策激励的促进机制63三、建立以企业为主体、市场化运作的推进机制63第十二章项目实施进度65第一节项目建设工期65第二节项目实施进度安排65一、一期项目实施进度安排65二、二期项目实施进度安排66第三节项目实施进度表66第十三章工程招标方案69第一节编制依据69第二节招标方案70一、招标范围70二、招标组织形式70三、招标方式70四、招标信息发布71五、招标单位资质要求71第十四章投资估算与资金筹措73第一节工程概述73第一节编制说明及依据73一、工程计算73二、定额选用依据73三、费用及费率的取值74第二节建设投资估算74第三节资金筹措方案79第四节投资估算汇总表80第十五章项目财务评价87第一节基础数据87一、建设规模87二、计算期87三、基准收益率87第二节成本估算87一、外购材料费87二、外购燃料及动力费87VIII 三、维修及管理人员工资福利费88四、固定资产折旧和无形及递延资产摊销计算88第三节收入及税金估算88一、收入估算88二、项目税金及附加估算89第四节财务分析90一、分析的依据及说明90二、分析指标90三、盈亏平衡分析90四、经济费用效益分析结果91五、项目利润及分配91第五节偿债能力分析92第六节财务评价结论92第七节附表92第十七章项目社会效益评价93第一节社会影响分析93一、提升经营者的核心竞争力，增加农民收入93二、实现资源的优化配置，加速农资产品周转93三、降低直接成本，减少农业风险93四、加强质量监督，提高农产品品质94五、促进农业产业化发展，增加农民就业94第二节互适性分析94一、不同利益群体对项目的态度和参与程度94二、各级组织对项目的态度及支持程度95第三节社会评价结论95第十八章项目风险分析96第一节主要风险因素96一、基建投资风险96二、工程风险96三、资金风险96四、政策风险97第二节风险等级划分及评估97一、风险等级划分97二、风险评估97VIII 第三节风险防范对策98第四节社会评价结论100第十八章结论与建议101第一节结论101第二节问题及建议102一、存在的问题102二、建议103附表104附表B1项目投资估算汇总表104附表B2总成本费用表108附表B3项目总投资使用计划及资金筹措表109附表B4建设期利息估算表110附表B5项目借款还本付息表111附表B6固定资产折旧估算表112附表B7营业收入、营业税金及附加和增值税估算表113表B8项目投资现金流量表115附表B9利润及利润分配估算表117附表B10财务计划现金流量表119附表B11流动资金估算表121VIII 第一章总论第一节项目建设背景一、项目名称XX县农资产品批发交易市场项目二、项目建设单位概况（一）建设单位：（二）成立时间：2014年8月，注册资金3000万元。（三）法人代表：（四）营业执照编号：？？？（五）发展业绩：（六）机构设置：设综合部、财务融资部、发展计划部、经营管理部、项目建设部、技术开发部等6个部门。（七）主要业务范围：？？？三、编制依据、编制原则及研究内容（一）编制依据1、主要编制依据（1）原国家计委颁发的《投资项目可行性研究指南》（2002年）；（2）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（3）项目业主就本项目可行性研究提供的相关基础资料；（4）国家相关规范、标准及政策性文件；（5）项目业主关于对本项目进行可行性研究的委托合同；（6）业主提供的其他相关资料。2、主要相关规划、政策文件-121- （1）《XX省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；（2）《XX省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；（3）《国家国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；（4）《XX县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；（5）《XX县城市总体规划（2007-2020）》；（6）《国务院关于印发服务业发展“十二五”规划的通知》（国发[2012]62号）；（7）《产业结构调整指导目录（2005年本）》；（8）《国务院关于当前稳定农业发展促进农民增收的意见》（国发[2009]25号）；（9）农业部关于推进农业经营体制机制创新的意见》（农经发[2009]11号）；（10）中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见（2009年12月31日）；（11）《国家发展和改革委关于印发去昂农村经济发展“十二五”规划通知》（发改农经[2012]1851号）；（12）《中华人民共和国土地管理法》；（13）《中华人民共和国环境保护法》；（14）国家相关标准、办法及技术规范等。（二）编制原则（1）积极贯彻执行国家基本建设的方针政策，严格执行国家和地方颁布的标准、规范、规定，使设计做到切合实际，技术先进，经济合理，安全适用；（2）重视优化设计方案工作，通过设计方案的论证来提高设计水平和降低工程投资额；（3）“三废”治理措施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产。排出物符合国家及地方的“三废”排放标准；（4）节能与降耗并重；（5）实事求是地做好工程投资估算。-121- （三）研究范围根据国家计委、建设部关于建设项目可行性研究编制的内容、深度的要求，项目可行性研究的范围及内容包括：（1）对项目提出的背景、必要性、建设规模、建设条件等进行分析；（2）对项目建设方案的研究；（3）对项目所采取的消防、环保、安全等措施的评价；（4）对项目实施进度等的确定；（5）对项目作出的投资费用估；（6）进行项目的综合效益评价；（7）提出项目的可行性研究工作结论。《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。第二节项目概况一、项目拟建地点XX县绿色食品工业园二、项目建设性质新建三、建设内容及规模1、建设内容本项目建设包括有销售门面、农资库房、管理用房、道路、绿化等配套设施。2、建设规模-121- 本项目分两期实施建设，其总规划占地面积50亩，约33333.50平方米，建筑总占地8220平方米，总建筑面积11820平方米（包括：销售门面1500平方米，农资库房6000平方米，管理用房4320平方米）；新建区内道路15330.12平方米；新建室外停车场450平方米；绿化工程9333.38平方米。一期：其总规划占地面积30亩，约20000.10平方米，建筑总占地5720平方米，总建筑面积9320平方米（包括：销售门面1000平方米，农资库房4000平方米，管理用房4320平方米）；新建区内道路7665.06平方米；新建室外停车场300平方米；绿化工程5600.03平方米。二期：其总规划占地面积20亩，约13333.40平方米，建筑总占地2500平方米，总建筑面积2500平方米（包括：销售门面500平方米，农资库房2000平方米）；新建区内道路7665.06平方米；新建室外停车场150平方米；绿化工程3733.35平方米。四、项目投资及效益情况（1）项目投资情况经估算，本项目总投资5233.34万元，其中工程建设费用为3182.99万元，占总投资的60.82％，工程建设其他费用为1141.85万元，占总投资的21.82％，预备费为345.99万元，占总投资的6.61％，建设期利息共计185.60万元，铺地流动资金376.91万元，占总投资的7.20％。本项目是按两期实施建设，具体一期和二期投资情况是：一期：总投资3561.40万元，其中工程建设费用为2257.21万元，占总投资的63.38％，工程建设其他费用为737.90万元，占总投资的20.72％，预备费为239.61万元，占总投资的6.73％，建设期利息120.64万元，占总投资的3.39％，铺地流动资金206.03万元，占总投资的5.79％。-121- 二期：总投资1671.94万元，其中工程建设费用为925.78万元，占总投资的55.37％，工程建设其他费用为403.95万元，占总投资的24.16％，预备费为106.38万元，占总投资的6.36％，建设期利息64.96万元，占总投资的3.89％，铺地流动资金170.88万元，占总投资的10.22％。（2）项目效益情况项目所得税前：财务内部收益率19.13％，财务净现值1221万元，投资回收期5.39年；项目所得税后：财务内部收益率16.68％，财务净现值1097万元，投资回收期5.90年；从经济费用效益分析结果看，本项目的各项指标优于基准指标，因此，本项目的财务盈利能力可满足要求。项目计算期内累计营业收入为6852.62万元，营业税金及附加为423.16万元，总运营成本为1206.60万元，利润总额为5222.87万元。所得税税率按15%计，累计缴纳所得税为783.43万元，净利润为4439.44元。法定盈余公积金按税后利润的10%提取，法定盈余公积金为665.92万元。项目总投资收益率（ROI）＝EBIT/TI×100％＝14.85％，能满足财务基本要求。项目盈亏平衡点为18.36%，具有一定的抗风险能力。通过盈亏平衡分析，盈亏平衡点是26.56％，说明该项目具有较好的经济效益和一定抗风险的能力。项目建成后，不仅可以得到很好的收益，还能够帮助广大农民及时了解、掌握农资商品信息、价格，减少其不必要的环节，组织优质、价廉、适时的农业生产所需的农资产品；能调控库存销售农资商品节奏，加强农资价格、质量信息的检测分析，密切关注市场行情变化，避免农资市场价格大幅度上涨，损害农民利益，从而规范农资市场，提升XX县的整体形象。五、资金筹措-121- 本项目总投资5233.34万元，资金来源是融资3600万元，占总投资的68.88％，地方财政资金1633.34万元，占总投资的31.12％。由于本项目分两期建设，即可以分两期具体建设投资情况进行资金筹措。一期：总投资3561.40万元，申请贷款2340.00万元，地方财政配套1064.67万元；二期：总投资1671.94万元，申请贷款1260.00万元，地方财政配套571.67万元。六、项目建设周期本项目按照两期分步实施，根据相关定额计算，本项目建设工期总的为19个月，其中一期为12个月，即2014年11月至2015年11月；二期为7个月，即2015年10月至2016年5月。详细的实施进度安排详见本可研报告第“十二章”内容。第三节主要技术经济指标本项目主要技术指标详见表1-1，整个项目财务评价指标见表1-2。表1-1项目建设主要技术经济指标表序号指标名称单位数量备注1项目总规划用地面积亩50一期+二期1.1一期1.1.1规划用地面积亩301.1.2建筑总占地面积平方米5720销售门面平方米1000农资库房平方米4000管理用房平方米7201.1.3总建筑面积平方米9320销售门面平方米1000-121- 农资库房平方米4000管理用房平方米43201.1.4建筑密度29％1.1.5容积率0.471.1.6绿地面积平方米5600.031.1.7绿化率28％1.1.8室外停车场平方米3001.1.9道路及广场平方米7665.061.2二期1.2.1规划用地面积亩201.2.2建筑总占地面积平方米2500销售门面平方米500农资库房平方米2000管理用房平方米01.2.3总建筑面积平方米2500销售门面平方米500农资库房平方米2000管理用房平方米01.2.4建筑密度19％1.2.5容积率0.191.2.6绿地面积平方米3733.351.2.7绿化率28％1.2.8室外停车场平方米1501.2.9道路及广场平方米7665.06-121- 表1-2项目建设财务评价指标表序号指标名称单位数量备注1项目总资金万元5233.34其中：上报项目总投资万元5233.341.1建设投资万元其中：土建工程费万元3182.99工程建设其它费用万元1141.85基本预备费万元345.991.2建设期利息万元185.601.3流动资金万元其中：铺底流动资金万元376.912营业收入合计万元6852.623补贴收入万元04总成本费用合计万元1206.65营业税金及附加合计万元423.166利润总额合计万元5222.877所得税合计万元783.438总投资收益率16.57％9项目资本金净收益率41.92％10所得税前项目投资回收期年5.3911所得税前项目投资财务净现值万元122112所得税前项目投资财务内部收益率%19.1313所得税后项目资本金回收期年5.9014所得税后项目资本金财务净现值万元109715%16.68-121- 所得税后项目资本金财务内部收益率16贷款偿还期年5含项目建设期17利息备付率(平均值)618偿债备付率(平均值)0.719产量盈亏平衡点%18.36第四节研究结论及建议一、结论本项目的建设符合国家产业规划，符合地区政策发展要求，项目建成后，改善了当前农资市场发展现状，规范了XX县农资市场，能够帮助广大农民及时了解、掌握农资商品信息、价格，减少其不必要的环节，及时购买到优质、价廉、适时的农业生产所需的农资产品；能有效调控库存销售农资产品节奏，加强农资价格、质量信息的检测分析，密切关注市场行情变化，避免农资市场价格大幅度上涨，损害农民利益，从而规范农资市场，这不仅仅是提升XX县的整体形象，还有利于加快城乡统筹发展。项目建设主要作用就是集中全县农资销售商家，规范整个县城的农资市场。经过论证，本项目符合区域总体规划，功能定位准确，建设规模适宜，功能设置合理，项目选址与周边环境相适应，建设条件满足需要，工程方案可行。项目建成后，通过经济效益的研究和评价表明，本项目具备财务可行性，并且具有一定的获利能力和抗风险能力强，具有显著的经济效益和社会效益。因此，项目的建设是必要的，也是可行的。二、建议本项目符合国家产业政策，符合XX-121- 县当地大力发展高效现代农业、商贸流通业的产业规划，是各级政府扶持和鼓励的项目。因此，该项目的建设要做好前期工作，多方渠道积极争取资金支持，并与相关金融部门做好项目推介与宣传工作，落实好建设资金。工程建设过程中应严格执行国家基本建设程序，实行工程公开招投标，通过竞争机制有效降低工程造价。本项目建设规模较大，施工周期较长，建议按照本可研严格制定各阶段工作计划，加强建设过程的自我评估和验证，不断完善，使项目尽快建设投入使用，发挥其价值。-121- 第二章项目建设背景及必要性第一节项目建设背景2013年中央一号文件明确强调全面贯彻落实党的十八大精神，坚定不移沿着中国特色社会主义道路前进，为全面建成小康社会而奋斗，必须固本强基，始终把解决好农业农村农民问题作为全党工作重中之重，把城乡发展一体化作为解决“三农”问题的根本途径；必须统筹协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展，着力强化现代农业基础支撑，深入推进社会主义新农村建设。同时早在《中华人民共和国国民经济和会社发展第十一个五年（2006~2010年）规划纲要》中就提出：完善农村流通体系。推进农产品批发市场建设和改造，促进农产品质量等级化、包装规格化。继续实施“万村千乡市场工程”，加快供销合作社经营网络改造和城市商业网点向农村延伸。完善鲜活农产品“绿色通道”网络。发展农资连锁经营，规范农资市场秩序。然而在《中华人民共和国国民经济和会社发展第十二个五年（2011~2015年）规划纲要》也明确指出：深化专业化分工，加快服务产品和服务模式创新，促进生产性服务于先进制造业融合，推动生产性服务业加速发展。 服务实体经济，防范系统性风险，有序发展和创新金融组织、产品和服务，全面提升金融服务水平。发挥大型金融机构的综合性服务功能，积极发展中小金融机构，围绕促进小型微型企业发展、推动科技创新、发展绿色经济、支持企业跨境经营，以及发展网上交易等新型服务业态，创新金融产品和服务模式， 加大引导和扶持力度，提高农民职业技能和创收能力，千方百计拓宽农民增收渠道，促进农民收入持续较快增长。-121- 当下，乃至将来，我国都是一个农业大国，农业在国民经济中占重要地位，2013年农业农村工作的总体要求是：全面贯彻党的十八大精神，以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，落实“四化同步”的战略部署，按照保供增收惠民生、改革创新添活力的工作目标，加大农村改革力度、政策扶持力度、科技驱动力度，围绕现代农业建设，充分发挥农村基本经营制度的优越性，着力构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系，进一步解放和发展农村社会生产力，巩固和发展农业农村大好形势。坚定不移完成几大要点：一、建立重要农产品供给保障机制，努力夯实现代农业物质基础。二、健全农业支持保护制度，不断加大强农惠农富农政策力度。三、创新农业生产经营体制，稳步提高农民组织化程度。四、构建农业社会化服务新机制，大力培育发展多元服务主体。五、改革农村集体产权制度，有效保障农民财产权利。六、改进农村公共服务机制，积极推进城乡公共资源均衡配置。七、完善乡村治理机制，切实加强以党组织为核心的农村基层组织建设。中央、省、市把稳量、增收、强基础、重民生作为经济工作的重中之重。农业生产资料涵盖有化肥、农药、农膜、农机具、种植种苗、饲料、禽药兽药等，是农业生产的基础，是不可获取的重要生产资料，是农业科技最直接的载体，种养业优质高产是千方百计保证国家粮食安全和主要农产品有效供给，千方百计促进农民收入持续增长，是经济社会又好又快发展的有力保障。做好农资商品网络建设，是中央、省、市各级党政的要求，是服务于“三农”的具体体现，是促进农业稳定发展和农民持续增长的有力保障，是加强农资行业规范管理、加强行业自律、打击假冒伪劣产品和坑农害农行为，促进公平竞争力的客观要求。就当前XX县农资市场，存在的问题与全国农资市场存在的问题差不多，现有大多数农资交易场所由于投资主体多元化，在发展和管理过程中失衡，并且管理不到位的状况，市场内设施老化，光线阴暗，加之这么多年没有一个具体的管理责任部门或单位，现在处于一种谁投资、谁收费，所以就出现了轻管理重收费的现象，这些农资交易市场“脏、乱、差”就显而易见了，市场内污水横流，对环境造成了很大的影响，市场外占道经营，卫生环境及经营秩序十分混乱，经营户整体的素质还不够高。XX-121- 县各级职能部门虽然不断加大对农资交易场所的监管与治理，但是还是存在诸多问题，集中体现为“五无经营”极为严重，即无经营证照、无经营设施、无经营技能、无经营责任、无职业道德。一些经营户不办理证照，见有利可图，就采取临时性销售，导致利薄的产品脱销，畅销的价格又暴涨，货源紧张的抢购，扰乱了市场秩序；部分经销商无经营设施，买空卖空，进行投机经营，不实行必要的淡出旺供，在市场供求发生变化或者自然灾害情况下，难以确保千家万户农民的生产所需，而一旦发生用肥用药事故，农民投诉、责问、索赔无门。