商贸批发中心可行性研究报告

'第一章总论1.1项目概况●项目名称：湖广商贸批发中心；●建设性质：新建；●建设地址：X省X市X火车站新区；●主办单位：X省X市X人民政府●承办单位：●项目负责：●联系人：●联系电话：●项目建设内容与规模：在X省X市X建设湖广商贸批发中心。是一个集商贸、研发、物流、旅游、商住、办公、会所、仓储、休闲等功能于一体的大型现代智能模式的市场，配套写字楼、住宅楼、假日酒店。项目总占地面积约1200亩；建筑占地面积240000平方米；总建筑面积1200000平方米；主要包括市场主体建筑物、区内道路及停车场，给排水、电力、消防、卫生、绿化等设施。●项目市场辐射范围：中国境内南部八省（X、广东、广西、江西、福建、湖北、贵州、云南）●总投资：10.5亿元人民币；●建设期限：分三期建设，时间为5年；-74- ●直接经济效益：1）本市场建成运营后，可形成较好社会经济效益。每年可创交易额20亿元以上，创税利超亿元；可增加本项目直接为社会提供50000多个就业机会。2）本地区的工业园建设、种植业、养殖业、制造业、商品流通、带动当地旅游资源的开发等；●潜在经济效益：把当地封建的盈利思想改变为现代经济的经商思想；从而使道州转变成为湘南的一颗明珠；●可行性研究结论：湖广商贸中心在X市X建设：以小商品批发中心、农副产品批发中心、数码家电批发中心、建材批发中心、服装批发中心、商贸物流中心、高档住宅小区（大型连锁商场）、商贸办公中心区（星级酒店）为主，集商业和贸易的大型批发市场项目是可行的。在X市X作此长线投资，在X市区域经济发展战略上也是可行的。●建议：有关部门大力支持，促成项目早日上马。1.2项目提出的背景一、背景及理由：X地处湘南，是X南六县的中心，随着经济发展，急需兴建一个集商贸、研发、物流、旅游、商住、办公、会所、仓储、休闲等功能于一体的大型现代智能模式的市场，配套写字楼、住宅楼、假日酒店。二、地理位置：X地处湘粤桂边界，207国道，S323省道和在建的洛湛铁路、福贵铁路及即将动工建设的厦蓉、二广、永贺高速等穿境而过，北上长沙、武汉，南下广州、湛江，西出南宁、-74- 昆明、东到福州、厦门，均可半天抵达，距桂林国际机场、长沙、X机场均为两小时车程1.2.1项目所在市区域X经济国内生产总值（GDP）　　2007年，全省生产总值突破9000亿元，达到9145亿元，比上年增长14.4%，为党的十一届三中全会以来的最高增幅。2003—2007年全省生产总值年均增长12%。按常住人口计算，全省人均生产总值14405元，比2000年增长109%，翻了一番。　　第一产业产值和增长率　　2007年，第一产业增加值1611.45亿元，增长4.6%。　　第二产业产值和增长率　　2007年，第二产业增加值3901.16亿元，增长18.6%。　　第三产业产值和增长率　　2007年，第三产业增加值3632.39亿元，增长14.4%。　　外贸状况　　2007年，全省进出口总额96.90亿美元，比上年增长31.8%。其中，出口65.23亿美元，增长28.1%；进口31.67亿美元，增长40.2%。　　外资利用状况-74- 　　2007年，全省实际利用外商直接投资32.71亿美元，比上年增长26.1%。世界500强已有40家在湘投资设立企业。　　财政收入　　2007年，财政总收入跨过千亿元大关。据快报统计，全省财政总收入1119.31亿元，比上年增长25.2%。其中，地方财政收入603.18亿元，增长26.2%。企业效益明显提高。全省规模以上工业企业盈亏相抵后实现利润459.56亿元，比上年增长70.1%，加快26个百分点。　　农业　　2007年，全省农业总产值2603.87亿元，比2006年增长4.6%。　　工业　　2007年，全省全部工业增加值3360.59亿元，比上年增长20.2%。规模以上工业增加值2655.97亿元，增长24.3%。其中，轻工业增加值862.88亿元，增长20.5%；重工业增加值1793.09亿元，增长26.4%，增幅继续高于轻工业。优势产业增长加快，实现增加值2004.60亿元，比上年增长24.3%，加快4.7个百分点．固定资产投资2007年，全省全社会固定资产投资突破4000亿元大关，达4294.52亿元，比上年增长32.4%。国内贸易-74- 2007年，全省社会消费品零售总额3356.49亿元，比上年增长18.4%，扣除物价因素，实际增长13.5%。X，位于X南部，五岭北麓，湘粤桂三省区结合部。X古称零陵，因舜帝南巡崩于宁远九疑山而得名。隋初设置X总管府，X、零陵从此一地二名。又因潇水与湘江在城区汇合，X自古雅称“潇湘”。1995年11月，经国务院批准，撤销零陵地区，设立地级X市。X现辖九县两区。总面积2.24万平方公里，人口566.5万人。X自古便是华中、华东地区通往广东、广西、海南及西南地区的交通要塞，也是X对外开放的重要门户，素有“南山通衢”之称。“距水陆之冲，当楚粤之要，遥控百蛮，横连五岭，梅庚绵亘于其前，衡岳镇临于其后”，镇东北可入中原腹地，控制西南扼广西边陲之咽喉，据东南握广东海滨之通道，故为历代兵家必争之地。是X唯一与两广接壤的地区，市区到广州仅500多公里，南六县距广州仅400多公里，是“沿海的内地，内地的前沿”。X是一本书，其历史文化底蕴非常深厚。据权威专家的最新研究成果表明：X是世界稻作农业之源、中国陶瓷工业之源、中华文明道德之源。舜的开明治国、任人唯贤，柳宗元深刻的惜民爱民思想，周敦颐朴素的唯物主义思想和“出污泥而不染”的高风亮节，“女书”的神秘莫测和瑶文化的千姿百态，以及X玉蟾岩文物的出土，X远古文化的出现，无一不丰富中华文化的宝库。X-74- 山水，融“奇、绝、险、秀”与美丽传说于一体，汇自然情趣与历史文化于一身。九嶷山舜帝陵、柳子庙、阳明山、舜皇山、浯溪碑林、江华瑶城、湘源温泉等已成为新的旅游热点。X是沿海的内地，内地的前沿，是X直达两广、两南（海南、大西南）和港澳的主要通道。湘桂铁路横贯东西，322国道、207国道及九条省道在境内纵横交错。X机场已开通长沙、海口航线。衡昆高速公路、洛湛铁路与湘桂铁路在市区形成新的铁路枢纽。正在规划中的贵（阳）福（州）铁路将横贯X中部。X市属中亚热带大陆性季风湿润气候区，一年四季比较分明。全市年均气温为17.6～18.6℃，无霜期286～311天，日最低气温0℃以下的天数只有8～15天。多年平均降雪日数为3～7天，极端最低气温在－4.9～－8.4℃之间。日平均气温≥0℃的积温达6450—6800℃，≥10℃的积温为5530～5860℃。多年平均日照时数为1300—1740小时，太阳总辐射量达101.5～113千卡∕平方厘米。多年平均降水量1200～1900毫米，一般是山区多于平岗区，南部多于北部。气候特征由于受复杂地形和不同季风环流的交替影响，X气候类型多样。其主要特征是：气候资源丰富，温光水基本同季　从热量看，年均气温比湘北高1.5～2.0℃，年均积温比湘北多200～400℃，日均≥10℃-74- 的作物持续生长期有286～311天，比湘北长10～20天，无霜期比湘北长25～30天。从光照看，除江华等山区外，为全省日照次多的地区。从降水量看，总的也比较丰富。同时区内温光水基本同季，有利于农作物生长。气候类型多样，立体层次明显　全市复杂的地形地貌，促进了温光水的重新分配。即使在一个县内，气候的地域差异也十分明显。全市从海拔300米以下的丘岗平原地带，到1000米以上的中山地带，其气候变化大体相当于向北推进了7～10个纬度。这种因高度不同的多层次气候，形成了植被类型、种植制度、农业布局的明显差异。同时，由于地形影响，市内还有相当大的“暖区”和“暖带”存在。“暖区”主要分布在X—宁远河谷盆地、新田河谷盆地、江华涛圩河谷走廊、江永桃川盆地等。“暖带”主要出现在群山连绵、下有溪谷的山腰地带。土地资源　全市有土地面积3364.25万亩，占全省总面积的10.5%，位居全省第二。土地类型多样、质量较好。有宜农耕地500万亩，宜林地2100万亩，连片宜牧地158万亩。土地后备资源充足。全市待开发土地563万亩，宜农荒地是全省数量多、质量好的地区之一。动物资源-74- 全市已查明的野生动物有1000余种，其中有大量的珍稀动物。现列为国家保护的有31种：属国家一级保护的有华南虎、黄腹角雉；二级保护的有猕猴、穿山甲、金钱豹、麝、红腹角雉、毛冠鹿、水鹿、大鲵（娃娃鱼）、红石猴、灰腹角雉等10种；三级保护的有獐、青羊、苏州羚、白鹇、金鸡等19种。全市已知水产动物有186种，其中鱼类有153种。主要经济鱼类有草、青、鲢、鳙、鲤等20余种；稀有珍贵鱼类有中华鲟、竹鱼等；水产两栖动物有大鲵（娃娃鱼）等16种；水产爬行动物主要有鳖、团鱼、乌龟等；珍贵水产兽类有华东水獭（俗名水貂）。植物资源X市属中亚热带常绿阔叶林区，系本省植物资源富集地区。全境共有维管束植物232科、1003属、2712种，占全省的68%，为全国的10%；有乔木树种127科、429属、1542种。其中有栽培价值的58科、253种，有实用推广价值的180种。属国家一级保护的6种：银杉、水杉、珙桐、香杉、种萼木（伯乐树）、苏铁；属国家二级保护的13种：楠木、银杏、冷杉、中华珈、长柄双花木、香树、红豆树、白豆松等；属国家三级保护的有杜仲、鹅掌楸、福建柏、华南栲、青钱柳、檫木、黄杉等27种；属省级保护的有斑竹、方竹、罗汉竹、绒毛皂荚、山羊角树、黄连、党参、天麻等29种。矿藏资源-74- 全市地处我国著名“南岭多金属成矿带”，已探明的矿藏有55种，占全省矿种一半。已知矿床点632处，达到工业矿床80处，其中大型5处，中型15处，小型60处。锰、锡、稀土等矿藏储量大，品位高。其中锰保有储量约6800万吨，占全省的34.7%，居全省第二位，产量居全省第一位。江华姑婆岭稀土矿为大型矿藏，储量全省第一。水力资源X是个河流密布、水系发达的地区，共有大小河流700余条，总长1万多公里，河床谷深流急，水能资源蕴藏丰裕，总量达238万千瓦，位居X第三，其中可开发量达101万千瓦，待开发利用的达60余万千瓦。经济概况X市大力调整产业结构，社会经济获得了高速健康的发展，形成了以食品、机械、轻纺、建材、冶金为骨干的门类比较齐全的地方工业体系。长丰集团引进日本技术，生产三菱猎豹汽车，拥有年产三万辆整车和五万辆车身的能力，是X最大的汽车工业基地。具有年产五十万大箱香烟的零陵卷烟厂，是全国工业企业五百强之一。潇湘集团是一个集机械、冶金、建材、制药为一体的大型企业集团，拥有年产两百万吨水泥的生产能力。工业企业主要产品有猎豹汽车、红豆系列、芝城系列香烟、浯溪牌水泥、九疑牌水泥，水电设备、盘式电机、硅锰合金、喉咽清口服液以及湘君面粉、男儿王酒多种类型的纺织品、纸品等。X-74- 农业正由传统型向区域化布局、规模化生产、科学化管理、集约化经营的现代化农业和开放型农业转变，拥有优质米、香柚、脐橙、蜜桔、烤烟、油茶、水稻制种、瘦肉型牲猪、蔬菜和特种养殖等大型生产基地，江永三香（香米、香柚、香芋）、X异蛇、江华珍珠椒、新田三味辣椒、道州红瓜子以及香菇、木耳、竹笋等土特产品，畅销国内外市场。X市进一步优化投资环境，加大招商引资力度，对前来投资办企业的客商，其征地、拆迁、基建项目尽量提供优惠，在全省率先设立了“无费区”，禁止向三资企业乱集资、乱收费、乱摊派，坚持依法办事，维护企业的正当权益，对外经贸工作有了长足发展，已和20多个国家和地区建立了正常对外经贸关系，共审批三资企业233家，总投资5.1亿美元，其中到位外资2.16亿美元。