地铁上盖物业项目可行性研究报告

'地铁上盖物业项目可行性研究报告17 第一部分项目总论一、项目背景1.项目名称X地铁X湾车辆段上盖项目2.委托方3.承担可行性研究工作的单位4.研究工作依据n《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）n《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：计投资[1993]530号）n《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）n开发公司提供的相关资料n国家及X经济建设的方针、政策和城市规划5.项目建设规模和内容根据开发公司提供的相关资料，以及我司根据市场研究确定的容积率，项目的规划设计指标见下表。序号名称数据单位1总用地面积489660.38平方米上盖物业用地面积216301.8平方米物业部分用地面积138592.94平方米上盖政策性住房用地面积134765.64平方米2总建筑面积1410000平方米商品房用地建筑面积807850平方米住宅395130平方米17 商务公寓48670平方米办公224300平方米商业81100平方米酒店26250平方米幼儿园等配套32400平方米政策性住房用地建筑面积602150平方米3建筑覆盖率不大于40%4建筑间距满足深标及消防规范要求5建筑高度或层数120米及200米6绿地率≥30%二、可行性研究结论1.市场预测X片区是X未来重点发展的核心地区，属于X5大城市战略分区之一的西部滨区，定位为以商务服务功能为主的高端服务区，是X建设滨海城区、构建中心服务体系的重要组成部分。与宝安中心区一起，未来将成为X高强度发展的CBD。本项目正处于未来X湾CBD区东南角。长远来看，该区域房地产市场具有广阔的发展空间，项目发展潜力巨大。2.项目建设进度工程于2008年报批报建，2009年初开始动工，预计2013年11月底全部完成竣工验收，开发建设工期历时6年。各宗地建设进度如下：nT201-073宗地：包括1、2、3、11四个地块，为政策保障性住房用地。该宗地于2009年初开工，2011年12月31日前完工，历时3年。nT201-072宗地：包括6、8、9、10四个地块，为地铁上盖商住用地。2009年初开工，2011年2月完工，历时3年nT201-071宗地：包括4、5、7三个地块，为白地商住用地。2011年8月开工，2013年11月工，历时3年。17 各地块的物业类型开发秩序依次为商务公寓、住宅、商业、办公、酒店。1.投资估算和资金筹措n投资估算本项目政策性用地与商住用地开发建设总投资额合计为1530956万元，开发成本及费用分别为1405153万元、125803万元，各占开发建设总投资的91.78%和8.22%。政策性用地自2009年开工，至2011年底，历时3年，各年开发投资额分别为139233万元、104425万元、104425万元，共计348083万元。上盖物业商住用地自2009年开工，至2013年底竣工，历时5年，共投入1182873万元。n资金筹措本项目1/2/3/11号地块的资金来源主要有两个渠道：自有资金、政府代建费，分别为78597万元、269486万。其中78597万元为该宗地的建设资金缺口，不能由地铁公司提供，这就要求地铁公司能找到资质较好的开发商或投资商来进行融资，必要时该宗地可与4~10号地块进行捆绑，由双方共同出资进行开发。因此，4~10号地块的资金来源主要有四个渠道：自有资金、企业融资、银行贷款、销售/经营收入再投入。该地块采用莱坊公司建议的协议/合同型合作开发模式，引进知名开发商，以提升项目的整体档次，使得项目价值最大化。就本地块而言，其资金筹措情况建议下：筹措资金来源筹措资金额（万元）比例%自有资金44433938%融资金额133301%银行贷款14065812%销售/经营收入再投入58454649%总投资额1182873100%备注：1、表中融资金额为4~10号地块2008年建设资金缺口；2、自有资金已超过银行贷款要求35%水平的下限，可进行银行融资。17 项目整体要求的融资额分为两个部分：政策性用地的资金缺口78597万元、4~10号地块2008年建设资金缺口13330万元，共计91297万元。协议/合同型合作开发模式中，双方出资情况如下表：出资额出资比例地铁公司44433982.86%投资方9192717.14%合计536266100.00%在这种合作模式中，地铁公司占82.86%的股权，投资方占17.14%的股权。1.项目综合评价结论l市场可行性研究结论本项目开发建设有住宅、商务公寓、商业、酒店等中高档各功能物业，选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合未来X片区的市场主流需求。l经济可行性研究结论政策性用地为政府代建工程，无利润。本项目利润全部来自于4~10号地块，在计算期内预计销售收入1005442万元，经营收入13903338万元，共计14908780万元，可获利润11083463万元，扣除所得税后净利润为8312597万元；缴纳所得税2770866万元，项目盈利能力较强。经测算项目的利润总额、税后利润（净利润）、财务内部收益率等指标详见下表：4~10地块项目利润估算表序号项目单位指标1占地面积M23684312总建筑面积M28078503项目总投资万元11828734项目销售收入万元10054425项目经营收入万元139033386利润总额万元110834637税后利润万元83125978财务净现值（FNPV）万元28677717 9财务内部收益率（FIRR）%11.2%10动态投资回收期年20.51注：1、上表为项目销售性物业全部实现100%销售的经济效益指标；2、按照国家相关规定，一般房地产开发项目（多指商住项目）基准收益率取值12%。考虑到本项目经营性物业所占比重较大，盈利能力低于行业平均水平，且结合目前房地产市场行情。因此，本项目基准收益率取值8%。由以上经济效益指标可看出，按协议/合同型合作开发模式，本项目赢利能力良好，具备可行性。在利润分配方面，综合考虑双方出资比例、项目的稀缺性、开发模式的风险、投资方的开发资质和知名度、项目政策性用地的资金缺口等五大因素，建议分配比例如下表：地铁公司投资方备注出资额（万元）44433991927出资比例82.86%17.14建议分配比例175%25%知名品牌开发商，如：万科等建议分配比例285%15%一般品牌开发商，财政实力较强建议分配比例390%10%无品牌开发商，财政实力较强l项目风险及防范建议n项目风险ü技术风险地铁沿线物业的开发由于和地铁密切相关，特别是地铁上盖物业的开发，与地铁的关联度更加密切，因此，在规划方面与传统的房地产开发相比，将面对更多技术上的风险。ü酒店等经营性物业的经营风险酒店市场存在一定的竞争，未来项目酒店式公寓的经营可能存在一定的风险；商业、办公楼的经营方面，同样面临一定的经营风险。ü项目整体的财务风险本项目采用自有资金、企业融资、银行借款和销售回款进行开发，所面临的财务风险主要是资金供应链的问题。17 n风险防范建议ü地铁上盖物业的开发不同于传统房地产开发项目，工程技术含量相对较高，可通过共享地铁公司的成熟工程经验，为本项目提供技术上的援助。ü本项目各功能物业均面临一定的市场竞争，应尽早进行项目前期营销和推广工作，与未来的潜在客户联系。酒店经营方面，可与国际知名酒店管理公司合作，共享其成熟的酒店管理经验、客源，并获得技术服务支持。ü项目资金供应随着开发进度的不断推进而逐步投入，要保证各个开发期内的资金能持续到位，防止临时性的资金短缺而延长整个项目的开发周期。本项目是X市地铁有限公司拟开发建设以居住为主并包含办公、商业、酒店等物业类型的大型综合项目，项目建设规划手续已在办理之中，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。综合评价结论：本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。l17 第二部分项目投资背景研究一、市场宏观背景1.全国投资环境l整体经济发展快速2001年-2007年国内生产总值与增长速度2008年上半年国内生产总值同比增长10.4％。全国经济仍然保持稳步快速增长势头。l全社会固定资产投资发展较快2008上半年全社会固定资产投资68402亿元，同比增长26.3%。其中，城镇固定资产投资58436亿元，增长26.8%；在城镇投资中，国有及国有控股投资23554亿元，同比增长19.3%；房地产开发完成投资13196亿元，增长33.5%。17 1.X市总体城市发展和规划2.1X城市发展概览X，是中国与世界交往的主要门户之一。同时拥有海陆空立体口岸。17个口岸中，有中国最大的陆路客运口岸和货运口岸，加之毗邻香港的独特区位优势，不但外贸出口连续15年雄居全国第一，更是中西文化交流与交汇之重要基地。2011年，第26届世界大学生夏季运动会将在这里举行，年轻的X成为该体育盛会史上最年轻的举办城市。在短短28年间，从一个不到2万人口的边陲小镇，崛起为一座经济繁荣、社会和谐、功能完备、环境优美的现代大都市，人均GDP位居中国内地第一，创造了世界城市化、工业化和现代化的奇迹。是中国现代化建设的精彩缩影。从率先实行土地有偿使用、实行股份制改革，到率先实行人事制度改革、削减行政审批事项等，28年来，X创下了200多项全国第一。以高新技术产业、先进制造业为基础，以现代服务业为支撑的的新型产业体系已基本建成。同时，X还是世界第四大集装箱港口，中国第四大航空港和中国第四大旅游城市。以下是2007年X实现的各项主要经济指标：l实际国民生产总值达到了6765.41亿人民币，增长了14.7%，；l社会消费品零售总额1915.03亿元，增长14.6％；l居民人均可支配收入24870.21元，增长10.2％；l外贸进出口总额2875.33亿美元，增长21.1%。2.1X城市发展规划lX市在珠三角区域城市中的发展定位按照国家中长期发展计划，到2030年，中国将成为世界最大的经济体之一。X2030的发展目标是“建设可持续发展的全球先锋城市”。未来X城市发展的功能定位是：17 n国家级高新技术产业基地和自主创新的示范城市。n区域性物流中心城市。n与香港共同发展的国际都会。lX区域发展策略：加强多层次区域合作进行多层次区域合作以扩大城市对外的辐射力，促进共同发展是X未来应采取的选择。充分发挥X移民城市和移民文化的特点，构筑与内地最为广泛和深入的联系，进一步扩大城市发展的经济腹地，成为辐射内地经济的主要中心之一。lX的空间发展策略：南北贯通西联东拓中心强化两翼伸展坚持以地区特色为基础，以可持续发展为核心，以人的需求为根本，创建“差异化”的城市空间，以满足城市多元化发展的需求。1.区域发展和前景预测3.1南山区是X重要的西部滨海区为了更好地发挥优势，突出各区在区位、资源、产业、科技、人才和环境等方面的优势，X提出“差异化”的空间发展策略，即在十一个城市组团的基础上，通过组团的融合，逐渐演化为城市核心区、西部滨海区、中部地区、东部地区、东部滨海地区五个城市功能地区。西部滨海区（即包括宝安滨海区和除华侨城以外的南山）结合港口、机场、高速公路、口岸等大型交通基础设施密集的优势，发展现代物流业。建设世界先进水平的高端制造业园区，发展信息产业与通讯产业等高端制造业。加强与香港的合作，发展现代服务业。与宝安中心区一起成为X市高强度发展的CBD区，重点发展以甲级写字楼为主的高端办公功能，以满足远期建设区域生产型服务中心的需要。3.2南山区发展的定位产业功能定位：国家级高新技术产业基地，华南地区区域性物流中心之一,集装箱枢纽港——X港的重要组成部分，X市的科教中心和旅游度假基地。空间发展定位：X特区带形组团结构中重要的西部城市组团，X17 市二十一世纪的建设热点地区之一。景观形象定位：融“山海城”为一体的现代化生态型海滨城区。17 1.宏观环境与本项目发展的联系4.1、X投资宏观背景u经济发展快速稳定增长，人民生活水平提高，对于住房需求更高。u第二、三次产业共同推动经济增长，推动房地产投资。u高新技术产业、现代物流业作为X未来的支柱产业，占第三产业增加值更大，为西部物流发展以及项目建设创造条件。4.2、区域发展前景u南山区有强大的物流产业支撑，同时也是政府重点和加强开发的片区，未来片区是房地产开发的热点区域；u规划完善的交通体系和齐全的公共服务设施，将提升板块的综合服务功能，从而提升板块内房地产的价值；u片区经济的不断发展，人民生活水平和消费能力的不断提高，对片区的房地产发展起着很大的促进作用。17 二、房地产市场发展状况研究2008上半年批准预售面积同比增加5.5%，推售面积则减少10%08年上半年X市共有257.5万平方米的住宅取得预售许可证，同比增加5.5%。05-07年X商品住宅供应量不断减少，除了开发用地减少的影响外，由于楼市火爆，开发商捂盘也是一个重要原因。虽然08年上半年住宅预售量有所增加，但量不大，仍有一些项目因市场低迷而捂盘。03-08年上半年X市商品住宅批售面积但如果只记实际供应量，即推盘量，上半年全市新增住宅供应263万平方米，虽比预售面积多，但同比07年上半年的实际供应量，则减少10%。05-08年X市推售住宅面积成交分析——供应然远大于求08年上半年全市成交住宅只有154.3万平方米，同比减少54%。按目前的销售速度，08年全年的销售量将只有96、97年的水平（96、97年X17 销售住宅面积分别为343、405万平方米），足见低迷。近年来X住宅市场火爆，供不应求，特别是在巅峰期07年上半年，住宅供求比只有0.81：1。之后受各种因素影响，下半年楼市转熊，楼盘成交普遍低迷，供需倒挂，加上07年12月供应量达125万平方米，最终导致下半年供求比达2.1：1。08年上半年成交略有起色，但供应然远大于求。03-08年X市住宅供求关系图注：供求比=批准预售面积/销售面积价格分析——08年上半年大幅回落近年房价上涨，其中05-07年涨势飞快，同比涨幅分别达到18%、31%和45%。08年上半年房价回落，虽同比07年上半年仍上涨4%，但是与07年下半年比，已下跌18%。03-08历年X房价走势17 X房地产市场周期分析及其预判：房产的价格会围绕房产的价值，以周期波动的形态运行，过份偏离会自我调整，周期价格的形态呈尖顶圆底。没有人能非常准确预测顶部及底部出现地时期，但是房地产市场发展也是有一定的规律可循的，中原认为房地产市场发展有复苏期、高涨期、危机期和萧条期四个周期，每个周期又有其表现特征。房地产市场周期及其表现特征表客户特征价格特征市场特征复苏期用家观望，投资者入市楼价平稳上升，租金回报率上升；楼花价格比现楼高一些楼价升到你不信17 高涨期用家入市，投资者入市楼价急速上升，楼花远比现楼贵楼价升到你相信危机期投资者离场，市场上所有买家变成投机者楼价升到脱离现实购买力，楼花价格缺乏上升动力，成交放缓，现楼价格逼近楼花价格楼价升到你迷信萧条期买家亏损，负资产出现，市场上只剩有实力的用家及部分抄底的投资客价格急速跳跃式下跌，市场出现有价无市，缺乏承接力，楼花价格甚至低于现楼价格楼价跌到你没信心香港几个房地产周期表年度上升时间（年）楼价最高升幅调整时间楼价最大跌幅1967-197666（倍）3（年）35%1976-19835.55（倍）2.5（年）40%1984-20031314（倍）6（年）65%从表中可以看出，香港房地产市场的周期的规律是楼价上升越长楼价最高涨幅越高，其调整时间和楼价跌幅也最大，因此，房地产市场的上升时期与调整时期的时间是成正比的。1984-2003年的香港房地产周期，基本上由3次升浪组成，第1次升浪是1985-1989，第二次是1991-1994，第三次是1995-1997，呈现一浪高于一浪的发展态势。大周期中蕴含着小周期,整个上升周期长达13年。17 随后进入了市场的危机期和萧条期，到2003年开始复苏期的发展阶段。从X楼市目前的成交情况及入市客户表现来看，确实是处于周期中的萧条期。但从2003年-2008年X市价格走势图来看，房地产市场周期是2003年启动上升，到2008年完成一个周期，即5年一个周期。因此我们认为X房地产的调整周期将在5年之内完成。2003-2008年X房价走势图2007年底以来，X市房地产市场出现的进行调整，2008年因四川地震、全球经济放缓和国内通货膨胀等因素，更增加了房地产后市的很多不确定性因素；但应当看到目前房地产市场的低迷只是短期态势，影响X市房地产整体市场的基本因素如：经济持续发展、城市人口的快速增长等房地产市场的决定性因素并没有发生大的变化。因此，预计房地产市场在2008年房地产市场将进入到小周期的萧条期探底阶段，这时候将出现供求失衡，价格下跌；而到了2009年，市场将进入复苏期的盘整阶段，进行调整，从2010年开始将进入到复苏期的恢复阶段，这时候成交量和价格都开始逐步上升17 三、X房地产发展政策环境研究1.政策现状及趋势2008年上半年，国内国外宏观经济形势错综复杂。国际原油价格突破新高、美国次贷按危机蔓延、越南暴发金融危机。国内物价指数高企、自然灾害不断、股市下跌一波比一波惨烈，外围和内部因素共同影响，使楼市处于一个非常恶劣的经济环境中。在这样一个不利的经济环境之下，房地产宏观政策又进一步频出，X楼市呈现出极度低迷的状态，楼市在经过4、5月份的短暂回暖后再次步入低迷状态，置业者对未来经济前景表现出担忧，消费信心不足。2008年上半年宏观政策一览表分类政策名称发布单位政策核心内容土地《国务院关于促进节约集约用地的通知》国务院办公厅打击囤积土地为核心，不仅加大囤积土地的成本，也加大了囤积土地的政策风险与资金风险；地价下降住房规划《X市住房建设规划2008年度实施计划》X市国土资源和房产管理局重点明确廉租房、经适房、限价房和中低价位、中小套型普通商品房的结构比例、建设规模，并落实到具体地块、项目《X市住房建设规划2009年度实施计划》X市国土资源和房产管理局重点明确廉租房、经适房、限价房和中低价位、中小套型普通商品房的结构比例、建设规模，并落实到具体地块、项目税收《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》财政部、国家税务总局支持廉租住房、经济适用住房建设、支持住房租赁市场发展土地增值税预征率提高X市地税局调整后普通标准住宅按销售收入１％预征，别墅类按销售收入３％预征，其他类型房产按２％预征。经济类6次调整存款准备金率，从年初的14.5%调整到目前的17.5%中国人民银行落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长2.政策对本项目的影响2.1住宅供应结构受90/70政策影响本项目同样受90/70住房供应结构政策的影响，T201-0071、T201-0072宗地内开发的商品住房项目，152 套型建筑面积90㎡以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到商品住房总建筑面积的70%以上。2.2政策性公共租赁住房对项目开发是一把双刃剑，有利有弊。T201-0073宗地为政策性住房项目，开发量高达60多万平方米，且在2011年交付使用，其面向的是初级公务员，这与本项目商品住宅潜在客户不会重复，但由于预计政策性住房会有大量的出租行为，这可能会降低本项目的投资客户对未来项目的预期值，因此可能大大降低本项目的投资客户比例，但与此同时60多万平方米的政策性住房为本项目的商业运营提供了巨大的消费人群，是项目商业经营的利好。152 第三部分地铁上盖物业研究一、项目初步发展方案“地铁X湾车辆段上盖物业项目”(以下简称“本项目”)处于未来X湾CBD区东南角，是X市地铁有限公司﹙以下简称“地铁公司”）建设中地铁1号线续建工程X湾车辆段上盖物业，拟开发建设以居住为主并包含办公、商业、酒店等大型综合项目。项目以实现建设国际化城市为目标，以促进经济、社会和环境和谐可持续发展为目的，是X市政府2008年解决交通问题的集中体现。项目总用地面积约为50万平方米，其中车辆段上盖面积约34万平方米。规划总建筑面积约为141万平方米(不计车辆段建筑面积)，平均容积率约为2.8。项目初步发展方案宗地号T201-0071T201-0072T201-0073用地性质白地商住用地上盖商住用地政策性住房用地建筑面积544800m2263050m2602150m2物业类型商业/住宅/办公/酒店/商务公寓商业/住宅/办公商业/住宅公共配套学校/幼儿园/其他幼儿园/其他学校/幼儿园/其他二、地铁上盖物业特殊性研究1.概念地铁上盖物业把发展地铁与发展房地产业紧密有机结合形成双赢乃至多赢，采用“地铁＋物业”152 的建设模式，以地铁为核心，在上盖空间进行地铁配套设施建设以及商住等多种物业和公益配套设施的多层开发。地铁上盖物业是地铁产业和房地产市场紧密协作的缩影。特别是我国香港地区发展尤为成熟，香港由于用地紧张，其各个地铁站都与周边的商业和居住区有紧密联系，还有很多居住区与地铁站紧密地结合在一起，成为一个综合建筑体——即地铁上盖物业。1.特殊性2.1开发难度较一般物业大地铁上盖物业的底层是一般是沿线地铁站，还有可能契合了换乘公交车站，这些基础设施如何与上盖物业（特别是地下车库）进行有机的融合，这需要与地铁设计、建设工程甚至公交车公司多方沟通和配合，且在设计、施工、技术等多方面不同于普通商业房地产开发，其专业程度和要求都很高，开发难度大。2.2交通更为便捷地铁上盖物业的最大优势就是以地铁为核心，“地铁＋物业”的建设模式，地铁为上盖物业带来了地下交通大动脉，出行更加便捷。2.3人流量大带来商业机遇2008“五一”小长假X地铁3天运送乘客约100万人次，其中5月1日运送乘客50万人次，2日37.7万人次。有资料统计显示，若以每公里地铁线路日均载客量计算，香港超过5万人次，东京是3.7万人次，汉城是2.7万人次。这巨大的人流为地铁上盖物业带来巨大财富流，充满巨大的商业机遇。一项统计数据表152 明，在国际城市规划中，地铁上盖物业已经成为发展潜力最大、实用程度最高、抗风险能力最强的城市高效物业形式。据统计，纽约、伦敦、香港、东京和上海、广州、北京等城市成熟的地铁上盖物业价格平均高于同片区、同等素质物业30%以上。上海、广州、香港等地的地铁沿线商铺出租率为100%。2.4物业升值空间更广地铁的贯通，拉近了物业和周围核心区域的时间距离，大大提高了效率；并且带来了巨大的人流和财富流，这些利好的因素都为地铁上盖物业提供了更大投资价值和升值空间。例如北京地铁10号线建成通车后，该区域离CBD商圈和燕莎商圈的时间距离将缩短至15分钟左右，因此其地段价值将进一步凸现。而南京目前只有一条地铁线，但可以看到一号线所经过的站点，从每个地铁站内部的商业，再到站点周边楼盘、商业全都红红火火。2.5开发模式多样（内容详见下一小节“地铁上盖物业开发模式研究”）三、地铁上盖物业开发模式研究地铁建设与土地综合开发相结合，统一规划，一同实施，对城市的发展有着积极的作用，所以地铁的建设之初应多加考虑，根据特点选择与之相协调的开发模式。开发的模式各地有不同的特点，归纳有以下3种。1.地铁公司自行组织开发这种模式是由地铁公司自行开发的形式就是地铁公司作为开发商具体操作沿线土地的物业开发的全过程，开发所得利润和所冒的风险均有地铁公司独自承担。由于前期投入资金较大,风险也大，这种模式比较少用。2.地铁公司和开发商合作开发这种模式是由地铁公司和开发商合作开发的形式一般由地铁公司提供用地，开发商提供资金和开发经验，并负责具体操作，双方按协议的规定分享增值利益。地铁公司得到的开发利润内部转化为地铁的建设投资。这种模式比较常用，香港地铁就是采用这种方式进行运作的。例如香港地铁机场线的香港站的物业开发就是一个由中国银行、恒基地产和新鸿基地产组成的发展财团承担的，分6期进行，合作协议是5万平方米152 的物业归地铁公司拥有，其余的都归发展商拥有。合作开发有以下几种模式。n协议/合同型合作开发模式协议/合同型合作开发，指由合作各方共同按照合同的约定相互协作，但各自独立经营、各自承担相应的民事责任。合作各方独立核算，不需组建新的经济实体，而只是在合作各方之间订立合作开发合同。双方的权利和义务完全依据合同约定而设定。在这种模式下，土地权属不需要变更，而沿线物业的开发权全部由地铁公司或地铁公司设立的独立的房地产开发公司享有，合作的开发商仅是依据合作开发合同承担投资义务和享有收益的权利。项目登记在地铁公司或地铁公司设立的独立房地产开发公司名下。n法人型合作开发模式法人型合作开发是指房地产合作开发各方以组建新的法人实体，即成立项目公司的方式进行开发经营。合作开发各方共同组成项目公司，并以项目公司名义共同办理有关手续。合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。在成立项目公司的情况下，合作开发各方通过公司章程予以规定。合作开发各方在成立新的法人实体后不再根据之前的协议约定承担连带民事责任，而是以项目公司的注册资本为限对外承担有限责任。该合作开发模式要求必须进行土地权属的变更，即把合作开发的有关地块的土地权属由地铁公司名下转让到合作组成的项目公司名下。