有的未经职业培训，无农资产品经营经验，胡乱宣传，骗农坑农，那更谈不上农技推广与服务，因用肥用药不当和药肥质量问题导致减产或绝产事故屡有发生。根本就是只图获利，不计农民利益，很多商家还销售过期失效、含量不足等假冒伪劣产品，既无职业道德又无职业责任。这种种问题及现象的出现，就不能保障“三农”问题的顺利解决，要有效解决好“三农”问题，解决好、建设好农资市场是当务之急。XX县农资市场存在的这些问题，一方面导致了农民消费不安全、不方便、不实惠；另一方面农资市场还处于小、散、乱的经营状态，导致农资市场很不规范，加大了政府治理市场成本和难度。所以，为了使农资产业规模化、规范化，故提出了本项目的建设。第二节项目建设必要性一、项目建设是贯彻落实十七大、十八大精神的需要-121- 党的十七大提出了全面建设小康社会的宏伟目标，提出要继续坚持以人为本，全面落实科学发展观，构建和谐社会的发展方向。我国是农业大国，农业人口占全国人口的70％，目前尚有3000多万农村贫困人口。农业是我国安天下、稳民心的基础产业和战略产业，保持农业和农村发展的良好势头，对保持经济快速发展和社会长期稳定意义非常重大。十七大报告中还明确提出，我国经济要转变生产方式，促进经济发展，主要是靠增大国内消费，而国内消费最大的增长点在农村。中共中央国务院2010年中央“一号文件”《中共中央国务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村假设的若干意见》中明确提出：坚持把解决好“三农”问题作为全党工作的重中之重。完善的农资市场，是现代农业发展的重要保障。必须强化、集中建设农资市场，构建开放统一、竞争有序的市场体系。党的十八大会议中，作重强调民生问题，经济持续健康发展，转变经济发展方式取得重大进展，努力办好人民满意的教育，推动实现更高质量的就业，千方百计增加居民收入，统筹推进城乡社会保障体系建设，提高人民健康水平，加强和创新社会管理。同时在转变经济发展的方式，明确要深化体制改革，深化改革是加快转变经济发展方式的关键，经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系，必须更加尊重市场规律。还要坚定不移推进经济结构战略调整，这是加快转变经济发展方式的主攻方向。必须以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点，着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题。推动城乡发展一体化，解决好农业农村农民问题是全党工作重中之重，城乡发展一体化是解决“三农”问题的根本途径。二、项目建设是有效解决好“三农”问题，增强城市功能的需要就是为了有效解决好“三农”问题，增加农民收入，改善农民生活水平，中央和国务院在中央一号文件《关于促进农民增加收入若干政策的意见》中提，要牢固树立科学发展观，按照统筹城乡经济社会发展的要求，坚持“多予、少取、放活”的方针，调整农业结构，扩大农民就业，加快科技进步，深化农村改革，增加农业投入，强化对农业支持保护，力争实现农民收入较快增长，尽快扭转城乡居民收入差距不断扩大的趋势。充分体现了党中央从根本上解决“三农”问题的决心和求真务实的工作作风。近几年来，由于农业经济的发展所需，在XX-121- 县逐步已有农资交易市场相继成立，但是规模都很小，布局零星分散，品种单一，设施简陋，还存在严重的安全隐患，既不利于商家经营，也不利于卖家采购，更不利于监督管理，同时也更不利于形成整体优势，辐射周边地区。本项目的建设，是贯彻落实党的十七大、十八大精神和中央一号文件为出发点，坚持促进项目区农民增收和企业发展的“双赢”方向，为优质的农资产品和实用农业科学技术畅通无阻地进入XX县市场，到达广大农民手中创造有利条件，对于降低广大农民农资产品的采购成本，抑制农资产品的不合理涨价，保证农资产品的质量和售后服务，保障农资产业的顺畅，从而推动农民增收和农业增效具有积极意义。三、项目建设是促进农业产业化发展的需要农业产业化经营是农业现代化的重要体现和主要内容，也是我国农业在今后发展的一大趋势。农业产业化就是按照社会化生产和市场经济的要求，采取种养加、产供销、农工贸一体化方式，实行农业企业化运作，实现农业生产经营的规划化、集约化和效率化，最终达到农业增产和农民增收的效果。实行农业产业化经营，既是我国目前市场经济整体发育水平达到一定程度的客观需求，符合社会化大生产和现代市场经济的客观要求，也是我国农业经济适应农业现代化发展的需要，实现质的跨越提出的内在要求。中央一号文件明确指出，今后“只要能带动农户，与农民建立起合理的利益联结机制，给农民带来实惠”。本项目的建设，是连接农民与市场的桥梁，对于调整农业产业结构，降低流通成本，增加农民收入，保证农产品安全，促进农业产业化发展都具有重要意义。四、项目建设是促进农资市场规范化、标准化，是农资产业健康发展的需要-121- 农资是重要而特殊的农业生产要素，普通消费者难以对其内在质量做出直观判断，很容易被假冒伪劣侵害；；另外，农资商品具有“淡储旺供”的特殊性，对企业经营资质有特殊要求；农资商品具有季节性消费的特点，销售价格起伏大，对农业生产成本、农民受益具有直接影响。因此在市场经济条件下，将农资市场秩序、产品质量、供求和价格只有政府的有益监控之下，显得尤为重要和迫切。据调查，目前XX县有种子、化肥、农药等农资产品经营户25家，每年经营数量超过4.5万吨，大部分都是在本地销售。目前由于经营业户分散于城区各地，形成不了规模优势，特别是农药经营对周围环境构成的一定污染，因此，县政府决定建设转化农资市场，实行规范经营，即可解决上述问题，又便于监督管理，对充分发挥其园区优势，也为进一步扩大农资经营规模，促进地方经济发展起到关键性作用。-121- 第三章市场需求分析第一节XX县产业现状一、XX县农业及种植业现状XX是XX乃至XX省传统农业的大县和强县，在由传统农业向现代农业过渡的进程中，在中共XX委、州人民政府大力推进“185”农业结构调整战略的引领下，县委、县人民政府及相关部门积极发展优势特色农业产业，努力做大做强优势特色农产品，县域范围内特色农业产业及产品生产的优势区域、优势技术、优势企业、优势农户已初步形成，亮点纷呈，为农业示范园区建设打下了良好的基础。XX县依靠独特的自然资源优势，区位条件，经过长期不懈的生产实践，特别是在实施“185”工程中，逐渐形成了以蔬菜为代表的特色优势产业。2010年，全县蔬菜种植面积18万亩，产量26万吨，产值4.5亿元。其中，辣椒9万亩，番茄0.2万亩，叶菜类蔬菜8.8万亩。县域内以辣椒为主、以西红柿、白菜、萝卜等为辅、具一定规模的特色优势蔬菜产业基本形式。随着生产规模逐年扩大，到2013年总产值约191500万元，占农业总产值的73%。一是支柱产业初具规模，全县茶叶种植面积17万亩，辣椒18万亩，烤烟6.1万亩，精品果10万亩。二是农业产业化水平不断提高。全县农业产业化龙头企业总数已达50余家。据统计，2012年园区农作物播种面积31.09万亩（包括复种面积），其中：粮食作物播种面积10.88万亩，占35%，经济作物播种面积9.73万亩，占31.29%，蔬菜种植面积4.59万亩，占14.77%，其他作物种植面积5.89万亩，占18.94%。粮食作物种植面积与经济作物种植面积的比例约为50：50。园区粮食总产量72138吨（其中水稻总产31370吨，玉米总产15477吨，其他粮食25291吨），油菜籽产量6962吨，蔬菜总产量117779吨。-121- 二、XX县畜牧业现状XX县一直以来抢抓西部大开发机遇，把发展畜牧业作为调整农业产业结构，增加农民收入的重要举措来抓，积极调整品种结构，全力推广普及养殖科技，大力扶持发展规模生产，有效促进全县养殖业生产经营方式由传统养殖向科学养殖转变，由分散养殖向规模养殖转变，由产品生产向商品生产转变，形成“黔中畜牧业大县”雏形。2010年，全县畜牧业生产继续迅猛发展。全年累计出栏生猪54.1万头，大牲畜1.7万头，羊2.73万只，禽180万羽。肉类总产量51405吨，禽蛋产量1485吨，水产品产量1180吨。畜牧业产值实现82399万元。截止12月10日，存栏生猪35.68万头，存栏大牲畜7.795万头。目前全县已累计建成万头养猪场5个，千头以上30个，百头以上380户；建成养牛百头以上示范场2个，五十头以上重点场6个；建成存栏羊100只以上（或200只小区）养殖场40个，建成10000羽规模养禽场35个。第二节农资发展状况一、中国农资产业发展状况中央1号文件，把解决“三农”问题摆在全党工作重中之重的位置，要求加快农村现代流通体系建设，继续开展“万村千乡市场工程”。农资经营不仅关系“三农”问题，而且发展农资经营户与“万村千乡市场工程”试点密切相关，其中大多数正在进行标准化连锁农家店改造。但是，由于农资市场经营行为不规范，几年受到媒体曝光。主要表现在以下几个方面：（1）产销脱节，农资供应不到位-121- 目前农资体系远远不能适应农业生产和农村市场经济发展的需要。长期以来，生产资料供应流程是从生产企业，经过生产资料公司等农资经营部门，再到各级供销社，最后才能到农民手中。由于环节多，渠道长，产销不见面，厂家不能按农民的需求进行生产，农民也不能对厂家施加影响，甚至不能及时购买到所需的农资产品，形成了农资生产及销售环节的脱节，由于农业是自然依存度很高的产业，与自然条件紧密相关，为了实现高产，必须及时应对病虫害，往往购买农资产品的时间只有短短的几天，如果出现农资品短缺，耽误了农时，农民必然遭受损失。（2）农资价格上涨，加重农民负担随着农资流通体制改革的深化，原有的供销社独家经营农资产品的垄断局面已被打破，基本形成了由供销社、农资公司、农资生产企业、农业“三站”、个体工商户等多种市场主体，多种流通渠道共同参与农资进的格局。各种市场主体通过抬高农资产品价格，牺牲农民利益，谋求自身企业利润。农资品流通渠道多，层层加价，致使价格不断上升，农民生产成本提高，负担加重。（3）假冒伪劣农资泛滥，售后服务不理想近些年，由于缺乏行之有效的宏观调控和法制手段，市场交易秩序尚不规范，一些个体经营者进货渠道混乱，经营过期、失效或者变质农资。个别经营者生产、销售假冒伪劣及国家禁用的农资产品，种种行为使得各种假冒伪劣产品充斥市场。坑农害农的庸医假药的恶性事件屡见不鲜。农民在以不菲的价格购买种苗、化肥、农药后，时常换来全年或者若干年颗粒无收，至于农作物减产则更是常事。作为农资消费终端用户的农民得不到应有的商品质量与服务保证，极大地影响了农民种植的积极性，阻碍了农业的正常发展。为了降低农资产品的采购成本，抑制农资产品的不合理涨价，保障农资产品的质量和售后服务，保障农资物流的顺畅，提升农资行业整体服务水平，建设农资产品集中销售中心迫在眉睫。二、XX县农资产业经营状况经过实地调查，XX-121- 县现有大多数农资交易场所由于投资主体多元化，在发展和管理过程中失衡，并且管理不到位的状况，市场内设施老化，光线阴暗，加之这么多年没有一个具体的管理责任部门或单位，现在处于一种谁投资、谁收费，所以就出现了轻管理重收费的现象，这些农资交易市场“脏、乱、差”就显而易见了，市场内污水横流，对环境造成了很大的影响，市场外占道经营，卫生环境及经营秩序十分混乱，经营户整体的素质还不够高。XX县各级职能部门虽然不断加大对农资交易场所的监管与治理，但是还是存在诸多问题，集中体现为“五无经营”极为严重，即无经营证照、无经营设施、无经营技能、无经营责任、无职业道德。一些经营户不办理证照，见有利可图，就采取临时性销售，导致利薄的产品脱销，畅销的价格又暴涨，货源紧张的抢购，扰乱了市场秩序；部分经销商无经营设施，买空卖空，进行投机经营，不实行必要的淡出旺供，在市场供求发生变化或者自然灾害情况下，难以确保千家万户农民的生产所需，而一旦发生用肥用药事故，农民投诉、责问、索赔无门。有的未经职业培训，无农资产品经营经验，胡乱宣传，骗农坑农，那更谈不上农技推广与服务，因用肥用药不当和药肥质量问题导致减产或绝产事故屡有发生。根本就是只图获利，不计农民利益，很多商家还销售过期失效、含量不足等假冒伪劣产品，既无职业道德又无职业责任。XX县农资市场存在的这些问题，一方面导致农民消费不安全、不方便、不实惠；另一方面农资市场还处于小、散、乱的经营状态，导致农资市场很不规范，加大了政府治理市场成本和难度。第三节项目预测-121- 我国是一个农业大国，农业在国民经济中占据重要地位。在2009年的中央一号文件再次关注“三农”，这是中央从2004年以来连续第6年将一号文件的落脚点锁定于“三农”领域，也是中国建国以来决策层对“三农”的最长关注周期。只有解决好“三农”问题，中国经济的长久稳定发展才能有所保障，中国形成以内需拉动为主导的经济模式才有坚实的基础。2009年的中央一号文件明确指出“扩大国内需求，做大潜力在农村；实现经济平稳较快发展，基础支撑在农业；保障和改善民生，重点难点在农民”。中央、省、市、县把稳量、增收、强基础、重民生作为经济工作的重中之重。农资产业涵盖化肥、农药、农膜、农机具、种子种苗、饲料、禽药、兽药等。是农业生产的基础，是不可或缺的重要生产资料，是农业科技最直接的载体，种养业优质高产是千方百计保证国家粮食安全和主要农产品有效供给，千方百计促进农民收入持续增长，为经济社会又好又快发展的有力保障。随着各级政党对农业生产的越来越重视，全国农业生产持续升温，种养殖产业价格越来越高，产品结构和质量越来越好，不少产品除了满足国内需求外，还远销国外，农业生产形势好，与农业生产资料的数量、品种、质量、结构调整和保证供应密不可分，全国各级供销社和农业生产资料公司李霞汗马功劳。在粮食作物、油料作物、畜牧水产养殖业、蔬菜水果种植基地所在地区，先后都建立了大型的农资批发市场。这样一来，对本地周边的农业生产起到了积极地促进和推动作用，真正做到了党政满意，农民高兴，城市收益。从XX县来看，农资批发市场的建设，会对当地农业起到积极推进作用，将原本混乱分散的经营商组织到一个市场进行统一经营和管理，不仅能够解决厂家选择代理商的难题，还有益于工商、农业、物价、质检部门实施的有效管理，打击假冒伪劣产品，杜绝坑农害农时间的发生。这种“市场运作，行业自律，规范管理”的模式，是值得推广的。当然，建立完善的农资市场，不仅仅是规范了市场，规避了害农坑农的事件发生，就当前XX县农业的发展现状，不必担心农资产品没有销路，结合现状分析，在《XX县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》等的指导下，本项目的实施能完成众商家和购买者拥有一个固定的、大型的、综合性的农资销售市场的共同心愿。农资市场项目的建设，将会大大促进XX-121- 县经济发展，特别是农业生产的发展，增加了农民收入，促进了社会和谐，规范了农资市场，进一步提高了形象，这将是XX县为实现全面建设小康社会迈出的一大步。-121- 第四章项目建设规划、建设内容及规模第一节指导思想和建设原则一、指导思想坚持以科学发展观为指导，以产业需求为导向，以科技创新为动力，以促进XX县产业升级、支撑XX县工业园区战略定位发展为使命，促进XX县农业农资产业为目的。把规模小、散乱的农资商汇聚在一起，引进和培育一批管理人才队伍，全面打造XX县农资批发市场，抢占市场高地，结合全县农资市场的发展现状，经过认真调研、多方筛选，为了规范市场，保护农民利益，发展农资连锁经营，实现农资统一配送，确保农资商品的质量安全，推动农资市场健康发展，确定重点建设农资交易市场项目。二、基本原则战略前瞻原则。农资市场的发展是与整个农业的发展是息息相关的，从XX县目前农业发展来看，是逐步递增的趋势，所以农资产品的需求将会持续增长，项目的建设要充分考虑到产业发展趋势，真正高标准、高起点打造XX县农资产品批发市场。系统集成原则。立足整体、综合、动态、和谐、最优的系统理念及工程技术，整体打造建设XX县农资产品批发市场，实现项目功能分区优化，系统效能最大化。科技创新原则。注重以统一化、规模化为建设核心建设任务，提高产业竞争力，促进产业的结构优化和升级，并不断借鉴和挖掘新的管理发展模式，使其农资产品交易市场具有代表性，示范型。-121- 第二节战略定位和发展目标一、战略定位综合考虑农资产业发展趋势、项目其本身特征等因素，战略定位为：XX县最标准的农资产品批发市场。二、发展目标本项目的建设，是针对当前XX县农资销售市场的散乱性，不好统一管理等性质进行改造，其主要目标是把XX县现有的25家农资销售商家统一起来，形成规模化、统一化的XX县农资产品批发市场。考虑到今后的市场扩大化，先考虑建设30余家农资销售商在此进行经营，结合农资市场的需求分析，销售门面面积定为50平方米/家，农资仓库面积定为200平方米/家。充分发挥供销系统资产优势、网络优势、区位优势、服务优势和行业主导优势，全面打造农资批发交易市场。该项目建成过后，把XX县范围内农资经营业户集中经营、统一管理，并采用或借鉴现代新理念、新技术，充分实现高质量、高效率、确保农资商品的质量安全，推动农资市场有序合理发展，构建顺畅、方便的农村现代商品采购市场，推进社会主义新农村建设进程，减少中间周转成本，降低生产流通费用，壮大各商家经济实力，更好地实现为三农服务。第三节建设内容及规模一、建设内容本项目建设包括有销售门面、农资库房、管理用房、道路、绿化等配套设施。二、建设规模-121- 本项目分两期实施建设，其总规划占地面积50亩，约33333.50平方米，建筑总占地8220平方米，总建筑面积11820平方米（包括：销售门面1500平方米，农资库房6000平方米，管理用房4320平方米）；新建区内道路15330.12平方米；新建室外停车场450平方米；绿化工程9333.38平方米。一期：其总规划占地面积30亩，约20000.10平方米，建筑总占地5720平方米，总建筑面积9320平方米（包括：销售门面1000平方米，农资库房4000平方米，管理用房4320平方米）；新建区内道路7665.06平方米；新建室外停车场300平方米；绿化工程5600.03平方米。二期：其总规划占地面积20亩，约13333.40平方米，建筑总占地2500平方米，总建筑面积2500平方米（包括：销售门面500平方米，农资库房2000平方米）；新建区内道路7665.06平方米；新建室外停车场150平方米；绿化工程3733.35平方米。-121- 第五章项目建设场址及建设条件第一节项目选址情况一、场址选择原则（1）选择自然环境优越、地势干燥、交通方便、水源充足、基础条件良好的地区。（2）周围不得有有害气体、放射性物质和其他扩散性污染源避免危及产品卫生及质量保障。（3）要远离有害场所，生产区建筑物与外缘公路或道路应有防护地带。二、地点与地理位置项目拟建设点位于XX县绿色食品工业园区内，其园区位于XX县银盏镇。银盏镇地处XX县城，位于县境南部，是全县政治、经济、文化、交通中心。