XX大厦商务酒店建设项目可行性研究报告

'目录第一章项目总论.........................................1第二章项目建设背景与建设必要性.........................5第三章市场分析与预测...................................13第四章项目建设条件分析和需求分析.......................18第五章建设内容与规模...................................23第六章工程设计方案.....................................26第七章环境影响分析.....................................34第八章节能.............................................37第九章消防与安全卫生...................................39第十章项目的组织机构与运作方式.........................44第十一章经营方式与营销策略.............................51第十二章项目实施进度....................................55第十三章投资估算.............................................57第十四章经济效益评价.........................................58第十五章结论与建议..........................................621 第一章项目总论1.1项目简介1.项目名称：X区X大厦建设项目2.项目建设单位：X科技学院3.项目负责人：4.项目建设地点X区X大厦位于X省X区X科技学院内，位于美丽的松花江畔，与X大桥毗邻，占地面积1250平米。5.项目建设内容和建设规模：X区X大厦按四星级标准设计，共有客房500套，贵宾房20套，一至五层为办公会议场所，五层以上为酒店。楼层数为40层，总高130米，总建筑面积50000m2。6.投资估算及筹措资金总投资32000万元，其中：建设投资31300万元，铺底流动资金200万元。本项目资金筹措按以下方式进行：校友投资32000万元。7.可行性研究报告编制单位：X科技学院建筑工程学院1.2可行性研究报告编制依据、指导思想与范围1.2.1编制依据第62页 1.《中华人民共和国城市规划法》2.《城市用地分类和规划建设用地标准》（GBJ137-90）3.哈尔滨市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要4.《哈尔滨土地利用总体规划》和X区其他有关专项规划5.《哈尔滨城市总体规划》（2004～2020年）6.国家计委《建设项目可行性研究报告内容及深度的规定》7.其他相关的政策法规和技术规划8.X区X大厦建设项目提供的相关资料1.2.2指导思想1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。2.项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。为国内外商贸易交流、文化交流做出贡献。3.项目建设是按照哈尔滨市城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。4. 酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。1.2.3可行性研究报告编制的范围第62页 1.项目建设的背景及必要性2.项目选址及建设条件3.建设规模与建设内容4.工程技术方案5.公用工程和辅助设施6.环保、节能、安全与消防7.项目实施计划8.组织机构与人力资源配置9.投资估算和资金筹措10.效益分析11.结论与建议1.3项目建设单位简介X区X大厦由本校校友投资，该校友成立了一个房地产公司，注册资本10000万元，现有员工2500余人。公司在哈尔滨市投资在建项目有观江国际大酒店、X新区（暂定名），拟建项目有X汽车交易市场（暂定名），目前公司以房地产开发经营为龙头，凭借多年专业运作经验及雄厚资金实力，成立伊始就招揽大批高素质人才公司，通过产品经营、品牌经营、资本经营的有机结合，形成并重点发展"酒店、房产、商贸"三大板块。“日出江花红胜火”，松花江之畔的哈尔滨正蓬勃发展，公司将继续秉持以品牌化经营，秉承“诚信、团结、创新、务实”的核心理念，凭借一贯的创新精神及专业开发优势，第62页 以项目为主线的经营思路，从产品创新、产品质量、生态环境、生活配套等方面精心打造人居产品，肩负起建筑"百年大计"的重担，致力于为哈尔滨城市建设缔造新的生活梦想，使公司成长为哈尔滨最优秀的的酒店业、地产业、商贸业投资开发商和运营商之一。1.4研究的主要结论与建议1.4.1主要经济技术指标主要经济技术指标名称数量备注总投资32000万元其中：1、固定资产投资31300万元2、铺底流动资金200万元正常年份销售收入5340.7万元正常年正常年份总成本3005.8万元正常年利润总额2326.4万元正常年所得税581.6万元正常年税后利润1744.8万元正常年内部收益率（％）11.6%税后财务净现值（万元）1299.6税后静态投资回收期（年）7.9含建设期1年动态投资回收期（年）10.7含建设期1年投资利润率（％）10.8%投资利税率（％）11.0%盈亏平衡点（产量）70.5%第62页 第二章项目建设背景与建设必要性2.1项目建设背景2.1.1哈尔滨市简介哈尔滨市是X省省会，中国东北北部的政治、经济、文化和交通中心，东北北部地区最大的中心城市，也是中国省辖市中管辖面积最大、管辖总人口居第二位的特大城市，是中国十大城市之一。全市土地面积5.31万平方公里，辖8区7县，代管3个县级市。户籍总人口1063.5万人，其中市区人口587.9万人，48个少数民族，其中少数民族66万人。是中国著名的历史文化名城和旅游城市，素有“共和国长子”、“冰城”、“天鹅项下的珍珠”、“东方莫斯科”、“东方小巴黎”以及“冰城夏都”等美称。　特殊的历史进程和地理位置造就了哈尔滨这座具有异国情调的美丽都市，哈尔滨建筑风格别具风韵，很多欧式建筑遍布市区。它不仅荟萃了北方少数民族的历史文化，而且融合了中外文化。1946年4月28日，哈尔滨成为新中国第一个获得解放的大城市，为解放东北乃至全国做出了重要贡献。1950年2月27日，被毛主席公开称赞为"共和国长子"。1994年哈尔滨市被确定为国家级历史文化名城。2010年，哈尔滨市成为“国家创新型试点城市”和“三网融合试点城市”。2010年6月22日，哈尔滨被联合国教科文组织全球创意城市网络认定为“音乐之都”，成为中国首个获此殊荣的城市。哈尔滨市辖8区7县3市，分别为南岗区、道里区、道外区、香坊区、X第62页 区、平房区、呼兰区、阿城区和宾县、方正县、依兰县、巴彦县、木兰县、延寿县、通河县，代管县级双城市、尚志市、五常市。全市总面积53068平方哈尔滨行政区划图，其中市区面积7086平方公里。哈尔滨市人民政府驻X区世纪大道。　　哈尔滨中心城区指哈尔滨市南岗区、道里区、道外区、香坊区、平房区、X区的行政辖区，呼兰城区及双井镇、长岭镇、沈家镇、孟家乡和阿城城区（包括新利街道、舍利街道）及蜚克图镇、料甸乡、红星乡。总面积约为4187平方公里。主城区指哈尔滨市道里区、道外区、南岗区、香坊区、平房区、X区、呼兰区规划的城市建成区。总用地面积458平方公里。区域总人口1063.5971万人，其中市区人口587.9万（2010年统计数据）。　“十一五”第62页 时期，全市地区生产总值从1796.4亿元增加到3665.9亿元，年均增长13.5%；人均地区生产总值从2790美元增加到5583美元，年均增长13%；地方财政一般预算收入从98亿元增加到238.1亿元，年均增长19.4%；固定资产投资5年累计达7725.8亿元，年均增长32.9%；社会消费品零售总额累计达6488.2亿元，年均增长17.6%。万元GDP综合能耗累计下降21%。三次产业比重由2005年的15.5:34.3:50.2调整为11.3:37.8:50.9。农业基础地位更加巩固，综合生产能力大幅提升，5年累计生产粮食1081亿斤；工业主导作用进一步增强，装备制造、食品、医药、石化4大优势产业增加值占规模以上工业比重达83.5%；服务业层次和水平有新提高，成为国家服务业综合改革试点区域。所有制结构不断优化，非公有制经济增加值从861亿元增加到1904.3亿元，年均增长15%，占地区生产总值比重达51.9%。高新技术产业产值从718亿元增加到2042亿元，年均增长23.1%，科技进步对经济增长贡献率由41.7%提高到53%，连续获得“全国科技进步先进城市”称号，成为首批国家创新型试点城市。