五星级酒店酒店建设项目可行性研究报告

'酒店建设项目可行性研究报告 目录1总论11.1项目概况11.2项目编制单位21.3报告编制依据31.4研究范围及研究内容41.5项目建设内容及规模41.6主要经济技术指标51.7结论与建议72项目建设背景及必要性分析92.1项目背景92.2项目建设的必要性123项目投资环境分析163.1XXX市总体概况163.2宏观环境分析193.3旅游市场分析273.4酒店行业分析323.5项目酒店市场分析344项目战略定位分析394.1项目优势分析394.2项目劣势分析414.3项目机会分析424.4项目威胁分析434.5SWOT矩阵分析444.6项目酒店战略定位455项目酒店概况485.1项目基本概况48 5.2酒店功能分区496项目选址及建设条件516.1选址原则516.2建设场址516.3建设条件517项目规划与设计557.1规划总体原则557.2建筑设计说明557.3星级酒店评定评价定位687.4市政设施规划737.5消防与安全978环境影响分析与保护1028.1环境保护标准1028.2环保措施的评述及其技术经济论述1028.3地质灾害影响分析1068.4水土保持1078.5环境影响评价结论1099节能方案分析1109.1编制依据1109.2建筑节能措施1119.3能耗分析11410项目招投标11510.1招投标依据与原则11510.2招标范围及方式11511项目组织与管理11711.1项目组织11711.2工程质量管理12211.3财务管理12311.4项目进度计划12312投资估算与资金筹措124 12.1估算结果12412.2建设投资估算12412.3资金筹措12613项目财务分析12813.1项目营业收入测算12813.2总成本费用估算13113.3经济效益分析13313.4不确定性分析13513.5评价与结论13614社会评价13914.1社会影响分析13914.2利益相关者影响分析14014.3互适性分析14114.4社会风险14115结论与建议14215.1研究结论14215.2建议143附件：XXX发展和改个委员会文件《关于核准XXX**城酒店项目的批复》（张发改投资【2011】8-1号）附图：1、XXX**城酒店总平面图附表：1、财务评价指标汇总表；2、资产负债表；3、财务计划现金流量表；4、项目还本付息计划表；5、流动资金估算表；6、建设投资估算表； 7、项目总投资使用计划与资金筹措表；8、固定资产折旧费估算表；9、无形资产和其他资产摊销费估算表；10、总成本费用估算表；11、营业收入、营业税金及附加和增值税估算表；12、利润和利润分配表；13、项目投资现金流量表；14、项目资本金现金流量表；15、投资各方财务现金流量表；16、单因素敏感性分析表。 1总论1.1项目概况1.1.1项目名称及建设地点项目名称：XXX**城酒店投资项目建设地点：项目拟建于XX城区天门山索道下站，迎宾路与大庸路的交汇处。距XXX新火车站、新汽车站不到1公里，距荷花机场2公里，5分钟可达常张高速，驱车40分钟即可抵达XXX核心景区，地理位置极其优越。1.1.2项目建设单位公司名称：公司地址：XXX法定代表人：XXX注册资本：人民币捌仟万元整经营范围：酒店投资与管理；旅游资源开发；物业管理服务；洗涤服务；日用百货物；服装；酒店用品销售。XXX**酒店管理有限责任公司由**酒店集团股份有限公司和银河（长沙）高科技实业有限公司投资。注册资金8000万元，其中：**酒店集团股份有限公司投资5600万元，占70%。XXX**酒店管理有限责任公司从成立伊始就积极参与XXX市的国际旅游城市的建设，坚持贯彻143 “以人为本”的文化管理理念，倡导以客户为本，不断创新的开发经营理念，为加快城市建设步伐，逐步改善市民生产、生活环境及城市面貌，做出应有的贡献。XXX**酒店管理有限责任公司实际控制人为**实业控股集团有限公司。**实业控股集团有限公司目前是**酒店股份有限公司的第一大股东（占其71893万股的45.43%），是银河（长沙）高科技实业有限公司全资股东。**实业控股集团有限公司是以现代旅游综合服务业(酒店、旅行社、旅游景区)为核心主业的全国知名现代企业集团，是湖南省旅游龙头企业，我国中部地区最大的旅游酒店管理集团，旗下**酒店集团股份有限公司是湖南最早的旅游酒店类上市公司。自公司第一家酒店1988年5月8日开业至今，公司已形成以酒店为核心、以旅游和商业地产为两翼的产业集群。目前，公司拥有高星级与经济型酒店60余家，客房数达12000余间（套），总资产逾40亿元，托管总资产80亿元，成为我国中西部地区最大的民族酒店品牌。**酒店连锁遍布省内14个市州，覆盖北京、上海、武汉、郑州、长春、南昌、呼和浩特、西宁等国内主要中心城市。位列全国饭店酒店业前八强。1.2项目编制单位编制单位（一）：公司住所：法定代表人：注册资本:人民币贰佰万元资质等级：建筑乙级143 资质证号：发证机关：1.3报告编制依据（1）、XXX**城酒店可研项目报告编制委托书；（2）、XXX**城酒店设计方案；（3）、旅游涉外饭店星级的划分及评定；（4）、旅馆建筑设计规范（JGJ62-90）；（5）、国家和地方以及酒店行业的建设政策、法令和法规；（6）、XXX市国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要；（7）、国家发展和改革委员会、建设部颁布的《建设项目经济评审方法与参数》(第三版)及建设部有关设计规范、标准。1.4研究范围及研究内容本报告对项目建设的背景及必要性、生态环境保护、客源市场及容量分析、建设内容与建设规模、规划设计与工程技术方案、组织机构与资源配置、项目实施方案、投资估算与资金筹措、项目经济评价与社会评价等方面进行了详细的分析论证，供项目投资业主和信贷单位决策参考。1.5项目建设内容及规模XXX**城酒店为白金五星级酒店，由主楼高层酒店及三层国宾楼组成。主楼地下两层，地上十六层，143 由迎宾楼、贵宾楼两个塔楼以及四层裙楼组成，主体高度62.5m。主楼地下二层为水泵房及消防水池；地下一层为机动车库、设备用房。一层为大堂、自助餐厅、运动中心、美食街等。二层及夹层为KTV、中餐大堂及包间、棋牌室、宴会厅；三层为足浴、西餐大堂、特色餐饮、中餐包间、室内运动场；四层为会议、办公、客房及设备转换层；迎宾楼五层~十六层为客房客房；贵宾楼四层~十五层为客房。国宾楼地下一层为机动车库、地下门厅；一层为餐厅、会议、接见厅、随从房等；二层为总统套房、健身房、影视厅等；三层为贵宾套房。本项目总用地面积44802.6m2，总建筑面积147164.66m2，容积率2.58，建筑密度30.21%，绿地率35.88%。1.6主要经济技术指标XXX**城酒店主要经济技术指标序号项目计量单位数值备注一主要技术指标1酒店规划总用地面积m244802.602酒店建设用地面积m241877.653总建筑面积m2147164.664计容建筑面积m2108216.43其中贵宾楼m234986.11迎宾楼m223138.92裙房m246501.91国宾楼m21252.65游泳池m21782.22厨房m2554.625不计容建筑面积m238948.23其中地下车库m234425.03设备转换层m24523.206容积率2.58143 7建筑层数（地上/地下）其中迎宾楼层16/1贵宾楼层15/18建筑高度其中迎宾楼m62.5贵宾楼m60.49建筑占地面积m212653.4110建筑密度%30.2111酒店客房数间800其中迎宾楼标间间500迎宾楼套间间48迎宾楼会议室间2贵宾楼标间间201贵宾楼套间间51贵宾楼会议室间212停车位辆824其中地上停车位辆79地下停车位辆74513绿地率%35.88二投资及资金筹措1项目总投资万元79868.491.1建设投资万元76355.621.2建设期利息万元2790.31.3流动资金万元722.57其中铺底流动资金万元216.772资金筹措万元79868.492.1项目资本金万元29868.492.2项目债务资金万元50000三经济评价指标1年均销售收入万元26493.712年均总成本费用万元14078.093年均销售税金及附加万元1430.664年均息税前利润（EBIT）万元12089.535年均利润总额万元10984.966年均所得税万元2746.247年均净利润万元8238.728总投资收益率（%）%15.14投资利润率(%)%13.759投资利税率（%）%15.55项目资本金净利润率（%）%27.5810贷款偿还期银行借款(年)年9.58143 11平均利息备付率（%）%443.1312平均偿债备付率（%）%149.2713项目投资税前指标财务内部收益率（%）%16.78财务净现值（I=12%）万元21148.23全部投资回收期（年）年7.5714项目投资税后指标财务内部收益率（%）%13.35财务净现值（I=12%）万元5735.07全部投资回收期（年）年8.7515资本金内部收益率(%)%17.6416盈亏平衡点生产能力利用率（%）%36.63销售价格（%）%53.171.7结论与建议1.7.1研究结论（1）项目建设符合国家产业政策，能有效地促进XXX市建设国家级旅游城市的步伐，开发XXX市旅游资源，提高旅客接待能力，更好地满足游客餐饮、住宿、娱乐、购物的需求，从而进一步提高XXX市旅游市场形象。（2）项目建设是以旅游带动产业结构调整为背景，能有效地促进XXX市的经济发展，增加就业机会，通过旅游行业带动其他相关行业的发展，改善投资环境，促进地区经济振兴。（3）项目建设符合当地旅游产业的发展目标，XXX景区作为国家5A级景区，发展当地旅游配套设施是发展旅游产业的重要步骤，而作为吃、住、行、游、购、娱重要载体之一的酒店，当然是重中之重，因此，该项目符合当地旅游产业的发展目标。143 （4）本项目建设条件成熟，客源市场充足，从财务分析结果看，项目具有良好的经济效益。经测算项目总投资79868.49万元，年均利润总额10984.96万元，税后年均利润8238.72万元，总投资收益率15.14%，资本金内部收益率17.64%，资本金净利润率27.58%，平均偿债备付率149.27%。项目盈利能力好，偿债能力较好；土地、规划、环保及道路、水、电、气等项目建设条件已经具备,自有资金已经落实；项目的建设项目的建设既可以推动XXX市城市化建设，活跃当地地方经济，又改善了本来的星级酒店格局，促进XXX市旅游产业的发展，具有良好的经济效益和社会效益，项目可行。1.7.2建议针对项目目前的具体实际情况，项目组成员对项目建设提出了以下有关建议：（1）建议在建设进度、资金调度、建筑物品质等诸多方面于项目的实施前期作进一步的统筹规划，完善该项目设计方案。（2）建议采取切实可行的环保措施，减少污染，加强对环境的保护。（3）在建设过程中加强项目质量管理，经济、合理的控制项目成本，争取早日建成受益。（4143 ）项目属于高档商务酒店，经营过程中，在消费能力、服务水准、运营管理等方面存在一定的风险。建议加强员工岗前培训，强化服务意识，提高服务质量，根据当地市场的实际情况，对目标市场进行深度细分，拿出切实可行的营销策略和市场运作方案，以规避项目运营期间的投资风险，保证项目的财务安全。143 2项目建设背景及必要性分析2.1项目背景2.1.1宏观市场前景光明在国家经济持续高速发展的前提下，根据最新预测，中国人均消费到2020年将可能实现年均百分之十点八的增长，新的消费高峰即将来临，消费结构将不断升级。近两年中国已出现了以住房和汽车消费为代表的消费升级，下一轮消费升级的带动性项目将是教育、医疗、旅游、电信、信息和家庭娱乐商品等，旅游消费将真正成为拉动中国消费结构升级的主力军。旅游发达国家的发展实践表明，一个国家人均GDP达到3000至5000美元，将进入旅游消费的爆发性增长期。从现实情况看，我国的广东、浙江、江苏、山东等沿海地区和北京、上海、天津等近40个县级以上城市，人均GDP已经达到3000美元，旅游消费迎来“爆发性增长”的底线已为期不远。2.1.2旅游产业发展良好从2009年湖南省旅游产业首超千亿元，2010年以1425.8亿元人民币跻身全国十强，到2011完成从旅游资源大省向旅游产业大省的跨越，再到2012年全省旅游总收入跨越2000亿元，湖南旅游已经在2009年的基础上实现了三年翻番。根据143 湖南旅游业在2012年的相关数据：全年接待入境旅游者224.55万人次，实现入境旅游收入9.28亿美元；接待国内旅游者3.03亿人次，同比增长20.65%；实现国内旅游收入2175.46亿元人民币，同比增长26.61%；实现旅游总收入2234.10亿元人民币，同比增长25.11%，各项经济指标再创新高。2012年该市各景区景点共接待游客3590.1万人次，比上年增长18.04%，实现旅游总收入208.71亿元，比上年增长24.74%，首超200亿元大关。其中，接待境外旅游者215.81万人次，同比增长21.16%，远超全国平均2%增速。2013年春节期间全市各景点共接待中外旅游者8.12万人次。其中，武陵源核心景区接待2.61万人次，黄龙洞景区接待0.32万人次，天门山景区接待0.57万人次。2.1.3文化旅游产业的兴起近年来文化旅游浪潮席卷全国。143 2009年国务院审议通过我国第一部文化产业专项规划——《文化产业振兴规划》，正式将文化体制改革和大力发展文化产业上升到国家战略的高度。2010年党的十七届五中全会进一步明确提出推动文化产业成为国民经济支柱性产业的建议，再一次把文化产业提升到社会发展和国民经济的战略地位。2011年十七届六中全会，审议通过了《中共中央关于深化文化体制改革、推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定》。文化产业的产业地位提升后，大量的资金与政策都导向了文化产业项目。而文化与旅游有着天然的紧密联系，文化是旅游的灵魂，旅游是文化的重要载体。国家对文化产业和旅游业的政策导向需要具有高品质大项目带动。文化、旅游联姻的产物文化旅游产业园应运而生。“十二五”时期，文化产业作为“国民经济支柱性产业”，与同样作为“战略性支柱产业”的旅游业将有越来越多的融合发展。2.1.4旅游开发迅速XXX市在旅游投资项目建设方面成果显著。XXX市委、市人民政府提出，建设世界旅游精品的目标，围绕“建设世界旅游精品”和“世界级旅游目的地”的核心目标，以国际化的视野、高标准的要求来推动文化旅游产业的发展。通过政府组织引导、社会积极参与和市场有效运作，全面提升XXX旅游开发建设和管理服务水平，促进XXX旅游持续快速健康发展。经过三十年的旅游发展，XXX已经初步培育了国内外知名的旅游目的地品牌，包括：桑植县九天洞、八大公山，XX区茅岩河漂流、天门山，慈利县五雷山，XX区玉皇洞石窟、普光禅寺等，基本建成符合大众旅游市场需求的吸引物体系和传统旅游产业体系，初步完善了旅游目的地发展的配套体系，这些将持续推动XXX旅游发展。2.1.5XXX市城镇化步伐加速快XXX市在历届党委、政府的正确领导下，城市建设有了突飞猛进的发展，近年来全市国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。城市的发展迅速。随着XXX市经济快速发展和城市的规划建设，吸引了大量外地客商前来经商置业投资发展，良好的投资环境，便利的交通、通讯条件成为他们谋求长远发展的重要因素。面对新形势，XXX143 市委、市政府解放思想、与时俱进、开拓创新、真抓实干，按照“三年有改观，五年大变样”的发展目标，加大基础设施投入力度，并根据城市总体规划加大城市的建设，进一步加快了城镇化的步伐。2010年12月9日召开的全国旅游综合改革试点城市工作座谈会上，XXX与舟山、成都、秦皇岛被国家旅游局和国家发改委确定为全国首批旅游综合改革试点城市。这是XXX市经过20多年开发建设迎来的又一次跨越式发展机遇，也是“十二五”时期国家把旅游业建设成为战略性支柱产业过程中赋予XXX市的一项特殊使命。随着XXX市固定投资的不断增加，各项旅游项目和基础设施不断建设，在政府的强力支持下，未来XXX市城镇化建设将会在现有的基础上不断加快步伐，城镇化水平不断提高。2.2项目建设的必要性2.2.1发展文化旅游产业的需要143 2009年国务院审议通过我国第一部文化产业专项规划——《文化产业振兴规划》，正式将文化体制改革和大力发展文化产业上升到国家战略的高度。2010年党的十七届五中全会进一步明确提出推动文化产业成为国民经济支柱性产业的建议，再一次把文化产业提升到社会发展和国民经济的战略地位。2011年十七届六中全会，审议通过了《中共中央关于深化文化体制改革、推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定》。文化产业的产业地位提升后，大量的资金与政策都导向了文化产业项目。而文化与旅游有着天然的紧密联系，文化是旅游的灵魂，旅游是文化的重要载体。国家对文化产业和旅游业的政策导向需要具有高品质大项目带动。文化、旅游联姻的产物文化旅游产业园应运而生。自首届中国国际文化旅游节在XXX市举行以来，XXX陆续推出了大型音乐歌舞剧《天门狐仙－新刘海砍樵》、大型立体山水实景演出《武陵魂·梯玛神歌》等多部艺术品质极高的演出活动，使得游客不仅享受到自然美景，也能领略到XXX绚丽多姿的文化魅力。于此同时面对文化旅游的发展趋势以及日益增加的旅游人数，旅游基础设施尤其是接待设施还需要进一步扩容提质。因此，本项目的建设能够填补XXX高端酒店的空白，改善XXX旅游接待设施和条件，有效满足文化旅游产业发展的需要。2.2.2满足人们多元化生活，提高旅游接待能力的需求随着我国经济的发展，消费水平的不断提高，社会需求结构和消费结构已经发生了深刻的变化。居民消费结构中用于文化教育消费的部分越来越大，增长速度越来越快。近年来，我国恩格尔系数逐年下降，居民消费结构中，教育文化娱乐服务方面的实际支出和所占比例都在不断增加。与20年前相比，人民群众的文化需求逐渐由被动接受变为文化生产的引导力量。相当一部分居民群体的消费重心开始向教育、科技、旅游及精神产品消费等领域转移，不仅在衣、食、住、行、通讯、卫生和生活环境等物质生活的各个方面提出了更多、更高的要求，而且在文化娱乐、广播影视、体育康复、旅游休闲等精神生活方面也提出了更多更高的要求。本项目的建设能够为当地群众和境内外游客提供餐饮、住宿、购物、休闲娱乐活动场所，满足人们对文化生活日益增长的需求。143 另一方面，每年来自国内外的游客络绎不绝，人数日益增加。但目前高星级酒店较少，接待能力和接待档次有限。因此在XXX当地，尤其是临近核心景区和市区的区域急需接待能力大、接待设施好的高星级酒店。因而，高品质、高规格的接待设施和环境显得尤为重要。2.2.3美化XXX城市环境的需要酒店尤其是顶级酒店是城市的形象名片，也是对外的重要窗口，一定程度上承担了城市形象和品位展现的功能。项目地处XXXXX城区天门山索道下站，迎宾路与大庸路的交汇处。距XXX新火车站、新汽车站不到1公里，距荷花机场2公里，5分钟可达常张高速，驱车40分钟即可抵达XXX核心景区，地理位置极其优越。项目总建筑面积14万平方米，酒店主体建筑层数地上十六层。酒店建设运营后将成为XXX城区的标志性建筑，极大地美化XXX市的城市形象，并且在一定程度上改善投资环境，促进地区的招商引资。2.2.4促进XXX综合发展的需要项目建成后的营业收入由住宿、会议、娱乐、餐饮及其他服务项目构成，通过中、高档次的服务为市民和游客提供高品位的服务消费。这些服务项目均是高效经济的项目，易于获得较好的经济效益。同时项目的建成运营可以为当地人员提供更多的就业岗位，从而缓解就业矛盾，有利于维护社会稳定，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的振兴。2.2.5提升本地区旅游服务产业质量的需要响应湖南省委、省政府对XXX143 旅游产业发展提出的“打造世界旅游精品，推进城市化建设”的要求，同时也为了加快XXX旅游精品城市建设步伐，由XXX市委、市政府与**集团强强联合，共同合作开发XXX**城项目。