引进外资建设的凤凰园经济开发区，长丰汽车配套招商工业园、宋家洲水电站和萍洲高科技工业园，均在X市区，具有良好的综合开发效应。行政区划X市位于X省南端,五岭北麓,湘粤桂三省区结合部。截至2007年12月31日，X市辖2个市辖区、8个县、1个自治县。共计人口总数：600余万　　冷水滩区面积1218平方千米，人口49万。邮政编码425000。区人民政府驻清桥路。　　零陵区面积1959平方千米，人口58万。邮政编码425007。区人民政府驻南津中路。-74- 　　东安县面积2211平方千米，人口59万。邮政编码425900。县人民政府驻白牙市镇。　　道　县　面积2441平方千米，人口67万。邮政编码425300。县人民政府驻道江镇。　　宁远县面积2508平方千米，人口74万。邮政编码425600。县人民政府驻舜陵镇。　　江永县面积1633平方千米，人口25万。邮政编码425400。县人民政府驻潇浦镇。　　蓝山县面积1807平方千米，人口35万。邮政编码425800。县人民政府驻塔峰镇。　　新田县面积1004平方千米，人口37万。邮政编码425700。县人民政府驻龙泉镇。　　双牌县　面积1739平方千米，人口17万。邮政编码425200。县人民政府驻泷泊镇。　　祁阳县　面积2519平方千米，人口98万。邮政编码426100。县人民政府驻浯溪镇。　　江华瑶族自治县　面积3216平方千米，人口46万。邮政编码425500。自治县人民政府驻沱江镇。1.2.2建设地点所处地理位置X地处湘南，毗邻两广，素有“襟带两广，屏蔽三湘”之称。是X-74- 通往广东、广西、海南及西南地区的交通要塞，是珠三角产业转移的承接基地。全县辖9个镇、14个乡、3个国有农场，总面积2442平方公里，总人口66万人。础、增强经济发展后劲为根本出发点，以全面建设小康社会、提高人民生活水平为目标,以调整经济结构为重点，突出招商引资，大力推进工业化、农业产业化和城镇化，全面提升经济运行质量，正确处理改革、发展与稳定的关系，推动全县经济健康发展和社会全面进步。X古称道州，历史悠久，文化灿烂。秦始皇二十六年（公元前221年）建立县制，历为郡、州治所在地，至今已有2200多年历史，宋代理学鼻祖周敦颐，清代大书法家何绍基及近代革命家何宝珍等历史名人都诞生在这片热土上。境内有国家重点文物保护单位，被誉为“天下谷源、人间陶祖”的玉蟾岩遗址；有都庞岭国家自然保护区、湘源温泉生态景区、天下一绝——月岩景区，还有享誉千年的“四奇”、“八景”等丰富的旅游资源。道州历来为湘南桂北物质集散地和兵家必争之地。东距郴州170公里，与京广线，京珠高速公路相接；西距桂林180公里，与湘桂线，衡昆高速公路相接；北上长沙、武汉，南下深圳、珠海，西出南宁、海口，均可朝发夕至。207国道贯穿南北，1863、1806省道横贯东西，潇水河入湘江过洞庭可直达上海。县城北郊还有一个56万平方米的机场，是湘南及两广北部地区十余县市，飞机播种、杀虫、物探、航测的作业基地。洛湛铁路预计今年X段全面开工，福贵线也将争取从X经过，届时X将成为南方新崛起的重要交通枢纽。X-74- 的山水和人文旅游资源十分丰富。山川秀丽奇绝，国家级风景区千家垌早已蜚声中外，风景区湘源温泉度假村、濂溪故里、月岩、两河口水上乐园，或为山奇，或为水秀，可谓各擅胜场。令游客流连忘返。　X特产丰富，柑桔有“金桔出营道者，为天下冠”之美称；“道州红瓜子”畅销东南亚；“道州灰鹅”是X省十七个地方名优品种之一，荣获外贸部“优质出口产品”称号；“道州厚朴”等享誉全国市场。通过多年的发展，X已成为全国商品粮基地县、厚朴生活基地县、秸秆养牛基地县、天然草原恢复建设基地示范县、国家湘南脐橙优势产业带和X省蔬菜生产重点基地县、油茶生产基地县。X矿产资源丰富，是X省有色金属之乡。已探明有开采价值的矿产达20多种，其中锡、钨矿的储量和品位均居全省第二位，金属锂、铷矿为X省独有，蚣坝镇后江桥和祥霖铺镇的大型金属矿床在全国榜上有名。据勘探，全县锡钨矿的保有储量达160万吨、铅锌矿220万吨、锰矿3400万吨、铁矿1500万吨、锂矿40万吨、铷矿16万吨、高岭土2000万吨。境内水系发达，水能资源十分丰富，小水电开发潜力大，全县水能蕴藏总量达36.18万千瓦，2002年被列为国家以电代燃料生态工程试点县。X物华天宝、人杰地灵。X人民立足深厚的传统文明与文化，并正以自己的智慧与勤奋创造崭新的历史。1.3可行性研究的依据及主要研究内容1.3.1可行性研究的依据-74- 本可行性研究的所有分析、预测、测算、统计都是以现行物价水平展开，其原始数据均以2008年12月底截止为准，测算币种均为人民币。主要依据：●《中华人民共和国土地管理法》；●《中华人民共和国城市规划法》；●《中华人民共和国环境保护法》；●《2001一2010年中国农村扶贫开发纲要》；●《全国商品市场体系建设纲要》商务部(商建发[2004]267号；●《城市居住区规划设计规范》GB50180－1993；●国家发改委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；●《X市总体规划》；●《X市国民经济和社会发展第十一个五年规划》；●《关于X市进一步加快发展开放型经济的决定》；●其它有关的法律、法规、规定和规范。1.3.2可行性研究的主要内容本可行性研究的主要范围包括：对X市、X市场建设情况的考察，对建设单位基本情况的考察，对项目建设必要性、可行性的分析以及项目内容及规模、市场分析、开发方案、建设方案、建设条件、环境保护、投资估算、经济分析等方面。-74- 第二章项目提出的必要性和意义2.1项目建设的必要性商品市场对经济和社会的发展具有重要的作用。商品市场(指消费品市场和生产资料市场)是整个市场体系的重要组成部分，处于影响其它市场发展的基础地位。商品市场的发展，对于促进经济增长方式的转变和经济发展所起的作用，主要表现在：●商品市场的发展对生产的发展具有推动作用。流通是联结生产与消费的桥梁和纽带，是社会化大生产过程必不可少的环节。流通规模和速度直接影响着生产的规模和速度，商品经济越发达，流通越重要。实践证明，市场功能健全，导向正确，货畅其流，生产就能得到发展。反之，势必受阻。●商品市场的发展对其他相关产业的发展具有带动作用。市场的繁荣，不仅能推动生产的发展，而且可以带动相关产业的兴起与发展，进而活跃整个地方经济，“建一处市场，活一片经济，兴一批产业，富一方百姓”，这是实践的总结。●商品市场的发展对方便人民生活、稳定社会具有保障作用。流通顺畅，市场繁荣，物价稳定，特别是关系国计民生的重要商品供应充足，人民群众就会安居乐业，整个社会就能安定团结。●-74- 商品市场的发展对政府实现宏观调控具有重要的作用。在社会主义市场经济条件下，政府对经济的管理由直接管理转向间接管理，即政府调控市场，市场引导企业。市场是传导政府宏观调控信号和传递企业对政府宏观调控成效和中介。因此如果市场发育程度低，功能不健全，就难以实现有效的调控。2.2项目建设的意义●打造“X市湖广商贸中心”这一战略构想，是基于X市X的区位优势和县域经济快速发展和各项事业繁荣进步的显著成就而提出来的。《X市X国民经济和社会发展第十一个五年规划》要求：坚持以市场化、产业化、社会化为方向，加强政府引导和市场运作，推进体制和机制创新，激活物流、人流、信息流、资金流，加速规模扩张和质量提高，促进传统行业与新兴行业、劳动密集型行业与技术密集型行业、为生产服务的行业与为生活服务的行业协调发展，构建服务业发展的良好运行机制，全面提升服务业的发展水平，有力提高服务业对经济增长的贡献率和劳动力的吸纳能力。到“十一五”期末，第三产业增加值达到51亿元，年均递增17.0%；占GDP比重明显上升，达30%。同时指出：对于商贸物流业，要切实采取各种有效的政策措施，加快运用信息化手段，整合传统流通、运输资源，加快形成以连锁经营、多式联运、网上购销为代表的现代化物流配送体系。大力发展金融、保险、电信、咨询、法律服务、会计等现代服务业，改造提升餐饮住宿、文化娱乐、修理装配、商业等传统服务业，推动行业内部的兼并与联合，积极创建“大、强、优”服务企业。●打造“X市湖广商贸中心”更为重要的，在于把农业产业化与特色工业化有机地结合起来，可以-74- 闯出一条农业发展与工业发展齐头并进、同步实现现代化的新路子。由于发展食品工业必须以农产品为基础原料，这对农业而言，就必然要带动农业结构调整，推动农民增收，促进农村繁荣；而对食品工业而言，由于食品是关系到国计民生的特殊商品，随着人民生活水平的提高，食品工业也将日益成为一个永不衰竭的“朝阳产业”。可以说，伴随着食品工业的发展，农业产业化、标准化和国际化已经在X大地有机地融为一体。成为X打造“湖广商贸批发中心”的独特优势和坚强的基础保障。●该项目的建设可以进一步加快X乃至X市的市场及市场载体建设步伐，加速市场体系的建立，解决流通制约问题；进一步拓展就业渠道，提高城镇居民的生活水平，解决因城市重点工程和城市建设征地造成的大量劳动力过剩问题，促进社会的安定稳定和谐；进一步实施菜篮子工程，调整农业产品结构，培育生产要素市场，有效聚集、推销当地农副产品，服务“三农”，促进农村经济和商贸经济的发展；繁荣X经济、培育新的经济增长点。●该项目的建设将在一定程度上对X市的工业、农业产品结构调整起导向作用；对发育要素市场起推动作用；对推销当地产品起聚散作用；对吸引内外客商起聚合作用。该项目的建设有利于加快X的市场建设、菜篮子工程建设、新城区的建设步伐。-74- 第三章建设条件3.1区位条件●X地处湘南，毗邻两广，素有“襟带两广，屏蔽三湘”之称。是X通往广东、广西、海南及西南地区的交通要塞，是珠三角产业转移的承接基地。全县辖9个镇、14个乡、3个国有农场，总面积2442平方公里，总人口66万人。础、增强经济发展后劲为根本出发点，以全面建设小康社会、提高人民生活水平为目标,以调整经济结构为重点，突出招商引资，大力推进工业化、农业产业化和城镇化，全面提升经济运行质量，正确处理改革、发展与稳定的关系，推动全县经济健康发展和社会全面进步。●X属亚热带湿润气候。境内水面辽阔，山青水秀，美丽富饶。气候温和、日照充足、雨量充沛、四季分明、无霜期长。年平均气温为17.7℃；年平均日照时数为1900小时左右；无霜期年平均为276天左右；年平均降雨量为1600毫米，且集中在4－6月份，北部滨湖乡镇易受洪涝灾害；干旱经常发生在7－9月份。●县域土壤划分为4个土种、7个亚类、99个土种，由水稻土、红壤土、潮土和草甸土组成。水稻土主要分布在抚河沿岸冲积平原，为高产稻作区；红壤土主要分布在沿军山湖乡镇及泉岭、架桥、张公、温圳、文港等乡镇，为旱作物主产区；潮土和草甸土主要分布在滨湖地区，大多为草洲，潮土和草洲资源，蕴藏着巨大的农业综合开发潜力，是一块不可多得的有待于开发的“处女地”。3.2交通条件-74- ●道州历来为湘南桂北物质集散地和兵家必争之地。东距郴州170公里，与京广线，京珠高速公路相接；西距桂林180公里，与湘桂线，衡昆高速公路相接；北上长沙、武汉，南下深圳、珠海，西出南宁、海口，均可朝发夕至。207国道贯穿南北，1863、1806省道横贯东西，潇水河入湘江过洞庭可直达上海。