为此，X科技学院拟开发建设X区X大厦项目，以满足湾沚及周边地区日益增长的休闲、旅游、商贸、服务、文化、体育等方面需要。2.1.2本项目建设背景旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。五十年代以来，世界旅游业以年均9.3%以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。我国是世界上旅游资源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，至1998年末，我国旅游业收入3237.21亿元，占国内生产总值的4.3%，1995-1998年年均增长率20%，是同期GDP增长率的2倍多，旅游业在在我国国民经济发展中的地位越来越重要。展望21世纪，随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。第62页 宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。哈尔滨地处东北部旅游胜地与松花江流域的内陆地带的结合部，腹地广阔，水、陆、空交通便捷，通讯发达，随着中央加快建设东北部老工业基地的战略实施，哈尔滨市将成为信息、资金、技术、商品从东北部沿大陆向东北亚传递的前沿地带，并正成为中国与俄罗斯商贸的中心，沿欧亚大陆进出口的经济走廊已初具规模。以哈尔滨为轴心的东北区域拥有国家级风景名胜区3处，省级风景名胜区20处；国家级自然保护区4处，省级自然保护区7处；省级历史文化名城7个，省级历史文化保护区5处；国家和省级森林公园22个，以及多处国家级文物保护单位，数十处省级文物保护单位和省级重点寺庙，旅游资源十分丰富，自然风光特色明显，历史文化积淀深厚，宗教文化源远流长，生态环境保护完好，是安徽省重要的旅游区域。所有这些给芜湖大力发展旅游经济的生产和经营提出了紧迫的要求。结合哈尔滨市场环境、特征、构成和窬量，经分析认为：哈尔滨市域及周边地区，进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业项目建设（如建设高档酒店等）尚有很大的空间区位。因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场（四星级酒店为空缺）特点，决定实施该项目项目，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。2.2项目建设必要性2.2.1建设X大厦是发展三产、构建现代经济的客观要求发展三产，是现代化经济的要求。关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。县区要进一步发展，实现“二次创业”，离不开一、二、三产的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。第62页 在中国都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的经济增长点，2000年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到39.2%，开始迈入小康水平的门槛。2003年我国人均GDP首次突破1000美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期，“假日经济”就是一种突出表现。很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。哈尔滨市区域基础设施系统比较完善，对外开放度大，经济基础好，产业结构层次较高，经济发展总体水平处于全省较领先地位，经济集聚和辐射功能日益增强。X大厦的建设，不仅完善哈尔滨市的服务流通体系，适应了产业结构的调整需要，而且对整个X省的服务流通体系的改善都将产生积极作用，必将推动哈尔滨第三产业的发展。本区位于东北地区腹地，是通往风景胜地长春、长白山、五大连池、牡丹江、兴凯湖的重要门户，合理开发利用当地和周边地区的旅游资源，进一步增强哈尔滨在X省的经济增长极功能。鉴于哈尔滨市良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设X大厦具有客观必要性。2.2.2本项目建设是X科技学院建大学长远发展的需要X科技学院坐落在哈尔滨市松花江畔，原名X矿业学院，是原国家煤炭工业部所属的院校。1998年高等教育管理体制改革后，隶属关系实行中央与地方共建，以X省管理为主，是X省唯一一所具有矿业特色的普通高等学校。X科技学院始建于1947年，现地处北国冰城哈尔滨市的松花江畔。在半个多世纪的办学历程中，学校秉承“第62页 厚德博学、强吾兴邦”的校训，铸就了"求真求实、创业创新"的校风，为全国各地培养各级各类人才数十万余名。该校因坐落在松花江北岸，因此又有江畔朝阳一说。近几年，学校坚持发展是硬道理，抢抓国家加快发展高等教育的X科技学院抓住有利时机，用两年半的时间，在一片废墟上崛起了一个“规划科学化、功能现代化、信息网络化、后勤社会化、园林生态化”的校园，圆了几代科院人建设新校区、冲击硕士点的两个梦，实现了办学规模、办学层次、办学空间和办学领域的跨越式发展，形成了一校两地（哈、鸡）四校区的办学格局。全日制在校学生20000余人，固定资产14亿元。初步建成了以工为主，理、工、管相结合，经、文、法相协调的大学。目前，X科技学院正在以科学发展观为统领，以振兴老工业基地为契机，深化“确保生命线、构筑增长线、强化保障线”的“三条线”内部管理改革，以评促建，充实内涵，实现规模、结构、质量、效益协调发展，续写科技学院新的灿烂、新的辉煌！随着X科技学院的发展，尤其是近年来提出建大学的构想，对配套服务提出了更高的要求，校内缺少一个高档的会议办公场所，这给学校承办各种高水平大规模的学术研讨会带来了很大的不便。本项目的建设，正适应了满足X科技学院建大学发展的需要，规划建设配套服务区，提升X科技学院的配套水平，为学校举办大型学术会议带来了很大的便利，也间接提高了X科技学院在业界的知名度。2.2.3本项目建设是城市副中心建设的需要至2004年来，哈尔滨市X第62页 区实现生产总值12.07亿元，同比增长19.1%；今年1-9月份，全区实现生产总值13.78亿元，同比增长39.8%，从2004年2月设区至今，时隔不过两年，X区令人刮目相看。树立科学发展观，规划先行，高起点、大手笔的运作让X成为哈尔滨变化最大、发展最快的一片热土。大气谋事，精于干事，高效成事。X人秉承这一理念，以全新的思路规划X、建设X，使其成为哈尔滨实现“一江居中、两翼齐飞”宏大构想的世纪之作X承载着哈尔滨复兴的梦想，对其进行高起点、大手笔的规划是X发展中第一位的问题。去年以来，X区坚持“规划先行”和“不留历史遗憾”的原则，投资近4000万元，聘请了国内著名的王志刚工作室为X进行战略策划；与英国阿特金斯、中山大学、南京大学规划院等国内外著名公司和院校，对X区的总体规划、园区规划和重点地区控详规划，进行了深化细化论证，完成了部分城市设计。根据规划，X总体功能定位是建设成为现代化园林式新的中心城区，行政、旅游、服务、商业、贸易中心，对俄贸易基地，发达制造业和高新技术产业基地，以及生态旅游休闲度假区。规划中的X区是一个生态城区，拥有大面积的森林、湿地和江河湖泊，城区绿化率高达45%。随着东北亚经贸科技合作区、欧美亚科技园区、国家环保产业园等三个产业园区被纳入X省哈大齐工业走廊，X腾飞再添动力从总体空间布局上看，X的城市规划为组团式结构，具体可以概括为：三片、三点、一带。三片分别是西部的前进片、东部的X镇和南部的太阳岛风景区；三点分别是万宝镇、乐业镇和对青山镇；一带是北部的科技工业聚集带。。X大厦位于X区X第62页 镇，层高米，工程竣工后将成为X镇标志性建筑，为X区构建市域副中心发展迈出的坚实的一步。第62页 第三章 市场分析与预测3.1 哈尔滨市旅游市场简析前往哈尔滨旅游，最佳的季节是以每年12月至次年1月，此时，满目的银装素裹，虽然寒冷，却到处可以看到与江南水乡迥异的雪地冰天景色；另外，7月至9月的夏季，对游客而言，绝对是理想的避暑佳季。　　哈尔滨中西合璧的城市风貌，粗犷豪放的北方民族风情，一道道亮丽的风景令人流连忘返，一年一度的哈尔滨之夏音乐会、冰灯游园会、冰雪大世界等大型活动显示了哈尔滨深厚的文化底蕴。哈尔滨极地馆、防洪纪念塔、文庙、极乐寺、圣索非亚教堂、俄罗斯风情的中央大街、萧红故居等文物古迹和东北林园、亚布力滑雪旅游度假区、原始森林等500余处人文自然景观，与哈尔滨周边的镜泊湖、五大连池、扎龙自然保护区一起构成了中国北方别具一格的特色旅游地，凭藉这些优势，哈尔滨市1998年被国家旅游局评选为首批中国优秀旅游城市。第62页 　　哈尔滨素来有着“东方小巴黎”、“东方莫斯科”的美名。市内建筑中西合壁，格调鲜明。