2.2.6扩大就业，提升当地人民的生活水平的需要。解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已成为关系政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。XXX**城的日常运营需要大量的劳动力提供服务，通过本项目的建设可为社会提供800个新工作岗位，为当地社会劳动力和大中专毕业生提供了就业机会，有利于缓解当地就业压力，同时可提高当地人民生活水平和质量，对社会的发展具有促进作用。综上所述，该项目的建设符合国家产业政策和XXX市城市发展规划，不仅能增强企业的经济实力，增加就业机会，而且可促进XXX市社会经济的快速发展，具有明显的经济和社会效益，项目的建设是十分必要的。143 3项目投资环境分析3.1XXX市总体概况XXX市位于湖南省西北部，地处云贵高原隆起与洞庭湖沉降区结合部，介于东经109度40分至111度20分、北纬28度52分至29度48分之间，东接石门、桃源县，南邻沅陵县，北抵湖北省的鹤峰、宣恩县。市界东西最长167公里，南北最宽96公里。全市总面积9653平方公里，占全省面积的4.5%。XXX是一座新兴的旅游城市，境内旅游资源丰富，1982年9月，XXX成为中国第一个国家森林公园，1988年8月，武陵源被列入国家第二批40处重点风景名胜区之内；1992年，由XXX国家森林公园、索溪峪风景区、天子山风景区三大景区构成的武陵源自然风景区被联合国教科文组织列入《世界自然遗产名录》。丰富的旅游资源为旅游接待服务业的发展提供了得天独厚的条件。3.1.1XXX市GDP情况GDP总量是用以衡量一个国家或地区的经济规模的指标，反应了国家或地区的经济实力。GDP增长率则是衡量一个国家或地区经济增长速度的指标，反映了国家或地区的经济发展速度。从表3-1看出，XXX市从2006年以来，GDP呈逐年增长的趋势，增长幅度较平稳，总的来说，XXX市的经济处于快速增长的时期，经济的快速增长将为XXX市带来良好的投资环境。143 表3-1XXX市近年GDP情况2006200720082009201020112012（前三季度）GDP生产总值（亿元）127.54151.34183.98203.1242.48298.04233.31GDP增长率（%）12.114.613.213.714.514.03.1.2XXX市产业结构情况第一产业是指通过人类劳动直接从自然界取得产品的部门。我国规定专指农、林、牧、渔业。第二产业是指对第一产业和本产业提供的产品(原料)进行加工的部门,我国规定专指采矿业,制造业,电力、燃气及水的生产和供应业,建筑业。第三产业是指对消费者提供最终服务和对生产者（包括三个产业的生产者）提供中间服务的部门，指除第一、二产业以外的其他行业。XXX市的产业结构中，历年来均以第三产业为主，第一、二产业所占比例较小，第三产业逐年来都是XXX市的领跑产业，如下表3-2所示：表3-2XXX市产业情况各产业GDP2006200720082009201020112012（前三季度）第一产业（亿元）20.9225.3931.4426.8931.3239.6126.12第二产业（亿元）30.8236.042.87.47.0660.0776.3544.35第三产业（亿元）75.889.95109.66129.15151.19182.08139.193.1.3XXX市城市规划情况XXX市于2008年进行了第一次城市总体规划，其规划期限为2007年至2030年，其中中期为2011年—2020年，是城市建设的重点阶段，预计2020年规划常住人口17143 2万人，旅游职能片区重点建设且住岗、荷花组团，根据需要启动枫香岗组团的建设；城市职能片区以西溪坪组团、官黎坪组团、阳湖坪组团和长岭组团的建设为重点，在新区建设的基础上，分阶段进行旧区更新和古城保护，全面推进XXX市国际旅游城市建设。目前，XXX市公共服务设施情况如下：（1）行政办公服务设施机构完整，门类齐全、分工合理、管理有序。（2）XXX市已具备一定的商业基础，以旅游服务型商业为主，主要包括旅馆酒店服务业，旅游纪念品市场、商品市场、商业门面和农贸市场等。根据《XXX城市商业网点规划》，住宿网点床位总数达11.4万床，宾馆以度假型酒店、度假村、高星级商务酒店、经济型商务酒店为主。大中型商业零售网点达到57处，人均拥有大中型商业零售网点营业面积不低于0.46平方米。其中新建购物中心2处，完善3处；改造百货1处；新建大型超市2处；新建大型专业店3处，新建3条商业街，符合标准的商业街达到19条。（3）公共交通1）规划建设XXX与成渝地区联系的张（家界）－花（垣）高速公路，加强XXX与凤凰、吉首等湘西地区城镇的快速联系通道建设。2）构建一纵、两横、两辐射公路网的公路网格局，规划建设沅陵—XXX市区—桑植—湖北鹤峰公路（一纵）公路；永顺—桑植—慈利—石门—宜昌和吉首—XXX市区—慈利—常德公路（两横）；和XXX市区—桑植—龙山—重庆黔江、和XXX市区—武陵源—江垭—石门公路。143 3）完善XXX公路主枢纽站场布局和站场设施，加快枢纽客运站和旅游客运站的建设。近期重点建设XXX汽车西站、官黎坪汽车站工程，且住岗组团预留旅游中转客站用地。4）城市医疗卫生设施主要有：市人民医院、市中医院、市妇幼保健所、卫生防疫所、药检站等机构。3.1.4小结从XXX市总体情况来看，市区人口将稳步扩大，国民生产总值不断提升，市政府不断对城市固定基础设施投资进行重视，城市化进程将不断加快，市区财政收入不断提高，人民生活将逐步富裕，消费能力不断上升，旅游业稳定有序的发展,为投资者提供了良好的投资机会和投资环境。3.2宏观环境分析3.2.1政治环境（1）国内政局稳定影响投资与消费的首要因素就是国内政局是否稳定。国内政局的长期稳定，使得我国在国际上具有良好的地位与声誉，给来华人士带来一种安全感，为大量国内外观光游客创造了良好前提条件。在国内外观光和商务游客逐步增多的背景下，XXX市这样一个发展后劲十足且独特的旅游城市自然将分享到国家稳定所带来的部分客源，这直接对我国酒店业的发展起到推动作用，从而也为XXX市酒店业的发展提供了便利因素。143 （2）旅游产业地位旅游业已成为XXX的主导产业。XXX市旅游资源非常丰富，景区、景点繁多。有中国第一个国家森林公园：XXX国家森林公园；索溪峪自然保护区;天子山自然保护区;中国首批20个国家级自然保护区之一、中国生物圈保护区网络首批45个网络成员之一的湖南八大公山国家级自然保护区；天门山国家森林公园;省级风景名胜区天门山、茅岩河风景名胜区；“地下明珠”黄龙洞;“人间瑶池”宝峰湖；被誉为世界溶洞之奇、亚洲第一洞的九天洞;“江南名刹”普光禅寺；土家人的“圣地”土家风情园;“道教胜地”五雷山；贺龙纪念馆、红二方面军长征出发地、湘鄂川黔革命根据地纪念馆等革命纪念地等等。143 近年来文化旅游浪潮席卷全国。2009年国务院审议通过我国第一部文化产业专项规划——《文化产业振兴规划》，正式将文化体制改革和大力发展文化产业上升到国家战略的高度。2010年党的十七届五中全会进一步明确提出推动文化产业成为国民经济支柱性产业的建议，再一次把文化产业提升到社会发展和国民经济的战略地位。2011年十七届六中全会，审议通过了《中共中央关于深化文化体制改革、推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定》。文化产业的产业地位提升后，大量的资金与政策都导向了文化产业项目。而文化与旅游有着天然的紧密联系，文化是旅游的灵魂，旅游是文化的重要载体。国家对文化产业和旅游业的政策导向需要具有高品质大项目带动。文化、旅游联姻的产物文化旅游产业园应运而生。“十二五”时期，文化产业作为“国民经济支柱性产业”，与同样作为“战略性支柱产业”的旅游业将有越来越多的融合发展。XXX作为湘西地区的代表城市，其不仅在旅游资源上具有先天优势，在对外交通和区位条件上同样具备有利条件，是湘西旅游重要的门户。从XXX市在国际、国家、省域及区域内的发展定位看，旅游业始终是整个城市发展的关键产业、主导产业和支持产业。（3）城市发展规划XXX是中国湖南省的省辖地级市，位于湖南西北部，澧水中上游，属武陵山脉腹地，为中国最重要的旅游城市之一。XXX市公路通车总里程达到8502.536公里，占全省公路总里程的3.729%。路网密度达到89.34km/百平方公里，是全省平均水平的84.44%。其中高速公路87公里，一级公路4.74公里，二级公路190.245公里，三级公路265.65公里，四级公路3392.4公里，等级公路占全市公路通车总里程的45.31%。市中心有始发汽车站一个,每天有多趟发往长沙、湘潭、宁乡、娄底等地班车同时,XXX市内有环形公路联通各景点,城市交通规划十分便捷。2006年XXX市政府提出照“城区、景区、乡镇三统筹”的规划思路，在得到相关部门同意后，由中国城市规划研究院研究编制的《XXX城市空间发展战略暨总体规划（2007年~2020年）纲要，该纲要总的战略目标是：把XXX143 建设成为旅游产业高效发展、旅游设施完备、环境优美、生态良好、社会和谐的国际风景旅游城市和湘西地区的区域中心城市。（4）近期政策举措在市场开拓方面:为增加国内客源市场和延长游客的停留时间，政府正在加强基础设施的建设和其他文化景点的开发；在境外市场发展方面，巩固韩、日、港、澳市场，发展东盟市场、俄罗斯市场，努力开拓欧美市场。在活动开展方面:XXX的娱乐项目不仅仅是爬山涉水、仙境探幽，充满当地特色的民间活动也很丰富。包括：白族火把节、市区观舞、景区赏歌、天门狐仙、魅力湘西、民俗表演《魅力亮舞土家魂》、看傩堂戏、XXX黑神会、四月八和赶秋。在基础设施建设方面:1）2010年，XXX市将确保交通基础设施投资17.2亿元，其中高速公路投资10.2亿元，地方交通投资7亿元。建设通乡油路95.3公里、通村水泥路404公里，实现100%的乡镇通水泥路，80%以上的村通水泥路。2）规划建设XXX与成渝地区联系的张（家界）－花（垣）高速公路，加强XXX与凤凰、吉首等湘西地区城镇的快速联系通道建设。3）构建一纵、两横、两辐射公路网的公路网格局，规划建设沅陵—XXX市区—桑植—湖北鹤峰公路（一纵）公路；永顺—桑植—慈利—石门—宜昌和吉首—XXX市区—慈利—常德公路（两横）；和XXX市区—桑植—龙山—重庆黔江、和XXX143 市区—武陵源—江垭—石门公路。对于项目酒店来说，带来了绝佳的地理位置优势。在酒店投资方面：为了加强XXX市旅游基础设施的完善和档次的提升,XXX市市委市政府提出“以旅游为龙头，拉动全市经济发展”的发展战略，加大了旅游基础设施的投入，加强了国际旅游市场的开发力度，并组织了一系列具有湘西特色的活动，如：天门狐仙、民俗表演《魅力亮舞土家魂》等，这就增加过夜游客数，对项目酒店的客源发展提供了潜在市场。3.2.2经济环境近年来，面对国内外发展环境复杂多变和要素配置趋紧等严峻挑战，市委市政府带领全市人民深入实践科学发展观，紧扣建设世界旅游精品和富民强市总目标，踩准节奏，找准路径，统筹做好“保增长、促转型、稳物价、惠民生”的各项工作，全市经济继续保持平稳较快发展，各项社会事业取得新的进步,实现了“十二五”的良好开局。GDP总量作为衡量一个国家或地区的经济规模指标，反应了国家或地区的经济实力。GDP增长率是衡量一个国家或地区经济增长速度的指标，反映了国家或地区的经济发展速度。2012年前三季度，全市实现生产总值233.31亿元，同比增长11.1%，增速分别比一季度、上半年提高0.5、0.4个百分点，工业生产和投资稳步回升，进出口增势强劲，消费保持平稳，民生持续改善，全市经济平稳回升。 农业生产平稳增长。全市实现第一产业增加值26.12亿元，同比增长4.9%，增速比上半年提高0.9个百分点。143 工业生产有所提速。全市工业实现增加值44.35亿元，同比增长12.6%，增速比上半年提高1.2个百分点。其中规模工业同比增长13.4%，比上半年提高0.5个百分点。景点接待游客及旅游收入平稳增长。全市景点累计接待游客2675.79万人次，增长10.4%。实现旅游总收入139.19亿元，其中门票收入14.13亿元，分别增长16.4%和10.0%。固定资产投资较快回升。对外贸易和招商引资较快增长。全市累计完成外贸进出口总额2755万美元，同比增长97.6%。其中出口2494万美元，增长78.9%。全市实际利用外资3496万美元，增长17.4%。金融运行较稳健。9月末，全市金融机构本外币各项存款余额333.20亿元，比年初新增40.89亿元，同比少增10.07亿元。全市金融机构本外币贷款余额242.65亿元，比年初新增24.59亿元，同比多增2.1亿元。   民生持续改善。全市城镇新增就业9464人，新增农村劳动力转移就业19221人。全市企业养老保险新增参保4758人，失业保险新增参保3501人，新型农村养老保险人数达62.37万人。物价涨幅回落，全市居民消费价格累比指数102.4%，比1-8月回落0.2个百分点。从宏观经济上看，XXX市三大产业的结构不断优化，人均收入水平及支出持续增多，XXX市的经济仍将保持较快的发展速度，人民的消费水平亦将得以提升。在此经济背景下，XXX143 市的城市建设与发展将获得持续的动力，而城市的发展又将推动宏观经济指标的提高。在城市发展的条件下，作为XXX市服务业龙头的旅游业将获得良好的发展机遇，酒店业前景看好。3.2.3社会环境（1）旅游消费观念增强自2003年以来，我国GDP平均每年以10.47%的速度在增长，我国经济总体实力和对世界的影响力进一步提高，国民收入也得到了大幅度的增长。通常情况下，如果一个国家人均GDP超过1000美元，则步入旅游观光时代；超过2000美元跨入休闲度假时代；超过3000美元，进入休闲、度假经济的井喷时代，2011年我国人均国内生产总值达到471564亿元，扣除价格因素，年均实际增长9.35%，旅游、休闲、度假日益成为人们转移消费模式的目标，也是现代人追求高品质生活的方式之一。在旅游消费观念增强的大背景下，作为处于旅游产业快速发展的XXX市而言，机遇无限。（2）外出旅游时间充裕出游必须具备的两个条件是时间与金钱，收入的提高增强了居民的消费观念，而时间的充裕则使得消费观念能够被转化为行动。1995年，国务院发布规定开始实行双休日制度；1999年，国务院改革出台新的法定休假制度，每年春节、“五一”和“十一”全国放假7天。2008年我国实行“小黄金周”休假制度，一些企事业单位也开始实行带薪假期制度，时间的宽余使得大规模、长时间、远距离旅游成为可能。工作日的减少、休息日的增多，为人们外出旅游创造了时间上的便利。（3）外出旅游人数增多143 我国人口基数庞大，庞大的人口基数是大众旅游人数增加、规模扩大的基础。近年来我国人口还在以每年1500万人的速度在增加，人口的增加本身就伴随着对财富以及消费服务的需求。作为服务行业的重要一员，旅游行业将成为服务消费支出中增速较快的行业。同时随着我国经济的发展，目前不发达地区的居民将具备外出较远距离旅游的条件，可以预测我国居民外出旅游的人数及次数均将增多，将为旅游业的发展带来持续不竭的动力。（4）当地人的消费倾向XXX城镇居民收入虽然不是很高，但由于居民消费观念的更新，对娱乐、饮食的消费支出比重较高。城镇居民外出就餐已成习惯，并讲究营养和风味，消费档次逐步提高，支出也明显增加,餐饮业的火爆已成为消费市场持续闪现的亮点，还极大地带动相关消费的快速增长。同时，根据实地了解，当地居民对KTV、足浴等娱乐项目都非常的感兴趣，这为酒店娱乐业的发展提供了良好的环境。随着经济的发展，城乡居民均将具备出游次数增多，出游距离增远的能力，消费意识增强，消费指向亦开始朝休闲、度假、养生等方向迈进。XXX市依靠其天然的旅游资源禀赋，在政府的大力扶持下，通过举办节庆盛会等方式做城市宣传，吸引国内外游客的到访及重游，XXX市的酒店业前景广阔。3.2.4技术环境技术的进步和发展对酒店业产生了重大的影响，其中信息化技术为酒店的经营带来了革命性的影响。143 信息化技术在饭店业的应用可以降低经营成本，提高了经营效率。信息化的发展不仅仅只是说酒店建立自己的网站，使其成为自我宣传的一个平台，信息化的良好应用可以在多方面提高酒店的竞争力。酒店业信息技术的应用可以揉合企业资源管理计划(ERP)、客户关系管理(CRM)、供应链管理(SCM)。从企业资源管理计划(ERP)角度，优化酒店价值链，对企业业务流程、组织结构再造，提升酒店管理水平；从供应链管理(SCM)角度，实现社会资源配置最优化，控制采购成本，保障供应质量；从客户关系管理((CRM)和电子商务的角度，把企业关注的焦点，逐渐转移到客户上来，帮助酒店最大限度地利用以客户为核心的资源，不断开发现有客户和潜在客户，通过改进客户价值、客户满意度以及客户的忠诚度。多元化网络营销网络的发展促进酒店营销渠道多元化。由于中介网络分销商的崛起，传统分销渠道、在线中介渠道、直接在线途径三大途径既给了顾客更大的选择机会，同时酒店也增加了营销渠道。3.3旅游市场分析3.3.1XXX市旅游市场概况近年来，XXX旅游业发展迅猛，旅游效益持续攀升，旅游收入占全市GDP的50%以上，旅游业已成为带动经济社会全面发展的支柱产业。从2006年开始，来XXX旅游人数连年攀升，2006年为1676万人次，2007年XXX接待游客1878万人次，同比增长12.1%，旅游收入完成91.25亿元，同比增长5%。2011年游客累计达3041143 万人次，同比增长26.5%，其中过夜游客1332万人次，同比增长46.8%，旅游总收入167.31亿元,同比增长29.5%。目前，XXX旅游客源市场的定位以长、株、潭及省内其它地市客源市场为主体，以华中、华东、华南等国内中远程客源市场为重点，以国内其它远距离客源市场为补充，大力开发港澳台、东南亚及日本、韩国客源市场，积极开拓北美、欧洲等国际性市场。根据XXX的区位条件和客源市场定位，由近及远重点开发五大旅游客源市场圈。（一）长、株、潭旅游客源市场圈。主要开发休闲、文化艺术、会议，吸引一日游或周末双休游客人；（二）湘中旅游客源市场圈（包括长、株、潭、娄底、益阳、邵阳、衡阳等城市）。这里主要是将产品组合，抓森林及地貌、少数名族特有的文化艺术等旅游循环线路；（三）湖南全省旅游客源市场圈。这是主要是实施XXX的旅游精品战略，扩大其影响，使之连接湘北、湘西、湘南、湘东等旅游景区；（四）国际旅游客源市场圈。这里以湖南名山及少数名族文化游为重点，依托北京、上海、广州、西安、桂林等重点旅游城市，整体推出、逐步打入国际旅游客源市场，其重点是港澳台、东南亚及日本、韩国等。3.3.2市场发展现状①XXX市旅游规模呈稳步增长态势143 XXX市客源市场的总体规模从2006年的160万人次增长到2011年的300万人次。旅游总收入从2006年的79.38亿元增长到2011年的167亿元。2006-2011年全市旅游各项经济指标年份景点旅游接待人次（人）外汇收入（万美元）旅游总收入（万元）总接待其中：境外游客20061675801712747712349479381420071878200012590002391891250020081679130010585002004583490720091928420080680014685100200020102404820014883002769612531982011304137001823800366041673137②XXX市旅游市场四季如春XXX冬无严寒，夏无酷暑，年平均气温16.8°c，可谓四季如春，所以XXX旅游最佳时间是每年的4月-10月，尤其是4月和10月这两个月份，XXX的自然风光最美。XXX7月会经常下阵雨，下雨的时候山路较滑，并且有山中常起雾。而在雨后1-2个小时的时候，是XXX旅游的最佳时间，只见烟雾缭绕，有如仙境，人置身于此，就像在云雾中行走。冬天的XXX有时候会下雪，由于景区的基础设施建设较为完整，所以不会封山，另由于XXX的山海拔普遍超过1000米，所以下雪厚，山上的气候较为寒冷，游客这时候旅游，最好注意保暖，大雪中的XXX旅游别有一番情趣。