县城北郊还有一个56万平方米的机场，是湘南及两广北部地区十余县市，飞机播种、杀虫、物探、航测的作业基地。洛湛铁路预计2008年X段全面贯通，福贵线也将争取从X经过，届时X将成为南方新崛起的重要交通枢纽。X的山水和人文旅游资源十分丰富。山川秀丽奇绝，国家级风景区千家垌早已蜚声中外，风景区湘源温泉度假村、濂溪故里、月岩、两河口水上乐园，或为山奇，或为水秀，可谓各擅胜场。令游客流连忘返。3.3资源条件3.3.1X古称道州，历史悠久，文化灿烂。秦始皇二十六年（公元前221年）建立县制，历为郡、州治所在地，至今已有2200多年历史，宋代理学鼻祖周敦颐，清代大书法家何绍基及近代革命家何宝珍等历史名人都诞生在这片热土上。境内有国家重点文物保护单位，被誉为“天下谷源、人间陶祖”的玉蟾岩遗址；有都庞岭国家自然保护区、湘源温泉生态景区、天下一绝——月岩景区，还有享誉千年的“四奇”、“八景”等丰富的旅游资源。3.3．2X特产丰富，柑桔有“金桔出营道者，为天下冠”之美称；“道州红瓜子”畅销东南亚；“道州灰鹅”是X-74- 省十七个地方名优品种之一，荣获外贸部“优质出口产品”称号；“道州厚朴”等享誉全国市场。通过多年的发展，X已成为全国商品粮基地县、厚朴生活基地县、秸秆养牛基地县、天然草原恢复建设基地示范县、国家湘南脐橙优势产业带和X省蔬菜生产重点基地县、油茶生产基地县。　　X矿产资源丰富，是X省有色金属之乡。已探明有开采价值的矿产达20多种，其中锡、钨矿的储量和品位均居全省第二位，金属锂、铷矿为X省独有，蚣坝镇后江桥和祥霖铺镇的大型金属矿床在全国榜上有名。据勘探，全县锡钨矿的保有储量达160万吨、铅锌矿220万吨、锰矿3400万吨、铁矿1500万吨、锂矿40万吨、铷矿16万吨、高岭土2000万吨。境内水系发达，水能资源十分丰富，小水电开发潜力大，全县水能蕴藏总量达36.18万千瓦，2002年被列为国家以电代燃料生态工程试点县。　　X物华天宝、人杰地灵。X人民立足深厚的传统文明与文化，并正以自己的智慧与勤奋创造崭新的历史。3.4产业基础X经济总量迈上新台阶。初步测算，X2004年实现地区生产总值352013万元,比2003年增长11.0%，提高1.7个百分点。其中，第一产业增加值124075万元，增长8.8%；第二产业增加值88849万元，增长15.4%；第三产业增加值139089万元，增长10.5%；按常住人口计算，人均GDP为7184元；全县三次产业结构为35.3∶25.2∶39.5。-74- 　　价格总水平涨幅增高。X居民消费价格总指数为105.4%,比2002上涨5.4个百分点，其中居民消费品价格指数为105.3%，上涨5.3个百分点。在居民消费价格中，食品价格指数为113.3%，上涨13.3个百分点；衣着价格指数为103.4%，上涨3.4个百分点;医疗保健及个人用品价格指数为99.3%，下降0.7个百分点;娱乐教育文体用品用服务指数为101.8%，上涨1.8个百分点。　　就业再就业工作继续加强。据劳动部门统计，2004年末X就业劳动力41394人，下岗职工再就业3211万人；城镇登记失业率为4.0%。　　经济发展环境得到改善。通过积极开展“三整治一调处”和创建平安道州”活动，深入开展严打整治斗争，加强社会治安综合治理，维护了社会稳定。食品药品质量监督和安全生产等工作取得一定成效。农村税费改革成效显著，农民负担明显减轻。　　经济和社会发展中存在的主要问题是：经济持续增长的基础不够稳固，发展速度和效益有待进一步提高；就业和再就业形势依然严峻；农业发展、农民增收缺乏长效机制，城乡居民收入增长不快，生活质量不高。　　农业-74- 　　2004年道全县完成农林牧渔业总产值224682万元，比上年增长8.0%。主要农产品中，粮食总产量273796吨，比上年增加26932吨，增长10.9%,扭转了粮食产量连续4年下滑的局面；大豆12200吨，减少10.8%；烟叶2240吨，增长56.2%；蔬菜489700吨，增长3.5%；水果70510吨，增长0.3%。全年出栏肉猪86.5万头，增长8.9%；出栏牛7.24万头，增长10.0%,家禽出笼927万羽，增长4.1%。水产品产量17191吨，增长4.5%。围绕培植壮大“六优”，建基地、创特色，树品牌、上规模，一批优质烤烟基地、蔬菜基地、水果基地、按树基地、养殖基地等建设取得新的成绩。　　农业结构调整力度加大。2004年,X农业、林业、牧业、渔业和农林牧渔服务业增加值比例为46.9∶4.9∶41.1∶6.5∶0.6。养殖业总产值占农林牧渔业总产值的比重为52.2%，比上年提高5.4个百分点。全年粮食种植面积57.69千公顷，比上年增加2.47千公顷，增长4.5%。经济作物中，烤烟种植面积1.36千公顷，增长56.3%；油料种植面积3.72千公顷，下降3.9%；棉花种植面积0.05千公顷，增长25.0%；蔬菜种植面积19.7千公顷，增长0.5%。　　工业和建筑业　　X工业基础完善。特别是近几年，通过深化企业改革，整顿经济发展环境，大胆引进民营资本，放手发展民营工业，X工业实现了二次创业。基本形成了冶金、皮革、纺织、建材、化工、食品等六大工业支柱，“道州牌”皮鞋荣获X省“名牌产品”、国家“免检产品”称号。　　工业经济发展势头良好。2004年，X-74- 全部工业增加值65343万元，比上年增长10.5%，其中规模以上工业增加值12941万元，增长25.3%。国有及国有控股工业增加值6367万元，增长1.6%；集体工业增加值1466万元，减少3.1%；股份制企业增加值1313万元，增长474.2%;其他经济类型企业增加值2651万元,增长11.8%。　　工业结构持续调整。2004年，全县规模以上工业产品产量中，水泥10.74万吨，增长9.5%；皮鞋72.2万双，增长52.6%;化肥2.31万吨，增长27.9%；饮料酒3560吨,增长53.8%;家具5929件,减少12.6%;生铁16650吨,增长19.6%;日用陶瓷1873万件,减少8.7%,锰矿石成品矿40010吨,增长0.3%;十种有色金属23629吨,增长147.8%。　　建筑业发展较快。建筑业生产平稳增长，2004年全社会建筑业增加值23506万元，比上年增长30.4%。房屋建筑施工面积18.55万平方米，增长31.6%；房屋建筑竣工面积13.83万平方米，增长34.3%。　　固定资产投资　　固定资产投资持续快速增长。2004年，X全社会固定资产投资完成100342万元，比上年增长44.8%，其中城镇固定资产投资完成64519万元，增长86.6%。投资总额中,基本建设投资23651万元，增长140.0%；更新改造投资7014万元，增长121.3%；房地产投资932万元，增长84.6%；其他投资32931万元，增长57.9%。-74- 　　重点工程建设进展顺利。2004年，X共投入基础设施建设资金1.5亿元。工业园区配套设施不断完善，拉通工业大道1600米，硬化800米，已平地1100亩，初步形成1平方公里规模；潇水二桥已完成全部基础及下部构造，正加紧桥面施工；长征路建材一条街已形成土路基，完成400米水泥硬化；滨河路景观带已完成规划设计，进入拆迁阶段；文化路改造全面完工；改造通乡通村公路160.67公里；小水电开发稳步推进,破土动工电站容量11.6万千瓦；农村水利设施条件不断加强,大力实施人畜饮水解困工作；电力建设力度加大,城市电网和农网改造稳步实施。　　国内贸易和对外贸易　　消费品市场稳中见旺。2004年，X实现社会消费品零售总额107616万元，比上年增长13.7%。分行业看，批发零售贸易业零售额96461万元，增长14.2%；餐饮业10771万元，增长9.6%；其他行业384万元，增长6.4%。　　招商引资来势较好。2004年，按照“以开放促开发，以开发促发展”的指导思想，继续把招商引资作为第一位的工作来抓，全县共引进项目109个，其中,引进境外项目14个,实际利用外资1031.3万美元，增长243.8%;引进内资项目94个,实际利用内资5.06亿元，增长61.3%。　　邮电-74- 　　邮电通信业快速发展。X全年邮电业务总量9450万元，增长43.9%。年末固定电话用户3.2万户，减少21.7%；年末移动电话用户3.7万户，增长19.4%。互联网用户1300户。　　财政、金融与保险　　财政收入运行平稳。2004年，努力培植财源，强化收入征管，X完成财政总收入11245万元，比上年增长11.1%，其中地方一般预算收入完成8802万元，比上年增长10.6%。财政支出27036万元，比上年增长16.4%。财政收支结构不断优化。　　金融机构存贷款保持合理增长。年末全县金融机构各项存款余额224707万元，比年初净增29976万元，增长15.4%，其中城乡居民储蓄存款余额195528万元，比年初净增25078万元；企业存款余额15455万元，比年初净增65万元。年末全县金融机构各项贷款余额97660万元，比年初净增12876万元，增长15.2%，其中中长期贷款余额22043万元，比年初净增6981万元。　　保险事业稳步发展。2004年全县全年保费收入4178万元，比上年增长74.7%，其中财产险保费收入890万元，增长5.9倍；健康人身意外伤害险保费收入930万元，增长113.8%；寿险保费收入2358万元，增长28.9%。各项赔款与给付支出1273万元，增长25.5%。　　教育和卫生-74- 　　教育事业全面发展。2004年末,X共有各类学校420所，其中社会力量办学25所。各类学校中，中等职业学校2所，在校学生1246人;普通中学45所，在校学生42826人，增长1.1%；普通小学110所，在校学生54924人,减少7.3%,幼儿园16所,在园幼儿数3463人。　　医疗卫生保健事业进一步发展。年末全县共有各类医疗卫生机构510个，卫生技术人员1968人，卫生机构床位数900张。其中，县级综合医院2所，卫生技术人员474人，床位数455张；卫生防治防疫机构2个，妇幼保健机构1个，农村有医疗点的村占总村数的比重为84%。3.5政策条件X市X按照“经济产业化，产业园区化，园区特色化”的原则，突出做好平台支撑文章，全力打造特色带动型、民营主导型、生态科技型3大类工业园区。做大特色制造业、培植经济增长极。同时牢牢抓住沿海及东部发达地区制造业梯度转移的历史机遇，出台了一系列鼓励招商引资，引进人才、保护企业家成长的最优措施和奖励政策，为客商构筑了一个良好的投资环境。3.6水电与电讯3.6.1用水：X现有供水厂一个，其淡水质好，取之便捷，日供水能力4万吨，可满足县城各业用水所需。-74- 供水管已接至项目建设地边，完全满足项目建设和经营用水需要。本项目自城市自来水管网供水，接入干管为DN200。3.6.2用电：境内水系发达，水能资源十分丰富，小水电开发潜力大，全县水能蕴藏总量达36.18万千瓦，2002年被列为国家以电代燃料生态工程试点县。3.6.3邮电通讯：X市X通讯设施先进，万门程控电话可直拨世界各地。已实现了传输网络数字化，光缆通讯、移动通讯、邮政快递；信息港SDM高速传输网工程已完工，为项目提供了良好的通讯服务。本项目通讯直接由X市话通信网接入。第四章市场分析与营销战略4.1宏观市场分析4.1.1我国商贸批发市场的现状及问题经过20多年的改革开放，中国商贸批发市场建设取得了辉煌的成就，形成了一批规模大、效益好、辐射面广的大中型批发市场。