第二节项目建设点（银盏乡）及概况银盏乡位于XX中部，东经107°25′—107°30′，北纬27°5′—27°11′，东抵草塘镇，南接雍阳镇，西临玉华乡，西北接渔河乡，北接木老坪乡，地貌属于中心平坝地带，海拔1040米，最高处中南部燕子岩，海拔1273.3米，最低处西北部XX河与岩根河汇合口，海拔815.9米，平均气温13.9℃，最冷月3.2℃，最热月23.5℃，无霜期266天，年降雨量1119.8㎜，属于亚热带湿润季风气候。森林覆盖率44.6%。-121- 银盏乡距县城3公里，辖4个行政村，112个村民组，3720户，14467人，国土面积56.2平方公里，耕地面积10024.83亩（其中：田6982.24亩，土3024.59亩），人均耕地0.7亩，境内交通便利，马遵公路、铜修公路从境内横穿而过，村村通公路，地势平坦，水资源丰富，蓄水量为110万立方米的梅花堰水库坐落在太平村。农民收入主要以种养殖业为主，2007年农民人均纯收入2364.19元，较上年净增150.19元，2008年农民人均纯收入2620.00元，较上年净增255.81元，2009年预计人均纯收入为3049.39元，人均净增429.39元。2008年乡内生产总值达4.32亿元，较上年3.77亿元增长8%(其中：工业、乡镇企业总产值3.78亿元，农业总产值5430万元)。有浙江浦峰集团水泥厂、瓮福黄磷厂、省属北斗山磷矿黄磷厂、弘扬公司等大小企业20多家，境内有丰富的煤、铁矿、石灰石等矿产资源和中国十大水帘洞瀑布—穿洞河瀑布，有餐馆29家，有度假村一个，XX县殡仪馆和XX县污水处理厂建设位于境内，在太平村小春湾建设饮食一条街。银盏已形成集农业、工业、饮食、修理等服务行业于一体的多元化发展的典型城郊乡镇。特别是进入十二五规划的建设时期，党委、政府正以高昂斗志、拼搏精神，带领全乡各族人民高举团结、奋斗、发展的旗帜，深入贯彻落实科学发展观，围绕省、州、县、乡十二五规划的战略目标，坚持“一园三区建设”的发展思路，深入抓好工业园区建设龙头带动，进一步优化畜牧养殖区、推进物流流通区和加强休闲、娱乐、餐饮区的建设指导；按照“立足城郊，融入县城”的发展基调，加快城镇建设步伐，科学规划，加强指导，实现城乡对接，融为一体；树立“执政为民，民生至上”包容发展理念，加强干部队伍建设，转变作风，提高服务，营造良好的发展环境，构建和谐平安新银盏，全面推进全乡经济社会又好又快，更好更快发展。银盏乡自2013年全乡工业总产值56167万元，农业产值9561万元，财政税收11319万元，人均纯收入达3800.21元。银盏区30平方公里的工业园区已开工建设，磷化、加工等各类企业正在加迅入驻和建设，一批新新产业正在形成和壮大，这对本项目的建设建立了扎实的基础和先决条件。-121- 第三节项目区位及社会经济条件一、区位条件XX县地处乌江中游，XX中部，XX的北大门，东经107°07′—107°42′、北纬26°53′—27°29′之间。XX北依XX，西望XX，是乌江航运和黔中地区的交通枢纽。面积约1973.8平方公里。二、社会经济条件（一）XX县社会经济状况XX县现辖2个街道办事处和10镇1乡：瓮水街道办事处、雍阳街道办事处、银盏镇、江界河镇、猴场镇、珠藏镇、中坪镇、平定营镇、永和镇、玉山镇、天文镇、建中镇、岚关乡。XX经济开发区是XX省规划的三个千亿元产业区之一，XX依托丰富的磷煤资源，逐步发展成为国内有影响力的磷化工基地。2013年，全年实现县内生产总值70.36亿元，全社会固定资产投资105亿元，财政收入15.12亿元，城镇居民家庭人均可支配收入20017元，农村居民人均可支配收入6492元，金融机构存款余额、贷款余额分别为80.6亿元和45.5亿元。2013年，实现工业总产值120.6亿元，同比增长27%；规模工业增加值30.5亿元，同比增长21.5%；新增规模工业企业19家。经济开发区累计入驻项目87个，其中建成投产项目62个，在建项目18个，拟建项目7个，涉及磷化工、煤化工、建材、物流、食品加工等行业。初步形成了煤电磷和煤电铝一体化发展板块，银盏轻工聚集区，富水桥绿色食品集聚区。-121- 2013年，完成农业总产值23.5亿元，同比增长18.2%；农村居民人均纯收入6492元，同比增长12.1%。明确把茶叶、生猪、蔬菜（以辣椒为主）、烤烟、精品水果作为全县农业产业化发展和农业结构调整的五大助民增收支柱产业，促进优势农产品区域化布局、规模化发展、产业化经营。出台政策支持龙头企业和农业专业合作组织，新发展农业专业合作组织17个，新培育省级龙头企业4家、州级龙头企业6家、县级龙头企业10家，召开农业发展推进大会，投入近200万元奖励扶持龙头企业加快发展。安排3000万元专项资金支持猴场循环农业示范区和绿色食品工业园区建设，贵山茶、左氏食品等27家龙头企业入驻园区。（二）项目区（银盏镇）社会经济状况项目区位于XX县银盏镇项目区（银盏镇）2013年完成全社会固定资产投资10余亿元。实现生产总值119882.95万元，其中农业总产值6327.15万元，工业总产值39021万元，第三产业总产值74534.8万元，一、二、三产业比重为5:33:62。城镇居民人均可支配收入23160元，农民人均纯收入6600元。2013年，财税税收达到4867.68万元，占县下达目标任务4200万元的115.89%，实现城镇居民可支配收入18000元，增长15.38%，实现农民人均可支配收入8012.55元，增长24.4%。完成固定资产投资13亿元，占县下达任务数的12.8亿元的101.6%，实现招商引资签约资金6.5亿元，占目标任务数6亿元的108.3%，完成招商引资到位资金5.4亿元，占县下达任务数的108%。2014年主要工作奋斗目标，即财政税收突破8000万元，增长64.35%以上；实现城镇居民人均可支配收入23000元，增长27.78%以上；实现农民人均纯收入9200元，增长14.82%以上；完成固定资产投资15亿元，增长15.3%以上。第四节自然条件一、地形地貌项目区所在地全境地貌以浅丘为主，土地肥沃，地势起伏平缓，平均海拔700m-1100m，地貌由低山和中丘组成。-121- 二、土壤与植被全镇有耕地1.0万亩，其中田6982余亩，土3042余亩，坡度大于25度2580亩；林地399300亩；荒地10000亩；可利用荒地7000亩；人均耕地少，陡坡耕地的比例大。农作物以西红柿、辣椒、水稻、玉米、油菜等为主。矿产资源主要是煤矿、铝土矿、硫铁矿等。主要土类为黄棕壤——北亚热带季风湿润气候和常绿落叶阔叶混交林下发育的一种地带性土壤，为棕壤与黄壤之间的过渡类型，兼有黄壤与棕壤的某些特征。具有明显的生物积累过程。有机质分解缓慢，表层有机质丰富，为酸性土。自然植被多为天然次生林和人工针叶林。三、水文和水资源就项目区而言，水资源丰富，蓄水量为110万立方米的梅花堰水库坐落在太平村，镇域内有小水池800多口，沟渠30多公里，水资源丰富，完全可以满足项目建设的水源、水量需求。四、气象条件属亚热带湿润季风气候，年平均风速1.4m/s，平均气温13.9℃，平均降水量1081.3㎜；年平均日照时数1282h，年平均无霜期327d，雾日41d。这样的气候适合该项目的建设。五、地质条件项目区岩层呈单斜产出，地层单斜产出，产状119°－120°∠41°－42°主要发育两组裂隙：裂隙Ⅰ产状：321°∠49°，裂隙Ⅱ产状：200°∠78°，泥岩中裂隙间距一般0.4－0.8m，地面见多呈闭合及微张状，延伸长度一般2－3m，连通性差，砂岩中裂隙间距一般1.5－2.5m，地面见裂宽一般2－5mm，局部充有低液限粘土，延伸长度一般5－8m，连通性一般。区内无断层及次级褶皱发育，地质构造相对简单。据地面调查及钻探揭露，场区内构造裂隙总体不发育。-121- 项目区地表多基岩裸露，零星分布有第四系坡残积层，基岩地层主要为三叠系上统须家河组五段（T3xj），地层主要为须家河组五段第二亚段（T3xj5-2）。六、地震根据国家标准《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）及2001年版《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）规定，测区地震基本烈度为VI度，项目所在区地质动峰加速度a＝0.05g，地震反应谱周期T＝0.35s。七、资源状况植物资源600余种，其中种植业127个、森林48个、多经329个。饲养家畜猪、牛、羊、马、狗、猫、兔，家禽鸡、鸭、鹅等。粮食作物以水稻为主；饲料原料相对较少，年玉米产量4.2万吨、薯类3万吨；稻草、麦秸、玉米秸等秸秆年提供30万吨以上，荒草地、滩涂、林下年提供青干草1万吨以上。第五节工程地质及水文地质条件一、工程地质条件本项目路段没有穿越不良地质地段。工程地质条件简单，无滑坡、危岩崩塌、泥石流、地面沉降、地面塌陷断层等不良地质现象，建设场地稳定，适合综合开发和基础设施建设。二、水文地质条件-121- 项目区内大气降水为地下水的唯一补给源，因受地形条件所限，大气降水绝大部分以坡流的形式排出区外，地下水的补给条件差。基岩多裸露，为三叠系上统须家河组五段的砂泥岩地层，土体零星分布，主要为第四系坡残积成因的低液限粘土。区内地表覆土以低液限粘土为主，厚度薄，分布极不连续，渗透性极弱，具相对隔水作用，仅雨时暂存少量土层滞水，具有大气降水补给，就近排泄，雨停即干的特点。区内泥岩为相对隔水层，仅地表浅部网状风化裂隙带在雨时暂存少量土层滞水，雨停短时即干。砂岩具较强的渗透性，但因地处高陡的切向斜坡地带，排泄条件好，具有渗透性好、持水性差、一般呈干燥状的特点，项目所在区的砂岩体一般仅在持续降雨后短期有地下水径流。第六节基础设施配套条件一、道路交通条件公路：国家高速公路调整规划和《XX省高速公路网规划》，2013年四条高速公路（XX—XX、江口—XX、道真—XX、马场坪—XX）相继汇入XX，将分别在2014年12月25日前、2015年底、2016年底建成通车。水运：XX江界河码头，有500吨级件杂货码头3个以及配套设施，年货物吞吐量75万吨，年客运量15万人。铁路：福泉至XX地方铁路经XX省人民政府审查通过，于2013年10月14日进行了批复。福泉至XX地方铁路南端接湘黔线福泉站，北至XX县江界河，线路正线总长90.011km，缓建疏解线长4.352km。全线共设8个车站及一个线路所，依次为接轨站福泉站、新庄线路所、福泉东站、龙昌站、牛场站、平定营站、XX站、天文站、江界河站，预计总投资594939.00万元。项目区地处302省道线上，交通较为方便。二、水利设施经初步现场踏勘及查阅，本项目工程区现有小（2）型水库1座，库容约20.5万立方米；山坪塘2座0.85万立方米，蓄水池20个，水利设施具备一定基础。能够满足施工建设需水量。经初步估算，整个-121- XX县地表水资源可利用量为2.67亿m3，地表水资源可利用率为25.9%，各水资源分区中，以鸭池河至构皮滩区地表水资源可利用量最大，为1.78亿m3；施洞以上区最小，为0.02亿m3。三、供电条件XX县电网属国家电网，工程区涉及银盏镇本身属于县城范围，全面完成农网改造。只是为满足工程区电力业务增长的需要，应建立适度超前的电力系统。四、通讯条件工程区农信通全覆盖，可提供政策法规、农业科技、市场供求、价格行情、农事气象等信息，满足农产品的产供销、农村政务的管理及农民关注的民生问题等信息化需求。第七节施工条件一、主要建筑材料供应因为项目区在县城城区，所以运输条件比较好。在施工建设中所需要的水泥可以就近取材，在较近的水泥厂购买，需要的沙石，为了减少运输成本，可以在就近区内的采石厂购运。所需要的钢材就在县域内的钢材市场购买。二、施工队伍及设备来源施工队伍通过招标方式，在省内外选择有能力承担本工程施工的的专业施工单位。工程所需机械设备由中标单位自行解决。XX县是大县，有丰富的劳动力资源，为本工程的建设提供充足的劳动力。-121- 第六章项目总平面布置第一节布置依据及原则一、布置依据项目总平面布置依据其主要是根据项目点地理位置图及项目区相关规划要求。二、布置原则1、首先在布置时要符合下列要求：（1）要符合市场运营流程、要求和使用功能；（2）按功能分区、合理确定通道宽度；（3）分区建筑物、构筑物的外形要规整，与整体协调；（4）功能分区内各项设施的布置应紧凑、合理。2、总平面布置应在总体规划的基础上，根据农资市场运作的性质、规模、生产流程、交通运输、环境保护，以及防火、安全、卫生、施工及检修等要求，结合场地自然条件，经过反复比较择优确定。3、区域的通道宽度，应根据下列因素确定：（1）通道两侧建筑物、构筑物及露天设施对防火、安全与卫生间距要求；（2）道路与农资市场农资产品仓储及销售的布置要求；（3）各种工程管线的布置要求；（4）绿化的布置要求；4、总平面布置，应结合当地气象条件，使建筑具有良好的朝向、采光和自然通风条件。高温、热加工、有特殊要求和人员较多的建筑物，应避免西晒；5、总平面布置，应防止有害气体、烟、雾、粉尘、强烈振动和高噪声对周围环境的危害；-121- 6、总平面布置，应合理地组织货流和人流；7、总平面布置应使建筑群体的平面布置与空间景观相协调，并应结合城镇规划及厂区绿化，提高环境质量，创造良好的生产条件和整洁的工作环境。第二节总平面布置一、布置原则（1）坚持科学合理、节约用地的原则；（2）在满足基本功能需要的同时，考虑未来的发展；（3）合理确定功能分区，各区域的建筑布局要合理；应科学地组织人流和物流，避免或减少交叉感染；（4）应充分利用地形、地貌，在不影响使用功能，提高建筑组合的集中程度；在符合安全和技术经济合理的条件下，应采用管线共架、共杆、共沟的布置，提高土地的利用率；（5）根据当地的气象条件，使建筑物的朝向、间距、自然通风和院区绿化达到最佳程度，提高整个基地的环境。二、总平面布置详细说明由于本项目用地地块还不确定，所以总平面布置除了按照以上的布置原则外还应严格按照农资市场的实际规模和需求进行合理布置：（1）市场销售门面布置：销售门面是商家与农民最直接的交易场所，在布置时除了要美观、整齐、大方外，还应充分考虑农民的便捷性，可以从农资性质，如：农药、化肥、种子等分区布置，农民可以根据需求到相应的市场购买。-121- （2）农资车库布置：农资车库主要商家进行农资产品储存或对方的地方，在布置的时候要充分考虑与销售门面协调距离，距离不宜太远，因为太远会增加二次搬运费，增加成本；除此之外，农资产品不宜在易潮湿的地方储存，还应考虑通风好，尽量选择在干燥区域进行布置，仓库附近应设置消防池。（3）管理用房布置：管理用房其主要功能是：行政办公、检验化验、食堂、洗浴等。单从功能来看，应该布置在全区域内最显眼的地方，方便人员办事，建议布置在主干道边上。还要考虑到对整个区域的服务效率，应合理布置其与市场门面及农资库房之间的距离。第三节竖向布置竖向布置原则遵循从实际出发，因地制宜，充分利用地形地质条件，合理改造地形，满足厂区用地要求。规划设计统筹考虑道路、建筑、地面排水、工程管线的具体布局要求。总体布局体现简捷、便利、有序的设计原则，在合理布置建筑的同时，最大限度的利用土地，整个布局清晰流畅，而且各个功能明显，预留足够的回车场。第四节交通运输一、对外交通场地外部机动车辆集散交通路线和人群的集散交通路线详见本报告项目交通运输条件章节内容。二、场地内交通（1）室外交通组织项目区为了与项目场地外交通组织有效衔接，严格按照工业园区总体规划，力求实现行人和机动车入口的完全分离，以保证其安全。主干干道流线汇集所有的机动交通流量出入，尽量使其完全与步行人流分离。场地内大型装卸货区（如仓库门口）设置于应设置公共服务中心区域，隐于步行区和公共道路的视线之外，为场地内步行区与外部道路交通建立专用通道，便于人流的疏散。（2）室内交通组织-121- 各单体建筑应根据其主要使用功能为其物流和人流的交通设置各自独立的入口区域。其中主体建筑和配套用房部分应分别设置独立通道，并使通道之间互不干扰，以便于各主功能区独立运营。主要室内（这里主要是指管理用房）的交通流线系统包括：入口门厅、各楼层之间主要交通通道。三、竖直交通由于本项目建筑楼层最高为6层，不用设置电梯，所以不存在竖直交通。-121- 第七章项目工程设计方案第一节建筑方案设计一、设计内容本项目涉及的主要建、构筑物主要包括：销售市场（门面）、库房建筑、产品展区、办公用房等。二、主要建筑物工程方案1、销售门面销售市场（门面）是农资销售商与农民直接进行交易的地方，主要功能就是货物的摆放，方便农户更具需要选择购买。销售市场建筑特征如下：尺寸：单个长12米，宽4.17米；层数：1层；总面积：单个面积50平方米；结构形式：砖混结构；总面积：一期建设1000平方米，二期建设500平方米，总共1500平方米。2、库房库房是商家为储存、堆放农资货物的用房。库房建筑特征如下：尺寸：单个长28米，宽7.14米；层数：1层；总面积：单个200平方米；结构形式：砖混结构；总面积：一期建设4000平方米，二期建设2000平方米，总共6000平方米。-121- 4、管理用房管理用房是综合性办公用房，主要功能包括：行政办公、检验化验、食堂、洗浴等。办公用房建筑特征如下：尺寸：占地720平方米，20米×36米（设计的时候可以根据实际需求调整）；层数：6层；总面积：4320平方米；结构形式：框架结构第二节公用工程设计一、给排水工程（一）给水工程1、用水负荷本项目的给水量，要从项目区内常流动人员和其他实际用水量设计，通过计算，本项目年用水量为13176.87m³/a，最高日用水量为55.54m³/d，小时最大用水量为3.19m³/d，具体用水负荷计算情况详见下表7-1：表7-1用水负荷计算表序号项目规模用水定额使用时数时变化系数用水量最大日用水量最大时用水量1生活用水计划常留人口80人120L/d·人162.59.60.62道路保洁用水15330.12m22L/m28130.663.83-121- 3绿化用水9333.38m21L/m2819.331.17小计49.595.64未予见水量12%5.950.67合计55.546.272、水质要求本项目生产、生活用水水质应达到《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006）的要求。3、给水方案项目用水由市政给水管网接入，采用DN100的镀锌钢管接入高温水池，然后由高位水池采用DN60塑料管接至各用水点。（二）排水工程1、排水总量本项目运行产生的污水主要有：库房清洗废水和生活污水。冲洗废水形成率按90%计，生活污水形成率按80%计，本项目污水量为44.43m3/d。2、排水工程（1）污水处理沿车库库房及办公房竖向两侧设置接污，以收集车库清洗和保洁过程中的产生的污染，将收集的污水通过统一处理，最后自流到污水处理设施处理后达标排放。（2）雨水工程在场区建筑物四周及道路设置截洪沟，以收集场区内外的雨水，然后排入附近的水体。