XXX143 旅游时间中，每年以春节、5.1劳动节、暑假、国庆节为旅游旺季。XXX的最佳旅游季节是春秋两季：春天的XXX芳草鲜美、落英缤纷，溯金鞭溪，游十里画廊，探黄龙洞，体会武陵人进入桃花源的惊喜；秋天的XXX天高云淡，层林尽染，此时正是猕猴桃、蜜橘等美味水果成熟的时节。相对而言，夏季高温多雨，冬季气候寒冷，舒适度稍逊于春秋。③游客消费能力较强，消费水平高目前来XXX的游客中多日游占了相当的比例，且重游率高，人均消费水平高据相关数据显示，2011年游客在XXX的人均花费为550.13元，相当于全省平均水平的86.07％，全国平均水平的76.3％．（全省人均花费为639.13元，全国人均花费为721元）（见表2006—2011年XXX市游客实际人均旅游消费情况)，说明XXX旅游层次较高。2006-2011年XXX市游客实际人均旅游消费情况年份游客总数（人次）旅游总收入（万元）人均旅游支出消费（元）200616758017793814473.69200718782000912500485.84200816791300834907497.232009192842001002000519.62010240482001253198521.122011304137001673137550.133.3.3主要旅游客源市场需求分析（1）主要旅游客源市场需求总量分析国家旅游局公布的有关数据表明，2011年，湖南143 省接待国内旅游者2.51亿人次，比上年增长23.3%；接待入境旅游者228.63万人次，增长20.4%。实现旅游总收入1785.78亿元，增长25.3%。其中，国内旅游收入1718.20亿元，增长25.8%；旅游外汇收入10.4亿美元，增长17.3%。目前我国城乡居民平均出游率达到150％。由此可见，人口集聚的城市旅游需求量较大，是旅游地的重要客源市场。因此可根据城市人口规模来确定旅游区的客源市场。①基础客源市场需求总量：长株潭据统计，2011年长沙市常住人口为709.07万，株洲市常住人口393.2万人，湘潭市全市总人口为276.45万人。按我国城乡居民平均出游率达到150％计算，总旅游需求量约在2000万人次。②重点客源市场需求总量：以“3+5”城市群为核心的省内客源市场及泛珠三角及中部旅游走廊客源市场全省总人口为6768.1万人再加上泛珠三角及中部旅游走廊区域内的人口规模，考虑到目前乡村人口旅游主要为短距离旅游，暂不计算在内，该部分客源旅游需求总量也将超过10000万人次。当然，这部分需求只是理论上可达到的最大值，没有考虑别的区域分流状况。（2）主要旅游客源市场需求结构分析如果说产品是市场的起点，客源是市场的终点，那么，起点有多高就决定了终点有多远。追求多元的市场结构必须有多元的产品做支撑。近几年来XXX旅游快速发展，随着众多具有湘西特色的大型活动的陆续开展，XXX旅游步入了良性发展快车道。调查显示，来XXX旅游游客的旅游动机出现三驾马车齐头并进的局面，休闲度假、观光旅游和商务会议分别占30％、55％和10％。143 来XXX游客旅游动机项目休闲度假观光商务会议其他合计调查人数841542814280（%）3055105100要从根本上改变XXX旅游客源结构，首先要调整旅游产品结构，要在进一步提升现有观光产品的前提下，积极开发休闲度假旅游产品和专项旅游产品。这两种产品的特点是游客停留时间相对长，人均消费相对高，是为吸引中、高端客源群体的前提所在。3.4酒店行业分析3.4.1XXX市内星级酒店业发展总体趋势简析一是星级酒店的经营比重仍是大头。虽然利润的绝对额和利润率在下降，但经营比重在酒店行业是仍拔头筹。二是综合性商务酒店的比重量继续增加。三是星级酒店入住率相比其它类型酒店要高。四是有着世界先进管理模式酒店管理集团对星级酒店的影响，他们凭借着在信息收集和客房预订、宣传促销与管理、培训等多方面优势，使自身在市场份额和经济效益等都领先于传统酒店业。3.4.2竞争酒店概况根据XXX市酒店行业的整体情况，通过对XXX143 市星级酒店市场分析，现有的伯尔曼酒店、盛美达酒店、清和锦江酒店、国宾酒店、湘电国际、琵琶溪酒店等四星级及五星级酒店主要集中在武陵源区和森林公园，对本项目影响不是很明显。而市区的大成山水酒店、阳光酒店、逸臣国际酒店、鸽子花大酒店、闽南国际大酒店等星级酒店，在XXX市旅游市场已有或者将有能力占据一定的高端市场份额，拥有不同程度的行业竞争力。（1）项目区同类型酒店指标分析XXX市准四星级及以上酒店情况一览表序号酒店名称星级房间套数门市价（元/间/天）所在地区1伯尔曼五星4521680武陵源2盛美达准五1802880武陵源3清和锦江准五3501680武陵源4湘电国际四星156658森林公园5琵琶溪准四180580森林公园6国宾酒店准五3101058武陵源7皇朝国际酒店准四120880武陵源8京溪宾馆准五357580武陵源9专家村宾馆准四260758武陵源7鸽子花准四200888市区8逸臣国际准五3501080市区9大成山水准五7581688市区10阳光酒店准五5001680市区11闽南国际准四152580市区12纬地酒店准四180658市区13万泰国际准五1441080市区14XXX国际大酒店准四226680市区15蓝天大酒店准四228880市区16通达国际大酒店四星2701680市区（2）**集团同类型酒店**集团同类型酒店一览表序号酒店名称星级房间类型门市价（元/间/天）1长沙潇湘**（豪华型）五星高级景观房(大床)988高级景观房（双床）988商务间（大床）908商务间（双床）908143 豪华套房1280商务套房2588主席套房65882长沙**大酒店（总店贵宾楼）五星高级景观房(单床)1088高级景观房（双床）1088商务间（单床）1008商务间（双床）1008豪华套房1598商务套房2888主席套房68883长沙紫东阁**（经济型）四星商务双床房498豪华小单间408豪华大床房450高级套房758标准三人间480豪华套房880（3）小结从XXX同类型酒店与**集团旗下同类型酒店对比分析来看，**集团豪华型酒店在整体价格上与XXX高端酒店的价格走势基本上一致；**集团经济型酒店价格与XXX同类型酒店的价格相比有很大的优势，属于性价比高的酒店；XXX**城酒店依托**集团的品牌效应和管理优势，在XXX同行业中处于竞争的有利位置，这些优势都为XXX**城酒店项目建设提供了有力的市场保障。3.5项目酒店市场分析3.5.1项目酒店市场需求分析在本节中，我们将着重分析XXX市的高档酒店的需求情况。鉴于XXX市的旅游业经过多年的发展已成熟，故在下列的分析中，我们将更多地从定性的角度来探讨需求情况。143 （1）观光需求分析在本节的观光需求分析中，将观光客人和休闲客人合二为一，统称为观光需求。在调查过程中，通过与当地的士司机和旅游接待人员进行沟通，观光客人以旅游团队为主，其次是自驾车游客，而自驾车游客中大部分为观光和休闲相结合，游客来源广泛：省内的主要是长株潭地区、省外的主要是各发达城市、国外以东南亚游客为主，消费水平很高。从消费层次看，旅游团队消费水平相对较低，自驾车游客消费水平较高，经常有游客需要当地的高星级酒店的需求而得不到满足，可见这部分市场需求潜力巨大。（2）会议需求分析XXX市的会议旅游正处于一个发展起步阶段，XXX会议主要以政府部门会议、企业培训以及企业年会等为主，据了解，XXX酒店会议出租率均不错。从目前会议接待能力来看，主要集中在100人左右的会议，小型会议占主要部分，大型会议接待能力欠缺。据调查，会议旅游主要是通过酒店营销部门与政府部门的合作，通过旅游社的会议接待渠道所占比例较少，如果将这部分营销渠道的合作关系建立起来，将来的会议需求市场将不断扩大。3.5.2项目酒店市场预测（1）整体市场预测①旅游总人数预测143 前来旅游的总人数情况是判断旅游目的地整体市场情况的重要依据，因此，对未来旅游总人数的预测是整体市场预测的重要依据。同时，旅游收入是一个地方旅游业发展的重要指标，也是旅游目的地项目投资情况的判断依据，因此，该部分对XXX市旅游收入情况进行了预测分析。旅游市场预测方法众多，包括定性预测和定量预测两个方面，定性预测包含集体判断法、专家意见法及旅游消费者意见调查预测法三个部分，定量预测包括了简单平均法、移动平均法、指数平滑法以及回归分析法等。为了操作的方便性，本报告采用定性预测方法中的集体判断法，根据项目组成员的集体讨论，在确定未来XXX旅游市场人数及旅游总收入的趋势情况。从XXX市国民经济和社会发展统计公报中所取得的官方数据可知，2006-2011年XXX市旅游总人数呈逐年上升的良好态势，旅游总收入也呈逐年上涨趋势，特别是2010年和2011年，XXX旅游总人数及旅游收入增长速度急剧增加。详见下表。2006-2011年XXX市旅游各项经济指标年份景点旅游接待人次（人）外汇收入（万美元）旅游总收入（万元）总接待其中：境外游客20061675801712747712349479381420071878200012590002391891250020081679130010585002004583490720091928420080680014685100200020102404820014883002769612531982011304137001823800366041673137旅游总人数预测：从上表可以看出，除2008年受金融危机影响，来XXX旅游人数有所减少外，其他年份，来XXX143 旅游总人数和旅游总收入均有一个大幅度的上升。由此可见，到2015年，来XXX旅游的人次数将会迎来一个质的转变，旅游人数将会显著增加。旅游人数及旅游收入增长率情况（单位：百分比）年份20072008200920102011旅游人数增长率10.78-11.8612.9319.8120.93旅游收入增长率13.01-9.2916.6820.0425.1从上表增长变化情况来看，除2008年受金融危机影响，来XXX旅游人数有所减少外，近几年XXX旅游人数增长率迅速提升，而旅游收入增长率情况较均匀，预测情况如下：旅游总人数预测：2012年至2021年的预测情况根据09年后的平均增长率情况进行权衡（2008因情况比较特殊，不作为参考），2009年至2011年的平均增长率为17.89%，以此为年均增长率来作为计算2012年至2022年旅游总人数情况，其计算公式为Y=X（1+17.89%）（其中，Y代表该年的游客数量，X代表上一年的游客数量）。旅游总收入预测：经项目组讨论，从（2006-2011年XXX市旅游各项经济指标）可以看出，近3年旅游总收入增长率比较平稳，因此，根据这3年的年平均增长率来预测2012至2022年的旅游收入情况，平均年增长率为17.89%。预计将来的旅游收入会有一定幅度的上升，预计年增长率为20%，两个时间段的计算方法与上面一致，预测结果如下表：旅游总人数及旅游收入预测年份预测旅游总人数（万）实际旅游人数（万）预测旅游收入（亿元）实际旅游收入（亿元）20123585.033567.72200.77185.5820134226.39——240.92——143 20144982.49——289.1——20155873.86——346.92——20166924.69——416.3——20178163.52——499.56——20189623.97——599.47——201911345.7——719.36——202013375.45——863.23——202115768.32——1035.88——202218589.27——1243.06——从上表情况可以得知：根据2009至2011年的数据来预测2012的数据，数据误差较小。由此可见，未来年份旅游人数和旅游收入的预测具有一定的合理性和参考性。随着社会经济的不断发展，居民收入的不断提高，消费观念的不断改善，旅游业发展潜力巨大。同样，未来XXX市旅游的发展潜力巨大，发展前景良好，市场需求量大，旅游收入水平不断提高，项目酒店投资环境及前景均良好。143 4项目战略定位分析4.1项目优势分析（1）开发集团实力雄厚XXX**酒店管理有限责任公司由**酒店集团股份有限公司和银河（长沙）高科技实业有限公司投资。注册资金8000万元，其中：**酒店集团股份有限公司投资5600万元，占70%。公司在XXX市工商行政管理局登记注册。经营范围为：房地产开发、物业管理等。主要从事**集团高星级酒店建设。公司从成立伊始就积极参与XXX市的国际旅游城市的建设，公司坚持贯彻“以人为本”的文化管理理念，倡导以客户为本，不断创新的开发经营理念，为加快城市建设步伐，逐步改善市民生产、生活环境及城市面貌，做出应有的贡献。（2）管理公司经验丰富XXX**酒店管理有限责任公司实际控制人为**实业控股集团有限公司。**实业控股集团有限公司目前是**酒店股份有限公司的第一大股东（占其71893万股的45.43%），是银河（长沙）高科技实业有限公司全资股东。**实业控股集团有限公司是以现代旅游综合服务业(酒店、旅行社、旅游景区)为核心主业的全国知名现代企业集团，是湖南省旅游龙头企业，我国中部地区最大的旅游酒店管理集团，旗下**143 酒店集团股份有限公司是湖南最早的旅游酒店类上市公司。自公司第一家酒店1988年5月8日开业至今，公司已形成以酒店为核心、以旅游和商业地产为两翼的产业集群。目前，公司拥有高星级与经济型酒店60余家，客房数达12000余间（套），总资产逾40亿元，托管总资产80亿元。**实业控股集团有限公司下属的酒店管理模块在酒店设计概念、酒店经营方案策划、酒店经营管理等专业技术方面具有丰富的专业经验。本项目酒店主体建筑共16层，酒店各类服务设施先进智能、舒适贴心。酒店精良的房间、会议、餐饮等全方面服务团队，为宾客提供量身订做的各类酒店服务，确保顾客每一项旅居、商务和社交活动的圆满成功。在此基础之上，酒店管理公司的实战经验以及储备精良的管理和服务人才将为本项目的运营提供技术和管理服务保障。（3）区位交通优势显著宏观区位上，XXX市市位于湖南省西北部，东接石门、桃源县，南邻沅陵县，北抵湖北省的鹤峰、宣恩县。XXX至常德的高速公路已于05年12月26日正式通车。随着常张高速的开通，不仅使长沙至XXX的行程缩短到仅3小时，而且从XXX最大客源地之一的珠三角出发，驾车8小时就可到达XXX。常张高速公路与京广、京珠等高速相通，并和长常高速、207国道、319国道及1801省道相连，又与石长铁路、焦柳铁路、XXX荷花机场、常德桃源机场相接，为中外游客到XXX旅游观光构架起了最便捷的交通体系。XXX荷花机场位于XXX市XX区官黎坪办事处荷花村，距市区5公里，是湖南省重要的交通工程。微观上，项目拟建于XX143 城区天门山索道下站，迎宾路与大庸路的交汇处。距XXX新火车站、新汽车站不到1公里，距荷花机场2公里，5分钟可达常张高速，驱车40分钟即可抵达XXX核心景区，地理位置极其优越。（4）酒店项目符合市场作为5A级景区配套的高星级酒店，项目酒店在规划设计中除了特别考虑客房面积和设施装潢以外，所配套的其他服务项目同样符合旅游景区游客市场的需求，如：容纳1000余人的超大型会议中心，将大大提升XXX的会议接待能力；容量超大的多功能宴会厅和数量众多的高档包厢，足够满足高档旅游团队和行政、商务宾客的需求；预计建设的包括桑拿按摩中心、KTV娱乐中心、康体中心等在内的酒店娱乐中心无论是规模和档次能够很好地迎合客户群体的需求偏好。4.2项目劣势分析（1）旅游转型升级尚未完成，结构性难题有待破解。从2011年的XXX旅游统计数据看，3041万人次的游客中，过夜游客只占43.8%，为1332万人次。但XXX的旅游实质上还处于观光旅游的阶段，缺少高端休闲配套如高尔夫球场、顶级酒店及高档餐厅、大型购物和休闲娱乐场所，看似火爆的观光旅游而非休闲度假型旅游难以产生长期（3-6个月）居留的人流。（2）项目周期长，市场对本项目有一定影响143 本项目开发周期相对较长，受市场的影响存在许多不确定性因素，原材料等价格上涨会导致开发成本的增加，项目建设过程中，开发商力求科学规划，做好项目过程的管理，将劣势对项目的影响降到最小。4.3项目机会分析（1）旅游业的良好发展作为国家旅游综合改革试点城市，XXX争取到了国家有关部门和省级政府的政策支持，旅游产业的发展加快转型，按照新一轮的城市发展总体规划，致力于打造功能齐全、宜居宜留的新型国际旅游城市，定位于国际风景旅游休闲度假城市，旅游国际化发展在高速迈进。（2）政府部门大力支持随着每年XXX旅游人数和旅游收入的持续增长，以及XXX对国际旅游市场开发力度的加强，地方政府出台了一系列优惠政策鼓励社会投资建设上档次的综合性商务酒店，以满足当地经济的发展。地方政府将通过完善税费征收制度、落实税费优惠政策，强化市场监管等措施，营造一个公平的竞争环境，并鼓励一批管理和运作规范的高星级酒店发展，带动整个市场步入良性循环的轨道。（3）交通便利XXX机场已经成功实现了升级，作为武陵山片区唯一的国际航空口岸，进一步扩大了XXX在国际上的知名度和影响力。今年以来，先后已有韩国大韩、韩亚和中国东方、泰国东方等4家航空公司参与运营XXX至韩国、泰国等旅游包机航线。XXX国际空港的全面开放，改善了这一地区的交通条件和投资环境，也将提升旅游龙头的地位，更为XXX的旅游产业的发展带来了更广阔的机遇。143 （4）潜在客源市场巨大近几年来，XXX市接待游客人次和旅游收入增长显著，如2011年XXX接待游客3041万人次，同比增长46.8%，其中过夜游客1332万人次，旅游收入完成167.31亿元，同比增长29.5%；2012年前三季度游客累计达2675.79万人次，同比增长10.4%，其中过夜游客1180.44万人次，同比增长9.1%，旅游总收入突破139.19亿元,同比增长16.4%。未来，随着XXX城市基础建设的完善和优化、XXX市旅游产品业态的多元化开发、交通道路的便捷优化以及XXX对国际旅游市场开发力度的加强，酒店的客源市场将随之急剧增长，酒店宾客的消费能力和档次也将大大提升。4.4项目威胁分析（1）酒店行业竞争较大目前项目所处区域XXX市，是国内著名的旅游城市，旅游接待设施的建设已经有了长足的发展，城区内已建有花园酒店、逸臣国际大酒店、大成山水大酒店、闽南国际大酒店、鸽子花国际大酒店、晨天大酒店等数家大型酒店，加之其它数目众多的中小型酒店，大多已建成经营多年，具有良好的社会口碑、深厚的运营经验和固定客源，这为本项目的建设运营带来了挑战，对项目经营构成威胁。因此，如果政府主管部门或行业协会的有效监管以及企业单位合理竞争意识缺失，则可能出现行业恶性竞争局面。（2）交通便利成双刃剑143 未来几年，城际高速公路、铁路、航空等交通设施的优化，一方面为旅客出游提供了出游便利、节省了路途上的时间，也就为XXX带来了更广更远地区的游客；而另一方面，交通的快捷可能在削弱项目酒店的交通区位优势，旅游区域性消费屏障被打破。这将在一定程度上导致部分游客选择其他临近的城市或旅游目的地酒店入住，可能出现游客总量增加，而过夜游客比例下降的现象。4.5SWOT矩阵分析依据前面归纳总结出的优势劣势因素、机会威胁因素，构建成SWOT矩阵，通过两两结合，发挥优势、抢占机会，利用机会、克服劣势，发挥优势、转化威胁，减少劣势、避免威胁，制定出酒店项目相关的战略规划。分析结论见表4-5-1。表4-5-1SWOT矩阵分析优势—SS1：开发集团实力雄厚S2：管理公司经验丰富S3：区位交通优势显著S4：酒店项目符合市场劣势—WW1：旅游转型升级尚未完成，结构性难题有待破解。W2：项目周期长，市场对本项目有一定影响机会—OO1：旅游产业发展良好O2：政府部门大力支撑O3：交通便利O4：潜在客源市场巨大SO战略：（发挥优势、抢占机会）①凭借旅游产业良好的发展势头，利用政府在政策上的倾斜，整合资源和资本，拓宽市场；（S1、S3、O1、O2、O4）②在庞大的潜在客源中准确定位高端客户群体，利用人力资本优势，展开营销策略；（S2、S4、O3、O4）③进一步寻求政策支持，开源节流。