n其他合作开发模式其他合作开发模式还有如合伙型、代建及包销、BT、BOT等。2.开发商承担地铁设施建设152 这种模式由开发商承担地铁设施建设的形式是通过法律,要求相关的开发商负责地铁设施的工程或承担建设费用。比如要求开发商负责修建进入该地块的出入口通道或其他设施，提供建设用地(包括结构用地和临时施工用地)。再比如当一个新发展区的开发商要求地铁线延伸到其开发地块时，则延伸部分的工程费用可由该开发商承担等。四、地铁上盖物业案例研究1.香港全球地铁公司普遍亏损，香港地铁公司自1998年以来却一直盈利。其成功的经验之一就是开发沿线物业实现增值。香港地铁公司在建造铁路时，也积极与开发商共同发展车站及车辆段上盖空间，兴建大型的住宅及商用物业，并管理已经建成的物业，保留部分商用物业作投资用途，从而实现增值。由于地铁大大改善了沿线的交通状况，使沿线各站形成许多新的繁华地区，沿线的地产也不断增值。香港地铁公司充分运用这一优势，把发展地铁与发展房地产业结合起来，从而给地铁公司带来了丰厚的利润，解决了工程建设部分资金来源。香港地铁公司和地产商合作，在观塘线、荃湾线和港岛线沿线车站上盖和毗邻的18个地点适中的位置发展物业。该批物业共31366个住宅单位、25万多平方米的办公室面积和29平方米的商用面积。物业发展为地铁公司带来近40亿港元的总利润，成为建造地铁的重要财政来源。2.上海由于152 地铁上盖物业以及周边地块的建设不同于普通商业房地产开发，其专业程度和要求都很高，而上海目前还缺乏这方面的开发经验。上海地铁资产经营管理公司公开表示，欢迎境内外大型地产商参与上海地铁上盖物业的开发。公司相关高层表示，从现在起一直到世博会前后，开发上海地铁上盖物业前景“十分广阔”，而且也是“有利可图”的。且提到合作开发上海地铁上盖物业市场肯定是“共赢之举”。联手合作开发上海上盖物业具有三大优势，其中包括地块、协调和时机等优势。而2007年初，上海申通地铁公司联合香港中信泰富共同取得位于四川北路规划中地铁上盖的一幅地块。作为首个合作开发的地铁商业地产项目，该公司表示乘上海地铁建设大发展的机会，充分利用香港地产商的资金和经验快速推动上海地铁商业地产的发展进程。152 第四部分专项市场研究一、住宅市场研究1.南山住宅市场分析1.1供应量分析——总体上呈下降趋势南山区住宅供应量05年开始大幅减少，05-07年每年的供应在100万左右。08上半年该区供应住宅31.6万平方米。03-08年南山区商品住宅批售面积2.2成交分析——成交略有回暖但量依然小07年上半年之前南山区住宅成交火爆，特别是07年上半年，供求比只有0.38：1，全市最低，供应大大小于需求。楼市调整后南山受到的影响也最大，07年下半年供求比超过4：1。08年上半年南山楼市有所起色，但依然低迷，仅成交住宅15.86万平方米，供求比1.5：1，供大于求。05-08年南山区住宅供求关系图152 2.3价格分析——价格回落低于全市水平南山05-07年涨势飞快，同比涨幅分别达到36%、39%和49%，连续三年房价涨幅均超过全市平均水平。08年上半年房价回落，环比07年下半年下跌22%，高于全市18%的幅度。6月份新开盘的别墅豪宅卓越维港别的热销，对08年南山去房价起到了较大的支撑作用。03-08年南山区房价走势1.南山典型楼盘分析l星海名城六期•城中央152 星海名城六期•城中央项目概要开发商：X市振业(集团）股份有限公司所处区位：深南大道与X路交汇处占地面积：33789.2平方米建筑面积：181399.54平方米户数：约1100套总占地面积：300101.90平方米总建筑面积：841646.2平方米项目劣势：面积大，总价高，消费群体受到局限。项目优势：位于星海名城正中央的位置，享受的园林景观资源最好；大型社区中小区配套非常齐全交通便利市场定位由3栋双连塔式住宅和3栋独立住宅以及幼儿园、会所、商铺等围合而成；户型设计以3房和4房的中大户型为主，户均面积为125平方米。销售情况折后起价12800、均价15000元/平方米；项目共分七期开发，现为第六期l鼎太风华6期•节奏布鲁斯鼎太风华6期•节奏布鲁斯项目概要开发商：X市鼎太风华投资有限公司所处区位：南山区X路以西、东滨路以北建筑面积：5.7万平方米项目总占地：22万平方米总建筑面积：42万平方米项目劣势：紧临X路；燥音难以避免X物流园区处于施工高峰期，短期内灰尘大西南侧工业厂区改造之前，旧厂区影响区域生活质量项目优势：拥有永久性海景景观资源是X三个大盘中距大南山最近的项目大社区，大配套152 市场定位项目以中小户型为主，共606套单位，主力户型：48~57平方米1房71~78平方米的2房87－96平方米3房。销售情况均价：12000元/平方米项目共分七期开发，现为第六期1.市场分析小结n随着2007年国家各项宏观调控政策的出台，X市特别是南山区住宅市场出现比较大的波动，但南山区内的红树湾、华侨城等片区在X市民心中属豪宅片区，其市场并未受到较大影响。n南山区住宅氛围浓厚，市政配套设施完善，交通便利；同时如鼎太风华、星海名城等楼盘规模较大，绿化面积大，教育配套齐全，非常适合居住。南山区依然是很多本区域包括其他区域内市民理想的居住之地。152 二、商务公寓市场研究1.X商务公寓市场概况n市场概况商务公寓——商务公寓是介于纯写字楼和住宅间的一种灵活性较强的产品，它改变了纯写字楼的市场形象和办公功能，具有下列特点：1）可以进行工商注册；2）物管费较写字楼低；3）单位面积较小；4）装修标准略低于写字楼，但具居住功能，可商可住；因其可以入住也可以办公，同时进入门槛也低；同时，它比住宅更强调产品品质、商务用途、商务设施、商务氛围等。在市场收到很高的认可度。n公寓市场供给状况分析X近几年投入市场的商务公寓项目统计表楼盘名称所属区域开盘时间建筑面积（m2）平均价格（元/m2）求是大厦福田竹子林2004年3月51253.4212,000联泰大厦福田竹子林2006年12月31222.3022,000金中环大厦福田中心区2005年11月10315316,000世金汉宫罗湖深南路2005年4月34544.8118,000海岸卡夫诺南山X2007年12月63635.7614,000n需求情况从各盘的销售情况看来，基本都实现了较好的销售业绩，证明了公寓的市场需求量。总体上，小户型公寓比较受市场追捧。从需求的主体看来，主要是以下几类客户：o本地高收入、生活时尚年轻客户o长驻本地的异地或跨国集团高级雇员152 o作为居家用途的人士o差旅期较长的商务客户（投资业、咨询业、IT业等）o与本城业务较多的自雇人士（商人、设计师、小私营业主）o本地SOHO族群1.X市典型商务公寓分析n海岸卡夫诺海岸卡夫诺位于南山深南大道与X路交汇处。是一栋集商务公寓、办公写字间、高端商业为一体的多元商务OFFICE。项目总建筑面积约63635.76㎡，楼高32层。作为X首个24小时柔性商务策源地，海岸卡夫诺以商务理念为主旨，产品软硬件配置上采用高规格：全玻璃幕墙，日立豪华电梯，在空间利用上采用全复式LOFT办公，单层最高层高达5.6米。户型分割为单套约28-140㎡的小开间单位，满足了中小型企业个性化、自由、独享办公空间的需求。目前在市场上新房售价为15,000元/平方米。n世金汉宫世金汉宫位处X罗湖区深南东路与和平路交汇处，地处蔡屋围金融中心区、东门商业区、国贸商业区三大商圈的中心。世金国际（B栋）位于X罗湖区深南东路与和平路交汇处，为世界金融中心项目的商住部分，即世界金融中心B栋。项目地处蔡屋围金融中心区、东门商业区、国贸商业区三大商圈的中心。优越的地理位置、迅畅的交通条件、完美的生活配套、现代的建筑设计、绝版的复式户型、顶级的硬件装修、品牌物业管理。世金国际为复式双套房（二房一厅二卫+多功能房），面积在35～65㎡，买一层送一层。为纯复式酒店式商务公寓，4.6米层高产品、独一无二的地段、居住商务办公两相宜的多功能物业、精装修，可作为公司注册地址。目前新房市场的销售价格为18,000元/平方米。152 n联泰大厦联泰大厦位于深南大道竹子林紫竹七道，对面即为“福田交通综合枢纽换乘中心”，将与“地铁竹子林站”无缝接驳，日换乘量将达35万人次。地上26层（1至3层商业，4至23层商务公寓,24至26层办公），机动车位134辆，地面停车位10辆。竹子林片区，目前已成为名副其实的“企业总部成竹之林”，以进出口贸易、IT数码、电子科技、装修设计、金融等总部为龙头,“总部之林”摇曳在农科中心大块绿地的南侧。联泰大厦为X中心西区的龙头，目前已有有很多包括一些律师事物所、广告公司、建筑师事物所、IT集团公司、贸易公司入驻该大厦。目前该楼盘在二手市场上的售价高达30,000元/平方米。1.市场分析小结近年来，X市的公寓销售价格不断攀升，与写字楼价格相差无几。在二手市场中，纯商务公寓的求是大厦、联泰大厦、金中环大厦等更是高达25,000—30,000元/平方米，与当时很多写字楼的价格相近甚至略高，这与商务公寓供应量少、物以稀为贵不无关系。近期随着新入市的商务公寓的档次不断提升，且都位于商业、文化等中心地段，商务公寓的销售价格进一步走高，如世金汉宫的销售均价为18000元/平方米。其在市场上热销有以下原因：o市场空间大，目前整个X市属商务公寓的楼盘屈指可数，南山区只有海岸卡夫诺一个纯商务公寓；o开发公寓式写字楼较纯写字楼成本低廉；o商务公寓填补小面积商务办公市场的效果，具有较高市场竞争力152 三、写字楼市场研究1.X写字楼市场概况自房地产市场进入调整期以来，写字楼项目的上市速度明显放缓，导致目前在售项目非常少，直接影响成交量萎缩。2008年上半年，因为房地产宏观调控继续从严、国内外经济环境逐渐走差，X房地产市场一直处于观望状态，供求都呈现低迷。1.1．供应：受观望影响，纷纷推迟上市2005-2008上半年X写字楼年度供应量走势图数据来源：X市土地资源和房产管理局、X中原深港研究中心2008年上半年，全市总供应办公面积为28.4万平方米，低于预期；而批售的办公面积为17.65万平方米，表现一般，仅有南山的香年广场、景田北的民华大厦、宝安中心区的荣超滨海大厦及国际西岸商务大厦、龙岗天安数码创新园取得销售预售证，而其中的香年广场和龙岗天安数码创新园为厂房式写字楼，民华大厦是公寓，仅有4层为办公区域。在上半年供应物业中，有5个物业为对外发售项目，2个为招租项目。在销售项目中，已开盘的有荣超滨海大厦、香年广场、龙岗天安数码商务大厦，共供应办公面积14.05万平方米，占上半年总供应的50.88%；而招租的两个项目总面积为10.7万平方米，占总量的37.89%，在“总部经济”的影响下，单一产权写字楼所占的比例越来越大。152 1.2．需求：观望浓厚令成交量锐减2005-2008上半年X写字楼半年度成交量走势图数据来源：X市土地资源和房产管理局、X中原深港研究中心2008年上半年X写字楼销售面积为5.99万平方米，继续萎缩，观望气氛从2007年年中开始迅速席卷整个X楼市，开发商观望使得供应量锐减、投资者观望使得成交量萎缩。市场进入调整期以来，成交量因为供应量大幅减少、购房者观望气氛浓厚而大幅回落，个别月份成交量甚至在一千平方米左右，成交量有较大下滑。1.3．价格：结构性回落2005-2008上半年X写字楼成交价格走势图数据来源：X市土地资源和房产管理局，X中原深港研究中心2008年上半年全市均价为21057元/平方米，比2007年全年水平下降10.53%，这主要是结构分化造成的结果。152 1.4．后市：下半年供应逐步放大2008年，写字楼供应有望达百万之巨，但因为房地产市场的不景气，入市步伐明显放缓，或呈现上半年冷、下半年热的局面。从市场在建项目进度来看，2008年下半年将迎来供应高峰期，X各个区域、各档次产品、各经营方式（包括租售）均供应充分。n最近几年的供应量来说，中心区都是当之无愧的龙头，虽然2007年的供应有限，但在建的项目较多，预计未来中心区的供应将达到80万㎡，将极大的改善目前供应不足的局面，中心区写字楼将以租赁为主，近期销售的项目仅有卓越时代广场二期，而荣超中心、港中旅大厦、星河发展中心等都是租赁项目。n中心西区作为福田的重要商务片区，最近数年一直保持着稳健的开发速度，未来的供应将在20万㎡以上，时代科技大厦、盛唐商务大厦、金谷3号年内将亮相。南山区今年异军突起，成为X供应的三足之一，根据目前情况来看，南山区将继续保持着这样的供应水准，高新区及南山商业文化中心区将持续放量，天利中央广场二期、中科大厦已经整装待发。n关内罗湖区最近两年供应相当稀缺，在未来这一情况将随着罗湖鼎丰大厦的完工以及蔡屋围片区旧改项目的动工而有望得到扭转。n除了关内区域外，关外宝安区也将在2008年展示自己的风采，成为写字楼的重要供应区域，荣超滨海大厦、国际西岸之后，龙光世纪大厦、骏业项目等项目也将推出。1.南山写字楼市场分析2.1．南山区写字楼供需现状分析随着X与香港在经济、文化、商贸等各方面的紧密结合，南山区的地理位置优势日益突出，作为X新的次中心，南山将建设成为银行、证券、保险、信托、基金、担保、投融资、租赁、中介、咨询等门类比较齐全，国有、股份制、民营、外资多种经济成分共同发展，集金融产业中心、创新金融中心、物流金融中心、配套服务金融中心为一体的辐射珠三角的综合性区域金融服务中心。152 2.1.1供应档次不断提升，逐渐步入高端写字楼的行列产业结构的升级换代，使得南山成为新的高级办公区域。海岸城东座、海岸城西座、天利中央商务广场等重量级项目的面世，改变南山写字楼几年来的格局。南山写字楼步入X高端写字楼行列。2006－2008年南山区写字楼供应一览表所属区域项目名称办公楼面积（单位：㎡）开盘均价（元/㎡）销售率（%）南山中心区天利中央广场50895.231650092.75南山中心区阳光华艺大厦13898.3620500100海岸城西座39904.233000035.8南头佳嘉豪商务大厦15270.592150083.6海岸卡夫诺63635.76----数据来源：中原数据平台2.1.2．需求旺盛，小体量写字楼物业较容易消化，依然以推售为主07年上半年南山区写字楼的发展是相当快速的。07年上半年3月过后，南山区写字楼中除了海岸城大厦，别的写字楼空置面积很少。在南山区，07年3月开盘的阳光华艺大厦取得了不俗的业绩，到目前已销售完毕；而07年7月开盘的海岸城西座，由于推出时受市场政策影响，以及推出体量较大，销售状况不太理想；但07年10月推出的佳嘉豪商务大厦，由于体量一般，且片区写字楼较缺乏，销售状况良好，截至07年底已销售了83.6％。总体来看，小体量写字楼物业较容易消化，且依然以推售为主。2.2．南山区07年写字楼价格分析随着时间的推移，南山区商务环境的成熟的诸多因素的影响，以及高档物业的入市，未来的市场价格将依然处于上涨通道中。价格的变化必将影响租金，未来南山区写字楼租金仍有着足够的发展空间。152 资料来源：中原统计资料2.3．南山区写字楼客户群分析南山作为X市重要的高新技术产业基地、物流金融服务中心基地，租赁客户以贸易、金融、中介服务为主，其次为高新技术企业；高新区客户以IT、生物科技为主；蛇口片区以金融、物流为主，其他片区的客户则比较杂。南山写字楼主要客户统计表项目发展银行南头大厦物资大厦中油大厦海王大厦新能源大厦新时代广场客户金融、高新技术、投资实业、贸易中介、房地产、贸易高新技术投资实业贸易、实业风险投资、贸易、高新技术2.4．南山写字楼发展前景分析随着中心区土地供应的日益紧张，以及南山区中心区地位的逐渐奠定，未来的写字楼供应呈现逐渐西移的趋势，2008年为供应集中期，主要集中在中心区与南山区，南山区将成为X写字楼供应的主要区域。且未来写字楼的供应档次日益提高。南山填海区是政府规划的新商务圈，要打造成真正意义的滨海之窗，随着西部通道开通，该区将吸引大量的贸易、物流、旅游等产业行业进入，和中心区相比，这里有着西部窗口的前沿优势和地域产业链的天然资源，这里将是打造国际化商务的新平台！152 南山写字楼随着南山CBD的建设，将迎来快速发展时期，充分展示区域价值，体现全新西部窗口价值，与中心区一道成为X未来商务发展的“双核心”。1.南山典型楼盘分析n天利中央广场天利中央广场二期位于南山商业文化中心区，后海路与海德三路交汇处。使用年限为50年，用地面积17233.8 m2；总建筑面积为147193.9 m2（其中地下室建筑面积41810.9 m2，商业36499.1平米，办公61800平米）。项目地下3层，地上32层，有车位572个；地面一至三层、五至七层为商业；四层为餐饮；九至十六、十八至三十二层为办公空间。项目销售状况：n一期已经销售完毕，目前三级市场有较多的放盘。n二期预计将在2008下半年开盘，价格约在25000元/平方米左右，将推出100多套物业。项目评价：nX湾金融商务中心，粤港澳超级都市圈腹地，深港跨界商务中枢n纯正甲级写字楼，毋庸质疑的高端品质，匹配国际宏图n高尚商务配套，双大堂，高速名牌电梯，顶级名牌VRV空调，构筑一流商务空间nX湾辽阔视界，区域独创U型水景规划,席卷水境OFFICE生态商务风n天利集团，中国跨界商务地产领航者，快速扩张的里程碑n海岸城海岸城项目位于南山商业文化中心区，由海岸城东座写字楼、海岸城西座写字楼、海岸城购物中心和海岸风情街组成，是目前X152 西部规模最大的综合型商务、商业项目。项目总投资约20亿元人民币,总建筑面积约30万平方米。其中：购物中心约12万平方米；写字楼约14万平方米；商业街约4万平方米。海岸城配备地下停车位约2000个。项目销售状况海岸城东座写字楼已售完，于2006年11月已经入伙。海岸城西座于2007年7月23日开盘，开盘均价为30000元/平方米，以毛坯出售，预计08年下半年入伙。项目评价：n项目位于南山商业文化中心区，区位优势显著，区域人气旺盛，周边配套齐全；n是目前X西部规模最大的综合型商务、商业项目；n海岸城购物中心是目前X西部经营面积最大、功能最齐全、服务人群最广泛、最具代表性的集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型购物中心，也是X唯一具有滨海风情特色的购物中心。n聘请知名设计公司，营造生态、健康的概念，打造具有独特的滨海气质、时尚商务感的高档写字楼；n与片区未来的发展规划方向一致，定位高端，周边竞争性较小。1.市场分析小结n2008年全市写字楼供应由于受到国家政策的影响，供应量有所下降，成交量减少，价格有一定的回落。n南山区由于未来良好的发展前景，写字楼档次逐渐提升，步入高端行列，如天利中央广场，海岸城，均是近年写字楼时常影响力较大的项目。写字楼主要以销售为主，销售价格和租金价格不断上涨，客户主要从事高新技术，金融等行业。n目前南山市场供应的写字楼建筑设计独特，功能齐全，配套完善，将于中心区的写字楼形成较大的竞争。152 四、商业市场研究1.X商业市场概况2008年上半年，X商业物业预售面积为25.31万平方米，同比去年同期增长27.9%，但受X大型商业项目只租不售的增加和楼市调整期内项目的入市风险加大等因素的影响，2008年X商业物业的供应面积预计将缩减。1.1供应分析2008年上半年共有34个项目获得批准预售，其中绝大部分项目商业面积较小，面积在1万平方米以上的项目仅有四个，分别为百仕达东郡广场、金港华庭的裙楼商业、万鑫五洲风情购物中心二期以及鸿荣源禧园的裙楼商业。1.2.需求状况2008年上半年X商业物业的成交面积为11.94万平方米，成交商业物业717套，与去年同期相比分别下降34.65％和80.56％。后市在商业物业资源日益稀缺、商业物业只租不售成市场主流的影响下，X市商业物业的成交面积将继续缩减。1.3.成交价格随着楼市的调整和国家紧缩银根的宏观调控政策继续执行，X商业市场呈现量缩价跌的成交特征。2008年上半年X商业物业的成交均价仅为11191元/平方米，下降趋势明显。但纵观来看，随着各商业项目的理性定价和价值回归，X商业物业的成交均价呈现止跌走稳的特征。1.4新开盘项目价格状况据市场不完全统计，2008年上半年仅有12个商业项目入市，其中关内区域仅有4个项目，其余项目均位于关外，占项目总数的66.7％。这个数据也反映了X商业市场发展的格局——152 市场成交热点集中在关外区域，未来这个比例还将有提高的空间。从这些商业项目的价格可以看出，关内商业项目与关外商业项目的价格差价明显，关内核心区域与非核心区域的商业项目的价差明显。另外，入市的商业项目多采用自然发售的营销策略，这也是X商业市场理性回归表现之一。1.南山商业市场分析2.1．南山商圈分布及商业业态分析近两年来随着后海商业文化中心区的地位确定，海岸城购物中心、凯宾斯基酒店、海珠城、保利歌剧院、天利中央商务广场、保利文化中心等高档商业，以及shoppingmall拔地而起，使得南山后海商业区蔚然成风。虽然目前尚没有开业，一些配套工程尚没有完工，但从其影响力和辐射力来看势必成为未来南山最主要的商圈。它将成为一个集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、旅游、高尚文化生活为一体的高尚生活品质的综合性商圈。2.2．供应量分析2007年X共有84个新增项目推向市场，总供应面积42.82万平方米，批准预售商业物业4751套。其中，南山区新增项目只有10个，供应面积5.69万平方米和954套，分别占总供应的比重为13.29％和20.08％。07年南山的商业项目的供应面积普遍偏小，只有海岸大厦一个项目的供应面积超过了1万平方米，且供应的单套面积较大，平均约109平方米/套。其次是海岸时代公寓。南山商业文化中心作为南山新的主要商业中心，逐渐向大体量、高档次的商业发展。2.3．需求分析n品牌零售商业的扩张，一方面消化了相当数量的商业物业，另一方面也将带动区域商业氛围，刺激更多商业物业的消化与活跃。n港澳台和外商投资者在X152 商业地产市场所占的比例越来越大，特别是投资方面，他们对市场发展的影响越来越重要。n自人民币升值后，商业物业的升值潜力使港澳台和外商投资者的热情更是高涨。外商投资者的介入将弥补国内开发商实力有限而无法通过长期持有商业物业获得稳定的收益的局面，有利于完善商业地产的经营模式，提高商业地产的国际竞争力。资料来源：中原统计资料商业从整体的供应来看，2006年以前，南山区的商业供给大于需求，但还是可以看出滨海大道通车以后，南山商业需求成倍增长。2007年南山区的商业供给为5.69万平方米，销售面积为4.71万平方米，销售率为82.91％，销售率与06年相比，大幅增长，可见需求旺盛。西部通道的开通提高了买家对南山区位价值提升的信心，南山区的成交量在关内区域内处于首位，海岸大厦底商、天利18街等商业项目成交活跃。2.4．二级市场成交价格分析2007年X市商业物业的销售均价约为18890元/平方米，同比2006年涨幅仅为2.61%。2007年上半年在住宅、办公楼价格快速上涨的影响，商业物业成交均价达到21400元/平方米，但随着政府宏观调控政策对房地产市场影响的深入，商业物业的成交陷入低迷，成交价格也随之下降，下半年商业物业的整体成交均价仅为15300元/平方米，与上半年相比降幅达28.5%。其中，南山区由于各商业所处的商圈不同和商业档次不同，销售价格存在较大的差异，位于南山商业文化中心的海岸大厦的销售价格最高，且项目成交活跃。152 2007年南山部分新开盘项目项目商业面积（㎡）商铺套数售价（元/㎡）你地公寓商业街1013.75㎡223.3万缤纷商业中心18037.76181街铺6万，内铺3万百纳空间83736.4724（街铺20）集中商业招商，街铺均价5.5万海岸大厦23180.05212一楼均价10万，整体均价为3万学府商业街4007.1373.5万资料来源：中原统计资料2007年西部通道的开通提高了买家对南山区位价值提升的信心，南山区商业物业的成交均价达到25000元/平方米，基本与罗湖区持平。近年，商铺租赁市场的需求有所扩大，原有空置面积得到消化，空置率逐渐减少。由于西部通道建设的利好，南山创业商圈的商铺的需求也出现增长，同时西部通道的开通促使南山区域经营业态和消费格局的改变，商业物业的租金也有所上涨。从2006到2007年，南山区的商业租赁价格呈现出稳步上升的趋势。资料来源：中原统计资料2.5．南山商业市场发展前景分析南山区自1992年获市政府批准立项开始建设中心区起始，商业市场开始逐步发展，目前已经历了约四个阶段，现在处于升级期，主要得益于南山作为X152 次中心区的地位的奠定、滨海大道缩短与中心区的距离、西部通道的开通使南山与香港联系更紧密、未来地铁2号线和一号线的开通、南山产业结构升级等利好因素。南山商业文化中心已成为南山新的商业圈代表，逐步成长为与人民南商圈、东门商圈、华强北商圈抗衡的大型商圈。未来，随着南山核心区建设的完毕、大型和高档次商业的进入，南山商业市场的发展前景将风光无限，将成为投资追捧的新的投资热点。1.南山典型商业项目分析nX湾口岸商业街X湾口岸商业街位于后海中心的中心商业街区，位于创业路、登良路、后海滨路等X湾口岸区“四纵四横”中的重要的“两横一纵”的交汇处。2008年4月，卓越置业集团有限公司推出X湾口岸商业街62间铺位，均价4.1万元/平方米，开盘取得良好的销售成绩。一系列的规划利好促使了X湾口岸商业街的高成长空间。