二、供配电工程可在市场边变电站引入两回10KV输电线路，在综合办公用房内设置配电房，配电房对各用电户进行配电。-121- 由于农资市场，涉及生活用电及生产用电，对不同用电户，用电需求不一致，因此，单独修建配电房是必要的，对不同用电户按其需求不同进行供电。电缆截面的选择除了应满足负荷需求外，还应该满足短路热稳定要求。为了保证电力系统运行及市场内用电的安全可靠性，所有输配电设备应选择合格，并持有生产许可证厂家的合格产品，开关的开断电流应满足开断要求。配电变压器选型待入驻企业明确供电容量后再行安装。计量设施的设置应满足电力部门计量的有关要求。三、电信工程通信由本地电信经营企业自行安装设置。四、环卫设施由于农资市场在建成投入正式运营后，人流量较大，加之市场内部将会产生大量生活及生产垃圾，因此市场内部必须设置相应的环卫设施以保证市场的洁净，沿市场内道及人行步道附近设置，一般间隔50—100米设置一处垃圾箱，人流密集区域，设置间距可以适度下调。同时，在市场区范围内，在合适的位置，特别在角落处设置1处垃圾收集点。将市场内部垃圾收集于此，可在每天凌晨由环卫车运送至垃圾转运站，进行处理，最终运送至垃圾填埋场或者其它垃圾终端处理点。第三节道路工程销售市场内道路的主要功能为组织市场内部交通，消防通道，路面结构均采用C30水泥混凝土，厚18厘米，20厘米厚二灰砂砾基层，25厘米厚砂砾石垫层，断面型式均为一板式。道路为人车混行。-121- 场内在规划道路分主干道与次干道，其中主干道主要是货物运输时经过的道路，次干道主要平时车流量经过较少，人行较多的道路。主干道设计宽度为9米，次干道设计宽度为6米，其中市场环线，主要担负组织农资市场内部交通职能，道路总面积约15330.12平方米，其中一期建设7665.06平方米，二期建设7665.06平方米。第四节室外停车场为解决市场内工作人员及购买农资业主停车需要，市场区范围内设计2处停车位，其中在销售门面附近设置1处，另外在仓库附近设置1处，销售门面处的停车场主要解决购买农资产品业主停车上货，仓库处停车场主要解决市场内商家进货车辆及商家私家车停泊。初步设计室外停车场总建设450平方米（一期先主要解决仓库停车场和部分销售市场所需的停车场），其中一期建设300平方米，二期建设150平方米，设计严格按照室外停车场相关设计规范。第五节绿化工程本项目的绿化工程起着保护环境、净化空气、调节小气候、降低噪声以及改善人民生活质量等作用，是本项工程的重要组成部分。在销售市场内种植绿篱、草皮和花卉，尽可能多方面设置绿化，提高绿化面积，把市场营造成为一个绿荫覆盖的富于美的地方。从节约工程假造，以及减少日后维护成本角度出发，本工程绿化建议多种树，少种草。绿化树建议选择：银杏、栾树、桂花等。灌木选择：小叶女贞、红继木、南天竹等。本项目拟建绿化面积为9333.38平方米，其中一期建设5600.03平方米，二期建设3733.35平方米，项目区绿化率达到28％。-121- 第八章环境影响评价第一节主要法规及环境影响对策（1）《中华人民共和国环境保护法》（2012年修订）；（2）《中华人民共和国大气污染防治法》（2004年4月修订）；（3）《中华人民共和国固体废物污染防治法》（1995年）；（4）《中华人民共和国水污染防治法》（1996年）；（5）《中华人民共和国噪声污染防治法》（1996年）；（6）《中华人民共和国水土保持法》（1991年）；（7）《中华人民共和国清洁生产促进法》（2003.1.1实施）；（8）《建设项目环境保护管理条例》（1998年11月18日国务院第10次常务会议通过，1998年11月29日发布施行）；（9）《国务院关于环境保护若干问题的决定》[国务院国发（1996）31号]；（10）《建设项目环境保护管理条例》；（11）《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）。第二节项目周边生态环境现状项目建设位于XX县绿色食品工业园，也是属于XX县经济开发区，区域内自然环境良好，其他紧邻周边无污染源，适宜项目建设。一、水环境现状从拟建设场址周边环境情况来看，除了周边城镇居民产生的生活污水外，还有园区内其他生产性污染源，然而生活污水和食品加工厂污水通过收集输往污水处理厂处理达标排放。根据XX县环保水功能规划，该项目受纳水土为《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）规定的三类水体。-121- 二、大气环境现状拟建设场址周边无大型工业企业，其大气污染主要来自行驶车辆和居民生活用能排放的废弃。区域空气环境质量良好，目前环境空气质量达到或优于《环境空气质量标准》（GB3095—1996）二级标准。三、声环境现状项目区的声环境质量现状良好，可达到《城市区域环境噪声标准》(GB 3096-1993)Ⅰ类标准。四、生态环境现状拟建项目总占地50亩，用地全部在食品工业园区规划范围内。生态环境类型主要表现为农村和林地生态环境，植物种类单一，系统生物多样性程度较低，本区域无珍稀动物，即不存在生态环境破坏。第三节项目的实施和运行对环境造成的影响一、项目建设对环境的影响（一）水环境影响项目施工过程中主要产生施工废水和员工生活污染废物及废水，由于整个工程规模较大，施工周期较长，故产生的施工废水和生活污水量较大，如果对产生的废水和污水不加控制和处理，会对周围环境产生不良影响，而且带来污染。（二）大气环境影响本项目对大气带来影响，其主要是建设过程中，水泥、沙料在搬运、制水泥沙浆和砂石堆放过程中产生的粉尘污染及扬尘污染。汽车尾气排放也会对环境造成一定的污染。还有就是在房屋装修过程中使用大量的木制型材、油漆等粉饰油料、涂料，这些物质挥发出大量的甲醛、甲醇、丙酮等，污染环境。-121- （三）声环境影响本项目在实施期间，主要有搅拌机、振捣棒、电锯、电焊等设备，其在使用过程中产生的噪声振动，对环境带来一定的影响。（四）固体废弃物影响项目建设过程中会产生的固体废弃物主要有建筑垃圾和生活垃圾。（五）生态环境影响因为本项目用地大多数属于耕地，故建设中不会造成生态环境的破坏。二、项目运行对环境的影响（一）水环境影响本项目在运行过程中主要是生活污水，其主要是指园区内员工生活产生的污水，如果不加以处理会对附近水体造成污染。（二）大气环境影响该项目在运行过程中销售商销售的化肥、饲料、农药散发的味道会对空气造成一定的影响，行驶车辆带来的扬尘都会对周围环境大气环境造成不良影响。（三）声环境影响本项目运行过程中主要是运输车辆对环境产生的影响，如果不妥善采取一定的降噪措施，会对周围居民的生产、生活带来一定的不良影响。第四节环境保护措施一、项目建设期环境保护措施（一）水污染环境措施-121- （1）根据本工程环保的特点，本着“不达标不排放”的原则，制定一系列具有的环保措施并加以认真贯彻落实。防止任何污染物直接或间接进入耕地、河道、水源等。（2）各类施工材料应有防雨遮雨设施，工程废料要及时运走。（3）施工过程中，因挖、填土方，遇到雨季会引起河流水质秽浊，造成水中悬浮物浓度升高。为防止项目施工对周边水体的污染影响，应合理组织施工程序和施工机械，安排好施工进度。（4）在施工期间做到“三个统一”，即污水统一集中、统一无害化处理、统一排放。教育职工明确生产、生活污水无害化处理的重要性，划分明确其职责范围。（5）各种施工用的燃料、油料、化学品、酸碱类的材料等要做到严格管理，特殊保护，储存地远离地表水源，对储存仓库要做好特殊防护，如地面混凝土砂浆地坪、防渗较强的集油坑、排放至集油坑的水沟等，以达到任何有害物渗入地下集油坑内集中处理，阻挡污染源远离地表及地下水源，距离任何地表水源至少150米。（6）为防止施工废水和生活污水污染周围土地和水体，所有建筑物周围及设施均设有排水沟或者污、废水处理和排放系统，施工前做好施工生产、生活区排水系统的设计，生产、生活废水、污水必须经过处理达标后才能进行排放。（7）严禁未经处理的废水、污水和废弃物直接排入耕地、河道和其他地段。（8）保持施工区和生活区的环境卫生，设置足够的卫生设施，及时清除垃圾和废弃物，并运送到规划指定的地点堆放和处理，严禁私自焚烧生活垃圾和废弃物。（二）大气污染防治措施（1）施工期间，安排一定数量的人员每天定时打扫路面，以保持路面清洁。晴天安排专门的洒水车对施工道路、施工场地弃土区进行洒水，使施工程区不扬尘，是避免扬尘对周围环境空气的污染。（2）混凝土搅拌是施工期主要固定尘污染源，对拌和设备应有较好的密封，专业人员必须注意劳动保护，搅拌地点应该选在其主导风向下方300米内无敏感单位的地方。-121- （3）加强施工现场的管理，水泥、石灰等材料运送时，运输汽车应该完好，不得超载，并应该尽量采取遮盖、密闭措施，以防泥土洒落，以减少起尘量。水泥、石灰等容易飞散的物料，应该不存放，并采取盖棚等防风遮挡措施；砂石的筛料，水泥的拆包等应在避风处进行，起尘严重的场所四周要加设挡风设施。（4）在施工开挖等作业中，采用防尘措施，做好施工人员的劳动保护。（5）对装卸人员采用必要的劳动防护措施，露天堆放时要下垫上盖，防止飞扬和流失而造成污染。（6）运渣车辆装车高度不得超过车厢挡板高度，使用编织布在车厢顶部加装顶盖；车辆行驶速度一般不大于25km/h，以减少施工扬尘。（7）同时定期保养施工设备，减少噪音，检查汽车、装载机、吊车等用油设备的废气排放量，不合格者予以及时处理。（8）未经驻地监理工程师同意，施工期间不得随意燃烧树木及废物，以免污染空气。（9）在工程施工过程中，加强施工机械的净化，减少污染源（如掺柴油添加剂，配备催化剂附属箱等），配置对有害气体的检测装置，禁止不符合国家废气排放标准的机械进入工地。（10）对油料的保管和使用过程中，为防止跑、冒、滴、漏现象，加强设备的维护和保养，以防止污染道路、场所、水源等。（三）噪声污染防治措施（1）考虑到附近的居民区，夜间施工可能会有高噪声设备的突发性噪声影响，因此，必须加强施工现场管理，掌握周围居民的作息时间，合理安排好施工时间，尽量不在夜间进行高噪声设备的施工作业，混凝土需要进行连续浇注作业时应该做好人员、设备、场地、材料的准备工作，将搅拌机运行时间压缩到最低限度，尽一切可能采取降噪措施，最大限度地降低对周围环境的影响。-121- （2）施工中主要机械有凿岩机、挖掘机和推土机等。由于采用机械化施工，在每一区段，其持续时间相对较短，且噪声设备以白天施工为主。因此，其对周围环境的影响是有限的。（3）振动大的机械设备采取相应的降噪措施。可在机器基础与其他结构之间铺设具有一定弹性的软材料，如毛毡、橡胶板等，以减少振动的传递，从而起到隔振作用。（4）施工车辆特别是重型施工车辆的行驶路线经过营地区、居民区时限速行驶，尽量减少鸣笛，并尽可能避免夜间作业，尽量避免车辆噪声影响附近居民。（5）混凝土搅拌机操作员、推土机驾驶人员等实行轮班制，并配发噪声保护用具。给受噪声影响大的施工作业人员配发防噪耳塞、耳罩或防噪头盔等噪声防护用具，施工人员住房建造采用对低频隔声较好的材料。以达到较好的隔声目的，降低噪声对施工人员的影响。（四）卫生设施及粪便、垃圾的治理措施（1）在临时生活、办公场所等区域，均设置带有化粪池的固定水冲式厕所，对施工及生活区的厕所、公共浴室的废弃物都必须经过化粪池处理，区内的生产生活垃圾集中堆放，设立环境保护和卫生防疫岗位，配备相应人员，定期检查。（2）配备人员负责生活区和生产区得卫生清洁工作，定期将垃圾运至场外指定点焚烧或者掩埋，定期清扫、消毒灯，确保环境卫生。（3）对油毡、橡胶、塑料、皮革等会产生有毒烟尘和恶臭气体的废弃物，采取收集后按环保要求集中销毁措施，禁止随意焚烧。（4）食堂环境清洁整齐，配备防蝇、防鼠、防尘、防蟑螂的设施或药品，配置洗涤、污水排放及垃圾存放设备。（5）防止食物中毒，及时向当地卫生防疫部门报告，做好食物中毒的调查与治疗。（五）场地清理措施（1）施工中做到边施工、边环保、边恢复，对已经使用完的场地、便道抓紧时间进行平整恢复。-121- （2）临时堆放建筑材料或废料的地点，在建设完工后应及时清理，恢复植被。雨季施工时，施工用砂堆应用工程土工布覆盖，防止汛期造成水土流失。（3）将施工产生的废弃渣及清运，并对临时的弃土场修建护脚，不应该将土随意堆放，避免泥渣随雨水进入水体；施工过程中的废弃土石方可用于填土，应及时清运，避免经雨水淋洗后的泥浆进入周边水系，造成排洪不畅或污染周边环境。（4）修建临时沉渣池，尽量截留含泥沙的雨水，减少泥沙外流。（5）保持排水系统畅通，以防暴雨时，区内路面径流大面积外溢，造成泥沙直排溪流。（6）施工单位在不得已的情况下需占用山林地时，应及时进行植被恢复，保证不使其裸露。（7）主体工程竣工后，在规定的时间内拆除一切必须拆除的生产和生活临时设施，清除施工区和生活区及其附近的施工废弃物，做好场地清理工作，并按监理批准的环境保护措施计划完成环境恢复，做到“完工、料清、场地清”，要经监理检验合格后退场。二、项目运行环境保护措施（一）大气污染的控制及治理本工程在运行时，主要造成对大气污染的是化肥、饲料、农药等发出的臭气。在期间不得乱堆乱放，化肥、饲料、农药等农资产品堆放的位置一定要是干燥、适温的地方，不能使任何外界因素造成对环境的污染。（二）废水（液）处理措施期间主要是员工生活污水的排放造成对环境的影响，可能有时还会有对车库、运输车辆清洗产生的污水，一定严格按照废水处理标准进行处理，污水→沉淀→过滤→生活污水处理厂。（三）噪声控制-121- 本工程在运行期间主要噪声来源是运输化肥、饲料、农药等农资产品的车辆产生的噪声，主要通过建设绿化带进行降噪处理，使噪声得以一定的控制。第五节环境影响评价项目的施工期和运作期不会对项目及周边地区的环境和居民生活质量产生太大的不利影响，但只要认真落实本报告所提出的各项环保措施，所产生的负面影响完全可得到有效控制，并为环境所接受。因此，从环境保护的角度论证，本项目的建设是可行的。-121- 第九章劳动保护、安全卫生及消防第一节劳动安全与卫生一、设计依据（1）《中华人民共和国劳动法》；（2）《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》（劳动部第3号令）。（3）《建设项目（工程）职业安全卫生设施和技术措施验收办法》（劳安字[1992]1号）；（4）《生产过程安全卫生要求总则》（GB12801-1991）；（5）《生产设备安全卫生设计总则》（GB5083-1985）；（6）《企业职工劳动安全卫生教育管理规定》（劳部发[1995]405号）；（7）《工业企业设计卫生标准》（GBZ1-2002）；（8）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）；（9）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）；（10）《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）；（11）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94，2000年版）；（12）《重大危险源辨识》（GB18218-2000）；（13）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-1998）；（14）《构筑物抗震设计规范》（GB50191-1993）；（15）各相关专业提供的资料。二、设计原则（1）劳动安全及卫生必须惯彻“安全第一，预放为主”的方针，根据国家及地方相关劳动安全及卫生的规程、规范及标准，确定工程设计采用的劳动安全及卫生技术标准。-121- （2）因地制宜，选择技术成熟、性能可靠、经济实用的劳动安全及卫生措施工艺。新建项目的劳动卫生防护措施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产。（3）工程项目及劳动场所的劳动安全卫生防护措施和有毒有害因素的浓度（强度），必须符合国家有关劳动安全卫生技术标准和相关的设计卫生标准。（4）建筑施工现场的运输道路、机械安装、供水、排水、供电系统、材料堆放、脚手架及食堂等临时设施，必须符合安全和劳动卫生的要求，最大限度减少劳动安全事故隐患，确保工程施工期间安全、文明施工。第二节主要危害因素及危害程度分析一、施工期危害因素和危害程度分析（1）土石方工程在土石方工程施工期间，乱挖乱填不作支撑防护边坡坍塌而造成人身伤亡，机具事故，填方不密实引起下沉失稳，明挖回填不紧密、会导致地面沉陷。乱弃土石方污染环境，作业场所排水不畅灌淹坑泡浸致使边坡坍塌，不设沉淀池引起泥浆、砂石漫流，排入市政管道会堵塞渠道，污染水质，污染环境。（2）建筑工程(含设备安装)电气设备过载，泄漏，导致设备损坏，起火、触电，造成对人身生命的伤亡，以及污染的危害；机械设备失检、失灵，导致机具控制失灵，吊件坠落，塔架倒坍等机毁人亡；易燃易爆物品储存混装、过量，监守不严，引致失落导致火灾、爆炸造成违反治安条例及可能造成设备损坏，人身伤亡；施工作业带边界不清、无栏栅挡板、保安灯、闪光灯等，造成车辆通行、非施工人员进入现场，影响施工现场混乱遭受破坏；-121- 施工机械噪声、震动过大，引起妨碍对话、音响信号联络、从而会妨碍作业安全、还会使作业人员造成不适感及耳聋；建筑材料含有毒、放射元素、有害气体挥发，导致人身中毒、潜伏导致职业病。二、运营期危害因素和危害程度分析（1）运营期间危及劳动安全因素根据劳动部《关于生产性建设工程项目置业安全监察的暂行规定》，确保本项目投产后生产工人在工作岗位上安全和健康不受伤害。还有火灾、电气设备过载及供电设备故障；排水系统不完善，建筑结构地震设计烈度设防未满足要求；地面材料不防滑或防滑效果不明显存在安全事故隐患；应采取适当的防范和控制措施，避免人员伤亡事故发生；（2）运营期间影响卫生因素运营期间影响卫生因素有：生产办公房屋通风空调不良引起环境空气质量差；照明亮度不够及照明质量差；排水系统设施不完善，污水乱排以及垃圾站设施不完备影响周边环境卫生；销售产品发出的刺激性气味，如化肥、农药等，这对环境带来一定的影响。第三节安全措施（1）土石方工程期间，严格按照工程要求根据土石方工程施工的有关规定、规范和规程开展工程施工，开挖后的断面按规定要求及时支挡防护，及时衬砌；开挖产生的土石方运至指定地点存放，不能随意弃土存放。（2）工程施工期间，应遵守市政建设的规定，实施屏蔽封闭施工，以防非施工人员和车辆闯入，造成伤亡事故；施工人员应持证上岗，做到各负其责，各施其职，严禁无证上岗操作。-121- （3）施工期和营运期各类机械作业，均应按照有关规定、规程和标准采取安全防护措施，并加强机械设备维护和检修，杜绝设备因失检、失灵而带病运行；种类电器设备应有警示标志，以防设备过载或泄漏时因设备损坏、燃烧、漏电等产生人员伤亡事故。（4）根据《建筑设计防火规范》对本项目各项具体工程在设计时配备必要的消防设施，定期对消防设施进行养护，对操作人员进行培训和演练；（5）建筑物应同时要满足防火、通风、采光、日照等距离要求；（6）建筑结构上有必要的地方可以采用吸音吊顶和隔音门窗，消除和控制噪音扩散；（7）酸碱性等危险品要妥善保管，特别是农药要妥善放置，妥善管理。