（S1、O2）WO战略：（利用机会、克服劣势）①寻求政府支持，改善周边市政建设环境；（W1、O1、O2）②优势合作，争取旅行社销售渠道，留住游客；（W2、O3、O4）③针对潜在客户需求，在酒店装潢和会议、娱乐等项目设计方面融入旅游特色。（W2、O1、O3、O4）143 威胁—TT1：政策的变化T2：酒店行业竞争较大T3：交通便利成双刃剑ST战略：（发挥优势、转化威胁）①酒店项目多元化经营，分散淡旺季风险，增强综合竞争力；（S2、S4、T1、T2）②开展营销宣传、拓宽销售渠道；（S3、T3）③强化管理，利用品牌效益。（S2、T2、T3）WT战略：（减少劣势、避免威胁）①地区行业联合营销，巩固XXX区域性酒店消费屏障；（W2、T2）②争取旅行社合作，合理规划旅游线路，留住游客；（T1、W2）③展开区域重点营销，刺激XXX市民消费，重点开展会议项目。（W2、T1、T3）4.6项目酒店战略定位4.6.1酒店总体定位XXX**城酒店为白金五星级酒店，足以为游客提供一站式服务的酒店。4.6.2酒店价格定位星级酒店的价格取决于市场环境、地理环境以及酒店的软硬件品质、品牌价值等。根据目前酒店的建设情况以及未来运营设想，参考XXX市周边五星级酒店和XXX市当地四星级酒店的市场价格以及**大酒店（长沙）的价格标准，客房建议平均价格为550元/间。表4-6-1房价参考酒店价格情况表酒店名称伯尔曼鸽子花盛美达清和锦江长沙**大酒店本项目酒店星级五星级标准准四星准五星准五星五星级标准白金五星级酒店客房价格685元368元1000元598元568元550元建议房价理由如下：（1）对XXX本地而言，根据现有酒店建设档次及经营现状（以旅行社团队合作居多），房价（成交价）主要位于300元左右，由于本项目档次定位以及中高端客户群的定位，价格固然比现有酒店高。（2）根据**143 大酒店现有酒店的建设及经营情况，目前长沙酒店平均价格为568元，由于XXX当地的经济发展水平以及客源的特殊性，本项目酒店价格稍低于长沙当地**酒店价格。（3）由于酒店的硬件配套设施、软件配套设施以及地理位置在XXX当地都比较有优势，本项目酒店的竞争力将来在市场上是排列前茅的，因此，建议项目酒店定价为550元是合理的，既彰显酒店的档次，又不违背市场的价格现状。4.6.3酒店项目定位（1）餐饮：湘菜为主、粤菜为辅，尤其突出湘西的特色餐饮。（2）会议：接待会议以政府会议、企事业单位会议为主，会场以庄重肃穆为主要格调，配备先进的光纤宽带、同声传译系统、公信会议系统、高清投影系统等，能够为客户提供个性化的服务。（3）休闲：距离XXX车程三个小时内的长沙，是全国文明的休闲之都，休闲娱乐产业发达，市场需求旺盛。酒店中休闲项目包括有KTV、SPA、咖啡厅、茶吧、康体保健中心、洗浴中心等，并配备棋牌室等。（4）其他项目：酒店配备有商务中心，以及若干商品卖场。如花、纪念品商品店。4.6.4客源市场定位（1）高端客户：各地区的商务旅游客户。（2）中高消费客户：全国重点区域具有高消费能力的客户，尤其以珠三角为重点。（3）高档次团队：大型企事业单位。143 （4）中高档次团队：小型企事业单位。4.6.5销售渠道定位（1）联络各级政府部门，争取给予良好的支持。（2）联合旅行社，进行线路设计，争取高端旅游团队入住。（3）加入湖南省12301旅游服务卡，进行酒店推广。143 5项目酒店概况5.1项目基本概况本项目总建筑面积147164.66m2，其中：计容建筑面积108216.43m2；地下室建筑面积38948.23m2，其中设备转换层面积4523.2m2。建筑密度30.21%；容积率2.58；绿地率35.88%。主要技术指标表序号项目计量单位数值备注1酒店规划总用地面积m244802.60　2酒店建设用地面积m241877.65　3总建筑面积m2147164.66　4计容建筑面积m2108216.43　其中贵宾楼m234986.11　迎宾楼m223138.92　裙房m246501.91　国宾楼m21252.65　游泳池m21782.22　厨房m2554.62　5不计容建筑面积m238948.23　其中地下车库m234425.03　设备转换层m24523.20　6容积率2.58　7建筑层数（地上/地下）　其中迎宾楼层16/1　贵宾楼层15/1　8建筑高度　其中迎宾楼m62.5　贵宾楼m60.4　9建筑占地面积m212653.41　10建筑密度%30.21　11酒店客房数间800　其中迎宾楼标间间500　迎宾楼套间间48　143 迎宾楼会议室间2　贵宾楼标间间201　贵宾楼套间间51　贵宾楼会议室间2　12停车位辆824　其中地上停车位辆79　地下停车位辆745　13绿地率%35.88　5.2酒店功能分区XXX**城酒店为五星级酒店，酒店主楼62.5m高；另有一栋三层国宾楼作为高级贵宾接待处。功能分区如下：（1）五星级酒店主体总面积为104626.94m2地下部分：地下室包含地下车库、设备用房、水泵房及消防水池；裙楼部分：一层包含大堂、两个台球室、两个乒乓球室、健身中心、美食广场、迎宾楼自助餐厅、贵宾楼自助餐厅、精品商店、VIP接待室，建筑面积12653.41m2；二层及夹层包含29间棋牌室、20间KTV包厢、宴会厅、中餐厅以及大小包厢共10个，建筑面积13917.59m2；三层包含网球/羽毛球场、25间足浴包厢、美容美发中心、红酒雪茄吧、咖啡吧、西餐厅、特色餐厅、大小餐饮包厢共9个、精品商店，建筑面积11117.85m2；四层为酒店管理办公区域，包含办公室、商务中心、9间会议室、贵宾楼设备转换层，建筑面积为8500.52m2；143 迎宾楼塔楼部分五层包含40间标准客房，4间套房，1个小会议室，建筑面积为2895.54m2；六至十四层，每层包含42间标准客房和4间套房，每层建筑面积为2892.48m2；十五层包含42间标准客房，4间套房，1个小会议室，建筑面积为2912.42m2；十六层包含42间标准客房，4间套房，建筑面积为2912.42m2；贵宾楼塔楼部分四层包含17间标准客房，3间套房，建筑面积为1622.55m2；五至十二层每层包含19个标准客房和5间套房，每层建筑面积为1925.19m2；十三层包含16间标准客房，3间套房，1间主席套房，建筑面积为1925.19m2；十四、十五层每层包含18间标准客房，3间套房，1间主席套房，建筑面积为1925.19m2。（2）国宾楼，1栋，建筑面积1252.65m2。地下一层：机动车库、地下门厅。 一层：餐厅、会议、接见厅、随从房等，建筑面积497.83m2。二层：总统套、健身房、影视厅等，建筑面积426.97m2。 三层：两套贵宾套房，建筑面积289.83m2。143 6项目选址及建设条件6.1选址原则（1）场址选择应充分利用企业的资金和人才优势，依托现有的公用工程设施，盘活企业存量资产，创造最佳的经济效益。（2）场址应选择在交通运输便利的地点。（3）场址选择应服从当地的城镇规划。（4）场址应考虑项目建设与经营对于环境保护的要求，减少工程对当地环境的影响。6.2建设场址本项目场址位于市区澧水南岸—大庸中路与迎宾路交汇处，酒店项目占地面积63亩，东抵迎宾路，西至甘溪桥；南靠大庸路，北临澧水河，处于XXX市最繁华的商业圈之内，交通条件十分便利。项目选址区位优势明显，位于XXX市城市的中心地带，紧邻XXX市城区主干道―大庸路，项目场址区域市政基础设施建设完备，周边无任何生产企业，是发展旅游接待服务中心的最佳选择。6.3建设条件6.3.1自然概况（1）气象条件XXX143 市地处北中纬度，属中亚热带山原型季风性湿润气候，光热充足，雨量充沛，无霜期长，严寒期短，四季分明。气温：年平均最高与最低气温之间的温差近似XXX与太原之间的温差，相当于中亚热带地区夹杂着多种气候，呈现气候复杂多变的特点。全市历年极端最高气温出现在7—8月历年极端最低气温出现在1月。霜降：无霜期平均为270天左右，有利于农、林、牧、副、渔业的全面发展。降雨：市域降水量较为充沛，历年平均降水量1400毫米左右，但地域差异大。降水分配不均，因季节而异，主要集中在4—7月，占全年总降水量的54—57%，8—10月降水仅占全年降水量的25%左右。日照：市域日照在全省属中等，但分布不均。全年日照主要集中在4—9月，约占全年总日照时数的70%，尤以7—8月日照时数最长。（2）水文条件XXX市域溪河纵横，降水是水的主要来源，水系以澧水和溇水为主。澧水干流流贯全市313公里，流域面积8135平方公里，干流平均坡降17%；溇水是澧水的最大支流，干流全长250公里在全市镜内的流域面积为2565平方公里；境内还有一部分河流流向沅水，流域面积1428平方公里。市境内大于5平方公里的河流212条，其中一级支流48条，二级支流101条，三级支流54条，四级支流8条。6.3.2工程地质143 XXX**城酒店地位于市城区南部，XXX市境内经历过多次大地构造运动，尤以第四纪新构造运动对该市的地层岩性，地质构造、地貌景观形成的作用和影响最为深刻巨大。市域属扬子地层区，湘西北地层分区。区内地层发育较完全，除缺失石炭系、第三系外，从元古界板溪群至新生界第四系均有出露。其中尤其以下古生界最为发育，次为上古生界，中生界侏罗系和白垩仅局部出露。市区内的地层，除前震旦系没有出露，石炭系缺失外，基本上发育都较为齐全。寒武系、奥陶系在本区发育完整，岩性以石灰岩为主，还有白云岩、页岩。其次，在市区分部的为页石、砂岩。这类砂岩，尤以中泥盆流的云台观组石英砂岩，石英砂岩厚层状，结构致密坚硬，不易风化，有利于项目的建设。场地土的类别为中硬场地土，场地类别为Ⅱ类，属建筑抗震有利地段。拟建场址平坦，从以往和附近工程的地质资料看，该地区地质条件较好，地基承载力较强。6.3.3抗震分区根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2002），XXX地区地震动峰值加速为0.05g,地震动反应谱特征周期为0.35s,即地震基本烈度为6度。143 按照《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）附录A，场地抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速值为0.05g,设计地震分组为第一组。6.3.4市政供水目前城区自来水厂供水充足，供水水源可以直接接城市自来水供水管网，且水质好，能满足项目建设用水以及运营用水需求。6.3.5市政供电XXX市已建成大小水电站162处，装机253台，容量78.54兆瓦。较大规模水电站有：江垭水电站，装机容量30万千瓦；木龙滩水电站，装机容量2×7.5MW；红壁岩电站，装机容量2×1000MW。并存发展的供电网络有：国家大电网、XX区电网、慈利县电网、桑植县电网、若干乡村独立电网。大网以110千伏电压等级就近提供给用户，小网以35千伏电压等级为主,10千伏以树干供电。本项目拟采用本地城区电网供电,确保供电需求。6.3.6交通条件该项目所在地在位于XXX市大庸路，且有多路公交车从附近经过，交通运输十分便利，建筑材料可以直接进入施工场地，运输方式为汽车运输，可满足项目施工要求。6.3.7通讯条件XXX城区通信条件优越，电信、移动、联通网络覆盖全境，通信设施完备。先进的通信设施、齐备的通信工具，完全满足该项目的需求。143 7项目规划与设计7.1规划总体原则（1）生态安全原则项目业态为旅游行业，属于“无烟产业”，尤其是项目位于全国重点旅游城市XXX，必须重点保护可视度范围内原生生态环境，使之成为场地重要的生态景观资源与开放空间。充分挖掘、提练场地景观要素特征，提升场地整体形象。（2）规模控制原则项目需要对场地的环境容量和用地规模进行双重控制，同时完善相应规模的配套基础设施和公共服务设施，进行合理化配比。（3）因地制宜原则场地规划、项目布局、环境艺术设计均应满足因地制宜的原则，尊重用地条件和建设可行性。（4）综合效益最大化原则寻求经济、社会与环境效益三者结合最优化的开发模式。7.2建筑设计说明7.2.1设计依据：（1）XXX市规划管理局关于XXX**城修建性详细规划；（2）报批的方案文本及相关批文；（3）XXX市人民防空办公室“关于结合XXX**143 城修建性详细规划一期工程项目同步修建防空地下室的批复”张防建字[2012]2号；（4）设计合同及建设单位提供的相关要求、说明以及有关技术资料；（5）深圳市汇宇建筑工程设计有限公司的设计方案图纸；（6）现行的国家、行业、湖南省及XXX市的设计规范、规程、规定、标准、措施。7.2.2建筑主要用材及构造说明7.2.2.1墙体工程（1）非承重的外围护墙：采用200厚A5.0加气混凝土砌块，Mb5.0专用配套砂浆砌筑。（2）建筑物的内隔墙：采用100/200厚A5.0加气混凝土砌块，Mb5.0专用配套砂浆砌筑。（3）分户墙、楼梯间隔墙：采用200厚A5.0加气混凝土砌块，Mb5.0专用配套砂浆砌筑。（4）厨房、卫生间隔墙：采用200厚A5.0加气混凝土砌块，Mb5.0专用配套砂浆砌筑。；离地200高度内以C20混凝土浇筑墙基，宽同墙厚。（5）地下室内墙：采用200厚A5.0加气混凝土砌块，Mb5.0专用配套砂浆砌筑。（6）143 墙身防潮层：在室内地坪下约60处做20厚聚合物水泥砂浆的墙身防潮层（在此标高为钢筋混凝土构造，或下为砌石构造时可不做），室内地坪标高变化处应重复搭接，并在有高低差埋土一侧的墙身做20厚聚合物水泥砂浆垂直防潮层，如埋土一侧为室外，还应作防水或防潮处理。（7）人防地下室的抗爆隔墙、抗爆挡墙：采用500厚砂袋堆垒。（8）人防地下室的临空墙、防护隔墙、密闭隔墙、门框墙等详结施。（9）无地下室的建筑物内地面以下填充外墙：本工程无。（10）凡钢筋砼柱边及剪力墙边门垛尺寸小于100时，应采用砼与柱或剪力墙整体浇筑。（11）墙体留洞及封堵：砌筑墙留洞待管道设备安装后，用C20细石混凝土填实；变形缝处双墙留洞的封堵，应在双墙分别增设套管；凡墙上预留有设备箱、柜等与墙体等宽时，在粉刷前加铺一层镀锌钢丝网，网宽300，丝径1.0，孔径12x12，用射钉与基层锚固；在门窗洞口边300内砌体应选用实心砌块或C20细石混凝土填实；对加气混凝土外墙门窗洞口应用聚合物水泥砂浆加耐碱纤维网布增强。（12）凡发电机房烟道、厨房烟道需以耐火砖、耐火水泥砂浆砌筑，竖井内壁砌筑灰缝需饱满，并随砌随原浆抹平。（13）墙体砂浆：砌筑砂浆、抹灰中的打底砂浆，其强度等级不应小于砌块强度等级。加气混凝土专用砌筑砂浆，其粘结强度应大于0.2MPa。禁止现场搅拌砂浆，应采用预拌砂浆。（14）墙体定位如未注明，轴线均与墙中或与墙体一侧重合。（15）未注明的墙垛均为100或50。结构柱出50墙垛为混凝土垛。143 （16）蒸压加气砼砌块墙体必须遵照《蒸压加气混凝土建筑应用技术规程》（JGJ/T17-2008）执行。7.2.2.2屋面（1）本工程屋面分为上人屋面和不上人屋面。（2）基层与突出屋面结构（女儿墙、立墙、天窗壁、变形缝、烟囱、管道、上人孔等）的交接处，以及基层的转角处（水落管、天沟、檐口、檐沟、屋脊等），均应做成圆弧。（3）屋面找坡坡向雨水口，在雨水口部周围做成略低的凹坑形成积水区。（4）刚性防水层与山墙、女儿墙以及突出屋面结构的交接处应留缝隙，并应做柔性密封处理。（5）刚性防水层应设分格缝，缝内嵌填密封材料；分格缝应设在屋面板的支承端、屋面转折处、防水层与突出屋面结构的交接处，并应与板缝对齐。（6）高屋面雨水排至低屋面时，若低屋面为普通水泥砂浆面层，应在雨水管下方屋面嵌设一块490X490X30细石混凝土滴水板保护，四周找平，纯水泥浆擦缝。7.2.2.3室外装修（1）外墙从基体表面至饰面层应留分隔缝，间隔按立面，可预留或后切，金属网、找平层、防水层、饰面层应在相同位置留缝，缝宽8mm，切缝后宜采用空气压缩机具吹除缝内粉末，并嵌填密封胶。143 （2）外墙应在找平层中满挂玻纤网或金属网，抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固。（3）所有室外挑板、阳台底板、窗框顶、窗台、雨棚板、挑檐等均需做滴水线。（4）外墙找平层中的水泥砂浆，其强度等级不应小于砌块强度等级且不低于M7.5级，与基层墙体的粘结强度不得小于0.6MPa。（5）外墙门窗洞口四周缝隙采用发泡聚氨酯填充密实，并用建筑密封胶嵌缝。（6）凡贴面砖的外墙,均应采用专用胶粘剂粘贴，并应在现场进行抗拉拔试验，面砖的粘结强度不得小于0.4MPa。（7）建筑装饰装修工程所用材料应符合国家有关建筑装饰装修材料有害物质限量标准的规定。（8）外墙材料、构造、施工应遵照《玻璃幕墙工程技术规范》JGJ102-2003，《金属与石材幕墙工程技术规程》JGJ133-2001，《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210—2001执行。7.2.2.4室内装修（1）所有抹灰墙面的阳角均须先作1：2水泥砂浆护角，护角高2000mm，两侧宽50mm。轻钢龙骨石膏墙基板材顶棚阳角处均应先作金属护角，然后再进行面层施工。顶棚的抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固。（2）143 不同材料的交接处,应在找平层中附加玻纤网或金属网,网宽300。水泥砂浆不得抹在石灰砂浆层上；罩面石膏灰不得抹在水泥砂浆层上。（3）装卸平台、地下停车区的柱、墙体阳角处均应设不小于L50x50x5角钢护角，高度不小于1m。（4）风道、烟道竖井内壁砌筑灰缝需饱满，并随砌随原浆抹光，有检修门的管井内壁做20厚1:1:6水泥石灰砂浆粉刷。（5）砖砌电梯井道内壁随砌随原浆刮平,钢筋混凝土电梯井道不用粉刷。（6）有吊顶的房间，其粉刷或装饰面层应做至吊顶标高以上100高处。（7）公共厕所应设置牢固的挂衣钩。（8）落地窗、玻璃门、玻璃隔断等易受到人体或物体碰撞的部位，应设置护栏或在视线高度设醒目标志。（9）所有材料、构造、施工应遵照《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210—2001执行。7.2.2.5门窗和幕墙（1）本工程所注门窗和幕墙的尺寸均为洞口尺寸，立面为外视立面，制作时应扣除洞口周边预留安装缝隙。（2）143 门窗和幕墙型材的规格尺寸及玻璃（或石材、金属板）的厚度应由具有设计资质的专业公司计算确定,性能指标应分别符合《建筑幕墙》GB/T21086-2007、《建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法》GB/T7106-2008、《建筑外窗空气隔声性能分级及检测方法》GB/T8485-2008、《建筑外门窗保温性能分级及检测方法》GB/T8484-2008的要求。专业公司对门窗、幕墙的安全、质量、性能负责。铝门窗型材壁厚不应低于以下数值：门结构型材2.0mm，窗结构型材1.4mm。隐框半隐框幕墙所采用的结构粘结材料必须是中性硅酮结构密封胶，其性能必须符合《建筑用硅酮结构密封胶》GB16776的规定。（3）玻璃幕墙、外门窗的风荷载标准值：裙房W=0.62kpa，塔楼W=0.87kpa；水密性:P≥390pa（固定）/195pa（开启扇），水密性:裙房（外门窗）P≥210pa，玻璃幕墙P≥245pa（固定）/150pa（开启扇），空气隔声性RW≥30dB。（4）门窗立樘位置:外门窗一般居墙中（注明者除外）；内门与开启方向的墙面取平；卫生间的门扇宜高出楼地面20mm；管道井检修门与外侧墙面取平，并应高出楼地面100mm，做C20砼门槛，宽同墙厚。（5）凡推拉窗均应加设防窗扇脱落的限位装置以及防从外面拆卸的安全装置。（6）与铝门窗框扇型材连接用的紧固件应采用不锈钢件，不得采用铝及铝合金抽芯铆钉做门窗构件受力连接紧固件。（7）外窗的安装必须牢固可靠，在砌体上安装时，严禁用射钉固定。（8）无室外阳台的外窗台距室内地面装修完成面（或窗台完成面）高度小于0.9m时，必须采用安全玻璃并加设栏杆或其它可靠的防护措施。