项目评价：卓越·X湾口岸商业街正对的是规划中2.3平方米公里的超级海上金融城,随着海上金融城的建设，X湾口岸商业街所处的区域性质也将会随之发生巨大的转变，直接从一个普通的社区上升到一个集商业区、金融区、居住区于一体的综合区，商业价值高。152 n海岸城海岸城商业项目位于南山商业文化中心区，由海岸城购物中心和海岸风情街组成，是目前X西部规模最大的综合型商务、商业项目。购物中心约12万平方米；商业街约4万平方米。海岸城购物中心：目前X西部经营面积最大、功能最齐全、服务人群最广泛、最具代表性的集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型购物中心，也是X唯一具有滨海风情特色的购物中心。该项目由2003年和2004年世界商业零售建筑设计排名第一（《WorldArchitecture》杂志提供）的美国凯里森建筑事务所负责方案设计，X市城脉建筑设计有限公司负责深化设计，目前已经开业。海岸风情街：由海岸城东座写字楼和西座写字楼的裙楼商业组成，总面积约4万平方米，总长度约800米，包括主力店新桃园酒店在内的281间独立商铺，单间面积从20平方米至数千平方米不等，商铺全部对外出售。1.市场分析小结n2008上半年全市商业供应规模锐减，大规模的商业项目寥寥无几，多为住宅项目的附带商业，供应区域主要集中在关外；成交情况不容乐观，呈现了下降的趋势，成交价格也有所下降；n南山区由于在传统商圈基础上的改造，人居氛围不断浓厚，带动了商业气氛，供应量和成交量均有所上升，整体价值的提升带动了价格上涨和租金的攀升，如X湾口岸商业街销售均价为42000元/平方米，但成交量和价格的增速有所放缓；n新增商业项目功能齐全，业态分布广泛，建筑风格独特，具有较旺的人气，客流量较大。152 五、酒店市场分析1.X市酒店市场分析X市各星级酒店的分布表区域5星4星3星2星1星未评级星级酒店总数罗湖区56322313867105福田区2318140313768南山区25360131629宝安区261260372663龙岗区03340641074盐田区0311012517合计112669541195161356（资料来源：2007年X旅游业经济运行情况报告）2007年X市星级宾馆酒店床位统计(单位：张)项目小计五星四星三星二星一星合计4007757959717162658200100罗湖区194602964250494364456100福田区7158728768358220800南山区4493106822234457570宝安区48791035148818624940龙岗区2312013836283010盐田区1775013513121120（资料来源：2007年X旅游业经济运行情况报告）从上述两张表可看出目前X市的星级酒店主要集中在罗湖和福田，罗湖无论是星级酒店的数量还是酒店的星级在全市中占的比例都是最高的，这主要由于改革开放历史因素和罗湖得天独厚的地理位置。福田中心区于2005年逐步形成发展规模，在未来几年内，星级酒店的数量会逐渐增加。关外宝安龙岗两地星级酒店发展不够成熟，但在未来几年内，会有大规模的酒店用地出让。152 南山区的酒店发展规模相对于其经济发展水平虽然属于特区内并不高，但其大多为高档酒店，如南山的五星级数量仅次于福田。nX市酒店的经营状况：X市分区域酒店入住率分布表区域全市罗湖区福田区南山区宝安区龙岗区盐田区入住率（%）62.5465.2670.9070.4956.7142.1550.83X市分星级酒店入住率分布表名称全市五星四星三星二星一星未评星入住率（%）62.5468.3464.2966.1662.6477.5458.18X市近年X市酒店无论从各个区域看，还是从酒店的档次看，X近年酒店数量的不断增加，其客房出租率仍保持稳定，基本保持在60%左右。从X市分区域酒店入住率分布表可以看出，X市南山区酒店入住率仅次于福田区。而X市分星级酒店入住率分布表可以看出，X市五星级酒店入住率也位居星级酒店前茅；152 1.南山区典型酒店分析n南海酒店（五星级）X南海酒店是X首间由“中国政府评定的五星级酒店”。座落在X蛇口经济特区，并由香港美丽华集团、香港招商局集团、香港上海汇丰银行及中国银行X分行联合投资。X南海酒店拥有完善的交通网络：旅客穿梭香港及蛇口、澳门及珠海均方便快捷；酒店邻近X国际机场及。X南海酒店有标准房、双人海景房及主席套房。房间设施齐备，包括电视机、雪柜、迷你吧、保险箱、电脑门卡系统及先进的空调系统。酒店内有多间中西餐厅及宴会厅。酒店客房价格表房型门市价前台现付价小型山景单人房RMB1898RMB798标准山景房RMB1898RMB863豪华海景房RMB2174RMB978高级商务房RMB2530RMB1150行政楼层海景房RMB2645RMB1265n威尼斯皇冠假日酒店（五星级）152 X威尼斯皇冠假日酒店（CROWNEPLAZASHENZHEN）位于X湾畔风光秀丽的华侨城，是中国首座以威尼斯文化为主题的国际品牌五星标准商务度假酒店。酒店位于X的西南部，紧邻著名的主题公园世界之窗、锦绣中华和民俗文化村。交通便利，酒店距西部通道、福田中心区和科技园仅数分钟车程，距蛇口码头、皇岗口岸仅15分钟车程，而且距罗湖口岸仅20分钟车程。房型门市价前台现付价高级客房RMB2185RMB1247高级客房[双早]RMB2185RMB1312豪华客房RMB2530RMB1408豪华客房[双早]RMB2530RMB1474超豪华客房RMB2530RMB1569超豪华客房[双早]RMB2530RMB1635套房RMB3680RMB1784套房[双早]RMB3680RMB1850行政楼层豪华房RMB3105RMB1784行政楼层套房RMB4370RMB2107n泰格公寓（按五星级标准建设）X泰格公寓座落在中国南部最大的外国人集中的国际化高档居住区之一的蛇口，由招商地产投资，新加坡辉盛管理公司所管理。X泰格公寓从单人公寓到152 四房公寓满足多样化的市场需求。每套公寓内配备全套家私电器及设备齐全的厨房，每日房间清理服务、多班次穿梭班车服务为商务、休闲出行提供便利。X泰格公寓在户型设计和家居配置方面充分考虑外籍人士的多样化需求，泰格公寓的建筑环境景观由澳大利亚泊涛墨尔本建筑设计有限公司设计，室内设计由新加坡DESIGNIDEAS公司打造。房型门市价前台现付价豪华套房公寓RMB1380RMB949经典套房公寓RMB1725RMB11391.市场分析小结随着深港合作的加快，X国际地位的提高，以大运会的承办为契机，X将越来越多的举办国际性的会展、会议，X市酒店未来的发展潜力仍然较大。而南山区则是X市高新技术产业基地、物流中心、科教中心和旅游度假圣地，这些产业的发展对未来南山区酒店有持续增长的需求；而南山区在酒店业的规模和档次相对与其经济发展水平则是偏低的，因此未来南山区的酒店业发展存在较大潜力。152 第五部分项目解析一、项目地块分析1.地理位置项目位于南山区X平南铁路西侧，属于地铁车辆段上盖物业。2.地形、地势3号地块内有水渠1号地块，石头较多2号地块11号地块项目地块由于是填海区，部分地块不平整，有大量的石头，有水渠和水沟的限制，不利于施工。3.交通条件3.1片区交通nX片区由多达9条不同交通干线，分别是地铁1号线延长段，地铁5号线，广深城际铁路，平南湾铁路，南坪快速，沿江高速，滨海大道，月亮湾大道，深南大道。这些线路构成了立体化的交通网络，通达性好，交通优势非常明显，十分利于项目开发。nX西站有开往湖南、江西的长途列车,给出门远行居民带来一定的便捷.已经开通的平南铁路将四个港口与全国铁路网连接起来，形成X西部通向全国的物流通道。随着X地铁的建设，这一现代化运输系统将提供快捷高效、安全可靠的交通工具，方便居民和游客往来南山和周边地区。n海上运输152 已形成了包括蛇口、赤湾、妈湾、东角头等港口群，货运可达世界各地，是X乃至华南地区的主要货运通道。客运航班可达香港、澳门、珠海、海南等地。3.2项目周边项目步行范围内，所规划的轨道交通非常发达，在不远的将来，地铁1，5号线和广深城际线，轨道交通系统都将全部建成投入运营。目前周边有深南大道，月亮湾大道，X路，南山大道等主干线，往各区域的通达性较好。1.水电通讯保障4.1供水区内水资源储藏量为0.9亿立方米左右，西丽长岭皮等7座水库，库容量为4877万立方米，通过其他渠道年取水量为1200万立方米。现已建成规模较大的水厂3个，日供水量为43.4万吨，基本保证全区的生活、工业用水。西丽水库蛇口水厂4.2电力区内主要的发电厂有南山热电厂（总装机容量35万千瓦），妈湾电厂（一期工程两台30万千瓦机组已投入运行）、月亮湾电厂（装机容量为20万千瓦），南山区已成为X市重要的能源基地之一。4.3通讯已建有7个电讯交换机楼和10个邮电支局，邮电业务总量为1.1亿元，电话容量达12万门。蛇口、南油电信大楼，灵通、蛇口、南山传呼台，蛇口微波塔，深大电话公司等构成了一个四通八达的通讯网络。152 蛇口电信大厦南油电信大厦1.规划限制条件n地铁车辆段初期上盖范围为停车列检库。厂架修库及咽喉区等轨道区域，属于车辆段的控制工程，房建的完成是满足车辆正常使用，维护检修的前提条件，必须在初期完成。咽喉区面积大（9万多平方米），而且区内股道繁杂，柱网不规则，若柱网及上盖作为后期实施，在不影响正常运营及行车限界安全的前提下，为其上盖板搭设脚手架等施工，股道间的范围都不能为其提供必要的工作面，因此初期上盖范围必须一次性建成。n车辆的上盖建筑及车辆段周边的保护区域必须与车辆段同时施工建设，由于车辆段被要求于2011年建成使用，因此，X湾车辆段上盖及车辆段周边的保护区域必须于车辆段一同建成，并最迟于2011年全部建成投入使用。二、项目SWOT分析1.Strength（优势）n地铁上盖物业，与轨道交通直接衔接，交通方便，通达性好；n该项目位于滨海区，具备打造滨海物业的可能性；n项目开发规模大，容易形成市场的号召力，且自身大量的业主人群为项目商业的运作提供了有利的条件。n项目经营物业体量庞大，拥有70年的收益权，大大优于一般50产权的经营性物业。n该项目处在X物流CBD位置，具有良好的发展前景。2.Weakness（劣势）n市场成熟度：X湾与蛇口西项目区域成熟时间较长，X湾项目属于XCBD152 第一块开发用地，区域发展目前不成熟，整体片区规划到成熟期会长到5-8年；n环境影响：车辆段上盖对项目自身运营有一定的负面影响；X湾周边交通路网复杂；月亮湾大道有交通噪音及视线影响；火车西站铁轨地块东面大约在50米，将有噪音影响；沿地块东面300米处有高压走廊，将对客户造成心理影响；有近21万平方米用地地下为地铁车辆的功能空间，基地零标高比周围地面高出15米。1.Opportunity（机会点）n深港一体化将加快两地的交流和商务往来，带动经济增长和人口流动；n区域发展前景：X湾是规划建设中的X国际化物流园区，项目用地在X物流CBD用地范围内，而且是交通枢纽与门户位置。2.Threats（威胁点）n竞争威胁：来自类似规划定位的宝安中心区市场的竞争威胁，南山区后海片区金融商务区与南山中心文化区的竞争市场威胁；随地铁沿线不断开发建设的商业商务市场的威胁；n政策导向：国家对房地产市场的不断调控和银行的贷款政策将限制房地产的发展。三、项目评价建设条件：本项目用地场地平整，地块规则，周边基础设施条件等建设条件具备，较好的房地产发展条件。开发时机：从城市发展来看，该区域定位为未来X市高强度发展的CBD区，重点发展以甲级写字楼为主的高端办公功能，以满足远期建设区域生产型服务中心的需要。因此区域城市未来具备广阔的发展空间，本项目属于区域中期发展项目，项目开发与城市发展方向相吻合，同时项目具备较好的开发时机。152 开发前景：项目为地铁上盖物业，具有不可比拟的交通优势，通达性强；项目规模大，配套齐全，属于城市综合体的范畴，而X湾物流园区的规划将带来巨大的经济产值，即将促进X片区的经济发展，进而带动商业，房地产业的发展；152 第六部分项目开发模式一、1/2/3/11号地块开发模式1/2/3/11号地块是保障性住房用地，地铁公司需要为保障性住房提供装修并且负责固定家具和家电的保修，更需与政府部们保持紧密沟通，同时政府也希望保障性住房由地铁公司全权负责，且保障性住房必须在2011年12月31日前一次性交付给政府，开发建设不产生任何利润，即地铁公司只是“代建”。因此1/2/3/11号地块的开发模式为地铁公司独立开发。二、6/8/9/10号地块开发模式6/8/9/10号地块部分要配合车辆段的工程，此部份物业建造的工程技术及进度要求将非常严格，任何误差都会影响车辆段的建设安全和进度，从这些方面考虑地铁公司可独立发展。但是地铁公司需要“代建”1/2/3/11号地块是保障性住房用地，很可能没有足够的人力资源去独立发展车辆段上盖物业部份。且从考虑利润和风险出发，地铁公司独立开发的物业在市场定位上可能比与品牌开发商一起开发的物业较不利，可预见的销售利益也相对低。即地铁公司独立开发要承受的风险肯定较高，管理成本也较合作开发高。因此如果选择与知名房地产开发商合作，其经验和品牌效将会有利于整个项目的开发，并且开发商可更准确把握市场的走向，提高物业的销售价格。因此6/8/9/10号地块的开发模式为协议/合同型合作开发。152 三、4/5/7号地块开发模式4/5/7号地块是地铁沿线白地物业，对地铁车辆段的建造没有直接影响，工期相对宽松。因此，地铁公司可对这几块地采用合作开发模式，邀请开发商一同开发以减低地铁公司的资金和人力资源的压力。因为开发商可更准确把握市场的定位及走向，提高物业的销售价格。而有名的房地产开发商的品牌效应将会有利于整个项目的开发。针对地铁公司没有酒店管理方面的经验，酒店式公寓可聘请专业营运商管理，并与专业营运商商讨较佳的推广策略。因此4/5/7号地块的开发模式为协议/合同型合作开发。152 第七部分项目功能物业发展设想一、项目卖点整合n交通优势：X首个地铁上盖物业，随着X市地铁交通的逐步完善，将带给项目便捷的交通方式；n规模优势：本项目包括保障性住房在内总建筑面积141万平方米，是X市区内几乎绝迹的大盘开发；n配套优势：项目不但包含了住宅、商业、写字楼等各类型物业，还包括各个类型的学校、社区健康服务中心等完善的服务设施，片区拥有着绝佳的配套；n区位优势：X片区是X市规划中的国际物流园区，项目用地处于X物流CBD用地范围，有着良好的区位优势和后期的可增长性；二、项目整体形象定位X市未来将建设成为亚太地区有重要影响的国际高科技城市、国际物流枢纽城市、国际金融贸易和会展中心、国际文化信息交流中心和国际旅游城市，把X建设成为重要的区域性国际化城市。借助X市大发展的机遇，本项目也将大大提升X都市形象；本项目应该充分挖掘X乃至全国地铁物业先机，占位地铁物业领导者形象，通过商务、写字楼、酒店等配套的稳步投入，逐步引领区域走向成熟，打造区域活力中心。通过地铁的便捷生活方式的形成，满足X人快节奏的生活方式，打造X市乃至全国屈指可数的中央地铁商务居住区。整体形象定位中国·X中央地铁商务区152 我们畅想的在本项目可以享受的新生活应该是……我们建造的不仅仅是一个居住环境更要营造现代人、的一种生活方式轻松获得快捷、舒适、便利的居住、商务及娱乐区在这里，你可以体会到快捷的佳通给生活带来的便利在这里，你可以体会到商务、休闲同时进152 三、住宅物业发展设想1、产品定位由于地铁这种交通方式的便捷性，本项目的辐射范围广，因此，为吸引最大范围的客户，本项目住宅产品定位于中高档中大户型，配套成熟，居住氛围浓郁的中高档社区。2、客户定位n以地铁交通为主打卖点的住宅一般用作首次置业和首次改善置业客户需求，主要满足客户的自住需求，因此，客户辐射范围较广；n便捷的交通和良好的配套决定了本项目的高价值，因此，客户的主要来源是较多考虑对交通和配套有较高要求的上班族客户。客户置业以投资为目的；客户来源以南山周边区域特别是福田区上班族，置业目的以首次置业和首次改善为主，购房目的以自住为主；客户来源以科技园、南油等南山片区的周边白领客户，置业目的以首次置业和首次改善为主，购房目的以自住为主；边缘客户核心客户重要客户3、价格定位n高层住宅价格定位根据替代原则，调查选取了与估价对象在结构类型、使用功能等因素相同或有较强相关性的交易案例，选取以下交易案例作为可比案例：案例调查表因素估价物业诺德国际星海名城六期鼎太风华六期销售区位南山X南山沿湖路与X路交汇处南山区X路西侧X路以西、东滨路以北152 交易时间—2008年8月2008年8月2008年8月交易情况正常正常正常正常物业类型普通住宅普通住宅普通住宅普通住宅装修状况—毛坯毛坯毛坯规模大中等较大较大交通通达度方便较方便较方便较方便单价(元/M2)—10,00013,00012,000因素比较表比较因素估价对象案例A案例B案例C区域因素交易情况100100100100交易日期100100100100交通通达度25202120基础设施完善程度25202120区域繁华程度25202520区域规划25212220小计100818980个别因素建筑结构与质量25252525规模25182022自身设施完备程度25202223装修情况25202020小计100838790因素修正及计算表可比案例市场价格A￥10,000B￥13,000C￥12,000交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/81100/89100/80个别因素修正100/83100/87100/90152 综合修正系数149%129%139%比准价格（元/M2）14,90016,77016,680权重35%30%35%加权平均值（元/M2）16,178评估单价（元/M2）16,200因此，本项目在2008年8月预计可实现的销售均价为16,200元/平方米，预计按照年销售价格涨幅在3%——10%，考虑到虽然目前X房地产市场不景气，但由于本项目为地铁地铁物业，占据良好的交通优势，并有齐全的各项配套，因此取每年增长8%为计，进入到2010年进入市场可实现的销售价格为17,500元/平方米。因此，最终保守估计本项目住宅的销售均价可实现为17,500元/平方米。152 四、商务公寓发展设想1、产品定位本项目商务公寓将具有一系列硬件优势，是一种即可居住又可办公的高档物业，在产权上属于公寓类型，但其中又完全具备写字楼的功能，填补小面积商务办公的市场，具有较高市场竞争力。2、客户定位南山区商住两用客户其他区域客户以及香港客户或内地驻深圳办事处客户客户来源以深圳区域为主，客户置业目的以投资为主；边缘客户核心客户重要客户3、价格定位n商务公寓价格定位根据替代原则，调查选取了与估价对象在结构类型、使用功能等因素相同或有较强相关性的交易案例，选取以下交易案例作为可比案例：案例调查表因素估价物业世金汉宫海岸卡夫诺联泰大厦销售区位南山X深南东路与和平路交汇处深南大道与X路交汇处福田区深南大道竹子交易时间—2008年8月2008年8月2006年12月交易情况正常正常正常正常物业类型商务公寓商务公寓商务公寓商务公寓装修状况精装修精装修毛坯毛坯规模大较小较大较小152 交通通达度方便方便较方便方便单价(元/M2)—18,00014,00022,000因素比较表比较因素估价对象案例A案例B案例C区域因素交易情况100100100100交易日期100100100100交通通达度25252325基础设施完善程度25252525区域繁华程度25272529区域规划25252325小计10010296104个别因素建筑结构与质量25252525规模25222522自身设施完备程度25252522装修情况25252222小计100989796因素修正及计算表可比案例市场价格A￥18,000B￥14,000C￥22,000交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/102100/96100/104个别因素修正100/98100/97100/96综合修正系数100.04%107.39%100.16%比准价格（元/M2）180071503422035权重35%30%35%加权平均值（元/M2）18523评估单价（元/M2）18520152 因此，本项目在2008年8月预计可实现的销售均价为18520元/平方米，考虑到随着区域配套和交通状况的改善，预计按照年销售价格涨幅在3%——10%，依照目前X房地产市场不景气的现实情况，取其中的保守的4%为计，进入到2010年进入市场可实现的销售价格为20,000元/平方米。因此，最终保守估计本项目商务公寓的销售均价可实现为20,000元/平方米。152 五、酒店式公寓发展设想1、产品定位本项目酒店式公寓是综合了星级酒店及高档公寓特点的衍生产品。它拥有星级酒店和高档公寓的一系列硬件优势，并有酒店管理和物业管理的互补性。设施齐备，服务一流，是集居住、办公、娱乐、餐饮、服务等多种功能于一体的高级寓所。酒店的档次定位应从一下几个方面考虑：n符合X市首个地铁物业的形象要求；n满足酒店成功经营的要求；n符合项目其他配套服务的标准。因此本项目酒店物业档次定位为五星级酒店。2、客户定位随着南山区域内商贸活动的频繁和南山旅游业的快速发展，商务人群和游客的增多，为酒店式公寓带来市场契机，同时目前酒店式公寓的市场未饱和，发展空间还很大。其他商务人士；其他区域商务人士南山区域商务人士及旅游度假人群边缘客户核心客户重要客户152 3、收益定位根据《2007中国饭店业务统计》统计结果显示，2006年大部分星级酒店的房价水平保持稳定，其中，五星级酒店平均房价为792元，四星级酒店平均房价为437元，三星级酒店为278元，经济型酒店为152元；平均每房间收益依次为：五星级酒店552元，四星级酒店305元，三星级酒店186元，经济性酒店165元。X典型酒店式公寓案例调查表名称位置房间均价酒店入住率X辉盛庭国际公寓深南大道X特区报社旁700元75%泰格公寓南山区蛇口南海大道8号1200元90%999丹枫白露酒店罗湖区深南东路1001号800元90%在预测未来年收益考虑的主要因素有：nX市旅游业、经济不断发展；n酒店各项配套设施及经营水平不断完善。而经过对X有类似级别和功能的酒店式公寓——X辉盛庭国际公寓、泰格公寓、999丹枫白露酒店客房价格的调查，初步估算本项目酒店建成后正常的平均房价为800/间/天（折后价格）。根据《2007中国饭店业务统计》结果显示，2006年星级酒店市场的入住率为：五星级酒店为66％，四星级和三星级酒店为69％，经济型酒店为88％。而根据上述三个酒店式公寓平均入住率达到了85%左右；考虑到本项目片区成熟度欠缺，本项目酒店建成后预计正常经营年度的入住率以保守的80%计算。国际上通用的五星级酒店评定标准：（1）普通客房面积不小于36平方米；酒店高级客房面积达40多平方米，套房面积达50多平方米（2）有符合国际标准的高级西餐厅、可以提供正规的西式正餐和宴会；（3）有高雅的独立封闭式酒吧。152 本项目建筑面积26250平方米，除去公共设施和配套所占用的建筑面积，预计房间数可以达到400间。酒店正常年份年经营收入计算表项目间数平均房价入住率客房年收入（万元）其他年收入（万元）经营年收入（万元）客房40080080%9344280012144（注：一年按365天计）最终，根据一般酒店经营规律，预计本项目酒店起步期和快速发展期共计5年，即从2013年—2017年酒店成熟度分别为50%、60%、70%、80%、90%，从2018年开始酒店进入稳定发展阶段；随着片区发展和成熟度的提高，预计酒店收入每5年增长率为8%；餐饮等配套收入约占客房收入的1/3左右，即每年2800万元；预计酒店经营成本约占经营收入的40%；每年都需对物业进行维修保养，按照经验值物业维护费占租金收入2-5%左右，在此取其中的均值3%；商业前期招租和后期租赁管理费用取每年租赁收入的1%；六、写字楼物业发展设想1、产品定位根据本项目所在的区位和交通可达性及其以后规划发展的前景，项目应为甲A级写字楼，甲A级写字楼应具有的特点如下：n建筑规模和体量形象1）超高层；2）大规模；3）建筑外观极富个性；4）层高大于2.6m；n配套1）2500平方米以上大规模商务会所；2）配套完善齐备且规模够大；3）车位充裕。n设备及装修标准152 1）进口知名品牌高速电梯，等待时间短；2）进口知名品牌中央空调可分户计量；3）卫生间使用位充裕，知名品牌自控式洁具；4）5A智能化管理；5）宽频网络6）进口知名品牌备用电源n物业管理服务国际认证知名物业管理公司管理2、客户定位随着X与香港在经济、文化、商贸等各方面的紧密结合，南山区的地理位置优势日益突出，作为X新的次中心，南山区的产业功能定位：国家级高新技术产业基地，华南地区区域性物流中心之一,集装箱枢纽港——X港的重要组成部分，X市的科教中心和旅游度假基地。据调查统计，进驻南山写字楼的企业以高科技企业、物流业企业为主；因此，本项目的客户定位主要满足南山区及其周边高新技术企业和物流企业客户。