（8）本项目按照国家规定的仓储建设项目安全卫生标准及有关规范进行设计，分析各种危害因素，选用可靠安全的设备。（9）库房内安装通风设施，把温度、湿度控制在合理的范围内。（10）库房内地面采用无积水设计，防止地滑造成人员滑到受伤。（11）建立和完善交通安全、电脑网络安全、入驻商家安全等措施，落实警卫、值班制度等。第四节卫生方面防范措施（1）工程施工弃渣土应引起高度重视，要严格按照XX省政府所颁布的各项管理条例实施预防，避免由于管理不严，产生水土流失和扬尘污染环境。（2）施工期间所产生的污水，应通过市政管理部门指定的排放方式排向污水系统，排出前应作沉淀及分离处理。（3）施工期所产生的废气，应控制在市环保部门规定的排放标准，严禁超标排放造成污染。-121- （4）对产生的有害气体、粉尘、油烟及废热等场所，应根据有害物质的特点、性质、数量和危害程度，考虑采取有效的消烟除尘和通风措施，配置必要的除尘、净化或回收装置，以保证施工场所及其周围环境空气达到国家环保、劳动卫生及能源部门等有关法规、规定的标准。（5）对操作高噪声、振动设备的工作人员，根据需要应配备隔音耳塞并对设备采取加减振垫等，以保证工作人员身体健康。第二节消防一、主要法规及标准（1）《建筑设计防火规范》GB50016—2006；（2）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）；（3）《室外给水设计规范》（GBJ13-98）；（4）《建筑灭火器配置设计规范》（GBJ140-90）。二、消防措施本项目储存物品的火灾危险性为丙类，库房为一、二级耐火等级的单层建筑，根据要求设室内外消防给水系统，并配急救消防设施，具体措施如下：1、总图消防建筑群体周边形成循环道路，主扑救面以城市主干道开口进入区内进行扑救，扑救面大于1/4周长。2、建筑消防（1）建筑各部分与周围相邻建筑物之间保持足够的防火间距，满足消防扑救要求。（2）按照国家规范进行防火分区和防烟分区，安装防火墙、防火门、防火卷帘门和防火挡板等。（3）建筑物的结构造型、墙、柱、梁、板等按照《建筑设计防火规范》的要求进行设计。-121- （4）各建筑物的防火间距、防火分区及出口数量也符合防火规范要求。在安全疏散上，本建筑设有两座封闭楼梯间。（5）在办公楼各个楼梯间、前室等地方设置干粉灭火器，还要在库房内外设置灭火器或消火栓。（6）制冷管道所用的保温材料，均为自息型材料。3、消防给水（1）根据建筑防火规范要求，设置消火栓系统。（2）室外消火栓给水量为30L/s，火灾延续时间为3h，室内消火栓系统用水量为40L/s，火灾延续时间设计为3h，室内外消防水贮存于消防水池，消火栓管网室内外布置成环状，建筑各层均设有消火栓，同时室外设3组型号为SS100—1.0水泵接合器与室内管网相连。室内消火栓给水系统采用临时高压给水系统，消防时启动消防泵。4、灭火器配置建筑物内每楼层的消火栓箱内3具灭火级别为2A、充装量为3kg的手提式磷酸铵盐干粉灭火器。配电间、电信间等均独立设置手提式磷酸铵盐干粉灭火器。灭火器应设置在明显和便于取用的地点，且不得影响安全疏散。-121- 第十章节能第一节节能规范（1）《中华人民共和国节约能源法》；（2）《国务院关于加强节能工作的通知》（国发[2006]28号）；（3）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；（4）《XX省居住建筑节能设计标准》DBJ52-49-2008；（5）《民用建筑热工设计规范》（GB50176-1993）；（6）《XX省建设厅关于建筑节能设计相关问题的指导意见》（2009-237号文）；（7）《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2001）；（8）节能专业有关规定及标准等。第二节节能分析能源紧缺是当今世界各国面临的共同问题，也是我国面临的重大课题，我国人口众多，能源紧缺，为促进能源的合理和有效使用，因此，节约能源已成为我国的一项基本国策。本项目的工程的能耗主要是各工程供电、供水的能耗，供电能耗包括动力、空调、通风系统、照明系统等，其中机械设备、空调、照明占能耗的比例较大。供水能耗指各具体项目的生活用水消耗。全面节水是缓解水资源短缺的重要途径，是关系到我国实现水资源永续利用、经济和社会可持续发展的一项战略任务。1988年颁布的《中华人民共和国水法》中规定“国家实行计划用水、厉行节约”，项目应加强节电节水的基础工作。第三节节能措施一、建筑节能-121- （1）在设计中要按国家建筑节能设计标准和建筑业设计规范，严格执行有关建筑节能技术标准。（2）在建设中采用新型建筑材料、高效隔热保温材料、节能型门窗等。（3）加强各区建筑周围的绿化，种植遮阴效果好的乔木，广植草地、花木。以减少太阳辐射的影响，调节小环境的温、湿度，降低空调冷负荷。（4）在各建筑楼房的设计上，充分考虑XX省，特别是XX县本地区气候特征，采用合理的窗墙比，充分利用自然采光和自然通风，合理控制直射阳光，降低空调制冷和照明能耗。二、电气节能本工程在运行使用期间主要能耗是电能，空调、照明、通风、给排水等系统都是电能消耗，因而在电气设备选择、配置上较为关键。在电气节能方面可从以下几个方面考虑：1、方案选择时考虑节能1)在建设方案选择时，尽可能运用节能新技术、新工艺，将低能耗作为建设方案选择的主要考虑因素。2)在总图布置方面，尽可能将公用工程布置在负荷中心，并合理布置负荷流向，减少线路长度，以利于降低能耗。3)减少配电线路的损耗，调节功率因数、实现合理的配电方式，通过分散补偿和优化配电方式减少配电线路的损耗。4)确定各功能区的照度，根据照明场所的建筑与装饰设计所确定的采光形式及采光参数、主要装饰材料的技术参数和照明区域的性质、规模等，合理选择照度防止电能的无效耗费。2、选择节能型的产品1)选用高效、长寿、节能的光源和灯具（如高压水银灯、高压钠灯、金属卤素灯），选用多组合控制开关，分区、分功能控制，按实际需要进行开关。-121- 2)在机电设备的选型上，严格把关，选用合理的高效设备，在价格合理的情况下尽量采用技术先进、材料优良、结构合理、机械强度高、使用寿命长的节能型机电设备，以利于有效降低产品的能耗。若有需要，如选择节能型风机、水泵等。3、设备容量选择要适宜，台数要合理用电设备的容量、台数应与负荷相匹配，消除大马拉小车的现象，对于负荷变化较频繁的机电设备，尽量采用变频调速等技术以提高机电设备总效率，降低损耗，尽量防止轻载或超载运行。4、装设功率补偿设备为提高用电负荷的功率因素，应安装设置功率补偿设备，进行无功补偿，减少系统的无功功率损耗。第四节节水措施（1）根据给水系统出流的实际情况，综合考虑到各种配水器具的位置标高和保证安全供水等多种因素，对给水系统的压力做出合理限定，通过采用节水龙头或采取减压措施合理限定配水点的水压，防止给水系统超压出流造成的"隐形"水量浪费。（2）在建筑设计中，除考虑建筑功能和建筑布局外，应充分考虑节水因素，尽可能减少局部热水供应系统管线的长度并进行管道保温，并采用带恒温装置的冷热水混合龙头，保证热水在使用过程中的水温，使用户能够快速得到符合温度要求的热水，减少由于调温时间过长造成的水量浪费，同时，减少热水系统的无效冷水量，防止用户开启热水配水装置后，需要放掉部分冷水后才能正常使用所造成的水量浪费。（3）尽可能采用变频调速泵供水，选用优质给水管材，避免因给水系统发生二次污染而需将受到污染的水排放和对供水系统进行清洗处理所造成的水量浪费。-121- （4）在可能条件下，考虑采用中水设施，充分利用各种排水如生活排水、盥洗废水、雨水等优质杂排水，经过适当处理后适当回用于建筑物或建筑小区内，减少自来水耗费。（5）对生活用水和清洗水采用节水阀门，并采取有效措施避免跑、冒、滴、漏等现象。配水装置和卫生设备是水的最终使用单元，其节水性能的好坏，直接影响节水的成效，因此，应根据使用场所的实际情况，选择使用适用的节水器具，提高节水效益。（6）各项具体工程的生活、消防给水系统的设备，宜选用高效节能的供水设备。水泵的选型应合理适用。水泵运行时扬程和压力等指标，应尽可能选择在接近额定值的范围，并尽可能采用变频调速装置加以控制，以达到最佳的节能效果。-121- 第十一章项目组织与管理第一节项目建设的管理制度根据工程建设项目的特点及国际国内工程建设的发展要求，该项目拟实行项目法人负责制度、工程建设招投标制度、工程建设监理制度等组织管理形式。由项目组建工程项目领导小组，负责整个工程项目建设及运营，对整个工程项目的成败负责。工程建设采用招投标制度。为保证工程建设顺利进行，严格进行质量、投资、进度控制，保证工程质量优异、进度满足项目要求，投资节约的目的，需采取工程建设监理制度。一、严格执行项目法人制本项目由本项目实施单位XX县现代农业投资开发有限责任公司组建工程项目领导小组，在建设过程中协调内外部的关系以及资金筹措等多方面工作，遵守国家和政府有关政策，负责建设过程中重大决策和与相关单位间的协调工作，并对整个项目的质量、进度、投资负责。二、严格执行招投标制在项目勘察设计、施工、监理、设备采购等重要环节中，根据法律、法规确定招标方式，严格实行招投标制度。坚持公平、公开、公正原则，择优选定勘察设计单位、施工单位、设备供货单位，引入市场竞争机制，科学地降低工程成本、提高投资效益。三、严格执行监理制-121- 严格实行项目监理制，项目委托相应的专业监理公司对项目建设实行科学的监督管理。通过监理公司专业化的监督管理，在确保项目工程质量的前提下，节约投资，加快进度，使项目施工质量、进度、投资得到有效控制。四、严格执行竣工验收制度工程建设必须按国家相关规范进行竣工验收，并只有在项目竣工验收合格后方可投入使用，并及时办理竣工决算，做好项目建设过程中的档案收集、整理、归档等工作。五、严格执行基本建设财务管理制度加强项目建设的资金管理，所有工程建设资金均须进入为该工程设立的专户，并严禁挪用。建立严格的财务管理制度，自觉接受上级有关部门对项目资金使用情况的检查和审计，确保所有建设资金都能用在项目建设上。第二节项目组织管理项目建设的组织管理见图11-1所示。合同合同合同监理合同咨询合同咨询机构建设单位项目部材料供应单位施工单位设计单位监理单位图11-1项目建设的组织管理项目具体的设计、施工、监理任务及材料供应通过签订合同交由各承包商完成。项目管理班子主要负责：（1）建设资金的筹措与运作以及日常财务工作，保证项目资金的有效使用，做好成本控制工作。-121- （2）协调各方关系，包括与各职能部门的联系以及设计、监理、施工等单位之间的关系。第三节管理运行机制一、运作模式项目建设资本金由项目单位筹集（融资和申请财政资金）。在项目运作过程中实现园区建设、招商入驻进度相协调。业主单位将充分利用当前有利条件，保障顺利招商和项目建设工作的顺利实施。按照政府支持、企业主体、市场化经营；统一规划、统一设计；可分期实施的原则推进本项目建设；建立管理与咨询相结合、仓储与销售结合、开放式管理机制。二、构建政府规划引导和政策激励的促进机制（1）成立以XX县县政府主要领导和分管领导为正、副组长，单位各部门为成员的农资批发销售市场建设指导小组，负责领导和统筹协调立项、规划、政策落实等前期工作，推进项目的实施。（2）成立项目建设专家委员会，为项目建设的创新规划和发展提供咨询，为企业的设计提供技术指导。（3）出台相关配套政策，形成该项目建设跨越发展强有力的政策支持体系。三、建立以企业为主体、市场化运作的推进机制-121- 本项目建设目标是建立规范化、标准化的农资市场体系，提高农资市场的整体面貌，减少之前不科学的流通环节，为农民带来真正的便利和方便，为他们提供规范化场所，把本项目建设成档次高、功能全、辐射面广、对区域经济有影响和带动作用的综合性农资产品批发交易市场，但应遵循“市场培育与建设相结合”、“传统经营与现代经营相结合”、“市场近期建设与远期发展规划相结合”的原则。总之，建立以企业/商家为主体、市场化运作的推进机制，真正把实惠带给农民，增加农民的收入是关键。-121- 第十二章项目实施进度第一节项目建设工期本项目按照两期分步实施，根据相关定额计算，本项目建设工期总的为19个月，其中一期为12个月，即2014年11月至2015年11月；二期为7个月，即2015年10月至2016年5月。详细的实施进度安排如下：第二节项目实施进度安排一、一期项目实施进度安排本项目一期实施分为三个阶段，即项目前期工作阶段、施工准备阶段和施工及验收阶段，项目前期工作阶段包括：编制项目可行性研究报告及审批、场址地质灾害性评价、勘察、设计、工程招标等；施工准备阶段包括：办理开工手续、施工准备等；施工及验收阶段包括：建筑施工、及竣工验收。其具体安排情况如下：可行性研究报告编制及审批耗时30天，时间2014年11月1日至11月30日；场址地质灾害性评估耗时20天，时间2014年11月30日至2014年12月20日；工程勘察耗时20天，时间2014年11月30日至2014年12月20日；工程设计耗时60天，时间2014年12月20日至2015年2月20日；工程招标耗时30天，时间2014年12月20日至2015年1月20日；施工准备耗时30天，时间2015年2月20日至2015年3月20日；-121- 主体建筑工程耗时8个月，时间2015年3月20日至2015年11月20日；基础设施工程耗时耗时3个月，时间2015年7月至2015年10月；竣工验收耗时30天，时间2015年10月至2015年11月。二、二期项目实施进度安排本项目二期实施同样分为三个阶段，即项目前期工作阶段、施工准备阶段和施工及验收阶段，由于项目一期的前期工作阶段已经编制了可行性研究报告及审批及场址地质灾害性评价等。项目二期工程前期工作阶段包括：勘察、设计、工程招标等；施工准备阶段包括：办理开工手续、施工准备等；施工及验收阶段包括：建筑施工、及竣工验收。其具体安排情况如下：工程勘察耗时20天，时间2015年10月30日至2015年11月20日；工程设计耗时40天，时间2015年11月20日至2015年12月30日；工程招标耗时30天，时间2015年11月20日至2015年12月20日；施工准备耗时20天，时间2015年12月20日至2016年1月10日；主体建筑工程耗时4个月，时间2016年1月10日至2016年5月10日；基础设施工程耗时耗时1个月，时间2016年3月至2016年4月；竣工验收耗时30天，时间2016年4月至2016年5月。第三节项目实施进度表本项目一期实施进度表详见表12-1；二期实施进度表详见12-2：-121- 表12-1项目一期实施进度表阶段序号工作内容进度安排2014年2015年11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月前期工作阶段1可研报告编制3地质灾害评价4工程勘察6工程设计7工程招标施工及验收阶段9施工准备阶段10主体建筑工程施工12基础设施工程施工13竣工验收-121- 表12-2项目二期实施进度表阶段序号工作内容进度安排2015年2016年10月11月12月1月2月3月4月5月前期工作阶段1工程勘察2工程设计3工程招标施工及验收阶段4施工准备阶段5主体建筑工程施工6基础设施工程施工7竣工验收-121- 第十三章工程招标方案第一节编制依据（1）《中华人民共和国招标投标法》；（2）《中华人民共和国招标投标法实施条例》（国务院令2011年第613号）；（3）《建筑工程设计招标投标管理办法》（建设部令第82号）；（4）《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（国家发展计划委令2001年第9号）；（5）《工程建设项目勘察设计招标投标办法》（国家发改委员令2003年第2号）；（6）《工程建设项目货物招标投标办法》（国家发改委员令2005年第27号）；（7）《XX省建设工程招标投标管理条例》（XX省人大常委会1995年）；（8）《XX省招标投标条例》（XX省人大常委会2002年）；（9）《XX省建筑工程招标投标实施办法》（XX省人民政府令2005年第88号）；（10）《XX省工程建设项目招标范围和规模标准规定》（XX省人民政府令第68号修订稿草案）；（11）《XX省工程建设自行招标资格管理暂行办法》（黔建建通[2001]352号）；（12）《XX省建设工程勘察设计招标投标暂行办法》（黔建设通发[2001]379号）。-121- 第二节招标方案一、招标范围根据《中华人民共和国招投标法》、国家发展改革委员会第3号令以及国务院2000年3号令批准发布的《工程建设招标范围和规程标准规定》，本项目是农资批发销售市场的建设，属于鼓励类民生工作。其工程施工、主要材料的采购必须进行公开招标，勘察监理等服务的单项合同的估价在限价以下。按照《XX省工程建设项目招标范围和规模标准规定》规定，“勘察、设计、监理等服务单项合同估算价在50万元人民币以上的；施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；采购重要设备、材料等货物的单项合同估算价在100万元人民币以上的”项目，其勘察、设计、监理、施工以及主要材料采购均要进行招标。本项目涉及工程监理费、勘察费、设计费，均达到上述规定要求，故本项目以上内容全部纳入招标范围。二、招标组织形式项目业主的专业技术人员达不到《XX省建设厅XX省工程建设自行招标资格管理暂行办法》规定的自行组织招标资格标准的规定，因此本项目的招标组织形式均采用委托招标。三、招标方式本项目的建设招标按照2003年国家发展委员会第30号令《工程建设项目施工招标投标办法》进行，工程施工招标投标一定要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，招投标工作由XX县现代农业投资开发有限责任公司负责依法组织实施，接受招投标行政监督部门的依法监督。本项目建设的施工招标实行公开招标。-121- 四、招标信息发布可在本市的招标信息网上发布招标公告，或至少在一家有资格的媒体上公开发布信息。五、招标单位资质要求投标单位需具备三级（含三级）以上建筑安装施工企业资质，或者市政工程三级（含三级）以上企业资质，项目经理为三级（含三级）以上资质。投标文件按照本地区招投标相关文件规定编制。开标会议在本区交易中心，评标委员会由业主专家2人，专家库专家5人组成，评标内容保密，评标结果公开，综合评分最高的为中标单位。招投标代理机构须按公平、公开、公正的原则组织完成资审、编标、公告、评标等工作。参加公开投标的单位不得少于3家，项目招标活动应依法接受有关行政管理部门的监督。该项目具体招标基本情况见表13-1。