人文历史悠久，不仅荟萃北方少数民族的历史文化，而且是中西文化结合的名城。庄严雄伟的圣索菲亚教堂，神秘气氛笼罩的尼古拉教堂，造型奇巧的俄罗斯木屋，典雅别致的歌特式楼宇，欧式建筑的中央大街，雅洁明快的建筑色调，灯红酒绿、繁华如锦的都市风貌，一年一度的“哈尔滨之夏”音乐会，“冰雪节”国际冰雕雪塑比赛，以及“国际经贸洽谈会”，处处折射出“东方莫斯科”的独特魅力。 芜湖市委、市政府十分重视旅游事业。自“九五”以来，旅游投入逐年大幅度增长，旅游基础设施逐年完善，城市建设、旅游接待、服务设施等方面都取得了突飞猛进的发展。全年接待国内外各类游客549.82万人次，比上年增长9.6%，其中，接待国内游客548万人次，增长9.6%。全年实现旅游业总收入35.65亿元，比上年增长15.0%，其中，旅游创汇收入2460万美元，增长11.8%。目前，全市公交运营线路长度761.5公里，车辆718辆，拥有4000辆出租车。全市共有旅行社37家，星级饭店20家，拥有AA级及以上旅游景区5处。3.2 哈尔滨市星级酒店市场简析3.2.1哈尔滨市酒店一览表哈尔滨市星级酒店一览表序号酒店名称星级客房平均价格（元/间/天）出租率（％）年平均接待人数(万人次)1哈尔滨福顺天天大酒店五星6809020.82哈尔滨香格里拉大饭店五星6808020.23哈尔滨万达索菲特大酒店五星6807019.44哈尔滨华旗饭店五星6808018.85哈尔滨新巴黎大酒店五星6808017.66松花江凯莱花园酒店五星6809015.77哈尔滨勃莱梅大酒店五星6807015.68哈尔滨万达假日酒店四星4808016.59哈尔滨天鹅饭店四星4808015.2合计159.8第62页 3.2.2哈尔滨市内星级酒店业发展总体趋势简析一是高星级酒店的经营比重仍是大头。虽然利润的绝对额和利润率在下降，但经营比重在酒店行业是仍拔头筹。二是商务酒店的比重量继续增加。三是高星级酒店入住率高。四是有着世界先进管理模式酒店管理集团对星级酒店的影响，他们凭借着在信息收集和客房预订、宣传促销与管理、培训等多方面优势，使自身在华的市场份额和经济效益等都领先于我国传统酒店业。3.3 项目周边市场环境分析3.3.1区域特点1.本项目建于位于X省哈尔滨市X区文化中心科技学院内，倚江而建，东临X大桥。交通便利，出行自由。到江南市区仅需十分钟车程。区域内有美丽的国家五A级风景区太阳岛，东北虎林园，哈尔滨冰雪大世界，极地馆等。一年一度的哈尔滨冰雪节会在这儿举行，在每年一月五日开幕，这是中国第一个以冰雪为内容而组织的国际性节庆活动。每年的哈尔滨冰雪节都举办大型的冬泳比赛，场面非常壮观。3.3.2市场分析1.通过对哈尔滨市星级酒店市场分析，哈尔滨福顺天天大酒店、哈尔滨香格里拉大饭店、哈尔滨新巴黎大酒店等五星级酒店均在哈尔滨市内，对本项目影响不大，X第62页 区境内没有一家四星级以上的酒店，所以这儿有着很大的市场空间。2.随着哈尔滨市X区的发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟同时，伴随着对外开放的进一步扩大，度假旅游等新型产品的开发，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加，这将确保市场高档酒店的出租率持续攀升。3.X区内没有一家四星级酒店，有着很大的市场缺口。伴随着中国加入WTO并且企业的业务范围不断加大，企业交往将大大增加，会带来大量的国际国内客源，另外一方面开发区各知名企业的商务活动（包括商务会议）对该地区高星级酒店有较大的需求，商务客源及会议客源呈现跳跃式增长。而本项目正是充分顺应了这种趋势。3.4本章小结1.由于项目所在地的地理位置、经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大的高星级酒店市场机会，同时形成了一个刺激酒店业结构优化化的过程。2.目前，项目所处范围内的没有高星级酒店，而本项目凭借其优势和管理优势，使其具有极强的竞争力，有望成为城南新区酒店中的"明星和龙头"企业。3.项目建设地周边的商务圈使得本项目存在极大的发展空间。客源、会议以及有关活动较多，加上本项目将委托有经验的管理集团对其进行管理，这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利。4.伴随着哈尔滨经济的发展，X第62页 区的经济地位、区位优势也必将加强，国际、国内商务活动的日益频繁，以及国际、国内旅游业的持续发展将推动哈尔滨酒店业的持续繁荣、兴旺。第62页 第四章项目建设条件分析和需求分析4.1项目建设条件分析4.1.1X区概述X省哈尔滨市X区，位于松花江哈尔滨城区段北岸。面积736平方千米，人口16万人。X区是X省哈尔滨市下辖的一个区，位于松花江哈尔滨城区段北岸。面积736平方千米，人口16万。区人民政府驻X街道X一路18号。下辖3个街道、4个镇。街道办事处：X街道、X街道、万宝街道。镇：太阳岛镇、三电镇、乐业镇、对青山镇。省市行政中心聚集X，交通便捷、信息畅通、商贾云集、人杰地灵，适于发展总部经济、高端经济和现代服务业。这里有驰名中外的太阳岛，碧波荡漾的天鹅湖，旖旎的天然湿地风光，东北虎野生放养的虎林园，风情万种的俄罗斯小镇,具有哈尔滨冬之韵的雪博会、冰雪大世界等，展现了X区北国四季各异的独特风姿。“城在林中、路在绿中、楼在园中、人在景中”目标的实现，将成为人们休闲、旅游、居住的最佳选择。X区自然资源丰富，发展绿色和特色农业及农产品深加工潜力巨大。独有的政区型开发区管理体制和运行机制，可为入区企业提供方便、快捷、高效的服务和优良的经济发展环境。X区发展前景广阔，是国内外投资者兴业发展的一片沃土。1.气候条件。第62页 　哈尔滨位于最北端，是中国纬度最高、气温最低的大都市。四季分明，冬季漫长寒冷，而夏季则显得短暂凉爽。哈尔滨的集中降水期为每年7至8月，集中降雪期为每年11月至次年1月。年平均温度3.6℃。最冷的1月份，平均气温为零下13.2℃至零下24.8℃，最热的7月份，平均气温为18.1℃至22.8℃。3-5月份为春季，易发生春旱和大风，气温回升快而且变化无常，升温或降温一次可达10℃左右。6-8月份为夏季，炎热湿润多雨，7月份平均气温19-20℃，最高气温达38℃。平均降水量占全年的60%-70%，由于降水集中，间有暴雨，易发生洪涝灾害。9-11月份为秋季，降雨明显减少，昼夜温差变幅较大，9月份平均气温为10℃，10月份北部地区已到0℃，南部地区2-4℃。12-次年2月份为冬季，漫长而寒冷干燥，雪覆大地。1月平均气温零下15℃-零下30℃，最低气温曾达零下52.3℃2.地质条件。哈尔滨市区及双城市、呼兰区地域平坦、低洼，东部10县（市）多山及丘陵地。东南临张广才岭支脉丘陵，北部为小兴安岭山区，中部有松花江通过，山势不高，河流纵横，平原辽阔。哈尔滨市区主要分布在松花江形成的三级阶地上：第一级阶地海拔在132～140米之间，主要包括道里区和道外区，地面平坦；第二级阶地海拔145～175米，由第一级阶地逐步过渡，无明显界限，主要包括南岗区和香坊区的部分地区，面积较大，长期流水浸蚀，略有起伏，土层深厚，土质肥沃，是哈尔滨市重要农业区；第三级阶地海拔180～200米，主要分布在荒山嘴子和平房区南部等地，再往东南则逐渐过渡到张广才岭余脉，为丘陵地区。第62页 4.2区域经济基础分析初步测算，全年X区·高新区实现生产总值116.2亿元，比上年增长20.3%。其中，X区实现71.9亿元，同比增长19.1%；高新区实现44.3亿元，同比增长20.8%。X区第一产业实现增加值4.9亿元，同比增长8.4%；第二产业实现增加值30.9亿元，同比增长19.4%；第三产业实现增加值36.1亿元，同比增长20.5%。非公有制经济实现增加值48.7亿元，比上年增长20.4%，占全区生产总值的比重为67.7%。三次产业对经济增长的贡献率分别为3.2%、45.3%、51.5%。产业结构继续调整，由上年的8.2:43.7:48.1调整为6.9:42.9:50.2。 　全年实现社会消费品零售总额22.7亿元，比上年增长21.5%。在全区社会消费品零售总额中，吃的商品零售额11.8亿元，比上年增长22.2%，占全部零售额的51.9%；穿的商品零售额4.5亿元，比上年增长21.1%，部零售额的19.8%；用的商品零售额5.8亿元，比上年增长21.3%，占全部零售额的比重为25.6%。全区已备案家电下乡销售网点4个。全区实现累计补贴数量758台，累计补贴金额16.5万元。对外经济全区实现进出口总值1411.5万美元（海关口径），比上年增长47.1%。其中，出口总值1376.2万美元，同比增长55.1%；进口总值35.3万美元，同比下降50.9%。全年X区·高新区实际利用外资8690万美元，同比增长171.6%。其中，X区实际利用外资3500万美元，增长9.4%；高新区实际利用外资5190万美元。X第62页 区华润欢乐颂商业中心、国际啤酒城、皇朝家私等一批大项目签约入区。