各类型的投资客户和其他产业客户；客户来源以南山及其周边区域创新性的高新技术中小企业主要以南山区域的大、中型高新技术和物流企业及部分金融投资服务企业边缘客户核心客户重要客户3、收益定位写字楼属于经营性物业，因其能有稳定的租赁收入，故很多企业将写字楼作为持有物业，并可获得稳定的现金流，写字楼的租赁价格制定有以下原则：n物业产品自身档次和形象；n区域写字楼市场的成熟水平；n与项目周边区域现有写字楼的市场租赁价格相比较；152 n目标客户对项目租赁价格的感受；近期南山区写字楼的租赁价格表大厦名称出租率租金大厦名称出租率租金海岸城东座98.28%115新时代广场99.31%110新保辉大厦94.84%75新豪方大厦100%95西海明珠100%100天利一期90.7%110根据上表可看出，南山区写字楼的平均月租金承受能力分别达到100元/平方米/月左右。从南山区写字楼的出租率来看，南山写字楼出租率保持在很高的水平，基本都在90%以上，很多写字楼甚至接近100%，显示出南山写字楼强劲的需求。除此之外，其客户来源范围比较广泛，但以创业型的中小型IT、高新企业居多。因此，考虑到本项目写字楼的高端定位但区域成熟度较低，租赁价格宜定位与100元/平方米/月。考虑到本片区的逐步成熟，租赁收入每5年增长率为10%；写字楼每年都需对物业进行维修保养，按照经验值写字楼物业维护费占租金收入的2-5%左右，在此取其中的均值3%；写字楼前期招租和后期租赁管理费用取每年租赁收入的1%。152 七、商业物业发展设想1、产品定位目前，X市已形成了东门商业圈、罗湖中心区商业圈、华强北商业圈、中心区商业圈、南山商业圈、龙岗商业圈、宝安商业圈等诸多商圈，其中最聚人气和不可撼动其地位的是东门商业圈、罗湖中心区商业圈、华强北商业圈：因此本项目的经营方式应该走差异化路线，避开与核心商圈的竞争，寻求自己的特色，建议经营方式上采取：n选择走差异化路线的方式尝试走概念化道路，采用以便捷的地铁交通为核心竞争力的地铁商业；n将主力店周边部分划分成小型店铺用以出租，依靠主力店的带动，保持了其商业的整体性和连续性在业态定位上分别以主力店和小型店铺为主打产品。n主力店宜选择大型超市、家电百货、饮食、娱乐、运动为主打；n小型店铺主要租售给一些私人或小型的商家，业态分布广泛，主要经营：时装、饰品、饮食、书店、美容、摄影、干洗、礼品等，是作为主力店的延续和补充；2、客户定位本项目应首先满足住宅区内客户生活方便，能满足其日常购物需求；因个人商务或社会娱乐原因到此进行附带性购物的人群；152 南山及其周边休闲购物人群本区域内及其周边区域工作与生活人群边缘客户核心客户重要客户3、收益定位商业物业同样属于经营性物业，有稳定的租赁收入，并可获得稳定的现金流，写字楼的租金定位有以下方法：通常是运用市场比较法进行定价，其考量因素有以下：n主要是通过项目周边主要项目（相近或相类似的商业项目）的市场调研，周边的租金水平；n其他因素包括：综合整体区位、人流量、交通条件、规划业态的租金承受能力等各因素；典型区域商铺平均租赁价格表所在区域租金水平福田中心区购物公园（地铁物业）450-550元/平方米/月罗湖国贸金光华（地铁物业）1200元/平方米/月南山保利文化广场500元/平方米/月根据上表和商业招商的实际经验来看，不同的地段、不同的业态规划等因素造成商铺的租赁价格相差甚远，在此，取一定的均值作为商铺的租赁价格；本片区属于未成熟的商业区域，其核心客户和重要大多为社区内或南山周围客户，因此，统一取本项目商业租赁价格为300元/平方米/月；考虑到本片区商业在未来将逐步成熟，租赁收入每5年增长率为12%；每年都需对物业进行维修保养，按照经验值物业维护费占租金收入的2-5%左右，在此取其中的均值3%；商业前期招租和后期租赁管理费用取每年租赁收入的1%。152 第八部分项目经济效益评价（按莱坊公司建议的开发模式测算）一、指标说明1、经济效益评价说明莱坊公司建议本项目T201-073宗地政策性用地由地铁公司独立开发，T201-071/072两宗地按协议/合同型合作开发模式来进行开发建设。本部分经济效益评价按莱坊公司建议的开发模式进行测算。nT201-073宗地：政策性用地，政府按4475元/M2的综合地价标准补偿地铁公司，作为代建费用，要求于2011年12月31日前，一次性无偿交付。但是，该宗地的开发建设费用较高，仅靠政府的代建费用不能完成，存在一定的建设资金缺口。nT201-071/072宗地：均为商住用地，其中T201-072宗地位于地铁车辆段上盖范围，T201-071为地铁沿线白地物业，各地块均开发有销售性物业和经营性物业。通过与有经验的品牌开发商合作开发，可以达到提升物业开发的质量及品牌效应，实现项目价值的最大化。2、项目用地规划指标3、152 序号宗地号单位T201-0073宗地T201-0072宗地T201-0071宗地合计用地性质政策性住房开发上盖商业开发白地商业开发用地号码1/2/3/11号地块10号地块9号地块6号地块8号地块小计5号地块7号地块4号地块小计1总用地面积M2134758162006442941512941692163102485575633516331521215031892总建筑面积M260215074600101900360082950263050884802171202392005448001410000住宅M2564000721009980017190084080146150230230966130商业M2180002100280003010044003000436005100099100办公M25495054950169350169350224300商务公寓M20416704167041670酒店式公寓M20262502625026250学校M280000200002000028000幼儿园M27200360036003600360014400其它公共配套M249502500250027002700101503容积率4.4684.601.580.090.881.223.562.874.633.582.804建筑高度M1201202005土地使用年限年70707070152 6开发建设期年44467综合楼面地价元/M2040486201—1、152 一、项目开发建设进度安排1、建设进度工程于2008年报批报建，2009年初开始动工，预计2013年11月底全部完成竣工验收，开发建设工期历时6年。各宗地建设进度如下：nT201-073宗地：包括1、2、3、11四个地块，为政策保障性住房用地。该宗地于2009年初开工，2011年12月31日前完工，历时3年。nT201-072宗地：包括6、8、9、10四个地块，为地铁上盖商住用地。ü10号地块于2009年初开工，2010年6月完工，历时18个月；物业类型以中小户型商务公寓和住宅为主。ü9号地块于2009年开工，2010年6月完工，历时18个月；物业类型以高档多层住宅(花园洋房)为主，底层公共部位适当布置临街商业。ü6号地于2010年11月开工，2011年2月完工，历时4个月；布置社区配套幼儿园，社区休闲绿地与学校活动场。ü8号地块于2010年初开工，2011年2月完工，历时14个月；以商业和办公功能为主。nT201-071宗地：包括4、5、7三个地块，为白地商住用地。ü5号地块于2011年8月开工，2013年1月完工，历时18个月；物业类型以高档大户型住宅为主。ü7号地块于2012年2月开工，2013年6月完工，历时17个月；主要为中高档住宅及社区配套。ü4号地块于2012年8月开工，2013年11月完工，历时16个月；功能定位为甲级写字楼、酒店式公寓与集中商业。各地块的物业类型开发秩序依次为商务公寓、住宅、商业、办公、酒店，详见《工程计划进度表》。152 序号项目T201-073宗地政策性住房开发（1、2、3、11号地块）2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年…2077年1规划设计与报批报建　　　　　　　　　　　2工程施工阶段　　　　　　　　　　　3竣工验收及入住　　　　　　　　　　　　　　　序号项目T201-072宗地上盖商业开发（6、8、9、10号地块）2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年…2077年1规划设计与报批报建　　　　　　　　　　　　　　210号地块（住宅及配套）　　　　　　　　2.1奠基及施工　　　　　　　　2.2住宅销售阶段　　　　　　　　2.3竣工验收　　　　　　　　39号地块（住宅、社区商业）　　　　　　　　3.1奠基及施工　　　　　　　　3.2住宅销售阶段　　　　　　　　3.3商业开始经营　　　　　　　　3.4竣工验收　　　　　　　　46号地块（幼儿园）　　　　　　　　4.1奠基及施工　　　　　　　　4.2竣工验收　　　　　　　　58号地块（商业、办公）　　　　　　　　　152 5.1奠基及施工　　　　　　　　　5.2开始经营　　　　　　　　　5.3竣工验收　　　　　　　　　　　　　　　序号项目T201-071宗地白地商业开发（4、5、7号地块）2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年…2077年1规划设计与报批报建　　　　　　　　　　　　　　　25号地块（商业、住宅）　　　　　　　　　　　2.1奠基及施工　　　　　　　　　　　2.2住宅销售阶段　　　　　　　　　　　2.3商业开始经营　　　　　　　　　　　2.4竣工验收　　　　　　　　　　　37号地块（住宅、商业、商务公寓及配套）　　　　　　　　　　　3.1奠基及施工　　　　　　　　　　　3.2商务公寓销售阶段　　　　　　　　　　　3.3住宅销售阶段　　　　　　　　　　　3.4商业开始经营　　　　　　　　　　　3.5竣工验收　　　　　　　　　　　44号地块（商业、办公、酒店式公寓）　　　　　　　　　　　4.1奠基及施工　　　　　　　　　　　4.2开始经营　　　　　　　　　　　4.3竣工验收　　　　　　　　　　　152 1、销售进度销售性物业销售面积M2销售均价元/M2销售率%销售期2010年2011年2012年2013年2014年10号地块住宅7210019472100　　　　　9号住宅9980019485100　　　　　5号地块住宅8408024104100　　　　　7号地块商务公寓4167025661100　　　　　7号地块住宅14615024700100　　　　　注：1.考虑到项目所有销售物业最终都会销售，因此，销售率定为100%；2.销售均价为各地块销售物业在既定销售率的情况下实现的销售均价，未考虑折价情况；3.销售进度表详见附表3《销售收入及税金表》。2、经营性物业经营时间安排经营性物业主要包括各类商业、办公楼，以及酒店式公寓等物业。具体经营时间安排见前文《工程计划进度表》。一、投资估算与资金筹措1、总投资估算项目总投资估算表序号项目T201-0073宗地1/2/3/11号地块T201-0071/0072两宗地4/5/6/7/8/9/10号地块单价（元/M2）面积（M2）总投资(万元)单价（元/M2）面积（M2）总投资(万元)开发建设总投资57816021503480831464280785011828731开发成本56126021503379441321080785010672081.1土地成本0602150055008078504443391.2建筑安装工程费458860215027623962958078505085171.3不可预见费6060215036329180785073171.4工程建设其他费用69760215041981958807850773751.5工程基本预备费26760215016093367807850296602开发费用1686021501013814328078501156652.1管理费用16860215010138396807850320162.2财务费用0602150066280785053486152 2.3销售费用0602150037380785030163备注：测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据。总投资估算说明：n土地成本本项目1/2/3/11号地块为政策性用地，地铁公司代建，无土地成本；4~10号地块为商住用地，总地价款为444339万元，折合楼面地价5500元/M2。n建筑安装工程费建安费用包括各类物业主体工程、装修工程、桩基础、公共配套及车库等，此费用按照项目建设情况，结合工程施工进度计划投入。此外，本项目销售性物业及经营性物业均带有价格不等的精装修。本项目1/2/3/11号地块建筑安装工程费276239万元，4~10号地块建安费508517万元。n不可预见费本项目属地铁物业，施工难度较大，但项目的可变影响因素相对较易控制。参照房地产开发项目的平均水平，本项目不可预见费按建筑安装工程费的2.0%取值，分别为3632万元和7317万元。n工程建设其他费用从工程筹建起到工程竣工验收交付使用止的整个建设期间，除建筑安装工程费用和设备及工、器具购置费用以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用。参照工程建设项目的平均水平，该项目费用按前两项之和的15%取值，分别为41981万元和77375万元。n工程基本预备费基本预备费是在初步设计及概算内难以预料的工程费用，此处按照前三项之和的5%取值，1/2/3/11地块为16093万元，4~10号地块为29660万元。n管理费用152 管理费用是房地产开发企业的管理部门为组织和管理本项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费等。参照房地产开发项目的平均水平和本项目的具体情况，管理费用按前述各项之和的3.0%取值。本项目各地块的管理费用分别为10138万元和32016万元。n财务费用财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。根据项目工程进度的资金需求情况，本项目1/2/3/11号地块须用自有资金完成建设，不得向银行借贷，无财务费用。4~10号地块拟向银行分两次借款140658万元，利息费用合计为53486万元。时间安排如下：借款金额利息费用借款时间还款时间借款期适用贷款利率第一笔借款136633万元52877万元2009年初2013年末5年3~5年（含5年）贷款利率7.74%第二笔借款4025万元609万元2012年初2013年末2年1~3年贷款利率7.56%n销售费用销售费用是指房地产开发企业为项目销售而发生的各项费用，按销售收入的3%估值。本项目1/2/3/11号地块完成开发建设后，一次性交付给政府，无销售费用；4~10号地块的销售费用共计30163万元。1、资金筹措本项目1/2/3/11号地块的资金来源主要有两个渠道：自有资金、政府代建费，分别为78597万元、269486万。其中78597万元为该宗地的建设资金缺口，不能由地铁公司提供，这就要求地铁公司能找到资质较好的开发商或投资商来进行融资，必要时该宗地可与4~10号地块进行捆绑，由双方共同出资进行开发。因此，4~10号地块的资金来源主要有四个渠道：自有资金、企业融资、银行贷款、销售/经营收入再投入。该地块采用莱坊公司建议的协议/合同型合作开发模式，引进知名开发商，以提升项目的整体档次，使得项目价值最大化。就本地块而言，其资金筹措情况建议下：152 筹措资金来源筹措资金额（万元）比例%自有资金44433938%融资金额133301%银行贷款14065812%销售/经营收入再投入58454649%总投资额1182873100%备注：1、表中融资金额为4~10号地块2008年建设资金缺口；2、自有资金已超过银行贷款要求35%水平的下限，可进行银行融资。项目整体要求的融资额分为两个部分：政策性用地的资金缺口78597万元、4~10号地块2008年建设资金缺口13330万元，共计91297万元。协议/合同型合作开发模式中，双方出资情况如下表：出资额出资比例地铁公司44433982.86%投资方9192717.14%合计536266100.00%在这种合作模式中，地铁公司占82.86%的股权，投资方占17.14%的股权。1、投资使用计划本项目总开发投资额为1/2/3/11号地块348083万元、4~10号地块1182873万元，详细投资计划见附表5：《项目投资计划与资金筹措估算表》。由《项目投资计划与资金筹措估算表》可看出，本项目投资使用计划的编制，针对项目中各项投资款项的付款特点、开发建设进度计划和资金来源渠道等方面进行了综合考虑，安排合理，对于本项目建设的顺利进行有充分保障。一、销售及经营收入测定1、项目收入估算项目收入全部来源于4~10号地块的销售收入和经营收入，预计项目未来收入合计为14908780万元，其中销售收入1005442万元（不含1/2/3/11号地块代建费），经营收入13903338万元。152 n项目销售收入测算项目销售收入主要来源于4~10号地块住宅及商务公寓等物业的销售，预计销售收入为1005442万元。项目销售收入测算表项目销售面积（M2）销售均价（元/M2）销售率销售收入（万元）10号地块住宅销售收入7210019472100%1403909号住宅销售收入9980019485100%1944645号地块住宅销售收入8408024104100%2026637号地块商务公寓销售收入4167025661100%1069297号地块住宅销售收入14615024700100%360997合计443800—100%1005442n项目经营收入测算项目经营收入主要来源于商业、办公的租赁收入，以及酒店的经营收入等，预计经营收入为13903338万元。4号地块酒店式公寓建成后，建议采用知名酒店管理公司进行管理。管理公司具备成熟的酒店管理经验、广泛的酒店客户资源等一系列经营优势。聘用酒店管理公司的成本主要包括三个方面：基本管理费、承约费、鼓励性管理费。基本管理费，又称提成费，一般按酒店经营收入的2%提取。承约费包括入会费和技术协助支持费。入会费指签约后可使用酒店管理公司相关品牌的商标、标志等；技术协助服务费是管理公司专业人员在酒店的规划、设计、建筑、装修和装备期间，须以顾问身份提供技术服务，从而确保各项目按有关标准建造。本项目承约费按200万元/年进行估算。鼓励性管理费，又称管理费，按酒店经营毛利润的8%提取。本项目建议采用酒店管理公司的聘用期最长为20年，在合作期内开发商应不断学习管理公司的先进酒店管理经验，为将来自己管理奠定基础。下表为本部分经济效益评价对酒店管理公司绩效，与开发商自己管理进行对比。152 对比项目酒店管理公司绩效开发商绩效酒店套房入住率85%80%酒店套房租赁价格每5年涨幅15%12%酒店物业维护费2.5%3%酒店经营成本收入比率30%35%餐饮等其他收入占酒店总收入比率50%33%酒店经营收入及其他商业、办公租赁收入的具体数据见附表4：《项目经营收入与税金表》。1、销售/经营税金及附加估算销售/经营税金及附加计算表项目计税公式营业税按销售/经营收入的5%计城建税按营业税的7%计教育附加按营业税的3%计地方教育附加按营业税的1%计印花税按销售/经营收入的0.03%计合计按销售/经营收入的5.58%计本项目按5.6%取值，相关数据见附表3《项目销售收入及税金表》和附表4《项目经营收入及税金表》。2、资金来源与运用分析项目1/2/3/11号地块政府代建费在三宗地总地价中已扣减，缺口资金必须在2011年前筹齐，此部份资金将由地铁公司引进知名投资方来进行筹集。4~10号地块作为商住用地，地铁公司自有资金444339万元，采用协议/合同型合作开发模式，引进企业融资13330万元。这两部分资金已达到“自筹资金不低于35%”的要求，其余资金缺口可通过银行借款筹措以及销售/经营收入的再投入。项目的资金来源与运用情况详见附表6：《资金来源与运用表》。通过以上分析测算，项目后续建设资金来源有充足的保障。3、项目利润152 项目扣除总投资成本费用、各项税金、所得税等后，可获得净利润8312597万元。地铁公司与投资方共同享有分配利润的权利，分配比例经双方友好协商确定后，应在合作协议中明确约定。确定利润分配比例的重要依据：n双方出资比例。地铁公司在项目开发建设中，出资额占双方投资总额的82.86%，占绝对控股地位。因此，地铁公司的收益理应不低于净利润的82.86%。n项目的稀缺性。本项目为地铁上盖物业，在全国尚属首例，升值潜力巨大。在这种稀缺资源的取得方面，地铁公司占有绝对的优势。n开发模式的风险。协议/合同型合作开发模式不成立新的法人实体，由合作主导方完成项目的绝大部分运作，各项责任归属于主导方。因此，地铁公司在这种合作模式下，承担的风险也较大。n投资方的开发资质和知名度。引入知名房地产开发商的经验和品牌效应，有利于本项目的开发和占据市场的更好位置，实现项目的价值和利润最大化。但同时，知名开发商的品牌等无形资产，也可能成为一种要求提高利润分成的砝码。n项目政策性用地的资金缺口。投资方进入后，共同承担政策性用地的无利润，甚至公益付出，会降低投资方的预期收益，减少进入的兴趣。同时，也必然对利润分成提出较高的要求。本项目建议的利润分配比例地铁公司投资方备注出资额（万元）44433991927出资比例82.86%17.14建议分配比例175%25%知名品牌开发商，如：万科等建议分配比例285%15%一般品牌开发商，财政实力较强建议分配比例390%10%无品牌开发商，财政实力较强一、财务与敏感性分析1、赢利能力分析152 政策性用地为政府代建工程，无利润。本项目利润全部来自于4~10号地块，在计算期内预计销售收入1005442万元，经营收入13903338万元，共计14908780万元，可获利润11083463万元，扣除所得税后净利润为8312597万元；缴纳所得税2770866万元，项目盈利能力较强。经测算项目的利润总额、税后利润（净利润）、财务内部收益率等指标详见下表：4~10地块项目利润估算表序号项目单位指标1占地面积M23684312总建筑面积M28078503项目总投资万元11828734项目销售收入万元10054425项目经营收入万元139033386利润总额万元110834637税后利润万元83125978财务净现值（FNPV）万元2867779财务内部收益率（FIRR）%11.2%10动态投资回收期年20.51注：1、上表为项目销售性物业全部实现100%销售的经济效益指标；2、按照国家相关规定，一般房地产开发项目（多指商住项目）基准收益率取值12%。考虑到本项目经营性物业所占比重较大，盈利能力低于行业平均水平，且结合目前房地产市场行情。因此，本项目基准收益率取值8%。由以上经济效益指标可看出，按协议/合同型合作开发模式，本项目赢利能力良好，具备可行性。项目具体的利润测算详见附表7：《损益表》。1、项目不确定性分析影响本项目效益的最为不确定的因素包括建安成本、销售价格、经营价格、酒店入住率等。n建安成本变化敏感性分析全部投资基准方案-20%-10%10%20%152 财务净现值（税后）286777375021335939245532199591财务净现值升降幅度　30.8%17.1%-14.4%-30.4%财务内部收益率（税后）11.2%12.8%12.0%10.6%10.0%财务内部收益率升降幅度　14.3%7.5%-5.5%-11.0%全部投资利润率10.0%11.7%10.9%9.4%8.8%投资利润率升降幅度　16.7%9.0%-6.3%-12.8%由图表分析，本项目对建安成本的敏感性较强。一般地，销售性物业对建安成本的敏感性较差，而经营性物业对其敏感性则很强；由于本项目经营性物业的收入占总收入的比重较高，且经营时期较长，因此本项目对建安成本的敏感性较强。另一方面，本项目属于地铁物业，建安成本比一般房地产项目要高很多，因此，建安成本的变化给利润的增长带来很大的弹性空间。n销售价格变化敏感性分析全部投资基准方案-20%-10%10%20%财务净现值（税后）286777375021335939245532199591财务净现值升降幅度　30.8%17.1%-14.4%-30.4%财务内部收益率（税后）11.2%12.8%12.0%10.6%10.0%财务内部收益率升降幅度　14.3%7.5%-5.5%-11.0%全部投资利润率10.0%11.7%10.9%9.4%8.8%投资利润率升降幅度　16.7%9.0%-6.3%-12.8%152 由图表可以看出，本项目在财务净现值方面对销售价格的敏感性较高，销售性物业流动性比经营性物业要强，具备快速回现能力。因此，若销售价格受不利因素影响，项目的赢利空间会极大地缩小。n经营价格变化敏感性分析全部投资基准方案-20%-10%10%20%财务净现值（税后）286777158346222562350992415207财务净现值升降幅度　-44.8%-22.4%22.4%44.8%财务内部收益率（税后）11.2%9.9%10.5%11.8%12.4%财务内部收益率升降幅度　-11.8%-5.8%5.5%10.8%全部投资利润率10.0%8.0%9.0%11.1%12.1%投资利润率升降幅度　-20.7%-10.3%10.4%20.7%152 由图表可以看出，本项目对经营价格的敏感性非常高。当经营性物业经营价格看涨时，本项目有非常可观的赢利空间，这是由本项目经营收入占总收入的较大比重决定的。