143 （9）铝合金门窗、塑料门窗、幕墙的设计、制作和安装应符合《铝合金窗》（GB/T8479-2003）、《铝合金门窗工程设计、施工及验收规范》（DBJ15-30-2002）、《塑料门窗工程技术规程》（JGJ103-2008）、《玻璃幕墙工程技术规范》（JGJ102-2003）、《金属与石材幕墙工程技术规范》（JGJ133-2001）的要求。（10）玻璃门窗、玻璃幕墙、玻璃隔断、玻璃栏板、天窗、橱窗等的设计、制作和安装应遵照《建筑玻璃应用技术规程》（JGJ113-2009）、《建筑安全玻璃管理规定》（发改运行号[2003]2116）执行。7.2.2.6防水工程（1）地下室防水1）底板防水等级为二级,顶板防水等级为一级。设防标准采用抗渗混凝土自防水再附加防水层的做法。自防水砼抗渗等级：P8。2）附加防水层位置：附加防水层设在迎水面（即外防水）。3）设防高度应比室外地坪高出500mm，附加防水层必须设保护层。所有穿地下室外墙的管道，必须预埋防水穿墙套管。所有防水节点、拐角处应有防水加强层。（2）屋面防水1）防水等级为Ⅰ级，防水层合理使用年限为25年。2）防水层次为三道设防，即两道柔性防水卷材或防水涂料，再加一道刚性细石砼防水层。143 3）设防要求：按倒置式屋面做法；所有防水材料的四周均卷至屋面完成面或种植土以上300mm；屋面竖井、女儿墙阴阳转角处、天沟、檐沟应附加一层防水材料。4）凡穿屋面的管道或泛水以上的外墙穿管，等安装完后采用细石砼封严，管根周围应嵌填防水胶与防水层闭合。5）平屋面建筑找坡≥2%，结构找坡≥3%；天沟、檐沟纵向坡度不应小于1%，沟底水落差不得超过200mm；天沟、檐沟排水不得流经变形缝和防火墙。6）屋面上的设施基座与结构层相连时，防水层应包裹设施基座的上部，并在地脚螺栓周围做密封处理;在防水层上设置设施时，设施下部的防水层应做卷材增强层，必要时应在其上浇筑细石混凝土，其厚度不应小于50mm；需经常维护的设施周围和屋面出入口至设施之间的人行道应铺设刚性保护层。（3）厨房、卫生间、阳台防水1）防水层次：地面：一道设防或复合防水；墙面：一道设防。防水材料：防水涂料或聚合物水泥防水砂浆。2）设防要求：地面应向地漏找破，坡度应≥1%，地漏口标高应低于地面20mm，以地漏为中心半径250mm范围内，排水坡度≥3%，地漏、管道周围与找平层间预留10x7mm凹槽并应嵌填密封沥青膏；空心砌块、加气混凝土砌块等轻质隔墙离地面200mm高处，应捣C20砼墙基，宽同墙厚；所有楼面防水材料的四周均卷至楼面完成面以上300mm；设备、门框、予埋管件等沿墙周边交界处，应采用高性能的密封材料封堵。143 （4）外墙防水1）防水材料：聚合物水泥基防水涂料，聚合物水泥砂浆。2）设防要求：腰线、檐板、窗台等与立墙交角处应做R30圆角，并向外做2%排水坡；外墙变形缝必须做防水处理。（5）水池防水1）结构防水混凝土采用补偿收缩混凝土，抗渗等级为P6。2）水池防水设防：水池应连续浇灌，不设施工缝；水池内壁交接处做成八字倒角,倒角边长不应少于200mm。生活水池内防水应采用经卫生防疫部门检验合格的无毒、防菌、防霉、易清洗的防水涂料。7.2.2.7无障碍设计（1）建筑入口、入口平台：采用无台阶的建筑入口，坡度1：50。设轮椅坡道和扶手,坡道宽度1.5m，坡度1/12，平台宽度>2.0m。（2）门：采用平开门（或自动门、推拉门、折叠门）；门净宽≥0.8m（1.0m）；推拉门、平开门，应在门把手一侧留有≥0.5m的墙面宽度；门扇应安装视线观察玻璃、横执把手和关门拉手，在门扇下方安装高0.35m的护门板；门槛高度及门内外地面高差≤15mm，并以斜面过渡。（3）公共通道：地面防滑，在地面高差处设坡道和扶手;宽度：大型公建≥1.8m。（4）楼梯：带休息平台的直线型楼梯，踏步有踢面和扶手。（5）无障碍电梯：塔楼：DT4、DT10；裙房：DT12、DT14143 ，其电梯厅和轿厢的无障碍设施由电梯厂家协助设计并配齐所有设施，电梯厅净宽≥1.8m。（6）公共厕所：内设无障碍厕位（厕所）,内部设施应符合JGJ50-2001要求。（7）无障碍客房：迎宾楼设置在5层2套，贵宾楼设置在4层2套。共4套。（8）停车位、人行道、公共绿地、儿童活动场：均设有配套面积和无障碍设施，人行通道的宽度≥1.5m。7.2.2.8隔声、减振设计（1）旅馆客房的噪声级不应大于35/30dB（昼间/夜间），办公、会议室不应大于40db，餐厅、宴会厅不应大于45db。（2）旅馆空气声计权隔声量，客房之间的隔墙、楼板>50dB，客房与走廊间隔墙（包含门）>45dB,客房外墙（包含窗）窗>40dB,（3）旅馆中的水、暖、电、气管线穿过楼板和墙体时，孔洞周边应采取密封隔声措施。（4）受条件限制，当电梯与客房紧邻布置时，电梯加设有效的隔声和减振措施或在井道壁外侧加设隔声和减振墙板。（5）管道井、水泵房、风机房应采取有效的隔声措施，水泵、风机应采取减振措施。（6）设备、机房等与有隔声要求的房间相邻布置时，墙体、楼板、设备基础等均采取隔声减振措施。7.2.2.9环保及室内环境污染控制143 （1）总体规划：污染项目置于水源的下游及主导风向的下风侧，且与居住区有足够的卫生防护距离并采取绿化隔离；优化规划布局减少外部交通噪声、汽车尾气等对小区环境影响，合理安排小区内部配套会所、商场、垃圾站、停车场、冷却塔、发电机房、风机房等配套设施的规划布局，减少因配套设施规划布局不当造成对住户的影响。（2）废水污水污染防治：采用雨、污分流制，有利于污水处理和雨水回收再利用；废水、污水经处理达标后，用密封管道排入城市下水道；废水排放执行GB8978-1996、DB44/26-2001或地方标准。（3）气烟气污染防治：推行液化石油气或天然气等清洁燃料；制冷设备采用非氟里昂制冷剂；柴油发电机房的排烟经净化处理达标后排至屋顶上空；烟囱排烟经除尘、吸收等净化处理后，向高空排放；厨房油烟经排烟道集中向高空排放；废气排放执行GB16297-1996、DB44/27-2001或地方标准。（4）固体废弃物污染防治：建筑废弃物的处理应符合国家、地方标准。生活垃圾袋装每天由专人收集，密封清运，集中处理；医疗废物集中收运集中处置；工业废渣妥善分类，临时堆放贮存，其堆场设防水、防渗漏、防扬散等措施，由环保部门统一清运，集中处理。（5）143 噪声污染防治：主干道与住宅之间设置绿化隔离带；主干道两侧建筑采用隔声降噪窗；住宅密集区路段设置声屏障；采用低噪声路面材料；控制噪声源，选用低噪声的工艺设备；风机、水泵、发电机等动力设备机房，按规定采取隔振降噪措施（如吸音墙面、吸音吊顶、隔声门窗等）；冷却塔置于隐蔽僻静处，减少对周围环境的影响；施工单位制定适宜的施工时间安排，减少对周围居民的影响；施工噪声执行《声环境质量标准》GB3096-2008及地方标准。（6）光污染防治：城市干道、立交桥、高速公路两侧的建筑物20m高度以下，其余路段的建筑物10m高度以下的玻璃幕墙，应采用反射率小于15%的低反射玻璃，其余部分及其他地段建筑的玻璃幕墙可采用反射率小于30%的玻璃。（7）建设用地土壤中氡浓度超标防治防治依据：工程地质勘察报告中，土壤氡浓度或土壤表面氡析出率平均值数据。采取建筑物内地面抗开裂措施，并对基础进行一级防水处理，采取综合建筑构造防氡措施。防治措施：改善地下室砼地面层下的排水措施；密封地下室的裂缝和洞口；防止地下室处于负压状态；提高通风性能，防止通风死角；采取换土或化学处理方法；当I类民用建筑工程场地土壤中氡浓度或土壤表面氡析出率超标，且土壤中的镭、钍、钾的内照射指数或外照射指数也超标时，工程场地土壤不得作为回填土使用，或另择其他场地建设。（8）室内环境污染控制：使用清洁能源，选用可循环、可回用和可再生的“3R”143 建材；室内装修选用对人体健康无毒无害的建材；不得使用国家禁止使用、限制使用的建筑材料。建材供应商应提供建材中有害物质含量的检测报告；施工单位在室内装修过程中，不得使用苯、工业苯、石油苯、重质苯及混苯等稀释剂、溶剂，不得采用有机溶剂清洗施工用具；装修中所使用的木地板及其他木质材料，严禁采用沥青、煤焦油类防腐、防潮处理剂。宜采用A类无机非金属装修材料,采用的人造木板及饰面人造木板宜达到E1级要求各类建材所含放射性和非放射性污染物不超过国家规定的控制指标，并应符合《建筑材料放射性核素限量》（GB6566-2010）的要求;（9）生态环境的改善与恢复：规划设计充分利用地形地貌，尽量不破坏生态环境；建（构）筑物之间保持必要的卫生防护间距；采用地面绿化、空中绿化、屋顶花园等立体绿化系统，提高绿地率和绿化率；因施工过程受到破坏的环境（如水土流失、山体裸露等）均及时采取恢复植被及其它有效措施进行补救，恢复或重建良性自然生态系统；在建设过程中逐项落实环评报告书的各项环保措施和水土保持措施。7.3星级酒店评定评价定位XXX**城酒店拟按照国家五星级酒店标准进行建设并开展经营服务，根据中华人民共和国国家标准《旅游饭店星级的划分及评定》（GB/T14308-2010）对于五星级饭店的评定标准与要求，考虑到目前项目酒店还未建成营业，因此在本报告中暂时仅考量五星级酒店划分条件中的必备条件部分，以考量酒店的硬件部分为主，其他方面暂不考虑。评价依据为《XXX**城酒店初步设计说明》以及建设项目的投资估算情况。另详细标准参见附录。各必备项目检查表规定了143 星级应具备的硬件设施和服务项目。评定检查时，逐项打“√”确认达标后，再进入后续打分程序。因此，必备项目是酒店评定相应星级的基本资格。表A.5五星级必备项目检查表序号项目是否达标备注说明1总体要求1.1建筑物外观和建筑结构应具有鲜明的豪华饭店的品质，饭店空间布局合理，方便宾客在饭店内活动√设计方案符合1.2内外装修应采用高档材料，符合环保要求，工艺精致，整体氛围协调，风格突出√投资预算能够符合1.3各种指示用和服务用文字应至少用规范的中英文同时表示。导向标志清晰、实用、美观，导向系统的设置和公共信息图形符号应符合GB/T15566.8和GB/T10001.1、GB/T10001.2、GB/T10001.4、GB/T10001.9的规定装修施工能够满足要求1.4应有中央空调（别墅式度假饭店除外），各区域空气质量良好√设计方案符合1.5应有运行有效的计算机管理系统，前后台联网，有饭店独立的官方网站或者互联网主页，并能够提供网络预订服务√投资预算符合1.6应有公共音响转播系统。背景音乐曲目、音量与所在区域和时间段相适应，音质良好√投资预算符合1.7设施设备应维护保养良好，无噪音，安全完好、整洁、卫生和有效√投资预算符合1.8应具备健全的管理规范、服务规范与操作标准酒店管理能够满足要求1.9员工应着工装，工装专业设计、材质良好、做工精致酒店管理能够满足要求1.10员工训练有素，能用普通话和英语提供服务，必要时可用第二种外国语提供服务酒店管理能够满足要求1.11应有与本星级相适应的节能减排方案并付诸实施√设计方案符合1.12应有突发事件（突发事件应包括火灾、自然灾害、饭店建筑物和设备设施事故、公共卫生和伤亡事件、社会治安事件等）处置的应急预案，有年度实施计划，并定期演练√设计方案符合1.13应有系统的员工培训规划和制度，应有专门的教材、专职培训师及专用员工培训教室培训费用预算能够满足要求2前厅2.1功能划分合理，空间效果良好√设计方案符合2.2装饰设计有整体风格，色调协调，光线充足，整体视觉效果和谐√设计方案符合2.3总服务台位置合理，接待人员应24h提供接待、问询和结帐等服务。并能提供留言、总帐单结帐、国内和国际信用卡结算、外币兑换等服务酒店管理能够满足要求2.4应专设行李寄存处，配有饭店与宾客同时开启的贵重物品保险箱，保险箱位置安全、隐蔽，能够保护宾客的隐私酒店管理能够满足要求143 2.5应提供饭店基本情况、客房价目等信息，提供所在地旅游资源、当地旅游交通及全国旅游交通的信息，并在总台能提供中英文所在地交通图、与住店宾客相适应的报刊酒店管理能够满足要求2.6在非经营区应设宾客休息场所酒店管理能够满足要求2.7门厅及主要公共区域应有符合标准的残疾人出入坡道，配备轮椅，有残疾人专用卫生间或厕位，为残障人士提供必要的服务√设计方案符合2.8应24h接受包括电话、传真或网络等渠道的客房预订酒店管理能够满足要求2.9应有专职的门卫应接服务人员，18h迎送宾客酒店管理能够满足要求2.10应有专职行李员，配有专用行李车，24h提供行李服务，提供小件行李寄存服务酒店管理能够满足要求2.11应提供代客预订和安排出租汽车服务酒店管理能够满足要求2.12应有专职人员处理宾客关系，18h在岗服务酒店管理能够满足要求2.13应提供礼宾服务酒店管理能够满足要求2.14应有管理人员24h在岗值班酒店管理能够满足要求3.客房3.1应有至少50间(套)可供出租的客房√设计方案符合3.270%客房的面积(不含卫生间和门廊)应不小于20m2√设计方案符合3.3应有标准间（大床房、双床房），残疾人客房，两种以上规格的套房（包括至少4个开间的豪华套房），套房布局合理√设计方案符合3.4装修豪华，具有良好的整体氛围。应有舒适的床垫及配套用品。写字台、衣橱及衣架、茶几、座椅或沙发、床头柜、全身镜、行李架等家具配套齐全、布置合理、使用便利。所有电器开关方便宾客使用。室内满铺高级地毯，或用优质木地板或其他高档材料装饰。采用区域照明，目的物照明效果良好√设计方案符合、投资预算符合3.5客房门能自动闭合，应有门窥镜、门铃及防盗装置。客房内应在显著位置张贴应急疏散图及相关说明装修能够满足要求3.6客房内应有装修精致的卫生间。有高级抽水恭桶、梳妆台(配备面盆、梳妆镜和必要的盥洗用品)、浴缸并带淋浴喷头（另有单独淋浴间的可以不带淋浴喷头），配有浴帘或其它有效的防溅设施。采取有效的防滑措施。采用豪华建筑材料装修地面、墙面和天花，色调高雅柔和。采用分区照明且目的物照明效果良好。有良好的无明显噪音的排风设施，温湿度与客房无明显差异。有110V/220V不间断电源插座、电话副机。配有吹风机。24h供应冷、热水，水龙头冷热标识清晰。所有设施设备均方便宾客使用装修能够满足要求3.7客房内应有饭店专用电话机，方便使用。可以直接拨通或使用预付费电信卡拨打国际、国内长途电话，并备有电话使用说明和所在地主要电话指南装修能够满足要求143 3.8应有彩色电视机，画面和音质优良。播放频道不少于24个，频道顺序有编辑，备有频道目录物料采购能够满足要求3.9应有背景音乐，音质良好，曲目适宜，音量可调装修能够满足要求3.10应有防噪音及隔音措施，效果良好装修能够满足要求3.11应有纱帘及遮光窗帘，遮光效果良好物料采购能够满足要求3.12应有至少两种规格的电源插座，电源插座应有两个以上供宾客使用的插位，位置方便宾客使用，并可提供插座转换器物料采购能够满足要求3.13应有与本星级相适应的文具用品。配有服务指南、住宿须知、所在地旅游景点介绍和旅游交通图等。提供与住店宾客相适应的报刊物料采购能够满足要求3.14床上用棉织品（床单、枕芯、枕套、被芯、被套及床衬垫等）及卫生间针织用品（浴巾、浴衣、毛巾等）材质高档、工艺讲究、柔软舒适。可应宾客要求提供多种规格的枕头物料采购能够满足要求3.15客房、卫生间应每天全面清理一次，每日或应宾客要求更换床单、被套及枕套，客用品和消耗品补充齐全，并应宾客要求随时进房清理酒店管理能够满足要求3.16应提供互联网接入服务，并备有使用说明，使用方便装修能够满足要求3.17应提供开夜床服务，夜床服务效果良好酒店管理能够满足要求3.18应提供客房微型酒吧(包括小冰箱)服务，配置适量与住店宾客相适应的酒和饮料，备有饮用器具和价目单。免费提供茶叶或咖啡。提供冷热饮用水，可应宾客要求提供冰块酒店管理能够满足要求3.19应提供客衣干洗、湿洗、熨烫服务，可在24h内交还宾客，可提供加急服务酒店管理能够满足要求3.20应24h提供送餐服务。有送餐菜单和饮料单，送餐菜式品种不少于8种，饮料品种不少于4种，甜食品种不少于4种，有可挂置门外的送餐牌，送餐车应有保温设备酒店管理能够满足要求3.21应提供自动和人工叫醒、留言及语音信箱服务，服务效果良好酒店管理能够满足要求3.22应提供宾客在房间会客服务，应宾客的要求及时提供加椅和茶水服务酒店管理能够满足要求3.23客房内应备有擦鞋用具，并提供擦鞋服务酒店管理能够满足要求4餐厅及吧室4.1各餐厅布局合理、环境优雅、空气清新，不串味，温度适宜√设计方案符合4.2应有装饰豪华、氛围浓郁的中餐厅√设计方案符合4.3应有装饰豪华、格调高雅的西餐厅（或外国特色餐厅）或风格独特的风味餐厅，均配有专门厨房√设计方案符合4.4应有位置合理、独具特色、格调高雅的咖啡厅，提供品质良好的自助早餐、西式正餐。咖啡厅(或有一餐厅)营业时间不少于18h√设计方案符合4.5应有3个以上宴会单间或小宴会厅。提供宴会服务，效果良好√设计方案符合143 4.6应有专门的酒吧或茶室√设计方案符合4.7餐具应按中外习惯成套配置，材质高档，工艺精致，有特色，无破损磨痕，光洁、卫生物料采购能够满足要求4.8菜单及饮品单应装帧精美，完整清洁，出菜率不低于90%酒店管理能够满足要求5厨房5.1位置合理、布局科学，传菜路线不与非餐饮公共区域交叉√设计方案符合5.2厨房与餐厅之间，采取有效的隔音、隔热和隔味的措施。进出门分开并能自动闭合√设计方案符合5.3墙面满铺瓷砖，用防滑材料满铺地面，有地槽√设计方案符合5.4冷菜间、面点间独立分隔，有足够的冷气设备。冷菜间内有空气消毒设施酒店管理能够满足要求5.5冷菜间有二次更衣场所及设施酒店管理能够满足要求5.6粗加工间与其它操作间隔离，各操作间温度适宜，冷气供应充足√设计方案符合5.7洗碗间位置合理（紧临厨房与餐厅出入口），配有洗碗和消毒设施√设计方案符合5.8有必要的冷藏、冷冻设施，生熟食品及半成食品分柜置放。有干货仓库√设计方案符合5.9有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭，排污设施（地槽、抽油烟机和排风口等）保持畅通清洁√设计方案符合5.10采取有效的消杀蚊蝇、蟑螂等虫害措施酒店管理能够满足要求5.11应有食品化验室或留样送检机制酒店管理能够满足要求6会议康乐设施6.1应有两种以上规格的会议设施，有多功能厅，配备相应的设施并提供专业服务√设计方案符合6.2应有康体设施，布局合理，提供相应的服务√设计方案符合7公共区域7.1饭店室外环境整洁美观，绿色植物维护良好√设计方案符合7.2饭店后台区域设施完好、卫生整洁、维护良好，前后台的衔接合理，通往后台的标识清晰√设计方案符合7.3应有效果良好的回车线，并有与规模相适应泊位的停车场，有残疾人停车位，停车场环境效果良好，提供必要的服务√设计方案符合7.43层以上（含3层）建筑物应有数量充足的高质量客用电梯，轿厢装饰高雅，速度合理，通风良好；另备有数量、位置合理的服务电梯√设计方案符合7.5各公共区域均应有男女分设的间隔式公共卫生间，环境优良，通风良好√设计方案符合7.6应有商品部，出售旅行日常用品、旅游纪念品等√设计方案符合7.7应有商务中心，可提供传真、复印、国际长途电话、打字等服务，有可供宾客使用的电脑，并可提供代发信件、手机充电等服务√设计方案符合7.8提供或代办市内观光服务酒店管理能够满足要求143 7.9应有公用电话，并配有便签酒店管理能够满足要求7.10应有应急照明设施和有应急供电系统√设计方案符合7.11主要公共区域有闭路电视监控系统装修能够满足要求7.12走廊及电梯厅地面应满铺地毯或其他高档材料，墙面整洁、有装修装饰，温度适宜、通风良好、光线适宜。紧急出口标识清楚醒目，位置合理，无障碍物。有符合规范的逃生通道、安全避难场所装修能够满足要求7.13应有充足的员工生活和活动设施√设计方案符合　总体是否达标结论从以上对于五星级酒店评定必备项目的评价结果以及预期达成情况来看，目前已经完成的工程设计方案以及部分建设施工情况完全符合必备项目的要求。其他的暂时还未完工和开展的项目，酒店投资方和经营管理部门具备能力一一达成要求。因此，本项目酒店能够符合五星级酒店评定标准中的必备条件项目。此外，评定标准中后续的关于星级饭店设备设施的位置、结构、数量、面积、功能、材质、设计、装饰等标准以及星级饭店的服务质量、清洁卫生、维护保养等评价标准，项目酒店应严格按照五星级评分项目进行建设和装修、提供经营服务，倡导绿色设计、清洁生产、节能减排、绿色消费的理念，顺利取得五星级酒店标志。