科技创新城哈焊接所等国家工程研究中心、省科技厅的新兴产业技术创新服务平台、省农科院的国际农业科技创新中心等23个研发项目签约入驻创新园；涉及现金制造业、生物工程等领域的九州电气、天地仁药业等24个新兴战略产业项目签约入驻产业园。4.3发展优势1.区位优势X区是2004年2月经国务院批准设立的X省唯一的政区型开发区，兼有政府行政和开发区建设管理双重职能，享受国家级开发区管理权限和优惠政策。体制先进、机制灵活、省市支持、政通人和，为X区发展提供了坚强的体制保证。X区委、区政府根据市委、市政府提出的“开发江北，两岸繁荣”的战略目标，确定了“建设现代文明，打造绿色X”的发展思路，把握国家振兴东北老工业基地的契机，借助政区型政府的体制优势，坚持高水平规划、高质量建设、高标准管理，建设X、发展X、繁荣X。X区有着良好的生态环境，丰富的土地资源，明显的区位优势，广阔的发展空间。2.交通优势从50年代开始，国家投入了大量资金发展X的铁路运输事业。哈尔滨铁路局是全国15个铁路局之一，北起古莲，南至兰棱，东达绥芬河，西到满洲里，外与俄罗斯接轨，内与沈阳铁路局相通。36条干线贯穿X第62页 省全境和内蒙古部分地区，构成了欧亚大陆桥的重要通道。2005年3月18日开始根据铁道部的统一部署，铁路局(集团公司)撤销下辖的哈尔滨、齐齐哈尔、牡丹江、佳木斯、海拉尔5个铁路分局，实行直接管理站段的管理体制。2005年，全市铁路运输完成旅客运输总量2751万人次，完成货物运输量1371万吨。铁路营业里程6632.2公里，线路计长12516.9公里。哈尔滨乘坐火车可以抵达北京，长春，沈阳，大连，天津，上海，广州，济南，青岛，南昌，武汉，石家庄，郑州，长沙，西安，重庆，德州，杭州，温州，包头等以及沿线城镇。哈尔滨乘火车可以抵达省内所有通客运铁路的大中小城镇。是一个连接中国大陆与东北亚的重要铁路枢纽。2007年开工的哈大客运专线建设着，同步建成的津秦客运专线以及秦沈客运专线连接京沪高速铁路。届时哈尔滨抵达长春只需要1个小时，抵达沈阳只需要2个小时，抵达大连只需要3个半小时。配套将来建成的京沈客运专线，京石，石武，郑西，武广客运专线。真正到时实现哈尔滨到全国各大城市实现朝发午至，午发夕至，夕发朝至。省内建设客运专线也开始，哈齐客运专线设计时速300公里/小时。哈牡客运专线设计时速250公里/小时。以及哈佳高标准铁路。届时将形成以哈尔滨为中心的X1小时经济圈。将辐射大庆，齐齐哈尔，牡丹江，佳木斯四个地级城市。哈尔滨铁路枢纽即将建设哈尔滨西站，哈尔滨北站两座新客运火车站。扩建哈尔滨火车站，哈尔滨火车东站现有的两座火车站。3.其他资源优势X区工业企业发展基础良好，现已形成以机械制造、建筑材料、木器包装、粮油食品加工等主导产业。，具有较好的产业发展基础。第62页 第五章建设内容与规模5.1建设内容与规模X区X大厦位于X哈尔滨行政文化中心的北端，占地面积1250平方米。酒店按四星级标准设计，共有客房500套，贵宾房20套，一至五层为办公会议场所，五层以上为酒店。楼层数为40层，总高130米，总建筑面积50000m2。主要技术经济指标如下：总用地面积：25000m2总建筑面积：50000m2建筑密度：24%容积率：2绿地率：30%机动车停车数：100辆5.2经营内容1.客房服务（为国际、国内的个人或团体提供高档次的客房服务）▲为短期国际、国内游客服务（标准客房）。▲为短期国际、国内商务服务（标准客房）。▲为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）。▲为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）。▲为短期国际、国内政要服务（高级套房）。第62页 ▲ 为长期国际、国内政要服务（高级套房）。▲为国际、国内机构办公用房服务（写字间）。2.会议、展览与展示服务为国际、国内不同规模的会议、展览与展示活动提供全方位、全过程服务。为此，设计了大、中、小会议中心和展览与展示厅。▲为商务会议服务。▲ 为技术会议服务。▲为学术会议服务。▲为政务会议服务。▲为新闻发展会服务。▲为展览与展示服务。3、商业服务▲ 为住店客人及机构提供一体化的购销服务。▲ 为过往客人及机构提供精品购销服务。▲经营主业：旅游用品、礼仪用品、纪念品、艺术品、生活用品、文化用品、办公用品等。4.餐饮服务▲ 为住店客户提供一体化餐饮服务。▲为过往客户提供特色性餐饮服务。▲经营主业：中餐、西餐、茶座、酒吧。▲特色经营：日餐、韩餐、泰餐、素餐等。5.娱乐服务第62页 ▲为住店客户提供一体化娱乐服务。▲ 为过往客户提供大众化娱乐服务。▲ 经营主业：游泳、保龄球、网球、壁球、台球、网吧、健身、棋牌、卡拉OK、舞会等。▲根据时尚性要求开展新奇性、趣味性、刺激性的娱乐及健身服务。 6.其他服务▲美容、美发服务。▲保健服务（医疗、桑拿、按摩、氧吧、生理测评、心理咨询）。▲停车服务▲邮政服务▲ 金融服务▲ 交通服务▲旅游代理第62页 第六章工程设计方案6.1设计依据1.原有总体布置和X区X大厦设计要求。2.规划用地红线图。3.国家和地方颁发的有关规范、和标准。6.2工程概况X区X大厦位于X哈尔滨行政文化中心的北端，占地面积1250平方米。酒店按四星级标准设计，共有客房500套，贵宾房20套，一至五层为办公会议场所，五层以上为酒店。楼层数为40层，总高130米，总建筑面积50000m2。6.3建筑设计6.3.1总体布局与环境设计X大厦位于X区新的文化中心X第62页 科技学院内，与松花江毗邻，在基地的东南角有规划的公共绿地，环境优美，交通方便，是建造高档酒店的理想位置。整个项目为一个层数为40层，高度为130m的超高层大厦。在基地的西北角留有将来发展的用地。酒店沿沿江路设有单向6m宽的出入车道，中间用5m宽的绿化带分隔，这一道路形式与转角的绿地（靠酒店道路一侧设向喷水池）一起组成了极为气派、高档的酒店入口空间。酒店主入口广场与南面绿地交接处呈弧形布置，中间是圆形的喷水池和花坛，通过不同色彩的石材图案来渲染酒店入口广场的精美风格。总体布置了一片标准网球场作为酒店配套，在酒店的东西侧布置了大型的停车场地，建筑周边有环通道路作为消防和货运、停车场使用。东南转角公共绿地结合总体布置成三片以树木为主的绿地围绕一个圆形大草坪的形式，组成疏密有致的高档绿地，与大酒店形成一个统一的整体。6.3.2单体设计酒店按星级标准设计，地上总建筑面积为50000平方米，共布置500套不同面积的客房和商务套房，配有多功能宴会厅、大小会议、大型餐饮、游泳池、网球场、健身房、SPA会所、KIV、棋牌室等休闲设施。大厦一至五层为办公会议场所，五层以上为酒店，核心筒内布置有四台客梯（1.35吨），另有一台服务电梯（兼消防电梯），每个标准层共有20个单间和1个套房，十六层布置了行政酒廊和行政会议室，另外还有8个商务客房。所有南面客房部都有阳台，在此可眺望优美的松花江风光。6.4结构设计6.4.1设计荷载使用荷载：根据使用功能按规范确定主要使用活载标准值如下：1.使用荷载：上人屋面2.0KN/m2非上人屋面0.5KN/m2第62页 办公室及客房2.0KN/m2商场3.5KN/m2厨房、空调机房、餐饮4.0KN/m2走道、楼梯、厕所2.5KN/m2消防疏散楼梯2.5KN/m2库房、设备用房、桑拿房按实际荷载取用。2.风荷载基本风压值为0.4KN/m2，基本雪压值为0.4KN/m2。地面粗糙度类别——B类3.地震作用丙类建筑，设房烈度6度、设计地震分组为第一组，特征周期：0.35sⅡ累场地土。水平地震加速度0.05g。4.抗震等级：大厦采用框架—剪力墙结构体系，框架抗震等级为四级、剪力墙抗震等级为三级。6.4.2上部结构1.据建筑平面布置，按〈建筑抗震设计规范〉要求，在大厦房间设置抗震缝，缝宽度120mm，结构体系明确、平面规则、受力简洁、经济合理。2.根据大厦建筑平面、高度及功能，主楼采用框架—剪力墙结构体系，楼面为现浇梁板。6.4.3材料混凝土：大楼：C40，其他均为C30。第62页 垫层为100厚C10混凝土。钢筋：HPB235、HRB335。钢材：Q235B墙体：所有墙体材料见建筑说明。6.5辅助工程6.5.1给排水工程1.水源由城市给水管网直接接入，经过DN200给水管二根以供本工程室内、外生活、消防用水。酒店生活进水管为DN150。在总体上设置DN150水表一只，DN200消防水表一只。2.用水量表序号用水名称用水量标准1客房400L/人·日2职工100L/人·次3SPA、健身150L/人·次4冷却塔补充水按冷却循环水量1.5%5车库冲洗3L/m3·日6锅炉补充水7绿化浇洒2L/m3·日8餐饮100L/人·次9未预见水量按最高日用水量10%本建筑最高日用水量估为：950m3/日。3.给水系统第62页 在地下设置生活蓄水池。给水系统采用上行下给供水方式。室外给水经超滤水处理装置处理后进入生活蓄水池由设置在水泵房内的生活水泵提升至屋顶水箱。屋顶水箱供水区域分为高，低二个区。