XX市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告

'XX市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告119 目录1总论11.1项目背景11.1.1项目名称11.1.2项目承办单位11.1.3项目拟建地址、地点11.1.4项目建设规模与目标11.1.5项目投资资金及效益情况21.1.6承担可行性研究工作的单位31.2研究工作概况31.3编制依据41.4可行性研究结论52项目背景、市场预测与分析72.1项目背景72.1.1政策背景72.1.2项目建设的重要性和必要性102.1.3项目的由来142.2项目市场预测与分析162.2.1养老产业背景162.2.2国内外养老产业模式18119 2.2.3生态旅游概述262.2.4现有基本游客结构282.2.5市场趋势分析282.2.6项目建成时市场容量与游客结构292.3项目发展优势302.3.1独特的市场卖点302.3.2资源优势342.3.3政府的大力支持342.4投资必要性353建设项目选址363.1场址位置363.2项目区的建设条件363.2.1项目区地理位置363.2.2自然条件363.2.3社会经济状况403.2.4交通运输情况433.3项目选址意见454项目总体方案设计464.1项目建设总体方案464.2项目定位、建设理念及目标46119 4.3总平面布置484.3.1总平面布置方案484.3.2占地面积及分析494.4工程建设方案494.4.1主体工程建设494.4.2配套工程建设524.4.3工程建设投资估算525环境保护545.1项目主要污染源和污染物评价分析545.1.1项目建设期主要污染源及污染物影响分析545.1.2项目运行期主要污染源及污染物影响分析575.2项目拟采用的环境保护标准595.3环境保护措施615.3.1施工期环境保护措施615.3.2运行期环境保护措施635.3.3节能措施675.3.4节水措施685.3.5消防工程696项目的组织管理和劳动定员716.1工程项目管理71119 6.2组织机构746.3人力资源756.4员工培训756.5管理机构和设置756.6劳动定员767项目施工条件和进度计划777.1施工条件777.2进度计划778项目投资估算和资金筹措818.1投资估算依据及范围818.2项目总投资估算828.3资金来源及资金筹措878.3.1资金来源878.3.2资金筹措方案878.4资金使用和管理888.5投资使用计划889项目招标899.1项目招标范围899.2招标单位资质要求899.3发包方式89119 9.4项目招标的组织形式899.5项目招标方式909.6评标组织、原则及评标9010项目经济评价9110.1财务评价依据9110.2财务计算9210.2.1销售（营业）收入9210.2.2销售（营业）税金及附加9310.2.3成本概算9310.2.4利润及分配9410.3盈利能力分析9510.4盈亏平衡分析9610.5敏感性分析9710.6财务评价结论9811项目社会效益和生态效益10511.1社会效益10511.2生态效益10712项目主要风险分析10812.1政策风险10812.2市场风险108119 12.3财务风险10912.4社会风险11012.5经营风险11013结论和建议11213.1结论11213.2建议11314附录11414.1附件11414.1.1企业组织机构代码11414.1.2企业法人营业执照11414.1.3建设单位关于编制可行性研究报告的委托书11414.1.4项目土地租赁合同11414.1.5项目用地、用水、用电、用气等的批复、协议和证明11414.1.6项目主办单位提供的其他相关资料11414.2附图11514.2.1项目地理位置图11514.2.2项目总体规划平面布置图11614.2.3项目建设部分效果图117119 1总论1.1项目背景1.1.1项目名称XX市生态养老休闲度假区新建项目。1.1.2项目承办单位XX。1.1.3项目拟建地址、地点XX省XX市1.1.4项目建设规模与目标XX拟建的“XX市生态养老休闲度假区”项目，位于XX市白马镇石庙村沱江边。项目以“生态养老”和“休闲度假”为主题，以“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”为出发点，立足山水园林、“绿色环保”以及原生态园林的休闲园区的特点，保留了人文传统生活景点，对沱江边堤进行保护性开发，将人文景点与天然景点融为一体，打造“酒店式生态养老院及休闲度假区”。充分利用沱江水资源景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“养身—娱乐—餐饮—住宿—观光旅游—生产（苗圃）”于一体的景观综合体。使这里既保留传统林农产业不变，又融入现代林农气息，形成完美无缺的人与自然和谐一致的现代山、水、林景区，发展体验生态养老与休闲度假相结合的特色旅游。119 项目规划用地200亩，总投资约1.5亿元人民币，分两期建设。其中，一期工程占地70亩，投资4000万元，总建筑面积约11840㎡，建设周期一年，主要内容：老年标准公寓、医疗康复中心、四合院高档公寓、豪华贵宾公寓、临江娱乐室、活动健身室、餐厅、茶坊、厨房、员工食堂、停车场、门卫室、配电房、道路、围墙、水景、绿化等辅助设施。二期工程占地130亩，投资1.1亿，建设周期两年，主要用于项目扩建，主要内容包括一期配套工程扩建、医疗服务及花卉苗圃建设。1.1.5项目投资资金及效益情况项目总投资约人民币1.5亿元。三年内全部建设完成。项目建成后总产值为4577.44万元/年，实现利税1185.33万元/年，解决就业人口100-150人。根据该项目投资成本所需要的时间及预计净利率水平进行分析，该项目静态投资回收期为3.85年，投资回收率在20%以上，从静态投资回收期和投资回收率的数据表明，该项投资回报能力强。表1-1本项目主要经济技术指标单位：万元序号指标单位数量评价标准是否可行1建设规模1.1占地面积亩2001.2建筑规模m2118402公司定员人1002.1管理人员人152.2技术人员和工人人853经济指标3.1总投资亿元1.5119 3.2年均销售收入万元4577.443.3年均总本本费用万元7263.4年均销售税金及附加万元296.623.5年均利润总额万元3554.823.6年均所得税万元888.713.7年均净利润万元2666.113.8投资利润率%17.773.9投资利税率%7.903.10财务内部收益率%21>12%是3.11财务净现值（I=12%）10977>0是3.12全部投资回收期年3.85是3.13盈亏平衡点%40.751.1.6承担可行性研究工作的单位XX省国环环境工程咨询有限公司。1.2研究工作概况该项目经XX市发展和改革委员会企业投资项目备案立项。我公司接受委托后，在系统收集XX市市中区白马镇石庙村及邻区背景资料的基础上，认真分析和理解了本工程的技术基础资料，并于2011年4月上旬，组织工程技术人员赴现场开展实地调查、数据收集等工作。然后转入室内资料综合研究、报告撰写和图件编绘，完成可行性研究报告，最后报行业主管部门审查通过。1.3编制依据1、政策性依据119 （1）《中国老龄事业发展“十二五”规划》；（2）《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见》(国办发[2000]19号)；（3）《XX省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定》；（4）《XX省社会福利机构管理实施细则》(试行)；（5）《XX市社会养老机构管理实施办法》；（6）财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收问题的通知》；（7）中华人民共和国国家标准《城镇老龄设施规划设计规范》；（8）XX市城市总体规划（1996－2020年）；（9）国家旅游综合开发办公室印发的《2009年国家旅游综合开发产业化经营项目申报指南》（10）国家旅游综合开发办公室印发的《关于2009年产业化经营种植基础项目实行财政补贴的意见》（11）国家旅游综合开发办公室印发的((2009年国家旅游综合开发产业化经营项目可行性研究报告编写参考大纲》（12）财政部印发的《国家旅游综合开发资金和项目管理办法》（13）《省国民经济和社会发展“十二五”规划及远景目标纲要》（14）《国家旅游综合开发项目建设试行标准》【（94）国农综字第28号】（15）发改部门或主管部门批复的项目建议书（16）企业提供的相关技术资料（17）企业提供的相关协议、资质、证书2、法规、方法依据119 （1）《中华人民共和国节约能源法》2008.4.1（2）《中华人民共和国城乡规划法》2007.10.28（3）《中华人民共和国劳动合同法》2007.6.29（4）《中华人民共和国土地管理法》2004.8.28（5）《中华人民共和国森林法实施条例》2000.1.27（6）《中华人民共和国水污染防治法》2008.6.1（7）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》2005.4.1（8）《建设工程安全生产管理条例》2004.2.1（9）《建设工程质量管理条例》2000.1.30（10）《地表水环境质量标准》GB3838-2002（11）《地下水环境质量标准》GB/T14848-931.4可行性研究结论本项目以生态养老和休闲度假为主题，以保护性开发为基本原则，建设目标明确具体，建设条件优越，符合国家西部开发、产业结构调整及增加农民收入等国家产业政策，为项目地重点发展的主导产业之一。项目投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经济效果可行，管理体系健全，项目投资建设周期短、投资回收快、投资回报高、利税率高。项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险能力强，立项目标准确，项目具有较强的盈利能力。项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代新型养老模式的转变，促进现有农业产业结构的调整，振兴农村经济、优化农业结构、加快XX市119 产业结构改革步伐、推进当地经济社会发展等具有重要意义。对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。项目充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。项目符合社会发展和人民生活需要，市场广阔，具有显著的财务效益、社会效益、生态效益。建议项目尽早立项，并尽快筹措资金，抓紧实施。并建议相关政府及组织给予一定政策支持和资金支持，使项目早日发挥其经济、社会和生态效益。119 2项目背景、市场预测与分析2.1项目背景2.1.1政策背景1、养老院相关政策背景据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经达到1．43亿，超过了总人口的11％。据预测，2030年我国的老年人口将达2．48亿，2050年将达4．37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31．2％，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。随着老龄化问题的逼近，国家和地方有关部门高度重视老龄化问题，并针对养老工作陆续出台相关优惠及扶持政策，《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见》(国办发[2000]19号)、《XX省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定》、《XX省社会福利机构管理实施细则》(试行)、财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收问题的通知》、中华人民共和国国家标准《城镇老龄设施规划设计规范》、《XX市社会养老机构管理实施办法》等。我国政府已开始高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇：（1）《119 十七大报告》在“加快推进以改善民生为重点的社会建设”开篇就指出：“社会建设与人民幸福安康息息相关。必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。”继而强调要以“基本养老”为重点，“促进企业、机关、事业单位养老保险制度改革，探索建立农村养老保险制度”，特别强调要“加强老龄工作”。老有所养是改善民生的重要内容。政府、社会都在积极支持探索、创新多元化的城市养老模式，解决在创新养老模式中所遇到的各种问题，为更好满足老龄人口的需求做出切实可行的行动。（2）2006年6月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知，提出指导性意见：一、充分认识加快发展养老服务业的重要意义。二、突出工作重点，明确政策措施。发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。（3）全国老龄委联合民政部等国家十部委发文——《关于全面推进居家养老服务工作的意见》，提出推进居家养老服务工作的基本原则：第一坚持以人为本；第二坚持依托社区；第三坚持因地制宜；第四坚持社会化方向。居家养老是一项涉及全社会的工作，政府、社会、家庭都要参与，必须采取多种形式，努力调动各方面积极因素，共同做好这项工作。（4）国家发展和改革委员会负责人透露2011119 年一系列关系民生的重要政策措施。从2008年元旦起，继续提高企业离退休人员基本养老金标准，提高幅度要明显高于前3年每人每月80元的平均水平。2、生态休闲度假项目政策背景旅游业在世界范围内高速发展的同时，传统大众旅游对环境的负面影响逐渐引起人们的警觉，人们的生态环境保护意识得到加强，许多国家越来越重视生态旅游。1998年，联合国经济及社会委员会第46次大会将2002年确定为“国际生态旅游年”，世界旅游组织及联合国环境规划署进一步推动了生态旅游的发展，生态旅游成为全球旅游发展的一种新模式。（1）国家相关政策2001年，国务院出台《关于进一步加快旅游业发展的通知》（国发〔2001〕9号），明确要求“大力发展生态旅游”。2003年，中共中央、国务院出台了《关于加快林业发展的决定》（中发〔2003〕9号），提出要加强生态建设，发展生态旅游，提高森林经济效益和生态效益。国家旅游局确定1999年为“生态环境旅游年”，各地也相继推出一些生态旅游产品，开展了多种多样的生态旅游实践活动。2005年6月，国家旅游局、国家环保总局联合发出《关于进一步加强旅游生态环境保护工作的通知》（旅计财发〔2005〕5号），提出要在切实保护生态环境的基础上积极发展生态旅游，并强调要进一步加快生态旅游标准和规范的制定工作。2006年8月，国家旅游局、国家环保总局、建设部在九寨沟召开“全国生态旅游现场会”119 ，进一步推动了生态旅游的发展。特别是中央提出坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，为旅游业的发展指明了方向。近年来，生态旅游作为产业结构调整的重要替代产业之一，已成为西部地区发挥区域优势、实现脱贫致富和可持续发展的重要途径。（2）地方相关政策——旅游业被确立为XX省重点发展的战略性产业旅游产业是国家“十一五”、“十二五”和西部大开发重点支持的六大特色优势产业之一，也是我省实现“四个跨越”的战略性产业。与陕西省形成了开发建设“川陕旅游协作区”的合作框架，与重庆、陕西等周边省（市、区）签署了共建无障碍旅游区等协议。（3）旅游业是XX市“十二五”规划重点发展产业《XX市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》明确提出：全面提升旅游业、改造提高传统服务业、加快发展现代服务业，促进旅游资源优势向经济优势转化。2.1.2项目建设的重要性和必要性1、养老院建设的重要性和必要性（1）解决老龄化社会问题的需要119 据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人；又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。XX市也和全国一样老龄化程度为10%以上。新建该项目，也是解决老龄化社会问题的需要。（2）缓解独身子女压力独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承担起赡养四个老人的重任，无论从时间上，还是精力上，都将是一个较艰巨的任务。城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进敬老院，经济上没什么问题。随着人们观念的转变，敬老院会逐渐被人们所接受。这将极大缓解独身子女工作、生活压力。（3）构建和谐社会的需要党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，XX市委、政府也提出建设“和谐XX”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，本项目的建设，将为XX市弱势老人等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。（4）加快XX市社会福利事业发展的需要项目实施后，将很好的改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差等这一现状，将极大的满足退休老年对中高档养老养身的需求，填补XX中高档酒店式生态养老中心的空白，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨，将在辖区内119 社会保障体系中发挥较为重要的作用。2、生态休闲度假区建设的重要性和必要性（1）是促进区域经济发展战略的需要。项目的开发建设，将成为区域性经济发展的一大支柱产业，将有力地促进区域经济发展，扩大对外开放程度，通过招商引资发展旅游，使各产业配套协调发展，特别是推动第三产业发展，拓宽就业门路，促进经济发展，可产生良好的经济效益和社会效益。（2）项目建设是适应川南、XX市旅游产业发展的需要目前，川南地区是XX旅游产业格局的软肋，发展较为滞后。