7.4市政设施规划7.4.1给排水工程7.4.1.1设计依据:（1）《建筑给排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）（2）《建筑设计防火规范》GB50016-2006（3）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）（4）《人民防空地下室设计规范》GB50038-2005143 （5）《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005年版）（6）《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005（7）《汽车库修车库停车场设计防火规范》GB50067-97（8）《气体灭火系统设计规范》GB50370-2005（9）《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006）7.4.1.2设计范围:建筑用地红线范围内的生活及消防给排水设计。其中包括：（1）生活给水系统。（2）热水系统。（3）室内、外消火栓给水灭火系统。（4）自动喷水灭火系统。（5）生活污、废水排水系统。（6）雨水排水系统。7.4.1.3室内给水:（1）生活给水系统概况本项目生活给水竖向分为3个区-1～4层为一区，由变频供水泵组加压供水，并设计转换市政水压直接供水；5～10层为二区，由变频供水泵组加压供水；11～16层为三区，由变频供水泵组加压供水。（2）空调补水空调补水由单独水泵加压供水。143 （3）管材和接口：室内给水主、干管、支管均采用纳米抗菌不锈钢塑料复合管（内衬PE），管径小于等于DN50采用卡压连接；管径大于DN50采用卡箍连接。（4）管道安装：1）给水管道必须采用与管材配套的管件。管材和管件应符合现行产品标准的要求。并必须达到输送饮用水卫生标准。2）采用的用水器具，必须符合城镇建设行业标准《节水型生活用水器具》要求。卫生器具和配件应采用节水型产品。卫生间内不得使用一次性冲水量大于6L的大便器；公共卫生间内的蹲式大便器、小便器采用自闭感应式冲水阀；洗手盆采用感应式水龙头、充气式水嘴。3）给水立管和装有3个或3个以上配水点支管的起端，均应设置检修阀及可拆卸的连接件。4）塑料管道不得布置在灶台上边缘，明设立管距灶台边缘不得小于0.4m，距燃气热水器边缘不宜小于0.2m。5）给水塑料管不得与热水器或热水炉直接连接，应有不小于0.4m的金属管过渡。6）金属管道立管管卡安装：层高小于5m,每层设一个；层高大于5m,每层设二个。7）143 屋面上的水平管段，在阀门、三通、弯管及直线管段适当间距的下部应设支墩，可用钢支架或用C10#混凝土捣制。（其间距参见《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》）。管道穿变形缝处在缝两端安装不锈钢金属软管，其工作压力与所在管道工作压力一致。直线管段上，冷水管每50m、热水管每20m设置一个金属波纹管。8）水泵吸水管上的变径管应采用管顶为水平的偏心异径管。9）多台水泵共用吸水管时，单泵吸水管与吸水总管连接应采用管顶平接。10）给水横管应有0.002-0.005的坡度坡向泄水装置。11）水表前后直线管段长度，应符合产品标准规定长度。12）卫生器具安装高度和接管方式按国家标准99S304施工。7.4.1.4热水供应：本工程生活热水采取集中供应方式。热源为空调热回收+锅炉热水（1）系统概况热水系统竖向分四个区，与给水分区同，采取机械循环方式，-1～4层为一区，5～10层为二区，11～16层为三区,热水供水温度为60°C，由安装在换热器热媒管道上（或容器上）的温度控制器自动控制调节。在热交换器（热泵，电热水炉）冷水进水管上设倒流防止器和电子水处理仪。（2）系统控制143 Ⅰ区空调热回收的预热水箱与空调热回收机组的循环泵由设于预热水箱内的温度控制器启闭，当温度≤45℃时，循环泵启动。当温度＞50℃时，热媒循环泵停止。所有半容积式换热器上连接的热媒管上的温控阀由换热器内的温度控制器启闭，当温度≤55℃时，温控阀启动。当温度＞60℃时，温控阀关闭。热水系统循环泵由设于热水回水管最后个热水回水支管处的温度控制器启闭，当温度≤50℃时，循环泵启动。当温度＞55℃时，循环泵停止。（3）热水管道坡度不应小于0.003，以便放气和泄水。（4）塑料热水管直线段长度大于表8-1，铜管、不锈钢管与衬塑钢管的直线段长度大于20m时，应设不锈钢波纹管、多球橡胶软管等伸缩器解决管道伸缩量。7.4.1.5室内排水（1）排水体制：采用污废水合流制,雨污分流制。（2）生活污、废水系统概况和控制室内污废水设重力流管道，自流至室外污水管网;地下室集水坑排水由潜污泵提升排出。（3）室内雨水排水系统（4）塔楼屋面雨水采用重力流排水，10年设计重现期，暴雨强度为7.59L/S·100m2。塔楼屋面采用87型雨水斗。7.4.1.6消火栓系统（1）室外消火栓给水系统1）系统概况：室外消火栓数量、位置按规范布置，室外温度低于4°的地区，消火栓及水泵接合器采用地下式，并应有明显标志及防冻措施。143 2）采用低压给水系统，由市政给水管引入两路DN200进水管，在小区自成环管，管径DN200，由市政给水管网直接供水。（2）室内消火栓给水系统：1）系统概况：采用临时高压供水系统,竖向不分区，火灾初期，由高位消防水箱供水，之后由设置地下二层的消防水池和消火栓泵供水。在消防泵房设消防泵二台，互为备用，自动切换。消防泵供整个酒店消火栓系统用水。消火栓的充实水柱不小于10m。消火栓栓口的出水压力大于0.5MPa时，采用减压2）系统控制：每个消火栓处设有直接启动消火栓泵的按钮。消防水泵房设有现场应急操作启、停泵按钮，消防控制室设有手动远控启泵按钮。消防泵组设置定时低频自动巡检装置。消控中心及泵房内均可自动或手动启动水泵，水泵在30s内投入正常运行。水泵事故与启动均应声光报警并显示,两台泵互为备用，事故自动转换并声光报警。3）消火栓箱的配备及要求：室内消火栓口径DN65，直流水枪C19，衬胶消防水龙带DN65，消防水龙带长度25m，箱体材料为钢-不锈钢。采用临时高压系统供水时，箱内应有启动消防泵的按钮和指示灯。4）高级旅馆、重要办公楼、一类建筑的商业楼、展览楼、综合楼等和建筑高度超过100m的其它高层建筑，以及建筑面积大于200m2的商业服务网点应设消防卷盘。消防卷盘规格：栓口直径25mm，胶带内径19mm，长度20m，喷嘴口径6.8mm。143 7.4.1.7自动灭火系统：（1）自动喷水灭火系统1）系统概况：本次设计在各层客房、餐饮、娱乐、办公、地下车库及酒店配套设备房等均设自动喷水灭火系统（湿式）。火灾前期由屋顶消防水箱和稳压泵供水,之后启动设在地下二层消防泵房的自喷水泵供水，自喷水泵二台，互为备用，自动切换。2）系统控制自动喷淋灭火系统控制：系统由闭式喷头、管道、湿式报警阀组、水流指示器和供水设施等组成。消防控制室应能显示水流指示器、压力开关、信号阀、水泵、消防水池及消防水箱以及电源和备用电力等是否处于正常状态的反馈信号，并能控制水泵电磁阀、电动阀等的操作。自动喷水系统平时管网压力由屋顶消防水箱维持；火灾时喷头动作，喷头所在区的水流指示器动作向消防中心发出信号,显示着火区域位置，同时在水力压差作用下打开湿式报警阀,敲响水力警铃,并且报警阀处的压力开关动作自动启动自动喷水泵，并向消防中心报警。并在泵房内就地设置紧急手动启动水泵装置。两台水泵互为备用，事故自动切换并声光报警。3）管材和接口：水泵出口至湿式报警阀（减压阀）采用内外壁热镀锌无缝钢管；其它部位采用普通内外壁热镀锌钢管.接口方式:管径2m2;防烟楼梯间前室、消防电梯间前室S>6m2;合用前室S>10m2。4）中庭采用机械排烟;其它需要自然排烟的房间开窗面积不小于房间地面面积的2%。5）塔楼的疏散楼梯均出屋面，裙房至少有两部疏散楼梯出屋面并能够连通。6）所有疏散楼梯及前室的门均采用乙级防火门；带有划分防火分区功能的防火墙上的防火门为甲级防火门。7）地下车库与设备用房独立设防火分区，并设独立疏散出口。143 （5）消防电梯本建筑迎宾楼塔楼标准层面积约为2892.48m2，设2部消防电梯。消防电梯的载重量为1050kg，速度为1.75m/s，本建筑贵宾楼塔楼标准层面积约为1925.19m2，设2部消防电梯。消防电梯的载重量为1050kg，速度为1.75m/s，自地下一层直通顶层，每层停靠。消防电梯与防烟楼梯共用前室，面积为均大于10mm2，前室设机械加压送风。（6）玻璃幕墙防火玻璃幕墙的玻璃选用安全玻璃；窗间墙、窗槛墙的填充材料采用不燃烧材料；无窗槛墙或窗槛墙的高度＜0.8m的玻璃幕墙，在每层楼板外沿设置高≥0.8m、耐火极限≥1.00h的不燃烧实体裙墙或防火玻璃裙墙；玻璃幕墙与每层楼板、隔墙之间（或同一楼层、不同防火分区之间）的缝隙，采用防火材料（岩棉、矿棉等）严密封堵，其封堵高（厚）度不应小于100mm，并应填充密实；玻璃幕墙楼层间水平防烟带的岩棉或矿棉宜采用厚度≥1.5m的镀锌钢板承托，结构及承托板之间的缝隙宜填充防火密封材料。（7）中庭防火与中庭相通的过厅、通道等设置乙级防火门或背火面温升耐火极限＞3.00h的特级复合防火卷帘分隔；与中庭回廊相通的房间的门窗设置能自行关闭的乙级防火门窗；中庭屋盖设自动排烟设施，金属构件作防火涂料处理。（8）自动扶梯防火在自动扶梯四周设置背火面温升耐火极限＞3.00h的特级复合防火卷帘。143 （9）设备用房防火设计1）消防控制中心消防控制中心布置在一层，面积88.61m2，采用耐火极限≥2.00h的隔墙和≥1.50h的楼板与其他部位隔开，并设单独直通室外出口。外墙出入口上方设宽度≥1.00h的不燃烧体挑檐，并在出口设明显指示牌。2）柴油发电机房柴油发电机房设在地下一层，采用耐火极限≥2.00h的隔墙和≥1.50h的楼板与其他部位隔开，门采用甲级防火门。机房内设置的储油间，用防火墙和自动关闭甲级防火门与发电机间隔开，其地面低于与其相连接的房间（走道）并设300mm高的门槛。采用二氧化碳气体灭火系统的气瓶间设泄压口。3）锅炉房、变压器房燃油锅炉，总蒸发量、单台锅炉蒸发量限值参照《锅炉房设计规范》GB50041-2008；油浸变压器总容量不超过1260KVA。燃油、燃气锅炉房、变压器室布置在地下一层靠外墙部位，并设直接对外的安全出口，用防火墙和甲级防火门与其他部位隔开。外墙开口处上方，设置宽≥1.0m的钢筋砼防火挑檐或高度≥1.2m的窗槛墙。4）消防水池及水泵房消防水池及水泵房设在地下二层，水泵房设就近防火疏散楼梯或防火通道通向室外地面,且与消防控制中心联系方便快捷。5）管道井防火所有管道井独立设置，并在每层楼板处用砼封堵，与房间、走道等连通的孔洞空隙采用防火防堵材料封堵，其检查门为丙级防火门。管井门不对疏散楼梯间开启。143 6）采光通风井地下室或裙楼的采光通风井的室外开口一侧若在主体外墙上，则应在井口楼层或上方设置宽度≥1.0m的不燃烧体防火挑檐。7）建筑物出入口、外墙出入口上方设宽度≥1.0m的不燃烧体雨篷（防火挑檐）。143 8环境影响分析与保护8.1环境保护标准（1）、《中华人民共和国环境保护法》（2）、《中华人民共和国大气污染防治法》（3）、中华人民共和国国务院令253号《建设项目环境保护管理条例》（4）、国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（87）国环字第002号文件《建设项目环境保护设计规定》（5）、《环境空气质量标准》GB3095-96（6）、《城市区域环境噪声标准》GB3096-2008（7）、《大气污染物综合排放标准》GB16297-1996（8）、《建筑施工场界噪声限值》GB12523-90（9）、《建筑给水排水设计规范》GB50015-2009（10）、现行国家环境保护有关技术规范、规定及标准（11）、建设方和设计院各专业提供的设计基础资料8.2环保措施的评述及其技术经济论述8.2.1建筑设备用房均采取了隔音、降噪的措施，酒店娱乐房也采取了隔音措施，避免了噪音时其它用房的干扰。8.2.2给排水143 （1）给水支管的水流速度不超过1.0m/s，防止水流噪音的产生。（2）生活给水泵防噪隔振：泵组采用隔振基础；水泵进水管、出水管设置可曲挠橡胶接头和弹性吊、支架，减少噪音及振动传递；水泵出水管止回阀采用静音式止回阀，减少噪音和防止水锤。（3）本工程污水经化粪池处理后排入城市污水管道，防止对城市污水管道造成淤塞。（4）采用雨、污水分流系统，有利于城市综合治理。（5）厨房污水经隔油池处理后,排入小区管网,利于综合治理。8.2.3电气随着科学技术的发展和人民生活水平的提高，非线性用电设备在电网中大投入使用，造成了电网的谐波分量占的比重越来越大。它不仅增加了电网的供电损耗，而且较大的污染了城市电网系统。本工程拟按以下措施进行谐波治理：（1）采用无源滤波器和有源滤波器组合：采用滤波器从补偿对象中检测出谐波电流，由补偿装置产生一个与该谐波电流大小相等而极性相反的补偿电流频谱，以抵消原线路谐波源所产生的谐波，从而使电网电流只含有基波分量。（2）使用无谐波污染的绿色变频器：使电网系统的输入和输出电流都是正弦波，输入功率因数可控，带任何负载时都能使功率因数为1，可获得工频上下任意可控的输出频率。变频器内置的交流电抗器，它能很好的抑制谐波，同时可以保护整流桥不受电源电压瞬间尖波的影响。143 8.2.4暖通设备选型时，选用低噪声风机、低噪声冷却塔及空调机组。在噪声要求小的地方，风管系统上装设消声器，风机、空调机组等支吊架采用弹簧减振吊架，风机进出口用软管连接。制冷主机、水泵、冷却塔等设备设橡胶减振基础。制冷采用电制冷，制热采用燃气热水机组。所使用的能源均为清洁能源，对环境无影响。8.2.5水土流失防护措施拟建项目水土流失防治责任范围为建设项目全部范围。水土流失防治责任范围包括工程直接影响和间接影响区，直接影响区为项目直接征用并进行开发建设的范围；间接影响区为直接影响区外的范围。水土流失防治的主要时段为施工期。工程建设中除场地建设、建筑物基础等必要的开挖外，严禁其它类型的开挖行为和越界开挖。施工所需土石料除自身的挖方回用外，不足部分应购买商品土石料，严禁就近开挖取土采石。施工过程中合理安排进度和工期，避免开挖后作业面长期闲置产生水土流失，施工临时弃渣要运至地势平坦处堆放，并尽快回填，减少堆积的时间。道路和临时弃渣场应设置排水沟和沉淀池，在雨天必须弃渣堆覆盖土工布以减少土流失。（1）工程护坡措施：建成后的路基边坡及涵边坡容易成为水土流失源，采取工程措施如水泥坡、沙灰坡面等，以防止水土流失。143 （2）完善排水设施：根据路基地势的不同情况及路基排水需要设置涵洞或导排水沟渠，以起到消能防冲的作用，使水流自然流至沟渠或其它排水设施内，并根据排水河河道情况适当增加排水设施。（3）绿化管护措施：绿化苗木种植初期，应注重水肥管理，保证成活率在90%以上，对死亡的苗木及时补栽，以维持绿化体系的完整性，成活后对沿线防护林带和路基边坡进行定期的管理维护，并根据实际情况不断改进，加以巩固、完善、提高其防护能力，防止土壤受到侵蚀。8.2.6营运期（1）废水治理项目营运期间主要是一些生活污水，设置雨污分流排水系统，这样生活污水直接排入市政管网，对周边环境不会造成影响，只需进行简单的处理，达标后排入市政管网。对其污水处理按《科学实验建筑设计规范》JGJ91-93及相关标准执行。凡含有毒和有害物质的污水，均进行必要的处理，符合国家排放标准后，方可排入城市污水管网。（2）废气治理本项目基本无废气排出。（3）生活废弃物治理固体废弃物采取垃圾分类存放集中收集，统一由环卫部门清运作无害化处理。因此项目固体废弃物对周围环境不会造成不良影响。（4）绿化143 绿化在生态建设中具有极其重要的作用，不仅可以改善当地微小气候，而且具有较好的调温、调湿、吸尘、降噪及净化空气等功能，在减轻噪声污染、美化环境方面具有特殊意义。建设项目除车道及地面局部停车外，建筑周围空地均合理地布置绿化面、点，树木及草坪绿化等，美化园区环境。（5）照明与噪音控制项目为了避免光污染的产生，加强夜间中心区照明，重点突出地表建筑的照明，接待区附近的建筑控制性安装夜间照明系统。建筑室内尽量避免噪声干扰，保证室内安静的工作和起居环境。8.2.7技术经济论证对本项目拟采取的施工期和营运期环境保护对策措施进行技术经济论证的结果表明：本项目环境保护措施选择适当，能够产生较好的效果。8.3地质灾害影响分析根据《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001)分组规定，本地区地震烈度小于六度，设计基本地震加速度小于0.05g，区域稳定性较好，无设防特殊要求。项目所在地工程地质条件和水文地质条件较好，未见活动性断裂，周边无地下开采矿区，无采空矿，不存在滑坡、崩塌、危岩、泥石流、地面塌陷等地质灾害，场地稳定，也未见对拟建项目不利的地下埋藏物和建筑物，适宜本项目的建设。本项目没有诱发地质灾害的风险，故无特殊防御上的要求。143 8.4水土保持根据《中华人民共和国水土保持法》、《中华人民共和国水土保持法实施条例》等法律法规的规定，建设项目中水土保持设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”要求，防治水土流失。（1）防治目标根据工程建设特点，本工程水土保持方案的防治目标为：①扰动地表治理率：100％；②造成水土流失面积的治理度：100％；③水土流失模数的控制比：1.0；④水土流失控制率：95％；⑤植被恢复系数：100％。（2）编制依据①《中华人民共和国水土保持法》（1991年）；②《中华人民共和国水土保持法实施条例》（1993年）；③《中华人民共和国环境保护法》（1989年）；④《建设项目环境保护管理条例》(国务院1998年第253号令)；⑤《开发建设项目水土保持方案编报审批管理规定》(水利部·2005年)；⑥《全国生态环境保护纲要》。（3）规范标准①《开发建设项目水土保持方案技术规范》(水利部SL204.98)；143 ②《长江流域水土保持技术规范》；③《土壤侵蚀分类分级标准》。（4）水土保持措施①施工过程中的水土保持措施修建临时性围墙封闭施工，将水土流失尽量控制在项目区内进行防治。既有利于阻挡水、土外流，防止对四周造成危害，又有利于施工管理。增加临时排水措施和沉沙池工程。本工程全面扰动地表，施工建设期土体裸露面积大、裸露时间长，且在雨季施工，易产生严重水土流失，因此在采取永久性防治措施之前，应采取临时性措施，控制施工期水土流失。为减少成本可与永久排水系统设置综合考虑。划定表土临时堆置区。为了保护和充分利用不可再生的表土资源，提高工程绿化时的造林成活率，减少工程绿化的造林成本，须设置表土临时堆置区。并对其采取临时性水土保持措施防止水土流失。在项目场地平整前，剥离场内部分表层腐殖土并集中堆置，并采取必要的防护，待工程基本建成后将腐殖土覆盖在绿化区域。②设计中的水土保持143 项目主体设计永久性排水工程，采用雨、污水分流方案。区内雨水排水管网采取明、暗沟或暗涵开式，有组织有计划地铺设。排水管沿区内主干道路布设，排水沟沿各单体建筑四周布设，雨水经区内排水沟、雨水管收集后，通过沟管排入市政工程系统。项目永久性排水工程，能满足项目区范围内的雨水、污水排放，对项目区及周边地区将不会产生新的水土流失危害，可以避免因径流对地表的冲刷造成新的水土流失。项目充分利用空闲地，运用道路绿化、园林绿化等相结合的形式，尽可能地提高项目区绿化率，有效地改善项目区内的小气候。环境绿化工程，采用乔、灌、草立体绿化方案，增加地表植被覆盖，有效地控制降雨及地表径流的侵蚀作用；植物根系固结土壤，提高了地表土体的抗蚀性能力，能很好地保护土壤，涵养水分，从长远来看其水土保持功能显著，同时有利于控制环境污染，美化环境。8.5环境影响评价结论施工期和营运期的环境经综合治理以后，都将达到国家标准，不会对周围环境造成污染。