高、低区内给水系统采用减压阀进行竖向分区，各给水区最地用水电处静水压力不超过350Kpa。顶层水压不足区域另设变频供水设施。地下室用水由城市给水管网直接接入。商务用房以及贵宾楼：生活用水由城市给水管网直接接入。4.排水（1）污废水最高日排水量约为500m3/d。（2）酒店室内排水采用污、废水合流制，雨水单独排放。排水系统中设有专用通气立管，公共卫生间排水管增设环形通气管，客房卫生间排水管设器具通气管。消防电梯井旁设置集水坑和专用消防排水泵。（3）室外排水采用雨、水分流制，室内排出生活污、废水在总体经汇集后接如市政污水管道。雨水在总体上经汇流后排入市政雨水管道。雨水量按芜湖市暴雨强度公式计算，设计重现期采用P=3年。6.5.2电气工程1.负荷等级与供电电源本工程酒店为四星级标准酒店属一类高层建筑，按一级负荷要求供电；本工程中，消防负荷、经营管理用电子计算机系统电源，变电所、各弱电机房、酒店大堂、宴会厅、餐厅、酒店管理中心、娱乐设施、厨房及主要通道等照明，变电所电源、生活水泵、主要客梯等为一级负荷；变电所排风、货梯电力，酒店的一般客房照明等为二级负荷，其余均为三级负荷。第62页 根据当地供电情况，引入一路10KV独立电源供电，电源从当地区域变电站引来，以电缆埋地方式进入酒店一层变电所。商务中心和贵宾楼的电源由酒店变电所引来。酒店设置柴油发电机组，作为消防设备应急电源，以及市电电源失电时酒店照明、客梯等主要负荷的应急备用电源。2.负荷估算酒店地上部分按100W/m2计算电容量，地下部分按35W/m2计算电容量，考虑需要系数0.68，功率因数补偿达到0.9等因素。商务中心电安装容量按160KW计，需要系数按0.7考虑；每幢贵宾楼电安装容量按20KW计，需要系数按0.7考虑。酒店计算有功功率：2181KW商务中心计算有功功率：112KW贵宾楼计算有功功率：70KW总计算有功功率：2363KW总计算视在功率：2626KVA选用变压器2×1600KVA，容量为3200KVA，负荷率82.1%。应急柴油发电机组负荷容量估算按总负荷的30%考虑，按800KW设置。3.防雷接地第62页 本工程地处芜湖地区，酒店按二类防雷建筑物考虑，商务中心和贵宾楼按三类防雷建筑物考虑。在酒店屋面装屋顶避雷。防雷引下线利用钢筋混凝土内主钢筋，上与避雷带焊接，下与大楼基础底板、基梁和柱内主钢筋连接组成一个接地网。电气设备工作接地，保护接地，火灾报警等弱电设备接地及防雷接地共用大楼基础接地装置，接地电阻不大于1欧姆。4.保安及接地措施低压保护系统采用“TN-S”接零保护系统。一般插座贿赂均设置漏电保护开关。各低压配电方式一般为放射式配电方式。照明灯具尽可能采用节能型荧光灯具，直管型荧光等一律配装补偿电容器，以减少无功损耗。5.电信工程酒店建立800门程控用户交换机房，机房设在酒店一层电话主机房内，机房设备主要有：数字程控交换机、保安配线柜、整流电源、蓄电池组、话务台、维护终端等组成，中继方式采用2个2兆口。各层均建立移动通信分布式天线系统，每个楼层布置收发天线，系统采用50欧姆同轴电缆组网，前端馈源有移动通信局基站提供。商务中心和贵宾楼的通信由市政电信网直接接入，商务中心设置100门容量的程控用户交换机。酒电组建两套计算机网络：酒店营业网和客房网。酒店营业网供酒店管理、酒店办公等使用，客房网主要供客人上网使用。6.5.3暖通工程1.按全空调设计，其参数：室外设计参数：夏季干球温度35℃，夏季湿球温度28.2℃，夏季风速2.3M/S，冬季干球温度-5℃。室内设计参数大堂、商场、餐厅、包房、办公、会议、客房：夏季温度26-28℃，相对湿度<70%，冬季温度20-22℃，相对湿度>第62页 30%，新风20～50M3/PH。2.通风换气次数地下停车、洗衣房、餐厅厨房、职工浴室、卫生间、洗手间、制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为：地下停车库排风为6次/h，送风为5次/h，晚上送、排风量各减半，厨房40次/h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次/h，制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为：地下停车库排风为6次/h，送风为5次/h，晚上送、排风量各减半，洗衣房20次/h，厨房35次/h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次/h，制冷机房、热交换站、库房等为5次/h。对餐厅厨房的机械通风系统，为避免串味，厨房保持负压，煤气灶单设排风系统。3.空调冷热源冷热负荷：本工程酒店裙房和主楼客房做舒适性中央空调系统设计，采用中央空调水系统，总建筑面积约为32908平方米，空调建筑面积约为31638平方米。总冷负荷约为4200KW，冷指标为133W/m2。总热负荷约为2050KW，热指标为65W/m2。4.冷、热源根据酒店空调负荷变化规律及部分负荷运行调节的要求，本工程酒店空调冷源采用高性能电力冷水机组二台，大小机组搭配。其中一台850UTR（2989KW）水冷离心式冷水机组，一台350（1231KW）水冷螺杆式冷水机组，机器总冷负荷4220KW。第62页 第七章环境影响分析7.1周边环境现状X区X大厦位于XX区文化中心X科技学院内，与美丽的松花江毗邻，地块优势明显。地块近似正方形，地势平坦，用地周围自然景观良好。由于项目尚没有进行施工，场址现状对环境污染影响较小且周边无大型污染源，主要污染物为道路扬尘、汽车尾气以及少量的建筑垃圾。7.2环境影响分析7.2.1项目施工期间的主要环境问题1.空气环境项目施工期间的大气污染源主要来自建设期间土石方和建筑材料运输所产生的扬尘和汽车尾气以及房屋装修的油漆废气等。2.废水项目施工期的废水排放主要来自建筑工人的生活污水、地基挖掘时的地下水和浇注混凝土后的冲洗水等。3.固体废物第62页 项目施工期间会产生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，产生的建筑垃圾和生活垃圾应做到及时清运，对环境影响很小。4.噪声项目施工期噪声主要来自各种施工机械、设备和工程运输车辆在运行过程中产生的噪声。7.2.2项目运营期间的主要环境问题1.空气环境项目运营期间的大气污染源主要来自区域内汽车尾气和宾馆厨房排放的燃料废气和油烟废气等。2.废水项目运营期的废水排放主要来自宾馆和公建部分产生的生活污水。3.固体废物项目运营期的固体废物主要为装修产生的建筑垃圾和日常生活垃圾。4.噪声项目运营期间噪声主要来自区域内机器设备噪音及车辆交通噪声等。7.3环境保护措施及治理效果7.3.1施工期环境污染防治措施及预期治理效果内容类型排放源污染物名称防治措施预期治理效果第62页 大气污染物建筑材料、车辆扬尘、汽车尾气等(1)合理设置粉尘建筑材料的堆。（2）采用商品水泥，尽量少用干水泥。（3）运输道路及时清扫、冲洗。（4）每日定期洒水，防止浮沉。（5）减少车辆在场区的停留时间（6）安装汽车尾气净化装置有效减少汽车尾气对环境空气的污染水污染物生活污水、地下水、浇注混泥土冲洗水CODBOD5SS由市政管网收集，经芜湖县污水处理厂集中处理污水经处理后达标排放，对受纳水体—伊通河环境影响较小固体废弃物工地、建筑工人建筑垃圾、生活垃圾建筑垃圾及时外运，运至建筑垃圾填埋场统一处理；生活垃圾收集到指定垃圾箱内，由环卫部门统一处理。减少二次污染噪声运输车辆、机械设备噪声车辆禁止鸣笛；避免大量高噪声设备同时施工，选用低噪声设备，基础做减振处理，作封闭隔音处理等区域噪声达标7.3.2运营期环境污染防治措施及预期治理效果内容类型排放源污染物名称防治措施预期治理效果大气污染物车辆、厨房汽车尾气，主要成分：SO2、NOx、CmHn厨房油烟(1)在场区周围绿化植树，以增加大气环境的自净能力。(2)汽车尾气排气管安装净化装置，以消除汽车尾气对环境的影响。(3)严格执行国家有关规定，使用高质量、高效率烷值汽油，以减少汽车尾气中有害物质的发生。（4）排油烟机对大气环境影响甚微水污染物生活污水、雨水CODBOD5SS由市政管网收集，经抚州市北郊污水处理厂集中处理污水经处理后水质达到城市污水三级标准后排放，对受纳水体—伊通河环境影响较小固体废弃物宾馆装修垃圾、生活垃圾定期由环卫部门统一回收集中清运防止二次污染噪声来往车辆、供水设备等噪声（80-90dB）来往车辆禁止鸣笛；选用低噪声设备，作封闭隔音处理等区域噪声达标生态保护措施及预期效果：在场区周围及区内空地处科学、合理绿化植树，以增加大气环境的自净能力。第62页 第八章节能8.1 设计依据1.《公共建筑节能设计标准》2.《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》3.《民用建筑热工设计规范》4.《旅游旅馆空调及热工节能设计标准》8.2节能措施8.2.1建筑专业1.