反之，当市场疲软时，经营性物业的赢利空间也会极大的缩小。n酒店入住率变化敏感性分析全部投资基准方案-20%-10%10%20%财务净现值（税后）286777267196273723299831306358财务净现值升降幅度　-6.8%-4.6%4.6%6.8%财务内部收益率（税后）11.2%11.0%11.1%11.3%11.4%财务内部收益率升降幅度　-1.7%-1.1%1.1%1.7%全部投资利润率10.0%9.7%9.8%10.3%10.4%投资利润率升降幅度　-3.3%-2.2%2.2%3.3%由图表分析，本项目整体收益对酒店入住率的敏感性较小，这主要是由于在本项目各类型物业中，酒店的收益与规模只占很小的一部分有关。因此，酒店的经营状况对本项目收益的影响不大。总体来说，本项目的收益受建安成本、销售价格、经营价格等因素的影响较大。但是由表可知，即使是在最不利的情况下，本项目仍能保证有远高于基准收益率的投资回报。因此，本项目的抗风险能力很强，能保证投资者有较好的赢利。1、社会效益和影响分析n打造未来X湾CBD区，推进地方社区的发展，是X市政府2008年“轨道交通”和“解决低收入人群居住”两件大事的集中体现n增加财政税收152 n本项目的开发预计将为国家创造土地增值税、销售税费、经营税费及所得税等相关税费合计3739399万元n创造就业机会152 一、附表附表1：主要经济技术指标表附表2：项目成本估算明细表附表3：项目销售收入与税金表附表4：项目经营收入与税金表附表5：项目投资计划与资金筹措估算表附表6：资金来源与运用表附表7：损益及利润分配表附表8：现金流量表附表9：敏感性分析表152 附表1：主要经济技术指标表序号宗地号单位T201-0073宗地T201-0072宗地T201-0071宗地T201-0071/0072两宗地4/5/6/7/8/9/10号地块用地性质政策性住房开发上盖商业开发白地商业开发用地号码1/2/3/11号地块10号地块9号地块6号地块8号地块小计5号地块7号地块4号地块小计Ⅰ项目规划设计指标1总用地面积㎡134758162006442941512941692163102485575633516331521213684312总建筑面积㎡6021507460010190036008295026305088480217120239200544800807850　住宅㎡564000721009980017190084080146150230230402130　商业㎡180002100280003010044003000436005100081100　办公㎡5495054950169350169350224300　商务公寓㎡0416704167041670　酒店式公寓㎡0262502625026250　学校㎡80000200002000020000　幼儿园㎡720036003600360036007200　其它公共配套㎡4950250025002700270052003容积率4.4684.601.580.090.881.223.562.874.633.582.194建筑高度m1201202005土地使用年限年70706开发建设期年4446Ⅱ项目财务评价指标1总投资万元34808311828732销售收入万元26948610054423经营收入万元—139033384总利润万元(78597)110834635净利润万元(78597)8312597152 6投资利润率（税后.年度）-5.6%10.0%7财务净现值（税后）(29497)2867778动态投资回收期年—20.51152 附表2：项目成本估算明细表序号项目T201-0073宗地1/2/3/11号地块T201-0071/0072两宗地4/5/6/7/8/9/10号地块全部地块单价（元/㎡）面积（㎡）总投资(万元)单价（元/㎡）面积（㎡）总投资(万元)单价（元/㎡）面积（㎡）总投资(万元)1开发成本56126021503379441321080785010672089966141000014051531.1土地成本060215005500807850444339315114100004443391.2建筑安装工程费45886021502762396295807850508517556614100007847561.2.1住宅（15米平台上建筑）291556400016440624413300308054727408940302449531.2.1.1土建部分22005640001240801726330030569502025894030181030结构工程1000564000564009703300303200598989403088405建筑部分650564000366607563300302494568989403061605室内精装修5505640003102003300300347894030310201.2.1.2机电部分715564000403267153300302359771589403063923强电工程22056400012408220330030726122089403019669弱电工程905640005076903300302970908940308046给排水工程110564000620411033003036301108940309834通风工程655640003666653300302145658940305811消防工程100564000564010033003033001008940308940电梯工程100564000564010033003033001008940308940燃气工程305640001692303300309903089403026821.2.2住宅（15米平台上建筑）（10号地块）23557210016979.55235572100169801.2.2.1土建部分16507210011896.516507210011897结构工程10007210072101000721007210建筑部分650721004686.5650721004687152 室内精装修072100007210001.2.2.2机电部分705721005083.05705721005083强电工程220721001586.2220721001586弱电工程9072100648.99072100649给排水工程11072100793.111072100793通风工程6572100468.656572100469消防工程9072100648.99072100649电梯工程1007210072110072100721燃气工程3072100216.330721002161.2.3商务公寓、办公、商业（地块4/5/7）667726202017495466772620201749541.2.3.1土建部分45502620201192194550262020119219结构工程170026202044543170026202044543建筑部分105026202027512105026202027512室内二次装修1800262020471641800262020471641.2.3.2机电部分187026202049001187026202049001强电工程4202620201100542026202011005弱电工程4242620201109742426202011097给排水工程14026202036681402620203668通风工程3026202078630262020786消防工程16126202042061612620204206电梯工程23026202060262302620206026空调工程4502620201179145026202011791燃气工程20211020422202110204221.2.3.3室外配套200262020524020026202052401.2.3.4产业化项目工程572620201494572620201494152 1.2.4酒店式公寓（4号地块）1063126250279061063126250279061.2.4.1土建部分8500262502231385002625022313结构工程20002625052502000262505250建筑部分25002625065632500262506563室内二次装修40002625010500400026250105001.2.4.2机电部分18742625049191874262504919强电工程420262501103420262501103弱电工程424262501112424262501112给排水工程1402625036814026250368通风工程302625079302625079消防工程1612625042116126250421电梯工程2302625060423026250604燃气工程202625053202625053空调工程4502625011814502625011811.2.4.3室外配套20026250525200262505251.2.4.4产业化项目工程572625015057262501501.2.5学校、幼儿园31901520048493137272008533315642400133821.2.5.1土建部分2600152003952254727200692825664240010880结构工程120015200182411742720031921183424005016建筑部分60015200912600272001632600424002544室内精装修8001520012167742720021047834240033201.2.5.2机电部分59015200897590272001605590424002502强电工程2401520036524027200653240424001018弱电工程120152001821202720032612042400509给排水工程851520012985272002318542400360152 通风工程65152009965272001776542400276消防工程65152009965272001776542400276电梯工程015200002720000424000燃气工程1515200231527200411542400641.2.615米平台景观40013475853904002163108652.4400351068140431.2.715米、9米平台及柱网800097244777958000151757121405.680002490011992011.2.8±0.00结构底板及土石方工程1501347582021150368431552615050318975481.2.9桩基工程135699394944213552440370791351223797165211.2.10配套商业及设施1026120194123361425399482569331333519676692691.2.10.1公共配套2515229505772400187750351053693110700408771.2.10.1.1土建部分200022950459034328775030119313511070034709结构工程02295001169.2308877501026092711070010260建筑部分120022950275414728775012920141611070015674室内精装修800229501836790.7692387750693979311070087751.2.10.1.2机电部分5152295011825688775049875571107006169强电工程220229505052398775021012351107002606弱电工程4522950103458775039545110700498给排水工程6522950149658775057065110700720通风工程65229501491188775010381071107001187消防工程12022950275101877508831051107001158电梯工程0229500087750001107000燃气工程02295000877500011070001.2.10.2公共配套（10号地块）37152500928.75371525009291.2.10.2.1土建部分3200250080032002500800结构工程1200250030012002500300152 建筑部分1200250030012002500300室内精装修800250020080025002001.2.10.2.2机电部分5152500128.755152500129强电工程240250060240250060弱电工程45250011.2545250011给排水工程65250016.2565250016通风工程65250016.2565250016消防工程100250025100250025电梯工程025000025000燃气工程0250000250001.2.10.3车库67597244656467629483019927676392074264911.2.10.3.1土建部分400972443890214294830629726039207410186结构工程09724400294830003920740建筑部分4009724438902142948306297260392074101861.2.10.3.2机电部分2759724426744622948301363041639207416304强电工程809724477816429483048221433920745600弱电工程59724449372948301084293920741133给排水工程1597244146402948301179343920741325通风工程2597244243752948302216633920742460消防工程120972441167902948302653973920743820电梯工程30972442925729483016745039207419661.2.10.4车库（10号地块）67514402972.135675144029721.2.10.4.1土建部分40014402576.0840014402576结构工程01440200144020建筑部分40014402576.0840014402576152 1.2.10.4.2机电部分27514402396.05527514402396强电工程8014402115.2168014402115弱电工程5144027.2015144027给排水工程151440221.603151440222通风工程651440293.613651440294消防工程601440286.412601440286电梯工程501440272.015014402721.3不可预见费606021503632918078507317781410000109491.4工程建设其他费用697602150419819588078507737584614100001193561.5工程基本预备费2676021501609336780785029660324141000045753152 附表3：项目销售收入与税金表地块序号项目合计2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1/2/3/11号地块1销售收入（万元）269486269486000000销售回款比例100.00%100.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%1.11/2/3/11号地块住宅销售收入2694862694860000002销售税金及附加000000003销售净收入2694862694860000004/5/6/7/8/9/10号地块1销售收入（万元）100544200223565111288161397280058229133销售回款比例100.00%0.00%0.00%22.24%11.07%16.05%27.85%22.79%1.110号地块住宅销售收入140390009449345897000　可销售面积(㎡)72100　　4973322367000　平均售价(元/㎡)19472　　1900020520　　　　销售比例100%　　100%100%　　　1.29号住宅销售收入1944640012907365391000　可销售面积(㎡)99800006793331867000　平均售价(元/㎡)19485　　1900020520　　　　销售比例100%　　100%100%　　　1.35号地块住宅销售收入2026630000544697017678018　可销售面积(㎡)840800000245782932030182　平均售价(元/㎡)24104　　1900020520221622393525849　销售比例100%　　　　100%100%100%1.47号地块商务公寓销售收入106929000010692900　可销售面积(㎡)4167000004167000　平均售价(元/㎡)25661　　220002376025661　　　销售比例100%　　　　100%　　152 1.57号地块住宅销售收入36099700000209882151115　可销售面积(㎡)146150000008769058460　平均售价(元/㎡)24700　　1900020520221622393525849　销售比例100%　　　　　100%100%2销售税金及附加5630500125206232903815683128313销售净收入94913700211046105056152359264375216302注：T201-073宗地1/2/3/11号地块的住宅销售收入为政府一次性补给的政策性用地代建费，不计销售费用及销售税金，不计土地增值税152 表4：项目经营收入与税金附表4—1商业租赁收入与税金序号项目合计2008年2009年2010年2011年2012年2013年…2077年1商业租赁收入5765362003785607831623018…1796371.19号地块社区商业租赁收入1510290.000.00378.00567.00756.00869.40…4651.51　可租赁面积(㎡)2100002100210021002100…2100　平均租赁价格(元/㎡·月)856300300300300300345…1846　租赁比例　0%0%50%75%100%100%…100%1.28号地块商业租赁收入20036370.000.000.005040.007560.0011592.00…62020.10　可租赁面积(㎡)28000000280002800028000…28000　平均租赁价格(元/㎡·月)852300300300300300345…1846　租赁比例　0%0%0%50%75%100%…100%1.35号地块商业租赁收入3115110.000.000.000.000.00910.80…9746.02　可租赁面积(㎡)4400000004400…4400　平均租赁价格(元/㎡·月)843300300300300300345…1846　租赁比例　0%0%0%0%0%50%…100%1.47号地块商业租赁收入2123940.000.000.000.000.00621.00…6645.01　可租赁面积(㎡)3000000003000…3000　平均租赁价格(元/㎡·月)843300300300300300345…1846　租赁比例　0%0%0%0%0%50%…100%1.54号地块商业租赁收入30867910.000.000.000.000.009025.20…96574.15　可租赁面积(㎡)436000000043600…43600　平均租赁价格(元/㎡·月)843300300300300300345…1846　租赁比例　0%0%0%0%0%50%…100%2租赁管理费576540.000.003.7856.0783.16230.18…1796.37152 3经营税金及附加3228600.000.0021.17313.99465.701289.03…10059.664商业物业维护费1729610.000.0011.34168.21249.48690.55…5389.105商业租赁净收入52118880.000.00341.715068.737517.6620808.63…162391.66注：1、2008年项目商业平均租赁价格按300元/平米·月估算；1、商业租赁价格平均每5年涨幅为15%；2、商业物业维护费按每年商业租赁收入的3%提取；3、商业租赁管理费按每年商业租赁收入的1%提取。152 附表4—2办公租赁收入与税金序号项目合计2008年2009年2010年2011年2012年2013年…2077年1办公租赁收入42159490.000.000.003297.005275.2018396.34…117447.781.18号地块办公租赁收入10432170.000.000.003297.005275.207016.02…28772.87　可租赁面积(㎡)54950000549505495054950…54950　平均租赁价格(元/㎡·月)226100100100100100112…436　租赁比例　0%0%0%50%80%95%…100%1.24号地块办公租赁收入31727320.000.000.000.000.0011380.32…88674.91　可租赁面积(㎡)16935000000169350…169350　平均租赁价格(元/㎡·月)223100100100100100112…436　租赁比例　0%0%0%0%0%50%…100%2租赁管理费421590.000.000.0032.9752.75183.96…1174.483经营税金及附加2360930.000.000.00184.63295.411030.19…6577.084办公物业维护费1264780.000.000.0098.91158.26551.89…3523.435办公租赁净收入38112180.000.000.002980.494768.7816630.29…106172.79注：1、2008年项目片区写字楼平均租赁价格按100元/平米·月估算；1、办公租赁价格平均每5年涨幅为12%；2、办公物业维护费按每年租赁收入的3%提取；3、办公租赁管理费按每年租赁收入的1%提取。152 附表4—3酒店经营收入与税金序号项目合计2008年2009年2010年2011年2012年2013年…2077年1酒店经营收入39220270.000.000.000.000.0022834…1221701.1套房租赁收入19610140.000.000.000.000.0011417…61085　酒店套房数（套）40000000400…400　平均租赁价格(元/间·天)1919800800800800800920…4922　入住率85%85%85%85%85%85%85%…85%　经营成熟度　　　　　　100%…100%1.2餐饮等其他收入19610140000011417…610852酒店经营成本1176608000006850…366513酒店经营税金及附加219634000001279…68424酒店物业维护费9805100000571…30545酒店经营毛利润24277350000014134…756236酒店管理公司顾问费用43634000001787…　　管理公司基本管理费1140200000457…　　管理公司承约费400000000200…　　管理公司鼓励性管理费28232000001131…　7酒店经营净收入23841010000012347…75623注：1、酒店套房数按400间计算；入住率按85%计；2008年酒店套房租赁价格按800元/天·间估算；酒店套房租赁价格每5年涨幅15%；1、酒店维护费按每年经营收入的2.5%提取，酒店经营成本收入比率为30%，餐饮等其他收入占酒店总收入的一半。2、由知名酒店管理公司进行管理。