该项目能发挥XX市沱江“水”这一资源优势，提升XX市旅游产业竞争力，优化川南地区旅游产品结构，提升川南地区在XX旅游发展中的地位。（3）推进城-郊休闲旅游市场互动，促进城乡协调发展结合成都市建设世界田园城市总体规划和依据旅游产业总体规划，引导各区县针对旅游市场开发差异化、特色化的旅游产品。实施《XX市都市旅游发展规划》，实现城-郊休闲旅游市场互动，重点促进郊区休闲旅游市场开发科学化、建设规范化和管理标准化。努力探索城乡居民互动模式，开拓城郊居民旅游市场。面向城郊市场，加强方便、快捷、价格合理的旅游服务接待体系建设。（4）项目建设是适应加快XX市旅游经济发展和产业结构调整的需要XX作为川南地区的工作重点市119 ，由于历史原因和地域关系，产业结构单一，第三产业比重仅占34.5%，远远落后于周边地区，旅游接待总量偏低，以2008年为例，旅游人次仅为47.3万人次。而旅游产业作为第三产业的龙头产业和产业结构调整的引擎，能促进餐饮、酒店、交通、商贸、娱乐等第三产业发展；项目的建设能带动该区经济社会的协调发展，促进XX经济的腾飞。（5）项目建设是进一步保护旅游资源的需要目前，由于历史和人为的原因，沱江水利资源破坏严重，综合利用开发模式存在“开发有余，保护不足”的严重问题。该项目以保护性开发为基本原则，大力提倡生态旅游模式。该项目的开发能吸引投资，激发当地政府和居民保护资源的意识，对促进沱江水文化、水资源的合理开发利用及保护具有重要意义。（6）在旅游空间布局上，构建郊区生态休闲旅游圈119 结合城市及社会经济发展目标与战略，构建郊区生态休闲旅游圈包括外环路附近及其以外的郊区地域范围。发展重点：一是强化和完善新城的旅游服务功能，培育各具特色的主导旅游产品和旅游服务项目，形成区域性的旅游服务基地。二是重点发展休闲度假、名胜观光、生态康体、会议服务旅游产品，完善旅游度假区的综合配套服务体系，强化生态型项目的建设。三是依托现有的大型采摘园、高科技旅游园区，提升休闲旅游发展水平，发展企业化管理，集旅游生产、科技示范、农产品加工、休闲游憩等功能为一体的综合性休闲旅游园区。四是在全力保护国家级和市级风景名胜区、自然保护区、森林公园、湿地等旅游资源的前提下，积极推进这些区域的基础设施和服务设施建设，改善旅游环境以适应公众日益提高的旅游需求。（7）旅游业发展促进社会主义新农村建设统筹城乡发展是全面建设小康社会和构建和谐社会的重要举措。乡村旅游因为具有良好的经济带动作用和社会效益，成为了城乡统筹发展的重要途径和必要手段。白马镇由于地理位置限制，“三农”问题形势严峻，城镇化水平较低，城乡经济发展不够协调。结合该区域丰富的旅游资源优势，着力建设一批旅游小镇、特色村镇、生态社区，大力发展乡村旅游，不仅有效推进小城镇的建设步伐，建立“以旅促农、城乡互动、协调发展”的新型城乡关系，而且通过旅游带动了小城镇和旅游社区、景区周边的农村非农就业、农民增收等经济社会发展，促进新农村建设进程，是实现以旅游产业带动城乡统筹的大胆尝试。《XX市国民经济和社会发展“十二五”规划》提出到2015年，农民人均收入达到3850元（2010年农民人均2097元），增收任务重；2010年劳务输出人数为22万人次，农村地区“留守儿童”问题突出。该项目的开发建设将创造新的产业机遇，提高社会就业率，促进城乡居民增收；能吸引大量外出务工农民“返乡创业”，实现农村剩余劳动力的就地转移，减少留守儿童数量。2.1.3项目的由来从XX老龄化趋势和自然旅游资源条件来看，在XX发展以“生态养老和休闲度假”为一体的综合产业前景十分广阔。而XX119 省是旅游大省，无论是从自然生态还是自然风光、历史文化，以及少数民族风情，都有独特的地方。过去有影响的主要是九寨沟、杜甫草堂、都江堰，近几年随着XX经济社会发展，特别是经济条件的改变，有很多新的好地方，比如说九寨新沟，还有与陕西接壤的风光资源都开发出来了。旅游资源本身很丰富，现在更丰富，而且覆盖面也非常大。另外，最近几年，在整理XX历史文化过程中，发现XX也是长江文明的发源地之一。除了著名的三星堆，5千多年的历史外，基本建设出土的工艺品和发现的遗址还有好多，如最近发现的金沙遗址，反映了当时长江流域的文明，充分说明了XX历史文化的沉淀的源房。从旅游资源角度讲，XX有四处世界遗产：九寨沟、黄龙、都江堰——青城山、峨嵋山——乐山大佛；17处国家4A级风景区，16处国家重点风景名胜区，15处世界级风景旅游区，9座中国优秀旅游城市，7座历史文化名城。XX的旅游资源无论从那个角度看，每一个地方都有自己的精品，还不包括正在开发当中的精品。从省统计局获悉，2010年8月份XX省实现社会消费品零售总额220.7亿元，比上年同月增长13.7％，比上月的增幅提高1.3个百分点。1－8月的社会消费品零售总额实现1755.7亿元，同比增长13.8％。据分析，旅游业发展良好带动消费增长。今年以来，1-8月，XX省实现旅游总收入495.6亿元，同比增长23.6％，接待总旅客9445.1万人次，同比增长21.0%（2005年数据）。所以在XX发展旅游生态旅游势在必行。XX市丰富的山川和多样的旅游资源再加上优越的地理交通条件，为生态养老和休闲度假区的发展提供了广阔的发展空间。因此，项目业主抓住机遇决定在XX市市中区白马镇石庙村沱江边兴建一个以“生态养老和119 休闲度假”为主题，立足生态园林山水、“绿色环保”以及原生态园林的休闲区的特点，保留了人文传统生活景点，对沱江堤岸进行保护性开发，将人为景点与天然景点融为一体，打造天然春光山色，充分利用生态园自然景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“养身—娱乐—餐饮—住宿—观光旅游—生产（苗圃）”于一体的景观综合体。项目一期工程建成后每年可满足500余老年人的养老需求，休闲度假游客5万人次，实现营业收入4577.44万元/年，为政府创税约1185.33万元/年，解决当地就业人口100-150人，还可为300人以上提供灵活就业岗位。2.2项目市场预测与分析2.2.1养老产业背景据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经达到1．43亿，超过了总人口的11％。据预测，2030年我国的老年人口将达2．48亿，2050年将达4．37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31．2％，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。  联合国将“60岁以上人口占总人口比例10%，或65岁以上人口占总人口比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准，我国在90年代末就已进入老龄化社会。2007年底全国60岁以上人口达到1.53亿人，占人口总数的11.6%。（1）老年人口基数大119 60岁以上老年人口已达1.53亿，是世界老年人口总量的1／5，是亚洲老年人口的1／2。（2）老年人口增长速度快到2045年左右，中国60岁以上人口将占到总人口的30%。该过程发达国家用了100年。（3）高龄化趋势明显目前80岁以上老年人口达1300万，约占全国老年总人口的9.7%，而且每年增加4.7%。人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。随着我国老龄化人口规模的快速膨胀，养老问题是事关公平与稳定的重大社会问题。如不立即着手解决老年人的养老问题，将无法集中高效使用有限的社会优质劳动力资源，直接影响到国民经济的可持续发展。会给政府带来沉重的负担，严重影响社会的发展与进步。（1）历史欠帐较多。在计划经济体制下，社会没有完成养老积累，这个包袱留到了现在。（2）“未富先老”，人口老龄化与社会经济发展水平不相适应。 欧美一些发达国家在进入老龄社会时，人均国内生产总值一般在5000━10000美元，我国目前尚不足3000美元，是典型的“未富先老”国家。（3）家庭养老负担加重。生育率下降、人均寿命延长直接导致家庭供养资源减少，子女养老的人均负担成倍增长。“421”模式将成为中国今后几十年的主流家庭模式。（4）目前养老方式与实际需求不匹配。119 中国的传统文化决定了单纯以进入养老院的养老方式无法满足现实的养老需求，中国的主流养老模式应为社区居家养老。 2.2.2国内外养老产业模式1、经典案例（1）英国老年社区特点：配套设施齐全的全龄化大型老年社区。英国的老年社区建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。具有完善的配套设施与功能区划分，是集合了居住，商业服务，度假疗养为一体的大型综合社区。（2）丹麦老年住宅 特点：环境优美，设计精当乡村城市——田园风光般的美丽和宁静，众多的庄园点缀广阔绿野上，开阔的乡间公路，如画图一般的古老的乡村教堂，独具丹麦风味的小餐馆，构成和谐的生活画卷。（3）德国的养老社区特点：老年住宅与养老院相结合德国老年产业分为两种体系：社会住宅体系，养老院体系。社会住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条件。119  养老院体系里的老年住宅是一种接近住宅形式的养老院。在规划上，设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置服务网点和急救站时，两者能共用。 2、先进的国外养老模式 人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。早在1965年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典。20世纪后，欧美一些发达国家相继步入此行列。 由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力；在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。 亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”（例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等）。 （1）国外养老社区   世界上较早进入“银发”时代的国家——英国，对老年人采取的社区照顾的模式，取得了相当不错的成效。这一模式，对于逐渐步入老龄化的中国，有相当大的借鉴意义。   119 现在，英国65岁以上的老年人超过1000万，约占全国总人口的18％，75岁以上的老年人亦有370万。英国人的平均寿命，男性已增至71岁，女性更是增至77岁。如今英国已出现了一些“老年人城市”，如贝克斯希尔、海斯汀、伊斯特邦等，这些度假城市风景如画，退休的老年人纷纷迁入安度晚年，城市中老龄人口已占20～50％。面对日益庞大的老年人群，英国是如何解决他们的养老问题的呢？从20世纪90年代开始，英国就将养老问题纳入社区，对老年人采取了社区照顾的模式。  社区照顾的主要内容包括：   第一，生活照料（饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等）。生活照料又分为：居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所等4种形式。   第二，物质支援（提供食物、安装设施、减免税收等）。如，地方或志愿者组织用专车供应热饭，负责为他们安装楼梯、浴室、厕所等处的扶手，设置无台阶通道和电器、暖气设备等设施，改建厨房和房门等。   第三，心理支持（治病、护理、传授养生之道等）。如，保健医生上门为老年人看病，免处方费；保健访问者上门为老年人传授养生之道，如保暖、防止瘫痪、营养及帮助老年人预防疾病等。另外，还规定了为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特殊服务。   第四，整体关怀（改善生活环境、发动周围资源予以支持等）。如，由英国出资兴办具有综合服务功能的社区活动中心，为老年人提供一个娱乐、社交的场所。行动不便的老年人则由中心定期派专车接送。同时，为帮助老年人摆脱孤独，促进心智健康，适当增加老年人的收入，社区为老年人提供力所能及的钟点场所——老年人工作室。119   社区照顾与传统的家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大的优越性，它融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道的原则，更注重对老年人心理和情感上的关怀，使老年人过上了正常化的生活，提高了老年人生活的质量。   各国养老产业经营模式、服务特点借鉴之处:   美国 建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。    完善的配套设施与功能区划分    日本 日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。代表楼盘：港北新城。老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。   欧洲 国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。   新加坡 一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为３５平方米和４５平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。 119 从国外的以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关怀的表现都值得我们借鉴。在建造中国特色的养老社区上应考虑两方面内容：一方面，社区必须为老年人提供基本的养老设施与硬件配套，社区乃至老人居住的空间必须是特别为老年人设计、符合老年设计规范的居住设施和服务；另一方面，提出适合老人养老的健康环境以及为老年人配套的软性服务。 （2）其他养老模式  在丹麦，目前最流行是自助养老社区（DIY）。在那里，老人们可以做自己想做的事，可以约上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一块儿钓钓鱼、养养花，共同建设属于他们自己的家园，独享的公寓，共享的餐饮、花园，个性化的小手工艺车间、小农场等，老人们只要想到的，在这儿都能得到充分地满足，他们还可共同租用特别的照料服务，这种社区在哥本哈根郊区每月要1000欧元。 旧的养老方式的打破，意味着为企业创造了新的发展机遇。一些国际大公司已经嗅到了世界养老产业发展的巨大商机。一家大型投资（SanyresMediterrane）公司计划沿西班牙海岸建设大型养老社区，将配套建设商场、剧院、医院、24小时安保等，每月费用在2000欧元左右，将于2008年正式开业，建成后不仅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北欧国家众多喜欢阳光的老人。 119 异地养老、跨国发展养老产业在欧洲渐成潮流。挪威的卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等市已经先后在西班牙南部开设了大型养老公寓，那里低廉的地产价格，充足的阳光，吸引着越来越多的企业和老年人。北欧其它国家的老人到西班牙养老，看中的不仅是那里自然环境，还有功能齐全的养老设施、良好的公共医疗卫生服务、保险服务等。与此同时，西班牙的实业家们也盯紧了那些希望来西班牙养老的北欧人的“钱口袋”，异地养老实在是一项互利双赢的好事情，已经被越来越多的国家、企业和老年人所认可。 欧洲养老产业的巨大发展潜力不仅仅吸引了欧洲的企业，许多欧美一流的大公司也开始抢滩登陆。全美最大的老年人生活服务提供商加国安老院，已在德国开办9家联合企业，在英国开办了15家，正在开发西欧市场。该公司在伦敦附近开设的一家老年公寓，每月的费用虽高达4000英镑（7917美元），但仍客源不断，经营业绩一路飘升，截止现在该公司的股票已经上升了32%。 独居老人增多，居家养老服务发展强盛，多数为私人控股公司所掌握。据欧盟和美国退休者协会2006年的一份报告，在挪威、荷兰和丹麦，96%的老人独居，居家养老服务需求巨大。在英国，居家养老服务是老龄产业最活跃的一个因素，价值110亿英镑的居家养老服务产业，多数被大公司控制。这个市场在德国也很强盛，目前有10000多家养老院为体弱的老人提供居家养老服务，近8年内上升了23%。 在美国，社会非常发达，还是家庭养老为主。真正进入机构养老院的只有20%，其余都是家庭养老。很多美国老人都有拿着退休金到风景优美、适宜养老的国度、地区养老的人群，如美国的退休老人到佛罗里达、夏威夷、墨西哥海滨购房长住，安度晚年。 119 目前在美国一些地方，“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式，美国，是“以房养老”模式的鼻祖。许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。  除此之外，美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，至今已有20多年的经验。“倒按揭”发放对象为62岁以上的老年人，有三种形式，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构等办理，不需政府的认可手续。除美国之外，加拿大也是倒按揭贷款业务发展比较快的国家之一。 在日本，据日本总务省2001年6月公布的人口统计，日本65岁以上的老人达2227万，占总人口的17.5%。而随着社会的发展，养老方式也逐渐由家庭走向社会，其中，把居家养老与社会养老结合起来，是目前日本流行的养老方式。企业在养老方面也在做出各种尝试，松下国际电子公司已经设立了专门的养老院部门，准备在大阪建造一所具有高科技含量的综合型养老院。在那里，老年人可以和机器宠物玩耍，还能通过互联网与亲朋好友保持联系。韩国三星等公司也在积极开拓针对不同消费层的老年公寓。3、我国现有养老模式  家庭养老、机构养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。（1）家庭养老119  中国是崇信儒家文化的国家，长期以来形成了“家庭养老”的传统模式，养儿防老、家长的主导地位、几代同堂等传统观念根深蒂固。选择家庭养老的人们，他们生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，经济上也比较划算，从社会的角度考虑，家庭养老的社会硬件设施成本几乎为零。 