到2003年末，全国限额以上批发市场共有66145个，年销售额363648亿元，从业人员达1786669人，其中食品、饮料、烟酒类批发市场年销售额达69514亿元。商贸批发市场已成为工业品、建材、数码、家电、农副商品流通的主要渠道，对联系产销、协调供需、平抑物价、引导生产起到重要作用。商贸批发市场的建设得到了各级政府的重视，改革开放以来商贸批发市场的建设发展速度很快。但在商贸批发市场的发展过程中。也不可避免地出现了一些问题。-74- ●“散”：很多批发市场盲目建设，缺少规划，以至于造成现在很多批发市场“有场无市”，资源浪费严重。在商贸批发业的鼎盛时期，大量批发市场相继建立；其中有些市场的建立缺乏有效的市场调查和分析，过高的估计了市场前景，缺少长远的战略规划，使批发市场呈现出饱和状态。加之，批发市场内的交易主体经营规模普遍偏小，引发了无序竞争和过度竞争，进一步压缩了食品批发市场的生存空间。●“乱”：很多批发市场商业欺诈行为屡禁不止，缺乏商业信用、偷税漏税、欺行霸市：一些食品批发市场信息发布不规范，对内和对外发布信息还没有充分发挥Internet网等现代化的信息技术，信息分布中存在的不对称性十分严重。●“差”：表现在设施落后、管理粗放、功能原始、商品低档、结算初级。目前很多批发市场的经营设施相当简陋，和早期的集市差别不大；大多数主要采取摊位式经营，粗放式收费管理，市场的现代化管理水平比较低；现有批发市场所发挥的主要功能是交易功能，而其他市场功能发挥不够，如商品展示功能发挥不够；批发市场主要是交易场所，而且简单、低档、初级的商品交易仍占主流；大多数批发市场主要采取一手交钱一手交货的现金结算方式，而市场的集中结算吸引银行部门进场办公、代理结算也仅处于起步阶段。许多先进的结算形式还没有采用，信用结算和银行卡结算等方式还不多。交易方式相当原始，基本停留在“一对一”-74- 交易的低水平；价格由买卖双方一对一的谈判而形成，这种个别协商形成的价格难以保证价格的公正性，不能完全反映供求关系。总之，中国目前的批发市场给人一种散、乱、差的印象，甚至成为假冒伪劣商品泛滥的源头。4.1.2我国商贸批发中心面临的挑战随着我国经济的发展和商品流通领域改革的不断深入，特别是我国入世后分销业逐步将对外开放，我国商贸批发市场面临严峻的挑战，生存空间将不断受到挤压。●上游：随着商品流通渠道的畅通，原来众多的小型乡镇企业、个体私营企业在竞争中优胜劣汰，规模逐步壮大，具有品牌优势和自身销售网络优势的大企业在产业组织中的地位提升，生产集中趋势加快，其所生产的商品不再主要依托于批发市场，而是逐渐被包括直销、连锁经营、总经销、总代理等更有效率的现代分销方式取代，食品批发市场存在的经济基础逐渐削弱。●下游：我国原有的流通格局被逐步打破，而新的格局尚未形成，在这一时期，商贸批发业原来的主导地位已逐步让位给零售业，并且受到来自上游生产企业产销一体化和下游大型连锁超市的双重挤压，同时又受到新型商业业态的冲击。特别是第三方物流的发展给批发市场的业务带来很大的压力，物流公司利用其低成本、高效率和优质服务的优势，正在迅速占领食品流通市场。如果批发市场不能不断增强其核心竞争力和战略远景规划，很可能被挤出历史舞台。●-74- 技术：随着电子商务的兴起，凭借先进的网络技术，使得价格形成及其商品交易信息的传递具有了传统批发市场无可比拟的优势。因此，传统意义上的批发市场原有的价格发现和信息传播这两大功能优势正受到前所未有的巨大冲击。●外资：中国加入WTO后，外国资本被允许进入一直受到保护的批发业，而这些外国企业有着成熟的市场运作经验，强大的资金实力，必然会给国内食品批发市场带来巨大的冲击。因此，如何重建中国的批发体系。包括打造新经济背景下的批发市场、代理、经销、物流配送，都将成为理论与实践关注的重点。4.2微观市场分析●X市将着手规划建设三大“菜篮子”基地。规划这三个基地，是为了增强郊区对城市服务功能，丰富市民的“菜篮子”，以确保城市农副产品的有效供应。据了解，这三大基地分别是蔬菜基地、水产基地和畜牧业基地。X特产丰富，柑桔有“金桔出营道者，为天下冠”之美称；“道州红瓜子”畅销东南亚；“道州灰鹅”是X省十七个地方名优品种之一，荣获外贸部“优质出口产品”称号；“道州厚朴”等享誉全国市场。通过多年的发展，X已成为全国商品粮基地县、厚朴生活基地县、秸秆养牛基地县、天然草原恢复建设基地示范县、国家湘南脐橙优势产业带和X省蔬菜生产重点基地县、油茶生产基地县。●X地处湘南，毗邻两广，素有“襟带两广，屏蔽三湘”之称。是X-74- 通往广东、广西、海南及西南地区的交通要塞，是珠三角产业转移的承接基地。全县辖9个镇、14个乡、3个国有农场，总面积2442平方公里，总人口66万人。础、增强经济发展后劲为根本出发点，以全面建设小康社会、提高人民生活水平为目标,以调整经济结构为重点，突出招商引资，大力推进工业化、农业产业化和城镇化，全面提升经济运行质量，正确处理改革、发展与稳定的关系，推动全县经济健康发展和社会全面进步●X是个农业大县，粮食生产及经济作物在农业生产中占有十分重要的地位。历年来，全县水稻种植面积稳定在32000公顷左右。2000—2003年，由于种粮效益较低，种植面积有所下降，部分田地出现抛荒现象，2004年国家采取除烟草税外免征农业税和农业特产税，粮食直补、粮种补贴及粮食实行保护价格收购等一系列惠农政策措施，粮食生产迅速得以恢复与发展，取得了“面积、单产、总产、效益”四超历史的好成绩。2005年粮食生产持续增长，全县粮食作物总产量达到376493万吨，比1986年增长28.32％；水稻公顷单产由1986年的4252公斤，增加到5200公斤，增长22.3%。油料总产量34523吨，为1986年的2.86倍。棉花总产量513吨，比1986年减少71.4吨，与1993年历史最高时期相比减少1642吨。油茶、茶叶、药材、蔬菜、瓜果类等高效经济作物增长较快。主要优势农产品水稻、大豆、芝麻、油菜、花生等，通过农业产业结构调整，初步形成区域化布局。2005年，根据中共中央、国务院《关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策意见》[2005]1号文件和中共X省委、X省人民政府关于贯彻中发[2005]1号《进一步提高农业综合生产能力的意见》及洪发[2005]1号《关于统筹城乡经济，进一步加快县域经济发展的若干意见》3个1-74- 号文件精神，全县取消农业税。从而，宣告结束了几千年来农民种田上交“皇粮国税”的历史，这是划时代的历史性进步。●X畜牧业生产发展较快。2005年全县畜牧业总产值达到68002万元，为1986年的14.49倍。其中生猪饲养量82.2万头，牛饲养量8.25万头，家禽饲养量1027.89万羽，鲜蛋产量18034吨，肉类总产量44328吨。尤其是通过良种引进、品种改良与培育、混合饲料及添加剂的推广使用，畜牧业养殖不仅在数量和质量上有了提高，而且在饲养技术、畜禽防治等方面也有明显进步。●X是全国淡水渔业生产重点县，也是全省水产养殖10强县之一。拥有水域面积60666.66公顷，其中可养水面30700公顷。湖内水质良好、水草及生物饵料丰富，拥有发展渔业和特种水产养殖的优越条件。此外，河蚌、珍珠、黄鳝、甲鱼养殖规模也不断扩大，形成了区域特色水产养殖。2005年全县水产品总产量达89322吨，为1986年的13.72倍；水产品总产值达到97821万元，为1986年的61.21倍，年平均增长率为30.11％。●在推进农业科技进步的同时，X特产丰富，柑桔有“金桔出营道者，为天下冠”之美称；“道州红瓜子”畅销东南亚；“道州灰鹅”是X省十七个地方名优品种之一，荣获外贸部“优质出口产品”称号；“道州厚朴”等享誉全国市场。通过多年的发展，X已成为全国商品粮基地县、厚朴生活基地县、秸秆养牛基地县、天然草原恢复建设基地示范县、国家湘南脐橙优势产业带和X省蔬菜生产重点基地县、油茶生产基地县。-74- ●在X省的产业发展规划中，物流集散中心是主要的发展重点之一，从X市及X的经济发展速度来看，在调整新的发展政策后，显示出了明显的效益，呈现出了可喜的不可抑制的发展势头。经济的发展为市场建设带来了前所未有的发展机遇。本项目建成后，可在全国范围内进行招商，重点引进周边省市的工农产品经销商入市。由于本项目地处省会城市长沙的南大门，人称X的“金三角”，地理位置十分优越，交通运输四通八达，是物流集散中心的绝佳位置，不仅对本地经销商有吸引力，同时对外省市的大经销商同样具有吸引力，为本项目的招商与发展提供了有力的保障，可以预计，随着省外大客户的进驻，将带动物流中心的快速发展。因此，本项目隐藏着巨大的市场潜力，该项目的实施将大有可为，市场前景十分广阔。4.3经济背景分析经济全球化和贸易自由化势不可挡，知识经济大潮拍岸而来，技术革命日新月异，网上交易飞速发展，电子商务时代已经来临。在我国宏观经济已连续保持了20多年的高速增长，综合国力日益增强，人们的思想观念、消费观念有了很大的改变，城乡居民已形成了强大的消费能力的背景下，属后发地区的X流通业来说，其发展速度不应低于全国宏观经济以及全国流通业的增长速度。面对新潮流和新背景，有必要重新审视作为X商品流通主要场所和主要交易方式的有形商品市场的发展问题。4.4流通能力分析-74- X市的流通能力与实际需求有一定距离。与浙江省相比，浙江有形商品市场有4600个左右，平均每一万人就有一个市场，可谓遍地开花，星罗棋布。“看市场，到浙江”，有形商品市场发达无疑是浙江改革开放20年多来经济发展的一大特色和一大先发优势。X市市场发育程度低。目前，商品市场结构布局不尽合理，总体上呈现“三多三少”的特点，即农贸市场多，专业批发市场少；消费品市场多，生产资料市场少；初级商品市场多，上规模上档次的市场少。许多市场大多设施落后、功能单一、交易方式简单，难以适应发展大流通的需要。且市场规模小、辐射能力差。市内商品市场中缺少具备一定规模和辐射能力的区域性商品交易商品市场。存在市场与产业发展的关联度低问题。市内商品市场中以支柱产业为依托的商品市场少，能切实牵动支柱产业发展壮大的商品市场少，市场与产业发展的关联度较低，市场资源无法得到有效配置，市场对产业发展的牵动作用难以得到更好地发挥。因此，就经济环境、潜在的市场容量而言，在广东省近郊的X市范围内建设大型的工农副产品商贸中心的条件已经成熟，而且极其必要。4.5市场选址地域结构本项目拟选址在X市X，X毗邻两广，素有“襟带两广，屏蔽三湘”之称。是X通往广东、广西、海南及西南地区的交通要塞，是珠三角产业转移的承接基地。-74- 道州历来为湘南桂北物质集散地和兵家必争之地。东距郴州170公里，与京广线，京珠高速公路相接；西距桂林180公里，与湘桂线，衡昆高速公路相接；北上长沙、武汉，南下深圳、珠海，西出南宁、海口，均可朝发夕至。207国道贯穿南北，1863、1806省道横贯东西，潇水河入湘江过洞庭可直达上海。县城北郊还有一个56万平方米的机场，是湘南及两广北部地区十余县市，飞机播种、杀虫、物探、航测的作业基地。洛湛铁路预计今年X段全面开工，福贵线也将争取从X经过，届时X将成为南方新崛起的重要交通枢纽。4.6目标市场●特定的地理位置，决定了X市湖广商贸中心吸引商家的空间，主要是以湖广为市场腹地，依托中国南方八省丰富的农业资源，吸引省内各地商家到本市场开店。