-121- 表13-1招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式招标公告发布媒介招标标段投标单位资质、资格不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√工程监理√√√土建工程√√√报纸及网络2三级以上主要材料√√√其他情况说明建设单位盖章年月日-121- 第十四章投资估算与资金筹措第一节工程概述本项目投资估算根据本工程设计方案的深度、范围、内容进行编制，工程主要包括土建工程，其中包括销售市场、库房、产品展区、办公用房；道路工程；绿化工程；停车场等配套设施。第一节编制说明及依据一、工程计算本项目估算的工程量计算依据工程各设计方案进行计算，计算方法采用类似工程指标和系数法进行计算。二、定额选用依据（1）本工程方案设计及相关资料；（2）《2004版XX省建筑工程计价定额》；（3）《2004版XX省装饰装修工程计价定额》；（4）《2004版XX省安装工程计价定额》；（5）《基本建设财务管理规定》（财建[2002]394号文）；（6）《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格〔1999〕1283号文）；（7）《工程勘察设计收费管理规定》（计价格〔2002〕10号文）；（8）《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格〔2007〕670号文）；（9）《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格〔2002〕125号）；（10）《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等问题的通知》（黔价房〔2011〕69号）；-121- （11）其他工程和费用按国家、XX省及XX县的相关文件规定进行估算。三、费用及费率的取值（1）本估算第二项费用（其他费用）、第三项费用（预备费），根据建标（2007）164号文件的《市政工程可行性研究投资估算编制办法》中的规定以及其他的有关规定计取。（2）建设单位管理费：《基本建设财务管理规定》（财政部财建[2002]394号）文件执行取值。（3）工程监理费：监理费按照国家发改委、建设部“关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知”发改价格[2007[670号文。（4）勘察费：按工程勘察设计收费标准（2002年修订本）计取。（5）设计费：按工程勘察设计收费标准（2002年修订本）计取。（6）预备费：预备费按第1、2部分费用总值的8％计算。（7）施工图审查费根据《建设工程质量管理条例》（国务院第279号令）及建设部《建筑工程施工图设计文件审查暂行办法》计取。（9）招投标代理费按《招标代理服务收费管理暂行办法》（国家计委计价格[2002]1980号）文件执行。第二节建设投资估算由于本项目是分两期实施建设，所以在投资股算时也是分一期和二期进行估算，具体估算结果详见：一期：（1）经估算，本项目一期工程建设费为2257.21万元，占总投资的63.38％，具体估算详见表14-1。-121- 表14-1项目一期工程建设费用估算表序号工程名称单位工程量单价总价（万元）备注1建筑工程93201444.001.1销售门面平方米10001000100.001.2农资库房平方米40001200480.001.3管理用房平方米43202000864.002道路工程7665.06425.412.1主干道平方米5365.54600321.932.2人行步道平方米2299.52450103.483室外停车场平方米3003009.004绿化工程平方米5600.03230128.805其他配套250.005.1供电工程项11000000100.005.2给排水工程项11500000150.00合计2257.21（2）经估算，本项目一期工程建设其他费用是737.90万元，占总投资的20.72％，具体估算详见表14-2。表14-2项目一期工程建设其他费用估算表序号费用名称说明及计算公式金额（万元）备注1土地费用375.00　2建设单位管理费《基本建设财务管理规定》（财政部财建[2002]394号）112.86　3工程质量监督费相关规定计价18.06　4建设工程监理费《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（国家发改委、建设部发改价格[2007]670号）25.00　-121- 5建设项目前期工作咨询费《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（国家计委计价格[1999]1283号）　6工程勘察费（一）×1.5％33.86　7工程设计费《工程勘察设计费管理规定》（国家计委、建设部计价格[2002]10号）108.68　8环境影响咨询服务费《国家计委、国家环保总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（国家计委、国家环保总局计价格[2002]125号）4.00　9劳动安全卫生评审费（一）×0.5％11.29　10场地准备费及临时设施费（一）×2.0％4.51　11工程保险费（一）×0.6％13.54　12招标代理服务费《招标代理服务收费管理暂行办法》（国家计委计价格[2002]1980号）18.06　13施工图审查费《建筑工程施工图设计文件审查暂行办法》13.04　　合计737.90　（3）预备费经估算，本项目一期的基本预备费为239.61万元，占总投资的6.73％。（4）项目建设期利息本项目一期建设期利息为120.64万元，占总投资的3.39％。-121- （5）铺地流动资金本项目一期铺地流动资金206.03万元，占总投资的5.79％。（6）项目一期总投资经估算，本项目一期总投资为以上（1）+（2）+（3）+（4）+（5）=3561.40万元。二期：（1）经估算，本项目二期工程建设费为925.78万元，占总投资的55.37％，具体估算详见表14-3。表14-3项目二期工程建设费用估算表序号工程名称单位工程量单价总价（万元）备注1建筑工程2500290.001.1销售门面平方米500100050.001.2农资库房平方米20001200240.001.3管理用房平方米020000.002道路工程7665.06425.412.1主干道平方米5365.54600321.932.2人行步道平方米2299.52450103.483室外停车场平方米1503004.504绿化工程平方米3733.3523085.875其他配套120.005.1供电工程项150000050.005.2给排水工程项170000070.00合计925.78（2）经估算，本项目二期工程建设其他费用是403.95万元，占总投资的24.16％，具体估算详见表14-4。表14-4项目二期工程建设其他费用估算表-121- 序号费用名称说明及计算公式金额（万元）备注1土地费用250.00　2建设单位管理费《基本建设财务管理规定》（财政部财建[2002]394号）46.29　3工程质量监督费相关规定计价7.41　4建设工程监理费《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（国家发改委、建设部发改价格[2007]670号）15.00　5建设项目前期工作咨询费《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（国家计委计价格[1999]1283号）0.00　6工程勘察费（一）×1.5％13.89　7工程设计费《工程勘察设计费管理规定》（国家计委、建设部计价格[2002]10号）44.58　8环境影响咨询服务费《国家计委、国家环保总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（国家计委、国家环保总局计价格[2002]125号）2.00　9劳动安全卫生评审费（一）×0.5％4.63　10场地准备费及临时设施费（一）×2.0％1.85　11工程保险费（一）×0.6％5.55　12招标代理服务费7.41　-121- 《招标代理服务收费管理暂行办法》（国家计委计价格[2002]1980号）13施工图审查费《建筑工程施工图设计文件审查暂行办法》5.35　　合计403.95　（3）预备费经估算，本项目二期的基本预备费为106.38万元，占总投资的6.36％。（4）项目建设期利息本项目二期建设期利息为64.96万元，占总投资的3.89％。（5）铺地流动资金本项目二期铺底流动资金为170.58万元，占总投资的10.22％。（6）项目二期总投资经估算，本项目二期总投资为以上（1）+（2）+（3）+（4）+（5）=1671.94万元。第三节资金筹措方案（1）项目总投资经估算，本项目总投资5233.34万元，其中工程建设费用为3182.99万元，占总投资的60.82％，工程建设其他费用为1141.85万元，占总投资的21.82％，预备费为345.99万元，占总投资的6.61％，建设期利息共计185.60万元，铺地流动资金376.91万元，占总投资的7.20％。本项目是按两期实施建设，具体一期和二期投资情况是：-121- 一期：总投资3561.40万元，其中工程建设费用为2257.21万元，占总投资的63.38％，工程建设其他费用为737.90万元，占总投资的20.72％，预备费为239.61万元，占总投资的6.73％，建设期利息120.64万元，占总投资的3.39％，铺地流动资金206.03万元，占总投资的5.79％。二期：总投资1671.94万元，其中工程建设费用为925.78万元，占总投资的55.37％，工程建设其他费用为403.95万元，占总投资的24.16％，预备费为106.38万元，占总投资的6.36％，建设期利息64.96万元，占总投资的3.89％，铺地流动资金170.88万元，占总投资的10.22％。（2）项目资金筹措本项目总投资5233.34万元，资金来源是融资3600万元，占总投资的68.88％，地方财政资金1633.34万元，占总投资的31.12％。一期：总投资3561.40万元，申请贷款2340.00万元，地方财政配套1064.67万元；二期：总投资1671.94万元，申请贷款1260.00万元，地方财政配套571.67万元。第四节投资估算汇总表本项目总投资5233.34万元，其中工程建设费用为3182.99万元，占总投资的60.82％，工程建设其他费用为1141.85万元，占总投资的21.82％，预备费为345.99万元，占总投资的6.61％，建设期利息共计185.60万元，铺地流动资金376.91万元，占总投资的7.20％。本项目是按两期实施建设，具体一期和二期投资情况详见表14-5、表14-6：-121- 表14-5项目一期投资估算总表序号工程名称单位工程量单价总计(万元)备注一工程建设费2257.2163.38%1建筑工程93201444.0040.55%1.1销售门面平方米10001000100.001.2农资车库平方米40001200480.001.3管理用房平方米43202000864.002道路工程7665.06425.4111.95%2.1主干道平方米5365.54600321.932.2环形道路平方米2299.52450103.483室外停车场平方米3003009.000.25%4绿化工程平方米5600.03230128.803.62%5其他配套250.007.02%5.1供电工程项11000000100.005.2给排水工程项11500000150.00-121- 二工程建设其他费用　　737.9020.72%1土地费用375.00按照XX县当前土地价格单价定12.5万元/亩2建设单位管理费112.86《基本建设财务管理规定》（财政部财建[2002]394号）3工程质量监督费18.06相关规定计价4建设工程监理费25.00《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（国家发改委、建设部发改价格[2007]670号）5建设项目前期工作咨询费《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（国家计委计价格[1999]1283号）6工程勘察费33.86（一）×1.5％7工程设计费108.68《工程勘察设计费管理规定》（国家计委、建设部计价格[2002]10号）8环境影响咨询服务费4.00-121- 《国家计委、国家环保总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（国家计委、国家环保总局计价格[2002]125号）9劳动安全卫生评审费11.29（一）×0.5％10场地准备费及临时设施费4.51（一）×2.0％11工程保险费13.54（一）×0.6％12招标代理服务费18.06《招标代理服务收费管理暂行办法》（国家计委计价格[2002]1980号）13施工图审查费13.04《建筑工程施工图设计文件审查暂行办法》三预备费　　　239.616.73%1基本预备费239.612涨价预备费0.00四建设期利息120.643.39%五铺底流动资金206.035.79%六项目建设总投资　　　3561.40100.00%-121- 表14-6项目二期投资估算总表序号工程名称单位工程量单价总计(万元)备注一工程建设费925.7855.37%1建筑工程2500290.0017.35%1.1销售门面平方米500100050.001.2农资车库平方米20001200240.001.3管理用房平方米020000.002道路工程7665.06425.4125.44%2.1主干道平方米5365.54600321.932.2环形道路平方米2299.52450103.483室外停车场平方米1503004.500.27%4绿化工程平方米3733.3523085.875.14%5其他配套120.007.18%5.1供电工程项150000050.005.2给排水工程项170000070.00-121- 二工程建设其他费用　　403.9524.16%1土地费用250.00按照XX县当前土地价格单价定12.5万元/亩2建设单位管理费46.29《基本建设财务管理规定》（财政部财建[2002]394号）3工程质量监督费7.41相关规定计价4建设工程监理费15.00《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（国家发改委、建设部发改价格[2007]670号）5建设项目前期工作咨询费0.00《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（国家计委计价格[1999]1283号）6工程勘察费13.89（一）×1.5％7工程设计费44.58《工程勘察设计费管理规定》（国家计委、建设部计价格[2002]10号）8环境影响咨询服务费2.00-121- 《国家计委、国家环保总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（国家计委、国家环保总局计价格[2002]125号）9劳动安全卫生评审费4.63（一）×0.5％10场地准备费及临时设施费1.85（一）×2.0％11工程保险费5.55（一）×0.6％12招标代理服务费7.41《招标代理服务收费管理暂行办法》（国家计委计价格[2002]1980号）13施工图审查费5.35《建筑工程施工图设计文件审查暂行办法》三预备费　　　106.386.36%1基本预备费106.382涨价预备费0.00四建设期利息64.963.89%五铺地流动资金170.8810.22%六项目建设总投资　　　1671.94100.00%-121- 第十五章项目财务评价第一节基础数据一、建设规模本项目分两期实施建设，其总规划占地面积50亩，约33333.50平方米，建筑总占地8220平方米，总建筑面积11820平方米（包括：销售门面1500平方米，农资库房6000平方米，管理用房4320平方米）；新建区内道路15330.12平方米；新建室外停车场450平方米；绿化工程9333.38平方米。本项目分两期实施二、计算期项目计算期10年，2014年11月至2015年11月为一期工程；2015年10月至2016年5月为二期工程。本项目的财务分析按照整个项目投资运营进行评价。三、基准收益率基准收益率定为8％(目前政府未公布农资产业项目的基准收益率，故按略高于中长期银行年利率作为基准收益率)。第二节成本估算一、外购材料费本项目不是加工类项目，所以在营业期间不需要外购材料，即外购材料费不计。二、外购燃料及动力费本项目外购燃料及动力主要包括部分公共区域的水电费-121- 三、维修及管理人员工资福利费维修费及管理人员工资福利费：水：年均耗6935t，收费单价2.8元/吨；电：年均耗电7300度，收费单价0.5元/度；维修费取折旧费的10％；员工工资福利：5人，人均2万元/年。四、固定资产折旧和无形及递延资产摊销计算固定资产、无形资产折旧及摊销计算按项目运营期完后全部折旧完或摊销完计算，折旧年限为5年，残值率为5%，无形资产的摊销年限分别为5年。固定资产折旧详见附表B2。第三节收入及税金估算一、收入估算本项目建设及运营期间的收入来源有：可出售/租销售门面、可出售/租农资库房和出售/租管理用房销售收入，及出售房产的物业管理费收入。因为本项目入驻商家售或租还无法确定，本报告按照一定比例划分出售和出租的面积：（1）假设出售面积是总面积的40％：11820×0.4=4728平方米；可出售面积收入详见表15-1：表15-1可出售房屋收入汇总表序号建筑名称总面积（平方米）可出售面积（平方米）出售单价（元/平方米）出售总价（万元）1销售门面150060030001802农资库房6000240025006003管理用房432017282000345.6合计1182047281125.6-121- （2）假设出租面积是总面积的60％：11820×0.6=7092平方米。可出租面积收入详见表15-2：表15-2可出租房屋收入汇总表序号建筑名称总面积（平方米）可出租面积（平方米）出租单价（元/平方米/月）出租总价（万元/年）1销售门面15009008086.402农资库房60003600502163管理用房4320259280248.88合计118207092551.28（3）出售房产的物业管理费收入本项目可出售房产总面积4728㎡，按每月15.0元/㎡收取物业管理费，则正常年份物业管理费收入出售房产物业管理85.1万元。