但家庭养老在新形势下的脆弱性显示出其历史的局限性。现代社会的人际竞争加剧，生活节奏加快，工作负担加重，致使家庭养老的人力成本剧增，一般家庭难以承受，赡养者疲惫不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等问题的出现，家庭养老这一传统养老方式必将随家庭结构的变化而逐步向社会养老过渡。 （2）机构养老 机构养老是指由专门的养老机构（包括福利院、养老院、托老所、老年公寓、临终关怀医院等等）将老人集中起来，进行全方位的照顾。正规的养老机构，其日常管理均要严格。机构养老是我国重要的养老模式之一，但不能满足众多其他需求的老年人群需要。 119 以北京为例，北京目前共有养老机构340家左右,其中民办的养老机构约有100家。这些养老机构可以分为三类：国家创办的国营养老机构，乡镇、社区、村、街道办的集体所有养老机构，以及企事业单位或个人所创办的民办养老机构。在这些机构中，进入公立养老院的难度也是人所共知，北京市第一、第四、第五养老院的入住率常年为100%，目前有1600多人在排队等候入住，城八区的公立养老院入住率也都在98%左右。而民办养老院的床位已有近12000张，但平均入住率只有2/3。市民政局相关负责人表示，更多老人趋向于公立养老院，是出于对“国字头”的传统信任感，但在其他城市，状况有所不同，各方面条件优越的养老机构，入住率较高。（3）社区居家养老  社区居家养老的基本做法是：在城市各个社区建立养老护理服务中心，老人仍然居住在自己的家里，享受服务中心提供的营养和医疗护理以及心理咨询，并由服务中心派出经过训练的养老护理员按约定定时到老人家中为老人提供做饭、清扫、整理房间等家务服务和陪护老人、倾听老人诉说的亲情服务。所以，有人说：社区居家养老是一个无围墙的养老院。开展居家养老服务相对于机构养老，更为适应我国老年人的生活习惯和心理特征、满足老年人的心理需求、有助于他们安度晚年，也更为符合中国实际，符合大城市中心城区发展的社区为老服务的新路子。2.2.3生态旅游概述生态旅游是从20世纪90年代以来发展起来的。生态旅游不仅被定义为一种适应市场机制的、以自然为基础的旅游；它还是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效途径。目前，最流行的关于生态旅游的定义有两个：生态旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对环境的保护，达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的；生态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享受和欣赏历史的和现存的自然文化景观，这种行为应该在不破坏自然地貌、保护生态环境、降低旅游的负面影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。119 近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业——生态农业观光应运而生。各地掀起发展观光农业的热潮：有的选择已有的自然风景区或旅游景点为依托，兴建“观光果园”或珍稀动物养殖场；有的以种、养殖场为基础，再造人工景观、游乐设施；有的集科研、技术开发、观光旅游于一体，兴建“水果世界”等等。生态农业观光是一种以农业和农村为载体的新型旅游业，有狭义和广义两种涵义。狭义的仅指用来满足旅游者观光需求的农业；广义的观光农业应涵盖“休闲农业”、“观赏农业”、“农村旅游”等不同概念，是指在充分利用现有农村空间、农业自然资源和农村人文资源的基础上，通过以旅游内涵为主题的规划、设计与施工，把农业建设、科学管理、农艺展示、农产品加工、农村空间出让及旅游者的广泛参与融为一体，使旅游者充分领略现代新型农业艺术及生态农业的大自然情趣的新型旅游业。生态农业观光始于二战后的欧美国家，后在日本、台湾等地充分发展并日趋成熟。由最初的小规模的观光果园形式发展到统一规划的集观光、休闲、娱乐、教育为一体的有组织的生态农业观光园区、观光农业带。使农业走向多元化、多层次规模经营，成为国际旅游业发展的重点。它改变了传统农业仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营理念，把发展思路拓展到“119 人地共生”的旅游业与农业结合的经营模式。2.2.4现有基本游客结构去年XX市旅游景点共计接待国内外游客二百万人，且白马镇现有各种农庄农家乐53户，部分农户还可以一次性接待上百人。今年“五一”节期间，接待游客近万人。比上年增加了四分之一，收入比以前增加了数倍。2.2.5市场趋势分析中国休假日目前共有115天，工薪阶层全年约有1/3时间休闲度过，著名未来预测学家格雷厄姆认为，休闲将是新千年经济发展五大推动力中的第一引擎，“一个以休闲为基础的新社会有可能出现”。人们的消费观念有了极大的转变，健康、休闲、度假成了人们追求的时尚潮流。在传统房地产开发机会逐渐减少、住宅消费开始向舒适性转移的情形下，大量的传统房地产资金必然要开辟新的领域，当旅游度假成为一种时尚之后，集山水景观、休闲度假为一体的度假社区也将随之应运而生，成为新的房地产开发热点。2.2.6项目建成时市场容量与游客结构该项目透过旅游市场的市场分析认为，当今我国的旅游市场，多数是增量不增长、缺乏可持续性的能动性深度开发，绝大部分以单一的人为风景或突发奇想的运作模式吸引游客，而往往忽略旅游市场细分划经济要素，长期形成的蜂拥而游，待后萧条得无人问津的、增量不增长的“泡沫经济”119 怪圈，任何一个景区或行政区打造的旅游经济，都很难形成可持续发展后劲。究其缘故：旅游实在是缺乏文化或消费需求内容；缺少到此一游如同回家一样便捷的以人为本深度开发思想，这不得不说是多年来旅游开发层面的断层或盲点。该项目根据现在大众人们需求，完善上述游憩方式以达到休闲、避暑与自然生态有机的结合，最终形成社会与经济效益共同繁荣的良好局面。1、游客性别构成据现有数据进行估计，项目建成后，游客的性别构成为男:女为2.33：1。其特性在于远高于全国平均出游性别比(1.27:1),这在XX生态旅游中具有普遍性。2、游客年龄构成本项目建成后游客的年龄构成的特点在于25~35、36~45、46~60三个年龄段的游客比重明显大于其他年龄段的游客，反映生态休闲主要目标客源市场为中老年城市居民，这部分居民有相对固定的休假时间，且收入相对稳定，具有较强的消费能力。3、游客职业与学历构成旅游者职业与学历构成是旅游决策动机的直接体现，反映了旅游者对旅游地环境感知、旅游最大效益以及旅游偏好等旅游决策要素的职业、文化社会阶层化差异。该项目游客职业构成的特点是离退休人员及商务成功人士占有的份额较高。游客职业构成的职业众性特征明显，在九个职业类型中，公务员、企事业管理者、文教科技人员及学生等四类分别占20.41﹪、18.71﹪、18.37﹪和15.99﹪，合占游客总数的7成以上（73.47﹪119 ）。工人以及包括军人在内的其他自由型职业也有一定比例（分别占9.52﹪和8.44﹪）。服务销售商贸人员等所占比例极低（分别为3.40﹪、3.06﹪及1.70﹪）。其特征为高中与中专以上、本科以下游客份额占绝对优势（＞90%）。显然，游客的学历构成与相应类型生态休闲游客的职业构成是吻合的。4、游客收入构成居民可自由支配收入的多少，直接影响其旅游需求。该项目游客以中高收入者居多（月人均收入＜3000元的占24.67﹪、＞3000元的占75.33﹪）。进一步统计表明，月人均收入大于3000元的中高收入者主要为大空间尺度游客。2.3项目发展优势2.3.1独特的市场卖点生态养身休闲旅游在我国刚刚进入发展阶段，是一个非常有前途、充满潜力和机遇的发展方向，存在着巨大的市场潜力。本项目巧妙的将“生态养老”和“休闲度假”合二为一，相互促进。规划的景点、设施具有很多唯一性和排它性，特别是根据项目地理环境所设置的景点，因巧妙的与沱江自然景观相融合，形成了独特的水域景观群。项目建筑群以现代欧式为主题风格，同时结合，花卉苗圃的生态园林建设，将生态与贵族气息和谐统一，打造出该区域独一无二的中高档“生态养身和休闲度假”特色旅游综合体，填补了XX中高端生态养老空白，必将成为XX市生态养老和休闲旅游业的独特卖点。119 1、高级养老院按照国际公认的标准，当一个国家60周岁及以上的人口占到总人口数10%的时候，这个国家就正式成为老龄化社会了。按这个标准来算，中国现在已有超过1.5亿的老年人口，名副其实地步入老龄化社会的行列。为此我们有必要建设高档养老院。本项目建设的高档养老院拥有自己的特色，围绕“养”、“护”解决老年人养老问题、适应老人及其家庭需求的客观要求，推动XX市养老服务事业健康、快速发展起到积极的作用，也是整体推进养老工作的重要支撑。（1）打造高档养身条件，营造“享受型”生态养身氛围。建设高档养老院的外观可让人感觉生气勃勃，本项目有如五星级酒店一般装修设计，或依山傍水或有温室园林，穿着整洁的护理医疗团队和服务人员会面带笑容，院内还配备专业的心理咨询部门。养老院最根本宗旨虽然仍是对不能自理的老人提供日常料理，但已经从温饱型转向了享受型。过去的传统思维认为，只有不孝或迫于无奈时子女才把父母送进养老院，现在送父母进养老院则体现的是子女的孝心。实际上，现在很多老人都愿意到养老院来享受舒适的晚年生活。我们以“生态养身”概念为基础兴建的老年公寓、四合院等，以达到“老人需要自己解放自己”，到养老院养老不是什么令人感到羞耻的事情，而是“一种潮流”。解决那些因孤独和缺乏交流的老年人心理上突出的问题，对于到养老院养老的老人而言，能交朋友、上网、健身、打门球、垂钓、书法、文艺活动等，让其充分享受晚年生活的自在。（2）量身定制，提高服务品质。119 高级养老院提供了养老方式的一个新选项，对高级养老院本身而言，他们提供的可能仅仅是比原来更好的服务，并没有完全为老人创造一种新的生活、甚至是一种新的身份认同。养老院老人需要不同形式的长期护理，需要接受一定的生活护理。本项目从服务对象、服务内容、服务形式、设施建设等方面提高质量。在养老院设有老人休息室、多功能活动健身室、老年人心理咨询室，配备了相关的专业医疗服务人员，将每一老年公寓进行个性化装修，设独立卫生间，让老人来到这里有一种回家的归属感。在对医疗康复中心的装修中突出家的元素，同时也尊重老年人的风俗习惯，专门设立了相关的房间，由专业人员为每一位老年人量身定制营养饮食搭配菜单，满足老人的营养需求。本项目集生活照料、膳食供应、医疗保健、文体健身于一体的老年人照料机构，以温馨舒适的环境和良好的照顾，让老年人有种对家的眷顾。（3）注重“养”“护”并重，注重科学养老。项目将定期和不定期邀请“华西医院”专家专门为老年人量身定做，开展各类护理讲座以满足老年人的生态养老需求，让老人从科学的角度注意养老、养生，并懂得如何养老养身，形成一种科学养老养身的健康文化氛围。让养老院作为一个平台，拓展服务内容，提高服务质量。2、高级休闲度假区高级休闲度假区是由生态度假区运营单元、生态农场运营单元和民俗文化生产单元三个单元组合而成。三个单元相辅相成、相互依托。如下是三个单元的关系结构图。生态度假区运营单元提供客源提供客源民俗文化生产单元生态农场运营单元119 强化顾客强化顾客开发影响力提供卖点（1）生态度假区运营单元：依靠原生态农家乐特性（住高档农家别墅、吃农家饭、干农家活、享农家乐）聚集一部分顾客，农家乐的经营定位于生态农家菜，采用现场点杀，保证生态农家菜品质，价格采用中高档消费策略。其主体运营项目为餐饮、棋牌休闲、乡村度假、生日宴、婚宴等项目。而所需生态农家菜是由生态农场运营单元提供。（2）生态农场运营单元：生态农场运营单元由生态农场和生态梅林组成。生态农场靠租用农家乐周围农户闲置的土地进行，根据需要发展50亩生态农场租赁给农家乐的顾客，让顾客真实的参与到生态农业生产中来，在休息娱乐的同时切身的感受生态种植和其他种植法不同之处，强化顾客对我们的经营定位“生态认同感”。生态梅林则环绕在生态农场一周，形成一个大花园，与生态农场形成一个有机整体。同时还可以建设一个会员服务体系，把那些有倾向回归农田、体验农耕的顾客发展成生态农场运营单元的会员。（3）民俗文化生产单元：在两个单元运转的同时需要做好民俗文化的宣传和建设，即建设民俗文化生产单元，定期开展文化节，如XX民俗赏花节、农场春耕文化、农场秋收文化等，主要体现天人合一的意境！项目由高级养老院和生态度假区两部分119 构成，两者在空间上保持一定的独立性，同时在经营理念上保持统一性，相互促进，从而实现项目的综合市场竞争力。2.3.2资源优势项目所在地坐拥沱江，背靠丘陵，拥有丰富的水域景观资源，同时，XX拥有众多著名景点，如：张大千纪念馆、圣水寺、大佛寺、罗泉古镇、高峰寺、静宁寺、西林寺、古宇湖、船石湖、云顶寨等，以原有旅游景点为动力，可明显带动本项目的发展。因此，该项目自然资源和旅游资源优势明显，项目前景看好。2.3.3政府的大力支持XX市委市政府着力打造川南城市群中心城市，成渝经济区新高地，力争三年，确保五年，城市面积及GDP翻一番，每年有新变化，三年上大台阶。2009年GDP成功超越自贡市，2011年将继续加大招商力度，深入开发合作项目，大力谋求发展，力争GDP超越泸州市。2010年XX市XX西南再生资源产业园区被选入全国首批七个示范基地之一，成为西部地区唯一列入试点示范的基地。因而必须通过培育和建立可持续产业来保证市域国民经济的长期稳定发展。其中，旅游是可持续产业的重中之重。生态养身休闲旅游类项目受到了市级各部门的大力支持与关注，这是本项目得以推进的重要保障。　2.4投资必要性综上所述，从落实科学发展观，统筹城乡发展战略；119 解决老龄化问题，促进社会和谐发展；培育壮大优势主导产业，发展农林业生态立体经济；调整川南丘陵区农业和农村经济结构，带动区域经济发展；提高企业效益、增强服务“三农”、服务社会的能力、促进新农村建设进程等方面分析，该项目的建设具有充分的必要性。119 3建设项目选址3.1场址位置本项目位于XX市市中区白马镇石庙村沱江边，距市中心约4km。项目总占地面积约200亩，其中，一期占地70亩，二期占地130亩。土地权属白马镇石庙村，采取土地租用方式获得用地，目前已办理部分土地租用手续。3.2项目区的建设条件3.2.1项目区地理位置项目所在地XX市位于天府之国的东南部，座落在美丽富饶的沱江之滨。东连重庆，西接成都，南通自贡、宜宾、泸州，北到遂宁、南充，是川东重镇、XX省规划建设的8个大城市之一。地理位置东经104°15′—105°26′，北纬29°11′—30°2′。全市幅员面积5386平方公里，耕地18.56万公顷。3.2.2自然条件1、地形地貌XX市，丘陵为主，东南、西南面有低山环绕。海拔在350~450米119 间的丘陵约占90%.地质构造属新华夏系沉降带的一部分，褶断规模小。地表由较平缓的紫色砂岩与泥岩组成，经长期流水侵蚀切割后，多呈浑圆状和垄岗状浅丘；丘间沟谷狭长平直，从丘顶到沟谷多为梯形缓坡，构成层层台阶的粮田。泥质中以泥土、粗砂土和红砂土、豆面泥土、黄泥砂土为主，这些土壤保水性能良好，抗旱力强，有利于农作物生长。土地利用历史悠久，主要以耕地为主，其他用地为园林，林地，疏林草地，城乡、居民用地，工矿用地，交通用地，水域和特殊用地及部分难利用土地。2、气候XX市，受盆地和本地自然环境的影响，具有气候温和、降雨量丰富、光热充足、无霜期长的特点。冬暖夏热，雨量适中。平均气温15℃-28℃，一月均温6℃-8℃，七月均温26℃-28℃，最高气温可达41℃，最低气温－5.4℃，活动积温5598℃左右。境内热量资源比较丰富，常年平均太阳总辐射为89.6千卡/平方厘米，年总日照时数1100-1300小时，无霜期达330天。全年有霜日数一般4--8天左右，灾害性天气以旱为主，旱涝交替出现；春夏秋冬，低温、风、暴雨时有发生，绵雨显著。全年气温有明显的冬干春旱现象，同时，夏旱伏旱的现象也时有发生。年降雨量1000毫米以下，多分布在夏季，约占全年雨量的60％，高温期与多雨季基本一致，春季约占17％，冬季仅占4％。3、水文沱江是市区内的主要河流，流经资中、东兴区及市中区，是市内水路运输要道，自古有“万斛之舟行若风”的繁忙景象描写。沱江水流缓急交替，滩沱相间，蜿蜒曲折，常年平均流量为375立方米／秒，自然落差135.5米，平均比降4.5‰，水能蕴藏量有14.5万千瓦可供开发．较大支流119 有资中的球溪河、XX的大清流河等。这些河均有灌溉、航运和发电之利，水能蕴藏量约3.5万千瓦可供开发。加上沱江的水能资源，年发电量可达9.2亿千瓦时，现已开发的水能资源仅占可开发量的21.7％。同时，由于沱江纵贯南北，流域较长，支流较多，积水面广，雨季时容易造成洪水灾害。水文XX市境属长江流域沱江水系，沱江为长江一级支流，清流河、小青龙河为长江二级支流，乌龙河入釜溪河，仍入沱江。市区河段，河谷宽400m-500m,水面宽200m-400m，河流平均比降0.4%，多年平均流量317m3/s，年径流量100亿m3，年径流量变差系数（Cv）为0.21。除沱江外，市区内另有大、小清流河等12条支流，其中大清流河发源于安岳县新民乡唐石坝，全长122km,在大河口注入沱江，市区河段长2.5km,为常年性支流，集雨面积为1539km2，年均径流量4.9亿m3；小清流河发源于安岳县南熏乡，全长56km，在高寺山下注入沱江，市区河段9km，为常年性支流。沱江东岸除大小清流河外，尚有椑木河、谢家河、曾家河、锅丁河等四条小支流，逢枯水年断流；沱江西岸除常年性小支流青杜坳河外，尚有寿溪河、公园河、水兴河、吴家桥河、白马溪等五条非常年性小支流。4、矿产资源该市矿产资源丰富。能源矿产主要有煤、天然气、油页岩；非金属与建材矿产有石灰石、石砂岩、页岩、耐火粘土、铝土矿、大理石、河沙、砾石与陶瓷粘土等；金属矿产与稀散元素有铁、钾、金等以及盐矿、钾矿和煤层中共生的铝、镓、铷及锂等分散元素；化工矿产有盐矿和含钾119 水云母粘土矿等。XX市由于地处盆地腹心地带，地质构造较简单，地壳相对稳定，区内出露地层主要受“资威穹窿背斜”、圣灯穹窿背斜”和“螺观山背斜”三大地质构造影响，全市矿产主要分布在这三大构造带上的威远、资中、隆昌三县。天然气主要产于“资威穹窿背斜”和“圣灯穹窿背斜”两大构造带上，已探明的储量达600多亿立方米。沙金则产于沱江河床沿线的资中、市中区和东兴区。矿产资源主要有煤、天然气和石灰石，进行小量生产的有囟盐、含钾粘土矿、耐火粘土矿、铅土矿和沙金等。将来矿产资源的开发还大有前景。5、植被资源XX市属亚热带常绿阔叶林带，气候温和，雨量充沛，适宜多种林木生长。树种资源有60多个科，110多个属，190多个种。XX由于海拔高度悬殊不大，地形多为丘陵、低山，森林植被种类、群落组成以及群落动态特征，随土壤理化性质差异呈较明显的地带变化，并在相应范围内，有相对的稳定性，其森林植被主要有针叶林、阔叶林、竹林、灌木林等。