屋面采用保温隔热处理，保温材料为挤塑聚苯乙烯保温块材，传热系数为Km≤0.7；2.外墙在石材幕墙内铁保温板，传热系数为Km≤1.0；3.底面接触空气的架空或外挑楼板传热系数为Km≤1.0；4.地面地下室外墙热阻限值≥1.2；5.外窗的气密性等级，气密性不低于Ⅱ级。6.外窗采用隔热性能较好的断热铝合金型材，主要房间玻璃为中空玻璃。外窗传热系数K及遮阳系数SC符合规范规定要求。8.2.2设备专业1.热水管、热水回水管须保温，保温材料采用橡塑海棉；2.公共卫生间内卫生洁具采用节水型及部分光电控制以节约用水。酒店顶层区域采用变频水泵供水达到节能目的；第62页 3.热交换器和冷却塔等设备采用节能型产品；4.酒店设楼宇自控系统（BAS），对空调、通风设备等运行工况实行监视、控制、调节、测量，使空调系统能随建筑物的负荷变化选择最经济的运行方式；5.过度季节利用全新风供冷，实现免费冷却；6.对使用功能、使用时间不同的建筑分别采用不同的空调系统；7.加强空调风管，供回水管的保温，以减少能量损失；8.加强能量的有效利用，以节约用电量；9.变电所变压器、柴油发电机均选用高效率、低能耗产品；10.照明功率密度值设计严格遵守照明节能设计要求；11.照明灯具采用高效节能型光源，且荧光灯采用节能型电子整流器；12.所有电机选用Y型节能型高效率电机；13.水泵机采用变频供水方式，最大限度节约电能；14.采用建筑设备自动监控系统，对空调设备、给排水设备、电气设备、照明设备及其它用电设备监控和自动控制，降低能耗；第62页 第九章消防与安全卫生9.1消防1.消防给水水源由室外给水管网二路DN300给水管接来，消火栓消防泵、自动喷淋消防泵直接从给水管网抽水，以供室内消火栓系统和室内自动喷淋系统消防用水量；2.按《高层民用建筑设计防火规范》，本工程建筑属一类建筑，耐火等级为一级；3.总体消防车道呈环通布置，酒店主楼东、北面均直接落地，沿此面设消防车停靠扑救场地。室外按规定设置室外消火栓；4.主楼设有三座防烟疏散楼梯，均从地下室通至大屋面，主楼设一座上下贯通的消防电梯，整个建筑在裙楼设有二部消防电梯，裙房地上设八座疏散楼梯，锅炉房设有直接对外的疏散楼梯；5.本工程内的建筑材料按其耐火等级采用相应防火建筑材料；6.大楼及裙房都采用自动喷淋灭火装置及消火栓灭火；7.安全疏散距离均符合规范要求。主楼标准层、裙房内尽端房间至防烟前室的距离不大于15M，位于两个防烟楼梯间之间的房间疏散距离不大于30M。8.火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼层区域报警显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成。第62页 9.办公室、变电所、弱电机房、强弱间、客房、走道、楼梯间、电梯机房等场所选用感烟探测器；10.本工程酒店属于一类建筑，火灾自动报警系统保护等级为一级。本工程设置一套火灾报警及消防联动系统（FAS）。在一层设置消防控制室，消防控制室内设置火灾自动报警屏、消防联动控制屏及火灾应急广播和消防专用电话控制设备。9.2 劳动安全1.土建安全本项目基础采用梁板式筏形基础，地下及地上中间部位为框架——剪力墙结构，地上南北两部分为板块——剪力墙结构。该工程按抗地震6度设防。饭店客房卫生间、游泳池、公共浴室及卫生间等处采取了防滑措施。2.防火防爆本项目为一类建筑物，耐火等级为一级，有关防火措施见"建筑防火设计"。有关煤气工程的安全措施按煤气公司规范要求进行设计。3.电气安全本工程采用TN-S接地系统。全楼采用等电们联结。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周围、电梯装置等进行辅助等电们联结。澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周围等各区内所选电气设备具有以下保护等级。第62页 建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加装漏电保护，对餐厅厨房、洗衣房及水泵房等比较潮湿地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护装置，但消防泵不用漏电保护。本工程电气线路和用电设备按规范要求分别装设过负荷保护和短路保护。变电所电气设备之间及设备与墙、门等的距离均满足规定要求。变压器、高低压配电屏、电容器柜、发电机控制屏、操作电源柜等设备前后均铺设橡皮绝缘垫，绝缘垫耐压等级不低于10KV。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的插座及照明器具等采用标准电压不超过12V的安全超低压供电。酒店客房内220/110V刮须插座内220电源侧设有安全隔离变压器。对走廊等处的安装高度低于7.8米的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。4.防雷措施按《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）第2.0.3条规定，本工程为二类民用防雷建筑物。本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电被浸入的措施。9.3 卫生防护本项目为职工设立了职工食堂、更衣室、公共浴室、厕所、卫生室、自行车车库等。饭店每层设有开水房、消毒设施，并为服务人员设置了厕所。会议及商场部分也设立了开水供应处。餐厅厨房作二次装修设计，设计时应符合加流程，避免往返交错，符合卫生防疫要求，防水生食与熟食混杂等，另外，还应满足《饮食建筑设计规范》中一级餐馆的要求。第62页 1.生活给水采用变频调速恒变量供水系统，城市自来水进入设备在地下三层的生活、消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒压送往各用水池。对生活用水加装了紫外线消毒设施。蓄水池内衬瓷砖，全封闭。水池上部无排水管道通过。2.排水生活污水、粪便污水、餐厅等含油污水及雨水采用分流系统。生活污水经中水处理后进行排放，地下车库不设洗车装置。3.空调、通风及采暖本工程的饭店、商场、娱乐场所、会议室、宴会厅、餐厅等场所均设有空调，空调夏季室内温度根据不同场所而异，一般在24-28℃之间，冬季一般在16-20℃之间。在所有空调场所均设有新风补给设施。其中最小的新风量为：饭店客房为120立方米/h/室，餐厅内25立方米/h/人，宴会厅、会议室、酒吧、卡拉OK厅等为40立方米/h/人，健身房为80立方米/h/人，美容院为30立方米/h/人，走道、大厅为7立方米/h/人。上述设空调场所，换气次数为8-15次/h。对无空调又经常有人停留的其他场所和房间设有采暖装置，采暖温度为低于16℃。4.振动防治及噪声控制振动防治：本工程振动源主要是制冷机组、风机、水泵及电梯等，设计中将以上设备布置在单独房间内，并分别设了隔振、减振设施。电梯在布置上尽量不与客房相邻，以减少对客人的影响。第62页 噪声的控制：本工程采用大板、大模等整体性较好的结构体系，为此在经常产生撞击、振动的部位（如客房外门、设备管道等）采取了防止结构声传播的措施。饭店走廊及客房均采用地毯，走廊有吊顶等吸声处理措施。风机、水泵、制冷机组及空调设备等均设置在单独房间内，并采取了一定的隔声减噪设施。饭店客房设在5-8层，与嘈杂的大商场、餐厅及娱乐场所远离。对客房、商场、餐厅、宴会厅、会议室等处的空调及排风管道采取了消声处理措施。第62页 第十章项目的组织机构与运作方式10.1 组织机构实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理、逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本、以质量为中心、以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合、传统与现代相结合的管理之路。10.2 部门职能10.2.1董事会1.负责召集股东大会，并向股东大会报告工作；2.执行股东大会决议；3.决定公司的经营计划和投资方案；4.制定公司的年度财务预算方案、决算方案；    5.制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案；    6.制定公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案；7.拟定公司合并、分立、解散的方案；8.决定公司内部管理机构的设置；9.聘任或者解聘公司总经理；根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人，决定其报酬事项。10 .制定公司的基本管理制度。第62页 10.2.2总经理1.