143 9节能方案分析能源是制约我国经济社会发展的重要因素。解决能源问题的根本是坚持开发与节约并举、节约优先的方针，大力推进节能降耗，提高能源利用效率。节约能源是我国国民经济发展一项长远战略方针，是每一个建设项目应遵循的基本准则。为贯彻执行《中华人民共和国节约能源法》和《湖南省节约能源条例》，充分有效的利用能源，提高能源利用率，保证城市建设与发展和协调，根据本项目的实际情况，重点考虑建筑物的形式、结构、采暖、采光照明、建筑材料和生产设备的选型，以及项目建成后的运营管理等方面的节能措施。9.1编制依据（1）国家计委、经委、建设部计交能（1997）2542号文《关于固定资产投资项目可行性研究报告“节能篇（章）编制及评估的规定”》通知；（2）《中华人民共和国节约能源法》；（3）《中华人民共和国水法》；（4）《民用建筑节能标准》；（5）《工程设计节能技术暂行规定》；（6）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；（7）《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）；143 （8）《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》（GB/T7107-2002）；（9）《建筑幕墙物理性能分级》（GB/T15225）；（10）《XXX**城酒店公共建筑规定性指标计算报告书》（深圳市汇宇建筑工程设计有限公司编写）。9.2建筑节能措施近年来建筑节能技术已成为全世界关注的热点，也是当前国内外节能领域的一个热点研究课题。西方发达国家，建筑能耗占社会总能耗的30%～45%。我国建筑能耗已占社会总能耗的20%～25%，正逐步上升到30%。因此建筑节能是目前节能领域的当务之急。9.2.1节水措施从全球看，水的开发与利用和水资源严重缺乏的矛盾已日益突出。在我国600多座城市中，有300多个城市缺水，108座城市严重缺水，日均缺水1600万m3，这些城市年缺水达200亿m3，每年因缺水损失的工业产值上千亿元，水已成为制约我国社会和经济发展的主要因素之一。节约用水应是防止水资源危机，解决供需矛盾的长期的必要的方针。本项目按现行《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003选取给水用水定额为中等值。（1）采用合理的供水系统143 充分利用市政供水压力：通过调查掌握准确的市政供水水压、水量及供水可靠性的资料，为合理设计给水系统、利用市政供水压力提供依据；根据用水设备、用水卫生器具和水嘴的供水最低工作压力要求，确定直接利用市政供水的层数。高层建筑给水系统分区：各分区最低卫生器具配水点处的静水压不宜大于0.45MPa，特殊情况下不宜大于0.55MPa；水压大于0.35MPa的入户管（或配水横管），设减压或调压设施；各分区低层部分的卫生间，入户管（或配水横管）上宜采取适当的减压措施；采用可调式支管减压阀为节能节水的重要措施。（2）加压供水方式的选择在本工程设计中，在考虑节能节水的同时，兼顾其他因素。结合建筑物提供的条件、用水特点，采用水箱加变频调速泵组供水。（3）水泵的选择水泵的Q-H特性曲线是随流量的增大扬程逐渐下降的曲线；根据管网水力计算进行选泵，水泵是在其高效区内运行；采用给水管材管内壁光滑、阻力小，适当放大管径，减少了管道的阻力损失和水泵扬程。（4）节水器具、仪表给水水嘴采用陶瓷芯等密封性能好、能限制出流流率并经国家有关质量检测部门检测合格的节水水嘴；大、小便器采用节水型产品，坐便器水箱容积不大于6L；公共卫生间采用感应水嘴、感应式冲洗阀小便器、大便器等能消除长流水的水嘴和器具；合理配置水表等计量装置，建筑的引入管及公用建筑需计量的水管上均设置了水表；水表的选择、安装等符合《建筑给水排水设计规范》GB143 50015-2003有关条款的要求。9.2.2节电措施电能是人民日常生活和企业生产必不可少的能源。近年来，全国电力供求持续偏紧，用电形势十分严峻，而大力开展节约用电工作成为缓解供电紧张的当务之急。电力由煤炭、石油、天然气等转化而形成，而目前我国的能源紧张，而对这些资源的开发带来的是对环境的污染，因此只有节电才能相应地减少煤炭等不可再生资源消耗,才能对环境做出贡献，因此节电的意义重大。合理设置变电所，使之靠近负荷中心，避免电流倒送，减小线路损耗。照明设计时，参照《建筑照明设计标准》GB50034-2004所对应的照度标准、照明均匀度、统一眩光值、光色、照明功率密度值、能效指标等相关标准值的综合要求，并充分考虑利用自然光；工程所选用的灯具均采用节电、发光效率高的光源和照明灯具，减小用电损耗。变压器采用技术先进、高效节能型的新型电力变压器，低压侧采用无功自动补偿，减小变压器和线路损耗；公共场所选用节电、发光效率高的光源和照明灯具，减小用电损耗；供配电线路全部采用铜芯电缆、铜芯导线，降低线路损耗；工程所选用的设备均采用节能型；减少设备本身的能源消耗；提高系统的整体节能效果；加强用电管理，减小人为损耗。火灾发生时，由消防控制中心开启排烟口及排烟风机排风，开启送风机送风。排烟风机入口处设有2800℃防火阀，当温度达到2800℃143 时防火阀关闭，联动关闭排烟风机及送风机。9.3能耗分析该项目设计建筑的全年能耗小于参照建筑的全年能耗，节能率为53.28%，因此根据《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）由下表可以确定，XXX**城酒店的节能设计已经达到了节能要求。143 10项目招投标10.1招投标依据与原则10.1.1招投标依据招标投标管理是每一个建设项目都应遵循的准则，根据《中华人民共和国招投标法》、国家发展计划委员会第9号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项的暂行规定》以及湖南省发改委制定的《湖南工程建设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》的有关要求，本项目的勘察、设计、施工、监理以及材料等采购活动均以招标形式进行。10.1.2招投标原则为确保工程质量，缩短建设工期，提高投资效益，秉着公开、公正、公平竞争的原则，该工程在湖南省范围内公开招标，择优选定施工单位。10.2招标范围及方式由于本项目是一个综合工程，项目的招标可采用公开招标或邀请招标的方式，以节省施工前期工作的时间和资金。鉴于建设单位的实际情况，对照湖南省发改委印发的《湖南省工程建设项目自行招标试行办法》中对自行招标作出的规定：（一）具有项目法人资格（或者法人资格）；143 （二）具有与招标项目规模和复杂程度相适合的工程技术、概预算、财务和工程管理等方面的专业技术力量；（三）有从事同类工程建设项目招标的经验；（四）设有专门的招标机构或者拥有3名以上专职招标业务人员；（五）熟悉和掌握《中华人民共和国招标投标法》及有关法规规章。招标范围、招标组织形式及招标方式详见《招标基本情况表》。招标基本情况表招标项目招标范围招标组织形式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√土建工程√√√安装工程√√√监理√√√设备√√√重要材料√√√143 11项目组织与管理11.1项目组织11.1.1组织结构实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理、逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本、以服务为中心、以责任为纽带，鼓励不断创新，走地方与国际、传统与现代相结合的管理之路。11.1.2部门职能（1）董事会负责召集股东大会，并向股东大会报告工作；执行股东大会决议；决定公司的经营计划和投资方案：制定公司的年度财务预算方案、决算方案：制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案；制定公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案；拟定公司合并、分立、解散的方案；决定公司内部管理机构的设置；聘任或者解聘公司总经理；根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人，决定其报酬事项。制定公司的基本管理制度。（2）总经理143 执行国家有关企业的政策、法律和规定，执行上级主管部门和董事会的各项决议；直接向董事会负责，组织领导酒店的日常经营管理工作，实行统一指标、垂直领导，全权处理酒店日常事务，定期向董事会和主管上级汇报工作；根据市场发展趋势，结合酒店实际，研究制定酒店的发展规划和战略目标，拟定经营方针和相关的重要决策；制定短期经营计划，并组织贯彻实施，努力实现各项经营管理目标；建立健全适合酒店的各项规章制度，切实有效地组织落实，保证内部管理的有效性；建立健全适合酒店情情况的组织机构和运行机制，包括机构设置、岗位职责、目标考核及各项人事政策等，指导部门工作、协调部门关系、任免中层管理人员，提高管理的效率与效益；研究制定酒店的年度预算，并组织贯彻落实。随时了解掌握预算完成情况，督导各部门及时采取相关措施，确保年度预算得以完成，维持良好的财务状况；审定岗位的服务程序、标准与规范，不断提高酒店的服务质最；有权任免中层管理人员，负责组织开发酒店的人力资源，科学配置、合理定编，加强对各级人员的业务知识、观念、作风的培训与教育，培养高素质的管理者和员工人伍；组织开展企业文化活动与建设，对内不断提高员工的工作和生活条件，丰富员工的文化生活，增强员工的凝聚力和爱岗敬业意识；对外利用各种渠道和时机，提高酒店声誉、扩大酒店影响，为经营管理创造良好的外部环境；建立健全各种民主管理的制度和渠道，定期向职工代表大会做述职报告；主持召开酒店总经理办公会、每日晨会、每周例会及每月店务会，参加或列席有关业务工作会议；审核并签订酒店的重要合同，审核酒店日常各项开支；代表酒店参加重要的接待活动。（3）副总经理143 执行总经理的各项决策和决定；按照总经理的分工安排完成好各自负责的经营管理工作，确保总经理做出的经营计划得以完成；深入了解和酒店日常经营管理中的具体情况，及时把握市场动向和竞争发展趋势，对总经理提出有益的建议；根据总经理的安排，主持召开专项业务会议，并就业务工作进行布置、指导、协调和检查；总经理缺席时，代行总经理职责。（4）总会计师执行国家相关经济政策，遵守相关法规和财经纪律：协助总经理领导并负责主持酒店的总体经济工作，包括拟定总体经营规划，参与酒店经营决策，审核经营投资方案，监督检查经营规划和经营合同的执行；编制和执行预算、财务收支计划、信贷计划，拟定资金筹措和使用方案，开辟财源，有效地使用资金；进行成本费用预测、计划、控制、核算、分析和考核，督促各部门降低消耗、节约费用，提高经济效益；建立健全酒店的经济核算制度，利用财务会计资料进行经济活动分析；负责对酒店财会机构的设置、会计人员的配备、会计专业职务的设置和聘任方案；组织会计人员的业务培训与考核；支持会计人员依法行使职权；负责审查酒店的重要经济合同和重大开支项目；负责定期向董事会和总经理报告酒店的财务情况；负责酒店财务会计报表的审核与签章。（5）审计师143 执行国家政策和财政规定，遵守财经纪律；负责酒店的财务审计工作，审查稽核酒店的财务收支和会计账目，向总经理并向董事会提出报告；负责审核财务编制的月、季、年度会计报表，审计年度资产负债表和损益计算书，并提交董事会审议通过；负责审核酒店的财务工作。对年、月财务预算，事前要审计，事后是检查。对违反财政、税务法规者，提出处理意见，对遵守和维护财政法规成绩显著者，提出表扬或嘉奖意见，并报请上级审批；接受上级审计部门的审计任务，并及时请示汇报。（6）总经理办公室总经理办公室是酒店的行政管理枢纽。负责监督酒店各项决议的落实和执行情况，确保酒店领导管理思路得到切实、准确地贯彻与执行，负责向酒店领导班子提供及时、全面、详尽的店内外信息，为领导决策提供支持和帮助；负责做好上下级之间、店内外的信息传递与宣传报道，做好上传下达，与上级主管部门及各政府机关搞好外联与协调；负责日常行政事务处理：兼为酒店服务质量、卫生、交通安全工作的组织实施机构。（7）促销与公关部促销职能：确定企业市场目标，制定企业营销方针与策略；实施并执行企业既定方针，建立企业市场目标。通过建立广泛的联系网络，为酒店招揽客源。在总经理领导下开展业务工作，并保证各项业务计划的正确贯彻与执行；公关职能：在企业与政府部门、社会团体、企事业单位、重要人物、新闻媒体、上级机关、同行业机构的关系中架起一座相互信任的桥梁，为提高酒店的知名度和树立良好的企业形象做好各种沟通工作、宣传和解释工作。（8）前厅部143 前厅部是由前台接待处、问询处、结帐处、行李房、商务楼层、电话总机、商务中心等部分组成的。它是全面体现酒店接待服务水平的窗口，是开展多方面业务活动的中枢。它最先接触客人，又最后送别客人，是酒店服务的起点和终点，是为企业创造经济效益和树立服务形象的关键部门。（9）客房部客房部是为客人提供住宿服务的综合部门，包括客房楼层、洗衣、康乐中心、美容美发中心和公共区等部门。其主要职责是为宾客提供典雅、舒适、清洁、安全、便利的房间和热情周到的服务。（10）餐饮部餐饮部是酒店创收的主要部门之一，是体现酒店特色及管理模式的重要窗口。餐饮部设有咖啡厅、大堂酒吧、大小宴会厅和中、西餐厨房等。餐饮部不仅生产高质量、高标准的饮食产品，而且还为客人提供热情、周到、细致的服务，使客人获得物有所值、赏心悦目的就餐享受，充分体现酒店的管理理念。（11）后勤服务部一是负责酒店和住店客人的生命与财产安命，维护酒店正常的经营秩序。二是确保酒店设施和设备时刻处于良好的运行状态，保证酒店日常经营活动的正常进行。三是为酒店员工提供工作和工作服务，设员工餐厅、医务室、员工俱乐部、员工宿舍等。（12）人力资源部143 人力资源部是酒店进行人事、劳动、工资管理的职能部门。负责企业的劳动组织、人事调配、合同执行、工作考评、工资福利、纪律奖惩、劳动保护、档案管理、劳动工资统计、人员培训等各项工作的组织和实施。（13）财务部财务部是酒店的核心部门之一，其主要任务是遵循酒店资金运行规律，遵照国家财经政策，法令和会计制度，加强经济核算和财务管理，利用货币价值形式，对企业的经营活动及其结果连续地、系统地进行记录和运算，编制会计报表。财务部通过资金筹措、运用与支出，财务计划的控制、核算、分析和考核，以资金形式监督经营过程，确保企业日常业务的连贯进行，为总经理和管理层提供必要的信息和决策依据。（14）工程部主要负责项目建设期间对施工现场、施工人员、施工机械、施工材料的管理，以确保施工质量达到如期要求。11.2工程质量管理（1）审查监理、施工单位的资格和质量保证条件；（2）组织和建立本项目的质量控制体系，完善质量保证体系；（3）对工程质量进行跟踪、检查、监督、控制；（4）质量事故的报告和处置；（5）督促、检查工程建设是否符合设计图纸要求；（6）督促、检查工程建设是否符合国家有关的规范要求；143 （7）督促、检查工程材料是否符合要求。11.3财务管理（1）负责工程所需资金的筹措与拨付；（2）负责资金使用的监管；（3）负责项目投资管理，对项目投资控制，确保项目投资控制在造价限额以内，以保证造控制目标的实现；（4）配合银行方对工程建设进行财务监督管理。11.4项目进度计划进度管理就是酒店项目建设期内施工活动的进展安排，也就是施工进度计划指导施工活动、落实和完成计划的有效管理活动。2012年6月～2012年7月：完成酒店项目工程可行性研究编制及报批工作；2012年7月～2012年9月：完成项目工程的初步设计、施工图设计、审查；2012年9月：完成项目工程的施工前期的准备工作；2012年10月～2013年10月：完成项目工程的全部土建工程施工；2013年11月～2014年4月：工程的全部装饰装修工程；2014年4月：完成人员培训工作。2014年5月：完成酒店全部工程，竣工验收，并全面投入使用。143 12投资估算与资金筹措12.1估算结果项目总投资79868.49万元。其中：项目建设投资76355.62万元，建设期利息2790.3万元，流动资金按同规模同档次酒店估算，流动资金722.57万元。在项目建设投资76355.62万元中：建筑及安装工程费57482.63万元；设备及工器具购置费用为1690万元；工程建设其他费用13546.99万元，其中土地使用权费用9808.17万元，报建费1936.93万元；预备费3635.98万元。12.2建设投资估算（1）工程费用工程费用合计为59172.63万元。该工程的建筑项目由1栋16层酒店主楼和1栋3层国宾楼及给排水工程、供电工程、其他配套设施工程等公用辅助工程及地下车库工程组成，其投资根据初步设计所计算的项目工程量，按照2001年《湖南省建筑工程概算定额》确定的标准，同时结合本项目的实际情况而进行的估算。序号工程或费用名称费用分类单位数量估算指标估算价值(万元)1工程费用59172.631.1主要生产项目50956.841.1.1酒店工程1.1.1.1酒店土建工程建筑工程平方米108216.43170018396.791.1.1.2电梯设备购置980143 1.1.1.3锅炉设备购置3601.1.1.4客房电子门锁设备购置601.1.1.5旋转门设备购置1401.1.1.6玻璃幕墙建筑工程2866.21.1.1.7强电工程安装工程4234.91.1.1.8弱电工程安装工程平方米108216.432382575.551.1.1.9程控交换机设备购置1501.1.1.10发电机系统安装工程组1600000601.1.1.11消防系统安装工程平方米142761.541502141.421.1.1.12给排水系统安装工程595.191.1.1.13主体精装修工程安装工程平方米108216.43170018396.791.2辅助生产项目6874.991.2.1地下室1.2.1.1一般土建工程建筑工程平方米34425.0318006196.511.2.2设备转换层1.2.2.1一般土建工程建筑工程平方米4523.21500678.481.3公用工程项目1340.81.3.1园林景观1.3.1.1景观工程建筑工程平方米211156351340.8（2）工程建设其他费用工程建设其他费用合计为13546.99万元。其他费用主要包括：建设单位管理费、可行性研究费、工程保险费、勘察设计费、劳动安全卫生评价费、环境影响评估费、工程监理费、招标代理服务费、土地使用权费用、人员培训费、筹建人员工资、报建费等。详细如下：序号工程或费用名称费用分类单位数量估算指标估算价值(万元)1工程建设其他费用　　　　13546.991.1建设单位管理费其他费用　　　3531.2可行性研究费其他费用　　　181.3工程保险费其他费用　　　129.141.4勘察设计费其他费用　　　2001.5劳动安全卫生评价费其他费用　　　81.6环境影响评估费其他费用　　　201.7工程监理费其他费用　　　708.21.8招标代理服务费其他费用　　　45.551.9土地使用权其他费用　　　9808.171.10人员培训费其他费用人80030002401.11筹建人员工资其他费用人108000080143 1.12报建费其他费用　　　1936.93（3）预备费预备费主要是基本预备费，基本预备费率按工程费用与其他费用之和的5%计算，故预备费合计为3635.98万元。（4）建设期贷款利息该项目建设期24个月，本次申请银行贷款5亿元,由建设第二年贷入，宽限期12个月，贷款利息按五年期以上贷款基准利率6.55%上浮20%计算，建设期贷款利息测算结果为2790.3万元。（5）项目营运所需的流动资金测算根据行业内同档次同规模的酒店的周转天数做估算，项目所需流动资金为722.57万元，其中铺底流动资金216.77万元。综上所述，项目总投资79868.49万元。12.3资金筹措筹措资金总额79868.49万元（含建设期利息）。