152 附表5：项目投资计划与资金筹措估算表地块序号项目合计2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年1/2/3/11号地块（政策性住房用地）1开发投资总额3480830139233104425104425　　　　　　　开发投资总额（不含财务费用）3480830139233104425104425　　　　　　1.1开发成本3379440135178101383101383　　　　　　1.1.1土地成本00　　　　　　　　　1.1.2建筑安装工程费276239　1104968287282872　　　　　　1.1.3不可预见费3632　145310901090　　　　　　1.1.4工程建设其他费用41981　167921259412594　　　　　　1.1.5工程基本预备费16093　643748284828　　　　　　1.1.6开发项目期间税费0　000　　　　　　1.2开发费用101380405530423042　　　　　　1.2.1管理费用101380405530423042　　　　　　1.2.2销售费用00000　　　　　　1.2.3财务费用00000　　　　　　2资金筹措总额3480830139233104425104425　　　　　　2.1自有资金78597　0078597　　　　　　2.2借款资金00000　　　　　　2.3销售收入再投入269486　13923310442525828　　　　　　　附：销售收入净收入269486269486000　　　　　　4/5/6/7/8/9/10号地块（上盖及白地物业用地）1开发投资总额1182873457669136633158409447671686712098516874000　开发投资总额（不含财务费用）11293884576691260581478343419215779119897168740001.1开发成本10672084443391223861370162995414849418501900001.1.1土地成本444339444339　　　　　　　　　1.1.2建筑安装工程费508517010058111260424465120601150265　　　　152 　6/8/9/10号地块224853　10058111260411668　　　　　　　4/5/7号地块283664　　　12797120601150265　　　　1.1.3不可预见费7317077486734223752959　　　　　6/8/9/10号地块1730　77486790　　　　　　　4/5/7号地块5587　　　25223752959　　　　1.1.4工程建设其他费用773750152031702137211844622984　　　　1.1.5工程基本预备费29660058286525142670718810　　　　1.1.6开发项目期间税费0000000　　　　1.2开发费用11566513330142472139314813201762483268740001.2.1管理费用3201613330367241108994455555100001.2.2销售费用301630067073339484284026874　　　1.2.3财务费用534860105751057510575108801088000002资金筹措总额11828734576691366331584094476716867120985168740002.1自有资金444339444339　　　　　　　　　2.2融资金额1333013330　　　　　　　　　2.3借款资金1406580136633004025000002.4销售收入再投入58454600158409447671646462098516874000　附：销售及经营收入净收入128948900211387113105164646314161277366689226995169951　销售收入净收入94913700211046105056152359264375216302　　　　商业租赁收入净收入15037400342506975182080925580303523035230352　办公租赁收入净收入128243000298047691663023137262232725227252　酒店收入净收入61735000001234712347123471234712347152 附表6：资金来源与运用表　序号项目合计2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年…2077年1/2/3/11号地块（政策性住房用地）1资金来源3480832694860078597…1.1销售收入269486269486000　　　　…　1.2自有资金44433900078597　　　　…　1.3银行借贷1406580000　　　　…　2资金的运用3480830139233104425104425　　　　…　2.1开发总投资（不含财务费用）2694860139233104425104425　　　　…　2.2财务费用534860000　　　　…　2.3借款本金偿还1406580000　　　　…　2.4销售税金及附加00000　　　　…　2.5所得税00000　　　　…　3盈余资金⑴-⑵0269486(139233)(104425)(25828)　　　　…　4累计盈余资金0269486130253258280　　　　…　4/5/6/7/8/9/10号地块（上盖及白地物业用地）1资金来源1550710745766913663322394312019217901434430730585885418…4192541.1销售收入100544200223565111288161397280058229133　…　1.2经营收入1390333800378890413591642497672585418…419254　商业租赁收入57653620037856078316230182829733575…179637　办公租赁收入421594900032975275183962559429008…117448　酒店经营收入392202700000228342283422834…1221701.3自有资金444339444339000000　…　1.4融资金额1333013330000000　…　1.5银行借贷140658013663300402500　…　2资金的运用6603200457669136633170965518541790143788683357914708…1611142.1开发总投资（不含财务费用）11293884576691260581478343419215779119897168740…　152 2.2财务费用534860105751057510575108801088000…　2.3借款本金偿还140658　　　　　140658　　…　2.4销售税金及附加563050012520623290381568312831　…　2.5商业经营费用及税金5534750.000.0036.29538.27798.342209.772716.503223.24…17245.132.6办公经营费用及税金4047310.000.000.00316.51506.421766.052457.002784.76…11274.992.7酒店经营费用及税金15379260.000.000.000.000.008699.918699.918699.91…46546.682.8所得税277086600000000…860473盈余资金⑴-⑵89039070052978683380(34561)27227970710…2581414累计盈余资金8903907005297812131712131786756359035429745…8903907152 附表7：损益及利润分配表　序号项目计算依据合计2008年2009年2010年2011年2012年2013年…2077年1/2/3/11号地块（政策性住房用地）1项目收入　269486269486000…1.1销售收入　269486269486000…2项目成本费用　3480830139233104425104425…2.1总投资成本费用包括利息3480830139233104425104425…2.2销售税金及附加　00000…3利润总额(1-2)(78597)269486(139233)(104425)(104425)…4累计利润总额　026948613025325828(78597)…5所得税(4)*25%00000…6税后利润(4-5)(78597)269486(139233)(104425)(104425)…　项目整体指标年度指标所得税后投资利润率=-22.6%-5.6%所得税前投资利润率=-22.6%-5.6%投资利税率=-22.6%-5.6%资本金利润率=-100.0%-25.0%资本金净利润率=-100.0%-25.0%4/5/6/7/8/9/10号地块（上盖及白地物业用地）1项目收入　1490878000223943120192174989344307…4192541.1销售收入　100544200223565111288161397280058…1.2经营收入　139033380.000.00378.008904.0013591.2064249.14…419254.322项目成本费用　382531845766913663317320152967180628241010…750672.1总投资成本费用包括利息118287345766913663315840944767168671209851…2.2销售税金及附加　5630500125206232903815683…2.3商业经营费用及税金　55347500365387982210…172452.4办公经营费用及税金　4047310003175061766…11275152 2.5酒店经营费用及税金1537926000008700…465472.6土地增值税133641002236111316142801…3利润总额(1-2)11083463(457669)(136633)5074367225(5639)103297…3441884累计利润总额11083463(457669)(594302)(543559)(476334)(481973)(378676)…110834635所得税(4)*25%2770866000000…860476税后利润(4-5)8312597(457669)(136633)5074367225(5639)103297…258141　项目整体指标年度指标所得税后投资利润率=702.7%10.0%所得税前投资利润率=937.0%13.4%投资利税率=1007.6%14.4%资本金利润率=2494.4%35.6%资本金净利润率=1870.8%26.7%152 附表8：现金流量表序号项目名称合计2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年…2017年1/2/3/11号地块（政策性住房用地）1现金流入269486269486000　　　　…　1.1销售收入269486269486000　　　　…　2现金流出3480830139233104425104425　　　　…　2.1开发总投资（含财务费用）3480830139233104425104425　　　　…　2.2销售税金及附加00000　　　　…　2.7所得税00000　　　　…　3净现金流量(78597)269486(139233)(104425)(104425)　　　　…　4累计净现金流量026948613025325828(78597)　　　　…　5折现净现金流量(29497)249524(119370)(82896)(76755)　　　　…　6累计折现净现金流量(29497)24952413015447258(29497)　　　　…　评价指标　财务净现值(IC=8%)(29497)财务内部收益率14.8%动态投资回收期（年）—4/5/6/7/8/9/10号地块（上盖及白地物业用地）1现金流入149087800022394312019217498934430730585885418…865561.1销售收入1005442002235651112881613972800582291330…01.2经营收入1390333800378890413591642497672585418…865562现金流出65961834576691366331732015296718062824101015945714708…148172.1开发总投资（含财务费用）11828734576691366331584094476716867120985168740…02.2销售税金及附加5630500125206232903815683128310…02.3土地增值税1336410022361113161428011258780…0152 2.4商业经营费用及税金5534750036538798221027173223…32232.5办公经营费用及税金404731000317506176624572785…28942.6酒店经营费用及税金149429200000870087008700…87002.7所得税277086600000000…03净现金流量8312597(457669)(136633)5074367225(5639)10329714640170710…717394累计净现金流量8312597(457669)(594302)(543559)(476334)(481973)(378676)(232275)(161565)…(18088)5折现净现金流量286777(423767)(117141)4028149413(3838)650948542438202…332296累计折现净现金流量286777(423767)(540908)(500627)(451214)(455052)(389958)(304534)(266332)…(197216)评价指标　财务净现值(IC=8%)286777财务内部收益率11.2%动态投资回收期（年）20.51152 附表9：敏感性分析表财务指标Total基准方案售价变化全部投资　-20%-10%10%20%财务净现值（税后）286777207199251265331303364482财务净现值升降幅度　-27.7%-12.4%15.5%27.1%财务内部收益率（税后）11.2%10.1%10.7%11.9%12.6%财务内部收益率升降幅度　-10.0%-4.8%6.7%12.3%全部投资投资利润率10.0%9.8%10.0%10.3%10.3%投资利润率升降幅度　-1.9%-0.4%2.3%2.5%　　建安成本变化全部投资基准方案-20%-10%10%20%财务净现值（税后）286777375021335939245532199591财务净现值升降幅度　30.8%17.1%-14.4%-30.4%财务内部收益率（税后）11.2%12.8%12.0%10.6%10.0%财务内部收益率升降幅度　14.3%7.5%-5.5%-11.0%全部投资投资利润率10.0%11.7%10.9%9.4%8.8%投资利润率升降幅度　16.7%9.0%-6.3%-12.8%　　经营价格变化全部投资基准方案-20%-10%10%20%财务净现值（税后）286777158346222562350992415207财务净现值升降幅度　-44.8%-22.4%22.4%44.8%财务内部收益率（税后）11.2%9.9%10.5%11.8%12.4%财务内部收益率升降幅度　-11.8%-5.8%5.5%10.8%全部投资投资利润率10.0%8.0%9.0%11.1%12.1%投资利润率升降幅度　-20.7%-10.3%10.4%20.7%　　酒店入住率变化全部投资基准方案-15%-10%10%15%财务净现值（税后）286777267196273723299831306358财务净现值升降幅度　-6.8%-4.6%4.6%6.8%财务内部收益率（税后）11.2%11.0%11.1%11.3%11.4%财务内部收益率升降幅度　-1.7%-1.1%1.1%1.7%全部投资投资利润率10.0%9.7%9.8%10.3%10.4%投资利润率升降幅度　-3.3%-2.2%2.2%3.3%152 第九部分项目可行性研究结论与建议一、项目可行性研究结论本项目是X市地铁有限公司拟开发建设以居住为主并包含办公、商业、酒店等物业类型的大型综合项目，项目建设规划手续已在办理之中，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。开发模式方面，协议型合作开发比独立开发更具优势，收益更高，抗风险能力更强，即便在市场不利的情况下，仍能保证资金的基准收益率。（独立开发模式经济效益评价见附件）1、投资估算本项目政策性用地与商住用地开发建设总投资额合计为1530956万元，开发成本及费用分别为1405153万元、125803万元，各占开发建设总投资的91.78%和8.22%。政策性用地自2009年开工，至2011年底，历时3年，各年开发投资额分别为139233万元、104425万元、104425万元，共计348083万元。上盖物业商住用地自2009年开工，至2013年底竣工，历时5年，共投入1182873万元。2、资金筹措本项目1/2/3/11号地块的资金来源主要有两个渠道：自有资金、政府代建费，分别为78597万元、269486万。其中78597万元为该宗地的建设资金缺口，不能由地铁公司提供，这就要求地铁公司能找到资质较好的开发商或投资商来进行融资，必要时该宗地可与4~10号地块进行捆绑，由双方共同出资进行开发。因此，4~10号地块的资金来源主要有四个渠道：自有资金、企业融资、银行贷款、销售/经营收入再投入。该地块采用莱坊公司建议的协议/合同型合作开发模式，引进知名开发商，以提升项目的整体档次，使得项目价值最大化。就本地块而言，其资金筹措情况建议下：152 筹措资金来源筹措资金额（万元）比例%自有资金44433938%融资金额133301%银行贷款14065812%销售/经营收入再投入58454649%总投资额1182873100%备注：1、表中融资金额为4~10号地块2008年建设资金缺口；2、自有资金已超过银行贷款要求35%水平的下限，可进行银行融资。项目整体要求的融资额分为两个部分：政策性用地的资金缺口78597万元、4~10号地块2008年建设资金缺口13330万元，共计91297万元。协议/合同型合作开发模式中，双方出资情况如下表：出资额出资比例地铁公司44433982.86%投资方9192717.14%合计536266100.00%在这种合作模式中，地铁公司占82.86%的股权，投资方占17.14%的股权。1、项目利润政策性用地为政府代建工程，无利润。本项目利润全部来自于4~10号地块，在计算期内预计销售收入1005442万元，经营收入13903338万元，共计14908780万元，可获利润11083463万元，扣除所得税后净利润为8312597万元；缴纳所得税2770866万元，项目盈利能力较强。经测算项目的利润总额、税后利润（净利润）、财务内部收益率等指标详见下表：4~10地块项目利润估算表序号项目单位指标1占地面积M23684312总建筑面积M2807850152 3项目总投资万元11828734项目销售收入万元10054425项目经营收入万元139033386利润总额万元110834637税后利润万元83125978财务净现值（FNPV）万元2867779财务内部收益率（FIRR）%11.2%10动态投资回收期年20.51注：1、上表为项目销售性物业全部实现100%销售的经济效益指标；2、按照国家相关规定，一般房地产开发项目（多指商住项目）基准收益率取值12%。考虑到本项目经营性物业所占比重较大，盈利能力低于行业平均水平，且结合目前房地产市场行情。因此，本项目基准收益率取值8%。由以上经济效益指标可看出，按协议/合同型合作开发模式，本项目赢利能力良好，具备可行性。在利润分配方面，综合考虑双方出资比例、项目的稀缺性、开发模式的风险、投资方的开发资质和知名度、项目政策性用地的资金缺口等五大因素，建议分配比例如下表：地铁公司投资方备注出资额（万元）44433991927出资比例82.86%17.14建议分配比例175%25%知名品牌开发商，如：万科等建议分配比例285%15%一般品牌开发商，财政实力较强建议分配比例390%10%无品牌开发商，财政实力较强一、项目主要问题的解决办法和建议1、项目的主要问题n合作开发商的选择在评估开发商的履约能力时，地铁公司应当对其资信、开发资质、过往业绩、财务状况、管理能力、正在开发的其它项目情况进行详细调查。而后通过邀请招标方式选定具有足够实力、从业经验丰富、资信优良、有可靠资金来源及能够提交极具操作性的项目实施方案的公司作为合作方。n合作双方的权利和义务，以及收益分配问题152 本项目开发建设时间紧迫，资金缺口也较大，必须在协议中明确双方的权利和义务，以保证工程的正常安排和资金的及时到位；而收益分配方面，更应小心处理，以保证合作协议的合法性n政策性用地的问题保障性住房的建设属于“代建”，无利润，甚至有公益付出，会大大降低开发商的投资兴趣。1、建议ü在合同中设定一系列保证和保障安排，并通过一系列法律安排确保过程得到及时的监控和补救，以避免开发商的履约能力不足，影响正常的工程建设ü在合作协议中，加强违约金和保证金的约定ü在合作协议中，要明确约定开发商对政策性用地的责任和义务情况一、项目风险及防范建议1、项目风险n技术风险地铁沿线物业的开发由于和地铁密切相关，特别是地铁上盖物业的开发，与地铁的关联度更加密切，因此，在规划方面与传统的房地产开发相比，将面对更多技术上的风险。n酒店等经营性物业的经营风险酒店市场存在一定的竞争，未来项目酒店式公寓的经营可能存在一定的风险；商业、办公楼的经营方面，同样面临一定的经营风险。n项目整体的财务风险本项目采用自有资金、企业融资、银行借款和销售回款进行开发，所面临的财务风险主要是资金供应链的问题。2、风险防范建议ü152 地铁上盖物业的开发不同于传统房地产开发项目，工程技术含量相对较高，可通过共享地铁公司的成熟工程经验，为本项目提供技术上的援助。ü本项目各功能物业均面临一定的市场竞争，应尽早进行项目前期营销和推广工作，与未来的潜在客户联系。酒店经营方面，可与国际知名酒店管理公司合作，共享其成熟的酒店管理经验、客源，并获得技术服务支持。ü项目资金供应随着开发进度的不断推进而逐步投入，要保证各个开发期内的资金能持续到位，防止临时性的资金短缺而延长整个项目的开发周期。152 附件：项目经济效益评价（按项目基准投资测算）一、指标说明1、经济效益评价说明本部分经济效益评价以项目整体（T201-071/0072/0073三宗地）为评价对象，开发模式为地铁公司独立开发，包括政策保障性住房、销售性物业、经营性物业及公共配套等设施建设。2、项目用地规划指标项目用地规划指标同前。二、项目开发建设进度安排1、建设进度（同前）2、销售进度销售性物业销售面积m2销售均价元/m2销售率%销售期2010年2011年2012年2013年2014年10号地块住宅7210017934100　　　　　9号住宅9980017947100　　　　　5号地块住宅8408022201100　　　　　7号地块商务公寓4167023328100　　　　　7号地块住宅14615022750100　　　　　注：1.考虑到项目所有销售物业最终都会销售，因此，销售率定为100%；2.销售均价为各地块销售物业在既定销售率的情况下实现的销售均价，未考虑折价情况；3.销售进度表详见附表3《销售收入及税金表》。3、经营性物业经营时间安排经营性物业主要包括各类商业、办公楼，以及酒店式公寓等物业。具体经营时间安排见前文《工程计划进度表》。152 一、投资估算与资金筹措1、总投资估算项目总投资估算表序号项目单价(元)面积（㎡）总投资(万元)开发建设总投资10785141000015206531开发成本9966141000014051531.1土地成本315114100004443391.2建筑安装工程费556614100007847561.3不可预见费781410000109491.4工程建设其他费用84614100001193561.5工程基本预备费3241410000457532开发费用81914100001155002.1管理费用2991410000421552.2财务费用3511410000494812.3销售费用169141000023864备注：测算数据来源于委托方提供的相关资料及数据。总投资估算说明：n土地成本本项目1/2/3/11号地块为政策性用地，地铁公司代建，无土地成本；4~10号地块为商住用地，总地价款为444339万元，三宗地折合楼面地价3151元/M2。n建筑安装工程费建安费用包括各类物业主体工程、装修工程、桩基础、公共配套及车库等，此费用按照项目建设情况，结合工程施工进度计划投入。此外，本项目销售性物业及经营性物业均带有价格不等的精装修。本项目总体建安费784756万元。n不可预见费152 本项目属地铁物业，施工难度较大，但项目的可变影响因素相对较易控制。参照房地产开发项目的平均水平，本项目不可预见费按建筑安装工程费的2.0%取值，共10949万元。n工程建设其他费用从工程筹建起到工程竣工验收交付使用止的整个建设期间，除建筑安装工程费用和设备及工、器具购置费用以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用。参照工程建设项目的平均水平，该项目费用按前两项之和的15%取值，该项费用共计119356万元。