从用途上看，XX森林植被以用材林为主，其中面积最大的是威远县，最小的是市中区；经济林树种丰富，主要有油桐林、油茶林、柑橘林，其他还有落叶果林，如梨、苹、桃、李、杏、樱桃、葡萄以及桑林、茶林、油橄榄、棕榈、核桃、白蜡等经济林木；薪炭林是XX市农村重要的生活资料，分布广，产量高，多数可再生更新，主要树种有桤木、紫槐、马桑、黄荆等；其他还有特种用途的环境保护林、实验林、母树林、风景林、名胜古迹119 和革命圣地林、自然保护区林等，其优势树种有马尾松、香樟、楠木、黄连木、柏木等，主要分布在市中区、资中等地名胜古迹风景区。3.2.3社会经济状况1、行政区划全市幅员面积5386平方公里，现辖三县二区：市中区、东兴区、威远县、资中县、隆昌县。111个乡镇，2070个行政村，9个街道办事处，253个社区居民委员会。2008年总人口425.05万，其中非农业人口84万，农业人口341.06万，耕地16.37万公顷,人均占有耕地面积0.0385公顷。2、自然资源及经济状况XX市气候和土壤条件宜于多种农作物生长，种植业中以粮、油、蔗、麻、丝、茶、果、菜等为主，也种植部分药材、棉花等，是XX省粮食和经济作物的集中产区。粮食作物有水稻，多数以栽培一季中稻为主，其种植面积为143万余亩；其次是玉米、红苕和小麦等；经济作物主要有油菜、花生、黄麻、甘蔗等；园艺作物品种繁多，尤以柑桔等资源最为丰富，产量高。119 动物资源主要有各种家畜、家禽、及部分野生动物。家养动物包括兽类、鸟类、昆虫类、鱼类及家养野生动物。兽类中有猪、牛、羊、兔以及省量的马、骡、驴；鸟类主要有鸡、鹅、鸭、鹌鹑和鸽，其中以鸡、鹅、鸭饲养最多；昆虫类有蜜蜂、蚕；鱼类有本地种的鲤、鲫和先后引进的草、青、鲢、鳙等30余个品种；家养野生动物有水獭、鸬鹚、梅花鹿、黑熊等。野生动物，由于全市荒地山林较少，难于栖息繁殖，现仅有野生动物240多种，主要有麻雀、斑鸠、乌稍蛇、青蛙、黄鳝、泥鳅以及野猫、野兔等。全市矿产资源丰富。能源矿产主要有煤、天然气、油页岩；非金属与建材矿产有石灰厂、石砂岩、页岩、耐火粘土、铝土矿、大理石、河沙、砾石与陶瓷粘土等；金属矿产与稀散元素有铁、钾、金等以及盐矿、钾矿、煤层中共生的铝、镓、铷及锂等分散元素；化工矿产有盐矿和含钾水云母粘土矿等。XX市由于地处盆地腹心地带，地质构造较简单，地壳相对稳定，区内出露地层主要受“资威穹窿背斜”、“圣灯穹窿背斜”和“螺观山背斜”三大地质构造影响，全市矿产主要分布在这三大构造带上的威远、资中、隆昌三县。天然气主要产于“资威穹窿背斜”和“圣灯穹窿背斜”两大构造带上，已探明的储量达600多亿立方米。砂金则产于沱江河床沿线的资中、市中区和东兴区。目前，正在进行大量开发生产的矿产资源主要有煤、天然气的石灰石，进行小量生产的有囟盐、含钾粘土矿、耐火粘土矿、铅土矿和砂金等。将来，矿产资源的开发还大有前景。3、基础设施在基础设施建设中，XX统筹规划，突出交通建设为重点，带动了能源、通讯和水利等建设突飞猛进。拓展了交通运输体系，实现全市村村通水泥路。建成一座220kV变电站和两座110kV变电站，供电能力达44.万kVA，水电资源丰富，有一座装机容量达1.8万千瓦的110kV电压等级的水电站一座；有具有环状供水系列的现代化自来水厂两座，年供水量达10万吨；程控电话达10万门，移动通讯基站覆盖全境……119 一系列的江河治理、旅游综合开发水利等工程建设，电网、气网和水网改造，使基础设施不断完善。4、旅游资源 XX现有旅游景区28处，旅游景点180多处。其中资重龙山——白云峡、隆昌古宇湖两处为省级风景名胜区。资中县为成渝油墨线唯一的省级历史文化名镇。XX历史古迹、文化遗址、殿堂庙宇、禅林寺院、塔影桥虹、石刻壁画等封锁奇不有，加之众多的名人轶事、历史掌故、民俗风情、土特产品、风味小吃等构成了丰富的旅游资源。全市旅游资源按其构成，可分为自然景观、人文景观和其它旅游资源，其中人文景观、水景旅游资源在全川占有重要地位。XX市自然景观分为地景、水景、气景和生景。地景以名秀山峦为主要特色。XX属丘陵地区，山峦海拔低，登山轻松，下山愉快，绿树成荫，空气清新，名山名胜古迹颇丰，西林山、半月山、石径山、望云山、云居山等均是一批小巧玲珑各具特色的名秀山峦。资中、威远之间的九宫山空气清新，环境幽静，又具一翻景色，是进行野外活动和考察之所。资中白云林海、威远白牛寨森林公园是登山远望、观林海、云雾、日出的绝妙佳处。水景资源丰富。沱江由西北至东南穿境而过，两岸士流众多，形似一第泊水而去的“多脚长龙”，配以繁茂的天然植被，形成悠美的自然景色。人工湖景亦多。船石湖、龙江湖、长沙坝湖、古宇湖，已开发成湖景胜地。市内的小水景、人工瀑布资源颇有名气。其中圣水寺的圣水井，重龙山的唤鱼池，隆昌大洞坎（又名鹅洞飞泉）的瀑布等闻名遐迩的天然景点。葫芦口水坝溢洪飞瀑是全省有名的人工瀑布。气景资源有白云山顶峰日照、白牛寨森林薄雾、龙江源、古宇湖等。119 生景资源具有浓郁的地方特色。XX是XX盆地主要农业区，种蔗制糖历史悠久，沱江两岸蔗乡田园风光，令人心旷神怡。浅丘山峦的望云山、石径山、重龙山等地的大片古树林木是一大奇观。许多千年古树盘延缠绕，形成独特难见的自然景观。在生景资源中，已发现多处古生物化石，如资中五皇庙附近发掘的154个恐龙脚印化石等均具很高的考古、研究价值。3.2.4交通运输情况XX是川东南乃至西南各省交通的重要交汇点，是XX省仅次于成都的第二大交通枢纽。交通四通八达，除航空外，铁路、公路，内河和管道运输俱全。铁路有成渝、内昆、资威、隆泸铁路纵贯南北；公路有成渝、内宜、隆纳三条高速公路在XX汇合成“T”字形，并有省道遂筠路、资泸路、隆雅路等干线公路通过，41条县道公路将全市两区三县串连在一起，132条乡道公路纵横交错于全市112个镇（乡）；内河航道现有10条，通航里程达416公里，有74个乡镇通水路。内河航运以沱江为主，沱江自西入境，流经境内四个区县、下游到泸州与长江相通。XX市境内有成渝线、内昆线、隆泸线、资威线四段计营运里程190千米，火车站19个。成渝线西起成都，东达重庆，全程505.06千米。自147.796千米处进入XX市，经资中县、市中区、东兴区、隆昌县出境，境内全长119.062千米。XX至昆明铁路自成渝线XX站重庆端道岔（220.34千米）接轨引出。境内长22.275千米，设XX南站、凌家场站。资威线自成渝线资中站重庆端道岔（190.376千米）接轨引出，经宋家铺抵威远县坭河。正线长29.3千米，站线长2.7千米。建桥梁3座，隧道1个，涵洞65道。目前正在建设的成渝客运专线纵贯XX全境，设计时速350公里，119 XX境内设资中北、XX北、隆昌北三站，其中XX北站为成渝两终末车站外最大编组站，规划XX始发至成渝两地高速列车。另外规划修建绵（阳）遂（宁）资（阳）内（江）自（贡）宜（宾）和内泸（州）城际铁路。XX市东南连重庆市，西北靠资阳市，南接泸州、宜宾、自贡，东北通遂宁，西南与乐山接壤。成渝、内宜、隆纳三条高速公路（已通车）另有成自泸高速公路、内遂（宁）高速公路（在建），内威高速公路、资威快速通道（规划中），成（成都）广（广州）公路、川鄂（湖北）公路、川云（云南）公路、内宜公路纵横境内。境内国道干线（高速公路）149.2千米，国道134.3千米，省道152.2千米，县道89.3千米，跨地区县道境内段303.3千米，县内县道394.5千米。成都距XX为172公里，全程为高速公路，需时约2小时。成都城北客运中心每天都有发往XX的班车，每20分钟一班，票价为50元左右。由XX省和当地共同投资300多万元新建成的这座岸线长700多米，宽20多米的码头，是XX市建在沱江边的最大客货运码头。该码头从2005年5月开工修建，到今年7月21日竣工。新建成的码头既方便了当地市民乘船、过渡和货物装卸运输，同时又集防洪、交通、城市景观等为一体。项目所在地距市中心约4km，旁边有公路直达市中心。同时，项目所在地已被XX市规划为以农家乐为主题的“十里长廊”，市政府也已规划搬迁至此，预计一年后搬迁，届时还将修建两条公路直通市中心和高速公路。便捷的交通运输体系，为项目的不断发展提供了坚实的基础。119 项目所在地图3-1项目所在地理位置及交通图3.3项目选址意见综合上述，该项目所选场址自然条件优越，社会条件成熟，具备建设的必要性和相关条件。因此，从项目建设条件和地理位置而言，该项目所选场址具备发展现代生态养老和休闲度假区的各项条件，可以选择。119 4项目总体方案设计4.1项目建设总体方案本项目总投资约1.5亿元人民币，分两期建设。其中，一期工程占地70亩，投资4000万元，总建筑面积约11840㎡，建设周期一年，主要内容：老年标准公寓、医疗康复中心、四合院高档公寓、豪华贵宾公寓、临江娱乐室、活动健身室、餐厅、茶坊、厨房、员工食堂、停车场、门卫室、配电房、道路、围墙、水景、绿化等辅助设施。二期工程占地130亩，投资1.1亿，建设周期两年，主要用于项目扩建，主要内容包括一期配套工程扩建、医疗服务及花卉苗圃建设。预计2014年5月全部完工投入运行。4.2项目定位、建设理念及目标1、项目定位（1）主题定位围绕沱江水资源优势，突出水景特色，打造“自然水景—花卉苗圃—生态休闲”特色生态养身和休闲假旅游目的地，项目整体建设风格为欧式，将生态与贵族气息和谐统一。（2）市场定位项目目标市场可分为近、中、远程三级市场。近程市场指XX、泸州、自贡、资阳、宜宾等1.5小时近程辐射区域；中程市场指成都、重庆、南充、乐山等半日经济圈大中型城市；远程市场指国内其他区域市场。（3）功能定位119 以养老、商务、度假、居住及景点五大功能于一体的综合性旅游项目。（4）档次定位中高端生态顶级养生的度假天堂，整体风格为现代欧式。2、项目建设理念科学合理利用各类土地和相关资源，体现最佳社会经济价值。保护自然生态环境，防止水土流失，不改变土地利用性质，发挥土地利用效能。探索建立农民受益的长效机制，构建永久性的民、企和谐新农村。体现林业生态，展现景观配置。景观、景点、娱乐、休闲布局科学，配置合理。设施建设强调风貌景观化、功能多元化、利用综合化，充分发挥其投资价值，打造最佳的游乐、休闲、人居、商务环境。3、开发目标一是直接经济效益目标。项目获取直接的经济效益包括：（1）生态养老（含食宿、养身保健等）；（2）生态休闲度假（含高端度假消费、散客休闲度假消费、其他项目如生日和婚宴等收入）；（3）苗圃效益。二是可持续发展目标。可持续发展是现代农林业的基本理念。生态休闲度假业把改善生态、美化自然、造就人与自然和谐的生存发展环境作为自身发展的目标。三是示范观赏目标。离开了这一目标，就没有了生态休闲度假业。这一目标是“直接经济效益目标”119 的延伸。换句话讲，也是产业链的延伸与拓展。三大目标是一个统一的整体。三者相互关联、相互促进。“直接经济效益目标”是三大目标的基础，“可持续发展目标”既为长远利益拓展了空间，又是第三目标——示范观赏目标的基础。而示范观赏目标为基础产业提高了知名度，拓宽了市场空间，促进了“直接经济效益目标”的实现。4.3总平面布置4.3.1总平面布置方案项目坐拥沱江，左右两边为堤坝和树林，其总体布置一期工程度假区沿沱江边布置，二期工程花卉苗圃布置在度假区后方中间设置交通干道。一期工程具体布置为：1、度假区接待处。为保证养老区和度假区的相对独立性，分别设置两个大门，主要设计接待处、门卫室和大型停车场等。2、度假区内设置：普通老年公寓、医疗康复中心、四合院高档公寓、豪华贵宾室、临江娱乐室、活动健身室、餐厅、茶坊等。3、在度假区边角位置根据功能分区，合理布置厨房、员工食堂、配电房、道路、围墙、水景、绿化等辅助设施。整个度假区主要分为：一般住宿修老区、活动区、高端养身区、配套功能服务区四个板块，根据项目所在地现有情况，在尽量保留原有地理特点的情况下合理布置，注重合理功能分区。总体布局较为合理。详见附图2-项目总体规划平面图。119 4.3.2占地面积及分析表4-1有效土地利用分析表类型面积（㎡）所占比例（%）备注老年标准公寓700059.12医疗康复中心7406.25高档四合院公寓8006.76豪华贵宾公寓3603.04临江娱乐室3002.53餐厅7206.08茶坊3202.70活动健身室10008.45厨房、食堂5004.22门卫室等辅助用房1000.84停车场利用空闲地总有效面积118401004.4工程建设方案4.4.1主体工程建设1、养生公寓养身公寓以沱江水为环境背景，建设舒适、生态环保的仿生建筑，开展养生度假。建筑密度低，容积率为1.5左右。采用层联体别墅、四合院、多层度假公寓楼等多种中低密度住宅结合。开设养生养老基地，提供中老年人专用活动空间，吸引老年人养生和度假。针对市场开发几类公寓：119 （1）针对高端商务消费市场，推出具备居住和办公双重功能的商务豪华贵宾公寓3栋，每栋建筑面积约120m2；共计360m2。充分利用沱江丰富的水资源，从沱江引入自然水至度假区，造就大量自然水景，形成水景环绕公寓的小岛式欧式风格建筑群。（2）针对中高端消费群体市场，结合中国人对四合院特有的喜好和生活习惯，推出四合院风格的庭院式高档公寓。四合院建设两层楼，共建两个相对独立的四合院，每个庭院17个房间，每间约20m2，共计约800m2；既满足单个消费群体的需求，又满足家庭整体出游度假需求。（3）针对中老年人养身养老市场，推出中高档型标间养老公寓。公寓分两栋，每栋6层楼，每间约22m2，共计98间，约7000m2。2、医疗康复中心位于养老标准公寓内，以方便老年人平时就医需求。主要配置值班室、药房、医务室等。建筑面积740m2。3、综合服务配套项目（1）养生餐厅结合沱江水重点打造餐厅的生态环境，突出水景景观特点，根据中外养生文化对食物内容和进食方式进行特色设计，充分体现生态养生的特点。其中餐式分为沱江水之味、绿色芳香素食、沱江养生药膳等主题，同时可接待生日和婚宴等。可聘请当地及各地厨师研究自创或借鉴中国古代药膳、素食等。建筑面积约720m2。（2）休闲茶坊以休闲为主题，开展养身茶艺、茶道等文化主题。建筑面积约320119 m2。（3）临江娱乐室以高档休闲为主，主要接待家庭和商务小团体为主，临江建设5栋两层小楼，建筑面积约300m2。（4）活动健身室以休闲养身为主题，开展棋、牌、兵乓球、健身房、音乐欣赏室等养身主题。建筑面积约1000m2。（5）厨房、食堂建筑面积约500m2。（6）户外庭院、绿化在度假区内零散地修建各式庭院、游憩小站、平台，正对沱江，外围搭建观景平台，便于游客用餐之余观看沱江水景。（7）停车场约1000m2，可同时容纳100辆以上的游客车辆。4、二期工程该部分为项目二期工程，主要包括一期配套工程扩建、医疗服务及苗圃建设，占地面积130亩，苗圃地主要用于种植中高档观赏花卉植物和贵重苗圃，苗圃内、外结合打造五彩缤纷的植物园景观，不同植物搭配种植，保持四季有花有景。既能改善该区域的生态环境，成为度假区的观景后花园，同时又能创造巨大的经济效益。119 4.4.2配套工程建设表4-2辅助工程项目组成工程分类项目名称建设内容辅助工程给水给水采用生活和消防合一制排水雨污水排向市政雨污水管道供电用电设备均为二级负荷供气天然气管道从市政天然气干道就近引入，在管道入口处设控制阀沼气池5000m34.4.3工程建设投资估算119 表4-3项目工程建设造价估算表单位：万元编号工程或费用名称建安工程费设备购置费其他费用投资合计1老年标准公寓5202607802医疗康复中心1151802953高档四合院公寓103651684豪华贵宾公寓125481735临江娱乐室3815536餐厅80461267茶坊80281088活动健身室160892499厨房、食堂1234516810门卫室等辅助用房20103011停车场50106012道路754512013围墙40155514绿化及景观布置2102005046015二期工程（一期配套扩建、医疗服务、苗圃工程建设等）7000250015001100016其他配套（配电、安全、消防等）80120200合计14045119 5环境保护5.1项目主要污染源和污染物评价分析5.1.1项目建设期主要污染源及污染物影响分析1、水本项目在建设期主要产生的废水为施工场地工人产生的生活污水、施工废水及车辆运输和部分冲洗机器设备等的含油废水。（1）施工期平均施工人员50人，用水定额0.03m3/d，年用水850m3/年，生活用水排放系数为0.75，则生活污水排放量为675m3/a,主要污染物为CODcr、NH3-N。类比资料可知，废水中的CODcr为25mg/L，NH3-N为3.0mg/L；CODcr产生量30.8kg/a；NH3-N产生量3.69kg/a。（2）施工废水主要来自基坑排水、砂石料冲洗水，主要污染物为SS,生产用水量约2500m3/年，施工用水排放系数0.65，则施工废水排放量为1625m3/a。（3）车辆运输及机械维护造成的含油废水渗漏。由于车辆冲洗、加油、润滑油更换等引起的含油废水泄漏，可能随着土壤渗入地下水以及地表水体中，对水体造成较严重的污染，破坏水生生态系统。2、空气污染（1）粉尘：施工过程中粉尘及扬尘污染产生的环节很多，如交通运输、施工机械运行、材料加工、筛分、水泥装卸及搅拌等，尤其是10µm119 以下的飘尘会随呼吸进入人体而影响身体健康。根据施工布置，施工区相对较为集中，工程量较小，加之施工区周围没有村屯等环境敏感点，扬尘对周围环境影响不大，施工扬尘和粉尘污染仅对施工人员的健康有影响。（2）废气：废气污染主要来源于施工机械及运输车辆排放的尾气。工程施工机械多为重型机械，并以汽油、柴油为燃料，耗油量大，排放的尾气中大气污染物主要为一氧化碳、氮氧化物、碳氢化合物、二氧化硫等。这些有害气体散发到大气中，造成大气轻微污染。本工程附近居民区距离施工区较远，施工机械产生的废气污染对周围居民影响不大，但会对施工区周围的空气质量产生一定的影响。但影响时效较短，影响范围较轻。3、固体废弃物在项目施工期主要污染物为建筑工地产生的土方、其他建筑固废垃圾和工人生活垃圾。大部分建筑垃圾可回填，定点堆放，整平、覆土，恢复植被，剩余部分及生活垃圾可运至垃圾填埋场处理。4、噪声施工期间施工人员和机械设备进驻，改变了施工区内原有的宁静。在施工现场，车辆行驶、机械设备运转、基础开挖、骨料开采、钻孔以及材料加工等将产生不同声级的噪声，施工产生的噪声对施工区附近及施工车辆经过的道路两侧声环境将产生不利影响。（1）固定噪声源本工程主要施工机械有推土机、挖掘机、装载机、起重机和混凝土搅拌机等。根据《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90），推土机、混凝土搅拌机等施工设备昼间噪声限值为70dB(A)-75dB(A)，夜间噪声限值为119 55dB(A)，根据以往监测资料显示，单台设备在40m以外产生的声级值满足施工噪声昼间的限值标准，夜间施工设备噪声达标距离在200m以外。