其中：银行贷款50000万元，自筹资金29868.49万元。详见下表：投资计划与资金筹措表序号项目名称合计2012201320142015201620171投资合计79868.497635.5654588.6317298.83212.279.9853.291.1建设投资76355.627635.5653448.9315271.131.2建设期利息2790.31139.71650.61.3流动资金722.57377.1212.279.9853.292资金筹措79868.497635.5654588.6317298.83212.279.9853.292.1项目资本金29868.497635.564588.6317298.83212.279.9853.292.1.1用于建设投资26355.627635.563448.9315271.132.1.1.1股本投资26355.627635.563448.9315271.132.1.2用于流动资金722.57377.1212.279.9853.292.1.2.1股本投资722.57377.1212.279.9853.29143 2.1.3用于建设期利息2790.31139.71650.62.1.3.1股本投资2790.31139.71650.62.2债务资金50000500002.2.1用于建设投资5000050000银行借款5000050000143 13项目财务分析本项目的经济评价以国家发改委和建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)为依据，符合国家有关法规及现行财税制度。13.1项目营业收入测算该项目的营业总收入由客房住宿收入、会议室租用收入、酒店餐饮收入、休闲娱乐收入、商场出租收入等五部分组成。本项目计算期按20年计算，其中：经营期18年。项目经营期的收益第一年即2014年按正常经营期的50%计算,第二年即2015年按正常经营期的75%计算，第三年即2016年按正常经营期的90%计算，第四年即2017起都为正常经营年份，正常年份可实现营业收入27163.13万元/年。测算列表如下：（1）客房收入取值指标入住率：标准客房按75%的年平均入住率计算，主席套房按35%的年平均入住率计算，国宾楼套房按25%的年平均入住率计算，商务套房按50%的年平均入住率计算。房价：标准客房平均房价550元/间/天，主席套房平均房价1200元/间/天，国宾楼套房平均房价8000元/间/天，商务套房平均房价850元/间/天。143 （2）餐饮收入取值指标美食街按人均消费100元，55%的年平均上座率计算；自助餐厅按人均消费110元，70%的年平均上座率计算；宴会厅按人均消费120元，60%的年平均上座率计算；中餐厅按人均消费110元，中餐厅包厢按人均消费130元，红酒雪茄吧按人均消费200元，均按60%的年平均上座率计算；西餐厅按人均消费150元计算，西餐厅包厢按人均消费180元计算，均按40%的年平均上座率计算；特色餐厅按人均消费120元，65%的年平均上座率计算；毛利润率68.5%计，年营业天数为360天。（3）咖啡厅收入取值指标咖啡厅按人均消费100元计算，按50%的年平均上座率计算，毛利润率68.5%计，年营业天天数为360天。（4）康体、娱乐设施项目收入取值指标KTV包厢共20间，按1000元/天·间的消费计算，年营业天天数为360天，上座率为年均60%；足浴包厢共25间，每间可供四个人使用，人均消费按100元计算，每天提供6个点的消费，年营业天天数为360天，上座率65%；美容/美发/美甲中可同时接待20人，按人均100元的消费计算，年营业天数为360天，上座率为年均50%;棋牌室共29个包厢，按每场30元的消费计算，每天消费8个时段；年营业天数都为360天，上座率70%；台球室/乒乓球室共4间，按每场40元的消费计算，每天消费8143 个时段；年营业天数都为360天，上座率55%；健身中心可同时接待50人，按每人每小时50元的消费计算，每天经营8个小时；年营业天数都为360天，上座率65%；网球/羽毛球场共7个，按每场每小时100元的消费计算，每天经营8个小时；年营业天数都为360天，上座率55%。（5）会议室收入取值指标多功能会议厅一间，按每天一场10000元，年平均出租率40%计算；大会议室1间，按每间1000元的出租，按年平均出租率为50%计算；中会议室10间，按每间650元的出租，按年平均出租率为60%计算；小会议室11间，按每间550元的出租，按年平均出租率为55%计算；全年出租天数按360天计算。（6）精品卖场出租收入取值指标精品卖场共249.44m2，按每月150元/m2·月计算，商业街年平均出租率按90%计算，全年出租12个月。项目正常年份营业收入测算表项目单价/元数量天数/月数出租率/调整系数总额/万元备注标准客房5507233600.7510736.55共723个标间，550元/间，出租率0.75主席套房120023600.3530.24共2间套房，1200元/间，出租率0.35国宾楼套房800013600.2572共1间套房，8000元/间，出租率0.25商务套房8501003600.51530共100间套房，850元/间，出租率0.5美食街100340360*2餐0.551346.4可接待340人，一天两次供餐，人均消费100元，上座率0.55自助餐厅110570360*2餐0.73160.08可接待570人，一天两次供餐，人均消费110元，上座率0.7宴会厅120650360*2餐0.63369.6可接待650人，一天两次供餐，人均消费120元，上座率0.6143 中餐厅110200360*2餐0.6950.4可接待200人，一天两次供餐，人均消费110元，上座率0.6中餐包厢13010*24360*2餐0.61347.84共10个包厢，每个包厢接待24个人，一天两次供餐，人均消费130元，上座率0.6红酒雪茄吧200303600.6129.6可接待30人，人均消费200元，上座率0.6西餐厅150160360*2餐0.4691.2可接待160人，一天两次供餐，人均消费150元，上座率0.4西餐厅包厢180174360*2餐0.4902.02可接待174人，一天两次供餐，人均消费180元，上座率0.4特色餐厅120112360*2餐0.65628.99可接待112人，一天两次供餐，人均消费120元，上座率0.65咖啡厅1001153600.5207共115座位，人均消费100元，上座率0.5KTV1000203600.6432共20间包厢，每间平均消费1000元，上座率0.6足浴包厢100*6253600.65351共25个包间，按人均消费100计算，一间可接纳4人，一天6个点，上座率0.65美容/美发/美甲100203600.536可接待20人，人均消费100元，上座率0.5棋牌室30*8293600.7175.3930元/时，一天营业8个小时，一共29个包间，上座率0.7台球室/乒乓球室40*843600.5525.3440元/时，一天营业8个小时，一共4个场地，满客率0.55健身中心50*8503600.6546850元/时，一天营业8个小时，可接待50人，满客率0.65网球/羽毛球场100*873600.55110.88100元/时，一天营业8个小时，一共7个场地，满客率0.7多功能会议厅1000013600.4144大型多功能会议厅，可容纳800人，每场10000元出租费，出租率0.4大会议室100013600.5181个大会议室，可容纳300人，按1000元/间计算，出租率0.5中会议室650103600.6140.410个中会议室，按650元/间计算，出租率0.6小会议室550113600.55119.7911个小会议室，折算成11个标准间计算，出租率0.55精品卖场出租150249.4412个月0.940.41共249.44m2，按150元/m2·月租金计算，出租率0.9小计　　　　27163.13　13.2总成本费用估算该项目总成本费用由直接营业成本、工资及福利费、修理费、折旧费、摊销费、其他管理费用及营销费用等6项组成。年平均143 总成本费用为14078.09万元。详细如下：（1）直接营业成本测算①全年营业项目费用成本4520.91万元。费用成本测算表项目成本率（%）成本费用客房成本3.5432.91餐饮成本31.54010.94娱乐康体成本3.555.95会议室成本521.11小计　4520.91②外购燃料、动力费用：外购燃料、动力费用正常营运费为1532.3万元，具体构成为：水、年耗用量×单价=42万T×3.8元/T=159.6万电：年耗用量×单价=640万度×1.08元/度=691.2万液化气：年耗用量×单价=145万立方×4.7元/立方=681.5万（2）员工工资及福利费：本项目定员普通员工为800人，人均年工资按2万元计，则年工资福利费共计1600万元。800人×2万元/人·年=1600万元。（3）维修费修理费参照**其他同规模类型酒店统计资料估算，正常年份修理费用1887.62万元。（4）其他管理费用其他管理费用主要为公司福利性支出，福利性支出按员工工资总额的3%估算，正常年福利性支出费用为48万元/年。143 （5）营业费用营业费用主要用于业务开拓、办公费、差旅费、广告费、房产税、托管费、其他管理费等，按收入的3%估算，正常年份费用估算为814.89万元。（6）折旧、摊销费用建筑物折旧年限为30年，机械设备折旧年限为10年,净残值率为5％，无形资产摊销年限为50年，其他资产摊销年限5年。计算期内年均折旧费2354.80万元，年均摊销费317.01万元。13.3经济效益分析13.3.1基本数据营业税税率5%，城建税及教育附加分别为7%和5%。所得税税率25%，盈余公积金提取比例10%。13.3.2测算结果年均销售收入26493.71万元年均总成本费用14078.09万元年均销售税金1430.66万元年均利润总额10984.96万元年均所得税2746.24万元年均税后利润8238.72万元每年的销售收入及销售税金详见表《产品销售收入与销售税金及附加计算表、表《利润和利润分配表》、表《财务评价指表汇总表》。143 13.3.3借款偿还能力分析本项目的还贷资金来源为税后利润和折旧。平均偿债备付率为149.27%，贷款偿还期为9.58年。详见评估表《借款还本付息计划表》。13.3.4项目盈利能力分析主要评价指标：总投资收益率15.14%资本金净利润率27.58%税前财务内部收益率16.78%税后财务内部收益率13.35%资本金内部收益率17.64%本行行业基准收益率为12%，高于本行业的基准收益率，项目可行。详见评估表《财务评价指标汇总表》。13.3.5现金流量分析全投资税后指标如下：投资内部收益率为13.35%投资回收期为8.75年（税后）净现值(i=12%)为5735.07万元项目资本金的内部收益率为17.64%详见表《项目投资现金流量表》、表《项目资本金现金流量表》。143 13.4不确定性分析13.4.1盈亏平衡分析分析表明：当项目经营能力利用率达到36.63%或价格达到53.17%时，可以实现项目的盈亏平衡。13.4.2敏感性分析取定投资、经营成本、产量及售价为敏感因素，看对财务内部收益率和借贷偿还期的影响。分析结果详见下表：单因素敏感性分析表序号不确定因素不确定因素变化率(%)项目评价指标指数税前内部收益率税后内部收益率借款偿还期偿债备付率敏感系数临界点0基本方案16.7813.359.58149.271建设投资2013.8911.029.58152.0835.6-2020.8816.659.58146.461015.2212.19.58150.67-1018.6314.859.58147.87515.9712.79.58149.970.97-517.6714.079.58148.572销售价格2022.3817.859.58193.01-15.8-2010.668.449.5894.07143 1019.6315.659.58171.14-1013.810.969.58127.4518.2214.519.58160.21.74-515.3112.179.58138.343经营成本2014.3311.399.58131.2336.82-2019.1615.269.58167.311015.5712.389.58140.25-1017.9814.319.58158.29516.1812.879.58144.760.72-517.3813.849.58153.784产量变化2020.9616.719.58181.59-21.39-2012.329.779.58116.951018.915.069.58165.43-1014.611.69.58133.11517.8514.219.58157.351.29-515.712.489.58141.19分析表明：项目的运营对于建设投资和经营成本的变化不敏感，但对销售价格和销售数量的敏感性较强。13.5评价与结论经济分析表明，本项目需总投资79868.49万元，项目投入运营后，可提供800个普通职工就业岗位，实现年均营业收入26493.71万元，每年可为国家提供税收2746.24143 万元，项目单位可实现年税后利润8238.72万元，项目全部投资税后财务收益率为13.35%，项目平均偿债备付率149.27%。项目的经济效益较好，借款偿还能力强。不确定性分析也表明本项目具有较强的抗风险能力。综上所述，本项目可行。财务评价指标汇总表单位：万元序号项目名称数据1项目总投资79868.491.1建设投资76355.621.2建设期利息2790.31.3流动资金722.57其中铺底流动资金216.772资金筹措79868.492.1项目资本金29868.492.2项目债务资金500003年均销售收入26493.714年均总成本费用14078.095年均销售税金及附加1430.666年均息税前利润（EBIT）12089.537年均利润总额10984.968年均所得税2746.249年均净利润8238.7210总投资收益率（%）15.14投资利润率(%)13.7511投资利税率（%）15.5512项目资本金净利润率（%）27.5813贷款偿还期银行借款(年)9.5814平均利息备付率（%）443.1315平均偿债备付率（%）149.2716项目投资税前指标财务内部收益率（%）16.78财务净现值（I=12%）21148.23全部投资回收期（年）7.5717项目投资税后指标财务内部收益率（%）13.35财务净现值（I=13%）5735.07全部投资回收期（年）8.7518资本金内部收益率(%)17.64143 19盈亏平衡点经营能力利用率（%）36.63价格（%）53.17143 14社会评价社会评价从以人为本的原则出发，研究拟建项目的社会影响分析、项目与所在地区的互适性分析和社会风险分析。14.1社会影响分析（1）提高城市配套水平项目酒店将提供大规模、高规格的接待设施，完善城市配套设施，美化XXX市的城市形象，提供高品质的人居环境。（2）促进旅游业发展酒店作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，酒店业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。本项目以五星级酒店标准建设，建成后将改变XXX星级酒店格局，为XXX旅游业注入新的活力。（3）促进经济发展本项目估算总投资约8.6亿元，大大增加全社会固定资产的投资规模，进一步改善商业环境、投资环境，有利于拉动投资需求，促进XXX市国民经济增长。（4）增进地方就业项目的建设可带动餐饮、娱乐、宾馆酒店及房地产行业的发展，餐饮、娱乐、酒店宾馆是一种劳动密集型产业，因此它对劳动力的需求大。项目建设与经营，可提供直接就业岗位800余个，间接就业岗位3000余个，极大地带动就业，缓解社会就业压力。143 14.2利益相关者影响分析项目的利益相关者主要包括政府部门、商业银行、社区居民、酒店从业者、旅游景区从业者以及旅游相关产业从业者等。（1）政府部门项目建设能给XXX市带来就业、财政收入等较多的积极作用，因此，政府将是本项目建设的受益者。（2）商业银行项目建设总投资在约7.9亿元，拟向商业银行贷款5亿元，运营期间的年均营业收入约2.6亿元。资金借贷以及资金往来将为商业银行带来丰厚的利润，实现共赢。（3）社区居民在项目建设期和运营期，均会一定程度的影响到项目地周边的居民，他们是项目建设的受损者，但项目所在地周边聚集的居民较少，并且这种负面影响能够进行科学合理的控制，因此影响较小。（4）酒店从业者项目建设给XXX市酒店服务从业者带来了竞争，对于XXX市酒店服务从业者的影响主要表现为负面影响。但项目建设同时能提高XXX市旅游服务能力，对于扩大XXX市旅游吸引力，扩大XXX旅游整体市场有正面作用，因此对于XXX市酒店服务从业者的竞争非常小。（5）旅游相关从业者项目建设对XXX市旅游经济有助推作用，XXX市旅游景区、相关产业从业者以及酒店项目经营者都是项目的长期受益者。143 14.3互适性分析本项目属于“无烟产业”，建设经济效益、社会效益明显，而无重大的、无明显的负面影响，会得到XXX市广大民众的认可和接受，因此，项目建设与所在互适性良好。14.4社会风险工程项目的投资效益除了利益相关者获得的经济效益以外，还体现社会效益方面，既符合投资者的利益，符合城市发展的要求，也符合区域广大群众的利益，同时也符合各社会团体的利益，受到社会各界的支持。项目产生的负面影响，一方面，施工活动对自然环境造成污染，对生态环境产生的影响。施工期间对空气的主要影响是尘污染，尘污染主要产生于施工中灰土拌合和运输过程材料及土石方的撒落、刮风起尘等。另一方面，项目完工后，生活垃圾、污水等对环境产生的影响。但采取环境治理措施和文明施工，风险是可控的。143 15结论与建议15.1研究结论（1）项目建设符合国家产业政策，能有效地促进XXX市建设国家级旅游城市的步伐，开发XXX市旅游资源，提高旅客接待能力，更好地满足游客餐饮、住宿、娱乐、购物的需求，从而进一步提高XXX市旅游市场形象。（2）项目建设是以旅游带动产业结构调整为背景，能有效地促进XXX市的经济发展，增加就业机会，通过旅游行业带动其他相关行业的发展，改善投资环境，促进地区经济振兴。（3）项目建设符合当地旅游产业的发展目标，XXX景区作为国家5A级景区，发展当地旅游配套设施是发展旅游产业的重要步骤，而作为吃、住、行、游、购、娱重要载体之一的酒店，当然是重中之重，因此，该项目符合当地旅游产业的发展目标。（4）本项目建设条件成熟，客源市场充足，从财务分析结果看，项目具有良好的经济效益。经测算项目总投资79868.49万元，年均利润总额10984.96万元，税后年均利润8238.72万元，总投资收益率15.14%，资本金内部收益率17.64%，资本金净利润率27.58%，平均偿债备付率149.27%。项目盈利能力好，偿债能力较好；土地、规划、环保及道路、水、电、气等项目建设条件已经具备,自有资金已经落实；项目的建设项目的建设既可以推动XXX143 市城市化建设，活跃当地地方经济，又改善了本来的星级酒店格局，促进XXX市旅游产业的发展，具有良好的经济效益和社会效益，项目可行。15.2建议针对项目目前的具体实际情况，项目组成员对项目建设提出了以下有关建议：（1）建议在建设进度、资金调度、建筑物品质等诸多方面于项目的实施前期作进一步的统筹规划，完善该项目设计方案。（2）建议采取切实可行的环保措施，减少污染，加强对环境的保护。（3）在建设过程中加强项目质量管理，经济、合理的控制项目成本，争取早日建成受益。（4）项目属于高档商务酒店，经营过程中，在消费能力、服务水准、运营管理等方面存在一定的风险。建议加强员工岗前培训，强化服务意识，提高服务质量，根据当地市场的实际情况，对目标市场进行深度细分，拿出切实可行的营销策略和市场运作方案，以规避项目运营期间的投资风险，保证项目的财务安全。143'