执行国家有关企业的政策、法律和规定，执行上级主管部门和董事会的各项决议；2.直接向董事会负责，组织领导酒店的日常经营管理工作，实行统一指标、垂直领导，全权处理酒店日常事务，定期向董事会和主管上级汇报工作；    3.根据市场发展趋势，结合酒店实际，研究制定酒店的发展规划和战略目标不，拟定经营方针和相关的重要决策；4.制定短期经营计划，并组织贯彻实施，努力实现各项经营管理目标；5.建立健全适合酒店的各项规章制度，切实有效地组织落实，保证内部管理的有效性；6.建立健全适合酒店情况的组织机构和运行机制，包括机构设置、岗位职责、目标考核及各项人事政策等，指导部门工作、协调部门关系、任免中层管理人员，提高管理的效率与效益；7.研究制定酒店的年度预算，并组织贯彻落实。随时了解掌握预算完成情况，督导各部门及时采取相关措施，确保年度预算得以完成，维持良好的财务状况；8.审定岗位的服务程序、标准与规范，不断提高酒店的服务质量；9.有权任免中层管理人员，负责组织开发酒店的人力资源，科学配置、合理定编，加强对各级人员的业务知识、观念、作风的培训与教育，培养高素质的管理者和员工队伍；第62页 10.组织开展企业文化活动与建设，对内不断提高员工的工作和生活条件，丰富员工的文化生活，增强员工的凝聚力和爱岗敬业意识；对外利用各种渠道和时机，提高酒店声誉、扩大酒店影响，为经营管理创造良好的外部环境；11.建立健全各种民主管理的制度和渠道，定期向职工代表大会做述职报告；12.主持召开酒店总经理办公会、每日晨会、每周例会及每店务会，参加或列席有关业务工作会议；审核并签订酒店的重要合同，审核酒店日常各项开支；代表酒店参加重要的接待活动。10.2.3副总经理1.执行总经理的各项决策和决定；2.按照总经理的分工安排完成好各自负责的经营管理工作，确保总经理做出的经营计划得以完成；3.深入了解和酒店日常经营管理中的具体情况，及时把握市场动向和竞争发展趋势，对总经理提出有益的建议；4.根据总经理的安排，主持召开专项业务会议，并就业务工作进行布置、指导、协调和检查；5.总经理缺席时，代行总经理职责。10.2.4总会计师1.执行国家相关经济政策，遵守相关法规和财经纪律；第62页 2.协助总经理领导并负责主持酒店的总体经济工作，包括拟定总体经济规划，参与酒店经济决策，审核经营投资方案，监督检查经济规划和经营合同的执行；3.编制和执行预算、财务收支计划、信贷计划，拟定资金筹措和使用方案，开辟财源，有效地使用资金；4.进行成本费用预测、计划、控制、核算、分析和考核，督促各部门降低消耗、节约费用，提高经济效益；5.建立健全酒店的经济核算制度，利用财务会计资料进行经济活动分析；6.负责对酒店财会机构的设置、会计人员的配备、会计专业职务的设置和聘任方案；组织会计人员的业务培训与考核；支持会计人员依法行使职权；7.负责审查酒店的重要经济合同和重大开支项目；8.负责定期向董事会和总经理报告酒店的财务情况；9.负责酒店财务会计报表的审核与签章。 10.2.5审计师1.执行国家政策和财政规定，遵守财经纪律；2.负责酒店的财务审计工作，审查稽核酒店的财务收支和会计账目，向总经理并向董事会提出报告；3.负责审核财务编制的月、季、年度会计报表，审计年度资产负债表和损益计算书，并提交董事会审议通过；4.负责审核酒店的财务工作。对年、月财务预算，事前要审计，事后是检查。对违反财政、税务法规者，提出处理意见，对遵守和维护财政法规成绩显著者，提出表扬或嘉奖意见，并报请上级审批；第62页 5.接受上级审计部门的审计任务，并及时请示汇报。10.2.6总经理办公室    总经理办公室是酒店的行政管理枢纽。负责监督酒店各项决议的落实和执行情况，确保酒店领导管理思路得到切实、准确地贯彻与执行，负责向酒店领导班子提供及时、全面、详尽的店内外信息，为领导决策提供支持和帮助；负责做好上下级之间、店内外的信息传递与宣传报道，做好上传下达，与上级主管部门及各政府机关搞好外联与协调；负责日常行政事务处理；兼为酒店服务质量、卫生、交通安全工作的组织实施机构。10.2.7促销与公关部1.促销职能：确定企业市场目标，制定企业营销方针与策略；实施并执行企业既定方针，建立企业市场目标。通过建立广泛的联系网络，为酒店招揽客源。在总经理领导下开展业务工作，并保证各项业务计划的正确贯彻与执行；2.公关职能：在企业与政府部门、社会团体、企事业单位、重要人物、新闻媒体、上级机关、同业机构的关系中架起一座相互信任的桥梁，为提高酒店的知名度和树立良好的企业形象做好各种沟通工作、宣传和解释工作。10.2.8前厅部第62页 前厅部是由前台接待处、问询处、结帐处、行李房、商务楼层、电话总机、商务中心等部分组成的。它是全面体酒店接待服务水平的窗口，是开展多方面业务活动的中枢。它最先接触客人，又最后送别客人，是酒店服务的起点和终点，是为企业创造经济效益和树立服务形象的关键部门。10.2.9客房部客房部是为客人提供住宿服务的综合部门，包括客房楼层、洗衣、康乐中心、美容美发中心和公共区等部门。其主要职责是为宾客提供典雅、舒适、清洁、安全、便利的房间和热情周到的服务。10.2.10餐饮部餐饮部是酒店创收的主要部门之一，是体现酒店特色及管理模式的重要窗口。餐饮部设有咖啡厅、大堂酒吧、大小宴会厅和中、西厨房等。餐饮部不公生产高质量、高标准的饮食产品，而且还是客人提供热情、周到、细致的服务，使客人获得物有所值、赏心悦目的就餐享受，充分体现酒店的管理理念。10.2.11后勤服务部一是负责酒店和住店客人的生命与财产安全，维护酒店正常的经营秩序。二是确保酒店设施和设备时刻处于良好的运行状态，保证酒店日常经营活动的正常进行。三是为酒店员工提供工作和工作服务，设员工餐厅、医务室、员工俱乐部、员工宿舍等。10.2.12人力资源部人力资源部是酒店进行人事、劳动、工资管理的职能部门。负责企业的劳动组织、人事调配、合同执行、工作考评、工资福利、纪律奖惩、劳动保护、档案管理、劳动工资统计、人员培训等各项工作的组织和实施。第62页 10.2.13财务部财务部是酒店的核心部门之一，其主要任务是遵循酒店资金运动规律，遵照国家财经政策，法令和会计制度，加强经济核算和财务管理，利用货币价值形式，对企业的经营活动及其结果连续地、系统地进行记录和运算，编制会计报表。财务部通过资金筹措、运用与支出，财务计划的控制、核算、分析和考核，以资金形式监督经营过程，确保企业正常业务的连贯进行，为总经理和管理层提供必要的信息和决策依据。10.2.14工程部主要负责项目建设期间对施工现场、施工人员、施工机械、施工材料的管理，以确保施工质量达到如期要求。第62页 第十一章 经营方式与营销策略11.1 经营方式11.1.1整体经营方式X大厦将按照现代企业制度组建。企业整体经营方式，是在董事会的领导下、监事会的监督下实行的总经理负责制、企业整体将实行统一管理下的承包经营与承租经营方式。11.1.2分体经营方式客房经营：按照国际化的酒店管理集团经营模式进行管理经营；会议经营：引进高水准的国际会议经营方式，在企业统一领导下进行分包式的一体化管理经营；商业经营：按照商业百货零售的业态特点，在企业统一领导下进行承包式的管理经营；餐饮经营：主营餐饮在企业统一领导下进行承包式的管理经营；特色餐馆在企业监督管理下进行承租经营；其他服务项目经营：按照企业一体经营理念，进行分包的管理经营。11.2 营销策略第62页 酒店营销中，市场营销是酒店经营活动的重要组成部分，它始于饭店提供产品和服务之前，研究宾客的需要和促进酒店客源的增长，开发酒店市场的潜力，增进酒店的收益，市场营销涉及到满足宾客的需求产品从饭店流通到宾客的一切业务活动，最终使酒店实现其预设的经营目标。同时酒店也必须以最敏锐、最超前、最独到的嗅觉感官去创造和设计适宜于酒店经营发展的最佳经营模式，使酒店经营更趋完善，先进及独特。1.宣传策略酒店的营销首先就要通过独特的宣传方式来吸引客源，可选择的宣传策略有：①可选择电视、电台、报刊等媒体，经常性地报道酒店新近推出的特色菜肴、客房环境、活动项目等，提高宾客对酒店的感官印象。 ②运用行业性杂志、报纸、旅行线路小册子、指南、广告传单、直接信函等方式对酒店产品进行宣传。 ③以邀请知名演出的方式壮大声势，增强影响面，营造酒店的消费热点，如邀请举办省市模特大赛，时装秀；大型歌舞器乐演奏等促销方式。 ④设计推出例如啤酒节、菜肴赏品、美食周的方式提高酒店消费，增加效益同时加强酒店在芜湖以及周边的影响力。 除了传统的公关策略，酒店还可进行一系列的创意公关，即为通过一些有创意的主题活动以引起公众的注意，使公众通过口头传播的方式广而告之，从而起到宣传推广的效果，使酒店提高公众形象，增加市场影响力，使酒店的宣传达到事半功倍的效果。2.创意营销第62页 酒店的创意营销即为运用有别于习惯性的方法加大酒店品牌或产品与竞争对手的差异，而本酒店营销可根据销售要求，针对宾客的不同需要开发各种受宾客欢迎的组合产品，吸引客源，可开发的组合方式例如为：①公务客人组合产品。