施工区附近没有村屯，施工机械噪声仅对施工区施工人员造成影响。（2）流动噪声源交通运输噪声属于流动声源，影响范围为公路沿线居民。当车辆经过村镇时，居民生活将受到一定影响，需要采取措施防止噪声污染。表5-1交通运输车辆噪声单位：dB(A)施工阶段运输内容车辆类型噪声级土石方阶段土方运输大型载重车85～90结构阶段商品混凝土等混凝土罐车、载重车80～855、生态环境影响分析（1）施工对植被的影响工程施工对附近区域植被的影响主要是开挖、工程永久和临时设施占地几个方面。这些施工活动将破坏和影响该区域原有的地面植被，并对当地的土地条件产生一定的影响。（2）施工对水土流失的影响根据项目和施工布置特点，并结合工程区自然环境状况进行分析：施工期将使地表处于疏松和裸露状态，这将为地面径流水蚀提供垫面基础，同时也为风蚀提供了物质条件。根据土壤现状调查分析结果，部分建设地土地平整工程涉及到对山体的开挖，坡度较大，土层瘠薄，一旦开发容易发生水土流失。（3）施工对土壤环境的影响119 项目的主体工程包括：老年标准公寓、四合院高档公寓、豪华贵宾公寓、活动室、餐厅、茶坊、厨房、员工食堂、停车场、门卫室、配电房、道路、围墙、水景、绿化等辅助设施等永久占地会对土壤资源产生永久性损失，转化为建筑物；施工暂时的占地，对土壤资源的影响也是暂时的。施工开挖及平整工作会导致表土层破坏，使得土壤受到冲刷、流失的可能性增加，对水土保持有负面的影响。6、地质影响分析项目建设内容对地质地况要求在正常范围内。经调查分析，项目建设区地质灾害不发育，地质灾害危害程度小，危险性小。建设施工场地无不良地质作用，场地基础稳定，适宜于项目的建设用地。5.1.2项目运行期主要污染源及污染物影响分析1、废水项目运营后，生活污水主要来自厨房、洗涮间、客房部及员工生活产生的餐饮污水和生活污水。项目旺季为6~9月，平均日接待量为500人，淡季平均接待量为100人。按生活污水人均排放量40L/d计，旺季平均接待人数计，则生活污水排放量为20000m3/a，其中的主要污染物为CODcr、NH3-N，各污染物排放量为CODcr产生量8760kg/a；NH3-N产生量876kg/a；厨房废水主要污染物为动植物油，油类漂浮在水体表面，影响空气与水体界面的氧交换；分散于水中的油可被微生物氧化分解，消耗水中的溶解氧，使水质恶化。因此直接排放将对水体造成一定影响。2、大气119 （1）厨房油烟餐饮部可容纳500人同时用餐，厨房在烹饪食品过程中会产生油烟，按照GB18483-2001《饮食业油烟排放标准》规定，应安装油烟净化器对厨房排放的油烟进行处理，使油烟排放浓度达到允许排放标准2.0mg/m3。净化设施最低去除率85%。（2）汽车尾气本项目停车场汽车尾气计算参数为：停车泊位66辆，每日最大车流量200辆，泊位时行驶时间为2分钟，生态园内道路上平均耗时4分钟。空燃比：12：1。车辆怠速状态运行，平均耗油量为0.15kg/min；汽车尾气各污染物浓度见表5-2，汽车尾气排放源强计算结果见表5-3。表5-2　汽车尾气中各污染物浓度污染物单位怠速正常行驶备注CO％4.072容积比HCppm1200400容积比NO2ppm6001000容积比表5-3　汽车尾气排放源强计算结果CO(t/a)HC(t/a)NO2(t/a)泊车位14.021.924.43园区道路22.433.0727.09合计36.454.99211.523、噪声该项目噪声主要来自换热站、加压水泵、空调冷却塔及油烟净化器引风机等，设备声级值在70～80dB（A）。因设有围墙，周边有大量绿化覆盖119 ，无敏感点目标，噪声经植被及周边建构筑物吸收阻尼后，对周边影响较小。4、固废厨房、公寓及员工生活产生生活垃圾，产生量为100t/a。5、生态环境影响分析项目运营后，人工景观生态类型将更趋于多样化，通过综合治理和生态建设，可有效控制水土流失。花草、乔木的大量引入丰富了植物乃至整个生态系统的种类和空间结构，从而达到保持区域环境功能的设计要求。从项目的长远发展以及整体生态功能和生态类型变化分析来看，项目的建设有利于人工生态类型的多样性。6、景观影响分析本项目在建筑景观设计上采用因地制宜的原则，并尽可能多的保留用地内的自然地貌，如山石等，以及自然植被；需修建围墙的建筑采用木篱，院内植草皮和铺碎石甬道，以达到与自然景观和谐一致的效果。由于度假区外与公路相接，面对河水，场地宽阔，自然山体景观较少。项目加植了大量景观植物，同时对河水岸植被和水岸进行适当清理，保证夏季植物丰富，冬季枯山水亦形成景致。因此运营期项目对周边的环境景观属正效应，有利于当地的人文自然景观建设。5.2项目拟采用的环境保护标准1、环境质量标准（1）环境空气：执行国家《环境空气质量标准》GB3095-1996中二级标准，具体标准见下表。119 主要污染物SO2NO2TSP主要污染物浓度限值(mg/Nm3)日平均值：0.150.120.30小时平均值：0.500.24—（2）声学环境：执行《声环境质量标准》GB3096-2008中3类标准。昼间≤65dB（A）夜间≤55dB（A）（3）地表水环境：执行国家《地表水环境质量标准》GB3838－2002中I类水域标准pH6～9、CODCr≤15mg/L、BOD5≤3mg/L、石油类≤0.05mg/L、氨氮≤0.15mg/L。2、污染物排放标准（1）废气：执行《大气污染物综合排放标准》GB16297-1996二级标准。（2）废水：执行《污水综合排放标准》GB8978-1996一级标准。CODCr：100mg/L；BOD5：30mg/L；SS：70mg/L；动植物油：20mg/L；NH3-N：15mg/L；pH：6～9。（3）噪声：运营期执行《工业企业厂界噪声环境排放标准》GB12348-2008中的3类标准值即昼间≤65dB（A），夜间≤55dB（A）。（4）固体废弃物：执行《一般工业固体废物储存、处置场污染控制标准》GB18599-2001。5.3环境保护措施5.3.1施工期环境保护措施1、水环境保护措施119 施工期的水质保护主要是防止生产、生活污水污染附近受纳水体及地下水。采用围堰将施工区域与旁边水沟隔开，防止生产、生活污水进入水沟。施工人员临时生活区设在水沟与公路之间，并修建防渗旱厕，定期消毒处理，严禁将生活污水随意泼洒。施工机械和车辆的检修、冲洗应在指定地点进行，检修厂内布置防渗集水池收集机械车辆的维修或清洗废水，采用油水分离器将废油送到有资质的部门处理，生活污水由市政部门清淘外运。施工结束后，应将临时生活区设施拆除、土地填平，并及时进行消毒处理。2、空气保护措施（1）为了改善环境空气质量，加强扬尘污染控制，可参照并严格执行国家环境保护总局和建设部发的环发[2001]56号文《关于有效控制城市扬尘污染的通知》中的相关规定。（2）施工现场周边应设置符合要求的围挡。施工车辆出入施工现场必须采取措施防止泥土带出现场，运输车辆进入施工场地应低速行驶，减少扬尘。运送易产生扬尘物质的车辆应实行密闭运输，避免在运输过程中发生遗撒或泄漏。（3）混凝土搅拌站应设于工棚内，做好遮盖工作，避免易起尘原材料露天堆放，施工过程堆放的渣土必须有防尘措施并及时清运，竣工后要及时清理和平整场地。（4）施工场地和运输通道定期洒水，及时清扫、冲洗，防止浮尘产生。春季遇到四级以上大风天气，停止土方施工和工程，减少扬尘影响。（5）对场119 区进行适当的绿化，稳固路面硬化，并以吸附扬尘，促进当地的大气环境质量。（6）运输车辆和施工机械应选用优质燃油。3、声环境保护措施（1）制定施工计划时应尽可能避免大量高噪声设备同时施工，对强噪声源的设备必须按照合理的施工时间。严格遵守当地相关规定，夜间22:00~次日6:00停止施工。（2）设备选型尽量采用低噪声设备。固定的机械设备与运土、挖土设备可通过消音、减震设备降低噪声。闲置不用的设备应立即关闭，运输车辆进入现场应减速，不鸣笛。（3）按规定操作机械设备。遵守作业规定，减少碰撞噪声，尽量少用哨子、钟等指挥作业。尽量采用新技术设备，减少噪声源。（4）适当限制大型载重车的车速，应减少或杜绝鸣笛。（5）装卸脚手架时，不能随意摔扔，产生较大的噪声影响。（6）施工人员应配戴防护耳塞，并经常轮换作业以减少噪声对健康的危害。4、固体废物环境保护措施工程弃渣由施工单位统一清运或掩埋，不得随意丢弃。运输车辆要加盖苫布，防止粉尘洒落而污染环境。为方便施工人员的生活，保护施工区卫生环境，在临时生活区内修建防渗旱厕并放置垃圾桶收集施工人员日常生活产生的垃圾，及时运至指定地点，统一处理。5、生态环境119 合理布置施工场地，严格按照设计和施工规划尽量减少占用耕地，减少施工临时占地对生态环境的破坏，避免土地资源与林木资源大量减少；施工临时占地开挖前，先将表层腐殖土推至料场一侧堆放；施工结束后，立即拆除临时建筑物，对临时占地进行清理、平整，回填腐殖土，并根据实际情况，恢复地表植被，避免引起水土流失，使生态环境得以恢复。6、人群健康保护措施施工开始前，对施工人员进行一次身体检查，杜绝传染病患者进入施工队伍；施工人员进场前应对临时施工区进行清理和卫生消毒；为了减少各种疾病的发病率，施工期间要以预防为主，做好环境卫生防护工作，保护施工人员的居住和饮食卫生条件，建立卫生防疫制度；加强饮用水源保护、加强食品卫生管理及施工区环境卫生管理工作；施工区应修建防渗厕所，并定期进行消毒和清理；在施工生活区，定期进行灭“四害”工作，生活垃圾定期进行清运、掩埋。5.3.2运行期环境保护措施1、废水处理措施该项目投入运营后，厨房、洗涮间、公寓及员工生活产生餐饮污水和生活污水，主要污染物为COD、SS、动植物油，其产生浓度分别为400mg/L、200mg/L、40mg/L。本项目所在地地表水域规划为III类区域，虽可处理达标后安全排放，但从生态环境保护和循环经济出发，本项目拟采用零排放方案。因此需设置专门的污水处理站对生活污水进行处理。119 根据项目排水及周边环境的特点，污水处理站可采取自然生态处理系统，工艺中，不同的自然生态处理系统的要求见表5-4。表5-4不同的自然生态处理系统的要求场地要求慢速渗滤快速渗滤地表渗流地下渗流湿地稳定塘土层厚度（m）>0.6>1.5>0.3>0.6>0.3－地表坡度（％）<30<15<15<15<2－土壤类型砂壤土黏壤土砂、砂壤土黏土黏壤土砂壤土黏壤土黏土黏壤土－气候冬季水需储存终年运行冬季降低负荷运行或储存终年运行终年运行冬季降低负荷运行或储存占地性质农牧林征地牧业绿化经济作物征地或废地利用占地面积（m2/m3d）10010251025100预处理最低程度一级处理一级处理格栅筛滤化粪池一级处理格栅筛滤格栅沉砂池沉淀塘污水最终去向下渗蒸散下渗蒸散可收集利用下渗蒸散可收集利用下渗蒸散可收集利用下渗蒸散可收集利用下渗蒸散外排可收集利用典型植物谷类牧草林木无需求牧草草皮花木芦苇等无因本项目所在区域平整土地面积较少，有一定的绿地规划。综合比较分析，建议采用地下渗流工艺，该工艺占地面积小，可终年运行，使用土层、地表坡度要求均不高，处理效果好。本项目的生活污水先经筛网过滤、隔油池隔油后，再经化粪池一级沼气厌氧预处理后，采用地下渗流工艺处理，沼气可作为新型燃料能源加以利用，沼液、沼泥可作为景区植被和苗圃有机肥，经渗流水可利用收集池存储，用于灌溉景区林木和苗圃，最终实现度假区水资源循环使用和零排放。渗流出水水质应符合《农田灌溉水质标准》(GB5084-1992)蔬菜回灌规定。为确保灌溉水的水质，应在回用出水点设置监测点，定期监测水质。119 生活污水筛网过滤、隔油预处理化粪池沼气厌氧处理地下渗流收集灌溉景区植被沼液、沼泥沼气新型燃料能源景区植被有机肥图5-1生活污水处理工艺流程图2、废气治理措施厨房做饭炒菜时产生饮食油烟。产生的油烟安装经环保部门认可的油烟净化装置处理后，由楼内烟道引至楼顶对空排放，其油烟净化效率达85%以上，油烟排放浓度为1.8mg/m3。饮食油烟排放符合《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001）表2标准，即油烟最高允许排放浓度≤2.0mg/m3，油烟最低去除效率≥85%。采取以上有效治理措施后，空气污染对周边居民和环境影响极小。而且由于该场址处沱江边，四周环境开阔，空气流通好，周边林地有较强的吸纳能力，预测废气对环境的影响十分有限，投产后不会引起附近群众的意见和纠纷。3、噪声治理该项目噪声一类主要来自加压水泵、空调冷却塔及油烟净化器引风机等，设备声级值在70～80dB（A）。在设计上选用低噪声设备，加压水泵安装在地下1119 层单独的设备间内隔声，空调冷却塔安装在楼顶远离客房的一侧，同时对风机加装隔声罩隔声，油烟净化器引风机安装在厨房贮物间一角，并加装隔声罩进行隔声降噪。通过采取以上措施，再经过距离衰减后，降噪值可达25dB（A）以上。其园区噪声符合《工业企业厂界噪声标准》（GB12348-90）Ⅰ类标准要求，即昼间≤55dB（A），夜间≤45dB（A）。二类是拉载材料及其他消耗物品等的车辆和游客车辆行驶噪音，从而影响景区内原有的宁静。可采取以下措施：（1）在进行景区设计时，尽量合理布局，以减轻对景区外的声环境影响；（2）对运输原材料及消耗品的车辆进行合理管理，车辆行经居民区时限速行驶，并禁止使用高音喇叭。运输材料及游客车辆经过村屯时要减速行驶，并禁止鸣笛，避免噪声干扰居民的生产生活；另外，该项目建设地周边居民较少，且有一定距离，据预测，项目所产生的噪声经上述方法处理后，再自然衰减，其景区噪声完全可以达到《工业企业厂界噪声标准》（GB12348-90）Ⅱ类标准。4、固废治理措施在项目运行期产生的主要固体废弃物为厨房、公寓、员工生活及游客产生生活垃圾。其中，剩余饭菜可由附近农民拉走用做饲料。其他生活垃圾实行分类收集，设置垃圾箱，方便游客丢弃垃圾，确保生活垃圾100%收集，并交由环卫部门统一处置。采用可降解的纸袋、纸杯及饭盒等，防止白色污染，垃圾临时堆放点采取防渗、防雨、防流失措施，避免雨水浇灌及渗滤液对地下水造成污染；设置专门维护管理人员，指导和管理游客做到环境的自觉保护，监督并做好环境卫生的公共宣传作用。119 5.3.3节能措施1、设计依据项目的主要设计依据是国家计委、国家经贸委、建设部文件计交能（1997）2542号《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》，以及《民用建筑节能设计标准》（JGJ-26-95）。2、主要设计原则执行国家现行的节约能源政策、规定及有关标准，合理利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。能源选择以贯彻国家能源方针和因地制宜为原则。设计中所选设备采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定淘汰的低效高耗能设备。3、节能措施在基础设施建设阶段，在供电、供热、道路建设、路灯安装等方面优先选用节能新技术、新工艺、新材料及新设备。其中，供、配电设计符合《评价企业合理用电导则》（GB/T3485-1998）的有关规定，优先采用低压电容器作为无功功率补偿，以降低无功损耗；供热管道采用保温性能好、热量运输散失小的高性能管材；路灯安装选用节能灯具。5.3.4节水措施1、设计依据国家计委和水利部颁布的《建设项目水资源论证管理办法》、《评价企业合理用水技术通则》(GB/T9711—1993)。119 2、节水措施项目为基础设施建设项目，耗水量较小，在项目基础设施建设阶段，采取以下节水措施：——在基础设施规划中，注重节约用水和水的重复利用。根据度假区的发展需要，逐步建立完善的污水处理和污水排放系统，远期污水处理率应达到100％以上。为了有效降低对新鲜水的消耗量，提高水利用效率，给水采用分质供水，采用新鲜淡水和杂用水两套系统，污水回用率45%。经过污水处理的后污水主要用于用于建筑内冲厕用水，以及建筑施工、绿地和道路的浇洒、洗车等对水质要求不高的建筑外用水。大大降低新鲜水用量。——树立施工人员节水意识，在项目建设调度会上将节水作为项目建设的主要内容，积极宣传普及有关生态建设、节约用水的知识、政策和法律，使广大施工人员树立节水意识，明确自己在生态建设和节约用水方面的权利和义务。——在给排水规划中，积极引入用水循环，注重中水工程建设，同时在给排水管材的选择及相关配件上采用性能好的设备，严防滴漏水现象。——在工作和生活区内采用节水型卫生器具，实现工艺冷却水的循环回收利用。5.3.5消防工程（一）消防工程规划原则1、遵循“预防为主、防消结合”119 的方针，以全面安排、有利生产、保障安全为出发点，做好园区防火规划和灭火设施的规划建设。2、加强度假区消防基础设施建设，发展消防科技，努力消除火险隐患。3、增强消防意识，积极推进消防工作社会化，严格执行有关消防规范、规定和标准。4、城区消防规划应与交通、给水、燃料、电力、电信等规划相衔接，坚持近远期结合，统一规划，同步建设。（二）工程措施1、合理划分消防责任区并设置消防队(站)根据用地布局与功能结构，消防管理结合城区整体一并进行消防规划。2、消防通道消防通道路中心线间距不宜超过160米。消防通道不得小于4米。新建的交叉路口，道路转弯半径不宜小于15米，以利消防车通行。3、消防供水消火栓设置：管网上布置地下式室外消火栓。室外消火栓应沿道路设置，道路宽度超过60m时，宜在道路两边设置，并宜靠近十字路口。消火栓距路边不应超过2m，距房屋外墙不宜小于5m。室内外消火药味栓的间距不应超过120m。4、消防通讯消防通讯主要应保障火灾报警和灭火指挥调度迅速、准确可靠，要充分利用无线和有线两种通信手段，不断完善消防通信系统。119 火警台与供水、供电、供气、急救中心、交通部门之间应设通讯专线，逐步建成图象传输指挥系统，实现火灾现场的图象声音通讯。（三）防震地区很少发生地震，震级都在6级以下，一般建筑按7度设防，生命线系统工程和地震发生后易发生二次灾害的建筑、高层建筑及重要建筑应根据抗震评价进行抗震设计。（四）防洪结合水系景观等进行河道改造。建设时应严格避免将河道盖板成暗渠，亦不宜将河道修成呆板的混凝土岸壁，应最大限度的利用地形优势，做成自然堤岸。根据流域特征，区内河渠防洪标准为20年一遇。加强水土保持，充分考虑泥石流、滑坡、山洪对景区的影响；充分重视天文潮、风暴潮对景区的影响，保证游客安全。119 6项目的组织管理和劳动定员6.1工程项目管理建设项目是一个系统工程，由于系统工程有其内在的规律，需要通过与之相适应的管理模式、管理程序、管理方法、管理技术去实现。就是说，需要有专门从事工程项目管理的组织为之服务。这种组织应该有与项目管理相应的功能、机构、程序、方法和技术；有相应的资质、人才、经验，能够为业主提供最优秀的项目管理服务，能够为业主创造最大限度的效益。XX高度重视本项目的建设，把本项目的建设视为公司发展强盛的标志。公司专门成立了以总经理为组长的项目建设领导小组，下设项目部，具体负责本项目的建设实施。