n工程基本预备费基本预备费是在初步设计及概算内难以预料的工程费用，此处按照前三项之和的5%取值，本项目该费用共计45753万元。n管理费用管理费用是房地产开发企业的管理部门为组织和管理本项目的开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、咨询费等。参照房地产开发项目的平均水平和本项目的具体情况，管理费用按前述各项之和的3.0%取值。本项目各地块的管理费用共计42155万元。n财务费用财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。根据项目工程进度的资金需求情况，本项目拟向银行分3次共借款164820万元，利息费用合计为49481万元。时间安排如下：借款金额利息费用借款时间还款时间借款期适用贷款利率第一笔借款62645万元19395万元2010年初2013年末4年3~5年（含5年）贷款利率7.74%第二笔借款83491万元25849万元2011年初2014年末4年3~5年（含5年）贷款利率7.74%第三笔借款18684万元4238万元2012年初2014年末3年1~3年贷款利率7.56%n销售费用152 销售费用是指房地产开发企业为项目销售而发生的各项费用，按销售收入的3%估值。本项目总销售费用共计23864万元。1、资金筹措本项目的资金来源主要有四个渠道：自有资金、政府代建费、银行贷款和销售/经营收入再投入。n自有资金本项目自有资金为532229万元，占开发投资额的35%。参照中国人民银行[2003]121号文的要求，已基本具备了由信贷资金解决部分投资的所需条件。n银行贷款本项目银行贷款总额为164820万元，占总投资的11%。贷款时间及利息见上文财务费用。项目总体资金来源表序号项目合计（万元）比例1自有资金53222935%2银行贷款16482011%3销售收入再投入（含政府代建费）82360554%项目总投资1520653100%2、投资使用计划本项目总开发投资额为1520653万元，详细投资计划见附表5：《项目投资计划与资金筹措估算表》。由《项目投资计划与资金筹措估算表》可看出，本项目投资使用计划的编制，针对项目中各项投资款项的付款特点、开发建设进度计划和资金来源渠道等方面进行了综合考虑，安排合理，对于本项目建设的顺利进行有充分保障。一、销售及经营收入测定1、项目收入估算152 项目收入来源于销售收入和经营收入，预计项目未来收入合计为13222723万元，其中销售收入1064965万元，经营收入12157758万元。n项目销售收入测算项目销售收入主要来源于4~10号地块住宅及商务公寓等物业的销售，预计销售收入为1064965万元（包含政策性用地的代建费）。项目销售收入测算表地块分区销售面积（m2）销售均价（元/m2）销售率销售收入（万元）10号地块住宅7210017934100%1293069号地块住宅9980017947100%1791115号地块住宅8408022201100%1866637号地块商务公寓4167023328100%972087号地块住宅33249722750100%332497D2区独栋住宅10803026780.25100%289307I—O区/Q区独栋住宅14615034388100%3322400合计（不含代建费）443800——100%795480n项目经营收入测算项目经营收入主要来源于商业、办公的租赁收入，以及酒店的经营收入等，预计经营收入为12157758万元。1、资金来源与运用分析项目自有资金532229万元，达到“自筹资金不低于35%”的要求，其余资金缺口通过银行借款和销售/经营收入再投入筹措。项目的资金来源与运用情况详见附表6：《资金来源与运用表》。经过以上分析测算，项目后续建设资金来源有充足的保障。2、项目利润项目扣除总投资成本费用、各项税金、所得税等后，可获得净利润7266163万元。152 一、财务与敏感性分析1、赢利能力分析政策性用地为政府代建工程，无利润。本项目利润全部来自于4~10号地块，在计算期内预计销售收入1064965万元，经营收入12157758万元，共计13222723万元，可获利润9688217万元，扣除所得税后净利润为7266163万元；缴纳所得税2422054万元，项目盈利能力较强。经测算项目的利润总额、税后利润（净利润）、财务内部收益率等指标详见下表：4~10地块项目利润估算表序号项目单位指标1占地面积M25031892总建筑面积M214100003项目总投资万元15206534项目销售收入万元10649655项目经营收入万元121577586利润总额万元132227237税后利润万元72661638财务净现值（FNPV）万元1206839财务内部收益率（FIRR）%9.2%10动态投资回收期年33.7注：1、上表为项目销售性物业全部实现100%销售的经济效益指标；2、按照国家相关规定，一般房地产开发项目（多指商住项目）基准收益率取值12%。考虑到本项目经营性物业所占比重较大，盈利能力低于行业平均水平，且结合目前房地产市场行情。因此，本项目基准收益率取值8%。由以上经济效益指标可看出，按协议/合同型合作开发模式，本项目赢利能力良好，具备可行性。项目具体的利润测算详见附表7：《损益表》。2、项目不确定性分析影响本项目效益的最为不确定的因素包括建安成本、销售价格、经营价格。n建安成本变化敏感性分析全部投资基准方案-20%-10%10%20%152 财务净现值（税后）12068326117018966249313(23619)财务净现值升降幅度　116.4%57.2%-59.1%-119.6%财务内部收益率（税后）9.2%11.3%10.2%8.5%7.8%财务内部收益率升降幅度　22.9%10.0%-8.4%-15.5%全部投资利润率6.8%8.2%7.4%6.3%5.8%投资利润率升降幅度　19.8%8.8%-8.0%-15.3%由图表分析，本项目对建安成本的敏感性非常强。本项目属于地铁物业，建安成本比一般房地产项目要高很多，因此，建安成本的变化将会引起项目收益急剧变化。n销售价格变化敏感性分析全部投资基准方案-20%-10%10%20%财务净现值（税后）12068348475.185213.6155132.7184536.8财务净现值升降幅度　-59.8%-29.4%28.5%52.9%财务内部收益率（税后）9.2%8.5%8.8%9.7%10.1%财务内部收益率升降幅度　-8.4%-4.3%4.6%9.0%全部投资利润率6.8%6.6%6.7%6.9%6.9%投资利润率升降幅度　-2.6%-1.2%1.0%1.7%152 由图表分析，本项目对销售价格的敏感性也非常大，特别是财务净现值。n经营价格变化敏感性分析全部投资基准方案-20%-10%10%20%财务净现值（税后）120683341762050179316237949财务净现值升降幅度　-97.2%-48.6%48.6%97.2%财务内部收益率（税后）9.2%8.0%8.6%9.8%10.3%财务内部收益率升降幅度　-12.9%-6.3%6.1%12.0%全部投资利润率6.8%5.4%6.1%7.6%8.3%投资利润率升降幅度　-21.2%-10.6%10.6%21.3%由图表分析，本项目对经营价格变化也有非常大的敏感性。总的来说，在独立开发模式下，本项目对销售价格、经营价格、建安成本的敏感性均非常大。若三者发生不利的影响，本项目的收益将会急剧减少，甚至出现财务净现值负数的情况。152 3、社会效益和影响分析n打造未来X湾CBD区，推进地方社区的发展，是X市政府2008年“轨道交通”和“解决低收入人群居住”两件大事的集中体现n增加财政税收n本项目的开发预计将为国家创造土地增值税、销售税费、经营税费及所得税等相关税费合计3209605万元n创造就业机会一、附表附表1：主要经济技术指标表附表2：项目成本估算明细表附表3：项目销售收入与经营税金及附加估算表附表4：项目投资计划与资金筹措估算表附表5：资金来源与运用表附表6：损益及利润分配表附表7：现金流量表附表8：敏感性分析表152 附表1：主要经济技术指标表序号宗地号单位T201-0073宗地T201-0072宗地T201-0071宗地合计用地性质政策性住房开发上盖商业开发白地商业开发用地号码1/2/3/11号地块10号地块9号地块6号地块8号地块小计5号地块7号地块4号地块小计Ⅰ项目规划设计指标　　　　　　　　　　　　1总用地面积㎡134758162006442941512941692163102485575633516331521215031892总建筑面积㎡60215074600101900360082950263050884802171202392005448001410000　住宅㎡5640007210099800　　17190084080146150　230230966130　商业㎡18000　2100　280003010044003000436005100099100　办公㎡　　　　5495054950　　169350169350224300　商务公寓㎡　　　　　0　41670　4167041670　酒店式公寓㎡　　　　　0　　262502625026250　学校㎡8000　　　　0　20000　2000028000　幼儿园㎡7200　　3600　3600　3600　360014400　其它公共配套㎡49502500　　　2500　2700　2700101503容积率　4.4684.601.580.090.881.223.562.874.633.582.804建筑高度m120120200　5土地使用年限年70706开发建设期年4446Ⅱ项目财务评价指标　　　　　　　　　　　　1总投资万元　　　　　　　　　　15207122销售收入万元　　　　　　　　　　10649653经营收入万元　　　　　　　　　　121577584总利润万元　　　　　　　　　　96881685净利润万元　　　　　　　　　　72661266投资利润率（税后.年度）　　　　　　　　　　　6.8%152 7财务净现值（税后）　　　　　　　　　　　1206588动态投资回收期年　　　　　　　　　　33.70152 附表2：项目成本估算明细表序号项目T201-0073宗地1/2/3/11号地块T201-0072宗地6/8/9/10号地块T201-0071宗地4/5/7号地块单价（元/㎡）面积（㎡）总投资(万元)单价（元/㎡）面积（㎡）总投资(万元)单价（元/㎡）面积（㎡）总投资(万元)1开发成本561260215033794414449263050380088126125448006871201.1土地成本06021500404826305010648862015448003378511.2建筑安装工程费4588602150276239854826305022485352075448002836641.2.1住宅（15米平台上建筑）2915564000164406261599800260982365230230544491.2.1.1土建部分220056400012408019009980018962165023023037988　结构工程100056400056400900998008982100023023023023　建筑部分65056400036660100099800998065023023014965　室内精装修550564000310200998000023023001.2.1.2机电部分7155640004032671599800713671523023016461　强电工程220564000124082209980021962202302305065　弱电工程9056400050769099800898902302302072　给排水工程11056400062041109980010981102302302533　通风工程6556400036666599800649652302301496　消防工程1005640005640100998009981002302302302　电梯工程1005640005640100998009981002302302302　燃气工程3056400016923099800299302302306911.2.2住宅（15米平台上建筑）（10号地块）　　　23557210016980　　　1.2.2.1土建部分　　　16507210011897　　　　结构工程　　　1000721007210　　　　建筑部分　　　650721004687　　　　室内精装修　　　0721000　　　1.2.2.2机电部分　　　705721005083　　　152 　强电工程　　　220721001586　　　　弱电工程　　　9072100649　　　　给排水工程　　　11072100793　　　　通风工程　　　6572100469　　　　消防工程　　　9072100649　　　　电梯工程　　　10072100721　　　　燃气工程　　　3072100216　　　1.2.3商务公寓、办公、商业（地块4/5/7）　　　　　　66772620201749541.2.3.1土建部分　　　　　　4550262020119219　结构工程　　　　　　170026202044543　建筑部分　　　　　　105026202027512　室内二次装修　　　　　　1800262020471641.2.3.2机电部分　　　　　　187026202049001　强电工程　　　　　　42026202011005　弱电工程　　　　　　42426202011097　给排水工程　　　　　　1402620203668　通风工程　　　　　　30262020786　消防工程　　　　　　1612620204206　电梯工程　　　　　　2302620206026　空调工程　　　　　　45026202011791　燃气工程　　　　　　202110204221.2.3.3室外配套　　　　　　20026202052401.2.3.4产业化项目工程　　　　　　5726202014941.2.4酒店式公寓（4号地块）　　　　　　1063126250279061.2.4.1土建部分　　　　　　85002625022313　结构工程　　　　　　2000262505250152 　建筑部分　　　　　　2500262506563　室内二次装修　　　　　　400026250105001.2.4.2机电部分　　　　　　1874262504919　强电工程　　　　　　420262501103　弱电工程　　　　　　424262501112　给排水工程　　　　　　14026250368　通风工程　　　　　　302625079　消防工程　　　　　　16126250421　电梯工程　　　　　　23026250604　燃气工程　　　　　　202625053　空调工程　　　　　　4502625011811.2.4.3室外配套　　　　　　200262505251.2.4.4产业化项目工程　　　　　　57262501501.2.5学校、幼儿园319015200484927903600100431902360075281.2.5.1土建部分2600152003952220036007922600236006136　结构工程1200152001824100036003601200236002832　建筑部分600152009126003600216600236001416　室内精装修80015200121660036002168002360018881.2.5.2机电部分590152008975903600212590236001392　强电工程2401520036524036008624023600566　弱电工程1201520018212036004312023600283　给排水工程8515200129853600318523600201　通风工程651520099653600236523600153　消防工程651520099653600236523600153　电梯工程01520000360000236000　燃气工程1515200231536005152360035152 1.2.615米平台景观400134758539040021631086520001.2.715米、9米平台及柱网8000972447779580001517571214060001.2.8±0.00结构底板及土石方工程1501347582021150216310324515015212122821.2.9桩基工程1356993949442135372282502613515212120541.2.10配套商业及设施102612019412336215719678242443715202700144901.2.10.1公共配套251522950577240708505034615181527004901.2.10.1.1土建部分20002295045903500850502976813002700351　结构工程022950012008505010206200270054　建筑部分1200229502754150085050127586002700162　室内精装修80022950183680085050680450027001351.2.10.1.2机电部分5152295011825708505048485152700139　强电工程22022950505240850502041220270059　弱电工程4522950103458505038345270012　给排水工程6522950149658505055365270018　通风工程652295014912085050102165270018　消防工程1202295027510085050851120270032　电梯工程02295000850500027000　燃气工程022950008505000270001.2.10.2公共配套（10号地块）　　　37152500929　　　1.2.10.2.1土建部分　　　32002500800　　　　结构工程　　　12002500300　　　　建筑部分　　　12002500300　　　　室内精装修　　　8002500200　　　1.2.10.2.2机电部分　　　5152500129　　　　强电工程　　　240250060　　　152 　弱电工程　　　45250011　　　　给排水工程　　　65250016　　　　通风工程　　　65250016　　　　消防工程　　　100250025　　　　电梯工程　　　025000　　　　燃气工程　　　025000　　　1.2.10.3车库675972446564625948305927700200000140001.2.10.3.1土建部分4009724438902009483018972202000004400　结构工程0972440094830002000000　建筑部分40097244389020094830189722020000044001.2.10.3.2机电部分2759724426744259483040304802000009600　强电工程80972447781509483014221702000003400　弱电工程59724449309483028440200000800　给排水工程1597244146409483037940200000800　通风工程25972442436594830616802000001600　消防工程1209724411679094830853902000001800　电梯工程309724429250948304746020000012001.2.10.4车库（10号地块）　　　67514402972　　　1.2.10.4.1土建部分　　　40014402576　　　　结构工程　　　0144020　　　　建筑部分　　　40014402576　　　1.2.10.4.2机电部分　　　27514402396　　　　强电工程　　　8014402115　　　　弱电工程　　　5144027　　　　给排水工程　　　151440222　　　152 　通风工程　　　651440294　　　　消防工程　　　601440286　　　　电梯工程　　　501440272　　　1.3不可预见费60602150363266263050173010354480055871.4工程建设其他费用69760215041981129226305033988796544800433881.5工程基本预备费2676021501609349526305013029305544800166321.6开发期间税费060215000263050005448000下表内容接上表序号项目T201-0071/0072两宗地4/5/6/7/8/9/10号地块合计单价（元/㎡）面积（㎡）总投资(万元)单价（元/㎡）面积（㎡）总投资(万元)1开发成本1321080785010672089966141000014051531.1土地成本5500807850444339315114100004443391.2建筑安装工程费6295807850508517556614100007847561.2.1住宅（15米平台上建筑）24413300308054727408940302449531.2.1.1土建部分1726330030569502025894030181030　结构工程9703300303200598989403088405　建筑部分7563300302494568989403061605　室内精装修03300300347894030310201.2.1.2机电部分7153300302359771589403063923　强电工程220330030726122089403019669　弱电工程903300302970908940308046　给排水工程11033003036301108940309834　通风工程653300302145658940305811　消防工程10033003033001008940308940　电梯工程10033003033001008940308940　燃气工程30330030990308940302682152 1.2.2住宅（15米平台上建筑）（10号地块）23557210016979.55235572100169801.2.2.1土建部分16507210011896.516507210011897　结构工程10007210072101000721007210　建筑部分650721004686.5650721004687　室内精装修072100007210001.2.2.2机电部分705721005083.05705721005083　强电工程220721001586.2220721001586　弱电工程9072100648.99072100649　给排水工程11072100793.111072100793　通风工程6572100468.656572100469　消防工程9072100648.99072100649　电梯工程1007210072110072100721　燃气工程3072100216.330721002161.2.3商务公寓、办公、商业（地块4/5/7）667726202017495466772620201749541.2.3.1土建部分45502620201192194550262020119219　结构工程170026202044543170026202044543　建筑部分105026202027512105026202027512　室内二次装修1800262020471641800262020471641.2.3.2机电部分187026202049001187026202049001　强电工程4202620201100542026202011005　弱电工程4242620201109742426202011097　给排水工程14026202036681402620203668　通风工程3026202078630262020786　消防工程16126202042061612620204206　电梯工程23026202060262302620206026　空调工程4502620201179145026202011791152 　燃气工程20211020422202110204221.2.3.3室外配套200262020524020026202052401.2.3.4产业化项目工程5726202014945726202014941.2.4酒店式公寓（4号地块）1063126250279061063126250279061.2.4.1土建部分8500262502231385002625022313　结构工程20002625052502000262505250　建筑部分25002625065632500262506563　室内二次装修40002625010500400026250105001.2.4.2机电部分18742625049191874262504919　强电工程420262501103420262501103　