这是X市湖广商贸中心目标市场的第一个吸引空间。●本商贸中心目标市场的第二个吸引空间是邻近省份等地的商家。因为X市X是中国南方八省经济三角洲的共同市场腹地，所以是一个非常理想的市场设置地，当然，实行这一目标市场一个重要的前提条件，就是本中心的服务功能必须办得非常有特色、有档次、有水平。●本市场目标市场的第三个吸引空间，是高规格和次高规格的经贸洽谈、订货、产品展销、定货活动。作为代表全省流通业最高水平的商贸城，对此显然不仅要当仁不让地全力以赴争取，而且还要努力做好，做出水平来。因为搞好这些经贸方面的活动，不仅是市场自身的业务需要，更主要的还是X对外经济活动的形象需要，某种程度上还是政治需要。-74- 4.7市场形象定位市场形象是消费者对一商品市场的总体认识和评价。市场形象设计使市场所在地政府和公众对本地市场的服务核心、服务定位和发展目标有更清楚的认识，使市场在能在众多的竞争者中以鲜明的姿态出现在消费者面前。专家研究表明，影响消费者决策行为的不一定总是价格、时间、距离等一般因素，市场的知名度、美誉度、认可度往往更为重要。如上分析，本市场的总体形象可定位为：●服务政府、服务“三农”、服务商家，以X人的最高精神形象为商贸城形象。●依托南方八省丰富的工农业资源，集销售、加工、包装、展示、物流仓储、信息服务、商住开发、餐饮、酒店于一体，服务城乡居民。●以大规模为基础，突出服务功能，“聚四海之精英，集商贸于一城”。满足现代社会对信息集聚和扩散的要求。4.8经营理念●树立开拓市场、搞活流通、效益第一的观念，增强开放意识、创新意识、服务意识、竞争意识、合作意识。●树立大贸易、大流通、大市场观念，打破城乡界限、区域界限、行业界限、内外贸界限、所有制界限，实行资产重组，优化资源配置。为农业产业化服务、为X人民服务。●-74- 树立市场多元化观念，逐步健全多形式、多渠道的流通网络，积极拓展新的经营领域。在管理上实现规范化、科学化、信息化、网络化，同时，大力培育、扶植加工业，实现产、供、销一体化，以商贸行业的巨人形象展现在世人面前。4.9营销战略根据上述分析和本项目市场定位，制定以下营销战略：4.9.1“卖点”分析“X市湖广商贸批发中心”凭借其优越的地段位置、区位优势、资源优势，商铺、住宅、酒店、办公、餐饮和购物商场销售的“卖点”主要是：●当地政府赋于本项目的优惠政策，市场独特的开发建设方案，灵活先进的经营模式。●商铺以产权式和租凭式进行预售●住宅小区、酒店、餐饮、娱乐、办公、购物商场等配套设施进行招商经营模式。●景观规划不是简单的绿化，而是按“园林化”概念规划建设，因此有其突出的环境特点。此外，本项目重视商铺和住宅多样化户型和房屋外观的设计。●配套设施能提供全面、综合的配套服务，满足经商和生活居住多方面的需求与沟通。●物业管理更加完善，体现全面管理高质量、高水平。注重消费者，服务更加周到。-74- ●规划设计引入“智能化”新概念，使项目按“精品化”的标准档次规划设计和经营管理。●除以上因素外，项目“卖点”还有消费者最为关心的价格、地段、开发商信誉以及市场定位、辐射范围等。4.9.2营销推广策略高素质的市场开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目市场有销路，开发商有合理收益。根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略：4.9.2.1广告宣传策略“X市湖广商贸批发中心”项目要针对特定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对市场的整体形象和“卖点”集中进行广告宣传：广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。4.9.2.2促销策略①促销的阶段性策略。一般按以下阶段促销：●销售准备阶段；●首次公开展销和跟进销售阶段；●二次公开展销及跟进销售阶段；●三次公开展销及跟进销售阶段；-74- ●扫尾阶段销售。●应根据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。②销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是：●全球各地区厂家分公司或湖广总代理●各地的工农业产品销售商及配套服务提供者；●拟进行商品房更新换代的消费者；●收入较高或中、高收入的消费者；●驻X市、X办事机构商住或商用；●其他消费者。●最佳销售时机：根据项目广告宣传效果和试销情况，以及市场开发情况而定。③促销手段。拟采用多种促销手段，包括：●广告宣传；●内部认购；●人员直销；●举办展销会；●集团认购；●有针对性(销售对象)地举办展销会；●灵活多样的付款方式；●工程质量、进度及完善的物业管理、市场管理承诺；-74- ●售楼现场样板房促销；●项目立体模型的运用；●其他促销手段。4.9.3定价策略4.9.3.1价格定位本项目在区位、配套设施、交通、市场环境等方面有较大的市场需求优势，同时，在销售价格方面上也要有优势。本项目商铺和住宅的销售价与类似项目略高些，可档次却拉开了许多。因此，销售没有价格风险。本项目采取灵活多样的价格定位，以期在价格上拥有核心的竞争力4.9.3.2价格优惠策略。拟采用以下策略：①付款方式优惠；②集团购买优惠；③选择购买优惠；④特殊消费对象优惠；⑤其他优惠措施。4.9.3.3价格浮动策略。宜采用浮动售价：①展销会期促销优惠价；②限期销售优惠浮动价；③正常销售期段浮动价；-74- ④其他浮动措施。4.9.3.4定价方式主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。定价方式突出市场“卖点”和市场内环境、地段位置、楼层及朝向等因素的差异。第五章建设方案5.1功能设想●项目定位：借助X良好的区位优势、资源优势、政策优势，交通物流条件，建设集以小商品批发中心、农副产品批发中心、数码家电批发中心、建材批发中心、服装批发中心、商贸物流中心、高档住宅小区（大型连锁商场）、商贸办公中心区（会展中心及星级酒店）于一体的综合性的商贸交易中心，努力建成我国南部八省工农业产品集散中心和全国名优土特产品展示、交易的窗口与平台。（1）小商品批发中心；主要经营：批发家用生活用品、珠宝、首饰（主要进驻厂家直销分司）;（2）农副产品批发中心;主要经营：对内外批发食品、水果、蔬菜家禽、肉类、农作物品等；（3）数码家电批发中心；主要经营：批发消费型数码产品、电脑、家电、小家电及高科技产品等：（4）建材批发中心；主要经营：对内外批发家俱、木材、水泥、石材、玻璃、铝材、钢材、地板、陶瓷、水管等建筑材料；（5）服饰批发中心；主要经营：服装、鞋帽、布料、家居产品等；-74- （6）物流中心：主要作为配套设施；招商进驻国内大型的物流企业；（7）高档住宅小区和大型连锁商场区：建设一个生态高档住宅小区作为配套服务于进驻的商家和市民；（8）商贸办公中心区和星级酒店区：配套于进驻商家分公司的办公总部；也可作为湘南一带企业的公司办公总部；从而带动整个地区的经济发展；●湖广商贸批发中心融工农业商品销售、加工、包装、展示、物流仓储、信息服务、商住开发、办公、酒店、餐饮及商场于一体，由交易区、加工区、综合服务区等三个市场功能区组成。交易区分为小商品批发中心、农副产品批发中心、数码家电批发中心、建材批发中心、服装批发中心等五个分区；加工区分为产品精深加工区、物流仓储区等两个分区；综合服务区分为精品展销区、高档住宅区、生活配套服务区、商务办公区等四个分区。综合服务区中设集购物、住宿、餐饮、商务办公、休闲娱乐于一体的四星级酒店（精品楼）。●商贸批发中心建设遵循“统一规划、集中管理、合理布局、多方兴建、管办分离”的原则，设置与市场规模和主营商品性质相适应的经营设施和消防、安全、排水、环境卫生设施及必要的通讯、运输等配套服务设施。并设有：A现代化电讯装置系统；B自动报警系统；C以及公共广播和背景音乐系统；D经贸信息中心系统；E电子商务结算中心；F商品检测系统；-74- G市场服务管理系统：食品城由市场管理委员会实行统一管理，工商、税务、公安、物价、技术监督、司法等职能部门和相关协会、商会等为管理委员会的成员，对市场实行统一税收管理、统一经营管理、统一检查管理、统一消防治安管理。市场设立派出所、消防办公室、物价检查所、技术监督站、司法所，建立公安民警、保安队员、经营户治保员三位一体的三级防控网络，打击各种犯罪活动，为经营者提供安全舒适的环境，使市场经营者和消费者感到安全、放心、方便。5.2项目的功能和服务对象本项目的功能主要是经营市场商铺出售、出租、出典，配套住宅销售，提供市场服务，信息服务，金融服务，会务服务，餐饮服务、娱乐服务等。服务对象主要是入驻商贸中心的商家和顾客。5.3设计原则本项目工程设计将遵循项目主办单位与建设单位的要求，根据有关规定进行设计。在设计中贯彻经济、先进、适用、合理的原则。在按国家有关规范设计时注意：●布局合理，外观具有一定的特色和风格。●有与市场吞吐能力相适应的辅助设备、设施，如：冷库、地磅房、叉车、垃圾堆场、变配电室等。●应有良好的给、排水和消防措施。●场区周围应设置通透式围墙。●交易厅采用框架结构，交易棚采用轻钢结构。●交易厅、棚内应设有良好的排风系统或排风器。并考虑夏天防暑条件。-74- ●设有现代化及地方特色的饮食、娱乐、美容等活动场所以及其他国际国内电讯邮政电信、商务中心、金融服务、托运站、运输中心、信息中心、广播室、接待室、多功能会议室、公共厕所等服务设施。●设计中重视建筑对区域空间的完构与整合作用，并注重总体规划、道路交通、空间序列、建筑造型、功能、景观等方面的设计。从个体到整体进行综合设计,努力创造以人为本的建筑作品。5.4设计要点5.4.1总体布局●交易区的规划既坚持城市规划的基本理论、原则、法规,又采取灵活机动的策略和方法,做到“超前、适应、实用”.交易区主要由小商品批发中心、农副产品批发中心、数码家电批发中心、建材批发中心、服装批发中心等组成,五个市场各自独立，自成一体。●本批发交易中心是商业建筑的一个独特形式。考虑商业建筑的功能特点，建筑物设计成为大空间、大进深，满足现代商业功能的需求，充分体现时代精神。为了加强商业气氛和适应批发商的需要,局部地块采用小店铺形式，并组成群体，构成丰富的商业空间。●作为批发、交易市场，批发购物不是唯一的目的，亦可视为一个社交的场所。每个市场以单元建筑围合成一个内聚性空间，在其间布置道路、树丛、水池、建筑小品等，形成独特的购物空间。使之布局、造形、体量、尺度以及空间均表现出现代建筑风格，力求做到融综合性、时代性、整体性为一体。5.4.2配套住宅使用功能●这几年城市住宅流行模式为：家庭向小型化发展，l户规模以3口户为主，户结构以核心户为主，两代人家希望分离居住，但要靠近。居-74- 住环境质量有较大的改善和提高，城市公共交通和私人汽车有一定发展；学校和托儿所与住宅距离较近，能满足服务半径步行距离的要求；公共服务设施逐步完善，满足居民文化和购物等要求，环境绿化有较大提高。●住宅的套型模式：各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适、配套及与环境协调是发展的趋势。套型的灵活性和适应性要求更高，并使空间有可能再划分。