（4）总收入以上三项收入按年分摊各年分摊销售收入情况见表15-3：表15-3各年分摊销售收入表单位：万元项目2015年2016年2017年2018年2019年2020年销售收入675.36450.240000出租收入551.28551.28551.28551.28551.28551.28物业管理费收入085.185.185.185.185.1合计1226.641086.62636.38636.38636.38636.38二、项目税金及附加估算本项目按5.0%计算营业税。所得税按15%计算。估算结果，项目营业税金及附加合计为423.16万元。-121- 第四节财务分析一、分析的依据及说明（1）评价依据国家发改委、建设部2006年7月颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；国家现行的财税政策、会计制度与相关法规；建设方案；业主提供的基础资料。（2）评价原则遵循费用与效益计算范围一致性原则，效益计算与投资对应；遵循费用与效益识别的有无对比原则；以动态、定量分析为主，静态、定性分析为辅，对项目的盈利能力、清偿能力进行评价。（3）假设条件假设项目在建设期内能顺利实施，并在设计期限内达到设计生产能力，投资和市场价格与预测一致，国家宏观政策保持相对稳定。二、分析指标项目利润总额合计5222.87万元，所得税按利润总额的15%计取，经计算，项目所得税合计783.43万元。项目利润分配详见表B9。三、盈亏平衡分析盈亏平衡分析是分析项目成本与效益关系的重要指标。本项目以生产能力利用率表示的盈亏平衡点（BEP）：固定成本BEP=----------------------------------------×100%-121- 经营收入-可变成本-税金=17.89%计算结果表明，只要本项目综合出让土地达到项目设计出让能力的17.89%以上，就可以盈利。从盈亏平衡分析的角度，也说明该项目具有较强的抗风险能力。四、经济费用效益分析结果根据项目资本金现金流量表计算得到以下资本金财务评价指标：项目所得税前所得税后财务内部收益率19.13％16.68％财务净现值(ic=7%,万元)12211097投资回收期(年,静态)5.395.90从经济费用效益分析结果看，本项目的各项指标优于基准指标。项目投资财务内部收益率：19.13%（所得税前），项目投资财务内部收益率：16.68%（所得税后），均高于行业基准收益率8%；项目投资财务净现值所得税前和所得税后均大于零。因此，本项目的财务盈利能力可满足要求。五、项目利润及分配项目计算期内累计营业收入为6852.62万元，营业税金及附加为423.16万元，总运营成本为1206.60万元，利润总额为5222.87万元。所得税税率按15%计，累计缴纳所得税为783.43万元，净利润为4439.44元。法定盈余公积金按税后利润的10%提取，法定盈余公积金为665.92万元。根据利润与利润分配计算的盈利指标如下：总投资收益率（ROI）＝EBIT/TI×100％＝14.85％式中：EBIT――营运期正常年份息税前利润TI――项目总投资-121- 均满足投资者的要求。第五节偿债能力分析根据项目贷款偿还计算，本项目贷款3600万元，于2015年1月放贷。项目建设期只还利息，不偿还本金。项目运营后，每年分可两次等额偿还本金共900万元，预计在5年内（含建设期18个月）还清所有贷款，还款资金来源由项目盈利。项目借款偿还期为5年（含建设期18个月），属于正常范围内。第六节财务评价结论以上财务分析表明，本项目税后财务内部收益率16.68%，项目税后投资回收期5.9年；总投资收益率14.85%，项目资本金净利润率41.92%,盈亏平衡点为26.56%,说明本项目各项财务指标较好，有一定的抗风险能力，在财务上是可行的。第七节附表财务评价估算附表详见本文后附表B1—B11。附表B1项目投资估算汇总表；附表B2总成本费用表；附表B3项目总投资使用计划及资金筹措表；附表B4建设期利息估算表；附表B5项目借款还本付息表；附表B6固定资产折旧估算表；附表B7营业收入、营业税金及附加和增值税估算表；附表B8项目投资现金流量表；附表B9利润及利润分配估算表；附表B10财务计划现金流量表；附表B11流动资金估算表。-121- 第十七章项目社会效益评价社会效益评价旨在系统调查和预测拟建项目的建设、运营产生的社会影响和社会效益，分析项目所在地的社会环境对项目的适应性和可接受程度。社会效益评价为项目评价提供了财务评价以外的项目评价方法，为项目的可行性研究提供了更全面的评价标准。第一节社会影响分析一、提升经营者的核心竞争力，增加农民收入就XX县当前农资市场的现状来看，多数农资经营户规模较小，资金比较分散，核心业务资金投入不足，市场协调能力和谈判能力较弱，在市场竞争中处于劣势地位，形成不了核心竞争力。而我们农资交易大市场建设的基本切入点就是搭建一个平台，创造一个机制、发展一种组织形式、强调一种优质服务的观念，及时准确获取供需双方信息，更好地调节季节性、地域性问题，整合产品资源，便利商品流通，拓展农民的增收空间。二、实现资源的优化配置，加速农资产品周转资源的优化一方面是指农资和农产品经营者内部资源的释放，通过资源从非核心业务向核心业务转移，以获取更大的效益回报。另一方面是指外部资源的获取，包括从生产者和区域外获取资源。这就需要具有稳定的流通平台，较强的仓储配送能力，较高的市场信息掌控能力，对于大多数经营者来说是不具有这方面的专长，而农资批发交易市场的建设就很好的解决了这个问题。三、降低直接成本，减少农业风险-121- 农资批发交易市场的建立，可实现规模经济效益，具有较强的货物配载能力，可以大幅度降低单位运输成本，享有更为低廉的运输价格，减少相应的人员和劳务支出水平，降低存货量，消减存储成本，减少商品流转时间，从而以便经济、更高效、更便捷的运输方式把农资产品输送到较远距离的消费市场。农资交易市场的建立将使农资交易变得更加灵活，更具动态性，农资经营业户更能适应经营环境的变化。四、加强质量监督，提高农产品品质近年来，随着经济的发展，社会的不断进步，农产品供应量越来越充足，但农产品安全问题却越来越受到人们的重视。如激素问题，转基因问题，毒奶粉事件等，已经严重影响到消费者的消费信心。通过建立统一的销售市场，规范农资的交易行为，严格检验和质量监督机制。提供较高质量品质保障，从而提高农民对安全优质农资产品消费的信心。始而从源头上控制可能出现的危害经营者和消费者的行为。五、促进农业产业化发展，增加农民就业农资交易市场的建立，真正实现了仓储、运输、配送、信息服务等多种功能于一体，使过去分散的资源得以集中，发挥整体优势和规模优势，实现农业生产的现代化和专业化。增强农业生产发展的互补性。农村存在大量的剩余劳动力，这给社会造成了不稳定的隐忧。同时大量剩余劳动力也是一笔巨大的社会经济财富，通过该项目的建设，使很多劳动力得以有效利用，这就不仅有效解决了劳动力的问题，还有效促进农民增收，有力增强了地区的社会稳定。第二节互适性分析一、不同利益群体对项目的态度和参与程度根据调查，当地的农民及居民对XX县农资产品批发销售市场建设非常支持，他们普遍认为项目建设首先将极大地改善他们目前-121- 农资市场散乱的环境。其次，项目的建设优化了区域的基础设施，从而改善了居民的生活环境，并且增加他们的就业及择业机会，从而提高收入，改善生活状况。因此农民项目建设普遍持积极态度。二、各级组织对项目的态度及支持程度国家，包括省、县政府今年来出台了多项解决“三农”问题的扶持政策，并给予一系列配套优惠政策。各级政府部门也积极响应，结合本部门的实际，把项目的建设作为头等大事，以空前的热情和效率为该项目建设服务。第三节社会评价结论项目实施具有较多的正面社会影响，对促进区域经济发展、农业结构优化、“三农”问题解决、统筹城乡发展以及新农村建设具有重要作用，社会效益良好。项目对社会的正面影响明显，与所在地区相互适应，社会风险小，社会可行性较好。-121- 第十八章项目风险分析第一节主要风险因素一、基建投资风险基建投资风险主要在于：基建投资估算不准确，成本增加较多；建筑材料市场价格变化等，都可能造成建设资金周转困难，造成工程拖延。二、工程风险本项目规模比较大，建设内容多，周期比较长，在工程进度、质量、资金等方面存在一定的风险。1、进度风险设计不合理导致设计变更增多；项目建设周边条件如交通受阻、水电供应不及时、社会干扰等不利因素；不可预见的突发事件如天气、自然灾害等。2、质量风险管理者及工程人员的水平和工作态度的影响；建筑材料、成品、半成品质量的影响；施工所采用的技术方案、工艺流程、管理组织措施的影响；工程地质水文、气象条件、地震等环境条件的影响。3、事故风险因无必要的安全意识和措施或安全措施不到位，产生突发的机械伤人、塔防、漏电等安全等事故。三、资金风险因金融、拨款等环节的各种原因，资金不能及时到位，导致项目建设停工或拖延；利率变化导致融资成本升高。-121- 四、政策风险就本项目来看，政策对项目的影响主要是指国内外政治经济条件发生重大变化或政府政策做出重大调整，项目原定目标难以实现甚至无法实现。第二节风险等级划分及评估一、风险等级划分风险等级按风险因素对投资项目影响程度和风险发生的可能性大小进行划分，风险等级分为一般风险、较大风险、严重风险和灾难性风险。1、一般风险：风险发生的可能性不大，或者发生后在成损失较小，或一般不影响项目进行的可行性。2、较大风险：风险发生的可能性较大，或者发生后造成损失较大，但造成的损失程度是项目可以承受的。3、严重风险：有两种情况，一是风险发生的可能性很大，风险造成的损失较大，使项目由可行性变为不可行；二是风险发生后在成严重的损失，但是风险发生概率很小，采取适当有效的防范措施，项目仍可以正常实施。4、灾难性风险：风险发生的可能性很大，一旦发生将产生灾难性的后果，项目将无法承受。二、风险评估本项目将风险程度按灾难性的风险、严重风险、较大风险、一般风险进行分类，详见表18-1。-121- 表18-1风险因素及风险程度分析表序号风险因素名称风险程度备注灾难性严重较大一般1基建投资风险投资估算★材料价格★2技术风险先进性★可靠性★适用性★匹配性★3工程风险设计变更★工程环境★组织管理★突发事件★事故与争执★人员素质★材料设备★施工工艺★4资金风险资金筹措★贷款利率★5政策风险★从表可以看出，本项目的实施风险较小。第三节风险防范对策-121- 根据以上分析，本项目风险较大的因素是安全及质量事故和争执。其他均为一般风险因素，有关控制对策如下：1、安全及质量事故风险对策：安全质量问题是建设工程项目的核心问题，存在较大的风险。在项目前期招标过程中，选定设计、监理、施工、设备材料供应商时，要把安全和防止质量事故作为重要因素考虑。在审查相关设计文件、监理实施细则、施工组织设计、设备招标文件以及签定合同时都应给予足够重视。项目建设期间，应派驻经验丰富的甲方代表加强该方面工作，遇到质量、安全隐患及时提出整改要求。2、基建投资风险对策：在进行投资估算时适当考虑一定比例的不可预见费用。定期对估算投资进行审核验证，如发现对投资估算产生重大影响的变化，应及时投资估算，并整体调整融资策略。3、技术风险对策：应拟订规划设计大纲，明确设计质量标准。阶段设计完成后，应进行全面审核，内容包括计划投资、方案比选、文件规范、结构安全、技术合理性、施工可行性等。提交施工图后及时报送进行审查、设计交底和图纸会审。施工中派驻设计代表，参与放线、验槽、隐蔽工程验收工作、单项和总体工程验收等，负责现场解决设计技术问题。4、工程风险对策：为确保工程施工进度，其保证措施有：减少不必要的工程变更，必要的变更应及时准确，现场服务到位。随时掌握外部施工环境的情况，争取有关部门的支持和协助，注意外部交通，水电供应，社会环境、政策变化等因素对施工进度的影响，及时采取必要防范措施。保证工程质量的措施有：在招标和工程实施的过程中确保相关人员的素质和水平，特别是设计负责人和专业负责人、总监理工程师、施工项目经理、业主代表及各类管理人员，对建筑原材料（如水泥、砂石、钢材、机械设备、电线电缆、管材以及其他成品、半成品等），必须严格从招标、签合同、出厂合格证、进场检测、现场保管、安装调试、工程验收等各个环节把好关，杜绝一切不合格产品和材料用于本项工程建设上。-121- 5、资金风险和政策风险对策：为了降低或者避免这两项风险，建议业主与政府及各银行保持良好的合作关系，拓展各种融资渠道。准确把握国家宏观经济政策、国家及地方产业发展政策和银行贷款，充分利用有利条件，在其变化时及时调整策略。加强对项目的资金管理，落实建设资金，从而保障工程按期完成。第四节社会评价结论本项目的建设是符合国家相关政策，并且顺应民心、民意，符合当今中国国民经济和社会发展战略。本项目的建设虽然存在一定的风险，但如果及时采取报告中以上有效措施加以防范与控制，将大大减小风险，项目将能顺利实施建设。多方位的调查研究得出结论，本项目功能是集中XX县农资商家，整治当前散乱的农资市场，使农民在购置农资产品时得到便捷、安全的保障，所以本项目的建设具有较好的社会效益及经济效益，项目的实施是可行的。-121- 第十八章结论与建议第一节结论项目的建设规模适中，功能基本完备，项目将建设与农资产品批发销售相结合配套，为农资产品的交易服务提供实惠平台，形成现代化、高效率、人性化的交易市场，对XX县农资市场资源配置及产业带动将产生巨大的辐射带动作用。本项目总投资5233.34万元，其中工程建设费用为3182.99万元，占总投资的60.82％，工程建设其他费用为1141.85万元，占总投资的21.82％，预备费为345.99万元，占总投资的6.61％，建设期利息共计185.60万元，铺地流动资金376.91万元，占总投资的7.20％。本项目是按两期实施建设，具体一期和二期投资情况是：一期：总投资3561.40万元，其中工程建设费用为2257.21万元，占总投资的63.38％，工程建设其他费用为737.90万元，占总投资的20.72％，预备费为239.61万元，占总投资的6.73％，建设期利息120.64万元，占总投资的3.39％，铺地流动资金206.03万元，占总投资的5.79％。二期：总投资1671.94万元，其中工程建设费用为925.78万元，占总投资的55.37％，工程建设其他费用为403.95万元，占总投资的24.16％，预备费为106.38万元，占总投资的6.36％，建设期利息64.96万元，占总投资的3.89％，铺地流动资金170.88万元，占总投资的10.22％。项目所得税前：财务内部收益率19.13％；财务净现值1221万元；投资回收期5.39年；项目所得税后：财务内部收益率16.68％；-121- 财务净现值1097万元；投资回收期5.90年。从经济费用效益分析结果看，本项目的各项指标优于基准指标，因此，本项目的财务盈利能力可满足要求。项目计算期内累计营业收入为6852.62万元，营业税金及附加为423.16万元，总运营成本为1206.60万元，利润总额为5222.87万元。所得税税率按15%计，累计缴纳所得税为783.43万元，净利润为4439.44元。法定盈余公积金按税后利润的10%提取，法定盈余公积金为665.92万元。项目总投资收益率（ROI）＝EBIT/TI×100％＝14.85％，能满足财务基本要求。项目盈亏平衡点为18.36%，具有一定的抗风险能力。通过盈亏平衡分析，说明该项目具有较好的经济效益和一定抗风险的能力。项目建成后，不仅可以得到很好的收益，还能够帮助广大农民及时了解、掌握农资商品信息、价格，减少其不必要的环节，组织优质、价廉、适时的农业生产所需的农资产品；能调控库存销售农资商品节奏，加强农资价格、质量信息的检测分析，密切关注市场行情变化，避免农资市场价格大幅度上涨，损害农民利益。项目实属民心工程，老百姓十分支持。项目建设从技术上、经济效益及社会影响等方面分析，项目是可行的。第二节问题及建议一、存在的问题本项目的建设存在的问题主要有三个方面，一是建设资金筹措；二是入驻商家的确定；三是建设用地尽快落实。本项目建设起点高，投资较大，及时顺利筹措建设资金对于项目建设及运营起着关键作用。同时，交易市场的门面，要加大招商入驻力度。项目拟建在食品工业园区内，其用地还未落实。-121- 二、建议本项目符合国家产业政策，符合XX县当地大力发展高效现代农业、商贸流通业的产业规划，是各级政府扶持和鼓励的项目。因此，该项目的建设要做好前期工作，多方渠道积极争取资金支持，并与相关金融部门做好项目推介与宣传工作，落实好建设资金。工程建设过程中应严格执行国家基本建设程序，实行工程公开招投标，通过竞争机制有效降低工程造价。本项目建设规模较大，施工周期较长，建议按照本可研严格制定各阶段工作计划，加强建设过程的自我评估和验证，不断完善，使项目尽快建设投入使用。-121- 附表附表B1项目投资估算汇总表序号工程名称单位工程量单价总计(万元)备注一工程建设费3182.9960.82%1建筑工程118201734.0033.13%1.1销售门面平方米15001000150.001.2农资车库平方米60001200720.001.3管理用房平方米43202000864.002道路工程15330.12850.8216.26%2.1主干道平方米10731.08600643.872.2环形道路平方米4599.04450206.963室外停车场平方米45030013.500.26%4绿化工程平方米9333.38230214.674.10%-121- 5其他配套370.007.07%5.1供电工程项11500000150.005.2给排水工程项12200000220.00二工程建设其他费用　　1141.8521.82%1土地费用625.00按照XX县当前土地价格单价定12.5万元/亩2建设单位管理费159.15《基本建设财务管理规定》（财政部财建[2002]394号）3工程质量监督费25.46相关规定计价4建设工程监理费40.00《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（国家发改委、建设部发改价格[2007]670号）5建设项目前期工作咨询费《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（国家计委计价格[1999]1283号）6工程勘察费47.74（一）×1.5％7工程设计费153.26《工程勘察设计费管理规定》（国家计委、建设部计价格[2002]10号）-121- 8环境影响咨询服务费6.00《国家计委、国家环保总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（国家计委、国家环保总局计价格[2002]125号）9劳动安全卫生评审费15.91（一）×0.5％10场地准备费及临时设施费6.37（一）×2.0％11工程保险费19.10（一）×0.6％12招标代理服务费25.46《招标代理服务收费管理暂行办法》（国家计委计价格[2002]1980号）13施工图审查费18.39《建筑工程施工图设计文件审查暂行办法》三预备费　　　345.996.61%1基本预备费345.992涨价预备费0.00四建设期利息185.603.55%五铺底流动资金376.917.20%-121- 六项目建设总投资　　　5233.34100.00%-121- 附表B2总成本费用表序号项目合计建设期经营期123456789101外购材料费0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002外购燃料及动力费10.000.000.000.000.000.001.002.003.004.00车用燃料10.000.000.000.000.000.001.002.003.004.00水17.481.941.941.941.941.941.941.941.941.94电3.290.370.370.370.370.370.370.370.370.373工资及福利费90.