1、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：（1）发改委审查可行性研究报告和进行项目立项。（2）国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。（3）建委办理投资开发项目建设条件意见书。（4）环保局办理生产性项目环保意见书（表）。（5）地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。（6）规划部门办理项目选址意见书。2、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：（1）人防办进行人防工程建设布局审查。119 （2）国土资源局办理土地预审。（3）公安消防支队、公安交警支队、水利局、城管局、环保局、园林局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。（4）规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。（5）规划部门确定建设工程规划设计条件。3、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：（1）规划部门对初步设计的规划要求进行审查。（2）公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。（3）公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。（4）人防办对初步设计的人防设计进行审查。（5）国土资源局进行用地预审。（6）市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。（7）建委对初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。（8）建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。（9）建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。4、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：（1）公安消防支队进行消防设计审查。119 （1）人防办进行人防设施审查。（2）建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。（3）规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。5、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：（1）建设单位办理施工报建登记。（2）建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。（3）建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。6、景区内构筑物、设施、设备预先登记租赁经营阶段，此阶段办理以下一般事项：（1）以下证明材料：1）与村民委员会签定完成《土地租用合同书》，取得土地使用权；2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；3）按提供景区内建设单元构筑物、设施、设备计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（2）开发企业的《营业执照》和资质等级证书；（3）工程施工合同；119 （4）构筑物、设施、设备预告登记租赁经营方案：预先登记租赁方案应当说明构筑物、设施、设备的位置、装修标准、竣工交付日期、预先登记租赁总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附预先登记租赁构筑物、设施、设备总平面图、分层平面图。7、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：（1）建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。（2）财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。（3）规划部门、市政部门、水利局、环保局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。（4）建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。6.2组织机构实行总经理负责制和逐级管理，逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本，以质量为中心，以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合，传统与现代相结合的管理之路。119 6.3人力资源总经理由母公司批准任命，中层管理人员采取按条件在社会择优招聘办法解决。营业人员及服务人员从市区下岗职工或当地农民按规定考核择优录用。6.4员工培训主要管理人员由单位组织外地考查学习和培训，工作人员由公司统一组织培训学习。6.5管理机构和设置本项目管理机构为度假区管理处，总经理、副总经理各一名，下设办公室、财务科、医疗保健中心、餐饮部、保卫科、环卫科。各职能部门职责如下：办公室：负责度假区内部管理、对外宣传、招商、协调等业务。财务科：负责内部财务计划、财务管理及外部收费管理。医疗保健中心：负责养老院内所有老年人的日常医疗护理工作、营业搭配、医疗护理讲座等工作。餐饮部：负责养老院和度假区所有餐饮服务工作。保卫、消防科：负责维持景区正常秩序、日常安全、车辆管理、夜间警卫、防火安全。环卫科：负责维护景区日常卫生、垃圾清运、绿地及苗圃管理等。119 6.6劳动定员项目建成后，需配置管理工作人员15人，其中高级管理人员3人，中级管理人员12人，技术员工和服务工人85人。各部门人员配置见下表：序号部门人员备注1总经理室3高级管理人员32办公室3中级管理人员13财务科3中级管理人员14医疗保健中心15中级管理人员35餐饮部35中级管理人员36保卫、消防科5中级管理人员17环卫科5中级管理人员18服务员及苗圃工人31中级管理人员2合计100不含苗圃临时增加工人 随着项目的逐渐推进，其组织机构及项目运行人员配置将增加至150-200人。119 7项目施工条件和进度计划7.1施工条件从总平面图上可看出：项目功能分区清晰，内部结构设置合理，交通方便。场区水、电、气、通讯设施已超前规划和建设，管网沿道路敷设而四通八达。能够充分满足项目施工期及运行期的水、电、气等能源需要。本项目以保护性开发为基本原则，在开发过程中，尽量保持本地原有生态环境状况，固项目对当地生态环境影响较小。各项条件均已符合项目施工条件。7.2进度计划1、项目建设实施阶段本项目采用项目业主制管理，项目业主为XX，根据项目建设实施情况应分为以下几个项目建设阶段：（1）项目决策阶段业主根据本单位整体发展水平和发展规划，进行项目前期考察，委托有资质中介机构对项目的建设进行可行性论证并编制项目可行性研究报告，组织对工程项目建设可行性研究报告进行评审，为科学决策提供依据。负责向政府主管部门申请项目立项，落实项目建设相关条件，筹集项目建设所需资金。（2）项目准备阶段119 取得项目选址、环境保护等方面的批准文件；明确设计的范围和设计深度，选择有信誉和合格资质的勘察设计单位进行设计，签订合同，并进行合同管理；办理设计文件的审批工作；组织开展设备采购与工程施工招标及评标工作，选择合格的承包商，并签订合同；组建项目建设领导小组及管理办公室，选派合格的现场代表，选择适宜的工程监理机构。（3）项目实施阶段办理需由项目业主出面的项目批准手续，以及法律、法规规定的申请批准手续等。按合同规定为项目实施提供必要的条件，在实施过程中督促检查并协调有关各方的工作，定期对项目进展进行研究分析，保证工程按期竣工。（4）项目施工阶段完成项目工程的全部土建施工、装修及安装等。（5）竣工验收阶段组织有关各方对工程进行竣工验收和工程决算；办理工程移交手续；做好项目有关运营的接收和管理工作，组织项目投入运营。2、项目实施进度计划在保证施工质量的前提下，根据本项目的特点和工程量大小，以及现有施工水平和施工条件，计划本项目综合工期为3年，其中一期工程2011年4月－2012年6月；二期工程2012年7月－2014年4月。（1）前期工作阶段（2011年4月-2011年6月）1）成立项目建设领导小组，项目建议书的编制及报批立项；119 2）可行性研究报告和环境影响评价报告编制及报批，完成立项审批；3）完成项目初步设计和施工图设计；4）施工单位和主要材料的招投标工作。（2）一期工程施工阶段（2011年7月－2012年6月）（3）二期工程施工阶段（2012年7月－2014年4月）在达到竣工验收要求后，进行最后的工程验收，并交付使用。119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告表7-1工程建设进度计划表序号年季度工程名称2011年2011年2012年2013年2014年4-6月3-4季度1-4季度1-4季度1-4月一前期工作阶段二施工阶段1老年标准公寓、医疗康复中心、四合院高档公寓、豪华贵宾公寓、临江娱乐室2活动健身室、餐厅、茶坊、厨房、员工食堂、停车场、门卫室、配电房3道路、围墙、水景、绿化等辅助设施4二期工程（一期配套扩建、医疗服务、苗圃工程建设）三竣工验收119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告8项目投资估算和资金筹措8.1投资估算依据及范围1、投资估算依据（1）项目建议书；（2）项目建设规模、建设方案；（3）工程项目、辅助工程一览表；（4）工程设计方案、图纸；（5）同类型建设项目的投资资料；（6）有关规定，如对项目建设投资的要求、银行贷款利息率等。（7）国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。（8）国内配套定型设备价格除参考《九O年工业产品不变价格》、《机械产品目录》（1991年版）外，主要是向设备生产厂询价资料。非标设备按现行制造价格计算。（9）安装工程费用按《XX省建筑安装工程费用定额》估算计取。（10）建筑工程根据不同结构形式，按现行平方米造价指标估算。（11）施工取费按《建筑安装工程间接费和其他直接费定额》计取。2、估算范围本项目总投资约人民币1.5亿元，具体估算范围如下：（1）土地租用费；（2119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告）该项目主体结构的土建工程、内外装修工程、给排水及消防工程、电照以及防雷工程；（3）室外基础建设费：整个的绿化、道路及地下管线等基础设施建设费用；（4）其它费用：供水贴费、供电贴费、工程地质勘察费、工程设计费、工程质监费、投标管理费、建筑工程管理费、开发建设配套费、工程咨询服务费等；（5）不可预见费。8.2项目总投资估算（一）投资估算说明1、技术咨询费用（1）项目论证费项目论证费包括编制项目建议书、编制可行性研究报告、评估项目建议书及评估可行性研究报告等费用。根据XX省物价局、XX省计划委员会、XX省建设委员会发布的《XX省工程建设中介服务收费管理实施办法》计算。（2）工程勘察设计费工程勘察设计费是指委托勘察、设计单位进行初步设计，施工图设计等所需的费用，以及在规定范围内由建设单位自行完成勘察、设计工作所需的费用。119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告计算方法：工程勘察费及工程设计费依据勘察设计委托合同计列，或按国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）规定计算。（3）施工图审查费施工图审查费应执行《XX省物价局关于调整施工图设计文件审查收费标准的通知》。（4）环境影响评价费指按照《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国环境影响评价法》等规定，为全面、详细评价建设项目对环境可能产生的污染或造成的重在影响所需的费用，包括编制环境影响报告书（含大纲），环境影响报告表和评估环境影响报告书（含大纲），环境影响报告表等所需的费用。计算方法：依据环境影响评价委托合同计列，或按照国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号）规定计算。（5）工程造价咨询服务费工程造价咨询服务收费包括工程项目概算、预算、结算及标底等造价的编制、审核工作以及工程造价的全过程控制所发生的费用。应根据XX省物价局发布的《XX省物价局关于规范工程造价中介服务收费管理的通知》规定的费率计算。（6）工程建设监理费工程建设临理费包括设计监理费及施工监理费，应根据XX省物价局、XX省计划委员会、XX省建设委员会发布的《XX省工程建设中介服务收费管理实施办法》计算。119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告2、工程建设管理费（1）建设管理代理费建设管理代理费列入项目总投资，并按基本建设程序管理，凡实行建设管理代理制的项目，总投资中原则上不得再列建设单位管理费。若建设单位确需发生建设单位管理费，需报经财政部门审核批准列支。项目建设管理代理费根据XX省财政局、XX省发展计划委员会发布的《政府公益性项目建设管理代理费总额控制数费率暂行规定》计算。（2）建设工程质量监督费按XX省物价局、XX省财政局“川价[2001]345号”文件规定标准计算。（3）建设工程综合服务费按XX省物价局“川价[2005]143号”文件规定，建设工程综合服务费按中标额的2.8‰计算。3、预备费预备费包括基本预备费和价差预备费：（1）基本预备费基本预备费是指在初步设计及概算内不可预见的工程费用。费用内容包括：A.在批准的初步范围内，技术设计、施工图设计及施工过程中所增加的工程费用；设计变更，局部处理等增加的费用。B.一般自然灾害造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用。实行工程保险的工程费用应适当降低。119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告C.竣工验收时鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要的挖掘和修复费用。计算方法：按照“工程费用”（即总概算第一部分费用总值）和“工程建设其他费用”（即总概算第二部分费用总值）总和，乘以预备费率进行计算，预备费率可按5%—8%计取，本工程按5%计取。（2）价差预备费价差预备费是指在建设期内由于人工、材料、设备、施工机械的价格及费率、利率、汇率等浮动因素引起工程造价变化的预测预留费用，此费用属工程造价的动态因素。价差预备费以第一部分工程费用总值为基数，按建设期分年度用款计划和人工、材料、设备价格年上涨系数逐年递增计算；上涨系数按XX省有关主管部门定期测定和发布的年投资价格指数计算。（二）投资估算表表8-1项目总投资估算表单位：万元编号工程或费用名称建安工程费设备购置费其他费用投资合计占总投资比例（%）备注单位数量单价（元）一第一部分：工程费用8819367616221411794.111土地租用（3年建设）72720.48亩/3年20036002老年标准公寓5202607805.20㎡700011143医疗康复中心1151802951.97㎡74039864高档四合院公寓103651681.12㎡80021005豪华贵宾公寓125481731.15㎡3604806119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告6临江娱乐室3815530.35㎡30017677餐厅80461260.84㎡72017508茶坊80281080.72㎡32033759活动健身室160892491.66㎡1000249010厨房、食堂123451681.12㎡500336011门卫室等辅助用房2010300.20㎡100300012停车场5010600.4013道路75451200.8014围墙4015550.3715绿化及景观布置210200504603.0716二期工程（一期配套扩建、医疗服务、苗圃工程建设等）7000250015001100073.3317其他配套（配电、安全、消防等）801202001.33二第二部分：其他费用90900.601勘察设计费25250.172施工图审查费4.54.50.033可行性研究编制费330.024可行性研究评估费1.51.50.015环境影响评价费550.036工程造价咨询费880.057工程建设监理费18180.128建设管理代理费25250.17三第三部分：预备费7937935.291基本预备费7067064.71（一+二）*5%计2涨价预备费87870.58∑项目总投资89143581250515000100比例（%）59.4323.8716.70100119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告8.3资金来源及资金筹措8.3.1资金来源该项目一期工程所需建设资金由业主公司提供和申请XX省红十字会专项资金，二期工程建设所需资金由后期股东增资及一期工程度假区营业利润筹集。1、企业股东自筹2500万元。自筹资金主要来源于股东其他企业历年实现的未分配利润及股东增资。项目单位财务状况良好，经济实力较强，公司股东资金筹措能力较强，企业自筹资金有保障。2、申请XX省红十字会专项资金1500万元。8.3.2资金筹措方案本项目总投资1.5亿元，其中一期工程投资4000万元，二期工程投资1.1亿元，筹资方案如下表。表8-2项目资金筹措方案股东各占比例序号建设内容筹集方案金额（万元）占总投资比例（%）1一期工程企业股东自筹250016.67申请XX省红十字会专项资金150010.002二期工程股东增资和一期利润1100073.33合计1500010.00119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告8.4资金使用和管理项目自筹资金2500万元，主要是用于项目土地租用款、建设工作用房、规划设计费、基本预备费和涨价预备费、一期工程建设等。