针对公务客人的特殊服务，为公务客人提供优惠：如免费在客房供应一篮水果，免费提供欢迎饮料，免费使用康乐中心的设施和器材，免费参加酒吧，歌舞娱乐活动。 ②会议组合产品。会议组合产品包括使用会议厅，会议休息时间供应点心咖啡，会议期间工作餐。③家庭住宿组合产品。形式如双人房供全家住宿，小孩与父母同住免费加床，提供看管小孩服务，小孩免费使用康乐设施，餐厅提供儿童菜单等。 ④蜜月度假产品。蜜月度假产品只向新婚夫妇提供，一般需要漂亮而宁静的客房以及一些特殊的服务，如一间布置漂亮的洞房，免费床前美式早餐，免费奉赠香槟酒，客房里供应鲜花、水果篮。⑤婚礼组合产品。本类产品主要针对芜湖当地居民市场，结合婚礼消费的形式，适应消费的心理，强调喜庆的气氛，吸引消费：该产品组合内容有符合芜湖本地口味或新人亲属口味的筵席，免费提供全场软饮料，四层精美婚礼蛋糕一座，以鲜花和双喜横幅隆重地布置婚宴厅，根据具体要求制造婚宴气氛，播放婚礼进行曲，洞房花烛夜免费提供新婚套房、鲜花、水果和香槟酒，免费美式早餐送到客房。 ⑥周末组合产品。周末组合产品可吸引客人在一周工作之余，来休息和娱乐一下，因而需策划组织一些娱乐体育活动：如举办周末晚会、周末杂技演出等等，将娱乐第62页 性活动加上饭店的食宿服务组合成价格实惠的产品。 ⑦淡季度假产品。在营业淡季时以一周、十天住宿加膳食以一个包价提供给客人。同时，为了吸引宾客，还要策划组织宾客免费享受娱乐活动。 ⑧特殊活动组合产品。这类组合产品即为可利用酒店现有的设施和服务组织，如乒乓球、网球、保龄球赛等活动，提高酒店的声誉及形象。第62页 第十二章项目实施进度12.1项目工程实施计划2011年10月～2008年12月：完成项目工程可行性研究编制及报批工作；2012年1月～2012年2月：完成项目工程的初步设计、施工图设计、审查；2012年4月：完成项目工程的施工前期的准备工作；2012年4月～2013年11月：完成项目工程的全部土建工程施工；2013年11月～2009年12月：工程的全部装饰装修工程；2013年1月：完成人员培训工作2013年2月：完成工程竣工验收，并全面投入使用。第62页 第十三章投资估算13.1 估算编制依据本估算依据本项目提出的各项技术参数、数据，根据哈尔滨市类似工程近期造价水平估算。并参照：1.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）2.《X省建设工程单位估算表》3.《全国统一安装工程概算定额安徽省单位估价表》4.当地类似工程建设指标5.预备费按工程费用8%估算。6.建设期利息按年利率7.0%估算7.项目建设期预计为1年，融资偿还期5年。13.2 估算编制范围本项目估算范围为建设投资、基础设施投资和运营费用，包括土地购置、土建工程、道路、绿化、亮化、给排水、供气、供电及其他费用等。13.3 估算编制方法参照芜湖市概算定额，根据类似工程造价水平估算。其他费用按以下标准：1.大厦土建加装修费用按3200元/平方米计；第62页 2.土地费用按25万/亩计，共1125万元；3.咨询调查费按工程费用的0.5％计；4.工程监理费按工程费用的1.2％计；5.建设单位管理肺按工程费用的1.0%计；6.勘察设计费按工程费用的2.0%计；7.开办费含建设开工执照费、质量监督费、开业宣传费等，按工程费用的3％计；8.职工培训费以每人1个月培训期计，培训费按工程费用的0.1%计。13.4 投资估算1.铺底流动资金估算本项目全额流动资金为200万元，根据项目的实际情况及力通公司目前的经营特点，本项目铺底流动按全额流动资金的30％左右估算，为60万元。2.项目建设投资估算项目建设投资＝建设投资+固定资产投资方向调节税+铺底流动资金+建设期利息＝31300+0+60+0＝31860万元（详见投资估算表）第62页 第十四章 经济效益评价14.1成本核算14.1.1成本核算依据1.动力消耗定额根据厂家提供数据及参考国内外同类企业经营情况确定。动力及水电单价根据目前市场价格确定；2.人员工资根据全公司300人，年人均收入15000元/年计；3.项目固定资产投资中无形及递延资产2051万元，分年摊销，年摊销为160.5万元。其余形成固定资产，以残值率5%，土建工程按平均年限法20年折旧，设备按平均年限法15年折旧，年均折旧合计826.3万元；修理费按国内同类企业情况计取；4.利息支出主要为中长期借款利息支出。5.其他费用按国内同类企业情况提取。14.1.2成本核算正常年份，年总成本费用3005.8万元（详见总成本表）。14.1.3投资经营进度本项目建设期一年，经营期10年，计算期11年。其中达到设计能力时间为二年，第一年达到50%，第二年60%（因本项目为酒店服务性行业，正常年份入住率按60%计算）。14.2利润估算14.2.1收入估算第62页 根据企业提供的价格，并参考目前国内外同类企业的价格趋势，项目建成后的收入分为四部分：1.宾馆标准间的收入：项目建成后共500个标准间、20间套房，大酒店的建设是以四星级为标准的，故标准间的收费参照国内同类四星级酒店和当地的实际情况，暂定每个标准间和套房平均价格为每天400元左右，，按60%的入住率，住宿每年营业收入2128.7万元；2.商务会议收入：商务会议按每天接待2次计，暂定每次会议消费2000元，商务会议每年营业收入146万元；3.休闲娱乐收入：其中包括KTV，游泳馆、男女SPA会所、棋牌室、行政酒廊等收入，按每天接待100人次计算，暂定每人平均消费200元，休闲娱乐每年营业收入730万元；4.餐饮收入：其中包括自动餐厅、风味餐厅等，参照芜湖市餐饮行业的收费标准和芜湖县当地居民的消费情况，按每天接待400人次计算，暂定每人平均消费200元，餐饮每年营业收入2336万元；则正常年份年营业收入合计5340.7万元（详见销售收入表）。14.2.2利润估算税金及附加按国家规定计取，营业税按5%，城建税和教育费附加分别为营业税的7%和3%，所得税按25%计取。项目正常年利润总额为2326.4万元，所得税581.6万元，税后利润为1744.8万元，详见损益表。项目在正常年的投资利润率为10.8%，投资利税率为11.0%。14.2.3财务现金流量和资金来源运用分析第62页 全部投资现金流量表是以假设本项目建设所需的全部资金均为投资者投入作为计算基础，计算项目本身的盈利能力。本项目全部投资财务现金流量分析结果见表14-1。表14-1全部投资财务现金流量分析结果表指标名称单位所得税前所得税后备注全部投资财务内部收益率%14.611.6全部投资回收期年6.97.9全部投资财务净现值万元3968.91299.6ic=10%本项目在财务上可以接受，项目能较快收回投资。详见全部投资现金流量表。14.3财务评价结论经财务测算和经济效益分析，财务评价全部增量投资内部收益率（FIRR）11.6%（税后），投资回收期从建设期算起为7.9年，大于行业基准投资回收期。因此，本项目的各项经济指标均属较好，经济效益比较理想。14.3.1经济风险分析1.盈亏平衡分析盈亏平衡点分析：固定总成本BEP=×100%销售收入-可变总成本-销售税金及附加=70.5%第62页 以上说明，正常年份当实际运营能力达到设计运营能力的70.5%，企业即可保本，因此项目抗风险能力较强。2.敏感性分析该项目作了所得税前全部投资的敏感性分析。基本方案财务内部收益率（税前）为14.6%，投资回收期从建设期算（税前）为6.9年，满足财务基准的要求；考虑项目实施过程中一些不确定因素的变化，分别对固定资产投资、经营成本、销售收入作了提高10%和降低10%的单因素变化对内部收益率、投资回收期影响的敏感性分析，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率及投资回收期，其中收入的提高或降低最为敏感，经营成本次之。所以要使企业保持良好的经济效益，就应加大宣传力度，多创收入，加强管理，按市场倒推成本，控制成本，以提高企业内部收益率，缩短投资回收期。第62页 第十五章结论与建议1.在全面分析市场、准确经营定位、提高服务水平的前提下，项目建成后将具有可观的经济效益和社会效益。项目的社会效益主要表现在：首先，为哈尔滨市X区旅游经济增加了亮点，提高了城市形象；其次，增加了国家和哈尔滨市的税收；第三，可为社会提供工作岗位，帮助政府分忧解难；第四，为满足随着经济发展而逐渐增长的市场需求做贡献。在产生社会效益的同时，投资方也将伴随着项目的开发建设而赢得一定的经济效益：一是可以通过经济获得利润，逐步收回投资；二是X大厦地处X新区，可带动当地一批相关联产业；三是四星级X大厦的建成必将推进哈尔滨X区酒店业经营水平、服务水平及总体经济效益的逐步提高。2.项目风险大小投资决定于论证是否科学、建设期间以及运营过程中不可预知因素的多寡与解决的难易程度等。虽然X区没有四星级酒店，但随着城市的发展，高档酒店数量还会增加。一般来说，有条件的客户将希望在声誉、服务一流的酒店住宿。因此，坚持经营特色、较为满意的住宿率。从敏感性分析也可以看出提高营业收入和租住率的重要性。第62页'