套型基本面积达到国家预定的目标。●根据这一趋势，本项目的配套住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。5.4.3设施标准及户型规划●本项目配套住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合城市住宅建设标准和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。●住宅装饰及设施标准按设计单位和消费者的要求。●根据本项目的区位环境和配套的住宅市场需求，户型规划在下一步单体设计时，应根据消费对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭人口、代际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空间[卧室(单双人间)、起居室(厅)、厨房、卫生间]的使用面积满足规定的要求。一部分高级住宅还要考虑商住两用按办公和居住两用的功能安排。5.4.4道路交通-74- 本市场不同于一般的商场，交易的物品批量大、数量多、体积大，需要较多的中、小型运输交通工具，因此，规划时要考虑留有足够的停车位，并组织好合理的交通线路。5.4.5空间序列根据建筑所处的环境和功能要求，在设计中，力求创造一个既能满足人们交易、批发、购物和社交活动等不同的需要，又具有鲜明的个性和优美的环境，为市民喜爱的城市空间。基于这一思想，整个建筑群采用步行街与商业广场相结合的手法，构成了广场—街道—广场的完整的空间序列。规划设计用曲折有致的线型空间，使整个建筑群建设成既有变化又统一的有机体。5.4.6建筑造型、体量与尺度建筑造型以现代风格为主，强调时代特征。其设计指导思想为具有标志性而不落俗套，既强烈对比又和谐统一，新颖而不追求时髦。同时构架本身的序列感以及建筑色彩和形式要使整个建筑显得清透明丽，尺度宜人，把现代美和场所属性有机地结合起来，渲染了一种高格调的商业氛围。综合服务区其功能集展销、储运于一体，采用大跨度框架结构，形成灵活空间，以新颖造型显示独特的商业性，成为集经营、办公、仓储于一体的综合性建筑，结合中心广场，为使用者营造出一种舒适宜人的游乐、购物空间。步行街空间形态强烈明确，空间层次丰富，变化中求统一，造型错落有致，创造出较为丰富的城市轮廊线。5.4.7土建工程-74- ●结构：交易厅采用框架结构，交易棚采用轻钢结构；●层数：层数为1到18层；5.4.9主要经济技术指标●总占地面积：800000平方米（折1200亩）；●建筑占地面积：240000平方米；●总建筑面积：1200000平方米；●停车面积：60000平方米；●总投资：10.5亿元；●容积率：1.5；●建筑密度：30％；●绿化率：20％。5.5建筑方案设计本建筑方案设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。5.5.1建筑方案设计理念●突出强调社区的阳光、绿野。全明设计，让每户均享有充足的阳光权，让阳光遍洒社区的每个角落。●简约、朴实、自然的社区景观环境是本案另一突出理念。强调规划、建筑、景观三位一体的设计原则。●强调物业管理的安全与便捷。5.5.2景观设计-74- 在景观设计中地面铺装起到非常重要的作用。地面铺装可以构成一个动人的地面景观，产生良好的视觉效果，因此设计时要充分利用铺地材料的质感、形状、色彩、地面图案给顾客以方向感，起一定引导作用。在街区设计中，步行街、广场中选择布置各种街道家具和景观设施，如座椅、花坛、喷泉、招牌、花草树木等,为顾客提供一个可供休息、交往的购物活动空间。5.5.3公共服务设施●公建设置。本项目主要的公共配套设施：入口广场，门卫，电信交接间，有线电视前端间，消控中心。物业管理用房，会所，公厕，幼儿园，居委会，垃圾收集间等。●物业管理。本项目住宅底层均设置店面对外开放，与周边商业连成一片。物业管理既安全又便捷。●精品楼地下设一层车库，地下车库出入口均为市场主入口，地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》(JGJ─100)的有关规定。物业管理会所、配电室、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环形车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。5.5.4户型设计户型设计注重多样性与生活空间趣味性，均为明厅、明卫全明式户型。户内各功能分区明确。100m²以上户型均为双卫，双厅。注重餐厅空间设计。形成有直接对外采光的完整的就餐空间。-74- 设计过程中力求适应自然环境，因地制宜，因材致用，在建筑处理上吸取当地传统建筑丰富的经验，既保持传统特征，又有创造发展，具有强烈的地域特色。5.5.5立面设计项目建筑的形象要给人以强烈的时代感与现代气息，既体现项目本身时代潮流的领袖风范，又充分反映了本项目开拓进取，与时俱进的品质。同时，在阳台，凸窗，檐口等细部处理上也力图做到亲切生动，营造自然的居家风格，总体上给人以细腻，精细、优雅的感觉。形成清新，独特的风格。5.6公用设施方案5.6.1给水给水水源采用市政水，由项目就近市政道路引进二路DN600给水管，居民及商业用分开计量，并分别设总水表。5.6.2排水生活污废水由化粪池收集后，远期直接排入市政污水管，由市政污水厂处理后排放；近期在市政污水厂未投产前，经由地埋式污水处理装置进行二级生化处理后排出。5.6.3雨水系统●室外雨水与生活污水分流，雨水根据地势特点通过设雨水沟分层截流后并入主干道雨水排洪沟中。●室外雨水重现期采用1年，综合径流系数=0.575。5.6.4供电-74- ●项目区用电标准为：多层住宅：50w／m²，高层住宅：80w／m²，会所、社区服务中心：50w／m²，商店：80w／m²，超市：100wm²。●开闭所10KV电源由项目外引入。●全区高低压外网采用YJV─10KV和YJV─1KV交联聚乙烯绝缘电力电缆沿电缆沟敷设。●高低压电力电缆与建筑物，构筑物最小净距为0.5米。●照明设计：有正常照明、应急照明和市场室外景观照明。照度标准按国家标准GB133—90的中值选取。主要光源为节能型荧光灯，配套的住宅预留灯位，由用户装修时选定。在公用建筑疏散楼梯口、地下车库通道等位置，设安全出口标志灯；在通道及转弯处，设疏散标志灯。5.6.5电信及有线电视●项目区内电信标准为：住宅：2部／1户，超市、幼儿园：1部／100m²商店：1部／30m²，会所、社区服务中心1部／50m²。电信线采用HYA型市话电缆线沿管道敷设，电信电缆配线采用交接配线方式。●区内有线电视标准为：住宅：2部／1户，商店：1部／30m².幼儿园、会所、社区服务中心超市：1部／200m²。●电话、电视地下管道与房屋基础的最小隔距为1.5米，与高低电力电缆的最小净距为0.5米。5.7消防-74- 本工程将按照方案设计消防审批意见和《建筑设计防火规范》及《高层民用建筑设计防火规范》设计。本项目市场主体建筑耐火等级均为二级。18层精品楼按高规二类设计。地下室耐火等级为一级。5.7.1消防环形通道●总体布局中高层住宅四周设环形消防通道，通道宽度、净高均≥4米。●沿高层周边设置消防登高面，总长大于四分之一周长且该建筑长边设置疏散出入口，登高面范围不种植乔木，且无构筑物阻挡，且纵深方向有大于11米的距离供消防车操作，登高面范围内设有直通室外的楼梯。登高操作面距建筑外边5米，登高面消防车操作深6米。5.7.2防火分区5.7.2.1地下室●地下室设4个防火分区，耐火等级为均为一级。●地下室设备房为独立防火分区，面积小于500平方米；自行车库<1000m²；车库<1000m²；●每个防火分区面积均符合规划要求。并设有二处及二处以上直通室外的疏散口，汽车库最远点至疏散口为40m。●地下室设停车位，属II类车库。设2个汽车疏散坡道，宽分别为5m和4m，地下车库平战结合，平时为地下车库，战时为6A级人防地下室，为二等人员掩蔽所。-74- ●设备用房为独立的防火分区，建筑结构以及各部分构造均能满足耐火极限要求，所有防火分区之间用于相互连通的门均采用甲级防火门或特级防火卷帘（耐火极限不小于3小时）5.7.2.2地面部分住宅楼每层均为一个防火分区，防火分区面积均小于1500m²。5.7.3消防疏散5.7.3.1本项目精品楼部分为内廊式公寓，设两部疏散楼梯。二部电梯疏散梯均通至屋顶。5.7.3.2本项目在精品楼局部为一梯两户单元式住宅，户门为甲级防火防盗门。5.7.3.3精品楼每单元设防烟楼梯间及消防电梯，其合用前室面积均达到6m²，合用前室自然通风面积达到3m²，防烟楼梯间设有加压送风系统。单元与单元之间设防火墙，户门为甲级防火防盗门。5.7.3.4地下一层疏散楼梯与地面共用梯设置耐火极限不低于2.0h的隔墙及乙级防火门分隔。5.7.3.5本项目在精品楼一层设消防控制室，设有直接对外出口。5.7.3.6住宅底层商店严禁布置存放和使用火灾危险性为甲、乙类物品。并不应布置产生噪声震动和污染环境卫生的商店及娱乐设施。5.7.3.7防火间距：高层建筑间距均大于或等于13m，多层之间间距均大于7m。5.7.4防火构造-74- ●建筑内装修已考虑耐火性能，二次装修图纸需报消防部门审批同意。●所有管道井、电缆井每两层在楼板处用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔。●所有管道井、排气道等竖向管井均分别设置。●本工程使用特级防火卷帘，其耐火极限不小于3小时；防火卷帘与梁板之间的空隙，在安装完毕后，用耐火极限不得小于3小时的材料封堵。5.8消防电气5.8.1消防电源●本工程精品楼属于二类高层建筑。其消防设备用电负荷按二级负荷，本设计把城市电网提供的电源作为消防用电设备的正常工作电源，为了确保消防用电设备的供电要求，设置一台自起动柴油发电机作为自备应急电源，在正常工作电源断电时，柴油发电机自起动。向事故用电负荷供电，对于火灾自动报警及其联动控制系统，除了上述两路电源外，另在消控中心内设专用免维护蓄电池作为系统设备的直流备用电源。●为了保证可靠供电，喷淋泵、消防泵、消防电梯、排烟机、正压风机、消控中心、火灾事故照明等消防用电设备和重要用电负荷均分别从正常电源母线和事故母线引两路电源，至设备末端配电箱自动切换，其配电导线均采用耐火铜芯聚氯乙烯绝缘电缆沿槽-74- 式电缆桥架或穿钢管敷设，末端配电导线采用耐火铜芯聚氯乙烯绝缘线穿钢管暗敷设。5.8.2火灾自动报警系统●于精品楼一层设消控中心。中心内设JB—QC一5000型火灾自动报警控制器，火灾自动报警系统采用集中报警系统。●分别于地下室、交配电所、柴油发电机房、水泵房、电梯机房、设备机房、公共走廊、疏散楼梯、电梯前室等场所设置感烟或感温探测器，在每层的适当位置设手动报警按钮、声光报警器，对消火栓水流指示器、压力开关、报警阀等进行监测控制，在每层的楼梯间设有层号灯。自动报警系统导线均采用耐火铜芯聚氯乙烯绝缘电线穿钢管暗敷设。5.8.3消防通讯消控中心设有对讲主机，在消防泵房、交配电室、通风机房、电梯机房等处设有对讲电话分机，在每层的电梯前室和公共走廊设有对讲插孔，消控中心内还设有与消防部门直接联系的专用报警电话。