申请XX省红十字会专项资金1500万元，主要用于一期工程建设、设备购买等。公司股东将严格信守承诺，积极筹措资金，保证资金及时足额到位，专款专用。8.5投资使用计划1、前期（规划、设计、地勘、咨询、招标等）预计投入90万元。2、土地租用，按3年建设期计算，预计投入72万元。3、一期工程建设预计投入3045万元。4、二期工程建设预计投入1.1亿元。5、预备费和流动资金等预计投入793万元。119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告9项目招标9.1项目招标范围依据《中华人民共和国招标投标法》规定，本项目工程建设实施阶段的勘察设计和施工等均采取招标。根据中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令，本项目可行性研究报告编制工程招标内容。本项目拟采用公开招标方式择优选定施工、设备、材料供应与安装单位。招标范围为限额以上的土建工程、安装工程及限额以上的设备、材料供应等。9.2招标单位资质要求1、设计单位资质须为乙级以上。2、施工单位资质须为二级及以上企业。3、施工监理单位资质须为乙级。9.3发包方式承包方式有总承包和单项工作内容承包二种，相应的发包方式也有两种。本项目发包方式根据工程建设实施阶段的工作内容分别采取单项工作内容发包方式。9.4项目招标的组织形式119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。本项目业主拟委托具有相应资质证书的建设工程招标代理机构代理招标。9.5项目招标方式招标方式分为公开招标、邀请招标二种类型。由于本项目拟采用单项工作内容发包方式，针对不同的单项工程所采取的招标方式如下：①勘察设计拟采用邀请招标或直接委托方式。②建筑安装工程及工程监理采用公开招标方式。9.6评标组织、原则及评标1、根据七部委《评标委员会和评标方法暂行规定》及国家、省市有关招投标法规、规定及项目的特点组成招标领导小组和评标、决标小组。2、评标原则①报价合理。②能够满足招标文件的实质性要求，工期及质量、安全有保证。③技术力量和管理水平符合要求以及单位资信业绩良好。3、评标评标专家组根据招标文件中的评标办法进行评标，向招标领导小组推荐候选单位，并提供详细的评标报告。招标领导小组经综合考虑后择优选定中标单位，向中标单位发放中标通知书。119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告10项目经济评价10.1财务评价依据1、国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》、《企业会计制度》及国家有关政策规定进行。2、项目主要投入、产出物价格以2009年项目单位执行的价格为依据，并考虑未来价格的变动趋势。3、项目建设期为3年，计算期为10年。4、贴现率取8％。5、资金来源：项目资本金为1.5亿元，其中一期工程投资4000万元，二期工程投资1.1亿元。6、前三年项目定员100人，项目建设完全后达到要求运行能力后定为150-200人。7、根据《财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税[2009]9）号规定，产品增值税税率6%。8、城市建设维护税税率及教育附加费分别按增值税的5%和3%计取。9、所得税税率：25%。10、固定资产净残值率取5%，设备按10年进行折旧，房屋按20年进行折旧；维修费按固定资产原值的3%计；无形资产、其他资产分别按5年进行摊销。11、其他营业费用按销售收入的5%计。119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告12、福利费：按工资总额的14%计算。10.2财务计算10.2.1销售（营业）收入1、一期工程项目营业收入主要来源为养老院食宿消费、医疗养身保健消费和休闲度假消费，具体如下：（1）高级养老院食宿收入（按80%入住率计算）1）标准养老公寓：514人×0.8×2000元/人/月×12月=986.88万2）四合院公寓：34间×0.8×4000元/间/月×12月=130.56万（2）医疗康复中心：500人×500元/人/月×12月=300万（3）游客住宿、餐饮及相关旅游服务收入。1）豪华贵宾室（含生日、婚宴等）：3间×4000元/间/天×300天=360万2）普通散客：200人/天×50元/天/人×300天=300万一期工程共计营业额：2077.44万元2、二期工程二期工程占地130亩，建设周期两年，主要用于项目扩建，主要内容包括一期配套工程扩建、医疗服务及花卉苗圃建设。根据市场估价及附近相关业经营情况，其营业收入估算如下：（1）一期养老配套扩建收益：1500万；（2）一期度假区扩建收益：700万；119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告（1）苗圃收益：估计销售额2.5万元/亩，可实现直接销售收入约300万元/年。二期工程共计营业额：2500万元因此，经测算，一、二期项目投入正常使用年后可实现销售（营业）收入约4577.44万元/年。10.2.2销售（营业）税金及附加增值税税率为6%。本项目采用价外计税方式考虑增值税。城市维护建设税和教育费附加分别按增值税的5%、3%计算。1、一期工程正常经营年份税金及附加总额134.62万元，其中：增值税124.65万元，城建税6.23万元，教育费附加3.74万元。2、二期工程正常经营年份税金及附加总额162万元，其中：增值税150万元，城建税7.5万元，教育费附加4.5万元。本项目累计销售税金及附加共计296.62万元。10.2.3成本概算采用要素法测算企业的生产总成本为726万元，详见下表10-1。119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告表10-1成本估算表序号项目规模单价投资额（万元/年）一一期工程1土地租赁70亩1200元/亩8.42养老院营运成本803度假区营运成本1004工资及福利费100人15000元/人·年1505管理维护费256年折旧费46小计409.4二二期工程1土地租赁130亩1200元/亩15.62扩建养老院营运成本853扩建度假区营运成本1604苗圃生产成本56小计316.6合计72610.2.4利润及分配1、利润（1）一期工程销售（营业）额2077.44万元-固定成本409.4万元-销售税金及附加134.62万元=1533.42万元（2）二期工程销售（营业）额2500万元-固定成本316.6万元-销售税金及附加162119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告万元=2021.4万元（3）综合利润销售（营业）额4577.44万元-固定成本726万元-销售税金及附加296.62万元=3554.82万元2、分配项目一期工程年均利润总额1533.42万元，所得税按税率25%上缴，年均所得税为383.36万元。项目二期工程年均利润总额2021.4万元，所得税按税率25%上缴，年均所得税为505.35万元。在可供分配的利润中，提取10%的盈余公积金及至5%公益金。10.3盈利能力分析1、投资净利润率（1）一期投资净利润率=（1533.42-383.36）÷4000×100%=28.75%（2）二期投资净利润率=（2021.4-505.35）÷11000×100%=13.78%（3）项目平均净利润率=（3554.82-888.71）÷15000×100%=17.77%2、投资利税率（1）一期投资利税率=（134.62+383.36）÷4000×100%=12.95%（2）二期投资利税率=（162+505.35）÷11000×100%=6.07%（3）项目平均利税率=（296.62+888.71）÷15000×100%=7.90%3、项目投资现金流量分析项目投资内部收益率所得税后为21%，财务内部收益率超过基准收益率。119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告项目财务基准收益率为12%，计算期内项目投资财务净现值为10977万元，项目投资财务净现值大于零。4、项目投资回收期项目投资回收期，静态回收期3.85年，动态回收期为4年。投资回收率在20%以上，从静态投资回收期和投资回收率的数据表明，该项投资回报能力较强。10.4盈亏平衡分析BEP（生产能力利用率）=固定成本/（销售收入－销售税金－可变现成本）*100%=40.75%计算结果表明，当产品生产达到设计生产能力的40.75%时，即年销售收入达到1865.31万元即可保持盈亏平衡，说明项目具有较强的抗风险能力。01000200030004000500060000%20%40%60%80%100%达产比率图10-1盈亏平衡分析图金额（万元）营业收入扣税金及附加总成本费用固定成本119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告10.5敏感性分析本项目就建设投资、销售收入、经营成本等主要影响因素进行了单因素不确定因素分析，敏感性分析结果见下表10-3、图10-2。表10-3敏感性分析表变化率变化因素-20.0%-10.0%基本方案10.0%20.0%建设投资25.07%21.42%18.38%15.79%13.56%销售收入10.52%14.58%18.38%21.97%25.42%经营成本22.13%20.28%18.38%16.40%14.35%基准折现率12%图10-2敏感性分析图0%5%10%15%20%25%30%-30%-20%-10%0%10%20%30%变化率财务内部收益率基准折现率建设投资销售收入经营成本由敏感性分析表和分析图可知：当建设投资下降10%时，内部收益率为21.42%，当投资上升10%时，内部收益率为15.79%；当销售收入下降10%时，内部收益率为14.58%，当销售收入上升10%时，内部收益率为21.97%；当经营成本下降10%时，内部收益率为20.28119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告%，当经营成本上升10%时，内部收益率为16.4%，可见本项目最为敏感的因素为销售收入，其次为建设投资和经营成本。因此，在生产经营中要努力拓宽销售渠道，确保销售收入稳定；同时，要加强项目建设和生产经营管理工作，尽可能降低成本，可以有效降低投资风险和经营风险。10.6财务评价结论通过财务盈利能力分析及盈亏平衡分析表明，本项目盈利能力强，流动资金周转快，投资回收期短。该项目经济效益较好。本项目实施后，年均销售收入4577.44万元，年均利润总额3554.82万元，年均销售税金及附加296.62万元。根据国家规定经济评价方法和评价参数，当I=12%时，累计净现值大于零，所得税后项目财务内部收益率21%，高于基准收益率和银行贷款利率，投资静态回收期3.85年。以上指标均优于该行业评价参数及指标，项目经济效益较好，从财务评价的角度分析，该项目可行。119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告表10-4本项目主要财务评价指标汇总单位：万元序号财务评价指标计算结果评价标准是否可行1项目总投资150002年均销售收入4577.443年均总成本费用7264年均销售税金及附加296.625年均利润总额3554.826年均所得税888.717年均净利润2666.11投资利润率（%）17.778投资利税率（%）7.909财务内部收益率（%）21>12%是10财务净现值（I=12%）10977>0是11全部投资回收期（年）3.85是12盈亏平衡点（%）40.75119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告表10-5利润分配表单位：万元序号项目名称123456789101年营业收入42004200440044004500450046004600480048002销售税金及附加2802802902903003003203203403403总成本7007007107107207207307307407404利润总额32203220340034003480348035503550372037205所得税8058058508508708708888889309306税后净利润24152415255025502610261026632663279027907盈余公积金02422552552612612662662792798公益金01211281281311311331331401409未分配利润241520532168216822192219226322632372237210累积未分配利润2415446866358803110211324015503177662013822509119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告表10-6现金流量表单位：万元序号项目建设期123456789101现金流入042004200440044004500450046004600480061201.1产品销售收入42004200440044004500450046004600480048001.2加工收入1.3回收固定资产余值8201.4回收流动资金5002现金流出1500018721505156015601590159016181618167016702.1固定资产投资150002.2流动资金872.3经营成本7007007107107207207307307407402.4增值税金及附加2802802902903003003203203403402.5所得税8058058508508708708888889309303净现金流量-400023282695284028402910291029832983313044504累计净现金流量-4000-1672102338636703961312523155061848821618260685基准折现率12%时财务净现值-357218561918180516111474131612051075100812796累计净现值-3572-1716203200736195093640976148689969710977计算指标：投资静态回收期：3.85年，基准折现率12%时：净现值10977万元，投资动态回收期4年，财务内部收益率为：21%119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告表10-7固定资产折旧表单位：万元序号项目折旧年限折旧率净残值原值123456789101固定资产合计1.1原值1249.5124951.2折旧费464646464646464646461.3净值12449124031235712311122651221912173121271208112035(1)建筑物303.00%a原值891.48914b折旧费35353535353535353535c净值8879884488098774873987048669863485998564(2)设备811.25%a原值358.13581b折旧费11111111111111111111c净值3570355935483537352635153504349334823471119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告表10-8总成本费用表单位：万元序号费用项目12345678910一产品制造成本6266266466566766866967167367561直接原材料3503503603603703703803804004002外购然料动力1001001001101101201201301301303直接工资及福利费1301301401401501501501601601804折旧费46464646464646464646二销售费用　　　　　　　　　　三管理费用252521211919171715151摊销202016161414121210102其它5555555555四财务费用5556668888五总成本费用656656672683701711721741759779六经营成本585585605615635645655675695715七固定成本125125156156156186186186205205八可变动成本531531516527545525535555554574119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告表10-9资金来源与运用表单位：万元序号年份项目建设期123456789101资金来源1500032863286346234623540354036083608377637761.1利润总额32203220340034003480348035503550372037201.2折旧总额464646464646464646461.3摊消费202016161414121210101.4资本金150001.5长期贷款1.6流动资金贷款1.6.1银行短期借款1.6.2铺底流动资金7932资金运用1500050005000510051005200520054005400560056002.1建设投资150002.2流动资金借款2.3所得税8058058508508708708888889309302.4归还借款3盈余资金24152053216821682219221922632263237223724累计盈余资金2415446866358803110211324015503177662013822509119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告11项目社会效益和生态效益11.1社会效益1、解决老龄化问题，促进和谐社会建设全国进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在短期内不会改变。在未来25年内，目前35岁到60岁年龄段的人将逐步进入老年人口阶段。本项目的建设将有利于解决人口老龄化问题，对国家实施健康老龄化战略具有推动作用，通过实施"老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所教、老有所乐"等养老内容，有利促进经济社会可持续发展和和谐社会建设，其社会意义重大。2、促进当地国民经济和相关产业的发展以旅游业为龙头的第三产业无疑会成为当地支柱产业，它对增加当地财政收入、促进国民经济发展、促进山区经济大步发展，促进旅游结构调整和新农村建设进程具有重要的意义和作用。