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.004修理费95.2910.5910.5910.5910.5910.5910.5910.5910.5910.595其他费用58.445.996.116.236.366.486.616.756.887.026经营成本253.7226.5826.7026.8226.9427.0728.2029.3330.4731.617折旧费952.88105.88105.88105.88105.88105.88105.88105.88105.88105.888摊销费0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.009利息支出0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.009.1长期借款利息0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.009.2流动资金借款利息0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.0010总成本费用合计1206.60132.45132.57132.70132.82132.95134.08135.21136.34137.48其中:可变成本68.445.996.116.236.366.487.618.759.8811.02固定成本1138.16126.46126.46126.46126.46126.46126.46126.46126.46126.46-121- 附表B3项目总投资使用计划及资金筹措表附表B3项目总投资使用计划与资金筹措表序号项目合计一期二期1项目投资　　1.1固定资产投入4670.833234.731436.101.2建设期利息185.60120.6464.961.3铺底流动资金376.91206.03170.88小计5233.343561.401671.942资金筹措2.1申请贷款3600.002340.001260.002.2财政资金1633.341061.67571.67小计5233.343401.671831.67-121- 附表B4建设期利息估算表附表B4建设期利息估算表序号项目合计建设期一期二期1人民币借款(单位：万元)3600.002340.001260.001.1建设期利息185.60120.6464.961.1.1期初借款余额0.000.001973.431.1.2当期借款3600.002340.001260.001.1.3当期应计利息185.60120.6464.961.1.4期末借款余额0.002460.641324.961.2其他融资费用0.000.000.002合计(1.1+1.2)185.60-121- 附表B5项目借款还本付息表序号项目名称合计计算期（年）123451期初借款余额2当期借款本金3600234012603建设期借款利息185.6032453120.642109564.961135874运营期借款利息05当期还本付息3785.603245其中：还本3600900900900900付息551.434160.884150.08120.36120.116期末借款余额3600270018009000计算指标利息备付率61.92.65.67.8偿债备付率0.70.40.40.40.4-121- 附表B6固定资产折旧估算表序号项目合计建设期经营期123456789101土建及安装1.1原值2117.502117.502117.502117.502117.502117.502117.502117.502117.501.2当期折旧费952.88105.88105.88105.88105.88105.88105.88105.88105.88105.881.3净值2011.631905.751799.881694.001588.131482.251376.381270.501164.632设备0.000.000.000.000.000.000.000.000.002.1原值0.000.000.000.000.000.000.000.000.002.2当期折旧费0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.3净值0.000.000.000.000.000.000.000.000.003合计3.1原值2117.502117.502117.502117.502117.502117.502117.502117.502117.503.2当期折旧费952.88105.88105.88105.88105.88105.88105.88105.88105.88105.883.3净值2011.631905.751799.881694.001588.131482.251376.381270.501164.63-121- 附表B7营业收入、营业税金及附加和增值税估算表序号项目合计建设期经营期123456789101营业收入6852.621226.341171.94636.34636.34636.34636.34636.34636.34636.341.1销售收入1125.60590.00535.600.000.000.000.000.000.000.001.1.1门面90.0090.000.000.000.000.000.000.000.00单价3000.003000.003000.003000.003000.003000.003000.003000.003000.00数量600.00300.00300.000.000.000.000.000.000.000.001.1.2农资库房600.00300.00300.000.000.000.000.000.000.000.00单价2500.002500.002500.002500.002500.002500.002501.002502.002503.00数量2400.001200.001200.000.000.000.000.000.000.000.001.1.3管理用房345.60200.00145.600.000.000.000.000.000.000.00单价2000.002000.002000.002000.002000.002000.002001.002002.002003.00数量1728.001000.00728.000.000.000.000.000.000.000.001.2出租收入4961.09551.23551.23551.23551.23551.23551.23551.23551.23551.231.2.1门面777.6086.4086.4086.4086.4086.4086.4086.4086.4086.40单价720.0080.0080.0080.0080.0080.0080.0080.0080.0080.00数量900.00900.00900.00900.00900.00900.00900.00900.00900.001.2.2农资库房1944.00216.00216.00216.00216.00216.00216.00216.00216.00216.00单价450.0050.0050.0050.0050.0050.0050.0050.0050.0050.00数量3600.003600.003600.003600.003600.003600.003600.003600.003600.00-121- 1.2.3管理用房2239.49248.83248.83248.83248.83248.83248.83248.83248.83248.83单价720.0080.0080.0080.0080.0080.0080.0080.0080.0080.00数量2592.002592.002592.002592.002592.002592.002592.002592.002592.001.3出售房产的物业管理费收入765.9485.1085.1085.1085.1085.1085.1085.1085.1085.102营业税金与附加423.1673.5870.3238.1838.1838.1838.1840.1842.1844.182.1营业税342.6361.3258.6031.8231.8231.8231.8231.8231.8231.822.2消费税6.000.000.000.000.000.000.001.002.003.002.3城市维护建设税68.5312.2611.726.366.366.366.366.366.366.362.4教育费附加6.000.000.000.000.000.000.001.002.003.00-121- 表B8项目投资现金流量表序号项目合计建设期经营期123456789101现金流入1226.341171.94636.34636.34636.34636.34636.34636.34636.341.1营业收入1226.341171.94636.34636.34636.34636.34636.34636.34636.341.3回收固定资产余值1.4回收流动资金2现金流出3182.99100.1697.0165.0065.1265.2566.3869.5172.6575.792.1建设投资3182.992.2经营成本26.5826.7026.8226.9427.0728.2029.3330.4731.612.3营业税及附加73.5870.3238.1838.1838.1838.1840.1842.1844.182.4维持营运投资3所得税前净现金流量-3182.991126.181074.92571.34571.21571.08569.95566.82563.69560.554累计所得税前净现金流量-3182.99-2056.81-981.89-410.55160.66731.741301.691868.522432.202992.755调整所得税73.5870.3238.1838.1838.1838.1838.1838.1838.186所得税后净现金流量-3182.991052.601004.61533.16533.03532.90531.77528.64525.51522.377累计所得税后净现金流量-3182.99-2130.39-1125.79-592.63-59.60473.301005.081533.722059.232581.59计算指标项目投资财务内部收益率19.13%-121- 所得税前项目投资净现值￥1,221(万元)项目投资回收期5.39年所得税后项目投资财务内部收益率16.68%项目投资净现值￥1,097(万元)项目投资回收期5.90年-121- 附表B9利润及利润分配估算表序号项目合计建设期运营期（年）123456789101营业收入6,852.621,226.341,171.94636.34636.34636.34636.34636.34636.34636.342营业税金及附加423.1673.5870.3238.1838.1838.1838.1840.1842.1844.183总成本费用1,206.60132.45132.57132.70132.82132.95134.08135.21136.34137.484补贴收入0.005利润总额（1-2-3+4）5,222.871,020.30969.05465.46465.34465.21464.08460.95457.81454.676弥补以前年度亏损0.007应纳税所得额（5-6）5,222.871,020.30969.05465.46465.34465.21464.08460.95457.81454.678所得税783.43153.05145.3669.8269.8069.7869.6169.1468.6768.209净利润（5-8）4,439.44867.26823.69395.64395.54395.43394.47391.80389.14386.4710期初未分配利润20,993.280.00867.261,690.952,086.592,482.122,877.553,272.023,663.824,052.9611可供分配的利润（9＋10）25,432.71867.261,690.952,086.592,482.122,877.553,272.023,663.824,052.964,439.4412提取法定盈余公积金665.92130.09123.5559.3559.3359.3159.1758.7758.3757.9713可供投资者分配的利润（11-12）24,766.80737.171,567.392,027.242,422.792,818.243,212.853,605.053,994.594,381.4714应付优先股股利0.000.0015提取任意盈余公积金266.3752.0449.4223.7423.7323.7323.6723.5123.3523.1916应付普通股股利（13-14-15）0.0017各投资方利润分配0.00-121- 其中：0.00……0.0018未分配利润（13-14-15-17）24,500.43685.131,517.972,003.502,399.062,794.513,189.183,581.543,971.244,358.2819息税前利润5,222.871,020.30969.05465.46465.34465.21464.08460.95457.81454.6720息税折旧摊销前利润7,296.841,126.181,074.92571.34571.21571.08569.95566.82563.69560.55-121- 附表B10财务计划现金流量表序号项目合计建设期经营期123456789101经营活动现金流量2877.55867.26823.69395.64395.54395.43394.47391.80389.14386.471.1现金流入4307.281226.341171.94636.34636.34636.34636.34636.34636.34636.341.1.1营业收入4307.281226.341171.94636.34636.34636.34636.34636.34636.34636.341.1.2增值税销项税额1.1.3补贴收入1.1.4其他流入1.2现金流出1429.73359.08348.25240.69240.80240.91241.87244.53247.20249.861.2.1经营成本663.49132.45132.57132.70132.82132.95134.08135.21136.34137.481.2.2增值税进项税额1.2.3营业税金及附加73.5870.3238.1838.1838.1838.1840.1842.1844.181.2.4增值税1.2.5所得税153.05145.3669.8269.8069.7869.6169.1468.6768.201.2.6其他流出2投资活动净现金流量-5233.34-5233.342.1现金流入0.002.2现金流出5233.345233.342.2.1建设投资5233.342.2.2维持运营投资2.2.3流动资金0.00-121- 2.2.4其他流出3现金流出4151.430.001060.881050.081020.361020.110.000.000.000.000.003.1各种利息支出551.430.00160.88150.08120.36120.110.000.000.000.000.003.2偿还本金3600.00900.00900.00900.00900.000.000.000.000.000.003.3应付利润0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.003.4其他流出0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.004净现金流量3357.53-5233.341928.141873.771416.001415.65395.43394.47391.80389.14386.475累计盈余资金51411.15-5233.341928.143801.915217.916633.567028.997423.457815.268204.408590.87-121- 附表B11流动资金估算表序号项目最低周周转建设期经营期转天数次数123456789101流动资产206.03202.89170.88171.00171.13172.26175.39178.52181.661.1应收帐款30.0012.0073.5870.3238.1838.1838.1838.1840.1842.1844.181.2存货0.000.000.000.000.000.000.000.000.001.2.1材料0.000.000.000.000.000.000.000.000.001.2.2燃料及动力0.000.000.000.000.000.000.000.000.001.3现金30.0012.00132.45132.57132.70132.82132.95134.08135.21136.34137.481.4预付帐款2流动负债0.000.000.000.000.000.000.000.000.002.1应付帐款0.000.000.000.000.000.000.000.000.002.2预收帐款0.000.000.000.000.000.000.000.000.003流动资金206.03202.89170.88171.00171.13172.26175.39178.52181.664流动资金当期增加额206.03-3.14-32.010.120.131.133.133.133.14-121-'