消防对讲线路均采用穿钢管暗敷设。5.8.4消防广播●于消控中心内设消防广播柜，在地下室等处设3W的防火扬声器。●消防广播系统采用有线PA高电平传输方式。消防广播线路均采用穿钢管暗敷设。-74- ●对于高层住宅楼部分，于各层前室、电梯机房和排烟机房设火灾声光报警器，其导线均采用穿钢管暗敷设。5.8.5消防联动控制系统于消控中心设有消防联动控制柜。当火灾自动报警控制器接收到火灾信号并确认后，联动控制系统通过联动控制柜实现对消防设备的联动控制，实现电梯的强制回零。启动排烟风机，启动正压风机，启动动消防泵和喷淋泵，控制防火卷帘门，停非消防电源，启动声光报警器，亮层号灯，接通事故照明，开通消防广播，控制防排烟阀等联动控制功能。消防联动控制线和电源线均采用耐火铜芯聚氯乙烯绝缘电线穿钢管暗敷设。5.9消防给排水5.9.1消防用水量用水功能用水标准作用时间用水量室内消防系统20L／S2小时144m³室外消防系统15L／S2／小时108m³喷淋消防系统30L／Sl小时108m³消防用水量总计360m³5.9.2屋顶水箱储存10分钟，消防水量计18m³，在消防水箱附近设置试验消火栓1个。5.9.3地下室贮水池内存消防用水量60m³，并设消防车取水口与消防水池联通。-74- 5.9.4室内消火栓系统设增压泵二台一备一用，喷淋泵二台一备一用：5.9.5室内消火栓系统●本项目内多层，高层住宅及底层店面内均设置室内消火栓系统。●室内消火栓用水有消火栓泵从消防水池抽取。●消火栓箱内设置消防泵直接启动按钮。5.9.6自动喷淋系统●本项目内地下车库，一层店面及公共用房内均设置自动喷淋灭火系统，按中危险Ⅱ级考虑。●整个系统按规范要求分区。湿式报警阀设于水泵房内，在每个防火分区设有水流指示器，以指示火灾发生的地方。5.9.7消防水箱、水池在项目内最高建筑物处设置一20T消防专用水箱，内含18T消防用水；地下室内设置一个360T消防专用水池，其中室内消火栓系统储水144T，室外消火栓系统108T，自动喷淋系统储水108T。5.10人防设计●本项目设1个地下室。精品楼地下车库设6A级人防单元，平战结合，平时为车库，战时为人员防空掩蔽体。●人防面积按规定要求设置。●计算公式为：人防面积=高层住宅水平投影面积+多层建筑面积×2％。5.11人防电气专篇-74- 5.11.1电源本精品楼工程人防地下室为二等人员掩蔽所：按六级人防地下室设计。根据《人民防空地下室设计规范》的有关规定。人防应急照明和重要的通信报警设备属于一级负荷，电动密闭阀门、重要风机和水泵属于二级负荷，为保证战时供电的可靠性，本工程的每个独立的防护单元均分别采用两路380／220W低压电源进线。一路电源引自地下室事故电源配电箱，另一路引自人防战时区域电源，经电缆防爆破井引入。区域电源现仅预埋管道：两路电源在人防双电源切换箱内进行切换，人防应急照明和少量的通信报警设备在临战时设置大容量镍镉电池作后备应急电源。其连续供电时间满足六级人防二等人员掩蔽所战时隔绝防护时间大于3小时的要求。5.11.2电力负荷人防地下室平时用电负荷主要是照明用电、通风用电、灌用电、战时用电负荷主要是战时人防地下室照明用电、风机、水泵等人防机械用电5.11.3供电设计●电力、照明、信号系统的设计遵守《人民防空地下室设计规范》的要求。穿过防护密闭隔墙和密闭隔墙的电气管线和预留的备用管孔均分别做好防护密闭处理。●在每个防护单元内部均设有一个人防配电问。平时电力系统电源作为常用电源。在每个防护单元的人防配电间内设有通风方式控制台，战时各种通风方式下各风机、-74- 阀门的运行状态，均由控制台统一控制，在值班室、风机房、配电问、各主要出入口内侧均设有人防通风方式信号显示装置。●人防地下室的照度设计为：人员掩蔽部按20LX设计，配电间按100LX，其它设备用房按50LX设计。战时照明配电箱和灯具利用平时配电箱和照明灯具，灯具布置以防护单元为界自成体系。向防护密闭门外的灯具供电的线路在密闭门内侧加装熔断器保护电气管线采用穿镀锌钢管沿地下室顶板敷设，所有穿越防护密闭墙和楼板的管线均应做密闭处理，所有穿越这些墙体的与人防无关的桥架等预留洞均预埋护边角钢。以便战时局部拆卸后用钢板焊接封堵。5.11.4弱电设计人防疏散指挥广播系统利用消防广播的扬声器，在人防值班室预留转接口。供战时人防广播的接入。从人防值班室预埋五根SCS0镀锌铜管至防爆破井内，以备战时设置通讯线路。在防护门和防护密闭门的侧面各预留四根SC50镀锌钢管，以备战时各种临时信号线的进出。5.11.5接地系统人防地下室的接地系统采用TN-S接地系统，利用建筑物的自然基础做接地体。5.11.6平战转换设计双电源-74- 切换箱，各动力配电箱、通风方式控制台等平时仅预留安装位置，待临战时安装，各种管线一次施工完毕。战时照明配电箱和灯具利用平时配电箱和灯具。对照明灯具在临战时加装防掉落保护网。所有穿越防护隔墙和防护密闭的电缆桥架应在临战时拆除，然后用钢板焊接封堵。5.12节能本工程单体节能设计的实施对象为住宅。均执行夏热冬暖地区北区的居住节能设计规定。●各幢楼房建筑朝向良好。●通过形体错落。强调穿堂风的单体布置，强化市场通风效果，充分利用夏季东南风，减少空调的使用。●整个项目建筑主色调为浅色。深色仅用于局部点缀并尽量减少其使用面积。便于提高建筑对日照辐射的反射。●提高整个项目的绿地率，强调连片的绿化效果，形成项目内部的小气候，改善及净化空气状况。●所有外墙、分户墙、楼梯间墙均采用190×190×90厚13孔承重空心砖强度等级mU7.5。m5混合砂浆砌筑，外墙采用胶粉聚苯颗粒外保温，外饰涂料或贴面砖。●屋面采用110厚钢砼板+25厚挤塑泡沫板，合计40厚水泥砂浆+40厚细石钢砼彩瓦以及防水卷材及涂料等。●建筑外窗选型。本项目精品楼工程外窗选用铝合金窗+6厚热反射镀膜玻璃。●各建筑外窗可开启面积均大于（或等于）外墙所在房间地面面积的8%或外窗面积的45%。-74- ●居住建筑外窗的气密性应符合下列规定：19层建筑外窗气密性不低于国家标准GBIT7107—2000笫3级要求，9层以上建筑不低于第4级要求。●本工程变压器采用干式节能型变压器，柴油发电机组采用风冷高效发电机组。●灯具采用日光灯(带电子整流器)、节能灯做光源。5.13无障碍设计●门厅出入口设残疾人坡道，坡度1：12，出入口内外留有2×2米的轮椅回转面积。●楼梯两侧在0.9米高度另设一扶手，且所有供残疾人通行的走道两侧加设0.9米高扶手。●电梯间面积大于1.5×1.8米，电梯门开启后净宽大于0.8米。电梯轿厢面积大于1.4~1.1米。●地面选用坚固及不滑材料，按地坪高差不大T-15mm。5.14安防系统●精品楼及地下车库等主要出入口及需监视的通道，市场出入口，重要场所出入口设摄像机，另在各出入口设置彩色摄像机，在物业办公室设监控主机。●系统采用矩阵切换网络，视频信号可在多媒体电脑上显示，地下车库设分控系统。●安保中心，安保主机均集中在各自的保安中心，相互联机。-74- ●高层住宅设置一套连通各用户的可视对讲呼叫保安系统，并设置用户报警按钮，上位机设于大楼安保管理中心.5.15安全生产5.15.1安全目标安全生产是体现企业管理水平的重要标志，施工必须保证安全。施工中，要求杜绝重大伤亡事故，减少一般性事故，事故频率控制在4‰，火灾事故为零；重大设备事故为零；控制和降低一般性成本、轻伤事故、轻微设备事故、机械事故、车辆事故。5.15.2安全责任制在安全管理上，项目副经理作为安全的第一责任人，全面负责安全生产工作。质安部负责日常事务，主要进行安全技术交底，日常的安全检查考核，一般性安全事故的处理等。施工队要设兼职安全员，负责施工过程中各项安全技术措施的落实。5.15.3安全施工保证措施针对本工程施工特点，根据安全风险分析，车辆事故和设备事故一般较多，需重点防范。在加强全员教育，提高安全风险意识和防范意识的同时，拟采取以下措施：●原材料运输车辆要勤检查、勤保养，保证行驶和制动系统的完好。加强对车辆抽检，不符合要求的车辆不得进入施工现场。●施工现场作业的机械，要有专人指挥、监督，防止机与机，机与人发生碰撞事故。-74- ●夜间施工要配足照明设备，特别在上坡、转弯处要加大照明亮度。车辆进入施工现场后，要求减速行驶。●加强用电管理，规范各类电气设备使用，电箱、电源线等勤检查。发现破损及有碍安全使用的及时更换。●在雷雨、大风季节，做好防滑、防雷、防漏电措施，确保施工安全。5.15.4现场文明施工措施现场文明施工是施工企业现代化管理水平综合反映，它能促进施工安全、质量、工期等管理的提高，进一步树立企业社会形象，增强各环节间的管理。●严格按X市文明施工达标现场的标准进行管理，现场施工管理人员做到文明施工，挂牌施工。●在施工现场挂上显目的宣传标语、企业简介、工程简介和文明、安全、质量标志牌，以提高工作人员的质量、安全意识。●严格遵守市容规定，保证道路畅通，现场设置必要环卫设施。●对施工人员进行文明施工教育，施工期间保护好施工现场附近的一切公共设施。●采取相应的措施减低尘埃、噪音的污染。●进入现场的各种材料、工具、半成品等按指定的地点堆放整齐，施工操作人员要做到工完场清脚下清。●现场的临建设施，在工程施工完毕后，及时拆除。-74- 第六章环保专篇6.1环境和生态现状6.1.1主要污染源与污染物●X目前尚无大工业布局，大气环流质量良好，环境容量大，该区域尚无污染源，水质状况优良，风速较大，扩散条件好。项目建设中按施工组织方案和技术工艺选择设备，正常运转时操作区的噪音不超过85dB(A)，粉尘浓度不超过10mg/m3。●本项目属民用建筑。建设过程和经营管理过程中无有毒物质排放。施工过程中有废水、废气及废渣排放，有噪声，不会产生严重的环境污染。项目建成后主要污染源是地下停车库汽车排放的尾气对地面周围空气和地下环境构成的污染，其次是住宅生活污水、固体垃圾、地下层设备运行的噪声污染。项目建设过程和使用过程中应严格按照项目《环评报告》的要求，做好环保工作。6.1.2生态环境保护对策随着经济的发展，保护人类赖以生存环境的可持续发展，已是迫不容缓的事情。作为重点市场开发建设的XX市湖广商贸批发中心开发项目，更应在环境保护方面起表率作用。项目应符合国家环保产业政策和控规的规划要求，项目动工前应办理《环境影响报告表》审批手续。水、气、声、渣的排放应达到国家的排放标准，环保设施应“同时设计、同时施工、同时投产”。对上述污染拟采取以下措施进行治理：-74- ●公共及生活污水：公共污水和住宅排污经化粪池处理排入城市污水管道。各项理、化、生指标符合环保标准。市场区内设专人负责清扫、消毒、防疫工作。●生活垃圾：每日定点集中，由垃圾车直接送往垃圾堆场处理。以确保卫生、清洁的居住和办公环境。●噪声：设备选型应尽量选用噪声较低的，必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理，达到环保标准。产生噪声的运输车辆在居民休息时间停止鸣放汽笛。●建筑外墙尽量不做大面积玻璃幕墙，以减少光污染和节能。●排水采用分流制。本市场设厌氧沼气处理池，并接入市里污水总管通道。餐饮污水经处理后入污水总管。●厨房、卫生间、发电机房等产生的废气由专设的排气道直通屋面，集中排放。市场垃圾每日定点集中，由垃圾车直接送往垃圾堆场处理。以确保卫生、清洁的居住和经营环境。●施工期间，混凝土搅拌机运行尽量在白天进行，以减少建筑噪声排放。