项目的建设，必将增强市场竞争能力，激发客源市场潜力，游客数量将有较大增长。旅游者的消费不仅涉及食、住、行、游、购、娱等直接经济部门，还涉及金融、通讯、安全、卫生、医疗等相关服务部门，同时为满足旅游者消费，还间接地拉动一、二、三产业中的许多相关部门生产与服务。这种拉动作用表现在收入上，旅游业收入每增加1元，就能使相关行业收入增加4.3119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告元，这使相关行业收入增加是明显的。与此同时，更好地保护了得天独厚的自然资源，生态环境也能得到充分改善，更重要的是能提高一个地方的知名度，扩大对外影响，带动第三产业的发展，促进山区经济大步发展，增进人民身心健康都起着巨大作用。同时也保护了一个地方的人文资源，保住了一方文化，也提高了一个地方的整体水平，使人民的生活和精神上都取得了较大的提升。3、增加就业机会，缓解就业压力旅游业属劳动密集型行业，本身能吸收大量劳动力，提供大量就业机会；旅游业又是关联系数很高的行业，它的发展能带动大量相关行业的发展。根据世界旅游组织（WTO）提供的资料，旅游业每直接增加1个就业人员，就能为社会增加5个就业机会。根据总体规划，到2015年，本项目可直接提供就业机会300个，按照1：5的比例，它所提供的间接就业机会将达到1500，对缓解就业压力、维护社会稳定无疑具有重要的意义和作用。4、增加地方农民收入据近年情况来看，客流是逐年递增，农户的农副产品也相应提高了附加值，充分推动了餐饮、住宿等产业，农民的收入得到了相应的提高。随着生态旅游度假区的开发建设，居民将实现从纯旅游直接收入转嫁到旅游业收入的软着陆，地方经济收入在旅游业一块也将大大增加，特别是发展第三产业收入更是不可低估。5、提高当地居民素质，促进社会文明发展119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告随着项目的建设与旅游业的发展，外地旅游者将大量涌入而带来的新思想、新知识、新观念、新的生活方式等，这些将会极大地提高当地居民的素质，促进社会文明发展。但旅游业的发展又往往产生负面的社会影响，主要表现为：外来文化和价值观冲击本地文化和价值观，导致以不正当的方式坑害旅游者而牟取利益等。对这些负面影响，管理部门应有清醒的认识，并积极采取预防措施；对旅游从业人员和本地居民进行精神文明教育，建立相应的规章制度，约束旅游企业、旅游从业人员和本地居民与游客的行为，提高从业人员及居民的整体素质，从而消除负面影响。11.2生态效益1、促进资源与环境保护项目通过规划，建立有效保护环境的机制，进行垃圾分类及废物、废水的处理，增强环保基础设施建设，这对保护和维持该区域自然生态景观和野生动物栖息环境具有重要意义。2、有利于提高人们的环境保护意识规划中拟定了一系列环境保护与建设措施，强调大气、水体、植被等生态要素的质量标准。规划实施后，将建成交通便利、环境优美、蓝天白云和空气新鲜的生态旅游的示范区，无论是游客，还是居民、从业人员置身于此情此景，能充分认识到生态环境的重要性，从而提高其环境保护意识。119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告12项目主要风险分析该项目属于大型投资项目，是一个复杂的工程，在项目不同的发展阶段，以及不同建设内容都存在着不同的风险，主要包括政策风险、市场风险、财务风险、社会风险、经营风险等。12.1政策风险政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能导致项目原定目标难以实现的可能性。政府的政策对项目的影响是全局性的。不同的产业政策、土地管理政策、城市规划、金融政策等将直接影响整个项目的各个层面。本项目建设内容属于我国产业政策中鼓励类。同时该项目列入了XX市总体规划，在项目前期的运作中，得到土地管理部门和环保部门认可。因此，在产业政策、土地管理政策和城市规划方面的风险，属于微小风险，只要项目的协调人同政府有关部门积极配合，即可防范此类风险。12.2市场风险市场风险主要指由于项目产品（或服务）由于市场需求的减少或供给的增加导致销路不畅，无法达到预期的收益。由于项目的建设周期较长，投资额巨大，未来市场存在着多方面的不确定性，市场风险是项目所面临的主要风险之一。该项目面临的主要市场风险包括：①消费者的消费习惯、消费偏好发生变化，使得市场需求发生重大变化，导致市场需求总量的实际情况与预测值发生偏离；②119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告市场竞争格局发生重大变化，出现新的竞争对手或替代项目，对项目的收入产生重大影响，将分流项目的客户群；③由于市场条件变化，项目的经营成本发生较大变化，对项目的效益产生重大影响，例如，水、电、食品、器材等物价上涨，导致经营成本的上升。针对项目存在的三种潜在的市场风险，建议采取如下转嫁和规避措施：①与相关的单位签订预定、预售协议。②政府提供完备的配套设施服务，例如：交通、供水、供电、供气、排污等，减少企业的经营风险。③成立专门的营销机构，聘请专业的经营管理人员，尽早着手项目的市场推广工作，采取租售结合的营销模式，以应变未来市场的不确定性。12.3财务风险财务风险是指项目财务结构不合理、融资不当使项目可能丧失偿债能力而导致投资预期收益下降的风险。本报告中的财务分析表明，项目具有较强的盈利能力，敏感性分析和盈亏平衡分析表明，项目也具备一定的抗财务风险能力。但目前我国正处在高通胀阶段，物价指数高，抑制通货膨胀，已经成为中央政府本年度的首要经济目标之一，所以可以预见到未来的一段时间，我国依然处在加息周期之中。加息，无疑会直接增加项目的财务成本，对于数额巨大的项目，利率变动带来的财务风险是很大的。为应对利率变动对项目产生的财务风险，建议采取固定利率与可变利率结合的融资方式，以规避由于可能的利率变动给项目带来的风险。119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告12.4社会风险社会风险是指对社会影响估计不足，或者项目所处的社会环境发生变化，给项目建设和运营带来困难和损失的可能性。在本项目中，主要是社会治安风险。项目中新的居住和消费群体同原来的本地居民在生活方式、文化习惯上的差异，可能引发冲突和矛盾。社会风险的识别难度极大，不确定性也很大。对于拆迁安置风险，建议企业在拆迁安置的过程中，严格按照政府规定，对本地居民进行合理补偿，以尽量控制风险。同时，在项目的经营过程中，应该充分考虑到惠及周边居民的各种办法，例如，优先雇佣本地劳动力等。12.5经营风险经营风险指在项目的运营过程中，由于经营管理模式和方法的不当，导致项目收益受损。本项目面临的主要经营风险有：①对合作伙伴资信情况考察不细，导致上当受骗；②法律关系不清，对经营活动把握不准，风险增大；例如，错定合同性质和名称，导致双方当事人的权利和义务及应承担的责任无法确定。③乐观签约，在经营中，缺乏对经营项目风险评估，形成纠纷后无法追回损失。例如，合同没有要求对方提供担保，或者虽然对方提供了担保，但因未依法办理登记手续而归于无效。④对合同的履行不够重视，导致合同不能履行的责任不清，应收帐款得不到及时收回。以上风险，在服务类项目的运营过程中，是经常发生的，而且一旦发生，损失也可能十分巨大。119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告为规避以上经营风险，建议：①加强对经营管理人员法律知识的培训，提高运用法律解决问题的能力。②建立兼职或者专职的法律顾问队伍，加强对合同签订、履行的法律审查。可根据本单位人员和业务量等状况，设立专职或者兼职法律顾问，具体负责对合同签订、履行的法律审查和诉讼代理工作。未经法律顾问审查同意，不得签订和变更合同。③认真审查合作方的资信情况，谨防上当受骗。签订合同前，要对合作方的工商登记、资产、信誉及经营状况进行认真调查，对于公民个人开办或控制、无资产、操作不规范的有限责任公司，要尽量规避。对于资信情况不明朗，但确有合作必要的，要通过严格财物控制、同时履行、对方提供担保等方式予以防范和化解风险。④密切关注合同履行过程，确保合同履行善始善终。生意的运作过程实质上是合同的履行过程。合同一经签订成立，即具有法律效力，必须按照合同的约定履行；变更合同，须经双方当事人协商一致，否则就要承担相应的法律后果。以上综合分析了项目可能存在的多种风险，并提出了相应的规避和控制建议。上述风险多数属于同类项目所共有的风险，通过采取适当的风险应对措施，可以将项目的风险转嫁或规避。而且，由于项目自身所处的宏观环境、行业、地理位置，项目服务定位，项目经营者的能力等都在同类项目中具备比较优势，所以，只要项目投资者和经营者采取合理的风险应对措施，该项目从风险分析的角度上是可行的。119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告13结论和建议13.1结论XX在当地政府的支持和帮助下，拟投资1.5亿元在XX市市中区白马镇石庙村沱江边建设一个“XX市生态养老休闲度假区新建项目”。（1）本项目以生态养老和休闲度假为主题，以保护性开发为基本原则，建设目标明确具体，建设条件优越，符合国家西部开发、产业结构调整及增加农民收入等国家产业政策，为项目地重点发展的主导产业之一。（2）项目投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经济效果可行，管理体系健全，项目投资建设周期短、投资回收快、投资回报高、利税率高。（3）项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险能力强，立项目标准确，项目具有较强的盈利能力。（4）项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代新型养老模式的转变，促进现有农业产业结构的调整，振兴农村经济、优化农业结构、加快XX市产业结构改革步伐、推进当地经济社会发展等具有重要意义。对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。（5）项目充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。项目符合社会发展和人民生活需要，市场广阔，具有显著的财务效益、社会效益、生态效益。因此，如能按照可行性研究报告中相关内容执行，项目总体上切实可行，建议尽早立项，筹措资金，抓紧实施。119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告13.2建议1、由于项目投资资金较大，建议控制建设周期，以减少投资压力和投资风险。2、加强宣传，营造一种良好的养老和生态旅游文化氛围。要把现代养老模式和生态休闲旅游与现代人的生活方式联系在一起，造就一种新型养老休闲人生观念，营造一种良好的旅游文化氛围。3、加强员工培训，提高服务质量，增强消费者的旅游意识。4、建议项目尽早立项，并尽快筹措资金，抓紧实施。并建议上级领导机关尽快批准项目实施，并给予一定的政策和资金支持，使项目早日发挥经济、社会和生态效益。119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告14附录14.1附件14.1.1企业组织机构代码14.1.2企业法人营业执照14.1.3建设单位关于编制可行性研究报告的委托书14.1.4项目土地租赁合同14.1.5项目用地、用水、用电、用气等的批复、协议和证明14.1.6项目主办单位提供的其他相关资料119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告14.2附图14.2.1项目地理位置图项目所在地119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告14.2.2项目总体规划平面布置图119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告14.2.3项目建设部分效果图119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告119 内江市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告119 XX“XX市生态养老休闲度假区新建项目”可行性研究报告专家组涵审意见受XX委托，项目筹备组于2011年4月28日在XX市主持召开了“XX市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告”涵审会，参加会议的有XX市有关单位的领导、专家和代表，并组成了专家组（共七人，名单附后）。专家组认真听取了项目筹建单位“XX”和报告编制单位关于《XX市生态养老休闲度假区新建项目可行性研究报告》及补充材料（以下简称《可研报告》）的介绍，仔细研读了《可研报告》和有关专题、资料，并进行了现场勘察，经过充分的讨论和研究，专家组本着科学、客观、公正、务实的精神，形成了如下意见：一、项目建设的必要性及项目概况XX市位于XX省南部。XX市丰富的水资源和多样的农林业资源再加上优越的地理交通条件，为生态养老休闲度假区的发展提供了广阔的发展空间。XX拟在XX市市中区白马镇石庙村新建一个“XX市生态养老休闲度假区新建项目”。项目规划用地200亩，总投资约1.5亿元人民币，分两期建设。其中，一期工程占地70亩，投资4000万元，总建筑面积约11840㎡，建设周期一年，主要内容：老年标准公寓、医疗康复中心、四合院高档公寓、豪华贵宾公寓、临江娱乐室、活动健身室、餐厅、茶坊、厨房、员工食堂、停车场、门卫室、配电房、道路、围墙、水景、绿化等辅助设施。二期工程占地130亩，投资1.1亿，建设周期两年，主要用于一期配套扩建、医疗服务和花卉苗圃建设。本项目以“生态养老和休闲度假”为主题，以保护性开发为基本原则，建设目标明确具体，建设条件优越，符合国家西部开发、产业结构调整及增加农民收入等国家产业政策，为项目地重点发展的主导产业之一。项目投资结构合理，建设规模适宜，资金安排合理，财务分析经济效果可行，管理体系健全，项目投资建设周期短、投资回收快、投资回报高、利税率高。 项目符合社会发展和人民生活需要，市场广阔，具有显著的财务效益、社会效益、生态效益。从解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代新型养老模式的转变；促进现有农业产业结构的调整，振兴农村经济、优化农业结构、加快XX市产业结构改革步伐；提高企业效益、增强服务“三农”、服务社会的能力、促进新农村建设进程等方面分析，该项目的建设具有充分的必要性。二、项目产业政策和规划符合性随着老龄化问题的逼近，国家和地方有关部门高度重视老龄化问题，并针对养老工作陆续出台相关优惠及扶持政策，《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见》(国办发[2000]19号)、《XX省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定》、《XX省社会福利机构管理实施细则》(试行)、财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收问题的通知》、中华人民共和国国家标准《城镇老龄设施规划设计规范》、《XX市社会养老机构管理实施办法》等。我国政府已开始高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇。2001年，国务院出台《关于进一步加快旅游业发展的通知》（国发〔2001〕9号），明确要求“大力发展生态旅游”。2003年，中共中央、国务院出台了《关于加快林业发展的决定》（中发〔2003〕9号），提出要加强生态建设，发展生态旅游，提高森林经济效益和生态效益。国家旅游局确定1999年为“生态环境旅游年”，各地也相继推出一些生态旅游产品，开展了多种多样的生态旅游实践活动。2005年6月，国家旅游局、国家环保总局联合发出《关于进一步加强旅游生态环境保护工作的通知》（旅计财发〔2005〕5号），提出要在切实保护生态环境的基础上积极发展生态旅游，并强调要进一步加快生态旅游标准和规范的制定工作。2006年8月，国家旅游局、国家环保总局、建设部在九寨沟召开“全国生态旅游现场会”，进一步推动了生态旅游的发展。特别是中央提出坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，为旅游业的发展指明了方向。《XX市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》明确提出：全面提升旅游业、改造提高传统服务业、加快发展现代服务业，促进旅游资源优势向经济优势转化。本项目符合国家及地方相关产业政策。 三、项目选址符合规划本项目为新建项目，即：在XX市市中区白马镇石庙村沱江边新建“XX市生态养老休闲度假区新建项目”。根据XX市土地利用规划图，本项目用地符合规划。四、项目建设规模及方案项目总体建设规模基本合适，设计方案基本可行，设计标准等符合相关技术规范要求，采用的环保措施具有一定针对性，各项节能节水、消防安全等措施可行。五、投资估算及资金筹措本项目投资估算编制基本合理，符合国家和省有关规定。根据本项目提出的建设规模情况，估算总造价基本适当。资金筹措方案符合国家的相关规定，筹措方案可行，建议尽快落实资金。六、报告内容齐全、格式规范、论述清楚、重点突出、文字简练、图件清晰美观、结论可信，基本符合“可行性研究报告”编制办法规定的要求和深度。七、问题与建议（1）专家组原则赞同项目总体设计方案，建议按尽量合理运用技术指标的原则，对建设方案作进一步优化，减少项目对环境的影响。（2）专家组建议按国家和省有关规定抓紧编制环评报告，并按有关规定另行报批，有关费用纳入估算。（3）请XX市政府协调好发改、国土、规划、建设、旅游、林业、环保等有关部门及项目有关事宜，按照国家的有关规定抓紧完备相关手续，以利工程顺利实施。（4）进一步校核文字，完善相关附件、附图等资料。八、请根据专家组评审意见对该项目的“可行性研究报告”进行修改和补充完善后报批。专家组组长签名： 二○一一年四月二十八日附1：专家组成员名单艾南山XX大学教授博士生导师（组长）李正山XX大学教授罗德军XX省规划设计院注册工程咨询师赵正佳西南交通大学博士后教授曾永刚XX长城环境科学研究院博士副院长刘成高西南民族大学博士副教授黄正文成都大学博士教授'