弱电工程424262501112424262501112　给排水工程1402625036814026250368　通风工程302625079302625079　消防工程1612625042116126250421　电梯工程2302625060423026250604　燃气工程202625053202625053　空调工程4502625011814502625011811.2.4.3室外配套20026250525200262505251.2.4.4产业化项目工程572625015057262501501.2.5学校、幼儿园3137272008533315642400133821.2.5.1土建部分254727200692825664240010880　结构工程11742720031921183424005016　建筑部分600272001632600424002544　室内精装修7742720021047834240033201.2.5.2机电部分590272001605590424002502　强电工程24027200653240424001018152 　弱电工程1202720032612042400509　给排水工程85272002318542400360　通风工程65272001776542400276　消防工程65272001776542400276　电梯工程02720000424000　燃气工程1527200411542400641.2.615米平台景观4002163108652.4400351068140431.2.715米、9米平台及柱网8000151757121405.680002490011992011.2.8±0.00结构底板及土石方工程150368431552615050318975481.2.9桩基工程13552440370791351223797165211.2.10配套商业及设施1425399482569331333519676692691.2.10.1公共配套400187750351053693110700408771.2.10.1.1土建部分34328775030119313511070034709　结构工程1169.230769877501026092711070010260　建筑部分14728775012920141611070015674　室内精装修790.769230887750693979311070087751.2.10.1.2机电部分5688775049875571107006169　强电工程2398775021012351107002606　弱电工程458775039545110700498　给排水工程658775057065110700720　通风工程1188775010381071107001187　消防工程101877508831051107001158　电梯工程087750001107000　燃气工程0877500011070001.2.10.2公共配套（10号地块）37152500928.75371525009291.2.10.2.1土建部分3200250080032002500800152 　结构工程1200250030012002500300　建筑部分1200250030012002500300　室内精装修800250020080025002001.2.10.2.2机电部分5152500128.755152500129　强电工程240250060240250060　弱电工程45250011.2545250011　给排水工程65250016.2565250016　通风工程65250016.2565250016　消防工程100250025100250025　电梯工程025000025000　燃气工程0250000250001.2.10.3车库67629483019927676392074264911.2.10.3.1土建部分214294830629726039207410186　结构工程0294830003920740　建筑部分2142948306297260392074101861.2.10.3.2机电部分4622948301363041639207416304　强电工程16429483048221433920745600　弱电工程372948301084293920741133　给排水工程402948301179343920741325　通风工程752948302216633920742460　消防工程902948302653973920743820　电梯工程5729483016745039207419661.2.10.4车库（10号地块）67514402972.135675144029721.2.10.4.1土建部分40014402576.0840014402576　结构工程01440200144020　建筑部分40014402576.0840014402576152 1.2.10.4.2机电部分27514402396.05527514402396　强电工程8014402115.2168014402115　弱电工程5144027.2015144027　给排水工程151440221.603151440222　通风工程651440293.613651440294　消防工程601440286.412601440286　电梯工程501440272.015014402721.3不可预见费918078507317781410000109491.4工程建设其他费用9588078507737584614100001193561.5工程基本预备费36780785029660324141000045753152 附表3：项目销售收入与经营税金及附加估算表附表3—1：项目销售收入与税金估算表序号项目合计2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年1销售收入（万元）1064965269486011888360229147376257948211044销售回款比例100.00%25.30%0.00%11.16%5.66%13.84%24.22%19.82%1.11/2/3/11号地块住宅销售收入2694862694860000001.210号地块住宅销售收入129306008703342274000　可销售面积(㎡)72100　　4973322367000　平均售价(元/㎡)17934　　1750018900　　　　销售比例100%　　100%100%　　　1.39号住宅销售收入1791110011888360229000　可销售面积(㎡)99800006793331867000　平均售价(元/㎡)17947　　1750018900　　　　销售比例100%　　100%100%　　　1.45号地块住宅销售收入1866630000501696463671859　可销售面积(㎡)840800000245782932030182　平均售价(元/㎡)22201　　1750018900204122204523809　销售比例100%　　　　100%100%100%1.57号地块商务公寓销售收入9720800009720800　可销售面积(㎡)4167000004167000　平均售价(元/㎡)23328　　200002160023328　　　销售比例100%　　　　100%　　1.67号地块住宅销售收入33249700000193312139185　可销售面积(㎡)146150000008769058460　平均售价(元/㎡)22750　　1750018900204122204523809152 　销售比例100%　　　　　100%100%2销售税金及附加445470066573373825314445118183销售净收入1020419269486011222556856139123243503199225152 附表3—2：商业租赁收入与税金估算表序号项目合计2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年…2077年1商业租赁收入576536200378560783162301828297…1796371.19号地块社区商业租赁收入1510290.000.00378.00567.00756.00869.40869.40…4651.51　可租赁面积(㎡)21000021002100210021002100…2100　平均租赁价格(元/㎡·月)856300300300300300345345…1846　租赁比例　0%0%50%75%100%100%100%…100%1.28号地块商业租赁收入20036370.000.000.005040.007560.0011592.0011592.00…62020.10　可租赁面积(㎡)2800000028000280002800028000…28000　平均租赁价格(元/㎡·月)852300300300300300345345…1846　租赁比例　0%0%0%50%75%100%100%…100%1.35号地块商业租赁收入3115110.000.000.000.000.00910.801366.20…9746.02　可租赁面积(㎡)44000000044004400…4400　平均租赁价格(元/㎡·月)843300300300300300345345…1846　租赁比例　0%0%0%0%0%50%75%…100%1.47号地块商业租赁收入2123940.000.000.000.000.00621.00931.50…6645.01　可租赁面积(㎡)30000000030003000…3000　平均租赁价格(元/㎡·月)843300300300300300345345…1846　租赁比例　0%0%0%0%0%50%75%…100%1.54号地块商业租赁收入30867910.000.000.000.000.009025.2013537.80…96574.15　可租赁面积(㎡)43600000004360043600…43600　平均租赁价格(元/㎡·月)843300300300300300345345…1846　租赁比例　0%0%0%0%0%50%75%…100%2租赁管理费576540.000.003.7856.0783.16230.18282.97…1796.373经营税金及附加3228600.000.0021.17313.99465.701289.031584.63…10059.664商业物业维护费1729610.000.0011.34168.21249.48690.55848.91…5389.105商业租赁净收入52118880.000.00341.715068.737517.6620808.6325580.40…152 162391.66152 附表3—3：办公租赁收入与税金估算表序号项目合计2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年…2077年1办公租赁收入42159490.000.000.003297.005275.2018396.3425593.79…117447.781.18号地块办公租赁收入10432170.000.000.003297.005275.207016.027385.28…28772.87　可租赁面积(㎡)5495000054950549505495054950…54950　平均租赁价格(元/㎡·月)226100100100100100112112…436　租赁比例　0%0%0%50%80%95%100%…100%1.24号地块办公租赁收入31727320.000.000.000.000.0011380.3218208.51…88674.91　可租赁面积(㎡)16935000000169350169350…169350　平均租赁价格(元/㎡·月)223100100100100100112112…436　租赁比例　0%0%0%0%0%50%80%…100%2租赁管理费421590.000.000.0032.9752.75183.96255.94…1174.483经营税金及附加2360930.000.000.00184.63295.411030.191433.25…6577.084办公物业维护费1264780.000.000.0098.91158.26551.89767.81…3523.435办公租赁净收入38112180.000.000.002980.494768.7816630.2923136.79…106172.79152 附表3—4：酒店经营收入与税金估算表序号项目合计2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年…2077年1酒店经营收入21764470.000.000.000.000.007848.969418.75…61158.721.1套房租赁收入14509640.000.000.000.000.005232.646279.17…40772.48　酒店套房数（套）40000000400400…400　平均租赁价格(元/间·天)1420800800800800800896896…3491　入住率80%80%80%80%80%80%80%80%…80%　经营成熟度　　　　　　50%60%…100%1.2餐饮等其他收入7254820.000.000.000.000.002616.323139.58…20386.242酒店经营成本7617560.000.000.000.000.002747.143296.56…21405.553酒店经营税金及附加1218810.000.000.000.000.00439.54527.45…3424.894酒店物业维护费652930.000.000.000.000.00235.47282.56…1834.765酒店经营净收入12275160.000.000.000.000.004426.815312.18…34493.52…2077年…61158.72152 附表4：项目投资计划与资金筹措估算表序号项目合计2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年1开发投资总额152065345766926529125396714839617009421103114206000　开发投资总额（不含财务费用）147117245766926529124911813708515737019830863310001.1开发成本140515344433925756423840013133814849418501900001.1.1土地成本444339444339　　　　　　　　　1.1.2建筑安装工程费7847560211077195476107337120601150265　　　　1.1.3不可预见费10949022271956143123752959　　　　1.1.4工程建设其他费用11935603199629615163151844622984　　　　1.1.5工程基本预备费4575301226511352625470718810　　　　1.1.6开发项目期间税费0000000　　　　1.2开发费用11550013330772715567170582160026012142060001.2.1管理费用4215513330772771523940445555510　　　1.2.2销售费用23864　　35661807442177386331　　　1.2.3财务费用4948100484911311127231272378750002资金筹措总额1520653457669265291253967148396170094211031142060002.1自有资金53222918818326529178755　　　　　　　2.2借款资金16482000626458349118684000002.3销售收入再投入82360526948601125676490515141021103114206000　附：销售及经营收入净收入　269486011256764905151410285369253255627736468765572152 附表5：资金来源与运用表序号项目合计2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年.。。。2077年1资金来源1391977245766926529126066115262317965230721227435373572.。。。3582431.1销售收入1064965269486011888360229147376257948211044　.。。。　1.2经营收入1215775800378890413591492646330973572.。。。3582431.3自有资金532229188183265291787550000　.。。。　1.4银行借贷1648200062645834911868400　.。。。　2资金的运用605921045766926529126066115262317965229551913747910799.。。。1309502.1开发总投资（不含财务费用）147117245766926529124911813708515737019830863310.。。。　2.2财务费用4948100484911311127231272378750.。。。　2.3借款本金偿还164820　　　　　626451021740.。。。　2.4销售税金及附加44547006657337382531444511818　.。。。　2.5商业经营费用及税金5534750.000.0036.29538.27798.342209.772716.503223.24.。。。17245.132.6办公经营费用及税金4047310.000.000.00316.51506.421766.052457.002784.76.。。。11274.992.7酒店经营费用及税金9489310.000.000.000.000.003422.154106.584791.01.。。。26665.202.8所得税242205400000000.。。。757643盈余资金⑴-⑵7860561000001169213687462773.。。。2272934累计盈余资金78605610000011692148567211339.。。。7860561152 附表6：损益及利润分配表序号项目计算依据合计2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年.。。。2077年1项目收入　1322272326948601192616913316096830721227435373572.。。。3582431.1销售收入　1064965269486011888360229147376257948211044　.。。。　1.2经营收入　121577580.000.00378.008904.0013591.2049263.7063309.4473571.83.。。。358243.292项目成本费用　35345064576692652912618491532251811252354549163010799.。。。551852.1总投资成本费用包括利息1520653457669265291253967148396170094211031142060.。。。　2.2销售税金及附加　44547006657337382531444511818　.。。。　2.3商业经营费用及税金　5534750036538798221027173223.。。。172452.4办公经营费用及税金　404731000317506176624572785.。。。112752.5酒店经营费用及税金　94893100000342241074791.。。。266652.6土地增值税　621700011896021474257956326　.。。。　3利润总额(1-2)9688217(188183)(265291)(142589)(84093)(20158)7175818272362773.。。。3030584累计利润总额　9688217(188183)(453474)(596062)(680155)(700313)(628555)(445832)(383059).。。。96882175所得税(4)*25%242205400000000.。。。757646税后利润(4-5)7266163(188183)(265291)(142589)(84093)(20158)7175818272362773.。。。227293　　项目整体指标年度指标所得税后投资利润率=477.8%6.8%所得税前投资利润率=637.1%9.1%投资利税率=684.8%9.8%资本金利润率=1820.3%26.0%资本金净利润率=1365.2%19.5%152 附表7：现金流量表序号项目名称合计2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年…2077年1现金流入132227232694860119261691331609683072122743537357276280…3582431.1销售收入106496526948601188836022914737625794821104400…01.2经营收入121577580037889041359149264633097357276280…3582432现金流出5956561457669265291261849153225181125235454916301079911593…1309502.1开发总投资（含财务费用）15206534576692652912539671483961700942110311420600…2.2销售税金及附加44547006657337382531444511818　　…2.3土地增值税621700011896021474257956326　　…2.4商业经营费用及税金55347500365387982210271732233223…172452.5办公经营费用及税金4047310003175061766245727852894…112752.6酒店经营费用及税金948931000003422410747915475…266652.7所得税2422054000000000…757643净现金流量7266163(188183)(265291)(142589)(84093)(20158)717581827236277364687…2272934累计净现金流量7266163(188183)(453474)(596062)(680155)(700313)(628555)(445832)(383059)(318372)…72661265折现净现金流量120683(174244)(227444)(113191)(61811)(13719)452201066173391432360…10406累计折现净现金流量120683(174244)(401688)(514879)(576690)(590409)(545189)(438572)(404658)(372298)…120658…70评价指标　财务净现值(IC=8%)120658财务内部收益率9.2%动态投资回收期（年）33.70152 附表8：敏感性分析表财务指标敏感性基准方案售价变化全部投资　-20%-10%10%20%财务净现值（税后）12068348475.185213.6155132.7184536.8财务净现值升降幅度　-59.8%-29.4%28.5%52.9%财务内部收益率（税后）9.2%8.5%8.8%9.7%10.1%财务内部收益率升降幅度　-8.4%-4.3%4.6%9.0%全部投资投资利润率6.8%6.6%6.7%6.9%6.9%投资利润率升降幅度　-2.6%-1.2%1.0%1.7%　　建安成本变化全部投资基准方案-20%-10%10%20%财务净现值（税后）12068326117018966249313(23619)财务净现值升降幅度　116.4%57.2%-59.1%-119.6%财务内部收益率（税后）9.2%11.3%10.2%8.5%7.8%财务内部收益率升降幅度　22.9%10.0%-8.4%-15.5%全部投资投资利润率6.8%8.2%7.4%6.3%5.8%投资利润率升降幅度　19.8%8.8%-8.0%-15.3%　　经营价格变化全部投资基准方案-20%-10%10%20%财务净现值（税后）120683341762050179316237949财务净现值升降幅度　-97.2%-48.6%48.6%97.2%财务内部收益率（税后）9.2%8.0%8.6%9.8%10.3%财务内部收益率升降幅度　-12.9%-6.3%6.1%12.0%全部投资投资利润率6.8%5.4%6.1%7.6%8.3%投资利润率升降幅度　-21.2%-10.6%10.6%21.3%152'