施工操作人员要做到工完场清脚下清。●市场四周不设围墙，确保交易场所更加宽畅，空气畅通，减少场内腥腐臭味、噪声等，场内设计应保证载重车辆及消防车进出通畅，道路两旁配置绿化带，既美化环境，又可使交易场所更加清爽宜人。●建设园林或休闲景观带，道路两旁配置绿化带。●采取相应的措施减低尘埃、噪音的污染。●具体对策与建议详见本项目的环境影响评价报告。-74- 第七章消防与安全卫生7.1消防贯彻“预防为主、消防结合”的方针，认真执行《建筑设计防火规范》的规定，管理区、仓储区、交易区、服务区为一、二级耐火等级。●建立健全消防机构和各有关规章制度，防火及安全管理由专人负责。●生产场所、交易场所、管理场所、服务场所等按规定设火情警报器、消防栓及化学灭火器。设置符合规定要求的室内消防用水管道。●对进入市场的经营者进行经常性的以防火为中心的安全教育，加强现场管理，确保市场安全。●市场内交通道路及建筑物必须严格按照消防规范设计，建筑物水、电管线的布置等必须严格按照消防规范设计。7.2安全生产与卫生根据国家法律、法规及有关劳动保护的规定，采取必要的措施，为企业职工创造良好的劳保、卫生条件，以保证职工身心健康，提高文明施工、文明经营水平。严格执行国家卫生部有关食品卫生防疫的规定，确保市场卫生文明。-74- 第八章组织机构与管理8.1项目法人组建方案●由X人民政府成立湖广商贸批发中心建设指挥部，负责项目的组织、领导、协调、服务；由业主单位负责项目的投资、开发、建设、运营管理；●本项目的法人为湖广商贸批发中心有限公司（名称待定），公司的组建按《中华人民共和国公司法》中关于有限责任公司设立的规定进行。公司设立后按《中华人民共和国公司法》及有关法律、法规的规定进行运营。8.2管理机构设置方案●本市场为民营企业开发的产品，建成后的经营管理实行董事会领导下的总经理负责制。经营管理机构下设办公室、工程部、财务部、市场管理部、保安部、信息中心、服务中心等。自总经理以下，层层建立岗位责任制和经济责任制。●人员编制：随着管理水平的提高和办公自动化设备的普遍使用，市场的人员编制系数，日趋下降，考虑到本项目区的实际情况和市场出租率等因素，本市场管理人员编制为400人。8.3专业技术人员培训-74- 以上人员将向社会招聘，招聘采取择优录取的办法。所招聘人员将由企业派员专门进行为期一个月的系列岗位培训，其工资福利待遇在劳动合同中具体规定，实行以职务工资为主的结构工资制度，使工资与经济效益挂钩，以调动员工积极性。8.4项目实施组织管理8.4.1管理体制成立基建项目部，负责项目的整体实施。项目部下设基建管理组、资金管理组、文档资料管理组等专业管理组。8.4.2项目建设严格按基建审批程序，建立建设单位责任制。由项目部负责项目实施计划落实、项目设计、施工组织管理、技术质量和资金使用监督。按照有关部门要求，安排施工方案，对建设质量负责。8.4.3施工管理项目建设按照相关国家或行业标准，项目施工采用招标制，严格按照要求，由有资质单位施工和监理。项目建成后建立专门的运行管理机构，由经过专业培训并持证，有文化、有素质、业务好、经验丰富的人员管理。8.4.4资金管理根据项目资金使用和管理办法的规定，结合项目建设的实际情况，合理的使用和管理各项资金，制订资金年度安排计划及资金使用计划。8.4.5管理制度项目建设中的工程、生产、财务与销售管理均制定相应的规章制度和管理细则，由项目管理各部门按制度严格执行。8.4.6工程管理-74- 成立项目基建管理组，负责项目工程质量控制。土建工程建设由项目监理单位按进度控制项目工程质量，国产设备由施工企业派专家到厂家全过程跟踪生产，以保证质量。施工单位每月申报两次工程进度表和已完成工程造价，并根据工程进度和合同拨付工程款。8.5管理制度建立适合市场开发、建设、经营、管理的各项管理制度。其中主要包括如下14项制度：●市场管理制度；●岗位责任制度；●检验检测和质量保证制度；●安全卫生制度；●标准计量管理制度；●销售管理和奖惩制度；●例会制度；●财务管理制度；●信息管理制度；●全员培训制度；●人事管理制度；●客户管理制度；●物业管理制度；●重大事项研究制度。第九章项目建设进度-74- 9.1建设工期本项目建设期为5年，分三期建设。9.2项目第一期实施进度安排●2009年6月一2009年7月：项目策划及可行性研究等前期工作；●2009年7月一2009年8月：项目审批、征地工作；●2009年8月一2009年12月：勘探，设计、建审通过、三通一平；●2010年01月一2010年03月：第一期工程土建及水电安装；室内外装修装饰。●2011年02月：第一期项目竣工、验收，市场开业。第十章投资估算与资金筹措10.1投资估算依据●X市目前市场商铺租金、售价。●X市建筑定额标准及三材价格。●项目建设期为5年，土建项目建设内容较复杂、工期短，故取一定的土建工程不可预见费。●根据中国近一、二年建筑材料、设备等价格变化形势和对本区实际情况的调查。-74- 10.2投资估算10.2.1土地使用费：6000万元土地出让金（含报批费）：5万元/亩×1200亩=6000万元10.2.2前期经费：3120万元●工程勘察设计：1200000m²×10元/m²=1200万元●工程监理：72000×1.0%=720万元●三通一平：800000m2×10元／m2=800万元●工程造价咨询：72000×0.32%=230万元●工程咨询：72000×0.2%=108万元●招标代理服务费：62万元10.2.3土建及安装工程费：72000万元●1200000m²×600元/m²=72000万元；10.2.4配套设施建设费：3040万元●道路：800000m2×20%×50元／m2=800万元●绿化工程：800000m2×20%×25元／m2=400万元●景观工程：72000万元×1%=720万元●灯光工程：72000万元×1%=720万元●环保设施：500万元●围墙及大门：500万元●消防工程：500万元10.2.5设备费：4000万元●检测设备：300万元●冷库设备：3000万元●电子商务工程设备：700万元10.2.6管理费：2645万元-74- 按上述1～5项之和的3%计算：88160×3%=2645万元10.2.7行政事业性收费：1200万元●质量监督费：1200000m2×2元／m2=240万元●噪音排污费：1200000m2×3.0元／m2=360万元●白蚂蚁防治费：1200000×2元／m2=240万元●防雷检测费：1200000m2×1.0元／m2=120万元●施工图审核费：1200000m2×2.0元／m2=240万元10.2.8财务费用：8000万元●80000万元×0.5×10%×2=8000万元10.2.9不可预见费：5000万元按上述1～8项之和的5%计算：100005×5%=5000万元10.2.10项目总投资：上述1～9项之和：105005万元10.3资金来源本项目总投资10.5005亿元。拟40％由湖广商贸中心实业有限公司等股东自筹资金投入，20%由政府财政拨款投入，40％由银行贷款资金投入。第十一章财务预测和经济分析本项目财务预测所使用的基础数据和基本条件是国内及福建省内同类型项目的实际经济状况，在分析了本区市场的基础上，结合本项目的具体情况进行测算和选定的。11.1销售收入估算（以出售物业平均测算）1200000m2×1200（2000）元／m2＝144000（240000）万元11.2交易税费-74- 144000（240000）万元×10％＝14400（24000）万元11.3利润总额24595（120000）万元11.4有关经济指标计算根据损益状况和投资状况计算，该项目投资利润率和利税率分别为：●投资利润率：23.42％●投资利税率：37.13％●自有资金利润率：39.04％●盈亏平衡点：81.02％（即销售率达81.02％时可保本）。11.5敏感性分析为了进一步研究项目的盈利水平和获利能力，我们对影响经营效果的几个因素进行不确定性和敏感性分析。●当销售收入下降10％时：盈亏平衡点：90.02％（即销售率达90.02％时可保本）。●当总投资上升10％时：盈亏平衡点：89.12％（即销售率达89.12％时可保本）。从以上分析看，本项目在经营期内有一定的抗风险能力，盈亏平衡点常态为81.02％，即出售率低于该比例，企业经营亏损，当出售率高于这一比例，企业经营盈利。当企业处于销售收入下降10％或营业成本上升10％的不利情况下，仍具有一定的获利水平。第十二章结论与建议-74- 12.1项目的建设十分必要●本项目的建设可以增加市场的开放度，进一步加快X乃至X的市场及市场载体建设步伐，加速市场体系的建立，解决流通制约问题；进一步拓展就业渠道，提高城镇居民的生活水平，解决因城市重点工程和城市建设征地造成的大量劳动力过剩问题，促进社会的安定稳定和谐；可以进一步调整农业产品结构，培育生产要素市场，有效聚集、推销农副产品，服务“三农”，促进农村经济和商贸经济的发展；可以繁荣区域经济、培育新的经济增长点。●项目具有良好的投资环境和经营条件，从项目的地点，功能和标准到相应市场需求状况看，建设项目是必要和可行的；项目投资方向正确，符合国家产业政策。项目的建成和营业，将为X市提供一个现代化、高档次、大规模的商品流通设施。不仅可以加速目前进贤县的农业产业化进程，促进地方经济和市场体系的发展，对改善投资环境，聚集城市人口，吸引客商投资，进一步对开外和开放都有积极影响。●本项目的建设将在一定程度上对X农业产品结构调整起导向作用；对发育要素市场起推动作用；对推销当地产品起聚散作用；对吸引内外客商起聚合作用。该项目的建设有利于加快X及X的市场建设步伐；有利于X城市化战略的实施。因此，本项目的建设十分必要。12.2项目产生的效益良好●-74- 上述的测算和研究结果表明，本项目具有良好的投资环境和经营条件，从项目的地点，功能和标准到相应市场需求状况看，建设项目是必要和可行的；项目的投资方向正确，符合国家产业政策。选址优势明显，符合整体经济性原则。项目建设带来的生态效益、社会效益显著。从项目的经济效益来看，财务收益良好，具有较好的抗风险能力。无论是静态还是动态，投资收益率对投资来说都是较好的收益指标，●根据本研究报告的测算，市场形成后，本项目每年可创交易额2亿元以上，创税利超亿元；可增加本项目直接为社会提供50000多个就业机会；并促进当地流通业劳动力的素质和教育水平的提高。还可带动运输业、加工业、建材业、服务业等产业的发展，并推进农业产业化进程，促进社会主义新农村建设。创造良好的社会效益、经济效益、生态效益。●综上所述，本开发项目的实施，对繁荣区域经济具有重要推动作用，其社会效益主要体现在整个X投资环境的改善、市容市貌的美化，从而进一步提升X市的城市文化品味。同时，本项目的建设，还可为农村剩余劳动力提供就业机会，并带动周围县市经济结构的调整，促进内需，由此产生的经济效益是难以估量的。因此本项目的实施是必要的，也是可行的。可以相信，随着项目的建设实施，X乃至X市的经济实力必将再上一个新台阶。12.3建议●由X市X政府专门制定扶持本项目开发建设经营的优惠政策。●规划部门对于本市场建设用地给予优先安排；土地管理部门以零土地成本价供地。●减免城市基础设施配套费及其它规费。●项目申办过程，从立项、用地、审批、开工、建设各项环节简化办理手续，采取一条龙服务。-74-'